Phân tích tài chính, kinh tế, xác định giá dự thầu khu biệt thự-Khách sạn cho thuê white night

®­îc huy ®éng vay ng¾n h¹n ë ®Çu n¨m, c¶ gèc & l·i sÏ ®­îc tr¶ ë cuèi n¨m. Trong ®ã, phÇn l·i ph¶i tr¶ ë n¨m vËn hµnh thø i (i = 1 -> 10) ®­îc tÝnh lµ: Víi: +) Vi : L­îng vèn l­u ®éng vay trong n¨m thø i (B¶ng 1.5). +) r : L·i suÊt huy ®éng vèn vay ng¾n h¹n, r = 12 % n¨m. B¶ng 1.16: Chi phÝ tr¶ l·i vay tÝn dông trong vËn hµnh §¬n vÞ tÝnh: 1000® STT Néi dung N¨m vËn hµnh N¨m 1 N¨m 2 N¨m 3 N¨m 4 N¨m 5 N¨m 6 N¨m 7 N¨m 8 N¨m 9 N¨m 10 I Vay ®Çu t­ dµi h¹n 1 Nî ®Çu n¨m 8.245.694 6.884.270 5.392.149 3.756.785 1.964.426 2 TiÒn l·i ph¶i tr¶ trong n¨m (LDH) 791.587 660.890 517.646 360.651 188.585 3 Sè nî tr¶ ®Òu cuèi mçi n¨m 2.153.011 2.153.011 2.153.011 2.153.011 2.153.011 4 TiÒn gèc tr¶ trong n¨m 1.361.424 1.492.121 1.635.364 1.792.359 1.964.426 5 Sè nî cuèi n¨m 6.884.270 5.392.149 3.756.785 1.964.426 0 II Vay vèn l­u ®éng 1 Vèn l­u ®éng vay trong n¨m 256.020 269.058 277.749 282.095 286.728 291.129 291.427 286.551 282.095 278.280 2 TiÒn l·i ph¶i tr¶ trong n¨m (LNH) 30.722 32.287 33.330 33.851 34.407 34.936 34.971 34.386 33.851 33.394 III Tæng tiÒn l·i ph¶i tr¶ (LDH + LNH ) 822.309 693.177 550.976 394.503 222.992 34.936 34.971 34.386 33.851 33.394 Ghi chó: Dßng I.4 cã ý nghÜa kiÓm tra, Tæng tiÒn gèc tr¶ trong c¸c n¨m = Tæng sè nî tÝnh t¹i ®Çu n¨m thø nhÊt (P). B¶ng 1.17: Tæng hîp chi phÝ s¶n xuÊt-kinh doanh trong c¸c n¨m vËn hµnh §¬n vÞ tÝnh: 1000® STT Néi dung N¨m vËn hµnh N¨m 1 N¨m 2 N¨m 3 N¨m 4 N¨m 5 N¨m 6 N¨m 7 N¨m 8 N¨m 9 N¨m 10 1 Chi phÝ ®iÖn, n­íc 128.764 167.394 193.147 206.023 219.751 232.791 233.674 219.226 206.023 194.719 2 Chi phÝ thuª bao ®iÖn tho¹i 96.573 125.545 144.860 154.517 164.813 174.593 175.256 164.419 154.517 146.039 3 Chi phÝ tr¶ l­¬ng cho CB-CNV 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 4 Chi phÝ söa ch÷a, b¶o d­ìng 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 5 Chi phÝ b¶o hiÓm x· héi, y tÕ 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 6 Chi phÝ qu¶n lý & chi phÝ kh¸c 193.147 212.461 225.338 231.776 238.640 245.160 245.601 238.377 231.776 226.124 7 Thuª ®Êt trong vËn hµnh 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 Tæng Chi phÝ ho¹t ®éng hµng n¨m 1.706.802 1.793.718 1.851.662 1.880.634 1.911.522 1.940.861 1.942.849 1.910.340 1.880.634 1.855.200 8 KhÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.592.921 1.592.921 1.592.921 1.592.921 1.592.921 9 Tr¶ l·i tÝn dông trong vËn hµnh 822.309 693.177 550.976 394.503 222.992 34.936 34.971 34.386 33.851 33.394 tæng chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh 4.416.717 4.374.501 4.290.244 4.162.743 4.022.120 3.568.718 3.570.742 3.537.648 3.507.407 3.481.515 Dù trï doanh thu cho dù ¸n ( kh«ng cã VAT ) C¨n cø x¸c ®Þnh Doanh thu cña dù ¸n, cho thuª biÖt thù (thuª diÖn tÝch) ®­îc x¸c ®Þnh c¨n cø vµo diÖn tÝch cho thuª, gi¸ thuª mét ®¬n vÞ diÖn tÝch tõng lo¹i. Trong dù ¸n nµy, c¸c dÞch vô kh¸c kh«ng tÝnh ®Õn, bao gåm: dÞch vô ®­a ®ãn kh¸ch, dÞch vô ¨n uèng, thÓ thao, gi¶i trÝ v.v… Do chÕ ®é khÊu hao vµ qu¶n lý chi phÝ ë n­íc ta cã quy ®Þnh khi tµi s¶n cè ®Þnh hÕt niªn h¹n sö dông, cã thanh lý b¸n thu håi tµi s¶n th× kho¶n gi¸ trÞ thu håi nµy ®­îc xem nh­ kho¶n doanh thu bÊt th­êng cho dù ¸n t¹i cuèi n¨m thanh lý tµi s¶n cè ®Þnh ®ã. LËp b¶ng x¸c ®Þnh doanh thu cho dù ¸n trong c¸c n¨m vËn hµnh Do ®Æc ®iÓm, tÝnh chÊt riªng biÖt cña tõng biÖt thù, trong qu¸ tr×nh vËn hµnh dù ¸n, ta ph©n lµm 2 h×nh thøc cho thuª: +) C¸c biÖt thù A, B, C: Cho thuª theo diÖn tÝch sö dông hµng th¸ng. §¬n gi¸: 14 (USD/1 m2 sö dông.th¸ng). +) BiÖt thù D: Cho thuª phßng tÝnh theo ngµy ®ªm. §¬n gi¸ tÝnh b×nh qu©n: 36 (USD/phßng.ngµy ®ªm). B¶ng 1.18a: x¸c ®Þnh doanh thu cho thuª theo diÖn tÝch c¸c biÖt thù: a, b, c (kh«ng thuÕ vat) §¬n vÞ tÝnh: 1.000® BiÖt thù cho thuª(H¹ng môc chÝnh) Nhµ A Nhµ B Nhµ C tæng DiÖn tÝch sö dông - m2 (TÝnh cho 1 biÖt thù) 180,52 214,87 407,43 802,82 §¬n gi¸ cho thuª(USD/1 m2 sö dông.th¸ng) 14 14 14 - Thµnh tiÒn(USD/1BiÖt thù.th¸ng) 2.527 3.008 5.704 - Sè l­îng biÖt thù 5 4 2 11 Thµnh tiÒn(1.000VN§/th¸ng) 198.012 188.553 178.764 565.329 B¶ng 1.18b: x¸c ®Þnh doanh thu cho thuª b×nh qu©n theo phßng biÖt thù: d (sè l­îng 1, kh«ng thuÕ vat) §¬n vÞ tÝnh: 1.000® Tæng sè phßng cho thuª (TÇng 1 & 2, kh«ng kÓ tÇng 3) 30 §¬n gi¸ cho thuª b×nh qu©n(USD/phßng.ngµy ®ªm) 36 Thµnh tiÒn(USD/ngµy ®ªm) 1.080 Thµnh tiÒn(1000VN§/th¸ng) 507.708 B¶ng 1.18c: tæng hîp gi¸ trÞ thu håi thanh lý tµi s¶n hµng n¨m §¬n vÞ tÝnh: 1.000® N¨m vËn hµnh(Tõ 1 -> 10) Gi¸ trÞ thanh lý(Cuèi mçi n¨m) N¨m thø 1 -> 4 0 N¨m thø 5 42.571 N¨m thø 6 50.733 N¨m thø 7 94.904 N¨m thø 8 16.303 N¨m thø 9 0 N¨m thø 10 78.612 tæng (1000®) 283.122 Ghi chó: B¶ng tæng hîp gi¸ trÞ thu håi thanh lý tµi s¶n hµng n¨m ®­îc tæng hîp tõ môc II.6, B¶ng 1.15 (Chi phÝ khÊu hao trong c¸c n¨m vËn hµnh). Gi¸ trÞ nµy ®­îc céng thªm vµo doanh thu t¹i n¨m thanh lý tµi s¶n. L­u ý nh÷ng tµi s¶n cã tuæi thä lµ 5 n¨m ®­îc thanh lý 2 lÇn vµo cuèi n¨m thø 5 & cuèi n¨m thø 10 – thêi ®iÓm dù ¸n kÕt thóc ho¹t ®éng, nh÷ng tµi s¶n cã tuæi thä > 5 n¨m ®­îc thanh lý thu håi 1 lÇn vµo cuèi n¨m hÕt niªn h¹n sö dông tµi s¶n). B¶ng 1.18: Doanh thu cña dù ¸n trong c¸c n¨m vËn hµnh §¬n vÞ tÝnh: 1000® N¨m vËn hµnh (Tõ 1 ->10) Doanh thu cho thuª diÖn tÝch(BiÖt thù A, B, C) Doanh thu cho thuª phßng(BiÖt thù D) Tængdoanh thu(Tèi ®a 100%) C«ng suÊtcho thuª(Thùc tÕ sö dông) Gi¸ trÞ thu håithanh lý tµi s¶n (Cuèi n¨m) Tængdoanh thu thùc tÕ hµng n¨m N¨m 1 6.783.949 6.092.496 12.876.445 50% 0 6.438.223 N¨m 2 6.783.949 6.092.496 12.876.445 65% 0 8.369.689 N¨m 3 6.783.949 6.092.496 12.876.445 75% 0 9.657.334 N¨m 4 6.783.949 6.092.496 12.876.445 80% 0 10.301.156 N¨m 5 6.783.949 6.092.496 12.876.445 85% 42.571 10.987.549 N¨m 6 6.783.949 6.092.496 12.876.445 90% 50.733 11.639.534 N¨m 7 6.783.949 6.092.496 12.876.445 90% 94.904 11.683.704 N¨m 8 6.783.949 6.092.496 12.876.445 85% 16.303 10.961.281 N¨m 9 6.783.949 6.092.496 12.876.445 80% 0 10.301.156 N¨m 10 6.783.949 6.092.496 12.876.445 75% 78.612 9.735.946 doanh thu tÝnh b×nh qu©n cho 1 n¨m vËn hµnh (1000®) 10.007.557 Dù trï l·i, lç trong s¶n xuÊt kinh doanh C¨n cø x¸c ®Þnh Doanh thu hµng n¨m: B¶ng 1.18 Chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh: B¶ng 1.17 ThuÕ thu nhËp doanh nghiÖp theo quy ®Þnh: 45% (thuÕ suÊt) (§©y lµ thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp quy ®Þnh ®èi víi dÞch vô kinh doanh kh¸ch s¹n, nhµ nghØ) LËp b¶ng dù trï l·i (lç) trong qu¸ tr×nh s¶n xuÊt kinh doanh Lîi nhuËn thuÇn cña doanh nghiÖp ®­îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc sau: LNThuÇn = TNChÞu thuÕ - ThTNDN Trong ®ã: +) LNThuÇn : Lîi nhuËn thuÇn cña doanh nghiÖp. +) TNChÞu thuÕ : Thu nhËp chÞu thuÕ. +) ThTNDN : ThuÕ thu nhËp doanh nghiÖp. Víi: ThTNDN = TNChÞu thuÕ * TS TNChÞu thuÕ = DTkh«ng VAT - CFkh«ng VAT +) DTKh«ng VAT : Doanh thu kh«ng cã thuÕ VAT. +) CFKh«ng VAT : Chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh kh«ng cã thuÕ VAT. +) TS : ThuÕ suÊt thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp, TS = 45%. Mét sè chØ tiªu tû lÖ tµi chÝnh: +) Lîi nhuËn so víi vèn ®Çu t­ (Møc doanh lîi mét ®ång vèn ®Çu t­): B»ng: Lîi nhuËn b×nh qu©n n¨m / Tæng (vèn cè ®Þnh + vèn l­u ®éng) +) Lîi nhuËn so víi vèn cè ®Þnh (Møc doanh lîi mét ®ång vèn cè ®Þnh): B»ng: Lîi nhuËn b×nh qu©n n¨m / Tæng vèn cè ®Þnh +) Lîi nhuËn so víi doanh thu b×nh qu©n (Tû suÊt lîi nhuËn cña doanh thu): B»ng: Lîi nhuËn b×nh qu©n n¨m / Doanh thu b×nh qu©n n¨m B¶ng dù trï l·i (lç) trong s¶n xuÊt kinh doanh (Trang sau) B¶ng 1.19: Dù trï l·i, lç trong qu¸ tr×nh s¶n xuÊt-kinh doanh (c¸c n¨m vËn hµnh) cña dù ¸n §¬n vÞ tÝnh: 1000® STT Néi dung N¨m vËn hµnh N¨m 1 N¨m 2 N¨m 3 N¨m 4 N¨m 5 N¨m 6 N¨m 7 N¨m 8 N¨m 9 N¨m 10 1 Doanh thu (Kh«ng cã thuÕ VAT) 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 9.735.946 2 Chi phÝ SX-KD(Kh«ng cã thuÕ VAT) 4.416.717 4.374.501 4.290.244 4.162.743 4.022.120 3.568.718 3.570.742 3.537.648 3.507.407 3.481.515 3 Thu nhËp chÞu thuÕ(1) - (2) 2.021.505 3.995.188 5.367.090 6.138.413 6.965.429 8.070.815 8.112.963 7.423.634 6.793.749 6.254.431 4 ThuÕ thu nhËp DN(ThuÕ suÊt 45%) 909.677 1.797.835 2.415.190 2.762.286 3.134.443 3.631.867 3.650.833 3.340.635 3.057.187 2.814.494 5 Lîi nhuËn rßng(Thu nhËp thuÇn) 1.111.828 2.197.354 2.951.899 3.376.127 3.830.986 4.438.949 4.462.129 4.082.999 3.736.562 3.439.937 6 Lîi nhuËncéng dån 1.111.828 3.309.182 6.261.081 9.637.208 13.468.194 17.907.143 22.369.272 26.452.271 30.188.833 33.628.769 7 Lîi nhuËnb×nh qu©n n¨m 3.362.877 Mét sè chØ tiªu tû lÖ tµi chÝnh: +) Møc doanh lîi mét ®ång vèn ®Çu t­ = 3.362.877 / 20.662.045 = 0,163. +) Møc doanh lîi mét ®ång vèn cè ®Þnh = 3.362.877 / 20.406.025 = 0,165. +) Tû suÊt lîi nhuËn cña doanh thu = 3.362.877 / 10.007.557 = 0,336. HiÖu qu¶ tµi chÝnh cña dù ¸n HiÖu qu¶ tµi chÝnh th«ng qua chØ tiªu hiÖn gi¸ hiÖu sè thu chi - NPV C¨n cø x¸c ®Þnh: Dßng tiÒn hiÖu sè thu chi cña dù ¸n trong thêi gian ho¹t ®éng. L·i suÊt tèi thiÓu chÊp nhËn ®­îc r (ng­ìng). Thêi gian tÝnh to¸n vµ thêi ®iÓm chän ®Ó ph©n tÝch dù ¸n. Trong dù ¸n nµy, chän gèc tÝnh to¸n lµ thêi ®iÓm ®­a dù ¸n vµo ho¹t ®éng. Thêi gian tÝnh to¸n: N = 10 n¨m. Ghi chó: C¸c kho¶n ®Çu t­, doanh thu, chi phÝ lµ kh«ng xÐt ®Õn VAT. LËp b¶ng x¸c ®Þnh hiÖn gi¸ hiÖu sè thu chi (NPV): C«ng thøc x¸c ®Þnh NPV: Trong ®ã: B t : Dßng thu nhËp cña dù ¸n ë n¨m thø t. Bao gåm: Doanh thu thuÇn ë n¨m t. Gi¸ trÞ thu håi khi thanh lý hoÆc gi¸ trÞ cßn l¹i cña TSC§ ë n¨m thø t. Gi¸ trÞ thu håi vèn l­u ®éng ë n¨m t (nÕu cã). ChØ cã ë n¨m t = N. C t : Dßng chi phÝ cña dù ¸n ë n¨m thø t. Bao gåm: Chi phÝ ®Çu t­ ban ®Çu (Vèn ®Çu t­ cña dù ¸n tÝnh t¹i thêi ®iÓm t = 0). (B»ng Vèn cè ®Þnh + Vèn l­u ®éng = 20.406.025 + 256.020 = 20.662.045) Chi phÝ ®Çu t­ thay thÕ TSC§ ë n¨m thø t (nÕu cã). Chi phÝ vËn hµnh (ho¹t ®éng) cña dù ¸n t¹i n¨m thø t. (Chi phÝ vËn hµnh kh«ng kÓ tíi khÊu hao TSC§ & tr¶ l·i tÝn dông) : HÖ sè chiÕt khÊu. Víi t lµ thø tù n¨m tÝnh to¸n, t = 1 -> 10. r : SuÊt thu lîi tèi thiÓu chÊp nhËn ®­îc (hay cßn gäi lµ ng­ìng hiÖu qu¶, møc chiÕt khÊu). Chän r = 14 % n¨m. Cã thÓ x¸c ®Þnh l·i suÊt tèi thiÓu chÊp nhËn ®­îc (r =14% n¨m) nh­ sau: r = r0 + Dr +) r0 : TÝnh b»ng b×nh qu©n gia quyÒn theo tû träng vèn vay bao gåm 1 phÇn phô phÝ cã liªn quan ®Õn qu¸ tr×nh vay vèn. +) Vok : Lù¬ng vèn vay cña nguån k t¹i thêi ®iÓm vay vèn. +) rk : L·i suÊt vay vèn cña nguån k. T¹i dù ¸n nµy th× ta cã thÓ tÝnh theo sè liÖu ®· cã nh­ sau: r0 = rnh * 60% + rdh * 40% Víi rnh : L·i suÊt cho vay vèn ng¾n h¹n (12% n¨m) rdh : L·i suÊt cho vay dµi h¹n (9,6% n¨m) r0 = 12% * 60% + 9,6% * 40% = 11,04% +) Dr : PhÇn tr¨m t¨ng theo tû sè r , cã tÝnh ®Õn rñi ro (Dr > 2%) L©ý Dr = 3% Þ r = 11,04% + 3% » 14% . N : Thêi gian tÝnh to¸n dù ¸n, ta cã N = 10 n¨m. B¶ng x¸c ®Þnh hiÖn gi¸ hiÖu sè thu chi – npv (Trang sau) Ta thÊy, NPV = 6.157.783.000 (VN§) NPV > 0 VËy, Dù ¸n ®¸ng gi¸ ! B¶ng 1.20: X¸c ®Þnh hiÖn gi¸ hiÖu sè thu chi - NPV §¬n vÞ tÝnh: 1000® STT Néi dung N¨m vËn hµnh N¨m 0 N¨m 1 N¨m 2 N¨m 3 N¨m 4 N¨m 5 N¨m 6 N¨m 7 N¨m 8 N¨m 9 N¨m 10 I Dßng tiÒn thu 0 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 17.084.938 1 Doanh thu 0 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 9.735.946 2 Thu håi vèn l­u ®éng 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 256.020 3 Gi¸ trÞ cßn l¹i hoÆcgi¸ trÞ thanh lý tµi s¶n 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7.092.972 II Dßng tiÒn chi 20.662.045 2.616.480 3.591.553 4.266.853 4.642.920 6.273.945 6.733.374 8.259.729 5.962.349 4.937.821 4.669.694 1 §Çu t­ ban ®Çu 20.662.045 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 §Çu t­ thay thÕ tµi s¶n 0 0 0 0 0 1.227.980 1.160.646 2.666.047 711.374 0 0 3 Chi phÝ ho¹t ®éng 0 1.706.802 1.793.718 1.851.662 1.880.634 1.911.522 1.940.861 1.942.849 1.910.340 1.880.634 1.855.200 4 ThuÕ thu nhËp doanh nghiÖp 0 909.677 1.797.835 2.415.190 2.762.286 3.134.443 3.631.867 3.650.833 3.340.635 3.057.187 2.814.494 III Dßng tiÒnhiÖu sè thu chi -20.662.045 3.821.743 4.778.136 5.390.481 5.658.236 4.713.604 4.906.160 3.423.975 4.998.932 5.363.335 12.415.244 IV HÖ sè chiÕt khÊu 1 0,8772 0,7695 0,6750 0,5921 0,5194 0,4556 0,3996 0,3506 0,3075 0,2697 V Dßng tiÒn thuÇn chiÕt khÊu -20.662.045 3.352.406 3.676.621 3.638.421 3.350.130 2.448.098 2.235.180 1.368.348 1.752.421 1.649.268 3.348.935 VI Céng dån dßng tiÒnthuÇn chiÕt khÊu -20.662.045 -17.309.640 -13.633.019 -9.994.598 -6.644.468 -4.196.370 -1.961.189 -592.841 +1.159.580 +2.808.848 +6.157.783 §¸nh gi¸ hiÖu qu¶ tµi chÝnh th«ng qua thêi gian thu håi vèn cã tÝnh ®Õn hÖ sè chiÕt khÊu (thêi h¹n hoµn vèn tÝnh theo ph­¬ng ph¸p ®éng) Theo B¶ng 1.20 thÊy r»ng: Céng dån dßng tiÒn thuÇn chiÕt khÊu ®æi dÊu tõ ©m ë cuèi n¨m thø 7 sang d­¬ng ë cuèi n¨m thø 8. §Ó ®¬n gi¶n, gi¶ sö trong kho¶ng thêi gian tõ 7 -> 8 n¨m, NPV biÕn ®æi tuyÕn tÝnh: Suy ra: x = 592.841*365/(592.841+1.159.580) = 123,479 (ngµy). VËy, thêi h¹n thu håi vèn: Th = 7 n¨m 4 th¸ng 3 ngµy. §¸nh gi¸ hiÖu qu¶ tµi chÝnh th«ng qua suÊt thu lîi néi t¹i - IRR C¨n cø x¸c ®Þnh: Dùa vµo dßng tiÒn hiÖu sè thu chi cña dù ¸n trong suèt thêi gian vËn hµnh. Dùa vµo gi¶ ®Þnh c¸c suÊt thu lîi néi t¹i kh¸c nhau ®Ó khi dïng nã chiÕt khÊu dßng tiÒn thuÇn vÒ gèc vµ céng chóng l¹i tho¶ m·n ®iÒu kiÖn b»ng kh«ng (IRR lµm cho NPV = 0). Ghi chó: C¸c ®iÒu l­u ý gièng nh­ khi x¸c ®Þnh chØ tiªu NPV. LËp b¶ng x¸c ®Þnh suÊt thu lîi néi t¹i IRR: Cho: IRR1 = 20% n¨m. TÝnh ®­îc NPV1 t­¬ng øng = + 389.180.000 VN§. IRR2 = 21% n¨m. TÝnh ®­îc NPV2 t­¬ng øng = – 377.459.000 VN§. B¶ng 1.21: X¸c ®Þnh suÊt thu lîi néi t¹i - IRR §¬n vÞ tÝnh: 1000® STT Néi dung N¨m vËn hµnh N¨m 0 N¨m 1 N¨m 2 N¨m 3 N¨m 4 N¨m 5 N¨m 6 N¨m 7 N¨m 8 N¨m 9 N¨m 10 I Dßng tiÒn thu 0 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 17.084.938 II Dßng tiÒn chi 20.662.045 2.616.480 3.591.553 4.266.853 4.642.920 6.273.945 6.733.374 8.259.729 5.962.349 4.937.821 4.669.694 III Dßng tiÒnhiÖu sè thu chi -20.662.045 3.821.743 4.778.136 5.390.481 5.658.236 4.713.604 4.906.160 3.423.975 4.998.932 5.363.335 12.415.244 IVa HÖ sè chiÕt khÊuVíi IRR1 = 20% 1 0,8333 0,6944 0,5787 0,4823 0,4019 0,3349 0,2791 0,2326 0,1938 0,1615 Va Dßng tiÒn thuÇn chiÕt khÊu -20.662.045 3.184.786 3.318.150 3.119.491 2.728.702 1.894.292 1.643.063 955.569 1.162.592 1.039.450 2.005.131 VIa Céng dån dßng tiÒnthuÇn chiÕt khÊu -20.662.045 -17.477.260 -14.159.110 -11.039.618 -8.310.917 -6.416.625 -4.773.562 -3.817.993 -2.655.401 -1.615.951 +389.180 IVb HÖ sè chiÕt khÊuVíi IRR2 = 21% 1 0,8264 0,6830 0,5645 0,4665 0,3855 0,3186 0,2633 0,2176 0,1799 0,1486 Vb Dßng tiÒn thuÇn chiÕt khÊu -20.662.045 3.158.465 3.263.531 3.042.786 2.639.609 1.817.299 1.563.254 901.640 1.087.913 964.643 1.845.447 VIb Céng dån dßng tiÒnthuÇn chiÕt khÊu -20.662.045 -17.503.580 -14.240.049 -11.197.263 -8.557.654 -6.740.356 -5.177.102 -4.275.462 -3.187.549 -2.222.906 -377.459 KÕt luËn: Dù ¸n cã suÊt thu lîi néi t¹i IRR = 20,508% > r = 14%. VËy, Dù ¸n ®¸ng gi¸ ! §¸nh gi¸ hiÖu qu¶ cña dù ¸n theo chØ tiªu thêi gian hoµn vèn nhê lîi nhuËn vµ khÊu hao (Kh«ng xÐt ®Õn gi¸ trÞ cña tiÒn tÖ theo thêi gian, d¹ng tÜnh). C¸c c¨n cø : Dùa vµo vèn ®Çu t­ ban ®Çu, lîi nhuËn & khÊu hao cña dù ¸n trong c¸c n¨m vËn hµnh. ChØ tiªu nµy dùa trªn ý t­ëng vèn ®Çu t­ cña dù ¸n ®­îc bï ®¾p trªn hai nguån ®ã lµ lîi nhuËn rßng vµ khÊu hao c¬ b¶n kh«ng tÝnh ®Õn gi¸ trÞ thêi gian cña tiÒn tÖ . LËp b¶ng tÝnh thêi h¹n thu håi vèn: B¶ng 1.22: x¸c ®Þnh thêi h¹n thu håi vèn nhê lîi nhuËn vµ khÊu hao §¬n vÞ tÝnh: 1000® S T T Néi dung N¨m vËn hµnh N¨m 0 N¨m 1 N¨m 2 N¨m 3 N¨m 4 N¨m 5 N¨m 6 N¨m 7 N¨m 8 N¨m 9 N¨m 10 1 §Çu t­ cña dù ¸n 20.662.045 0 0 0 0 1.227.980 1.160.646 2.666.047 711.374 0 0 2 Lîi nhuËn 0 1.111.828 2.197.354 2.951.899 3.376.127 3.830.986 4.438.949 4.462.129 4.082.999 3.736.562 3.439.937 3 KhÊu hao 0 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.592.921 1.592.921 1.592.921 1.592.921 1.592.921 4 Lîi nhuËn & KhÊu hao 0 2.999.434 4.084.959 4.839.505 5.263.733 5.718.592 6.031.870 6.055.051 5.675.920 5.329.483 5.032.858 5 Lîi nhuËn & KhÊu haotrõ ®i §Çu t­ -20.662.045 2.999.434 4.084.959 4.839.505 5.263.733 4.490.612 4.871.224 3.389.004 4.964.546 5.329.483 5.032.858 6 Céng dån dßng 5 -20.662.045 -17.662.612 -13.577.653 -8.738.148 -3.474.415 1.016.197 5.887.422 9.276.426 14.240.971 19.570.455 24.603.313 Dùa vµo b¶ng trªn ta thÊy: Dßng tiÒn céng dån ®æi dÊu tõ n¨m thø 4 sang n¨m thø 5. B»ng ph­¬ng ph¸p néi suy tuyÕn tÝnh, ta cã thêi h¹n thu håi vèn nhê lîi nhuËn vµ khÊu hao lµ: Th = 4*365 + 3.474.415*365/(3.474.415+1.016.197) = 4*365 + 282,403 (ngµy). VËy, thêi h¹n thu håi vèn: Th = 4 n¨m 9 th¸ng 9 ngµy. Ph©n tÝch ®é an toµn vÒ tµi chÝnh cho dù ¸n Ph©n tÝch an toµn theo kh¶ n¨ng tr¶ nî Theo tû sè kh¶ n¨ng tr¶ nî C¨n cø x¸c ®Þnh: - C¨n cø vµo nguån tµi chÝnh dïng ®Ó tr¶ nî gåm: Lîi nhuËn rßng dïng ®Ó tr¶ nî, phÇn trÝch cho tr¶ l·i vèn vay (chØ tÝnh phÇn tr¶ l·i vay ®Çu t­ dµi h¹n) & khÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh b×nh qu©n n¨m (thu nhËp ho¹t ®éng). Ký hiÖu lµ B. - C¨n cø vµo sè nî ph¶i tr¶ trong n¨m gåm c¶ tr¶ nî gèc vµ tr¶ l·i. Ký hiÖu lµ A. (H¹n thêi gian tr¶ nî: 5 n¨m kÓ tõ n¨m b¾t ®Çu vËn hµnh dù ¸n) X¸c ®Þnh tû sè kh¶ n¨ng tr¶ nî cho tõng n¨m & trung b×nh cña dù ¸n: KN = B/A B¶ng 1.23: X¸c ®Þnh hÖ sè kh¶ n¨ng tr¶ nî cña dù ¸n §¬n vÞ tÝnh: 1000® STT Néi dung N¨m vËn hµnh N¨m 1 N¨m 2 N¨m 3 N¨m 4 N¨m 5 1 Lîi nhuËn rßng 1.111.828 2.197.354 2.951.899 3.376.127 3.830.986 2 Lîi nhuËn rßngdïng ®Ó tr¶ nî (70%) 778.280 1.538.148 2.066.329 2.363.289 2.681.690 3 KhÊu haotµi s¶n cè ®Þnh 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 4 Chi phÝ tr¶ l·i vaytrong vËn hµnh 791.587 660.890 517.646 360.651 188.585 5 Nguån tµi chÝnh dïng®Ó tr¶ nî (B = 2 + 3 + 4) 3.457.472 4.086.643 4.471.581 4.611.546 4.757.881 6 Ng¹ch sè tr¶ nî®Òu hµng n¨m (A) 2.153.011 2.153.011 2.153.011 2.153.011 2.153.011 7 Tû sè kh¶ n¨ngtr¶ nî hµng n¨m 1,606 1,898 2,077 2,142 2,210 8 Tû sè kh¶ n¨ngtr¶ nî trung b×nh 1,987 KÕt luËn: +) Tû sè kh¶ n¨ng tr¶ nî trung b×nh cña dù ¸n lµ: KN = 1,987. () +) VËy dù ¸n cã kh¶ n¨ng tr¶ nî cao, t­¬ng ®èi v÷ng ch¾c. Theo thêi h¹n cã kh¶ n¨ng tr¶ nî C¨n cø x¸c ®Þnh: - Dùa vµo nguån tµi chÝnh dïng ®Ó tr¶ nî cña tõng n¨m gåm: Lîi nhuËn, trÝch tr¶ l·i vay (tr¶ l·i vay ®Çu t­ dµi h¹n), khÊu hao TSC§ (hay thu nhËp ho¹t ®éng). - Dùa vµo tæng sè nî ph¶i tr¶ ë thêi ®iÓm ®Çu cña thêi kú tr¶ nî (thêi ®iÓm ®­a dù ¸n vµo vËn hµnh). - Dùa vµo l·i suÊt tèi thiÓu chÊp nhËn ®­îc cña dù ¸n: r = 14% n¨m. B¶ng 1.24: X¸c ®Þnh thêi h¹n cã kh¶ n¨ng tr¶ nî cña dù ¸n §¬n vÞ tÝnh: 1000® S T T Néi dung N¨m vËn hµnh N¨m 0 N¨m 1 N¨m 2 N¨m 3 N¨m 4 N¨m 5 1 Tæng sè nî ph¶i tr¶ë thêi ®iÓm b¾t ®Çutr¶ nî (P) 8.245.694 0 0 0 0 0 2 KhÊu hao, lîi nhuËn& tiÒn dïng ®Ó tr¶ l·itrong chi phÝ SXKD 0 3.457.472 4.086.643 4.471.581 4.611.546 4.757.881 3 Dßng tiÒn hiÖu sè(2) - (1) -8.245.694 3.457.472 4.086.643 4.471.581 4.611.546 4.757.881 4 HÖ sè chiÕt khÊu1/(1+r)t víi r = 0,14 1 0,8772 0,7695 0,6750 0,5921 0,5194 5 Dßng 3 nh©n dßng 4 -8.245.694 3.032.870 3.144.539 3.018.190 2.730.405 2.471.094 6 Céng dån dßng 5 -8.245.694 -5.212.824 -2.068.285 949.905 3.680.311 6.151.405 Ghi chó: Dßng (2) ®­îc lÊy tõ dßng (5) cña B¶ng 1.23 Thêi h¹n cã kh¶ n¨ng tr¶ nî cña dù ¸n: TN = 2 n¨m + 2.068.285*365/(2.068.285 + 949.905) = 2 n¨m + 250,125 ngµy. Hay: TN = 2 n¨m 8 th¸ng 8 ngµy < [T] = 5 n¨m. KÕt luËn: +) Dù ¸n cã kh¶ n¨ng tr¶ nî cao (cã kh¶ n¨ng tr¶ nî tr­íc thêi h¹n). +) Dù ¸n cã ®é an toµn cao. Ph©n tÝch ®é an toµn cña tµi chÝnh theo ph©n tÝch hoµ vèn Theo ph©n tÝch hoµ vèn l·i (lç) C¨n cø x¸c ®Þnh: - Doanh thu hµng n¨m. - Chi phÝ cè ®Þnh hµng n¨m trong s¶n xuÊt kinh doanh. - Chi phÝ biÕn ®æi hµng n¨m trong s¶n xuÊt kinh doanh. Chi phÝ cè ®Þnh hµng n¨m bao gåm c¸c kho¶n: - Chi phÝ khÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh - Chi phÝ thuª ®Êt trong vËn hµnh - Chi phÝ söa ch÷a, b¶o d­ìng - Chi phÝ tr¶ l­¬ng tr¶ theo thêi gian - Chi phÝ trÝch nép b¶o hiÓm x· héi, y tÕ - Chi phÝ tr¶ l·i tÝn dông vay vèn ®Çu t­ dµi h¹n - 50% Chi phÝ qu¶n lý vµ chi phÝ kh¸c Chi phÝ biÕn ®æi hµng n¨m bao gåm c¸c kho¶n: - Chi phÝ ®iÖn n­íc - Chi phÝ thuª bao ®iÖn tho¹i - Chi phÝ tr¶ l·i vay vèn l­u ®éng - 50% Chi phÝ qu¶n lý vµ chi phÝ kh¸c (Trong chi phÝ biÕn ®æi kh«ng cã phÇn thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp) Ta lËp b¶ng x¸c ®Þnh doanh thu hoµ vèn vµ møc ho¹t ®éng hoµ vèn : +) Doanh thu hoµ vèn cña dù ¸n: +) Møc ho¹t ®éng hoµ vèn cña dù ¸n: Trong ®ã: Dh : Doanh thu hoµ vèn cña dù ¸n Mh : Møc ho¹t ®éng hoµ vèn cña dù ¸n FC : Chi phÝ cè ®Þnh VC : Chi phÝ biÕn ®æi D : Doanh thu thùc tÕ hµng n¨m cña dù ¸n Dmax : Doanh thu tèi ®a cña dù ¸n Dmax = 12.876.445.000 (VN§) B¶ng 1.25: X¸c ®Þnh doanh thu vµ møc ho¹t ®éng hoµ vèn §¬n vÞ tÝnh: 1000® STT Néi dung N¨m vËn hµnh N¨m 1 N¨m 2 N¨m 3 N¨m 4 N¨m 5 N¨m 6 N¨m 7 N¨m 8 N¨m 9 N¨m 10 I Doanh thu tèi ®a 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 II Doanh thu thùc tÕ 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 9.735.946 III Tæng chi phÝ SX-KD (FC+VC) 4.416.717 4.374.501 4.290.244 4.162.743 4.022.120 3.568.718 3.570.742 3.537.648 3.507.407 3.481.515 IV Chi phÝ cè ®Þnh (FC) 4.064.084 3.943.044 3.806.239 3.652.463 3.483.828 3.003.819 3.004.040 3.000.428 2.997.127 2.994.301 1 Chi phÝ khÊu hao TSC§ 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.592.921 1.592.921 1.592.921 1.592.921 1.592.921 2 Chi phÝ thuª ®Êt trong vËn hµnh 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 3 Chi söa ch÷a,b¶o d­ìng 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 4 Chi phÝ tr¶ l­¬ng 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 5 Chi phÝ b¶o hiÓm x· héi, y tÕ 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 6 Chi phÝ tr¶ l·i vay ®Çu t­ dµi h¹n 791.587 660.890 517.646 360.651 188.585 0 0 0 0 0 7 50% Chi phÝ QL & chi phÝ kh¸c 96.573 106.231 112.669 115.888 119.320 122.580 122.801 119.189 115.888 113.062 V Chi phÝ biÕn ®æi (VC) 352.634 431.457 484.006 510.280 538.292 564.899 566.702 537.220 510.280 487.214 1 Chi phÝ ®iÖn níc 128.764 167.394 193.147 206.023 219.751 232.791 233.674 219.226 206.023 194.719 2 Chi phÝ thuª bao ®iÖn tho¹i 96.573 125.545 144.860 154.517 164.813 174.593 175.256 164.419 154.517 146.039 3 Chi phÝ tr¶ l·i vay vèn l­u ®éng 30.722 32.287 33.330 33.851 34.407 34.936 34.971 34.386 33.851 33.394 4 50% Chi phÝ QL & chi phÝ kh¸c 96.573 106.231 112.669 115.888 119.320 122.580 122.801 119.189 115.888 113.062 VI Doanh thu hoµ vèn (Dh) 4.299.580 4.157.356 4.007.065 3.842.822 3.663.297 3.157.039 3.157.174 3.155.060 3.153.331 3.152.038 VII Møc ho¹t ®éng hoµ vèn (Mh) 33,39% 32,29% 31,12% 29,84% 28,45% 24,52% 24,52% 24,50% 24,49% 24,48% Dùa vµo kÕt qu¶ thu ®­îc ta cã : Doanh thu hoµ vèn trung b×nh cña dù ¸n: Dh = 3.574.476.000 (VN§) Dù ¸n cã møc ho¹t ®éng hoµ vèn lín nhÊt ë n¨m ®Çu tiªn dù ¸n ®i vµo ho¹t ®éng: Mh = 33,39% Dù ¸n cã møc ho¹t ®éng hoµ vèn nhá nhÊt ë n¨m thø 10 cña dù ¸n: Mh = 24,48% Møc ho¹t ®éng hoµ vèn trung b×nh lµ: Mh = 27,76% Hµnh lang an toµn: 1 - Mh = 0,7224 KÕt luËn : Dù ¸n cã hµnh lang an toµn lín, ®é an toµn cao (Mh < 30%). Theo ph©n tÝch hoµ vèn b¾t ®Çu cã kh¶ n¨ng tr¶ nî Doanh thu ho¹t ®éng hoµ vèn cã kh¶ n¨ng tr¶ nî : Møc ho¹t ®éng hoµ vèn cã kh¶ n¨ng tr¶ nî : Trong ®ã: +)  : Doanh thu hoµ vèn b¾t ®Çu cã kh¶ n¨ng tr¶ nî cña dù ¸n +) : Møc ho¹t ®éng hoµ vèn cã kh¶ n¨ng tr¶ nî cña dù ¸n +) KH : KhÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh +) LVdh : Chi phÝ tr¶ l·i vay ®Çu t­ dµi h¹n +) FC : Chi phÝ cè ®Þnh +) VC : Chi phÝ biÕn ®æi +) D : Doanh thu thùc tÕ hµng n¨m cña dù ¸n +) Dmax : Doanh thu tèi ®a cña dù ¸n Tõ b¶ng 1.26, ta cã møc ho¹t ®éng hoµ vèn b¾t ®Çu cã kh¶ n¨ng tr¶ nî trung b×nh cña dù ¸n (chØ tÝnh trong thêi h¹n tr¶ nî 5 n¨m): VËy dù ¸n cã kh¶ n¨ng b¾t ®Çu tr¶ nî ë møc ho¹t ®éng t­¬ng ®èi thÊp. Tøc lµ dù ¸n cã ®é an toµn cao. B¶ng 1.26: X¸c ®Þnh doanh thu vµ møc ho¹t ®éng hoµ vèn B¾t ®Çu cã kh¶ n¨ng tr¶ nî §¬n vÞ tÝnh: 1000® STT Néi dung N¨m vËn hµnh N¨m 1 N¨m 2 N¨m 3 N¨m 4 N¨m 5 1 Doanh thu tèi ®a 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 2 Doanh thu thùc tÕ hµng n¨m 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 3 Chi phÝ khÊu hao TSC§ 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 4 Chi phÝ tr¶ l·i vay dµi h¹n 791.587 660.890 517.646 360.651 188.585 5 Tæng chi phÝ SX-KD (FC + VC) 4.416.717 4.374.501 4.290.244 4.162.743 4.022.120 6 Chi phÝ cè ®Þnh (FC) 4.064.084 3.943.044 3.806.239 3.652.463 3.483.828 7 Chi phÝ biÕn ®æi (VC) 352.634 431.457 484.006 510.280 538.292 8 Doanh thu hoµ vèn b¾t ®Çu cã kh¶ n¨ng tr¶ nî 1.465.140 1.470.345 1.474.906 1.477.390 1.480.152 9 Møc ho¹t ®éng hoµ vèn b¾t ®Çu cã kh¶ n¨ng tr¶ nî 11,38% 11,42% 11,45% 11,47% 11,50% Theo ph©n tÝch hoµ vèn tr¶ xong nî Doanh thu ho¹t ®éng hoµ vèn tr¶ xong nî: Møc ho¹t ®éng hoµ vèn tr¶ xong nî: Trong ®ã: +)  : Doanh thu hoµ vèn tr¶ xong nî cña dù ¸n +) : Møc ho¹t ®éng hoµ vèn tr¶ xong nî cña dù ¸n +) KH : KhÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh +) LVdh : Chi phÝ tr¶ l·i vay ®Çu t­ dµi h¹n +) A : Ng¹ch sè tr¶ nî ®Òu hµng n¨m +) FC : Chi phÝ cè ®Þnh +) VC : Chi phÝ biÕn ®æi +) D : Doanh thu thùc tÕ hµng n¨m cña dù ¸n +) Dmax : Doanh thu tèi ®a cña dù ¸n B¶ng 1.27: X¸c ®Þnh doanh thu vµ møc ho¹t ®éng hoµ vèn tr¶ xong nî cña dù ¸n §¬n vÞ tÝnh: 1000® STT Néi dung N¨m vËn hµnh N¨m 1 N¨m 2 N¨m 3 N¨m 4 N¨m 5 1 Doanh thu tèi ®a 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 2 Doanh thu thùc tÕ hµng n¨m 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 3 Chi phÝ khÊu hao TSC§ 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 4 Chi phÝ tr¶ l·i vay dµi h¹n 791.587 660.890 517.646 360.651 188.585 5 Ng¹ch sè tr¶ nî hµng n¨m (A) 2.153.011 2.153.011 2.153.011 2.153.011 2.153.011 6 Tæng chi phÝ SX-KD (FC + VC) 4.416.717 4.374.501 4.290.244 4.162.743 4.022.120 7 Chi phÝ cè ®Þnh (FC) 4.064.084 3.943.044 3.806.239 3.652.463 3.483.828 8 Chi phÝ biÕn ®æi (VC) 352.634 431.457 484.006 510.280 538.292 9 Doanh thu hoµ vèn tr¶ xong nî 3.742.908 3.740.375 3.741.514 3.742.611 3.744.075 10 Møc ho¹t ®éng hoµ vèntr¶ xong nî cña dù ¸n 29,07% 29,05% 29,06% 29,07% 29,08% NhËn thÊy, møc ho¹t ®éng hoµ vèn tr¶ xong nî trung b×nh cña dù ¸n (tÝnh trong thêi h¹n tr¶ nî 5 n¨m) lµ: KÕt luËn: Dù ¸n cã ®é an toµn cao! Ph©n tÝch ®é nh¹y cña dù ¸n vÒ mÆt tµi chÝnh Ph©n tÝch ®é nh¹y theo chØ tiªu NPV khi doanh thu gi¶m ë møc 5% & 10%. Khi doanh thu gi¶m ë møc 5% so víi doanh thu ho¹t ®éng b×nh th­êng: (B¶ng 1.28) Khi doanh thu gi¶m ë møc 10% so víi doanh thu ho¹t ®éng b×nh th­êng: (B¶ng 1.29) Ph©n tÝch ®é nh¹y theo chØ tiªu IRR khi chi phÝ t¨ng ë møc 5% & 10%. Khi chi phÝ t¨ng ë møc 5% so víi chi phÝ ho¹t ®éng b×nh th­êng: (B¶ng 1.30) Khi chi phÝ t¨ng ë møc 10% so víi chi phÝ ho¹t ®éng b×nh th­êng: (B¶ng 1.31) B¶ng 1.28: X¸c ®Þnh hiÖn gi¸ hiÖu sè thu chi (NPV) khi doanh thu gi¶m 5% §¬n vÞ tÝnh: 1000® STT Néi dung N¨m vËn hµnh N¨m 0 N¨m 1 N¨m 2 N¨m 3 N¨m 4 N¨m 5 N¨m 6 N¨m 7 N¨m 8 N¨m 9 N¨m 10 I Dßng tiÒn thu 0 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 17.084.938 II dßng tiÒn thu gi¶m 5% 0 6.116.311 7.951.205 9.174.467 9.786.098 10.438.172 11.057.557 11.099.519 10.413.217 9.786.098 16.585.340 IIi Dßng tiÒn chi 20.662.045 2.616.480 3.591.553 4.266.853 4.642.920 6.273.945 6.733.374 8.259.729 5.962.349 4.937.821 4.669.694 iv Dßng tiÒnhiÖu sè thu chi -20.662.045 3.499.832 4.359.652 4.907.614 5.143.178 4.164.227 4.324.183 2.839.790 4.450.868 4.848.277 11.915.646 v HÖ sè chiÕt khÊu (r = 14%) 1 0,8772 0,7695 0,6750 0,5921 0,5194 0,4556 0,3996 0,3506 0,3075 0,2697 vi Dßng tiÒn thuÇn chiÕt khÊu -20.662.045 3.070.028 3.354.610 3.312.500 3.045.174 2.162.769 1.970.040 1.134.886 1.560.292 1.490.884 3.214.172 vii Céng dån dßng tiÒnthuÇn chiÕt khÊu -20.662.045 -17.592.018 -14.237.407 -10.924.908 -7.879.733 -5.716.964 -3.746.925 -2.612.039 -1.051.747 439.137 3.653.309 Ghi chó: Khi doanh thu gi¶m, mét sè chi phÝ nh­ chi phÝ ®iÖn, n­íc, ®iÖn tho¹i, thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp, … (phô thuéc doanh thu) còng gi¶m theo. Tuy nhiªn ®Ó ®¬n gi¶n tÝnh to¸n vµ ®¸nh gi¸ thiªn vÒ an toµn, ta vÉn coi dßng tiÒn chi lµ kh«ng ®æi. Ngoµi ra, t¹i n¨m thø 10, gi¸ trÞ cßn l¹i cña TSC§ lµ kh«ng ®æi khi doanh thu thay ®æi. Ta cã: NPV = 3.653.309.000 (VN§) > 0. VËy dù ¸n vÉn ®¸ng gi¸! Tû lÖ % thay ®æi cña NPV: Nh­ vËy, dù ¸n cã ®é nh¹y t­¬ng ®èi cao, ®é an toµn & tÝnh æn ®Þnh kh«ng cao l¾m. B¶ng 1.29: X¸c ®Þnh hiÖn gi¸ hiÖu sè thu chi (NPV) khi doanh thu gi¶m 10% §¬n vÞ tÝnh: 1000® STT Néi dung N¨m vËn hµnh N¨m 0 N¨m 1 N¨m 2 N¨m 3 N¨m 4 N¨m 5 N¨m 6 N¨m 7 N¨m 8 N¨m 9 N¨m 10 I Dßng tiÒn thu 0 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 17.084.938 II dßng tiÒn thu gi¶m 10% 0 5.794.400 7.532.720 8.691.600 9.271.041 9.888.794 10.475.580 10.515.334 9.865.153 9.271.041 16.085.741 IIi Dßng tiÒn chi 20.662.045 2.616.480 3.591.553 4.266.853 4.642.920 6.273.945 6.733.374 8.259.729 5.962.349 4.937.821 4.669.694 iv Dßng tiÒnhiÖu sè thu chi -20.662.045 3.177.920 3.941.167 4.424.748 4.628.120 3.614.849 3.742.206 2.255.605 3.902.804 4.333.219 11.416.048 v HÖ sè chiÕt khÊu (r = 14%) 1 0,8772 0,7695 0,6750 0,5921 0,5194 0,4556 0,3996 0,3506 0,3075 0,2697 vi Dßng tiÒn thuÇn chiÕt khÊu -20.662.045 2.787.649 3.032.600 2.986.579 2.740.219 1.877.440 1.704.899 901.424 1.368.163 1.332.499 3.079.408 vii Céng dån dßng tiÒnthuÇn chiÕt khÊu -20.662.045 -17.874.396 -14.841.796 -11.855.217 -9.114.999 -7.237.559 -5.532.660 -4.631.236 -3.263.073 -1.930.574 1.148.834 Ghi chó: Khi doanh thu gi¶m, mét sè chi phÝ nh­ chi phÝ ®iÖn, n­íc, ®iÖn tho¹i, thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp, … (phô thuéc doanh thu) còng gi¶m theo. Tuy nhiªn ®Ó ®¬n gi¶n tÝnh to¸n vµ ®¸nh gi¸ thiªn vÒ an toµn, ta vÉn coi dßng tiÒn chi lµ kh«ng ®æi. Ngoµi ra, t¹i n¨m thø 10, gi¸ trÞ cßn l¹i cña TSC§ lµ kh«ng ®æi khi doanh thu thay ®æi. Ta cã: NPV = 1.148.834.000 (VN§) > 0. VËy dù ¸n vÉn ®¸ng gi¸! Tû lÖ % thay ®æi cña NPV: Nh­ vËy, dù ¸n cã ®é nh¹y cao, ®é an toµn & tÝnh æn ®Þnh kh«ng cao l¾m. ChØ tiªu tµi chÝnh (NPV) cã sù thay ®æi kh¸ lín khi cã biÕn ®éng cña c¸c yÕu tè ®Çu vµo (doanh thu). B¶ng 1.30: X¸c ®Þnh suÊt thu lîi néi t¹i (irr) khi chi phÝ t¨ng 5% §¬n vÞ tÝnh: 1000® STT Néi dung N¨m vËn hµnh N¨m 0 N¨m 1 N¨m 2 N¨m 3 N¨m 4 N¨m 5 N¨m 6 N¨m 7 N¨m 8 N¨m 9 N¨m 10 I Dßng tiÒn thu 0 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 17.084.938 II Dßng tiÒn chi 20.662.045 2.616.480 3.591.553 4.266.853 4.642.920 6.273.945 6.733.374 8.259.729 5.962.349 4.937.821 4.669.694 iii dßng tiÒn chi t¨ng 5% 21.695.148 2.747.304 3.771.131 4.480.195 4.875.066 6.587.642 7.070.043 8.672.716 6.260.467 5.184.713 4.903.178 iv Dßng tiÒnhiÖu sè thu chi -21.695.148 3.690.919 4.598.558 5.177.138 5.426.090 4.399.907 4.569.491 3.010.989 4.700.815 5.116.444 12.181.759 Va HÖ sè chiÕt khÊuVíi IRR1 = 17,5% 1 0,8511 0,7243 0,6164 0,5246 0,4465 0,3800 0,3234 0,2752 0,2342 0,1994 Via Dßng tiÒn thuÇn chiÕt khÊu -21.695.148 3.141.207 3.330.780 3.191.363 2.846.659 1.964.510 1.736.363 973.742 1.293.809 1.198.471 2.428.462 ViIa Céng dån dßng tiÒnthuÇn chiÕt khÊu -21.695.148 -18.553.940 -15.223.160 -12.031.797 -9.185.138 -7.220.628 -5.484.265 -4.510.522 -3.216.713 -2.018.243 410.219 Vb HÖ sè chiÕt khÊuVíi IRR2 = 18% 1 0,8475 0,7182 0,6086 0,5158 0,4371 0,3704 0,3139 0,2660 0,2255 0,1911 Vib Dßng tiÒn thuÇn chiÕt khÊu -21.695.148 3.127.897 3.302.613 3.150.966 2.798.717 1.923.240 1.692.684 945.225 1.250.596 1.153.533 2.327.501 ViIb Céng dån dßng tiÒnthuÇn chiÕt khÊu -21.695.148 -18.567.251 -15.264.638 -12.113.671 -9.314.955 -7.391.715 -5.699.031 -4.753.806 -3.503.210 -2.349.677 -22.175 Tõ kÕt qu¶ nhËn ®­îc ë b¶ng trªn, ta cã thÓ néi suy: Tû lÖ % thay ®æi cña IRR: Nh­ vËy, dù ¸n cã ®é nh¹y t­¬ng ®èi thÊp, ®é an toµn & tÝnh æn ®Þnh kh¸ cao. B¶ng 1.31: X¸c ®Þnh suÊt thu lîi néi t¹i (irr) khi chi phÝ t¨ng 10% §¬n vÞ tÝnh: 1000® STT Néi dung N¨m vËn hµnh N¨m 0 N¨m 1 N¨m 2 N¨m 3 N¨m 4 N¨m 5 N¨m 6 N¨m 7 N¨m 8 N¨m 9 N¨m 10 I Dßng tiÒn thu 0 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 17.084.938 II Dßng tiÒn chi 20.662.045 2.616.480 3.591.553 4.266.853 4.642.920 6.273.945 6.733.374 8.259.729 5.962.349 4.937.821 4.669.694 iii dßng tiÒn chi t¨ng 10% 22.728.250 2.878.128 3.950.709 4.693.538 5.107.212 6.901.339 7.406.711 9.085.702 6.558.584 5.431.604 5.136.663 iv Dßng tiÒnhiÖu sè thu chi -22.728.250 3.560.095 4.418.981 4.963.796 5.193.944 4.086.210 4.232.822 2.598.002 4.402.697 4.869.553 11.948.275 Va HÖ sè chiÕt khÊuVíi IRR1 = 15,5% 1 0,8658 0,7496 0,6490 0,5619 0,4865 0,4212 0,3647 0,3158 0,2734 0,2367 Via Dßng tiÒn thuÇn chiÕt khÊu -22.728.250 3.082.333 3.312.517 3.221.573 2.918.565 1.987.974 1.782.946 947.470 1.390.154 1.331.224 2.828.039 ViIa Céng dån dßng tiÒnthuÇn chiÕt khÊu -22.728.250 -19.645.917 -16.333.400 -13.111.827 -10.193.262 -8.205.288 -6.422.342 -5.474.872 -4.084.718 -2.753.494 74.545 Vb HÖ sè chiÕt khÊuVíi IRR2 = 16% 1 0,8621 0,7432 0,6407 0,5523 0,4761 0,4104 0,3538 0,3050 0,2630 0,2267 Vib Dßng tiÒn thuÇn chiÕt khÊu -22.728.250 3.069.047 3.284.023 3.180.094 2.868.569 1.945.498 1.737.329 919.250 1.342.935 1.280.463 2.708.478 ViIb Céng dån dßng tiÒnthuÇn chiÕt khÊu -22.728.250 -19.659.203 -16.375.180 -13.195.086 -10.326.518 -8.381.020 -6.643.691 -5.724.441 -4.381.506 -3.101.043 -392.565 Tõ kÕt qu¶ nhËn ®­îc ë b¶ng trªn, ta cã thÓ néi suy: Tû lÖ % thay ®æi cña IRR: Nh­ vËy, dù ¸n cã ®é nh¹y t­¬ng ®èi cao, ®é an toµn & tÝnh æn ®Þnh b×nh th­êng. KÕt luËn phÇn ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ Qua c¸c b­íc ph©n tÝch tµi chÝnh (c¸c chØ tiªu tÜnh, ®éng, …), ta thÊy dù ¸n ®ang xÐt lµ ®¸ng gi¸. Dù ¸n cã ®é an toµn & æn ®Þnh t­¬ng ®èi cao. VËy dù ¸n ®ang xÐt lµ ®¸ng ®Ó ®Çu t­. Tuy nhiªn, ®Ó kh¼ng ®Þnh mét c¸ch ch¾c ch¾n vÒ tÝnh kh¶ thi cña dù ¸n, ta cÇn ph¶i tiÕn hµnh ph©n tÝch tiÕp c¸c chØ tiªu vÒ hiÖu qu¶ kinh tÕ x· héi ë phÇn sau. Ch­¬ng Ii Ph©n tÝch hiÖu qu¶ kinh tÕ - x· héi dù ¸n ®Çu t­ Ph©n tÝch hiÖu qu¶ kinh tÕ – x· héi dù ¸n ®Çu t­ (DA§T) ®¸nh gi¸ dù ¸n ®øng trªn gi¸c ®é lîi Ých cña toµn bé nÒn kinh tÕ quèc d©n, cña x· héi & cña céng ®ång. Ph©n tÝch kinh tÕ – x· héi nh»m thuyÕt phôc céng ®ång, c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc cho phÐp thùc hiÖn dù ¸n; ph©n tÝch ¶nh h­ëng cña dù ¸n & c¸c biÖn ph¸p kh¾c phôc ®Õn ®iÒu kiÖn tù nhiªn, x· héi cña ®Þa ph­¬ng, vïng dù ®Þnh thùc hiÖn dù ¸n. Kh¸c víi ph©n tÝch tµi chÝnh DA§T, trong ph©n tÝch kinh tÕ x· héi ta dïng gi¸ kinh tÕ (gi¸ Èn) ®Ó xem xÐt & ®¸nh gi¸ c¸c chØ tiªu ®Ò ra. (Gi¸ kinh tÕ = Gi¸ tµi chÝnh ± ChÝnh s¸ch gi¸ cña Nhµ n­íc). X¸c ®Þnh gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng do dù ¸n t¹o ra hµng n¨m vµ tÝnh cho c¶ ®êi dù ¸n Gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng cµng lín th× dù ¸n ®ãng gãp t¹o nªn tæng s¶n phÈm quèc d©n cµng nhiÒu, hiÖu qu¶ kinh tÕ - x· héi cµng cao. C¸c c¨n cø x¸c ®Þnh : Doanh thu hµng n¨m C¸c chi phÝ ®Çu vµo vËt chÊt, bao gåm c¸c chi phÝ sau: Chi phÝ ®iÖn, n­íc trong thêi gian vËn hµnh. KhÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh hµng n¨m. Chi phÝ c«ng cô, dông cô nhá (b×nh qu©n 35 triÖu/n¨m). LËp b¶ng x¸c ®Þnh gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng do dù ¸n t¹o ra: Gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng hµng n¨m do dù ¸n t¹o ra: G SPGT = DT – CVC Trong ®ã: +) G SPGT : Gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng hµng n¨m +) DT : Doanh thu hµng n¨m (gi¸ trÞ s¶n phÈm lµm ra) +) CVC : Chi phÝ ®Çu vµo vËt chÊt (gi¸ trÞ s¶n phÈm lao ®éng qu¸ khø) Gi¸ trÞs¶n phÈm gia t¨ng cho c¶ ®êi dù ¸n : Cã: GDA = 80.321.426.000 (VN§) Gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng b×nh qu©n 1 n¨m: Cã: = 8.032.142.600 (VN§) B¶ng 2.1: x¸c ®Þnh gi¸ TrÞ S¶n PhÈm gia t¨ng do Dù ¸n t¹o ra §¬n vÞ tÝnh: 1000® N¨mvËn hµnh Doanh thuhµng n¨m Chi phÝ®Çu vµo vËt chÊt Gi¸ trÞ s¶nphÈm gia t¨ng Gi¸ trÞ s¶n phÈmgia t¨ng céng dån 1 6.438.223 2.051.370 4.386.852 4.386.852 2 8.369.689 2.089.999 6.279.690 10.666.542 3 9.657.334 2.115.752 7.541.582 18.208.124 4 10.301.156 2.128.629 8.172.527 26.380.651 5 10.987.549 2.142.357 8.845.192 35.225.844 6 11.639.534 1.860.712 9.778.822 45.004.666 7 11.683.704 1.861.595 9.822.109 54.826.775 8 10.961.281 1.847.147 9.114.134 63.940.909 9 10.301.156 1.833.944 8.467.212 72.408.121 10 9.735.946 1.822.640 7.913.305 80.321.426 NhËn xÐt: Gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng cña dù ¸n t¹o ra cao, ®ãng gãp cña dù ¸n vµo tæng s¶n phÈm quèc d©n cao. Gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng b×nh qu©n tÝnh cho mét ®ång vèn C¬ së x¸c ®Þnh: Doanh thu cho c¸c n¨m vËn hµnh tiªu hao vËt chÊt cho s¶n xuÊt kinh doanh Nhu cÇu vèn cña dù ¸n Gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng b×nh qu©n tÝnh cho mét ®ång vèn dù ¸n H= / VDA Trong ®ã: +) : Gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng b×nh qu©n +) VDA : Vèn ®Çu t­ cña dù ¸n (gåm vèn cè ®Þnh & vèn l­u ®éng) (®ång s¶n phÈm gia t¨ng/®ång vèn ®Çu t­ DA) NhËn xÐt: Gi¸ trÞ gia t¨ng bÝnh qu©n tÝnh cho mét ®ång vèn dù ¸n lµ kh¸ cao. Mét ®ång vèn ®Çu t­ sÏ t¹o ra 0,38874 ®ång gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng (1 n¨m). Møc thu hót lao ®éng vµo lµm viÖc Tæng sè lao ®éng ®­îc thu hót vµo lµm viÖc hµng n¨m LÊy sè liÖu tõ B¶ng 1.10, ch­¬ng I, ta cã b¶ng thèng kª sau: Sè l­îng lao ®éng & Chi phÝ tr¶ l­¬ng hµng n¨m §¬n vÞ tÝnh: 1000® STT Bè trÝ lao ®éng Sèl­îng Møc l­¬ng th¸ng(1000®/th¸ng) Chi phÝ tr¶ l­¬ng hµng n¨m 1 Gi¸m ®èc ®iÒu hµnh 1 2.000 24.000 2 Phã gi¸m ®èc 1 1.700 20.400 3 KÕ to¸n tr­ëng 1 1.500 18.000 4 Tµi vô 3 1.200 43.200 5 TiÕp t©n 6 1.000 72.000 6 Phôc vô phßng 30 800 288.000 7 B¶o vÖ 15 800 144.000 8 Nh©n viªn tiÕp thÞ 3 1.000 36.000 9 Nh©n viªn kh¸c 7 800 67.200 Tæng céng 67  - 712.800 Tû lÖ gi÷a sè lao ®éng vµo lµm viÖc trong dù ¸n so víi vèn ®Çu t­ dù ¸n C«ng thøc: K = n / VDA = 67 / 20.662.045.000 = 3,2427 * 10 - 9 (ng­êi / 1 ®ång vèn) Trong ®ã: +) n : Sè lao ®éng ®­îc thu hót vµo lµm viÖc hµng n¨m +) VDA : Vèn ®Çu t­ cho dù ¸n (VC§ + VL§ = 20.662.045.000 1000®) VËy, cø 1 tû ®ång vèn ®Çu t­ cña dù ¸n sÏ t¹o ra 3,2427 chç lµm viÖc. Møc ®ãng gãp vµo ng©n s¸ch hµng n¨m vµ møc ®ãng gãp cña dù ¸n trong c¶ ®êi dù ¸n ChØ tiªu nµy cµng lín th× hiÖu qu¶ kinh tÕ x· héi cµng cao. C¸c kho¶n nép ng©n s¸ch chñ yÕu lµ thuÕ c¸c lo¹i (thuÕ m«n bµi, thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp, thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng) & tiÒn thuª ®Êt trong s¶n xuÊt kinh doanh. Møc ®ãng gãp hµng n¨m vµo ng©n s¸ch ThuÕ m«n bµi: §©y lµ kho¶n thuÕ doanh nghiÖp ®¨ng ký kinh doanh h»ng n¨m ph¶i nép mét kho¶n thuÕ cè ®Þnh cho Nhµ n­íc. Do doanh nghiÖp ho¹t ®éng ®éc lËp nªn thuÕ m«n bµi ph¶i nép cè ®Þnh hµng n¨m ë møc lµ: 2.500.000 (VN§/n¨m) ThuÕ thu nhËp doanh nghiÖp: TTNDN = (DTch­a VAT - CFch­a VAT) * TS Trong ®ã: +) TS : ThuÕ suÊt thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp. TS = 45%. +) DT ch­a VAT : Doanh thu hµng n¨m ch­a cã thuÕ VAT. +) CFch­a VAT : Chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh ch­a cã thuÕ VAT. (Xem B¶ng 1.19, ch­¬ng I) ThuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng (VAT) nép Nhµ n­íc: VAT PH¶I NéP = VAT §ÇU RA – VAT ®Çu vµo ThuÕ VAT §ÇU RA = 10% Doanh thu cho thuª ThuÕ VAT ®Çu vµo = 10% Chi phÝ ®iÖn n­íc + 10% Chi phÝ ®iÖn tho¹i ®iÖn tÝnh +5% cña 1/2 Chi phÝ söa ch÷a b¶o d­ìng. B¶ng 2.2a: thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng (vat) nép ng©n s¸ch hµng n¨m §¬n vÞ tÝnh: 1000® N¨m vËn hµnh VAT §ÇU RA VAT ®Çu vµo VAT PH¶I NéP 1 643.822 31.922 611.901 2 836.969 38.682 798.287 3 965.733 43.188 922.545 4 1.030.116 45.442 984.674 5 1.098.755 47.844 1.050.911 6 1.163.953 50.126 1.113.827 7 1.168.370 50.281 1.118.090 8 1.096.128 47.752 1.048.376 9 1.030.116 45.442 984.674 10 973.595 43.464 930.131 TiÒn thuª ®Êt: C«ng thøc: T§ = 0,7% * S * G§ Trong ®ã: +) S : DiÖn tÝch ®Êt thuª, S = FTMB = 4.500 m2. +) G§ : Gi¸ ®Êt hiÖn hµnh cña thöa ®Êt ®ang xÐt. Tra theo QuyÕt ®Þnh sè 3519/Q§-UB ngµy 12/9/1997 cña Uû ban nh©n d©n Thµnh phè Hµ néi. Cã G§ = 2.050.000 (vn®/1m2) Suy ra: T§ = 64.575.000 (VN§/n¨m) (B¶ng 1.14 – Chi phÝ thuª ®Êt trong c¸c n¨m vËn hµnh, ch­¬ng I) B¶ng 2.2: c¸c kho¶n nép ng©n s¸ch chñ yÕu §¬n vÞ tÝnh: 1000® N¨mvËn hµnh ThuÕ m«n bµi ThuÕ TNDN (TS: 45%) ThuÕ GTGT (VAT) TiÒn thuª ®Êt Tæng 1 2.500 909.677 611.901 64.575 1.588.653 2 2.500 1.797.835 798.287 64.575 2.663.197 3 2.500 2.415.190 922.545 64.575 3.404.810 4 2.500 2.762.286 984.674 64.575 3.814.035 5 2.500 3.134.443 1.050.911 64.575 4.252.429 6 2.500 3.631.867 1.113.827 64.575 4.812.769 7 2.500 3.650.833 1.118.090 64.575 4.835.998 8 2.500 3.340.635 1.048.376 64.575 4.456.086 9 2.500 3.057.187 984.674 64.575 4.108.936 10 2.500 2.814.494 930.131 64.575 3.811.700 Tæng céng c¸c kho¶n nép ng©n s¸ch trong c¶ ®êi dù ¸n NS DA = 37.748.613.000 (VN§) Tæng céng c¸c kho¶n nép ng©n s¸ch b×nh qu©n hµng n¨m = 37.748.613.000 / 10 = 3.774.861.300 (VN§) Tû lÖ gi÷a c¸c kho¶n nép ng©n s¸ch b×nh qu©n hµng n¨m so víi vèn dù ¸n 3.774.861.300 / 20.662.045.000 = 0,1827 KÕt luËn: +) Dù ¸n cã møc ®ãng gãp vµo Ng©n s¸ch Nhµ n­íc kh¸ cao. +) B×nh qu©n mét ®ång vèn ®Çu t­ ®ãng gãp vµo Ng©n s¸ch hµng n¨m lµ 0,1827 ®ång. Thu nhËp ngo¹i tÖ hµng n¨m vµ cho c¶ ®êi dù ¸n Lµ kho¶n tiÒn doanh thu b»ng ngo¹i tÖ, cã thÓ do ng­êi n­íc ngoµi hoÆc trong n­íc tr¶ khi thuª biÖt thù hay thuª phßng. Do kh«ng cã sè liÖu thùc tÕ nªn phÇn nµy kh«ng x¸c ®Þnh ®­îc. ChØ tÝnh chÝnh x¸c khi dù ¸n ®i vµo ho¹t ®éng. Thu nhËp cña ng­êi lao ®éng lµm viÖc trong dù ¸n LÊy sè liÖu tõ B¶ng 1.10, ch­¬ng I, ta cã b¶ng thèng kª sau: Sè l­îng lao ®éng & Chi phÝ tr¶ l­¬ng hµng n¨m §¬n vÞ tÝnh: 1000® STT Bè trÝ lao ®éng Sèl­îng Møc l­¬ng th¸ng(1000®/th¸ng) Chi phÝ tr¶ l­¬ng hµng n¨m 1 Gi¸m ®èc ®iÒu hµnh 1 2.000 24.000 2 Phã gi¸m ®èc 1 1.700 20.400 3 KÕ to¸n tr­ëng 1 1.500 18.000 4 Tµi vô 3 1.200 43.200 5 TiÕp t©n 6 1.000 72.000 6 Phôc vô phßng 30 800 288.000 7 B¶o vÖ 15 800 144.000 8 Nh©n viªn tiÕp thÞ 3 1.000 36.000 9 Nh©n viªn kh¸c 7 800 67.200 Tæng céng 67  - 712.800 +) Thu nhËp b×nh qu©n hµng n¨m cña mét ng­êi lao ®éng: 712.800.000 / 67 = 10.638.806 (VN§/n¨m) +) Thu nhËp b×nh qu©n mét th¸ng cña mét ng­êi lao ®éng: 10.638.806 / 12 = 886.567 (VN§/th¸ng) C¸c lîi Ých vµ ¶nh h­ëng kh¸c Dù ¸n ®­îc phª duyÖt, tiÕn hµnh ®Çu t­ vµ ®­a vµo vËn hµnh ho¹t ®éng sÏ gãp phÇn lµm thay ®æi c¬ cÊu kinh tÕ cña vïng theo ®Þnh h­íng vµ môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña toµn nÒn kinh tÕ nãi chung & cña vïng ®ã nãi riªng. §ång thêi dù ¸n khi ®­a vµo ho¹t ®éng sÏ gãp phÇn më réng, t¹o ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn c¸c ho¹t ®éng v¨n ho¸, giao l­u ®èi néi vµ ®èi ngo¹i, … b¶ng 2.3: tæng hîp c¸c chØ tiªu kinh tÕ kü thuËt cña dù ¸n sTT c¸c chØ tiªu ®¬n vÞ trÞ sè I C¸c chØ tiªu vÒ gi¸ trÞ sö dông vµ c«ng n¨ng 1 CÊp c«ng tr×nh cÊp II 2 Møc ®é tiÖn nghi vµ trang thiÐt bÞ kh¸ch s¹n * * * 3 Tuæi thä (Sè n¨m nghiªn cøu, ®¸nh gi¸) n¨m 10 4 DiÖn tÝch chiÕm ®Êt (Tæng mÆt b»ng) m 2 4.500 5 DiÖn tÝch sö dông m 2 3.510 6 Sè phßng cho thuª (Nhµ D, kh«ng kÓ tÇng 3) phßng 30 7 Sè biÖt thù cho thuª (Nhµ A + B + C) biÖt thù 11 II C¸c chØ tiªu tµi chÝnh 1 Vèn ®Çu t­ 1000® 20.662.045 2 Vèn cè ®Þnh 1000® 20.406.025 3 Vèn l­u ®éng 1000® 256.020 4 SuÊt vèn ®Çu t­ (Vèn ®Çu t­ / DiÖn tÝch sµn XD) 1000®/m 2 4.204 5 Tæng lîi nhuËn rßng 1000® 33.628.769 6 Lîi nhuËn rßng b×nh qu©n 1000® 3.362.877 7 Møc doanh lîi vèn ®Çu t­ - 0,163 8 Møc doanh lîi vèn cè ®Þnh - 0,165 9 Tû lÖ lîi nhuËn vµ doanh thu - 0,336 10 L·i xuÊt tèi thiÓu chÊp nhËn ®­îc % 14 11 Gi¸ trÞ hiÖn t¹i rßng (NPV) 1000® 6.157.783 12 SuÊt thu lîi néi t¹i (IRR) % 20,508 13 Thêi gian thu håi vèn nhê lîi nhuËn n¨m - 14 Thêi gian thu håi vèn nhê lîi nhuËn vµ khÊu hao n¨m 4,773 15 Thêi gian thu håi vèn cã tÝnh ®Õn hÖ sè chiÕt khÊu n¨m 7,338 16 Doanh thu khi ®¹t c«ng suÊt thiÕt kÕ (DT tèi ®a) 1000® 12.876.445 17 Doanh thu hoµ vèn 1000® 3.574.476 18 Tû lÖ hoµ vèn (Møc ho¹t ®éng hoµ vèn) % 27,760 19 Tû sè kh¶ n¨ng tr¶ nî - 1,987 III C¸c chØ tiªu hiÖu qu¶ kinh tÕ-x· héi 1 Tæng gi¸ trÞ s¶n phÈm thuÇn tuý gia t¨ng 1000® 80.321.426 2 Gi¸ trÞ s¶n phÈm thuÇn tuý gia t¨ng b×nh qu©n 1000® 8.032.143 3 Sè lao ®éng thu hót vµo dù ¸n ng­êi 67 4 Thu nhËp b×nh qu©n ng­êi lao ®éng 1000®/th¸ng 887 5 Tæng møc ®ãng gãp cho ng©n s¸ch 1000® 37.148.613 6 Møc ®ãng gãp cho ng©n s¸ch b×nh qu©n 1000® 3.714.861 KÕt luËn & kiÕn nghÞ kÕt luËn §©y lµ mét dù ¸n ®¸ng gi¸, cã tÝnh kh¶ thi cao, thÓ hiÖn ë c¸c mÆt: Nguån vèn cña dù ¸n Do nguån vèn tù cã chiÕm tû lÖ cao 60% nªn tÝnh chñ ®éng vÒ nguån vèn cao. Nguån vèn vay ng©n hµng chiÕm tû lÖ 40%, l·i suÊt vay dµi h¹n vµ ng¾n h¹n t­¬ng ®èi cao (9,6% n¨m & 12% n¨m), c¸c Ng©n hµng s½n sµng ®¸p øng nhu cÇu vay vèn. Kh¶ n¨ng khai th¸c c«ng suÊt vµ doanh thu hµng n¨m Do cã chiÕn l­îc kinh tÕ cña Nhµ n­íc ®Èy m¹nh ho¹t ®éng du lÞch, dÞch vô nh»m thu hót kh¸ch du lÞch quèc tÕ. MÆt kh¸c, nÒn kinh tÕ n­íc ta cã tèc ®é ph¸t triÓn kh¸ nhanh, v÷ng ch¾c, vïng x©y dùng lµ vïng ven ®« (cã tiÒm n¨ng du lÞch, khÝ hËu tho¸ng m¸t, kh«ng khÝ trong lµnh, …), giao th«ng thuËn lîi (n»m trªn Quèc lé 5). V× vËy, kh¶ n¨ng khai th¸c c«ng suÊt (thu hót kh¸ch thuª, gåm c¶ trong & ngoµi n­íc), t¨ng doanh thu, ®¶m b¶o lîi nhuËn t­¬ng ®èi cao. HiÖu qu¶ tµi chÝnh, ®é an toµn vÒ tµi chÝnh cao §èi víi chØ tiªu hiÖn gi¸ hiÖu sè thu chi NPV: Dßng tiÒn tÖ rßng t¨ng dÇn theo thêi gian, ®Õn n¨m thø 7 thu håi hÕt vèn ®Çu t­. Gi¸ trÞ hiÖn t¹i rßng: NPV = 6.157.783.000 VN§ > 0. Dù ¸n ®¸ng gi¸ ! §èi víi chØ tiªu suÊt thu lîi néi t¹i IRR: SuÊt thu lîi néi t¹i ®¹t ®­îc lµ IRR = 20,508%, cao h¬n so víi l·i suÊt tèi thiÓu chÊp nhËn ®­îc (r = 14%). IRR > Ng­ìng hiÖu qu¶ ®Æt ra. Dù ¸n ®¸ng gi¸ ! §é an toµn vÒ mÆt tµi chÝnh Dù ¸n cã thêi h¹n thu håi vèn nhanh, kh¶ n¨ng tr¶ nî cao; doanh thu hoµ vèn vµ møc ho¹t ®éng hoµ vèn, doanh thu vµ møc ho¹t ®éng b¾t ®Çu cã kh¶ nî còng nh­ tr¶ xong nî kh¸ thÊp. §iÒu nµy chøng tá dù ¸n cã ®é an toµn tµi chÝnh t­¬ng ®èi cao. Qua viÖc tÝnh to¸n vµ kiÓm tra ®é nh¹y cña dù ¸n b»ng c¸ch thay ®æi gi¶m doanh thu cña dù ¸n 5%, 10% hoÆc t¨ng chi phÝ lªn 5%, 10%. Ta thÊy chØ tiªu gi¸ trÞ hiÖn t¹i rßng (hiÖn gi¸ hiÖu sè thu chi) NPV vÉn ®¶m b¶o > 0, suÊt thu lîi néi t¹i IRR vÉn ®¶m b¶o v­ît ng­ìng ( > 14%). Tuy tû lÖ % thay ®æi cña NPV & IRR t­¬ng ®èi cao, ®é nh¹y cña dù ¸n kh¸ lín nh­ng ta vÉn cã thÓ kh¼ng ®Þnh dù ¸n lµ ®¸ng gi¸ & cã tÝnh kh¶ thi cao. Dù ¸n ®em l¹i nhiÒu hiÖu qu¶ vÒ kinh tÕ - x· héi Dù ¸n t¹o ra mét gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng lín cho x· héi; ®ãng gãp mét phÇn ®¸ng kÓ cho Ng©n s¸ch Nhµ n­íc th«ng qua c¸c kho¶n thuÕ, phÝ & lÖ phÝ, t¹o viÖc lµm cho ng­êi lao ®éng (trùc tiÕp) hoÆc gi¸n tiÕp t¹o viÖc lµm vµ thu nhËp cho nhiÒu tÇng líp nh©n d©n th«ng qua cung cÊp dÞch vô, mua b¸n hµng ho¸. Ngoµi ra, dù ¸n cßn gãp phÇn thay ®æi c¬ cÊu & ph¸t triÓn kinh tÕ vïng. T¨ng c­ßng, më réng mèi quan hÖ giao l­u v¨n ho¸ gi÷a c¸c vïng miÒn trong n­íc còng nh­ gi÷a ViÖt Nam & bÌ b¹n quèc tÕ. KiÕn nghÞ Do dù ¸n lµ ®¸ng gi¸ & cã tÝnh kh¶ thi cao. KÝnh ®Ò nghÞ UBND Thµnh phè Hµ néi, Së kÕ ho¹ch ®Çu t­, Së tµi chÝnh vËt gi¸ vµ c¸c ban, ngµnh cã liªn quan sím thÈm ®Þnh vµ phª duyÖt, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi ®Ó dù ¸n ®­îc thùc thi sím, nhanh chãng triÓn khai & ®i vµo ho¹t ®éng. Nhµ n­íc còng nh­ UBND Thµnh phè, Së kÕ ho¹ch ®Çu t­, Së tµi chÝnh vËt gi¸, Ng©n hµng, … cÇn cã c¸c chÝnh s¸ch ­u ®·i vÒ vèn ®Çu t­, thuÕ, gi¸ c¶, l·i suÊt cho vay & thêi h¹n cho vay ®Ó dù ¸n cã thÓ ®¹t hiÖu qu¶ & cã ®é an toµn cao h¬n. Bªn c¹nh ®ã, Nhµ n­íc cÇn cã nh÷ng gi¶i ph¸p ®Ó h¹n chÕ sù biÕn ®éng vÒ tµi chÝnh; tr¸nh sù mÊt gi¸, tr­ît gi¸ hay l¹m ph¸t t¨ng trong thÞ tr­êng hiÖn t¹i vµ t­¬ng lai. §ång thêi ph¶i cã chÕ ®é ­u ®·i nh»m khuyÕn khÝch kh¸ch hµng trong n­íc còng nh­ kh¸ch n­íc ngoµi vµo ViÖt Nam. Tõ ®ã ngµnh du lÞch ViÖt Nam ph¸t triÓn th× tÊt yÕu ®Çu t­ kinh doanh kh¸ch s¹n sÏ ®¹t ®­îc hiÖu qu¶, t¨ng ®­îc c«ng suÊt khai th¸c & cã lîi nhuËn cao; c¸c kho¶n thu & ®ãng gãp vµo Ng©n s¸ch còng t¨ng sÏ gãp phÇn lµm cho nÒn kinh tÕ ngµy cµng ph¸t triÓn ./.