Luận văn Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 phố Ngọc Khánh

diÖn tÝch sµn 6224 m2. Thø nhÊt: KÕ ho¹ch khai th¸c Tæng diÖn tÝch khai th¸c nh­ sau: B¶ng kÕ ho¹ch khai th¸c STT Môc tiªu sö dông §¬n vÞ D.tÝch sµn c¨n hé DT khai th¸c/tû lÖ KT 1 Ga ra xe m¸y (tÇng hÇm) m2 1.826 30 % 2 DiÖn tÝch cho thuª mÆt b»ng m2 6.224 35 % 3 Nhµ ë c¨n hé ®Ó b¸n m2 21.497 35 % (Nguån sè liÖu tõ phßng kÕ to¸n tµi chÝnh c«ng ty Du LÞch Th¨ng Long) Thø hai: KÕ ho¹ch gi¸ Gi¸ b¸n nhµ ®­îc tÝnh trªn tæng sè diÖn tÝch sµn c¨n hé nhµ chung c­ 12, 15, 18 tÇng. Theo quyÕt ®Þnh sè 123/2001/Q§-UB cña Uû ban nh©n d©n thµnh phè Hµ Néi th× quü nhµ ®­îc ph©n chia nh­ sau: B¶ng kÕ ho¹ch gi¸: STT Môc tiªu sö dông §¬n vÞ D.tÝch sµn c¨n hé Tû träng 1 ChuyÓn giao quü nhµ TP m2 6.720 30 % 2 B¸n theo gi¸ c.®¹o §BKD m2 7.840 35 % 3 B¸n theo gi¸ thÞ tr­êng m2 7.840 35 % Tæng céng 22.400 100 % (Nguån sè liÖu tõ phßng kÕ to¸n tµi chÝnh c«ng ty Du LÞch Th¨ng Long) Theo môc tiªu sö dông nh­ trªn, gi¸ nhµ sÏ ®­îc x©y dùng trªn 3 møc: - Møc gi¸ ®¶m b¶o kinh doanh bao gåm: Gi¸ ®Êt ®· chuyÓn giao h¹ tÇng + Gi¸ x©y dùng nhµ vµ h¹ tÇng trong khu«n viªn + møc l·i ®¶m b¶o kinh doanh + thuÕ. - Møc gi¸ thÞ tr­êng bao gåm gi¸ ®Êt chuyÓn giao h¹ tÇng theo thÞ tr­êng + gi¸ x©y dùng nhµ + thuÕ + l·i ®­îc thÞ tr­êng chÊp nhËn. - Møc gi¸ chuyÓn giao cho thµnh phè: bao gåm toµn bé chi phÝ ®Çu t­ nhµ theo c¸c chÕ ®é chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc, cho phÇn diÖn tÝch sµn chuyÓn giao. Møc gi¸ nµy kh«ng tÝnh gi¸ ®Çu t­ h¹ tÇng kü thuËt. Dù kiÕn thµnh phè sÏ thanh to¸n phÇn vèn ®Çu t­ diÖn tÝch chuyÓn giao cho thµnh phè theo tiÕn ®é huy ®éng vèn chung cña dù ¸n. Gi¸ cho thuª mÆt b»ng ®­îc tÝnh trªn diÖn tÝch khai th¸c. §¬n gi¸ ®ã lµ gi¸ cho thuª mÆt b»ng, c¸c chi phÝ kh¸c nh­ ®iÖn n­íc ®iÖn tho¹i, trang bÞ néi thÊt nh­ bµn ghÕ, tñ quÇy, kÖ... thiÕt bÞ v¨n phßng, thiÕt bÞ th«ng tin, v¸ch ng¨n ph©n chia néi bé, vµ toµn bé thiÕt bÞ cÇn thiÕt cho ho¹t ®éng cña bªn thuª do bªn thuª tù lo. KÕ ho¹ch gi¸ nh­ sau: 1- Gi¸ b¸n nhµ chung c­ theo gi¸ chØ ®¹o ®¶m b¶o kinh doanh: 7.760.000 ®ång/m2 sµn c¨n hé 2- Gi¸ b¸n nhµ chung c­ theo gi¸ thÞ tr­êng 8.200.000 ®ång/m2 sµn c¨n hé (DiÔn gi¶i chi tiÕt xem b¶n chiÕt tÝnh gi¸ b¸n: 3- Gi¸ chuyÓn giao cho TP nhµ cao tÇng: Møc gi¸ chuyÓn giao cho thµnh phè: Bao gåm toµn bé chi phÝ ®Çu t­ theo c¸c chÕ ®é chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc cho phÇn 30 % diÖn tÝch giao, møc gi¸ nµy kh«ng tÝnh ph©n bæ gi¸ h¹ tÇng kü thuËt chung cña dù ¸n. 44.497 triÖu/6720 m2 sµn c¨n hé 6.622.000 ®ång/m2 sµn c¨n hé NÕu tÝnh theo m2 sµn chuyÓn giao th× møc gi¸ trªn 1 m2 sµn lµ: 44.497 triÖu ®ång/9.213 m2 sµn lµ 4.755.000 ®ång/m2 sµn 4- Gi¸ cho thuª mÆt b»ng tÝnh 6 USD/m2/th¸ng Gi¸ b¸n nhµ ph©n bæ chi tiÕt (xem b¶ng ph©n bæ kÌm theo) * Thø ba: KÕ ho¹ch ®Çu t­ thay thÕ - §Çu t­ thay thÕ thiÕt bÞ: C¨n cø thêi gian vµ tû lÖ khÊu hao toµn bé thiÕt bÞ khèi nhµ cho thuª ®­îc ®Çu t­ thay thÕ vµo c¸c n¨m 2015, 2025, 2035, 2045. Nguån ®Çu t­ thay thÕ lÊy tõ nguån vèn khÊu hao trÝch hµng n¨m. - §èi víi thiÕt bÞ ®Çu t­ cho c¸c c¨n hé ®· ®­îc b¸n: C¨n cø thêi gian vµ tû lÖ khÊu hao toµn bé thiÕt bÞ khèi nhµ c¨n hé ë ®­îc ®Çu t­ thay thÕ theo khung thêi gian sö dông c¸c lo¹i tµi s¶n cè ®Þnh cña Nhµ n­íc trong Q§ 166/1999/Q§-BTC lµ 15 n¨m/lÇn. Nguån ®Çu t­ thay thÕ lÊy tõ sè tiÒn nép hµng th¸ng cña c¸c c¨n hé. Sè nµy ®· ®­îc tÝnh to¸n chi tiÕt trong phÇn qu¶n lý vËn hµnh dù ¸n sau ®Çu t­. 2.2.6. X¸c ®Þnh c¸c chi phÝ cña dù ¸n - Chi phÝ c¸c thñ tôc vÒ ®Êt - TiÒn sö dông ®Êt: Theo nghÞ ®Þnh 71/2001/N§-CP cña chÝnh phñ ngµy 5/10/2001 th× dù ¸n ®­îc miÔn tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi diÖn tÝch ®Êt x©y dùng nhµ chung c­ cao tÇng. - Chi phÝ x©y l¾p c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt theo khèi l­îng thiÕt kÕ vµ ®¬n gi¸ Hµ néi t¹i thêi ®iÓm 6/2002. - C¸c chi phÝ kiÕn thiÕt c¬ b¶n kh¸c gåm: T­ vÊn lËp dù ¸n, chi phÝ kh¶o s¸t thiÕt kÕ, chi phÝ thÈm ®Þnh, chi phÝ gi¸m s¸t thi c«ng, chi phÝ ban qu¶n lý c«ng tr×nh, nghiÖm thu bµn giao, b¶o hiÓm c«ng tr×nh. - C¸c chi phÝ chèng mèi vµ c«n trïng, chi phÝ dß m×n, phßng ch¸y ch÷a ch¸y. - C¸c chi phÝ qu¶n lý, qu¶ng c¸o tiÕp thÞ tÝnh b»ng 0.5 % chi phÝ x©y l¾p. - C¸c chi phÝ duy tu b¶o d­ìng c«ng tr×nh tÝnh b»ng 2 % vèn x©y l¾p. Sau ®©y lµ b¶ng kh¸i to¸n kinh phÝ toµn bé dù ¸n x©y dùng khu chung c­ cao tÇng. 2.2.7.X¸c ®Þnh doanh thu cña dù ¸n Doanh thu chÝnh cña dù ¸n gåm: + Doanh thu tiÒn b¸n nhµ chung c­ cao tÇng: 125,097 tû ®ång Trong ®ã: *Doanh thu b¸n nhµ ë theo gi¸ ®¶m b¶o kinh doanh : 60,813 tû ®ång *Doanh thu b¸n nhµ theo gi¸ thÞ tr­êng lµ: 64,284 tû ®ång + Doanh thu tiÒn cho thuª diÖn tÝch lµm dÞch vô: 5,499 tû ®ång §èi víi nhµ ë ®Ó b¸n: ViÖc khai th¸c doanh thu b¸n nhµ dù kiªn sÐ b¾t ®Çu thùc hiÖn tõ n¨m 2003. Chñ ®Çu t­ sÏ thu tiÒn b¸n nhµ cña c¸c ®èi t­îng mua nhµ theo tiÕn ®é sau: Th¸ng 1/2003 T¹m øng :30 % Th¸ng 6/2003 T¹m øng : 30% N¨m 2004 Thanh to¸n nèt: 40 % Sè diÖn tÝch sµn khai th¸c dù kiÕn lµ: N¨m 2003: 70 % diÖn tÝch, 30 % diÖn tÝch cßn l¹i sÏ b¸n hÕt vµo n¨m 2004. * §èi víi diÖn tÝch cho thuª dù kiÕn sÏ b¾t ®Çu khai th¸c ®­îc vµo n¨m 2005. 2.2.8. C¸c chØ tiªu tµi chÝnh cña dù ¸n ChØ tiªu vÒ kh¶ n¨ng sinh lêi cña dù ¸n: ChØ tiªu gi¸ trÞ hiÖn t¹i rßng cña dù ¸n XÐt dßng tiÒn cña dù ¸n CF = Dßng tiÒn vµo – Dßng tiÒn ra * Dßng tiÒn vµo cña dù ¸n = Doanh thu cña dù ¸n + Vèn thanh to¸n cho ®Çu t­ quü nhµ cña thµnh phè + Vèn vay + Vèn tù cã. * Dßng tiÒn ra cña dù ¸n = ®Çu t­ + chi phÝ vËn hµnh + tr¶ l·i vay NH +tr¶ gèc vay + VAT ph¶i nép + ThuÕ TNDN NPV = - Co + = 4.647 triÖu ®ång Trong ®ã: Co lµ chi phÝ bá ra ban ®Çu vµ Co = 179.997 tû ®ång n lµ sè n¨m cña dù ¸n vµ n = 55 n¨m Ci lµ luång tiÒn rßng dù tÝnh giai ®o¹n i r lµ l·i suÊt chiÕt khÊu vµ r = 8.52 % Dù ¸n cã NPV d­¬ng, nªn lµ mét yÕu tè cÇn ®Ó lùa chän ChØ tiªu thu håi néi bé (IRR): C«ng thøc tÝnh IRR: Co + = 0 Dïng néi suy to¸n häc ®Ó tÝnh IRR. Ta cã IRR = 10,85 % ChØ sè doanh lîi PI: Ci PI = = = = 1,026 Trong ®ã : PV lµ thu nhËp hiÖn t¹i rßng P lµ vèn ®Çu t­ ban ®Çu PV = NPV + P ChØ sè doanh lîi PI ®­îc tÝnh dùa vµo mèi quan hÖ tû sè gi÷a thu nhËp rßng hiÖn t¹i víi gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña vèn ®Çu t­ ban ®Çu. PI ph¶n ¸nh kh¶ n¨ng sinh lêi cña dù ¸n trªn mçi ®¬n vÞ tiÒn tÖ ®­îc ®Çu t­. Trong bµi, PI = 1.026 > 1 nªn ®­îc chän. ChØ tiªu ®¸nh gi¸ kh¶ n¨ng thu håi vèn: Thêi gian hoµn vèn ®Çu t­: Thêi gian hoµn vèn ®Çu t­ lµ ®é dµi thêi gian dù tÝnh cÇn thiÕt ®Ó c¸c luång tiÒn rßng cña dù ¸n bï ®¾p ®­îc chi phÝ cña nã. C¸c nhµ doanh nghiÖp sö dông thêi gian hoµn vèn ®Ó ®¸nh gi¸ dù ¸n b»ng c¸ch thiÕt lËp chØ tiªu thêi gian hoµn vèn cÇn thiÕt vµ thêi gian hoµn vèn tèi ®a cã thÓ chÊp nhËn cña dù ¸n. Nh÷ng dù ¸n cã thêi gian hoµn vèn lín h¬n thêi gian cho phÐp tèi ®a sÏ bÞ lo¹i bá. Thêi gian hoµn vèn gi¶n ®¬n lµ 8.5 n¨m 3. §¸nh gi¸ nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®­îc vµ h¹n chÕ trong c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n Nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®­îc ®èi víi c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh: C¸n bé thÈm ®Þnh ®· th«ng qua kiÓm tra møc ®é hîp lý, chÝnh x¸c cña c¸c kho¶n thu nhËp, khÊu hao... ®Ó lµm c¬ së lËp ra nh÷ng b¶ng tÝnh quan träng: b¶ng tÝnh hiÖu qu¶ kinh tÕ cña dù ¸n, b¶ng doanh thu, b¶ng chi phÝ, b¶ng dßng tiÒn cña dù ¸n... Dùa vµo ®©y chóng ta cã thÓ ®¸nh gi¸ kh¸i qu¸t kh¶ n¨ng sinh lêi vµ kh¶ n¨ng tr¶ nî cña dù ¸n. §©y chÝnh lµ hai mÆt cña dù ¸n mµ doanh nghiÖp quan t©m. Qua ®ã, c¸c kÕt qu¶ thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®· gióp doanh nghiÖp nhËn thøc râ h¬n tr¸ch nhiÖm cña m×nh ®èi víi kho¶n vay, n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông ®ång vèn cña hä, gãp phÇn ®¸ng kÓ vµo sù t¨ng tr­ëng cña nÒn kinh tÕ. HÖ thèng chØ tiªu ph¶n ¸nh møc hiÖu qu¶ tµi chÝnh cña mét dù ¸n mµ ng©n hµng sö dông khi tiÕn hµnh thÈm ®Þnh gåm: Doanh thu, chi phÝ, lîi nhuËn, thêi gian thu håi vèn, nguån tr¶ nî, NPV, IRR... C¸c chØ tiªu rÊt thiÕt thùc cho ban thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n cña c«ng ty trong viÖc so s¸nh víi ph­¬ng ph¸p tÝnh to¸n cña hä. Tõ ®ã hä cã thÓ chÊp nhËn hay kh«ng chÊp nhËn dù ¸n. C¸c chØ tiªu ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ tµi chÝnh NPV, IRR, thêi gian hoµn vèn ®­îc tÝnh to¸n trong tÊt c¶ c¸c dù ¸n nh­ mét chØ tiªu b¾t buéc. ViÖc tÝnh to¸n ®Õn c¸c chØ tiªu nµy chøng tá vÊn ®Ò gi¸ trÞ thêi gian cña tiÒn ®· ®­îc quan t©m vµ ®­a vµo trong thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n. Qua ®ã, c«ng ty x¸c ®Þnh ®­îc mét c¸ch t­¬ng ®èi chÝnh x¸c hiÖu qu¶ tµi chÝnh cña c¸c dù ¸n. - VÒ c¸c chØ tiªu ph©n tÝch tµi chÝnh: Ph­¬ng ph¸p tÝnh to¸n phï hîp víi t×nh h×nh thùc tÕ + VÒ tæng sè vèn ®Çu t­ cña dù ¸n: Tæng sè vèn ®Çu t­ vµo dù ¸n lµ 196,875358000 tû ®ång, trong ®ã chi phÝ vèn chñ së h÷u hÇu nh­ kh«ng ®¸ng kÓ do huy ®éng ®­îc nguån tr¶ tr­íc lµ kho¶ng 60 tû cña nh÷ng ng­êi cã nhu cÇu mua nhµ chung c­ khi ký hîp ®ång mua nhµ. Chi phÝ vèn vay ng©n hµng lµ 8.52%/n¨m. Nh­ vËy chi phÝ vèn trung b×nh cña dù ¸n b»ng víi chi phÝ vèn vay ng©n hµng lµ 8.52% mµ ®¸ng lÏ ra lµ ph¶i lín h¬n rÊt nhiÒu. §©y lµ mét lîi thÕ cña c«ng ty tr¸nh ®­îc nh÷ng rñi ro vì nî. +VÒ doanh thu cña dù ¸n : c«ng ty nhËn ®­îc mét kho¶n doanh thu tr¶ tr­íc cña kh¸ch hµng lµ 120 tû, trong ®ã 60 tû c«ng ty nhËn ®­îc ngay sau khi ký kÕt víi kh¸ch hµng hîp ®ång mua nhµ, 60 tû tiÕp theo sÏ ®­îc nhËn trong qu¸ tr×nh x©y nhµ. 84 tû cßn l¹i c«ng ty sÏ nhËn nèt trong qu¸ tr×nh bµn giao nhµ. +VÒ chi phÝ: C«ng ty chi phÝ cho dù ¸n lµ 196,875358743 tû ®ång + VÒ ph­¬ng ph¸p khÊu hao: dù ¸n sö dông ph­¬ng ph¸p khÊu hao ®Òu lµ ph­¬ng ph¸p hîp lý. Còng theo c¸c nhµ ph©n tÝch kinh tÕ th× trong ph­¬ng ph¸p khÊu hao hiÖn nay cã hai quan ®iÓm. Thø nhÊt: Doanh nghiÖp ®­îc phÐp khÊu hao nhanh ®Ó tr¸nh hao mßn tµi s¶n cè ®Þnh v« h×nh vµ t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c nguån ®Çu t­ ®æi míi c«ng nghÖ. Thø hai: KhÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh ®Òu lµ ph­¬ng ph¸p khÊu hao dÔ tÝnh to¸n vµ ®¬n gi¶n. VÒ b¶n chÊt: KhÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh lµ h¹ch to¸n phÇn gi¸ trÞ hao mßn tµi s¶n cè ®Þnh vµo gi¸ thµnh s¶n phÈm. KhÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh trung ng¾n h¹n (1n¨m) lµ chi phÝ cè ®Þnh kh«ng phô thuéc vµo s¶n l­îng nh­ng thùc chÊt nã chØ ®­îc “quy ­íc cè ®Þnh” v× sù thËt khÊu hao tõ tµi s¶n cè ®Þnh phô thuéc vµo s¶n l­îng s¶n xuÊt ra trong n¨m. Sù quy ­íc nµy ®ßi hái h¹ch to¸n khÊu hao ph¶i ph¶n ¸nh t­¬ng ®èi chÝnh x¸c møc khÊu hao trung b×nh cña TSC§ trong gi¸ thµnh s¶n phÈm. Còng theo c¸c nhµ ph©n tÝch th× trong thùc tÕ nªn chän ph­¬ng ph¸p khÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh theo ph­¬ng ph¸p khÊu hao ®Òu v× ba lý do sau: * KhÊu hao ®Òu ph¶n ¸nh møc ®é hao mßn trung b×nh cña tµi s¶n cè ®Þnh, ®¬n gi¶n, dÔ tÝnh to¸n h¬n do ®ã Nhµ n­íc dÔ kiÓm so¸t h¬n. * Quy ®Þnh ph­¬ng ph¸p khÊu hao ®Òu sÏ ®¶m b¶o tÝnh thèng nhÊt qu¶n lý gi÷a c¸c doanh nghiÖp. * Phï hîp víi quy ®Þnh vÒ luËt thuÕ cña Nhµ n­íc. NÕu ¸p dông khÊu hao nhanh cã lîi cho doanh nghiÖp h¬n v× khÊu hao nhanh lµm cho chi phÝ t¨ng lªn nªn tæng thu nhËp chÞu thuÕ gi¶m ®i dÉn ®Õn thuÕ thu nhËp gi¶m. B¶ng tÝnh khÊu hao TSC§ §¬n vÞ tÝnh : triÖu ®ång STT Néi dung Gi¸ trÞ Tû lÖ khÊu hao N¨m b¾t ®Çu khÊu hao TiÒn K. hao hµng n¨m 1 Vèn x©y l¾p 21.781 2% 1 436 2 Vèn thiÕt bÞ 3 §Çu t­ ban ®Çu 4.527 10% 11 453 4 §T­ ththÕ lÇn1 4.527 10% 21 453 5 §T­ ththÕ lÇn2 4.527 10% 31 453 6 §T­ ththÕ lÇn3 4.527 10% 41 453 7 §T­ ththÕ lÇn4 4.527 10% 1 453 8 Vèn KTCB kh¸c 2.485 2% 1 50 9 Vèn dù phßng 2.879 2% 1 58 10 Tæng céng 31.673 (nguån sè liÖu tõ phßng tµi kÕ to¸n tµi chÝnh cña c«ng ty du lÞch Th¨ng long) Qua viÖc thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n, ng©n hµng ®· ph¸t hiÖn ®­îc nh÷ng sai sãt lo¹i bá tÝnh chñ quan cña dù ¸n (tÝnh chñ quan cã thÓ do n¾m b¾t quy chÕ, chÕ ®é ph¸p lý vÒ ho¹t ®éng kinh doanh hay cã thÓ do ý ®å nµo ®ã cña dù ¸n...), lo¹i bá xu h­íng tÝnh thiÕu hoÆc thõa vèn ®Çu t­. Bªn c¹nh ®ã, c«ng ty cßn ph¸t hiÖn ra nhiÒu sai sãt cña dù ¸n ®­îc tr×nh nh­: tiÕn ®é ®Çu t­ x©y dùng c¬ b¶n, lo¹i bá c¸c h¹ng môc ®Çu t­ kh«ng hîp lý hoÆc kh«ng cÇn thiÕt còng nh­ bæ sung viÖc tÝnh to¸n thiÕu mét sè h¹ng môc ®Çu t­ nh­ chi phÝ qu¶n lý doanh nghiÖp , l·i dù phßng thêi gian x©y dùng c¬ b¶n hoÆc tÝnh l¹i møc khÊu hao cho phï hîp dù ¸n còng nh­ tÝnh ®Çy ®ñ c¸c kho¶n thuÕ theo quy ®Þnh cña bé tµi chÝnh nh»m kh¼ng ®Þnh tÝnh hîp lý còng nh­ kh¶ thi cña dù ¸n khi ®i vµo ho¹t ®éng. Nh­ vËy, chÊt l­îng thÈm ®Þnh tµi chÝnh cña c«ng ty ngµy cµng ®­îc n©ng cao, nhÊt lµ trong bèi c¶nh ®Çu t­ ph¸t triÓn kh«ng ngõng, c¹nh tranh gi÷a c¸c doanh nghiÖp trong n­íc vµ xu h­íng héi nhËp quèc tÕ. Néi dung thÈm ®Þnh kh«ng chØ dõng l¹i ë xem xÐt dù ¸n riªng rÏ mµ cßn kÕt hîp c¶ ph©n tÝch t×nh h×nh cña doanh nghiÖp, doanh nghiÖp ®· b­íc ®Çu ¸p dông nh÷ng ph­¬ng ph¸p thÈm ®Þnh hiÖn ®¹i, víi nhiÒu néi dung néi t¹i cña dù ¸n vµ c¸c yÕu tè bªn ngoµi cã ¶nh h­ëng ®Õn dù ¸n. VÒ c¸n bé: C«ng ty cã ®éi ngò c¸n bé trÎ, ®a sè hä lµ nh÷ng c¸n bé chuyªn m«n tèt vÒ kinh tÕ vµ kü thuËt, cã kinh nghiÖm, hiÓu biÕt vÒ nhiÒu lÜnh vùc, cã kiÕn thøc thÞ tr­êng. C«ng ty rÊt coi träng c«ng t¸c ®µo t¹o ®éi ngò c¸n bé, t¹o mäi ®iÒu kiÖn cho c¸n bé thÈm ®Þnh häc tËp vµ båi d­ìng tr×nh ®é nghiÖp vô. Nhê ®ã n©ng cao ®­îc chÊt l­îng c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n. C¸n bé thÈm ®Þnh cña c«ng ty ®Òu lµ nh÷ng ng­êi cã ®¹o ®øc nghÒ nghiÖp, nhËn thøc ®­îc tr¸ch nhiÖm cña m×nh vµ tÇm quan träng cña c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh. Hä kh«ng ngõng tù bæ xung kiÕn thøc, tÝch luü kinh nghiÖm trong qu¸ tr×nh c«ng t¸c ®Ó hoµn thµnh xuÊt s¾c nhiÖm vô cña m×nh. C¬ së vËt chÊt, trang thiÕt bÞ cho c«ng t¸c thÈm ®Þnh còng ®­îc c«ng ty ®Æc biÖt chó träng. Phßng thÈm ®Þnh ®· ®­îc trang bÞ hÖ thèng m¸y tÝnh vµ ®­îc cµi ®Æt phÇn mÒm tÝnh to¸n phôc vô cho c«ng t¸c thÈm ®Þnh. §iÒu nµy ®· gióp cho viÖc tÝnh to¸n c¸c chØ tiªu cña dù ¸n nhanh, chÝnh x¸c, tiÕt kiÖm thêi gian, qua ®ã n©ng cao ®­îc nh÷ng kÕt luËn thÈm ®Þnh. 3.2. Nh÷ng mÆt h¹n chÕ: C«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ cña c«ng ty ®· ®¹t ®­îc nhiÒu kÕt qu¶ tèt ®Ñp. Tuy nhiªn bªn c¹nh nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®­îc vÉn cßn mét sè h¹n chÕ cÇn ®­îc kh¾c phôc. Dù ¸n chØ thÈm ®Þnh mét sè khÝa c¹nh chñ yÕu, nhiÒu khÝa c¹nh tµi chÝnh cña dù ¸n kh«ng ®­îc quan t©m ®óng møc, chØ lµ h×nh thøc, cßn ch­a ®i s©u vµo kiÓm tra ®é tin cËy cña c¸c h¹ng môc trong dù ¸n, do vËy nhiÒu khi kÕt luËn vÒ tÝnh hiÖu qu¶ cña dù ¸n kh«ng thËt chÝnh x¸c. Cô thÓ nh­: - Trong khi sö dông c¸c chØ tiªu hiÖu qu¶ tµi chÝnh quan träng nh­ NPV, IRR, thêi gian hoµn vèn, c«ng ty ch­a t×m ra c¸ch tÝnh chuÈn nhÊt mµ chØ mang tÝnh chÊt ­íc tÝnh lµ chñ yÕu. Do c¸ch hiÓu cña mçi c¸n bé thÈm ®Þnh kh¸c nhau vÒ c¸ch tÝnh c¸c chØ tiªu tµi chÝnh nªn dÉn ®Õn kÕt qu¶ thÈm ®Þnh c¸c chØ tiªu lµ kh¸c nhau. ë dù ¸n nµy c¸c c¸n bé thÈm ®Þnh dùa vµo tæng thu vµ tæng chi ®Ó x¸c ®Þnh c¸c chØ tiªu NPV, IRR, thêi gian hoµn vèn. Tæng thu cña dù ¸n chØ cã doanh thu b¸n nhµ vµ kho¶n thu do thµnh phè thanh to¸n cho ®Çu t­ quü nhµ cña thµnh phè. Nh­ vËy lµ ch­a chÝnh x¸c v× muèn x¸c ®Þnh ®­îc chÝnh x¸c c¸c chØ tiªu trªn, ta cÇn ph¶i dùa vµo c¸c luång tiÒn mçi n¨m cña dù ¸n. Trong dù ¸n nµy: *Dßng tiÒn cña dù ¸n = dßng tiÒn vµo - dßng tiÒn ra. Dßng tiÒn vµo = doanh thu b¸n nhµ + vèn thanh to¸n cho quü ®Çy t­ nhµ cña thµnh phè + vèn vay + vèn tù cã. Dßng tiÒn ra = ®Çu t­ + Chi phÝ vËn hµnh + Tr¶ l·i vay NH + Tr¶ gèc vay + VAT ph¶i nép + ThuÕ thu nhËp doanh nghiÖp. - ViÖc x¸c ®Þnh doanh thu, chi phÝ, dßng tiÒn th­êng mang tÝnh chñ quan ch­a tÝnh ®Õn c¸c yÕu tè ¶nh h­ëng nh­ m«i tr­êng vÜ m«, sù thay ®æi vÒ gi¸ nguyªn vËt liÖu, l·i suÊt vay nî... vv. Gi¸ dù tÝnh theo thÞ tr­êng cho mét mÐt vu«ng nhµ ë lµ 8,2 triÖu. Tuy nhiªn do sù thay ®æi theo chiÒu h­íng gi¶m gi¸ nhµ chung c­ nªn cã thÓ gi¸ thÞ tr­êng sÏ gi¶m cßn 7,2 triÖu/m2. Tõ ®ã doanh thu cña dù ¸n sÏ gi¶m xuèng. Nh­ng ng­îc l¹i, thÞ tr­êng nguyªn vËt liÖu l¹i cã chiÒu h­íng t¨ng gi¸ do ®ã chi phÝ cho dù ¸n cña c«ng ty sÏ t¨ng lªn tõ ®ã lµm gi¶m luång tiÒn cña dù ¸n lµm cho NPV cã chiÒu h­íng gi¶m ®i. - XÐt hÖ sè chiÕt khÊu, vèn cña doanh nghiÖp xuÊt ph¸t tõ hai nguån ®ã lµ vèn tù cã vµ vèn ®i vay nh­ng hÖ sè chiÕt khÊu chØ ®­îc tÝnh lµ 8.52%/n¨m. §ã lµ do c«ng ty gi¶m ®­îc tèi ®a chi phÝ vèn chñ së h÷u do nh÷ng ng­êi cã nh­u cÇu mua nhµ cña dù ¸n tr¶ tr­íc mét kho¶n lµ 120 Tû ®ång. Chi phÝ vèn vay tr¶ cho ng©n hµng lµ 8,52%/n¨m. Thùc chÊt hÖ sè nµy ph¶i ®­îc tÝnh lµ hÖ sè trung b×nh gi÷a nguån vèn tù cã vµ ®i vay. - VÒ chØ tiªu ®¸nh gi¸ tiÒm lùc tµi chÝnh cña doanh nghiÖp ch­a ®­îc tÝnh to¸n nªn ch­a ®¸nh gi¸ ®­îc t×nh h×nh tµi chÝnh doanh nghiÖp. Doanh nghiÖp cã hai nguån vèn ®Çu t­ dù ¸n tõ vèn tù cã vµ vèn ®i vay, chØ tiªu ®¸nh gi¸ tiÒm lùc tµi chÝnh cña doanh nghiÖp lµ hÖ sè hay tû lÖ % gi÷a vèn tù cã víi vèn ®i vay hoÆc gi÷a vèn tù cã víi tæng vèn ®Çu t­. - Mét sè tµi s¶n khi kÕt thóc dù ¸n ®· khÊu hao hÕt mµ vÉn cßn gi¸ trÞ sö dông th× viÖc hoµn tr¶ hay ®Þnh gi¸ tµi s¶n khi kÕt thóc dù ¸n còng ch­a cã quy ®Þnh cô thÓ vµ kh«ng ®­îc ®Ò cËp ®Õn. Mét sè nguyªn nh©n Nh÷ng h¹n chÕ trong c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng cña c«ng ty du lÞch Th¨ng Long cßn tån t¹i lµ do: - Dù ¸n ®­a ra s¶n phÈm lµ c¸c c¨n hé chung c­ mµ ch­a x¸c ®Þnh chÝnh x¸c c¸c th«ng sè vÒ nhu cÇu thÞ tr­êng, gi¸ c¶ nªn trong viÖc ®­a ra møc doanh thu chØ cã tÝnh chÊt t­¬ng ®èi. Tõ ®©y sÏ h¹n chÕ trong viÖc tÝnh to¸n c¸c chØ tiªu. Ch­a x©y dùng ®­îc c¸c tiªu chuÈn, chØ tiªu thÈm ®Þnh ®Þnh møc chÝnh thøc ®Ó so s¸nh, ®¸nh gi¸ thÕ nµo lµ mét dù ¸n cã hiÖu qu¶ vÒ mÆt tµi chÝnh. - C¸c c¸n bé lËp dù ¸n cña c«ng ty tuy cã tr×nh ®é chuyªn m«n nh­ng ch­a thùc sù ®ång ®Òu dÉn ®Õn t×nh tr¹ng tËp trung c«ng viÖc thÈm ®Þnh vµo mét sè ng­êi tr×nh ®é v÷ng. C¸n bé thÈm ®Þnh ch­a ®­îc ®µo t¹o mét c¸ch thùc sù chuyªn s©u vµo nghiÖp vô thÈm ®Þnh mµ chØ tù nghiªn cøu tµi liÖu nªn tr×nh ®é thÈm ®Þnh cßn nhiÒu h¹n chÕ vµ ch­a thùc sù n¾m b¾t kÞp nh÷ng thay ®æi cña nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng. - C¸c tµi liÖu tham kh¶o vÒ thÈm ®Þnh tµi chÝnh ë ViÖt Nam nãi chung vµ c«ng ty nãi riªng cßn hiÕm lµm h¹n chÕ kh«ng Ýt qu¸ tr×nh tÝnh to¸n c¸c chØ tiªu. - Sö dông m¸y tÝnh trong thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n cßn h¹n chÕ. Trang thiÕt bÞ hiÖn ®¹i cho c«ng t¸c thÈm ®Þnh cßn h¹n chÕ, øng dông tin häc vµo thÈm ®Þnh cßn ch­a cao. Khi ®¸nh gi¸ c¸c dù ¸n mµ ph¶i th«ng qua c¸c chØ tiªu ®¸nh gi¸ phøc t¹p th× ®ßi hái øng dông c«ng nghÖ tin häc vµo c«ng t¸c thÈm ®Þnh, nh­ng thùc tÕ c«ng ty cßn thiÕu mét hÖ thèng th«ng tin hiÖn ®¹i. Tãm l¹i: C«ng ty du lÞch Th¨ng long lµ mét c«ng ty lín cña Së du lÞch Hµ Néi, cã uy tÝn trong lÜnh vùc kinh doanh du lÞch vµ kh¸ch s¹n. NhËn thøc ®­îc tÇm quan träng trong c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­, trong qu¸ tr×nh ho¹t ®éng cña m×nh, c«ng ty ®· kh«ng ngõng hoµn thiÖn vµ n©ng cao chÊt l­îng cña c«ng t¸c nµy vµ ®· ®¹t ®­îc nh÷ng kÕt qu¶ ®¸ng khÝch lÖ, gãp phÇn n©ng ®êi sèng tinh thÇn vµ vËt chÊt cña nh©n d©n thñ ®« nãi riªng vµ cña c¶ n­íc nãi chung. Bªn c¹nh ®ã, c«ng t¸c nµy cßn mét sè h¹n chÕ cÇn ®­îc kh¾c phôc vµ hoµn thiÖn. Nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®­îc vµ nh÷ng khã kh¨n lµ hai mÆt ®èi lËp cïng tån t¹i trong mét thùc thÓ. §©y lµ ®iÒu kh«ng tr¸i víi quy luËt cña sù tån t¹i vµ ph¸t triÓn ®Ó ®i ®Õn sù thèng nhÊt trong mét chñ thÓ. Do vËy ho¹t ®éng cña c«ng ty muèn ph¸t triÓn ngµy mét v÷ng vµng h¬n vµ nhÊt lµ trong c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ th× ph¶i thÊy ®­îc nh÷ng h¹n chÕ ®ã vµ t×m kiÕm c¸c gi¶i ph¸p ®Ó hoµn thiÖn. Ch­¬ng 3 Mét sè gi¶i ph¸p nh»m hoµn thiÖn c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n x©y dùng khu chung c­ cao tÇng cao cÊp 15-17 phè ngäc kh¸nh 1. Mét sè gi¶i ph¸p nh»m hoµn thiÖn c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n x©y dùng khu chung c­ 15-17 Ngäc Kh¸nh. §èi víi c«ng ty Du lÞch Th¨ng Long nãi riªng vµ c¸c doanh nghiÖp nhµ n­íc nãi chung, ®Çu t­ lµ mét trong nh÷ng yÕu tè quyÕt ®Þnh sù thµnh c«ng hay thÊt b¹i, ®Æc biÖt lµ trong giai ®o¹n hiÖn nay, nÒn kinh tÕ n­íc ta chuyÓn sang kinh tÕ thÞ tr­êng. §¶ng vµ nhµ n­íc ta ®ang thùc hiÖn chÝnh s¸ch më cöa ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ quèc d©n kªu gäi ®Çu t­. Nh÷ng chÝnh s¸ch c¬ chÕ vÒ ®Çu t­ ngµy cµng hoµn thiÖn h¬n, phï hîp h¬n víi ph¸p luËt ViÖt Nam vµ theo th«ng lÖ quèc tÕ. §èi víi dù ¸n x©y dùng khu chung c­ cao tÇng cao cÊp 15-17 Ngäc Kh¸nh, bªn c¹nh nh÷ng mÆt thuËn lîi cßn cã nh÷ng khã kh¨n cÇn ph¶i ®­îc kh¾c phôc vµ h¹n chÕ. Sau ®©y lµ mét sè gi¶i ph¸p quan träng: 1.1. Gi¶i ph¸p hoµn thiÖn c¸c chØ tiªu tÝnh to¸n: + Gi¶i ph¸p vÒ NPV, IRR: NPV = - Co + CF1/(1+k) + CF2/(1+k)2 + .... + CF55/(1+k)55 Trong ®ã NPV lµ gi¸ trÞ hiÖn t¹i rßng cña dù ¸n. Co lµ vèn ®Çu t­ ban ®Çu, CF1....CF55 lµ luång tiÒn tõ n¨m thø 1 ®Õn n¨m thø 55. k: lµ tû lÖ chiÕt khÊu cña dù ¸n NPV= - Co + CF1/(1+IRR) + CF2/(1+IRR)2 + .... + CF55/(1+IRR)55 = 0 + Gi¶i ph¸p vÒ doanh thu, chi phÝ: §Ó nh»m lµm cho NPV cña dù ¸n lu«n tho¶ m·n chñ ®Çu t­, c«ng ty cÇn x¸c ®Þnh chÝnh x¸c sù thay ®æi cña gi¸ nhµ chung c­ t¨ng hay gi¶m, tõ ®ã sÏ ®­a ra møc gi¸ b¸n hîp lý nh»m n©ng cao doanh thu cña dù ¸n. Ngoµi ra, c«ng ty cÇn ®­a ra mét danh môc chi phÝ cho dù ¸n thËt hîp lý tr¸nh l·ng phÝ vµo nh÷ng kho¶n môc kh«ng ®¸ng cã. Tõ ®ã luång tiÒn cña dù ¸n sÏ t¨ng lªn dÉn ®Õn NPV cña dù ¸n t¨ng lªn. Dù b¸o chÝnh x¸c xu h­íng ph¸t triÓn cung cÇu vÒ nhµ ë cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt trong n­íc, ®Æc biÖt lµ trong xu h­íng héi nhËp quèc tÕ hiÖn nay. Mét yÕu tè kh¸c cã ¶nh h­ëng lín ®Õn doanh thu, chi phÝ lµ kiÕn tróc cña dù ¸n, vÊn ®Ò ®Æt ra ë ®©y lµ dù ¸n chung c­ nµy cã kiÕn tróc cã phï hîp víi cuéc sèng hiÖn ®¹i b©y giê hay kh«ng, cã ®¸p øng ®­îc nhu cÇu thÞ hiÕu cña kh¸ch hµng hay kh«ng? + Gi¶i ph¸p vÒ hÖ sè chiÕt khÊu. Ph©n tÝch c¸c luång tiÒn chiÕt khÊu nh»m hç trî cho viÖc ra c¸c quyÕt ®Þnh ®Çu t­ còng nh­ quyÕt ®Þnh dù to¸n vèn ®Çu t­. B»ng viÖc so s¸nh gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña c¸c luång thu nhËp theo dù tÝnh víi chi phÝ ®Çu t­, c¸c nhµ qu¶n lý cã thÓ t×m ®­îc lêi gi¶i cho vÊn ®Ò cã nªn ®Çu t­ hay kh«ng. Cô thÓ lµ c«ng ty ®· tËn dông ®­îc nguån vèn huy ®éng lín tõ phÝa nh÷ng ng­êi cã nhu cÇu nhµ ë nªn chi phÝ cho vèn chñ rÊt nhá. Tuy nhiªn kh«ng ph¶i lµ b»ng 0. Mét yÕu tè rÊt quan träng cña qu¸ tr×nh nµy lµ x¸c ®Þnh ®óng ®¾n tû lÖ hiÖn t¹i ho¸ (tû lÖ chiÕt khÊu), ®ã lµ chi phÝ vèn ®Çu t­. Chi phÝ vèn lµ chi phÝ c¬ héi cho viÖc sö dông vèn, ®­îc tÝnh b»ng sè lîi nhuËn kú väng ®¹t ®­îc trªn vèn ®Çu t­ vµo dù ¸n hoÆc doanh nghiÖp ®Ó gi÷ kh«ng lµm gi¶m sè lîi nhuËn dµnh cho chñ së h÷u. C«ng ty cã nguån vèn ®Çu t­ cho dù ¸n x©y dùng bao gåm: Vèn tù cã (90% tæng vèn ®Çu t­): 162.720. Chi phÝ vèn tù cã ký hiÖu lµ a% (a > 0). Vay ng©n hµng (10% tæng vèn ®Çu t­): 17.277. Chi phÝ vèn vay lµ 8.52%. C«ng ty ®· sö dông tû lÖ chiÕt khÊu b»ng l·i suÊt ng©n hµng lµ 8.52%/n¨m. Ta thay hÖ sè chiÕt khÊu b»ng chi phÝ b×nh qu©n gia quyÒn vèn, ta cã c«ng thøc: Chi phÝ b×nh qu©n gia quyÒn vèn WACC = Ws.Ks + Wd.Kd = = 0.9*a% + 0.1*8.52% > 8.52% Trong ®ã Ws, Wd lµ tû träng cña vèn chñ së h÷u vµ vèn vay Ks, Kd lµ chi phÝ cña vèn chñ së h÷u vµ vèn vay. 1.2. Gi¶i ph¸p vÒ nguån nh©n lùc cho ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n: VÊn ®Ò nguån nh©n lùc cho qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ còng rÊt quan träng. V× thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n kh©u quan träng vµ ®­îc quan t©m h¬n c¶ trong lËp dù ¸n v× nã liªn quan ®Õn môc tiªu cña doanh nghiÖp khi ®Çu t­ ®ã lµ: lîi nhuËn. §éi ngò c¸n bé thÈm ®Þnh tµi chÝnh ph¶i lµ nh÷ng ng­êi cã chuyªn m«n, tr×nh ®é, søc khoÎ. VÒ nguån nh©n lùc cña c«ng ty Du lÞch Th¨ng Long hiÖn nay trong 350 c¸n bé chuyªn m«n vµ kü thuËt trong ®ã cã 335 cã tr×nh ®é ®¹i häc vµ trªn ®¹i häc chiÕm 95.7%. Riªng viÖc lËp dù ¸n cã ®éi ngò kho¶ng 7 c¸n bé chuyªn m«n lµ c¸c cö nh©n vµ kü s­. CÇn cã nh÷ng gi¶i ph¸p n©ng cao hiÖu qu¶ c«ng t¸c nµy: - CÇn th­êng xuyªn tæ chøc n©ng cao båi d­ìng kiÕn thøc cho ®éi ngò c¸n bé lËp dù ¸n còng nh­ cña toµn c«ng ty. - §èi víi ®éi ngò l·nh ®¹o lµ nh÷ng ng­êi kh¶ n¨ng, nghiÖp vô, võa cã kh¶ n¨ng vÒ qu¶n lý, cã tr×nh ®é vµ kinh nghiÖm. T`uy nhiªn ®Ó ®¸p øng nh÷ng yªu cÇu ngµy cµng cao trong thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n nãi riªng còng nh­ lËp dù ¸n nãi chung th× cÇn ph¶i x©y dùng nh÷ng tiªu chuÈn cã thÓ ®èi víi l·nh ®¹o nh­: + Cã n¨ng lùc ®iÒu hµnh hÖ thèng tæ chøc + N¾m v÷ng nh÷ng quy tr×nh nghiÖp vô + N¾m v÷ng chñ tr­¬ng chÝnh s¸ch cña §¶ng vµ nguån vèn ®Çu t­ + Th­êng xuyªn ®­îc ®µo t¹o n©ng cao n¨ng lùc. - §èi víi ®éi ngò thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n. §©y lµ ®éi ngò trùc tiÕp tham gia qu¸ tr×nh lËp dù ¸n còng nh­ thÈm ®Þnh dù ¸n. Yªu cÇu ®èi víi ®éi ngò nµy lµ ph¶i cã n¨ng lùc, tr×nh ®é vµ n¾m v÷ng quy tr×nh nghiÖp vô lËp dù ¸n. §ång thêi ph¶i cã phÈm chÊt ®¹o ®øc nghiªm tóc trong c«ng viÖc vµ lu«n ®Æt môc tiªu chÊt l­îng cña dù ¸n ®Çu t­ lªn hµng ®Çu. HiÖn nay, ®éi ngò c¸n bé lËp dù ¸n t¹i c«ng ty ®Òu lµ nh÷ng ng­êi ®· tèt nghiÖp ®¹i häc vµ trªn ®¹i häc cã tr×nh ®é vi tÝnh, tiÕng Anh. CÇn ph¶i x©y dùng kÕ ho¹ch n©ng cao n¨ng lùc cho c¸n bé lËp dù ¸n nh­ t¨ng c­êng tæ chøc c¸c cuéc héi th¶o, tËp huÊn nghiÖp vô, mêi c¸c chuyªn gia vÒ tËp huÊn. Víi nh÷ng tµi liÖu vÒ thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ch­a ®­îc phong phó ë ViÖt Nam nªn c¸c c¸n bé trong qu¸ tr×nh ph©n tÝch cÇn ph¶i t×m hiÓu, tham kh¶o thªm tõ c¸c s¸ch b¸o n­íc ngoµi, trong viÖc tÝnh to¸n c¸c chØ tiªu cÇn tÝnh chÝnh x¸c h¬n vµ tû mû h¬n. 1.3. Gi¶i ph¸p vÒ ph­¬ng diÖn kü thuËt nh»m gi¶m chi phÝ : §èi víi mét dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nh­ dù ¸n x©y dùng khu chung c­ cao tÇng Ngäc Kh¸nh, ®Ó n©ng cao hiÖu qu¶, tõ qu¸ tr×nh chuÈn bÞ ®Çu t­, thùc hiÖn ®Çu t­ cho ®Õn vËn hµnh c¸c kÕt qu¶ ®Çu t­, ph­¬ng tiÖn kü thuËt lu«n lµ nh©n tè quan träng vµ ®¾c lùc. Víi qu¸ tr×nh chuÈn bÞ ®Çu t­ nh­ thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n, lËp dù ¸n..., nh÷ng thiÕt bÞ liªn quan lµ m¸y tÝnh, thiÕt bÞ ®o ®¹c... ®Òu cÇn chÝnh x¸c. Víi qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Çu t­ vµ vËn hµnh c¸c kÕt qu¶ ®Çu t­ th× cã c¸c m¸y mãc hiÖn ®¹i h¬n vµ phï hîp cho yªu cÇu cña qu¸ tr×nh ®ã. Vµ ®iÒu ®Æc biÖt chÝnh lµ khu dïng c¸c ph­¬ng tiÖn nµy mét c¸ch h÷u Ých sÏ tiÕt kiÖm ®­îc mét kho¶n chi phÝ vµ t¨ng hiÖu qu¶ vÒ mÆt tµi chÝnh. - §èi víi c¸c ph­¬ng tiÖn cho c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n. C¸c ph­¬ng tiÖn cña qu¸ tr×nh nµy lµ nh÷ng ph­¬ng tiÖn phôc vô cho c¸n bé lËp dù ¸n mµ chñ yÕu lµ m¸y vi tÝnh. HiÖn nay, ë phßng kÕ ho¹ch cña c«ng ty míi cã hai m¸y tÝnh, trong khi ®©y lµ phßng chÞu tr¸ch nhiÖm chÝnh vÒ viÖc lËp vµ thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n cña c«ng ty. Do ®ã viÖc bæ xung thªm m¸y mãc, còng nh­ ¸p dông c¸c phÇn mÒm øng dông lµ ®iÒu kÕt søc cÇn thiÕt. - C¸c m¸y mãc cña qu¸ tr×nh vËn hµnh ®Çu t­ ®a sè ®­îc nhËp khÈu vµ ®¾t tiÒn v× vËy viÖc lùa chän c«ng nghÖ thÝch hîp vµ thùc sù xøng ®¸ng víi gi¸ trÞ cña nã v« cïng quan träng. §iÒu nµy cã liªn quan trùc tiÕp tíi n¨ng suÊt lao ®éng, chÊt l­îng s¶n phÈm vµ vÊn ®Ò khÊu hao thiÕt bÞ. NÕu nhËp khÈu ®­îc c«ng nghÖ tiªn tiÕn víi gi¸ c¶ phï hîp th× kh«ng nh÷ng chÊt l­îng s¶n phÈm t¨ng lªn, n¨ng suÊt lao ®éng t¨ng mµ khÊu hao v« h×nh, h÷u h×nh cña m¸y mãc sÏ gi¶m dÇn ®Õn chi phÝ s¶n xuÊt thùc tÕ cña dù ¸n gi¶m 1.4. Gi¶i ph¸p hoµn thiÖn viÖc thu thËp th«ng tin cho c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n cña doanh nghiÖp. Mét trong nh÷ng th«ng tin ®¸ng quan t©m víi c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n lµ thu nhËp th«ng tin vÒ vèn. Th«ng tin nãi chung ®ãng vai trß quan träng trong ®êi sèng kinh tÕ, x· héi cña con ng­êi. Th«ng tin gãp phÇn vµo viÖc ph¸t triÓn kinh tÕ cña tõng quèc gia, tõng vóng. Ngµy nay cïng víi viÖc ph¸t triÓn kinh tÕ lµ sù ph¸t triÓn m¹nh mÏ cña c¸c m¹ng l­íi th«ng tin. Th«ng tin cã ë mäi n¬i, mäi lóc, mäi chç, khi nµo con ng­êi cÇn ®Õn nã vµ cã nhu cÇu sö dông nã th× nã sÏ cã mÆt. Th«ng tin chØ lµ nh÷ng tÝn hiÖu chuyÒn tíi ng­êi sö dông vµ kh«ng cã gi¸ trÞ ®Ých thùc nh­ng rÊt cÇn thiÕt cho cuéc sèng cña con ng­êi. Mét th«ng tin sai lÖch cã thÓ g©y ra nhiÒu t¸c h¹i lín do viÖc thu thËp th«ng tÝn chÝnh x¸c lµ ®iÒu rÊt quan träng ®èi víi bÊt cø nhµ ®Çu t­ nµo. Vèn lµ vÊn ®Ò c¬ b¶n tõ lóc b¾t ®Çu nghiªn cøu s¬ bé cho tíi thi c«ng dù ¸n. Th«ng tin vèn cÇn ®Çy ®ñ tõ l·i suÊt, l­îng vèn vay lµ bao nhiªu ®Ó tõ ®ã lËp dù to¸n ph©n bæ cho c¸c h¹ng môc c«ng tr×nh thi c«ng. Qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n dùa trªn c¬ së sè liÖu vÒ tæng vèn ®Çu t­, vèn vay ®Ó c¨n cø vµo ®ã ®Ó xÐt ®Õn vÊn ®Ò chi phÝ vµ doanh thu cña dù ¸n. Th«ng tin vÒ dù ¸n nãi chung rÊt ®a d¹ng vµ khã kh¨n trong viÖc t×m kiÕm v× vËy cÇn ph¶i ph©n tÝch chän läc vµ s¾p xÕp l¹i ®Ó lùa chän th«ng tin chÝnh thèng. 2.Mét sè kiÕn nghÞ 2.1. §èi víi c«ng ty du lÞch Th¨ng Long Ph¸t triÓn hÖ thèng th«ng tin phôc vô c«ng t¸c thÈm ®Þnh.: Mét nguyªn nh©n lín lµm cho c«ng t¸c thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t­ ch­a ®¹t hiÖu qu¶ cao lµ do chóng ta kh«ng cã th«ng tin ®Çy ®ñ vµ chÝnh x¸c ®Ó tiÕn hµnh thÈm ®Þnh. Do vËy, vÊn ®Ò ®Æt ra víi c«ng ty hiÖn nay lµ ph¶i cã c¸c biÖn ph¸p ®Ó thu thËp th«ng tin, c¸ch thøc hîp lý ®Ó cã ®­îc nh÷ng th«ng tin ®Çy ®ñ vµ chÝnh x¸c. Trong thêi ®¹i ngµy nay, th«ng tin thùc sù ®­îc coi lµ søc m¹nh, lîi thÕ, thÕ m¹nh c¹nh tranh trong kinh doanh. Víi sù tiÕn bé v­ît bËc cña khoa häc, c«ng nghÖ th«ng tin-tin häc, con ng­êi cã thÓ khai th¸c ®­îc l­îng th«ng tin v« tËn trong thêi gian ng¾n gÇn nh­ tøc thêi ®Ó phôc vô hç trî cho môc tiªu ho¹t ®éng cña m×nh. ThÈm ®Þnh lµ c«ng t¸c kh«ng ph¶i chØ xem xÐt tÝnh kh¶ thi cña dù ¸n mµ cßn cÇn thiÕt ®Ó x¸c ®Þnh ®­îc ph­¬ng thøc bá vèn vµ thu håi cã hiÖu qu¶ nhÊt, dù kiÕn vµ lo¹i trõ nh÷ng rñi ro cã thÓ x¶y ra. §Ó viÖc ®¸nh gi¸, dù kiÕn qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Çu t­, triÓn khai ho¹t ®éng cña dù ¸n trong t­¬ng lai ®­îc s¸t thùc, ngoµi viÖc kÕt hîp kinh nghiÖm, n¨ng lùc chuyªn m«n cña c¸n bé th× cßn phô thuéc rÊt lín vµo th«ng tin cã ®­îc liªn quan ®Õn dù ¸n vµ møc ®é ph©n tÝch th«ng tin ®ã. Cã thÓ nãi hiÖu qu¶ c«ng t¸c thÈm ®Þnh phô thuéc rÊt lín vµo kh¶ n¨ng cã ®­îc vµ kh¶ n¨ng ph©n tÝch c¸c th«ng tin liªn quan. Trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn cã nhiÒu thay ®æi vÒ gi¸ c¶ t¹i thÞ tr­êng nguyªn vËt liÖu, gi¸ t¹i thÞ tr­êng nhµ ®Êt do thÞ hiÕu cña ng­êi d©n vµ l­îng cung cÇu vÒ nhµ ë, thÞ tr­êng vÜ m«, khung ph¸p lý cña nhµ n­íc, luËt thuÕ cña nhµ n­íc...dÉn ®Õn kÕt qu¶ thùc tÕ ®¹t ®­îc nhiÒu khi kh«ng ®¹t ®­îc nh­ dù kiÕn. Dù ¸n phª duyÖt tuy ®· ®­îc thÈm ®Þnh qua nhiÒu cÊp nhiÒu ngµnh, nhiÒu lÜnh vùc kh¸c nhau, sè l­îng c¸n bé kh«ng nhiÒu nh­ng khã cã thÓ ®¸nh gi¸ ®­îc mét c¸ch toµn diÖn. 2.2. §èi víi chÝnh phñ ViÖc thiÕt lËp hÖ thèng chÝnh s¸ch vi m« ®Çy ®ñ, ®ång bé vµ hîp lý ®i ®«i víi khung ph¸p luËt ho¹t ®éng hiÖu qu¶ lµ vÊn ®Ò ®Çu tiªn vµ cÇn gi¶i quyÕt cïng víi h­íng ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ vµ khu vùc. ViÖt Nam cã nhu cÇu lín vÒ nhµ ë do t×nh h×nh d©n sè t¨ng m¹nh trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y, c¶ vÒ ®Çu t­ cho c¸c dù ¸n nhµ ë lÉn c¸c dù ¸n kh¸c. ViÖt Nam cÇn mét hÖ thèng c¬ chÕ chÝnh s¸ch æn ®Þnh, mét mÆt hç trî cho c¸c dù ¸n kh¶ thi nh­ dù ¸n x©y dùng khu chung c­ trªn, mét mÆt kÝch thÝch sù n¨ng ®éng cña c«ng ty t¹o ®iÒu kiÖn cho c«ng ty lµm ¨n cã hiÖu qu¶ h¬n. KÕt luËn Dùa trªn nh÷ng c¨n cø vÒ ph¸p lý ®èi víi khu ®Êt ven hå Gi¶ng Vâ do c«ng ty Du lÞch vµ Th­¬ng m¹i tæng hîp Th¨ng long qu¶n lý, víi xu h­íng ph¸t triÓn vÒ dÞch vô th­¬ng m¹i vµ nhu cÇu cÊp b¸ch vÒ vÊn ®Ò nhµ ë trong khu ®« thÞ cña thñ ®«, víi vÞ trÝ v« cïng thuËn lîi cña khu ®Êt. Quy m« vµ h×nh thøc ®Çu t­ cña dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng khu nhµ ë cao tÇng cao cÊp ®Ó b¸n 15 – 17 Ngäc Kh¸nh trªn khu ®Êt trªn lµ hîp lý, viÖc ®Çu t­ x©y dùng khu nhµ ë lµ cÇn thiÕt, ®óng lóc gãp mét phÇn vµo quü nhµ ë cho thñ ®« Hµ Néi, t¹o cho ®« thÞ mét bé mÆt khang trang hiÖn ®¹i ngµy mét ®Ñp h¬n. X©y dùng khèi nhµ ë cao tÇng lµ kh¶ thi khi dïng nguån vèn huy ®éng liªn doanh liªn kÕt vµ vèn vay. Sau mét thêi gian thùc tËp ®i s©u vµo t×m hiÓu c¬ së lý luËn chung vÒ c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n, ®ång thêi ®¸nh gi¸ kh¸i qu¸t ho¹t ®éng vµ c«ng t¸c thÈm ®Þnh t¹i c«ng ty Du lÞch vµ Th­¬ng m¹i tæng hîp Th¨ng Long, ®­îc sù h­íng dÉn tËn t×nh cña PGS.TS L­u ThÞ H­¬ng vµ c¸c c« chó c¸n bé cña c«ng ty, em ®· hoµn thµnh chuyªn ®Ò nµy. Trong chuyªn ®Ò em chØ xin ®­îc tËp trung nghiªn cøu xem xÐt mét vµi vÊn ®Ò nhá vµ ®¹t ®­îc môc tiªu cô thÓ sau: HÖ thèng ho¸ nh÷ng lý luËn c¬ b¶n vÒ thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ , néi dung thÈm ®Þnh còng nh­ c¸c nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n. §ång thêi còng nhÊn m¹nh sù cÇn thiÕt ph¶i thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ khu chung c­ cao tÇng cao cÊp 15-17 Ngäc Kh¸nh. Ph©n tÝch thùc tr¹ng c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n x©y dùng khu chung c­ cao tÇng 15-17 Ngäc Kh¸nh, ®¸nh gi¸ kÕt qu¶ ®¹t ®­îc vµ ®­a ra nh÷ng h¹n chÕ vµ khã kh¨n mµ c«ng ty gÆp ph¶i. §Ò xuÊt mét sè gi¶i ph¸p hoµn thiÖn c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n x©y dùng khu chung c­ cao tÇng cao cÊp 15-17 Ngäc Kh¸nh. Em xin rÊt mong nhËn ®­îc sù gãp ý cña c¸c thÇy c« vµ bÌ b¹n ®Ó ®Ò tµi cña em ®­îc hoµn thiÖn h¬n. Mét lÇn n÷a em xin ch©n thµnh c¶m ¬n PGS.TS L­u ThÞ H­¬ng vµ c¸c c« chó ë c«ng ty Du LÞch Th¨ng long ®· gióp ®ì em hoµn thµnh tèt chuyªn ®Ò nµy! tµi liÖu tham kh¶o 1. Gi¸o tr×nh lËp vµ qu¶n lý dù ¸n ®Çu t­. - NXB gi¸o dôc n¨m 2000 2. Gi¸o tr×nh Tµi chÝnh doanh nghiÖp – NXB Gi¸o dôc.n¨m 2002 3. Gi¸o tr×nh Kinh tÕ ®Çu t­ - NXB Gi¸o dôc. N¨m 2000 4. B¸o c¸o kÕt qu¶ kinh doanh, b¶ng c©n ®èi kÕ to¸n, b¸o c¸o l­u chuyÓn tiÒn tÖ cña c«ng ty Du lÞch Th¨ng Long tõ n¨m 2000 ®Õn n¨m 2002. 5. Mét sè tµi liÖu vÒ thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n cña c«ng ty Du lÞch Th¨ng Long. 6. C¸c t¹p chÝ thÞ tr­êng tµi chÝnh vµ ®Çu t­ ph¸t triÓn n¨m 2000, 2001, 2002. 7. Gi¸o tr×nh Qu¶n trÞ tµi chÝnh doanh nghiÖp – NXB Thèng Kª n¨m 1997. 8. Mét sè tµi liÖu kh¸c. Môc lôc Lêi më ®Çu 1 Ch­¬ng 1 – C¬ së lý luËn vÒ c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n cña doanh nghiÖp 3 1. Tæng quan vÒ dù ¸n ®Çu t­ cña doanh nghiÖp 3 1.1. Kh¸i niÖm dù ¸n ®Çu t­ cña doanh nghiÖp 3 1.2. §Æc ®iÓm cña dù ¸n ®Çu t­ 4 1.3. Ph©n lo¹i dù ¸n ®Çu t­ cña doanh nghiÖp 4 1.4. C¸c giai ®o¹n h×nh thµnh vµ thùc hiÖn dù ¸n 5 2. C«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n cña doanh nghiÖp .6 2.1. Kh¸i niÖm vÒ thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­...............................6 2.2. Sù cÇn thiÕt ph¶i thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­..........................7 2.3. Néi dung c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­.......................7 3. C¸c nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­.......18 3.1. Ph­¬ng ph¸p vµ c¸c tiªu chuÈn thÈm ®Þnh..........................................18 3.2. Th«ng tin.............................................................................................21 3.3. KiÕn thøc, chuyªn m«n, n¨ng lùc thÈm ®Þnh, phÈm chÊt ®¹o ®øc cña c¸n bé thÈm ®Þnh............................................................................... 21 3.4. Mét sè nh©n tè kh¸c.............................................................................22 Ch­¬ng 2: Thùc tr¹ng vÒ c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n x©y dùng khu chung c­ tÇng cao cÊp 15 – 17 Ngäc Kh¸nh 24 1. Kh¸i qu¸t vÒ c«ng ty Du lÞch Th¨ng Long 24 1.1. Qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña c«ng ty 24 1.2. Bé m¸y tæ chøc 24 1.3. T×nh h×nh ho¹t ®éng kinh doanh cña doanh nghiÖp trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y 26 2. Thùc tr¹ng c«ng t¸c thÈm ®inh tµi chÝnh dù ¸n x©y dùng khu chung c­ 30 2.1. Giíi thiÖu vÒ dù ¸n x©y dùng 30 2.2. Néi dung c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n x©y dùng 33 2.1.1. X¸c ®Þnh c¸c c¨n cø ph¸p lý ®Ó thùc hiÖn dù ¸n 33 2.2.2.X¸c ®Þnh h×nh thøc ®Çu t­ 34 2.2.3. X¸c ®Þnh quy m« ®Çu t­ 34 2.2.4. X¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t­..............................................................38 2.2.5. X¸c ®Þnh ph­¬ng ¸n kinh doanh ............................42 2.2.6. X¸c ®Þnh chi phÝ cña dù ¸n............................................................45 2.2.7. X¸c ®Þnh doanh thu cña dù ¸n.......................................................50 2.2.8. Ph©n tÝch c¸c tû lÖ tµi chÝnh cña dù ¸n..........................................53 3. §¸nh gi¸ nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®­îc vµ h¹n chÕ trong c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh cña dù ¸n..........................................................................................57 3.1. Nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®­îc trong c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n....57 3.2. Nh÷ng h¹n chÕ vµ nguyªn nh©n trong c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ............................................................................................................61 Ch­¬ng 3. Mét sè gi¶i ph¸p nh»m hoµn thiÖn c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n x©y dùng khu chung c­ cao tÇng cao cÊp 15-17 Phè Ngäc Kh¸nh..................................................................................................64 1. Mét sè gi¶i ph¸p nh»m hoµn thiÖn c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n x©y dùng khu chung c­ cao tÇng 15-17 Ngäc Kh¸nh...........................................64 1.1.Gi¶i ph¸p hoµn thiÖn c¸c chØ tiªu tÝnh to¸n cña dù ¸n.........................64 1.2.Gi¶i ph¸p vÒ nguån nh©n lùc cho ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n................68 1.3.Gi¶i ph¸p vÒ ph­¬ng diÖn kü thuËt nh»m gi¶m chi phÝ dù ¸n..............69 1.4.Gi¶i ph¸p hoµn thiÖn viÖc thu thËp th«ng tin cho c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n......................................................................................70 2. Mét sè kiÕn nghÞ .....................................................................................71 2.1. §èi víi c«ng ty Du lÞch Th¨ng Long....................................................71 2.2. §èi víi ChÝnh phñ................................................................................72 KÕt luËn..........................................................................................................73 B¶ng kh¸i to¸n kinh phÝ C«ng tr×nh nhµ ë cao tÇng c¨n hé tiªu chuÈn cao 15-17 Ngäc Kh¸nh (§¬n vÞ: TriÖu ®ång) stt Kho¶n môc C¸ch tÝnh Thµnh tiÒn(§) Quy m«(m2) §¬n gi¸ Thµnh tiÒn Trong ®ã phÇn h¹ tÇng Giai ®o¹n 1 Giai ®o¹n 2 I Chi phÝ x©y l¾p XL 135.426.920.000 129.252.720.000 6.174.200.000 A PhÇn x©y l¾p nhµ 126.740.720.000 126.740.720.000 0 1 Xö lý nÒn cäc nhåi D=1200,cäc dµi kho¶ng 44m 189 Cäc*44m/cäc=8316 m 8.316 2.300.000 19.126.800.000 19.126.800.000 2 BiÖn ph¸p thi c«ng(cõ Larsen ®ãng xung quanh c«ng tr×nh) 36.934 70.000 2.585.380.000 2.585.380.000 3 X©y dùng phÇn th« tõ mãng ®Õn m¸i 36.934 1.250.000 46.167.500.000 46.167.500.000 4 Hoµn thiÖn tÇng hÇm 1.826 550.000 1.004.300.000 1.004.300.000 5 Hoµn thiÖn tÇng 1,2 khèi c«ng céng 6.224 1.000.000 6.224.000.000 6.224.000.000 6 Hoµn thiÖn tÇng 3-12,15,18; lµm c¨n hé 28.884 900.000 25.995.600.000 25.995.600.000 7 §iÖn n­íc 36.934 500.000 18.467.000.000 18.467.000.000 8 Phßng ch¸y ch÷a ch¸y 36.934 110.000 4.062.740.000 4.062.740.000 9 BÓ n­íc, bÓ phèt, hè ga 1 962.000.000 962.000.000 962.000.000 10 Chèng thÊm VL cña Mü cho bÓ, hè thang m¸y 1 150.000.000 150.000.000 150.000.000 11 Thang cøu ho¶ 1 240.000.000 240.000.000 240.000.000 12 X©y l¾p phÇn §HKK 35.108 50.000 1.755.400.000 1.755.400.000 B PhÇn kü thuËt h¹ tÇng toµn khu 8.686.200.000 2.512.000.000 6.174.200.000 13 S©n ®­êng, b·i ®ç 8.217 400.000 3.286.800.000 1.040.000.000 2.246.800.000 14 C©y xanh, v­ên c©y 3.521 200.000 704.200.000 144.000.000 560.200.000 15 §iÖn ngoµi nhµ 11.738 200.000 2.347.600.000 664.000.000 1.638.600.000 16 N­íc ngoµi nhµ 11.738 200.000 2.347.600.000 664.000.000 1.638.600.000 II PhÇn thiÕt bÞ 19.633.200.000 19.633.200.000 1 §iÒu hoµ kh«ng khÝ 2.489.600.000 2.489.600.000 2 Thang m¸y 8.020.000.000 8.020.000.000 3 ThiÕt bÞ ®iÖn 2.905.600.000 2.905.600.000 4 ThiÕt bÞ n­íc sinh ho¹t 132.000.000 132.000.000 5 ThiÕt bÞ phßng ch¸y ch÷a ch¸y 2.410.000.000 2.410.000.000 6 HÖ thèng th«ng tin liªn l¹c (c¸p, ®Çu nèi chê...) 1 2.200.000.000 2.200.000.000 2.200.000.000 7 ThiÕt bÞ an ninh b¶o vÖ 1 1.476.000.000 1.476.000.000 1.476.000.000 III Chi phÝ kh¸c CPK 15.307.297.039 14.747.977.731 559.319.308 III.1 Giai ®o¹n chuÈn bÞ ®Çu t­ 1 Chi phÝ lËp b¸o c¸o nghiªn cøu kh¶ thi 293.063.627 281.394.389 11.669.238 2 Chi phÝ thÈm ®Þnh b¸o c¸o NCKT 30.701.904 29.479.412 1.222.492 3 Chi phÝ ph¸ dì nhµ cò, thu dän mÆt b»ng 1.300.000.000 1.300.000.000 4 Phô thu phÝ h¹ tÇng 2.708.538.400 2.585.054.400 123.484.000 5 LÖ phÝ cÊp ®Êt cÊp phÐp 10.000.000 10.000.000 6 Qu¶ng c¸o tiÕp thÞ 677.134.600 646.263.600 30.871.000 Céng III.1 5.019.438.531 4.852.191.801 167.246.730 III.2 Giai do¹n thùc hiÖn ®Çu t­ 1 Chi phÝ khëi c«ng c«ng tr×nh t¹m tÝnh 0.03%(GTCT+TB) 48.452.706 46.512.243 1.940.463 2 Chi phÝ kh¶o s¸t x©y dùng (t¹m tÝnh) 450.000.000 450.000.000 3 Chi phÝ b¶o hiÓm c«ng tr×nh vµ thiÕt bÞ 487.331.806 467.927.177 19.404.629 4 Chi phÝ thiÕt kÕ c«ng tr×nh 2.312.575.882 2.207.144.066 105.431.815 5 B¶o hiÓm thiÕt kÕ 115.628.794 110.357.203 5.271.591 6 LËp hå s¬ mêi thÇu x©y l¾p, ph©n tÝch ®¸nh gi¸ hå s¬ dù thÇu x©y l¾p 73.943.098 70.571.985 3.371.113 7 ThÈm ®Þnh hå s¬ mêi thÇu x©y l¾p, ph©n tÝch ®¸nh gi¸ hå s¬ dù thÇu x©y l¾p 14.896.961 14.217.799 679.162 8 Gi¸m s¸t thi c«ng x©y dùng 917.652.810 875.816.431 41.836.379 9 LËp hå s¬ mêi th©ï mua s¾m thiÕt bÞ, ph©n tÝch ®¸nh gi¸ hå s¬ dù thÇu thiÕt bÞ 26.799.318 26.799.318 10 ThÈm ®Þnh hå s¬ mêi th©ï x©y l¾p, ph©n tÝch ®¸nh gi¸ hå s¬ dù thÇu TB 2.061.486 2.061.486 11 Gi¸m s¸t thi c«ng l¾p ®Æt TB 45.352.692 45.352.692 12 Chi phÝ ban qu¶n lý dù ¸n phÇn x©y l¾p 683.841.457 652.664.687 31.176.770 13 Chi phÝ ban qu¶n lý dù ¸n phÇn thiÕt bÞ 58.587.845 58.587.845 14 Chi phÝ thÈm ®Þnh thiÕt kÕ kü thuËt 67.036.352 63.980.096 3.056.229 15 Chi phÝ thÈm ®Þnh tæng dù to¸n 59.587.845 56.871.197 2.716.648 16 Chi phÝ kiÓm ®Þnh chÊt l­îng c«ng tr×nh 129.207.217 124.032.649 5.174.568 17 Chi phÝ nÐn tÜnh + TN cäc 1.000.000.000 1.000.000.000 Céng III.2 6.493.267.997 6.273.208.631 220.059.366 III.3 Giai ®o¹n kÕt thóc x©y dùng ®­a dù ¸n vµo sö dông 18 Chi phÝ lËp hå s¬ hoµn c«ng 231.257.588 220.714.407 10.543.182 19 Chi phÝ thÈm tra, phª duyÖt quyÕt to¸n vèn ®Çu t­ x©y dùng c«ng tr×nh 129.207.217 124.032.649 5.174.568 20 Chi phÝ thu dän vÖ sinh c«ng tr×nh, tæ chøc nghiÖm thu, kh¸nh thµnh vµ bµn giao c«ng tr×nh t¹m tÝnh 0.03% 48.452.706 46.512.243 1.940.463 21 Qu¶n lý, ®µo t¹o, vËn hµnh 677.134.600 646.263.600 30.871.000 22 Duy tu b¶o d­ìng 2.708.538.400 2.585.054.400 123.484.000 Céng III.3 3.794.590.511 3.622.577.299 172.013.212 D Dù phßng phÝ 17.036.741.704 16.363.389.773 673.351.931 Tæng céng 187.404.158.743 179.997.287.504 7.406.871.239 Thuª ®Êt trong 50 n¨m 3.252.200.000 3.252.200.000 Tr¶ l·i vay ng©n hµng 6.219.000.000 6.219.000.000 Tæng céng 196.875.358.743 189.468.487.504 7.406.871.239 B¶ng ph©n bæ vèn ®Çu t­ theo môc tiªu sö dông (§¬n vÞ : triÖu ®ång) STT Môc tiªu sö dông DiÖn tÝch sµn (m2) DiÖn tÝch sµn c¨n hé Vèn XL nhµ Kü thuËt h¹ tÇng ThiÕt bÞ ®iÒu hoµ Thang m¸y ThiÕt bÞ kh¸c (n­íc, cøu ho¶) Chi kh¸c Dù phßng Céng Vèn ®Çu t­ TriÖu ®ång Tû träng % 1 Nhµ ë cao tÇng 36.934 126.741 2.512 2.490 8.020 9.124 14.748 16.363 179.997 1.1 TÇng hÇm lµm n¬i ®Ó xe, khu kü thuËt ®iÖn, n­íc NO 1.826 6.266 124 451 729 757 8.327 1.2 TÇng 1,2 khu c«ng céng cho thuª mÆt b»ng 6.224 21.358 423 2.490 500 1.537 2.485 2.879 31.673 1.3 TÇng 3-12,15,18 c¨n hé ë 28.884 99.117 1.964 7.520 7.135 11.534 12,727 139.997 Tæng céng 36.934 126.741 2.512 2.490 8.020 9.124 14.748 16.363 179.997 0 Trong ®ã 1 Vèn ®Çu t­ nhµ ë (1.3+1.1) 30.710 22.400 105.383 2.089 0 7.520 7.586 12.263 13.484 148.324 82.404 - §Ó b¸n 21.497 15.680 73.768 2.089 0 5.264 5.310 8.584 9.501 104.516 70.46 - ChuyÓn giao thµnh phè (30%) 9.213 6.720 31.615 0 2.256 2.276 3.679 3.983 43.808 29.54 2 Vèn ®Çu t­ CTCC cho thuª (1.2) 6.224 21.358 423 2.490 500 1.537 2.485 2.879 31.673 17.596 (Nguån sè liÖu tõ phßng tµi chÝnh kÕ to¸n c«ng ty du lÞch Th¨ng Long) B¶ng tÝnh c¸c chØ tiªu tµi chÝnh (§¬n vÞ tÝnh: triÖu ®ång) STT DiÔn gi¶i 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I Tæng thu (A) 172.174 0 78.825 90.079 3.270 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 1 Doanh thu 128.366 0 52.541 72.556 3.270 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 2 TP thanh to¸n cho ®Çu t­ quü nhµ TP 43.808 26.285 17.523 II Tæng chi (B) 189.848 7.385 75.126 105.169 2.167 2.401 2.315 2.213 2.097 1.981 1 §Çu t­ 179.997 7.277 74.052 98.669 0 2 Chi phÝ vËn hµnh 0 0 0 689 787 787 787 787 787 3 Tr¶ l·i vay Ng©n hµng 310 620 1.472 1.174 812 684 535 364 194 4 ThuÕ VAT ph¶i nép -201 455 727 254 350 350 350 350 350 5 ThuÕ thu nhËp DN 0 0 4.301 50 453 494 541 596 651 B Chªnh lÖch thu chi thuÇn -7.385 3.699 -15.090 1.102 1.958 2.045 2.146 2.262 2.378 C Chªnh lÖch thu céng dån -7.385 -3.977 -19.067 -17.964 -16.006 -13.961 -11.815 -9.553 -7.175 (Nguån sè liÖu tõ phßng tµi chÝnh kÕ to¸n c«ng ty du lÞch Th¨ng Long) C¸c chØ tiªu Tµi chÝnh Thêi gian thu håi vèn : 8.5 n¨m NPV : 4.647 triÖu ®ång IRR : 10.85% (Tû lÖ chiÕt khÊu 8.52%): B¶ng tÝnh c¸c chØ tiªu tµi chÝnh (§¬n vÞ : triÖu ®ång) STT DiÔn gi¶i 2011 Mçi n¨m tõ 2012 ®Õn 2015 2016 Mçi n¨m tõ 2017 ®Õn 2055 I Tæng thu (A) 4.904 4.904 4.904 4.904 1 Doanh thu 4.904 4.904 4.904 4.904 2 TP thanh to¸n cho ®Çu t­ quü nhµ TP II Tæng chi (B) 2.105 2.068 6.595 2.068 1 §Çu t­ 4.527 2 Chi phÝ vËn hµnh 803 803 803 803 3 Tr¶ l·i vay Ng©n hµng 54 4 ThuÕ VAT ph¶i nép 398 398 398 398 5 ThuÕ thu nhËp DN 849 866 866 866 B Chªnh lÖch thu chi thuÇn 2.800 2.837 -1.690 2.837 C Chªnh lÖch thu céng dån -4.375 6.972 5.282 16.629 (Nguån sè liÖu tõ phßng tµi chÝnh kÕ to¸n c«ng ty du lÞch Th¨ng Long) Chó ý: n¨m 2016, 2026, 2036, 2046 mçi n¨m ®Òu cã mét kho¶n ®Çu t­ 4.527 triÖu ®ång B¶ng tÝnh doanh thu (§¬n vÞ: TriÖu ®ång) DiÔn gi¶i Tæng DT sµn c¨n hé/ DTSD(m2) §¬n gi¸ Thµnh tiÒn 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 B¸n nhµ ë cao tÇng theo gi¸ chØ ®¹o ®¶m b¶o kinh doanh 7,840 7.76 60.813 25.541 35.271 N¨m 2003: T¹m øng 60% N¨m 2004: Thanh to¸n nèt 40% B¸n nhµ ë cao tÇng theo gi¸ thÞ tr­êng 7,840 8.20 64.284 26.999 37.285 N¨m 2003: T¹m øng 60% N¨m 2004: Thanh to¸n nèt 40% Cho thuª mÆt b»ng khèi c«ng céng 4,979 1.0944 5.449 3.270 4.359 4.359 4.359 N¨m ®Çu huy ®éng 60% DT 5 n¨m sau huy ®éng 80% C¸c n¨m sau huy ®éng 90% Céng doanh thu 0 52.541 72.556 3.270 4.359 4.359 4.359 (Nguån sè liÖu tõ phßng tµi chÝnh kÕ to¸n c«ng ty Du LÞch Th¨ng long) B¶ng tÝnh doanh thu (§¬n vÞ: TriÖu ®ång) DiÔn gi¶i 2009 2010 2011 2012 2013 .......... 2052 2053 2054 2055 B¸n nhµ ë cao tÇng theo gi¸ chØ ®¹o ®¶m b¶o kinh doanh N¨m 2003: T¹m øng 60% N¨m 2004: Thanh to¸n nèt 40% B¸n nhµ ë cao tÇng theo gi¸ thÞ tr­êng N¨m 2003: T¹m øng 60% N¨m 2004: Thanh to¸n nèt 40% Cho thuª mÆt b»ng khèi c«ng céng 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 N¨m ®Çu huy ®éng 60% DT 5 n¨m sau huy ®éng 80% C¸c n¨m sau huy ®éng 90% Céng doanh thu 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 (Nguån sè liÖu tõ phßng tµi chÝnh kÕ to¸n c«ng ty Du LÞch Th¨ng long) Ch­¬ng tr×nh vay vµ tr¶ nî vèn vay (§¬n vÞ : triÖu ®ång) STT Néi dung Tæng N¨m 2002 N¨m 2003 N¨m 2004 N¨m 2005 N¨m 2006 Th¸ng 1-6 Th¸ng 6-12 Th¸ng 1-6 Th¸ng 6-12 Th¸ng 1-6 Th¸ng 6-12 Th¸ng 1-6 Th¸ng 6-12 Th¸ng 1-6 Th¸ng 6-12 1 Nhu cÇu vay trong quý Nî ®Çu kú 0 0 7.277 7.277 7.277 17.277 17.277 17.277 10.277 10.277 Vay trong kú 0 7.277 0 0 10000 0 0 0 0 0 Vèn vay céng dån 0 7.277 7.277 7.277 17.277 17.277 17.277 17.277 10.277 10.277 2 Tr¶ trong kú 0 0 0 0 0 0 0 7000 0 1500 Tr¶ gèc 12.277 7000 1500 3 Nî gèc chuyÓn sang 0 7.277 7.277 7.277 17.277 17.277 17.277 10.277 10.277 8.777 4 L·i ph¶i tr¶ 6.219 0 310 310 310 736 736 736 438 438 734 (Nguån sè liÖu tõ phßng tµi chÝnh kÕ to¸n c«ng ty du lÞch Th¨ng Long) Ch­¬ng tr×nh vay vµ tr¶ nî vèn vay (§¬n vÞ : triÖu ®ång) STT Néi dung N¨m 2007 N¨m 2008 N¨m 2009 N¨m 2010 N¨m 2011 Th¸ng 1-6 Th¸ng 6-12 Th¸ng 1-6 Th¸ng 6-12 Th¸ng 1-6 Th¸ng 6-12 Th¸ng 1-6 Th¸ng 6-12 Th¸ng 1-6 Th¸ng 6-12 1 Nhu cÇu vay trong quý Nî ®Çu kú 8.777 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 3.277 3.277 1.277 1.277 Vay trong kú 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Vèn vay céng dån 8.777 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 3.277 3.277 1.277 1.277 2 Tr¶ trong kú 0 1500 0 2000 0 2000 0 2000 0 1.277 Tr¶ gèc 1500 2000 2000 2000 1.277 3 Nî gèc chuyÓn sang 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 3.277 3.277 1.277 1.277 0 4 L·i ph¶i tr¶ 374 310 310 225 225 140 140 54 54 0 (Nguån sè liÖu tõ phßng tµi chÝnh kÕ to¸n c«ng ty du lÞch Th¨ng Long) Dßng tiÒn (§¬n vÞ : triÖu ®ång) DiÔn gi¶i 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I Dßng tiÒn vµo 7.277 78.826 100.079 10.270 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 1 Doanh thu 128.366 0 52.541 72.566 3.270 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 2 Vèn ®t­ nhµ TP 43.808 26.285 17.523 0 3 Vèn vay 17.277 7.277 0 10.000 0 4 Vèn tù cã 7000 II Dßng tiÒn ra 7.277 74.161 99.743 14.189 3.765 3.901 4.315 4.213 4.097 1 §Çu t­ 179.997 7.277 74.052 98.669 0 0 0 0 0 0 2 Chi phÝ vËn hµnh 0 0 0 689 787 787 787 787 787 3 Tr¶ l·i vay NH 6.219 310 620 1.472 1.174 812 684 535 364 4 Tr¶ gèc vay 17.277 7000 1.500 1500 2000 2000 2000 5 VAT ph¶i nép -201 455 727 254 350 350 350 350 6 ThuÕ TNDN 0 0 4301 50 453 494 541 596 III Dßng vµo-dßng ra 0 4.665 336 -3.920 594 458 45 146 262 (Nguån sè liÖu tõ phßng tµi chÝnh kÕ to¸n c«ng ty du lÞch Th¨ng long) C¸c chØ tiªu tµi chÝnh: NPV: 5.572 triÖu ®ång. IRR : 11,27%. Thêi gian thu håi vèn: 8 n¨m Dßng tiÒn (§¬n vÞ : triÖu ®ång) DiÔn gi¶i 2011 2012 .............. 2016 ............ 2052 2053 2054 2055 I Dßng tiÒn vµo 4.904 4.904 4.904 4.904 4.904 4.904 4.904 1 Doanh thu 2 Vèn ®t­ nhµ TP 3 Vèn vay 4 Vèn tù cã II Dßng tiÒn ra 3.275 2.105 6.595 2.068 2.068 2.068 2.068 1 §Çu t­ 0 0 4.527 0 0 0 0 2 Chi phÝ vËn hµnh 803 803 803 803 803 803 803 3 Tr¶ l·i vay NH 194 54 0 0 0 0 0 4 Tr¶ gèc vay 1277 5 VAT ph¶i nép 350 398 398 398 398 398 398 6 ThuÕ TNDN 651 849 866 866 866 866 866 III Dßng vµo-dßng ra 1.630 2.800 -1.690 2.837 2.837 2.837 2.837 (Nguån sè liÖu tõ phßng tµi chÝnh kÕ to¸n c«ng ty du lÞch Th¨ng long)