Chuyên đề Quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa

on, có quyền tự quyết đối với các món vay nhỏ hơn 500 triệu. Nếu lớn hơn phải trình lên trụ sở chính. - Phòng giao dịch Cát Linh: Có chức năng tương tự như phòng giao dịch Kim Liên. - Phòng tổng hợp tiếp thị: Tham mưu cho Giám đốc chính sách marketing, quảng cáo, quản lý và phát hành thẻ ATM. Tham mưu cho Ban giám đốc về kế hoạch sử dụng nguồn vốn. - Phòng kế toán: Thực hiện thanh toán, nhận trả và chuyển trả tiền. - Phòng kiểm tra-kiểm soát nội bộ: Phòng thuộc biên chế của NHCT Việt Nam, thay mặt Tổng giám đốc giám sát hoạt động ngân hàng chi nhánh. - Phòng tổ chức hành chính: Thực hiện quản lý nhân sự, mua sắm, quản lý trang thiết bị. - Quỹ tiết kiệm: Gồm có 34 quỹ tiết kiệm nằm rải rác quận Đống Đa, có chức năng huy động vốn. 1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh 1.2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh: - Kết quả hoạt động kinh doanh Ngân hàng công thương Đống Đa là một chi nhánh thuộc hệ thống NHCT Việt Nam hoạt động trên địa bàn Thành Phố Hà Nội, trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của cả nước. Đây là điều kiện rất thuận lợi trong việc tiếp cận và tiếp thị khách hàng. Tuy nhiên đây lại là địa bàn có sự cạnh tranh gay gắt và chịu ảnh hưởng trực tiếp sự biến động kinh tế xã hội. Năm 2007 là năm rất khó khăn của chi nhánh do gánh nặng của nợ xấu và lỗ lũy kế của năm 2006 lớn. Tuy nhiên bằng sự nỗ lực của mình, Chi nhánh đã vượt qua khó khăn hoàn thành được các chỉ tiêu quan trọng như huy động vốn vượt 7% kế hoạch, cải tiến được chất lượng tín dụng, thu hồi được nhiều khoản nợ đã được xử lý rủi ro, hoàn thành vượt mức công tác phát hành thẻ. Kết quả này được thể hiện qua bảng sau: Bảng 1: Kết quả kinh doanh của chi nhánh tính đến 31/12/2007 Đơn vị tính: Tỷ đồng STT Các chỉ tiêu chính Kế hoạch năm 2007 Thực hiện năm 2007 % thực hiện so với kế hoạch 1 Tổng nguồn vốn huy động 3650 4503 123 2 Tổng dư nợ 1620 1198 74 3 Thu dịch vụ phí 9 10,749 119 4 Lợi nhuận hạch toán 84 120,229 143 5 Phát hành thẻ E-Partner 5092 thẻ 9083 thẻ 178 Nguồn: Báo cáo tổng kết 2007 của Chi nhánh NHCT Đống Đa - Tình hình cho vay có đảm bảo bằng BĐS: Tài sản đảm bảo, thế chấp là một trong những yếu tố quan trọng giúp cho hoạt động cho vay của ngân hàng an toàn, trong đó đặc biệt là BĐS. So với tín chấp, BĐS làm tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay. Năm 2007 dư nợ cho vay có BĐS đạt 31% so với kế hoạch (kế hoạch 62%). Dựa vào số liệu thống kê thì vẫn còn khá lớn các khoản vay không có BĐS. 1.2.2. Đánh giá về kết quả hoạt động - Công tác huy động vốn: Tính đến 31/12/2007 tổng nguồn vốn huy động (bao gồm cả VNĐ và ngoại tệ) đạt 4.502 tỷ đồng so với kế hoạch đạt 123% tăng 853 tỷ đồng. Trong năm 2007, do giá vàng và giá bất động sản biến động mạnh và tăng cao nên một phần vốn đã chảy qua kênh đầu tư này, mặt khác sự cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt vì vậy viêc huy động vốn rất khó khăn. Tuy nhiên do chi nhánh đã làm tốt công tác phục vụ khách hàng, cải tiến phong cách phục vụ thuận lợi, nhanh chóng; có nhiều hình thức chăm sóc khách hàng đa dạng, đáp ứng yêu cầu gửi tiền của dân cư và các tổ chức kinh tế, vì vậy nguồn vốn huy động đã liên tục tăng. Chi nhánh đã triển khai đa dạng hóa các hình thức huy động như: huy động tiết kiệm, kỳ phiếu, tiết kiêm dự thưởng, tiết kiệm lãi suất bậc thanh…Mặt khác, chi nhánh còn tích cực tìm kiếm, chăm sóc các khách hàng chiến lược có nguồn tiền gửi lớn về hoạt động tại chi nhánh. Duy trì được quan hệ truyền thống với các đơn vị có số dư tiền gửi lớn như: Tổng công ty xi măng, Bảo hiểm xã hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam… - Hoạt động tín dụng: Năm 2007, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng so với kế hoạch đạt 74%. Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 26% tổng dư nợ. Dư nợ ngoại tệ đạt 304 tỷ đồng,chiếm tỷ trọng 25% tổng dư nợ. Dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo đạt thấp so với kế hoạch, đạt 31% (kế hoạch 62%). - Tình hình nợ xấu: Nhờ những biện pháp tích cực, trong năm chi nhánh đã thu được 41 tỷ 366 triệu đồng nợ đã xử lí rủi ro. Nợ xấu giảm 3 tỷ 209 triệu so với đầu năm. Tuy nhiên tỷ lệ nợ xấu của chi nhánh vẫn chiếm tỷ lệ cao so với tổng dư nợ (7,7%), trong đó có 3,8% đang trong giai đoạn thử thách. - Hoạt động thanh toán quốc tế và kinh doanh đối ngoại: Trong năm qua NHCT Đống Đa đã làm tốt công tác dịch vụ về thanh toán quốc tế như: Dịch vụ thanh toán và chuyển tiền kiều hối gồm chuyển tiền qua mạng Swift và chuyển tiền Western Union. Dịch vụ phát hành và thanh toán L/C,nhờ thu nhập khẩu… Các dịch vụ mua bán ngoại tệ. Nhờ vậy mà trong năm 2007, thu dịch vụ từ hoạt động thanh toán quốc tế và bảo lãnh đạt 4,4 tỷ đồng (chiếm 41% trong tổng thu phí) và lãi kinh doanh ngoại tệ đạt 482 triệu đồng. - Công tác tiền tệ kho quỹ: Trong năm qua hoạt động kho quỹ được đảm bảo an toàn, không để xảy ra mất mát, sai sót. Thu chi tiền mặt đảm bảo kịp thời, chính xác. Tài sản thế chấp được đảm bảo an toàn, khớp đúng. Năm 2007, tổng thu tiền măt đạt: 7.645 tỷ đồng và tổng chi tiền mặt đạt: 7.358 tỷ đồng. Ngoài ra còn thu chi tiền mặt ngoại tệ với khối lượng lớn, tổng thu chi tiền mặt ngoại tệ đạt 68.299.795 USD và 11.017.857 EUR. - Công tác kế toán - tài chính: Trong năm doanh số thanh toán đạt 90.390 tỷ đồng, trong đó doanh số thanh toán không dùng tiền mặt là 80.975 tỷ đồng,chiếm tỷ trọng 90%. Thu dịch vụ phí đạt 10.749 triệu đồng, đạt 119% kế hoạch và bằng 131% so với năm 2006. Công tác lập, luân chuyển, kiểm soát chứng từ, hậu kiểm đúng quy trình và thu chi nội bộ đúng quy định của NHCT Việt Nam. Kết quả thu, chi tài chính năm 2007 như sau: + Tổng thu nhập đạt: 468 tỷ 017 triệu đồng + Tổng chi phí: 347tỷ 788 triệu + Trích dự phòng rủi ro: 87 tỷ 326 tiệu đồng + Lợi nhuận sau trích dự phòng rủi ro: 32 tỷ 903 triệu đồng 2. Thực trạng định giá Bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 2.1. Các căn cứ được áp dụng trong định giá Bất động sản Hiện nay có rất nhiều văn bản liên quan đến định giá tài sản và bất động sản. Dưới đây là một số văn bản cơ bản được áp dụng trong định giá BĐS: - Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. - Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay . - Thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. - Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn về trình tự, thẻ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Luật đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai. - Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định khung giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá. - Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 về thẩm định giá. - Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC ngày 18/01/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ. - Quyết định số 150/2007/QĐ-UB ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành khung giá Đất và phân loại đường trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Quyết định số 071/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 03/04/2006 của Hội đồng quản trị Ngân hàng Công thương. - Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính. 2.2. Các loại BĐS tại Chi nhánh Tại Chi nhánh, hầu hết các tài sản đảm bảo cho vay là Bất Động Sản (Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất) chiếm khoảng 56% và máy, thiết bị chiếm khoảng 42,8%, giấy tờ có giá chiếm tỷ trọng rất nhỏ khoảng 1,2% dư nợ cho vay có TSBĐ. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các loại máy, thiết bị là TSBĐ chủ yếu tại Chi nhánh NHCT Đống Đa xuất phát từ lý do: Đối với khách hàng cá nhân hoặc hộ gia đình thì TS lớn nhất của họ là Quyền sử dụng đất và TS gắn liền với đất như: nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng trên đất khác, cây trồng…nên TS này thường được đem thế chấp tại các Ngân hàng để vay vốn. Đối với khách hàng là các doanh nghiệp nhu cầu vay vốn của họ chủ yếu phục vụ cho việc thực hiện dự án, thực hiện sản xuất kinh doanh nên TS đem thế chấp của họ chủ yếu là các máy, thiết bị. Về phía Ngân hàng do nhu cầu về đất và nhà ở luôn có xu hướng tăng lên nên khả năng phát mại các TS này tương đối dễ dàng, Ngân hàng dễ dàng thu hồi được khoản vay khi người vay không có khả năng thanh toán đúng hạn. 2.3. Quy trình định giá bất động sản tại Chi nhánh Sau khi kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ vay vốn, Ngân hàng đã chấp nhận cho khách hàng vay vốn, Cán bộ tín dụng tiến hành xác định giá trị BĐS để xác định mức cho vay. Tại chi nhành NHCT Đống Đa quy trình định giá BĐS trong tài sản đảm bảo cho vay được tiến hành qua các bước sau: - Bước 1: Thành lập tổ định giá + Thành phần của tổ định giá do Giám đốc NHCT quyết định nhưng tối thiểu phải có 2 cán bộ. Trường hợp BĐS cho khoản vay có giá trị trên 500 triệu đồng: Ngoài thành phần nêu trên,tổ định giá BĐS phải có thêm 1 lãnh đạo phòng tín dụng/Phòng khách hàng. Trường hợp BĐS cho khoản vay có giá trị trên 2 tỷ đồng hoặc đối với BĐS phức tạp: Ngoài các thành phần nêu trên, tổ định giá BĐS phải có thêm 1 người trong Ban giám đốc (không phải là người quyết định cho vay và nhận BĐS). + NHCV thuê cơ quan có chức năng thẩm định giá để định giá BĐS trong trường hợp: Việc định giá BĐS vượt khả năng của ngân hàng. Các bên không thỏa thuận được giá trị BĐS Các cơ quan này phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá của mình. - Bước 2: Xác định BĐS cần xác định giá trị là loại BĐS nào? Xác định các quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với BĐS cần định giá. - Bước 3: Lên kế hoạch định giá Xác định các loại tài liệu cần thu thập để phục vụ cho việc định giá BĐS + Các tài liệu về BĐS như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho thuê đất của cơ quan NN có thẩm quyền, giấy phép xây dựng, trích lục bản đồ thửa đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà xưởng, máy, thiết bị… + Các văn bản pháp luật có liên quan. + Thông tin giao dịch về các loại BĐS tương tự BĐS cần định giá. + Tình hình cung - cầu loại BĐS đó trên thị trường. - Bước 4: Khảo sát thực tế Xác định vị trí của BĐS : Gần những đoạn đường nào? ở vị trí thuận tiện hay bất lợi? Quang cảnh môi trường xung quanh? Tổng diện tích đất được phép sử dụng? Tổng diện tích sàn xây dựng? Tổng diện tích đã sử dụng, chưa sử dụng? BĐS mới xây dựng hay đã xây dựng được nhiều năm? Mức độ hao mòn? Có hay không có tranh chấp? (Điều này thể hiện trong văn bản xác nhận của những người đang sống trong cùng khu vực đó) . Xu hướng phát triển của khu vực có BĐS đó trong tương lai… - Bước 5: Phân tích tài liệu đã thu thập được và ước tính giá trị của BĐS. + Đối với BĐS là đất: Sau khi tiến hành khảo sát thực tế, từ các tài liệu thu thập được cán bộ thẩm định tiến hành đối chiếu so sánh với các BĐS khác(Các BĐS có đặc điểm tương đồng với BĐS cần định giá, được giao dịch gần với thời gian định giá nhất) và có đối chiếu với khung giá đất do UBND Thành phố quy định. + Đối với BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất: Dựa vào các tài liệu thu thập được tiến hành đánh giá lại để xác định giá trị còn lại, giá trị của BĐS chính là giá trị còn lại. - Bước 6: Hai bên (Khách hàng vay và ngân hàng cho vay) thỏa thuận về giá trị ước tính của BĐS đã định giá. Khi hai bên không còn mâu thuẫn thì tiến hành kí hợp đồng. - Bước 7: Cán bộ định giá lập văn bản xác định kết quả định giá trong đó nêu rõ thời gian tiến hành thẩm định, tên của cán bộ thẩm định, các căn cứ để tiến hành thẩm định, giá trị của BĐS đã thẩm định. Quy trình định giá tại Chi nhánh NHCT Đống Đa được các cán bộ tín dụng tuân thủ nghiêm ngặt, thực hiện một cách bài bản, khoa học các thông tin, tài liệu thu thập được đã đáp ứng được nhu cầu định giá BĐS kịp thời và tương đối chính xác. Tuy nhiên, trên thực tế sự tác biệt giữa quyến sở hữu và quyền sử dụng không rõ ràng, nhiều trường hợp quyền sở hữu không gắn liền với quyền sử dụng đã gây ra nhiều khó khăn cho cán bộ tín dụng trong việc thu thập tài liệu thẩm định giá trị BĐS. 2.4. Phương pháp định giá bất động sản tại Chi nhánh Tài sản bảo đảm là BĐS được thế chấp tại Chi nhánh chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Để định giá những tài sản này các bộ thẩm định của Chi nhánh đã tuân thủ theo đúng quy trình và phương pháp định giá BĐS. Cán bộ thẩm định sẽ kiểm tra và giữ các giấy tờ về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định cấp đất, cho thuê đất, sơ đồ thửa đất, Giấy xác nhận của UBND phường về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất. Tiếp theo đó cán bộ thẩm định tìm hiểu các thông tin liên quan đến mảnh đất đó như: vị trí, kích thước, mục đích sử dụng, có thuộc hay không thuộc diện quy hoạch, có hay không có tranh chấp, môi trường tự nhiên và môi trường xã hội xung quanh… Sau khi xác định diện tích hợp lệ ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định cấp đất, cho thuê đất cán bộ thẩm định căn cứ theo khung giá đất do UBND Thành Phố Hà Nội đưa ra theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND về giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội và căn cứ vào thông tin thị trường thu thập được để xác định giá trị của đất. Để thấy rõ quy trình cũng như phương pháp cụ thể khi thẩm định giá trị quyền sử dụng đất xét ví dụ sau: Tài sản đem thế chấp là toàn bộ cơ sở hạ tầng, nhà làm việc, nhà kho khung thếp tường gạch bao che, mái lợp tôn, sân bãi trên khu đất có diện tích 29.599 m2 tại thôn Huỳnh Cung – xã Tam Hiệp – huyện Thanh Trì – TP.Hà Nội. Hồ sơ gồm có: - Quyết định số 8250/QĐ-UB ngày 02/12/2002 của UBND Thành phố Hà Nội về việc: cho phép Công ty Kim Khí Hà Nội (Tổng công ty Thép Việt Nam) thuê 29.599 m2 đất tại thôn Huỳnh Cung, xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì, Hà Nội để tiếp tục sử dụng làm kho, xưởng sản xuất kim khí. - Quyết định số 7390/QĐ-UB ngày 08/12/2003 của UBND Thành phố Hà Nội về việc cấp giấy chững nhận quyền sử dụng đất tại xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì, Hà Nội cho Công ty Kim khí. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X112342 ngày 08/12/2003 của UBND Thành phố Hà Nội, chứng nhận cho Công ty Kim khí Hà Nội được quyền sử dụng 29.599 m2 đất tại thôn Huỳnh Cung, xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì, Hà Nội trong thời hạn từ 1/1/1996 đến 1/1/2026 (thuê 30 năm). - Bảng kê chi tiết tài sản vật kiến trúc tại Xí nghiệp 1 tại thời điểm 31/12/2007. - Giấy nộp tiền vào Ngân sách Nhà nước. Đặc điểm chính của tài sản: Quyền sử dụng đất: Đất thuê 30 năm, thời hạn thuê đất là thuê hàng năm, tổng diện tích 29.599 m2, trong đó 28.107,7 m2 làm kho xưởng sản xuất kim khí và 1.491,5 m2 để mở đường theo quy hoạch của Thành phố và hành lang bảo vệ tuyến điện cao thế, không được xây dựng công trình, khi Thành phố yêu cầu phải trả lại không điều kiện. Khu đất này có diện tích rộng, nằm trong khu vực đang quy hoạch mở rộng, một mặt tiếp giáp với đường giao thông sang khu đô thị mới Linh Đàm, mặt còn lại trên đường 70, Văn Điển, Thanh Trì rất thuận tiện giao thông. Phù hợp xây dựng khu đô thị, phù hợp xây dựng khu sản xuất, nhà kho cho thuê. Hiện nay, Xí nghiệp 1 thuộc Công ty Kim khí Hà Nội đóng trụ sở giao dịch, văn phòng và kho bãi chứa hàng tại khu đất này. Ngoài ra, Xí nghiệp 1 còn cho 18 doanh nghiệp khác thuê kho bãi chứa hàng, xưởng sản xuất và văn phòng giao dịch. Tài sản trên đất: 2/3 diện tích khu đất được Công ty Kim Khí Hà Nội cho các doanh nghiệp khác thuê. Phần còn lại của khu đất được sử dụng làm địa điểm giao dịch và khu nhà kho chứa hàng của Công ty. Diện tích này đã được đầu tư xây dựng. Bao gồm: tường rào, cổng; trạm biến thế, bể nước, hệ thống cấp thoát nước; kho bãi để hàng, đường giao thông quanh kho, 1 khu nhà làm việc 2 tầng, 1 khu nhà làm việc 1 tầng, 5 khu nhà kho, nhà cân. Bảng 2: Bảng giá đất tại thị trấn thuộc huyện Thanh Trì Đơn vị tính : triệu đồng/m2 STT Tên đường phố Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Đường Ngọc Hồi VT1 VT2 VT3 VT4 1 + Phía đối diện đường tàu 5 000 3 500 2 200 1 750 + Phía đi qua đường cầu 3 900 2 900 1 900 1 450 2 Đường Phan Trọng Tuệ 4 230 3 100 2 000 1 550 3 Đường vào Công An huyên Thanh Trì 3 510 2 700 1 800 1 350 4 Đường đôi từ đường Ngọc Hồi đi qua cổng sau UBND huyện Thanh Trì rẽ ra đường vào Công An huyện và rẽ ra đường Ngọc Hồi-Tứ Hiệp-Đê Sông Hồng 4 230 3 100 2 000 1 550 5 Đường Tựu Liệt(đoạn thị trấn Văn Điển) 4 230 3 100 2 000 1 550 6 Đường Tứ Hiệp 4 230 3 100 2 000 1 550 7 Đường từ Phan Trọng Tuệ đi Vĩnh Quỳnh-Đại áng 3 510 2 700 1 800 1 350 ( Nguồn: Theo khung giá đất thành phố Hà Nội, kèm theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố) Trong đó: - Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với đường phố. - Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5m - Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2 - 3,5m - Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2m. Căn cứ và phương pháp tính giá: Quyền sử dụng đất: Đất thuê hàng năm: Không tính. Tài sản gắn liền với đất: Căn cứ giá trị còn lại theo Bảng kê chi tiết tài sản vật kiến trúc tại Xí nghiệp 1 tại thời điểm 31/12/2007, giá trị tài sản trên đất là 2574,343551 triệu đồng. Giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm: Theo khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội, vị trí của khu đất tại xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì nằm ở vị trí 1, 2, 3 thuộc loại giá đất tại các thị trấn, thống nhất chọn vị trí 2 có giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 3,1 triệu đồng/m2. Thống nhất đánh giá giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm bằng 70% giá trị diện tích đất, tính trên phần đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ. Giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm: 28 107,7 m2 * 3,1 triệu đồng / m2 * 70% = 60 993,709 triệu đồng. Tổng giá trị tài sản tại thời điểm định giá ngày 18/03/2008: 2 574,343551 + 60 993,709 = 63 568,052551 (triệu đồng). Làm tròn: 63 568 triệu đồng. ( Sáu mươi ba tỷ, năm trăm sáu tám triệu đồng chẵn ). Như vậy Ngân hàng đã sử dụng phương pháp Định giá đất để định giá BĐS trên, phương pháp này hoàn toàn phù hợp với tài sản thế chấp do toàn bộ tài sản phần lớn bao gồm là quyền sử dụng đất. Để thấy rõ hơn về phương pháp định giá của chi nhánh ta xét tiếp ví dụ về thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay sau: Tài sản đã được hình thành từ vốn vay nằm trên thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X114532 ngày 28/4/2002 của UBND Thành Phố Hà Nội, cụ thể như sau: Tên người sử dụng đất: Công ty Cổ phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên Diện tích: 2.120 m2 (bằng chữ: hai nghìn một trăm hai mươi mét vuông) Hình thức sử dụng: + Sử dụng riêng: 2.120 m2 + Sử dụng chung: 0 m2 Mục đích sử dụng: Đất xây dựng cơ bản Thời hạn sử dụng: lâu dài Tài sản gắn liền trên đất: Nhà cửa, vật kiến trúc khác đã hình thành Căn cứ theo đơn giá hạch toán do Công ty Cổ Phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên cung cấp, Cán bộ thẩm định tiến hành định giá tài sản gắn liền trên đất như sau: Bảng 3 : Bảng giá các hạng mục công trình trên đất Đơn vị: triệu đồng STT Hạng mục Quy cách Số lượng Đơn giá Thành tiền Giá trị TS thế chấp hình thành từ vốn vay Nhà 4 tầng bên phải, nhà C m2 1.310 1,8 2.358 1000 Nhà ăn, nghỉ chính giữa A2, 3 tầng m2 678 1,5 1.017 500 Nhà ăn, nghỉ chính giữa A1, 3 tầng m2 646 1,5 969 50 Nhà 3 tầng phía bên trái, nhà B m2 725 1,2 870 255 Nhà trưng bày, giới thiệu sản phẩm, 3 tầng m2 40 3 120 50 Vật kiến trúc khác, sân vườn, hàng rào, bể phun nước. m2 50 Tổng 5.384 1.855 ( Nguồn theo đơn giá hạch toán do Công ty Cổ Phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên) Tổng giá trị tài sản thế chấp: 5.384.000.000 đồng (năm tỷ ba trăm tám mươi tư triệu đồng), trong đó: Tài sản đã hình thành từ vốn vay: 1.855.000.000 đồng Tài sản hình thành từ vốn chủ sở hữu: 3.529.000.000 đồng Nhận xét: Chi nhánh NHCTĐĐ định giá BĐS tính theo giá thị trường có đối chiếu với khung giá đất của Thành phố. Tuy rằng Chi nhánh có sự tham khảo giá đất trên thị trường nhưng khi tiến hành định giá Chi nhánh lại không tính theo giá thị trường mà căn cứ chủ yếu vào khung giá đất của Thành Phố. Qua các ví dụ trên có thể thấy rằng đối với giá trị quyền sử dụng đất Chi nhánh không định giá mà định giá giá trị lợi thế thương mại của mảnh đất. Còn đối với tài sản trên đất căn cứ định giá dựa trên giá trị còn lại của tài sản (đối với tài sản đã qua sử dụng) và theo giá trị mới xây dựng căn cứ trên bản quyết toán xây dựng của khách hàng (đối với tài sản mới hình thành). Như vậy có thể thấy rằng phương pháp mà Chi nhánh áp dụng thường đơn giản rất dễ dẫn đến việc định giá không chính xác. Bên cạnh đó, do Chi nhánh định giá BĐS theo thông tin mà khách hàng cung cấp nên có những trường hợp khách hàng có sự gian lận để nhằm đạt được mục đích vay vốn của khách hàng, trong những trường hợp như vậy Chi nhánh có thể sẽ gặp phải những rủi ro nhất định. 3. Đánh giá kết quả hoạt động định giá bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 3.1. Kết quả đạt được Tại Chi nhánh, Công tác định giá BĐS rất coi trọng. Công việc này do cán bộ phòng Tín dụng đảm trách đã góp phần rất lớn trong việc hạn chế rủi ro tín dụng. Công tác này được các cán bộ tín dụng thực hiện một cách chặt chẽ, kỹ càng, cẩn thận, tuân thủ đúng quy trình chính vì vậy Chi nhánh đã thu được kết quả về định giá BĐS như sau: Bảng 4: Báo cáo kết quả định giá BĐS năm 2007 Đơn vị tính: Tỷ đồng Năm 2006 2007 Chỉ tiêu Dư nợ Tỷ trọng / tổng dư nợ Dư nợ Tỷ trọng / tổng dư nợ Dư nợ cho vay có BĐS đảm bảo 946,2 60% 371,38 31% Dư nợ cho vay không có BĐS đảm bảo 630,8 40% 826,62 69% Tổng dư nợ 1577 100% 1198 100% ( Nguồn Báo cáo phòng Tín dụng về Kết quả Thẩm định giá BĐS 2007) Sở dĩ tỉ trọng dư nợ cho vay có BĐS trên tổng dư nợ năm 2007 giảm xuống còn 31% trong khi đó năm 2006 là 60% vì trong năm 2006 Chi nhánh đã tiến hành xử lý phần lớn BĐS của các khối thuộc Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 8, Công ty chế biến ván nhân tạo, Hóa sinh, Điên Thông, Công ty 889, 875, 874, Việt Lào do các công ty này mất khả năng thanh toán.Phần còn lại được xử lý tiếp trong năm 2007. 3.2.Hạn chế Bên cạnh những kết quả đạt được, hoạt động định giá BĐS của Chi nhánh còn có những hạn chế nhất định: + Tại Chi nhánh, việc định giá BĐS hầu hết do các cán bộ tín dụng trực tiếp cho vay đảm nhận dưới sự phê chuẩn của Hội đồng tín dụng. Do đó, độ tin cậy của kết quả định giá phụ thuộc rất nhiều vào trình độ chuyên môn cũng như kinh nghiệm của các cán bộ tín dụng.Hơn nữa, định giá bất động sản đòi hỏi người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ và có kinh nghiệm. Nhưng kinh nghiệm lại chỉ có thể tích lũy trong thời gian công tác, vì vậy đòi hỏi kinh nghiệm với lực lượng cán bộ trẻ là một yêu cầu khó có thể đáp ứng. + Các thông tin mà các cán bộ tín dụng sử dụng để đánh giá BĐS hầu hết là do khách hàng vay cung cấp, các thông tin này không đảm bảo chính xác do chủ ý của khách hàng vay cố ý làm sai một số thông tin vì một mục đích nào đó. Từ các thông tin không chính xác này sẽ làm sai lệch kết quả định giá. + Vấn đề định giá bất động sản bảo đảm cũng có những hạn chế, đó là: Những bất động sản có giá trị lớn mà nhu cầu vay cũng lớn thì phòng tín dụng sẽ thuê công ty, tổ chức định giá chuyên nghiệp để định giá và tất nhiên kết quả sẽ chính xác hơn, nhưng chi phí bỏ ra là rất lớn. + Phương pháp xác định giá trị TS trên đất thường dựa vào giá trị còn lại theo bảng kê chi tiết tài sản, vật kiến trúc của khách hàng vay. Phương pháp này thường không phản ánh đúng giá trị BĐS do các BĐS rất đa dạng và ở các mức độ hao mòn khác nhau. Kết quả này thường có xu hướng cao hơn giá trị thực do chủ ý của khách hàng vay. Theo như ví dụ về tài sản của Công ty Kim khí Hà Nội, tại thời điểm định giá ngày 18/03/2008, căn cứ vào thông tin nhà đất xung quanh khu vực đó giá cho thuê 1m2 đất thuộc thửa đất này giao động từ 7,5 đến 8,8 triệu đồng/m2. Tính trung bình mảnh đất này có thể cho thuê được với giá 8,2 triệu đồng/m2. Khi đó, giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm sẽ là: 28107,7 m2 * 8,2 triệu đồng/m2 = 230483,14 triệu đồng. Giá trị này lớn hơn rất nhiều lần so với giá trị tính toán ở trên ( 60993,709 triệu đồng ) Theo như ví dụ về tài sản của Công ty Kim Khí Hà Nội, ta có thể tính lại giá trị của khu nhà làm việc 2 tầng (không tính giá trị của đất) theo phương pháp chi phí để thấy được sự khác biệt khi tính theo phương pháp này. Tài liệu về tài sản: + Công trình xây dựng trên đất: nhà làm việc 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 480 m2 + Hao mòn của các kết cấu chính: mái 72%, tường 57,4%, sàn 29,6%, móng 36,7%, cầu thang 78,2%, cửa 24,3%. + Tỷ lệ các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: mái 4%, tường 12%, sàn 27%, móng 16%, cầu thang 8%, cửa 13%. + Đơn giá xây dựng mới nhà làm việc có kết cấu tương tự : 2.600.000 đ/m2. Từ các tài liệu trên ta tiến hành ước tính giá trị của khu nhà làm việc như sau: Tỷ trọng giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: 4% + 12% + 27%+ 16% + 8% + 13% = 80%. Tỷ lệ hao mòn trung bình của các kết cấu chính: 72% * 4% + 57,4% * 12% + 29,6% * 27% + 36,7% * 16% + + 78,2% * 8% + 24,3% * 13% = 33% Tỷ lệ mất giá của công trình ước tính theo kết cấu chính là: 33% : 80% = 41,25% Chi phí xây dựng công trình mới có kết cấu tương tự: 480 m2 * 2600000 đ/m2 = 1248000000 (đồng) Mức độ mất giá ước tính của công trình xây dựng: 41,25% * 1248000000 = 514800000 (đồng) Giá trị ước tính của công trình xây dựng: 1248000000 – 514800000 = 733200000 (đồng) Nguyên nhân của những hạn chế trên Nguyên nhân khách quan: - Nguyên nhân từ phía khách hàng: Các BĐS của khách hàng vay có nguồn gốc, chủng loại, đặc điểm rất khác nhau, việc ghi chép giá trị BĐS không thống nhất, nhiều giấy tờ liên quan đến BĐS rất khó xác định nếu khách hàng vay cố ý gian lận. Mặt khác, khách hàng đến với Ngân hàng với mục đích là vay được nhiều nhất với những thủ tục đơn giản nhất. Một khách hàng tìm đến Ngân hàng để vay vốn họ cũng sẽ luôn cân nhắc xem vay ở đâu được nhiều hơn và có lợi hơn. Nếu như các quy định của Ngân hàng quá khắt khe về BĐS đảm bảo và nhiều thủ tục rườm rà khác… thì những khách hàng này sẽ không vay ở ngân hàng mà chuyển sang vay ở các tổ chức tín dụng khác. Vấn đề đặt ra là phải có một chính sách tín dụng thật sự phù hợp, hấp dẫn để thu hút khách hàng, cạnh tranh trên thị trường nhằm mở rộng tín dụng. - Nguyên nhân từ phía cơ quan Nhà nước: + Quy định về hoạt động của sàn giao dịch BĐS và việc xử lý không hiệu quả hiện tượng giao dịch ngầm đã dẫn đến sự thiếu minh bạch trên thị trường BĐS, do đó rất khó có thể thu thập được đầy đủ, chính xác những thông tin giao dịch thị trường về những BĐS tương tự với BĐS cần định giá để tiến hành định giá BĐS trên cơ sở Giá trị thị trường. + Sự không phù hợp giữa các văn bản pháp lý với thực tiễn hoạt động cũng gây ra nhiều khó khăn trong việc thu thập tài liệu và đưa ra kết quả đúng trong định giá của các cán bộ tín dụng. Chẳng hạn trong quy định về phương pháp xác định giá trị là quyền sử dụng đất ở hiện nay của NHCT VN. Có lúc quy định giá trị quyền sử dụng đất ở để thế chấp được xác định theo thỏa thuận giữa Ngân hàng cho vay và bên bảo đảm nhưng phải thấp hơn giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa phương tại thời điểm định giá/định giá lại nhưng không vượt quá khung giá đất do UBND Tỉnh, Thành phố quy định. Hoặc nếu chi nhánh Ngân hàng xây dựng được khung giá đất thì không vượt quá 2 lần giá của từng loại đất, vị trí đất trong khung giá đất do UBND Tỉnh, Thành phố quy định và thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường địa phương tại thời điểm xây dựng khung giá đất (mức tối đa bằng 90% giá đất thực tế). Trường hợp cao hơn 2 lần phải trình lên NHCT VN. (Quyết định số 125/QĐ-HĐQT-NHCT 35 ngày 10/05/2006). Mới đây, NHCT VN cho phép Chi nhánh các Ngân hàng trong hệ thống của mình được cùng với khách hàng thỏa thuận theo giá đất (Không phải là đất nông nghiệp) thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm định giá thế chấp/định giá lại với mức như sau: Thứ nhất, mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu thấp hơn hoặc bằng với giá ghi trong khung giá đất do UBND Tỉnh, Thành phố nơi có đất; Thứ hai, mức tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND Tỉnh, Thành phố nơi có đất. Ngoài ra, NHCT VN còn quy định khuyến khích các Chi nhánh thuê cơ quan chuyên môn có chức năng thẩm định để xây dựng khung giá đất áp dụng thống nhất trong toàn Chi nhánh hoặc nếu Chi nhánh xây dựng được khung giá đất thì được phép thỏa thuận với khách hàng để xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp trong phạm vi khung giá đất của Chi nhánh và tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa phương đó tại thời điểm định giá (Quyết định số 225/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 07/08/2006). Với những quy định và cho phép như trên, nếu áp dụng theo cách thứ nhất thì không thể cho vay vốn được, vì giá trị quyền sử dụng đất mà UBND các địa phương đưa ra chỉ để áp dụng tính thuế chứ không quy định để bán, chuyển nhượng trên thị trường. Còn áp dụng theo cách thứ hai cũng rất khó thực hiện bởi vì các tỉnh nhỏ hiện nay chưa có dịch vụ nhà đất. Còn nếu thuê cơ quan chuyên môn thì do có những quy định ràng buộc bởi trách nhiệm về cách định giá của họ, như vậy sẽ khó có cơ quan nào đứng ra nhận xây dựng khung giá đất cho Ngân hàng. Từ những quy định và thực tế nói trên dẫn đến áp dụng không thống nhất, rất khó đưa ra kết quả đúng. Tại mục III – Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 quy định: Hồ sơ đăng ký thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (nếu có). Tuy nhiên, quy định trên không phù hợp đối với trường hợp thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai trong các khu đô thị do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chỉ được cấp cho chủ sở hữu tài sản sau khi tài sản đã hình thành. Quy định này đã gây ách tắc trong việc nhận bảo đảm bằng nhà ở gắn liền với đất ở, căn hộ chung cư hình thành từ vốn vay tại các khu đô thị do khách hàng không thể cung cấp được các giấy tờ trên tại thời điểm vay vốn. Khoản 1 – Điều 130 – Luật Đất đai quy định: Khi đăng ký thế chấp các bên phải nộp hồ sơ đăng ký trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng. Điểm 2 - Điều 41- Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 quy định: Thời hạn công chứng, chứng thực không quá 3 ngày làm việc đối với hợp đồng đơn giản, không quá 10 ngày làm việc đối với hợp đồng phức tạp, không quá 30 ngày làm việc đối với hợp đồng đặc biệt phức tạp, kể từ ngày thụ lý. Như vậy, nếu vì lý do khách quan, các bên không thực hiện được việc đăng ký trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng thì sẽ rất khó khăn cho Ngân hàng trong việc xác định hiệu lực của hợp đồng bảo đảm. Nguyên nhân chủ quan: - Định giá là công việc phức tạp đòi hỏi trình độ, kiến thức chuyên sâu, am hiểu nhiều lĩnh vực, có nhiều kinh nghiệm. Việc định giá bất động sản còn mang tính chủ quan. Có thể nói việc định giá BĐS đảm bảo là khâu then chốt trong hoạt động cho vay vì nó ảnh hưởng đến quyết định cho vay ở Ngân hàng, đến số tiền cho khách hàng vay cũng như khả năng thu hồi nợ cho ngân hàng khi khoản vay không được thanh toán. Nhưng việc định giá BĐS tại Chi nhánh chủ yếu là do cán bộ tín dụng đảm nhiệm, mà cán bộ tín dụng thì không nắm bắt được hết những thông tin về thị trường mà đặc biệt đối với thị trường BĐS, cũng như những thông số kỹ thuật của máy móc, thiết bị đi kèm với BĐS. Do vậy, việc định giá là khó có thể chính xác. - Các BĐS được định giá tại Chi nhánh chủ yếu là định giá đất. Do đó khi định giá các BĐS khác không tránh khỏi sự lúng túng, thiếu sót. Để khắc phục hạn chế này đòi hỏi Chi nhánh phải có nhiều cán bộ thẩm định chuyên môn hóa hỗ trợ cho nhau trong từng lĩnh vực. - Với sự phát triển như vũ bão của Khoa học kỹ thuật, các loại máy, thiết bị thường bị mất giá nhanh, khiến cho hao mòn vô hình của tài sản lớn. Các cán bộ tín dụng rất khó nắm bắt được thông tin kịp thời. Nếu có thì cũng rất khó để đo lường mức độ hao mòn vô hình của tài sản một cách chính xác. - Chi nhánh NHCT Đống Đa là một chi nhánh ngân hàng Nhà nước nên việc cho vay theo chỉ định, cho vay không có tài sản đảm bảo ở mức cao. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động của ngành ngân hàng đó được cải tiến nhiều nhưng vẫn cũn chưa được đầy đủ và thiếu tính khoa học, có những sự chồng chéo chưa đồng bộ làm cho việc xử lý theo đúng luật này lại mâu thuẫn với bộ luật kia. Ở nước ta hiện nay chưa có luật sở hữu và những văn bản dưới luật về lĩnh vực này. Hệ thống pháp luật ban hành không đồng bộ và không phù hợp với yêu cầu của hoạt động kinh doanh…Những chính sách này cũng ảnh hưởng ít nhiều đến công tác định giá cũng như hiệu quả đảm bảo tiền vay. CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 1. Mục tiêu và Phương hướng phát triển hoạt động cho vay tại chi nhánh NHCT Đống Đa 1.1. Phương hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Năm 2007, trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt của hoạt động Ngân hàng, nợ xấu vẫn còn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ. Tuy nhiên bằng sự nỗ lực phấn đấu và đoàn kết của tập thể cán bộ công nhân viên Chi nhánh đã vượt qua khó khăn và hoạt động kinh doanh đã có bước khởi sắc. Kết quả tính đến 31/12/2007 hầu hết các chỉ tiêu kế hoach kinh doanh đều vượt kế hoạch NHCT Việt Nam giao, trong đó chỉ tiêu lợi nhuận vượt 70% so với Trung ương giao. Căn cứ vào định hướng của NHCT Việt Nam và tình hình thực tế tại chi nhánh, chi nhánh ngân hàng công thương Đống Đa đề ra một số nhiệm vụ, chỉ tiêu kinh doanh năm 2008. Cụ thể như sau: Bảng 5: Các chỉ tiêu kinh doanh đến 31/12/2008 Đơn vị tính: Tỷ đồng STT Các chỉ tiêu chính Thực hiện năm 2007 Kế hoạch năm 2008 % so với 2007 1 Tổng nguồn vốn huy động 4503 5000 111 2 Tổng dư nợ 1198 1545 129 3 Dư nợ trung dài hạn 26% <40% 4 Dư nợ có TSBĐ 31% >40% 5 Nợ xấu 92,281 55 60 6 Thu dịch vụ phí 10,749 14 130 7 Phát hành thẻ E-Partner 9083 thẻ 10500 thẻ 116 8 Lợi nhuận hạch toán 120,229 107,5 89 Nguồn: Báo cáo tổng kết 2007 của Chi nhánh NHCT Đống Đa Đẩy mạnh công tác huy động vốn, triển khai các sản phẩm huy động vốn mới nhằm thu hút tối đa nguồn tiền gửi của khách hàng. Cung cấp các dịch vụ mới và sử dụng lãi suất linh hoạt trong phạm vi ủy quyền cho giám đốc chi nhánh hoặc thông báo kịp thời diễn biến lãi suất tới các phòng nghiệp vụ của NHCT Việt Nam để có biện pháp hữu hiệu nhằm thu hút nguồn tiền gửi của các doanh nghiêp. Rà soát nâng cấp lại các quỹ tiết kiệm, tiếp tục tìm kiếm những vị trí đẹp, có tiềm năng phát triển để mở mới điểm giao dịch, quỹ tiết kiệm. Nâng cao chất lượng tín dụng, tăng trưởng tín dụng lành mạnh bằng các biện pháp như nâng cao chất lượng thẩm định, tái thẩm định, thực hiện kiểm tra chặt chẽ các khoản vay, công tác kiểm tra chéo, tái kiểm tra. Năm 2008 phấn đấu mở rộng đầu tư tín dụng đối với khách hàng vừa và nhỏ đảm bảo an toàn, hiệu quả, không để phát sinh nợ quá hạn, lãi treo. Khẩn trương bổ sung tài sản đảm bảo để nhằm giảm thiểu rủi ro. Tăng cường công tác kiểm tra nội bộ bằng nhiều hình thức: tự kiểm tra, kiểm tra chéo giữa các bộ phận, nâng cao vai trò và trách nhiệm của hậu kiểm góp phần làm lành mạnh hóa hoạt động tài chính tín dụng Ngân hàng. 1.2. Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh Mục tiêu đến 31/12/2008 là tăng mức dư nợ có tài sản đảm bảo lên trên mức 40% , trong đó BĐS chiếm 65% bổ sung tài sản đảm bảo để nhằm giảm thiểu rủi ro, thực hiện mục tiêu an toàn và sinh lợi, Chi nhánh tiếp tục hoàn thiện quy trình cho vay, thực hiện tốt hơn nữa công tác định giá BĐS, cử cán bộ tham dự các lớp học về thẩm định giá, thẩm định và phân tích tài chính, các lớp luật về định giá và cho vay có bảo đảm bằng BĐS. Chi nhánh sẽ có một đội ngũ nhân lực tham gia định giá khách quan và chính xác để có thể nâng cao tính cạnh tranh trong thời điểm các ngân hàng thương mại đang đua tranh hết sức mạnh mẽ như hiện nay. Tiến tới giai đoạn sẽ có một bộ phận thẩm định giá Tài sản và BĐS riêng giành cho Chi nhánh và toàn bộ Ngân hàng Công thương để đảm bảo được mục tiêu của Ngân hàng đã đề ra như trên. 2. Những giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 2.1. Về cán bộ thẩm định Việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định là rất quan trọng và mang tính quyết định. Để đáp ứng được những đòi hỏi ngày càng khó khăn của công việc, rất cần có đội ngũ cán bộ đầy đủ về số lượng, vững vàng về chuyên môn và có kinh nghiệm. Cần cử cán bộ đi học các lớp ngắn hạn về thẩm định giá, thẩm định và phân tích tài chính… nhằm nâng cao nghiệp vụ cho cán bộ định giá để cho vay hoặc đào tạo chuyên môn hoá nhằm nắm rõ qui trình công nghệ các ngành, từ đó đáp ứng nhanh nhu cầu khách hàng. 2.2. Về quy trình và phương pháp định giá - Về quy trình định giá: Về cơ bản, Chi nhánh đã xây dựng được quy trình định giá khoa học. Trong quy trình định giá có sự thỏa thuận với khách hàng về giá trị BĐS, đây là điểm mới trong công tác định giá BĐS. Thể hiện sự tôn trọng của Ngân hàng đối với khách hàng, thực hiện mục tiêu vì sự phát triển bền vững của cả Ngân hàng và khách hàng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, ở bước thu thập tài liệu thì hầu hết tài liệu thu thập được là do khách hàng cung cấp, do đó kết quả định giá mang nhiều tính chủ quan và không thuyết phục. Để việc định giá thực sự mang lại kết quả tốt, Chi nhánh nên tiếp tục thực hiên tốt hơn nữa quy trình đình định giá và đặc biệt cần chú trọng đến bước thu thập tài liệu và ước tính giá trị tài sản, đảm bảo tài liệu thu thập được mang tính khách quan, phản ánh đúng tình hình thực tế thị trường đối với tài sản giao dịch. - Về phương pháp định giá: + Phương pháp định giá giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm: Ở chi nhánh, phương pháp định giá giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm chủ yếu là dựa vào khung giá đất do UBND Thành phố Hà Nội quy định, các cán bộ định giá tiến hành so sánh các đặc điểm của mảnh đất với các vị trí dược quy định trong khung giá để từ đó xác định giá 1m2 đất, đây chính là hình thức của phương pháp so sánh. Tuy nhiên, ở Chi nhánh, phương pháp này được thực hiện chưa triệt để. Trong phương pháp so sánh, người ta tiến hành so sánh BĐS cần định giá với các BĐS tương tự khác được giao dịch trên thị trường gần với thời điểm định giá. Vì thế nên xác định giá trị BĐS có thể theo giá bán của các giao dịch BĐS trước đó và hạn chế sử dụng khung giá đất vì khung giá đất được xây dựng nhằm mục đích tính thuế chứ không phải sử dụng để tính giá trị quyền sử đất. Mức giá quy định trong khung giá đất thường thấp hơn rất nhiều lần so với giá thực tế trao đổi, chuyển nhượng. Do đó, để việc định giá giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm một cách tương đối chính xác nên bỏ mức khống chế 70%, không áp dụng theo khung giá mà nên sử dụng giá thị trường. + Phương pháp định giá tài sản gắn liền với đất: Việc định giá tài sản gắn liền với đất ở Chi nhánh được tiến hành dựa trên cơ sở Bảng kê chi tiết tài sản vật kiến trúc. Theo cách tính này, kết quả định giá phụ thuộc vào mức độ trung thực của khách hàng khi cung cấp các tài liệu này. Nếu khách hàng cố ý gian lận thì kết quả định giá là không phù hợp. Do đó, giải pháp đặt ra là các cán bộ định giá nên sử dụng phương pháp chi phí khi tiến hành định giá tài sản gắn liền với đất. Theo phương pháp này, cán bộ định giá phải xác định được mức độ hao mòn các kết cấu chính, tỷ lệ hao mòn trung bình của các kết cấu chính, tỷ lệ mất giá của công trình ước tính theo kết cấu chính, mức độ mất giá ước tính của công trình xây dựng, chi phí xây dựng công trình mới có kết cấu tương tự, từ đó ước tính giá trị công trình xây dựng trên đất bằng cách lấy chi phí xây dựng công trình mới trừ đi mức độ mất giá ước tính của công trình xây dựng. Định giá là một công việc vô cùng phức tạp đòi hỏi kỹ năng và kiến thức sâu rộng. Phương pháp định giá của Chi nhánh đang sử dụng là phương pháp đơn giản do đó chứa đựng nhiều rủi ro.Bởi vậy vấn đề cần thiết và cấp bách hiện nay của Chi nhánh là nghiên cứu về thẩm định giá và áp dụng các phương pháp khoa học trong định giá. Để công tác định giá có chất lượng cao, Ngân hàng nên đánh giá giá trị BĐS dựa trên những thông tin xác thực, có căn cứ khoa học, nên đánh giá giá trị tài sản theo giá trị thị trường. Các trường hợp áp dụng theo khung giá hay dựa vào giá trị còn lại chỉ là những giải pháp cuối cùng khi mà không thể tìm được các thông tin, tài liệu để có thể sử dụng các phương pháp khác. Phòng tín dụng của Chi nhánh nên kết hợp với các tổ chức chuyên về định giá. Việc kết hợp này không chỉ đem lại kết quả chính xác hơn mà còn góp phần nâng cao kiên thức cho cán bộ tiến hành thẩm định, bổ sung nguồn tư liệu phong phú, đa dạng. 2.3. Về dữ liệu và lưu trữ dữ liệu Hiện nay với sự phát triển không ngừng của Khoa học công nghệ, ngành Ngân hàng đã và đang ứng dụng công nghệ thông tin tiên tiến, hiện đại để đơn giản hóa hoạt động. Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong các khâu đặc biệt là trong việc thu thập thông tin được Ngân hàng rất chú trọng. Công nghệ hiện đại cho phép truy cập thông tin nhanh và lưu trữ được các dữ liệu nhiều hơn. Việc ứng dụng công nghệ trong mọi khâu, đặc biệt với việc thu thập thông tin phục vụ cho vay và đảm bảo khoản cho vay đang được tất cả các Ngân hàng chú trọng. Cũng với công nghệ Ngân hàng thì việc quản lý nội bộ, việc kiểm tra, kiểm soát khách hàng cũng sẽ được nâng cao. Để phục vụ cho công tác định giá BĐS, Chi nhánh nên phát triển một nhánh thông tin con trong website nội bộ ngân hàng. Website đó có thể chứa đựng các thông tin về thị trường nhà đất, các dự án đang được triển khai và đầu tư, thông tin quy hoạch của nhà nước, các văn bản pháp luật liên quan…nên được thường xuyên cập nhật vừa là nơi trao đổi thông tin với khách hàng đồng thời cũng là nơi các cán bộ thẩm định thu thập thêm các tài liệu để phục vụ cho công tác định giá của mình. 2.4. Các giải pháp khác - Thực hiện đa dạng hóa các loại tài sản đảm bảo, thế chấp. Ở Chi nhánh hầu hết chỉ là những tài sản thông dụng như kỳ phiếu, trái phiếu, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất…Các TSBĐ khác như: hàng hóa, các khoản phải thu, quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền được nhận số tiền bảo hiểm…hầu như không có. Do đó sẽ mở rộng tài trợ tín dụng cho Ngân hàng. - Chi nhánh nên tham gia mua bảo hiểm tín dụng hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm cho tài sản của mình và thực hiện chế độ ưu tiên đối với những khách hàng này. Việc làm này không những khuyến khích mở rộng quan hệ khách hàng mà còn dễ dàng xác định mức cho vay và đảm bảo an toàn tín dụng. - Thường xuyên theo dõi, giám sát hoạt động sản xuất, cường độ sử dụng BĐS của khách hàng vay để có những đánh giá thích hợp, kịp thời, yêu cầu khách hàng bổ sung them tài sản đảm bảo để đảm bảo an toàn tín dụng. 3. Kiến nghị của Chi nhánh với các bên liên quan 3.1. Kiến nghị với NHCT Việt Nam BĐS và định giá BĐS tại Chi nhánh NHCT Đống Đa có một số vấn đề tồn tại gây khó khăn cho chi nhánh đó là: Việc định giá gặp nhiều khó khăn do quy định về phương pháp định giá của NHCT Việt Nam chưa thống nhất, đặc biệt là quy định về phương pháp định giá quyền sử dụng đất. Công việc định giá vẫn là do cán bộ tín dụng trực tiếp đảm nhận mà cán bộ tín dụng không thể nào nắm bắt được hết các thông tin về thị trường cũng như những thông số kỹ thuật hay tính đặc trưng của từng loại BĐS nên khó tránh khỏi những sai sót trong quá trình định giá. NHCT Việt Nam nên ban hành những cơ chế tháo gỡ những vấn đề về thủ tục nhận,đảm bảo tiền vay, thống nhất phương pháp xác định giá đất cũng như các chương trình đào tạo về thẩm định giá, thẩm định và phân tích tài chính…để cán bộ Ngân hàng có cơ hội bổ sung và hoàn thiện kiến thức và kỹ năng trong định giá bất động sản. 3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Nhà nước nên rà soát lại hệ thống văn bản đã ban hành, loại bỏ các văn bản đã không còn phù hợp, những văn bản chồng chéo lên các văn bản khác, ban hành các văn bản thống nhất, mạch lạc, rõ ràng, trong đó có những điều khoản mới tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động của Ngân hàng nói chung và hoạt động bảo đảm tiền vay nói riêng. Nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống thông tin tín dụng phục vụ cho sự phát triển hoạt động tín dụng ở Việt Nam. 3.3. Kiến nghị với Chính phủ Chính phủ cần ban hành các văn bản pháp luật nhất quán, rõ ràng, tránh thay đổi quá nhiều lần, đặc biệt là các văn bản liên quan đến hoạt động tín dụng và bảo đảm tiền vay. Loại bỏ cụm từ “Trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” trong các văn bản pháp luật vì khi đó các tổ chức thi hành luật không biết phải áp dụng văn bản nào mới chính xác. 3.4. Kiến nghị với Bộ Tài chính Bộ Tài chính nên thành lập các trung tâm, các cơ quan định giá có chất lượng. Thường xuyên kiểm tra, tuyển chọn những thẩm định viên có kỹ năng, kinh nghiệm đào tạo họ trở thành nòng cốt tham gia vào các doanh nghiệp định giá hoặc các Ngân hàng. Quy định việc theo dõi, ghi chép và phản ánh giá trị tài sản một cách chính xác đảm bảo được lợi ích của cả khách hàng vay và Ngân hàng, tránh những rủi ro không có lợi cho cả hai bên. 3.5. Kiến nghị với các cơ quan khác Bộ Tài nguyên môi trường kết hợp với bộ Tài chính hoàn thành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003. Sửa đổi những nội dung còn bất hợp lý, chồng chéo, đối ngược nhau. Bộ Tư pháp, Sở địa chính và UBND Thành phố Hà Nội cần có những biện pháp hạn chế thủ tục rườm rà và phức tạp trong việc quy định thời hạn công chứng, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có quá nhiều loại giấy tờ mà người dân phải đáp ứng để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà nhiều khi họ không biết phải làm thế nào để có đủ những loại giấy tờ này), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (đặc biệt là đối với nhà chung cư hình thành từ vốn vay tại các khu đô thị). Việc ban hành khung giá đất cần sát với thực tế tránh thiệt thòi cho người dân khi đền bù giải phóng mặt bằng, nguyên nhân chính gây ách tắc trong việc giải phóng mặt bằng. 3.6. Kiến nghị với khách hàng vay Khách hàng vay cần có thái độ hợp tác với Ngân hàng bằng các báo cáo trung thực, chuẩn xác, có ý thức trong việc sử dụng vốn vay, tránh lãng phí, sử dụng vốn sai mục đích, sử dụng và bảo quản tốt các BĐS được đảm bảo trong thời gian vay. Khách hàng cần quan tâm hơn đến việc kê khai các khoản mục tài sản khi lập bảng cân đối kế toán và báo cáo tài chính theo đúng quy định chuẩn mực chung để nâng cao hiệu quả công việc của cả khách hàng và Ngân hàng. KẾT LUẬN Trong bối cảnh cạnh trang gay gắt giữa các Ngân hàng thì mục tiêu an toàn và sinh lời tạo cho Ngân hàng sự phát triển bền vững. Và để bảo đảm tiền vay thực sự đáp ứng được mục tiêu đó thì định giá BĐS nói riêng và định giá tài sản nói chung là một khâu vô cùng quan trọng, nó quyết định đến giá trị khoản vay mà Ngân hàng có thể cho khách hàng vay, tạo cơ sở pháp lý cho khoản vay, hạn chế rủi ro tín dụng cho Ngân hàng. Đây chính là khoản thu nợ thứ hai trong trường hợp khoản thu nợ thứ nhất không đáp ứng được (trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán). Hiện nay, ở Chi nhánh NHCT Đống Đa các phương pháp định giá BĐS được thực hiện chưa triệt để, việc định giá BĐS mang nhiều tính chủ quan, cảm tính. Quy định của Ngân hàng Công thương Việt Nam về phương pháp xác định giá trị BĐS, đặc biệt là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất không thống nhất, gây ảnh hưởng đến kết quả định giá, nhiều trường hợp dẫn đến định giá không chính xác, có sự chênh lệch rất lớn giữa kết quả định giá với giá trị thực của tài sản được giao dịch trên thị trường. Để hoạt động định giá mang lại hiệu quả cao vấn đề đặt ra là phải thống nhất cách định giá, áp dụng các phương pháp định giá khác để có sự so sánh, đối chiếu. Một phương pháp không thể khả thi cho mọi trường hợp, vì vậy việc nghiên cứu và áp dụng các phương pháp định giá khác là vấn đề quan trọng hàng đầu hiện nay ở các Ngân hàng thương mại nói chung và ở Chi nhánh NHCT Đống Đa nói riêng. Chuyên đề đã đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Chi nhánh NHCT Đống Đa, góp phần nào vào từng bước hoàn thiện công tác định giá BĐS ở Chi nhánh. Do thời gian và trình độ hiểu biết có hạn nên bài viết của em không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Em rất mong được sự thông cảm và góp ý của các thầy cô để có thể hoàn thành tốt hơn nữa các công trình nghiên cứu sau này. DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp- TS Nguyễn Minh Hoàng Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá tài sản- NXB khoa học và kỹ thuật,2007. Đoàn Văn Trường Giáo trình và bài giảng môn Định giá BĐS- Thạc sĩ Vũ Thị Thảo, khoa BĐS & Kinh tế tài nguyên, ĐH Kinh tế quốc dân Các văn bản pháp quy: Pháp lệnh giá 2002, Luật Đất đai 2003, Luật Dân sự. Báo cáo kết quả hoạt động của chi nhánh từ năm 2005-2007 Ban vật giá chính phủ, Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2000, NXB Thành phố Hồ Chí Minh, 2003 Cần thống nhất cách định giá tài sản vay vốn Ngân hàng- Khắc Luyện ( NHCT Phú Yên) Quy định về bảo đảm tiền vay của khách hàng trong hệ thống NHCT( Ban hành kèm theo quyết định số 071/QĐ- HĐQT- NHCT35 ngày 03/04/2006 của Hội đồng quản trị Ngân hàng Công thương. Các website www.icb.com.vn, www.vietinbank.com.vn, www.vatgia.com Một số tài liệu tham khảo khác…