Đề án Đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị

ự án, chúng ta phải theo trỡnh tự của chuỗi phõn tớch sau (Với điều kiện số phương án thay thế phát sinh phải đủ để cung cấp cho những người ra quyết định một lượng thông tin đủ rộng để đưa ra để sự lựa chọn. Các phương án thay thế cũng cần phải có sự khác biệt đối với các phương án khác. Xác định phạm vi và các mục tiêu à Xác định các ràng buộc àXác định các phương án thay thế à Xác định các chi phí và lợi ích à Lượng hóa/đánh giá chi phí và lợi ích à Tớnh giỏ trị hiện tại rũng à Kiểm tra độ nhạy đối với các rủi ro à Cân nhắc những vấn đề công bằng và những yếu tố vô hỡnh à Bỏo cỏo. Cuối cùng, phương án thay thế khụng làm gỡ cả cần luôn luôn được xác định, một cách ẩn ý hoặc rừ ràng .Điều này rất cần thiết bởi lợi ích và chi phí luôn luôn phát sinh đối với những gỡ cú lẽ đó xảy ra nếu dự ỏn khụng được thực hiện. Do vậy, sự lựa chọn không làm gỡ cả cũng là tỡnh huống cơ sở hay tỡnh huống khụng cú dự ỏn. Chẳng hạn với dự ỏn xõy dựng và phỏt triển KCN theo quy hoạch của chỳng ta, với các phương án lập ra có thể dùng làm một nhà máy may mặc, hay chế biến nông sản, hay giày da, hay cùng một mặt hàng cho các phương án- thỡ nờn lựa chọn phương án nào? Trong trường hợp các phương án đem ra, sau khi tính toán, đánh giá các chỉ tiêu NPV, IRR thỡ thấy tớnh khả thi khụng cao. Khi đó, chúng ta nên từ bỏ dự án, nếu chính mục đích sử dụng ban đầu là đầu tư vào nông nghiệp đem lại hiệu quả kinh tế, xó hội cao nhất. Bản chất và qui mô của những ràng liên quan đến một dự án hay chương trỡnh cụ thể nào đó có thể luôn không được xác định một cách chắc chắn. Có thể khi dự án xây dựng KCN của chúng ta đang thời kỡ đánh giá hiệu quả bị ảnh hưởng bởi việc Chính phủ mở một con đường đi qua KCN, nhưng ta lại không biết chắc là người ta có xây dựng con đường đó trong thời gian hoạt động dự kiến của KCN :hay không. Do đó, các ràng buộc tiềm ẩn nên được xác định một cách rừ ràng . 2.4. Xác định lợi ớch và chi phớ: Cần phải đưa ra một bản liệt kê tất cả các lợi ích và chi phí mong đợi phát sinh từ dự án được đề xuất. Để xác định được các lợi ích và chi phí thỡ cần phải hiểu rừ được chuỗi các nguyên nhân hay kết quả của dự án. Bản liệt kê có thể bao gồm các khoản mục sau: * Giỏ trị của sản phẩm phản ỏnh theo doanh thu phỏt sinh một cỏch trực tiếp hoặc giỏn tiếp từ một dự ỏn cụ thể; * Giỏ trị cỏc thiết bị cho dự ỏn; * Các chi phí tránh được- những chi phí có thể phát sinh trong tỡnh huống khụng làm gỡ cả hoặc tỡnh huống khụng cú dự ỏn; * Tiết kiệm nhờ hiệu suất - giảm mức chi tiờu hiện tại nhờ việc thực hiện dự án hay chương trỡnh; * Lợi ích về y tế, môi trường và các lợi ích xó hội khỏc, tất cả cỏc lợi ớch này hoặc khụng được tính theo giá thị trường hoặc được tính theo giá phản ánh không đầy đủ giá trị của chúng; * Giảm thất nghiệp… Tương tự như vậy, đối với mỗi phương án thay thế, cần đưa ra một bản liệt kê tất cả các chi phí. Có thể gồm một số khoản mục như sau: * Chi phớ vốn; * Chi phí hoạt động của dự án và bảo trỡ toàn bộ vũng đời dự tính cho các máy móc, thiết bị phục vụ cho dự án; * Chi phớ nhõn cụng; * Chi phí cho các yếu tố đầu vào khác (nguyên vật liệu, đầu vào cho sản xuất, vận tải, cất trữ,…); * Cỏc chi phớ nghiờn cứu, thiết kế và phỏt triển; * Chi phí cơ hội liên quan đến việc sử dụng đất và / hoặc các thiết bị sẵn có thuộc tài sản công cộng; * Các ảnh hưởng ngoại ứng tiêu cực đối với các nhóm người khác (chi phí môi trường như ô nhiễm không khí, tiếng ồn, khói bụi, rác thải, tệ nạn xó hội;…). 2.5. Lượng hóa các chi phí và lợi ích bằng cách nào? Phõn tớch chi phớ - lợi ớch so sỏnh chi phớ và lợi ích sử dụng một thước đo chung, chủ yếu là thông qua giá quốc tế. Các giá trị cần được phân bổ dưới dạng các chi phí và lợi ích càng nhiều càng tốt. Giá thị trường, khi chúng tồn tại, cung cấp cho ta một lượng thông tin đáng kể về qui mô của các chi phí và lợi ích đó. Do người tiêu dung cuối cùng sẵn sàng chi trả không hơn hoặc không kém giá thực tế trên thị trường, giá này nói chung có thể được coi là một thước đo giá trị các hàng hóa và dịch vụ xó hội. Tương tự như vậy, giá cả các yếu tố đầu vào phản ánh giá được xác định bởi những người sử dụng khác. Tuy nhiên, giá thực tế đôi khi phải được điều chỉnh để chuyển đổi các chi phí và lợi ích cá nhân thành các chi phí và lợi ích xó hội, tức là chi phớ và lợi ớch phản ỏnh những cỏi đạt được và mất đi đối với toàn bộ nền kinh tế, chứ không phải đối với cá nhân hay nhóm cá nhân. Các điều chỉnh cần thiết như: + Giỏ trị của cỏc sản phẩm cuối cựng: + Giá trị của các yếu tố vật chất đầu vào; + Lói suất của vốn vay; + Khấu hao; + Đất đai; + Cỏc chi phớ phỏt sinh khỏc. 2.6. Các vấn đề cần phải lượng hóa khác: Cần có những bằng chứng đáng tin cậy để lượng hóa các chi phí và lợi ích. Ta lượng hóa tính khả thi của dự án thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng KCN cần dựa trên những nghiên cứu kĩ thuật chi tiết. Đó là những nghiên cứu chi tiết về sản lượng dự kiến khi dự án đi vào hoạt động, cẩn thận hơn có thể đặt ra mức giả định cho giác (thấp hoặc cao hơn giá dự kiến-trong trường hợp chưa chắc chắn về thị hiếu khách hàng đối với loại hỡnh sản phẩm đó). Chi phớ và lợi ích phải được ước tính trong toàn bộ vũng đời dự án. Do vậy, việc dự báo là một phần quan trọng của chu trỡnh đánh giá chi phí và lợi ích. Các kĩ thuật kinh tế lượng được sử dụng cho mục đích dự báo này. Đối với những dự án không thể lượng hóa được gọi là vụ hỡnh và cần được trỡnh cho cỏc nhà ra quyết định cùng với những thông tin mô tả càng nhiều càng tốt, bởi chỉ là định tính nhưng qua đó chúng ta có thể đánh giá được tỷ trọng theo các biến được lượng hóa trong quá trỡnh ra quyết định. Trong một số trường hợp thỡ chỉ cú thể lượng hóa một số chi phí và lợi ích theo các đơn vị vật chất nhưng không thể lượng hóa theo tiền. Chẳng hạn, những ảnh hưởng ô nhiễm môi trường mà KCN gây ra đối với khu vực dân cư nông thôn xung quanh, ta không thể định lượng một cách chính xác được. 2.7. Lợi ớch rũng cần được đánh giá như thế nào? Lợi ớch rũng là tổng chi phớ trừ đi tổng lợi ích. Chi phí lớn hơn lợi ích trong những năm đầu của dự án. Giá trị của chi phí và lợi ích sẽ được tính dựa trên những giả định rừ ràng về lạm phát giá cả; thông thường, chi phí và lợi ích sẽ được đánh giá theo giá thực tế với cơ sở là năm hiện hành. Tổng chi phí mỗi năm trong vũng đời dự án được khấu hao khỏi tổng lợi ích trong năm đó để có được lợi ích rũng trong từng năm. Luồng lợi ích rũng này sau đó sẽ được chiết khấu dựa trên nguyên tắc giá trị của một lợi ích rũng phỏt sinh càng xa trong tương lai thỡ giỏ trị của nú càng được đánh giá thấp trong hiện tại thỡ giỏ trị của nú càng được đánh giá thấp trong hiện tại khi tính toán lợi ích rũng của dự ỏn. Luồng lợi ớch rũng được chiết khấu sau đó được tính tổng đưa ra được giá trị hiện tại rũng của dự ỏn. Ta xỏc định giá trị hiện tại rũng theo cụng thức sau: Trong đó: B là lợi ích rũng nhận được ở bất kỡ năm nào trong tương lai C là chi phớ phỏt sinh tại bất kỡ năm nào trong tương lai t phản ánh năm đó. Phụ thuộc vào những ràng buộc ngõn sỏch, những cõn nhắc về cỏc yếu tố vụ hỡnh và các vấn đề phân phối luồng sản phẩm, dự án của chúng ta có thể được coi là có thể chấp nhận được nếu giá trị hiện tại rũng bằng hoặc lớn hơn không. Nếu cũn tồn tại những ràng buộc ngõn sỏch thỡ chỳng ta phải tiến hành xếp hạng cỏc dự ỏn thay thế, nhúm cỏc dự ỏn cú giỏ trị hiện tại rũng cao nhất sẽ được lựa chọn. Để đem ra được quyết định cuối cùng là có nên đầu tư xây dựng KCN đó hay không ta cần dựa trên các quy tắc khác như tỷ lệ hoàn vốn nội tại IRR, tỷ lệ lợi ích – chi phí và thời gian hoàn vốn. Với các phương án khác nhau thỡ cỏc chỉ tiờu này là khỏc nhau. 2.8. Phân tích độ nhạy dự án: Để có được thông tin đáng tin cậy hơn, ta cần đánh giá mức độ bất định hay rủi ro mà dự án có thể gặp phải, chúng ta cần sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy. Các vấn đề bất trắc đó thường là: vượt mức chi phí đầu tư, không đạt công suất thiết kế, giá các chi phí đầu vào tăng, giá tiêu thụ sản phẩm giảm, thay đổi các chính sách gây bất lợi cho dự án… Trước hết, ta phải thực hiện khảo sát tác động của các yếu tố này để chỉ ra ảnh hưởng của nó đến hiệu quả đầu tư. Cách tiếp cận phân tích là hoặc thay đổi một yếu tố trong khi giữ nguyên các yếu tố khác không đổi. Hoặc thay đổi đồng loạt nhiều yếu tố theo cùng một tỉ lệ và quan sát tính hiệu quả của dự án (mà hiệu quả của dự án vẫn có lợi nhuận lớn hơn không, chứng tỏ tính bền vững của dự án). Ngoài ra, nên đưa them phân tích độ nhạy của dự án trong các giả định bi quan nhất và lạc quan nhất về các nhân tố quyết định đối với chi phí và lợi ích; cách tiếp cận vẫn như trờn. 2.9. Xem xét vấn đề công bằng xó hội: Trong dự án xây dựng KCN của chúng ta chắc chắn sẽ có người được lợi và người bị thiệt, ta phải xác định cụ thể từng đối tượng để có cách xử lí đúng đắn. Thông thường, cách tốt nhất để đáp ứng yêu cầu này là sử dụng ma trận phân phối, từ đó, xác định được một cách chính xác các nhóm người hay cộng đồng được lợi hoặc bị thiệt từ dự án và giá trị ước tính của những lợi ích và thiệt hại này. Ta cũng có thể đạt được sự công bằng qua việc tham khảo chính sách của chính phủ. Các nhà phân tích có thể gắn các tỷ trọng khác nhau đối với chi phí và lợi ích phát sinh đối với các nhóm người cụ thể. 2.10. Trỡnh độ và độ chính xác cần đạt tới: Các bước nêu trên nhất thiết phải được sử dụng đối với dự án đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Tuy nhiên, bản than việc thu thập thông tin và phân tích chúng cũng phải có chi phí. Do vậy, ta phải xác định rằng: + Dự ỏn này càng lớn thỡ chi phớ nguồn lực càng lớn, nờn chi phí cho thu thập thông tin và phân tích càng nhiều. Sự khả thi của các dự án nhỏ có thể bị đe dọa bởi đầu tư quá nhiều vào quá trỡnh phõn tớch. Điều này sẽ gây nên bất lợi cho những dự án nhỏ vỡ chắc chắn người ta phải có những hạn chế rừ ràng đối với mức độ và độ sâu phân tích. + Lợi ích của việc thu thập và phân tích những thông tin có thêm cần phải luôn lớn hơn chi phí của việc làm này. Những thông tin có chất lượng tốt sẽ giúp chủ đầu tư giảm thiểu được những rủi ro trong quá trỡnh đầu tư xây dựng KCN. Tuy nhiên, nếu dự án đó rừ ràng là khả thi hay khụng khả thi rồi thỡ lợi ớch của thụng tin này đem lại là không đáng kể. + Mức độ chi tiết và mức độ phức tạp không đồng nghĩa với độ chính xác. Khi việc phân tích phức tạp và chi tiết một vấn đề đó được cho là sai sẽ khụng cũn giỏ trị. ¬Lưu ý: Để xỏc định một cỏch cú cơ sở khoa học và đảm bảo chớnh xỏc rằng cú nờn thực hiện dự ỏn xõy dựng KCN hay khụng, chỳng ta phải thực hiện cỏc bước đỏnh giỏ như đó nờu trờn. Qua đú, ta biết được nếu đầu tư vào dự ỏn nụng nghiệp và dự ỏn xõy dựng KCN thỡ cỏi nào sẽ cú giỏ trị hiện tại rũng cao hơn, chỉ số hoàn vốn nội tại phự hợp hơn. Sự phõn tớch này khụng phải cho truờng hợp trước và sau dự ỏn, mà là trường hợp cú và khụng cú dự ỏn. Và cú thể đưa ra quyết định đầu tư chớnh xỏc nhất. Cỏc chỉ tiờu thường dựng trong việc phõn tớch lợi ớch - chi phớ của một dự ỏn chuyển đổi mục đớch sử dụng từ đất nụng nghiệp sang đất khu cụng nghiệp là: Cỏc chi phớ: + Hàng húa vật chất và cỏc yếu tố đầu vào cho sản xuất; + Lao động + Đất đai + Khoản chi phớ dự phũng (trong những trường hợp xảy ra sự cố bất thường, lạm phỏt, giỏ cả nguyờn vật liệu tăng cao, nụng sản rớt giỏ,…) + Thuế và cỏc khoản thanh toỏn nợ + Chi phớ chỡm (là những chi phớ phỏt sinh trong quỏ khứ làm cơ sở cho dự ỏn đầu tư mới) — Cỏc lợi ớch: + Tăng thu nhập nhờ khoản đầu tư đú + Rỳt ngắn thời gian thu hoạch đối với dự ỏn nụng nghiệp và rỳt ngắn thời gian lao động để tạo ra một đơn vị sản phẩm trong dự ỏn KCN + Lợi ớch từ việc thay đổi phương thức sản xuất và tập quỏn sản xuất, nếp sống giữa truyền thống nụng thụn lõu đời và cuộc sống đụ thị. III. Kinh nghiệm của một số nước: Kinh nghiệm chuyển đất nụng nghiệp sang đất KCN: Đô thị đầu tiên trên thế giới đã xuất hiện cách đây 5000 năm ở thung lũng sông Tigris và Euphrates ở Trung Đông. Đến đầu thế kỉ 20. dân số thế giới sông ở thành thị chiếm 15%, hiện nay gần 50% và trong năm 2030 đến 60%. Đô thị hóa là một qui trình phát triển và tiến bộ của thế giới, vì tiến trình này đi song song với sự phát triển kinh tế và công nghệ. Theo định nghĩa trước đây, đô thị hóa là một qui trình tập hợp các phố sá, kĩ nghệ, thương mại, dịch vụ và giao thông ở một nơi thuận lợi về mặt kinh tế hoặc văn hóa, xã hội. Tuy nhiên, tình trạng chất lượng của mỗi đô thị khác nhau, tùy thuộc vào sự xuất hiện của chúng ở các nước đang phát triển hay các nước công nghiệp tiên tiến, tại các nước đang phát triển, các đô thị bành trướng nhanh chóng thiếu qui hoạch, thiếu tài nguyên và theo dõi nên gây ra rất nhiều vấn đề khó khăn và làm giảm sút chất lượng cuộc sống của người dân. Do đó, cần một qui hoạch chính thức cho mỗi đô thị với tầm nhìn xa để điều hòa quản lí đất đai, xây cất building, khu dân cư, thương mại, hành chính, với sự phối hợp chặt chẽ cho hạ tầng cơ sở như đường sá ra vào, điện nước, các hệ thống thoát thủy, quản lí chất thải,… Ở các nước tiên tiến, quá trình đô thị hóa đã bắt đầu từ 200 năm nay, mạnh nhất giữa thế kỉ 19 đến thế kỉ 20 và còn tiếp tục đến nay. Cho nên, các nước này đang đề cập đến bảo vệ đất nông nghiệp, mặc dù còn lỏng lẻo. Chẳng hạn, nước Mỹ có luật lệ Liên bang bảo vệ đất nông nghiệp, nhưng việc thi hành rất mềm dẻo tùy theo điều kiện của mỗi bang. Những nơi đã có quá nhiều đô thị lớn như bang New York thi hành luật lệ này rất nghiêm ngặt, trong khi ở những nơi còn nhiều đất nông trại như bang Indiana, việc thi hành luật rất thông thoáng. Trái lại, một số nước còn đang phát triển nghĩ đến bảo tồn đất nông nghiệp chỉ cho những nông dân nghèo. Trung Quốc có một chính sách rất tiến bộ nhằm phát triển các đô thị để cải tiến dân sinh va giảm mức nghèo khó ở nông thôn. Hiện nay hướng tiến tới đô thị hóa của nước này đã chuyển từ các vùng bờ biển vào lục địa, Chẳng hạn ở Tứ Xuyên, Hồ Nam. Theo nhà kinh tế Joseph Stiglitz, đoạt giải Nobel về kinh tế, ông đã phát biểu: “Vấn đề đô thị hóa ở Trung Quốc và sự phát triển công nghệ cấp cao của Mỹ là hai chìa khóa ảnh hưởng sâu đậm đến phát triển con người trong thế kỉ 21. Đô thị hóa của Trung Quốc sẽ là đầu tàu cho sức mạnh kinh tế của vùng và mang lại lợi ích kinh tế quan trọng nhất”. Họ đang cố gắng chuyển đổi lực lượng nông nghiệp qua các kĩ nghệ phi nông nghiệp trong những vùng còn hệ thống nông nghiệp truyền thống, đặc biệt miền Trung Trung Quốc, nơi nghèo khó hơn các vùng khác, với chính sách kĩ nghệ phát triển kĩ nghệ nhỏ và trung bình ở nông thôn. Họ muốn biến đổi nông dân thành thị dân càng nhiều càng tốt, còn vấn đề cung cấp thực phẩm, nếu cần, có các nước nhỏ xung quanh sản xuất. ở Thái Lan, thủ đô Bangkok phát triển mạnh từ 1974 đến cuối thập niên 80, khi nền kinh tế của nước này tăng trưởng rất thịnh vượng.Cho đến đầu thập niên 1990, vùng bán kính 40 km của thủ đô Bangkok đã bao gồm nhiều khu nhà BĐS, khu thương mại, kĩ nghệ và các khu trung tâm giải trí. Tuy nhiên, quan niệm về vùng thủ đô Bangkok nay mau chóng trở nên lỗi thời và đang được thay thế bằng Bangkok mở rộng, với chính sách khuyến khích di chuyển các vùng kĩ nghệ về các địa phương. Hiện nay họ chưa chú trọng nhiều đến việc bảo vệ đất nông nghiệp. Bangkok ngày nay là hình ảnh của Sài Gòn trong 25-30 năm tới, nếu nền kinh tế Việt Nam vẫn còn giữ được tốc độ phát triển như hiện nay. Khuynh hướng đô thị hóa của một số nước khác có thủ đô như Tokyo, Manila, … với những khu đô thị vệ tinh xung quanh. Chuyển đổi đất nông nghiệp để làm khu công nghiệp hoặc đô thị là một chuyển hướng giúp phát triển kinh tê trong một nước, và cũng là bước đầu để tiến đến đô thị hóa vì sẽ tạo ra làn sóng di dân đi tìm việc làm; nhưng cũng làm ảnh hưởng đến sản xuất thực phẩm qua hai diện: (I)Làm mất đất nông nghiệp khi diện tích đất đô thị hoặc đất khu công nghiệp bành trướng trong tương lai. (II) Giảm bớt lực lượng nông dân do di chuyển vào thành thị và giảm bớt tiềm năng sản xuất của các nông trại còn lại. Chẳng hạn, ở Mỹ, khu công nghiệp chiếm hàng năm độ 400000 ha đất nông nghiệp. Trung Quốc đã bị mất gần 1 triệu ha đất ruộng mỗi năm trong thời gian từ 1987 đến 1992. Vào 1975, Trung Quốc trồng khoảng 37 triệu ha để nuôi dân, nay chỉ còn trồng 30 triệu ha lúa; nhưng họ không những đã nuôi dân đầy đủ mà còn có thể xuất khẩu gạo nhờ tăng gia năng suất. Như thế việc chuyển đổi đất ruộng cho cỏc ngành phỏt triển khỏc cú lợi nhuận nhiều hơn khụng phải là vấn đề đỏng lo ngại , nếu được quy hoạch kĩ lưỡng và cú quản lý xõy dựng đụ thị tuõn theo luật lệ đụ thị để khuyến khớch phỏt triển cụng nghệ và nền kinh tế quốc gia. Ngành nụng nghiệp chớnh thụng thường cú sức cạnh tranh thấp kộm hơn những ngành nghề khỏc. Trong khi đú ở Việt Nam sự chuyển đổi đất ruộng độ 30 000 ha mỗi năm trong thập niờn 1990. Cú lẽ mức độ chuyển đổi này cũn ớt so với một số nước trong vựng. Vỡ thế, trong năm 2005, dõn số nụng thụn Việt Nam cũn chiếm 73%, Ấn Độ 71%, Thỏi Lan 67%, Trung Quốc 59%, Indonexia 35%, và Philippin 34%. Điều này cho thấy mức độ đụ thị húa tại Việt Nam cũn chậm chạp, miền Nam Việt Nam cần thỳc đẩy nhanh hơn nữa cụng tỏc chuyển đổi cơ cấu nụng nghiệp để xúa đúi giảm nghốo, vỡ cũn nhiều đất nụng nghiệp kộm lợi tức kinh tế. 2. Sức cạnh tranh của Việt Nam về việc thu hút doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào các KCN so với các nước khỏc: Theo kết quả điều tra của Tổ chức xúc tiến thương mại Nhật Bản (JETRO) vừa công bố điều tra hàng năm về tỡnh hỡnh họat động của các doanh nghiệp Nhật Bản tại các nước ASEAN-trong đó có Việt Nam thỡ: Việt Nam có lợi thế về điều kiện chính trị - xó hội ổn định, chi phí sản xuất thấp nhất, khả năng quản lí lao động và tỷ giá ổn định hơn mức trung bỡnh trong khu vực. Tuy nhiờn, khả năng quản lí lao động của Việt Nam trong thời gian gần đây bị ảnh hưởng của một số cuộc đỡnh cụng. Về thu hút đầu tư trung và dài hạn trong những năm tới, Việt Nam và Thái Lan đặc biệt được đánh giá cao trong 4 ngành là sản xuất thiết bị điện - điện tử (Việt Nam đứng đầu), sản xuất thiết bị vận tải và nhựa (Thái Lan đứng đầu). Việt Nam cũng nằm trong danh sách 3 nước đứng đầu về sản xuất linh kiện, phụ tùng cho thiết bị điện tử. Nhưng hóa chất, một trong 6 ngành công nghiệp chủ chốt lại là điểm yếu của Việt Nam. Vậy tại sao Việt Nam chỉ đứng thứ 5 trong cuộc cạnh tranh thu hút các nhà đầu tư Nhật Bản khi họ có kế hoạch chuyển địa điểm sản xuất? Bởi ngoài những lợi thế nêu trên, Việt Nam vẫn tồn tại những yếu tố tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư (đó cũng là trở ngại chung của các nước ASEAN so với Trung Quốc), như là trỡnh độ của cán bộ kĩ sư, công nghiệp phụ trợ cũn hạn chế. Đặc biệt, trỡnh độ phát triển của công nghiệp Việt Nam vẫn ở mức thấp nhất không chỉ với Trung Quốc mà cũn so với tất cả cỏc nước khác. Thêm vào đó, cơ sở hạ tầng của Việt Nam được đánh giá là không chỉ kém Trung Quốc (chỉ đạt 76.4%) mà cũn gần như kém nhất trong 6 nước điều tra. Những trở ngại khác của nước ta là thủ tục hải quan (kém hơn 7%) và bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ IPR (kém hơn 6.9%). Tuy vậy, Việt Nam vẫn cũn một cơ hội lớn mà để hạn chế rủi ro do tập trung sản xuất – kinh doanh ở Trung Quốc, các nhà đầu tư Nhật Bản đó lựa chọn Việt Nam là địa điểm đầu tiên để đầu tư. Cụ thể là, các nhà đầu tư Nhật Bản đó dự định mở rộng sản xuất tại Trung Quốc sang một nước khác đạt cao nhất tại Việt Nam (20.5%), cao gấp 2.8 lần so với nước thứ hai là Thái Lan chỉ đạt 7.4%. Như vậy, tỷ lệ các công ty Nhật Bản dự định chuyển một phần sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam là 6.8%, gấp hai lần so với nước xếp thứ hai là Malaixia đạt 3.1%. Lý do chính của sự “Lựa chọn Việt Nam” theo đánh giá của các nhà đầu tư Nhật Bản là chi phí sản xuất thấp. Một lí do quan trọng khác là tốc độ phát triển kinh tế của Việt Nam trong thời gian gần đây tương tự điều kiện kinh tế Trung Quốc tại thời điểm Nhật Bản bắt đầu tập trung đầu tư tại Trung Quốc. Triển vọng kinh tế tích cực của Việt Nam hứa hẹn mở ra nhiều cơ hội kinh doanh và gần đây, các nhà đầu tư Nhật Bản có xu hướng mở rộng đầu tư từ Trung Quốc sang Việt Nam, tập trung nhiều nhất vào các ngành sản xuất linh kiện, phụ tùng cho thiết bị vận tải (23%), linh kiện điện - điện tử (18%). Việt Nam cần lưu ý đến sự cạnh tranh gay gắt từ các nước láng giềng, cụ thể với Philippin trong sản xuất linh kiện, phụ tùng thiết bị vận tải, với Malaixia và Thái Lan trong sản xuất linh kiện điện - điện tử. PHẦN II: TèNH HèNH CỦA VIỆC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP I.Thực tế của việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Thuận lợi và khó khăn: * Đất chính là tài nguyên quốc gia của đất nước, là một tư liệu sản xuất từ ngàn xưa của nhân loại, và đặc biệt ở nước ta,1 nước nông nghiệp – có đến 90% dân số sống ở nông thôn. Trong quá trỡnh cụng nghiệp húa, chuyển đất nông nghiệp cho xây dựng các đô thị là chặng đường tất yếu, là đầu máy không những lôi kéo nền kinh tế phát triển mau lẹ, mà cũn tạo ra một số ảnh hưởng trên các đất nông nghiệp trên các đất nông nghiệp phụ cận như sau: Làm tăng giá trị đất đai: Nhu cầu đất đai để phát triển đô thị làm cho giá đất nông nghiệp tăng nhanh. Các nhà xây dựng phải trả giá cao để có đất xây dựng và phát triển. Sự mất đất đai có thể ảnh hưởng đến mức sản xuất thành phẩm của nông dân, nhưng họ rất hài lũng khi thấy giỏ trị của đất gia tăng. Mặc dù đất sản xuất bị mất vỡ đô thị hóa, mức sản xuất thực phẩm trong nước vẫn luôn gia tăng vỡ năng suất được cải thiện nhờ vào kĩ thuật mới. Như đó thấy trường hợp sản xuất lúa gạo ở Trung Quốc hoặc Việt Nam nhờ vào trỡnh độ phát triển lúa lai. Ở Mỹ, mức sản xuất thực phẩm tăng 2%/năm và dư thừa hơn nhu cầu, mặc dù đất nông nghiệp vẫn liên tục bị giảm sỳt. Tăng thị trường thương mại: Các nông trại gần với các đô thị có cơ hội tỡm được đầu ra nhanh chóng. Các đô thị sẽ trở thành các thị trường tiêu thụ nông sản mạnh mẽ, mở ra thị trường mới, giúp nông dân chuyển đổi qua sản xuất các nông sản đặc biệt như rau quả, trồng hoa, trái cây,… .cũng như thay đổi chế độ thương mại của các nhà cung cấp các nhập lượng trợ nông. Tăng thị trường lao động: Những nông trại gần với các khu tập trung lực lượng lao động có cơ hội sử dụng nhân công để chuyển đổi cơ cấu nông nghiệp thích hợp với môi trường mới. Nông dân có thể chuyển đổi trồng các loại cây đặc biệt để đáp ứng nhu cầu đũi hỏi của cỏc khu cụng nghiệp, khu đô thị mới. Tuy nhiên, nông dân có thể bị lôi kéo bỏ nghề để có công việc bớt nặng nhọc hơn và có lợi tức hằng năm cao hơn ở thành thị. Vấn đề láng giêng phi nông nghiệp: Sự giao thông và chuyên chở của khu đô thị và vùng nông thôn lân cận đối nghịch nhau. Người đô thị ở các vùng gần đó sử dụng các con đường nông thôn để giao thông đi lại, trong khi nông dân dùng con đường này để phục vụ cho sản xuất, đời sống, lao động, thu hoạch. Nông dân bị chịu chung các hậu quả như bụi bặm, tiếng ồn,… gây nguy hại cho sức khỏe. Tăng tỡnh quớ mến nụng thụn: Khi đất nông nghiệp mất đi thỡ giỏ trị đất nông nghiệp trở nên quí giá với dân địa phương vỡ đất nông nghiệp cung cấp khoảng trống không gian, phong cảnh thiên nhiên, không khí trong lành và những đặc tính riêng có của thôn quê. * Tuy nhiên, khi giải tỏa đất nông nghiệp để chuyển đổi qua các sử dụng khác như dự án khu công nghiệp, xây dựng đô thị cần phải lưu ý một số vấn đề như sau để tránh các tiêu cực có thể xảy ra: Khuyến khích dành những loại đất nông nghiệp cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Bảo tồn những khu thiên nhiên có ảnh hưởng đến môi trường cả vùng (bảo tồn đất đai, bảo tồn đa dạng sinh học, danh lam thắng cảnh, bảo tồn văn hóa,…) Bảo tồn nguồn cung cấp nước ngầm để cung cấp nguồn nước cho con người và cho nông nghiệp. Vỡ quỏ trỡnh phỏt triển khu cụng nghiệp thường làm thay đổi tỡnh trạng nguồn nước do ô nhiễm, nước thải,… Bảo tồn khoảng không gian trống cần thiết nhằm tạo thông thoáng, giảm bớt ô nhiễm môi trường trong khu công nghiệp. Trước khi sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích xây dựng khu công nghiệp, cần có quy hoạch khoanh vùng hợp lý và quản lý xõy dựng hữu hiệu để tránh các ảnh hưởng tiêu cực từng xảy ra với đô thị và KCN cũ, đặc biệt nên chú ý tạo ra việc làm và cú đủ tài nguyên để phát triển lâu dài. II. Những thành tựu đó đạt được trong việc chuyển đất nông nghiệp sang xây dựng khu công nghiệp: Điển hỡnh phỏt triển cụng nghiệp ở tỉnh Vĩnh Phỳc: Sau gần 10 năm tái lập tỉnh Vĩnh Phúc, đến nay kinh tế tỉnh Vĩnh Phúc đó cú nhiều khởi sắc. Từ một tỉnh nghốo thuần nụng, cú xuất phỏt điểm thấp, Vĩnh Phúc đó vươn lên đứng trong nhóm các vùng trọng điểm kinh tế phớa Bắc. Trong sự chuyển mỡnh đó, ngành công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc đó cú những đóng góp đáng kể, làm đũn bẩy cho sự phỏt triển kinh tế toàn tỉnh. Khõu đầu tiên quyết định sự lớn mạnh của công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc là việc lựa chọn các ngành công nghiệp chủ đạo, nó có ý nghĩa rất quan trọng. Nhận thức được điều đó, Vĩnh Phúc đó cho tập trung phỏt triển cỏc ngành cơ khí, đặc biệt ưu tiên phát triển công nghiệp lắp ráp ôtô, xe gắn máy. Đó là tiền đề phát triển các ngành công nghiệp hỗ trợ như: cung cấp linh kiện, phụ tựng kốm theo/ Trong chiến lược phát triển công nghiệp, Vĩnh Phúc rất chú ý đến việc đầu tư cho KCN. Đến nay, toàn tỉnh đó xõy dựng được 5 KCN, 5 cụm công nghiệp tập trung và 4 cụm công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, làng nghề. Cùng với việc phát huy nội lực, Vĩnh Phúc đặc biệt chú ý đến nguồn lực bên ngoài, nhất là vốn đầu tư nước ngoài. Đến đầu năm 2005, toàn tỉnh có 337 dự án đầu tư cho sản xuất công nghiệp, trong đó có 67 dự án có vốn FDI (tổng 620 triệu USD), với trên 20 lượt các dự án FDI xin tăng vốn; tỉnh cũng thu hút được 270 dự án đầu tư trong nước với 16 500 tỉ đồng. Điều này chứng minh một thực tế là các doanh nghiệp đang hoạt động có hiệu quả cao ở Vĩnh Phúc. Năm 1997, công nghiệp Vĩnh Phúc xếp 41/61 tỉnh, thành phố; thỡ đến năm 2005, thứ tự xếp hạng này đó là 7/64. 8 KCN lớn ở Vĩnh Phỳc là Quang Minh, Khai Quang, Lai Sơn, Xuân Hũa, Kim Hoa, Bỡnh Xuyờn, Chấn Hưng, Phúc Yên đó giỳp tỉnh “cất cỏnh”. Tỉnh cũng đang gấp rút xây dựng những khu chế xuất mới bên cạnh những tập đoàn kinh tế lớn đang đứng chân trên địa bàn như TOYOTA Việt Nam, HONDA Việt Nam, Shiron, Marumitsu,… Đến với các KCN ở Vĩnh Phúc, nhà đầu tư được hưởng lợi bởi có nhiều chính sách ưu đói như về giá đất, thuế giải phóng mặt bằng cũng như các thủ tục hành chính. Với vị trí tiếp giáp thủ đô Hà Nội, vừa được Nhà nước quyết định sáp nhập vào vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ - địa bàn được ưu tiên đầu tư, sự phát triển các KCN ở Vĩnh Phúc đang được mở ra nhiều cơ hội mới, Vĩnh Phúc là điểm đến cho đông đảo các nhà đầu tư. 2. Khu kinh tế Dung Quất - Quảng Ngói: Dung Quất là khu kinh tế tổng hợp đa ngành, đa lĩnh vực với trọng tâm là công nghiệp lọc hóa dầu, hóa chất và các ngành công nghiệp nặng quy mô lớn như đóng tàu, luyện cán thép. Nó được xây dựng từ việc thu hồi một phần diện tích đất nông nghiệp lớn khá xa khu dân cư. Ngày 18/09/2006, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đó tổ chức trao giấy phộp dự ỏn Nhà mỏy luyện cỏn thộp của Tập đoàn Tycoons Đài Loan có tổng vốn đầu tư là 1039 tỉ USD. Dự án lớn này không chỉ có tác dụng thúc đẩy khu kinh tế Dung Quất, mà cũn cú tỏc động to lớn đến nền kinh tế tỉnh Quảng Ngói và khu vực miền Nam Trung Bộ. Khu kinh tế Dung Quất có diện tích 10300 ha, nên việc thu hút đầu tư ở đây gặp nhiều khó khăn, ngoài công tác di dời và tái định cư khi các dự ỏn hỡnh thành, thỡ khú khăn nhất vẫn là kêu gọi và thu hút các dự án. Ban đầu khi tiến hành dự án khu kinh tế Dung Quất, Chính phủ đó cú những chủ trương ưu đói, nhưng khi thực hiện thỡ cơ chế và chính sách ưu đói khụng hơn gỡ cỏc Khu kinh tế khỏc cú nhiều điều kiện thuận lợi hơn, điển hỡnh là khu cụng nghiệp nhẹ Bỡnh Dương. Vỡ vậy đó khụng thực sự là tõm điểm chú ý của các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc thu hút lao động có tay nghề, có trỡnh độ và nghiệp vụ, trỡnh độ quản lí gặp không ít khó khăn, một phần do các chủ doanh nghiệp khi thu nhận người lao động đó cú nhiều hứa hẹn tốt đẹp nhưng khi người lao động nhận lời vào làm việc cho họ rồi, thỡ những hứa hẹn đó hầu như không đúng với thực tế. Mặt khác, khu kinh tế Dung Quất nằm xa khu dân cư, thậm chí có thể nói là cách biệt, nên điều kiện sinh hoạt, đi lại của người lao động gặp không ít trở ngại. Có những công ty may – nhà xưởng đó hoàn thành, nhưng việc thu nhận công nhân may có tay nghề cao là rất khó, vỡ họ từ chối khi thấy khụng đủ điều kiện để làm việc và sinh sống tại khu kinh tế Dung Quất. Vỡ vậy, muốn thu hỳt được lao động, khu kinh tế Dung Quất đó phải mạnh dạn trả kinh phớ cho việc tạo dựng cơ sở hạ tầng trước khi thu nhận người lao động, tạo điều kiện tốt nhất cho người lao động, đặc biệt những người lao động có trỡnh độ cao đến với Dung Quất. Nhờ vậy mà tỡnh hỡnh thu hỳt cỏc dự ỏn đầu tư vào Dung Quất và sự phát triển của các dự án hiện nay đó cú nhiều bước chuyển biến tích cực, môi trường đầu tư tiếp tục được cải thiện, cơ sở hạ tầng kĩ thuật và cơ sở hạ tầng xó hội được tiếp tục đầu tư. Nó đó đi vào hoạt động 30 dự án vào tháng 3/2006, tạo ra 105 tỉ đồng giá trị sản lượng công nghiệp và dịch vụ, kim ngạch xuất khẩu ước tính đạt 5,6 triệu USD. Khu kinh tế Dung Quất cũn mạnh dạn thu hồi 17 giấy phép đó cấp, bởi cỏc dự ỏn này khụng thực hiện đúng những cam kết khi xin cấp phép đầu tư. Kết quả là trong 9 tháng đầu năm 2006, TT xúc tiến đầu tư và thương mại Dung Quất đó cấp GCN đăng kí đầu tư và cấp thỏa thuận địa điểm cho 20 dự án, tổng vốn đầu tư là 27 974 tỉ đồng. Số doanh nghiệp và nhà đầu tư đến khảo sát và đăng kí đầu tư tăng khá nhanh, song phần lớn đang trong giai đoạn khảo sát lập dự án và hoàn thành các thủ tục đầu tư. Các dự án đầu trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam chủ yếu tập trung vào phỏt triển khu cụng nghiệp: Các dự án FDI đó khiến hoạt động ngành công nghiệp thực sự tỏa sáng ,mang lại hiệu quả lớn cho nền kinh tế cũng như đông đảo người lao động Việt Nam. Chất lượng những dự án mới và tăng vốn đó cú những bước chuyển tích cực, biểu hiện trên những khía cạnh là nhiều dự án có quy mô đầu tư lớn, có ý nghĩa quan trọng và trỡnh độ công nghệ tiên tiến. Tiêu biểu là dự án sản xuất thép không gỉ của doanh nghiệp Đài Loan tại Bà Rịa – Vũng Tàu, có vốn đầu tư lên tới 700 triệu USD; dự án sản xuất giày HỒng Kông tại Đồng Nai có tổng vốn đầu tư gần 200 triệu USD; dự án ôtô JRD Malaixia tại Phú Yên 70 triệu USD;…Tiêu biểu dự án tăng vốn như VMEP tăng vốn 70 triệu USD, dự án Canon tăng vốn 60 triệu USD, Honda tăng 58 triệu USD,… Hiệu quả hoạt động của FDI chiếm hơn 36% tổng giá trị sản phẩm công nghiệp của toàn ngành (chưa tính công nghiệp dược phẩm và chế biến gỗ), chiếm trên 57% tổng kim ngạch xuất khẩu của cả nước(kể cả dầu thô). Nhưng hiện nay, có nhiều dự án các nhà đầu tư đó đăng kí nhưng không thể thực hiện do các nhà đầu tư quá e ngại môi trường đầu tư với quá nhiều tệ như quan liêu , tham nhũng, các khó khăn về thủ tục hành chính,… II. Chuyển đất nông nghiệp sang phát triển khu công nghiệp- Nhỡn lại chặng đường 10 năm đó qua: 1. Sử dụng quỹ đất giao cho KCN chưa đạt hiệu quả cao: Sau 20 năm đổi mới, hàng loạt khu công nghiệp mọc lên nhưng xem ra, toàn cảnh ngành công nghiệp Việt Nam cũn khỏ trầm lắng, tiến trỡnh cụng nghiệp húa- hiện đại hóa đất nước chưa gặt hái được nhiều thành công như mong đợi. Đến tháng 8/2006, cả nước có 136 KCN đó được cấp phép hoạt động, chưa tính hang chục cụm công nghiệp lớn nhỏ và vừa khác. Đặc biệt trong một năm trở lại đây, số KCN được cấp phép tăng lên rất nhanh. Tuy nhiên, trong số đó, chỉ có các khu công nghiệp thuộc 4 tỉnh, thành miền Đông Nam Bộ là TP Hồ CHí Minh, Đồng Nai, Bỡnh Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu là thu hút được nhà đầu tư. TP HCM có 15 KCN và KCX với tỉ lệ lấp đầy diện tích đất cho thuê khá cao, thấp nhất là 70% và 8 KCN không cũn đất cho thuê. Bỡnh Dương hiện có 15 KCN được cấp phép với tổng diện tích 28 000 ha, 9 khu cơ bản đó hoàn thiện cơ sở hạ tầng với tỉ lệ lấp đầy là 53%. Đồng Nai có 20 KCN, diện tích đất cho thuê là 2200 ha, 58.3% diện tích đất đó cho thuờ trong đó các khu Biên Hũa II, Loteco, Amata, Tam Phước, Bỡnh Quỏn hiện khụng cũn đất cho thuê. So với 3 tỉnh trên thỡ BR_VT cũn khỏ trẻ nhưng với lợi thế về hệ thống cảng nước sâu, cơ sở hạ tầng kĩ thuật được đầu tư phù hợp mà diện tích đất cho thuê của 7 KCN hiện có đó đạt 48.2%. Cũn lại, các KCN Miền Bắc ,,miền Trung và khu vực ĐBSCL khá trầm lắng, nhiều KCN có tỉ lệ lấp đầy diện tích đất cho thuê là 10-20%. Rừ ràng ,vốn đất bị lóng phớ là quỏ lớn. Một bất cập khỏc là tỡnh trạng chồng chộo trong quản lớ. Việc quản lớ cỏc KCN chỉ dừng lại ở mức cấp phép thành lập chứ chưa chú ý đến vấn đề quy hoạch. Đất do Chính phủ duyệt quy hoạch, nhưng việc cấp đất lại do tỉnh duyệt, quy hoạch đất KCN là của Bộ Xây dựng và cấp phép là của Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí MInh, sau hơn 10 năm xây dựng KCN mới giật mỡnh nhận ra rằng, cú quỏ nhiều KCN được xây dựng quá gần trung tâm thành phố. Do thiếu tầm nhỡn vĩ mụ của cỏc nhà quy hoạch mà khi thành phố mở rộn, một cuộc di dời tốn kộm lại được bắt đầu. Một KCN tập trung đa ngành, vỡ vậy, vấn đề xử lí rác thải hết sức khó khăn, ô nhiễm môi trường đó đến mức báo động đỏ. Do thu hồi lượng đất nông nghiệp rất lớn cho xây dựng khu công nghiệp nên đẩy một lượng lớn nông dân thành người thất nghiệp, gây khó khăn cho chính họ và cho quản lí xó hội. Đâu đâu cũng mọc lên các KCN, mỗi địa phương tự phát triển tùy thuộc vài điều kiện thiên thời, địa lợi với nhiều ngành nghề na ná nhau, dẫn đến tỡnh trạng dẫm đạp, chèn ép nhau. Việc hô hào mở rộng KCN nhằm khẳng định vai trũ đầu tàu, dẫn đến quy hoạch KCN tràn lan nhưng lại thiếu đầu tư cơ sở hạ tầng, giao thông, nhân lực,…nên nhà đầu tư không mặn mà, nhiều KCN ở tỡnh trạng “điù hiu hắt bong”. Từng tỉnh, thành phố đều có quy hoạch tổng thể phát triển KCN nhưng lại không có quy hoạch chung cho cả vùng. Theo ông Trần Du Lịch, Viện trưởng Viện kinh tế TP HCM, các KCN, vùng kinh tế trọng điểm cần tạo ra những chính sách chung, như thế mới có sự phối hợp nhịp nhàng và nhà đầu tư mới nhỡn thấy ở đó cơ hội đầu tư công khai, bỡnh đẳng. Trong sự liên kết đó, các địa phương vẫn hoàn toàn phát huy thế mạnh của riêng mỡnh mà khụng sợ ảnh hưởng đến cái chung. Trước mắt chúng ta phải định hướng quy hoạch phát triển, liên kết hạ tầng giao thông vùng có lợi nhất, phối hợp giải quyết vấn đề môi trường và liên kết đào tạo nhân lực. Mỗi bộ ngành nên cử một số chuyên viên lập thành từng nhóm với từng nhiệm vụ cụ thể để chuyên nghiên cứu phát triển vùng. 2. Vấn đề giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng các khu công nghiệp: Theo số liệu của Trường Đại học kinh tế quốc dân, kết quả thu hồi đất đó cho ra đời nhiều KCN, KCX. Đến năm 2003, cả nước có 131 KCN và KCX đó được quy hoạch phát triển, trong đó có 91 KCN và 3 KCX đó được chính thức thành lập với tổng diện tích 18 240 ha. Ngoài ra có 124 cụm công nghiệp và KCN vừa và nhỏ ở 19 tỉnh, thành phố với diện tớch 6500 ha. Việc thu hồi đất thời gian qua đó gúp phần rất lớn vào việc thỳc đẩy quá trỡnh cụng nghiệp húa - hiện đại hóa và đưa tốc độ phát triển kinh tế của nước ta nhanh như hiện nay. Các KCN đó thu hút được hàng chục ngàn dự án đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài với vài chục tỉ USD và hàng trăm ngàn tỉ đồng. Hàng triệu lao động đó được giải quyết việc làm với thu nhập cao hơn, ổn định hơn. Đứng trên quan điểm phát triển, việc thu hồi đất để xây dựng các KCN chính là điều kiện và thời cơ tốt nhất để chuyển một bộ phận quan trọng lực lượng lao động nông thôn, là khu vực có năng suất lao động thấp, sang công nghiệp và dịch vụ. Các tỉnh, thành phố đó cú thành tớch thu hỳt được nhiều lao động làm việc trong khu công nghiệp là Đồng Nai: 190000 người, Hà Nội: 15000 người, Đà Nẵng:14500 người, Bỡnh Dương: 12000 người. Bên cạnh những thành tựu đó, việc thu hồi đất cũng đó và đang đặt ra nhiều vấn đề bức xúc, nhất là trong lĩnh vực giải quyết việc làm, thu hút lao động nông nghiệp bị mất việc khi thu hồi đất. Theo khảo sát của Bộ Lao động – Thương binh xó hội, trung bỡnh mỗi hộ nơi thu hồi đất có 1,5 lao động bị mất việc làm và trung bỡnh mỗi ha đất nông nghiệp bị thu hồi có 13 lao động bị mất việc làm. Như vậy, với 157 000ha đất đó được chuyển đổi trong giai đoạn 2001-2004 thỡ cú 20.41 vạn lao động đang cần phải chuyển đổi nghề nghiệp. Tới nay, nhiều người trong số đó vẫn chưa có việc làm. Do người nông dân chưa biết qua một nghề nào khác ngoài nông nghiệp nên rất khó khăn cho họ có thể kiếm một việc làm và họ gia nhập đội quân thất nghiệp hoặc ngay trên mảnh đất của mỡnh nay đó trở thành KCN hoặc di dõn lờn thành thị. Hiện tượng này đang rất phổ biến, nhất là ở các vùng ven đô, những nơi không có nghề truyền thống. Người dân sau khi bán hết ruộng đất hay nhận được tiền bồi thường từ khoản đất bị thu hồi, họ thi nhau mua xe, xây nhà thỡ hết tiền sinh sống, cũng khụng cú chi phớ đầu tư cho chuyển đổi nghề nghiệp. Chúng ta cần có những biện pháp và chính sách cụ thể để giải quyết vấn đề phát sinh, thậm chí thực hiện ngay việc đào tạo chuyển đổi nghề cho người nông dân song song với việc xây dựng các KCN. Vấn đề tái định cư và đền bù sau thu hồi đất: Theo sở tài chính TP HCM từ năm 1998 đến nay có 46000 hộ dân TPHCM bị thu hồi đất nhưng có 31000 hộ chọn phương án tự lo chỗ ở, chỉ có 15000 hộ yêu cầu được bố trí tái định cư nhưng chỉ mới bố trí được 7167 hộ, cũn 5744 hộ khỏc đang tạm định cư. Nhưng khi đi khảo sát lại ở các quận huyện thỡ thanh tra hội đồng nhân dân TPHCM vẫn chưa tin tưởng vào những con số này bởi nhu cầu tái định cư của người dân rất cao. Và thực tế, liệu 31000 hộ dân kia có tự lo được chỗ ở hay không? Họ đó ăn ở, sinh sống như thế nào sau khi bị thu hồi đât? Cũng theo thụng tin từ sở tài chớnh giỏ nhà tái định cư bán cho người bị thu hồi đất được xác định theo nguyên tắc không cao hơn giá đất ở để tính bồi thường nơi cũ nhằm đảm bảo cho người dân có chỗ ở mới và ổn định cuộc sống. Nhưng khi đoàn thanh tra của HĐND đi điều tra thức tế vấn đề này không được thực hiện đúng, vẫn cũn một số dự ỏn bỏn nhà tỏi định cư với giá cao hơn rất nhiều so với giá đền bù. Mặc dù theo quy định của sở tài chính giá đất nông nghiệp tại TPHCM được áp dụng đền bù theo mức tuyệt đói là 350 – 400 ngàn đồng/ m2 , cỏc quận nội thành cộng thêm khoản tiền tối đa bằng 30% đất ở liền kề nhưng theo bà Trần Thị Ngọc Anh phó chủ tịch UBND quận Bỡnh Thạnh, đơn giá đền bù ở một số khu như bỡnh Quới Thanh Đa vẫn được duyệt như trước đây là 90000đ/m2 . Thanh Đa là khu vực đó được đô thị hóa, giá như vậy là quá bất hợp lý. PHẦN III: MỘT SỐ GIÀI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP 1 . Giải phỏp để nõng cao hiệu quả sử dụng đất KCN: Để không cũn tỡnh trạng đất trong khu công nghiệp dẫu được lấp đầy vẫn có “kẻ cười người khóc”, cần thực hiện: Thứ nhất: Cần nâng cao hơn nữa chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất KCN, phối hợp một cách khoa học giữa quy hoạch phát triển kinh tế-xó hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng cuả cả nước, các vùng địa phương, các ngành nhằm bảo đảm sự phù hợp, tính thống nhất, tính khả thi trong quy hoạch nhằm mang lại hiệu quả toàn diện về kinh tế, xó hội, mụi trường. Khi thẩm định các dự án đầu tư cần xem xét toàn diện hiệu quả kinh tế, xó hội, mụi trường của từng dự án. Nếu dự án nào có mức đóng góp cho ngân sách mà không bù đắp được các khoản mà Nhà nước phải bỏ ra để xử lí vấn đề ổn định đời sống, việc làm cho người có đất bị thu hồi, cũng như để xử lí vấn đề ô nhiễm môi trường do dự án đó gây nên thỡ kiờn quyết khụng cho dự ỏn đó thực hiện. Cần tập trung rà soát chi tiết quy hoạch sử dụng đất để xây dựng các KCN,KCX, cụm công nghiệp nhằm điều chỉnh cho phù hợp với nhịp độ phát triển kinh tế-xó hội của từng địa phương và của từng vùng kinh tế. Đối với các KCN-KCX đó thành lập nhưng không có khả năng triển khai thực hiện thỡ phải cụng bố điều chỉnh hoặc hủy bỏ, khắc phục tỡnh trạng “quy hoạch treo” cũng như “dự án treo”. Từ nay không chuyển đất trồng lúa nước, dất sản xuất nông nghiệp đó đầu tư nhiều năm sang làm đất xây dựng các KCN, cần ưu tiên giải pháp đầu tư cơ sở hạ tầng đường giao thông, điện, nước để đưa đất chưa sử dụng hoặc đất ít có khả năng sử dụng vào mục đích nông nghiệp vào sử dụng để xây dựng các KCN (trừ trường hợp không cũn loại này). Khụng được bố trí các KCN nằm sát các trục quốc lộ, sát các khu dân cư tập trung. Quy hoạch phát triển các KCN phải đồng bộ phải đồng bộ với quy hoạch xây dựng hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xó hội ngoài hàng rào KCN, giải quyết các vấn đề nhà ở cho công nhân làm việc trong các KCN phù hợp với thu nhập theo cách quy hoạch xây dựng các khu nhà ở công nhân ngay trong quá trỡnh xõy dựng cỏc KCN. Thứ hai: Ngoài việc làm thường xuyên trong công tác đào tạo, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, các địa phương phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng được xét duyệt để điều tra, lập kế hoạch, đào tạo, chuyển đổi ngành nghề cho số lao động tại các khu vực sẽ bị thu hồi đất. Kế hoạch này phải được trỡnh cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và triển khai trước khi ra quyết định thu hồi đất, hoặc chậm nhất cũng phải đồng thời với việc trỡnh phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư nhằm giúp cho người bị thu hồi đất có thể nhanh chóng tỡm được việc làm mới và ổn định cuộc sống. Tăng cường đầu tư phát triển các làng nghề, khu dịch vụ tại địa phương gắn với các khu công nghiệp nhằm thu hút lao động từ những gia đỡnh cú đất bị thu hồi. Nghiên cứu thành lập quỹ hỗ trợ giải quyết việc làm, ổn định đời sống cho người dân có đất bị thu hồi; quỹ được hỡnh thành từ một phần của các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách Nhà nước của doanh nghiệp sử dụng đất KCN. Thực hiện nghiêm chỉnh chính sách tái định cư theo qui định của Luật đất đai, những dự án chưa chuẩn bị được khu tái định cư thỡ kiờn quyết chưa thực hiện việc thu hồi đất. Thứ ba: Ban hành chính sách ưu đói đối với trường hợp người đang sử dụng đất thuộc qui hoạch xây dựng KCN thực hiện cơ chế cho thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư hạ tầng KCN hoặc nhà đầu tư sản xuất trong KCN. Thứ tư: Nhà nước có chính sách điều tiết giá đất thuê gắn với hạ tầng trong các KCN nhằm thu hút các doanh nghiệp vừa và nhỏ vào đầu tư sản xuất trong KCN; tăng thêm những KCN đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước với cơ chế Nhà nước định giá giao đất, cho thuê đất hợp lí nhằm điều tiết giá thuê đất trong KCN. Thứ năm: Tăng cường kiểm tra, thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai, pháp luật về bảo vệ môi trường đối với các KCN, KCX, cụm công nghiệp; xử lí nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật, đặc biệt tập trung vào các dự án sử dụng đất sai mục đích, đang gây ô nhiễm môi trường. Thứ sỏu: Những việc cần làm trước mắt để nõng cao tỉ lệ lấp đầy diện tớch đất KCN là: định hướng quy hoạch phỏt triển, liờn kết hạ tầng giao thong vựng cú lợi nhất, phối hợp giải quyết vấn đề mụi trường và liờn kết đào tạo nhõn lực. 2. Giải phỏp cho một số vấn đề xó hội phỏt sinh do việc chuyển mục đớch sử dụng đất từ đất nụng nghiệp sang đất KCN: ëCú thể phỏt triển KCN theo mụ hỡnh khu liờn hợp KCN – đụ thị - dịch vụ. KCN là hệ thống thực hiện cụng nghiệp húa- hiện đại húa giải quyết nhiều mối quan hệ kinh tế quan trọng. Thu hỳt tập trung cỏc nguồn vốn đầu tư, ứng dụng cỏc chuyển giao cụng nghệ, chuyển dịch cơ cấu kinh tế nhằm phỏt triển lực lượng sản xuất. Việc phỏt triển KCN là một trong xõy dựng và phỏt triển KCN là một trong những đường lối quan trọng trong đường lối chiến lược phỏt triển kinh tế-xó hội của Đảng. Mụ hỡnh ấy cú thể làm tăng hiệu quả kinh tế, xó hội để tương xứng với những điều kiện vật chất mà chỳng ta dành cho nú. Mụ hỡnh này cú thể phỏt triển ở điều kiện Việt Nam: + Phỏt triển KCN phải đặt nú trong mục tiờu phỏt triển chiến lược kinh tế, xó hội của nước ta trong cả một quỏ trỡnh. + Mụ hỡnh KCN biến đổi trong từng giai đoạn ứng với nội dung, nhiệm vụ của quỏ trỡnh cụng nghiệp húa, hiện đại húa ở nước ta. + Xu hướng phỏt triển KCN theo một tiến trỡnh cú tớnh phổ biến như sau: Bắt đầu từ cỏc kinh nghiệm chuyờn ngành đến xõy dựng cỏc KCN tổng hợp, khi cỏc KCN đó phỏt triển đến qui mụ nhất định và đặc biệt là dưới sự tỏc động của cuộc cỏch mạng khoa học cụng nghệ hiện đại, khụng gian tất yếu phải được cơ cấu lại phỏt triển theo mụ hỡnh thớch hợp xu hướng chung. KCN được xõy dựng và hoàn thiện theo mụ hỡnh KCN-đụ thị- dịch vụ. Đú là một KCN văn minh, hiện đại, một thực thể kinh tế , xó hội của đất nước. é Vấn đề nghốo khổ đụ thị: Đõy là vấn đề đang trở nờn ngày càng bức thiết hơn khi quỏ trỡnh đụ thị húa được đẩy mạnh với mức tăng dõn số đụ thị gấp hai lần trong vũng 20 năm tới và hàng triệu người nghốo di cư khụng hộ khẩu và khụng tay nghề tràn vào đụ thị. Một bộ phận đụng đảo trong hàng triệu nụng dõn ven đụ, bỗng trở thành người thành thị sau cỏc quyết định hành chớnh mở rộng ranh giới đụ thị. Ngoài ra cũng cú nhiều người dõn ven đụ đang sống trong cơn lốc đụ thị húa, sẽ trở thành người nghốo mới trờn chớnh quờ hương mỡnh. Họ khụng thớch ứng kịp với sự biến đổi nhanh chúng của quỏ trỡnh cụng nghiệp húa, đụ thị húa, quỏ trỡnh này đó đẩy người nụng dõn đến trước những thỏch thức to lớn bởi những biến đổi quỏ nhanh chúng về thị trường, đất đai, nghề nghiệp, lối sống mà họ chưa hề được chuẩn bị để ứng phú. Tỡnh trạng nghốo khổ và thất nghiệp ở nụng thụn sẽ di chuyển mạnh mẽ đến cỏc thành thị. Cần thiết cú những giải phỏp phự hợp để cỏc đụ thị khỏi biến thành nơi tập trung sự nghốo khổ. Vấn đề này được sắp xếp trong chiến lược phỏt triển kinh tế - xó hội nước ta đến 2020. Chỳng ta đặt mục tiờu đờn năm 2020, giảm số người nghốo và thất nghiệp ở đụ thị xuống dưới 5%, cú những biện phỏp cụ thể để hỗ trợ đào tạo và tỡm việc làm mới cho người nụng dõn bị mất đất do xõy dựng KCN, đụ thị húa. Nhà nước ưu tiờn phỏt triển nhà ở cho người nghốo và người cú thu nhập thấp, cải thiện nhà ở cho họ, xúa bỏ nhà tạm, cỏc xúm liều, khu ổ chuột,… Chỳng ta phải tạo nờn mụi trường sống tốt cho nhúm người nghốo ở đụ thị, cú sống trong một mụi trường tốt thỡ mới giỳp cuộc sống của họ tốt lờn được. Triển khai nhanh chúng cỏc hoạt động vệ sinh mụi trường, xõy dựng và cải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng kĩ thuật, xó hội như điện, nước, đảm bảo an ninh, đỏp ứng yờu cầu học hành, vui chơi lành mạnh cho tầng lớp người nghốo đụ thị. Qua đú, từng bước rỳt ngắn khoảng cỏch giữa thành thị và nụng thụn, giữa người giàu và người nghốo, đẩy nhanh việc xõy dựng cỏc KCN ở khu vực nụng thụn để chuyển đổi nghề nghiệp tại chỗ cho người nụng dõn- ổn định hơn và tạo thu nhập cao hơn, để giảm mức độ di dõn ra thành thị. Trong bối cảnh toàn cầu như hiện nay, vấn đề văn húa của nhúm người nghốo đụ thị cũng cần phải được quan tõm thớch đỏng hơn. KẾT LUẬN Quỏ trỡnh đụ thị húa ở Việt Nam chịu ảnh hưởng rất nhiều từ sự can thiệp của chủ nghĩa thực dõn, của chiến tranh và sự tỏc động của cỏc chớnh sỏch quản lớ vĩ mụ, đặc biệt là sự quỏ độ sang kinh tế thị trường trong thời gian gần đõy. Thực tế này đũi hỏi phải cú sự nghiờn cứu và giải thớch một cỏch khoa học xu hướng đụ thị húa ở Việt Nam. Những nỗ lực phỏt triển kinh tế ở Việt Nam tập trung vào cụng nghiệp húa và đụ thị húa khiến cho việc kiểm soỏt và hạn chế di cư nụng thụn - đụ thị rất khú khăn. Hầu hết nguồn đầu tư nước ngoài vàoViệt Nam tập trung vào cỏc trung tõm đụ thị và điều này làm mạnh thờm lực hỳt lao động nụng thụn vào cỏc đụ thị lớn. Sự tăng trưởng của cỏc khu dịch vụ, khu cụng nghiệp tiếp tục cung cấp thờm việc làm cho người lao động nhập cư. Quỏ trỡnh này cú ảnh hưởng sõu sắc đến cỏc trung tõm đụ thị lớn như Hà Nội và Tp HCM. Hiện nay dõn số hai thành phố này chiếm 10% dõn số cả nước, cũn dõn số đụ thị khoảng 35% tổng dõn số đụ thị Việt Nam. Dõn cư ở cỏc vựng đụ thị được hưởng rất nhiều lợi ớch từ sự phỏt triển này, đú là sự nõng cao mức sống và thu nhập của họ, sự đỏp ứng tốt nhất cỏc dịch vụ cụng cộng. Tỡnh hỡnh phỏt triển đụ thị và cỏc KCN cũng đó đặt ra nhiều vấn đố cấp bỏch như vấn đề nhà ở, việc làm, ụ nhiễm mụi trường, giao thụng đụ thị, tệ nạn xó hội,… Bờn cạnh sự tăng trưởng nhanh chúng của cỏc trung tõm đụ thị lớn, phản ỏnh trỡnh độ phỏt triển cao, ngay ở đú, vẫn luụn tồn tại một bộ phận dõn cư khụng được chia sẻ lợi ớch từ sự tăng trưởng và phỏt triển này. Chỳng ta đang cú nhiều chớnh sỏch đầu tư phỏt triển cỏc KCN, đẩy nhanh cụng cuộc cụng nghiệp húa- hiện đại húa đất nước, tăng phỳc lợi xó hội cho dõn cư cỏc tỉnh và vựng ven đụ và giảm sự bất bỡnh đẳng trong sự phỏt triển đụ thị ở Việt Nam. Cũng cần phải gắn chiến lược phỏt triển kinh tế vĩ mụ của đất nước với chớnh sỏch phỏt triển khỏc như phỏt triển nụng thụn và phỳc lợi xó hội, cỏc biện phỏp bảo đảm phỏt triển bền vững cho tương lai. Đứng trờn giỏc độ là một người quản lớ, em nghĩ rằng Nhà nước phải cú những chớnh sỏch cụ thể hơn để quỏn triệt từng địa phương để địa phương tự lựa chọn phương ỏn hoạt động của mỡnh. Chớnh phủ luụn khuyến khớch và cam kết quyết tõm ủng hộ đối với việc phỏt triển cỏc KCN và giữ vai trũ là đầu mối, điều phối trong việc thu hỳt vốn đầu tư và điều phối, tổ chức triển khai, thực hiện dự ỏn. Việt Nam hiện tại đang cú một lợi thế nhất định so với cỏc nước khỏc về thu hỳt đầu tư nước ngoài bởi cú sự ổn định về chớnh trị, nhưng cũn nhiều yếu tố để nõng cao sự cạnh tranh như cỏc chớnh sỏch ưu đói, thủ tục hành chớnh đơn giản và hệ thống phỏp lý đầy đủ, minh bạch,…. chỳng ta chưa đỏp ứng được yờu cầu của cỏc nhà đầu tư lớn. Chỳng ta cần kiện toàn bộ mỏy QLNN về KCN hơn nữa và hoàn thiện cơ chế chớnh sỏch phỏp luật để thu hỳt vốn đầu tư, tạo điều kiện phỏt triển kinh tế đất nước. Đõy là một đề ỏn nhỏ mà em tập trung nghiờn cứu về việc đỏnh giỏ hiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đớch sử dụng từ đất nụng nghiệp sang đất khu cụng nghiệp, do khuụn khổ đề tài và thời gian tỡm hiểu ngắn nờn khụng thể trỏnh khỏi những sai sút. Em rất mong được sự bổ sung và gúp ý của cỏc thầy cụ giỏo chuyờn ngành. Em xin cảm ơn. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Giỏo trỡnh Kinh tế tài nguyờn đất 2. Giỏo trỡnh thẩm định dự án đầu tư 3. Giỏo trỡnh xó hội học đô thị 4. Giỏo trỡnh Quản lý nhà nước về đất đai 5. Tạp chí Thị trường bất động sản 6. Tạp chí Địa chính 7. Tạp chớ Cụng nghiệp 8. Đời sống xó hội khu cụng nghiệp và đô thị - NXB Văn hoá thông tin