Phát triển khu vui chơi – Giải trí – Thể thao thế kỷ

CHÖÔNG I. GIÔÙI THIEÄU Ñaët vaán ñeà. Vieäc thieát keá, phaùt trieån vaø thöïc hieän nhöõng heä thoáng môùi vaø phöùc taïp laø moät trong nhöõng khoù khaên haàu nhö chöa bao giôø ñöôïc thöïc hieän moät caùch troïn veïn trong caùc thaäp kæ tröôùc. Ngaøy nay, kinh teá phaùt trieån ngaøy caøng nhanh, söï caïnh tranh ngaøy caøng gay gaét, vieäc taïo ra caùc heä thoáng môùi vaø phöùc taïp vôùi hieäu suaát cao trong söï giôùi haïn veà nguoàn löïc vaø thôøi gian laø raát caàn thieát. Chính ñieàu naøy ñoøi hoûi caùc phöông thöùc môùi trong hoaïch ñònh, toå chöùc vaø kieåm soaùt vieäc taïo ra caùc heä thoáng nhö treân, ñoù laø muïc ñích cuûa quaûn lyù döï aùn. Muïc tieâu. Vaän duïng nhöõng kieán thöùc ñöôïc hoïc veà quaûn lyù döï aùn vaø moät soá moân hoïc khaùc ñeå phaùt trieån moät döï aùn, hoaïch ñònh, toå chöùc, quaûn lyù cho tình huoáng thöïc teá nhaèm söû duïng hieäu quaû nguoàn löïc vaø thôøi gian daønh cho döï aùn. Noäi dung. Tìm kieám caùc tö lieäu coù lieân quan ñeán döï aùn. Thu thaäp, phaân tích döõ lieäu. Xaùc ñònh tính khaû thi veà kinh teá. xaây döïng toå chöùc, keá hoaïch thöïc hieän döï aùn. Xaây döïng cô caáu toå chöùc, keá hoaïch thöïc hieän döï aùn. Keát luaän vaø kieán nghò. Phaïm vi vaø giôùi haïn. Do thôøi gian coù haïn, neân trong ñoà aùn chæ thöïc hieän phaân tích khaû thi kinh teá, xaây döïng cô caáu toå chöùc, quaûn lyù keá hoaïch thöïc hieän döï aùn. Ñeà taøi: Nghieân cöùu xaây döïng khu theå thao-giaûi trí phuïc vuï cho nhu caàu vui chôi cuûa ngöôøi daân thaønh phoá Hoà Chí Minh. Toång quan veà caáu truùc ñoà aùn. Ñoà aùn goàm Chöông 1: Chöông môû ñaàu, giôùi thieäu veà lyù do hình thaønh ñeà taøi, noäi dung nghieân cöùu, phaïm vi vaø giôùi haïn cuûa ñoà aùn, toång quan veà caáu truùc cuûa ñoà aùn. Chöông 2: Giôùi thieäu caùc cô sôû lyù thuyeát veà quaûn lyù döï aùn, caùc phöông phaùp döï baùo, caùc lyù thuyeát veà thuaät toaùn ñieàu ñoä döï aùn. Chöông 3: Giôùi thieäu veà döï aùn: “Phaùt trieån Khu Vui Chôi–Giaûi Trí–Theå Thao Theá Kyû ”, giôùi thieäu veà chuû ñaàu tö, ñòa ñieåm ñaàu tö vaø cô sôû phaùp lyù coù lieân quan. Chöông 4: Phaân tích thò tröôøng. Chöông 5: Toå chöùc nhaân söï, keá hoaïch kinh doanh. Chöông 6: Phaân tích taøi chính vaø ruûi ro. Chöông 7: Keá hoaïch thöïc hieän döï aùn. Chöông 8: Keát luaän vaø kieán nghò. CHÖÔNG II. PHÖÔNG PHAÙP LUAÄN ÑEÀ TAØI Kyõ thuaät döï baùo. Moâ hình döï baùo hoài quy laø phuø hôïp cho quaù trình döï baùo qua moät thôøi gian daøi sau thôøi ñieåm coù soá lieäu thöïc, neân trong ñoà aùn naøy, nhoùm söû duïng moâ hình döï baùo hoài quy. Hoài quy tuyeán tính Y=a+bx+e Y laø bieán phuï thuoäc x laø bieán ñoäc laäp a,b laø heä soá e laø sai soá ngaãu nhieân. Giaû thuyeát: Moái töông quan x, Y laø ñöôøng thaúng e~N(0,s2) Hoài quy boäi Y=B0+B1X1+B2X2+..+BnXn+e X1,…,Xn laø bieán ñoãc laäp B0,…,Bn laø heä soá ñöïôc öôùc löôïng baèng phöông phaùp bình phöông cöïc tieåu e laø sai soá ngaãu nhieân Vôùi n=2 thì caùc tham soá ñöôïc xaùc ñònh nhö sau åY=nB0+B1åX1+B2X2 åX1Y=B0åX1+B1åX12+B2åX1X2 åX2Y=B0åX2+B1åX1X2+B2åX22 Heä soá xaùc ñònh R duøng ñeå ñaùnh giaù möùc ñoä phuø hôïp cuûa moâ hình ñoái voùi soá lieäu coù saün R2 = R2=1 hoài quy tuyeán tính hoaøn toaøn phuø hôïp vôùi döõ lieäu. R2=0 hoài quy tuyeán tính khoâng phuø hôïp vôùi döõ lieäu. Heä soá xaùc ñònh ñieàu chænh duøng trong moâ hình ña boäi (vôùi k laø soá bieán ñoäc laäp vaø n laø soá döõ lieäu) Ra hay R’ ñöôïc duøng trong moâ hình hoài quy ña bieán vì vieäc taêng bieán ñoäc laäp trong moâ hình hoài quy thoåi phoàng moái töông quan giöõa caùc bieán ñoäc laäp vaø bieán phuï thuoäc. Do ñoù R seõ taêng cao hôn so vôùi thöïc teá. Khi khoâng coù ñaày ñuû soá lieäu caàn thieát, ta vaãn neân tieán haønh caùc pheùp tính toaùn döï baùo keát hôïp vôùi moät soá bieän phaùp boå sung nhö laáy yù kieán cuûa nhaø quaûn trò cao caáp, nhaø tö vaán cuûa chuû ñaàu tö … Phöông phaùp löïa choïn ña muïc tieâu Phöông phaùp lieät keâ(Checklist) Moät vaøi kyõ thuaät khaû thi saün saøng hoå trôï cho quaù trình saøng loïc caùc phöông aùn, thoâng thöôøng ñöôïc söû duïng laø baûng lieät keâ xeáp loaïi (rating check lists). Noù thích hôïp cho vieäc loaïi tröø nhöõng keá hoaïch ñeà nghò hay nhöõng yù töôûng khoâng thoaû ñaùng. Ñeå xaây döïng baûng lieät keâ, caàn thieát phaûi xaùc ñònh roû raøng caùc tieâu chuaån hoaëc taäp hôïp caùc yeâu caàu maø nhöõng yeáu toá naøy seõ ñöôïc söû duïng trong vieäc ra quyeát ñònh. Vaø böôùc tieáp theo laø vieäc cho ñieåm (cho ñieåm moät caùch chuû quan) cho caùc tieâu chuaån ñoù roài xeùt xem döï aùn naøo bò troäi. Döôùi ñaây laø ví duï: Tieâu chuaàn Coù laõi Thôøi gian ñöa ra thò tröôøng Ñoä ruûi ro Söï thaønh coâng veà thöông maïi Ñieåm 3 2 1 3 2 1 3 2 1 3 2 1 Toång ñieåm Phöông aùn A X X X X 10 Phöông aùn B X X X 6 Phöông aùn C X X X X 8 Baèng tröïc quan coù theå thaáy raèng phöông aùn B bò troäi vaø bò loaïi ñi Moâ hình cho ñieåm (Scoring Model) Moâ hình cho ñieåm laø söï môû roäng cuûa caùc baûng lieät keâ baèng caùch gaùn cho moãi tieâu chuaån moät troïng soá sao cho toång troïng soá caùc tieâu chuaån laø 1. Tieâu chuaån Troïng soá töông ñoái Xuaát saéc (30) Toát (20) Khaù (10) Ngheøo (0) Ñieåm heä soá Coù theå tieâu thuï ñöôïc 0.2 x 6 Ruûi ro 0.2 x 4 Caïnh tranh 0.15 x 3 Giaù trò giaù taêng 0.15 x 0 caùc cô hoäi kyõ thuaät 0.1 x 3 Tính saün saøng vaät lieäu 0.1 x 1 baûo veä quyeàn saùch cheá 0.05 x 0 Saûn phaåm hieän taïi 0.05 x 1 1 18 Vieäc ñaùnh troïng soá töông ñoái ñöôïc cho bôûi nhieàu phöông phaùp vaø ñieån hình laø phöông phaùp troïng soá toång haïng (Rank sum weights): Trong ñoù: Ri laø vò trí xeáp haïng tieâu chuaån i (haïng cao nhaát laø 1) N laø toång soá tieâu chuaån Kinh teá kyõ thuaät. Söï caàn thieát cuûa phaân tích taøi chính. Muïc ñích: Xaùc ñònh xem tính taøi chính cuûa döï aùn coù nhö mong muoán hay khoâng. Caùc tieâu chuaån chính thöôøng ñöôïc duøng ñeå ñaùnh khía caïnh kinh teá cuûa döï aùn laø: PW (giaù trò hieän taïi), Rate of Return (suaát thu lôïi cuûa döï aùn), vaø thôøi gian hoaøn voán. Suaát chieát khaáu Suaát chieát khaáu (r) laø moät trong nhöõng yeáu toá quan troïng ñöôïc duøng trong phaân tích ngaân löu cuûa döï aùn, vì noù phaûn aùnh khaû naêng sinh lôïi cuûa moät ñôn vò tieàn teä trong moät ñôn vò thôøi gian cuûa döï aùn. Coù theå söû duïng suaát chieát khaáu (r) tính toaùn theo thôøi gian (t) thoâng qua heä soá goïi laø heä soá chieát khaáu: Döï aùn laø cuûa tö nhaân, caù theå thì ñaàu tö naøy cuûa rieâng moät doanh nghieäp coù theå choïn suaát chieát khaáu phaân tích baèng trung bình chi phí söû duïng caùc nguoàn voán (rieâng) cuûa chuû ñaàu tö ñöôïc boû ra. Döï aùn coâng (töùc nhieàu beân tham gia goùp voán) thì suaát khaáu cuûa döï aùn phaûi ñöôïc phaân tích treân quan ñieåm maø noù phaûn aùnh ñöôïc khaû naêng sinh lôïi cuûa töøng nguoàn voán goùp ñoù, ñöôïc xaùc ñònh treân giaù trò trung bình coù troïng soá cuûa caùc nguoàn voán goùp (WACC - Weighted Average Cost of Capital). Caùc quan ñieåm khaùc nhau trong phaân tích taøi chaùnh Phaân tích taøi chính döï aùn thöôøng ñöôïc xaây döïng theo nhöõng quan ñieåm khaùc nhau cuûa caùc toå chöùc , caù nhaân coù lieân quan ñeán döï aùn. Noù cho pheùp vieäc ñaùnh giaù thaåm ñònh döï aùn coù tính haáp daãn ñoái vôùi caùc nhaø taøi trôï vaø nhaø ñaàu tö tham gia tröïc tieáp thöïc hieän döï aùn hay khoâng. Vieäc phaân tích döï aùn theo quan ñieåm khaùc nhau raát caàn thieát vaø quan troïng bôûi vì thöôøng caùc quan ñieåm ít coù söï ñoàng nhaát veà lôïi ích vaø chi phí. Quan ñieåm ngaân haøng(quan ñieåm chuû ñaàu tö) Theo quan ñieåm naøy thì moái quan taâm trong quaù trình xem xeùt vaø thaåm ñònh döï aùn noùi chung laø döïa treân söùc maïnh toång theå cuûa döï aùn, nhaèm ñaùnh giaù hieäu quaû chung toaøn boä cuûa döï aùn ñeå thaáy ñöôïc möùc ñoä an toaøn cuûa soá voán maø döï aùn boû vaøo ñaàu tö. Quan ñieåm naøy cuõng chính laø quan ñieåm xem xeùt cuûa caùc "ngaân haøng" thöôøng vaän duïng. CFA = Lôïi nhuaän sau thueá cuûa doøng tieàn Quan ñieåm chuû ñaàu tö Trong quan ñieåm naøy chuû ñaàu tö xem xeùt ñeán aûnh höôûng cuûa voán vay, tieàn laõi vaø khaû naêng traû nôï goác cuûa hoï. CF(chuû ñaàu tö) = CFA + Vay -Traû nôï vay vaø traû laõi vay. Phaân tích lôïi nhuaän baèng tyû soá B/C Tyû soá lôïi ích – chi phí ñöôïc tính baèng caùch ñem chia hieän giaù cuûa caùc lôïi ích cho khieän giaù cuûa caùc chi phí. Phaân tích lôïi nhuaän baèng tyû soá B/C hay B/C Laø tyû soá Chi Phi /Lôïi Nhuaän B Lôïi nhuaän haøng naêm O Chi phí hoaït ñoäng haøng naêm M Chi phí baûo döôõng haøng naêm CR Khaáu hao haøng naêm cuûa chi phí ñaàu tö Moät döï aùn ñöôïc xem laø ñaùng ñaàu tö ñoái vôùi caùc nhaø ñaàu tö khi lôïi ích lôùn hôn caùc chi phí lieân quan, theo coâng thöùc: B/C >1: chaáp nhaän ñaàu tö. B/C < 1: khoâng neân ñaàu tö. Suaát thu lôïi noäi taïi (IRR) Laõi suaát noäi taïi (IRR) i* cuûa moät doøng tieàn teä (Cash Flows) laø laõi suaát taïi ñoù giaù trò töông ñöông cuûa caùc khoaûng thu caân baèng giaù trò töông ñöông cuûa caùc khoaûng chi cuûa doøng tieàn teä ñoù: PW(i*) = 0 IRR ñöôïc xem laø moät trong nhöõng tieâu chuaån ñeå ra quyeát ñònh ñaàu tö: Neáu IRRMARR thì döï aùn caàn ñöôïc thöïc hieän. Neáu IRRMARR thì döï aùn caàn ñöôïc baùc boû. MARR: suaát thu lôïi nhoû nhaát. Ta chæ ñaàu tö khi MARR > laõi suaát tieát kieäm (töông öùng ñoái vôùi töøng doanh nghieäp). Giaù trò hieän taïi NPV Hieän giaù thu nhaäp thuaàn (hieän giaù thuaàn) cuûa döï aùn laø hieäu soá giöõa hieän giaù lôïi ích vaø hieän giaù chi phí trong toaøn boä thôøi gian thöïc hieän döï aùn. Trong ñoù: NPV Hieän giaù thu nhaäp thuaàn cuûa döï aùn. Lôïi ích haøng naêm cuûa döï aùn. Chi phí haøng naêm cuûa döï aùn. Heä soá chieát khaáu cuûa döï aùn. NPV > 0: Döï aùn coù hieän giaù thu nhaäp thuaàn caøng lôùn thì hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn caøng cao, döï aùn caøng haáp daãn. NPV < 0: Döï aùn khoâng coù hieäu quaû taøi chính; caàn ñöôïc söûa ñoåi, boå sung. Thôøi gian thu hoài voán (Payback Period) Ñònh nghiaõ: Laø thôøi gian caàn ñeå hoaøn laïi voán ñaàu tö ban ñaàu töø caùc khoaûn thu, chi taïo bôûi ñaàu tö ñoù. Thôøi gian hoaøn voán khoâng chieát khaáu Thôøi gian hoaøn voán coù chieát khaáu (vôùi Ft laø giaù trò cuûa doøng tieàn taïi naêm t ñaõ ñöôïc chuyeån veà giaù trò hieän taïi). Thôøi gian hoaøn voán E(TP) E(TP) laø thôøi gian hoaøn voán kyø voïng E(TP) . Ñöôïc xaùc ñònh tuøy thuoäc vaøo töøng quoác gia, töøng nghaønh vaø tuøy thuoäc vaøo kyø voïng cuûa chuû ñaàu tö. Quy taéc thôøi gian hoøan voán ñaõ ñöôïc söû duïng roäng raõi vaø phoå bieán trong vieäc ra quyeát ñònh ñaàu tö, bôûi vì noù deã aùp duïng vaø khuyeán khích caùc döï aùn coù thôøi gian hoaøn voán nhanh. Caáu truùc toå chöùc. Toå chöùc daïng chöùc naêng. Toå chöùc theo caùc ñôn vò chöùc naêng, moãi ñôn vò thöïc hieän moät chöùc naêng rieâng bieät. Thuaän lôïi: Söû duïng phöông tieän vaø kinh nghieäm taäp theå hieäu quaû Boä khung coù toå chöùc cho hoaïch ñònh vaø kieåm soaùt Taát caû coâng vieäc nhaän ñöïôc lôïi ích töø coâng ngheä cao Phaân boå nguoàn löïc ñeå döï tröõ cho töông lai doanh nghieäp Söû duïng hieäu quaû caùc yeáu toá saûn xuaát Tính lieân tuïc trong ngheà nghieäp vaø phaùt trieån caùc nhaân Phuø hôïp vôùi saûn xuaát haøng loaït Khoâng thuaän lôïi Khoâng coù boä phaän trung taâm coù quyeàn haïn veà moät döï aùn Khoâng coù hoaïch ñònh baùo caùo veà döï aùn Giao tieáp vôùi khaùch haøng yeáu Thoâng tin theo haøng ngang giöõa caùc chöùc naêng ngheøo naøn Khoù khaên khi tích hôïp caùc hoaït ñoäng ña ngaønh Xu höôùng caùc quyeát ñònh nghieâng veà höôùng nhoùm chöùc naêng Toå chöùc daïng döï aùn. Döï a vaøo söï phaân coâng döï aùn cho töøng ñôn vò toå chöùc thaønh vieân. Thuaän lôïi Quyeàn kieåm soaùt hieäu quaû caùc döï aùn ñôn. Thôøi gian phaûn öùng nhanh. Khuyeán khích tính hieäu quaû, dieàu ñoä vaø chi phí Trade off. Nhaân vieân trung thaønh trong töøng döï aùn. Giao tieáp vôùi beân ngoaøi toát. Baát lôïi Khoâng hieäu quaû khi taän duïng taøi nguyeân. Khoâng phaùt trieån coâng ngheä vôùi muïc tieâu höôùng veà töông lai. Khoâng chuaån bò ñöôïc töông lai doanh nghieäp. Cô hoäi trao ñoåi veà maët kó thuaät giöõa caùc döï aùn thaáp. Tính lieân tuïc trong ngheà nghieäp nhaân söï trong döï aùn thaáp. Khoù khaên trong caân baèng löôïng coâng vieäc cuõng nhö laø giai ñoaïn caùc döï aùn vaøo vaø ra. Toå chöùc daïng ma traän Cô caáu toå chöùc naøy laø söï lai hôïp giöõa hai caáu truùc toå chöùc treân ñeå taän duïng caùc thuaän lôïi cuûa 2 caáu truùc ñoù. Lôïi ích quan troïng Taän duïng caùc nguoàn taøi nguyeân toát hôn. Tích luõy caùc kieán thöùc veà coâng ngheä ôû möùc chöùc naêng vaø coù theå chuyeån giao tri thöùc naøy cho caùc döï aùn khaùc trong cuøng toå chöùc. Thích nghi thay ñoåi moâi tröôøng( caïnh tranh, keát thuùc döï aùn, toå chöùc laïi nhaø cung caáp. Khoù khaên Thaåm quyeàn Tri thöùc kó thuaät Thoâng tin Muïc ñích Bieåu ñoà traùch nhieäm(Linear Responsibility Chart – LRC) Ñaây laø coâng cuï quan troïng ñeå thieát keá vaø thöïc thi cuûa toå chöùc theo höôùng döï aùn. LRC toùm taét moái quan heä giöõa caùc beân tham gia döï aùn vaø traùch nhieäm cuûa hoï trong töøng phaàn coâng vieäc cuûa döï aùn. LRC coù caáu truùc daïng ma traän vôùi caùc haøng bieåu dieãn caùc phaàn coâng vieäc cuûa döï aùn, coøn caùc coät theå hieän caùc ñôn vò hay caù nhaân coù traùch nhieäm trong toå chöùc. Caùc kí hieäu ñöôïc duøng trong LRC A: Pheâ duyeät coâng vieäc P: Traùch nhieäm chính R: Xem xeùt laïi caùc phaàn coâng vieäc N: Baùo caùo keát quaû cuûa caùc phaàn coâng vieäc. O: Nhaän keát quaû ñaàu ra vaø tích hôïp vôùi caùc coâng vieäc ñaõ hoaøn thaønh. I: Cung caáp ñaàu vaøo cho goùi coâng vieäc. B: Khôûi taïo coâng vieäc CHÖÔNG III. CÔ SÔÛ CUÛA DÖÏ AÙN Giôùi thieäu chuû ñaàu tö Coâng ty coå phaàn T&S Ñòa chæ : 268 Lyù Thöôøng Kieät, Tp.HCM Ñieän thoaïi: 8102261-8103029 Fax: 8541236 Toång giaùm ñoác Laâm Thanh Tònh laøm ñaïi dieän vaø thö kyù Nguyeãn Thò Kim Tuyeàn Cô sôû phaùp lyù Caên cöù theo: Nghò ñònh soá 52/1999/NÑ-CP, nghò ñònh soá 12/2000/NÑ- CP, nghò ñònh 7-2003 CP cuûa chính phuû ban haønh ñieàu leä quaûn lyù ñaàu tö xaây döïng cô baûn vaø söûa chöõa boå sung. Nghò ñònh 88/1999/NÑ-CP, Nghò ñònh 14/2000/NÑ-CP, Nghò ñònh 66/2003/NÑ-CP cuûa chính phuû veà vieäc ban haønh quy cheá ñaáu thaàu vaø söûa chöõa boå sung Quyeát ñònh 15/2001/QÑ-BXD cuûa boä tröôûng boä xaây döïng veà ñònh möùc chi phí tö vaán ñaàu tö vaø xaây döïng. Quyeát ñònh 12/2001/QÑ-BXD cuûa boä tröôûng boä xaây döïng veà ñònh möùc chi phíø thieát keá coâng trình xaây döïng. Giôùi thieäu veà ngaønh giaûi trí –theå thao taïi thaønh phoá Toïa laïc treân ñaát mieàn Ñoâng Nam boä, thaønh phoá Hoà Chí Minh coù dieän tích 2091 km2 vaø daân soá hôn 6 trieäu ngöôøi. Thaønh phoá moät thôøi töøng ñöôïc meänh danh laø Hoøn Ngoïc Vieãn Ñoâng, laø trung taâm kinh teá, vaên hoaù, khoa hoïc kyõ thuaät, du lòch lôùn cuûa Vieät Nam. Trong thaønh phoá naøy, chuùng ta luoân caûm thaáy ñöôïc söï naêng ñoäng cuõng nhö khoâng khí lao ñoäng, hoïc taäp cao. Hieän nay, nhu caàu taäp luyeän theå thao vaø giaûi trí cuûa ngöôøi daân trong thaønh phoá gia taêng töøng ngaøy. Caùc phong traøo theå thao thöøông xuyeân ñöôïc toå chöùc hôn vaø thaønh phoá ñang coá gaéng taïo ra caùc saân chôi laønh maïnh cho ngöôøi daân. Do ñôøi soáng vaät chaát cuûa ngöôøi daân thaønh phoá ñaõ caûi thieän nhieàu neân nhu caàu theå thao-giaûi trí ngaøy caøng ña daïng hôn caû veà soá löôïng laãn chaát löôïng. Lyù do ñaàu tö Hieän nay, caùc trung taâm theå thao-giaûi trí taïi thaønh phoá vaãn chöa ñaùp öùng ñuû nhu caàu reøn luyeän vaø vui chôi cuûa ngöôøi daân. Vì nhöõng naêm gaàn ñaây, nhu caàu caû gia ñình cuøng taäp luyeän theå thao vaø vui chôi coù khuynh höôùng gia taêng, ñaây laø moät ñoái töôïng caàn ñöôïc quan taâm vaø coù tieàm naêng lôùn. Coâng vieân vaên hoùa Ñaàm Sen, caâu laïc boä Lan Anh laø hai ñôn vò ñieån hình coù theå ñaùp öùng moät phaàn caùc nhu caàu noùi treân. Nhöng Ñaàm Sen chuû yeáu taäp trung vaøo caùc hoaït ñoäng giaûi trí, coøn caâu laïc boä Lan Anh thì chuû yeáu phuïc cho caùc ñoái töôïng coù thu nhaäp cao, neân caû hai vaãn chöa theå ñaùp öùng ñaày ñuû caùc nhu caàu cuûa ngöôøi daân thaønh phoá. Toùm laïi, nhu caàu luyeän taäp theå thao vaø giaûi trí hieän nay laø moät nhu caàu lôùn vaø laø moät cô hoäi tieàm naêng cho caùc doanh nghieäp coù yù ñònh khai thaùc, phaùt trieån. Do ñoù coâng ty coå phaàn T& S quyeát ñònh hình thaønh thaønh khu lieân hôïp Theå thao-Giaûi trí T & S ñeå phuïc vuï cho ñoái töôïng khaùch laø nhöõng ngöôøi thöôøng xuyeân taäp luyeän theå thao cuõng nhö caùc caùn boä vieân chöùc hay sinh vieân hoïc sinh. Ñaây laø nhöõng khaùch haøng coù khaû naêng thanh toaùn ôû möù`c trung bình khaù vaø coù nhu caàu reøn luyeän theå thao, giaûi trí sau nhöõng giôø hoïc taâp vaø laøm vieäc caêng thaúng. CHÖÔNG IV. ÑÒA ÑIEÅM ÑAÀU TÖ Caùc ñòa ñieåm coù theå ñaàu tö Sau khi thöïc hieän thu thaäp caùc soá lieäu veà caùc khu vöïc, vò trí coù theå ñaàu tö töø nhieàu nguoàn thoâng tin thöù caáp (Internet www.nhadat.com, vaø caùc taøi lieäu coù lieân quan), nhoùm ñaõ xaùc ñònh moät soá vò trí coù theå thöïc hieän ñaàu tö nhö sau. Ñòa ñieåm 1: taïi Xaõ Trung Laäp Thöôïng, thuoäc Huyeän cuû chi, TP Hoà chí minh. Vôùi dieän tích ñaát 25.750 m2, ñaây laø ñaát noâng traïi, ñöôøng daãn vaøo khu vöïc coù beà roäng 12 m. Giaù baùn ñaát laø 50.000 ñ/m2 . Ñòa ñieåm 2: taïi Aáp Thanh Nguyeân ñöôøng quoác loä 51, An phöôùc, Quaän 1, TP Hoà Chí Minh. Vôùi dieän tích ñaát laø 27.660 m2, ñaây laø ñaát thoå cö vöôøn(traùi caây), ñöôøng daãn vaøo nhaø roäng 30 m gaàn saân bay quoác teá Long Thaønh. Giaù Baùn 500.000 ñ/m2. Ñòa ñieåm 3: Khu du lòch Vaên thaùnh tröïc thuoäc Coâng Ty Du Lòch Gia Ñònh, taïi 48/10 Ñieän Bieân Phuû, phöôøng 25 quaän Bình Thaïnh. Vôùi dieän tích töï nhieân khoaûng 43.000 m2. Vôùi giaù trò ñöôïc öôùc tính laø 7.500.000.000 ñ/m2( chöa keå chi phí thueâ ñaát). Ñòa ñieåm 4: taïi Xaõ Phöôùc An, Huyeän Cuû Chi, TP Hoà Chí Minh. Vôùi dieän tích ñaát laø 10.726 m2, ñaây laø ñaát ñaát thuoäc khu vöïc daân cö . Giaù Baùn 300.000 ñ/m2. Choïn löïa ñòa ñieåm Ñeå coù theå löïa chonï ñöôïc vò trí ñaàu tö cho döï aùn, nhoùm seõ söû duïng phöông phaùp Checklist ñeå loaïi ngay nhöõng phöông aùn keùm nhaát. Chæ tieâu Vò trí thuaän lôïi Dieän tích söû duïng Giaù caû Cô sôû haï taàng Toång   Ñieåm : 3 2 1 3 2 1 3 2 1 3 2 1 Ñòa ñieåm 1 x x X x 7 Ñòa ñieåm 2 x x x x 7 Ñòa ñieåm 3 x x x  x 9 Ñòa ñieåm 4 x x x x 4 Baûng 4.1 : Baûng saøng loïc caùc phöông aùn ñòa ñieåm Töø keát quaû treân ta coù theå loaïi ngay ñòa ñieåm thöù 4. Ñeå xaùc ñònh ñöôïc ñòa ñieåm löïa choïn sau cuøng, nhoùm söû duïng moâ hình cho ñieåm vôùi troïng soá caùc tieâu chí ñöôïc xaùc ñònh baèng troïng soá toång haïng (Rank sum Weights). Tieâu chuaån haïng Troïng soá Vò trí thuaän lôïi 1 4 0.4 Giaù 2 3 0.3 Dieän tích söû duïng 4 1 0.1 Cô sôû haï taàng 3 2 0.2 Baûng 4.2: Baûng xaùc ñònh troïng soá cuûa tieâu chí Moâ hình cho ñieåm: Phöông aùn ñòa ñieåm Tieâu chuaån Troïng soá Ñòa ñieåm 1 Ñòa ñieåm 2 Ñòa ñieåm 3 Vò trí thuaän lôïi 0.4 1 2 4 Giaù 0.3 4 3 1 Dieän tích söû duïng 0.1 2 2 4 Cô sôû haï taàng 0.2 1 1 2 2 2.1 2.7 Thang ñieåm töø 1-5 Baûng4.3: Baûng löïa choïn ñòa ñieåm baèng moâ hình cho ñieåm Keát luaän: Töø moâ hình cho ñieåm treân, nhoùm xaùc ñònh ñòa ñieåm ñaàu tö coù nhieàu öu theá cho döï aùn laø ñòa ñieåm taïi khu du lòch Vaên Thaùnh thuoäc coâng ty du lòch Gia Ñònh. Giôùi thieäu veà ñòa ñieåm ñaàu tö. Töø khi ñöôïc thaønh laäp cho ñeán naêm 1995, Khu Du Lòch Vaên Thaùnh ñöôïc ngöôøi daân thaønh phoá vaø khaùch du lòch bieát ñeán nhö laø moät khu vui chôi giaûi trí coù tieáng cuûa thaønh phoá. Cuøng vôùi Ñaàm Sen, Kyø Hoaø … vôùi caùc hoaït ñoäng vui chôi giaûi trí, leã hoäi, aåm thöïc, ñieän aûnh vaø thôøi trang ñaõ thu huùt ñöôïc haøng trieäu löôït khaùch haøng naêm. Tuy nhieân, keå töø naêm 1995, vôùi vieäc hình thaønh vaø phaùt trieån cuûa khu du lòch Suoái Tieân, Saigon Waterpark vaø moät soá khu vui chôi khaùc trong thaønh phoá vaø ñaëc bieät laø söï phaùt trieån maïnh meõ cuûa Khu du lòch Ñaàm Sen. Khu du lòch Vaên Thaùnh ñaõ loä roõ nhöõng baát lôïi so vôùi caùc khu vui chôi giaûi trí khaùc. Baát lôïi ñaàu tieân laø dieän tích nhoû, so vôùi Ñaàm Sen, Suoái Tieân hay moät soá khu giaûi trí khaùc neân khoâng theå phuïc vuï ñöôïc löôïng khaùch quaù lôùn trong caùc dòp leã, hoäi Baát lôïi thöù hai laø chöa coù nhieàu loaïi hình giaûi trí ñaëc saéc ñeå thu huùt khaùch. Baát lôïi thöù ba laø khu du lòch naèm trong khu vöïc coù maät ñoä giao thoâng cao, thöôøng bò keït xe khi vaøo khu du lòch. Do ñoù, khu du lòch Vaên Thaùnh trong caùc naêm qua daàn maát ñi vò trí cuûa mình treân thò tröôøng vui chôi, giaûi trí ñaïi chuùng. Tuy nhieân, nhöõng chöông trình phaùt trieån ñoâ thò cuûa thaønh phoá seõ taïo ra moät soá thuaän lôïi sau ñaây: Vieäc caûi taïo heä thoáng giao thoâng ñaõ laøm cho khu du lòch ngaøy caøng gaàn trung taâm thaønh phoá Vieäc caûi taïo moâi tröôøng xung quanh khu du lòch cuõng phaàn naøo taïo thuaän lôïi caïnh tranh cho khu du lòch. Cuøng vôùi nhöõng lôïi theá hieän coù nhö vò trí ñòa lyù, ñieàu kieän töï nhieân thuaän lôïi seõ goùp phaàn thu huùt nhöõng ñoái töôïng khaùch coù nhu caàu giaûi trí, thö giaõn, chôi theå thao, reøn luyeän söùc khoûe haèng ngaøy trong moâi tröôøng saïch vaø trong laønh. Ñeå phaùt trieån khu du lòch Vaên Thaùnh trong caùc naêm tôùi, coâng ty coå phaàn T&S seõ thöïc hieän mua quyeàn söû duïng ñaát vaø quyeàn kinh doanh taïi khu du lòch Vaên Thaùnh trong 30 naêm ñeå xaây döïng thaønh Khu Theå Thao –Giaûi Trí T&S. Chi phí ñaàu tö ñòa ñieåm Coâng ty coå phaàn T&S seõ thöïc hieän mua laïi quyeàn söû duïng vaø kinh doanh taïi khu du lòch Vaên Thaùnh töø coâng ty du lòch Gia Ñònh, vôùi caùc chi phí cuï theå nhö sau. Giaù trò taøi saûn höõu hình cuûa Gia Ñònh taïi khu du lòch Vaên Thaùnh ñöôïc öôùc tính laø 2.500.000.000 ñoàng. Giaù trò thöông quyeàn cuûa Gia ñònh ñöôïc öôùc tính laø 5.000.000.000 ñoàng. (Nguoàn : Coâng ty Gia Ñònh) Toång chi phí mua laïi quyeàn söû duïng töø Gia Ñònh laø 7.500.000.000 ñoàng Chi phí thueâ ñaát haøng naêm phaûi traû laø 8.232 ñoàng taêng 15% moãi 5 naêm CHÖÔNG V. PHAÂN TÍCH THÒ TRÖÔØNG Moät trong nhöõng nhaân toá taùc ñoäng maïnh ñeán tính hieäu quaû cuûa moät döï aùn laø nhu caàu thò tröôøng cuûa döï aùn, bôûi neáu khoâng ñaùp öùng ñöôïc nhu caàu thò tröôøng hoaëc nhu caàu thaáp hôn so vôùi ñaàu tö thì döï aùn seõ khoâng thu lôïi vaø coi nhö khoâng khaû thi. Chính vì theá, nghieân cöùu ñaùnh giaù thò tröôøng laø böôùc ñaàu tieân trong quaù trình laäp döï aùn. Thò tröôøng Khu theå thao giaûi trí T&S nhaém vaøo ñoái töôïng khaùch laø doanh nhaân trong nöôùc, caùn boä vieân chöùc, sinh vieân, hoïc sinh coù ñoä tuoåi töø 16 trôû leân laø chính. Ñaây laø nhöõng khaùch haøng coù khaû naêng thanh toaùn ôû möùc trung bình – khaù vaø coù nhu caàu reøn luyeän thaân theå, chôi theå thao vaø giaûi trí, thö giaõn sau nhöõng giôø hoïc taäp, lao ñoäng meät nhoïc caêng thaúng. Caùc gia ñình cuõng laø moät ñoái töôïng khaùch quan troïng cuûa döï aùn, do vaäy döï aùn cuõng ñaõ tính ñeán vieäc ña daïng hoùa caùc noäi dung hoaït ñoäng ñeå coù theå ñoàng thôøi ñaùp öùng caû nhu caàu cuûa boá meï vaø con caùi. Noùi chung, toå hôïp khi hoaït ñoäng seõ thu huùt moïi ñoái töôïng khaùch coù choïn loïc vaø duy trì ñöôïc söùc soáng cuûa döï aùn. Ñoái töôïng khaùch noùi treân ngaøy caøng gia taêng do möùc soáng ñöôïc naâng cao vaø cöôøng ñoä laøm vieäc caøng caêng thaúng. Trong noäi thaønh hieän chæ coù hai ñôn vò coù loaïi hình kinh doanh ña daïng töông töï nhö noäi dung ñaàu tö cuûa döï aùn naøy. Trong ñoù, coâng vieân Ñaàm Sen coù hoaït ñoäng ña daïng nhöng khoâng taäp trung cho ñoái töôïng khaùch ñöôïc noùi treân, vì vaäy khoâng taïo ñöôïc neùt ñaëc thuø cho hoaït ñoäng theå thao giaûi trí. Caâu laïc boä Lan Anh coù noäi dung ñaàu tö töông töï nhöng nhaém vaøo khaùch coù thu nhaäp cao neân coù khaùc vôùi ñoái töôïng khaùch muïc tieâu cuûa döï aùn ñeà ra, hoaëc raûi raùc trong thaønh phoá, cuõng coù nhöõng ñôn vò kinh doanh moät soá noäi dung hoaït ñoäng noùi treân, nhöng khoâng nôi naøo coù ñuû ñieàu kieän ñeå toå chöùc thaønh moät toå hôïp vaø nhaát laø khoâng nôi naøo coù ñöôïc ñieàu kieän keát hôïp caùc hoaït ñoäng theå thao vaø giaûi trí trong moâi tröôøng vaø caûnh quan nhö khu giaûi trí Vaên Thaùnh. Döï baùo tieàm naêng cuûa döï aùn  Naêm Daân soá trung bình Bình quaân chi tieâu cho caùc hoaït ñoäng giaûi trí, theå thao Soá ngöôøi taäp luyeän theå thao thöôøng xuyeân (1000 ngöôøi) 1997 4852590 18537 610 1998 4957856 19559 728 1999 5063871 20750 772 2000 5174785 20373 758 2001 5285454 23807 897 2002 5449217 21656 1006 2003 5630192 27453 1016 *Nguoàn cuïc thoáng keâ thaønh phoá Baûng 4.1. Soá lieäu veà tình hình taäp luyeän theå thao trong thaønh phoá Ñeå döï baùo tieàm naêng phaùt trieån cuûa döï aùn, ta döïa vaøo giaû thuyeát nhöõng gì xaûy ra trong quaù khöù seõ tieáp tuïc xaûy ra trong töông lai theo quy luaät ñoù. Caên cöù vaøo quy luaät ñoù, ñoà aùn seõ thu thaäp nhöõng soá lieäu coù lieân quan ñeå xaây döïng moâ hình döï baùo hoài quy nhö daân soá trung bình, bình quaân chi tieâu vaø soá ngöøôi taäp luyeän theå thao thöôøng xuyeân. Keát quaû ñöôïc toång hôïp sau ñaây: Bieán ñoäc laäp Bieán phuï thuoäc Moâ hình hoài quy Daân soá thaønh phoá (X1) Soá ngöôøi taäp luyeän theå thao thöôøng xuyeân (Y) Y = -1935 + 0.000531 X1 R 2 = 0.92978 F = 66.209 > F1,5,005 = 6.61 Bình quaân chi tieâu theå thao giaûi trí (X2) Soá ngöôøi taäp luyeän theå thao thöôøng xuyeân (Y) Y= -73.591 + 41.4235 X2 R2 = 0.68436 F = 10.841 > F1,5,005 = 6.61 X1, X2 Y Y= -2135.44 + 0.000598 X1 –6.87628 X2 R’ = 0.900656, F = 28.19 > F2,5,005 = 5.79 Baûng 4.2: Baûng toång hôïp caùc moâ hình hoài quy Keát luaän: Qua phaân tích hoài quy, ta thaáy bieán ñoäc laäp daân soá thaønh phoá coù chæ soá R2 = 0.929 vaø F = 66.209 > F1,5,005 = 6.61 vì R2 cao hôn so vôùi caùc moâ hình khaùc neân coù theå choïn laøm cô sôû ñeå xaây döïng moâ hình hoài quy. Keát quaû döï baùo theo moâ hình döï baùo ñaõ choïn (ñôn vò 1000 ngöôøi) Naêm 2003 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 X1 5630 5960 6086 6213 6339 6465 6592 6718 Y 1055 1230 1297 1364 1431 1498 1565 1632 Naêm 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 X1 6844 6971 7097 7223 7350 7476 7602 7728 Y 1699 1766 1833 1901 1968 2035 2102 2169 Baûng 4.3: Baûng toång hôïp döï baùo veà soá ngöôøi taäp luyeän theå thao trong thaønh phoá Giaù trò cuûa X1 ñöôïc döï baùo baèng moâ hình hoài quy theo thôøi gian, keát quaû ñöôïc trình baøy trong phuï luïc. Döï baùo soá löôïng khaùch tôùi khu giaûi trí theå thao T&S. Thò phaàn coâng ty ñaït ñöôïc baèng caùch öôùc tính thò phaàn cuûa moät moâ hình kinh doanh töông töï nhö cuûa khu vui chôi Theá Kyû, ôû ñaây laø coâng vieân Ñaàm Sen. Ñaàm Sen thu huùt khoaûng 3 trieäu khaùch/naêm (nguoàn trang WEB cuûa coâng vieân vaên hoaù Ñaàm Sen), chieám khoaûng 0.78% trong toång soá ngöôøi taäp luyeän theå thao vôùi quy moâ kinh doanh gaáp 5 laàn quy moâ cuûa khu du lòch Theá Kyû neân ta öôùc tính khu du lòch Theá Kyû seõ thu huùt khoaûng 0.15% trong toång soá ngöôøi taäp luyeän theå thao. Keát quaû döï baùo löôïng khaùch vui chôi taïi khu du lòch moãi ngaøy Naêm 2003 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Löôïng khaùch 1644 1917 2021 2126 2230 2335 2440 2544 Naêm 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Löôïng khaùch 2649 2753 2858 2962 3067 3171 3277 3381 Baûng 4.4: Baûng döï baùo löôïng khaùch ñeán khu du lòch Theá Kyû CHÖÔNG VI. TOÅ CHÖÙC NHAÂN SÖÏ VAØ KEÁ HOAÏCH KINH DOANH CUÛA KHU THEÅ THAO GIAÛI TRÍ T&S Toå chöùc nhaân söï Khu giaûi trí theå thao T&S ñöôïc quaûn lyù vaø ñieàu haønh kinh doanh bôûi moät ban giaùm ñoác. Ban giaùm ñoác seõ tröïc tieáp quaûn lyù hoaït ñoäng cuûa khu giaûi trí theå thao T& S ñoàng thôøi seõ baùo caùo tình hình hoaït ñoäng cuûa coâng ty cho ban laõnh ñaïo coâng ty T&S. Hình 6.1: Sô ñoà toå chöùc cuûa khu theå thao giaûi trí T&S Toång soá caùn boä vaø coâng nhaân vieân goàm 95 ngöôøi vôùi cô caáu vaø möùc löông cuï theå ñöôïc trình baøy trong baûng sau CHÖÙC VUÏ Soá ngöôøi Löông/thaùng Quyõ löông Quyõ löông (naêm) Baûo hieåm (17%) Löông thaùng 13 Toång giaùm ñoác 1 5500 5500 66000 11220 5500 Phoù toång giaùm ñoác 1 4500 4500 54000 9180 4500 Thö kyù BGÑ 1 2000 2000 24000 4080 2000 Keá toaùn tröôûng 1 3000 3000 36000 6120 3000 Keá toaùn toång hôïp 1 2000 2000 24000 4080 2000 Keá toaùn vieân 2 1500 3000 36000 6120 3000 Nhaân vieân cung öùng 1 2000 2000 24000 4080 2000 Nhaân vieân kho 2 1400 2800 33600 5712 2800 Tröôûng phoøng QT-HC-NS 1 2500 2500 30000 5100 2500 Thö kyù 1 1500 1500 18000 3060 1500 Tröôûng phoøng tieáp thò 1 3500 3500 42000 7140 3500 Nhaân vieân tieáp thò 4 2000 8000 96000 16320 8000 Ñoäi tröôûng baûo veä 1 2200 2200 26400 4488 2200 Baûo veä 14 1000 14000 168000 28560 14000 Toå tröôûng baûo trì 1 2200 2200 26400 4488 2200 Kyõ thuaät vieân 1 2000 2000 24000 4080 2000 Coâng nhaân kyõ thuaät 3 1200 3600 43200 7344 3600 Quaûn lyù dòch vuï theå thao, nhaø haøng 1 3500 3500 42000 7140 3500 Nhaân vieân hoà bôi 1 1000 1000 12000 2040 1000 Tröïc cöùu hoä 2 2000 4000 48000 8160 4000 Phuïc vuï tennis / minigolf 10 800 8000 96000 16320 8000 Phuïc vuï phoøng gym 2 2000 4000 48000 8160 4000 Quaûn lyù massage-sauna-jacuzzi 1 3500 3500 42000 7140 3500 Kyõ thuaät vieân (löông CB) 16 180 2880 34560 5875.2 2880 Nhaân vieân phuïc vuï 15 1000 15000 180000 30600 15000 Nhaân vieân veä sinh 10 800 8000 96000 16320 8000 TOÅNG 95 114180 1370160 232927.2 114180 Löông bình quaân thaùng 1201.8947 TOÅNG QUYÕ LÖÔNG 1717267.2 Baûng 5.1 : Baûng cô caáu löông Keá hoaïch saûn xuaát kinh doanh vaø caùc giaûi phaùp ñaûm baûo Noäi dung ñaàu tö Khu theå thao giaûi trí T&S goàm nhöõng loaïi hình giaûi trí theå thao nhö sau: Caâu laïc boä theå thao söùc khoûe goàm caùc loaïi hình Tennis, boùng baøn, bôi loäi, ñaùnh golf …Keøm theo ñoù laø khu vaät lyù trò lieäu vôùi caùc dòch vuï xoâng hôi, xoa boùp, giuùp khaùch giaûi toûa meät moûi. Khu troø chôi: coù nhieàu loaïi hình, caùc troø chôi trong nhaø, ngoaøi trôøi daønh cho thanh thieáu nieân Nhaø chieáu phim goàm moät cuïm phoøng chieáu phuïc vuï cho moïi ñoái töôïng Khu dòch vuï baùn haøng: goàm nhaø haøng, caùc gian haøng baùn duïng cuï theå thao, caùc maét haøng tieän duïng trong sinh hoaït haøng ngaøy, quaày röûa hình. Haïng muïc ñaàu tö Khu Theå thao-Giaûi trí Theá Kyû goàm caùc loaïi hình kinh doanh nhö sau: Haïng muïc Soá löôïng Dieän tích (m2) Voán xaây döïng (1000 ñoàng) TOÅNG VOÁN XAÂY DÖÏNG 15,852,800 1. CAÂU LAÏC BOÄ 9,557,300 Saân tennis coù maùi che 2 1555 1,100,000 Saân tennis khoâng maùi che 4 2592 1,400,000 Boùng baøn trong nhaø 4 144 172,800 Hoà bôi ngöôøi lôùn 4 450 765,000 Hoà bôi treû em 1 250 300,000 Thieát bò loïc cho 2 hoà 600,000 Khu tieáp taân 1 40 80,000 Phoøng taäp theå duïc thaãm myõ 2 300 360,000 Trang thieát bò phoøng TDTM 240,000 Saân taâp golf mini 1 1500 1,500,000 Ñöôøng chaïy boä 1 1000 240,000 Khu Sauna-massage-Jacuzzi nam, nöõ 2 160 352,000 Phoøng Massage cho nam, nöõ 25 175 262,500 Saûnh 2 160 320,000 Khu tieän nghi: Tuû ñoà, phoøng taém 1 400 400,000 Khu dòch vuï Nhaø haøng 1 350 875,000 Quaày giaûi khaùt 1 150 300,000 Billiard 4 60 90,000 Caét toùc, uoán toùc 2 100 200,000 2. KHU TROØ CHÔI 1,550,000 Khu troø chôi ngoaøi trôøi 1 1000 200,000 Khu troø chôi treû em 1 500 600,000 Thieát bò 750,000 3. NHAØ CHIEÁU PHIM 1 200 300,000 4. KHU DÒCH VUÏ BAÙN HAØNG 1,268,000 Khu nhaø haøng 2 600 840,000 Khu baùn haøng duïng cuï theå thao 1 80 112,000 Quaày röûa hình 1 30 36,000 Khu baùn haøng tieän duïng 1 200 280,000 5. CAÙC COÂNG TRÌNH PHUÏ KHAÙC 3,177,500 Vaên phoøng ñieàu haønh 1 150 225,000 Nhaø xe nhaân vieân 1 300 105,000 Kho 1 150 67,500 Khu tieän nghi cho nhaân vieân 1 100 80,000 Haï taàng: ñöôøng, ñieän, nuôùc. 2,000,000 Baõi xe oâtoâ vaø gaén maùy 1 800 200,000 Nhaø xe gaén maùy 1 500 200,000 Caây xanh 300,000 Baûng 5.2 : Baûng haïng muïc ñaàu tö Phöông aùn kinh doanh Doanh thu ñöôïc thu töø 3 loaïi hình kinh doanh sau: Dòch vuï troïn goùi Khaùch vaõng lai Caùc dòch vuï cho thueâ Ñeå xaùc ñònh cô caáu khaùch vaøo khu theå thao giaûi trí, nhoùm seõ nghieân cöùu möùc soáng cuûa ngöôøi daân taïi ôû thaønh phoá Hoà Chí Minh. 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Toång soá 100 100 100 100 100 100 1. Möùc soáng khoù khaên 10.7 10.6 9.6 9.8 9.9 10.2 2. Möùc soáng taïm oån 28.1 27.9 27.5 16 15 15.8 3. Möùc soáng trung bình 35.9 36.2 37.4 21 21.5 20 4. Möùc soáng khaù 18.9 19 19.3 23.9 24.7 24.1 5. Möùc soáng cao 6.4 6.3 6.2 29.3 28.9 29.9 Nguoàn : Toång cuïc thoáng keâ thaønh phoá Hoà Chí Minh Baûng 5.3 Baûng thoáng keâ cô caáu möùc soáng cuûa thaønh phoá Hình 5.2: Bieåu ñoà cô caáu möùc soáng Qua bieåu ñoà thoáng keâ veà cô caáu möùc soáng cuûa ngöôøi daân thaønh phoá Hoà Chí Minh ta thaáy trong nhöõng naêm 2000, 2001, 2002 cô caáu möùc soáng dao ñoäng töông ñoái ít, neân trong ñoà aùn naøy ñeå xaùc ñònh cô sôû cho vieäc phaân loaïi khaùch haøng vaøo khu theå thao giaûi trí Theá Kyû, trung bình cô caáu möùc soáng ñöôïc xaùc ñònh baèng caùch laáy trung bình qua caùc naêm 2000, 2001, 2002 nhö sau Trung bình cô caáu möùc soáng 1. Möùc soáng coøn khoù khaên 2. Möùc soáng taïm oån 3. Möùc soáng trung bình 4.Möùc soáng khaù 5. Möùc soáng cao 10 15.6 21 24 29.4 Baûng 5.4 Trung bình cô caáu möùc soáng Töø cô caáu möùc soáng nhö treân vaø löôïng khaùch döï tính, ta coù keá hoaïch kinh doanh naêm ñaàu nhö sau: Dòch vuï troïn goùi chieám 33% (khoâng tính soá ngöôøi coù möùc soáng khoù khaên) trong toång soá khaùch ñeán vui chôi, trong ñoù dòch vuï troïn goùi goàm caùc loaïi veù ñöôïc öôùc tính nhö sau: Loaïi A: chieám 25%, khoaûng 135 veù * 7.700.000 ñoàng = 1.039.500.000 ñ Loaïi B: chieám 15%, khoaûng 80 veù * 4.500.000 ñoàng = 360.000.000 ñ Loaïi C: chieám 30%, khoaûng 160 veù * 4.500.000 ñoàng = 720.000.000 ñ Loaïi D: chieám 30%, khoaûng 160 veù *4.500.000 ñoàng = 720.000.000 ñ Toång coäng: = 2.839.500.000 ñ Khaùch vaõng lai: chieám 67% khaùch ñeán vui chôi, öôùc tính nhö sau: Saân taäp golf: chieám 13% löôïng khaùch Hoà bôi lôùn: chieám 10% löôïng khaùch Hoà bôi nhoû: chieám 13% löôïng khaùch Troø chôi trong nhaø: chieám 30% löôïng khaùch Nhaø haøng, giaûi khaùt trong khu theå thao: chieám 10% löôïng khaùch Caùc dòch vuï khaùc: chieám 25% löôïng khaùch. Caùc dòch vuï naøy ñöôïc tính theo soá giôø vaø suaát cuûa khaùch tham gia. Soá lieäu öôùc tính baèng caùch laáy trung bình doanh thu ñaït ñöôïc cuûa caùc hoaït ñoäng töông öùng. Tennis : 10 giôø * 41.000 * 3 saân *360 ngaøy = 442.800.000 ñ Boùng baøn: 6 giôø * 9.000*2 baøn* 360 = 38.880.000 ñ Massage, sauna, jacuzzi: 3 suaát*66.000 * 25 phoøng *360ngaøy =1.782.000.000 ñ Ngoaøi ra coøn caùc dòch vuï chuyeân doanh nhö caùc hoaït ñoäng cho thueâ: Khu nhaø haøng: 1.000.000 ñ/m2/naêm x 300m2 x2 = 600.000.000 ñ Nhaø chieáu phim: 200.000 ñ/m2/naêm x 200m2 = 40.000.000 ñ Khu caét, uoán toùc, chaêm soùc saéc ñeïp: 1.500.000 ñ/m2/naêm x 30m2 x 2 = 150.000.000 ñ Khu baùn haøng theå thao 1.500.000 ñ/m2/naêm x 80 m2= 120.000.000 ñ Khu chuïp vaø röûa hình 1.500.000 ñ/m2/naêm x 30 m2= 45.000.000 ñ Khu baùn haøng tieän duïng 1.200.000 ñ/m2/naêm x 200m2 = 240.000.000 ñ Baûo hieåm hoaû hoaïn vaø tai naïn Coâng trình khi thieát keá ñöôïc yeâu caàu ñaùp öùng caùc qui ñònh veà phoøng chaùy chöõa chaùy theo nhöõng qui ñònh hieän haønh cuûa nhaø nöôùc ñoái vôùi caùc khu giaûi trí theå thao ñaëc thuø. Caùc loái thoaùt hieåm ñöôïc thieát keá ôû nhöõng vò trí thuaän lôïi cho vieäc thoaùt hieåm cuõng nhö kích thöôùc ñaûm baûo ñuû choå cho moïi ngöôøi di chuyeån khi coù söï coá. Chi phí cho hoaït ñoäng baûo hieåm hoaû hoaïn vaø tai naïn ñöôïc trích töø doanh thu cuûa caùc hoaït ñoäng kinh doanh tröïc tieáp vôùi möùc trích 5% moãi naêm. Ñieän – nöôùc Söû duïng heä thoáng ñieän nöôùc taïi saün coù taïi khu du lòch Vaên Thaùnh cuõ. Vôùi chi phí ñieän nöôùc ñöôïc öôùc tính tröïc tieáp töø doanh thu kinh doanh tröïc tieáp laø 10%. Chi phí cho moät soá hoaït ñoäng Löông cho kó thuaät vieân Massage ñöôïc öôùc tính töø doanh thu cuûa boä phaän Massage vôùi möùc öôùc tính laø 10% qua caùc naêm. Chi phí cho hoaït ñoäng kinh doanh cuûa Massage ñöôïc laáy baèng 5% doanh thu cuûa boä phaän Massage. Chi phí kinh doanh taïi nhaø haøng, giaûi khaùt trong caâu laïc boä ñöôïc xaùc ñònh baèng 75% doanh thu cho hoaït ñoäng kinh doanh taïi khu nhaø haøng giaûi khaùt thuoäc caâu laïc boä. Chi phí cho caùc hoaït ñoäng haønh chính cuûa khu theå thao giaûi trí T&S laø 1 % toång doanh thu cuûa khu theå thao giaûi trí. Chi phí tieáp thò vaø quaûng baù cho khu theå thao giaûi trí haøng naêm ñöôïc öôùc tính laø 4% doanh thu tröïc tieáp kinh doanh. Chi phí cho moät soá hoaït ñoäng khaùc ñöôïc öôùc tính laø 1% toång doanh thu. CHÖÔNG VII. PHAÂN TÍCH TAØI CHAÙNH VAØ RUÛI RO DÖÏ AÙN Thoâng soá taøi chính Caùc thoâng soá taøi chính bao goàm toång ñaàu tö, suaát chieát khaáu, thôøi gian hoaït ñoäng vaø caùc chæ soá khaùc. Suaát chieát khaáu Suaát chieát khaáu laø yeáu toá duøng phaân tích chæ tieâu taøi chính cuûa döï aùn vaø ñöôïc xaùc ñònh theo quan ñieåm cuûa chuû ñaàu tö vaø ñöôïc nhoùm xaùc ñònh laø 0.12% ñaây laø suaát chieát khaáu thöïc khoâng xeùt ñeán caùc aûnh höôûng cuûa yeáu toá laïm phaùt. Thôøi gian hoaït ñoäng vaø thôøi kì phaân tích cuûa döï aùn Thôøi gian hoaït ñoäng cuûa döï aùn laø 30 naêm keå töø ngaøy thaønh laäp, sau 30 naêm thì coâng ty T& S seõ trao traû laïi quyeàn söû duïng ñaát vaø quyeàn kinh doanh cho Gia Ñònh. Thôøi kyø phaân tích cuûa döï aùn ñöôïc xaùc ñònh phuï thuoäc vaøo chieán löôïc kinh doanh cuûa coâng ty nhaèm ñaùnh giaù khaû naêng sinh lôïi vaø thu hoài voán ñaàu tö cuûa döï aùn. Theo yù kieán cuûa caùc thaønh vieân trong nhoùm, ñoà aùn naøy seõ söû duïng thôøi kì phaân tích döï aùn laø 15 naêm. Sau 15 naêm tuøy tình hình thöïc teá coù theå tieáp tuïc duy trì hay chaám döùt döï aùn. Khaáu hao vaø phöông phaùp trích khaáu hao Trong ñoà aùn thôøi gian khaáu hao taøi saûn höõu hình(coá ñònh) theo qui ñònh cuûa cô quan thueá, vaø laáy khung thôøi gian laø 10 naêm.