Luận văn Giải quyết tranh chấp đất đai (qua thực tiễn ở Hà Nội)

êng hîp ph¸p luËt quy ®Þnh giao dÞch d©n sù ph¶i ®­îc thÓ hiÖn b»ng v¨n b¶n, ph¶i ®­îc c«ng chøng Nhµ n­íc chøng nhËn, ph¶i ®­îc chøng thùc, ®¨ng ký hoÆc ®­îc phÐp mµ mét trong c¸c bªn kh«ng thùc hiÖn quy ®Þnh ®ã, th× theo yªu cÇu cña mét hoÆc c¸c bªn tßa ¸n, c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn kh¸c quyÕt ®Þnh buéc c¸c bªn thùc hiÖn quy ®Þnh vÒ h×nh thøc cña giao dÞch trong mét thêi h¹n kh«ng qu¸ 3 th¸ng. Qu¸ thêi h¹n ®ã mµ bªn cã nghÜa vô kh«ng thùc hiÖn th× bªn cã quyÒn ®­îc quyÒn hoµn tÊt c¸c thñ tôc vÒ h×nh thøc cña giao dÞch. Bªn cã nghÜa vô ph¶i chÞu mäi chi phÝ, trõ tr­êng hîp c¸c bªn cã tháa thuËn kh¸c. Trong tr­êng hîp qu¸ thêi h¹n nªu trªn mµ bªn cã nghÜa vô kh«ng thùc hiÖn nghÜa vô vµ bªn cã quyÒn yªu cÇu tuyªn bè giao dÞch v« hiÖu th× tßa ¸n tuyªn bè giao dÞch v« hiÖu. Bªn cã lçi lµm cho giao dÞch v« hiÖu ph¶i båi th­êng thiÖt h¹i. 3.3.2.3. VÒ ph­¬ng diÖn båi d­ìng nghiÖp vô ViÖc båi d­ìng nghiÖp vô cho ®éi ngò c¸n bé TAND, ®Æc biÖt lµ ®éi ngò thÈm ph¸n lµ mét trong nh÷ng kh©u then chèt ®Ó b¶o ®¶m c«ng t¸c gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt ®¹t hiÖu qu¶ cao. Chóng t«i xin ®Ò xuÊt nh÷ng biÖn ph¸p cÇn thiÕt cho viÖc tæ chøc vµ thùc hiÖn viÖc båi d­ìng tËp huÊn vÒ nghiÖp vô cho ®éi ngò c¸n bé TAND, ®Æc biÖt lµ ®éi ngò thÈm ph¸n nh­ sau: * X©y dùng néi dung båi d­ìng, tËp huÊn nghiÖp vô - Båi d­ìng, tËp huÊn vÒ kü n¨ng nghiÖp vô trong viÖc gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt, cô thÓ nh­ sau: + Kü n¨ng x©y dùng hå s¬ vô ¸n. + Kü n¨ng tiÕn hµnh ®iÒu tra, thu thËp chøng cø, gi¸m ®Þnh, ®Þnh gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, lÊy ý kiÕn cña chÝnh quyÒn, c¬ quan ®Þa chÝnh, nhµ ®Êt...n¬i x¶y ra tranh chÊp. - Båi d­ìng, tËp huÊn nghiÖp vô ph¶i ®¹t ®­îc môc tiªu tõng b­íc t¹o ra ®éi ngò c¸n bé tßa ¸n chuyªn s©u vÒ lÜnh vùc ®Êt ®ai (xu h­íng chuyªn m«n hãa), ®ã lµ ®éi ngò chuyªn gia cã ®Çy ®ñ n¨ng lùc vµ phÈm chÊt ®Ó hoµn thµnh tèt nhiÖm vô ®­îc giao. 3.3.2.4. VÒ ph­¬ng diÖn h­íng dÉn thi hµnh ph¸p luËt §Ó n©ng cao hiÖu qu¶ c«ng t¸c gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt t¹i TAND, chóng t«i cho r»ng viÖc h­íng dÉn thi hµnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vµ d©n sù lµ rÊt quan träng. CÇn h­íng dÉn kÞp thêi c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vµ vÒ d©n sù nh­ sau: Thø nhÊt, c¸c NghÞ ®Þnh cña ChÝnh phñ h­íng dÉn thi hµnh LuËt §Êt ®ai n¨m 2003; Bé luËt d©n sù (c¸c quy ®Þnh vÒ quyÒn sö dông ®Êt..) sÏ t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c¸c TAND ¸p dông ®óng vµ thèng nhÊt ph¸p luËt. Cô thÓ: * H­íng dÉn thÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt t¹i Tßa ¸n nh©n d©n. Ngµy 28/7/1997, TANDTC, VKSNDTC, Tæng côc §Þa chÝnh ban hµnh Th«ng t­ liªn tÞch sè 02/TTLT h­íng dÉn vÒ thÈm quyÒn cña TAND trong viÖc gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh t¹i kho¶n 3 §iÒu 38 LuËt §Êt ®ai n¨m 1993. Sau h¬n 5 n¨m thùc hiÖn, th«ng t­ nµy ®· béc lé mét sè ®iÓm bÊt cËp víi thùc tiÔn ®êi sèng x· héi. Do ®ã c¸c c¬ quan nãi trªn ®· ban hµnh Th«ng t­ liªn tÞch sè 01/2002/TTLT ngµy 5/1/2002 thay thÕ th«ng t­ sè 02/TTLT nãi trªn víi viÖc më réng thÈm quyÒn cña TAND ®èi víi mét sè lo¹i viÖc míi. Tuy nhiªn ®èi víi vô viÖc tranh chÊp vÒ tµi s¶n g¾n liÒn víi viÖc sö dông ®Êt nu«i trång thñy s¶n l¹i ch­a ®­îc h­íng dÉn cô thÓ vÒ thÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp. Kho¶n 3 ®iÒu 38 LuËt §Êt ®ai quy ®Þnh: "C¸c tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông cã mµ ng­êi sö dông ®Êt ®· cã giÊy chøng nhËn cña c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm vµ tranh chÊp vÒ tµi s¶n g¾n liÒn víi viÖc sö dông ®Êt ®ã th× tßa ¸n gi¶i quyÕt". §iÒu luËt nµy chØ quy ®Þnh chung lµ "tranh chÊp vÒ tµi s¶n g¾n liÒn víi viÖc sö dông ®Êt". Th«ng t­ liªn tÞch sè 01/2002/TTLT nãi trªn cã h­íng dÉn tµi s¶n lµ g×,nh­ng ch­a h­íng dÉn lo¹i tµi s¶n lµ c©y trång vËt nu«i ë c¸c mÆt n­íc nu«i trång thñy s¶n gåm cã nh÷ng lo¹i nµo; khi cã tranh chÊp c¸c tµi s¶n nµy g¾n liÒn víi viÖc sö dông mÆt n­íc nu«i trång thñy s¶n th× TAND hay UBND cã thÈm quyÒn gi¶i quyÕt mµ ë n­íc ta diÖn tÝch mÆt n­íc nu«i trång thñy s¶n t­¬ng ®èi lín. Còng ®· cã nhiÒu vô tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông lo¹i ®Êt nµy. Do ®ã, cÇn nghiªn cøu lo¹i viÖc nµy ®Ó cã h­íng dÉn cho phï hîp. - ViÖc tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt trong c¸c tr­êng hîp m­în nhµ ë, ë nhê, thuª nhµ ë, m­în quyÒn sö dông ®Êt. Trong thêi gian qua cã rÊt nhiÒu tr­êng hîp chñ së h÷u nhµ ë cho ng­êi kh¸c m­în nhµ ë, cho ë nhê hoÆc thuª nhµ ë trong khu«n viªn cã t­êng rµo b¶o vÖ. Trong qu¸ tr×nh ë t¹i nhµ ®Êt ®ã, ng­êi m­în nhµ ë, ë nhê hoÆc ng­êi thuª nhµ ®· lµm nhµ ë trªn phÇn diÖn tÝch ®Êt trèng trong khu«n viªn nhµ thuª, m­în, ë nhê mµ kh«ng cã sù ®ång ý cña chñ së h÷u nhµ. Nay chñ së h÷u nhµ ë ®ßi ng­êi ®ang ë trªn phÇn ®Êt nµy ph¶i tr¶ l¹i ®Êt th× cÇn ph¶i x¸c ®Þnh ®©y lµ lo¹i viÖc thuéc thÈm quyÒn gi¶i quyÕt cña TAND, v× c¸c lý do sau: + Chñ së h÷u nhµ cho ng­êi kh¸c m­în, cho thuª, cho ë nhê nhµ ®ång thêi lµ chñ sö dông ®Êt hîp ph¸p trong ph¹m vi khu«n viªn ®Êt cã nhµ ®ã. + Ng­êi lµm thªm diÖn tÝch nhµ ë míi trong khu«n viªn nhµ nãi trªn kh«ng ®­îc chñ nhµ ®ång ý ®· x©m ph¹m ®Õn quyÒn hîp ph¸p cña chñ nhµ, nªn ®ång thêi ph¶i chÞu xö lý ë hai ph­¬ng diÖn ®ã lµ: diÖn tÝch nhµ míi ë kh«ng ®­îc thõa nhËn lµ hîp ph¸p nªn hä kh«ng ®­îc c«ng nhËn lµ chñ së h÷u vµ hä ph¶i tr¶ l¹i ®Êt cho chñ nhµ sö dông. Do ®ã, tuy chñ nhµ ®ßi l¹i ®Êt nh­ng viÖc gi¶i quyÕt quyÒn sö dông ®Êt ®ã l¹i liªn quan ®Õn tÝnh chÊt ph¸p lý cña tµi s¶n trªn ®ã. Bëi vËy lo¹i tranh chÊp nµy do TAND gi¶i quyÕt lµ hîp lý nhÊt. TAND c«ng nhËn quyÒn së h÷u ®èi víi diÖn tÝch nhµ ë míi ®ã cho chñ nhµ vµ buéc chñ nhµ cho thuª, cho m­în, cho ë nhê ph¶i thanh to¸n cho bªn thuª, m­în hoÆc ë nhê phÇn gi¸ trÞ ®Çu t­ x©y dùng cßn l¹i cña phÇn diÖn tÝch nhµ ë míi theo gi¸ thÞ tr­êng t¹i thêi ®iÓm thanh to¸n, trõ tr­êng hîp c¸c bªn cã tháa thuËn kh¸c. * H­íng dÉn gi¶i quyÕt tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt cho m­în Chóng t«i cho r»ng, quyÒn sö dông ®Êt lµ tµi s¶n, viÖc tháa thuËn cho m­în quyÒn sö dông ®Êt lµ giao dÞch d©n sù, thuéc lo¹i hîp ®ång m­în tµi s¶n. Khi cã tranh chÊp hîp ®ång m­în quyÒn sö dông ®Êt, nÕu cã yªu cÇu tßa ¸n gi¶i quyÕt, th× TAND ¸p dông c¸c quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù vÒ hîp ®ång m­în tµi s¶n ®Ó gi¶i quyÕt (tõ §iÒu 515 ®Õn §iÒu 520 Bé luËt d©n sù). Bªn cã ®Êt ®­îc quyÒn ®ßi l¹i ®Êt ®Ò sö dông, thanh to¸n cho bªn m­în chi phÝ lµm t¨ng gi¸ trÞ cña ®Êt nÕu c¸c bªn cã tháa thuËn. Tuy nhiªn, kh«ng ph¶i mäi tr­êng hîp bªn cã ®Êt cho m­în ®Òu cã thÓ nhËn l¹i ®­îc ®Êt ®ã, v× cã nh÷ng tr­êng hîp bªn m­în ®Êt ®· lµm nhµ ë æn ®Þnh, thêi gian ë ®· l©u, hä thùc sù kh«ng cã n¬i ë nµo kh¸c th× tßa ¸n cÇn gi÷ æn ®Þnh cho hä ®­îc tiÕp tôc sö dông ®Êt ®ã, nh­ng buéc hä ph¶i thanh to¸n cho bªn cã ®Êt gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt theo gi¸ chuyÓn nh­îng t¹i ®Þa ph­¬ng vµo thêi ®iÓm xÐt xö s¬ thÈm t­¬ng øng víi diÖn tÝch diÖn mµ bªn cã ®Êt tháa thuËn cho hä sö dông. * H­íng dÉn viÖc gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt thuª cña chÕ ®é cò ®Ó lµm nhµ ë mµ ng­êi ®ã vÉn sö dông ®Êt liªn tôc tõ ®ã ®Õn nay (®Êt c«ng) Theo chóng t«i, ®­êng lèi chung ®Ó gi¶i quyÕt tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt nµy cÇn thèng nhÊt nh­ sau: - NÕu cã tranh chÊp vÒ chia thõa kÕ di s¶n lµ nhµ ë trªn ®Êt ®ã th× tßa ¸n gi¶i quyÕt lu«n c¶ quyÒn sö dông ®Êt nµy. Tßa ¸n x¸c ®Þnh quyÒn sö dông ®Êt lµ di s¶n, x¸c ®Þnh gi¸ trÞ vµ cho c¸c thõa kÕ theo quy ®Þnh cña Bé luËt D©n sù vÒ thõa kÕ. - NÕu chñ së h÷u nhµ ë cho ng­êi kh¸c ë nhê trªn ®Êt ®ã nay hä ®ßi l¹i ®Êt th× tßa ¸n buéc ng­êi ë nhê ph¶i tr¶ l¹i quyÒn sö dông ®Êt cho chñ nhµ. Trong tr­êng hîp kh«ng thÓ tr¶ ®­îc b»ng hiÖn vËt th× ph¶i thanh to¸n gi¸ trÞ sö dông ®Êt cho chñ nhµ. * Gi¶i quyÕt tranh chÊp vÒ hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt §©y lµ vÊn ®Ò hÕt søc phøc t¹p, ®ßi hái ph¶i cã sù ph©n biÖt c¸c tr­êng hîp cô thÓ ®Ó xö lý cho hîp t×nh, hîp lý. Chóng t«i xin nªu ba d¹ng tranh chÊp sau ®©y: - ViÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt tr­íc ngµy ban hµnh HiÕn ph¸p n¨m 1980. + Tr­íc khi cã HiÕn ph¸p 1980, ë n­íc ta cßn tån t¹i 3 h×nh thøc së h÷u ruéng ®Êt; trong thêi gian nµy ng­êi cã ®Êt hîp ph¸p ®­îc quyÒn b¸n ruéng ®Êt cho ng­êi kh¸c mµ kh«ng bÞ ph¸p luËt nghiªm cÊm. Khi mua b¸n ruéng ®Êt c¸c bªn ph¶i lËp hîp ®ång. Thñ tôc tr­íc b¹ vÒ c¸c viÖc mua b¸n, cho vµ ®æi nhµ cöa, ruéng ®Êt ®­îc quy ®Þnh t¹i S¾c lÖnh sè 85/SL ngµy 20/2/1952, cô thÓ lµ: - C¸c viÖc mua b¸n, cho vµ ®æi nhµ cöa, ruéng ®Êt b¾t buéc ph¶i tr­íc b¹, råi míi ®­îc sang tªn trong ®Þa bé vµ sæ thuÕ. - Tr­íc khi xem tr­íc b¹, v¨n tù ph¶i ®­a ñy ban kh¸ng chiÕn hµnh chÝnh x· hay thÞ x· nhËn thùc ch÷ ký cña c¸c ng­êi mua, b¸n, cho, nhËn ®æi vµ nhËn thùc nh÷ng ng­êi b¸n, cho hay ®æi lµ chñ nh÷ng nhµ cöa, ruéng ®Êt ®em b¸n, cho hay ®æi. - V¨n tù ph¶i ®em tr­íc b¹ trong h¹n bèn th¸ng kÓ tõ ngµy lËp v¨n tù. V¨n tù ®Ó qu¸ h¹n bèn th¸ng míi tr­íc b¹ th× ng­êi nép thuÕ ph¶i nép thªm mét kho¶n ph¹t b»ng nöa sè thuÕ, nÕu kh«ng cã lý do chÝnh ®¸ng. Theo quy ®Þnh trªn ®©y, th× thñ tôc mua b¸n ruéng ®Êt ®¬n gi¶n h¬n so víi thñ tôc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt hiÖn nay. ViÖc nhËn thùc cña chÝnh quyÒn nh»m môc ®Ých x¸c nhËn ch÷ ký cña c¸c bªn vµ t­ c¸ch chñ së h÷u cña ng­êi b¸n, tr¸nh tr­êng hîp tranh chÊp víi bªn thø ba, bëi vËy, ®èi víi c¸c tranh chÊp hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt giao kÕt tr­íc ngµy cã HiÕn ph¸p n¨m 1980, tßa ¸n cÇn x¸c minh râ xem ng­êi b¸n ®Êt cã mét trong c¸c giÊy tê sau ®©y hay kh«ng: - Nh÷ng giÊy tê ®­îc c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn giao ®Êt cho thuª ®Êt cÊp trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn c¸c chÝnh s¸ch ®Êt ®ai trong tõng thêi kú cña Nhµ n­íc ViÖt Nam d©n chñ céng hßa, ChÝnh phñ c¸ch m¹ng l©m thêi Céng hßa miÒn Nam ViÖt Nam Nhµ n­íc Céng hßa x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam mµ ng­êi ®­îc giao ®Êt, thuª ®Êt vÉn liªn tôc sö dông ®Êt cho ®Õn ngµy giao kÕt hîp ®ång (vÝ dô nh­ giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u ruéng ®Êt cÊp trong c¶i c¸ch ruéng ®Êt, ®Êt cña ®Þa chñ, ngôy qu©n, ngôy quyÒn.. do chÝnh quyÒn c¸ch m¹ng tÞch thu cÊp cho d©n nghÌo, gia ®×nh cã c«ng víi n­íc...). - GiÊy tê do c¬ quan cã thÈm quyÒn thuéc chÕ ®é cò cÊp cho ng­êi sö dông ®Êt mµ ng­êi ®ã vÉn sö dông ®Êt liªn tôc tõ ®ã ®Õn ngµy ký hîp ®ång vµ kh«ng cã tranh chÊp. - GiÊy tê vÒ thõa kÕ, tÆng, cho nhµ ë g¾n liÒn víi ®Êt mµ ®­îc UBND x·, ph­êng, thÞ trÊn x¸c nhËn vµ ®Êt ®ã kh«ng cã tranh chÊp. - B¶n ¸n hoÆc quyÕt ®Þnh cña TAND ®· cã hiÖu lùc ph¸p luËt. - GiÊy tê chuyÓn nh­îng ®Êt ®ai, mua b¸n nhµ ë kÌm theo ®Êt ®­îc UBND x·, ph­êng, thÞ trÊn x¸c nhËn vµ ng­êi sö dông ®Êt liªn tôc cho ®Õn ngµy ký hîp ®ång vµ kh«ng cã tranh chÊp. NÕu x¸c ®Þnh râ ng­êi b¸n ruéng ®Êt cã mét trong c¸c giÊy tê nªu trªn, khi hä b¸n ruéng ®Êt cho ng­êi kh¸c trªn c¬ së tù nguyÖn, ngay th¼ng, cã hîp ®ång, cã x¸c nhËn cña UBND x·, ph­êng, thÞ trÊn, bªn mua ®· tr¶ ®ñ tiÒn, bªn b¸n ®· nhËn ®ñ tiÒn vµ giao ruéng ®Êt, nh­ng c¸c bªn chØ ch­a hoµn tÊt thñ tôc tr­íc b¹, sang tªn nay bªn b¸n tranh chÊp xin hñy hîp ®ång mua b¸n th× Tßa ¸n kh«ng chÊp nhËn yªu cÇu cña hä mµ c«ng nhËn hîp ®ång ®ã, buéc c¸c bªn hoµn tÊt c¸c thñ tôc tr­íc b¹, sang tªn theo quy ®Þnh. Gi¶i quyÕt theo h­íng trªn lµ phï hîp víi quy ®Þnh t¹i ®iÓm d môc 3 NghÞ quyÕt cña Quèc héi ngµy 28/10/1995 vÒ viÖc thi hµnh Bé luËt d©n sù: "§èi víi c¸c giao dÞch d©n sù ®­îc x¸c lËp vµ thùc hiÖn xong tr­íc ngµy Bé luËt d©n sù cã hiÖu lùc mµ cã tranh chÊp x¶y ra th× ¸p dông theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt cã hiÖu lùc tr­íc ®©y ®Ó gi¶i quyÕt". Nh­ v©þ, c¸c giao dÞch vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt tr­íc thêi ®iÓm nµy nÕu cã tranh chÊp th× khi xö lý ph¶i ¸p dông c¸c quy ®Þnh cña c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai cã hiÖu lùc tõ n¨m 1980 trë vÒ tr­íc ®Ó gi¶i quyÕt. Cã nh­ vËy míi b¶o ®¶m nguyªn t¾c ph¸p chÕ x· héi chñ nghÜa, nguyªn t¾c lÞch sö vµ b¶o ®¶m tÝnh æn ®Þnh cña c¸c giao dÞch d©n sù vµ phï hîp víi quy ®Þnh t¹i §iÒu 80 LuËt ban hµnh v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt: "V¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt ®­îc ¸p dông ®èi víi hµnh vi x¶y ra t¹i thêi ®iÓm mµ v¨n b¶n ®ã ®ang cã hiÖu lùc". - ViÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt sau ngµy cã HiÕn ph¸p n¨m 1980 cho ®Õn ngµy cã HiÕn ph¸p n¨m 1992 (15/4/1992). HiÕn ph¸p n¨m 1980, LuËt §Êt ®ai 1987 quy ®Þnh: §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý. Nhµ n­íc nghiªm cÊm mua, b¸n ®Êt. Do ®ã, vÒ nguyªn t¾c chung lµ tÊt c¶ c¸c giao dÞch vÒ mua, b¸n ®Êt ®ai thùc hiÖn trong thêi gian nµy ®Òu bÞ coi lµ tr¸i ph¸p luËt. Tuy nhiªn, khi gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, Tßa ¸n cÇn ph©n biÖt c¸c tr­êng hîp cô thÓ sau ®©y ®Ó quyÕt ®Þnh cho phï hîp: * §èi víi viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt mµ trªn ®ã kh«ng cã tµi s¶n (nhµ ë, vËt kiÕn tróc kh¸c hoÆc c©y l©u n¨m) mµ cã tranh chÊp cho dï ng­êi chuyÓn nh­îng ®Êt cã mét trong 8 lo¹i giÊy tê quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh sè 17/CP ®· ®­îc söa ®æi, bæ sung theo NghÞ ®Þnh sè 79/CP cña ChÝnh phñ th× tßa ¸n tuyªn bè hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt v« hiÖu vµ gi¶i quyÕt hËu qu¶ cña hîp ®ång v« hiÖu theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 16 Ph¸p lÖnh hîp ®ång d©n sù. * §èi víi viÖc chuyÓn, nh­îng, b¸n nhµ ë, vËt kiÕn tróc kh¸c, c©y l©u n¨m mµ ng­êi sö dông ®Êt cã ®­îc mét c¸ch hîp ph¸p trªn ®Êt ®­îc giao th× cÇn chó ý lµ: §iÒu 3, LuËt §Êt ®ai n¨m 1987 quy ®Þnh: "Nhµ n­íc b¶o ®¶m cho ng­êi sö dông ®Êt ®­îc h­ëng nh÷ng quyÒn lîi hîp ph¸p trªn ®Êt ®­îc giao, kÓ c¶ quyÒn chuyÓn, nh­îng, b¸n thµnh qu¶ lao ®éng, kÕt qu¶ ®Çu t­ trªn ®Êt ®­îc giao khi kh«ng cßn sö dông ®Êt vµ ®Êt ®ã ®­îc giao cho ng­êi kh¸c sö dông theo tr×nh tù, thñ tôc do ph¸p luËt quy ®Þnh: §iÒu 17 quy ®Þnh: "Ng­êi ®­îc thõa kÕ nhµ ë hoÆc ng­êi ch­a cã chç ë, khi ®­îc ng­êi kh¸c chuyÓn nh­îng nhµ ®Ó ë, sau khi ®­îc c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn c«ng nhËn quyÒn së h÷u ®èi víi nhµ ë, th× ®­îc quyÒn sö dông ®Êt ë cã ng«i nhµ ®ã". §iÒu 49 kho¶n 2 quy ®Þnh: "Ng­êi sö dông ®Êt... ®­îc quyÒn chuyÓn, nh­îng, b¸n nhµ ë, vËt kiÕn tróc kh¸c, c©y l©u n¨m mµ ng­êi ®ã cã ®­îc mét c¸ch hîp ph¸p trªn ®Êt ®­îc giao...". "Còng theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 5 NghÞ ®Þnh sè 30/H§BT ngµy 23/3/1989 cña Héi ®ång Bé tr­ëng vÒ viÖc thi hµnh LuËt §Êt ®ai th×: Nh÷ng thµnh qu¶ lao ®éng, kÕt qu¶ ®Çu t­ g¾n liÒn víi viÖc sö dông ®Êt ®­îc chuyÓn, nh­îng b¸n g¾n liÒn víi viÖc sö dông ®Êt bao gåm nhµ ë, vËt kiÕn tróc kh¸c, c©y l©u n¨m mµ ng­êi sö dông ®Êt cã ®­îc mét c¸ch hîp ph¸p trªn ®Êt ®­îc giao". Ng­êi ®ang sö dông ®Êt hîp ph¸p lµ ng­êi ®­îc cÊp GCNQSD§, ng­êi cã tªn trong sæ ®Þa chÝnh (§iÒu 4). C¨n cø vµo c¸c quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai th× ng­êi ®ang sö dông ®Êt hîp ph¸p ®­îc quyÒn chuyÓn nh­îng, b¸n nhµ ë, vËt kiÕn tróc kh¸c, c©y l©u n¨m mµ ng­êi sö dông ®Êt cã ®­îc mét c¸ch hîp ph¸p trªn ®Êt ®­îc giao g¾n liÒn víi viÖc sö dông ®Êt, khi chuyÓn, nh­îng, b¸n c¸c tµi s¶n hîp ph¸p ®ã th× c¸c tµi s¶n ph¶i g¾n liÒn víi viÖc sö dông ®Êt. C¬ së x¸c ®Þnh viÖc sö dông ®Êt hîp ph¸p lµ: GCNQSD§ ®­îc cÊp; ng­êi sö dông ®Êt cã tªn trong Sæ ®Þa chÝnh; hoÆc hä cã 1 trong 8 lo¹i giÊy tê quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh sè 17/CP ®· ®­îc söa ®æi, bæ sung theo NghÞ ®Þnh sè 79/CP(nay lµ 6 lo¹i giÊy tê ®­îc quy ®Þnh t¹i kho¶n 1, §iÒu 50 cña luËt §Êt ®ai theo LuËt §Êt ®ai n¨m 2003. Do ®ã, nÕu cã tranh chÊp hîp ®ång chuyÓn nh­îng, b¸n nhµ ë, vËt kiÕn tróc kh¸c, c©y l©u n¨m g¾n liÒn víi viÖc sö dông ®Êt th× Tßa ¸n ph¶i x¸c ®Þnh xem tµi s¶n ®ã cã ph¶i lµ së h÷u hîp ph¸p cña ng­êi ®ã hay kh«ng, hä cã mét trong c¸c lo¹i giÊy tê nãi trªn kh«ng? NÕu hä cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn nµy, hîp ®ång chuyÓn, nh­îng, b¸n nhµ ë, vËt kiÕn tróc kh¸c, c©y l©u n¨m g¾n liÒn víi viÖc sö dông ®Êt ®­îc giao kÕt trªn c¬ së tù nguyÖn, ®· ®­îc UBND x·, ph­êng,thÞ trÊn chøng thùc, c¸c bªn ®· thùc hiÖn hîp ®ång, nh­ng ch­a tr­íc b¹, sang tªn nay cã tranh chÊp vµ bªn chuyÓn, nh­îng, b¸n yªu cÇu Tßa ¸n hñy hîp ®ång ®ã, th× Tßa ¸n cÇn xö b¸c bá yªu cÇu cña hä, c«ng nhËn hîp ®ång. Bªn nhËn tµi s¶n cã nghÜa vô hoµn tÊt thñ tôc chuyÓn quyÒn së h÷u tµi s¶n, quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn. - ViÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt sau ngµy 15/4/1992 cho ®Õn nay: §èi víi tr­êng hîp tranh chÊp hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt giao kÕt sau khi cã HiÕn ph¸p 1992: §iÒu 18 HiÕn ph¸p n¨m 1992 quy ®Þnh tæ chøc, c¸ nh©n ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®­îc Nhµ n­íc giao theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Quy ®Þnh nµy cña HiÕn ph¸p ®­îc cô thÓ hãa t¹i §iÒu 3 LuËt §Êt ®ai n¨m 1993: "Hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt cã quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt". ChØ ng­êi sö dông ®Êt hîp ph¸p míi cã quyÒn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cho ng­êi kh¸c theo c¸c ®iÒu kiÖn quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 vµ Bé luËt d©n sù. Do ®ã, khi cã tranh chÊp vÒ hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt vµ c¸c ®­¬ng sù khëi kiÖn yªu cÇu Tßa ¸n gi¶i quyÕt th× Tßa ¸n cÇn x¸c ®Þnh râ hîp ®ång ®­îc giao kÕt cã tu©n thñ c¸c ®iÒu kiÖn d­íi ®©y quy ®Þnh t¹i c¸c ®iÒu tõ §iÒu 705 ®Õn §iÒu 713 Bé luËt d©n sù hay kh«ng? + Ng­êi chuyÓn nh­îng cã GCNQSD§ ®­îc c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn cÊp theo quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 hay kh«ng? + Thêi h¹n sö dông ®Êt cßn hay ®· chÊm døt? + ViÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cã ®­îc phÐp cña UBND cã thÈm quyÒn hay kh«ng? + Hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cã ®­îc lµm ®óng thñ tôc vµ ®¨ng ký t¹i UBND cã thÈm quyÒn hay kh«ng. NÕu hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt mµ ®Êt ®ã ch­a ®­îc cÊp GCNQSD§ (b×a ®á) th× hîp ®ång ®ã lµ kh«ng hîp ph¸p (cho dï ng­êi sö dông ®Êt cã 1 trong 8 lo¹i giÊy quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh sè 17/CP ®· ®­îc söa ®æi, bæ sung theo NghÞ ®Þnh 79/CP (nay lµ 6 lo¹i giÊy tê ®­îc quy ®Þnh t¹i kho¶n 1, §iÒu 50 cña LuËt §Êt ®ai n¨m 2003. Khi gi¶i quyÕt tranh chÊp, Tßa ¸n tuyªn bè hîp ®ång v« hiÖu vµ gi¶i quyÕt hËu qu¶ cña hîp ®ång v« hiÖu theo quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù. Nh÷ng hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p lµ nh÷ng hîp ®ång tu©n thñ c¸c ®iÒu kiÖn quy ®Þnh t¹i c¸c ®iÒu tõ §iÒu 705 ®Õn §iÒu 713 Bé luËt D©n sù, tuy nhiªn cã mét sè tr­êng hîp hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt phï hîp vÒ ®iÒu kiÖn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, nh­ng l¹i ch­a tu©n thñ quy ®Þnh vÒ h×nh thøc cña hîp ®ång quy ®Þnh t¹i §iÒu 707 Bé luËt D©n sù hoÆc ®· lµm ®Çy ®ñ thñ tôc nh­ng mét hoÆc c¸c bªn vi ph¹m viÖc thùc hiÖn nghÜa vô mµ cã tranh chÊp vµ cã yªu cÇu Tßa ¸n gi¶i quyÕt, th× tßa ¸n cÇn ph©n biÖt vµ gi¶i quyÕt nh­ sau: * NÕu hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ch­a tu©n thñ quy ®Þnh vÒ h×nh thøc cña hîp ®ång quy ®Þnh t¹i §iÒu 707 Bé luËt d©n sù th× Tßa ¸n ¸p dông §iÒu 139 Bé luËt d©n sù ra quyÕt ®Þnh buéc c¸c bªn ph¶i thùc hiÖn quy ®Þnh vÒ h×nh thøc cña giao dÞch d©n sù trong mét thêi gian nhÊt ®Þnh (tïy thuéc vµo tr­êng hîp cô thÓ mµ Ên ®Þnh thêi h¹n tèi thiÓu mét th¸ng, tèi ®a kh«ng qu¸ hai th¸ng). NÕu qu¸ thêi h¹n Tßa ¸n Ên ®Þnh mµ mét trong c¸c bªn kh«ng thùc hiÖn th× hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt v« hiÖu, Tßa ¸n x¸c ®Þnh râ bªn cã lçi lµm cho hîp ®ång v« hiÖu ph¶i båi th­êng thiÖt h¹i. NÕu hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ®· lµm ®Çy ®ñ thñ tôc nh­ng mét hoÆc c¸c bªn vi ph¹m nghÜa vô, th× Tßa ¸n buéc bªn vi ph¹m ph¶i thùc hiÖn nghÜa vô. Tuy nhiªn khi ¸p dông §iÒu 139 Bé luËt D©n sù còng cßn cã ý kiÕn cho r»ng: trong tr­êng hîp Tßa ¸n ®· Ên ®Þnh thêi h¹n cho c¸c bªn thùc hiÖn quy ®Þnh vÒ h×nh thøc cña hîp ®ång mµ bªn chuyÓn nh­îng cè t×nh kh«ng thùc hiÖn nh»m g©y khã kh¨n cho bªn nhËn chuyÓn nh­îng, th× Tßa ¸n dµnh quyÒn cho bªn nhËn chuyÓn nh­îng ®­îc ®¬n ph­¬ng hoµn tÊt thñ tôc t¹i c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn chø kh«ng tuyªn bè hîp ®ång ®ã v« hiÖu, cã nh­ vËy míi b¶o vÖ quyÒn, lîi Ých hîp ph¸p cña bªn nhËn chuyÓn nh­îng. Tßa ¸n chØ tuyªn bè hîp ®ång v« hiÖu, nÕu qu¸ thêi h¹n Ên ®Þnh bªn chuyÓn nh­îng kh«ng thùc hiÖn vµ bªn nhËn chuyÓn nh­îng yªu cÇu Tßa ¸n hñy hîp ®ång. Chóng t«i cho r»ng ý kiÕn nµy hîp lý, cÇn ®­îc tiÕp tôc thu ®Ó söa ®æi §iÒu 139 Bé luËt D©n sù. * Gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt mµ hîp ®ång ®ã ®­îc giao kÕt tr­íc ngµy 15/10/1993 (ngµy LuËt §Êt ®ai cã hiÖu lùc ph¸p luËt) nh­ng sau ngµy 15/10/1993 míi ph¸t sinh tranh chÊp. Ng­êi ®­îc cÊp GCNQSD§ theo LuËt §Êt ®ai n¨m 1987 lµ ng­êi sö dông ®Êt hîp ph¸p. Nguyªn t¾c nµy ®­îc quy ®Þnh t¹i §iÒu 1 LuËt §Êt ®ai 1987 vµ tiÕp tôc ®­îc kh¼ng ®Þnh t¹i §iÒu 1 LuËt §Êt ®ai n¨m 1993. LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 quy ®Þnh cho ng­êi sö dông ®Êt 5 quyÒn (§iÒu 3) kh«ng ph©n biÖt ng­êi ®ã ®­îc cÊp GCNQSD§ theo LuËt §Êt ®ai n¨m 1987 hay LuËt §Êt ®ai n¨m 1993. Do ®ã, nÕu ng­êi sö dông ®Êt hîp ph¸p chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt tr­íc ngµy 15/10/1993 vµ hîp ®ång ®ã hiÖn vÉn ®ang ®­îc thùc hiÖn mµ cã néi dung vµ h×nh thøc phï hîp víi quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 vµ cña Bé luËt d©n sù th× ¸p dông c¸c quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù nh­ quy ®Þnh t¹i ®iÓm a môc 3 vµ t¹i môc 5 NghÞ quyÕt ngµy 28/10/1995 cña Quèc héi vÒ viÖc thi hµnh Bé luËt d©n sù. NÕu c¸c bªn tranh chÊp hîp ®ång sau ngµy 15/10/1993 th× khi gi¶i quyÕt Tßa ¸n cÇn chó ý lµ: - Ph¶i lµm râ xem hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cã ®¸p øng ®Çy ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn quy ®Þnh t¹i §iÒu 693 Bé luËt d©n sù hay kh«ng. - C¸c bªn ®· thùc hiÖn c¸c tháa thuËn nh­ thÕ nµo. - Hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cã ®­îc UBND cã thÈm quyÒn chøng thùc hay kh«ng? - Yªu cÇu cô thÓ cña c¸c bªn. Trong tr­êng hîp Tßa ¸n x¸c ®Þnh viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn quy ®Þnh t¹i §iÒu 693 Bé luËt d©n sù, hîp ®ång ®· ®­îc UBND cÊp cã thÈm quyÒn chøng thùc, bªn cã ®Êt ®· giao ®Êt, vµ nhËn ®ñ tiÒn, bªn nhËn chuyÓn nh­îng ®· nhËn ®Êt vµ sö dông ®Êt, do gi¸ nhµ ®Êt lªn cao bªn cã ®Êt cè t×nh kh«ng hoµn tÊt thñ tôc ®Ó bªn nhËn ®Êt ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nªn bªn nhËn ®Êt kiÖn ®Õn Tßa ¸n yªu cÇu buéc bªn cã ®Êt thùc hiÖn cam kÕt hoµn tÊt thñ tôc cho m×nh th× Tßa ¸n xö buéc bªn cã ®Êt ph¶i thùc hiÖn cam kÕt cña hä mµ kh«ng xö hñy hîp ®ång v× lý do v« hiÖu. NÕu bªn cã ®Êt khëi kiÖn ®ßi sè tiÒn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt mµ bªn nhËn ®Êt ch­a tr¶ ®ñ, th× Tßa ¸n xö buéc hä ph¶i thanh to¸n nèt sè tiÒn cßn thiÕu t­¬ng øng theo thêi gi¸ quyÒn sö dông ®Êt khi xÐt xö s¬ thÈm. Trong tr­êng hîp quyÒn sö dông ®Êt lµ tµi s¶n chung cña nhiÒu ng­êi nh­ng chØ cã mét ng­êi ký hîp ®ång chuyÓn nh­îng mµ kh«ng cã sù ®ång ý cña nh÷ng ng­êi kh¸c, th× Tßa ¸n xö hñy hîp ®ång v× v« hiÖu. §èi víi c¸c tr­êng hîp diÖn tÝch ®Êt chuyÓn nh­îng v­ît qu¸ diÖn tÝch ®Êt ®­îc cÊp GCNQSD§, th× phÇn ho¹t ®éng liªn quan ®Õn diÖn tÝch ®ã v« hiÖu theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 144 Bé luËt d©n sù. §èi víi c¸c tr­êng hîp ng­êi sö dông ®Êt cã 1 trong 8 lo¹i giÊy tê quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh sè 17/CP ®­îc söa ®æi, bæ sung theo NghÞ ®Þnh sè 79/CP vµ ®· chuyÓn nh­îng cho ng­êi kh¸c, c¸c hîp ®ång ®· hoµn thµnh vÒ thùc tÕ, bªn nhËn chuyÓn nh­îng ®Êt ®· tr¶ ®ñ tiÒn, nhËn ®Êt vµ sö dông x©y nhµ ë, vËt kiÕn tróc kh¸c hoÆc trång c©y l©u n¨m, do bªn chuyÓn nh­îng vi ph¹m cam kÕt vÒ lµm thñ tôc chuyÓn nh­îng t¹i c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn nªn cã tranh chÊp. Trong tr­êng hîp nµy, Tßa ¸n cÇn l­u ý lµ: NÕu tr­íc khi x¶y ra tranh chÊp ng­êi chuyÓn nh­îng ®· ®­îc cÊp GCNQSD§ theo quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 vµ c¸c v¨n b¶n h­íng dÉn cña Tæng Côc ®Þa chÝnh, hîp ®ång chØ ch­a tu©n thñ quy ®Þnh vÒ h×nh thøc, th× Tßa ¸n c«ng nhËn hîp ®ång, buéc bªn chuyÓn nh­îng ph¶i hoµn tÊt c¸c thñ tôc ®Ó bªn nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ®­îc nhËn chuyÓn nh­îng hîp ph¸p mµ kh«ng m¸y mãc xö hñy hîp ®ång v× lý do v« hiÖu. * VÒ gi¶i quyÕt hËu qu¶ cña hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt v« hiÖu §iÒu 697 Bé luËt d©n sù quy ®Þnh: "Trong tr­êng hîp hîp ®ång chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vi ph¹m c¸c ®iÒu kiÖn, néi dung, h×nh thøc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt do ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vµ Bé luËt d©n sù quy ®Þnh, th× hîp ®ång ®ã v« hiÖu; ng­êi vi ph¹m bÞ xö lý theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. §Êt cã thÓ bÞ thu håi, tµi s¶n giao dÞch vµ hoa lîi thu ®­îc cã thÓ bÞ tÞch thu theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt…". Cho ®Õn nay ch­a cã v¨n b¶n nµo cña TANDTC hoÆc v¨n b¶n liªn tÞch cña c¸c c¬ quan h÷u quan ë Trung ­¬ng h­íng dÉn ¸p dông c¸c ®iÒu 697, §iÒu 146 Bé luËt d©n sù vÒ hËu qu¶ cña giao dÞch d©n sù v« hiÖu luËt nãi nªn viÖc gi¶i quyÕt hËu qu¶ cña hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt v« hiÖu trong mét sè vô ¸n cô thÓ ch­a thèng nhÊt. * Gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt Còng nh­ viÖc gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt, viÖc gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt còng ph¶i xuÊt ph¸t tõ quan ®iÓm lÞch sö, c¸c nguyªn t¾c quy ®Þnh t¹i §iÒu 80 LuËt ban hµnh c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt, NghÞ quyÕt cña Quèc héi ngµy 28/10/1995 vÒ thi hµnh Bé luËt d©n sù. Do ®ã, Tßa ¸n cÇn cã sù ph©n biÖt cô thÓ c¸c tr­êng hîp sau ®©y ®Ó gi¶i quyÕt cho ®óng. - §èi víi viÖc tranh chÊp vÒ thõa kÕ sö dông ®Êt ph¸t sinh tr­íc ngµy cã HiÕn ph¸p n¨m 1980: Do c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt thêi kú ®ã kh«ng cÊm viÖc thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt, nªn ng­êi chÕt ®Ó l¹i ®Êt lµ di s¶n thõa kÕ, th× c¸c thõa kÕ hîp ph¸p cña hä ®­îc quyÒn thõa kÕ ®Êt. Tßa ¸n cÇn ¸p dông v¨n b¶n ph¸p luËt cã hiÖu lùc t¹i thêi ®iÓm thõa kÕ ph¸t sinh ®Ó gi¶i quyÕt. Tuy nhiªn, cã nhiÒu t­êng hîp thõa kÕ ph¸t sinh tr­íc n¨m 1980, nh­ng sau khi cã LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 c¸c thõa kÕ míi khëi kiÖn ®Õn tßa ¸n, th× Tßa ¸n cÇn l­u ý ®Õn thêi hiÖu khëi kiÖn c¸c tranh chÊp vÒ thõa kÕ theo quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù vµ c¸c v¨n b¶n h­íng dÉn thi hµnh ®Ó xem viÖc khëi kiÖn cã cßn thêi hiÖu hay kh«ng. - §èi víi tr­êng hîp yªu cÇu thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt ph¸t sinh tr­íc ngµy cã HiÕn ph¸p 1992 Tr­íc ngµy HiÕn ph¸p 1992 cã hiÖu lùc, ng­êi sö dông ®Êt kh«ng ®­îc quyÒn ®Ó l¹i ®Êt lµm di s¶n thõa kÕ cho c¸c thõa kÕ cña m×nh. Do ®ã, nÕu ng­êi sö dông ®Êt chÕt, trªn ®Êt kh«ng cã tµi s¶n mµ mét trong c¸c thõa kÕ cña hä tiÕp tôc sö dông ®Êt ®ã vµ ®· ®­îc UBND cã thÈm quyÒn cÊp GCNQSD§ theo LuËt §Êt ®ai 1987 hoÆc 1993 th× nay cã tranh chÊp Tßa ¸n xö b¸c yªu cÇu cña ng­êi khëi kiÖn. NÕu ng­êi sö dông ®Êt do ®­îc chuyÓn, nh­îng, b¸n, thõa kÕ nhµ ë trªn ®Êt g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ®ã vµ ng­êi ®ã cã 1 trong 8 lo¹i giÊy tê quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh sè 17/CP ®· ®­îc söa ®æi, bæ sung theo NghÞ ®Þnh sè 79/CP hoÆc ®· ®­îc cÊp GCNQSD§ theo LuËt §Êt ®ai n¨m 1987, th× khi ng­êi sö dông ®Êt chÕt, tµi s¶n cña hä lµ di s¶n thõa kÕ; c¸c thõa kÕ cña hä ®­îc h­ëng phÇn di s¶n lµ tµi s¶n g¾n liÒn víi viÖc sö dông ®Êt. Cô thÓ lµ: hä ®­îc chia nhµ ë, vËt kiÕn tróc, hoÆc c©y l©u n¨m ®Õn ®©u th× ®­îc sö dông ®Êt ®Õn ®ã nh­ ®· ®­îc h­íng dÉn t¹i Th«ng t­ sè 04/TTLN ngµy 5/9/1990 cña TANDTC, VKSNDTC, Tæng côc Qu¶n lý ruéng ®Êt. C¸c tranh chÊp vÒ thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt ch­a ®­îc cÊp GCNQSD§ theo LuËt §Êt ®ai n¨m 1987 thuéc thÈm quyÒn gi¶i quyÕt cña UBND nh­ h­íng dÉn t¹i Th«ng t­ liªn tÞch sè 01/2002/TTLT ngµy 3/1/2002 cña TANDTC, VKSNDTC, Tæng côc §Þa chÝnh. C¸c tranh chÊp vÒ thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt ®ã ®· ®­îc cÊp GCNQSD§ theo LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 ®­îc gi¶i quyÕt theo quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 vµ Bé luËt d©n sù. Trong qu¸ tr×nh nghiªn cøu viÖc gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt chóng t«i nhËn thÊy cã mét sè vÊn ®Ò n¶y sinh kh¸ phøc t¹p, cßn cã nhiÒu quan ®iÓm kh¸c nhau vµ c¸ch gi¶i quyÕt còng kh¸c nhau, cÇn cã sù nghiªn cøu, h­íng dÉn cô thÓ. Chóng t«i xin nªu c¸c vÊn ®Ò ®ã nh­ sau: - Ng­êi sö dông ®Êt hîp ph¸p ®· ®­îc cÊp GCNQSD§ theo LuËt §Êt ®ai n¨m 1987 sö dông ®Êt liªn tôc cho ®Õn ngµy chÕt, ®Êt ®ã kh«ng cã tranh chÊp, cã tr­êng hîp cã ng­êi sö dông ®Êt ®ã chÕt tr­íc n¨m 1993 hoÆc cã tr­êng hîp chÕt sau n¨m 1993 vµ kÓ tõ n¨m 1993 c¸c thõa kÕ cña hä míi khëi kiÖn ®ßi chia thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt ®ã, hiÖn t¹i cßn hai ý kiÕn kh¸c nhau vÒ c¸ch gi¶i quyÕt. ý kiÕn thø nhÊt cho r»ng, v× LuËt §Êt ®ai n¨m 1987 kh«ng quy ®Þnh cho ng­êi sö dông ®Êt ®­îc quyÒn sö dông ®Êt, nªn dï hä cã GCNQSD§ theo LuËt §Êt ®ai n¨m 1987, th× c¸c thõa kÕ còng kh«ng ®­îc thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt. ý kiÕn thø hai lËp luËn: Ng­êi sö dông ®Êt ®­îc cÊp GCNQSD§ theo LuËt §Êt ®ai n¨m 1987, liªn tôc sö dông ®Êt ®ã, sau thêi ®iÓm cã LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 hä míi chÕt th× cÇn x¸c ®Þnh quyÒn sö dông ®Êt lµ di s¶n thõa kÕ v×: LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 kh«ng quy ®Þnh hñy bá c¸c GCNQSD§ ®­îc cÊp theo quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai n¨m 1987. C¸c GCNQSD§ do Tæng côc Qu¶n lý ruéng ®Êt (tr­íc ®©y) vµ Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng (hiÖn nay) ph¸t hµnh theo mÉu thèng nhÊt vµ cã cïng xªri do c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn cÊp ®Òu cã gi¸ trÞ ph¸p lý nh­ nhau. Do ®ã, sau khi LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 cã hiÖu lùc th× ng­êi sö dông ®Êt ®­îc cÊp GCNQSD§ ®­îc cÊp GCNQSD§ theo LuËt §Êt ®ai n¨m 1993. Bëi vËy, nÕu tr­íc hoÆc sau ngµy 15/10/1993 ng­êi ®ã míi chÕt th× quyÒn sö dông ®Êt ®­îc coi lµ di s¶n thõa kÕ ®Ó l¹i cho c¸c thõa kÕ hîp ph¸p cña hä theo quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù vµ LuËt §Êt ®ai n¨m 1993. Chóng t«i cho r»ng ý kiÕn thø hai lµ cã c¬ së, bëi v×: ViÖc ¸p dông c¸c quy ®Þnh vÒ thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt cña Bé luËt d©n sù vµ LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 ®Ó gi¶i quyÕt tr­êng hîp nãi trªn lµ phï hîp víi quy ®Þnh t¹i c¸c kho¶n 2, 3 §iÒu 80 luËt ban hµnh v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt: "Trong tr­êng hîp c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt cã quy ®Þnh kh¸c nhau vÒ cïng mét vÊn ®Ò, th× ¸p dông v¨n b¶n cã hiÖu lùc ph¸p lý cao h¬n. Trong tr­êng hîp c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt vÒ cïng mét vÊn ®Ò do cïng mét c¬ quan ban hµnh mµ cã quy ®Þnh kh¸c nhau, th× ¸p dông quy ®Þnh cña v¨n b¶n ®­îc ban hµnh sau"; còng nh­ phï hîp víi quy ®Þnh t¹i ®iÓm a, môc 3 NghÞ quyÕt ngµy 28/10/1995 cña Quèc héi vÒ viÖc thi hµnh Bé luËt d©n sù: "®èi víi c¸c giao dÞch d©n sù ®­îc x¸c lËp tr­íc ngµy Bé luËt d©n sù cã hiÖu lùc hiÖn vÉn ®ang ®­îc thùc hiÖn mµ cã néi dung vµ h×nh thøc phï hîp víi quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù, th× ¸p dông c¸c quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù". C¨n cø vµo c¸c quy ®Þnh nãi trªn th× HiÕn ph¸p n¨m 1992, LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 quy ®Þnh vÒ quyÒn thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt kh¸c so víi LuËt §Êt ®ai n¨m 1987, nªn khi x¶y ra tranh chÊp vÒ thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt th× ¸p dông quy ®Þnh cña HiÕn ph¸p n¨m 1992 vµ cña LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 lµ kh«ng tr¸i víi nguyªn t¾c ph¸p chÕ x· héi chñ nghÜa. ViÖc x¸c ®Þnh ng­êi sö dông ®Êt cã GCNQSD§ theo LuËt §Êt ®ai n¨m 1987 chÕt tr­íc hoÆc sau n¨m 1993 lµ c¨n cø ph¸p lý ®Ó x¸c ®Þnh thêi ®iÓm më thõa kÕ. Nh­ng kh«ng ph¶i mäi tr­êng hîp sau khi thõa kÕ ph¸t sinh c¸c thõa kÕ ®Òu tiÕn hµnh ph©n chia di s¶n thõa kÕ ngay, mµ sau mét thêi gian nhÊt ®Þnh hä míi ph©n chia vµ ph¸t sinh tranh chÊp. Do ®ã theo quan ®iÓm cña chóng t«i th× c¸c viÖc thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt ph¸t sinh tr­íc ngµy 15/10/1993 nh­ng vÉn ch­a ®­îc c¸c thõa kÕ ph©n chia di s¶n mµ vÉn do mét ng­êi qu¶n lý vµ viÖc thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt ®ã (c¶ néi dung vµ h×nh thøc) phï hîp víi quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù, th× khi cã tranh chÊp cÇn ¸p dông quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù ®Ó xö lý. Do ch­a ®­îc h­íng dÉn cô thÓ, nªn cßn cã nhiÒu c¸ch hiÓu kh¸c nhau. Chóng t«i ®Ò nghÞ TANDTC cïng c¸c ngµnh h÷u quan sím ban hµnh Th«ng t­ liªn tÞch h­íng dÉn gi¶i quyÕt vÊn ®Ò trªn. - Gi¶i quyÕt tranh chÊp vÒ thõa kÕ quyÒn sö dông "®Êt c«ng" Chóng t«i thÊy r»ng cÇn nhËn thøc râ kh¸i niÖm ®Êt c«ng lµ g×? kh¸i niÖm ®Êt c«ng tån t¹i song song víi kh¸i niÖm ®Êt t­. C¶ hai kh¸i niÖm nµy tån t¹i trong x· héi cã nhiÒu h×nh thøc së h÷u ®Êt ®ai. §Êt c«ng ph©n biÖt víi ®Êt t­ ë chç: + §Êt t­ thuéc së h÷u t­ nh©n. Chñ së h÷u ®Êt ®ai lµ c¸c c¸ nh©n. + §Êt c«ng thuéc së h÷u c«ng céng (thùc chÊt chñ së h÷u lµ Nhµ n­íc). ë n­íc ta, tr­íc n¨m 1980 tån t¹i 3 h×nh thøc së h÷u ®Êt ®ai: së h÷u cña Nhµ n­íc, së h÷u cña tËp thÓ vµ së h÷u t­ nh©n. Trong mét thêi gian dµi tån t¹i kh¸i niÖm ®Êt c«ng. Nhµ n­íc lµ chñ së h÷u ®Êt c«ng cã quyÒn cho c¸c c¸ nh©n, héi, ®oµn thuª ®Ó sö dông. Do ®ã míi cã nhiÒu c¸ nh©n ®­îc thuª ®Êt c«ng ®Ó lµm nhµ ë vµ hä ph¶i tr¶ tiÒn thuª ®Êt cho chñ së h÷u, ë n­íc ta do hoµn c¶nh lÞch sö nªn cã nhiÒu tr­êng hîp chñ së ®Êt ®ai cho thuª ®Êt sau n¨m 1954 di c­ vµo miÒn Nam hoÆc sau n¨m 1975 di t¶n ra n­íc ngoµi nªn Nhµ n­íc qu¶n lý ®Êt ®ai cña hä vµ tuyªn bè ®Êt ®ã thuéc së h÷u toµn d©n. Nh­ng ng­êi thuª ®Êt ®­îc Nhµ n­íc tiÕp tôc cho thuª ®Êt ë, ®ãng thuÕ cho Nhµ n­íc. Cho ®Õn n¨m 1980 HiÕn ph¸p quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý; ë n­íc ta chØ cã mét h×nh thøc së h÷u duy nhÊt vÒ ®Êt ®ai: TÊt c¶ ®Êt ®ai ®Òu lµ "®Êt c«ng". Do ®ã, chóng t«i cho r»ng sö dông kh¸i niÖm "®Êt c«ng" trong ®iÒu kiÖn hiÖn nay lµ kh«ng phï hîp. Mµ ph¶i x¸c ®Þnh râ nh÷ng ng­êi ®­îc Nhµ n­íc cho thuª ®Êt tr­íc n¨m 1980 (lóc ®ã gäi lµ ®Êt c«ng) cã giÊy tê thuª ®Êt sö dông ®óng môc ®Ých khi thuª, liªn tôc sö dông ®Êt, còng nh­ ®èi víi nh÷ng ng­êi mua nhµ ë thuéc së h÷u hîp ph¸p cña c¸ nh©n kh¸c trªn ®Êt c«ng ®­îc Nhµ n­íc cho thuª ®Ó ë, viÖc mua b¸n nhµ ë ®· ®­îc tr­íc b¹ sang tªn t¹i c¬ quan nhµ ®Êt, tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng, Nhµ n­íc tiÕp tôc cho hä thuª ®Êt ë…. th× nh÷ng ng­êi nµy lµ sö dông ®Êt hîp ph¸p theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 1 LuËt §Êt ®ai 1993: "Tæ chøc, hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt trong luËt nµy gäi chung lµ ng­êi sö dông ®Êt". Ng­êi sö dông ®Êt nãi trªn thuéc tr­êng hîp "cã giÊy tê cho thuª ®Êt cña c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai" quy ®Þnh t¹i ®iÓm a kho¶n 2, §iÒu 3 NghÞ ®Þnh sè 17/CP ®­îc söa ®æi, bæ sung theo NghÞ ®Þnh sè 79/CP. MÆt kh¸c, kho¶n 3 §iÒu 3 cña c¸c nghÞ ®Þnh nãi trªn quy ®Þnh: "Hé gia ®×nh, c¸ nh©n khi chuyÓn nh­îng, thõa kÕ tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt, th× ph¶i cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc cã mét trong c¸c lo¹i giÊy tê quy ®Þnh t¹i kho¶n 2 cña ®iÒu nµy". Do ®ã, chóng t«i thÊy r»ng viÖc thõa kÕ tµi s¶n g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt (®Êt ®ã tr­íc ®©y ®­îc gäi lµ ®Êt c«ng) nh­ chóng t«i ph©n tÝch trªn ®©y mµ c¸c thõa kÕ yªu cÇu chia quyÒn sö dông ®Êt ®ã, th× Tßa ¸n x¸c ®Þnh di s¶n gåm tµi s¶n vµ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó chia kû phÇn cho c¸c thõa kÕ theo quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù. §èi víi c¸c tr­êng hîp ng­êi sö dông ®Êt kh«ng hîp ph¸p (lÊn chiÕm, vi ph¹m hµnh lang an toµn l­íi ®iÖn, hµnh lang giao th«ng, ®Êt bÞ gi¶i táa kh«ng thuéc diÖn ®­îc ®Òn bï…) th× ®­¬ng nhiªn kh«ng ®­îc coi lµ di s¶n thõa kÕ, khi cã tranh chÊp thuéc thÈm quyÒn gi¶i quyÕt cña UBND. * Gi¶i quyÕt tranh chÊp vÒ hîp ®ång tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt trong c¸c vô ¸n ly h«n. LuËt §Êt ®ai 1993 kh«ng quy ®Þnh vÒ viÖc tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt. Trong Bé luËt D©n sù, ®iÒu 463 quy ®Þnh tÆng cho bÊt ®éng s¶n; §iÒu 46 quy ®Þnh hîp ®ång tÆng cho tµi s¶n: "Hîp ®ång tÆng cho lµ sù tháa thuËn gi÷a c¸c bªn, theo ®ã bªn tÆng cho giao tµi s¶n cña m×nh vµ chuyÓn quyÒn së h÷u cho bªn ®­îc tÆng cho mµ kh«ng yªu cÇu ®Òn bï, cßn bªn ®­îc tÆng cho ®ång ý nhËn". Trong thùc tiÔn xÐt xö ®èi víi c¸c vô ¸n ly h«n, Tßa ¸n th­êng gÆp c¸c vô tranh chÊp vÒ hîp ®ång "tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt". PhÇn lín c¸c tr­êng hîp cha mÑ cã ý chÝ cho con c¸i sö dông ®Êt ®Ó ë, canh t¸c; nÕu ng­êi con trai, con d©u hoÆc ng­êi con g¸i, con rÓ kh«ng ly h«n th× cha mÑ chång hoÆc cha mÑ vî kh«ng ®ßi l¹i ®Êt ®ã. Nh­ng khi con trai vµ con d©u hä hoÆc con g¸i vµ con rÓ hä ly h«n th× hä ®ßi l¹i ®Êt rÊt quyÕt liÖt. §Ó gi¶i quyÕt thèng nhÊt tranh chÊp lo¹i nµy, chóng t«i xin ®Ò xuÊt nh÷ng gi¶i ph¸p sau ®©y: - §èi víi tr­êng hîp sau khi kÕt h«n vÒ sèng chung víi gia ®×nh nhµ chång hoÆc nhµ vî, cha mÑ vî ®ång ý ®Ó con trai, con d©u hoÆc con g¸i, con rÓ sö dông ®Êt (lµm nhµ ë, canh t¸c) hä sö dông ®· l©u, ®· ®¨ng ký vµ ®­îc cÊp GCNQSD§, th× Tßa ¸n c«ng nhËn viÖc tÆng cho ®· hoµn thµnh, x¸c ®Þnh ®Êt lµ tµi s¶n chung vî chång ®Ó chia khi ly h«n. - NÕu cha mÑ chång ®ång ý cho con trai, con d©u hoÆc cha mÑ vî ®ång ý cho con g¸i, con rÓ lµm nhµ ë trªn ®Êt, trong qu¸ tr×nh sö dông hä ch­a ®¨ng ký, ch­a ®­îc cÊp GCNQSD§... Khi ly h«n cha, mÑ chång hoÆc cha mÑ vî ®ßi l¹i ®Êt th× Tßa ¸n c¨n cø vµo quy ®Þnh t¹i §iÒu 436 Bé luËt d©n sù (tÆng cho bÊt ®éng s¶n) x¸c ®Þnh viÖc tÆng cho ch­a cã hiÖu lùc ph¸p luËt. Trong tr­êng hîp nµy quyÒn sö dông ®Êt kh«ng ph¶i lµ tµi s¶n chung vî chång mµ vÉn thuéc quyÒn sö dông cña cha mÑ. NÕu ng­êi con d©u hoÆc con rÓ cã nhu cÇu vÒ chç ë th× Tßa ¸n chia nhµ ®Êt cho hä vµ buéc hä ph¶i thanh to¸n l¹i gi¸ trÞ sö dông ®Êt t­¬ng øng cho cha mÑ chång hoÆc cha mÑ vî. Trong tr­êng hîp tÆng cho cã ®iÒu kiÖn th× khi gi¶i quyÕt tranh chÊp Tßa ¸n cÇn x¸c ®Þnh râ cã hay kh«ng cã ®iÒu kiÖn mµ c¸c ®­¬ng sù ®· nªu vµ ®iÒu kiÖn ®ã ®· ®­îc thùc hiÖn hay ch­a ®Ó gi¶i quyÕt cho ®óng (vÝ dô: cha mÑ vî cho con g¸i vµ con rÓ ®Êt ®Ó lµm nhµ ë víi ®iÒu kiÖn, khi giµ yÕu con g¸i vµ con rÓ ph¶i ch¨m sãc nu«i nÊng hä, hay vî chång ng­êi con g¸i, con rÓ ly h«n; cha mÑ vî ®ßi l¹i ®Êt, th× Tßa ¸n c¨n cø vµo quy ®Þnh t¹i §iÒu 466 Bé luËt d©n sù (tÆng cho tµi s¶n cã ®iÒu kiÖn) ®Ó xem xÐt. Qua nghiªn cøu néi dung nªu trªn chóng t«i thÊy r»ng cÇn cã sù h­íng dÉn chi tiÕt quy ®Þnh cña §iÒu 461 vµ §iÒu 463 Bé luËt d©n sù vÒ kh¸i niÖm tÆng cho bÊt ®éng s¶n (v× bÊt ®éng s¶n quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu 181 Bé luËt d©n sù gåm cã c¶ ®Êt ®ai). N©ng cao hiÖu qu¶ cña viÖc gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt t¹i TAND lµ mét ®ßi hái tÊt yÕu kh¸ch quan hiÖn nay ®èi víi TAND. Hy väng nh÷ng kiÕn nghÞ cña chóng t«i trªn ®©y sÏ ®­îc c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn xem xÐt, ®Ò nghÞ Nhµ n­íc söa ®æi, bæ sung c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Ó c«ng t¸c gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai ngµy mét ®¹t hiÖu qu¶ cao h¬n ®¸p øng ®­îc lßng tin cña nh©n d©n. KÕt luËn 1. Tranh chÊp ®Êt ®ai lµ mét hiÖn t­îng x· héi x¶y ra ë bÊt kú mét h×nh th¸i kinh tÕ - x· héi nµo. Tranh chÊp ®Êt ®ai sÏ ®Ó l¹i nh÷ng hËu qu¶ xÊu vÒ mÆt chÝnh trÞ, kinh tÕ - x· héi, nÕu kh«ng ®­îc gi¶i quyÕt kÞp thêi, nhanh chãng vµ døt ®iÓm. Víi nhËn thøc s©u s¾c r»ng, tranh chÊp ®Êt ®ai sÏ t¸c ®éng, ¶nh h­ëng kh«ng tèt ®Õn sù æn ®Þnh chÝnh trÞ - x· héi, th× viÖc nghiªn cøu t×m ra c¸c nguyªn nh©n n¶y sinh tranh chÊp ®Êt ®ai ®Ó trªn c¬ së ®ã ®Ò ra c¸c gi¶i ph¸p nh»m ng¨n ngõa hoÆc h¹n chÕ c¸c nguyªn nh©n nµy cã ý nghÜa rÊt quan träng nh»m b¶o vÖ tÝnh æn ®Þnh cña c¸c quan hÖ ®Êt ®ai vµ duy tr× sù trËt tù, bÒn v÷ng cña c¸c quan hÖ x· héi. 2. Ph¸p luËt vÒ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai lµ mét bé phËn quan träng cña ph¸p luËt ®Êt ®ai nãi riªng vµ hÖ thèng ph¸p luËt ViÖt Nam nãi chung. HÖ thèng ph¸p luËt vÒ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai quy ®Þnh tr×nh tù, thñ tôc, thÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai, c¸c nguyªn t¾c vµ c¨n cø gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai... HÖ thèng ph¸p luËt nµy ®­îc x©y dùng vµ ph¸t triÓn dùa trªn nÒn t¶ng lµ c¬ së kinh tÕ cña x· héi. Trong ®iÒu kiÖn kinh tÕ thÞ tr­êng, c¸c quan hÖ kinh tÕ vËn ®éng vµ ph¸t triÓn kh«ng ngõng ®ßi hái ph¸p luËt vÒ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai còng ph¶i th­êng xuyªn ®­îc söa ®æi, bæ sung, nh»m phóc ®¸p c¸c yªu cÇu cña qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai cña x· héi. Do vËy, viÖc nghiªn cøu nh»m chØ ra nh÷ng mÆt tån t¹i, h¹n chÕ, bÊt cËp cña hÖ thèng ph¸p luËt vÒ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai, ®Ó trªn c¬ së ®Ò xuÊt c¸c gi¶i ph¸p nh»m kh«ng ngõng hoµn thiÖn chÕ ®Þnh nµy cã ý nghÜa ®Æc biÖt quan träng. 3. ViÖc "nhËn d¹ng" b¶n chÊt cña tranh chÊp ®Êt ®ai cã ý nghÜa quan träng, song ®iÒu quan träng h¬n lµ ph¶i x¸c lËp ®­îc mét c¬ chÕ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai thÝch hîp, nh»m xö lý døt ®iÓm, nhanh chãng c¸c tranh chÊp ®Êt ®ai gãp phÇn thóc ®Èy sù t¨ng tr­ëng kinh tÕ vµ duy tr× sù b×nh æn x· héi. Tuy nhiªn, c¬ chÕ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai ë n­íc ta hiÖn nay cßn nhiÒu vÊn ®Ò cÇn ph¶i cã sù nghiªn cøu ®¸nh gi¸, ®Æc biÖt lµ viÖc giao thÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai cho c¬ quan UBND. Th«ng qua viÖc ph©n tÝch thùc tiÔn t×nh h×nh gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai ë thµnh phè Hµ Néi trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y, luËn v¨n ®· m¹nh d¹n nªu ra nh÷ng ­u ®iÓm vµ h¹n chÕ trong viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai cña UBND vµ TAND. LuËn v¨n cho r»ng, sÏ lµ hîp lý vµ khoa häc h¬n nÕu chØ giao cho UBND cã thÈm quyÒn gi¶i quyÕt c¸c khiÕu n¹i thñ tôc hµnh chÝnh vÒ ®Êt ®ai. Cßn thÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai nªn ®Ó cho mét c¬ quan tµi ph¸n ®éc lËp gi¶i quyÕt. §ã lµ c¬ quan TAND. Cã nh­ vËy míi ®¶m b¶o ®­îc thùc hiÖn tèt nguyªn t¾c kh¸ch quan, c«ng b»ng v« t­ trong viÖc gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp ®Êt ®ai trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng ë n­íc ta hiÖn nay. HiÖu qu¶, chÊt l­îng cña c«ng t¸c gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai kh«ng chØ phô thuéc vµo c¬ cÊu, tæ chøc cña c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp mµ cßn phô thuéc rÊt nhiÒu vµo c¸c yÕu tè kh¸c nh­: n¨ng lùc, tr×nh ®é chuyªn m«n, phÈm chÊt, ®¹o ®øc cña ®éi ngò thÈm ph¸n, cña c¸c c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai; sù qu¶n lý cã hiÖu qu¶ cña c¸c c¬ quan c«ng quyÒn; c¸c giÊy tê, tµi liÖu chøng minh hîp ph¸p cña viÖc sö dông ®Êt cña c¸c ®­¬ng sù; GCNQSD§; c¸c giÊy tê kh¸c vÒ sö dông ®Êt... TiÕc thay, ë n­íc ta hiÖn nay c¸c yÕu tè nµy ®Òu ch­a hoµn thiÖn, nªn ®· lµm ¶nh h­ëng ®Õn chÊt l­îng cña c«ng t¸c gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai. 4. X©y dùng vµ hoµn thiÖn chÕ ®Þnh gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai (qua thùc tiÔn ë Hµ Néi) phï hîp víi ®iÒu kiÖn vµ ®Æc ®iÓm cña nÒn kinh tÕ n­íc ta lµ mét qu¸ tr×nh ®ßi hái ph¶i ®­îc dùa trªn c¸c ®Þnh h­íng sau: - Thèng nhÊt viÖc ®iÒu chØnh ph¸p luËt ®èi víi ho¹t ®éng sö dông ®Êt cña mäi ®èi t­îng sö dông ®Êt trong x· héi. - C¨n cø vµo c¸c quan ®iÓm ph¸t triÓn kinh tÕ trong lÜnh vùc ®Êt ®ai cña §¶ng vµ chÕ ®é së h÷u ®Êt ®ai ®Æc thï cña n­íc ta. §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc ®¹i diÖn chñ së h÷u, thèng nhÊt qu¶n lý; ®ång thêi chó träng ®Õn c¸c yÕu tè x· héi cña viÖc sö dông ®Êt ®ai nh­ truyÒn thèng, phong tôc, tËp qu¸n.... cña mçi ®Þa ph­¬ng. - §¶m b¶o cho c¸c quy ®Þnh vÒ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai ngµy cµng "tiÖm cËn" g¾n víi hÖ thèng ph¸p luËt vµ tËp qu¸n quèc tÕ. Theo h­íng ®ã, luËn v¨n ®­a ra mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n nh»m x©y dùng vµ hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai trong thêi gian tíi, bao gåm: - Söa ®æi c¸c quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt trong Bé luËt d©n sù cho phï hîp víi c¸c quy ®Þnh míi cña LuËt §Êt ®ai 2003. - §Èy nhanh tiÕn ®é cÊp GCNQSD§, phÊn ®Êu ®Õn n¨m 2005 cÊp xong toµn bé GCNQSD§ cho mäi ®èi t­îng sö dông ®Êt trong c¶ n­íc. - KhÈn tr­¬ng x©y dùng vµ ban hµnh c¸c nghÞ ®Þnh h­íng dÉn thi hµnh LuËt §Êt ®ai n¨m 2003, ®Æc biÖt lµ c¸c nghÞ ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt, nghÞ ®Þnh vÒ båi th­êng thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng nh»m t¹o c¬ së ph¸p lý ®Ó gi¶i quyÕt tèt c¸c tranh chÊp ®Êt ®ai liªn quan ®Õn c¸c lÜnh vùc nµy. - KiÖn toµn hÖ thèng c¬ quan gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai, th­êng xuyªn båi d­ìng n©ng cao n¨ng lùc chuyªn m«n nghiÖp vô, tr×nh ®é hiÓu biÕt ph¸p luËt ®Êt ®ai... cho ®éi ngò c¸c c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai. - Hoµn thiÖn c«ng t¸c quy ho¹ch ®Êt ®ai: hå s¬ ®Þa chÝnh, tµi liÖu vÒ ®Þa chÝnh, ®¨ng ký ®Êt ®ai... nh»m t¹o ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt ®Ó n©ng cao hiÖu qu¶ c«ng t¸c gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai. X©y dùng c¸c luËn cø khoa häc cho viÖc hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai trong ®iÒu kiÖn kinh tÕ thÞ tr­êng lµ mét ®ßi hái cÊp b¸ch, ®ång thêi còng lµ nhiÖm vô hÕt søc khã kh¨n, phøc t¹p. Nã ®ßi hái ph¶i qu¸ tr×nh nghiªn cøu, tËp trung trÝ tuÖ cña ®éi ngò ®«ng ®¶o c¸c nhµ khoa häc n­íc ta. Trong khu«n khæ cña mét b¶n luËn v¨n th¹c sÜ luËt häc ch­a thÓ gi¶i quyÕt thÊu ®¸o ®­îc c¸c yªu cÇu cña ®Ò tµi ®Æt ra. LuËn v¨n nµy chØ ®ãng gãp mét tiÕng nãi nhá bÐ vµo qu¸ tr×nh hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt ®Êt ®ai nãi chung vµ ph¸p luËt vÒ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai nãi riªng ë n­íc ta hiÖn nay. Danh môc tµi liÖu tham kh¶o Ban chØ ®¹o Trung ­¬ng chuÈn bÞ ®Ò ¸n chÝnh s¸ch ®Êt ®ai (2002), vÒ ®¸nh gi¸ t×nh h×nh vµ kiÕn nghÞ bæ sung, söa ®æi chÝnh s¸ch, LuËt §Êt ®ai (Héi th¶o t¹i Hµ Néi ngµy 14 - 15/5). Ban kinh tÕ, Ban chØ ®¹o Trung ­¬ng chuÈn bÞ ®Ò ¸n chÝnh s¸ch ®Êt ®ai (2002), B¸o c¸o kh¶o s¸t t¹i 5 tØnh, thµnh phè Hµ Néi, H¶i phßng, Qu¶ng Ninh, H­ng Yªn, Hµ T©y vÒ tæng kÕt chÝnh s¸ch ®Êt ®ai, kiÕn nghÞ chñ tr­¬ng söa ®æi LuËt §Êt ®ai (ngµy 1/7). B¸o Ng­êi ®¹i biÓu nh©n d©n (2002), sè 51(213), ngµy 23-9. NguyÔn B×nh (1994), "Gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai ë Trung Quèc", §Þa chÝnh, (1). Bé LuËt D©n sù cña n­íc Céng hßa x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam (1995), Nxb ChÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. Bé Tµi nguyªn vµ M«i Tr­êng (2003), B¸o c¸o tæng kÕt 10 n¨m thi hµnh LuËt §Êt ®ai (1993- 2003), Hµ Néi. Bé T­ ph¸p - T¹p chÝ D©n chñ vµ ph¸p luËt (1995), Sè chuyªn ®Ò vÒ Bé luËt D©n sù cña n­íc Céng hßa x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam, Hµ Néi. C¸c quy ®Þnh míi cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai (2002), Nxb ChÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. ChÝnh phñ (1994), NghÞ ®Þnh 60/CP ngµy 5/7 vÒ quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i ®« thÞ. ChÝnh phñ (1994), NghÞ ®Þnh 61/CP ngµy 5/7 vÒ mua b¸n vµ kinh doanh nhµ ë. ChÝnh phñ (1994), NghÞ ®Þnh 87/CP ngµy 17/8 vÒ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt,. ChÝnh phñ (1995), NghÞ ®Þnh sè 18/CP ngµy 13/02 vÒ Ban hµnh v¨n b¶n quy ®Þnh chi tiÕt vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña tæ chøc trong n­íc giao ®Êt cho thuª ®Êt. ChÝnh phñ (1996), NghÞ ®Þnh 45/CP ngµy 3/8 vÒ bæ sung §iÒu 10 cña NghÞ ®Þnh 60/CP. ChÝnh phñ (1997), NghÞ ®Þnh 04/CP ngµy 10/01 vÒ xö ph¹t hµnh chÝnh trong lÜnh vùc qu¶n lý va sö dông ®Êt ®ai. ChÝnh phñ (1999), NghÞ ®Þnh sè 17/N§-CP ngµy 29/3 quy ®Þnh vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt vµ thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. ChÝnh phñ (2001), NghÞ ®Þnh sè 79/N§-CP ngµy 1/11 bæ sung, söa ®æi mét sè ®iÒu cña NghÞ ®Þnh 17/N§-CP. §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam (2001), V¨n kiÖn §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc lÇn thø IX, Nxb ChÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam (2003), V¨n kiÖn Héi nghÞ lÇn thø 7 Ban chÊp hµnh Trung ­¬ng khãa IX - NghÞ quyÕt Héi nghÞ lÇn thø 7 Ban chÊp hµnh Trung ­¬ng khãa IX vÒ tiÕp tôc ®æi míi chÝnh s¸ch, ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai trong thêi kú ®Èy m¹nh c«ng nghiÖp hãa, hiÖn ®¹i hãa ®Êt n­íc, Nxb ChÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. NguyÔn Ngäc §iÖp (1996), H­íng dÉn vµ t×m hiÓu c¸c vÊn ®Ò tranh chÊp khiÕu kiÖn vÒ ®Êt ®ai, Nxb TrÎ, Thµnh phè Hå ChÝ Minh. HiÕn ph¸p ViÖt Nam (n¨m 1946, 1959, 1980 vµ 1992) (1995), Nxb ChÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. T­ëng Duy L­îng (2001), B×nh luËn mét sè ¸n D©n sù vµ H«n nh©n gia ®×nh, Nxb ChÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. Quèc héi (1987), LuËt §Êt ®ai. Quèc héi (1993), LuËt §Êt ®ai. Quèc héi (1998), LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt §Êt ®ai. Quèc héi (2001), LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt §Êt ®ai. Quèc héi (2003), LuËt §Êt ®ai. Së Tµi nguyªn M«i tr­êng vµ Nhµ ®Êt Hµ Néi (2004), B¸o c¸o cña vÒ viÖc gi¶i quyÕt khiÕu n¹i tè c¸o, ngµy 31/3. T¹p chÝ §Þa chÝnh vµ Thanh tra Tæng côc §Þa chÝnh (1997), C¸c v¨n b¶n ph¸p quy vÒ qu¶n lý ®Êt ®ai ban hµnh ë ViÖt Nam tõ n¨m 1945 ®Õn n¨m 1997, tËp 2, Nxb B¶n ®å, Hµ Néi. T¹p chÝ Tßa ¸n nh©n d©n c¸c n¨m 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003. Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao (1997), C¸c v¨n b¶n vÒ h×nh sù, d©n sù, kinh tÕ vµ tè tông, Hµ Néi. Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao (1997), Th«ng t­ liªn tÞch sè 02/TTLT-TANDTC- VKSNDTC-TC§C ngµy 28/7/1997 cña Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao, ViÖn kiÓm s¸t nh©n d©n tèi cao vµ Tæng côc §Þa chÝnh h­íng dÉn vÒ thÈm quyÒn cña Tßa ¸n nh©n d©n c¸c cÊp trong viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh t¹i kho¶n 3 §iÒu 38 LuËt §Êt ®ai, Hµ Néi. Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao (1997), B¸o c¸o t×nh h×nh gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai vµ ®Ò xuÊt ®­êng lèi gi¶i quyÕt, Hµ Néi. Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao (1999), Gi¶i ®¸p mét sè vÊn ®Ò vÒ h×nh sù, d©n sù, kinh tÕ, lao ®éng, hµnh chÝnh vµ tè tông, Hµ Néi. Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao (1998), B¸o c¸o tæng kÕt n¨m 1997, Hµ Néi. Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao (1999), B¸o c¸o tæng kÕt n¨m 1998, Hµ Néi. Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao (2000), B¸o c¸o tæng kÕt n¨m 1999, Hµ Néi. Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao (2001), B¸o c¸o tæng kÕt n¨m 2000, Hµ Néi. Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao (2002), B¸o c¸o tæng kÕt n¨m 2001, Hµ Néi. Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao (2003), B¸o c¸o tæng kÕt n¨m 2002, Hµ Néi. Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao (2002), Th«ng t­ liªn tÞch sè 01/TTLT-TANDTC- VKSNDTC-TC§C ngµy 3/1/2002 cña Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao, ViÖn kiÓm s¸t nh©n d©n tèi cao vµ Tæng côc §Þa chÝnh h­íng dÉn vÒ thÈm quyÒn cña Tßa ¸n trong viÖc gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt, Hµ Néi. Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao (2004), B¸o c¸o tæng kÕt n¨m 2003, Hµ Néi. Tr­êng §¹i häc LuËt Hµ Néi (1999), Tõ ®iÓn gi¶i thÝch thuËt ng÷ luËt häc (PhÇn LuËt §Êt ®ai, Lao ®éng, T­ ph¸p quèc tÕ), Nxb C«ng an nh©n d©n, Hµ Néi. Tr­êng §¹i häc LuËt Hµ Néi (2003), Gi¸o tr×nh LuËt §Êt ®ai, Nxb C«ng an nh©n d©n, Hµ Néi. ñy ban nh©n d©n thµnh phè Hµ Néi (2001), ChØ thÞ sè 15/CT-UB ngµy 24/4 vÒ t¨ng c­êng qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai, kiªn quyÕt xö lý thu håi ®Êt ®èi víi c¸c tr­êng hîp vi ph¹m LuËt §Êt ®ai trªn ®Þa bµn thµnh phè, Hµ Néi. ñy ban nh©n d©n thµnh phè Hµ Néi (2002), ChØ thÞ sè 16/CT-UB ngµy 8/4 vÒ tæ chøc thùc hiÖn kh¸ng nghÞ 01 ngµy 14/1/2002 cña ViÖn KiÓm s¸t nh©n d©n tèi cao vÒ kh¾c phôc vµ xö lý vi ph¹m ®Êt ®ai trªn ®Þa bµn thµnh phè, Hµ Néi. ñy ban nh©n d©n thµnh phè Hµ Néi (2002), ChØ thÞ 17/ CT-UB ngµy 9/4 vÒ mét sè biÖn ph¸p t¨ng c­êng qu¶n lý ®Êt ®ai, ng¨n chÆn xö lý, viÖc mua b¸n, chuyÓn nh­îng, chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt n«ng nghiÖp tr¸i ph¸p luËt, Hµ Néi. ñy ban nh©n d©n thµnh phè Hµ Néi - Héi ®ång phèi hîp c«ng t¸c phæ biÕn gi¸o dôc ph¸p luËt thµnh phè (2002), B¸o c¸o tæng kÕt 3 n¨m thi hµnh Ph¸p lÖnh tæ chøc vµ ho¹t ®éng hßa gi¶i ë c¬ së trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ Néi (2000 - 2002), Hµ Néi. ñy ban nh©n d©n thµnh phè Hµ Néi (2003), B¸o c¸o vÒ t×nh h×nh qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai (2001- 2003) trªn ®Þa bµn thµnh phè, Hµ Néi. ViÖn §iÒu tra Quy ho¹ch §Êt ®ai, Trung t©m triÓn khai quy ho¹ch sö dông ®Êt, B¸o c¸o chuyªn ®Ò "T×nh h×nh qu¶n lý vµ hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt ®ai thµnh phè Hµ Néi n¨m 1998". ViÖn Khoa häc xÐt xö - Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao (2002), C¬ së lý luËn vµ thùc tiÔn nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt ®ai t¹i Tßa ¸n nh©n d©n, §Ò tµi nghiªn cøu khoa häc cÊp Bé, Hµ Néi. ViÖn Nghiªn cøu §Þa chÝnh - Tæng côc §Þa chÝnh (2000), B¸o c¸o tæng hîp kÕt qu¶ nghiªn cøu ®Ò tµi ®éc lËp cÊp nhµ n­íc: C¬ së khoa häc cho viÖc ho¹ch ®Þnh c¸c chÝnh s¸ch vµ sö dông hîp lý quü ®Êt ®ai, Hµ Néi. ViÖn Nghiªn cøu khoa häc ph¸p lý - Bé T­ ph¸p (2000), Chuyªn ®Ò kÕt qu¶ kh¶o s¸t thùc ®Þa ®iÒu tra x· héi häc vÒ hé gia ®×nh vµ quyÒn sö dông ®Êt t¹i Hµ Néi vµ thµnh phè Hå ChÝ Minh. ViÖn Nghiªn cøu khoa häc ph¸p lý - Bé T­ ph¸p (2001), Chuyªn ®Ò "Ph¸p luËt vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n", Th«ng tin khoa häc ph¸p lý, (6). ViÖn Nghiªn cøu Nhµ n­íc vµ ph¸p luËt, §¹i häc NAGOYA vµ §¹i häc WASEDA (2003), "Dù ¸n nghiªn cøu "Hç trî ph¸p lý Ch©u ¸"", Héi th¶o khoa häc quèc tÕ: C¶i c¸ch ph¸p luËt vµ c¶i c¸ch t­ ph¸p nh×n tõ vÊn ®Ò tranh chÊp ®Êt ®ai, Hµ Néi.