Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

huyªn m«n c¬ quan chuyªn m«n cña nhµ n­íc ®øng ra ®¶m nhiÖm. ChØ cã nh­ vËy míi ®¶m b¶o tÝnh kh¸ch quan trung thùc, hoµn chØnh vµ tÝnh ph¸p lý cña l­îng th«ng tin cã ®­îc. Thø s¸u, nh­ chóng ta ®Òu ®· biÕt r»ng l­îng hµng ho¸ B§S trªn lu«n cã nhiÒu biÕn ®éng vµ khã kiÓm so¸t. ®Ó thÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn vµ ®i ®óng h­íng cÇn tíi sù ®iÒu tiÕt cña nhµ n­íc vao quan hÖ cung cÇu hµng ho¸ B§S. Ngoµi ra thÞ tr­êng B§S cßn liªn quan trùc tiÕp tíi c¸c ho¹t ®éng chøc n¨ng kh¸c cña nhµ n­íc trong c¬ chÕ thÞ tr­êng. NghÞ quyÕt héi nghÞ lÇn thø b¶y. Ban chÊp hµnh trung ­¬ngkho¸ IX kh¼ng ®Þnh : “ vÒ x©y dùng, qu¶n lý thÞ tr­êng B§S. chñ ®éng x©y dùng vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S, trong ®ã cã quyÒn sö dông ®Êt, tr­íc hÕt ë c¸c ®« thi vµ c¸c vung quy ho¹ch sÏ ph¸t triÓn ®« thÞ. Nhµ n­íc ®Þnh h­íng, ®iÒu tiÕt vµ kiÓm so¸t thÞ tr­êng, cã biÖn ph¸p chèng c¸c hµnh vi ®Çu c¬ B§S; t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c¸c ngµnh kinh tÕ tham gia thÞ tr­êng B§S, ph¸t huy vai trß chñ ®¹o cña kinh tÕ nhµ n­íc trong kinh doanh vµ b×nh æn gi¸ c¶ B§S. Ban hµnh sím c¸c chÝnh s¸ch tµi chÝnh ®Ó ®iÒu tiÕt l¹i phÇn gi¸ trÞ ®Êt gia t¨ng kh«ng do ng­êi sö dông ®Êt t¹o ra, mµ do ®« thÞ ho¸, do nhµ n­íc ®Çu t­ c¬ së h¹ tÇng, do quy ho¹ch chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai ®em l¹i, ®Ó phôc vô cho lîi Ých chung. X©y dùng luËt kinh doanh B§S...” 2: Néi dung qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S. Tõ trªn ta thÊy ®­îc vai trß qu¶n lý nhµ n­íc®èi víi thÞ tr­êngB§S cã nh÷ng néi dung chñ yÕu sau: 1. x©y dùng hÖ thèng ph¸p luËt ®ång bé, hoµn chØnh æn ®Þnh vµ cã hiÖu lùc ®Ó thÞ tr­êng B§S ho¹t ®éng th«ng tho¸ng thuËn lîi, tu©n thñ ph¸p luËt, ®¶m b¶o quyÒn lîi hîp ph¸p cña ng­êi mua, ng­êi b¸n, ®¶m b¶o thu thuÕ tõ ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S nép vµo ng©n s¸ch nhµ n­íc. 2. X©y dùng chÝnh s¸ch tµi chÝnh vµ c¸c chÝnh s¸ch liªn quan ®¶m b¶o cho thÞ tr­êng B§S ho¹t ®éng lµnh m¹nh, lo¹i bá nh÷ng yÕu tè ch­a hoµn thiÖn cña b¶n th©n thÞ tr­êng B§S còng nh­ c¸c yÕu tè bªn ngoµi t¸c ®éng xÊu ®Õn thÞ tr­êng nµy, ®iÒutiÕt ®Ó ph©n phèi l¹i cho nh÷ng ng­êi cã thu nhËp trung b×nh vµ thÊp nh»m gi¶i quyÕt nh÷ng vÊn ®Ò x· héi bøc xóc,®Æc biÖt lµ nhµ ë. 3. X©y dùng hÖ thèng ®¨ng ký B§S ®¶m b¶o kª khai ®¨ng kýcÊp giÊy chøng nhËn ®èi víi tÊt c¶ B§S còng nh­ ®»ng ký biÕn ®éng ph¸t sinh trong giao dÞch B§S ( chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp B§S). 4. X©y dùng khung ph¸p lý, quy ®Þnh chÕ ®é, quy tr×nh thñ tôc ®Þnh gi¸ ®Êt lµm c¬ së cho viÖc giao dÞch B§S trªn thÞ tr­êng viÖc båi th­êngkhi thu håi B§S ®Ó x©y dùng c¸c c«ng tr×nh phôc vô lîi Ých quèc gia, c«ng céng,viÖc thu thóª B§S. 5. X©y dùng hÖ th«ng tin më – ng©n hµng d÷ liÖuvÒ B§S®¸p øng cho tÊtc¶ c¸c tæ chøc, c«ng d©n cã nhu cÇu vÒ giao dÞch B§S vµ viÖc qu¶n lý B§S cña c¸c c¬ quan nhµ n­íc. 6. Quy ®Þnh viÖc tæ chøc vµ ho¹t ®éng cña c¸c tæ chøc kinh doanh m«i giíi B§S. 7. Quy ho¹ch, kÕ ho¹ch viÖc sö dông, ph©n bæ ®Êt ®ai, x©y dùng nhµ ë vµ c¸c B§S kh¸c. 8. KiÓm tra gi¸m s¸t qu¶n lý thÞ tr­êng B§S vµ tiÕn hµnh xö lýnh÷ng vi ph¹m. 3. C¸c c«ng cô qu¶n lý nhµn­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S. HiÖn tr¹ng thÞ tr­êng B§S ë n­íc ta cßn s¬ khai, tÝnh tù ph¸t cßn m¹nh vµ tÝnh hÖ thèng cßn yÕu... nªn viÖc ®Þnh h­íng vµ kiÓm so¸t cña nhµ n­íc cµng tr¬ nªn quan träng vµ cÊp b¸ch. Môc tiªu cña viÖc qu¶n lý nµy cña nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§Slµ ng¨n chÆn c¸c ho¹t ®éng ®Çu c¬, huy ®éng mäi thµnh phÇn kinh tÕ tham gia thÞ tr­êng nµy vµ ph¸t huy vai trß chñ ®¹o cña kinh tÕ nhµ n­íc trong kinh doanhvµ b×nh æn gi¸ c¶ B§S. §Ó thùc hiÖn c¸c môc tiªu nªu trªn, nhµ n­íc ph¶i sö dông tæng hîp c¸c biÖn ph¸p kinh tÕ, hµnh chÝnh vµ ph¸pluËt ®Ó tiÕn hµnh qu¶n lý ®èi víi thÞ tr­êng B§S. c¸c c«ng cô qu¶n lý th­êng thÊy cña nhµ n­íc ®ã lµ: quy ho¹ch, kÕ ho¹ch; c¸c chÝnh s¸ch; luËt ph¸p. quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch B§S lµ mét trong nh÷ng chøc n¨ng quan trong gióp nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý, ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng theo quy ho¹ch vµ ph¸p luËt. Cång t¸c quy ho¹ch, kÕ ho¹ch B§S lµ mét qu¸ tr×nh mµ thùc chÊt lµ th«ng qua ®ã ®¶ng vµ nhµ n­íc thÓ hiÖn ý ®å t¸c ®éng vµo rthùc tr¹ng thÞ tr­êng B§S mét c¸ch cã lîi nhÊt trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi, b¶ovÖ c¶nh quan m«i tr­êng,... ng¨n chÆn nh÷ng tiªu cùc x¶y ra trong sù ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng. §©y lµ b­íc tiÒn ®Ò quan träng cho toµn bé quy tr×nh ho¹t ®éng ph¸t triÓn kinh doanh B§S. trong quy hoach, kÕ ho¹ch B§S th× cång viÖc chÝnh lµ tËp trung vµo quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt®ai, vµ chØ trong mét sè tr­êng hîp mét sè n¬i nhµ n­íc míilËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch cho x©y dùng, ph¸t triÓn c¸c khu nhµ ë, c¸c c«ng tr×nh trªn ®Êt. N«i dung cña quy ho¹ch , kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai bao gåm nhiÒu viÖc, nhiÒu c«ng ®o¹n trong m«thÖ thèng nhÊt,trong ®ã næi lªn c¸cvÊn ®Ò chñ yÕulµ nghiªn cøu, triÓn khai , diÒu tra, kh¶o sat, ®o ®¹c, ph©n lo¹i, thèng kª, lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh ®Ó ®Õ xuÊt c¸c ph­¬ng ¸n quy ho¹ch kÕ ho¹ch sö dông ®Êt tõng vïng l·nh thæcña ®Êt n­íc trong t­ng thêi kú nhÊt ®Þnh g¾n víi tõng giai ®o¹n phat triÓn kinh tÕ- x· héi cña ®Êt n­íc trong c¬ chÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung, quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai mang tÝnh chÊt “ cøng’’ võa víi ®èi t­äng kinh doanh,võa víi thêi gian kinh doanh, Ýt quan tam ®Õn hiÖu qu¶ vµ thÞ tr­êng. Quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch trong c¬ chÕ thÞ tr­êng ph¶i mang tÝnh chÊt “mÒm”,mét mÆt yªu cÇu hiÖu qu¶,mÆt kh¸c ph¶i kinh doanh theo c¬ chÕ thÞ tr­êng.h¬n n÷a,do ®Êt ®ai n­íc ta trong c¬ chÕ thÞ tr­êng chñ së h÷u lµ nhµ n­íc nh­ng chñ sö dông l¹i lµ c¶c tæ chøc vµ c¸ nh©n nªn h×nh thøc vµ ph­¬ng ph¸p quy ho¹ch,kÕ ho¹ch ®Êt ®ai cÇn linh ho¹t ®Ó võa ®¶m b¶o vai trß thèng nhÊt qu¶n lý cña nhµ n­íc,võa ph¸t huy tÝnh tù chñ kinh doanh cña tæ chøc, c¸ nh©n trong c¬ chÕ thÞ tr­êng. TiÕp theo ®ã,nhµ n­íc sö dông c¸c chÝnh s¸ch ®Ó t¸c ®éng ®Õn thÞ tr­êng B§S.trong nh÷ng n¨m võa qua ho¹t ®éng b­íc ®Çu cña thÞ tr­êng B§S ®· thu hót mét l­îng vèn kh«ng nhá,gãp phÇn gi¶i quyÕt viÖc lµm vµ thu nhËp cho ng­êi lao ®éng.nhµ n­íc ®· ban hµnh vµ bæ sung nhiÒu v¨n b¶n ph¸p lý vµ c¸c chÝnh s¸ch cô thÓ liªn quan ®Õn ®Êt ®ai,nhµ ë,t¹o lËp mÆt b»ng cho s¶n xuÊt,t¹o lËp quü ph¸t triÓn h¹ tÇng ®« thÞ,quü ph¸t triÓn nhµ ë,chÝnh s¸ch b¸n nhµ thuéc së höu nhµ n­íc,thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông,thuÕ tr­íc b¹,...nh÷ng chÝnh s¸ch nµy ®· gãp phÇn t¹o dùng vµ ®Þnh h­íng cho thÞ tr­êng B§S ho¹t ®éng.n­íc ta ®· x©y dùng hÖ chÝnh s¸ch hç trî thÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn theo h­íng chuÈn t¾c,c«ng khai,minh b¹ch,c¹nh tranh lµnh m¹nh.thÞ tr­êng B§S liªn quan ®Õn c¸c vÊn ®Ò x· héi vµ kinh tÕ trªn c¸c mÆt:nhµ ë cho ng­êi nghÌo,an ninh l­¬ng thùc quèc gia,chñ quyÒn l·nh thæ,c¸c vÊn ®Ò v¨n ho¸,kiÕn tróc,truyÒn thèng,...tuú theo c¸ch xem xÐtcña tõng quèc gia,nhµ n­íc cã thÓ x©y dùng vµ thùc thi mét sè chÝnh s¸ch sau: 1. chÝnh s¸ch ®èi víi ®Êt ®ai s¶n xuÊt n«ng nghiÖp,®Æc biÖt lµ ®Êt trång l­¬ng thùc. nh»m ®¶m b¶o an toµn l­¬ng thùc,t¹o m«i tr­êng sèng æn ®Þnh cho x· héi,c¸c n­íc ®Òu chó träng gi÷ mét tØ lÖ nhÊt ®Þnh ®Êt ®ai ®Ó s¶n xuÊt n«ng nghiÖp. §èi víi lo¹i ®Êt ®ai nµy viÖc chuyÓn nh­îng chØ ®­îc phÐp diÔn ra khi chñ míi cam kÕt sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých nh­ cò. Ngoµi ra,nhµ n­íc khuyÕn khÝch n«ng d©n ®Çu t­ nh»m t¨ng ®é mµu mì cho ®Êt th«ng qua viÖc øng dông c¸c lo¹i thuÕ ®Êt n«ng nghiÖp ®Æc biÖt nh­ thuÕ bá ruéng hoang ho¸,®¸nh thuÕ theo gi¸ trÞ ®Êt,kh«ng ®¸nh thuÕ theo s¶n l­îng,...VÒ dµi h¹n nhµ n­íc cßn thùc thi c¸c chÝnh s¸ch b¶o vÖ nguån tµi nguyªn ®Êt ®ai n«ng nghiÖp nh­ hç trî ®Çu t­ thuû n«ng,b¶o vÖ thùc vËt... nh×n chung chÝnh s¸ch ®Êt ®ai n«ng nghiÖp cña nhµ n­íccã ¶nh h­ëng rÊt lín ®Õn viÖc giíi h¹n ph¹m vi vµ môc ®Ých trao ®æi ®Êt ®ai n«ng nghiÖp,lµm cho lo¹i ®Êt ®ai nµy th­êng kÐm l­u ®éng nhÊt trªn thÞ tr­êng. 2. chÝnh s¸ch qu¶n lý ®« thÞ cña nhµ n­íc. Nhµ n­íc cã vai trß rÊt lín trong qu¶n lý ®« thÞ nh»m kh«ng nh÷ng sö dông nhÊt quü ®Êt h¹n hÑp cu¶ ®« thÞ mµ cßn chó träng ®óng møc ®Õn c¸c mÆt sinh ho¹t x· héi kh¸c cña ®« thÞnh­ bÒ mÆt kiÕn tróc,hÖ sè sö dông tÇng kh«ng gian vµ tÇng ngÇm, giao th«ng vËn t¶i...ho¹t ®éng qu¶n lý ®« thÞ cña nhµ n­íc cã ¶nh h­ëng ®Õn thÞ tr­êng B§S trªn nhiÒu mÆt nh­ lµm thay ®æi gi¸ c¶ ®Êt ®aØ c¸c khu trung t©m kinh tÕ,tµi chÝnh,c¶i t¹o hÖ thèng h¹ tÇng buéc nhµ n­íc ph¶i tr­ng mua®Êt ®ai còng ¶nh h­ëng tíi gi¸ c¶ vµ ®éng th¸i cña thÞ tr­êng B§S chÝnh s¸ch x©y dùng nhµ ë cã sù hç trî tõ ng©n s¸ch cho c¸c hé gia ®×nh cã thu nhËp thÊp còng ¶nh h­ëng nhÊt ®Þnh ®Õn søc Ðp cung-cÇu vÒ nhµ ë,... Nh»m t¹o m«i tr­êng minh b¹ch cho thÞ tr­êng B§S vËn hµnh nhµ n­íc th­êng cè g¾ng c«ng khai ho¸ c«ng t¸c qu¶n lý ®« thÞ th«ng qua viÖc cung cÊp c¸c th«ng tin vÒ kÕ ho¹ch x©y dùng c¬ së h¹ tÇng,quy ho¹ch ®« thÞ tæng thÓ trong mét thêi gian dµi. Ngoµi ra nhµ n­íc còng thu xÕp mét sè lo¹i thuÕ hîp lý ®¸nh vµo nh÷ng ®Êt ®ai cã lîi do ho¹t ®éng ®Çu t­ cña nhµ n­íc nh»m ®iÒu tiÕt lîi nhuËn do c¸c chñ sö dông ®Êt thu ®­îc mµ kh«ng ph¶i ®Çu t­ thªm.c¸c chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch sö dông tµng kh«ng gianvíi c¸c khu nhµ cao tÇng còng nh­ ho¹t ®éng khai th¸c giao th«ng ngÇm d­íi mÆt ®Êt gãp phÇn lµm t¨ng quü ®Êt cã thÓ ®em trao ®æi th­¬ng m¹i ë cacs ®« thÞ lín.nhµ n­íc cßn cã chÝnh s¸ch b¶o tån c¸c khu ®« thÞ cæ hoÆc ®Æt ra c¸c yªu cÇu vÒ ®¶m b¶o m«i tr­êng cho nh÷ng hé xung quanh ng«i nhµhoÆc thöa ®Êt dù ®Þnh sang nh­îng cho chñ míi,... TÊt c¶ nh÷ng ho¹t ®éng qu¶n lý ®« thÞ kÓ trªn cã thÓ lµm cho ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S ngµy cµng trë nªn phøc t¹p h¬n,yªu cÇu nhiÒu th«ng tin h¬n còng nh­ ®ßi hái c¸c nghiÖp vô hç trî chuyªn nghiÖp nh»m lµm cho c¸c giao dÞch B§S cã thÓ tiÕn hµnh nhanh vµ thuËn tiÖn h¬n. 3. ChÝnh s¸ch tµi chÝnh cña nhµ n­íc hç trî thÞ tr­êng B§S. hç trî lín nhÊt cña nhµ n­íc lµ t¹o lËp c¸c c¬ së cung cÊp th«ng tin thuËn tiÖn víi chi phÝ thÊp cho thÞ tr­êng B§S. c¸c c¬ së qu¶n lý ®¨ng ký B§S cña nhµ n­íc cã thÓ x©y dùng c¸c trung t©m phô trî nh»m cung cÊp th«ng tin cho ng­êi cã nhu cÇu. Nhµ n­íc còng cã thÓ hç trî mét phÇn chi phÝ ®µo t¹o c¸c chuyªn gia cho thÞ tr­êng B§S th«ng qua c¸c xuÊt häc phÝ trong c¸c tr­êng ®¹i häc. §Æc biÖt chÝnh s¸ch thuÕ cña nhµ n­íc cã ¶nh rÊt lín ®Õn ho¹t ®éng cñathÞ tr­êng B§S. Th«ng th­êng nhµ n­íc ¸p dông thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng trong c¸c giao dÞch B§S. NÕu møc thuÕ suÊt qu¸ cao sÏ ¶nh h­ëng trùc tiÕp ®Õn viÖc c«ng khai ho¸ c¸c giao dÞch B§S hoÆc thu hÑp quy m«c¸c vô giao dÞch. Nh»m lµm cho B§S ®­îc l­u ®éng hîp lý t¹o ®iÒu kiÖn sö dông hiÖu qu¶ nhÊt nguån B§S hiÖn cã, chÝnh s¸ch thuÕ gÝa trÞ gia t¨ng cña B§S ph¶i cã lîi cho ng­êi sö dông chø kh«ng ph¶i chØ nh»m ®iÒu tiÕt thu nhËp vÒ ng©n s¸ch nhµ n­íc. Ng­îc l¹i, nÕu kh«ng cã thuÕ gÝa trÞ gia t¨ng còng nh­ kh«ng ®¸nh thuÕ B§S hoang ho¸ sÏ kÝch thÝch ®Çu c¬ vµoB§S , nhÊt lµ ë c¸c giai ®o¹n cã biÕn ®éng gi¸ lµm cho thÞ tr­êng B§S ho¹t ®éng kh«ng tèt, thËm chÝ cã thÓ ®i ng­îc l¹i môc tiªu chung cña nÒn kinh tÕ. Ngoµi ra trong b­íc ®Çu h×nh thµnh thÞ tr­êng B§S nhµ n­íc cã thÓ ­u ®¹i c¸c tæ chøc kinh doanh vµ dÞch vô trªn thÞ tr­êng B§S theo luËt khuyÕn khÝch ®Çu t­ nh»m hç trî vÒ tµi chÝnh, gi¶m lç l·i, kÝch thÝch vèn ®Çu t­ ch¶y vµo ngµnh kinh doanh B§S. Muèn hiÓu râ h¬n c¸c chÝnh s¸ch nµy cña nhµ n­íc nh»m qu¶n lý thÞ tr­êng B§S chóng ta nªn tham kh¶o thªm trong nghÞ quyÕt héi nghÞ lÇn thø VII ban chÊp hµnh trung ­¬ng kho¸ IX. NghÞ quyÕt nµy còng kh¼ng ®Þnh viÖc nhµ n­íc sö dông c«ng cô luËt ph¸p ®Ó qu¶n lý thÞ tr­êng B§S. Bªn c¹nh ®ã, ta còng nhËn thÊy r»ng nhµ n­íc ®· t¹o dùng khung ph¸p luËt vÒ thÞ tr­êng B§S, ®ã lµ c¬ së ph¸p lý hÕt søc quan träng cho ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S. C¸c v¨n b¶n ph¸p luËt ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ ph¸p luËt vÒ nhµ ®Êt- B§S ®Òu cã nh÷ng ®Æc ®iÓm chung cña hÖ thèng c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cña n­íc céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam , ®ã lµ: + Duy tr× trËt tù vµ an toµn x· héi trong lÜnh vùc kinh doanh ®Êt ®ai vµ nhµ ë + LuËt ph¸p lµ c«ng cô b¾t buéc c¸c tæ chøc, c¸ nh©n thùc hiÖn nghÜa vô thuÕ vµ c¸c nghÜa vô kh¸c ®èi víi nhµ n­íc. + Th«ng qua c«ng cô luËt ph¸p nhµ n­íc ®¶m b¶o sù b×nh ®»ng, c«ng b»ng gi÷a c¸c tæ chøc, c¸ nh©n sö dông ®Êt ®ai vµ nhµ ë , ®¶m b¶o sù kÕt hîp hµi gi÷a c¸c lîi Ých. Nhµ n­íc ta ®· t¹o lËp ®­îc m«i tr­êng ph¸p lý cho thÞ tr­êng B§S. m«i tr­êng nµy bao hµm trong nã rÊt nhiÒu néi dung nh­ quy ®Þnh vÒ hµng ho¸ ®em ra giao dÞch, quy ®Þnh vÒ ph­¬ng thøc giao dÞch , quy ®Þnh vÒ tæ chøc qu¶n lý thÞ tr­êng B§S,... cã thÓ tËp hîp c¸c néi nµy vµo ba nhãm sau: nh÷ng quy ®Þnh ph¸p lý vÒ hµng ho¸ B§S . B§S cã nhiÒu lo¹i nh­ng ®Æc ®iÓm c¬ b¶n cña chóng lµ g¾n chÆ víi ®Êt ®ai hoÆc b¶n th©n ®Êt ®ai. ViÖc c¸c B§S cã trë thµnh ho¸ ®­îc hay kh«ng phô thuéc rÊt lín vµo viÖc ph¸p luËt cña tõng nø¬c coi ®Êt ®ai lµ hµng ho¸ ®Õn møc ®é nµo. trong c¸c quan ®iÓm chØ ®¹o tiÕp tôc ®æi míi chÝnh s¸ch ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai cña nghÞ quyÕt héi nghÞ lÇn thø VII ban chÊp hµnh trung ­¬ng ®¶ng kho¸ IX tiÕp tôc ®æi míi chÝnh s¸ch,ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai trong thêi kú ®Èy m¹nh c«ng nghiÖp ho¸ - hiÖn ®¹i ho¸ cã x¸c nhËn : “ quyÒn sö dông ®Êt lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt”. Ngoµi ra, viÖc tao ra c¸c B§S còng ph¶i tu©n theo nh÷ng quy ®Þnh cña nhµ n­íc vÒ quy ho¹ch vïng l·nh thæ, vÒ m«i tr­êng c¶nh quan vµ c¸c tiªu chuÈn kh¸c. nh÷ng quy ®Þnh ph¸p lý vÒ ph­¬ng thøc giao dÞch B§S vµ c¸c chñ thÓ tham gia. LuËt ph¸p c¸c n­íc ®Òu quy ®Þnh chÆt chÏ viÖc ®¨ng ký B§S còng nh­ thñ tôc ®¨ng ký l¹i B§S sau khi cã sù chuyÓn nh­îng. Nh×n chung c¸c giao dÞch B§S thuéc lo¹i dÔ kiÓm so¸t nªn c¸c chÕ ®Þnh ph¸p lý vÒ ®iÒu kiÖn tham gia thÞ tr­êng cña c¸c chñ thÓ kinh tÕ t­¬ng ®èi ®¬n gi¶n h¬n so víi thÞ tr­êng tµi chÝnh. c¸c bªn tham chØ ph¶i tu©n thñ ®iÒu kiÖn cã hµng ho¸ vµ cã kh¶ n¨ng thanh to¸n. thñ tôc chuyÓn nh­îng vÒ mÆt ph¸p lý chØ lµ ho¹t ®éng b¶o hé vµ qu¶n lý B§S , nhµ n­íc kh«ng can thiÖp vµo c¸c quan hÖ kinh tÕ diÔn ra trªn thÞ tr­êng. Tuy nhiªn ®Ó ®iÒu tiÕt thu nhËp nhµ n­íc cã ®µnh thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng, thuÕ tiªu thô ®Æc biÖt khi chuyÓn nh­îng B§S . nh÷ng quy ®Þnh vÒ hÖ thèng c¬ quan qu¶n lý B§S cña nhµ n­íc. Trªn thùc tÕ kh«ng cã c¬ quan cña nhµ n­íc chuyªn tr¸ch qu¶n lý thÞ tr­ßng B§S. thÞ tr­êng B§S ®­îc qu¶n lý b»ng c¬ quan qu¶n lý th­¬ng m¹i nãi chung vµ ®­îc hç trî tõ c¸c tæ chøc ngµnh nghÒ cña giíi bu«n b¸n B§S. tuy nhiªn thÞ tr­êng B§S cã mèi quan hÖ chÆt chÏ víi thÞ tr­êng tµi chÝnh vµ c¸c c¬ quan qu¶n lý ng©n hµng còng quan t©m nhÊt ®Þnh ®Õn thÞ tr­êng B§S . C¸c tæ chøc qu¶n lý cña nhµ n­íc th­êng tËp trung vµo chøc n¨ng qu¶n lý B§S cña mét n­íc vµ chñ yÕu lµ qu¶n lý ®Êt ®ai nh»m sö dông ®Êt ®ai theo ®óng chÝnh s¸ch cña nhµ n­íc. Ngoµi c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai, nhµ n­íc cßn cã thÓ thµnh lËp mét sè tæ chøc hç trî qu¶n lý ®Êt ®ai nh­ tæ chøc thÈm ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ ®Êt, tæ chøc x©y dùng quy ho¹ch, vµ c¸c chÝnh s¸ch sö dông ®Êt ®ai ,... Ta thÊy r»ng bÊt cø mét thÞ tr­êng nµo muèn tån t¹i vµ vËn hµnh b×nh th­êng còng ph¶i dùa trªn mét m«i tr­êng ph¸p lý thÝch hîp. ®éng lùc ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng lµ lîi Ých cña c¸c chñ thÓ tham gia,nh­ng ®Ó cho ®éng lùc ®ã kh«ng dÉn ®Õn sù ph¸ vì thÞ tr­êng hay ®­a thÞ tr­êng ®i ®Õn chç kÐm hiÖu qu¶ th× ph¶i ®Ò ra c¸c khu«n khæ,nguyªn t¾c,chuÈn mùc chi phèi hµnh vi cña c¸c chñ thÓ tham gia.nh­ vËy,c¸c quy ®Þnh ph¸p lý cµng æn ®Þnh vµ minh b¹ch th× thÞ tr­êng B§S cµng cã ®iÒu kiÖn thuËn lîi ®Ó ph¸t triÓn. III. nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng tíi c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S. khi tiÕn hµnh qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S sÏ chÞu t¸c ®éng cña c¶ c¸c yÕu tè chñ quan vµ kh¸ch quan.tr­íc tiªn,ta ph¶i kÓ ®Õn mét trong c¸c nh©n tè cã ¶nh h­ëng lín ®ã lµ nhËn thøc cña c¸c chñ thÓ than gia vµo thÞ tr­êng B§S vµ tr×nh ®é cña c¸c c¸n bé chuyªn m«n trong c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S. Nõu c¸c chñ thÓ thÊy rox ®­îc c¸c quyÒn lîi cña hä ®­îc ®¶m b¶o, tr¸ch ®­îc nhiÒu rñi ro khi tham gia thÞ tr­êng B§S chÝnh thøc còng nh­ thÊy tr¸ch nhiÖm, nghÜa vô cña mçi c«ng d©n trong h×nh thµnh, ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S hä sÏ t×nh nguyÖn tham gia vµo thÞ tr­êng d­íi sù qu¶n lý cña nhµ n­íc. Lóc ®ã c«ng viÖc cña nhµ n­íc sÏ ®¬n gi¶n, nhÑ nhµng h¬n nhiÒu. §Ó cã ®­îc ®iÒu nµy l¹i phô thuéc mét phÇn kh«ng nhá vµo c¸c c¸n bé chuyªn m«n. thÞ tr­êng B§S kh¸ phøc t¹p, cã nhiÒu biÕn ®éng nªn ®ßi hái c¸c c¸n bé qu¶n lý ph¶i cã tr×nh ®é chuyªn m«n, kinh nghiÖm thùc tiÔn, tiªu chuÓn ®¹o ®øc,... Cã nh­ thÕ míi cã ¶nh h­ëng tèt tíi c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S. Ngoµi ra còng gièng nh­ c¸c thÞ tr­êng kh¸c c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S cßn chÞu t¸c ®éng cña hÖ thèng ph¸p lý vµ c¸c chÝnh s¸ch. HÖ thèng ph¸p lý cã cô thÓ, râ rµng, hîp lý, dÔ hiÓu, dÔ thùc hiÖn th× c¶ ng­êi qu¶n lý vµ ng­êi bÞ qu¶n lý míi biÕt ®­îc nh÷ng viÖc m×nh lµm, tr¸nh sai sãt ®¸ng tiÕc. Mét m«i tr­êng kinh doanh thuËn lîi cïng nh÷ng chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch, ­u ®·i sÏ t¹o ®iÒu kiÖn tèt cho mäi chñ thÓ ho¹t ®éng ®óng h­íng, kh«ng g©y tranh chÊp vµ c¸c c¸n bé dÔ qu¶n lý, dÔ gi¶i quyÕt c¸c vÊn ®Ò th¾c m¾c, khiÕu n¹i... C¸c quy ho¹ch, kÕ ho¹ch còng ¶nh h­ëng tíi c«ng t¸c qu¶n lý thÞ tr­êng còng ¶nh h­ëng tíi c«ng t¸c qu¶n lý thÞ tr­êng ngÇm hay thÞ tr­êng phi chÝnh thøc, n»m ngoµi sù kiÓm so¸t nhµ n­íc, xuÊt hiÖn mét phÇn bëi kh«ng cã c¸c kÕ ho¹ch, quy ho¹ch, hÖ thèng th«ng tin c«ng khai minh b¹ch..nÕu c¸c c¸n bé qu¶n lýkh«ng n¾m b¾t ®­îc t×nh h×nh th× sÏ rÊt khã qu¶n lý hoÆc tiÕn hµnh qu¶n lý thiÕu chÝnh x¸c. Cuèi cïng lµ do thãi quen nh­ trèn lËu thuÕ, lÖ phÝ, ... vµ c¸c tËp qu¸n kinh doanh trong thÞ tr­êng B§S . d©n ta ®· quen víi viÖc giao dÞch trao tay kh«ng qua mét c¬ quan qu¶n lý nµo cña nhµ n­íc mµ kh«ng biÕt r»ng ®ang g©y ra nh÷ng thiÖt h¹i cho nhµ n­íc, nh÷ng rñi ro cho b¶n th©n m×nh, g©y khã kh¨n cho viÖc qu¶n lý, t¹o lËp mét thÞ tr­êng B§S æn ®Þnh, bÒn v÷ng. Nh­ vËy c«ng viÖc cÇn lµm hiÖn nay lµ tuyªn truyÒn, gi¶i thÝch râ cho c¸c chñ thÓ tham gia thÞ tr­êng B§S ; ®µo t¹o chuyªn m«n cho c¸c c¸n bé; t¹o m«i tr­êng ph¸p lý thÝch hîp; c¸c quy ho¹ch- kÕ ho¹ch, hÖ thèng th«ng tin chÝnh x¸c, râ rµng ®Ó c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S ®­îc thùc hiÖn tèt h¬n, dÔ dµng h¬n. PhÇn II Thùc tr¹ng qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n I. T×nh h×nh ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S ë n­íc ta. NhiÒu n­íc, ®Æc biÖt lµ c¸c n­íc ®ang chuyÓn ®æi, ®ang thóc ®Èy qu¸ tr×nh hîp ph¸p ho¸ quyÒn së h÷u, sö dông B§S cña ng­êi d©n vµ thiÕt lËp c¸c thÓ chÕ cÇn thiÕt ®Ó thóc ®Èy ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S. ThÞ tr­êng B§S cïng víi thÞ tr­êng vèn vµ thÞ tr­êng lao ®éng lµ c¸c thÞ tr­êng trung t©m trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng vÒ mÆt kinh tÕ, thÞ tr­êng B§S lµ n¬i h×nh thanh c¸c quyÕt ®Þnh vÒ viÖc ai tiÕp cËn ®­îc B§S, viÖc sö dông B§S nh­ thÕ nµo vµ v× môc ®Ých g×. Mét thÞ tr­êng B§S hiÖu qu¶ cã t¸c dông ®ßn bÈy tíi tÝnh hiÖu qu¶ chung cña toµn bé nÒn kinh tÕ. HiÕn p h¸p ViÖt Nam 1992 quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n. Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý toµn bé ®Êt ®ai theo quy ho¹ch vµ ph¸p luËt, b¶o ®¶m sö dông ®óng môc ®Ých vµ cã hiÖu qu¶. Trªn c¬ së quy ®Þnh cña HiÕn ph¸p, luËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ®· thõa nhËn ®Êt cã gi¸ trÞ, thõa nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®ai lµ mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt. §©y lµ quan niÖm cã tÝnh ®ét ph¸, b­íc ®Çu khai th«ng mét lo¹i thÞ tr­êng cùc kú quan träng cña nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, ®ã lµ thÞ tr­êng B§S. Víi quan ®iÓm thõa nhËn ( mÆc dï ch­a chÝnh thøc) cã tån t¹i thÞ tr­êng B§S, Nhµ n­íc ®· ban hµnh mét hÖ thèng v¨n b¶n kh¸ ®ång bé quy ®Þnh tõ ®¨ng ký, ®Þnh gi¸, quy ho¹ch,… HiÖn nay, ®· cã kho¶ng 500 v¨n b¶n ph¸p lý liªn quan trùc tiÕp tíi thÞ tr­êng B§S. Cã thÓ nãi r»ng hÖ thèng khung ph¸p lý qu¶n lý thÞ tr­êng B§S cña n­íc ta kh¸ réng, bao trïm hÇu kh¾p c¸c quan hÖ n¶y sinh trong thÞ tr­êng B§S. Tuy nhiªn, khung ph¸p lý réng nh­ng ch­a s©u, cßn mang nÆng t­ duy bao cÊp, chñ quan duy ý chÝ vµ Ýt cã tÝnh kh¶ thi. Trªn thùc tÕ, thÞ tr­êng B§S ë n­íc ta ho¹t ®éng kh¸ s«i næi, ®Æc biÖt ë c¸c khu vùc thµnh thÞ, mÆc dÇu cßn manh nha nh­ng ®· gãp phÇn c¶i thiÖn râ rÖt ®iÒu kiÖn nhµ ë cña ng­êi d©n, t¨ng c­êng hiÖu qu¶ sö dông, kinh doanh ®Êt ®ai, nhµ x­ëng, biÕn ®Êt ®ai thùc sù trë thµnh mét nguån lùc to lín cho c«ng cuéc ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®Êt n­íc. Tuy nhiªn trong thêi gian qua, thÞ tr­êng B§S cña n­íc ta vÉn tån t¹i nhiÒu nh­îc ®iÓm nh­: ThÞ tr­êng B§S c¬ b¶n vÉn lµ thÞ tr­êng phi chÝnh quy. Víi viÖc chØ cã kho¶ng 10% nhµ, ®Êt ë thµnh thÞ ®· ®­îc cÊp sæ ®á, sæ hång, hÇu hÕt chñ B§S kh«ng cã ®iÒu kiÖn ph¸p lý ®Ó tham gia vµo c¸c giao dÞch nh­ b¸n quyÒn sö dông ®Êt, së h÷u nhµ, thÕ chÊp, cho thuª,…trªn thÞ tr­êng B§S chÝnh quy. Thùc tÕ còng ®· chØ ra r»n, mÆc dÇu vËn cã thÓ vËn hµnh ë c­êng ®é cao nÕu cã nh÷ng ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt nh­ tËp qu¸n v¨n ho¸, sù tin t­ëng, nh÷ng nhãm quan hÖ x· héi chÆt chÏ, thÞ tr­êng B§S phi chÝnh quy vÉn lµ mét thÞ tr­êng rÊt kh«ng hoµn h¶o, lu«n cã c¸c nguy c¬ tiÒm Èn ®èi víi toµn bé nÒn kinh tÕ- x· héi. Chóng ta ®· ph¶i tr¶ gi¸ rÊt lín, ch¼ng h¹n nh­ bª bèi liªn quan tíi B§S trong vô ¸n T¨ng Minh Phông ®· dÉn tíi viÖc Nhµ n­íc bÞ thÊt tho¸t hµng ngh×n tØ ®ång. HÖ thèng th«ng tin trªn thÞ tr­êng B§S ch­a ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn. Th«ng tin lµ ®iÒu kiÖn tèi quan träng cho sù vËn hµnh cña thÞ tr­êng B§S nh­ng thùc tÕ th«ng tin l¹i lµ kÕt qu¶ sau cïng cña hµng lo¹t c¶i c¸ch thÓ chÕ c¬ b¶n. Trong thÞ tr­êng B§S, Nhµ n­íc vÉn gi÷ vai trß ®éc quyÒn trong thu nhËp vµ xö lý c¸c th«ng tin gèc, bao gåm c¸c th«ng tin vÒ quy ho¹ch, vÏ b¶n ®å ®Þa chÝnh, miªu t¶ gi¸ trÞ, tÝnh chÊt vµ chñ së h÷u cña B§S. ThÞ tr­êng B§S cña n­íc ta vÉn nhá vÒ quy m« vµ bÞ bãp mÐo vÒ quan hÖ cung cÇu vµ gi¸ c¶, do vËy ®· kh«ng ph¶n ¸nh ®óng gi¸ trÞ thùc cña B§S, g©y c¸c c¬n sèt vÒ gi¸ c¶ dùa trªn c¸c th«ng tin mËp mê, th«ng tin vØa hÌ vÒ quy ho¹ch, thay ®æi chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc. ThÞ tr­êng B§S n­íc ta cã nhiÒu khiÕm khuyÕt. Ngoµi mét sè khiÕm khuyÕt c¬ b¶n thuéc vÒ b¶n chÊt cña thÞ tr­êng, phÇn lín khiÕm khuyÕt ®ã cã nguyªn nh©n tõ sù qu¶n lý, ch­a hoµn thiÖn cña Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nµy. II.T×nh h×nh qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S Th«ng qua viÖc sö dông c¸c c«ng cô qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S nh­ quy ho¹ch, kÕ ho¹ch, hÖ thèng, chÝnh s¸ch, Ph¸p luËt,…Nhµ n­íc ®· vµ ®ang duy tr×, t¨ng c­êng vai trß qu¶n lý vÒ thÞ tr­êng B§S. C¸c quan hÖ cung – cÇu, hµng ho¸, gi¸ c¶, c¸c chñ thÓ tham gia thÞ tr­êng B§S ®Òu ®· cã sù t¸c ®éng cña Nhµ n­íc. Nhµ n­íc tiÕn hµnh ®iÒu tiÕt, kiÓm so¸t, ®Þnh h­íng cho thÞ tr­êng B§S ®¹t tíi sù æn ®Þnh, tr¸nh mÊt c©n b»ng trÇm träng trong quan hÖ cung cÇu, tham gia vµo viÖc h×nh thµnh, ®iÒu chØnh gi¸ c¶ B§S. Nhµ n­íc khuyÕn khÝch c¸c thµnh p hÇn kinh tÕ tham gia vµo thÞ tr­êng vµ b¶o vÖ lîi Ých, quyÒn lîi cho hä… Tuy nhiªn trong c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S cßn ®ang gÆp ph¶i mét sè h¹n chÕ nhÊt ®Þnh. Tr­íc tiªn ta thÊy ®ã lµ sù thiÕu c¬ quan chuyªn tr¸ch qu¶n lý B§S. HÖ thèng c¬ qua chuyªn tr¸ch qu¶n lý B§S cã tr¸ch nhiÖm: x¸c ®Þnh râ rµng ai lµ ng­êi h­ëng c¸c quyÒn B§S, x¸c ®Þnh râ rµng c¸c quyÒn ®­îc cho phÐp, x¸c ®Þnh râ rµng ranh giíi cña B§S vµ gi¶i quyÕt phÇn lín c¸c tranh chÊp B§S ngay t¹i thùc ®Þa. Ho¹t ®éng qu¶n lý thÞ tr­êng B§S hiÖn qu¸ dµn tr¶i víi sù tham gia cña qu¸ nhiÒu cÊp, nhiÒu nghµnh tõ Thñ t­íng chÝnh phñ, Chñ tÞch UBND c¸c cÊp tíi Bé, ban, nghµnh,…Trong khi ®ã vai trß cña c¬ quan chuyªn tr¸ch vÒ thÞ tr­êng B§S cßn qu¸ mê nh¹t. C¸c c¬ quan ®Þa chÝnh trªn danh nghÜa kh«ng cã thùc quyÒn mµ chØ cã chøc n¨ng tham m­u. HÇu hÕt mäi c«ng viÖc tõ giao ®Êt, ®¨ng ký sö dông ®Êt, quy ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ vµ ®Òn bï, gi¶i quyÕt tranh chÊp,…®Òu kh«ng thuéc quyÒn quyÕt ®Þnh cña c¬ quan ®Þa chÝnh. §©y lµ mét bÊt hîp lý, kh«ng phï hîp víi thùc tÕ ViÖt Nam. TiÕp ®Õn lµ viÖc hîp thøc ho¸ c¸c quyÒn B§S diÔn ra qu¸ chËm ch¹p. §iÒu kiÖn cho sù tån t¹i cña mét thÞ tr­êng B§S chÝnh quy lµ Nhµ n­íc ph¶i trao Ýt nhÊt hai quyÒn B§S then chèt cho nh÷ng ng­êi chñ B§S, ®ã lµ: QuyÒn ®éc quyÒn sö dông vµ h­ëng lîi l©u dµi tõ B§S vµ QuyÒn chuyÓn nh­îng mét sè hoÆc tÊt c¶ c¸c quyÒn liªn quan ®Õn B§S th«ng qua c¸c giao dÞch d©n sù ( nh­ b¸n, cho thuª, thõa kÕ). Theo kÕ ho¹ch cña Tæng côc §Þa chÝnh, viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ( GCNQSDD) sÏ hoµn thµnh trªn ph¹m vi c¶ n­íc vµo tr­íc n¨m 2003. Tuy nhiªn, sau 6 n¨m thùc hiÖn NghÞ ®Þnh 60/ CP cña chÝnh phñ vÒ quyÒn sö h÷u nhµ ë vµ sö dông ®Êt ë, thùc tÕ cho thÊy NghÞ ®Þnh nµy ch­a thùc sù ®i vµo cuéc sèng. Ng­êi d©n mÆc dï ®ang thùc sù chiÕm h÷u, sö dông B§S nh­ng hä rÊt khã hîp thøc ho¸ ®­îc nh÷ng quyÒn ®ã. TiÕn ®é cÊp GCNQSDD chËm h¬n rÊt nhiÒu so víi dù kiÕn. Cã lÏ ph¶i mÊt ®Õn 20 n¨m vµ tèn kÐm hµng ngh×n tû ®ång ®Ó hoµn thµnh viÖc cÊp GCNQSDD nÕu nh­ c¸c quy tr×nh, th­ môc kh«ng ®­îc c¶i tiÕn. Mét sè chuyªn gia dù tÝnh, thµnh phè Hå ChÝ Minh ph¶i mÊt 75 n¨m vµ Hµ Néi mÊt 19 n¨m n÷a míi cã thÓ hoµn thµnh viÖc cÊp GCNQSDD ( ch­a kÓ viÖc cÊp c¸c GCN míi n¶y sinh do c¸c giao dÞch cña thÞ tr­êng B§S). Trong 6 th¸ng ®Çu n¨m 2000, Hµ Néi chØ cÊp ®­îc 12.340 GCNQSDD, b»ng 6% kÕ ho¹ch c¶ n¨m, vµ ®©y còng chØ lµ c¸c GCN cÊp cho nh÷ng tr­êng hîp dÔ dµng nhÊt. Thùc tr¹ng trªn xuÊt ph¸t tõ mét sè nguyªn nh©n sau: Thø nhÊt, theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai vÒ thÈm quyÒn giao ®Êt th× viÖc giao ®Êt thuéc thÈm quyÒn cña UBND cÊp TØnh vµ HuyÖn. Do viÖc cÊp GCNQSDD míi ®ùoc chó träng sau mét thêi gian dµi bu«ng láng nªn c«ng viÖc dån ø rÊt nhiÒu. L·nh ®¹o UBND ®· mÊt rÊt nhiÒu thêi gian cho c«ng viÖc nµy trong khi kh«ng n¾m b¾t ®­îc ®Çy ®ñ c¸c th«ng tin vÒ thöa ®Êt. Thø hai, thñ tôc cÊp GCNQSDD cßn qu¸ phøc t¹p vµ r­êm rµ. Ng­êi d©n muèn cã tê giÊy chøng nhËn ph¶i mÊt qu¸ nhiÒu thêi gian, c«ng søc vµ tiÒn cña. Thø ba, hiÖn tr¹ng nhµ ®Êt ë ®« thÞ hÕt søc phøc t¹p, t×nh tr¹ng x©y dùng kh«ng phÐp, mua b¸n trao tay diÔn ra kh¸ phæ biÕn, khã cã thÓ lËp l¹i trËt tù trong mét vµi n¨m tíi. MÆt kh¸c, khi ban hµnh chÝnh s¸ch, c¸c c¬ quan chøc n¨ng ®· kh«ng l­êng tr­íc nh÷ng khã kh¨n, phøc t¹p trong viÖc triÓn khai thùc hiÖn nªn ®· ban hµnh qu¸ nhiÒu quy ®Þnh bÊt kh¶ thi, thiÕu thùc tÕ. HiÖn nay, cã kho¶ng 70% sè chñ sö dông ®Êt t¹i c¸c ®« thÞ thuéc diÖn ch­a cã hoÆc ch­a ®ñ giÊy tê hîp lÖ. Mét nguyªn nh©n quan träng lµ c¸c hé ®­îc hîp thøc ho¸ nhµ, ®Êt kh«ng cã kh¶ n¨ng hoÆc kh«ng muèn chi tr¶ c¸c nghÜa vô tµi chÝnh ( kh¸ lín) cho c«ng viÖc ®ã. XÐt vÒ lîi Ých, ng­êi sö dông ®Êt kh«ng cã ®éng lùc lín ®Ó ®¨ng ký nhËn GCNQSDD. Cho dï kh«ng cã GCNQSDD th× vÉn ®­îc sö dông m¶nh ®Êt ®ã vµ nÕu cÇn thiÕt vÉn dÔ dµng b¸n ®ù¬c cho ng­êi kh¸c. Trong c¸c h¹n chÕ cña c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S cã mét bÊt cËp n÷a lµ nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt ®ai cßn thiÕu khoa häc, chÝnh s¸ch ®Òn bï gi¶i to¶ cßn thiÕu nhÊt qu¸n. Trong thêi gian qua, hÇu hÕt nh÷ng dù ¸n x©y dùng c¬ së h¹ tÇng trong c¶ n­íc Ýt nhiÒu ®Òu gÆp v­íng m¾c ë kh©u ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. Nh­ ë H¶i Phßng v­íng ë dù ¸n c¶ng Chïa VÏ, Hµ Néi cã c¸c dù ¸n Hå Ba MÉu, ®­êng CÇu GiÊy, Ngäc Kh¸nh,… Thµnh phè Hå ChÝ Minh gÆp khã kh¨n t¹i c¸c dù ¸n ®­êng B×nh Th¹nh, xa lé Hå ChÝ Minh,… HiÖn nay kh©u ®Þnh gi¸ B§S lµ vÊn ®Ò g©y nhiÒu khã kh¨n nhÊt trong qóa tr×nh ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. §iÒu 23 trong HiÕn ph¸p ViÖt Nam n¨m 1992 ®· quy ®Þnh viÖc tr­ng mua hoÆc tr­ng dông cã båi hoµn theo thêi gi¸ thÞ tr­êng. MÆt kh¸c, Nhµ n­íc l¹i ban hµnh mét khung gi¸ ®Êt ¸p dông chung cho c¶ n­íc trong c¶ mét thêi gian dµi. Trªn thùc tÕ, viÖc ban hµnh khung gi¸ ®Êt nµy lµ kh«ng hîp lý víi ®iÒu kiÖn ®Êt ®ai ®a d¹ng cña n­íc ta vµ cµng kh«ng thÓ ®¸p øng ®­îc tr­íc nh÷ng thay ®æi liªn tôc diÔn ra trªn thÞ tr­êng. Tãm l¹i thÞ tr­¬ng B§S phi chÝnh quy ë n­íc ta ®ang ph¸t triÕn kh¸ réng víi ®é bÊt tr¾c kh¸ lín. Do vËy, ®Ó ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S theo h­íng chÝnh quy, th× c«ng viÖc ®æi míi, kiÖn toµn c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc cã vai trß quan träng hµng ®Çu. III.§¸nh gi¸ 1. Nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®­îc. Thùc tÕ cho thÊy trong nh÷ng n¨m qua qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ thÞ tr­êng B§S ®· ®¹t ®­îc mét sè kÕt qu¶ nhÊt ®Þnh. N­íc ta víi xuÊt ph¸t ®iÓm thÊp, c¸c cuéc chiÕn tranh kÐo dµi dÉn ®Õn kh«ng chØ riªng viÖc ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S gÆp nhiÒu khã kh¨n mµ ®èi víi thÞ tr­êng kh¸c còng vËy. D­íi sù l·nh ®¹o cña §¶ng, Nhµ n­íc ViÖt Nam, chóng ta ®· cã rÊt nhiÒu cè g¾ng trong viÖc ®æi míi c«ng t¸c qu¶n lý thÞ tr­êng B§S qua c¸c giai ®o¹n vµ ®· ®¸p øng ®ù¬c yªu cÇu cña c¸ch m¹ng ë mçi thêi kú, phôc vô ®¾c lùc cho nhiÖm vô chiÕn lù¬c cña ®Êt n­íc. Còng ph¶i kÓ ®Õn ®ã lµ hÖ thèng v¨n b¶n ph¸p luËt, c¸c quy ®Þnh ngµy cµng ®Çy ®ñ, toµn diÖn, bao hµm mäi khÝa c¹nh qu¶n lý thÞ tr­êng B§S. Víi sè l­îng c¸c v¨n b¶n ®· ban hµnh kh«ng ph¶i lµ nhá cña chóng ta ®· ®­a ra ®­îc mét khung s¬ bé vÒ viÖc qu¶n lý c¸c ho¹t ®éng mua- b¸n, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thÕ chÊp, gãp vèn,…trªn thÞ tr­êng B§S. C¸c v¨n b¶n nµy ®· thÓ hiÖn ®­îc vai trß qu¶n lý Nhµ n­íc lµ ®iÒu tiÕt c¸c mèi quan hÖ ph¸t sinh trong qu¶n lý vµ sö dông B§S, t¹o ®iÒu kiÖn cho mäi ng­ßi d©n thùc hiÖn quyÒn lîi vµ nghÜa vô cña m×nh. HÖ thèng v¨n b¶n ph¸p luËt ®· tao ra mét hµnh lang ph¸p lý, mét m«i tr­êng kinh doanh tèt khuyÕn khÝch c¸c ®èi t­îng, c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tham gia vµo thÞ tr­êng B§S. ViÖc c«ng nhËn ®Êt ®ai cã gi¸, tøc lµ ®Êt ®ai ®· ®­îc coi lµ mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt còng ®· lµ mét thµnh c«ng víi c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ thÞ tr­êng B§S. Song song víi c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt, Nhµ n­íc ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch tÝch cùc ®èi víi thÞ tr­êng B§S, ®ã lµ c¸c chÝnh s¸ch ­u ®·i, chÝnh s¸ch tµi chÝnh, kinh tÕ nh»m kh¾c phôc nh÷ng khiÕm khuyÕt cña c¬ chÕ thÞ tr­êng, thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng B§S. Qua ®ã cµng thÊy râ ®­îc vai trß qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S. Mét thµnh c«ng cña qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­¬ng B§S lµ ®· xuÊt hiÖn mét sè c¬ quan chuyªn m«n vÒ qu¶n lý thÞ tr­êng B§S. C¸c c¬ quan nµy ®· ®¸p øng c¸c nhu cÇu cÊp thiÕt hiÖn nay vµ ngµy cµng ®em l¹i nhiÒu kÕt qu¶ kh¶ quan. Ngoµi ra, ho¹t ®éng qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ thÞ tr­êng B§S cßn ®¹t ®­îc nh÷ng kÕt qu¶ quan träng nh­: §¹i bé phËn ®Êt n«ng nghiÖp ®· ®­îc giao cho c¸c chñ sö dông cô thÓ lµ c¸c hé n«ng d©n. ViÖc giao ®Êt, cÊp GCNQSD§ ®· t¹o ra c¬ së vµ ®éng lùc cho sù tù chñ cña ng­êi n«ng d©n vµ trªn c¬ së ®ã gãp phÇn d©n chñ ho¸ ®êi sèng kinh tÕ, x· héi ë n«ng th«n, x©y dùng n«ng th«n míi. NhiÒu ®Þa ph­¬ng ®· vµ ®ang thùc hiÖn viÖc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thªu ®Êt vµo môc ®Ých n«ng nghiÖp ®Ó kh¾c phôc dÇn t×nh tr¹ng manh món trong sö dông ®Êt, ®ång thêi còng thùc hiÖn chuyÓn dÞch c¬ cÊu kinh tÕ n«ng th«n. KÕt qu¶ cña viÖc quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, cña viÖc quy ho¹ch ®« thÞ, cña kÕ ho¹ch x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë ®· t¸c ®éng tíi viÖc ph©n bæ ®Êt ®ai vµo môc ®Ých sö dông theo h­íng c«ng nghiÖp ho¸- HiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc vµ mét sè c¬ chÕ trong qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ x©y dùng nhµ ë vµ ph¸t triÓn nhµ ë, x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ë ®« thÞ theo h­íng hiÖn ®¹i vµ b¶o vÖ c¶nh quan, m«i tr­êng. 2. H¹n chÕ. ThÞ tr­êng B§S ë ViÖt Nam ®· h×nh thµnh vµ ®ang ph¸t triÓn:ë n«ng th«n, nhiÒu x· b¸n ®Êt cho nh©n d©n ®Ó x©y dùng nhµ ë, ®Êu thÇu quü ®Êt c«ng Ých cña x·; nhiÒu n«ng d©n tù chuyÓn ®æi ruéng ®Êt cho nhau. ë thµnh thÞ, ho¹t ®éng mua b¸n B§S diÔn ra s«i ®éng, nhÊt lµ ë c¸c ®« thÞ lín, ®Æc biÖt lµ Hµ Néi, Thµnh phè Hå ChÝ Minh vµ c¹nh c¸c khu c«ng nghiÖp lín. MÆc dï thÞ tr­êng B§S ®¹t ®­îc nh÷ng thµnh c«ng ®¸ng kÓ chóng ta còng kh«ng thÓ phñ nhËn thÞ tr­êng B§S ë n­íc ta hiÖn cßn s¬ khai, thiÕu mét ®Þnh h­íng ph¸t triÓn vµ ®ang béc lé nh÷ng bÊt cËp chñ yÕu sau: Tr­íc hÕt vÒ quan ®iÓm vµ nhËn thøc: Trong x· héi, ch­a cã sù nhÊt qu¸n trong viÖc x¸c ®Þnh ®Êt ®ai lµ lo¹i tµi s¶n quan träng cã gi¸ trÞ vµ lµ nguån vèn ®Çu vµo cña qu¸ tr×nh s¶n xuÊt, còng nh­ ch­a x¸c ®Þnh râ néi dung vµ h×nh thøc vËn ®éng cña ®Êt ®ai trong ®iÒu kiÖn kinh tÕ thÞ tr­êng víi qua ®iÓm ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n. C¬ chÕ thùc hiÖn quyÒn së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai bÞ hµnh chÝnh ho¸ theo kiÓu tËp trung quan liªu ®· lµm chËm tiÕn tr×nh chÝnh quy ho¸ thÞ tr­êng B§S, dÉn ®Õn t×nh tr¹ng p h¸t triÓn tù ph¸t, giao dÞch “ ngÇm”- phi chÝnh quy vÒ B§S. §ång thêi c¸c chñ thÓ tham gia vµo thÞ tr­êng B§S ch­a nhËn thøc râ vÒ quyÒn lîi nghÜa vô vµ tr¸ch nhiÖm cña hä ®èi víi viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S..HËu qu¶ dÉn ®Õn lµ g©y thÊt thu ®èi víi ng©n s¸ch, ph¸t triÓn thÞ tr­êng theo h­íng ®Çu c¬, thiÕu lµnh m¹nh. Ta ®· biÕt r»ng, nhu cÇu nhµ ë, ®Êt ë vµ c¸c c«ng tr×nh x©y dùng kh¸c ngµy cµng t¨ng nh­ng l¹i ch­a cã mét chiÕn l­îc ph¸t triÓn l©u dµi. C«ng t¸c quy ho¹ch sö dông ®Êt míi tËp trung ë quy ho¹ch tæng thÓ thiÕu quy ho¹ch chi tiÕt vµ quy ho¹ch x©y dùng cô thÓ cho tõng khu vùc, ®Þa bµn. GÇn ®©y do yªu cÇu cña chÝnh phñ vµ søc Ðp cña d­ luËn, mét sè quy ho¹ch c ã liªn quan ®Õn ®Êt ®ai, c«ng tr×nh c«ng céng cã ¶nh h­ëng ®Õn viÖc x©y dùng nhµ ë cña d©n c­ míi ®ù¬c c«ng bè. Nh­ng tÝnh c«ng khai cßn thÊp ®Æc biÖt lµ quy ho¹ch ch­a ®ñ chi tiÕt, ch­a ®ñ ®¸p øng nhu cÇu t×m hiÓu cña ng­êi d©n. T×nh tr¹ng x©y dùng kh«ng phÐp cßn x¶y ra nhiÒu cã nguyªn nh©n b¾t nguån tõ viÖc thiÕu c«ng khai quy ho¹ch, tõ sù p hiÒn hµ cña thñ tôc cÊp phÐp, tõ sù chËm chÔ cña viÖc cÊp GCNQSD§. Bªn c¹nh ®ã khung khæ ph¸p lý hiÖn nay còng hµm chøa nhiÒu bÊt cËp. Cho ®Õn nay vÉn ch­a cã mét v¨n b¶n chÝnh thøc nµo x¸c ®Þnh râ vµ ®Çy ®ñ vai trß, vÞ trÝ, néi dung, ph­¬ng ph¸p vËn hµnh cña thÞ tr­êng B§S. Sè l­îng v¨n b¶n cã liªn quan ®Õn nhµ, ®Êt( luËt ®Êt ®ai, ph¸p lÖnh, c¸c quy ®Þnh, v¨n b¶n h­íng dÉn cña c¸c cÊp chÝnh quyÒn…) hiÖn nay ®· tíi con sè gÇn mét ngh×n nh­ng l¹i ch¾p v¸, thiÕu ®ång bé, thiÕu nhÊt qu¸n, t¹o kÏ hë. C¸c cÊp chÝnh quyÒn vµ ng­êi sö dông ®Êt vÉn rÊt lóng tóng trong viÖc thùc hiÖn c¸c thñ tôc. §Êt ®ai nãi riªng, B§S nãi chung ®ang lµ lÜnh vùc cã nhiÒu khiÕu kiÖn nhÊt, ®ång thêi lµ m«i tr­êng thuËn lîi nhÊt cho tham nhòng vµ thu nhËp bÊt chÝnh. VÒ tæ chøc, qu¶n lý B§S ë n­íc ta cßn láng lÎo, chång chÐo, nhiÒu tr­êng hîp mua b¸n n»m ngoµi sù kiÓm so¸t cña Nhµ n­íc. Nh÷ng thñ tôc p hiÒn hµ ®· lµm chËm qu¸ tr×nh ®¨ng ký, cÊp GCNQSD§. §©y lµ mét trong nh÷ng yÕu tè c¶n trë B§S tham gia giao dÞch mét c¸ch chÝnh quy trªn thÞ tr­êng víi t­ c¸ch lµ mét lo¹i hµng ho¸ quan träng. C¸c quy ®Þnh vÒ mua, b¸n vµ thùc hiÖn c¸c giao dÞch kh¸c trªn thÞ tr­êng B§S ch­a ®ång bé vµ cô thÓ. NghiÖp vô cã liªn quan ®Õn viÖc hoµn tÊt mét quy tr×nh mua- b¸n B§S ®óng ra ph¶i do bé m¸y c«ng quyÒn thùc hiÖn, nh­ng hiÖn nay thùc hiÖn kh«ng tèt ®· h¹n chÕ sù giao dÞch trùc tݪp gi÷a ng­êi mua vµ ng­êi b¸n, g©y ra t×nh tr¹ng ¸ch t¾c, phiÒn hµ cho nh÷ng ng­êi tham gia trªn thÞ tr­îng nµy. hÇu nh­ hiÖn nay ch­a cã quy ®Þnh cô thÓ vÒ t­ c¸ch ph¸p lý, chøc n¨ng, nhiÖm vô vµ quyÒn h¹n, tr¸ch nhiÖm cña c¸c c¬ quan c«ng quyÒn trong quy tr×nh thÕ chÊp, cÇm cè, xö lý tranh chÊp vÒ B§S ch­a râ rµng. Vai trß cña Nhµ n­íc víi t­ c¸ch võa lµ ng­êi tham gia thÞ tr­êng B§S võa lµ ng­êi ®¹i diÖn së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai, võa lµ c¬ quan gi÷ quyÒn lùc cña Nhµ n­íc trong viÖc thùc hiÖn chñ quyÒn, tæ chøc vµ qu¶n lý trong lÜnh vùc B§S cßn ch­a ®­îc ph©n ®Þnh râ. Nh÷ng quy ®Þnh cã tÝnh p h¸p lý vÒ gi¸ c¶, phÝ, lÖ phÝ trong thÞ tr­êng B§S cßn nhiÒu bÊt cËp, ch­a nhÊt qu¸n. Nguyªn t¾c thÞ tr­êng trong h×nh thµnh gi¸ c¶ ch­a ®­îc tu©n thñ, ®Æc biÖt trong kh©u ®Òn bï vµ gi¶i phãng mÆt b»ng. C¸c chÝnh s¸ch vµ biÖn ph¸p tµi chÝnh cña Nhµ n­íc ch­a ®ñ m¹nh ®Ó thóc ®Èy ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S. CHÝnh s¸ch giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu håi ®Êt thiÕu râ rµng, minh b¹ch, kÐo dµi viÖc ­u ®·i ®èi víi khu vùc kinh tÕ Nhµ n­íc, qu¸ chó träng ®¸p øng c¸c yªu cÇu vÒ B§S trong c«ng nghiÖp vµ th­¬ng m¹i ®· lµm mÊt tÝnh c©n ®èi cña thÞ tr­êng B§S, h¹n chÕ hiÖu qu¶ sö dông vèn. Trong khi ®ã ®¹i ®a sè nh÷ng ng­êi tham gia thÞ tr­êng nh»m phôc vô nhu cÇu thiÕt yÕu cña m×nh vÒ nhµ ë, x©y dùng nhµ x­ëng s¶n xuÊt- kinh doanh l¹i kh«ng ®­îc quan t©m ®¸p øng, buéc hä ph¶i mua l¹i hoÆc thuª l¹i d­íi c¸c h×nh thøc ph i chÝnh phñ. HÖ thèng chÝnh s¸ch vÒ c¸c lo¹i h×nh doanh nghiÖp kh¸c nhau ch­a cô thÓ g©y khã kh¨n cho ng­êi qu¶n lý xö lý c¸c t×nh huèn x¶y ra khi cã ®iÒu kiÖn,… Ngoµi ra, qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ thÞ tr­êng B§S cßn tån t¹i mét sè vÊn ®Ò n÷a nh­ nhiÒu vi p h¹m trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai ch­a ®­îc ph¸t hiÖn vµ xö lý kÞp thêi. C«ng t¸c ®iÒu tra, kh¶o s¸t, ®¸nh gi¸, p h©n h¹ng ®Êt, lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh ®­îc triÓn khai vµ thùc hiÖn chËm. §éi ngò c¸n bé qu¶n lý ch­a ®ñ sè l­îng vµ chÊt l­îng, ch­a lµm ®óng víi chøc n¨ng cña m×nh. hiÖn nay, ch­a cã mét c¬ quan chÝnh thøc chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ c¸c th«ng tin B§S ®­a ra thÞ tr­îng. 3. Nguyªn nh©n. §¸nh gi¸ thùc tr¹ng qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ thÞ tr­êng B§S cña ViÖt Nam hiÖn nay chóng ta nhËn ra ®­îc nh÷ng yÕu tè lµm xuÊt hiÖn tån t¹i vµ ph¸t triÓn thÞ tr­¬ng B§S kh«ng chÝnh thøc ë n­íc ta lµ: LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 tuy ®¶m b¶o c¬ së cho viÖc h×nh thµnh thÞ tr­êng B§S th«ng qua viÖc x¸c lËp quyÒn mua vµ b¸n quyÒn sö dông ®Êt, nh­ng viÖc chuyÓn dÞch quyÒn vÒ ®Êt tõ ng­êi b¸n sang ng­êi mua th× l¹i ch­a ®­îc thùc hiÖn qua kª khai ®¨ng ký, nhÊt lµ ®¨ng ký B§S. Bé luËt d©n sù 1996 tuy ®· chó träng nhiÒu h¬n ®Õn viÖc kª khai ®¨ng ký c¸c quyÒn chuyÓn dÞch, nh­ng trong thùc tÕ ®Õn nay vÉn ch­a cã mét hÖ thèng ®¨ng ký hç trî cho bé luËt d©n sù nµy cã thÓ ®i vµo cuéc sèng. ViÖc trèn nép thuÕ vµ lÖ phÝ ®· trë thµnh thãi quen, kh«ng ®­îc xö lý nghiªm kh¾c trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. §ang cã sù chång chÐo trong viÖc cÊp GCNQSD§ vµ quyÕn së h÷u nhµ gi÷a tæng côc ®Þa chÝnh vµ bé x©y dùng theo nghÞ ®Þnh 60/CP. C¸c quyÒn cña ng­êi mua vµ ng­êi b¸n quy ®Þnh ch­a râ rµng. Vai trß ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng cña Nhµ n­íc ch­a ®­îc x¸c ®Þnh trong viÖc qu¶n lý gi¸ mua, gi¸ b¸n; tæ chøc cho ng­êi mua vµ ng­êi b¸n gÆp gì nhau; tæ chøc viÖc cung cÊp c¸c th«ng tin vÒ B§S; viÖc ®¨ng ký thèng kª vµ viÖc thùc thi c¸c tr×nh tù, thñ tôc chÝnh thøc cho viÖc giao dÞch d©n sù vÒ B§S. TiÕn ®é cÊp GCNQSD§ vµ së h÷u nhµ ë khu vùc ®« thÞ qu¸ chËm. ThiÕu sù kiÓm so¸t th­êng xuyªn vµ cí hÖ thèng vÒ qu¶n lý vµ sö dông ®Êt. QuyÒn cña c¸c tæ chøc, c¸ nh©n kh«ng râ. C¸c tæ chøc, c¸ nh©n muèn thùc hiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt hiÖn nay th­êng kh«ng cã c¸c quyÒn hîp ph¸p. Nhµ n­íc ch­a thùc hiÖn c¸c b­íc ®Ó chÝnh thøc ho¸ thÞ tr­êng B§S trong khi nhu cÇu giao dÞch d©n sù vÒ mua b¸n B§S l¹i lµ mét nhu cÇu tÊt yÕu cã tÝnh quy luËt kh¸ch quan ngµy mét gia t¨ng. Cã sù kh¸c nhau gi÷a viÖc chuyÓn dÞch vÒ nhµ vµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt mµ nguyªn nh©n chÝnh cña nã vÉn lµ ®Êt th× thuéc së h÷u toµn d©n, trong khi nhµ l¹i thuéc së h÷u t­ nh©n. ThiÕu ch­¬ng tr×nh truyÒn th«ng cho kh¸ch hµng. 4. HËu qu¶. Tõ nh÷ng khiÕm khuyÕt cña viÖc qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S ®· g©y nªn mét sè hËu qu¶ râ nÐt sau: + G©y thÊt thu cho Ng©n s¸ch Nhµ n­íc + H×nh thµnh thÞ tr­êng ngÇm, thÞ tr­êng phi chÝnh quy. + N¹n ®Çu c¬ ngµy cµng t¨ng + Giao dÞch B§S phøc t¹p, khã kiÓm so¸t + Cã nhiÒu tranh chÊp, khiÕu kiÖn. + XuÊt hiÖn thªm n¹n quan liªu, tham nhòng PhÇn III quan ®iÓm,ph­¬ng h­íng vµ gi¶i ph¸p nh»m t¨ng c­êng vai trß qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S. NhËn thøc râ nh÷ng khiÕm khuyÕt cña qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S vµ sau khi ®· t×m hiÓu rânguyªn nh©n,hËu qu¶cña nã nhµ n­íc ®· ®Ò ra nh÷ng quan ®iÓm,ph­¬ng h­íng vµ gi¶i ph¸p nh»m t¨ng c­êng vai trß qu¶n lý cña nhµ n­íc ®èi víi sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S nh­ sau: I. Quan ®iÓm cña §¶ng vµ Nhµ n­íc ViÖt Nam vÒ ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam. 1. Quan ®iÓm cña §¶ng vµ Nhµ n­íc vÒ së h÷u vµ sö dông ®Êt ®ai nh»m h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S. LËp tr­êng nhÊt qu¸n cña ®¶ng vµ nhµ n­ícta vÉn lµ së h÷u toµn d©n vÒ ruéng ®Êt.®iÒu nµy liªn tôc ®­îcc ghi nhËn ë c¸c v¨n b¶n ph¸p lýliªn quan ®Õn ruéng ®Êt,tõ hiÕn ph¸p ®Õn luËt ®Êt ®ai vµ c­¬ng lÜnh cña ®¶ng céng s¶n.nh­ vËy ë viÖt nam kh«ng cã thÞ tr­êng ®Êt ®ai mµ chØ cã thÞ tr­êng B§S trong ®ã cã thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt. 2. Quan ®iÓm cña §¶ng vµ Nhµ n­íc trong lÜnh vùc nhµ ë. Cho ®Õn nay quan ®iÓm nhÊt qu¸n cña ®¶ng vµ nhµ n­íc viÖt nam lµ chuyÓn nhµ ë sang lÜnh vùc kinh doanh,trao ®æi hµng hãa,nhµ n­íc xãa bá chÕ ®é bao cÊp ®èi víi nhµ ë.tuy nhiªn thÞ tr­êng nhµ ë lu«n g¾n liÒn víi ®Êt ë vµ cho ®Õn nay quan ®iÓm vÒ xö lý vÊn ®Ò ®Êt ë lµ kh¸ râ rµng.thø nhÊt,c¸c khu d©n c­ sau khi ®­îc x©y dùng theo ®óng quy ho¹ch sÎ ®­îc giao quyÒn sö dông ®Êt vÜnh viÔn.thø hai,viÖc chuyÓn giao quyÒn ë h÷u nhµ vµ quyÒn sö dông ®Êt ë do nhµ n­íc tiÕn hµnh ph¶i cã sù ®Òn bï.chÝnh v× thÕ thÞ tr­êng nhµ ë vµ thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt ë lµ bé phËn ph¸t triÓn nhÊt ë viÖt nam hiÖn nay. 3. Quan ®iÓm cña §¶ng vµ Nhµ n­íc trong lÜnh vùc khuyÕn khÝch ph¸t triÓn c¸c yÕu tè cÊu thµnh cña thÞ tr­êng B§S. §Õn nay thÞ tr­êng B§S ®· giµnh ®­îc sù quan t©m ®óng møc cña ®¶ng vµ nhµ n­íc.song thùc tÕ ®· chØ râ r»ng nÕu kh«ng ®Çu t­ h¬n n÷a c¶ t­ duy vµ tµi lùc cho thÞ tr­êng B§Sth× sù yÕu kÐm,kh«ng chuÈn t¾c,kh«ng cã ®Þnh h­íng cña thÞ tr­êng B§S sÏ lµ mét trë lùc rÊt lín nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ nÒn kinh tÕ quèc gia. II. c¸c ph­¬ng h­íng vµ gi¶i ph¸p. §Ó t¨ng c­êng qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S cÇn tËp trung vµo mét sè vÊn ®Ò chñ yÕu sau: Thø nhÊt : tõng b­íc x©y dùng thÞ tr­êng B§S chÝnh thøc. Mét thÞ tr­êng B§S chÝnh thøc bao gåm c¸c yÕu tè chñ yÕu sau: - QuyÒn cña ng­êi mua b¸n B§S ®­îc ®¶m b¶o. - Ph¶i cã mét c¬ chÕ ®Ó ng­êi mua vµ ng­êi b¸n t×m ®­îc ®Õn nhau: Th«ng qua c¸c biÖn ph¸p th«ng b¸o,qu¶ng c¸o, m«i giíi,®¹i lý,... - BiÖn ph¸p hîp ®ång gi÷a ng­êi mua vµ ng­êi b¸n ®­îc céng ®ång chÊp nhËn vµ ng­êi mua,ng­êi b¸n cã thÓ thùc hiÖn mét c¸ch dÔ dµng. - Gi÷a ng­êi mua,ng­êi b¸n tù thoÈ thuËn vÒ gi¸ c¶,kh«ng cã sù can thiÖp cña bªn ngoµi - BiÖn ph¸p thu thËp th«ng tin vÒ ®Êt ®ai ë c¬ quan ®¨ng ký ®Êt ®ai - ViÖc mua b¸n ph¶i ®­îc kª khai,®¨ng ký mét c¸ch c«ng khai ë n¬i ®¨ng ký c«ng céng - QuyÒn chuyÓn nh­îng ®Êt vµ b¸n nhµ cho ng­êi mua kh«ng ph¶i qua kiÓm so¸t vµ xÐt duyÖt hµnh chÝnh - QuyÒn ng­êi mua ®­îc vay tiÒn ë ng©n hµng th«ng qua biÖn ph¸p lÊy ®Êt lµm vËt ®¶m b¶o - Ng­êi vay vµ ng­êi cho vay ®­îc tù do tháa thuËn møc cho vay kh«ng ph¶i qua kiÓm so¸t hßnh chÝnh,nh­ng ph¶i cã biÖn ph¸p b¶o ®¶m thËt an toµn cho ng­êi vay biÕt ®­îc nh÷ng th«ng tin vÒ l« ®Êt thÕ chÊp,th«ng qua viÖc ®¨ng ký thÕ chÊp ë n¬i ®¨ng ký c«ng céng - Ng­êi cho vay ®­îc quyÒn quyÕt ®Þnh ph¸t m¹i c«ng khai,khi ng­êi vay kh«ng cã kh¶ n¨ngtr¶ ®ñ nî ®Ó thanh to¸n nî. - §¶m b¶o cho nhµ n­íc thu ®­îc c¸c kh¶n thuÕ,lÖ phÝ trong viÖc mua b¸n nhµvµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Thø hai: ThÞ tr­êng B§S ë n­íc ta ph¶i lµ mét thÞ tr­êng ph¸t triÓn lµnh m¹nh cã sù kiÓm so¸t cña nhµ n­íc b»ng hÖ thèng ph¸p luËt vµ hÖ thèng c¸c biÖn ph¸p h­íng dÉn c¸c giao dÞch . §Ó thùc hiÖn d­îc ®iÒu nµy , cÇn tiÕn hµnh c¸c c«ng viÖc sau : Mét lµ: tõng b­íc x©y dùng vµ hoµn thiÖn hµnh lang ph¸p luËt cho thÞ tr­êng B§S . §©y lµ viÖc lµm khëi ®Çu vµ th­êng xuyªn ®Ó thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S d­íi sù qu¶n lý cña nhµ n­íc nh»m h¹n chÕ vµ xãa bá thÞ tr­êng B§S kh«ng chÝnh thøc (thÞ tr­êng mµ nhµ n­íc kh«ng kiÓm so¸t ®­îc ). HÖ thèng ph¸p luËt hiÖn hµnh cÇn ®­îc bæ sung , söa ®æi mét sè néi dung gåm: - §¶m b¶o më réng vµ tõng b­íc thùc hiÖn kh«ng h¹n chÕ ®èi t­îng ®­îc mua b¸n , chuyÓn nh­îng vµ quyÒn chuyÓn nh­îng ,thuª m­ín , thÕ chÊp , gãp vèn b»ng B§S. - Thùc hiÖn ®¨ng ký b¾t buéc ®èi víi mäi giao dÞch B§S . ViÖc lµm nµy lµm cho nhµ n­íc kiÓm so¸t ®­îc c¸c giao dÞch B§S; ®ång thêi sÏ gi¶m nhiÒu thñ tôc hµnh chÝnh phiÒn hµ mµ ®ang lµ nguyªn nh©n lµm h¹n chÕ tíi giao dÞch B§S. Hai lµ; nhµ n­íc thùc hiÖn tËp trung quyÒn lùc vÒ kÕ ho¹ch, quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai, ®ång thêi c«ng khai quy ho¹ch sö dông ®Êt. Qu¶n lý ®Êt ®ai theo quy ho¹ch vµ theo ®óng môc ®Ých sö dông lµ mét nhiÖm vô hÕt søc quan träng cña mçi quèc gia, nã cã t¸c dông ®Þnh h­íng cho giao dÞch B§S trªn c¸c ®Þa bµn nhÊt ®Þnh vµ nã còng lµ ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt gióp cho nhµ n­íc ®Çu t­ cho viÖc thùc hiÖn nhiÖm vô nµy. Ba lµ; khÈn tr­¬ng hoµn thµnh viÖc cÊp GCNQSD§, nhÊt lµ ®Êt ë ®« thÞ vµ ®Êt khu d©n c­ n«ng th«n. §Ó ®Èy nhanh tèc ®é cÊp GCNQSD§ cÇn gi¶m bít c¸c thñ tôc xem xÐt vµ thÈm ®Þnh cña c¬ quan nhµ n­íc c¸c cÊp. §Êt ®· sö dông nÕu ñy ban nh©n d©n x· (ph­êng) x¸c nhËn lµ kh«ng cã tranh chÊp th× ®­îc cÊp GCNQSD§ . Bèn lµ; nhanh chãng hoµn thµnh viÖc lËp hå s¬ ®Þa chÝnh. §©y lµ hå s¬ ban ®Çu x¸c ®Þnh B§S cña tõng tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n. ViÖc nµy thuéc tr¸ch nhiÖm cña nhµ n­íc, ng©n s¸ch nhµ n­íc ph¶i ®Çu t­ cho viÖc thùc hiÖn nhiÖm vô nµy. Thø ba: t¨ng c­êng qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S víi nh÷ng néi dung c¬ b¶n sau: Tæ chøc mét c¬ quan ®¨ng kÝ duy nhÊt, nÕu hå s¬ giao dÞch B§S kh«ng ®­îc ®¨ng ký th× mäi giao dÞch kh«ng cã ý nghÜa. Thùc hiÖn ®¨ng ký giao dÞch thay thÕ cho toµn bé thñ tôc hµnh chÝnh vµ quyÒn cho phÐp cña c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn khi thùc hiÖn c¸c quan hÖ giao dÞch B§S. Trong ®iÒu kiÖn hiÖn nay ë n­íc ta nªn giao nhiÖm vô nµy cho c¬ quan ®Þa chÝnh, v× c¬ quan ®Þa chÝnh hiÖn lµ n¬i ®¨ng ký thùc hiÖn c¸c giao dÞch d©n sù vÒ ®Êt ®ai (quyÒn sö dông ®Êt). Tr­êng hîp giao dÞch lµ viÖc mua b¸n B§S dÉn ®Õn sù thay ®æi quyÒn së h÷u c«ng tr×nh v× c¬ quan ®Þa chÝnh chuyÓn hå s¬ tíi c¬ quan ®¨ng ký së h÷u tµi s¶n thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc cÇn thiÕt. Ng­êi d©n chØ ®¨ng ký chuyÓn dÞch lµ xong, hä ®­îc h­ëng sù phôc vô l¹i tõ phÝa c¬ quan nhµ n­íc. Thªm vµo ®ã nªn tæ chøc dÞch vô cung cÊp th«ng tin cho thÞ tr­êng B§S nhµ n­íc ph¶i coi viÖc cung cÊp th«ng tin cho thÞ tr­êng B§S lµ tr¸ch nhiÖm cña m×nh ®Ó h­íng dÉn thÞ tr­êng B§S, do ®ã ph¶i tæ chøc thùc hiÖn viÖc nµy t¹i c¬ quan ®¨ng ký chuyÓn dÞch B§S. Thø t­: chóng ta sö dông biÖn ph¸p tµi chÝnh ®Ó t¨ng c­êng qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S. Trong néi dung nµy, chóng ta cÇn tiÕn hµnh c¸c c«ng viÖc sau: - X©y dùng chÝnh s¸ch, c¬ chÕ tµi chÝnh ®èi víi thÞ tr­êng B§S. Nghiªn cøu söa ®æi chÝnh s¸ch thu cã liªn quan tíi thÞ tr­êng B§S. C¸c chÝnh s¸ch thuÕ: ThuÕ sö dông ®Êt ®ang ®­îc nghiªn cøu thay thÕ thuÕ nhµ ®Êt vµ thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®iÒu chØnh l¹i chÝnh s¸ch thu lÖ phÝ tr­íc b¹ vµ ®Ò nghÞ n©ng thµnh luËt, dù kiÕn sÏ h×nh thµnh thuÕ tµi s¶n, néi dung chñ yÕu lµ thu thuÕ nhµ vµ ®Êt ... - Thùc hiÖn c¸c gi¶i ph¸p hç trî tµi chÝnh gãp phÇn thóc ®Èy thÞ tr­êng B§S ho¹t ®éng vµ ph¸t triÓn theo ®Þnh h­íng cña nhµ n­íc. TiÕp tôc thùc hiÖn tõ ng©n s¸ch nhµ n­íc hoÆc quü cña nhµ n­íc cho ng­êi mua nhµ ë, thuª nhµ ë thuéc diÖn chÝnh s¸ch. - Thùc hiÖn chÝnh s¸ch cho vay víi l·i suÊt ­u ®·i ®èi víi c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S, phÇn chªnh lÖch l·i suÊt ®­îc ng©n s¸ch nhµ n­íc hoÆc quü hç trî ph¸t triÓn. Thø n¨m: tæ chøc l¹i hÖ thèng doanh nghiÖp kinh doanh B§S. Muèn c«ng viÖc nµy thùc hiÖn ®­îc cÇn cho phÐp mäi thµnh phÇn kinh tÕ ®Òu b×nh ®¼ng lËp doanh nghiÖp vµ kinh doanh B§S, nh­ng ph¶i ®¨ng ký kinh doanh vµ lµm nghÜa vô tµi chÝnh víi nhµ n­íc theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. H×nh thµnh vµ ph¸t triÓn doanh nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt, doanh nghiÖp kinh doanh B§S nhµ n­íc. Doanh nghiÖp kinh doanh B§S nhµ n­íc ho¹t ®éng khai th¸c trong lÜnh vùc: Mua b¸n, cho thuª B§S nhµ n­íc. Doanh nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt ho¹t ®éng nh»m khai th¸c ph¸t triÓn ®Êt ë nh÷ng vïng ®Êt míi ®Ó cung cÊp quü ®Êt cho c¸c dù ¸n ®Çu t­, th­¬ng m¹i, d©n dông, hoÆc ®Ó chuyÓn nh­îng, cho thuª... Thø s¸u: Ta biÕt r»ng kinh doanh B§S lµ mét ngµnh kinh doanh ®Æc biÖt phøc t¹p, ®ßi hái cÇn chó träng c«ng t¸c ®µo t¹o c¸c nghÒ nghiÖp chuyªn m«n phôc vô cho ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng nh­: NghÒ “trung gian” (m«i giíi) B§S, nghÒ ®Þnh gi¸ B§S, nghÒ ph¸t triÓn B§S, nghÒ t­ vÊn B§S. §Ó t¨ng c­êng vai trß qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S kh«ng nh÷ng cÇn ®Õn nhËn thøc cña ng­êi tham gia thÞ tr­êng B§S, m«i tr­êng ph¸p lý, quy ho¹ch - kÕ ho¹ch, chÝnh s¸ch, ... mµ cßn cÇn c¸c c¸n bé qu¶n lý cã kiÕn thøc, tr×nh ®é chuyªn m«n. §©y lµ lùc l­îng chÝnh trong qu¶n lý thÞ tr­êng B§S ®ang cÇn ®­îc ®µo t¹o chuyªn m«n. Thø b¶y: mét gi¶i ph¸p kh«ng kÐm phÇn quan träng nh»m t¨ng c­êng vai trß qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S lµ tæ chøc lµm tèt viÖc sö lý nh÷ng sai ph¹m, so víi quy ho¹ch ®· ®­îc rµ so¸t, ®iÒu chØnh chÝnh thøc vµ nh÷ng tranh chÊp khiÕu kiÖn kh¸c. VÒ ph­¬ng thøc thùc hiÖn viÖc xö lý: Tr­íc hÕt chÝnh phñ cÇn cã mét quyÕt ®Þnh cã tÝnh chÊt ph¸p lý cao vÒ vÊn ®Ò nµy (cã thÓ ph¶i ban hµnh mét nghÞ ®Þnh cña chÝnh phñ). Trong tæ chøc thùc hiÖn, nguyªn t¾c c¬ b¶n lµ sai ph¹m ë ngµnh hay ®Þa ph­¬ng nµo th× n¬i ®ã ph¶i chñ tr× viÖc xö lý. T­ t­ëng chØ ®¹o trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn lµ lµm lµnh m¹nh hãa vµ hîp ph¸p hãa B§S chø kh«ng ph¶i ®Ó xö ph¹t c¸c bªn ®· tham gia vµ c¸c quan hÖ sai ph¹m. KÕt luËn T¹i v¨n kiÖn ®¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc lÇn thø VIII ®· ghi nhËn r»ng: “Qu¶n lý chÆt chÏ ®Êt ®ai vµ thÞ tr­êng B§S. §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, kh«ng t­ nh©n hãa, kh«ng cho phÐp mua b¸n ®Êt ®ai. Thùc hiÖn ®óng luËt ®Êt ®ai, bæ sung, hoµn chØnh hÖ thèng ph¸p luËt vµ chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai. Trong viÖc giao quyÒn sö dông vµ cho thuª ®Êt ph¶i x¸c ®Þnh ®óng gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®Ó sö dông ®Êt cã hiÖu qu¶, duy tr× vµ ph¸t triÓn quÜ ®Êt, b¶o ®¶m lîi Ých cña toµn d©n. Kh¾c phôc t×nh tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt vµ nh÷ng tiªu cùc yÕu kÐm trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt. Tæ chøc, qu¶n lý tèt thÞ tr­êng B§S. Ch¨m lo gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë cho nh©n d©n, nhÊt lµ ë c¸c vïng ®« thÞ, ph¸t triÓn c¸c doanh nghiÖp nhµ n­íc x©y dùng vµ kinh doanh nhµ ë. KhuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tham gia vµ x©y dùng vµ kinh doanh nhµ theo sù h­íng dÉn vµ qu¶n lý cña nhµ n­íc ”. Vµ ®Õn v¨n kiÖn lÇn thø IX ®· kh¼ng ®Þnh: “H×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S, bao gåm c¶ quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt; tõng b­íc më thÞ tr­êng B§S cho ng­êi ViÖt Nam ë n­íc ngoµi vµ ng­êi n­íc ngoµi tham gia ®Çu t­ ”. Nh­ vËy, nhµ n­íc ViÖt Nam kh«ng nh÷ng cã vai trß qu¶n lý, hç trî thÞ tr­êng B§S nh­ c¸c n­íc kh¸c mµ cßn cã vai trß h×nh thµnh vµ ®Þnh h­íng thÞ tr­êng nµy phôc vô c«ng cuéc x©y dùng chñ nghÜa x· héi. Ngoµi ra, trong bèi c¶nh chung cña nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng cßn s¬ khai, nhµ n­íc cßn ph¶i lµm nhiÒu viÖc kh¸c ®Ó t¹o ra c¸c tiÒn ®Ò thuËn lîi cho thÞ tr­êng B§S ra ®êi vµ ph¸t triÓn. C¶ lý thuyÕt vµ thùc tiÔn ®Òu cho thÊy vai trß cña nhµ n­íc ViÖt Nam ®èi víi thÞ tr­êng B§S lµ rÊt quan träng. §Ó lµm trßn vai trß quan träng ®ã ®ßi hái nhµ n­íc kh«ng chØ cã quyÕt t©m mµ cßn ph¶i cã tri thøc cã c¸n bé v÷ng vµng vµ mét c¬ chÕ ®iÒu hµnh hiÖu qu¶. Tµi liÖu tham kh¶o Gi¸o tr×nh nguyªn lý thÞ tr­êng nhµ ®Êt. Gi¸o tr×nh qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë. V¨n kiÖn ®¹i héi lÇn thø VIII. V¨n kiÖn ®¹i héi lÇn thø IX. T¹p chÝ ®Þa chÝnh c¸c n¨m. T¹p chÝ kinh tÕ vµ ph¸t triÓn. T¹p chÝ kinh tÕ vµ dù b¸o. T¹p chÝ tµi chÝnh. T¹p chÝ x©y dùng. Th«ng tin phôc vô l·nh ®¹o.