Đề tài Lý luận chung và tổng quan về thị trường cao ốc văn phòng cho thuê

làm nảy sinh các nhu cầu về cao ốc văn phòng là rất lớn .” Như vậy trong bối cảnh tươi sáng của nền kinh tế Việt Nam thì thị trường cao ốc văn phòng sẽ còn nóng hơn nữa trong thời gian tới đây .Với tất cả những đièu kiện đó có thể nói rằng “ thời hoàng kim của cao ốc đã tới.” - Bên cạnh sự đầu tư ồ ạt của các doanh nghiệp nước ngoài làm cho nhu cầu về cao ốc văn phòng tại Việt Nam tăng thì các doanh nghiệp trong nước cũng đang có nhu cầu rất cao trong thị trường này.Mỗi năm có hàng nghìn doanh nghiệp trong nước ra đời cùng với đó là sự mở rộng quy mô sản xuất của những doanh nghiệp đã hoạt động từ trước và quá trình tự do hoá của nền kinh té diễn ra mạnh mẽ thể hiện qua việc cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà Nước , sự ra đời hàng loạt các công ty liên doanh …Ngày càng nhiều các doanh nghiệp nhận ra được lợi ích của việc đặt văn phòng cao cấp vì điều này sẽ giúp cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp được thuận lợi và tạo hình ảnh tốt hơn trong mắt đối tác .Doanh nghiệp cũng được cung cấp dịch vụ đầy đủ hơn như sự thuận tiện khi giao dịch , điện nước , anh ninh đều được đảm bảo .Khi đó sẽ có một môi trường làm việc tốt hơn , thúc đẩy hiệu quả làm việc của mỗi cá nhân trong doanh nghiệp mình .Chẳng hạn , Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam thuê hẳn một toà nhà tại tháp đôi Vincom làm văn phòng ,Tổng công ty Bưu chính Viễn thông thì thuê tới 3000 m2 tại toà nhà Ocean Park. Theo thống kê hiện có 80 công ty Việt Nam đang thuê văn phòng tại các cao ốc và con số này sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Thị trường văn phòng cho thuê là một thị trường rất hút khách .Với giá thuê như hiện nay : hạng A là 27-36 USD/m2/tháng , hạng B là 23-25USD/m2/tháng , hạng C là 16-22USD/m2/tháng thì tỷ suất thu hồi vốn là rất cao 20-25%/năm.Cơ hội cho các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực được coi là sinh lời nhất hiện nay cũng đa dạng hơn , ít rủi ro hơn và thu hồi vốn cũng nhanh hơn . Ví dụ cụ thể như toà nhà Pacific Place , chủ đầu tư –công ty Ever Fortune quyết định áp dụng hình thức kinh doanh mới đối với khu văn phòng rộng 18 000 m2 sau khi đã hoàn thành công với việc cho thuê dài hạn 185 căn hộ trong cùng toà nhà .Theo đó nhà đầu tư thứ cấp có thể có thể mua văn phòng tại toà nhà này có thời hạn để cho các công ty thuê lại như một hình thức đầu tư kiếm lời dựa trên tiền cho thuê thu được hàng tháng .Đại diện của Ever Fortune cho biết , nếu nhà đầu tư thứ cấp đồng ý mua văn phòng tại Ocean Park , họn sẽ phải đặt cọc 10% giá trị hợp đồng khi đặt bút ký ,10% sẽ thanh toán khi hoàn thành tầng 10 và 10% tiếp theo khi hoàn thành xây dựng cơ bản .Sau đó Ever Fortune sẽ cùng đầu tư thứ cấp sắp xếp vay ngân hàng 70% giá trị hợp đồng còn lại trong vòng 2 năm kể từ ngày bàn giao .Giả sử nhà đầu tư thứ cấp mua 100 m2 văn phòng với giá 2000USD/m2 trong toàn bộ thời gian còn lại của dự án là 37 năm họ sẽ phải trả 60 000 USD theo tiến độ xây dựng và đi vay số tiền còn lại bằng cách thế chấp chính văn phòng đã mua .Nếu nhà đầu tư thứ cấp cho thuê lại với giá ròng 20 USD /m2 /tháng (đã trừ chi phí quản lý và các chi phí khác ) , thì họ có thể thu hồi vốn và trả lãi ngân hàng trong vòng 9 năm .Nhà đầu tư thứ cấp có thời hạn 2 năm để tìm kiếm người thuê bằng các mối quan hệ đã có hoặc thông qua công ty tư vấn .Ever Fortune thậm chí còn đưa ra cam kết rất “táo bạo” là : nếu giá văn phòng loại A ở Hà Nội tại thời điểm bàn giao thấp hơn giá thị trường hiện nay , công ty sẽ trả lại khách hàng toàn bộ số tiền đã đặt cọc cộng thêm lãi suất thị trường .Cam kết này đã thực sự loại bỏ rủi ro cho các nhà đầu tư thứ cấp trong bất cứ trường hợp nào nếu giá văn phòng cho thuê giảm tại thời điểm bàn giao , giải toả mối lo mà bất cứ nhà đầu tư bất động sản nào cũng phải cân nhắc .Như vậy với điểm mạnh là một thị trường ít rủi ro , thu hồi vốn nhanh thì có thể nó rằng tại thời điểm này nếu ai mạnh dạn đầu tư sớm vào thị trường cao ốc cho thuê thì sẽ thắng sớm . Hiện nay thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn còn đang rất hấp dẫn nhưng theo dự báo thì sẽ có những bước thăng trầm và sẽ xuất hiện băng giá chậm nhất là quý 2/2007 . Bởi vì thực tế , thị trường chứng khoán lúc này có vẻ dễ ăn nhưng trong dài hạn sơ suất một chút có thể trắng tay như chơi . Sự tăng giá chóng mặt của thị trường cổ phiếu hiện nay chứa đựng rất nhiều yếu tố rủi ro , tình trạng bong bóng xà phòng này có thể dễ dàng nhận thấy khi chỉ số P/E trung bình của thị trường là 24 đến 25 ( quá cao so với mức P/E=15 của các nước trong khu vực và P/E=9 tại các nước có thị trường chứng khoán phát triển ) .Chỉ số này cho thấy nhà đầu tư phải bỏ 24 đồng đầu tư mới được một đồng lãi cổ tức , mức lợi nhuận này thua xa lãi suất ngân hàng , trong khi rủi ro cao hơn rất nhiều .Trên thế giới cũng có những công ty có tỷ lệ P/E cao đột biến nhưng đó là những công ty có tiềm năng sinh lợi rất cao , nắm giữ những công nghệ độc quyền tiên tiến , hơn nữa mức chênh lệch cũng không quá lớn và nhà đầu tư vào các công ty này đều là những người ưa mạo hiểm , dám chấp nhận rủi ro . Ở Việt Nam , các công ty niêm yết chưa phải là các công ty lớn , cũng không phải đang nắm giữ những công nghệ , quyền lợi gì đặc biệt .Chỉ số chứng khoán cao và bất hợp lý chỉ có thể giải thích bằng sự thiếu chuyên nghiệp của nhà đầu tư và hệ thống tư vấn đầu tư kém cỏi , thiếu trong sáng trên thị trường . Như vậy theo xu hướng tất yếu thì thị trường chứng khoán sẽ băng giá sớm .Khi đó các nhà đầu tư chứng khoán sẽ quay lại thị trường bất động sản nhiều hơn, nhất là thị trường cao ốc văn phòng bởi đây là thị trường ít rủi ro hơn mà mức lợi nhuận đem lại cũng rất cao. ĐIỂM YẾU: - Chúng ta không lường trước đựơc nhu cầu cho thuê văn phòng lại tăng nhanh như vậy nên không có quy hoạch dài hạn để phát triển thị trường này. - Khái niệm nhà cao tầng còn khá mới mẻ ở nước ta .Chúng ta vẫn chưa có một chuẩn mực riêng cho nhà cao tầng ở Việt Nam và do đó chúng ta vẫn phải áp dụng những công thức tính toán của người nước ngoài trong thiết kế và xây dựng và chưa có đủ thời gian đẻ kiểm nghiệm độ bền của công trình . Do vậy sẽ có những vấn đề nảy sinh trong quá trình sử dụng do đặc điểm khác biệt với nước ngoài như :khí hậu , địa chất , trình độ quản lý , con người …sẽ ảnh hưởng đến môi trường làm việc và sức khoẻ của mọi người sống và làm việc bên trong toà nhà . - Hầu hết các dự án cao cấp đều do câc nhà đầu tư nước ngoài thực hiện vì đầu tư trong lĩnh vực này đòi hỏi một lượng vốn rất lớn .Xây một toà nhà diện tích khiêm tốn cũng mất ít nhất là 10 triệu USD .Do vậy mà chỉ có những công ty nước ngoài với khả năng vốn lớn mới có thể đảm nhận .Còn các doanh nghiệp Việt Nam do thiếu các công cụ định chế tài chính dài hạn , khả năng tài chính kém buộc các doanh nghiệp trong nước không thể thực hiện được các dự án có quy mô lớn , có chất lượng cao , có quy mô và thời gian thực hiện kéo dài , hơn nữa năng lực tai chính kém làm cho khả năng chịu đựng của các doanh nghiệp trước những biến động của thị trường là rất thấp . Do thiếu vốn nên các doanh nghiệp trong nước muốn làm phải liên kết với nhau , khi đó lại nảy sinh những khó khăn về phân chia quyền lợi hay mỗi khi ra quyết định .Ngay cả khi có vốn rồi thì không phải doanh nghiệp nào cũng có thể xây dựng được văn phòng cho thuê bởi thiếu kinh nghiệm và thiếu tầm nhìn .Trong khi các cao ốc của nước ngoài xây dựng đều có những tiện ích đi kèm như khu văn phòng được xây dựng đi kèm dịch vụ tiện nghi như phòng họp , phòng hội thảo , bãi đỗ xe .Đi kèm với văn phòng cao cấp là khu trung tâm thương mại , khu mua sắm , khu nhà ở cao cấp với các dịch vụ tốt nhất , thì các doanh nghiệp của ta chỉ xây dựng vỏn vẹn mỗi văn phòng để cho thuê nên sẽ không thể đáp ứng nhu cầu của các công ty đa quốc gia , các nhà đầu tư quốc tế .Vì vậy mà các doanh nghiệp Việt Nam thường chỉ tập trung vào lĩnh vực xây dung nhà ở có khả năng thu hồi vốn nhanh hơn. Hệ thống luật pháp Việt Nam chưa đầy đủ , chưa nhất quán , chưa công bằng và minh bạch để tạo niềm tin cho các nhà đầu tư trong nước cũng như các nhà đầu tư nước ngoài . Trong đó sự minh bạch , rõ ràng là một trong những yếu tố quan trọng cho một thị trường phát triển lành mạnh .Minh bạch cũng là động lực thúc đẩy các đối tượng tham gia thị trường bất động sản hoàn thiện mình hơn nữa .Qua đánh giá của Jones Lang Lasalle, một công ty quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản hàng đầu thế giói , Việt Nam xếp thứ 56/56 nước được khảo sát về tính minh bạch của thị trường bất động sản. Qua đó chúng ta có thể thấy được sự yếu kém của thị trường bất động sản Việt Nam và đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến sự trì trệ của thị trường trong thời gian vừa qua . Thiếu minh bạch thì sẽ không có thị trường lành mạnh và phát triển .Có thể thấy hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư sẵn tiền muốn mua lại các dự án đang khai thác hoặc rót tiền cho các quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam .Tuy nhiên điều đáng quan tâm là làm thế nào để các nhà đầu tư chuyển từ tìm hiểu đến quyết định dốc hầu bao? Theo Tổng giám đốc CBRE Marc Towsend nhận xét : “ Số dự án kêu gọi thì nhiều nhưng hồ sơ được trình bày nghèo nàn chưa bộc lộ được tính khả thi .Thông thường hai bên mất rất nhiều thời gian để đi đến quyết định hợp tác , điều này có thể khiến nhiều cơ hội bị bỏ qua”. Các nhà đầu tư khi đầu tư vào thị trường này không khỏi lo lắng về sự chưa rõ ràng của luật pháp .Các nhà đầu tư chỉ biết lờ mờ các chính sách trên giấy tờ nhưng khi đi vào thực tế thì lại thấy khác xa nhau quá . Bà Lý Thanh Hiền , giám đốc nguồn nhân lực công ty Archetype Việt Nam muốn thành lập công ty cung cấp dịch vụ và quản lý bất động sản nhưng lại băn khoăn không biết thực thi theo Luật đầu tư đã có hiệu lực hay luật kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực vào năm 2007 .Như vậy có thể thấy rằng , sự yếu kém về hệ thống pháp luật là một rào cản khiến cho các nhà đầu tư e ngại không muốn đầu tư vào các dự án ở Việt Nam . Điều này đã hạn chế khả năng phát triển của thị trường bất động sản nói chung và thị trường cao ốc văn phòng nói riêng. Xét một cách toàn diện thì hiện nay tại Hà Nội không phải là cung về văn phòng cho thuê không đáp ứng nổi cầu mà thực tế đang diễn ra “nghịch cảnh” nơi thừa , nơi thiếu .Các văn phòng tại một số toà nhà toạ lạc ở khu vực đường vành đai 3 như Viglacera vẫn còn khá nhiều chỗ trống .Hay tại đường Lạc Long Quân một toà nhà 6-8 tầng vẫn đang treo biển cho thuê vài tháng nay . Cả khu chung cư Mỹ Đình (Thanh Trì), Việt Hưng(Gia Lâm ), khu vực dọc quốc lộ 1B… văn phòng và nhà cao cấp vẫn không cho thuê được dù mức giá rất hấp dẫn .Theo lý giải của các công ty tư vấn thì địa diểm đẹp , lý tưởng nhất là khu trung tâm thành phố ảnh hưởng đến 80% quyết định thuê văn phòng của cơ quan .Như vậy có thể thấy rằng Hà Nội chưa đến nỗi thiếu trầm trọng văn phòng cho thuê nhưng do các công ty chỉ chuộng khu vực trung tâm và nhà cao cấp nên dẫn đến thiếu cục bộ ở lĩnh vừc này. Các doanh nghiệp Việt Nam chưa đánh giá đúng tầm quan trọng của việc quản lý các cao ốc văn phòng và chất lượng quản lý cao ốc văn phòng của các công ty Việt Nam còn rất yếu kém .Theo ông Marc Towsend , đối với các toà nhà cao ốc thì dịch vụ quản lý là rất quan trọng .Nếu trong tay những nhà quản lý chuyên nghiệp thì giá trị của toà nhà cũng sẽ được nâng cao .Đơn vị quản lý sẽ đảm nhiệm hai nhiệm vụ cơ bản , đó là quản lý vận hành và quản trị chiến lược . *Công tác quản lý vận hành lại bao gồm nhiều bộ phận : - Bộ phận vệ sinh : chịu trách nhiệm về các dịch vụ như dọn dẹp vệ sinh một cách tốt nhất để không chỉ đảm bảo vệ sinh sạch sẽ bên trong toà nhà mà bộ mặt bên ngoài toà nhà cũng phải luôn được chăm chút .Điều đó không chỉ đảm bảo sức khoẻ cho khách hàng mà còn giúp cho việc bảo vệ môi trường . - Bộ phận kỹ thuật :đảm bảo việc bảo quản , bảo trì tất cả các thiết bị bên trong toà nhà như : điện , máy phát điện , điều hoà , hệ thống cung cấp nước , hệ thống thoát nước , cứu hoả ,thang máy…luôn được vận hành một cách trơn tru để đảm bảo cho mọi người làm việc với công suất cao nhất . - Bộ phận an ninh : đội ngũ bảo vệ bảo đảm hệ thống an ninh chặt chẽ trong khu nhà để mọi người an tâm làm việc . - Bộ phận cung cấp dịch vụ : đảm bảo việc cung cấp dịch vụ cho khách hàng trong toà nhà để tạo nên một môi trường sống và làm việc thật thoải mái và nhiều tiện ích như : dịch vụ ăn uống , viễn thông , máy in , phô tô scan và các văn phòng phẩm thiết yếu , các dịch vụ giải trí nếu có. * Công tác quản trị chiến lược sẽ đưa ra những dự báo cụ thể về những vấn đề phát sinh trong tương lai ảnh hưởng đến việc quản lý và vận hành toà nhà như : những phát minh mới , những thiết bị mới , Những quy định pháp luật sẽ được ban hành trong tương lai …và đưa ra những giải pháp cụ thể nhằm thay giúp ban quản lý toà nhà có thể thích nghi với những thay đổi đó .Việc nghiên cứu đề xuất các chiến lược trong tương lai sẽ giúp cho toà nhà ngày càng hoàn thiện hơn về công năng sử dụng và mỹ quan . Như vậy có thể thấy rằng vai trò của công tác quản lý là rất lớn .Quản lý tốt sẽ giúp cho giá trị của toà nhà được nâng cao nhưng xét về thực lực không phải chủ đầu tư nào cũng có thể thuê công ty quản lý toà nhà vì mất một khoản chi phí không nhỏ : 3-5 USD /m2/tháng. Nhưng khi chủ đầu tư chịu móc hầu bao thì hầu hết các hợp đồng quản lý đều rơi vào tay các công ty quản lý nước ngoài có uy tín như : CBRE, Chesterton Petty VN, D&A, trong khi các công ty Việt Nam hầu như vắng bóng trong lĩnh vực này .Thực tế để quản lý một toà nhà cao ốc không phải là dễ dàng.Làm sao để cả một toà nhà 20-30 tầng với hàng chục ngàn m2 văn phòng với hệ thống điện nước , viễn thông … vận hành một cách trơn tru ? Làm thế nào để cung cấp những tiện ích phục vụ cho hàng ngàn người sinh hoạt , làm việc cùng một lúc mà ai cũng cảm thấy hài lòng ? Để triển khai được thành công thì đòi hỏi phải có kinh nghiệm quản lý , cách thức triển khai bài bản , định hình được sản phẩm , xây dựng mô hình quản lý phù hợp và quan trọng nhất là phải đào tạo đội ngũ nhân viên hợp chuẩn , tổ chức tiếp thị bài bản … Như vậy phải chăng các công ty Việt Nam không đủ sức để cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài trong sân chơi này? Để trả lời cho câu hỏi này chúng ta sẽ sử dụng phương pháp Benchmark ( so sánh quy chiếu ) để so sánh các công ty quản lý nước ngoài và các công ty quản lý Việt Nam để thấy được những ưu điểm cũng như những nhược điểm của mỗi công ty .Những ưu điểm sẽ được phân tích và học hỏi .Những nhược điểm sẽ được mổ xẻ và tìm ra nguyên nhân cũng như những giải pháp cụ thể để phòng tránh : * Các công ty nước ngoài có đội ngũ nhân lực kinh nghiệm được đào tạo khá bài bản và trước khi tiến hành dự án các công ty này đều khảo sát rất kỹ về tiềm năng kinh doanh , cơ hội đầu tư dự án , cấu trúc sống của các thành viên của chủ đầu tư nếu chọn mua hoặc thuê toà nhà…từ đó hình thành nên các yêu cầu về tư vấn cho chủ đầu tư cần bổ sung vào dịch vụ nào cho hoàn thiện .Nhưng công ty này còn lên kế hoạch tiếp thị bài bản lâu dài cho từng dự án. * Nhân lực thiếu kinh nghiệm là điểm yếu nhất mà các công ty Việt Nam chưa thể khắc phục được .Mặc dù các công ty nước ngoài có tuyển nhân viên Việt Nam thì cũng đều phải đưa đi đào tạo lại ở nước ngoài .Do thiếu kinh nghiệm nên thiếu tính chuyên nghiệp , công tác quản lý chưa chuẩn hoá hoạt động theo tiêu chuẩn quốc tế . * Tuy nhiên điểm yếu của các công ty nước ngoài là giá quản lý khá cao 3-5 USD /m2/tháng khiến cho nhiều chủ đầu tư còn khá e dè khi bỏ tiền ra thuê trong khi đó các công ty Việt Nam lại tỏ rõ được ưu thế khi nắm rõ văn hoá và thấu hiểu khách hàng Việt Nam hơn và chi phí quản lý cũng dễ chịu hơn hẳn. Như vậy với ưu thế nổi bật của các công ty quản lý nước ngoài thì hầu hết các toà cao ốc đều do các công ty quản lý của nước ngoài đảm nhận theo kiểu “chọn mặt gửi vàng”.Còn các công ty Việt Nam do chất lượng quản lý kém nên chưa thể tạo được niềm tin cho khách hàng .Chính điều này cũng dẫn đến nghịch lý đó là ở bên nước ngoài giá thuê tầng càng cao thì càng đắt còn ở Việt Nam thì ngược lại . Tuy nhiên cũng phải nhận thức rằng chi phí quản lý các toà nhà cao ốc là rất lớn nên việc thành lập ban quản lý theo hướng chuyên nghiệp hoá về lâu dài sẽ tiết kiệm được tiền của cho các nhà đầu tư thay vì thuê thay các công ty quản lý nước ngoài .Thực tế đã có một số ít các doanh nghiệp trong nước , các công ty liên doanh cũng đã bắt đầu chuyển hướng đầu tư vào lĩnh vực này .Chẳng hạn việc duy tu , bảo dưỡng thiết bị , bảo vệ , giữ xe, làm vệ sinh , chăm sóc cây cảnh …tại từng khu phố do công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng đầu tư đều được đảm nhận bởi các ban quản lý do người Việt Nam diều hành .Hay cụm chung cư Mỹ Phước củng công ty xây dựng Sài Gòn 5 được quản lý bởi một đội ngũ chuyên trách của công ty .Song theo các chuyên gia thì việc chủ đầu tư tự quản lý sẽ không phát huy được giá trị cao ốc và khả năng cạnh tranh vì khách hàng thường có cảm giác yên tâm hơn khi sống và làm việc trong một không gian được quản lý bởi một nhà cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp .Bà Lưu Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc công ty Conic cho biết ban đầu để tiết kiệm chi phí , giảm giá thành cho khách hàng , việc quản lý các cao ốc đều do công ty tự đảm nhận . Nhưng chỉ sau một thời gian đánh vật với những vấn đề phát sinh , công ty đã quyết định nhường lại việc quản lý cho công ty Chesterton. Với chi phí quản lý trọn gói vài trăm ngàn đồng một tháng , khách hàng của chúng tôi đã nhanh chóng tìm được sự hài lòng từ Chesterton . Như vậy hành trình trên con đường tìm chỗ đứng trên sân nhà của các doanh nghiệp Việt Nam trong lĩnh vực quản lý cao ốc vẫn còn rất nhiều khó khăn trong bối cảnh các công ty nước ngoài xuất hiện ngày càng nhiều . CƠ HÔI: Khi thị trường cao ốc văn phòng phát triển thì sẽ giúp cho diện mạo của đô thị được cải thiện .Bởi vì khi đó các doanh nghiệp sẽ được làm việc trong các toà cao ốc , tránh được tình trạng các doanh nghiệp thu gom các căn hộ mặt đường để xây dựng thành các văn phòng nhỏ lẻ, có tính chất tạm bợ gây mất mỹ quan chung của đô thị .Thực tế , khi nhìn vào những thành phố , đô thị phát triển trên thế giới , chúng ta đều thấy có một điểm chung đó là cơ sở hạ tầng đô thị rất phát triển bao gồm nhiều nhà cao tầng được xây dựng quy củ và hệ thống giao thông đồng bộ …Chính vì vậy mà một khi các toà nhà cao tầng nói chung và các cao ốc văn phòng nói riêng được xây dựng và phát triển sẽ góp phần quan trọng thúc đẩy quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước . Mặt khác , khi xây dựng xây dựng và phát triển các cao ốc văn phòng sẽ cho phép chúng ta dành nhiều diện tích đất cho những khoảng không gian thoáng đãng để làm xanh hoá thành phố , cho những công trình vui chơi giải trí , còn đóng góp vào việc làm đẹp cảnh quan môi trường đô thị .Và do đó sẽ kéo theo những ngành du lịch , dịch vụ phát triển đồng thời người dân cũng sẽ được sống trong một môi trường tốt đẹp . Điều quan trọng nhất để các nhà đầu tư , các doanh nghiệp nước ngoài muốn đầu tư vào Việt Nam thì họ phải có một môi trường sống và làm việc tốt .Chính vì vậy , nếu thị trường cao ốc văn phòng phát triển với chất lượng cao thì sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam hơn nữa góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển . Khi thị trường cao ốc văn phòng phát triển thì không chỉ các nhà đầu tư nước ngoài mà cả những doanh nghiệp trong nước sẽ có cơ hội được làm việc trong những toà nhà hiện đại , có cơ hội tiếp cận với những trang thiết bị tiên tiến và làm việc trong một môi trường chuyên nghiệp , tốt .Từ đó sẽ giúp cho năng suất lao động được tăng cao. THÁCH THỨC: Để thị trường cao ốc văn phòng phát triển với một chất lượng cao thì dịch vụ quản lý là hết sức quang trọng .Giá trị của toà cao ốc sẽ tăng lên nếu có được một dịc vụ quản lý tốt .Ngược lại nếu việc quản lý không tốt sẽ làm cho chất lượng toà nhà đi xuống , làm cho khách hàng –những người trực tiếp làm việc trong các toà nhà này sẽ cảm thấy không yên tâm khi làm việc trong một toà nhà kém chất lượng. Khi đó họ sẽ không phát huy được hết khả năng và hiệu quả làm việc. Và một khi đã không một môi trường làm việc tốt thì các doanh nghiệp nhất là các nhà đầu tư nước ngoài sẽ ngần ngại đầu tư vào Việt Nam, hạn chế sự phát triển kinh tế. - Nếu việc quản lý không tốt sẽ gây thiệt hại cho chủ đầu tư bởi chi phí để sửa chữa hay thay thế các thiết bị mới là rất lớn. Không những thế công việc quản lý không tốt còn có thể gây ảnh hưởng đến môi trường xung quanh: ô nhiễm rác thải , ách tắc giao thông… - Các doanh nghiệp trong nước đang phải đương đầu với khó khăn to lớn, đó là phải cạnh tranh với các nhà đầu tư nước ngoài vốn có lợi thế về nguồn lực, kinh nghiệm. Hầu hết các chủ đầu tư dự án đều là các công ty nước ngoài và hầu hết các dịch vụ quản lý cao ốc cũng do các công ty nước ngoài cung cấp. Để có thể dành được chỗ đứng trong môi trường cạnh tranh khốc liệt này là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp Việt Nam. 2. Thực trạng quản lý tại VINCOM CITY TOWER ĐIỂM MẠNH Toà cao ốc Vincom nằm ở khu vực tập trung đông dân cư của thủ đô , với 1 vị trí hết sức thuận lợi , 4 mặt tiếp giáp với các đường phố chính : Bà Triệu , Thái Phiên , Đoàn Trần Nghiệp , Bùi Thị Xuân . Sự tiếp cận của dân cư với Vincom rất thuận lợi và việc quảng bá cho thương hiệu Vincom trở nên dễ dàng hơn rất nhiều so với những toà nhà tương tự nhưng ko có được vị trí đẹp như Vincom . Vincom đã có sự bố trí hợp lý trong việc sử dụng có hiệu quả diện tích đất xây dựng . Khi mức sống của nhân dân được nâng cao , yêu cầu có được một dịch vụ có khả năng đáp ứng một cách tốt nhất những nhu cầu của người tiêu dùng là rất cao . Nhận thấy và nắm bắt được cơ hội chủ đầu tư đẫ mạnh dạn đầu tư vào những lĩnh vực còn khá mới mẻ trên thị trường về một cụm vui chơi giải trí và thu được những thành công . Không chỉ dừng lại ở những lĩnh vực là một trung tâm thương mại thông thường , với việc tận dụng lợi thế so sánh của mình , việc bố trí cụm văn phòng là một bước đi đúng đắn của chủ đầu tư . Đón đầu cơ hội , nhận thức được thế mạnh của bản thân Vincom hiện nay là một trong những toà nhà có mức thu hút doanh nghiệp tới thuê làm văn phòng cao nhất , với mức giá dao động từ 23- 25 USD/m2 , đặc biệt với những vị trí đẹp giá có thể lên tới 50 USD / m2 . Hệ thống an ninh gồm hệ thống camera và đội ngũ bảo vệ hoạt động 24/24 và 7 ngày / tuần , để theo dõi các hoạt động bên trong và ngoài toà nhà , bảo vệ tài sản của toà nhà , giữ gìn an ninh trật tự chung , đảm bảo an ninh cho khách tham quan , mua sắm và nhân viên làm việc trong toà nhà . Hệ thống camera kết hợp với đội ngũ bảo vệ trong và ngoài toà nhà kịp thời xử lý đối với những tình huống bất chợt xảy ra , đội ngũ bảo vệ thay phiên nhau trực thường xuyên , đảm bảo cho mọi hoạt động của toà nhà luôn trong tình trạng hoạt động tốt . Bên ngoài toà nhà , ở mỗi cửa ra vào đều có nhân viên bảo vệ canh gác ở đó để kiểm tra , giám sát lượng khách ra vào toà nhà . Đội ngũ bảo vệ trước khi vào làm việc bắt buộc phải tham gia 1 khoá đào tạo 3 tháng để có những kỹ năng cơ bản . Công tác vệ sinh tại sảnh , hành lang , các gian hàng và khu vực văn phòng tương đối tốt , được tiến hành 2 lần / 1 ca , và 2 ca / 1 ngày , cửa kính bên trong toà nhà , sàn nhà được lau dọn thường xuyên , sạch sẽ . Những khu vực mua sắm hay làm việc đều sạch sẽ , luôn có sự kiểm tra của những người quản lý 1 cách thường xuyên . Khu vệ sinh luôn được lau chùi sạch sẽ , khoảng từ 1 đến 2 giờ lại có người vào lau dọn vệ sinh , thu gom rác thải và cung cấp đủ giấy vệ sinh, xà phòng thơm … Hệ thống chiếu sáng bên trong toà nhà tương đối tốt , cung cấp đầy đủ ánh sáng cho các hoạt động diễn ra trong toà nhà. Hệ thống cứu hoả , chiếu sáng tự động luôn trong tình trạng sẵn sàng khi toà nhà có sự cố. Hệ thống đèn tự động trong toà nhà sẽ được tắt mở qua hệ thống điện trung tâm trong và ngoài giờ hành chính . Có hệ thống đèn báo cháy tự động khi có sự cố cháy nổ xảy ra trong toà nhà . Khi có cháy nổ , hệ thống vòi phun sẽ tự động phun khắp toà nhà để dập tắt lửa . Hệ thống hút gió và cản gió cũng được lắp đặt , hạn chế lửa và khói tuôn vào cầu thang thoát hiểm . Trong toà nhà cũng có hệ thống loa được cài đặt khắp nơi đề phòng khi có sự cố sẽ thông báo cho mọi người trong toà nhà biết và hướng dẫn cách thoát hiểm . Ngoài ra hệ thống loa này còn được sử dụng để thông báo cho khách hàng khi cần. Hệ thống điều hòa trung tâm hoạt động thường xuyên, đảm bảo thông khí tốt cho cả tòa nhà. Trong tòa nhà có sự bố trí tương đối hài hòa giữa các gian hàng, giữa các tầng, màu sơn bên trong tòa nhà nhạt để tạo điều kiện cho khách hàng thuê có thể thiết kế một phong cách riêng cho gian hàng của mình. Để họ có thể tự tạo sự thu hút riêng, đặc biệt đối với khách hàng ra vào mua sắm trong trung tâm thương mại. ĐIỂM YẾU Bên cạnh những điểm mạnh trong quản lý và vận hành, tòa Vicom City Tower cũng có một số điểm yếu kém, hạn chế như sau. Vincom là một trung tâm thương mại lớn, lại tập trung một khối lượng lớn các văn phòng nên lưu lượng người trong một ngày ra vào trung tâm là rất lớn, nhưng hệ thống cơ sở hạ tầng tại khu vực này chưa đáp ứng được yêu cầu này, Tuy Vincom giáp 4 mặt phố gồm Bà Triệu, Thái Phiên, Đoàn Trần Nghiệp, Bùi Thị Xuân trong đó có đến ba con đường là những đường nhỏ. Vì vậy, hiện tượng ùn tắc giao thông vào những giờ cao điểm hay những dịp lễ, tết là khó tránh khỏi. Không những thế, do Vincom thiếu bãi đỗ xe trầm trọng nên một số ô tô không có chỗ đỗ nên đỗ ngay trên đường phố nhỏ hẹp đó, làm cho đường đã hẹp nay càng hẹp hơn. Bên cạnh đó, hệ thống cơ sở hạ tầng bên của tòa nhà cũng chưa thật sự đáp ứng được yêu cầu đặt ra. Do diện tích còn nhỏ hẹp nên tòa nhà Vincom thiếu bãi đỗ xe cho khách hàng ra vào trung tâm thương mại, đặc biệt là vào những ngày cuối tuần, ngày lễ tết … Tuy có tới 9000m2 tầng hầm gồm hai tầng hầm để xe máy và ô tô nhưng không thể giải quyết được triệt để vấn đề bãi gửi xe. Hiện nay, có thêm 1 bãi gửi xe bên ngoài tòa nhà nhưng bãi gửi xe này vẫn không đáp ứng được đủ các yêu cầu tối thiểu như hệ thống mái che, hệ thống đường đi và đây cũng chỉ là phương án tạm thời trong ngắn hạn. Hơn nữa, sẽ có một Vincom thứ 2 được xây dựng trên bãi gửi xe tạm thời bây giờ, do đó bãi đỗ xe là vô cùng nan giải đối với Vincom hiện nay. Do thiếu bãi đỗ xe nên gần tòa nhà có nhiều bãi đỗ xe tự phát do tư nhân lập nên, dễ gây mất trật tự an ninh nơi công cộng. Làm khách hàng thấy không được thoải mái khi đến tòa Vincom mua sắm hay làm việc. Ngay bên trong tòa nhà có thể nhận thấy sự bố trí các gian hàng còn thiếu điều bất cập. Theo số liệu điều tra diện tích cho thuê hiện nay cũng chỉ dừng lại ở mức 97%. Các gian hàng chưa có người thuê hầu hết tập trung ở tầng 4 và tầng 5, và có một nghịch lý là ngay cả ở tầng 1 nơi mà dễ dàng thu hút sự chú ý của khách hàng, dễ quảng bá thương hiệu nhất, thì những gian hàng này vẫn còn bỏ trống một ít. Sự bỏ trống của những gian hàng ngay ở tầng một đã cho ta nhận thấy những yếu kém trong quản lý, tiếp thị của trung tâm thương mại Vincom. Khi bước vào Vincom, ở tầng 1 hầu hết tập trung bày bán mỹ phẩm và đồ trang sức nhưng sức hấp dẫn không cao, có lẽ một phần cách trang trí hết sức đơn điệu, không có những điểm nhấn, một không gian quá rộng nhưng không có sự tập trung. Ngoài ra, hệ thống quản lý vận hành vẫn chưa làm việc thực sự hiệu quả. Yêu cầu đặt ra đối với hệ thống sử dụng trong tòa nhà là luôn luôn phải hoạt động tốt. Nếu có hư hỏng phải lập tức được sửa chữa và thay thế mới nhưng trong thực tế ở Vincom có thể thấy điều này chưa được thực hiện, bóng đèn hỏng chưa được thay thế, thang máy hỏng đã lâu nhưng đến gần hai tháng tháng trời vẫn chưa được sửa chữa. Qúa trình bảo dưỡng chưa mang lại hiệu quả cao. Hệ thống phòng cháy, chữa cháy chưa được bố trí tuy khá đẩy đủ về chủng loại nhưng về số lượng còn hạn chế. Mỗi tầng có 10 vòi cứu hỏa, hệ thống bình xịt còn thiếu, chỉ tập trung ở những hành lang, ít người để ý. Có hệ thống bảng chỉ dãn khi có sự cố, nhưng không có sự hướng dẫn về các ký hiệu đã được sử dụng, và được bố trí gắn trên các cột cạnh 2 cầu thang cuốn, không thực sự khiến mọi người lưu tâm khi qua lại. Hàng năm hầu như không có sự diễn tập về công tác phòng cháy chữa cháy, cứu hộ người khi có sự cố cháy nổ bất ngờ xảy ra, trong khi điều này là thực sự rất cần thiết mà công ty quản lý tòa nhà cao ốc của Việt Nam nói chung chứ không riêng gì ở Vincom vẫn chưa thực sự chú trọng đến vấn đề này. Trong khi vấn đề này rất được khách hàng quan tâm khi quyết định thu trụ sở, văn phòng làm việc đặc biệt là đối với các công ty, nhà đầu tư nước ngoài khi họ có nhu cầu thuê. Việt nam đang mọc lên nhiều cao ốc hiện đại, phủ kính kín mít. Song theo các cảnh sát phòng cháy chữa cháy, với cách thiết kế kín, khi xảy ra hỏa hoạn, lực lượng chữa cháy và cứu hộ sẽ không có lối tiếp cận từ bên ngoài. Còn những người làm việc trong tòa nhà có thể chết ngạt vì khói. Vụ cháy trung tâm thương mại quốc tế ITC cách đây 2 năm là một ví dụ: Dù thiết kế không kín, song với lớp gạch kiên cố bao quanh, lực lượng cứu hộ rất khó tiếp cận từ bên ngoài vào. Trong khi loay hoay tìm lối thoát, khói đã bao trùm làm nhiều người chết ngạt. Gần đây nhất là vụ cháy tại Trung tâm thương mại Diamond Plaza (quận 1). Tuy chỉ là vụ cháy nhỏ nhưng đã gây tâm lý hốt hoảng đối với những người đang làm việc tại đây. Trong lúc hoảng hoạn, họ đã đập 2 ô cửa sổ để thoát khỏi và chống ngạt. Vài ngày sau lại có báo động cháy ở tầng 6 tòa nhà này khiến mọi người lại một phen hú vía, vội vàng chen lấn chạy xuống dưới nên khung cảnh hỗn độn. Về trang bị là vậy, nhưng công tác cứu hộ, cứu nạn khi xảy ra hỏa hoạn ở các cao ốc không thực sự làm mọi người yên tâm. “Từ trước đến nay, khi thao diễn phòng cháy chữa cháy, mọi người mới học cách dập lửa chứ chưa chú trọng đến việc sơ tán nạn nhân”. Nhà vệ sinh trong tòa nhà còn ít, mỗi tầng chỉ có hai nhà vệ sinh gồm một nam một nữ, vậy với số lượng ít như vậy liệu có đủ đáp ứng nhu cầu của khách hàng ra vào tòa nhà những ngày lễ tết không. Hệ thống cửa kính, biển quảng cáo bên ngoài tòa nhà không được lau chùi thường xuyên, bụi bẩn bám vào nhiều. Làm giảm đi vẻ đẹp của tòa nhà nhìn từ bên ngoài vào. Hệ thống đèn chiếu sáng bên ngoài tòa nhà còn thiếu, không đủ độ sáng, chưa thực sự tạo được điểm nhấn mạnh cho tòa nhà vào buổi tối. Hệ thống cây xanh bên trong tòa nhà chưa có, mặc dù tòa nhà Vincom có không gian rất rộng nhưng không hề có những chậu cây cảnh, chậu hoa bên trong tòa nhà. Bên ngoài tòa nhà tuy có đặt một số chậu cây cảnh nhưng số lượng còn quá ít, xung quanh toà nhà không có không gian xanh. Đây không chỉ là vấn đề của riêng tòa nhà Vincom mà nó là vấn đề chung đối với các cao ốc cho thuê tại Việt Nam. Đặc biệt là đối với những cao ống đặt gần trung tâm thành phố. Do diện tích đất còn hạn nên chủ đầu tư đã tận dụng tối đa diện tích đất có được để xây nhà, họ chưa thật sự chú trọng nhiều đến không gian xanh xung quanh tòa nhà của mình. Lực lượng an ninh trong tòa nhà vẫn chưa được đào tạo một cách bài bản, có nhiều hành vi chưa làm vừa lòng khách hàng. Hệ thống quản lý còn yếu kém, còn một số chỗ trống trong tòa nhà chưa được thuê, chưa được sử dụng hết, gây lãng phí. Đặc biệt là tầng trên, vẫn còn một số quầy để trống. Điều này chứng tỏ hệ thống quản lý yếu kém, chưa biết tận dụng công suất của tòa nhà, chưa biết cũng như chưa thực sự thu hút được khách hàng để thuê nốt phần diện tích còn bỏ trống trong tòa nhà. Ban quản lý chưa có được kế hoạch Marketting thích hợp trong lĩnh vực quảng cáo trong khi nhu cầu thuê gian hàng để bán trong thị trường đang khá sôi dộng. CƠ HỘI: Ở các cao ốc cao cấp, các phòng chức năng được thiết kế hợp lý để có ánh sáng và khí trời tự nhiên tràn ngập (khắc phục nhược điểm của nhà ống là trong nhà phải mở đèn và máy lạnh). Hơn nữa, các nhu cầu khác như mua sắm, giải trí, làm đẹp, mở tiệc chiêu đãi, tập thể dục thể thao, uống cà phê, đi dạo … Tại các khu cao ốc cũng rất thuận tiện. Đối với văn phòng cho thuê, nhu cầu thuê văn phòng cũng có chiều hướng tăng trong các doanh nghiệp vì giá thuê không quá đắt so với thuê nhà riêng, không phải lo chuyện bảo vệ , bãi giữ xe, đồng thời lại có được môi trường kinh doanh hiện đại kèm theo các dịch vụ văn phòng hoàn hảo, đúng tiêu chuẩn quốc tế … Hơn nữa, trong tình hình kinh tế phát triển như hiện nay hầu hết các doanh nghiệp đều mở rộng quy mô hoạt động, nên thường có xu hướng chuyển đổi văn phòng sang những tòa nhà có đẳng cấp cao hơn để nâng cao hình ảnh và vị thế của doanh nghiệp mình - nhất là đơn vị trong nước. Thực tế, diệm mạo công ty không chỉ thể hiện tầm vóc của doanh nghiệp, mà còn tạo cho khách hàng yên tâm hơn khi giao dịch. địa chỉ văn phòng nằm ở các quận chung cũng là một ưu thế trong giao dịch so với những văn phòng nằm ở cách xa trung tâm thành phố … Các Công ty Việt Nam có xu hướng chọn văn phòng loại A và B nhằm khẳng định vị thế doanh nghiệp và thụ hưởng những tiện ích, dịch vụ chuyên nghiệp và cao cấp. Việt Nam là một nước có nền chính trị ổn định, tài nguyên thiên nhiên phong phú, nguồn nhân lực rồi dào với giá thuê nhân công khá rẻ so với các nước trong khu vực, đồng thời hệ thống pháp luật, chính sách ngày càng hoàn thiện. Nên Việt Nam là điểm đến của các nhà đầu từ nước ngoài đến đầu tư kinh doanh tại đây. Đặc biệt sau sự kiện Việt Nam ra nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, với chính sách đầu tư ngày càng thông thoáng, không phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và ngoài nước như trước nên đã thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam nên nhu cầu cho thuê văn phòng, nhà ở cao cấp, trung tâm thương mại, hội nghị đang rất thiếu ở Việt Nam. Các cao ốc văn phòng cho thuê tại trung tâm TPHCM đã kín chỗ từ 3 năm qua nhất là văn phòng loại A và B. Hầu hết các công ty đang có hợp đồng thuê văn phòng đều tiếp tục gia hạn hợp đồng, bất chấp giá thuê tăng trung bình 10%/ năm. Quả thật cơ hội các doanh nghiệp đến sau đặt chân vào các tòa cao ốc sang trọng ở trung tâm thành phố hầu như không còn. Các công ty tư vấn bất động sản cũng đang “đau đầu” vì số lượng đơn hàng tìm văn phòng ngày càng nhiều mà nguồn cung cấp không đủ. Gần đây rất nhiều dự án cao ốc được triển khai nhưng phải sau ba, bốn năm nữa mới xong. Tuy nhiên, kinh nghiệm cho thấy tiến độ triển khai các dự án thường chậm trễ do nhiều những cái khó khăn chung nhất mà nhiều chủ đầu tư gặp phải là quy trình thủ tục quá phức tạp, đặc biệt là đối với các dự án có vốn góp của doanh nghiệp nhà nước. Việc chậm trễ này càng làm dãn khoảng cách cung cầu, tăng độ rủi ro cho nhà đầu tư. Đây lại là cơ hội đối với tòa nhà Vincom nhưng cơ hội này sẽ không kéo dài được nếu nhà quản lý không sớm có giải pháp để nâng cao năng lực quản lý của mình. Các nhà tư vấn bất động sản cho rằng trước tốc độ phát triển nhanh của khu vực kinh tế tư nhân và luồng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam ngày càng nhiều, tình hình mất cân đối về cung cầu của thị trường văn phòng cho thuê sẽ còn kéo dài trong vài năm nữa. Theo số liệu của Chesterton Petty, một công ty tư vấn bất động sản, hiện TPHCM chỉ có khoảng 350.000m2 sàn văn phòng đang hoạt động, trong đó tỉ lệ văn phòng loại A rất thấp. Ông Brett Ashton, Phó Tổng Giám đốc Chesterton Petty Việt Nam, cho rằng thực trạng này không tương xứng với một trung tâm kinh tế tài chính như TPHCM. “Sự khan hiếm kéo dài sẽ dẫn đến “sốt” giá”. Giá cho thuê văn phòng loại A có thể lên đến 38 $/m2 vào năm tới, cao hơn cả khu vực trung tâm Singapore hiện nay (34 đô la mỹ), ông Ashton dự báo. NGUY CƠ: Tuy trung tâm thương mại Vincom tọa lạc tại một vị trí đẹp, có 4 mặt tiền nhưng đường giao thông hơi nhỏ, vào những giờ cao điểm, các dịp lễ tết, số lượng người ra vào tòa nhà lớn, số lượng người tham gia giao thông trên đường nhiều, nên rễ xảy ra tình trạng ùn tắc giao thông, gây ảnh hưởng đến môi trường xung quanh. Nếu ta không có hệ thống quản lý tốt, đồng bộ sẽ giảm sức cạnh tranh những trung tâm thương mại tương tự. Cơ hội có các doanh nghiệp đến sau đặt chân vào các tòa nhà cao ốc sang trọng ở trung tâm thành phố hầu như không còn. Trong bối cảnh đó, nhiều công ty mở rộng quy mô hoạt động, cần hàng ngàn mét vuông văn phòng vì không thể chờ các dự án đầu tư đang được triển khai. Họ chủ động đi tìm đất xây trụ sở. Do sự tiến bộ của xã hội loài người, nhận thức của con người ngày càng cao. Các công ty, các khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng, nhà ở, gian hàng, trung tâm hội nghị… Đòi hỏi chất lượng dịch vụ cũng phải tương ứng với số tiền mà họ bỏ ra. Với xu hướng cao ốc cho thuê ngày nhiều như hiện nay thì Vincom không còn ở thế độc quyền như trước đây nữa. Do đó nếu người quản lý không nâng cao năng lực quản lý, không nâng cao chất lương phục vụ thì sẽ khó giữ được khách hàng hiện tại sẽ tiết kiệm được chi phí gấp 70% so với việc tìm kiếm khách hàng mới. Các nhà chiến lược khôn ngoan thường quan tâm đến môi trường, khí hậu và sinh thái. Hiện tượng Enino làm cho nhiệt độ trung bình của Trái đất nóng lên. nếu nhà quản lý biết tận dụng năng lượng mặt trời để tiết kiệm điện năng sẽ giảm được chi phí sử dụng điện rất nhiều cho khách hàng cũng như cho chủ đầu tư. Một nhà quản lý giỏi sẽ biến nguy cơ này thành cơ hội cho tòa nhà cao ốc mình đang quản lý. Do hiện nay có rất nhiều nhà đã đón bắt cơ hội trong lĩnh vực xây dựng cao ốc cho thuê ở Việt Nam. Những tòa cao ốc cho thuê mọc lên như nấm để đáp ứng những nhu cầu thuê văn phòng, nhà ở, trung tâm hội nghị … Điều này đã và đang là một nguy cơ lớn đối với Vincom. Khả năng cạnh tranh trên thị trường cao ốc cho thuê này sẽ rất cao. Ví dụ như : Cao ốc Vietcombank Tower ở công trường Melinh (quận 1) là một ví dụ. Dự án có vốn đầu tư gần 60 triệu đô la mỹ này có tổng diện tích sản là 77.000m2 . Theo kế hoạch, đến năm 2009 công trình này mới được xây song nhưng chủ đầu tư là Công ty liên doanh Vietcombank - Bonday - Bến Thành tin rằng cao ốc sẽ đạt được công suất cho thuê tối đa khi đưa vào sử dụng. Ông Nguyễn Quang Hải, quyền Tổng giám đốc công ty, cho biết trước mắt khách hàng chiến lược là Vietcombank sẽ sử dụng ít nhất 20% diện tích. Một số tập đoàn thương mại và trường đại học quốc tế cũng đã đề cập nhu cầu thuê dài hạn từ hai tầng trở lên hoặc vài ngàn mét vuông. Những tòa nhà nằm ở cách xa vị trí trung tâm một chút cũng được đông đảo khách quan tâm. ở Nam Sài Gòn chẳng hạn, sau khi cả ba tòa nhà văn phòng do Phú Mỹ Hưng đầu tư là Broadway I, Broadway II và Lawrence S.Ting đã hết chỗ, một số dự án văn phòng khác đang được xúc tiến tại đây, trong đó có các cao ốc Saigon Pragon của Công ty cỏ phần Kim Cương, các tòa nhà văn phòng Nam Long, Holcim… sẽ hoạt động vào năm tới. Tương tự về phía Tây Bắc thành phố, tòa nhà E - Town 1 của PEE trên đường Cộng Hòa (quận Tân Bình) đã cho thuê hết hơn 26.000 mét vuông từ năm ngoái. E - Town 2 với gần 27.000 mét vuông sàn đang được đẩy nhanh tiến độ để có thể hoạt động vào đầu năm tới. Hiện tại, TPHCM có khoảng vài chục dự án đang được đầu xúc tiến, nhất là văn phòng làm việc đơn thuần hoặc văn phòng kết hợp với các tòa nhà chức năng khác trong khu phức hợp. Ngoài ra do thị trường bất động sản của nước ta còn khá mới mẻ. Đây là một thị trường đầy tiềm năng nhưng cũng ẩn chứa không ít nguy cơ. Đặc biệt luật kinh doanh Bất Động sản mới có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 nên không tránh khỏi những thiếu sót, sai lầm trong các văn bản quy phạm pháp luật, trong các chính sách khuyến khích, ưu đãi… Việc chỉnh sửa, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật, sự thay đổi các chính sách là không thể tránh khỏi. Trong đó thị trường đặc biệt và khá nhạy cảm với các chính sách của nhà nước để có biện pháp khắc phục. Trong khi các nhà đầu tư nước ngoài nhận thấy mảng thiếu hụt văn phòng, nhà ở cấp cao cho thuê ở Việt Nam. Đặc biệt sau WTO, nhà nước có nhiều chính sách thông thoáng trong việc kêu gọi đầu tư trong và ngoài nước vào Việt Nam. Do vậy đã có nhiều nhà đầu tư đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội trong lĩnh vực này nên khả năng cạnh tranh giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước là rất cao. Nếu chúng ta không sớm tìm ra giải pháp quản lý thích hợp sẽ nhanh chóng bị các nhà đầu tư nước ngoài “lấn sân”. Do những tiến bộ khoa hoặc kỹ thuật nên ngày nay người ta có thể sử dụng những công nghệ hiện đại thay thế cho những công nghệ cũ trong việc vận hành và quản lý cao ốc. Trong khoảng 10 năm trở lại đây, ngày càng có nhiều những cao ốc sử dụng hệ thống quản lý BMS , theo các chuyên gia trong nghành, hệ thống này cùng với việc trang bị các hệ thống cơ điện hiện đại đã mang lại mức độ tiện nghi, sự an toàn và hiệu quả sử dụng cao nhất cho tòa nhà. Những cao ốc khi sử dụng hệ thống quản lý BMS này đều được kiểm soát chặt chẽ từ phòng điều khiển trung tâm. Trong phòng, các màn hình lớn liên tục theo dõi tất cả sinh hoạt đang diễn ra tại các tầng. Mọi trục trặc liên quan đến kỹ thuật, an toàn đều được dễ dàng phát hiện để kịp thời sử lý. Phòng điều khiển trung tâm này cũng theo dõi, sử lý cả việc vận hành các thiết bị điện chính, hệ thống điều hòa không khí, hệ thống thông tin liên lạc trong toàn bộ tòa nhà. Vì các cao ốc là trung tâm thương mại, văn phòng cao cấp cho thuê…lượng khách và hàng hóa nhiều nên vấn đề an toàn, đặc biệt là cháy nổ, rất được chú trọng. Đối với các tòa nhà xây dựng trước đây thì công nghệ quản lý chỉ mới dừng lại ở mức độ kiểm soát. Nhưng đối với các cao ốc quy mô lớn đang mọc lên hiện nay, mức độ quản lý được nâng cao hơn. Thực tế cho thấy nhiều cao ốc tại TPHCM hiện đã ứng dụng hệ thống quản lý MBS - hệ thống quản lý công trình cao tầng phổ biến trên thế giới. Hệ thống MBS không chỉ dừng lại ở mức độ kiểm soát tòa nhà mà còn tự động điều khiển phần lớn các hệ thống trong cao ốc. Thông qua hệ thống máy vi tính , phần mềm ứng dụng, các bộ phận cảm biến…sẽ tương tác với các hệ thống cơ điện khác trong tòa nhà để vận hành chúng, cũng như kiểm soát quá trình hoạt động, hỏng hóc, thời gian bảo trì, sửa chữa … Tùy theo mức độ phức tạp của hệ thống, thiết bị cơ điện, mức độ vận hành mà nhà tư vấn sẽ lựa chọn giải pháp BMS phù hợp. Thông thường, chủ đầu tư thường ngại áp dụng hệ thống này vì nghĩ rằng chi phí cao nhưng ưu điểm lớn nhất của hệ thống BMS là giúp chủ đầu tư tiết kiệm được nhiều chi phí, như giảm tiêu hao điện năng, chi phí sửa chữa, quản lý … trong quá trình sử dụng. Tuy nhiên do hệ thống cơ điện lắp trong các tòa nhà ngày càng hiện đại và phức tạp nên đòi hỏi hệ thống quản lý cũng phải “thông minh” tương ứng. Ví dụ hệ thống lạnh và thông gió trong các tòa nhà hiện có thể xử lý tự động để điều hòa không khí toàn bộ hoặc từng khu vực, về công nghệ, các thiết bị điều hòa có thể liên tục thay đổi tải để tiết kiệm điện năng, có thể lắp ráp theo mô-đun phù hợp cho điều kiện thi công từng phần, có bộ phận để lọc khuẩn, khử mùi… Tương tự, hệ thống báo cháy được kết nối tự động với các hệ thống để khi các đầu báo cháy, báo nhiệt được lắp đặt khắp tòa nhà phát tín hiệu thì lập tức các hệ thống máy bơm chữa cháy sẽ được kích hoạt … Do vậy nếu ta biết tận dụng những tiến bộ của khoa học công nghệ thì ta sẽ biến được nguy cơ thành cơ hội, tận dụng được ưu thế của mình so với các tòa nhà khác. CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CAO ỐC VÀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIỆT NAM 1. Giải pháp trước mắt: Qua việc đánh giá thực trạng trên ta có thể thấy rằng thị trường cao ốc văn phòng ở nước ta đang có những cơ hội rất thuận lợi để phát triển. Tuy nhiên với tình trạng cung nhỏ hơn cầu hiện nay tất yếu sẽ dẫn đến giá thuê các văn phòng sẽ tăng rất cao. Điều này một mặt sẽ khiến cho thị trường này có thêm sức hút đối với các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, nhưng mặt khác nó lại gây khó khăn cho các doanh nghiệp muốn thuê văn phòng, nhất là các doanh nghiệp nước ngoài muốn đầu tư vào Việt Nam, sự khó khăn khi thuê văn phòng làm việc sẽ khiến họ ngại dến nước ta làm việc, còn các doanh nghiệp trong nước, với nguồn tài chính eo hẹp thì việc thuê một văn phòng với giá cao như hiện nay là một khó khăn lớn. Để giải quyết được tình trạng này thì trước hết chúng ta cần phải có những biện pháp nhằm tăng cung về cao ốc văn phòng cho thuê, nhất là các văn phòng loại A. Chúng em xin đưa ra một số kiến nghị sau : Nhà nước cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật hơn nữa .Bắt đầu từ việc xây dựng chính sách và hệ thống pháp luật liên quan một cách nhất quán đầy đủ, công bằng và minh bạch để tạo niềm tin cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Giảm bớt các thủ tục hành chính rườm rà cản trở đến các hoạt động kinh doanh bất động sản. Tạo điều kiện cho các nhà kinh doanh bất động sản nắm rõ được các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh cao ốc văn phòng nói riêng , tránh tình trạng chỉ hiểu biết lờ mờ pháp luật dẫn đến ngại ngần tham gia vào thị trường này. Cần có những chính sách hỗ trợ cho các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam như cho phép nhà đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự án bất động sản từ nhà đầu tư trong nước, đảm bảo hoặc thanh toán chi phí bên ngoài hàng rào, hỗ trợ giảI phóng mặt bằng , thực hiện chính sách một giá đối với các doanh nghiệp, đầu tư xây dung hoà chỉnh các tuyến đườnvành đai, cầu…để đáp ứng các điều kiẹn cơ bản cho nhà đầu tư. Thực hiện chứng khoán hoá dự án bất động sản : kết hợp giữa đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo giá trị bằng bất dốngản mà nó đại diện, cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị. Cần tổ chức đào tạo các chuyên gia , đội ngũ cán bộ quản lý hoạt động trong lĩnh vực này như tư vấn, môi giới, định giá, trọng tài, thanh toán, tín dụng, thông tin về bất động sản… Nghiên cứu những kinh nghiệm của những nướcđi trước, đặc biệt là nhữ nước xó đièu kiện tương đồng với Việt Nam ( như Trung Quốc hay lãnh thổ Đài Loan… ) để tránh những rủi ro có thể xảy ra. Thị trường tài chính có vai trò rất quan trọng đối với với sự phát triển của thị trường bất động sản.Tuy nhiên hiện nay tại Việt Nam rất thiếu các công cụ định chế tài chính dài hạn.Bởi xu hướng của các ngân hàng là cẩn thận tuyệt đối khi cho vay. Thực tế, chỉ những dự án có ưu thế về địa lý và công năng sử dụng mới được nhìn nhận và cho vay vốn thực hiện, mà nếu có cho vay thì cũng chỉ là cho vay ngắn hạn. Do vậy Nhà Nước cần có những chính sách tài chính để hỗ trợ cho thị trường bất động sản như thành lập các kênh thông tin về thị trường bất động sản làm cơ sở cho ngân hàng them định dự án, đánh giá khả năng chi trả của chư đầu tư … Thực tế hiện nay ở Hà Nội không phải là thiếu trầm trọng về văn phòng cho thuê mà có nghịch cảnh nơi thừa nơi thiếu.Nguyên nhân khiến cho các văn phòng ở các vùng ven nội thành vẫn không có người thuê trong khi chất lượng dịch vụ tốt và giá cả tương đối dễ chịu đó là do hệ thống giao thông của Hà Nội chưa phát triển, sự lưu thông từ nội thành đến ngoại thành còn khó khăn do tắc đường.Để giải quyết tình trạng này cũng như để tăng tính hấp dẫn và làm cho bộ mặt của thị trường bất động sản Việt Nam thêm phong phú hơn, Nhà Nước cần khuyến khích hơn nữa các dự án BOT trong đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. 2. Giải pháp lâu dài: Khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO, hội nhập kinh tế quốc tế sẽ mang lại cho các doanh nghiệp một thị trường lớn hơn để tiêu thụ sản phẩm vì đối tượng khách hàng sẽ được mở rộng, sức mua sẽ tăng lên. Tuy nhiên họ cũng phải đối mặt với những thử thách hết sức khốc liệt từ sự cạnh tranh của các doanh nghiệp nước ngoài có quy mô lớn hơn rất nhiều. Hội nhập kinh tế quốc tế có nghĩa là các doanh nghiệp trong nước sẽ không còn được nhà nước bảo hộ nữa mà chúng ta phải cạnh tranh bình đẳng với các doanh nghiệp nước ngoài trong sân chơi này. Xét về thực lực, chúng ta hoàn toàn thua kém họ về vốn và công nghệ. Chính vì vậy để có thể được thị trường chấp nhận thì các doanh nghiệp Việt Nam phải từng bước tiếp cận với các giải pháp kỹ thuật hiện đại của thế giới để nâng cao chất lượng , rút ngắn thời gian thi công và qua đó giảm được giá thành sản phẩm , đồng thời phải không ngừng nâng cao chất lượng quản lý các cao ốc văn phòng. Có thể hiện nay đang thiếu nguồn cung về thị trường cao ốc văn phòng cho thuê nhưng trong thời gian sắp tới khi mà các doanh nghiệp nước ngoài ồ ạt đầu tư vào Việt Nam để xây dựng các cao ốc văn phòng thì số lượng các cao ốc văn phòng cho thuê không phải là thiếu nữa mà sẽ tăng lên thậm chí là sẽ bão hoà .Khi đó khách hàng sẽ có nhiều cơ hội hơn để lựa chọn và tất nhiên là họ sẽ chọn các văn phòng có chất lượng dịch vụ quản lý cao nhưng giá cả phải dễ chịu . Để có thể thấy rõ hơn về điều này ta có thể lấy một ví dụ điển hình về dịch vụ cung cấp mạng điện thoại di động .Trước kia , ở Việt Nam chỉ có hai nhà cung cấp dịch vụ mạng điện thoại di động đó là Vinaphone và Mobiphone , vì cung ít nên sức cạnh tranh cũng ít vì hầu hết các khách hàng đều phải lựa chọn một trong hai mạng này nếu sử dụng điên thoại di động và hai nhà cung cấp dịch vụ này chia nhau thị phần khách hàng trên thị trường .Nhưng hiện nay thì lại khác , có rất nhiều mạng điện thoại ra đời với nhiều chiêu thức khuyến mãi hấp dẫn và nhiều dịch vụ tiện ích như Viettel , SFone, HT mobile…Và trên thị trường kinh doanh thì không có một sự ưu tiên nào cả , khách hàng có quyền được lựa chọn và tất nhiên là họ sẽ lựa chọn sản phẩm nào tốt hơn với giá thành rẻ hơn .Vì thế nếu như Vinaphone và Mobiphone mặc dù ra đời sớm hơn và đã có chỗ đứng trên thị truờng nhưng nếu không nâng cao chât lượng dich vụ của mình thì cũng dễ dàng bị dào thải theo quy luật của thị trường . Thị trường cao ốc văn phòng cũng vậy , nếu như anh không nâng cao chất lượng dịch vụ của mình thì cũng sẽ không thể nào tìm được chỗ đứng trên sân chơi vốn rất khốc kiệt này. LỜI NÓI ĐẦU 2 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VÀ TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ 3 I . NHÀ CAO TẦNG VÀO CAO ỐC VĂN PHÒNG 3 1. Định nghĩa , đặc điểm của nhà cao tầng . 3 2. Đặc điểm 3 3. Phõn loại nhà cao tầng 3 4. Hệ thống quản lý các tòa nhà: 5 5. Các tiêu chí đánh gía chất lượng các tòa nhà cao tầng 6 6. Thực trạng chung ca nhà cao tầng hiện nay: 6 II . ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG 8 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG CAO ỐC , VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIỆT NAM 10 1 . Thực trạng chung của thị trường 10 2. Thực trạng quản lý tại VINCOM CITY TOWER 21 CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CAO ỐC VÀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIỆT NAM 33 1. Giải pháp trước mắt: 33 2. Giải pháp lâu dài: 35