Đề tài Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp hiệu quả của ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á

ng pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn. Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hoá và có thể được thể hiện đơn giản như sau: Giá trị vốn = Thu nhập ròng/ tỷ lệ vốn hoá trực tiếp (mức sinh lời). Như vậy có hai bộ phận chính liên quan đến giá trị vốn là thu nhập ròng và lãi suất vốn hoá. - Thu nhập ròng từ việc khai thác bất động sản - Lãi suất vốn hoá (tỷ lệ hoàn vốn). b. Cách tiếp cận của phương pháp thu nhập truyền thống Phương pháp thu nhập truyền thống bao gồm các bước như sau: - Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập. - Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như sửa chữa, bảo hành, điều hành... - Nhận được các lãi suất vốn hoá bằng cách phân tích doanh số các tài sản tương tự. - Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị của tài sản. c. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF (Discounted Cash Flow). Cách chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai theo công thức đơn giản trên là thực hiện theo phương pháp thu nhập truyền thống. Tuy nhiên quá trình chuyển hoá về vốn cần chú ý đến thực tế là tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như nhận được trong thời gian sau đó một tháng, một năm. Do đó cần tính đến việc chiết khấu giá trị tương lai thu nhập. Điều này không được đề cập trong phương pháp thu nhập truyền thống Cách tiếp cận của kỹ thuật dòng tiền chiết khấu bao gồm việc chiết khấu tất cả các khoản thu và chi tương ứng có tính đến các yếu tố như lạm phát, thuế và những thay đổi về thu và chi. Kỹ thuật dòng chiết khấu (DCF) được sử dụng trong việc đánh giá giá trị thị trường của tài sản cố định tạo ra thu nhập, các nghiên cứu khả thi và các phân tích đầu tư. Các phân tích (DCF) là công cụ đặc biệt hữu ích trong thẩm định giá. DCF phải luôn liên quan đến chứng cớ thị trường có khả năng đầu tư phức tạp. Các tài sản đang phát triển và các loại tài sản khác như doanh nghiệp đang làm ăn có lãi với giá trị hiện tại phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được. Có hai kỹ thuật dòng tiền chiết khấu chính, đó là: phương pháp giá trị hiện tại ròng (NP: Net Present Value) và phương pháp tỷ suất hoàn vốn nội bộ(IRR: Internal Rate of Return). Trong thẩm định giá, phương pháp giá trị hiện tại (NPV) có thể được sử dụng để xác định giá trị đất còn lại của một tài sản có tiềm năng phát triển hoặc để xác định giá mua, giá bán của một tài sản. Trong phương pháp này các thu nhập và các chi phí tương lai đều được chiết khấu về hiện tại, vậy tỷ lệ chiết khấu nào là thích hợp. Suất lợi tức bắt buộc của một nhà đầu tư được xác định bằng những rủi ro liên quan đến đầu tư: Suất lợi tức bắt buộc (tỷ lệ hoàn vốn) = Tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro. Công thức tính phụ phí rủi ro dựa trên nguyên tắc là một người hy sinh một khoản tiền trong hiện tại với hy vọng sau một thời gian sẽ thu được một khoản tiền lớn hơn đủ để trang trải cho thời gian đầu tư, tỷ lệ lạm phát và tính không ổn định của dòng thu nhập trong tương lai. Do đó tỷ suất hoàn vốn nội bộ cần thiết được xác định bởi 3 yếu tố: 1. Lãi suất thực tế hay giá trị thời gian của tiền tệ. 2. Tỷ lệ lạm phát dự kiến. 3. Rủi ro dự đoán. Tổng của lãi suất thực tế và tỷ lệ lạm phát dự kiến được gọi là "tỷ suất lợi nhuận của các đầu tư không rủi ro". Phần lớn các nhà đầu tư đều thận trọng đối với rủi ro, do đó, họ thường yêu cầu một tỷ lệ hoàn vốn cao hơn đối với các khoản đầu tư mang tính rủi ro cao. Mức chênh lệch giữa một tỷ lệ hoàn vốn cao với "tỷ suất lợi nhuận của các đầu tư không rủi ro" được gọi là "phụ phí rủi ro". Rủi ro dự kiến là sự kết hợp của tất cả các yếu tố không ổn định trong đó 3 yếu tố rủi ro thường gặp là: 1. Rủi ro kinh doanh: 2. Rủi ro tài chính: 3. Rủi ro thanh khoản: Công thức tính NPV: i: Lãi suất. t: Số năm Vt: giá trị ròng của năm thứ t n: thời gian của dòng lợi ích ròng trong tương lai Biểu thức 1/(1+i)t : hệ số chiết khấu cho năm t Ví dụ: Phương pháp NPV: Cũng Trung tâm Thương mại trên nhưng được bán quyền sử dụng trong 5 năm với thu nhập và chi phí như nêu ở ví dụ trên. Lãi suất tiết kiệm là 5%/năm. Vậy người mua có thể chấp nhận giá mua tối đa là bao nhiêu vào thời điểm mua. Năm Thu nhập ròng (1 + 5%)-n NPV 1 3 tỷ 0,9523810 2.857.143.000 2 3 tỷ 0,9070295 2.721.088.500 3 3 tỷ 0,8638376 2.591.512.800 4 3 tỷ 0,8227025 2.468.107.500 5 3 tỷ 0,7835262 2.350.578.600 Tổng cộng 12.988.430.400 Như vậy người mua chỉ chấp nhận mua với giá thấp hơn 12.988.430.400đ. Ví dụ 2: Phương pháp IRR: Một kế hoạch đầu tư có dòng tiền như sau: Năm Dòng tiền 0 2,5 tỷ 1 650 triệu 2 750 triệu 3 850 triệu 4 400 triệu 5 1,2 tỷ Tính NPV nếu lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư là 14%, 15%, 15,5%. Tính IRR của kế hoạch? Bài giải: Năm Dòng tiền PVFi = 14% PV 0 - 2,5 tỷ 1 0,65 tỷ 0,877193 0,5701754 2 0,75 tỷ 0,769468 0,5771006 3 0,85 tỷ 0,674972 0,5737258 4 0,40 tỷ 0,592080 0,2368321 5 1,2 tỷ 0,519369 0,6232424 NPV: 2.581.076.300đ 2.500.000.000đ = 81.076.300đ Năm Dòng tiền PVFi = 15% PV 0 - 2,5 tỷ 1 0,65 tỷ 0,869565 0,5627706 2 0,75 tỷ 0,756144 0,5622084 3 0,85 tỷ 0,657516 0,5516619 4 0,40 tỷ 0,561917 0,2247669 5 1,2 tỷ 0,486508 0,5838097 NPV: 2.581.076.300đ 2.500.000.000đ = 16.527.300đ Năm Dòng tiền PVFi = 16% PV 0 - 2,5 tỷ 1 0,65 tỷ 0,865801 0,5627706 2 0,75 tỷ 0,749611 0,5622084 3 0,85 tỷ 0,649041 0,5516619 4 0,40 tỷ 0,561917 0,2247669 5 1,2 tỷ 0,486508 0,5838097 NPV: 2.482.517.500đ 2.500.000.000đ = - 14.782.500đ Suy ra IRR giữa 15% và 15,5% (tại đó NPV = 0) III) KINH NGHIỆM GIÁ BĐS THẾ CHẤP 1- Kinh nghiệm trong nước: Dựa vào các tiêu chuẩn trong thẩm định giá nhất là thẩm định giá thế chấp. Qua quá trình phát triển và hoàn thiện thì ngày càng đi vào chuyên môn và phương thức thẩm định khoa học. Kinh nghiệm được rút ra dựa vào quá trình phát triển lâu dài, dựa trên các tiêu chí . + Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá BĐS + Những quy tắc hành nghề thẩm định giá BĐS + Báo cáo kết quả, hồ sơ, và chứng th thẩm định giá BĐS Thẩm định giá BĐS thế chấp từ phương pháp thẩm định, nhân viên thẩm định đều phải trình bày công khai, minh bạch trước người quản lý hay hội đồng thẩm định. Nhân viên thẩm định phải được sàng lọc kỹ càng về phẩm chất đạo đức cũng nh chuyên môn nghiệp vụ. Đẩy mạnh các hoạt động trao đổi kinh nghiệm trong chuyên môn nghiệp vụ thẩm định giá, giữa các tổ chức và đoàn thể. Mở nhiều các hội nghị, hội thảo bàn về công tác thẩm định giá. Xây dựng quy chuẩn các tiêu chí, các bước trong thẩm định giá quốc tế 2. Kinh nghiệm quốc tế : + Một tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (TIAVSC) .Tiêu chuẩn 1: Cơ sở giá trị thị trường của thẩm định giá .Tiêu chuẩn 2: Thẩm định giá trên cơ sở khác giá thị trường .Tiêu chuẩn 3: Báo cáo thẩm định giá + Khi nói đến tầm quốc tế, khu vực thì họ đi chuyên sâu và phân mảng từng lĩnh vực, do vậy độ chính xác cao và có tính năng động. Hoạt động kinh tế xã hội của quốc tế diễn ra mạnh mẽ và đa dạng, khối lượng tài sản, BĐS cần thẩm định rất lớn. Do vậy, công tác thẩm định, không chỉ giới hạn ở phòng ban, công ty mà còn có sự liên kết thẩm định của nhiều tổ chức, nhiều lĩnh vực khác nhau. Mỗi tổ chức chịu trách nhiệm thẩm định các thành phần nhất định. Ví dụ: Thẩm định giá một toà cao ốc để xác nhập với một tổng công ty, một tổ chức, để xác nhận cổ phần đóng góp. Thì công tác thẩm định còn rất nhiều bước, rất nhiều tài sản nằm trên BĐS, kết cấu công trình xây dựng, thu nhập dòng của toà cao ốc… 3. Bài học kinh nghiệm rút ra Từ những kinh nghiệm trong nước và quốc tế để hoàn thiện công tác thẩm định giá. Cần xây dựng hệ thống từ đào tạo đội ngũ thẩm định cũng nh nâng cao chuyên môn nghiệp vụ. Cần học hỏi và hợp tác quốc tế nhiều hơn. Phải luôn cập nhật khung chương trình hợp chuẩn quốc tế và sự phù hợp với tình hình hiện tại. Phát huy tính sáng tạo của mỗi nhân viên thẩm định, đoàn thể, cử nhân viên đi học hỏi kinh nghiệm từ những nước tiên tiến về lĩnh vực này. CHƯƠNG II: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐÔNG Á I) TÌNH HÌNH CHO VAY THẾ CHẤP BĐS TẠI NHTMCP ĐÔNG Á: 1- Giới thiệu về ngân hàng và hoạt động tín dụng của ngân hàng Đông Á *Giới thiệu về ngân hàng: + NHTMCP Đông Á được thành lập và cấp giấy phép kinh doanh từ ngày 27/2/1992. Có trụ sở chính tại 130 Phan Đăng Lu, phường 3, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh. Tổng giám đốc: ông Trần Phương Bình Phó tổng giám đốc: bà Vũ Thị Vang + Trải qua gần 20 năm thành lập và phát triển thì ngân hàng ngày càng được mở rộng và hoàn thiện. Đạt được nhiều thành tích nhất định, mạng lới chi nhánh rộng khắp từ Nam ra Bắc. Đã có các chi nhánh tại Bình Dương, Lâm Đồng, Bến Tre, Quảng Trị, Nghệ An, Thanh Hoá, Phú Thọ, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hng Yên, Hà Nội, …. Đội ngũ cán bộ trẻ nhiệt huyết, năng lực phẩm chất tốt, chuyên môn vững vàng. Ban quản trị là những người giàu kinh nghiệm, có trình độ cao được đào tạo trong nước và nước ngoài, và luôn hợp tác với quốc tế. + NHTMCP Đông Á qua quá trình thành lập phát triển đã đạt được rất nhiều thành tụ, giải thưởng, các thành tích tiêu biểu là Gần đây đạt được danh hiệu “Doanh nghiệp dịch vụ được hài lòng nhất năm 2008” Giải thưởng “Thơng hiệu Việt năm 2007” Giải thưởng “Tốp 100 thương hiệu tiêu biểu Việt Nam năm 2007”. Chứng nhận xuất sắc về chất lượng vượt trội của hoạt động thanh toán quốc tế, do FTRANDORD CHARTERS|D BANK, CITIBANK, AMERICAN BANK và BANK OF NEW IERK trao tặng. Máy ATM thế kỷ 21 chế tạo được chứng nhận “kỷ lục Việt Nam” có chức năng nhận và đổi tiền trực tiếp qua máy ATM. * Hoạt động tín dụng của NHTMCP Đông á: Trong nền kinh tế, nhu cầu tín dụng, thường xuyên phát sinh bởi các doanh nghiệp luôn phải tìm cách phát triển mở rộng sản xuất đổi mới kỹ thuật. Để củng cố và tăng cường sức cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường. Chính vì vậy, ngân hàng và hoạt động tín dụng của mình cho các doanh nghiệp vay khối lượng vốn lớn với thời gian dài bằng nhiều hình thức tín dụng khác nhau. + Hình thức tín dụng cho vay dự án: Đây là hình thức tín dụng dựa trên cơ sở dự án sau khi đã xem xét và khẳng định tính hiệu quả, tính khả thi. Do vậy, công việc của ngân hàng không chỉ đơn thuần là cho vay mà còn thẩm định lại các vấn đề nh: chi phí sản xuất, giá thành thị trường tiêu thụ, quy trình công nghệ. . Tín dụng hợp vốn (cho vay đồng tài trợ): Trong hoạt động thực tiễn, không ít các trường hợp mức cho vay hoặc mức rủi do mà bản thân ngân hàng không đảm đương nổi, do đó ngân hàng phải liên kết hoạt động tín dụng của mình với nhiều ngân hàng khác nh Viettinbank, Techcombank. … Cho vay đồng tài trợ là quá trình cho vay của một nhóm tổ chức tín dụng cho một dự án do tổ chức tín dụng làm đầu mối, phối hợp với các bên tài trợ để thực hiện. . Tín dụng trực tiếp: Đây là hình thức tín dụng mà ngân hàng Đông Á tiến hành mọi hoạt động và tự chịu trách nhiệm đối với từng dự án đầu t của khách hàng. Thực tế cho thấy việc lựa chọn dự án tốt là yếu tố quyết định nhất. +Hình thức tín dụng tuần hoàn của ngân hàng: Đây là hình thức tín dụng chung và dài hạn, khi thời hạn của hợp đồng được kéo dài từ 1 đến vài năm. Và người vay rút tiền ra khi cần và được trả nợ khi có nguồn, trong thời gian hợp đồng có hiệu lực. + Tín dụng thuê, mua - dịch vụ thuê mua: Là loại thuê mua tài sản để sử dụng chuyên môn theo hoạt động của ngân hàng. Nếu trong hợp đồng có kéo theo lời hứa của người thuê sẽ bán lại tài sản này, chậm nhất là khi hợp đồng cho thuê theo giá thoả thuận trước, thì đó là cho thuê tài chính. Nếu trong hợp đồng không kèm theo lời hứa thì đó là thuê hoạt động hay là thuê đơn giản. Tài sản cho thuê bao gồm động sản và BĐS nh nhà cửa, máy móc, thiết bị văn phòng. . Đối với ngân hàng: đa dạng hoá quyền sử dụng vốn, mở rộng dạng khách hàng, tăng thêm sản phẩm ngân hàng, mức độ rủi do so với cấp tín dụng hoặc bảo lãnh. Vì trong thời gian cho thuê ngân hàng vẫn chỉ có quyền sở hữu pháp lý đối với thiết bị, do vậy ngân hàng nhanh chóng nắm được phần chuôi, không lo rủi do . Tín dụng thuê mua đảm bảo sử dụng đúng đắn số vốn tài trợ, tỷ lệ sử dụng vốn cao. Chỉ tiêu dư nợ = Dư nợ trung - dài hạn Tổng dư nợ tín dụng Chỉ tiêu sử dụng vốn = Huy động vốn x 100% Sử dụng vốn II) ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP NHTMCP ĐÔNG Á Định giá là một nghệ thuật, một khoa học về ước tính giá trị cho một mục tiêu cụ thể của tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nh xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường , bao gồm các loại đầu t, lựa chọn thay thế. . Khái niệm về thế chấp BĐS : Thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng là việc bên vay vốn dùng tài sản là BĐS hoặc một số động sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ tiền vay cho hợp đồng tín dụng đối với bên cho vay. Đây là phương thức nhất thiết phải đảm bảo trong cho vay đối với doanh nghiệp ngoài quốc doanh , cá thể hộ sản xuất. Đối với doanh nghiệp Nhà nước hiện nay cũng có thể áp dụng hình thức thế chấp tuỳ thuộc vào doanh nghiệp và mối quan hệ của doanh nghiệp với ngân hàng. Người ta có thể dùng tài sản thế chấp để vay cả ngắn hạn, dài hạn và trung hạn. Trong hoạt động thế chấp, ngân hàng bao giờ cũng là bên nắm giữ các giấy tờ sở hữu gốc do bên vay vốn giao trong suốt thời gian vay vốn. Do vậy chi phí lu giữ bảo quản không đáng kể dẫn đến lãi suất cho vay thường tương ứng với các khoản vay cùng thời hạn. Riêng đối với đất đai, do luật pháp của nhà nước ta quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân , do nhà nước thống nhất quản lý , nhà nước giao cho các cá nhân, đơn vị sử dụng, còn nhà thì nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với nhà. Vì vậy, thực chất thế chấp nhà đất là thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sở hữu nhà 1- Quy định về thẩm định giá BĐS thế chấp của NHTMCP Đông Á * Tiêu chuẩn tài sản thế chấp của ngân hàng . Tài sản phải thuộc sở hữu của khách hàng vay. Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định. Đối với tài sản nhà nước giao cho doanh nghiệp nhà nước quản lý, sử dụng doanh nghiệp được thế chấp. . Tài sản được phép giao dịch: tài sản được pháp luật cho phép không cần mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. . Tài sản không có tranh chấp: Tài sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm tính chất hợp đồng bảo đảm. Khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng. Đảm bảo phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. . Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. + Yêu cầu thế chấp: Khách hàng vay có nhu cầu vay vốn ngân hàng và hồ sơ cùng những tài liệu liên quan, đến ngân hàng xin vay vốn. Sau khi phân tích đánh giá khách hàng trên các phương diện nh uy tín, năng lực tài chính, mục đích vốn vay, phương án kinh doanh. Nếu thấy tất cả đều phù hợp với phương án sản xuất kinh doanh, những khách hàng lại chưa đủ độ tín nhiệm. Để vay vốn khách hàng phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay, tài sản thường là BĐS, nhà xưởng, dây chuyền sản xuất… + Đánh giá tài sản thế chấp: Trong đánh giá tài sản thế chấp ngân hàng xem xét điều kiện của tài sản thế chấp, tính thị trường, để định giá tài sản thế chấp. . Xem xét điều kiện của tài sản thế chấp: Ngân hàng thẩm định tính hợp pháp của tài sản thế chấp, thông qua việc kiểm tra các giấy tờ sở hữu tài sản, kiểm tra tính sở hữu tài sản thế chấp từ nhiều nguồn thông tin khác nhau. Sau đó, ngân hàng kiểm tra các điều kiện khác mà pháp luật quy định như: Tài sản có được phép mua bán, chuyển nhượng trên thị trường không, khách hàng đã đóng bảo hiểm tài sản đó cha (trong trường hợp pháp luật quy định tài sản đó phải đóng bảo hiểm). .Đánh giá tài sản thế chấp: Ngân hàng quy định định giá tài sản thế chấp trên cơ sở xát với thị trường. Nếu định giá cao hơn giá thị trường sẽ có nguy cơ tài sản đảm bảo không đủ để thu hồi gốc, nợ lãi và các chi phí khác có liên quan trong trường hợp khách hàng không thanh toán được nợ khi đến hạn. Nếu định giá thấp hơn giá thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhu cầu vốn cho khách hàng, ảnh hưởng khả năng cạnh tranh cho việc thu hút khách hàng. Do vậy ngân hàng quy định nhân viên định giá phải có kinh nghiệm trình độ thẩm định cao. Đối với những tài sản lớn phức tạp thì ngân hàng phải thuê chuyên gia các công ty chuyên định giá để làm việc này. . Quy định xác định mức cho vay dựa vào tài sản thế chấp: Mối tương quan giữa số tiền cho vay và giá trị tài sản thế chấp được thể hiện thông qua mức độ đảm bảo cho vay và được xác định bằng tỷ lệ sau: H=(giá trị của khoản vay) / (giá trị tài sản thế chấp) x 100% Ngân hàng xem xét tài sản thế chấp trên nhiều khía cạnh khác nhau nữa như: mức độ biến động của thị trường, dự báo những chi phí phát sinh trong việc bảo quản… . Quy định về ký kết hợp đồng bảo quản tài sản thế chấp: Ngân hàng và khách hàng ký kết với nhau về hợp đồng ký kết tài sản và lưu giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Sau khi đã thoả thuận mức cho vay và các điều kiện tín dụng, khách hàng vay vốn lập giấy chứng nhận thế chấp đồng thời chuyển giao giấy chứng nhận tài sản thế chấp cho ngân hàng. Ngân hàng cũng giám sát khoản cho vay và tài sản thế chấp trong suốt thời hạn tín dụng 2. Phương pháp định giá BĐS thế chấp ngân hàng áp dụng Có nhiều phương pháp nhưng chủ yếu ngân hàng sử dụng 2 phương pháp sau: + Phương pháp so sánh + Phương pháp giá thành * Phương pháp so sánh: Khái niệm: Định giá theo phương pháp so sánh là việc định giá được tiến hành bằng cách so sánh trực tiếp BĐS đó với BĐS tương tự đã được bán để tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đó. Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất. Trong quá trình sử dụng có thể được kết hợp với các phương pháp khác. Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận: giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với các BĐS tương tự có thế so sánh được đã được mua, bán, cho thuê trên thị trường. Khi áp dụng phương pháp này người định giá cần phải tuân thủ một số nguyên tắc sau: -Nguyên tắc thay thế: Theo nguyên tắc này, một người sẽ không trả giá cao hơn cho một BĐS so với giá mà người đó có thể mua được một BĐS khác tương tự về mặt hữu ích - Nguyên tắc đoán trước: Tự đoán xem khả năng sinh lời tối đa và tối thiểu của BĐS là bao nhiêu, về tốt nhất thì BĐS đó sẽ được sử dụng để làm gì. - Nguyên tắc thay đổi: nguyên tắc này cho rằng, giá BĐS thay đổi theo thời gian và theo thị trường, theo sở thích của nhà đầu tư. Giá BĐS do giá đất và giá nhà cấu thành, giá của nhà lại do các yếu tố cấu thành của nhà quyết định mà các bộ phận này cũng giảm giá theo thời gian. * Yêu cầu khi sử dụng phương pháp: khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải tiến hành so sánh BĐS thực nghiệm với các BĐS tương tự trong cùng một vùng hoặc dựa vào các giao dịch thực hiện trước đó. Số lượng BĐS đem so sánh liên quan đến yêu cầu định giá càng nhiều thì việc định giá càng có hiệu quả. BĐS càng có tính chất đặc biệt thì khả năng so sánh càng ít. Khi sử dụng phương pháp này nhân viên định giá của ngân hàng, phải kiểm tra kỹ các yếu tố bên trong thị trường, để xem xét sự thay đổi các điều kiện giao dịch được thực hiện hay không. Đòi hỏi nhân viên phải có kinh nghiệm, kiến thức về thị trường để tiến hành định giá một cách thích hợp. Ngân hàng áp dụng phương pháp này trong điều kiện thị trường BĐS tương đối ổn định. Ngoài ra, nhân viên định giá của ngân hàng phải xem xét tất cả các yếu tố gây nên sự khác biệt giữa các tài sản BĐS nh thiết kế kiến trúc, tình trạng thực tế, tiện nghi nội thất, đặc biệt là vị trí. Nhất là vị trí kinh tế xã hội. * Các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh ngân hàng áp dụng. + Tiến hành kiểm tra các bước BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của các BĐS. + Trên cơ sở thu thập thông tin thu được từ các BĐS đã bán trong thời gian gần nhất. Nhân viên định giá quyết định lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được, thích hợp nhất từ 3 đến 6 BĐS. Phải thoả mãn các điều kiện sau, BĐS này phải có cùng khu vực hoặc khu vực lân cận với BĐS cần định giá. Nhân viên định giá của ngân hàng sử dụng các số liệu thống kê, phân tích xác xuất, phân tích hồi quy từ tập hợp số liệu, tài liệu để rút ra kết quả đúng. + Bước quan trọng tiếp theo mà nhân viên định giá cần làm là đi phân tích giá các cuộc mua bán, xác định sự khác nhau của mỗi BĐS so với BĐS mục tiêu. . Các yếu tố so sánh: . Các quyền về BĐS . Các điều kiện về tài chính . Điều kiện bán . Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi bán, mua, chi phí sửa chữa… . Các điều kiện thị trường: xem xét đến hiện trạng về lạm phát, giảm phát, các thuế thu nhập.. . Vị trí của BĐS . Các đặc tính vật chất của BĐS nh: diện tích, chất lượng xây dựng. . Các đặc tính kinh tế: liên quan đến việc sử dụng nhà có cho thuê hay không,…. . Vấn đề sử dụng . Ngoài ra còn một số yếu tố khác nh: các rủi do liên quan đến sử dụng BĐS,… + Tiếp theo là tiến hành thực hiện các điều chỉnh căn cứ vào kết quả của việc phân tích các cuộc mua bán ở bước trên. Cụ thể, lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu các so sánh được mà tốt hơn thì điều chỉnh giá BĐS so sánh xuống và ngược lại nếu tồi hơn thì điều chỉnh giá BĐS so sánh tăng. kết quả của bước này là người định giá đa ra giá của BĐS cần định giá. Khi điều chỉnh cần chú ý: luôn phải đặt câu hỏi trong quá trình điểu chỉnh yếu tố đặc biệt nào có khả năng ảnh hưởng đến giá của BĐS đang xem xét; mỗi một điều chỉnh nên có những bằng chứng từ thị trường để chứng minh và không nên điều chỉnh quá chi tiết, vụn vặt . Đặc biệt, khi điều chỉnh người định giá cần phải tính đến các yếu tố nhân sự trợt giá theo thời gian, chênh lệch về diện tích đất đai, khác biệt về vị trí hình thể của mảnh đất, khác biệt về vật liệu xây dựng,… ta có thể khái quát giá điều chỉnh của BĐS so sánh theo công thức sau: P=PS + Pvđ + Pql + Pqt + P1 + qh + Cs Trong đó: P: giá điều chỉnh của BĐS so sánh Ps: giá bán của BĐS dùng để so sánh Pvđ : Lượng điều chỉnh sự khác biệt về vị trí đất đai Pqt: Lượng điều chỉnh sự khác biệt về quy mô và kích thước Pql : Lượng điều chỉnh sự khác biệt về pháp lý và quyền sử dụng đất P1: Lượng điều chỉnh sự khác biệt về mức lạm phát qh: Lượng điều chỉnh sự khác biệt về quy hoạch Cs: Lượng điều chỉnh sự khác biệt về cơ sở hạ tầng. Từ đó ta có công thức tổng quát sau: Giá bán của lô đất hay BĐS mục tiêu = Giá bán của những lô hay BĐS dùng để so sánh + Sự điều chỉnh của những sự khác biệt tương tự cần định giá * Những hạn chế, đối tượng áp dụng và vận dụng vào định giá BĐS thế chấp: + Những hạn chế của phương pháp: Phương pháp này có một số u điểm là rất đơn giản do đó người định giá không hề gặp một chút khó khăn nào về mặt kỹ thuật. Hơn nữa, do thu nhập thông tin về thị trường, thể hiện sự đánh giá của thị trường vì vậy nó có cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp lý công nhận giá. Bên cạnh những u điểm trên phương pháp này cũng có một số hạn chế là: khi sử dụng bằng chứng so sánh sẽ rất nguy hiểm nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các thông tin thị trường bởi chúng chỉ là các thông tin phản ánh một điều gì đã xảy ra trong quá khứ, trong khi đó nhiệm vụ hiện tại của người định giá là xác định giá trị hiện tại của BĐS. Giá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng của nhiều yếu tố mà các giao dịch trước đó đã ảnh hưởng. Do đó các thông tin trước đây chỉ là sự trợ giúp rất hạn chế, thậm chí có thể dẫn đến các sai sót trong những hoàn cảnh nhất định. Tuy nhiên việc sử dụng các thông tin trên thị trường cần phải thận trong khi sử dụng để đánh giá tài sản, nhng phương pháp so sánh được sử dụng thường xuyên trong định giá và đa ra những kết quả đáng tin cậy nhất nếu chúng ta biết sử dụng hợp lý và trong hoàn cảnh phù hợp. * Đối tượng áp dụng của phương pháp Phương pháp so sánh thường được sử dụng để định giá các BĐS sau: . Thứ nhất là các BĐS có tính đồng nhất nh: các căn hộ, các khu chung c, các khu nhà xây dựng cùng kiểu, các nhóm văn phòng, cửa hiệu, các ngôi nhà riêng biệt. . Thứ hai là các mảnh đất trống, phương pháp này tỏ ra có nhiều u điểm để định giá các mảnh đất trống. Khi sử dụng phương pháp so sánh , các lô đất hoặc các BĐS đem so sánh phải tương đối giống nhau và phải được bán trong cùng một thị trường, các thông tin được cập nhật phải chính xác, …. 3. Thực trạng thẩm định giá một số bất động sản thế chấp * Xác định vấn đề: Là bước đầu tiên trong quá trình thẩm định giá, trong bước này cần phải giải quyết các vấn đề sau: - Nhận biết về tài sản BĐS. + Nhận biết vị trí, kích thước của khu đất, đặc trng và kiểu cách các công trình xây dựng trên khu đất, phân vùng, mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất (từ kế hoạch tổng thể, các kế hoạch chi tiết vùng,..) Đối với động sản nhận biết công suất, nơi sản xuất, năm đa vào sản xuất. + Miêu tả pháp lý: mã số, địa tầng, địa chỉ các tấm đá, đặc điểm vật chất. +Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được đánh giá. Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ nh quyền sở hữu vô điều kiện, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng. - Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích đánh giá - Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường mở, giá trị đầu tư hay giá trị phục hồi. - Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá. - Thiết lập ngày có hiệu lực của việc đánh giá. + Nhận được từ khách hàng + Thiết lập các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu. - Đạt được sự thoả thuận với khách hàng về giá trị dịch vụ mà họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành. *Lên kế hoạch thẩm định giá Trong bước này cần giải quyết các vấn đề sau: - Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền của tài sản được mua, bán và đặc điểm của thị trường. - Nhận biết về các tài liệu yêu cầu Thị trường, tài sản và tài liệu so sánh. - Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu Phải là các nguồn tài liêu đáng tin cậy nhất. Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng. - Thiết kế chương trình nghiên cứu Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu Phân biệt những phần việc nào có thể uỷ nhiệm. - Vạch đề cương của báo cáo đánh giá Xác định hình thức trình bày báo cáo. - Lên chương trình thời biểu công tác. Xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo. * Thu nhập tài liệu Bước này cần giải quyết: - Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu - Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường. - Các tài liệu đặc biệt (đối tượng nghiên cứu và có thể so sánh), vị trí các công trình xây dựng bán ra, chi phí, thu thập, phí tổn. - KIểm chứng số liệu thu thập được - Các thông tin thu thập được cần giữ bí mật, không được phép công khai. * Vận dụng và phân tích tài liệu Từ những thu thập được tiến hành các loại phân tích sau: - Phân tích thị trường Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản là đối tượng đánh giá. - Phân tích tài sản Phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho thuê,.. Phân tích việc sử dụng vị trí đất một cách cao nhất và tốt nhất. Phân tích việc sử dụng tài sản cải tạo một cách cao nhất và tốt nhất, các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng. Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn một phương pháp thẩm định giá thích hợp để áp dụng trong khi lựa chọn mà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, thuận lợi và hạn chế của chúng. Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá. Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành thẩm định. *Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo thẩm định giá Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá. Mục đích là truyền đạt kết quả và các kết luận của nhà thẩm định giá một cách có hiệu quả và có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin. Kết quả thẩm định nói chung được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn bản, đôi khi cũng truyền đạt qua trao đổi bằng miệng. Báo cáo thẩm định giá nên được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả thiết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt được của nhà thẩm định giá. * Báo cáo thẩm định giá Là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá, là cao điểm của những nỗ lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá. Nội dung của báo cáo thẩm định phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá. Giá trị được biểu hiện chỉ là sự ước tính xuất phát từ sự phân tích các dữ liệu thị trường. Kết quả của thẩm định giá thường được trình bày trong một bản báo cáo viết, trong đó nêu ra: - Mục tiêu của việc thẩm định giá - Mô tả chính xác tài sản được đánh giá - Thời hạn ước tính giá trị - Số liệu minh hoạt và phân tích - Ước tính giá trị Những điều kiện hạn chế hay bảo lu nào gắn với sự ước tính. * Chứng th thẩm định giá Là văn bản thông báo kết quả thẩm định giá cho khách hàng QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ - Nhận biết tài sản - Xác định mục đích, xác định giá trị ước tính - Xác định phương pháp và tài liệu - Tổng quan về tài sản: cung cầu, đặc điểm thị trường - Tài liệu: tài sản, so sánh, thị trường - Chương trình TĐG và thời biểu - Đề cương - Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của tài sản cần thẩm định tại hiện trường (thẩm định hiện trạng) - Thu thập thông tin tại hiện trường - Tài liệu tổng hợp về XH, KT - Tài liệu đối tượng so sánh - Phân tích chứng cứ thị trường - KIểm chứng số liệu - Phân tích thị trường - Phân tích tài sản - Phân tích sử dụng cao nhất và tốt nhất - Mục tiêu - Mô tả tài sản thẩm định - Thời hạn ước tính giá trị - Số liệu minh hoạ và phân tích - Ước *** giá trị và - Nhng điều kiện hạn chế 4.Kết luận rút ra từ hợp đồng định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng. Thiết lập cơ chế thị trường đòi hỏi sử dụng các công cụ tài chính có hiệu quả cao. Hệ thống tín dụng thế chấp bằng nhà ở (sau này gọi tắt là tín dụng thế chấp, một trong những công cụ hỗ trợ chính sách nhà ở của các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, có thể đáp ứng yêu cầu này. Một trong những nhân tố quan trọng đảm bảo an toàn của tín dụng thế chấp là tỷ lệ giữa giá trị khoản vay và giá trị thị trường của ngôi nhà được sử dụng làm vật thế chấp. Nói chung, tỷ lệ giá trị khoản vay trong giá mua nhà càng lớn, thì khả năng vi phạm các cam kết của người vay càng lớn vì phần tài sản bỏ ra của người vay trong giá trị của căn nhà đã mua là nhỏ. Vì vậy, ngân hàng thường muốn giảm tỷ lệ khoản vay để phòng trường hợp người vay mất khả năng giả nợ, ngân hàng có thể phát mại căn nhà thế chấp và thu hồi cả gốc lẫn lãi, cũng nh các khoản chi phí phát sinh gắn với quá trình phát mại. Do đó, thông thường giá trị khoản vay thế chấp chỉ nên chiếm khoảng 60 - 70% giá mua thị trường của căn nhà trên thị trường, phần còn lại (30 - 40%) được người vay thanh toán một lần bằng cách gửi vào ngân hàng một khoản tiền nh phần góp ban đầu. Trong giai đoạn thiếu hụt nguồn vốn dài hạn nh hiện nay, ngân hàng có thể yêu cầu người vay tằng phần góp ban đầu để tránh rủi do về thời hạn . Quá trình cho vay mua nhà ở có thể chia thành nhiều giai đoạn có mối liên quan chặt chẽ với nhau. Về cơ bản có hai phương án cung cấp tín dụng thế chấp. Trong phương án 1, khách hàng đến ngân hàng xin vay; sau khi hoàn tất các thủ tục cần thiết, ngân hàng thông báo cho khách hàng giá trị khoản vay có thế đáp ứng, căn cứ vào đó, khách hàng có thế lựa chọn ngôi nhà có giá phù hợp. Trong phương án 2, khách hàng yêu cầu ngân hàng cung cấp một khoản tín dụng để mua ngôi nhà đã được chọn kèm theo hợp đồng sơ bộ về mua bán nhà cùng các hồ sơ tín dụng theo yêu cầu. Giai đoạn hết sức quan trọng giúp ngân hàng hạn chế tối đa rủi do là đánh giá sơ bộ tình hình nghề nghiệp của khách hàng tiềm năng trên cơ sở lập phiếu điều tra khách hàng và các hồ sơ có liên quan. Mỗi ngân hàng có thể đa ra các hình thức thu nhập thông tin khác nhau từ khách hàng, nhng chúng cần có những câu hỏi và hồ sơ cơ bản đã được tiêu chuẩn hoá. Trên cơ sở các thông tin thu thập được từ các nguồn khác nhau về khách hàng, ngân hàng sẽ có thể đánh giá đạo đức nghề nghiệp của người vay. Nếu kết quả đánh giá là tích cực, ngân hàng còn căn cứ vào khả năng trả nợ trước đây, triển vọng phát triển của doanh nghiệp, nơi khách hàng làm việc để xác định khả năng trả nợ thực tế của người vay. CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ở NGÂN HÀNG thương mại 1. Định hướng phát triển công tác thẩm định giá BĐS NHTM 1.1 Môi trường hợp pháp Tiếp tục hoàn thiện môi trường pháp lý, cụ thể là phải ban hành được đầy đủ, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá với khoảng trên 20 tiêu chuẩn cụ thể. Bên cạnh đó các Bộ ngành cũng đang nghiên cứu để sớm đa luật kinh doanh BĐS, hoàn chỉnh hệ thống luật đất đai tạo khuôn khổ pháp lý để ổn định thị trường BĐS. 1.2 Hình thức hoạt động: Hình thức hoạt động hiện nay của các tổ chức thẩm định giá BĐS vẫn đang là các trung tâm thông tin, t vấn, dịch vụ về tài sản và BĐS. Điều này cho thấy tính chuyên môn chuyên nghiệp cha cao. Hiện nay, Bộ tài chính đã có dự thảo luật chuẩn bị khoảng 2 năm tới tức năm 2010 sẽ chuyển các trung tâm thẩm định giá hiện nay sang hoạt động theo hình thức doanh nghiệp thẩm định giá. Bên cạnh việc tạo khuôn khổ pháp lý, chuyển đổi các trung tâm thành các doanh nghiệp còn cần có sự tổ chức phối kết hợp giữa các tổ chức để đẩy mạnh sự phát triển nghề thẩm định giá BĐS hiện nay, Thực ra tổ chức quản lý giá thì đã được thành lập từ lâu, nhng hoạt động thẩm định giá ở nước ta có khoảng 8 năm nay. Đến năm 2002, khi pháp lệnh giá ra đời thì hoạt động thẩm định giá mới có những quy định pháp lý. Tiếp sau các nghị định của chính phủ số 170/2003/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành pháp lệnh giá. Nghị định 101/2005/NĐ-CP quy định về thẩm định giá và các văn bản thông t hướng dẫn của bộ tài chính thì về cơ bản những quy định pháp lý về hoạt động thẩm định giá ở nước ta được hoàn thành. Hoạt động thẩm định giá là nhu cầu cần thiết khách quan của hoạt động kinh tế thị trường, là một nghề nghiệp phù hợp nhu cầu quản lý và vận hành kinh tế thị trường, là một dịch vụ tài chính mà các nước có nền kinh tế thị trường đều phát triển mạnh (thế giới có uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá ASEAN - AVA …) trước đây trong điều kiện Việt Nam cha có hiệp hội thẩm định giá nên thủ tướng chính phủ tạm thời giao cho ban vật giá chính phủ tham gia các tổ chức này. Đến nay chúng ta cần thành lập Hội thẩm định giá Việt Nam để đáp ứng yêu cầu trong nước và phù hợp với hội nhập quốc tế. CHính vì vậy, ngày 26/12/2005 theo đề nghị của Bộ tài chính, Bộ trưởng Bộ nội vụ đã có quyết định số 138/2005/QĐ-BNV cho phép thành lập Hội thẩm định giá Việt Nam. Hội thẩm định giá ra đời sẽ là một tổ chức xã hội - nghề nghiệp, là đầu mối để tập hợp các doanh nghiệp và tổ chức hoạt động thẩm định giá, giúp các đơn vị thẩm định giá làm ăn đúng bài bản, tiếp cận thông tin, kinh nghiệm nghề nghiệp, tranh thủ sự hỗ trợ và hợp tác quốc tế ..... đào tạo cán bộ, nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động để cùng phát triển. Đây sẽ là bước ngoặt trong quá trình phát triển nghề thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng, nó đánh dấu sự đi lên chuyên nghiệp hoá của công tác này. 1.3 Đào tạo chuyên viên thẩm định giá BĐS: Các chuyên ngành liên quan đến BĐS hiện còn khá mới và ít được đào tạo trong các chương ĐH và CĐ. Trong cả nước mới chỉ có hai trường đào tạo chuyên ngành liên quan đến BĐS nh: quản lý BĐS, thẩm định giá BĐS, môi giới BĐS.. là trường đại học kinh tế quốc dân Hà Nội và trường Cao Đẳng kinh tế Hồ Chí Minh . Điều này cũng cho thấy nhận thức của các trường cũng nh xã hội về vai trò của công tác thẩm định giá BĐS. Và sẽ có những đội ngũ chuyên viên có chuyên môn đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội về thẩm định giá BĐS. Về phía Bộ tài chính cũng rất chú trọng đến công tác đào tạo đội ngũ cán bộ. Với các chuyên viên thẩm định giá cha có thể thẩm định viên có học các chuyên ngành liên quan đến thẩm định giá thì sau 3 năm hoạt động tại các tổ chức thẩm định giá sẽ được học lớp bồi dưỡng và thi cấp chứng chỉ thẩm định viên. Với các thẩm định viên đã có chứng chỉ thì sẽ có các lớp bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ. 1.4 Thiết lập môi trường hoạt động: Hoạt động thẩm định giá BĐS gắn liền với thị trường BĐS. Nhng một thực tế là chúng ta cha có thị trường BĐS chính thức và lành mạnh. Để có thể xây dựng một thị trường BĐS chính thức thì điều đầu tiên sau khi đã có một số cơ sở pháp lý nh: luật đất đai… là thành lập các sàn giao dịch BĐS. Sàn giao dịch BĐS đầu tiên do cơ quan nhà nước quản lý đã chính thức được giới thiệu ở thành phố HCM và bắt đầu tiếp nhận hàng hoá từ ngày 11/4. Sàn giao dịch BĐS ra đời không chỉ tạo thêm một kênh giao dịch, môi giới BĐS có tính pháp lý cao mà còn tạo kênh giới thiệu nguồn tín dụng khả dụng với mong muốn “hâm nóng” thị trường này đang đóng băng. Sàn sẽ chính thức giao dịch vào cuối tháng 4 sau thời gian tiếp nhận hàng hoá… Dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy hoạch đã được phê duyệt và đã hoàn tất giai đoạn bồi thường… là ba trong sáu điều kiện để một dự án BĐS được quyền chuyển nhượng theo quy định 17 của Chính phủ. Đây cũng là điều kiện một dự án BĐS sẽ được giao dịch trên sàn giao dịch BĐS thành phố HCM. Ngoài ra, một dự án BĐS sẽ được xem là hàng hoá của sàn giao dịch khi được nhà nước giao đất, đóng tiền sử dụng đất và hoàn thành đầu t hạ tầng. Đây chính là sự khác biệt giữa sàn giao dịch BĐS TPHCM với bất kỳ trung tâm giao dịch môi giới hay siêu thị địa ốc thông thường nào.Yêu cầu này sẽ làm cho các giao dịch đáng tin cậy hơn đối với người mua hoặc đối với những đối tác muốn tham gia dự án. Đây là đơn vị quản lý sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, các dự án tham gia giao dịch sẽ phải trải qua giai đoạn thẩm định, đánh giá thực tế nếu nh cơ quan quản lý sàn giao dịch cha đủ độ tin cậy. Việc này nhằm giúp khách hàng tự tin hơn khi quyết định tham gia hoặc tiếp nhận chuyển nhượng dự án BĐS . Những dự án BĐS đáp ứng yêu cầu chuyển nhượng của nghị định 17 là hàng hoá chính của sàn giao dịch. Tuy nhiên, những dự án không đủ điều kiện vẫn được giới thiệu trên sàn nhng với mục đích là kêu gọi các đối tác tham gia vốn nhằm hoàn toàn tất các điều kiện còn thiếu trước khi được giao dịch chuyển nhượng hoặc tiếp tục triển khai. Bên cạnh chức năng chính, sàn giao dịch còn là nơi cung cấp thông tin các hồ sơ dự án, bản đồ địa chính thành phố HCM, giới thiệu các dự án đã và đang được thực hiện, cung cấp dịch vụ t vấn pháp lý cho các dự án nhà ở, đất đai và môi giới mua bán nhà cửa nhỏ, lẻ và cung cấp thông tin về khung giá nhà nước bảng giá giao dịch. Sự ra đời của sàn giao dịch nhằm thực hiện chủ trương của UBND thành phố quản lý và ổn định thị trường BĐS trên địa bàn về mặt giá cả và mức độ giao dịch, tạo tính thanh khoản và tiếp vốn cho dự án BĐS. Vì vậy sàn giao dịch sẽ có sự tham gia của các ngân hàng thơng mại trên địa bàn. Từ đây các giao dịch BĐS sẽ có môi trường về hoạt động chính thức. Điều này không chỉ tạo ra yêu cầu cho công tác thẩm định giá BĐS mà còn tạo điều kiện để phát triển nghề này. 2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS ở NHTM 2.1 Nâng cao năng lực của Bộ tài chính - cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về định giá tài sản, cụ thể: + Tạo lập khuôn khổ pháp lý nhằm hình thành, phát triển, quản lý hoạt động định giá tài sản ở nước ta + Đào tạo, nâng cao trình độ quản lý nhà nước về đánh giá tài sản ngang tầm quốc tế. 2.2 xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn, chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá của việt Nam phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế. Đánh giá giá trị tài sản là một nghề, là sản phẩm của nền kinh tế thị trường. để thẩm định giá giá trị BĐS trở thành một nghề là đáp ứng được yêu cầu của nền kinh tế thị trường. Nước ta cần phải từng bước thiết lập khuôn khổ pháp lý và từng bước hình thành các tiêu chuẩn định giá BĐS một cách thực tế, có hiệu quả và khoa học. Do vậy, việc nâng cao năng lực định giá BĐS ở nước ta là một việc làm cần thiết và có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn. Đặc biệt trong xu thế hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế, thì việc xây dựng một chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá phù hợp với quốc tế và khu vực là một xu hướng phát triển tất yếu. 2.3 Đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn của các chuyên gia đánh giá tài sản. Nhằm phát triển công tác thẩm định giá đất trong thời gian tới, trước mắt có thể thấy vấn đề quan trọng nhất là đào tạo đội ngũ thẩm định giá chuyên nghiệp là cốt lõi. Chính vì thế nhà nước cần có chính sách quan tâm vào vấn đề này, cần phát triển để mỗi người dân ý thức được thẩm định giá là một nghề thực sự. Công tác đào tạo cần phải được đảm bảo để người thẩm định viên có đủ đức đủ tài để thực hiện công tác nghiệp vụ mình. 2.4 Xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ cho công tác đánh giá tài sản. Một trong những việc làm thiết thực nhất thúc đẩy BĐS phát triển lành mạnh và cần xúc tiến xây dựng và ban hành luật BĐS. Do chưa có luật lên việc điều chỉnh các quan hệ liên quan đến đất đai và BĐS khác phải dựa và nhiều văn bản pháp quy về luật đất đai và các nghị định thông tin có liên quan, không chánh khỏi sự trùng chéo và gây nhiều khó khăn trong tổ chức thực hiện. Ban hành sớm luật kinh doanh BĐS sẽ tạo môi trường pháp lý thông thoáng cho sự hình thành và phát triển của BĐS. Cần ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến công tác quản lý thi trường BĐS giúp cho thị trường BĐS thông suốt thể hiện tính thị trường trong giao dịch bất động sản, và bên cạnh đó thúc đẩy ngành thẩm định giá nói chung và ngành thẩm định giá BĐS nói riêng phát triển bền vững. 2.4.1 Xây dựng các sàn giao dịch BĐS Sàn giao dịch sẽ thực hiện các dịch vụ tư vấn về giá nhà đất, hỗ trợ tài chính tìm kiếm nguồn vốn tại các ngân hàng, tổ chức đấu giá BĐS quyền sử dụng đất và môi giới giới thiệu các sản phẩm BĐS. Do trực thuộc sở tài nguyên môi trường nhà đất thành phố nên sàn giao dịch này có nhiều thế mạnh về thông tin so với các siêu thị địa ốc của các công ty kinh doanh BĐS. Đây cũng là nơi hỗ trợ các chủ đầu tư về các thủ tục xin giấy phép, chuyển nhượng, triển khai xây dựng dự án., tiếp thị bán hàng… Những thông tin thu được từ sàn giao dịch sẽ là cơ sở tham khảo thực tiễn giúp UBND thành phố ban hành các chính sách quản lý thị trường nhà đất hiệu quả hơn. 2.4.2 Xây dựng kho giữ liệu BĐS toàn quốc: Chúng ta nên tiến hành kho dữ liệu BĐS đồ sộ tập trung các thành phố lớn, như thành phố HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Thái Nguyên, Hải Phòng, Bà Rỵa Vũng Tàu, Quy Nhơn… kho dữ liệu này có thể được xây dựng và thiết kế như một Website mà bất cứ ai cũng có thể truy cập và tìm kiếm thông tin. Hay đăng nhập thông tin lên đó, ở đó sẽ phải có một hệ thống tổng hợp, phân tích các dữ liệu thống kê chi tiết tình hình cung cầu, giá cả các dịch vụ liên quan đến dịch vụ BĐS . Hệ thống này gồm: điện tử + FORUM + máy tìm kiếm đa năng. Chúng ta có thể tìm được các địa chỉ nhà thuê, nhà trọ chất lượng, giá rẻ hoặc bạn có thể tìm các quán ba nhà hàng, khách sạn… có thể chia xẻ với người khác qua các bài báo về kinh nghiệm mua nhà hay thuê nhà hoặc đôi khi là một địa điểm vui chơi giải trí nào đó mà mình biết. Rất độc đáo hữu ích và thú vị. Xây dựng kho dữ liệu khổng lồ và miễn phí đối với người tìm kiếm không chỉ trong nước mà còn phục vụ đông đảo kiều bảo ở nước ngoài có nhu cầu đầu tư BĐS ở Việt Nam. Biện pháp này có thể giảm bớt tình trạng thiếu thông tin phục vụ cho thẩm định giá BDS hiện nay ở Việt Nam. 2.4.3 Xây dựng mạng lới các dịch vụ BĐS chuyên nghiệp: Đối với thị trường đất đai và BĐS thì việc hình thành khung pháp lý liên quan đến sở hữu và các hình thức giao dịch chỉ là điều kiện cần nhưng chưa phải là điều kiện đủ. Tính chuyên nghiệp của thị trường được thể hiện thông qua các mạng lưới trung gian môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, tư vấn mua bán. Được hình thành nhằm hỗ trợ thị trường, đảm bảo cho người dân biết được các quyền hạn và trách nhiệm của mình với tư cách là người chủ tài sản và các giao dịch về đất đai. Hơn nữa, những tổ chức này cũng đóng vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện các dịch vụ công theo nguyên tắc cộng đồng với các cơ quan nhà nước. Nhà đào tạo, phổ biến, giải thích pháp luật, bảo hiểm. Những tổ chức như vậy nên được thành lập phổ biến và hoạt động mang tính chuyên nghiệp cao. Những công ty này thực hiện một khối lượng công việc rất lớn nhằm trợ giúp thị trường, với vai trò trung gian giữa nhà nước đại diện cho pháp luật với người mua, người bán trên thị trường. 2.5 Áp dụng phương pháp thẩm định giá BĐS tiên tiến Phương pháp đầu tư và kỹ thuật dòng tiền chiết khấu là một phương pháp tiên tiến. Hiện đang được các nước phát triển sử dụng rộng rãi. Hiện ở thành phố HCM đã có một số tổ chức thẩm định giá BĐS áp dụng phương pháp này dựa trên cơ sở tài chính. Đây là phương pháp khoa học hiện đại. Tuy nhiên BĐS rất khác nhau với các dạng đầu tư tài chính khác nhau như cổ phiếu và trái phiếu nên nó cần hiểu biết kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác. 2.6 Phát triển thị trường BĐS Một là: Cần đa dạng hoá hàng hoá BĐS, từng bước xã hội hoá việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các công trình công cộng trong cơ chế hoạt động của thị trường BĐS . Phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất, có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Người đại diện được ưu đãi, tạo sức cạnh tranh cho thị trường BĐS trong nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Hai là, cần sớm làm chỉnh hệ thống pháp luật về BĐS đảm bảo đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư. Tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hoá hoạt động kinh doanh BĐS. Ba là, cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS, đảm bảo quyền định đoạt và hưởng lợi của nhà nước. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp, đảm bảo đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt. Bốn là, cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai, nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung cầu về đất, đẩy nhanh tiên độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai đảm bảo đồng bộ với quá trình đổi mới đất đai. Tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư kinh doanh BĐS bằng nguồn ngân sách nhà nước, bằng vốn các thành phần kinh tế, bằng vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng, bằng huy động tiết kiệm của dân thông qua chứng khoán BĐS. Năm là, sớm hoàn thành hệ thống đăng ký BĐS cấp giấy chứng nhận về BĐS thống nhất, công khai, minh bạch, được tin học hoá để tạo bước ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật. Có công cụ tích cực chống tham nhũng lãng phí tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch hoá việc nhà đất giao đất, cho thuê đất cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Sáu là, hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai, nâng cao trình độ và đạo đức cán bộ quản lý, lập lại kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm cán bộ quản lý. Bẩy là, thực hiện hiệu quả công tác kiểm tra, thanh tra thực thi pháp luật sử lý nghiêm túc các trường hợp vi phạm pháp luật. MỤC LỤC CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 1 I) VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1 1- BĐS và đặc điểm: 1 2. Thế chấp bất động sản và yêu cầu đặt ra 1 II) ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 2 1. Khái niệm và yêu cầu của định giá BĐS 2 2. Các phương pháp định giá BĐS ứng dụng trong định giá thế chấp. 3 2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 6 2.2. Phương pháp chi phí giảm giá 17 2.3. Phương pháp thặng dư 24 2.4. Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư) 27 III) KINH NGHIỆM GIÁ BĐS THẾ CHẤP 32 1- Kinh nghiệm trong nước: 32 2. Kinh nghiệm quốc tế : 33 3. Bài học kinh nghiệm rút ra 34 CHƯƠNG II. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐÔNG Á 35 I) TÌNH HÌNH CHO VAY THẾ CHẤP BĐS TẠI NHTMCP ĐÔNG Á: 35 1- Giới thiệu về ngân hàng và hoạt động tín dụng của ngân hàng Đông Á 35 II) ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP NHTMCP ĐÔNG Á 38 1- Quy định về thẩm định giá BĐS thế chấp của NHTMCP Đông Á 39 2. Phương pháp định giá BĐS thế chấp ngân hàng áp dụng 41 3. Thực trạng thẩm định giá một số BĐS thế chấp của ngân hàng 47 4.Kết luận rút ra từ hợp đồng định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng. 52 CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ở NHTM 55 1. Định hướng phát triển công tác thẩm định giá BĐS ở NHTM 55 1.1 Môi trường hợp pháp 55 1.2 Hình thức hoạt động: 55 1.3 Đào tạo chuyên viên thẩm định giá BĐS: 56 1.4 Thiết lập môi trường hoạt động: 57 2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS ở NHTM 59 2.1 Nâng cao năng lực của Bộ tài chính - cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về định giá tài sản, cụ thể: 59 2.2 xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn, chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá của việt Nam phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế. 59 2.3 Đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn của các chuyên gia đánh giá tài sản. 59 2.4 Xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ cho công tác đánh giá tài sản. 60 2.4.1 Xây dựng các sàn giao dịch BĐS 60 2.4.2 Xây dựng kho giữ liệu BĐS toàn quốc: 61 2.4.3 Xây dựng mạng lới các dịch vụ BĐS chuyên nghiệp: 61 2.5 Áp dụng phương pháp thẩm định giá BĐS tiên tiến 62 2.6 Phát triển thị trường bđs 62