Luận văn Giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

a học và chính xác. Phương pháp chi phí Theo lý thuyết định giá, phương pháp chi phí là phương pháp ước lượng giá trị bất động sản bằng tổng của giá trị đất và chị phí thay thế đã được khấu hao. Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải tìm hiều thực trạng công trình, và ước lượng các giá trị liên quan đến nguyên vật liệu, các hạng mục công trình, sự giảm giá của chúng. Tuy nhiên các nhân viên định giá công ty Tôgi đã bỏ qua giai đoạn kiểm tra thực tế, điều tra chi tiết mà chỉ sử dụng các thông tin do khách hàng cung cấp. Do đó họ không tiến hành ước lượng giá trị tổng giảm giá tích lũy công trình hay chi phí thay thế công trình mà tính thẳng trực tiếp giá trị hiện tại của công trình. Cách ước lượng giá trị công trình đơn giản như vậy của công ty Tôgi có thể ngộ nhận giá trị thực của công trình. Do đó nếu so với cơ sở lý thuyết khoa học của phương pháp chi phí ta có thể nghi ngờ kết quả định giá của công ty đưa ra. Phương pháp thặng dư và phương pháp vốn hóa Trong quá trình sử dụng 2 phương pháp định giá này, trên cơ các giả định đưa ra, người định giá phải tính toán thông số liên quan các chi phí, tiến độ đầu tư, doanh thu,.. Đây là quá trình tính toán phức tạp và không dễ thực hiện, đòi hỏi năng lực và hiểu biết cao của người định giá. Vì vậy, các cán bộ định giá công ty Tôgi đã dựa trên kết quả tính toán của phòng dự án (như tính các chi phí xây dựng hạ tầng như chi phí san lấp mặt bằng, chi phí điện, nước,..) để việc tính toán đúng với chuyên môn, đúng ngành nghề và tăng thêm sự chính xác cho kết quả. Nhưng thực tế việc làm này lại làm mất đi tính thống nhất và sự hợp lý của số liệu sử dụng vì chính người định giá là người tiến hành thu thập thông tin, đưa ra giả định và tiến hành các điều chỉnh số liệu. Hạn chế trong bước điều hòa các chỉ số giá trị đưa đến kết quả cuối cùng có độ chính xác không cao Đây là bước tiến hành cuối cùng trong qui trình định giá tổng quát. Việc điều hòa các chỉ số còn được gọi là “sự tương quan” thể hiện sự tác động của từng phương pháp định giá lên giá trị bất động sản mục tiêu. Mỗi một phương pháp đem lại một giá trị bất động sản khác nhau. Do đó để tổng hợp các phương pháp, người định giá phải tiến hành điều chỉnh các chỉ số giá và đưa ra giá trị cuối cùng. Nhưng thực tế định giá của công ty Tôgi thì giá bất động sản mục tiêu lại là trung bình cộng của các chỉ số giá thu được từ các phương pháp sử dụng. Kết quả đó phản ánh nhận định của các chuyên viên định giá của công ty. Họ không coi trọng phương pháp nào, không cho rằng phương pháp nào là chủ yếu, là hợp lý nhất trong các phương pháp định giá. Nhận định này có thể làm dung hòa các mối quan hệ liên quan đến bất động sản và thể hiện tính khách quan của quá trình định giá. Nhưng nó lại không phù hợp với từng bất động sản cụ thể, vì mỗi một bất động sản thì lại phù hợp với một mục đích đầu tư nhất định (được giả định là sử dụng cao nhất tốt nhất) và mỗi người chủ bất động sản lại coi trọng các yếu tố khác nhau. Vì vậy không thể có sự ngang bằng trong ảnh hưởng về giá của các phương pháp khác nhau lên giá bất động sản. Do đó việc bình quân các chỉ số giá trị (của các phương pháp định giá) về khoa học là không hoàn toàn chính xác. Kết quả định giá của công ty chỉ mang tính tương đối, chưa hoàn toàn chính xác Quá trình định giá là quá trình làm việc khá công phu về cả mặt lý thuyết lẫn thực hành tính toán. Tuy nhiên các kết quả định giá không tránh khỏi những sai số và sự thiếu chính xác do những hạn chế của các phương pháp định giá sử dụng. Bên cạnh đó, mức độ thiếu chính xác của việc định giá bất động sản còn là kết quả do những hạn chế còn tồn tại trong cách tiến hành định giá của công ty. Có thể kể đến hai nguyên nhân lớn nhất trong việc tạo nên kết quả định giá của công ty chưa hoàn toàn chính xác là: - Qui trình định giá của công ty có nhiều sự khác biệt so với qui trình định giá chung. - Mục đích chính của hoạt động định giá của công ty là “dịch vụ tư vấn” khách hàng và nhằm thỏa mãn nhu cầu khách hàng. Thực tế này đòi hỏi các cơ quan có chức năng của Nhà nước phải nhanh chóng ban hành và công bố rộng rãi một qui trình định giá chuẩn mực quốc gia. Bên cạnh đó phải ban hành những qui định hoặc chính sách có tác động hỗ trợ cho quá trình định giá, tổ chức đào tạo chuyên môn nghiệp vụ để hoạt động định giá bất động sản ở nước ta và cụ thể là công ty cổ phần bất động sản Tôgi có thể đi vào hoạt động chuyên nghiệp với tính chính xác cao. Các báo cáo định giá của công ty chưa có tính pháp lý Trong các chứng thư định giá của công ty có ghi rằng: “Báo cáo chỉ dành riêng cho quý khách hàng. Các thông tin được cung cấp trong tài liệu chỉ làm cơ sở tham khảo và định hướng cho khách hàng và các đối tượng có liên quan trong giao dịch bất động sản có thể đi đến một quyết định chính xác hơn về giá trị giao dịch của bất động sản”. Nguồn: Chứng thư định giá ““Bất động sản tại địa chỉ 45 và 47 Hàng Nón, phường Hàng Gai, quận Hoàn Kiếm, Hà nội”. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi, Định giá ngày 22 tháng 7 năm 2005. Những trích dẫn này đã thể hiện phần nào tính pháp lý của báo cáo định giá là không có. Báo cáo được lập nên theo yêu cầu của khách hàng và được định giá theo các thông tin do khách hàng cung cấp. Nhân viên định giá của công ty đã hoàn toàn tin tưởng vào tài liệu của khách hàng và không tiến hành kiểm tra lại độ chính xác của chúng. Do đó báo cáo định giá của công ty chỉ mang tính thỏa mãn sự hài lòng và nhu cầu của người cần định giá bất động sản. Hơn nữa, nó thiếu đi sự chính xác khoa học cũng như tính pháp lý của một bản định giá cần có. Mặt khác việc cho rằng kết quả định giá chỉ là tài liệu tham khảo cho khách hàng đã thể hiện rằng công ty cũng như người định giá không phải chịu một trách nhiệm pháp lý nào trước kết quả định giá, mà chỉ là dịch vụ tư vấn định giá bất động sản. Thực tế trong việc chưa có qui định nào của nhà nước yêu cầu tính pháp lý của các báo cáo định giá cũng như trách nhiệm của nhân viên định giá đã dẫn đến chất lượng định giá bất động sản ở nước ta còn rất kém, đòi hỏi Chính phủ và Nhà nước ta phải nhanh chóng đưa ra những giải pháp thích hợp để có thể khắc phục những tồn tại đó. Nguyên nhân Tình trạng công ty còn tồn tại những hạn chế trên bắt nguồn từ hàng loạt các nguyên nhân. Đó là: sự hạn chế trong công tác tổ chức – quản lý hoạt động, hạn chế trong đội ngũ cán bộ nhân viên định giá của công ty. Công ty chưa đẩy mạnh công tác tổ chức - định hướng hoạt động Bên cạnh những mặt tích cực trong hoạt động định giá bất động sản của công ty Tôgi còn tồn tại một số mặt hạn chế. Trong đó có một phần nguyên nhân là do công tác tổ chức hoạt động của cán bộ cấp cao của công ty. Tuy việc sớm hình thành của công ty đã tạo những điều kiện thuận lợi nhất định trong các lĩnh vực hoạt động, nhưng nó cũng làm cho kết quả hoạt động phụ thuộc theo chiến lược phát triển dài hạn cũ của công ty. Trong khi thị trường bất động sản nước ta ngày càng đổi mới và có nhiều biến động, khác nhiều so với thị trường trong quá khứ. Do đó áp dụng chính sách cũ để hoạt động hoặc không có sự thay đổi, chỉnh đốn thì sẽ kìm hãm sự phát triển của công ty. Mặt khác, để có sự phù hợp với tiến trình phát triển của thị trường, Ban giám đốc công ty phải liên tục đánh giá hoạt động, nhìn lại kết quả làm việc và đưa ra những đổi mới, chiến lược phát triển thích hợp theo từng giai đoạn hoặc biến cố thị trường. Thêm vào đó, hoạt động định giá của công ty còn mang nhiều tính bị động, phụ thuộc vào khách hàng tự tìm đến công ty. Đó là do Ban lãnh đạo công ty còn chưa chú ý thúc đẩy và quan tâm đến phương diện quảng cáo, tuyên truyền và tìm kiếm những đối tác mới. Vì vậy hoạt động hiện nay chủ yếu dựa trên uy tín của công ty đã gây dựng được. Công tác quản lý nhân viên còn hạn chế Việc thiếu chính xác trong kết quả định giá bất động sản phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, nó có thể do hạn chế của những phương pháp định giá sử dụng, hoặc do những bất cập của thị trường bất động sản nước ta. Và một nguyên nhân khác gián tiếp tác động đến kết quả làm việc của cán bộ định giá là công tác tổ chức quản lý nhân viên còn nhiều hạn chế. Những hạn chế này thể hiện ở các mặt sau: Một là, công tác quản lý nhân viên chưa chặt chẽ, còn lỏng lẻo, chưa sâu sắc tới từng nhân viên. Chưa có cán bộ nào thực sự chịu trách nhiệm quản lý về hoạt động cũng như kết quả làm việc của nhân viên. Hai là, việc phân công công việc, trách nhiệm chưa rõ ràng. Điều này dẫn đến tinh thần làm việc không cao của một số cán bộ khi định giá. Ở một số trường hợp định giá, người định giá không tiến hành điều tra chi tiết hay thực hiện đầy đủ theo đúng qui trình định giá, mà lại cắt bỏ các bước và thực hiện đơn giản hóa. Thực tế này gây ảnh hưởng không nhỏ tới tính chuẩn xác và thuyết phục của chứng thư định giá. Ba là, quy chế làm việc còn chưa có tính quy định, bắt buộc. Chưa có những hình thức xử lý vi phạm và cảnh cáo khiến công việc hiện nay được thực hiện phần lớn dựa trên sự tự giác, tự nguyện của nhân viên. Bốn là, số lượng nhân viên còn ít. Do đó không tránh khỏi khi cùng một thời gian có các dự án khác nhau hay có nhiều khách hàng tìm đến thì công việc định giá bị chồng chéo, đan xen, cán bộ định giá không có thời gian tìm hiểu kĩ bất động sản để đưa đến kết quả chính xác hơn. Năm là, chế độ khen thưởng còn chưa thúc đẩy, khuyến khích được thái độ và trách nhiệm làm việc của nhân viên. Từ những hạn chế còn tồn tại trong công tác quản lý nhân viên đòi hỏi Ban lãnh đạo công ty phải đề ra những chính sách quản lý mới, hợp lý hơn để có thể đưa hoạt động định giá của công ty vào hoạt động chuyên nghiệp cũng như ngày càng thể hiện vai trò là công ty đi đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản ở nước ta. Qui trình định giá bất động sản của công ty còn chưa hoàn toàn hợp lý và khoa học Từ những phân tích ở trên đã chứng tỏ trong qui trình định giá bất động sản của công ty Tôgi còn tồn tại rất nhiều hạn chế. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá của công ty. Về mặt tổng quát theo 4 bước thực hiện thì công ty không có gì khác biệt. Nhưng trong từng quá trình thực hiện ở mỗi bước thì lại khác biệt rất nhiều Khác biệt đó là do việc tiến hành của nhân viên định giá công ty. Có thể do hạn chế về kiến thức hoặc do áp đặt ý kiến chủ quan lên kết quả định giá. Đặc biệt phải kể đến hạn chế trong việc sử dụng các phương pháp định giá. Như vậy từ việc tổng hợp các hạn chế trong qui trình định giá bất động sản ở công ty Tôgi, ta có thể mô hình hóa các bước thực hiện định giá bất động sản ở công ty Tôgi theo sơ đồ 4. Sơ đồ 4: Quì trình định giá bất động sản ở công ty Tôgi Thu thập thông tin bất động sản mục tiêu dựa trên thông tin khách hàng cung cấp (Chủ sở hữu bất động sản) Giá đất theo khung giá Nhà nước Phân tích và xử lý thông tin Sử dụng các phương pháp định giá bất động sản Bất động sản là căn nhà nhỏ, lẻ được giao dịch thông dụng trên thị trường Bất động sản có tiềm năng phát triển và có khả năng tạo thu nhập Giá bất động sản theo giá thị trường Phương pháp so sánh Phương pháp thặng dư Phương pháp vốn hóa Sử dụng số liệu của phòng lập dự án Trung bình cộng các giá trị của bất động sản so sánh Sử dụng số liệu của phòng lập dự án Phương pháp chi phí Phương pháp so sánh Giá trị bất động sản Giá thị trường của đất (đưa ra kết quả không qua so sánh – điều chỉnh) Giá trị bất động sản Giá trị bất động sản Giá trị hiện tại của công trình (đưa ra kết quả không qua tính toán giá trị tái tạo, tổng giảm giá tích lũy) Giá trị cuối cùng của bất động sản bằng trung bình cộng các giá trị bất động sản tính theo 3 phương pháp Những hạn chế còn tồn tại trong đội ngũ nhân viên định giá bất động sản của công ty Quá trình định giá bất động sản có thể hiều là quá trình người định giá vận dụng tất cả các hiểu biết, kỹ năng của mình về bất động sản, thị trường và sử dụng các phương pháp khoa học để ước lượng giá trị bất động sản. Đây là một quá trình rất công phu đòi hỏi người định giá phải có kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm thực tế và phải nắm bắt thông tin thị trường. Việc đòi hỏi cao về năng lực chuyên môn cũng như việc thực hiện công việc một cách chuyên nghiệp là yêu cầu khá khó khăn trong thực trạng thị trường bất động sản ở nước ta. Với sự hình thành muộn và việc phát triển trong điều kiện chưa có khung pháp lý rõ ràng, sự phát triển yếu kém của công nghệ thông tin là một rào cản khá lớn gây bất lợi trong việc định giá bất động sản nói chung, khiến một số nhân viên của công ty trong quá trình định giá vẫn không tránh khỏi những nhầm lẫn, thiếu sót, hay bỏ qua các bước thực hiện trong qui trình định giá chung. Ngoài ra, một số nhân viên định giá của công ty khi tiến hành định giá lại không tìm hiểu thị trường thực tế hay tiến hành khảo sát, điều tra mà lại trực tiếp đưa ra giá bất động sản dựa trên kinh nghiệm và kiến thức của mình. Việc làm này thể hiện ý kiến chủ quan của người định giá còn rất lớn trong kết quả định giá bất động sản của công ty. Đây là kết quả của việc thực hiện chưa nghiêm túc, chưa đúng với quy trình định giá chung và còn là kết quả của việc thiếu trách nhiệm pháp lý của cán bộ định giá trước kết quả định giá của mình. Đây cũng là tồn tại chung đối với công tác định giá bất động sản ở nước ta, cần Nhà nước quan tâm để dần đưa ra những pháp chế gắn trách nhiệm người định giá với chứng thư định giá bất động sản, góp phần hoàn thiện công tác định giá và nâng cao niềm tin của khách hàng vào những nhà định giá bất động sản ở nước ta. Bên cạnh những nguyên nhân về phía công ty còn có những nguyên nhân mang tính khách quan ở bên ngoài công ty. Đó là: Công tác định giá ở Việt Nam hiện ở những giai đoạn đầu trong quá trình hình thành thị trường bất động sản, bước đầu đang xây dựng những nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản mang tính hệ thống. Các văn bản hay quyết định ban hành chưa có tính hợp lý và tính thực tiễn chưa cao. Do đó đã kìm hãm sự phát triển chung đối với thị trường bất động sản ở nước ta. Một trong những khó khăn chính hiện nay là ở nước ta chưa có hệ thống thu thập thông tin và cung cấp thông tin về giá thị trường. Mặt khác sự quản lý của nhà nước không chặt chẽ đã dẫn đến giá cả bất động sản trên thị trường biến động rất phức tạp, hay xuất hiện những cơn sốt giá, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về bất động sản khiến hoạt động định giá bất động sản gặp phải rất nhiều khó khăn. Chính sách Nhà nước về khung giá đất liên tục thay đổi và còn chưa hợp lý (quá thấp so với giá thị trường) đã gây những bất lợi cho hoạt động định giá bất động sản. Ngoài ra, do thị trường bất động sản trong 2 năm gần đây “đóng băng”, hoạt động không sôi nổi, số lượng các cuộc giao dịch - mua bán rất ít dẫn đến khách hàng tìm đến công ty nhờ định giá ít đi đáng kể. Và còn một nguyên nhân nữa đã khiến hoạt động định giá bất động sản ở công ty gặp phải không ít khó khăn là do trên thị trường còn tồn tại nhiều công ty, cá nhân hoạt động định giá bất động sản không đủ giấy tờ pháp lý và chưa có giấy phép chứng nhận định giá. Điều này cản trở không ít đến kết quả làm việc cũng như uy tín của công ty. Để giải quyết những bất cập này, nhà nước ta phải làm gì để có thể đáp ứng được yêu cầu của xã hội và thích hợp với điểu kiện hiện nay của thị trường bất động sản ở nước ta. Đây là vấn đề nan giải mà các cơ quan chức năng cần quan tâm để giải quyết triệt để nhằm đưa thị trường bất động sản nước ta đi vào hoạt động bình ổn và vững chắc. Nó đòi hỏi phải có một hành lang pháp lý, cơ chế vận hành định giá bất động sản trong thị trường bất động sản phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN. CHƯƠNG III PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI PHƯƠNG HƯỚNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY TÔGI TRONG THỜI GIAN TỚI Nhằm hướng tới sự phát triển mạnh mẽ và giữ vững uy tín của mình, Hội Đồng Quản Trị công ty Tôgi đã đưa ra một số định hướng phát triển cho công ty như sau: - Ngày càng nâng cao uy tín, thương hiệu của công ty thông qua việc mở rộng hoạt động kinh doanh tiếp thị trên phạm vi cả nước đặc biệt là tham gia phát hành tạp chí kinh doanh mua bán bất động sản Nhận làm đại lý mua bán các loại thẻ hội viên cho các đơn vị có nhu cầu như khu vui chơi giải trí, câu lạc bộ, trường học.... Phát triển khả năng dùng hệ thống ngân hàng như một công cụ tài chính thường xuyên thực hiện việc vay thế chấp, đồng tài trợ... hỗ trợ đắc lực cho hoạt động kinh doanh bất động sản đồng thời đàm phán với các ngân hàng để thực hiện việc thanh lý các tài sản thế chấp tại ngân hàng - Tăng nguồn vốn bằng cách đa dạng hóa nguồn vốn huy động trong và ngoài nước.Tham gia thị trường chứng khoán khi có điều kiện CÁC GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI Các giải pháp từ phía Nhà nước Giải pháp về quản lý Đất đai và nhà ở là nhu cầu thiết yếu của xã hội, là những yếu tố quan trọng hàng đầu cấu thành nên bất động sản. Trong những năm qua nền kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ trong đó thị trường bất động sản ở nước ta đang trong giai đoạn hình thành và phát triển. Tuy nhiên còn nhiều yếu tố mang tính tự phát và chưa có định hướng. Vì vậy nhà nước đóng vai trò rất quan trọng trong việc quản lý, định hướng phát triển thị trường bất động sản và đặc biệt là hoạt động định giá bất động sản. Một là, hoàn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai và cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là một việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng và chặt chẽ. Giải pháp này còn tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm giảm đi số lượng các cuộc tranh chấp đất đai đang diễn ra rất phổ biến và làm tăng lên số lượng các cuộc giao dịch (vì người sở hữu bất động sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể mua bán, thế chấp, góp vốn kinh doanh..). Hai là, kiện toàn các cơ quan quản lý về bất động sản, đẩy mạnh cải cách hành chính, thủ tục quản lý bất động sản. Xác định rõ quyền hạn, chức năng của các cơ quan. Xây dựng đội ngũ, bộ máy cán bộ chuyên môn trong sạch. Ba là, thành lập một cơ quan của chính phủ chuyên trách quản lý bất động sản. Hiện nay ở nước ta, hoạt động quản lý bất động sản còn diễn ra dàn trải với sự tham gia nhiều cấp từ Thủ tướng chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp, chính quyền các cấp..; tới các Bộ, các ngành như Bộ tài nguyên và môi trường (Vụ đăng ký và thống kê đất đai), Bộ tài chính (Ban Vật giá, Cục công sản), Bộ xây dựng. Từ thực trạng đó dẫn đến hoạt động quản lý diễn ra thiếu hiệu quả và gây khó khăn trong việc thực hiện, mất thời gian do phải qua nhiều khâu trung gian hoặc không có một bộ phận nào chịu trách nhiệm chính. Đây là vấn đề đáng quan tâm cần được nhà nước và cơ quan chức năng giải quyết tạo sự thông thoáng trong làm việc cũng như nâng cao tính thống nhất quản lý và hiệu quả quản lý trong lĩnh vực bất động sản đang còn gặp phải rất nhiều khó khăn như hiện nay. Giải pháp về chính sách pháp lý Việc xây dựng và hoàn thiện môi trường pháp lý là một giải pháp rất quan trọng và không thể thiếu nhằm tạo hành lang pháp lý thúc đẩy sự hình thành, phát triển của thị trường bất động sản và hoạt động định giá bất động sản. Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai và nhà ở tạo ra cơ sở pháp lý để nhà nước bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp và cá nhân trong những mối quan hệ về đất đai và nhà ở. Một là, chính sách về giá đất: Sửa đổi và bổ sung, hoàn chỉnh khung giá đất do nhà nước ban hành sao cho giá đất theo qui định nhà nước và giá thị trường gần nhau hơn, không quá chênh lệch tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu tiền khi giao đất, đền bù khi thu hồi đất và đặc biệt là tránh thất thu về tiền thuế cho nhà nước. Hai là, Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các chính sách pháp lý có liên quan đến công tác định giá bất động sản. Hiện nay công tác định giá còn thiếu những căn cứ pháp lý quan trọng để định giá. Đặc biệt là những phương pháp định giá bất động sản chuẩn để các tổ chức làm căn cứ tiến hành định giá. Nghị định 198 của chính phủ đã quy định rõ hai phương pháp quan trọng để định giá đất. Tuy nhiên trong thực tế, mỗi tổ chức định giá lại có những cách thức sử dụng các phương pháp đó khác nhau dẫn đến có sự chênh lệch về giá. Bởi vậy với chức năng quản lý của mình, nhà nước cần sớm đưa ra những căn cứ và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá bất động sản, tạo ra một khung định giá chuẩn làm căn cứ cho các tổ chức, cá nhân trong công tác định giá. 1.3. Giải pháp xây dựng một qui trình định giá chuẩn quốc gia Việc xây dựng qui trình định giá theo một mẫu chuẩn quốc gia là rất cần thiết trong thực trạng yếu kém, hạn chế của thị trường định giá bất động sản nước ta hiện nay. Trên thực tế, các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ về qui trình, quy phạm; trình tự thủ tục trong định giá bất động sản, quản lý giá bất động sản thiếu và gần như chưa có. Do đó việc thống nhất các bước định giá sẽ làm tăng tính chính xác của các cuộc định giá và tăng tính chuyên môn của các nhân viên định giá, tạo điều kiện cho việc quản lý giá bất động sản và quản lý hoạt động định giá ở nước ta. Mặt khác, khi thực hiện định giá bất động sản cán bộ định giá còn lẫn lộn trong việc xác định phương pháp định giá đất vào các mục đích khác nhau do khi ban hành khung giá đất nhà nước ta lại chưa đề cập đến hoặc còn chung chung chưa rõ ràng: - Định giá đất mục đích để tính thuế sử dụng đất: nhằm xây dựng một mặt bằng giá đất chung trên cả nước trên cơ sở giá đất bình quân thực tế của năm trước năm định giá và giá đất bình quân thực tế tại thời điểm định giá. Xác định giá đất mục đích tính thuế sử dụng đất chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, với hình thức định giá hàng loạt định kỳ 4 hoặc 5 năm 1 lần. - Định giá đất phục vụ mục đích tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, tính lệ phí trước bạ hoặc phục vụ mục đích thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất: sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa với hình thức định giá phát sinh khi có yêu cầu. 1.4. Tổ chức đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo các phương pháp thông dụng trên thế giới Một trong những nguyên nhân kìm hãm sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở nước ta là trình độ chuyên môn, nghiệp vụ định giá không cao, còn yếu kém và hạn chế ở các cán bộ định giá. Trong khi đây là đòi hỏi tất yếu để có thể thực hiện đuợc quá trình định giá và ngày càng nâng cao chất lượng định giá. Do đó Nhà nước ta phải quan tâm, tạo điều kiện cải thiện năng lực, trình độ làm việc cũng như cách làm việc chuyên nghiệp của những nhà định giá trong nước bằng cách thường xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ và cấp giấy chứng chỉ hành nghề định giá cho những những người có khả năng. Để có thể thực hiện được việc làm này lại đòi hỏi Nhà nước ta lập ra cơ quan chức năng nhận trách nhiệm chuyên đào tạo và kiểm tra, giám sát hoạt động định giá của các cán bộ định giá. Như vậy, để có thể cải thiện và nâng cao niềm tin của người dân dành cho cán bộ định giá trong nước, Nhà nước ta phải tiến hành đồng thời rất nhiều các giải pháp để có thể sớm hoàn thiện và phát triển thị trường định giá bất động sản ở nước ta. Một số giải pháp thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hỗ trợ công tác định giá bất động sản nói riêng 2.1. Hình thành và phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản Hệ thống dịch vụ là một khâu quan trọng của thị trường bất động sản, nếu để phát triển tự phát thì không kiểm soát được. Do vậy nhà nước ta cần khẩn trương hình thành, phát triển các tổ chức tư vấn dịch vụ bất động sản về các lĩnh vực: tài chính, chuyển giao công nghệ, đào tạo, nghiên cứu thị trường, quản lý và pháp lý. Dịch vụ tài chính bao gồm dịch vụ ngân hàng, bảo hiểm và thuê mua giao dịch hàng hóa bất động sản. Dịch vụ vận chuyển và cung ứng nguyên vật liệu phục vụ phát triển bất động sản, dịch vụ về giao dịch. Dịch vụ về công nghệ và chuyên môn như dịch vụ về kiến trúc - xây dựng, dịch vụ về quản lý - đào tạo, dịch vụ về pháp lý, dịch vụ về kế toán -kiểm toán, dịch vụ về định giá bất động sản. Dịch vụ công nghệ thông tin, dịch vụ về quảng cáo. Nhà nước cần ban hành một hệ thống văn bản pháp quy có liên quan đến hệ thống dịch vụ bất động sản nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp như qui định về kinh doanh bảo hiểm, qui định về qui chế hành nghề tư vấn pháp luật, qui định về dịch vụ mua bán thông tin. 2.2. Hình thành và phát triển hệ thống công nghệ thông tin nhằm cung cấp những căn cứ thị trường cho nhà định giá bất động sản Để ước tính được một cách chính xác giá trị của bất động sản, thì điều quan trọng là người định giá phải có đủ những yếu tố đầu vào của quá trình định giá. Đó chính là các thông tin về bất động sản cần định giá mà trong đó những yếu tố của thị trường là rất quan trọng góp phần vào sự thành công của quá trình định giá. Trong xu thế phát triển hiện nay, công nghệ thông tin giữ một vai trò quan trọng trong sự phát triển của xã hội nói chung và nền kinh tế nói riêng. Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào các lĩnh vực của đời sống trở thành yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của doanh nghiệp. Nó tạo ra những thuận lợi cho người định giá ở các khía cạnh là: - Giúp cho người định giá có các căn cứ thị trường một cách khá chính xác và giảm thiểu thời gian cho quá trình thu thập thông tin. - Làm cho quá trình định giá trở nên đơn giản hơn với việc xây dựng các phần mền tính toán ước lượng các giá trị của bất động sản. Mặt khác, sự phát triển một hệ thống thông tin bất động sản quốc gia sẽ làm cho thị trường bất động sản đi vào hoạt động chính thức và lành mạnh, các thông tin liên quan đến bất động sản được công khai rộng rãi trên thị trường tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động giao dịch bất động sản và công tác quản lý bất động sản. 2.3. Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư tại Việt Nam Một trong những nguyên nhân chính khiến hoạt động kinh doanh bất động sản của nước ta phát triển còn chậm đó là do lượng vốn đầu tư để phát triển kinh doanh còn gặp phải khó khăn, lượng vốn ít và các doanh nghiệp thường phải vay vốn ngân hàng. Khi đối mặt với những biến động lớn của thị trường thì nguồn vốn từ ngân hàng sẽ bị hạn chế. Việc thị trường bất động sản nước ta “đóng băng” trong thời gian vừa qua đã làm cho các ngân hàng có tâm lý e ngại và đa số các ngân hàng đã không cho các doanh nghiệp bất động sản vay thêm vốn, trong khi đó bất động sản không bán được đã khiến cho một loạt các doanh nghiệp bất động sản của nước ta lâm vào tình trạng thiếu vốn và có nguy có phá sản. Lúc này việc huy động vốn từ bên ngoài sẽ là yếu tố quyết định đến đến sự tồn tại của doanh nghiệp. Trong tình trạng đó, những chính sách của nhà nước nhằm thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản của nước ta sẽ như một luồng gió mới có tác động phá băng cho thị trường bất động sản nước ta. Một cung cách kinh doanh bất động sản mới, phương pháp quản lý mới và có thể cả những cách thức định giá mới sẽ làm cho thị trường bất động sản hoạt động sôi động trở lại. Ngoài ra, nhà nước ta đã có những chính sách cho phép người Việt Nam ở nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam. Điều đó đã tạo những thuận lợi cho những Kiều bào có mong muốn đầu tư về nước. Tuy nhiên những chính sách thu hút người nước ngoài đầu tư về nước còn chưa rõ ràng khiến cho họ có tâm lý e ngại, chưa thực sự có mong muốn đầu tư nhiều hơn về quê hương. Việc sớm hoàn thiện khung pháp lý cho vấn đề này đặc biệt là làm rõ những vấn đề về sở hữu đối với người Việt Nam ở nước ngoài sẽ làm họ cảm thấy yên tâm hơn và sẵn sàng đầu tư về nước, thu hút được một lượng vốn lớn cho sự phát triển triển nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Các giải pháp từ phía công ty Tôgi Giải pháp về công tác tổ chức hoạt động Ban lãnh đạo công ty cần chú trọng trong việc mở rộng chương trình quảng cáo, nâng cao danh tiếng công ty và thúc đẩy tìm kiếm khách hàng. Việc làm này có ý nghĩa quan trọng trong việc duy trì hoạt động công ty và ngày càng nâng cao uy tín của công ty. Tăng cường, mở rộng mối quan hệ hợp tác không những về đối tác khách hàng mà còn cả những cá nhân, tổ chức, công ty để thu thập thông tin phục vụ trong quá trình định giá. Ví dụ khi thu thập giá thị trường của bất động sản ở một khu phố hay vùng hay ở khu trung cư, ta có thể thu thập thông tin từ các hộ gia đình khu phố đó hoặc thông qua cán bộ địa chính, cán bộ quản lý khu phố hoặc cán bộ quản lý khu trung cư hoặc từ những công ty hoạt động kinh doanh bất động sản nằm trong vùng – khu vực đó. Xây dựng những mối quan hệ rộng rãi theo các khu vực khác nhau có thể hình thành nên hệ thống thu thập và cung cấp thông tin rất hiệu quả và chính xác. 3.2. Giải pháp về công tác quản lý Để có thể tăng cường tính quản lý trong hoạt động của công ty Tôgi, nhằm hạn chế những tiêu cực trong quá trình làm việc, công tác quản lý cán bộ công nhân viên cần được thực hiện nghiêm túc hơn, chặt chẽ hơn và đặc biệt phải có một người chịu trách nhiệm theo dõi và đánh giá quá trình làm việc của các nhân viên. Giải pháp này không hoàn toàn mang tính cưỡng chế, thúc ép nhân viên làm việc mà trên cơ sở xây dựng một môi trường làm việc tốt đẹp, có sự tôn trọng giữa công ty và người làm việc nhưng không vì thế mà người quản lý lại xa rời nhân viên, đối xử phân biệt hay tỏ ra quá hà khắc, cứng nhắc trong quản lý. Nếu có thể quản lý nhân viên tốt từ thái độ làm việc cho đến hiệu quả làm việc thì điều đó đã góp phần thúc đẩy sự phát triển công ty. Bên cạnh đó, công ty cần xây dựng chế độ khen thưởng thích hợp hơn để khích lệ kết quả làm việc của nhân viên, tạo ra sự cạnh tranh làm việc cũng như thăng tiến trong công việc khiến các nhân viên làm việc năng suất và cống hiến hết khả năng của mình cho công ty nhiều hơn. 3.3. Giải pháp về công tác đào tạo cán bộ định giá bất động sản Trong điều kiện đất nước ta hiện nay, các quy định pháp luật còn nhiều hạn chế chưa thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản. Hạn chế đó càng đòi hỏi nhân viên định giá bất động sản phải có trình độ và nắm bắt thông tin thị trường. Do đó yêu cầu về việc đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ nhân viên định giá là rất cần thiết. Giải pháp này góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động và danh tiếng của công ty. Ngoài ra, viêc học hỏi kinh nghiệm và cách tiến hành định giá của các tổ chức, công ty khác đặc biệt là các công ty nước ngoài, tổ chức có uy tín hay các tổ chức, cơ quan chuyên nghiên cứu về định giá sẽ góp phần hoàn thiện công tác định giá của công ty. 3.4. Giải pháp hoàn thiện cách tiến hành định giá bất động sản Từ những hạn chế trong quá trình định giá của công ty đã được trình bày ở chương 2, ta có thể chỉ ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện cách tiến hành định giá ở công ty Tôgi như sau: 3.4.1. Tuân theo qui trình định giá chung Đây là một giải pháp rất quan trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như tính chính xác của các kết quả định giá của công ty. Nhân viên định giá không được tự cắt bỏ một quá trình hay công đoạn định giá nào mà phải tiến hành tuần tự dựa trên cơ sở đã có về bất động sản. Tuy qui trình định giá tổng quát của công ty có phần giống với qui trình chung nhưng ở từng giai đoạn áp dụng cụ thể, nhân viên định giá của công ty đã đơn giản hóa quá trình và việc ước lượng trở nên thiếu chính xác, không có căn cứ khoa học. Đó là lí do khiến giá bất động sản do công ty định giá có thể còn chưa hoàn toàn phù hợp với thực tế. Để có thể chỉnh sửa các bước thực hiện và những sai khác trong qui trình định giá của công ty, ở phần sau đây ta sẽ từng bước đưa ra những giải pháp nhằm hiệu chỉnh sự khác biệt này, làm quá trình định giá của công ty Tôgi trở nên đúng hơn, chuẩn mực hơn và hợp lý hơn. Tăng tính chính xác, hợp lý của các thông tin sử dụng trong quá trình định giá Bước đầu của một quá trình định giá, người định giá phải tiến hành thu thập thông tin về bất động sản mục tiêu. Nhân viên định giá không được hoàn toàn dựa vào các thông tin, dữ liệu mà khách hàng cung cấp mà phải tiến hành điều tra, xác minh và làm rõ tính hợp lý của thông tin, tránh đưa vào sử dụng các thông tin thiếu chính xác hoặc chịu ảnh hưởng ý kiến của khách hàng. Bên cạnh đó, nhân viên định giá còn phải điều tra thu thập thông tin thị trường. Công việc này rất khó khăn đòi hỏi kĩ năng và kinh nghiệm của người định giá. Tuy nhiên có thể giảm bớt những hạn chế này bằng cách tiến hành điều tra cẩn thận, cụ thể và rộng rãi ở thực tế địa phương và trên thị trường. Tiếp đến, sau khi thu được thông tin cần thiết, việc đánh giá những thông tin thu được là vô cùng quan trọng. Nó thể hiện trình độ của người định giá và là bước không thể thiếu trước khi sử dụng các phương pháp định giá. Nhân viên định giá phải lựa chọn, điều chỉnh dữ liệu để từ đó có thể đưa ra quyết định tính toán hợp lý. 3.4.3. Sử dụng phương pháp so sánh một cách hợp lý Phương pháp so sánh được sử dụng rất nhiều trong các chứng thư định giá của công ty Tôgi. Do vậy tính hợp lý và chính xác trong quá trình sử dụng phương pháp này ảnh hưởng rất lớn đến kết quả tính toán của công ty. Dựa vào sự sai khác trong việc sử dụng phương pháp so sánh của công ty, ta có thể đưa ra cách hoàn thiện nhằm sử dụng phương pháp định giá này hữu hiệu và hợp lý hơn. Nhân viên định giá của công ty cần chỉ ra các dữ liệu để so sánh, sau đó đưa ra những đánh giá, nhận định của mình về sự khác biệt của chúng so với bất động sản mục tiêu. Tiến hành điều chỉnh các chênh lệch thông qua việc gắn trọng số. Cuối cùng là điều hòa các chỉ số giá so sánh theo cách thông dụng trên thế giới như sau: Trong đó: “i” Là số thứ tự của bất động sản so sánh Là giá bất động sản mục tiêu Là giá điều chỉnh của bất động sản so sánh thứ i Là trọng số gắn theo mức điều chỉnh ròng của bất động sản so sánh thứ i so với bất động sản mục tiêu 3.4.4. Sử dụng phương pháp chi phí một cách cẩn thận Theo cách tiến hành trong khi sử dụng phương pháp chi phí ở công ty Tôgi, cán bộ công ty đã không trình bày phần ước lượng các chi phí thay thế, giá trị khấu hao mà đưa đến kết quả cuối cùng luôn là giá trị còn lại của công trình. Về hình thức thực hiện, cách làm này quá đơn giản, sơ sài, không là phương pháp khoa học. Về tính chính xác, kết quả định giá chỉ là sự ước lượng chủ quan của người định giá. Để có một kết quả có sức thuyết phục hơn đòi hỏi người định giá phải tính toán chi tiết cẩn thận hơn. Không được chỉ đơn giản đưa ra giá trị còn lại của căn nhà dựa theo ước đoán tương đối mà phải thực hiện các bước căn bản của phương pháp chi phí (như phần trình bày các phương pháp định giá ở chương I). Việc thực hiện theo đúng các bước nghiên cứu này sẽ giúp việc định giá trở nên đủ căn cứ khoa học và làm kết quả định giá chính xác hơn. 3.4.5. Phân tích, tính toán, ước lượng các giá trị trong quá trình sử dụng phương pháp vốn hóa và phương pháp thặng dư Trong thực tế cách tiến hành định giá của công ty Tôgi khi sử dụng phương pháp vốn hóa và phương pháp thặng dư, nhân viên định giá thường sử dụng số liệu dựa trên sự tính toán của phòng dự án. Đây là hạn chế tồn tại cần công ty thay đổi để có thể có kết quả chính xác hơn. Nhân viên định giá phải tự ước lượng và thực hiện phân tích, tiến hành tính toán và chỉ nên tham khảo ý kiến của các nhân viên phòng dự án. Đây là hai phương pháp định giá đòi hỏi sự tính toán cẩn thận và kĩ lượng nhất. 3.4.6. Điều hòa các chỉ số giá trị đưa đến giá trị cuối cùng của bất động sản chính xác nhất Theo các nghiên cứu khoa học thì việc điều hòa các chỉ số giá trị tạo cơ hội xem lại thông tin, phân tích quá trình định giá trong từng cách tiếp cận. Do đó không nên thực hiện phép tính đơn giản là lấy trung bình cộng như ở công ty Tôgi thực hiện. Hơn nữa, quá trình điều hòa đi vào việc xem xét, kiểm tra lại những thông tin và giả thiết, sự hợp lý, phân tích và kỹ năng. Đây là quá trình nhân những chỉ số giá trị để tìm ra giá trị cần tính. Việc thực hiện của cán bộ định giá rất quan trọng trong quá trình hòa nhập này. Và ta có thể khái quát bước điều hòa này theo công thức sau: Trong đó: “i” Là số thứ tự của phương pháp định giá Là giá cuối cùng của bất động sản Là giá bất động sản tính được khi sử dụng phương pháp định giá thứ i Là trọng số gắn cho phương pháp định giá thứ i (trọng số tùy thuộc nhận định của người định giá coi phương pháp nào là quan trọng hơn, thích hợp nhất để định giá bất động sản) Việc sử dụng máy tính và phần mềm định giá không loại bỏ được sự cần thiết của quá trình điều hòa kết quả. Mặt khác nó còn làm tăng sự cần thiết để làm cho cẩn thận và xem lại toàn bộ các bước tiến hành để đưa đến kết quả cuối cùng. Quá trình này phải gắn từng phương pháp tiếp cận để hòa giải những chỉ số giá trị khác nhau thành giá trị cần tính cuối cùng. Do đó, sau khi sử dụng các phương pháp định giá và đã đưa ra giá trị bất động sản tính theo từng phương pháp, nhân viên định giá nên xem lại từng phương pháp cụ thể và điều hòa chúng để có được kết quả cuối cùng chính xác nhất, tổng hợp nhất. Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm dữ liệu cho các cuộc định giá bất động sản Đây là giải pháp chung cần thực hiện không những cho công ty Tôgi mà còn là nhu cầu tất yếu của thị trường định giá bất động sản ở Việt Nam. Trên thực tế, các cán bộ định giá của công ty đã phần nào thiết lập được mối quan hệ rộng rãi với những người cung cấp thông tin. Nhưng chúng chỉ đơn thuần là sự giúp đỡ, hoạt động không thống nhất và không theo một hệ thống hay tổ chức chặt chẽ. Do đó có thể dẫn đến sự thiếu chính xác của các thông tin và cũng có thể có trường hợp cán bộ định giá sẽ không thu thập được gì. Do đó ban lãnh đạo công ty phải vạch ra kế hoạch hoạt động cho các cán bộ định giá công ty để có thể ngày càng hoàn thiện trong việc sử dụng các thông tin để định giá. Sau đây là một số cách có thể tiến hành thu thập và tìm kiếm thông tin thị trường từ đó xây dựng thành một hệ thống dữ liệu của công ty: + Thông qua việc đến thực địa xem xét + Khảo sát thị trường + Tìm kiếm thông tin trên các phương tiện thông tin (internet, báo, tạp chí,..) + Thu thập thông tin từ những nhà cung cấp đáng tin cậy như người quản lý các tòa nhà trung cư, bất động sản văn phòng,.. + Thu thập thông tin từ những công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản trên tinh thần tương trợ, giúp đỡ lẫn nhau; từ các cán bộ định giá hoặc cán bộ địa chính ở vùng có bất động sản mục tiêu. + Tổng hợp thông tin từ các cuộc định giá cũ của công ty Từ những thông tin thu được kết hợp với việc xây dựng các mối quan hệ làm việc chính thức với những người chuyên cung cấp và tìm hiểu thông tin, công ty sẽ có một bộ phận bên ngoài công ty hoạt động chỉ chuyên thu thập, cung cấp thông tin phục vụ cho việc sử dụng trong quá trình định giá. Kết quả của việc làm này sẽ tạo thuận lợi cho cán bộ định giá nhanh chóng và kết quả định giá được chính xác hơn, sát với thị trường thực tế hơn. KIẾN NGHỊ Để góp phần đưa hoạt động định giá nước ta đi vào phát triển và ngày càng hoàn thiện, tôi có một số kiến nghị như sau: Thành lập tổ chức định giá bất động sản trung ương với nhiệm vụ cung cấp dịch vụ tổng thể về định giá cho các cơ quan của nhà nước ở trung ương, các cơ quan cấp tỉnh, khu vực, địa phương và tư vấn cho Chính phủ về các vấn đề liên quan tới giá trị bất động sản. Thành lập bộ phận chức năng chuyên tiến hành việc điều tra, giám sát quá trình định giá ở các công ty, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân chuyên làm dịch vụ định giá bất động sản. Xây dựng và cho thực hiện theo một quy trình chuẩn định giá chung, áp dụng thống nhất trên cả nước. Ban hành quy trình, quy phạm, trình tự, thủ tục định giá bất động sản, hướng dẫn sử dụng các phương pháp định giá. Đào tạo, nâng cao trình độ năng lực của các cán bộ định giá. Xây dựng các viện nghiên cứu và trường đào tạo cán bộ định giá để chuyên đào tạo cán bộ nghiên cứu, cán bộ quản lý, cán bộ định giá có chuyên môn cao nhằm đáp ứng yêu cầu của xã hội và từng bước đưa công tác định giá bất động sản nước ta đi vào hoạt động một cách chuyên nghiệp. Xây dựng ngân hàng dữ liệu thông tin giá bất động sản trên cơ sở công nghệ LIS, GIS phục vụ yêu cầu quản lý của các cơ quan nhà nước và nhu cầu người sử dụng, tạo điều kiện hỗ trợ thị trường bất động sản hoạt động thông thoáng, lành mạnh. KẾT LUẬN Thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn hình thành và phát triển. Nó còn tồn tại rất nhiều vấn đề bất cập đòi hỏi Nhà nước ta phải nhanh chóng đưa ra những giải pháp tháo gỡ nhằm đưa thị trường bất động sản đi vào hoạt động bình ổn và vững chắc. Trong đó, hoạt động định giá bất động sản là một hoạt động rất quan trọng trong thị trường bất động sản. Với sự quan tâm, giúp đỡ của các cơ quan có chức năng, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và đặc biệt là định giá bất động sản đang dần từng bước phát triển và đi vào hoạt động chuyên nghiệp. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là công ty có uy tín hàng đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản ở nước ta. Với trên 10 năm hoạt động và hơn 30.000 bất động sản được cán bộ của công ty định giá, công ty Tôgi đã trở thành một công ty có vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của xã hội và trong lĩnh vực định giá bất động sản ở nước ta. Trong khuôn khổ của đề tài, em đã tập trung tìm hiểu những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản như các phương pháp định giá bất động sản, các nguyên tắc định giá bất động sản, các nhân tố ảnh hưởng và qui trình định giá bất động sản. Trên cơ sở dữ liệu thu thập được về công tác định giá bất động sản ở công ty Tôgi, đề tài đã phân tích kết quả hoạt động định giá của công ty, rút ra những thành tựu, những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân. Dựa theo định hướng phát triển của công ty, đề tài đã đưa ra hệ thống giải pháp nhằm đảm bảo cho công tác định giá của công ty Tôgi nói riêng và với công tác định giá bất động sản ở nước ta nói chung ngày càng hoàn thiện và phát triển, trở thành một công cụ quản lý Nhà nước hữu hiệu đối với thị trường bất động sản. Định giá bất động sản đang dần trở thành một chuyên ngành chính của thị trường bất động sản với tốc độ phát triển mạnh mẽ nhưng rất phức tạp. Do vậy, bài viết khó có thể tránh khỏi những sai sót và hạn chế nhất định. Em rất mong nhận được nhiều ý kiến đóng góp và chỉ dẫn của các thầy cô và các bạn để có thể hoàn thiện hơn nữa nội dung của đề tài này. Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo GS.TSKH Lê Đình Thắng và tập thể cán bộ nhân viên của công ty cổ phần bất động sản Tôgi đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành đề tài luận văn tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên Lê Thị Hồng Hạnh TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2003. Bộ Luật dân sự 1995. Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Nhà xuất bản nông nghiệp. Giáo trình kinh tế tài nguyên đất. Nhà xuất bản nông nghiệp, Hà nội -2000. Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội – 2000. Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000. Ban vật giá chính phủ trung ương, Thành phố Hồ Chí Minh - 2000. Kinh tế học vi mô. Nhà xuất bản giáo dục. Chứng thư định giá “ Bất động sản tại địa chỉ: Số 41 – Ngõ 105 - Phố Thụy Khê - Phường Thụy Khê - Quận Tây Hồ – Hà Nội”. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi, Định giá ngày 29 tháng 3 năm 2006. Chứng thư định giá “Bất động sản tại địa chỉ: Số 22 – Ngõ 19 - Phố Kim Đồng - Phường Giáp Bát - Quận Hai Bà Trưng– Hà Nội”. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi, Định giá ngày 7 tháng 4 năm 2006. 10. Chứng thư định giá “Bất động sản tại địa chỉ 45 và 47 Hàng Nón, phường Hàng Gai, quận Hoàn Kiếm, Hà nội”. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi, Định giá ngày 22 tháng 7 năm 2005. 11. Chứng thư định giá “khu đất 103.756 m 2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh”. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi, Định giá ngày 28 tháng 4 năm 2003. Và một số tài liệu tham khảo khác. LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3 I BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3 1. Bất động sản 3 2. Định giá bất động sản 4 2.1. Khái niệm định giá bất động sản 4 2.2. Định giá đất 4 2.3. Định giá tài sản trên đất 6 II NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 7 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất 7 2. Nguyên tắc cung cầu 8 3. Nguyên tắc thay đổi 9 4. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản 9 5. Nguyên tắc cân đối 10 6. Nguyên tắc phù hợp 11 7. Nguyên tắc cạnh tranh 11 8. Nguyên tắc đóng góp 12 9. Nguyên tắc thay thế 13 10. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất 13 11. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi 13 12. Nguyên tắc tăng giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác 14 II PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 14 1. Phương pháp so sánh trực tiếp 14 1.1. Khái niệm 14 1.2. Cơ sở khoa học 14 1.3. Công thức tính 15 1.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 16 1.5. Hạn chế 17 2. Phương pháp chi phí 18 2.1. Khái niệm 18 2.2. Cơ sở khoa học 18 2.3. Cách tính 19 2.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 20 2.4.1. Đối tượng áp dụng 20 2.4.2. Phạm vi áp dụng 21 2.4.3. Yêu cầu của phương pháp 21 2.5. Hạn chế 21 3. Phương pháp vốn hóa 22 3.1. Khái niệm 22 3.2. Cơ sở khoa học. 23 3.3. Công thức tính 23 3.3.1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp 23 3.3.2. Phương pháp chiết khấu 24 3.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 24 3.4.1. Đối tượng áp dụng 24 3.4.2. Phạm vi áp dụng 25 3.4.3. Yêu cầu của phương pháp 25 3.5. Hạn chế 25 4. Phương pháp thặng dư 26 4.1. Khái niệm 26 4.2. Cơ sở khoa học 26 4.3. Công thức tính 26 4.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 27 4.5. Hạn chế 27 5. Phương pháp lợi nhuận 27 5.1. Khái niệm 27 5.2. Cơ sở khoa học 28 5.3. Công thức tính 28 5.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 28 5.5. Hạn chế 29 III NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ 29 13. Chính sách của nhà nước 29 14. Sự quản lý của nhà nước 29 3. Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin 30 4. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá 30 5. Các yếu tố kinh tế - xã hội 31 IV CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 32 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI 34 I NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA CÔNG TY TÔGI 34 1. Quá trình thành lập công ty ảnh hưởng đến hoạt động định giá 34 1.1. Sự thành lập công ty 34 1.2. Sự thành lập trung tâm định giá tại các chi nhánh 35 2. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của “Trung tâm định giá và giao dịch bất động sản” 35 2.1. Cơ cấu tổ chức 35 2.2. Chức năng nhiệm vụ 36 3. Phí định giá bất động sản của công ty cổ phần bất động sản Tôgi Bảng 2: Bảng phí định giá bất động sản ở công ty cổ phần bất động sản Tôgi 37 II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ Ở CÔNG TY TÔGI 38 1. Kết quả đạt được 38 1.1. Một số chỉ tiêu tài chính 38 1.2. Các bất động sản lớn được định giá 39 1.3. Đối tác 40 2. Cách tiến hành định giá bất động sản ở công ty Tôgi 40 2.1. Các phương pháp định giá được sử dụng 40 2.2. Thông tin, dữ liệu sử dụng trong quá trình định giá 41 2.3. Qui trình định giá bất động sản tổng quát của công ty Tôgi 42 3. Thực trạng công tác định giá của công ty Tôgi ở một số bất động sản cụ thể 42 3.1. Trường hợp định giá những căn nhà nhỏ lẻ 43 3.1.1. Định giá “ Bất động sản tại địa chỉ: Số 41 – Ngõ 105 - Phố Thụy Khê - Phường Thụy Khê - Quận Tây Hồ – Hà Nội” 43 3.1.2. Định giá “ Bất động sản tại địa chỉ: Số 22 – Ngõ 19 - Phố Kim Đồng - Phường Giáp Bát - Quận Hai Bà Trưng– Hà Nội” 45 3.2. Trường hợp định giá bất động sản có tiềm năng phát triển, có khả năng tạo thu nhập 47 3.2.1. Định giá “Bất động sản tại địa chỉ 45 và 47 Hàng Nón, phường Hàng Gai, quận Hoàn Kiếm, Hà nội”. 48 3.2.2. Định giá “Khu đất 103.756 m2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh”. 53 I. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI 61 1. Ưu điểm 61 1.1. Kết quả hoạt động 61 1.2. Đội ngũ cán bộ định giá có năng lực cao và giàu kinh nghiệm 63 1.3. Ưu điểm trong quá trình định giá bất động sản ở công ty Tôgi 64 1.3.1. Quá trình thu thập và phân tích thông tin 64 1.3.2. Lựa chọn các phương pháp thích hợp để định giá bất động sản 65 1.3.3. Quá trình sử dụng các phương pháp định giá 67 1.3.3.1. Trường hợp định giá những căn nhà riêng, nhỏ phổ biến trên thị trường 67 1.3.3.2. Trường hợp định giá những bất động sản lớn, có khả năng tạo thu nhập hoặc có tiềm năng phát triển 68 1.3.3.3. Điều hòa các chỉ số giá trị 69 1.4. “Chứng thư định giá” và sự hài lòng của khách hàng 70 2. Một số vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân 75 2.1. Một số vấn đề còn tồn tại 75 2.2. Nguyên nhân 82 CHƯƠNG III PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI 88 I. PHƯƠNG HƯỚNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY TÔGI TRONG THỜI GIAN TỚI 88 II. CÁC GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI 88 1. Các giải pháp từ phía Nhà nước 88 1.1. Giải pháp về quản lý 88 1.2. Giải pháp về chính sách pháp lý 89 1.3. Giải pháp xây dựng một qui trình định giá chuẩn quốc gia 90 1.4. Tổ chức đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo các phương pháp thông dụng trên thế giới 91 2. Một số giải pháp thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hỗ trợ công tác định giá bất động sản nói riêng 92 2.1. Hình thành và phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản 92 2.2. Hình thành và phát triển hệ thống công nghệ thông tin nhằm cung cấp những căn cứ thị trường cho nhà định giá bất động sản 93 2.3. Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư tại Việt Nam 93 3. Các giải pháp từ phía công ty Tôgi 94 3.1. Giải pháp về công tác tổ chức hoạt động 94 3.2. Giải pháp về công tác quản lý 95 3.3. Giải pháp về công tác đào tạo cán bộ định giá bất động sản 95 3.4. Giải pháp hoàn thiện cách tiến hành định giá bất động sản 96 3.5. Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm dữ liệu cho các cuộc định giá bất động sản 100 III. KIẾN NGHỊ 101 KẾT LUẬN 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO 104