Luận văn Pháp luật về kinh doanh và sử dụng đất trong khu công nghiệp và khu chế xuất

kỹ thuật và các công trình dịch vụ khác trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế; ñịnh giá cho thuê, giá bán nhà xưởng, văn phòng, kho bãi và ñịnh mức phí dịch vụ; thu phí sử dụng các công trình kết cấu hạ tầng, công trình dịch vụ và tiện ích công cộng trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế theo quy ñịnh của Bộ Tài chính; chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, cho thuê ñất và cho thuê lại ñất ñã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế cho nhà ñầu tư khác theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai và pháp luật về kinh doanh bất ñộng sản. Quyền và nghĩa vụ của chủ ñầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu chế xuất. Ngoài các quyền cơ bản ñược quy ñịnh tại các ñiều 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 và 18 Nghị ñịnh 108/Nð-CP của Chính Phủ ngày 22/9/2006 thì nhà ñầu tư ñầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế còn có các quyền thuê hoặc mua nhà xưởng, văn phòng, kho bãi ñã xây dựng trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế ñể phục vụ sản xuất, kinh doanh; sử dụng có trả tiền các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình dịch vụ, bao gồm hệ thống ñường giao thông, cấp ñiện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý nước thải, xử lý chất thải và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng khác trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế; ñược chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, thuê ñất, thuê lại ñất ñã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế ñể xây dựng nhà xưởng, văn phòng và các công trình khác phục vụ sản xuất, kinh doanh theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai và pháp luật về kinh doanh bất ñộng sản. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thuê trong khu công nghịêp cho nhà ñầu tư: Nhà ñầu tư thuê lại ñất trong khu công nghiệp ñược cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Nếu nhà ñầu tư thuê lại ñất ñã trả tiền cho cả thời gian thuê lại ñất thì nhà ñầu tư ñược thế chấp hoặc bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất thuê lại phù hợp với giá trị ghi trong hợp ñồng thuê lại ñất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắng liền với ñất ñó tại các tổ chức tín dụng ñược phép hoạt ñộng tại Việt Nam. Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 44 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm Theo tinh thần chung của Luật ñầu tư năm 2005, dường như không có sự phân biệt rõ rệt giữa nhà ñầu tư trong nước và nhà ñầu tư nước ngoài. Những ưu ñãi cho nhà ñầu tư trong nước và nhà ñầu tư nước ngoài hầu như ñều như nhau. Quy ñịnh như vậy thể hiện tính bình ñẳng, công bằng giữa các nhà ñầu tư, không có thái ñộ phân biệt ñối xử như trước. Và như vậy sẽ càng làm cho các nhà ñầu tư nước ngoài mạnh dạn ñầu tư vào nước ta mà không ngần ngại, họ không sợ bất lợi khi ñầu tư ở nước khác mà ngược lại ñược nước tiếp nhận ñầu tư ưu ñãi nhiều trong lĩnh vực ñầu tư. Việc xin giao ñất, thuê ñất hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược tóm tắt qua sơ ñồ sau: Sơ ñồ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Tổ chức xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Văn phòng ñăng kí quyền sử dụng ñất. Ủy ban nhân dân cùng cấp. Sở Tài nguyên và môi trường. Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 45 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm Sơ ñồ xin giao ñất, thuê ñất. CHƯƠNG III Ban quản lý Khu công nghiệp, khu chế xuất. Xem xét không quá 9 ngày từ ngày nhận ñủ hồ sơ. Hồ sơ không ñủ ñiều kiện Hồ sơ ñủ ñiều kiện - Trích lục bản ñồ ñiều chỉnh trích ño ñịa chính ñối với nơi chưa có bản ñồ ñịa chính. - Ra quyết ñịnh giao ñất hoặc kí hợp ñồng thuê ñất. Thực hiện nghĩa vụ tài chính Cơ quan Tài Nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân có thẩm quyền (5 ngày). Ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trong trường hợp ñược ủy quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký chứng nhận quyền sử dụng ñất. Người xin giao ñất, thuê ñất. - ðơn xin giao ñất, thuê ñất; - Dự án ñầu tư ñối với tổ chức theo Luật ñầu tư; - Giấy phép ñầu tư; - ….. - Dự án ñầu tư ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy ñịnh Luật ñầu tư. Ban quản lí khu công nghiệp (3 ngày). Sau 3 ngày kể từ ngày người sử dụng ñất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính bàn giao ñất trên thực ñịa trao giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. cho người sử dụng ñất. Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 46 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN ------o0o------ 1. Thực trạng về sử dụng ñất trong khu công nghiệp và khu chế xuất. 1.1 Thực trạng về quyền sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. Hiện nay ở các khu công nghiệp, khu chế xuất tình trạng thiếu ñất trầm trọng ñang diễn ra. Thực tế là ở khu công nghiệp Trà Nóc nhà ñầu tư muốn vào khu công nghiệp Cần Thơ phải xếp hàng chờ vì không ñủ ñất, ñó là tình trạng cầu nhiều, nhưng cung không có. Công ty Cafatex ñăng ký thuê 10 ha ñất ñể xây dựng cụm nhà máy chế biến thuỷ sản, thức ăn gia súc, kho lạnh; công ty cổ phần chế biến thuỷ sản xuất khẩu Minh Hải xin thuê 15 ha ñất xây dựng nhà máy chế biến thuỷ sản; công ty TNHH bia Phong Dinh ñăng ký thuê 15 ha xây dựng nhà máy bia; chi nhánh Proconco Cần Thơ thuê 5 ha xây nhà máy chế biến thức ăn gia súc… nhưng chưa ñược giải quyết. Trong khi ñó, công ty xây dựng 586 – ñơn vị kinh doanh ñịa ốc gần gũi với chính quyền ñịa phương – xin thuê ñất ñể xây dựng nhà máy sản xuất, cũng phải chờ. Công ty cổ phần xi măng Cần Thơ xin thuê 4 ha ñất tại Khu công nghiệp Hưng Phú II ñể ñầu tư trạm nghiền xi măng công suất 500.000 tấn/năm; sẵn sàng trả trước tiền bồi hoàn và di dời cho các hộ dân trong khu ñất xin thuê; vẫn phải chờ. Hiện nay, khu công nghiệp (KCN) Trà Nóc I ñã lấp ñầy, KCN Trà Nóc II ñang gặp khó khăn trong khâu bồi hoàn giải phóng mặt bằng nên không còn ñất cho thuê. Do ñó, nhiều nhà ñầu tư chuyển sang xin thuê ñất ở KCN Hưng Phú, thậm chí các nhà ñầu tư sẵn sàng ứng trước tiền thuê ñất nhưng vẫn chưa có ñất ñể thuê. Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp Cần Thơ ñã ñề nghị Thường trực UBND thành phố xem xét, chấp thuận quy hoạch ñất tại KCN Hưng Phú II cho các doanh nghiệp nói trên thuê. Ngoài danh sách các nhà ñầu tư cần thuê ñất do Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp Cần Thơ cung cấp, Công ty Cổ phần KCN Sài Gòn -Cần Thơ (chủ ñầu tư của KCN Hưng Phú I) cho biết Công ty này ñã chính thức ký hợp ñồng cho 6 nhà ñầu tư thuê lại hơn 63 ha và ký ghi nhớ với nhiều nhà ñầu tư khác có nhu cầu thuê hơn 100 ha. Tuy nhiên, ñến thời ñiểm này Công ty Cổ phần KCN Sài Gòn -Cần Thơ vẫn chưa có ñất ñể cho thuê. Nguyên nhân trên là do các cơ quan ñổ lỗi cho nhau. ðơn của doanh nghiệp xin thuê ñất cứ nhiều lên, vẫn phải chờ vì chưa có ñất. Nhiều nhà ñầu tư nhận xét: do thiếu cơ chế thích hợp ñể chuyên lo kỹ thuật hạ tầng nên Cần Thơ khiến nhà ñầu tư phải xếp hàng chờ ñược giao ñất. Trước ñây, công ty xây dựng và phát triển khu chế xuất, khu công nghiệp Cần Thơ (nay là công ty xây dựng hạ tầng Khu công nghiệp Cần Thơ) ñược giao làm chủ ñầu tư thực hiện dự án xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN Hưng Phú - Cần Thơ. ðến ngày 25.4.2005, Thủ tướng Chính phủ có văn bản cho phép chuyển ñổi chủ ñầu tư Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 47 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm KCN Hưng Phú I nên ñến ngày 2.6.2005 UBND TP Cần Thơ cho phép chuyển ñổi chủ ñầu tư KCN Hưng Phú I do công ty xây dựng hạ tầng KCN Cần Thơ sang công ty cổ phần KCN Sài Gòn - Cần Thơ làm chủ ñầu tư. Tuy nhiên, sau 20 tháng làm chủ ñầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng KCN Hưng Phú I nhưng công ty cổ phần KCN Sài Gòn - Cần Thơ vẫn chưa thu hồi thêm ñược 1m2 ñất nào ngoài 29 ha ñất do công ty xây dựng hạ tầng KCN Cần Thơ ñã thu hồi trước ñây. Ông Ngô Mạnh Hùng, tổng giám ñốc công ty cổ phần KCN Sài Gòn - Cần Thơ cho rằng ñã hết sức nỗ lực trong việc triển khai thực hiện dự án, nhưng quận Cái Răng chưa hoàn tất thủ tục nên chủ ñầu tư chưa tiến hành bồi thường cho dân ñược. Chưa kể, nhiều hồ sơ kỹ thuật của từng hộ trong phạm vi giải toả xây dựng KCN Hưng Phú I do Trung tâm kỹ thuật tài nguyên môi trường thực hiện thiếu chính xác, nên phải mất nhiều thời gian ñể kiểm tra lại. Ông Mai Hồng Châu, phó Chủ tịch quận Cái Răng - kiêm chủ tịch Hội ñồng bồi thường của quận, không chịu cách nói này và cho rằng chậm trễ trong xây dựng KCN Hưng Phú I là do chủ ñầu tư, chứ chính quyền ñịa phương luôn tạo ñiều kiện thuận lợi và mong muốn dự án này sớm triển khai. Các cơ quan chức năng của quận Cái Răng bảo ñảm hoàn tất các thủ tục ñể thu hồi 35 ha ñầu tiên của KCN Hưng Phú I trong 6 tháng ñầu năm 2007 như ñã thoả thuận với công ty cổ phần KCN Sài Gòn - Cần Thơ. Thời gian qua, chủ ñầu tư và các cơ quan chức năng của quận Cái Răng mất hơn 2 tháng ñể giằng co về phương án bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng 35 ha ñầu tiên của KCN Hưng Phú I. Chủ ñầu tư thì cho rằng chỉ ñền bù cho những ngôi nhà xây cất từ năm 1975 trở về trước; còn chính quyền ñịa phương giữ quan ñiểm: nhà cất trước khi công bố quy hoạch thì phải bồi thường. ðến thời ñiểm này, chủ ñầu tư của KCN Hưng Phú I chỉ mới phối hợp với chính quyền ñịa phương ñể bồi thường giải toả 35ha; còn việc bồi thường ñể thu hồi toàn bộ phần diện tích còn lại (hơn 200 ha) của KCN này thì chưa nghe chủ ñầu tư tính ñến. Theo Ông Nguyễn Văn Sếp, phó giám ñốc Sở Kế hoạch - ñầu tư việc triển khai xây dựng KCN Hưng Phú I chậm do có những trục trặc trong ño ñạc, phương án bồi hoàn giải phóng mặt bằng chậm ñược phê duyệt và thị trường ñịa ốc Cần Thơ bị ñóng băng nên nhà ñầu chưa mạnh dạn ñầu tư. Trong lúc ñó, nguyên nhân sâu xa là quy hoạch KCN Hưng Phú II vẫn chưa ñược Chính phủ phê duyệt nên ngày 29.5.2006, chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ ñã công bố chủ trương nhập KCN Hưng Phú I và II thành KCN Hưng Phú và ñề nghị công ty cổ phần KCN Sài Gòn - Cần Thơ làm việc với các cơ quan chức năng của TP Cần Thơ và tranh thủ các bộ, ngành có liên quan trong việc lập quy hoạch KCN Hưng Phú. Nhưng cũng có nhiều ý kiến ñề nghị UBND thành phố nên giao cho công ty phát triển hạ tầng KCN Cần Thơ hoặc công ty vật liệu xây dựng xây lắp thương mại BMC làm chủ ñầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng KCN Hưng Phú II. Như vậy mới có thể Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 48 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm buộc công ty cổ phần KCN Sài Gòn - Cần Thơ sớm triển khai xây dựng KCN Hưng Phú I. Tuy nhiên, tình trạng vướng mắc bây giờ là KCN Hưng Phú II vẫn chưa ñược Chính phủ phê duyệt. Trong khi ñó, theo các nhà ñầu tư, tại khu ñô thị mới Nam Cần Thơ, các loại nhà ñang có giá từ 350 triệu ñồng/căn ñến trên 1 tỷ ñồng. Dự án khu dân cư Phú An, khu nhà ở Nam Long mỗi ngày có hàng chục khách hàng ñến tham quan, giao dịch. Trụ sở giao dịch của hàng chục công ty môi giới ñịa ốc lúc nào cũng tấp nập khách hàng lui tới… Theo giới kinh doanh ñịa ốc tại Cần Thơ, giá nhà, ñất tại Cần Thơ ñang tiến gần với giá trị thực của nó. Hơn nữa, Tết vừa qua, Việt kiều về hoặc chuyển kiều hối về cho người thân và cả những người trúng chứng khoán ñã chuyển vốn vào thị trường ñịa ốc tại Cần Thơ… Trong khi ñất cho doanh nghiệp trong khu công nghiệp ñang thiếu, thì ñất dành cho các công ty kinh doanh ñịa ốc lại mênh mông9. Luật ñất ñai hiện hành quy ñịnh ñối với ñất xây dựng kết cấu hạ tầng ñể kinh doanh sử dụng ñất thì người sử dụng ñất có quyền ñối với ñất ñược giao như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; trường hợp cho thuê ñất thì chỉ có quyền tài sản trên ñất, nếu trả trước một lần tiền thuê ñất hoặc trả trước cho một số năm thì ñược giảm tiền thuê ñất. Những năm qua thị trường quyền sử dụng ñất phi nông nghiệp mang nặng tính tự phát, biểu hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung cầu về ñất ñai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán kinh doanh ñất ñai diễn ra thiếu sự quản lý và ñiều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng ñó là trong một thời gian dài nhận thức về vai trò của thị trường sử dụng ñất phi nông nghiệp chưa ñầy ñủ. Từ ñó, chưa nhận thức vai trò của thị trường này và chưa có chủ trương, chính sách và tạo ñiều kiện cho các quan hệ ñất ñai vừa vận ñộng theo cơ chế thị trường vừa phù hợp với ñịnh hướng của Nhà nước. Trong khi ñó, nhu cầu ñất ñối với khu công nghiệp là một nhu cầu thực tế, cần thiết và có xu hướng tăng mạnh. ðiều ñó dẫn ñến hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng ñất trong những năm qua phải vận ñộng trong một thị trường không chính thức. Những biến ñộng bất thường của thị trường sử dụng ñất phi nông nghiệp nói chung và ñất khu công nghiệp nói riêng làm thiệt hại lớn cho nền kinh tế xã hội. Việc tăng giá ñất ñột ngột – cơn sốt ñất (1993 – 1995, 2000 – 2002) làm cho các doanh nghiệp phải ñiêu ñứng. Việc tăng giá ñất ñột biến chủ yếu là do tác ñộng bởi các dạng hoạt ñộng ñầu cơ ñất ñai gây nên. Phần lớn người ñi mua ñất không phải ñể xây dựng nhà ở hay ñể làm mặt bàng sản xuất kinh doanh mà là ñể bán kiếm lời khi giá ñất lên 9 Theo Vị Thủy - Phương Vy, báo Sai gòn Tiếp thị Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 49 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm cao hoặc ñể giữ tiền do tâm lý sợ ñồng tiền mất. Muốn chống tình trạng ñầu cơ ñất như trên cũng thật khó khăn vì Nhà nước cũng khó lòng ñể xác ñịnh một người mua ñất ñể ñầu cơ hay ñể xây nhà, kinh doanh. Bên cạnh ñó, những thông tin ảo do các môi giới và một số những người ñầu cơ ñất tung ra nhằm ñẩy giá ñất lên cao ñể thu lợi và hoa hồng cũng tác ñộng lớn ñến giá ñất. Khi giá ñất lên cao những doanh nghiệp muốn ñầu tư vào khu công nghiệp thì phải bỏ ra một số tiền lớn mới có ñược ñất vì thế việc kinh doanh của họ sẽ mang lại lợi nhuận không cao vì ñã bị trừ một khoản chi phí về ñất hoặc làm cho doanh nghiệp ngại ñầu tư vào khu công nghiệp. Thực trạng chuyển nhượng ñất còn bất cập ở nhiều nơi, nhiều khía cạnh phức tạp, liên quan ñến nhiều vấn ñề. ðiển hình ở Hà Tây, một số dân thôn An Thọ (An Khánh, Hoài ðức, Hà Tây) liên tục có những hành vi quấy ñảo công ty Văn Minh và một số doanh nghiệp khác tại cụm khu công nghiệp An Khánh. Sự việc ở An Khánh ñã dấy lên sự lo ngại khi nó trở thành hội chứng ñối với bất kỳ nhà ñầu tư nào. Sau Văn Minh, các công ty Trung Thương, Vân Thái, Phú Lương lần lượt bị phá cổng, công nhân không vào làm việc ñược, mọi hoạt ñộng sản xuất của doanh nghiệp hoàn toàn bị ngưng trệ. Nguyên nhân dẫn ñến tình trạng trên là do việc ñịnh giá quyền sử dụng ñất không nhất quán, ñồng bộ trước, trong và sau khi chuyển nhượng ñất từ ñất sản xuất nông nghiệp sang ñất sản xuất kinh doanh. Chính quyền ñịa phương lúng túng trong việc thực hiện chính sách ñền bù giải phóng mặt bằng, bộ máy công quyền yếu kém về năng lực, thủ tục công vụ thực hiện chưa ñúng, chưa nghiêm10. Theo kết quả ñiều tra một số một số vùng trên toàn quốc cho thấy có gần 2,2 vạn trường hợp giao ñất, cho thuê ñất trái thẩm quyền, trên 10,1 vạn trường hợp lấn ñất trái phép, hơn 13,7 trường hợp chuyển nhượng ñất trái pháp luật. Tuy nhiên mới chỉ có 13,6% số vụ vi phạm ñược xử lý, 8,8% diện tích ñất vi phạm. Từ kết quả ñiều tra cho thấy trình ñộ quản lý của cán bộ không cao nhưng cũng lộ rõ tình trạng lợi dụng kẽ hở pháp luật và lợi dụng lỏng lẽo của bộ máy quản lý ñể tham nhũng về ñất ñai. 1.2 Thực trạng cho thuê quyền sử dụng ñất Hiện nay, ñối tượng ñược Nhà nước cho thuê ñất bao gồm: Hộ gia ñình; cá nhân; hộ gia ñình sử dụng ñất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai; tổ chức kinh tế sử dụng ñất ñể sản xuất kinh doanh, tổ chức kinh tế thuê ñất ñể ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng ñất gắn liền với kết cấu hạ tầng ñó tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; các doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài và các bên tham gia hợp ñồng hợp tác kinh doanh (gọi chung là hình thức ñầu tư nước ngoài). Giá cho thuê ñất ñược Chính phủ giao cho Bộ tài chính quyết ñịnh riêng cho từng ñối tượng. Thực tế 10 Xem trang 102, 103 Thị trường quyền sử dụng ñất. Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 50 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm những năm qua cho thấy nhu cầu thuê ñất ñược ñáp nhiều hơn có chất lượng cao hơn. Những diện tích ñất ñược Nhà nước cho thuê góp phần quan trọng tạo ra những thành tựu phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật, kinh tế xã hội. Việc mua, bán, chuyển ñổi, cho thuê lại quyền sử dụng ñất ñã mở ra nhiều cơ hội ñể người sử dụng ñất ñầu tư và sử dung ñất có hiệu quả hơn. Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng có hệ thống kết cấu hạ tầng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn , nhà hàng, khu vui chơi giải trí, nhà chung cư, khu ñô thị…ñã khởi sắc với những khoản ñầu tư lớn của nhiều thành phần kinh tế vào lĩnh vực này. Năm 2003 cả nước ñã có 76 khu công nghiệp ñược thành lập với tổng diện tích lớn hơn 15200 ha (không kể khu Dung Quất diện tích lớn hơn 14000 ha và hai khu công nghệ cao ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh), trong ñó diện tích ñất công nghiệp cho thuê khoảng 10.600 ha. Tuy nhiên, theo ghi nhận ñến tháng 3 năm 2003, các khu công nghiệp trong cả nước mới cho thuê ñược 4600 ha chiếm nhỏ hơn 44% diện tích ñất công nghiệp có thể cho thuê. Mới có 15 trên 76 khu công nghiệp cho thuê từ 80% diện tích ñất công nghiệp trở lên, 17 trên 76 khu công nghiệp cho thuê 50 – 80%, 17 trên 76 khu cho thuê 30 – 50%, 17 trên 76 khu cho thuê 10 – 30%, 5 trên 76 khu cho thuê 1 – 10%, và 9 trên 76 chưa cho thuê ñược ñất11. Việc sử dụng ñất khi cho thuê, tất cả mọi ñối tượng thanh tra ñều cho thấy có vi phạm về quyền sử dụng ñất không ñúng mục ñích. Phổ biến là cho thuê lại ñất ñể kinh doanh, tự chia chác cho nhau, tự ý cho cán bộ mượn ñất ñể xây nhà ở, ở khu vực nông thôn, thường chuyển ñất nông nghiệp sang làm nhà hoặc làm vườn ñể bán cho những người có tiền hoặc kinh doanh tự do. Hiện tượng quá 12 tháng mà không ñưa ñất ñược thuê, ñược giao vào sử dụng là rất phổ biến. Trong ñó, phần lớn là các tổ chức của nhà nước (80 % diện tích ñược giao nhưng chưa sử dụng). Về cho thuê ñất ñối với người nước ngoài và người Việt Nam ñang ở nước ngoài, tình trạng cho người nước ngoài thuê ñất. Hiện nay ở một số nơi thời hạn thuê ñến 50 năm. Thậm chí một số nơi cho thuê ñất ñai có liên quan ñến an ninh quốc phòng. Những cản trở ñối với hoạt ñộng cho thuê quyền sử dụng ñất trong khu công nghiệp. Giá ñất chính là một nguyên nhân khiến cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa rất khó khăn trong việc tìm mặt bằng. Giá một mét vuông ñất ở khu công nghiệp cạnh Hà Nội xấp xỉ 80 USD, diện tích cho thuê nhỏ nhất 2 ha thời hạn 50 năm tiền thuê trả một lần. Doanh nghiệp thuê mảnh ñất nhỏ nhất cũng hơn 1,5 triệu USD chưa kể các chi phí dịch vụ khác phải trả hàng năm. ðối với cụm khu công nghiệp nhỏ, giá cho thuê ñất cũng hơn 500000 ñồng trên mét vuông, diện tích nhỏ nhất 5000 mét vuông. Như vậy, 11 Xem trang 105 Thị trường quyền sử dụng ñất. Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 51 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm chi phí ñể doanh nghiệp vào khu công nghiệp, cụm khu công nghiệp rất lớn, vượt ngoài khả năng của doanh nghiệp vừa và nhỏ. Còn ở Cần Thơ, giá cho thuê ñất ở khu công nghiệp ñược quy ñịnh ở ñiều 3 Quyết ñịnh số 32/2005/Qð-UB ngày 04/5/2005 của UBND thành phố về giá cho thuê lại ñất trong khu công nghiệp. Giá cho thuê lại ñất công nghiệp trong khu công nghiệp Trà Nóc II. Phí sử dụng hạ tầng : 0,2 USD/m2/năm, trả hàng năm. ðơn giá cho thuê lại ñất : 0,98 USD/m2/năm, trả hàng năm. Nhà ñầu tư có thể trả tiền cho thuê lại ñất 1 lần cho nhiều năm theo ñơn giá: trả 1 lần 5 năm: 0,90 USD/m2; trả 1 lần 10 năm: 0,78 USD/m2; trả 1 lần 15 năm: 0,68 USD/m2; trả 1 lần 20 năm: 0,59 USD/m2. So với các khu công nghiệp khác thì giá cho thuê ñất ở khu công nghiệp ở Cần Thơ tương ñối, vì vậy rất có sức thu hút các nhà ñầu tư, nên hiện tại khu công nghiệp Trà Nóc ñã không còn ñủ ñất ñể cho thuê. Trong nhiều trường hợp khu công nghiệp, nhất là khu công nghiệp do các nhà ñầu tư nước ngoài xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng không là nơi hấp dẫn các doanh nghiệp trong nước, kể cả liên doanh với nước ngoài. Ngay cả với doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài (hiện chiếm 88% doanh nghiệp trong các khu công nghiệp) giá cho thuê như vậy rõ ràng là không còn phù hợp với xu thế chung hiện nay của các nước và vùng lãnh thổ chung của khu vực ñang giảm ngày một nhiều ñể cạnh tranh thu hút ñầu tư. Giá cho thuê lại ñất và chi phí hạ tầng trong các khu công nghiệp cao hơn so với bên ngoài, ñược giải thích là do kết cấu trong giá thành cho thuê lại ñất chủ yếu là do chi phí ñền bù, giải tỏa san lấp mặt bằng, xây dựng các công trình kiến trúc. Giá thuê ñất thô (giá thuê ñất của nhà nước) chiếm tỷ trọng rất lớn. Ngoài ra do phải bỏ vốn trước tạo sẵn mặt bằng và xây dựng các công trình kiến trúc, nên doanh nghiệp phát triển hạ tầng thường có xu hướng tính lại giá thuê lại ñất ở mức cao, hoặc thu tiền ñất một lần trong thời gian dài ñể hạn chế rủi ro. Một nguyên nhân nữa là vướng mắc về quyền sử dụng ñất chưa ñược tháo gỡ triệt ñể. Do tính chất thuê lại ñất nên các nhà ñầu tư ñặc biệt là nhà ñầu tư nước ngoài chưa an tâm vì sở hữu tài sản trên ñất của người khác và như vậy khả năng cầm cố, thế chấp tài sản gắn liền trên ñất bị hạn chế. Nhưng Luật ñầu tư nước ngoài 2001 và luật ñất ñai 2003 ñã mở ra cho nhà ñầu tư Việt Nam ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất gắn liền với tài sản trong khu công nghiệp ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. ðiều này ñã góp phần tạo ra sức hấp dẫn của khu công nghiệp với doanh nghiệp trong nước. Quy trình mua, bán quyền sử dụng ñất quá phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, gây tốn kém nhiều thời gian và chi phí. Dù luật ñã quy ñịnh cụ thể Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 52 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm nhưng các bước thực hiện vẫn chưa ñược nhất quán giữa các cấp ngành ñịa phương. Chẳng hạn, ở Hà Nội dự án ñã có sự thỏa thuận nhất trí giữa doanh nghiệp và bên cho thuê ñất, chỉ cần lên Sở tài nguyên môi trường và nhà ñất là xong. Nhưng nếu thuê ñất ở Hà Tây, phải chờ 6 cuộc họp trong sáu tháng vẫn chưa xong vì qua rất nhiều cấp, từ ðảng ủy xã ñến UBND tỉnh12. Cơ chế bao cấp còn tồn tại và sự phân biệt không cần thiết với các thành phần kinh tế làm cho sự gia nhập và rút lui khỏi thị trường gặp nhiều khó khăn. Thông tin về quyền sử dụng ñất và giao dịch trên thị trường không ñầy ñủ, thiếu minh bạch. Nhiều chủ thể có quyền sử dụng ñất chưa hoặc không chuyển nhượng ñược thành tài sản hợp pháp, hoặc không phát huy ñược giá trị trên thị trường do không hội ñủ các ñiều kiện ñể tiến hành mua bán, giao dịch như chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. 1.3 Thực trạng thế chấp quyền sử dụng ñất Qua ñiều tra xã hội học thì 1,5 % số người ñược hỏi cho rằng quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất là quan trọng nhất, 12,2 % cho rằng quyền chuyển nhượng là quan trọng nhất, 1,3 % là quyền sử dụng ñất, 68 % là thế chấp quyền sử dụng ñất, 14 % quyền thừa kế, 3 % không ñánh giá ñược. ðiều ñó phản ánh thực trạng hiện nay người sử dụng ñất thiếu vốn ñể ñầu tư cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Tuy nhiên, số người thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng ñất chưa nhiều. Những cản trở ñối với thế chấp quyền sử dụng ñất trong khu công nghiệp. Trước hết, giá ñất theo khung giá Chính phủ quy ñịnh còn nhiều bất cập so với thực tế có trường hợp một bất ñộng mà giá chuyển nhượng lên ñến 4 tỷ, nhưng ñem thế chấp ngân hàng chỉ tính ñược ở mức 800 triệu13. Hiện tại, giá trị quyền sử dụng ñất không ổn ñịnh do bị tác ñộng của việc quy hoạch thường xuyên thay ñổi dẫn ñến việc ñịnh giá tài sản ñảm bảo như ñất ñai và bất ñộng sản gắn liền với ñất không phù hợp ảnh hưởng ñến ñầu ra của thị trường tín dụng. Hơn nữa, quy ñịnh về việc xác ñịnh giá ñất ñể tính giá trị quyền sử dụng ñất là chưa hợp lý. Một số ít chi nhánh các ngân hàng thuê các công ty ñịa ốc xác ñịnh giá trị của quyền sử dụng ñất thuế chấp còn lại hầu hết vẫn áp dụng theo kiểu sau, khi khảo sát giá mua bán ñất ñai của khu vực rồi trừ ñi 40% ñến 50% làm cơ sở xác ñịnh giá thế chấp ñể cho vay. Phía ngân hàng làm như vậy ñể tránh rủi ro về giá; nếu khách hàng không chấp nhận thì ñành phải ñi vay chỗ khác. Sự lúng túng trong việc xác ñịnh giá trị quyền sử dụng ñất thế chấp của các ngân hàng cho vay vốn là do thị trường quyền sử dụng ñất của Việt Nam còn chưa ñịnh 12 Xem Thị trường quyền sử dụng ñất, trang 109. 13 Tuấn Khanh, thế nào là giá chuyển nhượng thực tế khi thế chấp vay vốn, báo ñiện tử ngày 21/2/2002. Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 53 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm hình. Mỗi người một giá, việc xác ñịnh giá trị thực của quyền sử dụng ñất là cực kì khó khăn, một mảnh ñất hôm cho vay ñược xác ñịnh là 10 tỷ ñồng, nhưng một tuần sau do tác ñộng nào ñó chỉ còn 5 tỷ, khách hàng không trả ñược nợ, ngân hàng lấy miếng ñất thì lỗ to. Trong khi hợp ñồng tín dụng hiện tại ñã theo cơ chế tự quyết ñịnh, tự chịu trách nhiệm với quyết ñịnh của mình, nếu rủi ro xảy ra thì phải chịu hoàn tòan trách nhiệm, không thu ñược vốn ñã cho vay thì ai phải chịu. Như vậy, chỉ khi nào nước ta có một thị trường quyền sử dụng ñất hoàn chỉnh thì việc xác ñịnh giá trị quyền sử dụng ñất theo giá thực tế mới khả thi, còn hiện nay việc xác ñịnh giá trị quyền sử dụng ñất ñem thế chấp bảo lãnh, vẫn áp dụng theo kiểu thoả thuận, mỗi người một giá rồi mới ñi ñến thống nhất. Giá chuyển nhượng thực tế chỉ có tính tham khảo. Trong trường hợp người sử dụng ñất thế chấp giá trị quyền sử dụng ñất ñể vay vốn tại các tổ chức tín dụng, ñến thời hạn trả nhưng mất khả năng thanh tóan thì giá trị quyền sử dụng ñất ñó phải thuộc về các tổ chức tín dụng và tổ chức tín dụng phải có quyền chuyển nhượng, cho thuê diện tích này ñể thu hồi vốn. ðây là những vướng mắc gây trở ngại lớn nhất cho việc thế chấp quyền sử dụng ñất. Về phía người thế chấp, thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 của Ngân hang Nhà nước Việt Nam quy ñịnh hướng dẫn thực hiện một số quy ñịnh về ñảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng quy ñịnh tài sản thế chấp bao gồm các tài sản hình thành trong tương lai là bất ñộng sản hình thành sau thời ñiểm ký kết giao dịch thế chấp; hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy ñịnh. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật lại chưa quy ñịnh, hướng dẫn cụ thể về cách thức xác ñịnh giá trị tài sản hình thành trong tương lai là bất ñộng sản, hoa lợi, lợi tức, và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp, nên các tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn, lúng túng trong việc xác ñịnh giá trị các lợi thế (giá trị vô hình) của tài sản, bất ñộng sản thế chấp khi cho khách hàng vay vốn. Hiện nay, thiếu biện pháp bảo ñảm của Nhà nước cho hoạt ñộng thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng ñất như chưa có cơ quan ñăng ký thế chấp phù hợp, chưa có hệ thống dữ liệu thông tin ñất ñai, ñặc biệt là vấn ñề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Theo kế hoạch của Tổng cục ñịa chính, ñến năm 2003 sẽ hoàn thành trên phạm vi cả nước việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Nhưng trên thực tế tiến ñộ thực hiện rất chậm so với kế hoạch… một số chuyên gia dự báo TPHCM phải mất 15 năm và Hà Nội phải mất 19 năm ñể hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất14. 14 Trần Thành Hưng giải phóng tài chính thúc ñẩy sự phát triển thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam, tạp chí tài chính số 11 – 2001 trang 16,19. Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 54 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm Tất cả các doanh nghiệp vừa và nhỏ rất cần vốn ñể sản xuất kinh doanh. Muốn vay vốn ngân hàng thì doanh nghiệp phải có thế chấp mà tài sản thì không ñáng kể trông vào quyền sử dụng ñất thì chưa ñược cấp sổ ñỏ. 2. Những hạn chế và nguyên nhân của hạn chế trong việc sử dụng ñất trong khu công nghiệp. 2.1. Những hạn chế trong việc sử dụng ñất trong khu công nghiệp. Hạn chế trong việc sử dụng ñất trong khu công nghiệp là chưa có sự phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước, còn nhiều khó khăn cho các chủ thể tham gia vào thị trường quyền sử dụng ñất khi họ tiếp cận với các cơ quan chức năng, thủ tục rườm rà mất thời gian và tiền bạc. Thông tin về quy hoạch thị trường quyền sử dụng ñất chưa phổ biến, tạo nên nhu cầu giả về thuê ñất. Việc sử dụng quỹ ñất cho xây dựng kết cấu hạ tầng chưa khoa học, chưa hợp lý. Các doanh nghiệp trong thời kỳ bao cấp khi chuyển sang cơ chế thị trường chưa bắt kịp theo xu hướng kinh tế thị trường ñất ñai nên nhiều trường hợp sử dụng ñất còn lãng phí, sai mục ñích, ngân sách Nhà nứoc bị thất thu. Có những doanh nghiệp sử dụng ñất sai mục ñích như cho thuê lại, ñầu tư không theo quy hoạch hoặc sử dụng lãng phí. Một số khu công nghiệp, khu chế xuất tuy ñã có quyết ñịnh thành lập từ 2 ñến 3 năm, cá biệt có khu lên ñến 5 năm nhưng vẫn chưa triển khai dự án và cũng chưa có dự án nào thuê ñất. Ví dụ, khu chế xuất Hải Phòng, khu công nghiệp Cát Lái (TPHCM), khu công nghiệp Kim Hoa (Vĩnh Phúc). Chi phí mua bán quyền sử dụng ñất cao, mức thuế hay các khoản phí mua bán quyền sử dụng ñất cao cũng là một lý do cản trở hoạt ñộng mua bán quyền sử dụng ñất hoặc chuyển những hoạt ñộng này không chính thức. Ở Việt Nam thuế ñánh lên các giao dịch ñất ñai gần bằng 20 % giá trị ñất ñai. Hạn chế trong việc thế chấp ñất ñai. Ở nước ta, việc ñịnh giá ñất còn nhiều hạn chế. Giá ñất thế chấp và thị trường còn chênh lệch lớn. Bên cạnh ñó, thủ tục thế chấp rườm rà, thiếu ñồng bộ, chưa cụ thể, những lý do ñó ñã cản trở việc sử dụng ñất ñai ñể thế chấp tại các ngân hàng. 2.2. Nguyên nhân của những hạn chế trong việc sử dụng ñất trong khu công nghiệp. 2.2.1. Nguyên nhân khách quan. Do ñất ñai có nguồn gốc phức tạp, chính sách ñất ñai thay ñổi qua nhiều thời kỳ, quản lý ñất ñai chuyển từ cơ chế quan liêu, bao cấp sang cơ chế thị trường, ñặt ra nhiều vấn ñề mới, nan giải khi chúng ta còn thiếu kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn. 2.2.2.Nguyên nhân chủ quan. Chưa nhận thức ñúng mức ñất ñai là tài sản ñặc biệt của quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng và nguồn vốn to lớn của ñất ñai là một bộ phận cấu thành không thể Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 55 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm thiếu của một quốc gia. ðất ñai là một hàng hoá ñặc biệt cần có cơ chế quản lý phù hợp cho từng loại ñất, vùng, miền. Giá ñất phi nông nghiệp cao, vướng mắc về quyền sử dụng ñất chưa ñược tháo gỡ triệt ñể. Vai trò quản lý của cấp uỷ ðảng chính quyền ñịa phương ñối với hoạt ñộng quản lý ñất ñai mờ nhạt. Một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của ðảng về ñất ñai chưa ñược thể chế hoá: quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng quyền của chủ sở hữu nhất là quyền ñất ñai và hưởng hoa lợi từ ñất chưa ñịnh rõ. Trong khi ñó, người giao ñất tự coi như người chủ sở hữu, tuỳ tiện mua bán. Hệ thống pháp luật về ñất ñai ban hành nhiều nằm rải rác thiếu ñồng bộ. Do nhiều cơ quan ban hành, ñược quy ñịnh ở nhiều ngành luật khác nhau nên rất phức tạp, chồng chéo, chưa ñồng bộ. Chính vì quy ñịnh quá nhiều văn bản nhưng thiếu sự hướng dẫn tạo ra sự rối ren trong hệ thống pháp luật. Lấy ví dụ ở Bộ, có nhiều cơ quan có thẩm quyền ra văn bản pháp luật liên quan ñến ñất ñai như: Tổng cục ñịa chính, Bộ tài chính, Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn, Bộ xây dựng, Ngân hàng nhà nước, Toà án nhân dân… Việc phổ biến, tuyên truyền chính sách pháp luật về ñất ñai trong nhân dân chưa tốt. Công tác giải quyết khiếu nại tố cáo, tranh chấp về ñất ñai chưa ñáp ứng ñược yêu cầu. Một doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh vào khu công nghiệp có thể nắm rất vững, rất tốt về mặt kinh doanh, nhưng về mặt pháp luật không thể biết hết ñược như pháp luật về ñất ñai, về thuế.  Chính sách ñối với khu công nghiệp. Một là, xây dựng chính sách ñất ñai cụ thể rõ ràng, ổn ñịnh, áp dụng cho các khu công nghiệp theo thông lệ quốc tế. ðây là ñiều kiện chắc chắn ñể tạo ra những chuyển ñộng mới tích cực hơn cho việc thu hút ñầu tư, nhất là thu hút ñầu tư nước ngoài. Hai là, hình thành hệ thống các chính sách ñất ñai có tính cạnh tranh cao so với các nước trong khu vực. Tăng thời gian cho thuê ñất, giảm giá cho thuê ñất, chuyển quyền sử dụng ñất nhanh chóng kịp thời cho các khu công nghiệp. Hoãn hoặc miễn tiền thuê ñất cho các dự án dừng hoặc giảm tiến ñộ triển khai có lý do chính ñáng. Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 56 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm Ba là, trong cơ cấu giá thuê lại ñất ñã phát triển hạ tầng trong khu công nghiệp bao gồm giá ñất thô, chi phí giải tỏa, ñầu tư phát triển hạ tầng, lợi nhuận doanh nghiệp…nên không tách ñược quyền cho thuê ñất thô (Nhà nước xác lập quyền sử dụng ñất ban ñầu) với quyền cho thuê hạ tầng (của doanh nghiệp xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp) dẫn ñến hiện tượng một số doanh nghiệp kinh doanh phát triển khu công nghiệp kết cấu hạ tầng ñầu cơ ñất, và khi Nhà nước có chính sách ñầu tư thì khó can thiệp trực tiếp và cụ thể. Do ñó, trong hợp ñồng thuê lại ñất trong khu công nghiệp cần quy ñịnh tách giá thuê ñất thô và chi phí thuê cơ sở hạ tầng. Quy ñịnh như vậy mới ñảm bảo tính nhất quán của chính sách ưu ñãi thuế về ñất ñai (miễn giảm tiền thuê ñất) của Nhà nước ñối với tất cả các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, tôn trọng quyền tự chủ sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Bố trí nhà hoặc ñất cho những hộ gia ñình bị giải tỏa trong khu công nghiệp khi có ñiều kiện hoặc tạo việc làm cho họ. ðể có mảnh ñất ñược xác ñịnh rõ ràng, cần phải dựa trên các cuộc ñiều tra ñất ñai ñáng tin cậy. Nếu không sự gia tăng các tranh chấp ñất ñai mà việc giải quyết các tranh chấp ñó thường tốn nhiều thời gian do hệ thống tư pháp quá tải có thể làm xói mòn mục tiêu cơ bản của ñăng ký ñất ñai. Từ việc xác ñịnh rõ hiện trạng của từng mảnh ñất, Chính phủ quy ñịnh khung giá ñất cho từng ñịa bàn, trong từng thời gian (có ñiều chỉnh tình hình thực tế) và nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất. Tiếp ñó, quy ñịnh giá cụ thể, công bố công khai ñể làm căn cứ thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, thu thuế về ñất, bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất. ðồng thời, xây dựng cơ chế quản lý giá ñất, xây dựng hệ thống ñịnh giá thẩm ñịnh giá phù hợp với sự phát triển của thị trường quyền sử dụng ñất. ðất Nhà nước giao có thu tiền, giao không thu tiền hoặc cho thuê ñối với doanh nghiệp Nhà nước, cơ quan Nhà nước và tổ chức chính trị, chính trị xã hội, ñều cần xác ñịnh rõ giá trị quyền sử dụng ñất ñược giao. Các thất thóat về ñất ñai phải quy ñịnh thành giá trị ñể xem xét xử lý theo quy ñịnh của pháp luật. Các doanh nghiệp nhà nước ñược giao ñất có thu tiền thì tính số tiền ñã trả ñó vào giá trị tài sản của doanh nghiệp. ðối với Nhà nước cổ phần hóa, thí ñiểm ñưa một phần giá trị quyền sử dụng ñất vào giá trị tài sản của doanh nghiệp, coi ñó là vốn của nhà nước góp vào công ty cổ phần, không ñược chuyển nhượng. 3. Những giải pháp khắc phục hạn chế trong việc sử dụng ñất trong khu công nghiệp và khu chế xuất. Báo cáo của Chính phủ trình Quốc hội thông qua ngày 25/10/2004 về ñịnh hướng phát triển kinh tế xã hội năm 2005, thực hiện tốt Luật ñất ñai và các văn bản thi hành luật, ñặc biệt tập trung làm tốt công tác quy hoạch, chuyển mục ñích sử dụng ñất, ñẩy Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 57 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm mạnh giải phóng mặt bằng và xây dựng kết cấu hạ tầng dùng chung trong khu công nghiệp, dịch vụ, chủ ñộng ñáp ứng mặt bằng ñất ñai cho các nhà ñầu tư, khắc phục tình trạng dự án chờ ñất, giải phóng nhanh chóng, thuận lợi các thủ tục về giao ñất, cho thuê ñất, và các giao dịch về quyền sử dụng ñất và các tài sản gắn liền với ñất15. Trong văn kiện ðại hội ñại biểu Trung ương lần thứ 9 nêu ra những biện pháp khắc phục những mặt hạn chế về quyền sử dụng ñất là hình thành ñồng bộ các loại thủ tục ñi ñôi với tạo lập khung pháp luật ñảm bảo sự quản lý và giám sát của Nhà nước. Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp ñảm bảo tính ñồng bộ, thống nhất và ñủ hiệu lực tạo ñiều kiện cho các hoạt ñộng về quyền sử dụng ñất ñược hoạt ñộng theo quy ñịnh của pháp luật. Nghiên cứu ñiều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà ñất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất ñộng sản, ñồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường. Hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất ñộng sản, hoàn thiện cơ chế thế chấp, giải chấp. Tăng khả năng cung cấp hàng hoá bất ñộng sản nhất là nhà, ñất cho sản xuất kinh doanh vào bất ñộng sản và nhà ở, ñất gắn với kết cấu hạ tầng ñể chủ ñộng bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, góp phần thực hiện chính sách xã hội. Từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản16. Một quy ñịnh mang ñến niềm vui cho các nhà ñầu tư cũng như người dân ở Cần Thơ là Cần Thơ sẽ miễn phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất. Giám ñốc Sở Tài nguyên - Môi trường thành phố Cần Thơ cho biết, Cần Thơ miễn thu phí ñịa chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người dân kể từ năm nay (2008), và sẽ ñẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận xuống còn từ 10 ñến 30 ngày17. Không thu lệ phí công chứng, chứng thực khi xác nhận hợp ñồng, văn bản về bất ñộng sản của Ban Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Mới ñây, ngày 01/12/2006, Bộ Tài chính có văn bản số 15183/BTC-CST về việc không thu lệ phí công chứng, chứng thực khi xác nhận hợp ñồng, văn bản về bất ñộng sản của Ban Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Một trong những biện pháp khắc phục hạn chế về thực trạng kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp còn thể hiện ở chính sách miễn, giảm giá cho thuê lại ñất trong các Khu công nghiệp và các Trung tâm công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp. Miễn tiền cho thuê lại ñất: 15 Những nội dung chủ yếu về nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2005, báo nhân dân số ra 20/10/2004. 16 Nghị quyết phiên họp Chính phủ tháng 3 năm 2004 về một số giải pháp phát triển thị trường bất ñộng sản. 17 Quyết ñịnh số 16/Qð-UB của UBND thành phố Cần Thơ ngày 28/2/2008. Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 58 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm ðối với các dự án thuộc danh mục ñược ưu ñãi ñầu tư ban hành kèm theo quy ñịnh này, ñược miễn tiền cho thuê lại ñất trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt, nhưng tối ña không quá 24 tháng kể từ ngày quyết ñịnh cho thuê lại ñất có hiệu lực và dự án ñược bàn giao ñất. Giảm tiền cho thuê lại ñất: ðối với các dự án thuộc danh mục ñược ưu ñãi ñầu tư ban hành kèm theo quy ñịnh này, có quy mô lớn thu hút nhiều lao ñộng và có ñặc thù tác ñộng mạnh ñến phát triển kinh tế ñịa phương cần phải giảm giá ñể thu hút mạnh ñầu tư. UBND TP. Cần Thơ xem xét các ñiều kiện cụ thể cho từng dự án về vốn ñầu tư, số lao ñộng, tỷ lệ xuất khẩu sản phẩm và diện tích sử dụng ñất ñể giảm giá cho thuê lại ñất18. Theo Nghị ñịnh sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh về thu tiền sử dụng ñất (SDð) vừa ñược Chính phủ ban hành, các dự án thuộc lĩnh vực ñặc biệt ưu ñãi ñầu tư tại ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn sẽ ñược miễn tiền SDð. Tại các ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, các dự án thuộc lĩnh vực ñặc biệt ưu ñãi ñầu tư sẽ ñược miễn giảm 50% tiền SDð và dự án thuộc lĩnh vực ưu ñãi ñầu tư ñược miễn giảm 30% tiền SDð. Cũng theo nghị ñịnh này, Chính phủ quyết ñịnh miễn giảm 20% tiền SDð ñối với các dự án thuộc lĩnh vực ưu ñãi ñầu tư không thuộc các ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn19. 18 ðiều 6 Quyết ñịnh số 32/2005/Qð-UB ngày 04/5/2005 của UBND thành phố Cần Thơ. 19 Thanh Lan, diễn ñàn báo mới ngày 18/4/2008. Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 59 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm KẾT LUẬN CHUNG Như chúng ta ñã biết, ñầu tư có vai trò quyết ñịnh ñối với tăng trưởng kinh tế của quốc gia. Chính vì vậy, hầu hết các mô hình phát triển kinh tế ñều coi ñầu tư là chìa khoá của tăng trưởng¸ là yếu tố quyết ñịnh bảo ñảm quá trình tái sản xuất mở rộng trên quy mô toàn xã hội. Do vậy, nó ñược quan tâm như một yếu tố quan trọng trong quản lý kinh tế. Trong ñiều kiện nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, ñầu tư vào khu vực nào ñể góp phần thúc ñẩy sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế công nghiệp quốc gia cũng là một vấn ñề cần ñược quan tâm.Vấn ñề ñầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất cũng ñã và ñang ñược ðảng và Nhà nước ta rất mực quan tâm. Bởi vì lợi ích mà khu công nghiệp, khu chế xuất mang lại cho nền kinh tế là không nhỏ. Ở nước ta khu công nghiệp, khu chế xuất ñược hình thành ở nhiều tỉnh, thành phố từ Bắc vào Nam như Hà Nội, Phú Thọ, Bắc Giang, Thừa Thiên Huế, Phú Yên, ðồng Nai, Tây Ninh, Bình Dương, Tiền Giang, Cần Thơ…Trong Nghị ñinh 29/Nð-CP của Chính Phủ ngày 14/3/2008 ñã quy ñịnh cụ thể ñiều kiện thành lập, mở rộng, hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền thành lập, mở rộng, bổ sung quy hoạch và thành lập khu công nghiệp, khu kinh tế; quy ñịnh chính sách ưu ñãi và một số chính sách ñặc thù áp dụng ñối với khu côn nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; quy ñịnh rõ nội dung, quyền hạn, trách nhiệm quản lý nhà nước ñối với KCN, KCX, KKT của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành và UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm và tổ chức bộ máy của Ban quản lý. Thông qua Nghị ñịnh này các nhà ñầu tư yên tâm hơn khi ñầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất. Chẳng hạn như việc bỏ quy ñịnh thuế doanh nghiệp cố ñịnh, mà khu công nghiệp, khu chế xuất là ñịa bàn ưu ñãi ñầu tư thì sẽ ñược hưởng chính sách ưu ñãi về thuế theo ñịa bàn ưu ñãi ñầu tư. Trong chương 1 của ñề tài này ñã giới thiệu khái quát quy ñịnh của pháp luật về những vấn ñề cơ bản khi thành lập, hoạt ñộng, quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất và khái quát người sử dụng ñất, hình thức sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. Trong khu công nghiệp, khu chế xuất có hai chủ thể chính sử dụng ñất là chủ ñầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng và chủ ñầu tư sản xuất kinh doanh hay có thể nói dễ hiểu hơn hai chủ thể ñó là chủ thể kinh doanh ñất và chủ thể sử dụng ñất trong khu công nghiệp. Người sử dụng ñất trong khu công nghiệp ñược thực hiện các hoạt ñộng Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 60 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm ñối với ñất như là chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, thừa kế, góp vốn… Quy ñịnh việc sử dụng ñất ñối với người nước ngoài hay chủ thể thuê lại ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất cũng ñược mở rộng rất nhiều, người Việt Nam ñinh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân ở nước ngoài cũng có những quyền ñối với ñất như những chủ thể sử dụng ñất trong nước. ðiều này thể hiện sự bình ñẳng giữa người sử dụng ñất trong nước và nước ngoài, mặt khác góp phần tăng cường thu hút ñầu tư nước ngoài nhiều hơn. ðất là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá và là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, lâm nghiệp. Vai trò của ñất rất quan trọng, thế nhưng không phải ai cũng ý thức ñược và sử dụng nó có hiệu quả. Việc sử dụng ñất nói chung và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất nói riêng còn nhiều bất cập. ðó là tình trạng sử dụng ñất sai mục ñích, lãng phí… chỗ thì thừa ñất, chỗ thì thiếu ñất…ðể có ñất ñầu tư xây dựng, các doanh nghiệp phải bỏ ra một khoản tiền quá lớn. Hiện số lượng nhà ñầu tư trong nước ñủ lực ñể tham gia thị trường ñất ñai là rất hiếm hoi mà chủ yếu chỉ dựa vào nguồn tài chính ñi vay tại các ngân hàng. Trong khi ñó, ñể ñạt ñược mục tiêu kiềm chế lạm phát thì lại ñang siết chặt tín dụng ñối với các doanh nghiệp bất ñộng sản. Như vậy, vô tình miếng mồi ngon này lại tự chui vào túi một số doanh nghiệp nước ngoài. ðây là bài toán nan giải cho các nhà làm luật, phải có một sự ñiều chỉnh thích hợp tạo ñiều kiện cho các nhà ñầu tư trong nước có vốn ñầu tư, kinh doanh. Tóm lại, nền kinh tế phát triển phải kể ñến sự ñóng góp của lĩnh vực công nghiệp, mà trong ñó có sự tham gia của khu công nghiệp và khu chế xuất - là môi trường thuận lợi ñể ñầu tư, trao ñổi, kinh doanh, xuất khẩu với thị trường nội ñịa và thị trường nước ngoài. ðể hoạt ñộng này diễn ra tốt thì mối quan hệ giữa các chủ thể sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất cũng phải thật sự tốt, bởi vì ñây là nền tảng, là tư liệu sản xuất cần phải có trong hoạt ñộng kinh doanh. NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN -----
----- 1.KCN: Khu công nghiệp 2. KCX: Khu chế xuất 3. KKT: Khu kinh tế 4. UBND: Ủy ban nhân dân 5. ðBSCL: ðồng bằng sông Cửu Long 6. Công ty TNHH: Công ty Trách nhiệm hữu hạn 7. QSDD: Quyền sử dụng ñất TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn bản pháp luật.
Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992.
Bộ luật dân sự năm 2005.
Luật ñất ñai năm 2003.
Luật ñầu tư năm 2005.
Luật kinh doanh bất ñộng sản số 63/2006/QH11 ngày 19 tháng 6 năm 2006 có hiệu lực từ ngày 1.1.2007.
Luật xây dựng ñược Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Luật bảo vệ môi trường năm 1994.
Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật ñất ñai.
Nghị ñịnh 108/2006/Nð-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 quy ñịnh chi tiết và hướng dẫn ban hành một số ñiều của Luật ñầu tư.
Nghị ñịnh số 175-CP về hướng dẫn thi hành luật bảo vệ môi trường.
Nghị ñịnh 36/97/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1997 về ban hành quy chế khu công nghiệp và khu chế xuất, khu công nghệ cao.
Nghị ñịnh 29/2008/Nð-CP ngày 14 tháng 3 năm 2008 quy ñịnh về việc thành lập, hoạt ñộng, chính sách và quản lý của Nhà nước ñối với khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế và khu kinh tế cửa khẩu.
Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP về thu tiền sử dụng ñất trong khu công nghiệp.
Nghị quyết số 06/2004/Nð/CP về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất ñộng sản.
Thông tư 293/TT/ðC ngày 14 tháng 3 năm 1997 của Tổng cục ñịa chính hướng dẫn lập hồ sơ giao ñất, thuê ñất ñối với các tổ chức trong nước trong việc cho thuê lại ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất.
Thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19 tháng 5 năm 2003 quy ñịnh việc hướng dẫn thực hiện một số quy ñịnh về bảo ñảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
Thông tư 117/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành 17/12/2004 Hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất.
Quyết ñịnh số 62/2002/Qð ngày 9 tháng 8 năm 2002 về ban hành quy chế bảo vệ môi trường khu công nghiệp.
Quyết ñịnh số 1275/1998/Qð.UBT Cần Thơ, ngày 03 tháng 06 năm 1998. Quyết ñịnh của ủy ban tỉnh Cần Thơ về việc qui ñịnh giá cho thuê lại ñất trong các KCX và KCN ...
Quyết ñịnh số 16/2008/Qð-UBT bgày 28 tháng 2 năm 2008 về việc thu lệ phí ñịa chính do UBND thành phố Cần Thơ ban hành.
Quyết ñịnh số 32/2005/Qð-UB ngày 4/5/2005 của UBND thành phố Cần Thơ ban hành quy ñịnh về việc áp dụng chính sách ưu ñãi, khuyến khích ñầu tư trên ñịa bàn thành phố Cần Thơ. Sách, báo, tạp chí
Báo nhân dân số ra 20/10/2004, viết về những nội dung chủ yếu về nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội năm 2005.
Ban quản lý các khu công nghiệp Việt Nam, thông tin khu công nghiệp Việt Nam năm 1999, 2000, 2002, 2002, 2003, Nhà xuất bản Thế giới.
Các khu chế xuất châu Á Thái Bình Dương và Việt Nam, Trung tâm kinh tế châu Á Thái Bình Dương, Nhà xuất bản thống kê Hà Nội năm 1993.
Nguyễn Thị Thìn, Tuấn Lan, “Môi trường bị ô nhiễm và hậu quả”, Nhà xuất bản khoa học và kinh tế, năm 2005.
Thạc sĩ Bùi Thị Tuyết Mai, “Thị trường quyền sử dụng ñất ở Việt Nam”, Nhà xuất bản Lao ñộng - xã hội, Hà Nội, năm 2005.
Tiến sĩ Phạm Huy ðoán, “Hỏi ñáp về Luật ñất ñai năm 2003”, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội năm 2004.
Tiến sĩ Trương Thị Minh Sâm, “Các giải pháp nhằm nâng cao vai trò và quản lý Nhà nước về bảo vệ môi trường ở khu công nghiệp, khu chế xuất”, nhà xuất bản khoa học xã hội, Hà Nội năm 2004.
Tiến sĩ Nguyễn Quang Tiến, luật sư Nguyễn Xuân Anh, “Tìm hiểu Luật ñất ñai năm 2003”, Nhà xuất bản Công an nhân dân năm 2004.
Trần Thành Hưng, “Giải pháp tài chính thúc ñẩy sựu phát triển thị trường bất ñộng sản”, tạp chí tài chính số 11/2001, trang 16,19.
Văn kiện ðại hội ñại biểu tòan quốc lần thứ 9 của ðảng cộng sản Việt Nam. Các trang web.