Luận văn Nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả dự án đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội

ng mang l¹i hiÖu qu¶ trong ho¹t ®éng ®Çu t­ kinh doanh B§S. Tæng hîp nh÷ng ph©n tÝch vÒ t×nh h×nh khai th¸c B§S nh­ sau: Ch­¬ng III: Mét sè gi¶i ph¸p n©ng cao chÊt l­îng lËp, thùc hiÖn vµ khai th¸c cã hiÖu qu¶ dù ¸n ®Çu t­ bÊt ®éng s¶n cña C«ng ty cp ®Çu t­ b®s hµ néi. Khi x©y dùng gi¶i ph¸p cã thÓ ph©n biÖt theo giai ®o¹n, theo c¸c nguyªn nh©n vµ néi dung cña gi¶i ph¸p. V× mét sè gi¶i ph¸p ®­a ra th­êng cã liªn quan ®Õn c¶ c¸c giai ®o¹n vµ nguyªn nh©n... V× vËy trong luËn v¨n nµy, xin ®­îc tr×nh bµy c¸c gi¶i ph¸p theo néi dung cña tõng gi¶i ph¸p. Víi c¸ch ®Ò xuÊt nh­ trªn, c¸c gi¶i ph¸p bao gåm: 3.1 Gi¶i ph¸p vÒ ®Þnh h­íng chiÕn l­îc ®Çu t­, lùa chän thø tù ­u tiªn ®Çu t­ hîp lý Nhu cÇu vÒ nhµ ë t¹i c¸c khu vùc ®« thÞ ®ang ngµy cµng t¨ng. Nh­ cÇu vÒ nhµ ë cña c¸c ®èi t­îng trong x· héi rÊt ®a d¹ng, bao gåm nhµ ë riªng lÎ vµ c¨n hé cao cÊp dµnh cho c¸c ®èi t­îng cã thu nhËp cao, nhµ ë tiªu chuÈn trung b×nh vµ nhµ ë gi¸ thÊp cho c¸c ®èi t­îng cã thu nhËp thÊp... theo dù b¸o, tæng d©n sè ViÖt Nam ®Õn n¨m 2010 sÏ lªn tíi gÇn 90 triÖu ng­êi, trong ®ã d©n sè ®« thÞ xÊp xØ kho¶ng 30 triÖu ng­êi, chiÕm tû lÖ 33% tæng d©n sè toµn quèc; ®Õn n¨m 2020, d©n sè ®« thÞ chiÕm kho¶ng 45% d©n sè toµn quèc. HiÖn nay diÖn tÝch b×nh qu©n nhµ ë cña ViÖt Nam míi chØ ®¹t kho¶ng 11,5m2/ng­êi. Theo ®Þnh h­íng ph¸t triÓn nhµ ë quèc gia ®Õn n¨m 2020 sÏ ®¹t møc b×nh qu©n 15m2/ng­êi ®Õn n¨m 2010. Riªng t¹i khu vùc ®« thÞ, b×nh qu©n mçi n¨m cÇn ph¶i x©y dùng thªm kho¶ng 30 triÖu m2 nhµ ë, trong ®ã diÖn tÝch nhµ ë x©y dùng theo dù ¸n do c¸c thµnh phÇn kinh tÕ ®Çu t­ x©y dùng ph¶i ®¹t trªn 10 triÖu m2. §Æc biÖt trong nh÷ng n¨m s¾p tíi th× nhu cÇu vÒ nhµ ë x· héi ngµy cµng t¨ng. Xu h­íng ph¸t triÓn c¸c dù ¸n nhµ ë, dù ¸n khu ®« thÞ míi ®ang ®­îc c¸c nhµ ®Çu t­ quan t©m lµ c¸c khu vùc ven ®« thÞ lín, khu vùc cã tÊc ®é ®« thÞ ho¸ cao vµ khu vùc ph¸t triÓn khu c«ng nghiÖp nh»m ®¸p øng nhu cÇu vÒ nhµ ë cña c¸c ®èi t­îng t¹i ®Þa ph­¬ng còng nh­ nhu cÇu cña kh¸ch hµng tiÒm n¨ng t¹i c¸c trung t©m ®« thÞ lín l©n cËn. Ngoµi nhu cÇu vÒ nhµ ë, nhu cÇu vÒ c¸c c«ng tr×nh th­¬ng m¹i, v¨n phßng cho thuª, dÞch vô, du lÞch còng thuéc nhãm B§S cã tiÒm n¨ng ph¸t triÓn cao trong thêi gian tíi. Trong ®ã nhu cÇu vÒ c«ng tr×nh th­¬ng m¹i, v¨n phßng cho thuª tËp trung t¹i c¸c thµnh phè lín nh­ Hµ Néi, thµnh phè HCM... Cã thÓ ®¸nh gi¸ r»ng lÜnh vùc ®Çu t­ kinh doanh B§S t¹i ViÖt Nam ®ang cã tiÒm n¨ng vµ c¬ héi rÊt lín cho c¸c nhµ ®Çu t­ kinh doanh B§S. Tr­íc t×nh h×nh thÞ tr­êng B§S ®Çy tiÒm n¨ng nh­ hiÖn nay, C«ng ty cã nh÷ng gi¶i ph¸p cho chiÕn l­îc ph¸t triÓn c¸c dù ¸n kinh doanh bÊt ®éng s¶n: + HiÖn nay C«ng ty ®ang thùc hiÖn x©y l¾p vµ kinh doanh nhµ b¸n. Xu h­íng cña C«ng ty trong nh÷ng n¨m tíi ®Èy nhanh ®a d¹ng ho¸ lÜnh vùc kinh doanh bÊt ®éng s¶n. b¶ng: KÕ ho¹ch s¶n l­îng tõ 2008 ®Õn 2010 cña C«ng ty §¬n vÞ: Tû ®ång Néi dung N¨m 2008 2009 2010 Thi c«ng x©y l¾p 160 180 200 §Çu t­ bÊt ®éng s¶n 70 100 150 Víi kÕ ho¹ch trªn, c«ng ty cã xu h­íng ®Èy m¹nh ®Çu t­ B§S trong tæng kÕ ho¹ch s¶n l­îng hµng n¨m, cô thÓ n¨m 2008 tû lÖ ®Çu t­ B§S chiÕm trong tæng s¶n l­îng n¨m lµ 34%, n¨m 2009 lµ 36%, n¨m 2010 lµ 43%. Theo ®Þnh h­íng kinh doanh trong nh÷ng n¨m tíi vÒ lÜnh vùc ®Çu t­ B§S, C«ng ty sÏ më réng kh«ng chØ x©y dùng nhµ chung c­ cao tÇng vµ thÊp tÇng ®Ó b¸n vµ cho thuª; c«ng ty sÏ ®Çu t­ vµo khu v¨n phßng cao cÊp cho ng­êi n­íc ngoµi thuª, kh¸ch s¹n, siªu thÞ, trung t©m th­¬ng m¹i, khu vui ch¬i gi¶i trÝ. ë nh÷ng n¨m ®Çu, c«ng ty ®Çu t­ vµo lÜnh vùc kinh doanh nµy sau ®ã t¨ng c­êng c«ng t¸c qu¶n lý vËn hµnh khai th¸c c¸c dù ¸n, thu håi vèn. Khi c¸c dù ¸n nµy ho¹t ®éng æn ®Þnh, c«ng ty tiÕp tôc më réng võa ®Çu t­, võa khai th¸c dù ¸n, ®em l¹i hiÖu qu¶ cao. Tr­íc tiªn, ®Þnh h­íng chÝnh cña c«ng ty vÉn lµ m¶ng thÞ tr­êng nhµ ë, chung c­ cao tÇng vµ thÊp tÇng. V× c«ng ty cã nhiÒu ­u thÕ: cã kinh nghiÖm l©u n¨m trong lÜnh vùc ®Çu t­ nµy, ®éi ngò c¸n bé, kü thuËt cã tay nghÒ tr×nh ®é cao, thiÕt bÞ m¸y mãc ®­a vµo thi c«ng tèt. Nh­ng bªn c¹nh ®ã c«ng ty cã khã kh¨n trong viÖc: huy ®éng vèn, c¬ chÕ chÝnh s¸ch cña nhµ n­íc th­êng xuyªn thay ®æi, tr×nh ®é c¸n bé trong kh©u qu¶n lý, ®iÒu hµnh ch­a tèt. - X©y dùng chiÕn l­îc më réng thÞ tr­êng, kh«ng chØ thùc hiÖn c¸c dù ¸n trong thµnh phè Hµ néi. Tæ chøc c¸c bé phËn nghiªn cøu thÞ tr­êng, chuÈn bÞ tham gia c¸c dù ¸n ®Çu t­, liªn doanh liªn kÕt víi n­íc ngoµi, c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nh»m ®a d¹ng ho¸ s¶n phÈm. - Lùa chän thø tù ­u tiªn ®Çu t­ hîp lý. Trong ®ã ­u tiªn x©y dùng nhµ chung c­, v¨n phßng lµ lÜnh vùc cã nhiÒu tiÒm n¨ng vµ lµ thÕ m¹nh cña c«ng ty. + Trong thùc tÕ ®Çu t­ th­êng gÆp tr­êng hîp kh¶ n¨ng huy ®éng vèn bÞ h¹n chÕ do ®ã cÇn thiÕt ph¶i lùa chän thø tù ­u tiÒn ®Çu t­ hîp lý nh»m mang l¹i hiÖu qu¶ cao nhÊt cho doanh nghiÖp. + §Ó lùa chän thø tù ­u tiªn ®Çu t­ cã thÓ ¸p dông lý thuyÕt lùa chän tËp dù ¸n ®Çu t­ ®éc lËp khi kh¶ n¨ng vèn bÞ h¹n chÕ theo chØ tiªu hiÖn gi¸ hiÖu sè thu chi hoÆc suÊt thu lîi néi t¹i cña dù ¸n. NÕu sö dông chØ tiªu hiÖn gi¸ hiÖu sè thu chi (NPW) ta cã: Ph­¬ng ¸n ®­îc lùa chän: tËp dù ¸n cã gi¸ trÞ NPW lín nhÊt cho tõng møc vèn ®Çu t­ §iÒu kiÖn x¸c ®Þnh: Max {NPWj} khi Ik-1 £ B < Ik Trong ®ã: B tæng møc vèn ®Çu t­ cho dù ¸n cÇn huy ®éng Ik , Ik-1 vèn ®Çu t­ yªu cÇu cho tËp dù ¸n k vµ k-1 k lµ sè thø tù tËp dù ¸n X¸c ®Þnh NPWj cho mçi dù ¸n dùa vµo c«ng thøc sau Ajt : hiÖu sè thu chi cña tËp hîp j ë n¨m thø t r: suÊt thu lîi tèi thiÓu nj: tuæi thä cña tËp dù ¸n j NÕu cã m dù ¸n th× cã thÓ tæ hîp thµnh mét sè c¸c tËp hîp dù ¸n T theo c«ng thøc : T = 2m – 1 VËn dông c¸ch tÝnh trªn ®Ó ph©n tÝch lùa chän thø tù ­u tiªn cã lîi nhÊt cho 3 dù ¸n sau, nÕu r = 12%. Sè l­îng tËp dù ¸n T = 23 – 1 = 7 tËp dù ¸n B¶ng 3.1 KÝ hiÖu Tªn dù ¸n Vèn ®Çu t­ ban ®Çu (triÖu ®ång) HiÖu sè thu chi ®Òu ®Æn hµng n¨m tÝnh tõ n¨m 1 ®Õn N (triÖu ®ång) Tuæi thä cña dù ¸n A Nhµ ë cao tÇng - CT3 108.343 101.115 9 B Tr¹m kh¸ch sè 5 NguyÔn Tri Ph­¬ng 38.485 116.474 15 C Tæ hîp v¨n phßng vµ nhµ ë cao tÇng 121.207 143.488 8 B¶ng 3.2: Sè hiÖu c¸c tËp dù ¸n C¸c dù ¸n thµnh phÇn Tæng vèn ®Çu t­ ban ®Çu cña tËp dù ¸n (triÖu ®ång) TrÞ sè hiÖu sè thu chi ®Òu ®Æn cña c¸c tËp dù ¸n ë c¸c n¨m t Ajt tõ n¨m 1 ®Õn n¨m N (triÖu ®ång) 1 B 38.485 116.474 tõ n¨m 1 ®Õn n¨m 15 2 A 108.343 101.115 tõ n¨m 1 ®Õn n¨m 9 3 C 121.207 143.488 tõ n¨m 1 ®Õn n¨m 8 4 AB 146.828 217.588 tõ n¨m 1 ®Õn n¨m 9 101.115 tõ n¨m 10 ®Õn n¨m 15 5 BC 159.692 259.961 tõ n¨m 1 ®Õn n¨m 8 116.474 tõ n¨m 9 ®Õn n¨m 15 6 AC 229.550 244.603 tõ n¨m 1 ®Õn n¨m 8 101.115 tõ n¨m 9 ®Õn n¨m 9 7 ABC 268.035 361.067 tõ n¨m 1 ®Õn n¨m 8 217.588 tõ n¨m 9 ®Õn n¨m 9 116.474 tõ n¨m 10 ®Õn n¨m 15 X¸c ®Þnh trÞ sè NPW cho c¸c tËp dù ¸n B¶ng 3.3 Sè hiÖu c¸c tËp dù ¸n Tæng vèn ®Çu t­ (triÖu ®ång) TrÞ sè NPW (triÖu ®ång) Ghi chó 1 38.485 754.803 2 108.343 494.755 Cã thÓ lo¹i bá 3 121.207 591589 4 146.828 1.150.971 5 159.692 1.131.700 Cã thÓ lo¹i bá 6 229.550 985.549 Cã thÓ lo¹i bá 7 268.035 1.525.615 Ghi chó c¸c ph­¬ng ¸n cã thÓ lo¹i bá lµ do chóng cã vèn ®Çu t­ lín nh­ng l¹i cã trÞ sè NPW bÐ h¬n so víi ph­¬ng ¸n ®i tr­íc. Lùa chän c¸c tËp dù ¸n phï thuéc vµo nguån vèn. B¶ng 3.4 Ph¹m vi nguån vèn dïng ®Ó ®Çu t­ (triÖu ®ång) Lùa chän tËp dù ¸n theo c«ng thøc QuyÕt ®Þnh NÕu B < 38.485 G¹t bá tÊt c¶ tËp dù ¸n 38.485 £ B < 121.207 Max {NPWj}; j=1, 2 Chän tËp dù ¸n 1 (B) 121.207 £ B < 146.828 Max {NPWj}; j=1,2,3 Chän tËp dù ¸n 1 (B) 146.828 £ B < 268.035 Max {NPWj}; j=1,2,3, 4, 5, 6 Chän tËp dù ¸n 4 (A, B) 268.035 £ B Max {NPWj}; j=1,2,3, 4, 6, 7 Chän tËp dù ¸n 7 (A, B, C) 3.2.Gi¶i ph¸p vÒ c¶i tiÕn bé m¸y qu¶n trÞ c«ng ty: T¨ng c­êng cñng cè bé m¸y qu¶n lý ®iÒu hµnh cña C«ng ty, c¸c phßng ban, XÝ nghiÖp, b¶o ®¶m gän nhÑ, tinh th«ng vµ ho¹t ®éng cã hiÖu qu¶ cao trong c«ng viÖc ®­îc giao ph©n c«ng. 3.2.1. Víi c¸c c¸n bé qu¶n lý Bªn c¹nh viÖc thay ®æi vÒ kü thuËt, c«ng nghÖ, ®µo t¹o cÇn ph¶i cã nh÷ng t­ duy míi trong c«ng t¸c l·nh ®¹o - qu¶n lý. §iÒu ®ã cã nghÜa lµ ng­êi l·nh ®¹o - qu¶n lý ph¶i lµ ng­êi hoµn toµn kh¸c víi nh÷ng «ng chñ t­ b¶n tr­íc kia ®iÒu khiÓn xÝ nghiÖp b»ng roi vät, ra nh÷ng quyÕt ®Þnh tõ chiÕc ghÕ ph« t¬i, hay nh÷ng vÞ gi¸m ®èc kh«ng d¸m nghÜ, d¸m lµm chØ thô ®éng lµm theo nh÷ng quy ®Þnh cøng nh¾c cña c¬ chÕ cò d­íi thêi bao cÊp. D­íi ®©y lµ mét sè gi¶i ph¸p cô thÓ ®èi víi c¸c c¸n bé qu¶n lý: Mét lµ, t¨ng c­êng n¨ng lùc qu¶n trÞ kinh doanh cña c¸c gi¸m ®èc vµ c¸n bé qu¶n lý trong c«ng ty Hai yÕu tè thiÕt yÕu h×nh thµnh n¨ng lùc tæng hîp cña mét doanh nh©n lµ tè chÊt nghiÖp chñ vµ n¨ng lùc qu¶n lý nh­ng ë n­íc ta, trong nhiÒu tr­êng hîp, mét doanh nh©n cã ®­îc yÕu tè thø nhÊt l¹i thiÕu yÕu tè thø hai; hoÆc ph¸t triÓn c¸c yÕu tè ®ã kh«ng hµi hoµ, kh«ng theo kÞp sù ph¸t triÓn nhanh chãng vµ sù ®ßi hái kh¾c nghiÖt cña ho¹t ®éng kinh doanh víi møc ®é c¹nh tranh quèc tÕ ho¸ ngµy cµng cao. §Ó ph¸t triÓn c¸c n¨ng lùc nãi trªn, cÇn cã sù nç lùc cña b¶n th©n c«ng ty vµ sù hç trî cña c¸c c¬ quan, tæ chøc h÷u quan; nh­ng sù chñ ®éng, tÝch cùc phÊn ®Êu cña b¶n th©n mçi gi¸m ®èc vµ nhµ kinh doanh ph¶i lµ nh©n tè quyÕt ®Þnh. Doanh nh©n cÇn ®­îc chó träng n©ng cao nh÷ng kü n¨ng cÇn thiÕt vµ cËp nhËt nh÷ng kiÕn thøc hiÖn ®¹i ®Ó ®ñ søc b­íc vµo nÒn kinh tÕ tri thøc. Mét sè kiÕn thøc vµ kü n¨ng cã thÓ ®· cã nh­ng cÇn ®­îc hÖ thèng ho¸ vµ cËp nhËt, trong ®ã, cÇn ®Æc biÖt chó ý nh÷ng kü n¨ng h÷u Ých nh­: Kü n¨ng qu¶n trÞ hiÖu qu¶ trong m«i tr­êng c¹nh tranh; kü n¨ng l·nh ®¹o cña nghiÖp chñ vµ gi¸m ®èc c«ng ty; kü n¨ng qu¶n lý sù thay ®æi; kü n¨ng thuyÕt tr×nh, ®µm ph¸n, giao tiÕp vµ quan hÖ c«ng chóng; kü n¨ng qu¶n lý thêi gian. Nh÷ng kü n¨ng nµy kÕt hîp víi c¸c kiÕn thøc qu¶n trÞ cã hiÖu qu¶ sÏ cã t¸c ®éng quyÕt ®Þnh ®èi víi c¸c doanh nh©n, c¸c nghiÖp chñ vµ c¸c nhµ qu¶n lý c«ng ty, qua ®ã lµm t¨ng kh¶ n¨ng c¹nh tranh cña c«ng ty. Hai lµ, ph¸t triÓn n¨ng lùc qu¶n trÞ chiÕn l­îc cña c¸n bé qu¶n lý trong c«ng ty Sù yÕu kÐm vÒ tÇm nh×n chiÕn l­îc trong ph¸t triÓn kinh doanh lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n cña sù thÊt b¹i trong ph¸t triÓn dµi h¹n. Cã tr­êng hîp c«ng ty ho¹t ®éng rÊt thµnh c«ng ë quy m« nhá nh­ng thÊt b¹i ngay khi b­íc vµo giai ®o¹n më réng quy m«. ChÝnh v× vËy, c«ng ty cÇn ph¶i x©y dùng kh¶ n¨ng ph¸t triÓn mét c¸ch bÒn v÷ng, nÕu kh«ng sÏ khã trô v÷ng trong cuéc c¹nh tranh. §Ó båi d­ìng, ph¸t triÓn n¨ng lùc qu¶n lý chiÕn l­îc vµ t­ duy chiÕn l­îc cho ®éi ngò gi¸m ®èc vµ c¸n bé kinh doanh trong c«ng ty, cÇn chó träng ®Æc biÖt nh÷ng kü n¨ng: Ph©n tÝch kinh doanh, dù ®o¸n vµ ®Þnh h­íng chiÕn l­îc, lý thuyÕt vµ qu¶n trÞ chiÕn l­îc, qu¶n trÞ rñi ro vµ tÝnh nh¹y c¶m trong qu¶n lý. Võa c¹nh tranh võa hîp t¸c, hîp t¸c ®Ó t¨ng c­êng kh¶ n¨ng c¹nh tranh; nÕu c¸c DN chØ thuÇn tuý chó ý ®Õn mÆt c¹nh tranh mµ bá qua mÆt hîp t¸c th× rÊt sai lÇm. Ph¶i biÕt hîp t¸c ®i ®«i víi c¹nh tranh ®Ó gi¶m bít c¨ng th¼ng vµ t¨ng c­êng n¨ng lùc c¹nh tranh cña c«ng ty. Ba lµ, båi d­ìng kh¶ n¨ng kinh doanh quèc tÕ vµ n©ng cao n¨ng lùc c¹nh tranh quèc tÕ cña c«ng ty. Muèn n©ng cao n¨ng lùc c¹nh tranh cña c«ng ty trªn th­¬ng tr­êng quèc tÕ th× chÝnh b¶n th©n c¸c gi¸m ®èc vµ c¸n bé qu¶n lý c«ng ty tr­íc hÕt cÇn t¨ng c­êng kh¶ n¨ng ®ã. §©y lµ ®ßn bÈy nh©n tè con ng­êi trong c¸c tæ chøc kinh doanh. Trong ®iÒu kiÖn võa ph¶i ®èi mÆt víi sù c¹nh tranh hÕt søc gay g¾t víi c¸c thµnh phÇn kinh tÕ kh¸c, võa ph¶i héi nhËp ®Ó cïng tån t¹i, vÊn ®Ò cèt lâi lµ ph¶i cã chiÕn l­îc ®Çu t­ x©y dùng nguån nh©n lùc. V× cã x©y dùng ®­îc nguån nh©n lùc míi x¸c ®Þnh ®­îc quy m« ph¸t triÓn, ®Çu t­ ®æi míi c«ng nghÖ, n©ng cao chÊt l­îng s¶n phÈm, ¸p dông tiÕn bé kü thuËt, ®Èy nhanh tèc ®é t¨ng tr­ëng vµ quyÕt ®Þnh ®Õn sù thµnh b¹i cña doanh nghiÖp trong m«i tr­êng c¹nh tranh. §Ó cã nguån nh©n lùc cã chÊt l­îng cao, c«ng ty ph¶i cã chiÕn l­îc ph¸t triÓn toµn diÖn, ®¸p øng c¶ cho nhu cÇu tr­íc m¾t còng nh­ l©u dµi, kÕ ho¹ch ph¶i cô thÓ vµ ph¶i cã c¸c gi¶i ph¸p thùc hiÖn mang tÝnh kh¶ thi. 3.2.2 ChiÕn l­îc ph¸t triÓn nguån nh©n lùc *) VÒ c¸n bé qu¶n lý: mét chiÕn l­îc g×n gi÷ vµ ph¸t triÓn nguån nh©n lùc ph¶i ®i tõ gèc, theo mét chuçi liªn tôc tõ kh©u tuyÓn dông ®Õn ®µo t¹o g×n gi÷ vµ ph¸t huy nguån nh©n lùc. C«ng ty cÇn ®­a ra mét sè ®Þnh h­íng sau: C«ng ty ph¶i x©y dùng mét chÝnh s¸ch nh©n sù phï hîp víi hoµn c¶nh cña doanh nghiÖp m×nh. Trong ®ã, chØ râ c¬ cÊu tæ chøc cña C«ng ty vµ c¸c vÞ trÝ t­¬ng øng víi c¬ cÇu ®ã. Cã b¶ng m« t¶ c«ng viÖc râ rµng øng víi tõng vÞ trÝ. Trong b¶ng m« t¶ c«ng viÖc, cÇn quy ®Þnh râ theo thø tù ­u tiªn c¸c yªu cÇu b¾t buéc ph¶i cã, cÇn cã vµ nªn cã ®èi víi øng viªn. Nh÷ng yªu cÇu nµy kh«ng chØ bao gåm n¨ng lùc chuyªn m«n mµ quan träng h¬n cßn lµ hµnh vi, th¸i ®é sèng, quan niÖm, ®éng lùc... cña øng viªn. Lµm ®­îc b­íc nµy, c«ng ty sÏ chän läc ®­îc nh©n viªn phï hîp ngay tõ kh©u tuyÓn dông, thu hót ®óng ng­êi, tr¸nh t×nh tr¹ng nh©n viªn vµo thö viÖc sau vµi th¸ng l¹i thÊy kh«ng phï hîp ph¶i nh¶y viÖc. Khi ®· tuyÓn ®­îc ®óng ng­êi, b­íc tiÕp theo, cÇn ph¶i cã sù hç trî ®Ó nh©n viªn míi hßa nhËp ®­îc vµo m«i tr­êng lµm viÖc vµ v¨n hãa riªng cña C«ng ty. C«ng ty ph¶i th«ng tin cho nh©n viªn míi hiÓu vµ biÕt râ C«ng ty muèn g× ë hä, C«ng ty cã tr¸ch nhiÖm g× ®èi víi hä, vµ nh­ thÕ nµo th× gäi lµ lµm tèt c«ng viÖc. Mét b¶ng m« t¶ c¬ cÊu C«ng ty râ rµng, quy ®Þnh tr¸ch nhiÖm, nghÜa vô, quyÒn h¹n, sù th¨ng tiÕn cña tõng vÞ trÝ sÏ gióp rÊt nhiÒu cho ng­êi nh©n viªn míi. Nghiªn cøu møc sèng cña nh©n viªn còng lµ ®iÒu rÊt quan träng. Cã thÓ tæ chøc c¸c cuéc th¨m dß, ®iÒu tra ë c¸c trung t©m ®Ó cã quyÕt ®Þnh thÝch hîp. Cã møc thu nhËp, phóc lîi tháa ®¸ng cho nh÷ng ng­êi cã c«ng lín v× sù ph¸t triÓn cña doanh nghiÖp, cã th­ëng ph¹t, suy t«n ng­êi cã cèng hiÕn. T¹o ®éng lùc cho nh©n viªn, h­íng nh©n viªn vµo nh÷ng yÕu tè kh¸c ngoµi l­¬ng còng rÊt quan träng. VÝ dô, gia t¨ng tÝnh thö th¸ch trong c«ng viÖc, gióp nh©n viªn v­ît qua b¶n th©n hä, gióp nh©n viªn tù tin h¬n, yªu b¶n th©n h¬n, yªu c«ng viÖc h¬n. Ngoµi ra, v¨n hãa doanh nghiÖp còng rÊt quan träng trong viÖc g×n gi÷ vµ ph¸t huy nguån nh©n lùc. Mét m«i tr­êng lµm viÖc minh b¹ch, râ rµng cho hiÖu qu¶ lµm viÖc cao. Nh­ng ®Ó gi÷ ng­êi, cÇn ph¶i x©y dùng mèi liªn hÖ ®oµn kÕt, th©n ¸i, vui vÎ phÊn khëi trong C«ng ty, lµm sao ®Ó mçi ng­êi ®Òu c¶m thÊy m×nh cã liªn hÖ rÊt mËt thiÕt, cã vai trß kh«ng thÓ thiÕu trong tËp thÓ. H¬n n÷a, c¸c ho¹t ®éng ngo¹i khãa, sinh ho¹t tËp thÓ cßn gióp nh©n viªn rÌn luyÖn kü n¨ng sèng, vµ gióp ph¸t hiÖn nh÷ng yÕu tè tµi n¨ng cßn tiÒm Èn trong b¶n th©n, gióp nh©n viªn tù tin h¬n, yªu c«ng viÖc h¬n, cã th¸i ®é sèng tèt h¬n. Nh­ vËy, mét chiÕn l­îc dµi h¹n kh«ng chØ gióp g×n gi÷ vµ ph¸t triÓn ng­êi giái cho C«ng ty, mµ cßn t¨ng thªm ng­êi giái kh¸c. Mét khi nh©n viªn c¶m thÊy hµi lßng, hä sÏ th­êng xuyªn nãi ®iÒu ®ã cho gia ®×nh, b¹n bÌ, kh¸ch hµng... tøc lµ nãi cho c¶ thÞ tr­êng lao ®éng tiÒm n¨ng vÒ C«ng ty. *) VÒ ®µo t¹o c«ng nh©n lao ®éng lµnh nghÒ: C«ng ty còng ®· cã nh÷ng gi¶i ph¸p cô thÓ nh­ sau: + LËp kÕ ho¹ch nhu cÇu lao ®éng theo tõng giai ®o¹n ph¸t triÓn cña doanh nghiÖp vµ ®Þnh h­íng c¸c nguån cung øng lao ®éng. + Nghiªn cøu c¸c h×nh thøc hîp ®ång lao ®éng phï hîp víi tõng ®èi t­îng theo xu h­íng hîp ®ång lao ®éng dµi h¹n ®èi víi c«ng nh©n cã tay nghÒ cao, cã kû luËt lao ®éng vµ ý thøc trong c«ng t¸c. + Hµng n¨m c«ng ty cã kÕ ho¹ch ®µo t¹o hµng tr¨m c«ng nh©n, t¹o ®iÒu kiÖn häc tËp, n©ng cao tay nghÒ cho ng­êi lao ®éng t¹i Tr­êng nghiÖp vô d¹y nghÒ Tæng c«ng ty ®Çu t­ vµ ph¸t triÓn nhµ Hµ Néi tæ chøc. 3.3 N©ng cao chÊt l­îng lùa chän tæ chøc t­ vÊn lËp dù ¸n vµ gi¸m s¸t thi c«ng: - Qu¶n lý chÆt chÏ n¨ng lùc ho¹t ®éng, vµ n¨ng lùc hµnh nghÒ cña c¸c tæ chøc t­ vÊn, c¸ nh©n th©m gia lËp dù ¸n B§S cña c«ng ty. Yªu cÇu c¸c c¸ nh©n, tæ chøc tham gia lËp dù cÇn cã c¸c chøng chØ chuyªn m«n, kinh nghiÖm thùc tÕ phï hîp theo quy ®Þnh cña NghÞ ®Þnh sè 16/2005/N§-CP. - N©ng cao chÊt l­îng nghiªn cøu vµ x¸c ®Þnh nhu cÇu thÞ tr­êng, chÊt l­îng cña néi dung ph©n tÝch kh¶ n¨ng c¹nh tranh, chiÕm lÜnh thÞ tr­êng cña s¶n phÈm:, ­íc tÝnh thÞ phÇn cña sÈm phÈm cã thÓ ®¹t ®­îc khi dù ¸n ®i vµo khai th¸c. - Nghiªn cøu kü l­ìng, tÝnh to¸n ®Çy ®ñ, chÝnh x¸c vÒ quy m«, c«ng suÊt cña dù ¸n - C¸c dù ¸n kh«ng tÝnh ®Õn yÕu tè l¹m ph¸t, tr­ît gi¸ cña ®ång tiÒn. CÇn dù b¸o ®­îc t×nh h×nh ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña Nhµ n­íc, dù kiÕn møc l¹m ph¸t cã thÓ chÊp nhËn ®­îc. 3.4 T¹o quü ®Êt tèt cho dù ¸n: LÞch sö h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn nh©n lo¹i ®· chØ ra r»ng ®Êt ®ai lµ mét tµi nguyªn ®­îc h×nh thµnh vµ chøa ®ùng s½n trong ®ã c¸c tiÒm n¨ng cña sù sèng, trªn c¬ së ®ã x· héi lo¹i ng­êi míi xuÊt hiÖn vµ ph¸t triÓn. §Êt ®ai lµ mét s¶n phÈm s½n cã cña tù nhiªn ban tÆng chung cho c¶ x· héi loµi ng­êi, kh«ng cã mét c¸ nh©n hay tËp ®oµn ng­êi nµo cã thÓ t¹o ra ®Êt ®ai. Nh­ vËy xÐt vÒ nguån gèc tù nhiªn ®Êt ®ai ®­îc coi lµ tµi s¶n thuéc së h÷u chung cña toµn x· héi. ChÕ ®é së h÷u toµn d©n mµ Nhµ n­íc lµ ng­êi chñ ®¹i diÖn nªn duy nhÊt nhµ n­íc lµ ng­êi cã quyÒn së h÷u tuyÖt ®èi vÒ ®Êt ®ai. Do ®ã ®Êt ®ai lµ yÕu tè ®ãng vai trß quan träng vµ quyÕt ®Þnh c¸c yÕu tè cña thÞ tr­êng B§S. MÆt kh¸c, chuyÓn sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, mäi yÕu tè nguån lùc ®Çu vµo vµ s¶n phÈm ®Çu ra ®Òu ph¶i trë thµnh hµng ho¸, trong ®ã quyÒn sö dông ®Êt còng kh«ng ngo¹i lÖ. Qu¸n triÖt quan ®iÓm trªn, ®Êt ®ai tham gia vµo thÞ tr­êng B§S ph¶i ®­îc coi hµng ho¸ mét c¸ch réng r·i, cã nghÜa lµ quan hÖ mua vµ b¸n chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ph¶i tu©n thñ ®iÒu tiÕt cña quy luËt cung cÇu vµ ®iÒu tiÕt cña c¬ chÕ thÞ tr­êng. Trong thÞ tr­êng s¬ cÊp nguån cung hµng ho¸ quyÒn sö dông ®Êt tr­íc hÕt vµ chñ yÕu phô thuéc vµo nguån cung ®Êt ®ai tõ Nhµ n­íc. ViÖc cung ®Êt ®ai cña Nhµ n­íc ph¶i ®ång thêi gi¶i quyÕt ®a môc tiªu: thùc hiÖn c¸c chÝnh s¸ch thu ®èi víi sù chuyÓn dÞch c¸c quyÒn n¨ng vÒ ®Êt ®ai; ®iÒu tiÕt vµ ph©n phèi ®Þa t«; ®iÒu tiÕt nguån cung vµ c©n b»ng cung cÇu nh»m æn ®Þnh thÞ tr­êng. Trong quan hÖ kinh tÕ thÞ tr­êng, c¸c môc tiªu trªn ®­îc thÓ hiÖn th«ng qua gi¸ c¶ chuyÓn giao ®Êt ®ai gi÷a Nhµ n­íc cho ng­êi sö dông ®Êt. NÕu gi¸ c¶ chuyÓn giao ®Êt thÊp h¬n gi¸ trÞ thùc, ®iÒu ®ã cã nghÜa lµ mét phÇn ®Þa t« hoÆc mét phÇn lîi Ých do thay ®æi c¸c quyÒn n¨ng cña ®Êt ®ai mang l¹i ®· kh«ng ®­îc ®iÒu tiÕt vµo nguån thu Nhµ n­íc mµ ng­êi ®­îc nhËn chuyÓn giao ®Êt ®­îc h­ëng. §iÒu ®ã t¹o ra sù bÊt b×nh ®¼ng trong chÝnh s¸ch ph©n phèi ®Êt ®ai, lµm mét phÇn lîi Ých tõ Nhµ n­íc r¬i vµo tói c¸ nh©n ng­êi ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt. §ã lµ mét trong c¸c nguyªn nh©n c¬ b¶n dÉn ®Õn t×nh tr¹ng bÊt cËp trong qu¶n lý ®Êt ®ai, mua b¸n vßng vÌo lµm rèi lo¹n thÞ tr­êng B§S víi ph­¬ng thøc kh¸ phæ biÕn lµ: xin Nhµ n­íc giao ®Êt råi ph©n chia b¸n l¹i kiÕm lêi. NÕu gi¸ chuyÓn giao ®Êt cao h¬n gi¸ trÞ thùc cña ®Êt ®ai, ®iÒu ®ã cã nghÜa lµ sù khan hiÕm vÒ lo¹i ®Êt ®ai ®ã t¨ng lªn lµm t¨ng ®Þa t« tuyÖt ®èi. §ã còng lµ nguyªn nh©n lµm gia t¨ng cÇu, nhÊt lµ lµm xuÊt hiÖn cÇu ®Çu c¬ vÒ ®Êt ®ai – nh©n tèt c¬ b¶n lµm sai lÖch, biÕn d¹ng thÞ tr­êng B§S. Do vËy, chÝnh s¸ch cung ®Êt ®ai cña Nhµ n­íc mét c¸ch réng r·i víi møc gi¸ c©n b»ng ph¶n s¸nh ®óng gi¸ trÞ thùc cña ®Êt ®ai lµ c¬ së quan träng ®Ó h×nh thµnh thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt – c¬ së cña thÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn mét c¸ch c©n b»ng, lµnh m¹nh. - §Ó duy tr× ®­îc møc gi¸ c©n b»ng s¸t víi gi¸ trÞ thùc cña ®Êt ®ai: + Nhµ n­íc cÇn chñ ®éng ®iÒu tiÕt nguån cung, më réng h×nh thøc cung nh­ ®Êu gi¸ réng r·i. + Chñ ®éng h×nh thµnh gi¸ c¶ ®Êt ®ai trªn thÞ tr­êng s¬ cÊp kh«ng bÞ chi phèi bëi c¸c yÕu tè ngÉu nhiªn nh­ mÊt c©n ®èi cung cÇu, nh÷ng t¸c ®éng cña gi¸ ¶o khi thÞ tr­êng biÕn ®éng, ®em l¹i hiÖu qu¶ cao cña viÖc sö dông ®Êt. + Thay møc gi¸ vµ thu tiÒn giao ®Êt vµ thuª ®Êt dùa theo khung gi¸ Ên ®Þnh cña Nhµ n­íc b»ng tiÒn thu dùa trªn møc gi¸ ®­îc h×nh thµnh do ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt hoÆc ®Êu thÇu dù ¸n. - §øng vÒ phÝa doanh nghiÖp: t¹o quü ®Êt cho dù ¸n ph¶i xem xÐt vµo rÊt nhiÒu c¸c yÕu tè vÞ trÝ, ®iÒu kiÖn ®Þa lý, ®iÒu kiÖn h¹ tÇng kü thuËt vµ h¹ tÇng x· héi khu vùc ®Êt dù ¸n, còng nh­ c¸c ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn cho m¶nh ®Êt ®ã trong t­¬ng lai. V× vËy t¹o quü ®Êt cho dù ¸n ph¶i xÐt ®Õn vÞ trÝ tiÒm n¨ng theo c¸c yÕu tè ®Çu vµo vµ quy m« khu ®Êt cho phï hîp. 3.5 Nghiªn cøu lùa chän thÞ tr­êng môc tiªu Nghiªn cøu thÞ tr­êng lµ c«ng viÖc cÇn thiÕt ®Çu tiªn ®èi víi bÊt cø doanh nghiÖp nµo trong qu¸ tr×nh kinh doanh. Mét doanh nghiÖp kh«ng thÓ khai th¸c hÕt tiÒm n¨ng cña m×nh còng nh­ kh«ng tho¶ m·n tÊt ®­îc nhu cÇu cña kh¸ch hµng nÕu kh«ng cã ®­îc ®Çy ®ñ c¸c th«ng tin chÝnh x¸c vÒ thÞ tr­êng. Th«ng qua viÖc nghiªn cøu thÞ tr­êng, doanh nghiÖp sÏ n¾m ®­îc nh÷ng th«ng tin cÇn thiÕt vÒ gi¸ c¶, cung cÇu hµng hãa vµ dÞch vô mµ doanh nghiÖp ®ang kinh doanh hoÆc sÏ kinh doanh ®Ó ®Ò ra nh÷ng ph­¬ng ¸n chiÕn l­îc vµ biÖn ph¸p cô thÓ ®­îc thùc hiÖn môc tiªu kinh doanh ®Ò ra. Qu¸ tr×nh nghiªn cøu thÞ tr­êng lµ qu¸ tr×nh thu thËp th«ng tin, sè liÖu vÒ thÞ tr­êng kinh doanh, ph©n tÝch so s¸nh sè liÖu ®ã vµ rót ra kÕt luËn, tõ ®ã ®Ò ra c¸c biÖn ph¸p thÝch hîp ®èi víi c¸c doanh nghiÖp. §Ó c«ng t¸c nghiªn cøu thÞ tr­êng ®¹t hiÖu qu¶ cao, c¸c doanh nghiÖp cÇn kÕt hîp c¶ hai ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu t¹i bµn vµ ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu t¹i hiÖn tr­êng. Doanh nghiÖp nªn tiÕn hµnh nghiªn cøu thÞ tr­êng theo tr×nh tù sau: + X¸c ®Þnh môc tiªu nghiªn cøu thÞ tr­êng + X©y dùng hÖ thèng c¸c chØ tiªu nghiªn cøu thÞ tr­êng, x¸c ®Þnh vµ lùa chän ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu, x©y dùng kÕ ho¹ch nghiªn cøu, thùc hiÖn, ®iÒu chØnh kÕ ho¹ch vµ viÕt b¸o c¸o. Nghiªn cøu thÞ tr­êng ph¶i ®¶m b¶o tÝnh khoa häc, ®Çy ®ñ ®Ó ®­a ra gi¶i ph¸p c¬ cÊu s¶n phÈm ®èi víi c¸c dù ¸n cã nhiÒu s¶n phÈm kh¸c nhau. VÝ dô nh­ ®èi víi dù ¸n khu nhµ ë hoÆc khu ®« thÞ, th«ng th­êng cã c¸c s¶n phÈm nhµ thÊp tÇng vµ nhµ chung c­ cao tÇng th× th­êng ph¶i c©n nh¾c gi÷a sè mét chÝnh lµ ph©n ®o¹n thÞ tr­êng ®Ó t×m kiÕm c¸c ®èi t­îng kh¸ch hµng tiÒm n¨ng. §èi víi c¸c dù ¸n t¹o lËp bÊt ®éng s¶n d¹ng dÞch vô nh­ kh¸ch s¹n, v¨n phßng cho thuª, hoÆc hçn hîp gi÷a v¨n phßng cho thuª vµ kh¸ch s¹n th× h¹ng møc ®Çu t­, môc tiªu ®Çu t­ ban ®Çu lµ rÊt quan träng. §Ó ph©n tÝch ®¸nh gi¸ dù ¸n nªn ®Çu t­ cÊp ®é nµo, nh¾m vµo d¹ng kh¸ch hµng nµo lµ rÊt quan träng. Bªn c¹nh viÖc khai th¸c tËn dông c«ng nghÖ hiÖn cã, t¹o vµ gi¶i quyÕt viÖc lµm th× c¸c doanh nghiÖp nªn tËp trung nguån lùc ®Ó ®Çu t­ c«ng nghÖ hiÖn ®¹i ®Ó nhanh chãng cã s¶n phÈm míi vµ s¶n phÈm cã chÊt l­îng cao. Ph¸t triÓn cho t­¬ng lai ®Ó t¹o ra søc c¹nh tranh m¹nh vµ bÒn v÷ng cña doanh nghiÖp. §Ó thùc hiÖn ®­îc ®Þnh h­íng nªu trªn trong tõng n¨m, doanh nghiÖp cÇn x¸c ®Þnh träng ®iÓm mòi nhän cÇn ph¶i ­u tiªn ®Çu t­ vµ tËp trung c¸c nguån lùc ®Ó thùc hiÖn ®Çu t­ døt ®iÓm. H¹n chÕ vµ chÊm døt t×nh tr¹ng lùa chän c¸c lÜnh vùc ®Çu t­ kÐm hiÖu qu¶, g©y l·ng phÝ thÊt tho¸t vèn doanh nghiÖp. §Ó gi¶i quyÕt c¸c bµi to¸n trªn quan träng nhÊt lµ ph¶i n©ng cao chÊt l­îng c«ng t¸c nghiªn cøu thÞ tr­êng. §èi víi mét sè dù ¸n quan träng mµ kh«ng ®Çy ®ñ d÷ liÖu ®Ó ra quyÕt ®Þnh th× ph¶i thuª c¸c tæ chøc t­ vÊn, c¸c chuyªn gia ®iÒu tra, t×m kiÕm sè liÖu ®Ó ra quyÕt ®Þnh mét c¸ch chÝnh x¸c. 3.6 N©ng cao chÊt l­îng cña quy ho¹ch kiÕn tróc dù ¸n: Kinh doanh B§S liªn quan chÆt chÏ víi quy ho¹ch sö dông ®Êt, quy ho¹ch kiÕn tróc; Khi quy ho¹ch ch­a ®i tr­íc mét b­íc, viÖc ph¸t triÓn B§S mang tÝnh tù ph¸t, c¶m tÝnh kh«ng cã sù ®iÒu tra ®Çy vÒ nhu cÇu còng nh­ dù b¸o trong t­¬ng lai sÏ dÉn ®Õn khñng ho¶ng thiÕu hoÆc thõa. Sù khñng ho¶ng nµy g©y ra hËu qu¶ xÊu cho nhµ ®Çu t­ dÉn dÕn nh÷ng hËu qu¶ trong t­¬ng lai nh­ ph¶i bá ra chi phÝ lín ®Ó kh¾c phôc. N©ng cao chÊt l­îng quy ho¹ch kiÕn tróc ph¸t triÓn dù ¸n ®Çu t­ B§S; x©y dùng quy ho¹ch ®¶m b¶o sù c©n ®èi, hµi hoµ gi÷a c¸c dù ¸n h¹ tÇng, c¸c dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ; §Ó quy ho¹ch tèt c¸c dù ¸n B§S, cÇn ph¶i nghiªn cøu kü ®Æc ®iÓm kh«ng gian quy ho¹ch kiÕn tróc, h¹ tÇng kü thuËt khu vùc c«ng tr×nh sÏ x©y dùng, ®­a ra c¸c gi¶i ph¸p kiÕn tróc phï hîp víi khu vùc, ph¸t huy tèi ®a c«ng suÊt ®­a ra cña dù ¸n, gi¶m chi phÝ x©y dùng. VÒ phÝa c«ng ty cÇn cã biÖn ph¸p kiÓm tra, rµ so¸t l¹i quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt trªn tÊt c¶ c¸c dù ¸n, cã ph­¬ng ¸n nh»m kh¾c phôc nh÷ng h¹n chÕ cña mçi dù ¸n, ®ång thêi Doanh nghiÖp thuª mét ®¬n vÞ t­ vÊn lËp quy ho¹ch tæng mÆt b»ng cã chÊt l­îng tèt. Víi mét quy ho¹ch tèt sÏ ®em l¹i s¶n phÈm cã gi¸ trÞ hiÖu qu¶ cao. 3.7. Gi¶i ph¸p vÒ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng Trong ho¹t ®éng ®Çu t­ kinh doanh B§S th× vÊn ®Ò båi th­êng, gi¶i phãng mÆt b»ng, thu håi ®Êt lu«n lµ vÊn ®Ò khã kh¨n, phøc t¹p nhÊt trong qu¸ tr×nh triÓn khai thùc hiÖn dù ¸n. §Ó gi¶i quyÕt cã hiÖu qu¶ vÊn ®Ò nµy, vÊn ®Ò cèt lâi lµ c¬ chÕ, chÝnh s¸ch vÒ båi th­êng, gi¶i phãng mÆt b»ng ph¶i ®¶m b¶o nguyªn t¾c hµi hoµ gi÷a lîi Ých cña Nhµ n­íc, cña nhµ ®Çu t­ vµ cña tæ chøc, c¸ nh©n cã tµi s¶n nhµ ®Êt bÞ thu håi. Ngµy 25 th¸ng 5 n¨m 2007 ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh sè 84/2007/N§-CP quy ®Þnh bæ sung vÒ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, thu håi ®Êt, thùc hiÖn quyÒn sö dông ®Êt, tr×nh tù thñ tôc båi th­êng, hç trî, t¸i ®Þnh c­ khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt vµ gi¶i quyÕt khiÕu n¹i vÒ ®Êt, trong ®ã quy ®Þnh cô thÓ Nhµ n­íc chÞu tr¸ch nhiÖm ®¶m nhiÖm viÖc thu håi ®Êt ®Ó thùc hiÖn c¸c dù ¸n ®Çu t­ h¹ tÇng khu d©n c­, nhµ ë, trung t©m th­¬ng m¹i, kh¸ch s¹n cao cÊp. NghÞ ®Þnh 84/2007/N§-CP còng ®· bæ sung c¬ chÕ cho phÐp chñ ®Çu t­ ®­îc lùa chän viÖc thanh to¸n tiÒn sö dông ®Êt theo h×nh thøc giao ®Êt hoÆc thuª ®Êt khi thùc hiÖn c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë, khu ®« thÞ míi, c¸c dù ¸n s¶n xuÊt kinh doanh kh¸c. §æi míi ph­¬ng thøc thùc hiÖn chÝnh s¸ch ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng theo c¬ chÕ thÞ tr­êng. ChÝnh s¸ch ®Òn bï ®Êt ®ai vµ x¸c ®Þnh gi¸ B§S kh«ng phï hîp víi gi¸ trÞ thùc tÕ lµ yÕu tè k×m h·m sù ph¸t triÓn thÞ tr­êng, g©y nhiÒu ¾ch t¾c trong ho¹t ®éng gi¶i phãng mÆt b»ng thùc hiÖn c¸c dù ¸n. Thùc hiÖn chÝnh s¸ch ®Òn bï dùa trªn c¬ së lîi Ých cña c¬ chÕ thÞ tr­êng lµ chñ yÕu ®ång thêi thÓ hiÖn vai trß së h÷u tèi cao cña Nhµ n­íc vµ ®¶m b¶o bï ®¾p lîi Ých tho¶ ®¸ng cho ng­êi ph¶i di dêi. ViÖc ®Òn bï ph¶i ®¶m b¶o t¸i t¹o l¹i ®­îc c¸c ®iÒu kiÖn s¶n xuÊt kinh doanh vµ ®êi sèng nh­ tr­íc khi thu håi hoÆc cao h¬n. Ng­êi ph¶i di dêi sÏ nhËn ®­îc møc gi¸ ®Òn bï t­¬ng ®­¬ng víi gi¸ ®Êt tr­íc khi cã c«ng tr×nh ®Çu t­ céng thªm mét phÇn khuyÕn khÝch t­¬ng ®­¬ng víi tû lÖ nhÊt ®Þnh lîi Ých cña c«ng tr×nh sau khi ®Çu t­. §ång thêi ng­êi ph¶i di dêi ®­îc t¹o lËp chç ®Þnh c­ míi cã c¸c ®iÒu kiÖn s¶n xuÊt vµ ®êi sèng b»ng hoÆc tèt h¬n so víi ®iÒu kiÖn s¶n xuÊt vµ ®êi sèng n¬i tr­íc khi di dêi. §Ó n©ng cao chÊt l­îng c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng, cÇn ph¶i cã c¸c biÖn ph¸p sau: Thµnh lËp bé phËn chuyªn phô tr¸ch c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó tÝnh chuyªn m«n hãa t¨ng lªn. §µo t¹o c¸c c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng cã sù hiÓu biÕt thËt thÊu ®¸o vÒ v¨n b¶n ph¸p quy liªn quan ®Õn c«ng viÖc nµy vµ ph¶i cã kü n¨ng tiÕp xóc víi d©n chóng bÞ gi¶i táa. X©y dùng ph­¬ng ¸n båi th­êng, hç trî, t¸i ®Þnh c­ hîp lý vµ thuyÕt phôc ng­êi d©n vÒ tÝnh hîp lý ®Ó ph­¬ng ¸n ®­îc chÊp nhËn nh­ vËn ®éng gi¶i thÝch cho d©n, cung cÊp tr­íc kinh phÝ thùc hiÖn, gióp ng­êi bÞ thu håi ®Êt sím gi¶i phãng mÆt b»ng vµ thËm chÝ cã thÓ tæ chøc ®µo t¹o nghÒ míi... MÆt kh¸c c¸c c¬ quan qu¶n lý nhµ n­íc nªn tËp trung vµo c¸c gi¶i ph¸p lµm gi¶m gi¸ ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng vÒ møc phï hîp, ®Êy lµ tiÒn ®Ò ®Ó lµm gi¶m ¸p lùc cña bµi to¸n båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng. Phèi hîp víi chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng, tæ d©n phè, c¸n bé ®Þa ph­¬ng n¬i dù ¸n cÇn gi¶i phãng mÆt b»ng, hoÆc cã thÓ nh­ thuª c¸c c¸n bé nµy nh­ chuyªn gia thêi vô cña dù ¸n lµ nh÷ng ng­êi d©n ®Þa ph­¬ng nh»m tËn dông mÆt m¹nh cña hä lµ ng­êi ®Þa ph­¬ng sÏ dÔ dµng vËn ®éng, gi¶i thÝch cho ng­êi d©n bÞ gi¶i táa hiÓu ®­îc môc ®Ých, ý nghÜa cña viÖc x©y dùng dù ¸n, trªn tinh thÇn hai bªn cïng cã lîi. 3.8. Gi¶i ph¸p huy ®éng vèn Thø nhÊt - Chøng kho¸n ho¸ bÊt ®éng s¶n: H­íng kinh doanh míi HiÖn nay, nguån vèn huy ®éng cña phÇn lín c¸c doanh nghiÖp ho¹t ®éng trong lÜnh vùc kinh doanh B§S vÉn chñ yÕu lµ huy ®éng tr­íc tõ c¸c nhµ ®Çu t­ vµ vay ng©n hµng. Song trë ng¹i cho viÖc huy ®éng nguån vèn nµy chñ yÕu lµ do s¶n phÈm B§S th­êng cã gi¸ trÞ lín; trong khi ®ã, nguån vèn nhµn rçi trong d©n c­ th­êng nhá lÎ, vÉn ch­a khai th¸c. §Ó khai th«ng nguån vèn nµy, ®Ò xuÊt ph­¬ng ¸n h×nh thµnh m« h×nh: "Chøng kho¸n ho¸ c¸c dù ¸n ®Çu t­ B§S". §©y lµ mét h×nh thøc ®Çu t­ kÕt hîp gi÷a hai h×nh thøc ®Çu t­ chøng kho¸n vµ ®Çu t­ B§S. HiÖn Nhµ n­íc ch­a cã quy ®Þnh nµo vÒ m« h×nh chøng kho¸n nµy (t¹m gäi lµ m« h×nh chøng chØ ®Çu t­ B§S, lµ chøng kho¸n ®­îc ®¶m b¶o gi¸ trÞ b»ng B§S, cho phÐp nhµ ®Çu t­ kiÕm lêi trªn biÕn ®éng gi¸ trÞ cña B§S sau nµy mµ kh«ng nhÊt thiÕt ph¶i së h÷u trùc tiÕp mét phÇn hay toµn bé B§S ®ã trong suèt qu¸ tr×nh së h÷u chøng kho¸n). Toµn bé B§S tham gia sÏ ®­îc chia nhá thµnh nh÷ng chøng chØ cã gi¸ trÞ nh­ nhau. §iÒu nµy còng cã nghÜa lµ, thay v× chØ xoay vßng viÖc mua b¸n nhµ, ®Êt ®¬n thuÇn víi c¸c thñ tôc phøc t¹p nh­ hiÖn nay, mét doanh nghiÖp cã nguån thu trong t­¬ng l¹i cã thÓ chuyÓn giao quyÒn së h÷u nguån thu nµy cho c¸c nhµ ®Çu t­ ®æi lÊy mét kho¶n tiÒn mÆt ngay t¹i thêi ®iÓm th«ng qua viÖc ph¸t hµnh chøng kho¸n mµ kh«ng cÇn th«ng qua c¸c ®Þnh chÕ tµi chÝnh trung gian. C¸c chñ thÓ tham gia kinh doanh chøng chØ B§S nµy bao gåm: ®¬n vÞ ph¸t hµnh (chñ dù ¸n), ®¬n vÞ ph©n phèi, ng©n hµng gi¸m s¸t vµ c¸c nhµ ®Çu t­. T¹i thêi ®iÓm ph¸t hµnh, chøng kho¸n sÏ ®­îc ph¸t hµnh réng r·i cho mäi ®èi t­îng quan t©m kh«ng giíi h¹n sè l­îng hay khèi l­îng tham gia. Trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn dù ¸n, chøng kho¸n B§S sÏ ®­îc tù do chuyÓn nh­îng. TÊt c¶ th«ng tin vÒ chøng kho¸n t¹i thêi ®iÓm ph¸t hµnh, trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn dù ¸n ®­îc c«ng bè c«ng khai cho c¸c nhµ ®Çu t­ víi sù gi¸m s¸t cña mét tæ chøc trung gian lµ ng©n hµng gi¸m s¸t. §iÒu nµy ®¶m b¶o cho dù ¸n ®Çu t­ ®­îc hoµn thµnh ®óng tiÕn ®é vµ chÊt l­îng ®· cam kÕt, h¹n chÕ hiÖn t­îng tiªu cùc trong giao dÞch B§S. T¹i thêi ®iÓm kÕt thóc dù ¸n ®Çu t­ B§S, toµn bé dù ¸n ®­îc b¸n ®Êu gi¸, ng­êi mua s¶n phÈm B§S sÏ lµ ng­êi cã nhu cÇu thùc sù, do ®ã sÏ tr¸nh ®­îc hiÖn t­îng ®Çu c¬ B§S. Cßn c¸c nhµ ®Çu t­ sÏ ®­îc chia l·i dùa trªn lîi nhuËn thu ®­îc tõ viÖc ®Êu gi¸ dù ¸n ®· hoµn thµnh. Tuy nhiªn muèn ®Çu t­ vµo thÞ tr­êng nµy, ng­êi ch¬i ph¶i cã thêi gian theo dâi nghiªn cøu c¸c ho¹t ®éng, ph¸t triÓn cña c¸c C«ng ty ®Ó n¾m b¾t th«ng tin vµ ®­a ra quyÕt ®Þnh cuèi cïng. ViÖc "n¾m th«ng tin" ë ®Çy ph¶i lµ th«ng tin thËt vÒ c¸c ho¹t ®éng cña c¸c c«ng ty s¾p lªn sµn. Tr­íc khi lªn sµn, c¸c c«ng ty ph¶i c«ng khai møc cæ tøc cña cæ ®«ng, lîi nhuËn hµng n¨m, ph­¬ng h­íng ho¹t ®éng kinh doanh... nh­ng ®ã kh«ng ph¶i lµ tÊt c¶, v× kh«ng lo¹i trõ kh¶ n¨ng nh­ng th«ng tin c«ng khai kia chØ lµ bÒ næi cña t¶ng b¨ng ch×m. Ngoµi ra, c¸c nhµ ®Çu t­ cßn ph¶i c©n nh¾c h×nh thøc ®Çu t­ vµ lÜnh vùc ®Çu t­. NÕu ch­a cã kinh nghiÖm, kiÕn thøc vµ th«ng tin th× nhµ ®Çu t­ cã thÓ ®Çu t­ th«ng qua c¸c quü ®Çu t­, ë ®ã cã c¸c nhµ ®Çu t­ chuyªn nghiÖp, cã kh¶ n¨ng ph©n tÝch t×nh h×nh ®Ó ®­a ra c¸c quyÕt ®Þnh ®Çu t­, nh­ng ®ã lµ ®Çu t­ vµo chøng chØ B§S víi gi¸ trÞ ®­îc ®¶m b¶o b»ng B§S. ViÖc chia nhá s¶n phÈm B§S còng lµ mét ­u ®iÓm cña chøng chØ ®Çu t­ B§S, sÏ t¨ng tÝnh thanh to¸n cho B§S vµ më réng cho c¸c nhµ ®Çu t­ Ýt vèn, kh«ng cã kh¶ n¨ng së h÷u hoµn toµn mét B§S, vÉn cã thÓ giam gia ®Çu t­ vµo thÞ tr­êng nµy, thÞ tr­êng mµ tõ tr­íc tíi nay chØ dµnh riªng cho nh÷ng nhµ ®Çu t­ nhiÒu vèn. Ngoµi ra, t¸ch riªng nhu cÇu ®Çu t­ vµ nhu cÇu së h÷u B§S còng sÏ thu hót ®­îc sù tham gia cña kiÒu bµo, c¸c c¸ nh©n vµ c¸c tæ chøc kinh tÕ n­íc ngoµi ®Çu t­ vµo thÞ tr­êng B§S. Nh­ vËy, chøng chØ B§S lµ sù g¾n kÕt ë møc cao gi÷a thÞ tr­êng tµi chÝnh vµ thÞ tr­êng B§S. Thø hai – Th¸o gì v­íng m¾c trong cho vay cña ng©n hµng ®èi víi kinh doanh B§S Trong bèi c¶nh thÞ tr­êng tµi chÝnh ViÖt Nam hiÖn nay, tÝn dông ng©n hµng ®· vµ sÏ tiÕp tôc lµ kªnh cung cÊp vèn chñ yÕu cho c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S. V× vËy, cÇn ph¶i cã gi¶i ph¸p th¸o gì v­ìng m¾c nµy nh­ sau: + T¨ng c­êng huy ®éng vèn trung vµ dµi h¹n cña c¸c ng©n hµng, t¹o ®iÒu kiÖn ®¸p øng nhu cÇu vay vèn ®Çu t­ kinh doanh B§S. §ång thêi cã thÓ xem xÐt n©ng tû lÖ sö dông vèn huy ®éng ng¾n h¹n ®Ó cho vay trung vµ dµi h¹n cña c¸c ng©n hµng th­¬ng m¹i. + ThiÕt lËp vµ n©ng cao chÊt l­îng c¸c kªnh th«ng tin vÒ thÞ tr­êng B§S lµm c¬ së cho c¸c Ng©n hµng thÈm ®Þnh dù ¸n, ®¸nh gi¸ kh¶ n¨ng chi tr¶ nî vay cña c¸c chñ ®Çu t­ dù ¸n. + KiÕn nghÞ nhµ n­íc, cÇn hoµn thiÖn, chØnh söa vµ bæ sung mét sè quy ®Þnh trong hÖ thèng luËt ph¸p vÒ ®Êt ®ai, B§S ®Ó t¹o thuËn lîi cho ho¹t ®éng cho vay vµo ®Çu t­, kinh doanh B§S. HiÖn nay, hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai, B§S ch­a ®ång bé, thiÕu thùc tÕ ®· g©y khã kh¨n cho viÖc thÕ chÊp. LuËt ®Êt ®ai ch­a quy ®Þnh viÖc xö lý gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp ®Ó thu håi nî mµ thùc hiÖn theo Bé luËt d©n sù; hoÆc ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký quyÒn së h÷u tµi s¶n ch­a ®­îc ban hµnh, chËm cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng... Bªn c¹nh ®ã, Nhµ n­íc ch­a cã c¸c quy ®Þnh nh­: c¨n cø x¸c ®Þnh giao dÞch B§S (hîp ph¸p) ®Ó cho vay, quy ®Þnh vÒ viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n lµ quyÒn sö dông ®Êt cña c¸c Doanh nghiÖp nhµ n­íc ®­îc giao tr­íc ®©y nay chuyÓn sang cho thuª... Thø ba – H×nh thµnh Quü ®Çu t­ tÝn th¸c cho thÞ tr­êng B§S: M« h×nh Quü ®Çu t­ tÝn th¸c cho thÞ tr­êng B§S lµ m« h×nh mµ theo ®ã nhµ ®Çu t­ uû th¸c cho c«ng ty qu¶n lý quü ®Çu t­ vèn vµo B§S ®Ó kiÕm lêi. VÒ h×nh thøc ho¹t ®éng: quü ®Çu t­ tÝn th¸c khai th¸c thÞ tr­êng B§S, t×m c¸ch së h÷u vµ ®iÒu hµnh khai th¸c B§S ®Ó t¹o thu nhËp; cã thÓ cho chñ së h÷u B§S hoÆc nh÷ng ng­êi khai th¸c B§S vay tiÒn; còng cã thÓ mua l¹i c¸c kho¶n nî hoÆc chøng kho¸n ®­îc ®¶m b¶o b»ng B§S... Chøng chØ Quü ®Çu t­ tÝn th¸c cã tÝnh chÊt nöa nh­ tr¸i phiÕu, nöa nh­ cæ phiÕu: ng­êi n¾m gi÷ Chøng chØ Quü ®Çu t­ tÝn th¸c ®­îc nhËn lîi tøc ®Þnh kú, nh­ng kh«ng tham gia qu¶n lý ®Çu t­. §ång thêi, ng­êi n¾m gi÷ Chøng chØ Quü lµ nhµ ®Çu t­ nªn ph¶i chÊp nhËn rñi ro: cã thÓ bÞ ph¸ s¶n vµ c«ng ty Qu¶n lý Quü chØ båi th­êng nh÷ng thiÖt h¹i nÕu x¸c ®Þnh lµ do hä g©y ra. Thø t­ – liªn doanh thu hót ®Çu t­ trùc tiÕp n­íc ngoµi vµo lÜnh vùc B§S. Theo ph©n tÝch vµ ®¸nh gi¸, tÝnh tõ n¨m 2004 ®Õn nay, ®Çu t­ trùc tiÕp 100% vèn n­íc ngoµi vµ liªn doanh víi n­íc ngoµi vµo B§S ViÖt Nam ®· t¨ng lªn víi tèc ®é rÊt nhanh, ®Æc biÖt trong 2 n¨m gÇn ®©y. ¦íc tÝnh tæng sè vèn ®Çu t­ vµ cam kÕt ®Çu t­ cña n­íc ngoµi vµo B§S tõ n¨m 2004 ®Õn n¨m 2010 lªn tíi kho¶ng 8-9 tû USD qua hµng chôc dù ¸n tõ B¾c vµo Nam §©y sÏ lµ mét kªnh huy ®éng vèn còng nh­ kªu gäi ®Çu t­ vµo B§S s¶n kh¸ hiÖu qu¶ nÕu chóng ta biÕt tranh thñ thêi c¬ vµ t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi. ChÝnh v× vËy, doanh nghiÖp cÇn ph¶i c«ng bè danh môc dù ¸n ph¸t triÓn B§S, kªu gäi ®Çu t­ trùc tiÕp n­íc ngoµi, thµnh lËp c«ng ty ph¸t triÓn quü ®Êt ®¶m tr¸ch viÖc chuÈn bÞ nguån ®Êt vµ lµm dÞch vô c«ng vÒ B§S. §ång thêi ph¶i thèng nhÊt ®­îc víi c¸c nhµ ®Çu t­ vÒ møc ®Òn bï gi¶i to¶, tû lÖ nhµ ®­îc b¸n, møc gi¸, tr¸ch nhiÖm x· héi. Thø n¨m - §Ó huy ®éng vèn ph¸t triÓn c¸c khu ®« thÞ míi, khu kinh tÕ tËp trung míi cã thÓ ¸p dông c¸c h×nh thøc sau: C«ng ty liªn doanh, liªn kÕt c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S kh¸c tham gia ®Êu gi¸ ®æi ®Êt lÊy c¬ së h¹ tÇng. §Ó gi¶i phãng ®Êt theo dù ¸n kinh doanh B§S: nh÷ng hé d©n c­ cã ®Êt ®­îc ®Òn bï, t¸i ®Þnh c­ cã thÓ lùa chän mét trong hai h×nh thøc: lÊy tiÒn ®Òn bï tõ dù ¸n, hoÆc gãp ®Êt lµm dù ¸n theo gi¸ tho¶ thuËn d­íi h×nh thøc cæ ®«ng gãp vèn ®Ó h­ëng cæ tøc. Thùc hiÖn h×nh thøc nµy còng lµ mét kªnh huy ®éng vèn cho c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S. Tuy nhiªn, Nhµ n­íc cÇn cã c¬ chÕ gi¸m s¸t ®èi víi chñ ®Çu t­ ®Ó b¶o vÖ quyÒn lîi cho ng­êi d©n. Thø s¸u - §èi víi c¸c dù ¸n c¶i t¹o ®Ó hoµn thiÖn, ph¸t triÓn m¹ng l­íi c¸c ®­êng giao th«ng ®« thÞ ë c¸c thµnh phè lín: §Ó t¹o ®iÒu kiÖn huy ®éng vèn thùc hiÖn dù ¸n kinh doanh B§S theo h×nh thøc nµy cÇn cã c¬ chÕ cho phÐp c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S ®­îc huy ®éng vèn b»ng c¸ch b¸n s¶n phÈm, dÞch vô theo h×nh thøc thu tiÒn tr­íc. Qu¸ tr×nh thu tiÒn tr­íc cña c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S nµy ph¶i ®ang ký víi c¬ quan qu¶n lý nhµ n­íc. ViÖc thu tiÒn vµ rót tiÒn ®Ó ®Çu t­ theo tiÕn ®é ph¶i giao cho mét ng©n hµng phôc vô. Ng©n hµng th­¬ng m¹i lµm nhiÖm vô ng©n hµng phôc vô cã tr¸ch nhiÖm kiÓm so¸t c¸ kh©u thanh to¸n vµ chÞu tr¸ch nhiÖm liªn ®íi; cã nh­ vËy tiÕn ®é dù ¸n vµ quyÒn lîi cña ng­êi mua nhµ, c«ng tr×nh, thuª mua dÞch vô míi ®¶m b¶o an toµn. 3.9. N©ng cao chÊt l­îng qu¶n lý thi c«ng x©y dùng c«ng tr×nh: - N©ng cao tr×nh ®é chuyªn m«n cña c¸c c¸n bé qu¶n lý. T¨ng c­êng rµ so¸t c¸c quy tr×nh, quy ®Þnh, chøc n¨ng ho¹t ®éng cña c¸c bé phËn chuyªn tr¸ch. XiÕt chÆt qu¶n lý trong mèi quan hÖ trong c«ng t¸c qu¶n lý ®¶m b¶o kh¸ch quan, minh b¹ch, b×nh ®¼ng t¹o ®iÒu kiÖn cho c«ng viÖc thuËn lîi - Hîp ®ång giao kho¸n néi bé gi÷a C«ng ty vµ xÝ nghiÖp cµng cÇn xiÕt chÆt h¬n n÷a, ®¶m b¶o thùc hiÖn nghiªm tóc c¸c ®iÒu kho¶n trong hîp ®ång vÒ kü, mü thuËt c«ng tr×nh còng nh­ c¸c kh©u thanh quyÕt to¸n ®¶m b¶o theo ®óng quy ®Þnh cña ph¸p luËt. - §¶m b¶o chÊt l­îng c«ng tr×nh theo ®óng quy ph¹m, yªu cÇu qu¶n lý chÊt l­îng cña nhµ n­íc ban hµnh (Yªu cÇu qu¶n lý chÊt l­îng theo NghÞ ®Þnh 209/2004/N§-CP cña ChÝnh phñ vÒ qu¶n lý chÊt l­îng c¸c c«ng tr×nh x©y dùng). - T¨ng c­êng gi¸m s¸t thi c«ng, ¸p dông ISO trong gi¸m s¸t thi c«ng. - Mét sè c«ng tr×nh thi c«ng ®ßi hái kü thuËt cao cÇn mêi thªm c¸c nhµ thÇu bªn ngoµi tham gia ®Êu thÇu nh»m môc ®Ých n©ng cao kh¶ n¨ng c¹nh tranh cho c¸c nhµ thÇu trong c«ng ty, ®¶m b¶o chÊt l­îng c«ng tr×nh. 3.10. Gi¶i ph¸p vÒ chÝnh s¸ch gi¸ b¸n, cho thuª - §èi víi bªn cho thuª nhµ cÇn n©ng cao cung cÊp th«ng tin ®Çy ®ñ, trung thùc vÒ dù ¸n nhµ ë. Chñ ®Çu t­ – bªn cho thuª nhµ giao nhµ ®óng thêi h¹n, chÊt l­îng ®· tho¶ thuËn trong hîp ®ång kÌm theo hå s¬ vÒ nhµ, vµ h­íng dÉn c¸ch sö dông. - §a d¹ng ho¸ c¸c ph­¬ng ¸n b¸n hµng gåm: b¸n tr¶ mét lÇn, b¸n tr¶ gãp víi c¸c møc tr¶ lÇn ®Çu kh¸c nhau, b¸n tr¶ gãp cã kÕt hîp víi øng tr­íc vèn tõ khi ®ang x©y dùng... - KhuyÕn khÝch kh¸ch hµng øng tr­íc vèn th«ng qua gi¶m gi¸ b¸n hoÆc cho thuª so víi c¸c kh¸ch hµng kh«ng øng tr­íc vèn. §Ó x©y dùng ph­¬ng ¸n b¸n tr¶ gãp cã kÕt hîp víi øng tr­íc vèn cho chñ ®Çu t­ cã thÓ ¸p dông ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ trÞ t­¬ng ®­¬ng cña tiÒn tÖ. Trong kinh tÕ ®Çu t­, muèn thiÕt lËp c¸c c«ng thøc tÝnh to¸n cho phï hîp, ch¼ng h¹n cÇn x©y dùng ph­¬ng ¸n b¸n tr¶ gãp theo ph­¬ng thøc tr¶ tr­íc víi sè tiÒn tr¶ mçi n¨m lµ ®Òu ®Æn vµ tr¶ nî sè tiÒn tõng n¨m vµo cuèi mçi n¨m th× sè tiÒn tr¶ nî ®Òu hµng n¨m ®­îc tÝnh theo c«ng thøc: Trong ®ã: Aj: sè tiÒn tr¶ nî ®Òu ®Æn hµng n¨m vµo cuèi mçi n¨m kÓ tõ n¨m tr¶ nî thø nhÊt trë ®i cña kh¸ch hµng cho chñ ®Çu t­ P: tæng gi¸ trÞ B§S nÕu mua b¸n tr¶ dÇn ngay t¹i thêi ®iÓm b¸n (thêi ®iÓm ®­a B§S vµo sö dông) Pj : tæng sè tiÒn do kh¸ch hµng øng tr­íc cho chñ ®Çu t­ kÓ c¶ gèc vµ tiÒn l·i tÝnh ®Õn thêi ®iÓm mua b¸n tµi s¶n theo ph­¬ng ¸n j n: sè thêi ®o¹n tr¶ gãp tÝnh tõ lóc mua b¸n tµi s¶n ®Õn khi tr¶ xong nî ®Ó chuyÓn së h÷u B§S cho kh¸ch hµng theo ph­¬ng ¸n j i: l·i suÊt biÓu tÝnh to¸n ®­îc tho¶ thuËn gi÷a chñ ®Çu t­ vµ kh¸ch hµng Cã thÓ vËn dông ph­¬ng ph¸p nµy ®Ó lùa chän c¸c ph­¬ng ¸n huy ®éng tiÒn tr¶ tr­íc cña kh¸ch hµng nh­ sau: B¶ng 3.1: cho c¸c ph­¬ng ¸n 1 vµ 2 Gi¸ trÞ Ph­¬ng ¸n 1 Ph­¬ng ¸n 2 P 64.657.827.234 64.657.827.234 Pj 32.328.913.617 25.863.130.894 P - Pj 32.328.913.617 38.794.696.340 Cho tr­íc l·i suÊt 9%/n¨m; tÝnh n=9(quý) VËy sè tiÒn kh¸ch hµng tr¶ ®Òu ®Æn hµng quý øng víi c¸c ph­¬ng ¸n: A1 = x 32.328.913.617 = 5.392.424.063 (®ång) A2 = x 38.794.696.340 = 6.470.908.876 (®ång) Tæng sè tiÒn kh¸ch hµng ph¶i tr¶ sau khi chñ ®Çu t­ bµn giao nhµ lµ: Ph­¬ng ¸n 1: 80.860.730.185 ®ång Ph­¬ng ¸n 2: 84.101.310.755 ®ång Chñ ®Çu t­ th× mong muèn sè tiÒn øng tr­íc Pj cµng lín, cßn kh¸ch hµng th× cµng sè tiÒn nµy cµng nhá cµng tèt. ChÝnh v× thÕ ®­a ra c¸c ph­¬ng ¸n ®Ó chñ ®Çu t­ vµ kh¸ch hµng th­¬ng th¶o, lùa chän ph­¬ng ¸n tèi ­u. 3.11. Gi¶i ph¸p vÒ qu¶ng c¸o, tiÕp thÞ §i t×m gi¶i ph¸p kh¾c phôc t×nh tr¹ng yÕu kÐm trong c«ng t¸c qu¶ng c¸o, tiÕp thÞ, ý kiÕn cho r»ng: "Khi thÊu hiÓu ®­îc kh¸ch hµng vµ nh÷ng yªu cÇu cô thÓ vÒ B§S cña kh¸ch hµng, c¸c ®¬n vÞ kinh doanh lóc bÊy giê nªn tiÕn hµnh triÓn khai ®ång bé c¸c c«ng viÖc nh­: x©y dùng vµ theo dâi kÕ ho¹ch t×m kiÕm, tiÕp xóc, theo dâi, t¸c ®éng vµ ch¨m sãc kh¸ch hµng" ViÖc tiÕp cËn trùc tiÕp kh¸ch hµng hay qu¶ng b¸ s¶n phÈm nªn phï hîp theo c¸ch tiÕp nhËn cña kh¸ch hµng; Chuyªn m«n ho¸ ®éi ngò kinh doanh ®Ó ®¸p øng ®­îc víi nh÷ng yªu cÇu vµ nh÷ng th¾c m¾c còng nh­ quan t©m thËt cô thÓ cña kh¸ch hµng; Theo dâi c¸c dù ¸n c¹nh tranh kh¸c vµ t×nh h×nh biÕn ®éng cña thÞ tr­êng ®Ó ®iÒu chØnh l¹i kÕ ho¹ch khi cÇn thiÕt, nh­ng mäi ®éng th¸i cÇn ph¶i nhÊt qu¸n vµ t¹o nªn sù kh¸c biÖt ®éc ®¸o trong c¸ch nh×n nhËn cña kh¸ch hµng môc tiªu. ViÖc x¸c ®Þnh thÞ tr­êng môc tiªu vµ râ rµng tõng ph©n khóc kh¸ch hµng vïng víi nh÷ng hiÓu biÕt s©u s¾c vÒ tõng ph©n khóc kh¸ch hµng lµ nh÷ng viªn ®¸ ®Çu tiªn ®Æt nÒn t¶ng cho mét kÕ ho¹ch tiÕp thÞ B§S thµnh c«ng. C«ng ty cã thÓ liªn kÕt hoÆc thuª c¸c tæ chøc cã tr×nh ®é Maketing chuyªn nghiÖp, cã tªn tuæi trªn thÞ tr­êng ®Ó maketing cho c¸c dù ¸n cña C«ng ty nh»m ®em l¹i kh¸ch hµng tèt nhÊt cho C«ng ty còng nh­ gióp cho Bé phËn Maketing cña C«ng ty häc hái ®­îc kinh nghiÖm, tr×nh ®é cña ®¬n vÞ t­ vÊn ®ã th«ng qua viÖc phèi hîp c«ng viÖc vµ nghiªn cøu c¸c t¹i liÖu do ®¬n vÞ ®ã cung cÊp. X©y dùng chÝnh s¸ch tiÕp xóc, ch¨m sãc kh¸ch hµng trong vµ sau ®Çu t­, t¹o uy tÝn cho C«ng ty trong th­¬ng tr­êng víi c¸c chÝnh s¸ch phôc vô tèt nhÊt ®èi víi kh¸ch hµng sö dông dÞch vô, s¶n phÈm cña C«ng ty. 3.12. Gi¶i ph¸p vÒ b¶o hµnh, b¶o tr× - ViÖc qu¶n lý vËn hµnh nhµ chung c­ ph¶i giao cho c¸n bé cã n¨ng lùc chuyªn m«n vÒ qu¶n lý vËn hµnh nhµ chung c­ thùc hiÖn. §ã ph¶i lµ c¸c c¸n bé cã n¨ng lùc trong viÖc qu¶n lý, vËn hµnh hÖ thèng kü thuËt, trang thiÕt bÞ, cung cÊp c¸c dÞch vô cho nhµ chung c­, b¶o tr× nhµ chung c­. C«ng ty thµnh lËp Ban qu¶n trÞ nhµ chung c­, thµnh phÇn gåm: ®¹i diÖn ng­êi chñ së h÷u, ng­êi sö dông nhµ chung c­ ®ã. Sè l­îng hµnh viªn Ban qu¶n trÞ do Héi nghÞ nhµ chung c­ quyÕt ®Þnh. NhiÖm kú cña Ban qu¶n trÞ nhµ chung c­ tèi ®a lµ ba n¨m. Ban qu¶n trÞ chung c­: x©y dùng néi quy sö dông nhµ chung c­ phï hîp víi nhµ chung c­ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt; - Thu thËp, tæng hîp c¸c ý kiÕn, kiÕn nghÞ cña ng­êi sö dông liªn quan tíi viÖc qu¶n lý, sö dông vµ cung cÊp c¸c dÞch vô nhµ chung c­ ®Ó cã biÖn ph¸p n©ng cao hiÖu qu¶ cña viÖc sö dông nhµ chung c­. Sau ®ã th­êng xuyªn kiÓm tra, theo dâi gi¸m s¸t viÖc sö dông, b¶o hµnh, b¶o tr× nhµ chung c­. - Cã nh÷ng biÖn ph¸p kÞp thêi, nhanh chãng kh¾c phôc, söa ch÷a, thay thÕ kÕt cÊu nhµ ë, thiÕt bÞ h­ háng, khiÕm khuyÕt hoÆc khi vËn hµnh, sö dông kh«ng b×nh th­êng mµ kh«ng ph¶i do lçi cña ng­êi sö dông nhµ ë g©y ra. §ång thêi ph¶i th­êng xuyªn kiÓm tra viÖc t×nh h×nh h×nh sö dông nhµ ë: viÖc tu©n thñ c¸c néi quy ®Ò ra cña Ban qu¶n lý nhµ chung c­, thÊy cã hiÖn t­îng chñ së h÷u nhµ sau khi söa ch÷a, c¶i t¹o hiÖn tr¹ng nhµ ë cã sù thay ®æi so víi néi dung trong GiÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë ®· ®­îc cÊp th× yªu cÇu chñ së h÷u t¹m dõng ngay viÖc thi c«ng. - Phèi hîp víi chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng trong viÖc x©y dùng nÕp sèng v¨n minh, gi÷ g×n trËt t­ an toµn x· héi trong nhµ chung c­ ®­îc giao qu¶n lý; - §èi víi nh÷ng nhµ ®ang cho thuª còng cã kÕ ho¹ch, biÖn ph¸p b¶o tr× söa ch÷a ®Þnh kú nh»m ®¶m b¶o chÊt l­îng cña nhµ ®ang cho thuª, thu hót kh¸ch hµng thuª, t¨ng doanh thu. 3.13. Gi¶i ph¸p vÒ cung cÊp c¸c dÞch vô vµ tiÖn Ých cho ng­êi sö dông mét c¸ch tèt nhÊt. LÜnh vùc qu¶n lý, khai th¸c vËn hµnh c¸c c«ng tr×nh B§S hÇu nh­ cßn bá ngá c¶ vÒ c«ng t¸c ®µo t¹o còng nh­ ho¹t ®éng kinh doanh cña c¸c nhµ ®Çu t­ trong n­íc. Mét thùc tÕ lµ hiÖn nay hÇu hÕt c¸c c«ng tr×nh B§S lín ®Òu do c¸c c«ng ty n­íc ngoµi qu¶n lý. C¸c c«ng ty trong n­íc míi chØ ®ñ søc tiÕp cËn ®Õn c¸c c«ng tr×nh nhá, ®¬n lÎ. Sù yÕu kÐm cña c¸c c«ng ty trong n­íc chñ yÕu ë tr×nh ®é qu¶n lý ®iÒu hµnh, quan hÖ víi kh¸ch hµng còng nh­ ch­a ®ñ uy tÝn ®Ó l«i kÐo kh¸ch hµng, t¹o niÒm tin cho c¸c nhµ ®Çu t­ B§S. ChÝnh v× vËy viÖc ®µo t¹o nguån nh©n lùc cã kh¶ n¨ng ®ñ ®Ó vËn hµnh, duy tu, b¶o d­ìng ®ång thêi am hiÓu kiÕn thøc vÒ qu¶n lý, ®iÒu hµnh, c¸c kiÕn thøc kinh doanh. §ßi hái C«ng ty cÇn cã chiÕn l­îc ph¸t triÓn nguån nh©n lùc. §Ó n©ng cao gi¶i ph¸p vÒ cung cÊp dÞch vô vµ tiÖn Ých cho ng­êi sö dông, C«ng ty cÇn nghiªn cøu c¸c nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn møc tiªu thô s¶n phÈm, nghiªn cøu thÞ hiÕu cña kh¸ch hµng, t×nh h×nh diÔn biÕn ®ét xuÊt cña mét sè nh©n tè lµm ¶nh h­ëng ®Õn møc tiªu thô s¶n phÈm cã thÓ x¶y ra. Nghiªn cøu t×nh h×nh c¹nh tranh vµ kh¶ n¨ng chiÕm lÜnh cña thÞ tr­êng cô thÓ vÒ c¸c khÝa c¹nh nh­ sau: sè l­îng c¸c doanh nghiÖp tham gia ®Çu t­ vµo lÜnh vùc nµy, kh¶ n¨ng c¹nh tranh vÒ mÆt gi¸ c¶ khi b¸n s¶n phÈm, ®Æc biÖt kh¶ n¨ng c¹nh tranh vÒ chÊt l­îng s¶n phÈm x©y dùng, ­íc tÝnh thÞ phÇn cña s¶n phÈm cña dù ¸n cã thÓ ®¹t ®­îc. KÕt luËn vµ kiÕn nghÞ 1. KÕt luËn §Ó gãp phÇn n©ng cao hiÖu qu¶ qu¸ tr×nh ®Çu t­ c¸c dù ¸n ®Çu t­ kinh doanh bÊt ®éng s¶n cho doanh nghiÖp. Víi viÖc c¸c ph©n tÝch nh÷ng thuËn lîi, khã kh¨n, ®¸nh gi¸ ®óng thùc tr¹ng cña c¸c dù ¸n ®Çu t­ vµ khai th¸c cña c«ng ty cho thÊy t×nh h×nh ho¹t ®éng ®Çu t­ c¸c dù ¸n bÊt ®éng s¶n cña C«ng ty cæ phÇn ®Çu t­ bÊt ®éng s¶n Hµ Néi. LuËn v¨n ®· kh¸i qu¸t nh÷ng ®Æc ®iÓm chung cña ho¹t ®éng ®Çu t­ vµ kinh doanh B§S. Trªn c¬ së lý luËn chung luËn v¨n tËp trung ph©n tÝch vµ ®¸nh gi¸ ho¹t ®éng ®Çu t­ vµ kinh doanh khai th¸c B§S cña c«ng ty cæ phÇn ®Çu t­ B§S Hµ Néi, xem xÐt c¸c nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn qu¸ tr×nh ®Çu t­, khai th¸c dù ¸n cña c«ng ty LuËn v¨n ®· ®Ò xuÊt mét sè gi¶i ph¸p nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ ®Çu t­ vµ khai th¸c cã hiÖu qu¶ c¸c dù ¸n, gåm: 1. Nhãm gi¶i ph¸p vÒ n©ng cao chÊt l­îng lËp: gi¶i ph¸p vÒ chiÕn l­îc ®Çu t­ theo c¬ cÊu s¶n phÈm; t¹o quü ®Êt tèt cho dù ¸n, nghiªn cøu thÞ tr­êng môc tiªu, gi¶i ph¸p n©ng cao chÊt l­îng quy ho¹ch. 3. Nhãm gi¶i ph¸p n©ng cao chÊt l­îng trong giai ®o¹n thùc hiÖn dù ¸n: gi¶i ph¸p vÒ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, gi¶i ph¸p vÒ huy ®éng vèn, n©ng cao c«ng t¸c qu¶n lý trong c¸c giai ®o¹n thùc hiÖn dù ¸n. 4. Nhãm gi¶i ph¸p vÒ khai th¸c dù ¸n bÊt ®èng s¶n ®­a vµo sö dông bao gåm: c¸c chÝnh s¸ch gi¸ b¸n, cho thuª; n©ng cao chÊt l­îng c«ng t¸c Maketting; gi¶i ph¸p vÒ b¶o hµnh, b¶o tr× c«ng tr×nh, cung cÊp c¸c dÞch vô tiÖn Ých cho ng­êi sö dông mét c¸ch tèt nhÊt. 2. KiÕn nghÞ V× vËy ®Ó hç trî vµ gióp c«ng ty thùc hiÖn c¸c kÕ ho¹ch ®· ®Ò ra, t¸c gi¶ ®Ò xuÊt mét sè kiÕn nghÞ nh­ sau : X©y dùng hÖ thèng qu¶n trÞ c«ng ty b¶o ®¶m ho¹t ®éng cã hiÖu qu¶ cao ®¸p øng ®­îc tèc ®é ph¸t triÓn cña C«ng ty. Cã chÝnh l­îc ph¸t triÓn n¨ng lùc qu¶n trÞ cña c¸n bé qu¶n lý trong doanh nghiÖp, cã chiÕn l­îc ph¸t triÓn nguån nh©n lùc s¸ch thu hót nh©n tµi, ®µo t¹o c«ng nh©n lao ®éng lµnh nghÒ. X©y dùng v¨n ho¸ doanh nghiÖp, n©ng cao th­¬ng hiÖu c«ng ty trong. Lùa chän nhµ t­ vÊn khi lËp dù ¸n . Hç trî doanh nghiÖp trong viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng tèt h¬n n÷a, t¹o ®iÒu kiÖn cho doanh nghiÖp sím cã mÆt b»ng triÓn khai dù ¸n, tr¸nh ø ®äng vèn, g©y thiÖt h¹i cho doanh nghiÖp. §­a ra c¸c chÝnh s¸ch hÊp dÉn ®èi víi ng­êi mua hµng, gióp cho viÖc huy ®éng vèn ®¹t hiÖu qu¶ cao. C¸c th«ng tin vÒ mua b¸n nhµ cÇn c«ng khai, minh b¹ch b»ng c¸c h×nh thøc kh¸c nhau: qu¶ng c¸o, tiÕp thÞ... C«ng ty cÇn cã nh÷ng chñ tr­¬ng vµ chÝnh s¸ch phï hîp víi t×nh h×nh s¶n xuÊt kinh doanh theo xu h­íng ®Çu t­ lµ chÝnh cña C«ng ty ®Ó cã c¸c chiÕn l­îc ®óng ®¾n nh»m thóc ®Èy c¸c dù ¸n ph¸t triÓn, t¹o ra mét c«ng ty lín m¹nh trong t­¬ng lai, cã søc c¹nh tranh, thÞ phÇn ®¸ng kÓ vµ tiÕng vang tõ th­¬ng hiÖu cña C«ng ty ®¸p øng lßng mong mái cña c¸c vÞ l·nh ®¹o ®· s¸ng lËp ra C«ng ty vµ ®¹i héi ®ång cæ ®«ng cña C«ng ty. Víi nh÷ng vÊn ®Ò ®­îc cËp nhËt trong thêi gian nµy, t«i hy väng gãp mét phÇn nµo ®ã ®Ó lµm râ thªm t×nh h×nh ®Çu t­ kinh doanh dù ¸n bÊt ®éng s¶n cña c«ng ty cæ phÇn ®Çu t­ bÊt ®éng s¶n Hµ Néi vµ ®­a ra mét sè gi¶i ph¸p nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ cña qu¸ tr×nh ®Çu t­, khai th¸c cã hiÖu qu¶ dù ¸n kinh doanh bÊt ®éng s¶n cña c«ng ty. V× tr×nh ®é còng nh­ thêi gian cã h¹n nªn ch¾c h¼n luËn v¨n cña t«i sÏ cßn nhiÒu thiÕu sãt vµ nhiÒu vÊn ®Ò ch­a ®­îc gi¶i quyÕt. V©y, t«i mong nhËn ®­îc sù gãp ý phª b×nh cña c¸c thÇy gi¸o, c« gi¸o vµ cña c¸c ®ång nghiÖp. T«i xin tr©n träng c¶m ¬n! Tµi liÖu tham kh¶o GS. TSKH NguyÔn V¨n Chän, Qu¶n lý nhµ n­íc vÒ kinh tÕ vµ qu¶n trÞ kinh doanh x©y dùng, Nhµ xuÊt b¶n x©y dùng, Hµ Néi, 1999. GS. TSKH NguyÔn V¨n Chän, Kinh tÕ §Çu t­ X©y dùng, Nhµ xuÊt b¶n x©y dùng, Hµ Néi, 2003. GS. TS §ç HËu, TS NguyÔn §×nh Bång, Qu¶n lý ®Êt ®ai vµ BÊt ®éng s¶n ®« thÞ, Nhµ xuÊt b¶n x©y dùng, Hµ Néi, 2005. TS. Hoµng V¨n C­êng, TS. NguyÔn Minh Ngäc, TS. NguyÔn ThÕ Ph©n, THS. Vò ThÞ Th¶o, ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, Nhµ xuÊt b¶n x©y dùng, 2006. GS.TS. NguyÔn §¨ng H¹c, TS. Lª Tù TiÕn, PGS. §inh §¨ng Quang: Ph©n tÝch ho¹t ®éng kinh doanh cña doanh nghiÖp x©y dùng, Nhµ xuÊt b¶n khoa häc, 1998. LuËt x©y dùng sè 16/2003/QH11 cña Quèc héi ban hµnh ngµy 26 th¸ng 11 n¨m 2003 quy ®Þnh vÒ ho¹t ®éng x©y dùng. LuËt nhµ ë sè 56/2005/QH11 ngµy 29 th¸ng 11 n¨m 2005 quy ®Þnh vÒ nhµ ë. LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n sè 63/2006/QH11 ngµy 29 th¸ng 6 n¨m 2006 quy ®Þnh vÒ ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n. LuËt ®Êt ®ai sè 13/2003/QH11 n¨m 2003 quy ®Þnh vÒ qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai. NghÞ ®Þnh sè 209/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 12 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ qu¶ lý chÊt l­îng c«ng tr×nh x©y dùng NghÞ ®Þnh sè 16/2005/N§ - CP ngµy 07 th¸ng 02 n¨m 2005 cña ChÝnh phñ vÒ qu¶n lý dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng c«ng tr×nh. NghÞ ®Þnh 90/2006/N§-CP ngµy 09 th¸ng 6 n¨m 2006 cña ChÝnh phñ ban hµnh quy ®Þnh chi tiÕt vµ h­íng dÉn LuËt Nhµ ë. NghÞ ®Þnh sè 02/2005/N§-CP ngµy 05 th¸ng 01 n¨m 2006 cña ChÝnh phñ vÒ viÖc ban hµnh Quy chÕ Khu ®« thÞ míi. QuyÕt ®Þnh 153/2006/Q§-UB ngµy 31 th¸ng 8 n¨m 2006 cña UBND TP Hµ Néi vÒ viÖc ban nhµ Quy ®Þnh t¹m thêi vÒ qu¶n lý ®Çu t­ x©y dùng vµ kinh doanh c¸c dù ¸n khu ®« thÞ míi, khu nhµ ë trªn ®Þa bµn Thµnh phè Hµ Néi QuyÕt ®Þnh 65/2005/Q§-UB ngµy th¸ng n¨m 2005 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi vÒ qu¶n lý khu chung c­, khu ®« thÞ míi. Th«ng t­ sè 14/2008/TT-BXD ngµy 02/6/2008 cña Bé x©y dùng vÒ viÖc h­íng dÉn ph©n h¹ng nhµ chung c­. Tµi liÖu Kinh tÕ vµ qu¶n lý B§S ë Héi th¶o vµ khoa häc quèc tÕ t¹i tr­êng ®¹i häc x©y dùng, n¨m 2007.