Đề tài Một số vấn đề quản lý nhà nước về đất đô thị

yệt. Xúc tiến việc thực hiện các phương án quy hoạch ở những nơi, những khâu trọng điểm. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và bộ máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ương đến các thành phố, các quận và cấp phường. 1.4. Nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị Quản lý nhà nước về đất đô thị bao gồm các nội dung chính sau đây: - Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đô thị. - Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị. - Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất đô thị. - Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị. - Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị. - Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị. - Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất đô thị. 1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đai đô thị a. Điều tra khảo sát, lập bản đồ địa chính. Điều tra, khảo sát đo đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong công tác quản lý đất đô thị. Thực hiện tốt các công việc này giúp cho ta nắm được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai. Đây là công việc bắt buộc đã được quy định rõ trong Điều 13,14, 15 của Luật Đất đai. Việc điều tra, khảo sát đo đạc thường được tiến hành dựa trên một bản đồ hoặc tài liệu gốc sẵn có. Dựa vào tài liệu này, các thửa đất được trích lục và tiến hành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa; cắm mốc giới và lập biên bản mốc giới. Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích thước thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất. Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi điều tra đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính. b. Đánh giá giá trị đất đô thị. Giá trị của đất được hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó. Nhìn chung, mục đích có thể sử dụng đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí và sự thuận lợi của lô đất. Thông thường giá đất cao nhất tại trung tâm kinh doanh thành phố, càng ra xa trung tâm giá đất càng thấp. ở các thành phố đa trung tâm thì giá đất cũng xoay quanh các trung tâm của thành phố. Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung cầu. Đối với các thành phố có các hoạt động kinh tế sầm uất, có tốc độ tăng dân số cao thì giá đất cũng cao. Việc xác định giá đất đô thị được căn cứ vào các tiêu thức sau đây: - Căn cứ vào phân loại đô thị: đô thị nước ta được phân thành 5 loại: + Đô thị loại I là đô thị rất lớn, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật, du lịch dịch vụ, giao thông công nghiệp, giao dịch quốc tế và có vai trò thúc đẩy kinh tế của cả nước. + Đô thị loại II là đô thị loại lớn, là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội, sản xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông, gioa dịch quocó tế và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng lãnh thổ. + Đô thị loại III là đô thị trung binìh lớn, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một tỉnh hoặc từng lĩnh vực đối với một vùng lãnh thổ. + Đô thị loại IV là đô thị trung bình nhỏ, là trung tâm tổng hợp chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội hoặc trung tâm chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế của một tỉnh hoặc một một vùng trong tỉnh. + Đô thị loại V là đô thị nhỏ, là trung tâm tổng hợp kinh tế - xã hội hoặc trung tâm chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp, trung tâm công nghiệp và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng trong tỉnh hoặc một vùng trong huyện. Những thị trấn hoặc thị xã chưa phân loại đô thị thì được đưa vào đô thị loại 5 để xác định giá đất. - Căn cứ vào phân loại đường phố trong đô thị để xác định mức độ trung tâm, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thuận tiện trong sinh hoạt của lô đất,. Nếu một đường phố có nhiều đoạn có khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá đất được đánh giá xếp hạng với các đường phố tương đương. Đối với những đô thị có những tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều phân loại đường phố theo các tiêu chuẩn riêng như trên. Việc quy định giá đất cụ thể do Uỷ bản nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ và giá đất thực tế ở địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố để định giá đất cụ thể cho mỗi lô đất. Đối với đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội của một vùng, đồng thời là trung tâm thương mại, du lịch thì giá đất có thể được xác định cao hơn nhưng tối đa không được quá 1,2 lần bảng khung giá đất của các đô thị cùng loại. Đối với đô thị thuộc những nơi kinh tế chậm phát triển thì mức giá đất được xác định tối thiểu bằng 0,8 lần của bảng khung giá các loại đất của đô thị cùng loại. Đối với những nơi có sự đầu tư kể cả có phương án quy hoạch đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghệp, khu thương mại, khu du lịch, dịch vụ… làm giá đất tăng lên thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất thực tế để xác định lại loaị đất, hạng đất, đường phố, vị trí… trên cơ sở đó điều chỉnh giá đất cho phù hợp. Giá đất được sử dụng chung cho việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất khi giao đất; thu tiền cho thuế đất; tính giá trị tài sẳn khi Nhà nước giao đất; đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi. 2. Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị. a. Quy hoạch xây dựng đô thị. Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu trọng tâm là nghiên cứu nhưngx vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đô thị, các điểm dân cư kiểm đô thị. Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí của nhân dân; tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống đô thị. Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lượng dân cư đô thị, đòi hỏi sự gia tăng về đất đai xây dựng. Chức năng và hoạt động của đô thị ngày càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con người ngày càng tăng cao và liên tục đổi mới. Vì vậy quy hoạch đô thị là những hoạt động định hướng của con người tác động vào không gian kinh tế và xã hôị, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thảo mãn những nhu cầu của con người. Công tác quy hoạch đô thị phải đạt được 3 mục tiêu sau đây: - Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá trình sản xuất mở rộng của xã hội. - Phát triển toàn diện, tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con người. - Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên, khai thác và bảo vệ tài nguyên môi trường. Việc thiết kế quy hoạch đô thị thường gồm 2 hoặc 3 giai đoạn chủ yếu: xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết. Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu đô thị mang tính định hướng phát triển đô thị trong thời gian 25 - 30 năm; quy hoạch tổng thể đô thị xác định rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10 - 15 năm; thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ phận của đô thị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đường nét, màu sắc và bộ mặt kiến trúc trục phố, trung tâm, các khu ở, sản xuất và nghỉ ngơi, giải trí của đô thị. b. Lập kế hoạch và phân phối đất đai xây dựng đô thị. Việc phân bố đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị có thể chia thành các nhóm chính sau đây: - Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: bao gồm đất để xây dựng các công trình sản xuất, kho tàng, các xí nghiệp dịch vụ sản xuất, hiành chính quản lý, đào tạo, nghiên cứu và giao thông phục vụ các hoạt động sản xuất và đi lại của người lao động. Ngoài ra còn có thể bố trí trong khu đất công nghiệp các công trình dịch vụ công cộng, thể thao và nghỉ ngơi, giải trí. - Đất các khu ở: bao gồm đất để xây dựng các khu ở mới và các khu ở cũ (thường gọi là khu hỗn hợp ở, làm việc). Trong các khu đất ở dùng để xây dựng nhà ở có các công trình dịch vụ công cộng, đất cây xanh, thể dục thể thao và giao thông phục vụ cho khu ở. Ngoài ra còn bố trí trong khu ở các cơ sở sản xuất không độc hại và sử dụng đất ít, các cơ quan hành chính sự nghiệp, các cơ sở nghiên cứu khoa học, thực nghiệm và tiểu thủ công nghiệp. - Đất khu trung tâm đô thị: bao gồm đất trung tâm đô thị, các trung tâm phụ và trung tâm chức năng của đô thị trong các khu quận dùng để xây dựng các công trình hành chính - chính trị, dịch vụ cung cấp hàng hoá vật chất, văn hoá, giáo dục đào tạo, nghỉ dưỡng du lịch và các công trình giao thông. Ngoài ra còn có thể bố trí trong các khu đất trung tâm của đô thị các nhà ở, khách sạn, các công trình nghỉ ngơi, giải trí, các cơ sở sản xuất không độc hại, chiếm ít diện tích, các cơ sở làm việc cao tầng. - Đất cây xanh, thể dục thể thao bao gồm đất vườn hoa, công viên, các bờ sông, bờ hồ, các mảng rừng cây nhỏ, các khu vườn (trồng hoa, ươm cây) và đất xây dựng các công trình và sân bãi thể dục, thể thao, cấp đô thị. Trong khu đất cây xanh, thể dục thể thao có thể bố trí các công trình dịch vụ công cộng nhà ở, nhà nghỉ khu cắm lều trại nghỉ mát, các cơ sở sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp đô thị. - Đất giao thông: bao gồm đất xây dựng các tuyến đường chính, đường khu vực, đường trục đi bộ lớn, tuyến đường sắt, bến bãi giao thông tĩnh, ga đỗ xe và một số công trình dịch vụ kỹ thuật giao thông. Trong quy hoạch đất giao thông cần đặc biệt lưu ý đến đất dành cho các công trình ngầm như đường cấp, thoát nước, đường dây điện và dây thông tin… Ngoài ra, đất đô thị còn gồm một số khu đất đặc biệt không trực thuộc quản lý trực tiếp của đô thị như khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân đội, các khu nghỉ dưỡng, các cơ quan đặc biệt của Nhà nước. Khi lập kế hoạch thiết kế đất đia xây dựng đô thị người ta phải căn cứ vào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích mỗi loạ đất theo các tiêu chuẩn thiết kế sau đây: Diện tích bình quân (m2 /người) Cơ cấu (%) - Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp: 10 – 12 10 - 12 - Đất kho tàng: 2 – 3 2 - 3 - Đất các khu ở: 40 – 50 40 - 50 - Đất trung tâm đô thị - khu đô thị: 3 - 5 3 - 5 - Đất cây xanh, thể dục thể thao: 15 – 22 15 - 22 - Đất giao thông: 10 – 13 12 - 14 Tổng cộng đất có chức năng đô thị: 80 – 100 100 Sự dao động của các chỉ tiêu phụ thuộc vào nhiều yếu tố như địa hình của khu đất xây dựng, địa chất công trình của khu đất xây dựng, số tầng cao của công trình, hiện trạng tự nhiên và xây dựng của đô thị. Đối với chỉ tiêu diện tích đất bình quân đầu người, các đô thị nhỏ thường lấy chỉ tiêu cao, các đô tị lớn lấy chỉ tiêu thấp. 3. Giao đất, cho thuê a. Giao đất. Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào mục đích đã được phê duyệt có thể lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào mục đích đó. * Hồ sơ xin giao đất bao gồm: - Đơn xin giao đất. - Dự án đầu tư xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Bản đồ địa chính hoặc hiện trạng khu đất xin giao tỷ lệ 1/200 - 1/1000. - Phương án đền bù. * Thẩm quyền quyết định việc giao đất đô thị: Hồ sơ trên được gửi đến cơ quan địa chính cùng cấp để thẩm tra và trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định. Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất của Chính phủ thì Tổng cục Địa chính và Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trình Chính phủ quyết định. * Trách nhiệm tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị: Việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị được thực hiện như sau: Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện có trách nhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt bằng và hướng dẫn việc đền bù các thiệt hại khi thu hồi đất trong phạm vi đại phương mình quản lý. Các cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc giao đất tại hiện trường theo quyết định giao đất, lập hồ sơ quản lý và theo dõi sự biến động của quỹ đất đô thị. Việc giao nhận đất tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tổ chức, cá nhân xin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và làm các thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng các quy định của pháp luật. Người được giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó. Sau khi nhận đất, người được giao đất phải tiến hành ngay các thủ tục chuẩn bị đưa vào sử dụng, trong trường hợp có sự thay đổi về mục đích sử dụng, thì người giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giải quyết. Việc sử dụng đất được giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu trong thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, người được giao đất vẫn không tiến hành sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì quyết định giao đất không còn hiệu lực. b. Thuê đất. Các tổ chức và cá nhân không thuộc diện được giao đất hoặc không có quỹ đất xin giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện được giao đất thì phải tiến hành xin thuê đất. Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê đất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau đây: - Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi công xây dựng các công trình trong đô thị. - Sử dụng mặt bằng làm kho bãi. - Tổ chức các hoạt động xã hội như cắm trại, hội chợ, lễ hội. - Xây dựng các công trình cố định theo các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở. Các tổ chức, cá nhân nếu có nhu cầu thuê đất trong đô thị dành cho các mục đích đã được phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất. * Hồ sơ xin thuê đất bao gồm: - Đơn xin thuê đất. - Thiết kế sơ bộ mặt bằng khu đất xin thuê kèm theo thuyết minh. - Bản đồ địa chính khu đất xin thuê. - Giới thiệu địa điểm của kiến trúc sư trưởng thành phố hoặc sở xây dựng (đối với nơi không có kiến trúc sư trưởng). Đối với việc xin thuê đất để xây dựng các công trình cố định, việc xin thuê đất được tiến hành như các thủ tục và trình tự xin giao đất. * Thẩm quyền quyết định cho thuê đất: Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định. * Hợp dodòng cho thuê đất: Sau khi có quyết định cho thuê đất, cơ quan nhà nước được uỷ quyền tiến hành ký hợp đồng với bên xin thuê đất. Người thuê đất có nghĩa vụ: - Sử dụng đất đúng mục đích. - Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa chính theo đúng quy định của pháp luật. - Thực hiện đúng hợp đồng thuê đất. Hết thời hạn thuê đất, đối với trường hợp sử dụng mặt bằng, người thuê đất phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không được làm hư hỏng công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan và bàn giao lại cho bên cho thuê. Đối với việc cho người nước ngoài thuê đất được tiến hành theo quy định riêng của Nhà nước. 4. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị. a. Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc sử dụng đất với Uỷ ban nhân dân phường, thị trấn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng. Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ quan nhà nước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý, đồng thời thường xuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích. b. Xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất đô thị. Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều người đang sử dụng hợp pháp đất đai tại các đô thị song chưa có đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp đó. Chính vì vậy, để tăng cường công tác quản lý đất đô thị cần phải tổ hcức xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp cho người sử dụng hiện hành. Việc xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người đang sử dụng thường thuộc vào các trường hợp sau đây: - Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Việt Nam cấp. - Những người đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại cho người khác theo chính sách của Nhà nước Việt Nam dân chủ cọng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam. - Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước về quyền sử dụng đất. Những người sử dụng đất đô thị không có nguồn gốc hợp phpá, nếu không có đủ các giấy tờ hợp lệ như quy định song có đủ các điều kiện sau đây thì cũng được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. - Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng công cộng và các hành lang bảo vệ các công trình kỹ thuật đô thị. - Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích lịch sử, văn hoá, tôn giáo đã được Nhà nước công nhận. - Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài cính đối với Nhà nước về sử dụng đất. c. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ xin xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị phải bao gồm đầy đủ những giấy tờ sau đây: - Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị. - Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất. Nếu không có đủ các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng hợp pháp thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo liên tục trên báo địa phương, sau 30 ngày không có ý kiến tranh chấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết. - Sơ đồ lô đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. d. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi tắt là cấp tỉnh). Cơ quan quản lý nhà đất và địa chính giúp Uỷ ban nhân dân tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký, xét, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị. 5. Chuyển quyền sử dụng đất đô thị. Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuân theo các quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất yếu, thường xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thị trường. Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được các biến động về chủ sở hữu để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đâdu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai. Theo quy định của Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sử dụng đất gồm 5 hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. - Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong Bộ Luật Dân sự và Pháp luật về đất đai. - Chuyển nhượng quyển sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyển sử dụng đất cho người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. - Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. - Thế chấp quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Thông thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở. - Thừa kế quyền sử dụng đất: là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. a. Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy định của Điều 692 Bộ Luật Dân sự thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải đựoc làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hành làm thủ tục tại Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyenẹ. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc Trung ương. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuận thuận hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo Luật thừa kế). b. Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất đô thị. Chỉ những người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Người được phép chuyển quyền sử dụng đất phahỉ có đầy đủ các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. - Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn được quyền sử dụng còn lại. - Phải tuân thủ các quy định của Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai; đất chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. 6. Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị. a. Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị. Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà nước có quyền thu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị. Khi thu hồi đất đang có người sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng, các công trình lợi ích chung, thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thị theo quy hoạch và các dự án đầu tư lớn đã được duyệt thì phải có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trước khi thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải không báo cho người đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất. Người đang sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất của Nhà nước. Trong trường hợp người có đất cố tình không chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bị cưỡng chế di chuyển ra khỏi khu đất đó. Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, hoặc phát triển các công trình công cộng, Uỷ ban nhân dân các thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện phải lập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện sinh hoạt cần thiết và ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi. Đối với các trường hợp các tổ chức, cá nhân tự nguyện chuyển nhượng thừa kế, biếu tặng và trường hợp chuyển đổi quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hợp pháp khác thì việc đền bù, di chuyển và giải phóng mặt bằng do hai bên thoả thuận không thuộc vào chế độ đền bù thiệt hại của nhà nước. Nhà nước chỉ thực hiện việc thu hồi và giao đất về thủ tục theo quy định của pháp luật. b. Đền bù thu hồi đất đô thị Đối tượng được hưởng đền bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền đó không thuộc nguồn vốn của Ngân sách nhà nước. Ngoài ra, những trường hợp sau đây khi bị thu thu hồi tuy không được hưởng tiền đền bù thiệt hại về đất nhưng được hưởng đền bù thiệt hại về tài sản và trợ cấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới: + Hộ gia định hoặc cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thu của Nhà nước, hoặc đất đấu thầu. + Cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, các đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, các tổ chức kinh tế của Nhà nước được giao đất mà được miễn không phải nộp tièn giao đất hoặc nộp tiền giao đất bằng nguồn vốn của Ngân sách Nhà nước. Những người sử dụng đất bất hợp pháp khi bị Nhà nước thu hồi đất thì không được đền bù thiệt hại về đất và phải tự chịu mọi chi phí tháo dỡ, giải toả mặt bằng theo yêu cầu của Nhà nước. Về nguyên tắc chung, người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào thì Nhà nước thu hồi đất được đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng để thay thế. Trường hợp Nhà nước không thể đền bù bằng đất hoặc người bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù bằng đất hoặc người bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù bằng đất thì đền bù bằng tiền theo giá đất bị thu hồi, do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định. Đối với trường hợp đất ở đô thị, khi Nhà nước thu hồi thì việc đền bù chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền. Việc đền bù thiệt hại về tài sản như nhà cửa, vật kiến trúc, công trình ngầm gắn liền với đất bị thu hồi bằng giá trị thực tế còn lại của các công trình đó. Trong trường hợp mức giá đền bù không đủ để xây dựng ngôi nhà mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương ngôi nhà đã phá dỡ thì hộ gia đình được đền bù thêm, nhưng mức đền bù thêm không được vượt quá giá xây dựng mới. 7. Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất đô thị. a. Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị. Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai thường xảy ra trong quản lý đất đô thị là: - Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng đất. - Tranh chấp về bồi thường thiệt hại về đất. - Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất. - Tranh chấp về lối đi. - Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất (như không cho đào rãnh thoát nước qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện qua bất động sản liền kề…) - Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai. b. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai. Theo quy định tại Điều 38, Luật Đất đai, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất thuộc Uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp. * Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có các giấy tờ chứng nhận quyền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể: - Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình với các tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình. - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết các tranh chấp gưĩa tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức với hội gia đình, cá nhân nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc Trung ương. - Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhân dân đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính nhà nước cấp trên. Quyết định của cơ quan nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành. * Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân. Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó. Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai được thực hiện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành. CHƯƠNG II THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ 2.1. Các quy định pháp lý về đất đô thị a) Hệ thống pháp luật đất đai hiện nay ở nước ta So với yêu cầu mà Nghị quyết Trung ương VIII đã đề ra, thì những quy định hiện hành của Luật đất đai về quản lý sử dụng các loại đất vốn đã bị bất cập nay lại càng bất cập hơn, quản lý vừa bị động và không chặt chẽ ngay cả đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Trong thực tế vãn còn nhiều vấn đề cần được quy định cụ thể hơn như việc giao đất nông nghiệp không phải trả tiền, chính sách đối với một số doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp Nhà nước, kinh doanh sản xuất nông nghiệp, thời hạn giao đất, hạn mức đất được giao, đất nông nghiệp trong đô thị, đất nông nghiệp do các nông lâm trường đang sử dụng, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp vấn đề công nghiệp hoá và xây dựng nông thôn mới. Đối với đất đô thị thì có nhiều vấn đề chưa đề cập đến, cụ thể như quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất đô thị, nhất là ở khu chung cư, khu tập thể, việc sử dụng và quản lý đất tạo nguồn vốn để phát triển cơ sở hạ tầng đô thị. Kinh doanh nhà gắn liến với các công trình trên đất, đất xây dựng công nghiệp giải quyết những quan hệ nhà đất do lịch sử để lại đền bù giải phóng mặt bằng để phát triển đô thị, quản lý thị trường bất động sản... + Việc tổ chức quá trình chuyển dịch trong cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa với phương châm "quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản. Hiện nay còn nhiều sai phạm chưa được phát hiện xử lý kịp thời, quy trình quản lý vẫn còn nhiều bất cập những thông tin cơ bản để điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng, lập bản đồ địa chính quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất... là tiền đề thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai theo pháp luật trong thời gian qua tuy đã có nhiều cố gắng để tích luỹ nhng vẫn còn cách xa so với yêu cầu. - Bộ máy tổ chức quản lý Nhà nước về đất đai vẫn chưa đợc hoàn thiện và đồng bộ, chức năng và quyền hạn của ngành Địa chính từ trung ương đến địa phương chưa rõ ràng, chỉ là cơ quan giúp việc cho chính quyền cùng cấp, vì thế tạo nên một cơ chế hành chính phức tạp, giải quyết công việc còn chậm và kém hiệu quả. Đội ngũ cán bộ địa chính xã phờng thị trấn là nhân tố rất quan trọng trong việc quản lý Nhà nước về đất đai ở cơ sở, nhưng đến nay vẫn còn chưa đủ cả về số lượng và chất lượng, chưa thể làm đúng vai trò và chức năng của mình. + Việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính vẫn còn chậm, thành lập hồ sơ địa chính là cơ sở pháp lý cho việc áp dụng Luật đất đai. Hồ sơ Địa chính được hoàn chỉnh đồng bộ và chính xác sẽ giúp cho công tác quản lý đất đai đảm bảo tính chặt chẽ, hiệu quả và khoa học đồng thời làm cho ngời sử dụng đất không phải lo lắng đến quyền lợi hợp pháp của họ, có thể nói hoàn thiện hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một yêu cầu bức xúc hiện nay. Để luật đất đai đi và cuộc sống, Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội, Chính phủ và các Bộ đã ban hành hàng loạt các văn bản luật, pháp luật, pháp lệnh, Nghị định, chỉ thị, quyết định, thông tư để triển khai công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Bên cạnh đó, công tác thanh tra đất đai cũng rất được chú trọng, các tỉnh, thành phố đã tiến hành thanh tra việc chấp hành pháp luật đất đai của người sử dụng đất (thanh tra thực hiện 254/TTG) giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân (trên 10.000 hồ sơ) từng bước xây dựng và củng cố thanh tra ngành. Ngày 2 tháng 12 năm 1998 tại kỳ họp thứ IV Quốc hội khoá 10 đã thông qua "Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai", Luật này có hiện lực pháp lý kể từ ngày 1 tháng 1 năm 1999. Đây là bước hoàn thiện, cản trở, ách tắc trong quản lý và sử dụng đất góp phần giải phóng năng lực sản xuất, tạo điều kiện để phát triển kinh tế. b) Vấn đề ban hành các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai Trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, vấn đề quan trọng nhất là theo pháp luật, đúng pháp luật. Sau khi Luật đất đai đợc công bố ngày 14 tháng 7 năm 1993 Nhà nớc ban hành đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nh là: - Nghị định 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 ban hành quy định về việc giao đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. - Nghị định 73/CP ngày 25 tháng 10 năm 1993 quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. Nghị định 02/CP ngày 25 tháng 1 năm 1994 ban hành quy định về việc giao đất lâm nghiệp cho các tổ chức, gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất lâm nghiệp. - Nghị định 80/CP ngày 6 tháng 11 năm 1993 quy định về khung giá các loại đất. - Nghị định 61/CP ngày 5 tháng 7 năm 1995 quy định về mua bán và kinh doanh nhà ở. - Nghị định 60/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 quy định về quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu đất tại đô thị. Nghị định 80/CP ngày 8 tháng 8 năm 1994 quy định về thi hành pháp lệnh thuế bổ sung đối với hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp vợt quá mức về diện tích. - Nghị định 86/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định về khung giá các loại đất. - Nghị định 88/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định về quản lý sử dụng đất đô thị. - Nghị định số 89/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính. - Chỉ thị 364 ngỳa 5 tháng 7 năm 1994 quy định về việc tổ chức thực hiện các Nghị định của Chính phủ về "quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và mua bán kinh doanh nhà ở". - Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 về việc ban hành các quy định đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia,lợi ích công cộng. - Nghị định số 114/CP ngày 5 tháng 9 năm 1994 quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. - Nghị định 94/Cp ngày 25 tháng 8 năm 1994 về việc thi hành pháp lệnh thuế nhà đất và pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều lệ của Pháp lệnh thuế nhà đất. - Pháp lệnh ngày 14 tháng 10 năm 1994 về quyền hạn, nghĩa vụ của tổ chức trong nớc đợc Nhà nước giao đất, cho thuê đất. - Nghị định 119/CP ngày 16 tháng 9 năm 1994 về việc quản lý hồ sơ địa giới bản đồ, bản đồ địa giới hành chính và mốc giới hành chính các cấp. - Nghị định số 18/CP ngày 13 tháng 2 năm 1995 về việc ban hành bản chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền hạn và nghĩa vụ các tổ chức trong nớc đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất. - Công văn số 564-CV/ĐC ngày 11 tháng 5 năm 1996 về việc kế hoạch thực hiện 245/TTG. - Công văn số 591-CV/LN ngày 11 tháng 5 năm 1996 về việc kế hoạch thanh tra thực hiện chỉ thị 245/TTG. - Công văn số 862-CV/ĐC ngày 17 tháng 6 năm 1996 về việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác. - Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của pháp lệnh về quyền hạn và nghĩa vụ củ các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuế đất. - Nghị định số 04/CP ngày 10 tháng 1 năm 1997 về việc xử phạt hành chính trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất đai. - Thông tư 278/TT-ĐC ngày 7 tháng 3 năm 1997 hướng dẫn thực hiện Nghị định 04/CP. - Thông t số 02/TT-LT ngày 28 tháng 7 năm 1997 về việc hướng dẫn thẩm quyền của toàn án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất đai theo quyết định tại khoản 3 2.2 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đô thị a) Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của cả nước Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng và yếu cầu, nhiệm vụ của Nhà nước, dưới sự lãnh đạo, chỉ đạo thường xuyên của Đảng và chính quyền địa phương. Ngành Địa chính đã đạt được những kết quả đáng kể góp phần quan trọng vào quá trình phát triển kinh tế và ổn định chính trị xã hội của đất nước. Song song với công tác hoàn thiện hệ thống Luật đất đai, chúng ta đã triển khai đồng bộ các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Từng bước đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp, nhằm khai thác đất đai ngày càng có hiệu quả hơn. Đất đai ngày càng có ý nghĩa quan trọng trong việc hoạch định các chính sách kinh tế xã hội, phải coi đây là chính sách lớn của Đảng và Nhà nước đối với mọi thành phần kinh tế xã hội. Trong quá trình đổi mới cơ chế những vấn đề cũ được giải quyết xong thì những vấn đề mới lại nảy sinh đan xen vào nhau tạo nên những mâu thuẫn nội tại. Luật đất đai 1988 của Nhà nước ra đời sau đó được sửa đổi thành Luật đất đai năm 1993 đã có tác động rất lớn đến việc quản lý đất đai trên cả nước, những quy định của luật còn mang tính nguyên tắc nhiều hơn về quy định cụ thể và còn chưa lường hết được biến động của đất đai trong quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế. b) Thực trạng tình hình sử dụng đất ở nước ta hiện nay: Ở nước ta, bình quân diện tích đất tự nhiên là 4.400 m2/người, bình quân đất canh tác là 800 m2/người, bình quân đất canh tác của mỗi hộ nông nghiệp là 0,68 ha. Đất chật người đông đất đai lại phân bố không đồng đều giữa các vùng và mỗi vùng lại nẩy sinh những vấn đề được xem xét cụ thể: Ở vùng núi phía Bắc, đất rộng nhưng diện tích đất canh tác có hạn, đất bị xói mòn rửa trôi, sản xuất không đủ ăn, điều kiện tự nhiên lại hết sức khó khăn nên luồng di dân tự do vào Tây nguyên và Đông nam bộ khá lớn của người dân. Ngược lại vùng Tây nguyên, Đông Nam bộ đất còn rộng và màu mỡ, phần lớn là ruộng mới khai hoang. Tình trạng di dân đi xây dựng vùng kinh tế mới và di dân tự do vào đây khai hoang dồn dập làm cho công tác quản lý gặp nhiều khó khăn. Vùng Đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long là hai vựa lúa lớn nhất của cả nước. Vùng đồng bằng sông Hồng có diện tích canh tác quá thấp chỉ đạt 500 m2/người, lao động dư thừa quá nhiều, phải tìm công ăn việc làm khắp nơi trong "tháng ba ngày tám". Đồng bằng sông Cửu Long có diện tích đất canh tác cao đạt 1758 m2/ngời, nhưng số hộ nông dân không có đất chiếm 4,5 - 5%, số không có đất và ít đất là 13-14%. Tình trạng làm thuê nẩy sinh những vấn đề khác nhau đòi hỏi Nhà nước phải có những chính sách hợp lý giải quyết cụ thể cho từng vùng. Trong khi đó, vấn đề nông nghiệp và nông thôn lại trở nên trong tình trạng sản xuất nông nghiệp có lương thực đủ ăn, có dự trữ và một phần xuất khẩu nhiều mặt hàng nông sản. Một mâu thuẫn mới lại nẩy sinh là đòi hỏi sự phát triển nông nghiệp trong quá trình thực hiện công nghiệp hoá trong khi phân công lại lao động trong nông nghiệp lại diễn ra còn chậm, 75% lao động làm nông nghiệp và sự phân hoá về mức sống Trong công tác quy hoạch là thực hiện theo tính chất khẩn trương, có những lúc phải chạy theo giải pháp tình thế. Đã như vậy, nhiều cơ quan không thộc thẩm quyền cũng làm quy hoạch, do đó dẫn đến sự quy hoạch chồng chéo chắp vá gây nên tình trạng lãng phí trong quá trình sử dụng đất làm cho đô thị tuy trẻ song thiếu tính hiện đại. thiếu sự cân bằng trong xây dựng và không mang tính chất lâu dài. Các đô thị nước ta đều bị hai cuộc chiến tranh tàn phá nặng nề, lại trải qua một thời gian khá đài duy trì cơ chế quản lý quan liêu bao cấp. Mặt khác, do nền kinh tế nước ta có xuất phát điểm rất thấp, mức độ đô thị hoá thấp (mới được 23,2%), chưa phát triển được nhiều năm. Trình độ KCHTĐT hiện tại tụt hậu khoảng hơn 20 - 30 năm so với đô thị các nước trong khu vực và trên thế giới, thu nhập quốc dân còn thấp nên thiếu vốn cho xây dựng, phát triển và cải tạo hệ thống KCHTĐT. * Nguyên nhân chủ quan. Nhà nước ta chưa có hệ thống pháp luật hợp lý để quản lý và định hướng phát triển đô thị. Chẳng hạn như, chưa có bộ luật xây dựng nên công tác quản lý xây dựng đô thị còn nhiều bất cập; hầu hết các đô thị chưa có quy hoạch không gian làm định hướng phát triển và chưa có căn cứ pháp lý cho quản lý đô thị. Do đó việc xây dựng còn tuỳ tiện, người trước lấp, người sau đào, làm cho cảnh quan đô thị bị vi phạm, trật tự kỷ cương không nghiêm; tổ chức quản lý đô thị thiếu đồng bộ, không có sự phối hợp giữa các bộ phận chức năng, có nhiều biểu hiện chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan quản lý. Dẫn đến tình trạng chung chung, ai cũng có trách nhiệm, song xét cho cùng thì chẳng ai có trách nhiệm cả; phân cấp quản lý quy hoạch còn quá cồng kềnh. Cơ quan quản lý đô thị và các tổ chức chính quyền đoàn thể của đô thị không có quyền hạn quyết định các vấn đề quy hoạch phát triển đô thị mà mình sinh sống. Sự quyết định đó phụ thuộc vào cơ quan lãnh đạo cấp trên, nhưng cơ quan lãnh đạo cấp trên thì không hiểu biết sâu sắc, cụ thể các vấn đề hàng ngày, hàng giờ phát sinh ở đô thị. Để khắc phục tình trạng đó, cần thay đổi cơ bản cơ chế quản lý và mọi vấn đề về quy hoạch, phát triển đô thị phải đô thị chính người dân và các cơ quan lãnh đạo đô thị đó quyết định. Nhà nước chỉ quản lý thông qua pháp luật và chiến lược khung phát triển đô thị quốc gia; tạo môi trường và hỗ trợ cho họ thực hiện được nhiệm vụ đặt ra. 2.2.1 Các thành tựu đạt được - Việc mua bán chuyển nhượng đất đai trái phép đã được hạn chế. - Việc thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất đai đã được uốn nắn kịp thời và đã đi vào thực hiện theo luận định. - Việc giao quyền quản lý đất đai lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo nghị 02 CP, nghị định 64 đã được thúc đẩy và tiến hành. - Công tác khảo sát đo đạc lập bản đồ địa chính đã tiến hành đo vẽ - Công tác phân hạng đất đã được xác định để tính thuế đất , định giá được đất đô thị để cho vấn đề quản lý và sử dụng đất được tốt hơn. - Công tác quy hoạch và kế hoạch việc sử dụng đất đai đã được lập và tiến hành quy hoạch . - Vấn đề thanh tra kiểm tra việc chấp hành các chế độ thể lệ về quản lý và sử dụng đất. Các cơ quan chưc nang đã triển khai nhiều cuộc thanh tra, kiểm tra . Thanh tra việc chấp hành các chế độ thể lệ về quản lý và sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và đã phát hiện cac co quan đơn vị sử dụng đất sai mục đích đã xử lý uốn nắn kịp thời và thu về cho ngân sách Nhà nước . - Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo đảm bảo công bằng hợp lý vấn đề này vẫn còn tồn đọng nhiều đơn thư chưa được giải quyết. Nhờ có chính sách của TW địa phuơng trong công tác quản lý đất đai mà công tác quản lý đất đai đã từng bước đi vào nề nếp, với chính sách của Đảng và Nhà nước đã giao cho các hộ gia đinh, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài, người dân được làm chủ trên mảnh đất của mình nên họ đã cố gắng tích cực sản xuất để tăng thu nhập, nâng cao đời sống vật chất tinh thần, nhất là đồng bào dân tộc. Song vẫn còn tồn tại ngành sản xuất nông nghiệp năng suất chưa cao, ngành lâm nghiệp chưa được chú trọng . Dịch vụ du lịch tuy là có định hướng phát triển mạnh về ngành du lịch nhưng việc tu bổ nâng cao và xây dựng mới các khu du lịch, khu di tích lịch sử văn hoá, tôn tạo cảnh quan môi trường chưa được tiến hành. CHƯƠNG III : QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP 3.1. Quan điểm Muốn thực thi được lụât đất đai tốt, việc quản lý Nhà nước về đất đai phải có sự quy hoạch sử dụng đất, đồng thời xây dựng những chính sách cụ thể nhất là đối với nông nghiệp, lâm nghiệp và đô thị. Ngoài ra cần phải tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai của thị xã và các xã- phường để thực hiện đúng theo yêu cầu của luật đất đai. Mặt khác phải thực hiện được công tác tuyên truyền phổ biến luật đất đai đến các tổ chức, hộ gia đình cá nhân để họ hiểu và thực hiện đúng theo luật sử dụng đất đúng mục đích đạt hiệu quả cao. * Đối với chính phủ: - Tăng cường kiểm tra, giám sat việc thực hiện các chủ trương chính sách trong công tác quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương. - Có định hướng phát triển, xây dựng do thi trở thành một thành phố du lịch văn minh ,sạch đẹp. - Tăng cường mức đầu tư cho các dự án phát triển sản xuất nông nghiệp lâm nghiệp, tạo công ăn việc làm cho người lao động. * Đối với chính quyền các cấp: - Lập dự án trình chính phủ xây dựng nâng cấp đô thị trở thành thành phố du lịch. - Trong quá trình quy hoạch xây dựng đô thị cần chú ý tập trung phát triển , hạn chế tới mức thấp nhất việc lấy đất nông nghiệp sang mục đích xây dựng và đất làm nhà ở. - Quy hoạch khi đã được phê duyệt phải công khai cho người dân biết và thực hiện. - Khẩn trương xây dựng khung giá đất đô thị phù hợp với điều kiện của địa phương song không đi ngược lại vơí chính sách của chính phủ. Tạo điều kiện thuận lợi thực hiện nghị định 60/ CP đồng thời huỷ bỏ quyết định 78/QĐ-UB-1993 về việc thu tiền lệ phí cấp đất và việc các ngành ra quyết định tạm giao đất đô thị. - Tăng cường việc kiểm tra giám sát việc thực hiện các chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước trong công tác quản lý và sử dụng đất đai 3.2. Các giải pháp * Một số biện pháp nhằm tăng cường công tác quản lý đất đô thị. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hành đầu của môi trường sống Chính vì vậy trong quá trình quản lý đất đai cần đặc biệt tiết kiệm, phù hợp với lợi ích trước mắt và lâu dài, giữ gìn được danh lam thắng cảnh, giữ gìn và bảo vệ các di tích lịch sử văn hoá, bản sắc dân tộc…Để đặt điều đó chúng ta cần có một số giải pháp sau: a. Trong công tác quy hoạch sử dụng đất: - Công tác quy hoạch sử dụng đất phải đồng bộ, phù hợp với sự phát triển đô thị trước mắt và lâu dài, đồng thời phải giữ được cân bằng sinh thái, tránh sự quy hoạch chắp vá, trồng chéo. trong quá trình quy hoạch sử dụng đất phải giữ gìn và bảo vệ các di tích lịch sử văn hoá, đồng thời phải đảm bảo tính chiến lược trong việc bảo vệ an ninh quốc phòng, để làm được điều này ta cần phải: + Lập kế hoạch sử dụng đất trước mắt và lâu dài trình UBND Tỉnh , thành phố và chính phủ để phê duyệt. + Hàng năm lập biểu theo dõi biến động đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Có như vậy mới nắm đợc từng loại quỹ đất để điều chỉnh cho phù hợp. Bên cạnh đó dựa vào quy hoạch tổng thể phải khẩn trương quy hoạch các khu dân cư để từng bước di chuyển các hộ dân cư nằm trong dự án đảm bảo cho việc sử dụng đất đúng quy hoạch đã được phê duyệt. - . Đồng thời trong quá trình quy hoạch phải phân định rõ được các vùng dành cho sản xuất, vùng dành cho khu công nghiệp và khu chế suất. b. Cơ chế quản lý chính sách: Đất đai hiện nay trên cả nước đang là ngòi nổ cho mọi diễn biến phức tạp trong đời sống xã hội, trong việc bảo vệ an ninh quốc phòng. Để quản lý đất đô thị cần: - Về công tác tư tưởng: Phải thường xuyên tuyên truyền phổ biến tới tận người dân các chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước trong công tác quản lý đất đai dưới mọi hình thức như tổ chức hội nghị, hội thảo, bằng các phương tiện thông tin đại chúng, để cho mọi ngời dân hiểu được quyền lợi và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của mình trong công tác quản lý và sử dụng đất. - Về công tác giao quyền quản lý sử dụng đất. Tiếp tục củng cố và phát huy về việc giao quyền quản lý đất đai cho các xã, phường theo địa giới hành chính, như vậy sẽ hạn chế được tình trạng lấn chiếm, sử dụng sai mục đích cũng như hạn chế đợc tình trạng mua bán chuyển nhượng trái phép. Tiến hành kế hoạch khẩn trương việc giao quyền sử dụng đất lâu dài cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân theo nghị định 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1994 của chính phủ về việc giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các hộ gia đình cá nhân. Nghị định 02/CP ngày 15 tháng 1 năm 1994 của chính phủ về việc giao quyền sử dụng đất lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân. Nghị định 60/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của chính phủ về việc cấp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đô thị. Để đề ra một chính sách phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương song cũng không đi ngược lại các chính sách của chính phủ. c. Công tác thanh tra, kiểm tra Thường xuyên tổ chức kiểm tra việc sử dụng đất đai của các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân. Nhằm phát triển những sai lệch để có biện pháp uốn nắn kịp thời, nhằm hạn chế mức thấp nhất việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, chuyển mục đích sử dụng trái phép. d. Công tác tạo công ăn việc làm Đây là một công tác rất quan trọng vì trong quá trình đô thị hoá đã thu hồi một số diện tích đất sản xuất nông nghiệp sang đất xây dựng, đất làm nhà ở, đã làm cho một số lao động thiếu công ăn việc làm. Để có thể ổn định đời sống trong nông nhân dân thị xã cần có kế hoạch mở thêm cơ cấu ngành nghề thu hút lao động, có nhu vậy với ổn định trật tự trị an, góp phần vào công tác quản lý đất đai ngày càng tốt hơn KẾT LUẬN Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố cấu thành nên giang sơn, đất nước. đất đai có vị trí hết sức quan trọng đối với đời sống con người, là tài sản của nhà nước, của mỗi gia đình, phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội và mức sống của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Quản lý và sử dụng một cách đầy đủ và hợp lý đất đai là mục tiêu cực kỳ quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Ở nước ta, vấn đề đất đai luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm. Trong những năm qua, đề phù hợp với bước chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước, đồng thời động viên khuyến khích được các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai đúng mục đích, đạt hiệu quả cao theo pháp luật. Luật Đất đai năm 1993 và Pháp lệnh về đất đai cùng những văn bản khác liên quan đến đất đai là cơ sở vận động và phát triển của các quan hệ đất đai ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên, vì đất đai là những vấn đề phức tạp và rất nhạy cảm, nên trong thực tế đời sống xã hội vẫn còn nảy sinh những vấn đề mới cần được bổ sung và giải quyết. Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô đã hướng dẫn em hoàn thàng đề tài này đặc biệt là th.s Vũ Thị Thảo . TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Giáo trình quản lý đô thị 2. Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở 3. Nghị quyết 7 khoá 9 4. Văn bản pháp luật về đất đai 1993 5. Tạp chí thông tin tài chính 6. Tạp chí địa chính Và những văn bản pháp luật khác