Luận văn Hoàn thiện công tác quản lý đất đai trong quá trình đô thị hoá ở tỉnh Bắc Ninh từ nay đến năm 2010

uyệt, đôn đốc, chỉ đạo các tổ chức có hạng mục công trình được duyệt khẩn trương lập dự án đầu tư và hồ sơ đất đai trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với những dự án, các tổ chức không đăng ký nhu cầu sử dụng đất sẽ không thụ lý hồ sơ đất đai hoặc phải bổ sung hạng mục trong kế hoạch sử dụng đất trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định. Có chính sách đầu tư mở rộng diện tích đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đầu tư các hạng mục công trình thuỷ lợi cải tạo đất nhằm nâng cao khả năng thâm canh tăng vụ, nâng cao hệ số sử dụng đất. Hoàn thiện hệ thống tổ chức ngành địa chính từ tỉnh đến cơ sở. Chú trọng bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp cụ cho cán bộ địa chính huyện, xã, đảm bảo chế độ chính sách cho cán bộ địa chính cơ sở. 2. Đổi mới công tác quản lý đất đai trong quá trình đô thị hoá ở tỉnh Bắc Ninh Nhiệm vụ quản lý đất đai trong quá trình đô thị hoá đòi hỏi trước hết phải tăng cường công tác quy hoạch sử dụng đất đai đô thị và quản lý xây dựng đô thị. Các đô thị không nên có phạm vi ngoại thành quá rộng lớn, để tránh làm phân tán nguồn đầu tư cho các công trình kết cấu hạ tầng đô thị và giảm hiệu quả sử dụng đất. Cần làm tốt việc quy hoạch chi tiết từng tiểu khu trong đô thị để tiện công khai hoá giới thiệu địa điểm, lập các dự án phát triển đô thị, làm cơ sở cho việc giao đất và cấp giấy phép xây dựng. Điều quan trọng là phải tạo ra các điều kiện pháp lý để mọi thành phần kinh tế được bình đẳng, có thể yên tâm tham gia đầu tư xây dựng các công trình, đồng thời kiểm tra việc sử dụng đất và xây dựng công trình theo đúng giấy phép. Sau nữa tăng cường quản lý việc sử dụng đất đô thị trên các mặt chủ yếu là: căn cứ vào quy định của Luật Đất đai để xây dựng một định chế thích hợp nhằm quản lý việc sử dụng đất đô thị vào các mục đích khác nhau, xác định rõ trách nhiệm của các ngành, các cấp trong việc quản lý đất đai, áp dụng các biện pháp cần tập trung để đổi mới việc quản lý đất đai như điều tra khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và đánh giá các loại đất cho đúng với giá trị thực của nó để tránh tình trạng đẩy giá lên cao quá giá nhà nước quy định; Thiết lập một cơ chế giao đất, cho thuê đất theo yêu cầu cải cách thủ tục hành chính, vừa tránh được phiền hà vừa đảm bảo quản lý tốt việc sử dụng đất đai không phù hợp, tạo điều kiện cho người sử dụng thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với nhà nước; Hình thành một hệ thống bản đồ, sổ sách để tổ chức tốt việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quản lý đất đai đặc biệt là đất đô thị trong quá trình đô thị hoá phải chú ý đến việc kết hợp với quản lý công trình và nhà ở, thống nhất cơ quan quản lý đất với cơ quan quản lý nhà vào một đầu mối, thống nhất chế độ đăng ký đất và nhà, có chế độ quản lý chặt chẽ các công trình và công sở của đô thị; Quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị phù hợp với thực trạng quan hệ đất đô thị và sự phát triển của nền kinh tế tỉnh trong giai đoạn từ nay đến 2010. Trong bước chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai không chỉ là yếu tố cơ bản hàng đầu của sản xuất nông nghiệp nói chung mà còn là nơi đặt chân của tất cả các loại doanh nghiệp, không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn là vốn của doanh nghiệp và được chuyển dịch theo cơ chế thị trường. Vì vậy, cần được tiếp tục đổi mới công tác quản lý sử dụng đất đai trong quá trình đô thị hoá của tỉnh, có thể thực hiện một số biện pháp sau: 2.1. Về chế độ sử dụng đất. 2.1.1. Đối với đất sản xuất nông nghiệp Thực hiện quản lý chặt chẽ đất nông nghiệp, nhất là đất trồng lúa theo quy hoạch được duyệt, khuyến khích mở rộng diện tích đất nông nghiệp từ các loại đất khác, cần cân đối quỹ đất nông nghiệp trong tỉnh hiện có để vừa đảm bảo an ninh lương thực, vừa có đất chuyển sang mục đích công nghiệp, xây dựng, dịch vụ và đô thị hoá. Tiếp tục tổ chức thực hiện Nghị quyết số 03/NQ-TU ngày 30- 3- 1998 về khuyến khích chuyển đổi ruộng đất trong nông nghiệp, khắc phục tình trạng ruộng đất manh mún góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong nông nghiệp. Tập trung nâng cao hệ số sử dụng đất, nâng cao năng suất cây trồng, vật nuôi, lấy giá trị sản xuất trên đơn vị diện tích là thước đo hiệu quả. Tiếp tục giao đất lâm nghiệp theo quy hoạch, thành lập các ban quản lý rừng để giao đất lâm nghiệp cho tổ chức và cá nhân theo quy định của pháp luật. Không ngừng nâng cao chất lượng đất nông nghiệp, lâm nghiệp bằng các biện pháp luân canh, xen canh, làm thuỷ lợi cải tạo đất, phủ xanh đất trống đồi núi trọc, chống xói mòn… Thực hiện kiểm tra việc quản lý sử dụng đất công ích của các xã, phường, thị trấn bảo đảm đúng pháp luật. Đối với đất nông nghiệp, được quy hoạch vào mục đích xây dựng đô thị, công nghiệp, kết cấu hạ tầng… Khi nhà nước thu hồi trong thời gian chưa xây dựng có thể cho công dân mượn, thuê để sử dụng tạm thời. 2.1.2. Đối với đất phi nông nghiệp Thực hiện rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất các cấp cho phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội ở từng cấp đặc biệt là quy hoạch phát triển đô thị, kết cấu hạ tầng theo hướng văn minh hiện đại. Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất. Tiếp tục hoàn chỉnh cơ chế sử dụng đất đô thị, phải trả tiền theo hướng đấu giá đất đối với các tổ chức cá nhân thuê đất để đầu tư xây dựng đồng bộ các khu chung cư mới theo quy hoạch để bán hoặc cho thuê. Có quy hoạch xây dựng các công trình công cộng và nhà ở tại các làng, xã, thị tứ. Ban hành văn bản về quản lý xây dựng nhà ở nông thôn. Quy định cụ thể việc sử dụng đất thăm rò và khai thác khoáng sản, việc phục hồi đất sau khi kết thúc thăm rò và khai thác. Thực hiện việc giao đất cho các cơ sở tôn giáo hoạt động hợp pháp trên cơ sở đất đang sử dụng và có hướng giải quyết đất cho các cơ sở tôn giáo phù hợp với nguyện vọng chính đáng và hợp pháp của nhân dân. Đất chuyên dùng sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp cần được điều tra khảo sát, đánh giá hiệu quả sử dụng đất, trên cơ sở đó hướng dẫn thực hiện bảo đảm đúng pháp luật. 2.1.3. Đối với đất chưa sử dụng Xây dựng chính sách khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư cải tạo để sử dụng vào mục đích sản xuất nông- lâm nghiệp ngăn chặn kịp thời tình trạng sâm hại, lấn chiếm đất đai công cộng. 2.2. Tăng cường trật tự, kỷ cương trong quản lý đất đai. Do đặc điểm của tỉnh, có lợi thế về vị trí địa lý, diện tích ít, người đông, bình quân diện tích đất tự nhiên và đất nông nghiệp trên đầu người thấp. Do đó quá trình quản lý phải đảm bảo chặt chẽ đúng pháp luật, sử dụng tiết kiệm hợp lý, khai thác có hiệu quả đất đai là yêu cầu khách quan, là một trong những nguồn lực để thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của tỉnh. Phải xác định rõ nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, có quyền sử dụng đất, quyền định đoạt, quyền hưởng lợi từ đất, đồng thời thực hiện thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Tổ chức thực hiện nghiêm các chính sách pháp luật đất đai, ban hành kịp thời các văn bản thuộc thẩm quyền về quản lý đất đai, thị trường bất động sản. Trong đó có quyền sử dụng đất, thực hiện tốt chính sách tài chính về đất đai, đầu tư tài chính cho việc quản lý đất đai, tổ chức thực hiện cơ chế xây dựng và quản lý giá quyền sử dụng đất và giá một loại bất động sản gắn liền với đất. Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra việc chấp hành pháp luật về đất đai, trước hết tập trung vào các lĩnh vực như: Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc thực hiện các quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người sử dụng đất, hiệu quả sử dụng đất của các doanh nghiệp nhất là doanh nghiệp tư nhân. Rà soát lại đất đã giao cho các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, tổ chức Đảng, đoàn thể, thu hồi những diện tích nhà đất không sử dụng và sử dụng sai mục đích, trái pháp luật. Giải quyết tốt các khiếu nại tố cáo, các tranh chấp về đất đai. Xây dựng, củng cố và tăng cường hệ thống tổ chức và cán bộ, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, thành lập các trung tâm tư vấn, hành chính công và dịch vụ công về đất đai. Tiếp tục thực hiện chính sách bảo đảm đất đai cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, có chính sách hỗ trợ việc đẩy mạnh quá trình chuyển đổi ruộng đất theo Nghị quyết số 03/NQ-TU ngày 30- 3- 1998 của Ban chấp hành Đảng bộ tỉnh. Khuyến khích quá trình tích tụ đất đai để sản xuất nông- lâm nghiệp, hàng hoá. Giải quyết tốt việc làm và thu nhập cho người nông dân không còn đất, ít đất do bị thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất để phát triển kinh tế xã hội. Tổ chức đợt tổng kiểm tra việc quản lý và sử dụng quỹ đất công ích trên địa bàn tỉnh. Thực hiện quản lý, giám sát các giao dịch chuyển nhượng các quyền sử dụng đất, đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch dụng đất. Khuyến khích phát triển trang trại, nhất là những nơi còn nhiều đất chưa sử dụng. Chủ động xây dựng và phát triển thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, thực hiện việc định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp tích cực chống đầu cơ bất động sản. Ban hành quy định về giá đất cụ thể, công bố công khai để làm căn cứ thực hiện giao đất, cho thuê đất thu thuế về đất và bồi thường khi thu hồi đất. Thành lập cơ quan chuyên trách định giá đất phù hợp với sự phát triển của thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất. Thực hiện xác định giá trị quyền sử dụng đất được giao, được thuê cho các cơ quan nhà nước, các tổ chức chính trị- xã hội và các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh. 2.3. Các biện pháp cụ thể cần được thực hiện trong công tác quản lý đất đai. 2.3.1. Xây dựng và giáo dục pháp luật đất đai Các chi, Đảng bộ, các cấp chính quyền và các đoàn thể xã hội tổ chức kiểm điểm đánh giá việc lãnh đạo, chỉ đạo và tổ chức thực hiện các chính sách đất đai trên các lĩnh vực từng địa bàn, tổng kết kinh nghiệm thực tiễn, rút ra những ưu điểm, tồn tại và đề ra các phương hướng khắc phục và kiến nghị với cấp có thẩm quyền giải quyết những tồn tại đó. Đồng thời đóng góp với Đảng, nhà nước đổi mới chính sách đất đai thời kỳ công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước, phù hợp với tình hình thực tiễn địa phương trong quá trình đô thị hoá đang diễn ra nhanh chóng trong tỉnh trong thời gian tới. Tổ chức đợt sinh hoạt chính trị sâu rộng, toàn Đảng, toàn dân tham gia xây dựng luật đất đai sửa đổi 2003. Thực hiện việc bồi dưỡng kiến thức quản lý đất đai, các chính sách đất đai cho đối tượng cán bộ xã ở các trường chính trị, các trung tâm bồi dưỡng chính trị và các lớp quản lý nhà nước do tỉnh, huyện mở. Đối với lực lượng cán bộ địa chính huyện, xã, cơ quan địa chính cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức quán triệt. 2.3.2. Nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai Tiếp tục tổ chức thực hiện Nghị quyết 03/NQ-TU ngày 30- 3- 1998 và chương trình số 20/ CT-TU ngày 26- 6- 2002 về thực hiện Nghị quyết Trung ương V khoá IX của ban chấp hành Đảng bộ tỉnh Bắc Ninh về việc khuyến khích chuyển đổi ruộng đất từ ô thửa nhỏ thành ô thửa lớn để sản xuất nông nghiệp nông thôn và sản xuất nông nghiệp hành hoá. Khắc phục tình trạng đất nông nghiệp manh mún, khuyến khích quá trình tích tụ đất đai. Xây dựng bổ sung các chính sách về quản lý sử dụng đất: Quy định giá đất cho phù hợp với thực tiễn địa phương. Quy định đấu giá đất đối với khu đất ở có giá trị sinh lời cao, và ở các khu đô thị. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình sau khi thực hiện dự án chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nông nghiệp, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các doanh trại. Lập dự án xây dựng và tăng cường hệ thống tổ chức địa chính, trong đó hình thành trung tâm tư vấn đất đai. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng theo khung giá của nhà nước và cơ chế thống nhất của tỉnh. Nghiên cứu chính sách phân bổ giá trị khi nhà nước thực hiện quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng để đảm bảo lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất, sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Tiếp tục thực hiện các dự án đo đạc bản đồ địa chính theo toạ độ nhà nước ở các huyện, thị xã trong tỉnh như: Đo đạc, chỉnh lý bổ sung tập trung ở các làng nghề mới, các cụm công nghiệp, các phường, thị trấn mới thành lập. Tiến hành phân hạng, định giá đất, trước mắt lập dự án điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đáp ứng kịp thời phát triển kinh tế xã hội, lập kế hoạch sử dụng đất đúng pháp luật quy định, thực hiện việc giao đất, thu hồi đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trình Thủ tướng Chính phủ danh mục công trình, địa điểm đất trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Rà soát bổ sung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, xã cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Tổ chức tốt việc thống kê, kiểm kê định kỳ diện tích đất đai theo quy định, thực hiện đầy đủ, lập, quản lý hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng, bảo đảm thực hiện công bằng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trước pháp luật. Tổ chức thực hiện quản lý tốt các biến động đất đai, xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị tài sản của các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp khi thực hiện bán, khoán, cho thuê và cổ phần hoá. 3. áp dụng mô hình quản lý đất đai theo phương thức có bồi hoàn 3.1. Thực hiện việc sử dụng đất đai có bồi hoàn Việc sử dụng đất đai theo phương thức có bồi hoàn là việc cơ quan địa chính Nhà nước thu các khoản chi phí sử dụng đất từ những người sử dụng đất, vì rằng trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, quyền sở hữu và quyền sử dụng đất có sự tách rời nhất định. Từ phía Nhà nước mà xét, quyền sở hữu đất không phải chỉ là hư cấu pháp luật đơn thuần mà còn cần được thực hiện về mặt vật chất, tức Nhà nước cần dùng hình thức bồi hoàn quyền sử dụng đất đối với các tổ chức và các cá nhân trong thời hạn quy định, để có thể nhận được quyền sử dụng đất người sử dụng phải chi trả một số tiền nhất định. Như vậy, trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay, mối quan hệ về đất giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân chủ yếu biểu thị bằng quan hệ cho thuê- đi thuê, đó là quan hệ trao đổi thông qua hình thức có bồi hoàn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai. Chi phí sử dụng đất có bồi hoàn là tổng số các khoản chi phí về sử dụng đất mà các tổ chức và cá nhân phải nộp cho Nhà nước theo nghĩa hẹp là địa tô đất đai, theo nghĩa rộng là bao gồm bồi hoàn đầu tư phát triển đất và lợi tức đầu tư. Thực hiện được việc trên có ý nghĩa rất quan trọng trong việc sử dụng hợp lý đất đai, tiết kiệm đất đai, được thể hiện ở chỗ: Là công cụ kinh tế quan trọng để duy trì, bảo vệ chế độ sở hữu Nhà nước đối với đất đai, chi phí sử dụng đất có bồi hoàn là hình thức thực hiện về kinh tế quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; Hạn chế được các tổ chức và cá nhân trong việc sử dụng lãng phí đất đai 3.2. Phát triển thị trường quyền sử dụng đất đô thị. Cơ chế thị trường để tiến hành điều tiết việc sử dụng đất đô thị là một nội dung khác của việc quản lý đất đô thị. Đây là yêu cầu khách quan của việc hoàn thiện chế độ sử dụng đất đô thị có bồi hoàn, cải thiện tình hình sử dụng đất đô thị ở tỉnh, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội của đô thị. Thu chi phí sử dụng đất đô thị có bồi hoàn, biến việc sử dụng đất đô thị từ không có bồi hoàn thành có bồi hoàn, đích thực là một biện pháp quan trọng để cải biến tình trạng sử dụng không hợp lý đất đô thị. Cần phải phát triển một bước thị trường quyền sử dụng đất đô thị trong phạm vi kiểm soát của Nhà nước và quy hoạch sử dụng đất đô thị, bảo đảm cho quyền sử dụng đất đô thị có thể lưu thông giữa những người sử dụng đất đô thị, do đó làm cho việc sử dụng đất đô thị kết hợp với hoạt động kinh doanh một cách có hiệu quả. Thị trường quyền sử dụng đất đô thị còn có tác dụng điều tiết tương đối lớn đối với việc sử dụng đất đô thị. Trong tình hình quyền sử dụng đất đô thị dùng hình thức đất có bồi hoàn để tiến hành lưu thông theo chiều dọc giữa Nhà nước với người sử dụng, chi phí sử dụng đất đô thị có bồi hoàn trên thực tế là địa tô đô thị. Vai trò điều tiết địa tô đô thị đối với việc sử dụng đất đô thị biểu hiện chủ yếu ở chỗ nó là một cỗ máy phản ánh rõ ràng sự biến động của nhu cầu sử dụng đất đô thị, vậy địa tô đô thị sẽ là một công cụ hữu hiệu để khống chế nhu cầu về đất đô thị, góp phần cải thiện tình hình sử dụng đất đô thị. 4. Hình thành mô hình thị tứ tại các làng xã ở trong tỉnh. 4.1. Mô hình thị tứ làng xã Tại các trung tâm, các điểm chính yếu trong làng xã là cơ sở khoa học cho một mô hình trung tâm làng xã theo kiểu mới mang tính chất đô thị, trong đó trung tâm có các tụ điểm dân cư phi nông nghiệp và bán nông nghiệp, tồn tại dưới kiểu manh nha, một hướng ở và việc làm theo kiểu mới nửa đô thị. Các trung tâm bao gồm các trương trình công cộng, các trương trình sản xuất, dịch vụ văn hoá, thông tin tín ngưỡng phục vụ cho các nhu cầu trong làng. Một tụ điểm kiểu “đô thị mi ni” lấy quy mô dân cư phi nông nghiệp và bán nông nghiệp làm cơ sở và định hướng phát triển cho mỗi làng xã. Mỗi làng xã đều có một trung tâm đầu não của một xã hoặc có nhiều trung tâm mới ở các làng trong xã với các chức năng khác nhau theo đặc điểm của mỗi làng. Tính đô thị được hài hoà trong một quần thể tụ điểm ở thôn quê kiểu mới, làm cho cảnh quan và cuộc sống trong khu vực nông thôn sống động, nhộn nhịp văn minh hơn. Mặt khác, vẫn giữ được bản sắc văn hoá dân tộc của sứ Kinh Bắc đã vốn tồn tại lâu đời. Như vậy, mỗi làng xã có một hoặc nhiều điểm “tiểu đô thị” của khu vực là một hệ thống gồm hàng nghìn “tiểu đô thị” nằm ngay trong các làng xã nông thôn. Sống trong đó là một khối lượng dân cư rất lớn, là động lực thúc đẩy làng xã phát triển, tiến tới tiến bộ xã hội nông thôn đổi mới, làm tiền đề và hậu phương vững chắc cho các thị trấn, thị xã và tỉnh. Đây cũng là một cách đô thị hoá mà quá trình hình thành và phát triển diễn ra ngay trong địa bàn làng xã nông thôn trong điều kiện hiện nay. Còn nếu cứ để tự phát thì dân cư nông thôn sẽ tràn vào nội thành như một làn sóng di cư mạnh mẽ. Việc hình thành những trung tâm tại các làng xã sẽ giảm được dân số trong nội thị. Để làm được điều này chúng ta có thể xây dựng theo mô hình thị tứ làng xã như sau: Phát triển kinh tế thị trường ở nông thôn hiện nay nhằm chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nó diễn ra đồng thời với sự chuyển đổi ngành nghề trong nông thôn, cùng với nó là quá trình chuyển đổi thành phần dân cư từ thuần nông sang thành phần phi nông nghiệp. Thành phần này có xu hướng ngày càng phát triển, vì thế nhu cầu về môi trường ăn ở, sinh hoạt và làm việc cũng thay đổi. Thực trạng về các làng xã đang hình thành một cách tự phát các tụ điểm dân cư phi nông nghiệp và bán nông nghiệp, đây sẽ là mầm mống tụ điểm dân cư mang tính đô thị trong làng xã. Vì vậy, cần được nghiên cứu định hướng xây dựng thị tứ làng xã một cách có cơ sở khoa học tránh tình trạng phát triển tự phát gây ảnh hưởng đến việc di dân vào đô thị làm gia tăng dân số thành thị, ảnh hưởng đến việc bố trí đất đai nhà ở. Giảm được những tiêu cực mà đô thị gây ra. Đó cũng chính là hình thức đô thị hoá nông thôn. Việc xây dựng mô hình thị tứ làng xã trong đó có nhà ở thị tứ ngoài nhiệm vụ tạo lập và cải thiện cuộc sống cho dân cư nông thôn còn là điều kiện làm tăng tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế nônh thôn. Cụ thể sẽ tăng khả nămg vốn đầu tư và phát triển các ngành nghề, các thành phần kinh tế, thông qua việc phát triển các thành phần kinh tế sẽ tác động lại việc xây dựng và phát triển thị tứ với quy mô lớn hơn. Điều hoà và hạn chế làn sóng dân cư nông thôn đi ra các đô thị lớn sinh sống. Căn cứ vào điều kiện của các làng xã, việc xây dựng và phát triển thị tứ theo kiểu đô thị hoá tại chỗ, không hoàn toàn dựa trên cơ sở phát triển công nghiệp mà chỉ dựa vào dịch vụ nhu cầu đời sống và kinh doanh sản xuất nhỏ hoặc tiểu chủ công nghiệp. Xây dựng theo mạng lưới chùm điểm và giải pháp cụ thể theo tuyến, chuỗi, kết hợp chuỗi điểm mỏng để phương án dễ được thực hiện đồng thời kết hợp với việc xây dựng các chương trình hạ tầng đường xá, tận dụng các tuyến đường giao thông cũ, sẵn có để cải tạo từng bước phù hợp với diều kiện của mỗi làng. Với mạng lưới làng xã rộng lớn xây dựng các thị tứ góp phần làm tăng tỷ trọng đô thị, là hướng đi đô thị hoá phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế thị trường hiện nay. Tuỳ theo điều kiện của mỗi làng xã, cần có quy hoạch xây dựng trung tâm kiểu mới dạng thị tứ, đó là hạt nhân chuyển tiếp văn minh đô thị đến các làng xã, là điều kiện tốt để phát triển kinh tế và văn hoá xã hội ở nông thôn. Đối với những làng lớn hoặc làng xã có nhiều điều kiện phát triển thành phần dân cư phi nông nghiệp có thể xây dựng một hoặc nhiều thị tứ như thị tứ trung tâm và thị tứ khu vực. Mô hình thị tứ làng xã là cơ sở khoa học cho công tác thiết kế quy hoạch đô thị nông thôn nói chung và khu trung tâm làng xã nói riêng. 4.2. Công tác thực thi chính sách Thị tứ làng xã và nhà ở thị tứ có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội ở nông thôn. Vì vậy, tỉnh cần có biện pháp kịp thời để xây dựng thị tứ, ví dụ như: Chính sách khai thác sử dụng quỹ đất trong việc quy hoạch trung tâm mới của làng xã; Chính sách khuyến khích thu hút vốn đầu tư xây dựng nông thôn, đầu tư xây dựng phát triển ngành nghề và kinh tế nông thôn, đồng thời có chính sách thống nhất và cụ thể về khảo sát lập dự án thiết kế quy hoạch đồng bộ các làng xã, một số vùng tiêu biểu theo mô hình thị tứ làng xã để xây dựng. Để tiến hành hướng dẫn, quản lý xây dựng nông thôn theo quy hoạch, Nhà nước cấm thành lập các đơn vị quản lý xây dựng các làng xã trên cơ sở điều lệ quản lý đô thị kết hợp với điều kiện và đặc điểm ở nông thôn. Thị tứ làng xã là tiền thân của đô thị có thể được xem là một dạng đô thị chưa hoàn chỉnh. Mặc dù có quy mô nhỏ, chức năng còn mang tính quá độ đô thị nhưng với vai trò và địa bàn phát triển rộng lớn, thị tứ cần được xem xét quan tâm một cách thích đáng. 4.3. Về công tác tổ chức hành chính Một xã có thể có một hoặc nhiều thị tứ với chức năng theo tính chất của đô thị từ đó, đơn vị hành chính tương đương với làng xã có tên riêng hoặc chung với làng, quan hệ trực tiếp với xã, nhà ở có số nhà và tên phố như thị trấn. Nếu thị tứ có quy mô cả một xã thì thị tứ có quan hệ hành chính là xã, thị tứ trực thuộc huyện. Đến một giai đoạn nào đó phát triển lên cấp thị trấn. 5. Đẩy nhanh công tác đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB) 5.1. Hoàn thiện bộ máy chính sách Hiện nay, chúng ta đang thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng theo quy định của Nghị định 22/CP của Chính phủ cơ bản về tính giá đất được dựa vào bảng giá đất của Nhà nước và có áp dụng hệ số k. Đây chính là trở ngại và bất cập đối với chủ đầu tư. Thực tế có một khoảng cách khá lớn giữa giá đất của Nhà nước với giá chuyển nhượng thực tế (chúng ta vẫn gọi chung là giá thị trường). Vì vậy, người có đất bị thu hồi sẽ cảm thấy bị thiệt thòi, dẫn đến không thực hiện được quyết định thu hồi đất của Nhà nước. Điều này chúng ta phải thực hiện đồng bộ một số giải pháp sau: - Cần tập trung đầu tư vào nghiên cứu sửa đổi Nghị định 22/CP cho phù hợp với Luật đất đai, đáp ứng sự phát triển chung của đất nước. Điều quan trọng là xác định giá đất tại nơi định cư. Muốn vậy, cần phải thành lập cơ quan định giá và cơ quan mày có trách nhiệm định giá tính thường xuyên theo từng thời điểm, vị trí, đặc biệt phải phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương (tức giá thị trường) để áp dụng. - Đối với các doanh nghiệp kinh doanh mới, cần có chế độ ưu đãi về thuế, về tiền sử dụng đất, nhằm đảm bảo quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, muốn vậy cần quản lý chặt chẽ việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quản lý tốt đất đai kết hợp với việc huy động các nguồn vốn đảm bảo yêu cầu về nhà ở ngày càng tăng. - Củng cố hệ thống tổ chức ngành, điều chỉnh từ Trung ương đến cơ sở đặc biệt là cơ quan địa chính cấp huyện. Đây chính là cấp tham mưu cho chính quyền tổ chức việc đền bù giải phóng mặt bằng. Đồng thời cơ quan địa chính cấp huyện là nơi trực tiếp quản lý hệ thống hồ sơ địa chính trong phạm vi huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, là cơ quan theo dõi việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, là nơi thực hiện các thủ tục đất đai, là cơ quan phối hợp với các cơ quan khác công khai quy hoạch. - Nâng cao chất lượng trình độ cán bộ địa chính cấp xã, cán bộ địa chính cấp xã là đầu mối giữa nhà nước và người sử dụng đất với nhau. Do đó, Nhà nước nghiên cứu chế độ đãi ngộ cũng như trình độ cán bộ địa chính cấp xã. - Để tạo điều kiện cho việc giải phóng mặt bằng có hiệu quả, nhà nước cần miễn giảm tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở, có như vậy mới giảm giá thành nhà ở. Tại khu vực tái định cư, trong đó đặc biệt quan tâm tới những đất đai thực hiện tại vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn. Kết hợp phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghiệp cao với phát triển khu dân cư. Nhà nước cần có trợ cấp khó khăn đối với các đối tượng không còn nơi sản xuất. Nhà nước nghiên cứu thực hiện dự án phục hồi, tái tạo thu nhập cho những hộ nông dân ở khu vực có sử dụng đất đai nhưng bị thu hồi lớn, bằng cách chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tạo công ăn việc làm ổn định đời sống cho nhân dân. - Cần có nguồn kinh phí cần thiết để xây dựng hạ tầng cơ sở khu vực tái định cư, xây dựng quỹ nhà ở, đất ở để chủ động trong công tác giải phóng mặt bằng tạo điều kiện cho các chủ đầu tư xác định phương hướng giải phóng mặt bằng lập dự án đầu tư. Các dự án quy hoạch chi tiết cần quan tâm tới hiện trạng sử dụng đất, hạn chế tối đa việc di dân tự do trong phạm vi dự án. Các dự án đầu tư, khu đầu tư mới, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu du lịch, dịch vụ lớn cần phải đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng cho các khu dân cư cũ giáp ranh, tạo điều kiện sinh hoạt tương đương theo định hướng đô thị hoá. - Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật trong nhân dân, tạo điều kiện để nhân dân tôn trọng và hiểu biết pháp luật, đặc biệt là luật đất đai. Cần xác định tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật là chương trình hành động quốc gia, là nội dung hoạt động của quản lý Nhà nước về đất đai. - Để nâng cao vai trò và sức mạnh của người dân trên cơ sở đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất đồng thời kiên quyết thực hiện các biện pháp cưỡng chế của cơ quan với các phần tử lợi dụng chính sách giải phóng mặt bằng để phục vụ lợi ích của cá nhân. Nhà nước cần quy định cụ thể về giải quyết khiếu nại, kiến nghị của nhân dân và các quy định về trình tự, thủ tục cưỡng chế, thực hiện quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 5.2. Công tác tuyên truyền vận động Công tác tuyên truyền vận động quần chúng nhân dân ủng hộ việc giải phóng mặt bằng cũng là yếu tố quyết định đến sự thành công của công tác này. Công tác này đặc biệt khó khăn vì việc giải phóng mặt bằng ảnh hưởng đến lợi ích của người bị di dời, nó làm thay đổi cuộc sống đang ổn định của người dân. Đồng thời trình độ làm việc cũng như sinh hoạt của số hộ dân bị di dời là khác nhau, do đó tuyên truyền phải thực hiện được một số đảm bảo sau: - Đảm bảo sự đồng tình ửng hộ của tất cả dân cư trong tỉnh để đảm bảo cho các dự án sau khi thực hiện được trôi chảy hơn. Người bị di dời sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân để tăng cường lợi ích xã hội và lợi ích cộng đồng. Để thực hiện được việc này đòi hỏi sự tham gia nhiệt tình của các cấp ngành địa phương cũng như các tổ chức đoàn thể quần chúng như: Hội cựu chiến binh, Hội phụ nữ, Hội nông dân tập thể… mà các tổ chức này chính là nòng cốt của công tác tuyên truyền vì một mặt cấp họ là đại diện cho nhân dân tham gia vào quân chúng Nhà nước cấp cơ sở, quán triệt cơ sở đường lối phát triển tư tưởng chỉ đạo của Đảng và Nhà nước tới các hội viên và nhân dân, phản ánh ý kiến nguyện vọng của họ. - Mặt khác, chính trong số họ là bộ phận trong số hộ dân phải di dời . Do đó sự tham gia ủng hộ của các tổ chức này kéo theo sự ủng hộ dân phải di dời, điều này thể hiện luật mới được quán triệt tới người dân nhưng được người dân ủng hộ ngay mà sau khi được giải thích, hay các cụ cao tuổi trong làng ủng hộ thì đoàn thể người dân ủng hộ thì toàn dân sẽ làm theo điều này nói lên vai trò của quần chúng nhân dân trong công tác giải phóng mặt bằng. Họ phải là những người gương mẫu đi trước đồng thời tích cực vận động hội viên khác trong hội, con cháu làm theo. 5.3. Công tác tái định cư cần được chú trọng trong quá trình đô thị hoá. Để đạt được các chỉ tiêu kinh tế- xã hội, thực hiện chiến lược phát triển kinh tế xã hội tỉnh theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai năm 2001- 2010 đã được HĐND tỉnh thông qua, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì chính quyền tỉnh Bắc Ninh phải có giải pháp để lập kế hoạch tái định cư cho nhân dân và tạo điều kiện để họ ổn định đời sống, tái tạo lại thu nhập và hoà đồng với cộng đồng dân cư trong khu vực, đặc biệt là phải có biện pháp giải quyết việc làm, tái tạo thu nhập cho hàng vạn lao động nông nghiệp dôi dư hàng năm trên địa bàn tỉnh. Cần thực hiện ngay các chính sách đánh giá kết quả, tái định cư đời sống người dân khu vực tái định cư và đời sống nhân dân khu vực bị thu hồi đất sản xuất. Thực tế cho thấy việc đánh giá thực trạng các khu tái định cư, đời sống nhân dân sống tại đó, khả năng tái tạo lại thu nhập của người bị di dời đất nông nghiệp chủ yếu được phản ánh qua chính quyền cấp cơ sở, chưa có cơ quan nào kiểm tra, đánh giá một cách nghiêm túc. Cần phải nghiên cứu toàn diện vấn đề tái định cư, ổn định đời sống cho các đối tượng di dời khi giải phóng mặt bằng. Một thách thức là mục tiêu hiện nay phải được biểu hiện bằng các chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội đã đề ra trong khi vẫn đảm bảo quyền lợi của những người bị ảnh hưởng bởi những dự án đầu tư đô thị hoá và phát triển công nghiệp, phải nghiên cứu toàn diện vấn đề này Nhà nước mới xây dựng được chiến lược tái định cư trong nhiều năm. Kế hoạch tái định cư hàng năm, giải quyết được tình trạng hiện nay nhiều dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng không triển khai được do không thực hiện tái định cư và tình trạng nông dân thiếu việc làm gia tăng, bị quá trình đô thị hoá dồn ép sinh ra tiêu cực, xảy ra khiếu kiện làm mất trật tự, an ninh chính trị xã hội. Chiến lược kế hoạch tái định cư, ổn định đời sống nhân dân phải giải quyết vấn đề sau: Xác định chính xác nhu cầu tái định cư nhiều năm và hàng năm nhu cầu này cần phải được cụ thể tuỳ theo từng đối tượng, cụ thể việc phân loại đánh giá đối tượng phải di chuyển giúp cho các khu tái định cư có tính khả thi; Lập quy trình, kế hoạch xây dựng các khu trung tâm phân bố trên địa bàn; Các giải pháp trong việc bố trí, xây dựng các khu tái định cư phải thích hợp để tạo điều kiện cho các hộ dân sớm ổn định đời sống, ổn định lại thu nhập. Lập kế hoạch, chiến lược chuyển đổi nghề nghiệp cho người lao động tại nơi bị thu hồi nhiều đất hoặc hết đất nông nghiệp; Chuyển dịch cơ cấu nông nghiệp- nông thôn, đẩy mạnh quá trình đô thị hoá nông thôn, tạo điều kiện để người thu hồi đất được hưởng thành quả, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở chính nơi thu hồi đất. Đây là vấn đề bức xúc nhất hiện nay trong quá trình đô thị hoá, phát triển công nghiệp. Thực hiện tốt công tác này cần có sự phối hợp với các cấp uỷ Đảng, chính quyền các cấp, các sở, ngành và chủ đầu tư. Giải quyết không tốt công tác này là nguyên nhân gây mất ổn định trật tự xã hội. Cần phải lập kế hoạch tái định cư ổn định đời sống người dân khi nghiên cứu và lập dự án đầu tư: Trách nhiệm này thuộc về chủ đầu tư và các cơ quan thẩm định phê duyệt dự án đầu tư. Từ lâu, công tác này chưa được quan tâm đúng mức hoặc xem nhẹ khi lập dự án, mặc dù mọi người đều nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này. Đối với dự án chưa nghiên cứu kỹ phần tái định cư thì khi triển khai việc tái định cư sẽ là gánh nặng cho chính quyền các cấp và ảnh hưởng đến quyền lợi của các đối tượng phải di dời. Qua lập kế hoạch tái định cư chủ đầu tư sẽ chủ động được trong việc lập kế hoạch tài chính. Thực tế cho thấy, phần lớn các dự án đầu tư có di dân, kế hoạch tài chính bị phá vỡ và phải phê duyệt bổ sung nhiều lần chủ yếu là do tăng phần đền bù, giải phóng mặt bằng tái định cư. Để khắc phục tình trạng bị động trong tái định cư khi thực hiện dự án đầu tư, Nhà nước (ngay từ khâu thẩm định dự án) không thông qua dự án đầu tư nếu phần tái định cư không đảm bảo tính khả thi của dự án. Phải xây dựng khu tái định cư có quy mô lớn, xây dựng đồng bộ hạ tầng kinh tế và hạ tầng xã hội, xây dựng đồng bộ các công trình mặt bằng kỹ thuật gắn liền với việc phát triển các khu đô thị mới phải chủ động được nơi tái định cư còn có ý nghĩa về mặt xã hội, nâng cao đời sống sinh hoạt cho đối tượng phải di chuyển và tạo điều kiện cho khu dân cư lân cận được hưởng kết quả của quá trình đô thị hoá. Trong khu tái định cư không chỉ quan tâm đến vấn đề nhà ở mà còn phải quan tâm đến sinh hoạt và việc làm, ổn định đời sống nhân dân. Khi di chuyển chỗ ở đời sống nhân dân bị ảnh hưởng, sinh hoạt bị thay đổi, một bộ phận nhân dân bị ảnh hưởng đến thu nhập nhất là các hộ ở mặt tiền, đang có điều kiện kinh doanh thương mại. Mục tiêu của việc xây dựng khu tái định cư mới là hạ tầng kinh tế, hạ tầng xã hội bằng và hơn nơi ở cũ. Các khu tái định cư này phải tạo điều kiện về nơi làm việc, nơi sản xuất kinh doanh để các hộ gia đình có điều kiện tạo được việc làm và tăng thu nhập thông qua hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ. III. Một số kiến nghị đối với nhà nước 1. Tiếp tục sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện Luật đất đai Từ khi đổi mới nền kinh tế (năm 1986) đến nay đã có 2 bộ luật về đất đai (Luật đất đai năm 1988 và năm 1993), Luật sửa đổi bổ sung một số điều năm 2003 và rất nhiều Pháp lệnh, Nghị định liên quan đến đất đai đã góp phần thúc đẩy sản xuất nông nghiệp phát triển và điều chỉnh các quan hệ đất đai phù hợp với cơ chế thị trường. Nhưng trong luật định cũng như trong thi hành luật vẫn còn nhiều khiếm khuyết, do đó cần phải tiếp tục điều chỉnh, bổ sung, hoàn thiện Luật đất đai cho phù hợp hơn với cơ chế thị trường để sử dụng đất đai ngày một có hiệu quả hơn. Đây là vấn đề hết sức nhạy cảm, rất quan trọng và cũng rất phức tạp, do đó trong Hội nghị lần thứ bảy của Ban chấp hành Trung Ương Đảng khoá IX đã giành thời gian và công sức thoả đáng để thảo luận về Nghị quyết tiếp tục sửa đổi một số điều trong chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá- hiện đại hoá. Việc sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai trong điều kiện chuyển sang nền kinh tế thị trường và phù hợp với điều kiện thực tế về quản lý và sử dụng đất đai hiện nay là một sự lỗ lực của Nhà nước nhưng chưa thể coi là đã hoàn tất. Việc tổ chức thi hành Luật đất đai đã sửa đổi, bổ sung cần tập trung vào một số vấn đề sau: - Việc ban hành các văn bản dưới Luật có liên quan đến đất đai đều phải tôn trọng các quy định của Luật đất đai, không thể tuỳ tiện ra những quy định trái với luật. - Thống nhất quản lý Nhà nước đối với đất đai, tập trung và phân cấp rõ ràng, tránh tình trạng ngành nào, cấp nào cũng có quyền cấp đất. Đồng thời nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai. - Đẩy mạnh cải cách hành chính, giảm bớt phiền hà trong công tác quản lý để tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền một cách dễ dàng, cũng như đảm bảo cho việc thi hành Luật đất đai một cách đầy đủ và nghiêm minh. 2. Một số kiến nghị về chính sách phát triển nhà ở sau năm 2002. 2.1. Chính sách về đất đai xây dựng nhà ở Cần phải có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm, đến năm 2005 và 2010… Những kế hoạch, quy hoạch này phải được thành phố, tỉnh và Nhà nước phê chuẩn. Cần có quy định về giao đất, cho thuê đất cho phù hợp với đối tượng sử dụng đất. - Để làm nhà ở cho đối tượng ưu tiên chính sách xã hội như gia đình thương binh, liệt sĩ, có công với cách mạng, cách mạng lão thành, bà mẹ anh hùng… thì được giảm hoặc miễn tiền sử dụng đất từng loại theo mức ưu tiên. - Đất để lập dự án xây dựng nhà ở chung cư nhiều tầng để bán cho cán bộ công nhân viên và những người có thu nhập thấp hoặc để cho thuê thì Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. - Đất để làm nhà ở để bán hoặc cho thuê ở những vị trí tốt, trung tâm thì phải nộp 100% tiền thuê đất hoặc thưo mức đấu giá tiều đất theo từng vị trí và theo giá cả thị trường. - Đất làm nhà ở di dân, giải phóng mặt bằng hoặc phá nhà cũ xây dựng nhà mới cho đúng quy hoạch để tái định cư hoặc cơi nới, nâng tầng nhà ở trên diện tích nhà cũ thì không phải nộp tiền đất. Đối với những hộ phải di chuyển ra các khu vực ngoài trung tâm hay ngoài vùng đô thị cần được miễn giảm tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. - Giao đất để lập dự án xây dựng nhà đền bù, di dân trước khi giải phóng mặt bằng để xây dựng các công trình công cộng hay mở đường giao thông. Xoá bỏ quỹ đất do các cơ quan, doanh nghiệp nắm giữ để phân phối nội bộ về mục đích xây dựng nhà ở. Chấm dứt tình trạng giao đất cho từng cán bộ riêng lẻ, để chuyển sang cơ chế chính sách phát triển nhà ở theo dự án. 2.2. Chính sách về vốn Nhà nước đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội song song với các dự án phát triển nhà: Đầu tư hỗ trợ xây dựng nhà ở phục vụ cho các đối tượng đang hưởng chính sách ưu đãi trong xã hội có nhu cầu về nhà ở theo kế hoạch hàng năm; Duy trì quỹ nhà ở hiện có do Nhà nước quản lý; Huy động vốn của mọi cá nhân và các thành phần kinh tế trong xã hội tham gia vào công tác sau: - Cho phép các tổ chức doanh nghiệp Nhà nước được huy động vốn bằng tiền mặt vàng, ngoại tệ của cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, được tính lãi xuất ngân hàng cho vay, kinh doanh, tính vào giá thành công trình. - Huy động ngân hàng cho vay đối với các dự án phát triển nhà ở với lãi xuất thấp và thời hạn cho vay dài hơn vì kinh doanh nhà ở có chu kỳ sản xuất dài, hoàn vốn chậm, tiêu thụ sản phẩm dần dần. Huy động vốn bằng liên kết, liên doanh, góp vốn cổ phần bằng tiền ứng trước của chủ mua nhà,đa dạng hoá các dự án phát triển nhà thu hút nhiều loại vốn đầu tư. Tạo điều kiện cho mỗi hộ dân để có thể tiết kiệm tiền tạo dựng cho mình một chỗ ở, tham gia vào phát triển nhà ở. 2.3. Chính sách giải phóng mặt bằng Để xây dựng các công trình công cộng như giao thông, xây dựng bảo tàng, công trình văn hoá thể thao đô thị, nhất là đối với các đô thị cần phát triển và cải tạo đều vấp phải một vấn đề lớn phức tạp là giải phóng mặt bằng. Thực tiễn cho thấy, việc mở mang đường xá và xây dựng các công trình nói chung chậm trễ là do công tác giải phóng mặt bằng đặc biệt khó khăn. Do đó trong công tác phát triển đô thị việc tạo lập ra một quỹ nhà ban đầu phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng là vô cùng cần thiết. Nhà nước cần có kế hoạch dành ra một quỹ đất và nguyên tắc chính cần thiết để đầu tư xây dựng quỹ nhà này và đi trước một bước so với thời điểm xây dựng. Nhà nước nên giao cho địa phương chịu trách nhiệm tổ chức triển khai thực hiện căn cứ vào nhu cầu để xác lập quỹ đất, tài chính và tổ chức quản lý. Đối với dự án phát triển nhà ở của các doanh nghiệp theo phương thức kinh doanh, phải tạo điều kiện cho các doanh nghiệp làm kinh doanh phát triển nhà ở được sử dụng quỹ đất, cho phép các doanh nghiệp được chuyển nhượng quyền sử dụng những diện tích nhà cũ của dân hoặc tổ chức cơ quan đang thuê của nhà nước nhượng lại để làm quỹ nhà để di chuyển giải toả mặt bằng. Cho phép các doanh nghiệp được áp dụng thoả thuận để thương lượng mức đền bù di chuyển với dân. Cho phép họ được mua lại nhà thuộc quỹ nhà dự trữ giải toả mặt bằng của đô thị để đáp ứng yêu cầu giải toả mặt bằng với giá tính đủ chi phí, không có tiền thuế, tiền đất và lãi chỉ tính tối thiểu. Để chống tham nhũng, người dân phải được trực tiếp đến ngân hàng lĩnh tiền không qua một cơ quan trung gian phát triển nào khác. Nơi chuyển đến cũng phải có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội cần thiết nếu không dự án sẽ thất bại. Cạnh các khu công nghiệp hay nhà máy lớn nên xây dựng một khu nhà ở của công nhân, các chủ đầu tư phải bỏ tiền ra xây dựng hoặc nhờ các doanh nghiệp nhà ở xây dựng, không để cho cán bộ công nhân viên tự ý xây dựng nhà ở không theo một quy hoạch nào cả gây thiếu thẩm mỹ. 2.4. Chính sách cho các đối tượng sử dụng nhà ở Đối tượng sử dụng nhà ở khá phức tạp, nên Nhà nước cần có chính sách phù hợp và công bằng, cần phân loại các đối tượng sau: Đối với cán bộ nhân viên: Bao gồm cả người đang đi làm hoặc nghỉ hưu, cán bộ hưởng lương, các lực lượng vũ trang đang làm việc… là những đối tượng cơ bản, phục vụ cho việc gắn bó với Nhà nước, lực lượng nòng cốt phát triển và bảo vệ chế độ thì Nhà nước cần có chính sách ưu tiên, đảm bảo cho họ một phần về tài chính, giúp gia đình họ có một nơi thích hợp. Đối với các đối tượng được ưu tiên về chính sách xã hội: Đối với gia đình liệt sĩ, thương binh, người có công, cán bộ lão thành… mà có khó khăn về nhà ở thì được tặng biếu, mua trả dần hoặc cho thuê nhà với giá rẻ, phần thiếu hụt do ngân sách Nhà nước bù. Đối với những người có thu nhập cao: Xây dựng nhà cao cấp độc lập, khép kín, chất lượng xây dựng, kiến trúc, tiện nghi cao, sử dụng phù hợp và thoả mãn sức mua, thị hiếu, yêu cầu về nhà ở của họ nhằm tận dụng sức đóng góp của họ tạo điều kiện điều tiết cho người nghèo. Đối với người có thu nhập thấp: có thể cho thuê đất hay giảm tiền sử dụng đất tuỳ theo mức thu nhập cụ thể để giúp họ có khả năng xây dựng chỗ ở, có thể bán trả góp từ 15 đến 25 năm. Đối với hộ quá nghèo: loại hình này thường chiếm 10% dân số đô thị, không có công ăn việc làm ổn định, nguồn thu nhập bấp bênh, mức thu nhập chỉ bằng 1/4- 1/5 mức thu nhập trung bình. Nhu cầu của đối tượng này là việc làm và thu nhập tại nơi ở. Vì vậy, nên lập các dự án nâng cấp kỹ thuật để kêu gọi tài trợ nhân đạo trong và ngoài nước. 3. Nhà nước chủ động tổ chức thị trường bất động sản, trong đó có đất đai Theo quan điểm của Đảng và Nhà nước ta coi đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, không thừa nhận thị trường đất đai như thị trường các hàng hoá thông thường khác. Trên thực tế, trong điều kiện của kinh tế thị trường, đất đai không chỉ có giá trị sử dụng mà còn có giá trị và vận động theo cơ chế thị trường, từ đó đã có những đổi mới trong cách nhìn nhận và đánh giá về cách thức quản lý và sử dụng đất đai trong tình hình mới. Nhà nước cho phép các đối tượng sử dụng đất đai theo cơ chế thị trường và theo đúng pháp luật. Nếu thừa nhận sự vận động của đất đai theo luật pháp, theo cơ chế chủ động tổ chức thị trường bất động sản, vấn đề đầu tiên là xác định giá đất theo quan hệ cung- cầu, khả năng sinh lời và phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. 4. Thúc đẩy nhanh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài. Hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cho các hộ nông dân ở khu vực đô thị. Đây là công việc phức tạp có nhiều khó khăn. Nhiều biện pháp rất khoa học sẽ không thực hiện được vì thiếu luận cứ, kinh phí và sẽ kéo dài hàng chục năm. Do đó, ngoài cách làm đơn giản, thông thoáng, việc trực tiếp với dân cư từng thôn, xã, phường để dân tìm cách giải quyết, ủng hộ, bàn bạc theo phương châm “dân biết, dân làm, dân kiểm tra” thì có thể làm nhanh mà tương đối chính xác. 5. Nhà nước thực hiện tổng kiểm kê toàn bộ đất đai, nhà ở do khu vực kinh tế nhà nước quản lý và sử dụng. Với chính sách sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả, tạo quỹ đất cho sản xuất kinh doanh và quy hoạch lại các khu công nghiệp và dịch vụ, khu dân cư, nên tập trung giải quyết một số vấn đề sau: - Tăng cường công tác tổ chức củng cố, xây dựng bộ máy ngành Địa Chính, đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn cho cán bộ địa chính từ cấp cơ sở đến cấp tỉnh, thường xuyên bổ sung biên chế để đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ của ngành để quản lý Nhà nước về đất đai. - Đầu tư kinh phí để thành lập bản đồ địa chính chính quy cho cấp xã, cả tỉnh. Đầu tư trang thiết bị công nghệ, tin học tiên tiến để phục vụ đo đạc, vẽ lập hệ thống bản đồ địa chính chính quy theo toạ độ cho công tác quản lý biến động, thống kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến các cấp từ cơ sở đến tỉnh. - Bổ sung, sửa đổi Luật cho phù hợp với điều kiện của đất nước vốn ít đất lại đông dân. Xử lý nghiêm việc lấn chiếm, tự ý chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng, thường xuyên thanh tra kiểm tra việc sử dụng đất của các địa phương từ đó có thưởng phạt nghiêm minh việc thực hiện Luật đất đai. Hiện nay, có hiện tượng nhiều nơi dân di chuyển, di cư khá nhiều. Người dân đến nơi sinh sống mới được nhận đất ở mới nhưng đất chỗ ở cũ vẫn không trả lại cho Nhà nước và địa phương. Trong những trường hợp này, cần thực hiện trưng thu, cần có điều khoản quy định việc di chuyển đất đai gắn liền với quá trình tái định cư trong Luật đất đai. - Rà soát lại quỹ đất của địa phương, qua đo đạc bản đồ chuẩn bị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều huyện đã dôi ra so với sổ sách hàng chục ha. Cần nghiên cứu chuyển đổi đất thành vùng tập trung dành cho khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ và khu dân cư. - Về lâu dài, có quy định về xây dựng các toà nhà cao tầng cho các khu hành chính, văn hoá, nhà ở để tiết kiệm đất. Bắc Ninh là một tỉnh mới được tái lập, trong những năm qua công tác quản lý đất đai đã và đang đi vào nề nếp. Vì vậy, tỉnh Bắc Ninh rất mong sự quan tâm của Tổng cục Địa Chính và Chính phủ để tạo điều kiện cho toàn tỉnh hoàn thành tốt công tác quản lý và sử dụng đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá- hiện đại hoá và quá trình đô thị hoá đang mạnh mẽ như hiện nay./. Kết luận Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia trên thế giới, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường đất đai còn là một hàng hoá đặc biệt trong đó người ta trao đổi mua bán quyền sử dụng đất, hình thành lên một thị trường bất động sản, mua bán quyền sử dụng đất với một giá cả đắt hơn rất nhiều so với giá trị thực của nó trước đó. Bắc Ninh là một tỉnh mới được tái lập, tách từ tỉnh Hà Bắc ra năm 1997. Trước đó, tỷ lệ đô thị hoá của tỉnh còn quá nhỏ bé, năm 1990 tỷ lệ đô thị hoá mới là 4,5%, nhưng sau khi tách tỉnh, cùng với nhiều thay đổi trong cơ cấu tổ chức và quản lý, tình hình phát triển kinh tế xã hội của Bắc Ninh có nhiều biến chuyển tích cực, song song với nó là tình hình đô thị hoá mạnh mẽ, kéo theo là sự biến động sâu sắc trong vấn đề quản lý và sử dụng đất đai trong tỉnh trong thời gian qua. Đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, đặc biệt là mục đích phát triển công nghiệp, hệ thống giao thông đô thị, phát triển các khu công nghiệp, cụm công nghiệp làng nghề và đa nghề, các trung tâm thương mại phục vụ cho sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế. Khi đô thị hoá diễn ra thì việc quản lý và sử dụng đất đai gặp không ít những khó khăn trong công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất như thế nào sao cho có hiệu quả, tránh tình trạng sử dụng sai mục đích và không đem lại hiệu quả cao hơn so với sử dụng trước đó. Vì vậy, với một tỉnh mới được thành lập cần chú trọng hơn nữa trong công tác quản lý việc sử dụng đất đai cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đai trong quá trình đô thị hoá đang mạnh mẽ trong tỉnh đã được Chính phủ phê duyệt. Tránh tình trạng khắc phục rất tốn kém và sẽ không còn hiệu quả, đây là một việc làm hết sức khó khăn cần được các cấp có thẩm quyền quan tâm hơn nữa./. Tài liệu tham khảo Tạp chí: - Địa chính số: 3/01; 10/01; 2/02; 3/02; 4/02; 9/02. - Xây dựng số: 6/00; 12/00; 4/01; 6/01; 8/01; 9/01; 11/01; 2/02; 5/02; 8/02. - Báo nhân dân số 17407 chủ nhật 23- 3- 2003. Sách: - Báo cáo kiểm kê đất đai 5 năm- Tỉnh Uỷ Bắc Ninh. - Báo cáo tổng kết công tác kiểm kê đất đai năm 2002- Tỉnh Uỷ Bắc Ninh. - Chương trình thực hiện Nghị quyết Trung ương VII (phần 2) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước- Tỉnh Uỷ Bắc Ninh. - Đô thị hoá và quản lý kinh tế đô thị ở Hà Nội- Giáo sư. Tiến sĩ Nguyễn Đình Hương- Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân- Hà Nội. - Đô thị hoá và chính sách phát triển đô thị trong công nghiệp hoá- hiện đại hoá ở Việt Nam- NXB chính trị Quốc gia-T12- 1997. - Kinh tế và chính sách đất đai ở Việt Nam- NXB nông nghiệp- Hà Nội 2000. - Nhà ở đô thị sau năm 2000- KTS Lưu Anh Dũng- NXB Khoa học kỹ thuật. - Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung thị xã Bắc Ninh đến năm 2020- Tỉnh Bắc Ninh- Bộ Xây Dựng- Viện quy hoạch đô thị nông thôn- T7- 2002. - Quy hoạch tổng thể tỉnh Bắc Ninh đến năm 2010- Uỷ ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh- 2001. - Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị tỉnh Bắc Ninh- 2020- UBND tỉnh Bắc Ninh- Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam- Viện nghiên cứu quy hoạch phát triển đô thị nông thôn- T4- 2002. - Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai tỉnh Bắc Ninh thời kỳ 2000- 2010- UBND tỉnh Bắc Ninh- 2002. - Tìm hiểu về Luật đất đai Việt Nam- NXB mũi cà mau. Mục lục Trang Lời cảm ơn Sinh viên Lê Thị Ninh Vân- Khoa Kế Hoạch và Phát Triển- Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội, sau giai đoạn thực tập tại Sở Kế Hoạch và Đầu Tư Bắc Ninh có viết luận văn với đề tài: “Hoàn thiện công tác quản lý và sử dụng đất đai trong quá trình đô thị hoá ở tỉnh Bắc Ninh từ nay đến năm 2010”. Qua đề tài này sinh viên Ninh Vân muốn gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất tới Tiến sĩ Ngô Thắng Lợi và Thạc sĩ Vũ Cương, cùng với Tiến sĩ Nguyễn Phương Bắc- phó giám đốc Sở Kế Hoạch và Đầu Tư Bắc Ninh đã giúp đỡ sinh viên hoàn thành tốt giai đoạn thực tập và bản luận văn này. Sinh viên Lê Thị Ninh Vân- KTPT 41A lời cam đoan Bản luận văn với đề tài: “Hoàn thiện công tác quản lý và sử dụng đất đai trong quá trình đô thị hoá ở tỉnh Bắc Ninh” được thực hiện bởi chính sinh viên Lê Thị Ninh Vân- Lớp Kinh Tế Phát Triển 41A- Khoa Kế Hoạch và Phát Triển. Tôi xin cam đoan bài viết này do chính bản thân tôi viết, nếu có gì sai sót tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm. Sinh viên Lê Thị Ninh Vân- KTPT41A Danh mục bảng biểu Hình 1. Cơ cấu GDP của tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 1997- 2002 29 Bảng 1. Một số chỉ tiêu về phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 1997 – 2002 29 Bảng 2. Tiềm năng đất đai ở tỉnh Bắc Ninh năm 2002 31 Bảng 3. Hiện trạng sử dụng đất đô thị năm 2002 43 Bảng 4. Tình hình sử dụng đất và biến động đất đai giai đoạn 1997- 2002 47 Bảng 5. Dự báo quy mô dân số đô thị và tỷ lệ đô thị hoá 54 Bảng 6. Quy hoạch sử dụng đất đai đô thị năm 2010 57