Chuyên đề Một số vấn đề về phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội thông qua một số dự án

Người TNT, dĩ nhiên họ sẽ không được hưởng các lợi ích trong xã hội một cách đầy đủ. Vì vậy giúp đỡ họ về mọi mặt trong đó có vấn đề về nhà ở là nghĩa cử cao đẹp trong chế độ XHCN. Nhưng giúp đỡ như thế nào thì quả là phức tạp và thực tế đã chứng minh điếu đó khi Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội được UBND Thành phố giao nhiệm vụ xây dựng thí điểm nhà ở cho người có TNT B3, B4, B5 – Thị trấn Cầu Diễn, CT1B – Phường Xuân La, Q. Tây Hồ. Nhiều vấn đề, nhiều bất cập đã nảy sinh và các cơ quan, tổ chức có liên quan tỏ ra bối rối khi giải quyết các vấn đề, bất cập đó. Vì vậy đưa ra các giải pháp nhằm giải quyết các vấn đề nhà ở cho người TNT là hết sức cần thiết và bức bách. Nhà nước là người đi đầu trong công tác này kết hợp với các thành phần kinh tế, các tổ chức, doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở cho người có TNT. Thu hút mọi nguồn lực trong xã hội bằng tất cả các biện pháp: Đơn giản thủ tục cấp phép xây dựng, ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ về vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng, cho vay với lãi suất ưu đãi Phấn đấu đến năm 2020 hoàn thành việc xóa bỏ nhà tạm, đạt chỉ tiêu diện tích bình quân đầu ngườikhoảng 15m2 sàn vào năm 2010 và 20m2 sàn vào năm 2020; Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân, phát triển nhảơ văn minh hiện đại, phù hợp với đặc điểm của từng địa phương. ( Quyết định số 76/2004/QĐ - TTg ngày 6/5/2004 phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020).

doc57 trang | Chia sẻ: linhlinh11 | Ngày: 26/12/2018 | Lượt xem: 243 | Lượt tải: 0download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Chuyên đề Một số vấn đề về phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội thông qua một số dự án, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
,6 m2 sàn đáp ứng trên 1.000 chỗ ở cho người TNT. Giải quyết những bức xúc kéo dài trong nhiều năm ở Thành phố Hà Nội nói riêng và các Thành phố lớn nói chung. Hiêụ quả về mặt xã hội : - Tạo được một phương thức mới để dần giải quyết được các nhu cầu cấp bách của các đối tượng TNT, đảm bảo quyền lưọi về nơi ở, góp phần ổn định đời sống và an ninh xã hội. - Tạo được quỹ đầu tư và nguồn công việc lớn cho xã hội. - Góp phần phát triển Thủ đô theo quy hoạch, tổ chức và cải thiện môt trường thủ đô. Hiệu quả về mặt kinh tế : - Công ty đơn vị chủ đầu tư thu được khoản lợi nhuận để đảm bảo kinh doanh trong bán nhà. Giá trị này phụ thuộc vào từng phương án kinh doanh nhà và ở mức từ 100 – 360 triệu đồng và khoản lợi nhuận (sau thuế thu nhập) trong xây dựng công trình hơn 380 triệu đồng, ngoài ra còn tạo công ăn việc làm cho CBCNV để có nguồn thu nhập. - Đóng góp cho ngân sách Thành phố 1 khoản thuế VAT và thuế lợi tức. - Đối tượng của dự án – người TNT được hưởng lợi nhiều nhất từ dự án là thành phần cơ bản và là những người đang lao động trực tiếp tạo ra sản phẩm, của cải vật chất cho xã hội sẽ ngày càng yên tâm công tác và cống hiến nhiều hơn cho xã hội. Góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá và hiện đại hoá đất nước. Hoàn thành mục tiêu của Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2010: “ Phát triển đồng bộ, cân đối quỹ nhà ở đô thị đáp ứng mọi nhu cầu, phấn đấu đến năm 2010 tăng thêm từ 12 – 13 triệu m2 nhà ở (đô thị và nông thôn), nâng mức bình quân đầu người về nhà ở từ 10 – 15 m2/ người; cải tạo, xây dựng lại các khu nhà ở chung cư cũ nát, không đảm bảo các tiêu chuẩn sống hiện nay tại các quận nội thành Thành phố; Giải quyết cơ bản các nhu cầu về nhà ở cho CBCNV có khó khăn về nhà ở trên địa bàn thành phố”. 4.2. Tồn tại và nguyên nhân. Đầu tư xây dựng nhà ở cho người có TNT là một lĩnh vực mới mẻ. Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội lần đầu tiên tham gia đầu tư trong lĩnh vực này nên gặp rất nhiều khó khăn và phức tạp. Các vấn đề nảy sinh từ khi chuẩn bị đầu tư cho tới khi hoàn thành và đi vào vận hành dự án. Theo như kế hoạch đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư thì: Công trình CT1B, sau 30/9/2003 bàn giao công trình và đi vào khai thác dự án; Công trình B3, tháng 5/2004; Công trình B4, quý I/2004; Công trình B5,quý II/2003. Nhưng đến nay (tháng4/2005), tất cả các công trình đều chưa đi vào khai thác sử dụng. Các chủ đầu tư vẫn phải duy trì bảo quản làm tăng chi phí. Người TNT mong ngóng, chờ đợi trong khi nhà ở đã có. Chỉ có một lí do nhưng thật phức tạp liên quan đến nhiều ngành, bộ. Đó là vấn đề xác định đối tượng hưởng lợi từ dự án. Như trên đã trình bày vấn đề đối tượng hưởng lợi từ dự án nên xác định ngay từ đầu trước khi đầu tư thì sẽ giải quyết được hai vấn đề thuận lợi: Thứ nhất, chủ đầu tư có được một phần vốn từ các đối tượng hưởng lợi để đầu tư xây dựng. Thứ hai, khi xây dựng xong thì bàn giao công trình, đưa các chủ hộ vào sử dụng, chủ đầu tư không phải mất thêm chi phí duy tu, bảo quản. Như vậy hiệu quả về mặt xã hội và kinh tế sẽ cao. Thế nhưng sự thờ ơ hay nói đúng hơn là có quan tâm nhưng không đúng mức đã dẫn đến những tồn tại trên. Mặt khác các ngân hàng và chủ đầu tư trong cả nước chưa tự nguyện tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê và bán trả góp. Nhà ở cho các tầng lớp dân cư trên địa bàn thành phố là một trong những quan điểm chỉ đạo của Thành uỷ Hà Nội. Tuy vậy nhà cho người có TNT - đối tượng chiếm trên 50% dân cư là một bài toán khó trong điều kiện sức chi trả thấp, không quản lí được thu nhập của người dân. Hà Nội đã tiến hành đồng thời hai giải pháp: - Dùng một phần ngân sách nhà nước trong điều kiện có thể đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội. - Huy động các doanh nghiệp tìm tòi và thử nghiệm việc đầu tư xây dựng nhà ở bản trả góp và cho thuê. Thành phố hỗ trợ đầu tư xây dựng một số hạng mục làm giảm giá đầu vào các loại nhà này. Năm 2001, Hà Nội đã có khu nhà ở cho học sinh, sinh viên thuê; đã hình thành nhà ở bán trả góp thí điểm với sự tham gia tích cực của Quỹ phát triển nhà ở thành phố. Nhưng hiện nay, ngân hàng và các chủ đầu tư chưa tự nguyện tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê và bán trả góp. Nhà ở theo hình thức bán trả góp và cho thuê là cơ hội cho người TNT có chỗ ở phù hợp hay cải thiện chỗ ở tốt hơn cho gia đình họ. Sở dĩ như vậy là vì cơ chế chính sách của nhà nước chưa đủ mạnh, chưa có chế tài để thực hiện bán trả góp và cho thuê khi số đông người TNT hiện không đủ sức chi trả liên tục và khả năng chây ỳ cao. Nhà ở cho đối tượng ưu đãi này có vấn đề về phúc lợi xã hội, một trong hai thuộc tính về nhà ở nên đầu tư vào loại nhà này lợi nhuận thấp. Mặt khác, các tổ chức và cơ quan, doanh nghiệp sử dụng lao động đang đứng ngoài cuộc và cũng chưa chủ động thành lập quỹ phát triển nhà ở của doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế nên các nhà đầu tư chưa có chỗ dựa khi người sử dụng nhà không thực hiện đúng hợp đồng. Một thực tế nữa là vấn đề thủ tục hành chính của các cơ quan nhà nước còn rườm rà và mất thời gian. Sau khi hoàn thành các công trình xây dựng thí điểm nhà ở cho người TNT, UBND Thành phố Hà Nội chỉ đạo Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội xây dựng “Quy chế thí điểm” về việc “ Đầu tư xây dựng nhà ở bán cho người TNT, có khó khăn về nhà tại các dự án phát triển nhà ở Cầu Diễn, Xuân La”. Tổng công ty đã hoàn thành xây dựng Quy chế thí điểm nhưng đến nay đã hơn 1 năm vẫn phải “chờ Thành phố xét duyệt” thì mới bán được các căn hộ. Thành phố xét duyệt phải có ý kiến của các sở ban, ngành như: Sở TNMT và Nhà đất, Sở xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Quy hoạch và Kiến trúc, Sở du lịch, Sở Giao thông - Công chính, Sở Tài chính vật giá, Sở Lao động – Thương binh xã hội, Công đoàn thành phố, Cục thuếMà “phương thức làm việc” của các Sở, ban, ngành chậm chạp đã dẫn đến tình trạng trên. Mỗi chủ đầu tư đều kiến nghị với UBND Thành phố là xin giữ lại khoảng 30 – 35% quỹ nhà để bán cho CBCNV thuộc đơn vị mình có TNT gặp khó khăn về nhà ở. Nhưng việc xác định mức thu nhập thật của họ thật khó khăn, thậm chí đa phần họ có thu nhập không thấp nhưng vẫn “khai” là TNT. Và khi mua nhà thì mua theo giá nhà nước quy định – giá bảo toàn vốn cho chủ đầu tư. Điều này rất dễ xảy ra một thực tế là chủ đầu tư xin – mua với giá của nhà nước và bán ra thị trường với giá kinh doanh để hưởng chênh lệch. Trên đây là một số tồn tại và nguyên nhân của nó trong lĩnh vực đầu tư xât dựng nhà ở bán cho người có TNT của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội. Các vướng mắc này cần được nhà nước xử lí bằng cơ chế chính sách đồng bộ, thống nhất và hỗ trợ nguồn tài chính cần thiết cho loại nhà này. Phối hợp với chủ đầu tư giải quyêt các thủ tục hành chính một cách nhanh gọn. 4.3. Những bài học rút ra. 4.3.1.Về huy động vốn. Trong giai đoạn hiện nay, trong khi thị trường tài chính trong nước còn non yếu gần như chưa có tác động đáng kể nào đến sự phát triển SXKD của các doanh nghiệp và chỉ đáp ứng được một lượng rất nhỏ nhu cầu về vốn của một vài doanh nghiệp trong số hàng chục ngàn doanh nghiệp trong cả nước thì kênh huy động vốn từ ngân hàng là chủ yếu và gần như là duy nhất của các doanh nghiệp hiện nay, nhất là doanh nghiệp nhà nước. Do tài chính gần như là độc quyền hiện nay của các ngân hàng thương mại trong việc cung cấp vốn cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp trong nước nên các chính sách tín dụng của các ngân hàng thương mại cũng không thực sự đáp ứng được nhu cầu và phù hợp với thực tế tại doanh nghiệp, chẳng hạn: - Nếu đàu tư vào nhà ở cao tầng theo chủ trương của nhà nước, nhà đầu tư chỉ có thể hoàn trả vốn cho ngân hàng sau 15 năm theo phương án SXKD của mình nhưng ngân hàng lại cho vay không quá 10 năm buộc doanh nghiệp lại phải cắt xén lại phương án để được vay ngân hàng và đương nhiên không thanh toán được nợ đến hạn, phải xin ra hạn nợ hoặc tự phá vỡ các cân đối tài chính khác để trả nợ ngân hàng. - Vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp nhà nước thường rất nhỏ so với yêu cầu thực tế. Việc ngân hàng quy định vốn của chủ đầu tư phải đảm bảo bằng 30% tổng vốn đầu tư cho dự án làm cho nhiều dự án khả thi của doanh nghiệp không có nguồn để thực hiện. Các thực tế trên đã diễn ra khi Công ty đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội – chủ đầu tư nhà B3, B4 Cầu Diễn- Từ Liêm hoàn thành công việc xây lắp. Trước tình hình đó, Công ty đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội đã có những bài học rút ra như sau: Một là, tăng cường huy động vốn nội bộ từ CBCNV công ty nhằm phục vụ nhu cầu trước mắt, đồng thời có cơ chế trả lãi phù hợp với các quy định chung của nhà nước. Mặt khác có quy chế rõ ràng đối với các khoản huy động này khicông ty chuyển sang cổ phần hoá. Có thể coi là cổ phần của các cổ đông sáng lập với các ưu đãi cho phép để khuyến khích và thu hút vốn. Hai là, Tăng cường liên doanh, liên kết với các đơn vị, cá nhân khác ngoài công ty để hỗ trợ tài chính cho các phương án SXKD, đồng thời có cơ chế khuyến khích với ưu đãi thoả đáng cho các đối tượng này khi công ty tiến hành cổ phần hoá. Ba là, xúc tiến liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài để thu được các nguồn lực tài chính đầu tư trực tiếp vào các dự án của công ty. 4.3.2. Về phương án xây dựng. Các công trình xây dựng hiện nay chưa đi vào sử dụng như đã nói ở phần trước nên các lỗi thiết kế do người sử dụng phát hiện chưa có. Mổt khác, các công trình mới xây dựng , để trống hơn 1 năm nên chưa có cơ sở để xác định chất lượng công trình tốt hay xấu. Bài học về phương án xây dựng chỉ đề cập đến suất đầu tư/ m2 sàn thực tế so với suất đầu tư/m2sàn do UBND thành phố đề ra phù hợp với sự chi trả của người mua nhà. Theo đó suất đầu tư/ m2 sàn thực tế vẫn khá cao, trên 2 triệu đồng/ m2, trong khi Thành phố chỉ đạo là không qua 2 triệu đồng /m2. Vì vậy TCT đã yêu cầu các chủ đầu tư – công ty đơn vị thành viên cần tính toán các chi phí thiết kế, xây dựng một cách sát thực hơn nữa, giảm thiểu các chi phí không cần thiết để góp phần hạ giá thành theo như sự chỉ đạo của UBND thành phố. 4.3.3. Về phương án bán nhà. Đây cũng là vấn đề mà thực tế chưa diễn ra nhưng cũng cần phải rút ra bài học kinh nghiệm. Đặc biệt là vấn đề xác định đối tượng mua nhà, nó ảnh hưởng trực tiếp đến phương án kinh doanh của chủ đầu tư. Đối tượng mau nhà không được xác định ngay từ đầu nên đã dẫn đến tình trạng các công trình xây dựng xong mà chưa đi vào khai thác sử dụng, ảnh hưởng đến cả người mua nhà và chủ đầu tư. Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội đánh giá kết quả đạt được và rút ra bài họckinh nghiệm cho các dự án sau. Theo đó cần xác định rõ các đối tượng mua nhà trước khi thực hiện dự án để huy động một phần vốn của họ xây dựng nhà ở cho chính họ, đồng thời tránh trường hợp để nhà trống không có người sử dụng làm tăng chi phí quản lí, chất lượng xuỗng cấp. 4.3.4. Về tổ chức thực hiện. Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội chỉ đạo các chủ đầu tư – công ty đơn vị thành viên khắc phục những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở cho người có TNT. Khẩn trương phối hợp với các cơ quan chức năng để giải quyết việc bán nhà cho người TNT thu hồi vốn đầu tư. CHƯƠNG III – một số giải pháp tăng cường phát triển nhà ở cho người có TNT của tổng công ty đầu tư và phát triển nhà hà nội 1/ Phương hướng phát triển nhà ở của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội. Sau những năm hoạt động Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội đã phát triển và thương hiệu Tổng công ty đã được khẳng định trên thị trường. Tuy nhiên vẫn còn những mặt tồn tại phải khắc phục và kiện toàn để nâng cao hiệu quả SXKD và cạnh tranh với những Tổng công ty đã có thâm niên, kinh nghiệm và uy tín trên thị trường trong lĩnh vực đầu tư và phát triển nhà. Theo đó Tổng công ty đã có những phương hướng phát triển nhà ở nói chung. Một là, nâng cao năng lực tổ chức, quản lí SXKD trong đó khẳng định vai trò điều hành của Tổng công ty bằng việc tập trung xây dựng phát triển thương hiệu đã có trên phạm vị toàn quốc; Quản lý toàn diện công tác xây dựng và triển khai chiến lược phát triển SXKD; Xây dựng hoàn thành hệ thống văn bản pháp quy nội bộ. Tổng công ty giữ vai trò chỉ huy, định hướng vĩ mô cho các đơn vị thành viên trong công tác phát triển thị trường, đầu tư chiều sâu, ứng dụng khoa học, công nghệ mới và giải quyết các mối quan hệ chính trị - xã hội - kinh tế vói các cấp trung ương, thành phố và các tổ chức kinh tế xã hội khác liên quan đến hoạt động, lợi ích, uy tín của Tổng công ty; Giải quyết mối quan hệ SXKD với công ty thành viên một cách linh hoạt bằng các hình thức uỷ quyền hoặc giao nhiệm vụ, kí hợp đồng kinh tế, tổ chức đấu thầu nội bộ (cạnh tranh nội bộ). Hai là, nâng cao năng lực SXKD, việc phát triển nguồn nhân lực được tập trung trước hết vào việc xây dựng đội ngũ cán bộ, chuyên viên quản lí. Sau nữa là đầu tư cơ sở vật chất hiện đại, máy móc thiết bị tiên tiến tạo điều kiện làm việc từ bộ phận quản lí đến sản xuất trực tiếp; Thành lập trường đào tạo công nhân kĩ thuật, thực hiện nhiệm vụ cung ứng lao động cho các đơn vị thành viên, cung ứng lao động cho các đơn vị kinh tế có nhu cầu trong và ngoài nước, định hướng mở rộng các hình thức đào tạo chuyên ngành về quản lí kinh tế, kinh doanh bất động sản. Ba là, nâng cao năng lực huy động vốn và quản lí tài chính, đẩy mạnh việc cổ phần hoá và nắm giữ 51% cổ phần đối với tất cả các doanh nghiệp được cổ phần hoá; thực hiện cổ phần hoá một hoặc nhiều bộ phận của các doanh nghiệp 100% vốn nhà nước dưới hình thức cổ phần hoá xí nghiệp, trung tâm trong đó doanh nghiệp nhà nước giữ tối thiểu 30% cổ phần; thí điểm niêm yết một doanh nghiệp trong diện cổ phần hoá ( có đủ tiêu chuẩn niêm yết theo quy định của uỷ ban chứng khoán) trên thị trường chứng khoán, bước đầu tham gia thị trường vốn mở và nắm bắt những hoạt động của thị trường này tạo tiền đề cho những bước phát triển về sau; cải cánh hệ thống tài chính Tổng công ty theo hướng tập trung cao. Tổng công ty thực hiện chức năng là trung tâm tài chính cho tất cả các đơn vị thành viên. Hoạch định kế hoạch vốn trung hạn, dài hạn, huy động vốn đầu tư phát triển trái phiếu tiến tới thành lập công ty tài chính thuộc Tổng công ty để chuyên sâu hoá nghiệp vụ tài chính. Bốn là, Tổng công ty tiếp tục mở rộng lĩnh vực hoạt động và thị trường, chủ động hội nhập kinh tế khu vực và thế giới, thông qua việc phát triển thêm các lĩnh vực mới như: thương mại, du lịch, dịch vụ vui chơi giải trí, dịch vụ siêu thị, kinh doanh cho thuê khách sạn, văn phòng. Mở rộng các hoạt động liên doanh với các đối tác nước ngoài có tiềm lực về tài chính và công nghệ mới trong quản lí và sản xuất; thiết lập các kênh phân phối rộng khắp cho các sản phẩm có khả năng tiêu thụ cao, tận dụng các kênh này để liên doanh liên kết với các tập đoàn lớn trên thế giới, trở thành nhà phân phối độc quyền trên phạm vị toàn quốc, xây dựng trung tâm đấu giá bất động sản, tiến tới là nơi cung cấp thông tin, dịch vụ bán nhà cho mọi đối tượng có nhu cầu. 2/Giải pháp tăng cường phát triển nhà ở cho người có TNT của Tổng công ty Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có TNT là một công việc không của riêng ban ngành nào mà là sự phối hợp đồng bộ của các ngành, tổ chức nhằm mang lai quyền lợi chính đáng cho họ. Đưa ra các chủ trương, đường lối đúng đắn nhưng thực hiện như thế nào lại là cả một bài toán khó. Ngoài sự chỉ đạo của UBND Thành phố Hà Nội, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội đã có những giải pháp riêng để giải quyết vấn đề nhà ở cho CBCNV và người TNT ở Hà Nội. Cụ thể: Một là,Tăng cường thu hút vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho người có TNT. Xã hội hoá việc xây dựng nhà ở, tiếp tục thực hiện phương châm “ nhà nước và nhân dân cùng làm”, thu hút các nguồn vốn của các đối tượng để xây nhà ở cho chính họ thông qua giải pháp góp tiền mua nhà trả trước hoặc trả góp, huy động mọi nguồn lực của mọi thành phần kinh tế tham gia thực hiện đầu tư phát triển nhà, khuyến khích các cơ quan đơn vị bỏ vốn đầu tư theo quy hoạch, kế hoạch của thành phố tại các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu chung cư Nhà nước cần phải ban hành các cơ chế chính sách và ưu đãi để tạo môi trường cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho đối tượng là người TNT, CBCNV. Cụ thể (kiến nghị): + Đối với chủ đầu tư: Miễn giảm tiền sử dụng đất với phần đất xây dựng nhà ở cho đối tượng người có TNT; Miễn tiền thuế sử dụng đất trong thời gian bán nhà trả chậm; Được UBND Thành phố hỗ trợ đầu tư từ ngân sách các hạng mục hạ tầng kĩ thuật bên ngoài hàng rào dự án; Được vay tiền với lãi suất ưu đãi, đặc biệt là từ quỹ phát triển nhà ở thành phố; Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, áp dụng thuế suất bằng không trong thuế VAT; Được áp dụng một số cơ chế chính sách khác trong quá trình đầu tư xây dựng đối với nhà chung cư cao tầng. + Đối với người mua nhà: Được vay vốn để mua nhà từ quỹ phát triển nhà ở thành phố, các tổ chức ngân hàng, tín dụng thương mại của thành phố với lãi suất ưu đãi nhất; Phải được một tổ chức ngân hàng hoạc tín dụng thương mại của Hà Nội bảo trợ trong việc vay và bảo lãnh hợp đồng mua bán nhà ở; Được sự giúp đỡ của cơ quan doanh nghiệp, tổ chức chính quyền, đoàn thể xã hội trong quá trình tạo lập nơi ở. Hai là, Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Phân loại đối tượng cụ thể từ đó có những cơ chế chính sách phù hợp, thu hút một phần vốn của họ. Trước mắt tập trung giải quyết cho đối tượng chính sách, TNT là CBCNV thuộc các lực lượng vũ trang, người làm công ăn lương trên địa bàn TP Hà Nội. Tập trung phát triển các khu đô thị, các dự án được thành phố giao, lấy đó làm giải pháp chính để nhanh chóng tạo ra quỹ nhà phục vụ các nhu cầu về nhà ở của thành phố. Đầu tư xây dựng các khu nhà ở căn hộ cao tầng, mức độ tiện nghi trung bình để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phù hợp với sức chi trả của người dân trên cơ sở 20% quỹ đất mà thành phố giao và dành 35% tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở tại các dự án để bán cho CBCNV theo chỉ đạo của UBND Thành phố. Phối hợp với các cơ quan nhà nước để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho các đối tượng TNT sau khi hoàn thành việc mua – bán nhà ở. Đẩy nhanh công tác xây dựng kế hoạch sử dụng đất tại các khu nhà ở, khu chung cưđồng thời thiết kế kiến trúc, cơ cấu căn hộ, cảnh quan môi trường, lưu ý thiết kế với quy mô và giá thành đầu tư hợp lí, phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế của người TNT, đảm bảo phát triển bền vững và phải đa dạng hoá các loại nhà ở có tính đến khả năng cải tạo, nâng cấp mà không làm ảnh hưởng đến cấu trúc, cảnh quan. Chỉ xây dựng nhà ở có quy mô từ 5 – 11 tầng với nhiều hộ ỏ kiểu căn hộ khép kín, cơ cấu mỗi căn hộ từ 2 – 3 buồng với diện tích bình quân từ 45 – 65m2 sàn sử dụng. Tầng một không bố trí để ở mà bố trí các dịch vụ sinh hoạt trực tếp cho ngôi nhà và kinh doanh các dịch vụ khác để tạo vốn hỗ trợ các chi phí phục vụ cho ngôi nhà đó. Ba là, Giải pháp giải quyết vấn đề bán nhà ở sau khi xây dựng. Các đối tượng được hưởng lợi từ dự án phải được xác định trước khi đầu tư và sau khi xây dựng xong thì nhanh chóng bàn giao công trình cho các đối tượng đó theo hợp đồng đã kí. Sau 6 tháng đối tượng nào không thực hiện đúng hợp đồng về sự chi trả thì chủ đầu tư thu hồi nhà bán cho đối tượng khác để thu hồi vốn và trả lại tiền cho đối tượng đó. Khi trả hết tiền thì chủ đầu tư phối hợp với cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Bốn là,Đa dạng hoá các mô hình phát triển nhà ở. Đề ra các giải pháp nhằm huy động mọi nguồn lực trong xã hội cũng như trong toàn Tổng công ty sử dụng lao động tham gia đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án. Tổ chức thực hiện theo mô hình Tổng công ty – công ty – xí nghiệp - đội sản xuất. Năm là, Phối hợp với các cơ quan cùng tham gia xây dựng nhà ở cho người có TNT, đưa ra một số kiến nghị với cơ quan cấp trên. Xây dựng nhà ở cho người có TNT không phải của riêng ban ngành nào mà nó là sự quan tâm, phối hợp đồng bộ của tất cả các thành phần kinh tế, các tổ chức, cá nhân. Đề nghị Chính phủ cần có chỉ thị tăng cường công tác quản lí phát triển nhà ở, tăng cường kiểm tra việc bán và cho thuê nhà ỏ trong các dự án được ưu đã theo quy định, kịp thời uốn nắn những sai phạm, tăng cường công tác hậu kiểm. Nhà nước hỗ trợ dưới hình thức đầu tư toàn bộ cơ sở hạ tầng, không tính tiền sử dụng đất, tiến đền bù giải phóng mặt bằng, chỉ tính giá thành xây dựng theo tiêu chuẩn quy định và được cấp có thẩm quyền phê duyệt, để người TNT được thuê hoặc mua nhà ở ( trả dần hoặc trả góp). Giải quyết vấn đề nhà ở cho người TNT là trách nhiệm của Đảng, Nhà nước và toàn xã hội, trong đó nhà nước có vai trò chỉ đạo, định hướng, quản lí và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, các tổ chức, đoàn thể và người TNT tham gia tạo lập chỗ ở phù hợp. Gắn liền giải quyết vấn đề nhà ở cho người TNT với việc giải quyết về điều kiện làm việc, môi trường sống phù hợp, tạo điều kiện cho người TNT cải thiện thu nhập, có khả năng mua nhà theo hình thức trả dần. 3/ Một số kiến nghị. Qua việc tìm hiểu quá trình đầu tư xây dựng nhà ở cho người TNT của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội thông qua các dự án B3,B4,B5 – Thị trấn Cầu Diễn, công trình CT1B – Phường Xuân La, Q. Tây Hồ. Tôi thấy có quá nhiều những vướng mắc và khó khăn như đã nêu ở các phần trước. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người TNT - đối tượng của các dự án, làm lãng phí nguồn vốn ngân sách nhà nước. Sự trì trệ, quan tâm chưa đúng mức của các ban ngành lãnh đạo, chủ đầu tư chưa coi đó là việc làm cần thiết mang tính xã hội mà vẫn còn tư tưởng “kinh tế”. Trên cơ sở đó tôi đưa ra một số kiến nghị mang tính chủ quan như sau: - Cần thiết phải nhanh chóng phê duyệt “ Quy chế thí điểm” về việc “ Đầu tư xây dựng nhà ở bán cho người TNT, có khó khăn về nhà tại các dự án phát triển nhà ở Cầu Diễn, Xuân La” để khắc phục tình trạng lãng phí về vốn của chủ đầu tư và giải quyết chỗ ở cho người đang gặp khó khăn về nhà ở. Đồng thời cùng nhau (chủ đầu tư và các bộ ngành liên quan) rút ra các bài học kinh nghiệm tránh sai lầm trong các dự án sau. - Nên xác định đối tượng mua nhà trả dần, trả góp trong các dự án xây dựng thí điểm để từ đó chủ đầu tư có thể huy động một nguồn vốn ở họ và đưa họ vào sử dụng nhà ở sau khi dự án hoàn thành tránh tình trạng “ cửa đóng then cài”. Chủ đầu tư phối hợp với các cơ quan ban ngành xác định mức thu nhập của CBCNV thuộc đơn vị mình. Phải có quan điểm “thành khẩn” trong khai báo mức thu nhập thật của họ. - Đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật nói chung và nhà ở nói riêng có đặc thù là nguồn vốn lớn và kéo dài. Hơn nữa đầu tư vào loại nhà ở cho người TNT có lợi nhuận thấp. Chính vì điều đó mà hiện nay các ngân hàng và chủ đầu tư chưa tự nguyện tham gia đầu tư trong lĩnh vực này. Vì vậy theo tôi, các cơ quan lãnh đạo sở tại nên chỉ định các tổ chức ngân hàng tín dụng, chủ đẩu tư trực tiếp tham gia xây dựng nhà ở cho người TNT. Phải có quan điểm “ xã hội”, gạt bỏ quan điểm “kinh doanh”- vốn đã tồn tại trong hoạt động của họ. Đồng thời nhà nước cần phải có những cơ chế chính sách hỗ trợ chủ đầu tư, đặc biệt là từ Quỹ đầu tư phát triển nhà ở của Thành phố. Sau khi giao đất cho chủ đầu tư thì Thành phố sẽ đầu tư toàn bộ hạ tầng: Đường, điện, nước, cảnh quan xung quanh công trình. Số tiền này có thể được lấy một phần từ quỹ đất đấu thầu quyền sử dụng đất ở các vị trí khác hoặc ở ngay sát lề quy hoạch để xây dựng quỹ nhà cho người TNT. - Các ngân hàng, tổ chức tín dụng tham gia xây dựng nhà ở cho người TNT ngoài việc hỗ trợ về vốn cho các chủ đầu tư cũng phải cho các đôi tượng TNT vay để trả một phần giá trị căn hộ ( đối với hộ ít có khả năng chi trả ít nhất là 50% giá trị căn hộ). Hoặc có thể chuyển hợp đồng mua bán nhà ở từ chủ đầu tư với người TNT sang hợp đồng vay tín dụng giữa ngân hàng với người TNT. Theo cách này ngân hàng trả cho chủ đầu tư hết số tiền mà người TNT mua căn hộ, người TNT thế chấp khoản vay bằng chính căn hộ của mình và hàng tháng trả cho ngân hàng các khoản tiền tích luỹ được. Như thế chủ đầu tư sẽ không phải quản lí các căn hộ và người TNT trả góp phù hợp với khả năng của mình, người nào tích luỹ được nhiều thì trả nhiều, người nào tích luỹ được ít thì trả ít. Trên đây là các kiến nghị mang tính chủ quan của tôi. Tuy nhiên để giải quyết nhà ở cho người TNT cần có sự phối hợp đồng bộ của các cơ quan ban ngành, các tổ chức, cá nhân. Nó mang một ý nghĩa kinh tế – chính trị – xã hội sâu sắc. kết luận Người TNT, dĩ nhiên họ sẽ không được hưởng các lợi ích trong xã hội một cách đầy đủ. Vì vậy giúp đỡ họ về mọi mặt trong đó có vấn đề về nhà ở là nghĩa cử cao đẹp trong chế độ XHCN. Nhưng giúp đỡ như thế nào thì quả là phức tạp và thực tế đã chứng minh điếu đó khi Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội được UBND Thành phố giao nhiệm vụ xây dựng thí điểm nhà ở cho người có TNT B3, B4, B5 – Thị trấn Cầu Diễn, CT1B – Phường Xuân La, Q. Tây Hồ. Nhiều vấn đề, nhiều bất cập đã nảy sinh và các cơ quan, tổ chức có liên quan tỏ ra bối rối khi giải quyết các vấn đề, bất cập đó. Vì vậy đưa ra các giải pháp nhằm giải quyết các vấn đề nhà ở cho người TNT là hết sức cần thiết và bức bách. Nhà nước là người đi đầu trong công tác này kết hợp với các thành phần kinh tế, các tổ chức, doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở cho người có TNT. Thu hút mọi nguồn lực trong xã hội bằng tất cả các biện pháp : Đơn giản thủ tục cấp phép xây dựng, ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ về vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng, cho vay với lãi suất ưu đãi Phấn đấu đến năm 2020 hoàn thành việc xóa bỏ nhà tạm, đạt chỉ tiêu diện tích bình quân đầu ngườikhoảng 15m2 sàn vào năm 2010 và 20m2 sàn vào năm 2020 ; Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân, phát triển nhảơ văn minh hiện đại, phù hợp với đặc điểm của từng địa phương. ( Quyết định số 76/2004/QĐ - TTg ngày 6/5/2004 phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020). phần phụ lục (chi phí đầu tư diện tích để xe tầng 1 phân bổ vào các căn hộ tầng trên) căn hộ giá thấp nhất: căn hộ tầng 5, diện tích 54m2. Bảng 11 Căn hộ tầng 5 loại 54m2 Thời gian trả nợ (tháng) Số nợ cuối tháng Lãi trong tháng 0,78%/ tháng Trả đều cuối tháng Chi phí vận hành hàng thán Cộng số tiền phải nộp hàng tháng. Giá bán 167.465.135 Trả trước50% 83.732.568 Trả dần 50% 83.732.568 40.469.797 124.202.365 13.166.050 137.368.414 Tháng 1 83.235.660 653.114 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 2 82.734.876 649.238 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 3 82.230.186 645.332 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 4 81.721.560 641.395 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 5 81.208.966 637.428 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 6 80.692.374 633.430 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 7 80.171.752 629.401 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 8 79.647.070 625.340 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 9 79.118.296 612.247 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 10 78.585.396 617.123 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 11 78.048.341 612.966 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 12 77.507.096 608.777 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 13 76.961.629 604.555 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 14 76.411.908 600.301 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 15 75.857.899 596.013 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 16 75.299.569 591.692 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 17 74.736.883 857.337 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 18 74.169.809 582.948 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 19 73.598.312 578.525 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 20 73.022.357 574.067 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 21 72.441.909 569.574 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 22 71.856.934 565.047 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 23 71.267.396 560.484 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 24 70.673.260 555.886 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 25 70.074.490 551.251 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 26 69.471.049 546.581 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 27 68.862.901 541.874 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 28 68.250.010 537.131 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 29 67.632.338 532.350 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 30 67.009.848 527.532 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 31 66.382.503 522.677 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 32 65.750.265 517.784 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 33 65.113.095 512.852 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 34 64.470.955 507.882 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 35 63.823.807 502.873 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 36 63.171.611 497.826 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 37 62.514.327 492.739 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 38 61.851.917 487.612 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 39 61.184.340 482.445 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 40 60.511.556 477.238 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 41 59.833.524 471.990 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 42 59.150.204 466.701 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 43 58.461.554 461.372 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 44 57.767.532 456.000 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 45 57.068.097 450.587 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 46 56.363.206 445.131 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 47 55.652.817 439.633 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 48 54.936.887 434.092 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 49 54.215.373 428.508 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 50 53.488.231 422.880 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 51 52.755.417 417.208 1.150.022 121.908 1.271.930 Căn hộ tầng 5 loại 54m2 Thời gian trả nợ (tháng) Số nợ cuối tháng Lãi trong tháng 0,78%/ tháng Trả đều cuối tháng Chi phí vận hành hàng tháng Cộng số tiền phải nộp hàng tháng. Tháng 52 52.016.888 411.492 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 53 51.272.598 405.732 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 54 50.522.502 399.926 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 55 49.766.556 394.076 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 56 49.004.713 388.179 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 57 48.236.928 382.237 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 58 47.463.154 376.248 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 59 46.683.345 370.213 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 60 45.897.453 364.130 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 61 45.105.431 358.000 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 62 44.307.231 351.822 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 63 43.502.806 345.596 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 64 42.692.106 339.322 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 65 41.875.082 332.998 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 66 41.051.686 326.626 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 67 40.221.867 320.203 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 68 39.385.576 313.731 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 69 38.542.762 307.207 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 70 37.693.373 300.634 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 71 36.837.360 294.008 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 72 35.974.669 287.331 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 73 35.105.250 280.602 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 74 34.229.049 273.821 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 75 33.346.014 266.987 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 76 32.456.091 260.099 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 77 31.559.226 253.158 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 78 30.655.366 246.162 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 79 29.744.456 239.112 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 80 28.826.441 232.007 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 81 27.901.265 224.846 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 82 26.968.873 217.630 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 83 26.029.209 210.357 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 84 25.082.215 203.028 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 85 24.127.834 195.641 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 86 23.166.009 188.197 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 87 22.196.682 180.695 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 88 21.219.794 173.134 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 89 20.235.287 165.514 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 90 19.243.100 157.835 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 91 18.243.175 150.096 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 92 17.235.449 142.297 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 93 16.219.864 134.437 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 94 15.196.357 126.515 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 95 14.164.867 118.532 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 96 13.125.331 110.486 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 97 12.077.686 102.378 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 98 11.021.871 94.206 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 99 9.957.819 85.971 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 100 8.885.468 77.671 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 101 7.804.753 69.307 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 102 6.715.608 60.877 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 103 5.617.968 52.382 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 104 40511.766 43.820 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 105 3.396.936 35.192 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 106 2.273.410 26.496 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 107 1.141.121 17.733 1.150.022 121.908 1.271.930 Tháng 108 0 8.901 1.150.022 121.908 1.271.930 căn hộ giá trung bình: căn hộ tầng 3, diện tích 66,96m2. Bảng 12 Căn hộ tầng 3 loại 66,96 m2 Thời gian trả nợ (tháng) Số nợ cuối tháng Lãi trong tháng 0,78%/ tháng Trả đều cuối tháng Chi phí vận hành hàng thán Cộng số tiền phải nộp hàng tháng. Giá bán 218.324917 Trả trước50% 109.162.459 Trả dần 50% 109.162.459 52.760.625 161.923.083 16.325.901 178.248.985 Tháng 1 108.514.638 851.467 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 2 107.861.764 846.414 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 3 107.203.798 841.322 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 4 106.540.700 836.190 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 5 105.872.430 831.017 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 6 105.198.947 825.805 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 7 104.520.211 820.552 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 8 103.836.181 815.258 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 9 103.146.815 809.922 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 10 102.452.072 804.545 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 11 101.751.911 799.126 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 12 101.046.288 793.665 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 13 100.335.161 788.161 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 14 99.618.458 782.614 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 15 98.896.224 777.024 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 16 98.168.327 771.391 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 17 97.434.752 765.713 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 18 96.695.455 759.991 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 19 95.950.392 754.225 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 20 95.199.517 748.413 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 21 94.442.785 742.556 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 22 93.680.151 736.654 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 23 92.911.569 730.705 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 24 92.136.991 724.710 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 25 91.356.372 718.669 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 26 90.569.664 712.580 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 27 89.776.819 706.443 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 28 88.977.791 700.259 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 29 88.172.530 694.027 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 30 87.360.988 687.746 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 31 86.543.116 681.416 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 32 85.718.864 675.036 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 33 84.888.183 668.607 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 34 84.051.023 662.128 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 35 83.207.334 655.598 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 36 82.357.063 649.017 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 37 81.500.160 642.385 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 38 80.636.574 635.701 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 39 79.766.251 628.965 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 40 78.889.140 622.177 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 41 78.055.188 615.335 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 42 77.114.340 608.440 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 43 76.216.544 601.492 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 44 75.311.745 594.489 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 45 74.399.889 587.432 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 46 73.480.921 580.319 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 47 72.554.784 573.151 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 48 71.621.424 565.927 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 49 70.680.783 558.647 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 50 69.732.805 551.310 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 51 68.777433 543.916 1.499.288 151.166 1.650.454 Căn hộ tầng 3 loại 66,96 m2 Thời gian trả nợ (tháng) Số nợ cuối tháng Lãi trong tháng 0,78%/ tháng Trả đều cuối tháng Chi phí vận hành hàng tháng Cộng số tiền phải nộp hàng tháng. Tháng 52 67.814.609 536.464 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 53 66.844.275 528.954 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 54 65.866.273 521.385 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 55 64.880.843 513.758 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 56 63.887.626 506.071 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 57 62.886.661 498.323 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 58 61.877.890 490.516 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 59 60.861.249 482.648 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 60 59.836.679 474.718 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 61 58.804.117 466.726 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 62 57.763.502 458.672 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 63 56.714.769 450.555 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 64 55.657.875 442.375 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 65 54.592.700 434.131 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 66 53.519.235 425.823 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 67 52.437.398 417.450 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 68 51.347.122 409.012 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 69 50.248.341 400.508 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 70 49.140.991 391.937 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 71 48.025.002 383.300 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 72 46.900.310 374.595 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 73 45.766.844 365.822 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 74 44.624.538 356.981 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 75 43.473.321 348.071 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 76 42.313.126 339.092 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 77 41.143.880 330.042 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 78 39.965.515 320.922 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 79 38.777.958 311.731 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 80 37.581.138 302.468 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 81 36.374.983 293.133 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 82 35.159.420 283.725 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 83 33.934.376 274.243 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 84 32.699.776 264.688 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 85 31.455.547 255.058 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 86 30.201.612 245.353 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 87 28.937.897 235.573 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 88 27.664.325 225.716 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 89 26.380.819 215.782 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 90 25.087.301 205.770 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 91 23.783.694 195.681 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 92 22.469.919 185.513 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 93 21.145.897 175.265 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 94 19.811.547 164.938 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 95 18.466.789 .154.530 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 96 17.111.542 144.041 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 97 15.745.725 133.470 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 98 14.369.253 122.817 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 99 12.982.046 112.080 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 100 11.584.018 101.260 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 101 10.175.086 90.355 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 102 8.755.163 79.366 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 103 7.324.166 68.290 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 104 5.882.007 57.128 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 105 4.428.598 45.880 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 106 2.963.854 34.543 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 107 1.487.684 23.118 1.499.288 151.166 1.650.454 Tháng 108 0 11.604 1.499.288 151.166 1.650.454 căn hộ có giá cao nhất: căn hộ tầng 2, diện tích 81 m2. Bảng 13 Căn hộ tầng 2 loại 81m2 Thời gian trả nợ (tháng) Số nợ cuối tháng Lãi trong tháng 0,78%/ tháng Trả đều cuối tháng Chi phí vận hành hàng thán Cộng số tiền phải nộp hàng tháng. Giá bán 293.063.986 Trả trước50% 146.531.993 Trả dần 50% 146.531.993 70.822.145 217.354.138 19.749.074 237.103.213 Tháng 1 145.662.404 1.142.950 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 2 144.786.033 1.136.167 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 3 143.902.825 1.129.331 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 4 143.012.729 1.122.442 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 5 142.115.690 1.115.499 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 6 141.211.654 1.108.502 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 7 140.300.567 1.101.451 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 8 139.382.373 1.094.344 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 9 138.457.017 1.087.183 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 10 137.524.443 1.079.965 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 11 136.584.596 1.072.691 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 12 135.637.417 1.065.360 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 13 134.682.851 1.057.972 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 14 133.720.839 1.050.526 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 15 132.751.323 1.043.023 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 16 131.774.245 1.035.460 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 17 130.789.546 1.027.839 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 18 129.797.166 1.020.158 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 19 128.797.046 1.012.418 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 20 127.789.124 1.004.617 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 21 126.773.341 996.755 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 22 125.749.635 980.847 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 23 124.717.944 980.847 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 24 123.678.205 972.800 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 25 122.630.357 964.690 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 26 121.574.335 956.517 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 27 120.510.077 948.280 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 28 119.437.517 939.979 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 29 118.356.591 931.613 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 30 117.267.235 923.181 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 31 116.169.381 914.684 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 32 115.062.964 906.121 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 33 113.947.916. 897.491 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 34 112.824.172 888.794 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 35 111.691.662 880.029 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 36 110.550.319 871.195 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 37 109.400.073 862.292 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 38 108.240.855 853.321 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 39 107.072.595 844.279 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 40 105.895.223 835.166 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 41 104.708.668 825.983 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 42 103.512.857 816.728 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 43 102.307.719 807.400 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 44 101.093.181 798.000 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 45 99.869.169 788.527 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 46 98.635.611 778.980 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 47 97.392.430 769.358 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 48 96.139.553 759.661 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 49 94.876.903 749.889 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 50 93.604.404 740.040 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 51 92.321.980 730.114 2.012.538 182.862 2.195.400 Căn hộ tầng 2 loại 81m2 Thời gian trả nợ (tháng) Số nợ cuối tháng Lãi trong tháng 0,78%/ tháng Trả đều cuối tháng Chi phí vận hành hàng tháng Cộng số tiền phải nộp hàng tháng. Tháng 52 91.029.554 720.111 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 53 89.727.046 710.031 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 54 88.414.378 699.871 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 55 87.091.472 689.632 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 56 85.758.247 679.313 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 57 84.414.623 668.914 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 58 83.060.519 658.434 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 59 81.695.853 647.872 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 60 80.320.542 637.228 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 61 78.934.504 626.500 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 62 77.537.655 615.689 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 63 76.129.910 604.794 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 64 74.711.185 593.813 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 65 73.281.394 582.747 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 66 71.840.451 571.595 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 67 70.388.268 560.356 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 68 68.924.758 549.028 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 69 67.449.833 537.613 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 70 65.963.403 526.109 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 71 64.465.380 514.515 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 72 62.955.671 502.830 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 73 61.434.187 491.054 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 74 59.900.835 479.187 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 75 58.355.524 467.227 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 76 56.798.158 455.173 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 77 55.228.646 443.026 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 78 53.646.891 430.783 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 79 52.052.798 418.446 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 80 50.446.272 406.012 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 81 48.827.214 393.481 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 82 47.195.528 380.582 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 83 45.551.115 368.125 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 84 43.893.876 355.299 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 85 42.223.709 342.372 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 86 40.540.516 329.345 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 87 38.884.194 316.216 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 88 37.134.640 302.985 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 89 35.411.752 289.650 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 90 33.675.425 276.212 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 91 31.925.555 262.668 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 92 30.162.036 249.019 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 93 28.384.762 235.246 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 94 26.593.625 221.401 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 95 24.788.517 207.430 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 96 22.969.329 193.350 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 97 21.135.951 179.161 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 98 19.288.273 164.860 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 99 17.426.184 150.449 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 100 15.549.570 135.924 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 101 13.658.318 121.287 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 102 11.752.314 106.535 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 103 9.831.444 91.668 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 104 7.895.591 76.685 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 105 5.944.638 61.586 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 106 3.978.468 46.368 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 107 1.996.962 31.032 2.012.538 182.862 2.195.400 Tháng 108 0 15.576 2.012.538 182.862 2.195.400 tài liệu tham khảo. Giáo trình Quản lí nhà nước về đất đai và nhà ở. Nguyên lí thị trường nhà đất. Công báo. Luật Đất đai năm 2003. Tạp chí xây dựng. Tạp chí địa chính. Kiến trúc Việt Nam. Các BCNCKT của các công trình tại dự án Cầu Diễn, Xuân La – Tây Hồ. Hội nghị nhà ở toàn quốc năm 2002. Báo cáo hội thảo về nhà ở cho người TNT, các KCN và KCX tháng 10/ 2004. Và các văn bản khác. mục lục lời nói đầu........... 1 Chương I – Cơ sở lí luận về phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp.. 4 1- Khái niệm về người có thu nhập thấp4 2- Đặc điểm nhà ở của người có thu nhập thấp. 6 3- Sự cần thiết phải đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp 8 4- Chính sách áp dụng trong đầu tư phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 10 Chương II – Thực trạng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội 16 1- Giới thiệu về Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội..16 2- Hiện trạng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội.17 2.1.Giới thiệu về một số dự án 17 2.2.Tình hình huy động vốn đầu tư cho dự án của Tổng công ty18 2.3. Phương án xây dựng đầư tư nhà ở cho người có thu nhập thấp 20 3- Phương thức phân phối nhà ở cho người có thu nhập thấp của Tổng công ty 21 3.1. Vấn đề xác định đối tượng được hưởng lợi của dự án 22 3.2. Phương thức bán. 23 3.2.1.Công trình B3 Cầu Diễn – Từ Liêm 23 3.2.2.Công trình B5 Cầu Diễn – Từ Liêm 27 3.2.3.Công trình CT1B- Phường Xuân La, Quận Tây Hồ 31 4- Đánh giá chung 35 4.1.Kết quả đạt được 35 4.2.Tồn tại và nguyên nhân 37 4.3. Những bài học rút ra 39 Chương III – một số giải pháp tăng cường phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội. 42 1- Phương hướng phát triển của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội 42 2- Giải pháp tăng cường phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của TCT.. 43 3- Một số kiến nghị. 46 Kết luận 49 Phần phụ lục. 50 Tài liệu tham khảo 56

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docNKT171.doc