Đề tài Một số vấn đề về sử dụng vốn và huy động vốn cho xây dựng công trình bất động sản ở Việt Nam hiện nay

và thanh toán tiền trong suốt thời hạn thuê đã được hai bên thoả thuận - Tín dụng ngân hàng : là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất đối với các doanh nghiệp việt nam hiện nay .Các doanh nghịêp vay vốn ngân hàng chủ yếu vào 3 mục đích : + Đầu tư vào tài sản cố định :máy móc thiết bị ,công trình nhà xưởng,… + Bổ xung thêm vốn lưu động + Phục vụ các dự án nước. - Phát hành trái phiếu : trái phiếu là chứng chỉ hoạc bút toán ghi sổ xác nhận quyền và lợi ích đòi nợ hợp pháp của người sở hữu trái phiếu đối với tài sản của tổ chức phát hành .Một doanh ghiệp có thể phát hành các loại trái phiếu sau: +Trái phiếu có lãi suất cố định : là loại trái phiếu mà doanh nghiệp phải trả một mức lãi suất thẻ nổi theo lãi suất thị trường hoặc theo điều chỉnh cua doanh nghiệp . + Trái phiếu có lãi suất có thể thu hồi :là loại trái phiếu mà doanh nghiệp được phép thu hồi sớm hơn thời hạn. + Trái phiếu có thể chuyển đổi :là loại trái phiếu cho phép các trái chủ được quyền chuyển đổi sang một số lượng cổ phiếu thường xác định ở một giá xác định và trong một khoang tời gian xác định .§ối với loại trái phiều này chỉ có công ty cổ phần mới được phát hành ,cho phép công ty huy động vốn là vay nợ nhưng khi chuyển đổi trái phiếu thì nợ chuyển sang vốn điều lệ công ty giúp cho công ty có thể tái cấu trúc vốn để giảm nợ .Việc phát hành trái phiếu này có ưu điểm là chi phí sử dụng vốn thấp do trái phiếu chuyển đổi thường có lãi suất thấp hơn so với các trái phiếu thông thường có cùng độ rủi ro nhưng không có khả năng chuyển đổi .Tuy nhiên việc phát hành trái phiếu chuyển đổi có nhược điểm là khó kiểm soát được cấu trúc vốn khi đến thời hạn chuyển đổi do quyền lựa chọn thuộc về trái chủ. +Trái phiếu kèm quyền mua cổ phiếu :là loại trái phiếu cho phép trái chủ được quyền mua thêm một số lượng cổ phiếu thường ở mức giá xác định và trong khoảng thời gian xác định . +Trái phiếu có tài sản đảm bảo:là loại trái phiếu được đảm bảo bằng những tài sản của doanh nghiệp hoặc bằng tài sản của bên thứ ba.Những tài sản để đảm bảo cho các trái phiếu phát hành thường là bất động sản hoặc nhà xưởng hay máy móc thết bị. + Trái phiếu khồng có tài sản đảm bảo :là loại trái phiếu không được đảm bảo cho việc thanh toán gốc và lãi trái phiếu bằng một tài sản cụ thể nào .§ây là loại trái phiếu được doanh nghiệp phát hành tương đối phổ biến .Loại trái phiếu này thường đi đôi với lãi suất huy động khá cao do độ rủi ro cho trái chủ cao .Thường chỉ những doanh nghiệp lớn ,có uy tín mới có thể phát hành thành công các trái phiếu loại này 4 .Nội dung quản ký nguồn vốn : a .Xác định nhu cầu vốn đầu tư * Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án ,là cơ sở lập kế hoạch và quản lý dự án khi đầu tư xây dựng .Tổng mức đầu tư được xác định dự tính theo nđ 99 ngày 13-6-2007 của chính phủ quản lý .Theo điều 39 nghị định số 6/2005/n§-cp tổng mức đầu tư dự án là khái toán chi phí của toàn bộ dự án được xác định trong giai đoạn lập dự án .gồm chi phí xây dựng ,chi phí thiết bị ,chi phí đền bù giải phóng mặt bằng ,tái định cư,chi phí khác bao gồm cả vốn lưu động đối với các dự án sản xuất kinh doanh ,lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí dự phòng . Tổng mức đầu tư dự án được xác định trên cỏ sở khối lượng các công việc cần thực hiện của dự án,thiết kế cơ sở,suất vốn đầu tư ,chi phí chuẩn xây dựng ,chi phí xây dựng của các dự án có tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật tương tự đã thực hiện. * Cơ cấu tổng mức đầu tư + Chi phí xây dựng + Chi phí thiết bị +Chi phí giải phóng mặt bằng, tái định cư : mua lại quyền sử dụng đất của các cá nhân và tổ chức ,đơn vị và mua lại các mặt bằng đấu thầu đấu giá ,tiền bồi thường giải phóng mặt bằng,tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp . + Chi phí quản lý dự án. +Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng :khảo sát thiết kế ,tư vấn xây dựng và các chi phí khác . + Lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác . Tổng mức đầu tư của dự án được ghi trong quyết định đầu tư ,là cơ sở để lập kế họach và quản lý vốn đầu tư ,xác định hiệu quả của dự án .§ối với dự án sử dụng ngân sách nhà nước ,tổng mức đầu tư là giới hạn chi phí tối đa mà chủ đầu tư được phép sử dụng để đầu tư xây dựng công trình .việc điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án sử dụng ngân sách nhà nước phải được người quyết định đầu tư cho phép và được thẩm định lại đối với các phần thay đổi so với tổng mức đầu tư đã được phê duyệt ban đầu. * Phương pháp dự tính tổng mức đầu tư : + Theo cơ sở dự toán + Theo diện tích và công suốt sử dụng công trình và giá xây dựng tổng hợp tương ứng + Tính trên cơ sở số tiền của các dự án có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đang thực hiện kè theo hệ số trượt giá điện. * Vốn đầu tư cho quy hoạch thiết kế công trình : gồm có vốn cho quy hoạch thiết kế chi tiết thường chiếm từ 5 đến 10%của dự án ,và quy hoạch thiết kế tổng thể . *Vốn chi phí thường xuyên : những chi phí mà chúng ta tính như chi phí thời gian ,chi phí cho phục vụ đi lại . Để tính toàn bộ nhu cầu vốn đầu tư của doanh nghiệp cấn lập thành bảng tính cụ thê và chi tiết theo từng nội dung chi phí ,mức chi phí và tiến độ thời gian chi .Trong cơ cấu vốn doanh nghiệp muốn hoạt động đầu tư thì phải dựa trên năng lực tài chính nhưng trên thực tế doanh nghiệp vẫn có những chiến lược kế họach phát triển vượt quá năng lực đó bằng việc huy động tài trợ khác .Vì vậy cân đối vốn là một nội dung quan trọng của quản lý nguồn vốn . Ch­¬ng 2 : thùc tr¹ng huy ®éng vèn vµ sö dông vèn cho x©y dùng c«ng tr×nh bÊt ®éng s¶n 1.Thực trạng chung: Cách nay không lâu, khoảng đầu năm 2006, việc tìm vốn đầu tư phát triển các dự án bất động sản còn được bàn nhiều như một vấn đề nan giải, cần giải quyết cấp bách. Vậy mà chỉ trong thời gian ngắn, thị trường đó có những chuyển động hết sức sinh động.nhìn lại thời điểm đầu năm 2006, thị trường bất động sản ở vào chặng cuối mệt mỏi của nạn “đói vốn” từ sau nghị định 181 buộc nhà đầu tư phải xây dựng hoàn chỉnh sản phẩm mới được kinh doanh. Khi ấy, các ngân hàng trong nước vẫn thắt hầu bao theo quán tính trước một thị trường đóng băng kéo dài và một phần khác bị ràng buộc bởi các cảnh báo hành chính của ngân hàng nhà nước. Vì thế, mặc dù đang có dự án trong tay, phần lớn chủ doanh nghiệp bất động sản đi lên từ nguồn vốn hạn hẹp tích lũy được ở giai đoạn phân lô bán nền trước đó gần như mất năng lực đáp ứng định hướng phát triển đô thị mới theo hướng hình thành các khu dân cư tập trung, cao tầng với đầy đủ cơ sở hạ tầng của xã hội. §ối với nhiều chủ dự án trong nước, việc tìm kiếm thêm vài chục tỉ đồng lúc đó xem ra cũng rất khó. Nhưng những diễn tiến mới trong năm 2006, nhất là vào những tháng cuối năm đó làm nên sự thay đổi ngoài mong đợi cho thị trường bất động sản. Theo các chuyên viên kinh tế và chứng khoán, vốn đó được khai thông từ nhiều nguồn, xuất phát từ sức hấp dẫn của thị trường bất động sản trong tình hình cơ sở hạ tầng phát triển quá chậm so với nhu cầu của nền kinh tế sau một thời gian “nghỉ đông” quá dài. Đầu tiên ,luồng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào thị trương nhằm đón đầu cơ hội phát triển các loại hình bất động sản thời “hậu wto”. nhiều doanh nghiệp fdi triển khai các dự án vốn hàng chục, hàng trăm triệu đô la mỹ tại các trung tâm đô thị lớn làm cho thị trường bất động sản “nóng” lên. các quỹ đầu tư nước ngoài bắt đầu tìm kiếm cơ hội tham gia vào thị trường, các quỹ đầu tư chuyên ngành cũng bắt đầu xuất hiện. mặc dù trong thời gian đầu cũng loay hoay tìm hướng tiếp cận thị trường, nhưng với mấy lần tăng vốn, các quỹ này đang phát huy tác dụng . Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng chính sự phát triển chóng mặt của thị trường chứng khoán trong năm 2006 đã tạo ra luồng vốn đầu tư trong nước cực lớn cho thị trường bất đông sản .một mặt các công ty có giá cổ phiếu lên cao có xu hướng chuyển dịch một khối lượng vốn vốn huy động được sang thị trường bất động sản,đặc biệt là các ngân hàng. Nhờ huy động được lượng vốn nhiều ngàn tỉ đồng, các ngân hàng không chỉ chuyển vốn sang đầu tư bất động sản dưới nhiều hình thức mà bắt đầu cạnh tranh cho vay để giải ngân. nhờ đó, khách hàng là các chủ đầu thức vay ưu đãi, linh hoạt và dài hạn hơn . “điều này mang ý nghĩa kích cầu quan trọng, tạo thêm sự sôi động cho thị trường bất động sản”. Bên cạnh đó, kênh đầu tư cá nhân vào nhà đất cũng được kích hoạt trở lại từ những người thắng lớn ở thị trường cổ phiếu. “sự kích hoạt này giúp phần làm nóng thị trường, kéo theo nguồn vốn đầu tư khá lớn ở trong dân”. các chuyên gia cũng cho rằng nguồn vốn này chỉ có thể huy động hiệu quả khi thị trường khởi sắc, sản phẩm có tính thanh khoản cao. “tuy khó có thể xác định được số vốn từ kênh này,nhưng với hai lần sốt giá nhà đất hồi tháng 3 và tháng 8 năm 2007 vừa qua, có thể thấy đây là nguồn vốn đầu tư rất tiềm năng”. Bất động sản và cổ phiếu luôn có mối quan hệ chặt chẽ với nhau,và khi tiền không đầu tư vào cổ phiếu thì nhưng nhà đầu tư chuyển sang đầu tư cho bất động sản . Mặt khác sự hợp tác huy động vốn giũa các doanh nghiệp trong thời gian gần đây cũng đang diễn ra sôi nổi.Trong một bài báo cụ thể, ông Trương Thái Sơn, phó tổng giám đốc công ty địa ốc hoàng quân, cho rằng gần đây, thị trường bất động sản đang chứng kiến xu hướng tăng cường hợp tác giữa các nhà đầu tư dưới nhiều hình thức như hợp đồng hợp tác kinh doanh, thành lập liên doanh, mua bán cổ phần để trở thành đối tác chiến lược của nhau... Sự hợp tác diễn ra liên tục và đa dạng giữa các doanh nghiệp bất động sản với nhau, giữa doanh nghiệp bất động sản với các đối tác trong chuỗi cung ứng sản phẩm dịch vụ liên quan đến việc phát triển dự án bất động sản, với các định chế tài chính trong và ngoài nước, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, thậm chí là giữa các doanh nghiệp ngoài ngành nhưng có nhu cầu đầu tư vào bất động sản... Các doanh nghiệp chọn đối tác dựa trên thương hiệu và những điều kiện phù hợp chứ không phân biệt trong hay ngoài nước. Quá trình này đang tháo gỡ bài toán về vốn tại nhiều doanh nghiệp. Với tình hình nguồn vốn đang diễn tiến tốt đẹp, sự đầu tư vào thị trường bất động sản trong tương lai (nếu thị trường được kích hoạt tốt) sẽ nhiều như “sung trên cành” so với các ngành kinh tế khác với bất động sản hấp thu vốn dễ dàng hơn. Tuy nhiên theo chuyên gia thì , “sung” khụng rụng bừa bãi. Các nhà đầu tư tài chính thường luôn “chọn mặt gửi vàng”, họ xem xet rất kỹ về tiềm năng phát triển của doanh nghiệp trước khi bỏ vốn đầu tư công trình bất động sản. Bằng chứng là thời gian vừa qua, những doanh nghiệp bất động sản nhận được sự hỗ trợ vốn từ các công ty tài chính lớn trong và ngoài nước đều có uy tín thương hiệu, có bộ máy năng động, trình độ cao, có chiến lược bán hàng hiệu quả hoặc ít nhất cũng có những nỗ lực tiếp thị, xúc tiến thương mại ,mở rộng quan hệ từ đó mới được nhận diện”. Đồng tình với nhận định này, ông Trần Minh Hoàng, chủ tịch Héi ®ång qu¶n trÞ công ty cổ phần đầu tư bất động sản việt nam, cho rằng nếu như trước đây, lợi thế kinh doanh thuộc về các doanh nghiệp có vốn tự có lớn thì với sự phát triển của thị trường vốn hiện nay, lợi thế sẽ thuộc về các doanh nghiệp có chuyên môn cao, định hướng tốt và quản trị chuyên nghiệp. Tuy nhiên vốn đầu tư cho xây dựng công trình bất động sản vẫn dừng ở mức "số công trình xây dựng cao cấp hiện qúa ít so với nhu cầu doanh nghiệp và dân cư . Viễn cảnh thiếu hụt sẽ kéo dài trong vài năm nữa, giá thuê chắc chắn còn tăng " - một nhà đầu tư nước ngoài nhận xét. Cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997 đó làm cho thị trường văn phòng cho thuê và các công trình xây dựng trọng điểm khác đình trệ, giá thuê văn phòng loại a vào thời điểm đó cao nhất cũng chỉ ở mức gần 15 usd/m2/tháng. nhà đầu tư lỗ lớn , những công trình khác đang xây dựng thì đành hoãn lại hoặc chuyển công năng sang lĩnh vực khác khả quan hơn … §ến cuối năm 2003 thị trường này mới hồi phục và thực sự sôi động trong năm 2004 đến nay. Theo công ty tư vấn bất động sản cb richard ellis, hiện toàn bộ văn phòng loại a tại Hà Nội và tp.hcm hầu như đó cho thuê hết công suất với giá bình quân là 27 usd/m2/tháng. Các toà nhà loại B và C cũng đó cho thuê trên 95% diện tích. theo ông marc townsend, tổng giám đốc cb richard ellis, thị trường văn phòng cao cấp đang chịu nhiều áp lực cho cả nhà đầu tư và khách hàng. Hiện thị trường này đang bị điều phối bởi các công ty nước ngoài với việc đầu tư cho một dự án toà nhà cao cấp không hề đơn giản, nhất là về mặt tài chính. Diễn biến thị trường thì lại tương đối phức tạp .Như vậy thị trường vốn vay so với những năm trước đây đã có rất nhiều chuyển biến và cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì xu hướng huy động vốn đang phát triển rất tốt. Hoạt động kinh doanh nhà và các công trình xây dựng sau khi hoàn thành đang diễn ra rất sôi nổi có lợi cho việc quay vòng vốn của các chủ đầu tư xây dựng .Các công trình thường được bán hết hay cho thuê hết ngay từ khi chưa hoàn thành . Tại hà nội, doanh thu của tổng công ty đầu tư và phát triển nhà và đô thị (hud) đã tăng gấp đôi kể từ đầu năm . Theo số liệu thống kê của trung tâm, năm trước doanh thu hằng tháng chỉ đạt 100 tỷ đồng, nhưng hiện đó lên đến 200 tỷ đồng. §ồng thời, nhà tại 3 khu đô thị của hud được rao bán là Văn Quán (Hà §ông), Việt Hưng (Long Biên, Hà Nội) và Pháp Vân (Hoàng Mai, Hà Nội) đều được người mua săn lựng ráo riết. Tổng giám đốc vinacapital phân tích, fdi đổ vào nhiều sẽ cần khu cụng nghiệp để xây nhà máy, nhà ở cho người lao động, khách sạn, căn hộ cao cấp cho các chuyên gia nước ngoài... Những người này sau khi có công ăn việc làm ổn định sẽ lại đổ xô đi tìm nhà ở. Theo đó, thị trường nhà ở dân dụng vẫn phát triển, song tới đây sẽ không tập trung trong thành phố nữa mà phát triển ra khu ngoại thành, gần khu công nghiệp hoặc loại nhà Affordable ¢partment (nhà trong trung tâm nhưng giá cả phải chăng, phù hợp với thu nhập). Một chuyên viên tư vấn đầu tư tài chính cho biết, thông thường ở các nước có nền kinh tế phát triển, nhà đầu tư luôn xoay chuyển đồng vốn và đầu tư dàn trải để phân tán rủi ro chứ ít đầu tư theo một hướng nhất định. ở nước ta, thời gian qua nhiều nhà đầu tư cũng bắt đầu kinh doanh theo hướng này. trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư đó kiếm khá nhiều tiền nhờ đầu tư chứng khoán trong thời gian qua, chắc chắn nhiều người sẽ đổ tiền vào lĩnh vực bất động sản để “đón gió ”, đồng thời cũng nhằm phân tán rủi ro trong đầu tư khi trường chứng khoán đó quá nóng. rõ ràng, trên cả hai thị trường Hà Nội và tp.hcm tiềm năng vẫn còn rất lớn cho các nhà đầu tư bất động sản cao cấp .Việc hướng dẫn đầu tư vào khu vực nào sẽ xếp xuống hàng sau,vấn đề trước mắt là các nhà đầu tư cần tìm vị trí nào đắc địa cho việc triển khai dự án của mình . 2.Một só thành tựu đạt được: Trong một thống kê gần đây, hiện nay 18% tổng dư nợ của các ngân hàng đang đựơc đầu tư vào bất động sản. Vào thời kì thị trường phát triển nóng, tốc độ cho vay đối với dự án bất động sản của một số ngân hàng tăng đên 25%, trong đó các khỏan vay trung và dài hạn chiếm đến 82%. Nhưng từ khi thị trường đóng băng, các ngân hàng bắt đầu hạn chế cho vay,đến cuối năm 2005 tốc độ cho vay đã giảm xuống chỉ còn 9%. Tại thành phố hồ chí minh, lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản đã lên đến 50 ngàn tỷ đồng, dư nợ cho vay vào bất động sản trên 25 ngàn tỷ đồng, chiếm 13,7% tổng dư nợ . Tại Hà Nội, tình hình cũng không khả quan hơn khi số vốn dư nợ đã lên đến 9 ngàn tỷ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ. tính đến 2005, số vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản đã lên đến 12 tỷ usd, nhưng sự trầm lắng đã khiến nhiều nhà đầu tư đang ở trạng thái chần chừ. Mức vốn đăng ký bình quân một doanh nghiệp xây dựng này một tăng lên .thời kỳ 1991 -1999 vốn đăng ký bình quân của một doanh nghiệp xây dựng là 0,57 tỷ đồng ,năm 2000 là 0.96 tỷ đồng nhưng đến năm 2002 là 1,8 tỷ đồng .Doanh nghiệp có số vốn đăng ký cao nhất là 200 tỷ đông (hơn 130 triệu usd) và đến nay con só đó đã tăng lên rất nhiều lần .§ó là một bằng chứng cho thấy sự tăng vọt của luồng vốn hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.một điều đáng chú ý là só vốn đầu tư thực tế cao hơn số vốn đăng ký ở cùng thời kỳ và doanh nghiệp tư nhân trong nước là nhà đầu tư chủ yếu và chiếm tỷ trọng lớn . Còn trong việc thu hút vốn từ thị trường cổ phiếu ,bước đầu đã thu hút được vốn từ việc phát hành trái phiếu công ty .Chính phủ đã ban hành các quy định rõ ràng hơn về việc phát hành cổ phiếu và trái phiếu của doanh nghiệp.§ây là một thị trường vốn không thể thiếu của bất cứ một nền kinh tế nào nói chung và trong kinh doanh bất động sản nói riêng . Luật chứng khoán được quốc hội thông qua sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 sẽ tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho việc phát hành cổ phiếu của các doanh nghiệp . Tín dụng ngân hàng vẫn là hình thức huy động vốn chủ yếu của các doanh nghiệp xây dựng nước ta .Hoạt động chủ yếu của các tổ chức tín dụng vẫn là huy động và cho vay với các hình thức tín dụng truyền thống .Với một điều rất đáng khuyến khích là trong hoạt động của các công ty cho thuê tài chính thường không có sự phân biệt đối xử với các thành phần kinh tế khác nhau,kể cả các công ty nhỏ cũng như những doanh nghiệp lớn. 3 .Những tồn tại và nguyên nhân Mặc dù có tiến bộ về tăng trưởng ,chuyển dịch cơ cấu và hiệu qua sản xuất kinh doanh ở một số mặt được nâng lên ,song so với yêu cầu của chiến lược phát triển kinh tế đến năm 2010 và hội nhập kinh tế khu vực ,quốc tế thì doanh nghiệp nước ta bộc lộn nhiều yếu kém bất cập . Khoảng 90% trong số các doanh nghiệp chưa tới 10 tỷ đồng .tổng số vốn điều lệ của 2300 doanh nghiệp chỉ có khoảng 250.000 tỷ đồng ,tương đương với khoảng 15,5 tỷ usd –tức chỉ tương đương với số vốn của một tập đoàn đa quốc gia cỡ trung bình trên thế giới –như một chuyên gia . Thị trường chứng khoán việt nam lại đang trong giai đoạn phát triển ,chưa trở thành kênh huy động vốn dài hạn cho đầu tư phát triển .Nước ta hiện nay có trên 400 công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết trên trung tâm giao dịch cổ phiếu .Song hiện chỉ có hơn 50 công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán ,nhưng tổng số tài khoản đầu tư chứng khoán của toàn thị trường mới chỉ chiếm con số rất khiêm tốn ,không bằng số tiền gửi tại một ngân hàng cổ phần nhỏ . Dường như các công ty cổ phần không muốn niêm yết trên thị trường chứng khoán .Trong khi đó ở các nước khác ,được niêm yết là một vinh hạnh lớn ,phải phấn đấu một thời gian nhất định ,có khi trong nhiều năm mới đủ điều kiện niêm yết .nguyên nhân chính của hiện tượng này liên quan đến lợi ích của công ty khi niêm yết và không niêm yết .§ó là khi không niêm yÕt th× không cần kiểm toán hàng năm ,không tốn phí kiểm toán ,không cần công bố thông tin,dễ trốn thuê hơn …Tuy nhiên những cái gọi là ưu điểm khi không tham gia niêm yết chỉ có thể có trong thời điểm giao thời ,lúc tranh tối tranh sáng .Thực ra những lợi ích này hoàn toàn không bền vững khi mà nhà nước có các biện pháp quản lý chặt chẽ hơn . Nhà đầu tư thiếu thông tin,giao dịch chứng khoán qua internet chưa phát triển .giao dịch chứng khoán qua mạng internet là một hình thức phổ biến trên thế giới hiện nay.ở nước ta hình thức này đã xuất hiện nhưng còn rất mới mẻ với công chúng và nhà nhà đầu tư. Sau gần 5 năm đi vào hoạt động ,thị trường chứng khoán việt nam đã thu hút hơn 20 000 tài khoản đăng ký của các nhà đầu tư cả cá nhân và tổ chức tham gia giao dịch chứng khoán .Hầu hết trong số đó là các nhà đầu tư tập chung ở TP Hồ Chí Minh và Hà Nội .Thông thường nhà đầu tư muốn mua bán chứng khoán phải đích thân đến trụ sở ,chi nhánh ,văn phòng đại diện ,đại lý nhận lệnh của công ty chứng khoán mà mình mở tài khoản ,ghi lệnh và chuyển cho nhân viên của công ty chứng khoán tại đó Doanh nghiệp chưa có phương tiện hiệu quả truyền tải thông tin đến các nhà đầu tư .Thực tế đa số các công ty niêm yết chưa sử dụng Website làm công cụ của riêng mình để truyền tải thông tin đến các nhà đầu tư. Nguyên nhân của tình trạng này là do : các quy định pháp lý chưa được cải thiện ,nội dung bắt buộc công bố chưa bao hàm hết các vấn đề mà nhà đầu tư quan tâm .các công ty niêm yết chưa chú trọng tới khâu thông tin và quan hệ với nhà đầu tư . Vẫn còn tồn tại sự mất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế :giữa các dn nhà nước và dn phi nhà nước thì dn nhà nước dễ vay ngân hàng hơn .Về mặt quan điểm và nhận thức .§ại hội đảng lần ix đã khẳng định thành phần kinh tế tư nhân được tồn tại và phát triển lâu dài .Trong thực tế ,quan điểm này chưa được thực hiện một cách nghiêm túc .điều này thể hiện ở chỗ trong công việc hàng ngày người ta vẫn còn phân biệt đối xử với khu vực kinh tế tư nhân.Người ta vần ưu tiên cho khu vực kinh tế nhà nước từ lĩnh vực kinh doanh tài chính cho đến tín dụng,ngân hàng và các lĩnh vực khác.Trong kinh doanh ,còn nhiều kĩnh vực kinh tế tư nhân không được làm như kinh tế nhà nước.Về vón ,việc tiếp cận đến các nguồn vốn của khu vực tư nhân còn nhiều khó khăn ,nhất là vốn vay ưu đãi . Khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp ngoài quốc doanh còn hạn chế ,mà nguyên nhân có từ hai phía : các doanh nghiệp ngoài quốc doanh thiếu các điều kiện vay vốn ,các tổ chức tín dụng lo sợ vấn đề an toàn vốn vay.Do đó ,việc phân bổ tín dụng vẫn được xem còn nhiều ưu tiên hơn cho các doanh nghiệp nhà nước ,nhất là tập trung vào nhiều vốn cho một số tổng công ty .Cơ cấu nguồn vốn cũng như cơ cấu đầu tư chưa phù hợp và đáp ứng yêu cầu đầu tư trung dài hạn cho các công trình hạ tầng cơ sở có tính chất nền tảng cho cnh ,h§h ,nhất là trong lĩnh vực nông nghiệp ,nông thôn. Luật pháp về kinh doanh bất động sản mới được hình thành và chưa thực sự chặt chẽ đầy đủ .Nạn đầu cơ bất động sản còn diễn ra khá phổ biến ,những tư nhân và tổ chức có tiền dư thừa hiện nay đang có xu hướng đầu tư vào bất động sản làm xu hướng cầu ảo gia tăng ,đây là vấn đề đang xảy ra với thị trường bất động sản việt nam hiện nay.§ây là hạn chế rất lớn cần có biện pháp xử lý nhanh trong giai đoạn hiện nay nếu muốn thị trường bất động sản phát triển lành mạnh . Hiện các doanh nghiệp vừa và nhỏ có tiềm lực tài chính nhỏ bé .Bình quân số vốn của doanh nghiệp vừa và nhỏ chỉ là 1800 triệu đồng .Bên cạnh đó ,việc tiếp cận với các nguồn vốn tài chình từ các tổ chức tín dụng của các doanh nghiệp tuy đã được cải thiện nhưng còn nhiều khó khăn .Tỷ lệ các doanh nghiệp vừa và nhỏ vay được vốn ngân hàng chỉ khoảng 57% nhưng lượng vốn vay không nhiều và thời gian cũng như thủ tục vay vốn còn phức tạp .Không chỉ các doanh nghiệp vừa và nhỏ ,với các doanh nghiệp lớn cũng khó khăn không kém ,nhất là vay dưới hình thức bảo đảm nợ vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Định giá tài sản của doanh nghiệp chưa tốt ,tài sản của doanh nghiệp thường bị định giá thấp hơn giá thực tế.doanh nghiệp vay được ít hơn và ảnh hưởng đến các quyết định của doanh nghiệp .Mặt khác trong những quy định về định giá còn thiếu và chưa rõ ràng ,những thông tư hưỡng dẫn thi hành luật còn chưa đến được những đối tượng áp dụng . Các doanh nghiệp cần vốn nhưng không đủ điều kiện vay vốn khó có thể tiếp cận được với nguồn vốn này.Một số giải pháp đối với doanh nghiệp để có thể vay được vốn ngân hàng nhiều hơn: doanh nghiệp phải tạo uy tín với ngân hàng,thanh toán nợ đúng hẹn ,lập các báo cáo tài chính đầy đủ,…Doanh nghiệp cần có những dự án kinh doanh hiệu quả để ngân hàng dễ cho vay hơn ,và có thể được số vốn như mong muốn. Ch­¬ng 3 : Mét sè gi¶I ph¸p huy ®éng vµ sö dông cã hÖu qu¶ nguån vèn ®Çu t­ 1.Giải pháp huy động và sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn đầu tư xây dựng: a, Đảm bảo ổn định môi trường kinh tế vĩ mô: Sự ổn định của môi trường kinh tế vĩ mô luôn được coi là điều kiện tiên quyết của mọi ý định và hành vi đầu tư .Về nguyên tắc ,để thu hút được các nguồn vốn đầu tư nhằm ngày càng đáp ứng tốt hơn các yêu cầu phát triển của đất nước ,phải đảm bảo nền kinh tế đó là nơi an toàn cho sự vận động của nó và sau nữa là nơi có năng lực sinh lợi cao,khả năng phát triển tốt trong tương lai. Trong đầu tư cho nền kinh tế nói chung và đầu tư cho xây dựng công trình bất động sản nói riêng, thì sự an toàn của vốn đòi hỏi môi trường kinh tế vĩ mô ổn định,không gặp những rủi ro do các yếu tố chính trị xã hội hay môi trường kinh doanh gây ra .§ối với vốn nước ngoài ,nó còn yêu cầu năng lực trả nợ tối thiểu của nước nhận đầu tư và một tốc độ tăng trưởng xuất khẩu tối thiểu đủ để chủ nợ thu hồi lại vốn . §ó là yêu cầu tối thiểu mà bất cứ một kế họach đầu tư nào cũng hướng tới .Tuy nhiên sự ổn định kinh tế vĩ mô ở đây phải thoả mãn yêu cầu gắn liền với năng lực tăng trưởng kinh tế ,hay ổn định trong tăng trưởng .Tức là nền kinh tế có thể chủ động kiểm soát được quá trình tăng trưởng ,chủ đông thiết lập được trạng thái cân bằng đó cũng đồng thời là việc tạo ra cơ sở cho sự ổn định lâu dài và vững chắc.Một số điều kiện cụ thể: - Ổn định giá trị tiền tệ : đây là một vấn đề quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng huy động vốn cho xây dựng nói riêng và cho nền kinh tế nói chung .æn định giá trị tiền tệ ở đây còn bao hàm cả việc kiềm chế lạm phát và khắc phục hậu quả của tình trạng giảm phát nếu xảy ra với nền kinh tế .Trong cả 2 trường hợp nó đều tác động đến nhu cầu đầu tư và sự tăng trưởng kinh tế.để đạt yêu cầu ổn định giá trị tiền tệ,cần tạo ra sự vận động đồng bộ các yếu tố của nền kinh tế thị trường bao gồm cả lĩnh vực sản xuất vật chất hệ thống tài chính và ciư chế phân phối ,lưu thông tương ứng. - Bên cạnh đó các họat động của ngân sách nhà nước cũng có ý nghĩa quan trọng.ngân sách nhà nước mà thâm hụt triền miên cũng sẽ đi kèm với tình trạng lạm phát cao và mất ổn định.Chính vì vậy kiểm soát được mức thâm hụt ngân sách nhà nước cũng được coi là một mục tiêu ổn định tài chính hướng tới tới sự ổn định kinh tế vĩ mô.Một mặt thuế và chi ngân sách nhà nước là những công cụ quan trọng trong việc ổn định giá trị tiền tệ.Tuy nhiên thuế và các công cụ tài chính khác cũng là một trong những chính sách quan trọng trong việc khuyến khích đầu tư và tái đầu tư từ lợi nhuận.Vì vậy khi sử dụng công cụ này trong ổn định giá trị tiền tệ đồng thời phải đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước để đáp ứng nhu cầu chi tiêu đầu tư của chính phủ .Tiếp tục những cải cách hành chính để có thể giảm tương đối chi thường xuyên trong tổng chi ngân sách .Từng bước tăng quy mô và tỷ trọng cũng như hiệu quả vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước . -Lãi suất và tỷ giá hối đoái :lãi suất và tỷ giá hối đoái không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động thu hút các nguồn vốn đầu tư thông qua việc tạo lập ổn định kinh tế vĩ mô mà còn có tác động đến dòng chảy của các nguồn vốn đầu tư và mức lợi nhuận thu được tại một thị trường xác định. §ối với lãi suất ,về mặt lý thuyết lãi suất càng cao thì xu hướng tiết kiệm càng lớn và từ đó tiềm năng của các nguồn vốn đầu tư càng cao.Bên cạnh đó ,nếu mức lãi suất trên thị trường nội địa mà cao tương đối so với mức lãi suất quốc tế thì còn đồng nghĩa với việc hấp dẫn trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài.Trong điều kiện toàn cầu hoá và mở cửa của nền kinh tế thế giới ,mức lãi suất tương đối cao tại thị trường trong nước là công cụ hữu hiệu để chính phủ bảo vệ được nguồn vốn của nước mình ,ngăn chặn được nạn đào thoát vốn ra nước ngoài. Tuy nhiên ,bản thân yếu tố lãi suất cũng có yếu tố hai mặt ,đó là :khi tăng lãi suất cũng có nghĩa là chi phí sử dụng vốn trong đầu tư cao hơn .Và tất nhiên điều này sẽ lµm giảm đi phần lợi nhuận thực của nhà đầu tư .Tác động kích thích huy động với lãi suất cao xét trên góc độ này có chiều hướng ngược lại .Vì vậy khi sử dụng công cụ lãi suất phải hết sức cẩn thận để xác định mức lãi suất phù hợp,có tác động tích cực đến hiệu quả huy động vốn. Đối với tỷ giá hối đoái ,thực tế cho thấy rằng giá trị của đồng nội tệ càng giảm thì khả năng thu lợi từ nội tệ càng lớn. §iều này sẽ khuyến khích các nhà đầu tư vào hàng xuất khẩu và khi đó sức hấp dẫn vốn nước ngoài cũng sẽ càng lớn .Một nước có khả năng xuất khẩu cao,khả năng trả nợ của nó cũng được bảo đảm hơn ,mức độ rủi ro trong đầu tư giảm xuống và từ đó sẽ khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào kinh doanh .Tuy nhiên khi xem xét tỷ giá hối đoái trong chiến lược huy động vốn của của một nền kinh tế mở ,giá trị các đồng tiền trên thế giới không chỉ ảnh hưởng đến khả năng vay và trả nợ thông qua việc làm tích cực hoá cán cân thương mại mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khối lượng nợ phải trả .Việc vay nợ tính theo một đồng ngoại tệ đang có xu hướng mạnh lên đồng nghĩa với việc phải trả một khôí lượng nợ thực tế lớn hơn giá trị danh nghĩa trên hợp đồng .Vì vậy một tỷ giá phù hợp vời tình hình phát triển của đất nước sản xuất có vai trò to lớn đối với việc thu hút vốn đầu tư đặc biệt là các nguồn vốn đầu tư nước ngoài .Tuy nhiên,bài toán này chỉ có thể giải được đúng đáp số khi đặt nó trong sự cân nhắc về lợi ích tổng thể và dài hạn của nền kinh tế . Về lâu dài ,cần phải thực hiện tốt chức năng hoạch định chiến lược phát triển kinh tế xã hội của nhà nước trong mối quan hệ mật thiết với lĩnh vực thu hút các nguồn đầu tư .Cần nâng cao chất lượng quy hoạch tổng thể ,có chính sách huy động đồng bộ các nguồn vốn ,phù hợp với quy hoạch nghành ,lãnh thổ và lĩnh vực ưu tiên .nâng cao năng lực và hiệu quả quản lý đầu tư gắn liền với việc hoàn thiện bộ máy tổ chức ,đơn giản hoá các thủ tục hành chính về đầu tư và xây dựng .Các cơ chế về chính sách đầu tư phải thống nhất,đồng bộ và dễ thực hiện . Nhanh chóng cải thiện và đồng nhất môi trường đầu tư để tạo điều kiện cho việc khai thác các nguồn vốn đầu tư phát triển các thành phần kinh tế .Coi trọng các hoạt động kế toán ,kiểm toán ,tư pháp hỗ trợ và đảm bảo môi trường kinh tế kinh tế vĩ mô ôn định ,minh bạch ,nhất quán và phù hợp với thông lệ quốc tế . b, Tạo lập và duy trì năng lực tăng trưởng nhanh và bền vững cho nền kinh tế : Đặt trong bối cảnh tổng quát và dài hạn .năng lực tăng trưởng của nền kinh tế là yếu tố quan trọng xác định triển vọng huy động các nguồn vốn đầu tư một cách có hiệu quả .Vấn đề tăng trưởng ở đây được nhìn nhận như một yếu tố tạo sức hấp dẫn ngày càng lớn đối với vốn đầu tư cả trong nước và nước ngoài .Vấn đề này liên quan đến một nguyên tắc mang tính chủ đạo trong việc thu hút vốn đầu tư :vốn đầu tư càng hiệu quả thì khả năng thu hút nó càng lớn .Thực chất mối quan hệ này nằm trong mối quan hệ nhân quả của các sự vật .Thứ nhất ,với năng lực tăng trưởng được bảo đảm ,năng lực tích luỹ của nền kinh tế sẽ có khả năng gia tăng,khi đó quy mô các nguồn vốn trong nước có thể huy động sẽ được cải thiện .Thứ hai ,triển vọng tăng trưởng và phát triển càng cao cũng sẽ là tín hiệu tốt thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài . Thực tiễn việt nam trong những năm qua,ở chừng mực nhất định đã chứng minh cho mối quan hệ này .Từ khi thực hiện chính sách đổi mới ,mở cửa ,bên cạnh viẹc thoát khỏi khủng hoảng,nền kinh tế việt nam còn đạt được thành tích tăng trưởng cao liên tục (bình quânước gdp hàng năm trong giai đoạn 1991-1997 là trên 8% ,có những giai đoạn tăng 2 năm liên tục trên 9% mỗi năm ).Tốc độ tăng trưởng xuất khẩu đạt khoảng trên 20%/năm .§iều đó làm cho khả năng huy động và khai thác sử dụng các nguồn vốn đầu tư được mở rộng hơn.Tốc độ gia tăng quy mô vốn đầu tư phát triển là rất đáng kể “ giai đoạn 1991- 1995 đạt mức 29,1%/năm”.Tỷ trọng vốn đầu tư phát triển so với gdp cũng có xu hướng gia tăng mạnh mẽ “ năm 1991 là 17,6% thì đến năm 1997 là 30,9%gdp”.Trong đó ,cả nguồn vốn trong nước và nguồn vốn nước ngoài đều có sự chuyển biến về quy mô và tốc độ tăng trưởng . Để tạo lập và duy trì năng lực tăng trưởng của nền kinh tế nhằm thu hút có hiệu quả các nguồn vốn đầu tư cho nền kinh tế ,trong thời gian tới cần : -Tăng cường phát triển sản xuất kinh doanh và thực hành tiết kiệm cả trong sản xuất và trong tiêu dùng của toàn xã hội.Có các biện pháp hữu hiệu để sử dụng có hiệu quả các nguồn vón đầu tư.đây vừa là mục tiêu ,vừa là điều kiện để phát triển và là cơ sở đảm bảo việc gia tăng khả năng huy động các nguồn vốn. - Đối với tất cả các nguồn vốn đầu tư ,phải xác định yếu tố hiệu quả là yêu cầu về mặt chất lượng của việc huy đọng vốn trong lâu dài.Với vai trò trung tâm điều chỉnh và định hướng quả trình đầu tư phát triển của nền kinh tế .Hiệu quả của nguồn vốn đầu tư nhà nước phải đặc biệt chú trọng .Các dự án sử dụng vốn của nhà nước phải được được đánh giá trên các tiêu chuẩn hiệu quả đạt được ,phải được quản lý chặt chẽ nhằm đảm bảo thời hạn xây dựng ,giá cả và chất lượng công trình .cần hoàn thiện hơn cơ chế quản lý đầu tư ,tiếp tục cải cách doanh nghiệp nhà nước ,tăng cường tính hiệu quả của khu vực kinh tế này . - Các dự án sử dụng vốn vay phải có phương án sử dụng vững chắc ,xác định rõ tráh nhiệm trả nợ ,không được gây thêm gánh nặng nợ nần không trả được .Phải sử dụng nguồn vốn oda hiệu quả trên cơ sở kiểm tra ,quản lý chặt chẽ ,chống lãng phí ,tiêu cực .Cần có nhận thức và cách hiểu đúng đắn về vốn oda .không nên coi đó là nguồn vốn viện trợ thuần tuý ,dẫn đến sử dụng kém hiệu quả ,lãng phí không trả được nợ và cuối cùng là bị lệ thuộc vào bên ngoài .Cần quán triệt quan điểm mà đại diện chính phủ việt nam phát biểu tại hội nghị các nhà tài trợ lần đầu tiên được tổ chức tại pari : “điều quan trọng là các nguồn vốn bên ngoài được sử dụng có hiệu quả .chính phủ chịu trách nhiệm điều phối và sử dụng viện trợ nước ngoài với nhận thức sâu sắc rằng nhân dân việt nam sẽ là ngươì chịu caí giá phải trả cho sự thất bại nếu nguồn vốn này được sử dụng không hiệu quả” .Tất nhiên là nếu nguồn không sử dụng có hiệu quả thì không chỉ sẽ chồng chất gánh nặng nợ nần mà còn khó có thể huy động được thêm các nguồn vốn mới . - Để tăng cường tính hiệu quả của nền kinh tế ,cần phải tạo môi trường hoạt động bình đẳng cho tất cả các nguồn vốn đầu tư : đầu tư trong nước,đầu tư nước ngoài ,đầu tư của nhà nước và đầu tư của khu vực tư nhân .Xây dựng hệ thống luật pháp thống nhất và bình đẳng giữa các thành phần kinh tế ,xoá bỏ tư tưởng bao cấp về vốn đầu tư ,khuyến khích khu vực kinh tế tư nhân bỏ vốn tham gia đầu tư .Phải lấy hiệu quả kinh tế làm thước đo các hoạt động đầu tư . c , xây dựng các chính sách huy động các nguồn vốn co hiệu quả : Bên cạnh tiềm năng tăng trưởng và sự ổn định kinh tế vĩ mô ,để huy động có hiệu quả các nguồn vốn cho đầu tư phải có các chính sách và giải pháp hợp lý đồng bộ .các chính sách và giải pháp này phải đáp ứng các yều cầu có tính nguyên tăc như sau: - Các chính sách và giải pháp huy động vốn cho đầu tư phải gắn liền với các chiến lược phát triển kinh tế xã hội trong từng giai đọan và phải thực hiện được các nhiệm vụ của chính sách tài chính quốc gia .Việc thực hiện chính sách và giải pháp khai tác huy động các nguòn vốn phải có sự tính toán tổng hợp về khả năng cung ứng vốn và khả năng tăng trưởng các nguồn vốn trên cơ sở giải quyết hợp lý các mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng . Các chính sách về đầu tư phải đảm bảo khuyến khích định hướng các hoạt động thu hút cung ứng vốn nhằm huy động tổng lực của nền kinh tế cho công nghiệp hoá đất nước . - Phải đảm bảo mối tương quan hợp lý giữa nguồn vốn đầu tư trong nước và nguồn vốn đầu tư nước ngoài .Cần quán triệt nguyên tắc: vốn trong nước là quyết định và vốn nước ngoài là quan trọng .Trong quá trình phát triển kinh tế ,nguồn vốn trong nước có một số ưu thế so với nguồn vốn nước ngoài ,đó là ổn định ,bền vững và giảm thiểu được những hậu quả xấu với nền kinh tế do tác động của thị trường tài chính tiền tệ và kinh tế của các nước khác trên thế giới .Tuy nhiên trong giai đoạn đầu của quá trình công nghiệp hoá ,hiện đaị thì nguồn vốn của nước ngoài vẫn có tầm quan trọng trong tương quan cơ cấu cụ thể .còn trong dài hạn,việc huyđộng vốn nước ngoài là nhằm để tận dụng tối đa các lợi thế so sánh của đất nước ,nhanh chóng tạo năng lực tích luỹ nội địa cao để đảm bảo vai trò quyết định của vốn đầu tư trong nước đối với tăng trưởng kinh tế . - Cần đa dạng hoá và hiện đại hoá các hình thức và phương tiện huy động vốn .tiếp tục mở rộng các hình thức huy động tín dụng cho đầu tư phát triển của nhà nước từ khu vực dân cư qua hình thức phát hành trái phiếu với lãi suất và thời hạn hấp dẫn .Thành lập và phát triển hình thức quỹ đầu tư và quỹ hỗ trợ phát triển .Từng bước tiến tới gia nhập thị trường vốn trong và ngoài nước để huy động vốn cho đầu tư phát triển . - Các chính sách huy động vốn phải được tiến hành đồng bộ cả về mặt nguồn vốn và hình tức thực hiện .§ảm bảo sự bình đẳng gắn bó và tạo điều kiện lẫn nhaucùng phát triển giữa các nguồn vốn .Cần tiếp tục đổi mới các chính sách động viên các nguồn tài chính cho ngân sách nhằm đảm bảo tăng cường huy động vốn một cách vững chắc ,ổn định và bền vững nhưng vẫn khuyến khích các doanh nghiệp và dân cư bỏ vốn ra đầu tư .Cần quán triệt qua điểm chiến lược là thu nhưng không làm suy yếu các nguồn thu quan trọng mà phải bồi dưỡng phát triển và mở rộng các nguồn thu một cách vững chắc lâu bền . 2.Các nguồn huy động vốn đầu tư : 2.1 Xét trên góc độ vĩ mô: a . Nguồn vốn đầu tư trong nước : Nguồn vốn đầu tư trong nước là phần tích luỹ của nội bộ nền kinh tế bao gồm tiết kiệm của khu vực dân cư ,các tổ chức kinh tế các doanh gniệp và tiết kiêm của chính phủ được huy động vào quá trình tái sản xuất của xã hội . * Nguồn vốn nhà nước : Nguồn vốn đầu tư nhà nước bao gồm nguồn vốn của ngân sách nhà nước ,nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước và nguồn vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước . - Nguồn vốn của ngân sách nhà nước : đây chính là nguồn chi của ngân sách nhà nước cho đầu tư ,trong đó có đầu tư xây dựng công trình bất động sản .§ây chính là một nguồn vốn đầu tư quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế xá hội của mỗi quốc gia . Trong những năm gần đây ,cùng với sự tăng trưởng chung của nền kinh tế quy mô tổng thu ngân sách nhà nước không ngừng gia tăng nhờ mở rộng nhiều nguồn thu khác nhau.Cùng với sự mở rộng quy mô ngân sách ,mức chi nói chung và mức chi cho xây dựng công trình bất động sản không ngừng tăng lên . - Nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước : cùng với quá trình đổi mới và mở cửa ,tín dụng đầu tư phát triển của nàh nước ngày càng đóng vai trod quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội .Nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước có tác dụng tích cực trong việc giảm đáng kể bao cấp vốn trực tiếp của nhà nước .Với cơ chế tín dụng ,các các đơn vị sử dụng nguồn vốn này phải đả bảo nguyên tắc hoán trả vốn vay . Chủ đầu tư vay vốn phải tính kỹ hiệu quả đầu tư trước khi đưa ra các quyết định đầu tư cho hợp lý và sử dụng tiết kiệm hơn ,nhất lá các doanh nghiệp xây dưng bất động sản với quy mô và nhu cầu vốn không nhỏ .Vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước là một hình thức quá độ chuyển từ phương thức cấp phát vốn ngân sách nhà nước sang phương thức tín dụng đối với các dự án co khả năng thu hồi vốn trực tiếp .Nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước có tác dụng tích cực trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá ,hiện đại hoá . - Nguồn vốn đầu tư phát triển của các doanh nghiệp nhà nước : nguồn vốn này chủ yếu bao gồm từ khấu hao tài sản cố định ,thu nhập giữ lại tại doanh nghiệp nhà nước . * Nguồn vốn của dân cư và tư nhân : Gồm phần tiết kiệm của dân cư phần tích luỹ của các doanh nghiệp ,các tổ chức kinh tế .Thực tế chứng minh đầu tư của doanh nghiệp tư nhân và hộ gia đình có vai trò quan trọng trong phát triển nông nghiệp và kinh tế nông thôn ,phát triển công nghiệp ,tiểu thủ công nghiệp .Với khoảng vài trăm nghìn doanh nghiệp dân doanh đã và đang đi vào hoạt động sẽ đóng góp đáng kể vào tổng quy mô vốn toàn xã hội .Mặt khác nhiều hộ gia đình cũng trở thành các đơn vị kinh tế mang năng động trong các lĩnh vực kinh doanh thương mại ,dịch vụ ,sản suất nông nghiệp và tiểu thủ công nghiệp .Nguồn vốn trong dân cư còn phụ thuộc vào trình độ phát triển cảu đất nước ,tập quán tiêu dùng của dân cư ,chính sách động viên của nhà nước thông qua thuế và các khoản đóng góp của xã hội . b. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài : Nguồn vốn đầu tư nước ngoài bao gồm toàn bộ phần tích lũy của cá nhân ,các doanh nghiệp ,các tổ chức kinh tế và chính phủ nước ngoài có thể huyđộng vào quá trình đầu tư của nước nhà.Về thực chất ,các dòng lưu chuyển vốn quốc tế là biểu hiện cụ thể của quá trình chuyển giao các nguồn lực tài chính giữa các quốc gia trên thế giới .Trong các dòng lưu chuyển vốn quốc tế ,dòng chảy từ các nước phát triển chảy vào các nước đang phát triển thường được các nước có thu nhập thấp đặc biệt quan tâm.dòng vốn này diễn ra dưới nhiều hình thức ,tuy nhiên mỗi một hình thức có các đặc điểm riêng ,có những mục tiêu và điều kiện khác nhau. Chúng ta có thể theo tính chất luôn chuyển để phân loại các nguồn vốn như sau: - Tài trợ phát triển chính thức (odf -Official Development Finance ) : Nguồn này bao gồm viện trợ phát triển chính thức (oda -official development assistance )và các hình thức tài trợ khác .Trong đó oda chiếm tỉ trọng chủ yếu trong nguồn odf.nguồn vốn oda là nguồn phát triển do các tổ chưc quốc tế và các chỉnh phủ nước ngoài cung cấp với mục tiêu trợ giúp các nước đang phát triển với mục đích phát triển trong đó có tài trợ cho các công trình bất động sản.So với các hình thức tài trợ khác ,oda mang tính chất ưu đãi hơn bất cứ nguồn odf nào khác .Ngoài các ưu đãi về lãi suất ,thời hạn cho vay dài hạn khối lượng vốn cho vay lớn bao giờ oda cũng có yếu tố không hoàn lại khoảng 25%.Trong thời gian qua việc thu hut oda cho sự nghiệp công nghiệp hoá ,hiện đại hoá ở việt nam đã diễn ra trong bối cảnh trong nước va quốc tế có nhiều thuận lợi .Kể từ năm 1993 đến hết năm 2006,việt nam đá tổ chức được 14 hội nghị nhóm tư vấn các nhà tài trợ với tổng mức vốn cam kết hơn 36 tỷ usd .với quy mô tài trợ khác nhau,hiện nay việt nam có trên 45 đối tác phát triển song phương và hơn 350 tổ chức quốc tế và phi chính phủ đang hoạt động ,trong đó đầu tư cho mảng bất động sản chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong định hướng phát triển kinh tế của chính phủ.để đáp ứng yêu cầu phát triển nhanh và bền vững trong thời kỳ 2006-2010 ,chính phủ việt nam tiếp tục huy động mọi nguồn vốn trong đó nguồn vốn oda vẫn chiếm vị trí quan trọng.Khi xem xét trên góc độ nguồn vốn đầu tư ,oda là một trong những nguồn vốn nước ngoài .tuy nhiên trong quản lý và sử dụngnguồn vốn này một phần vốn oda có thể đưa vào ngân sách đáp ứng mục tiêu chi đầu tư phát triển của nhà nước ,một phần có thể đưa vào chương trình tín dụng ưu đãi đầu tư của nhà nước và một phần có thể vận hành theo các dự án độc lập. - Nguồn tín dụng từ các ngân hàng thương mại quốc tế : điều kiện ưu đãi dành cho loại vốn này không dễ dàng như đối với nguồn vốn oda .Tuy nhiên bù lại nó có ưu điểm rõ ràng là không gắn với các ràng buộc về chính trị ,xã hội mặc dù vậy thủ tục vay với nguồn vốn này là tương đối khắt khe ,thời gian trả nợ nghiêm ngặt ,mức lãi suất cao là những trở ngại không nhỏ đối với các nước nghèo . Do được đánh giá là mức lãi suất tương đối cao cũng như sự thận trọng trong kinh doanh ngân hàng (tính rủi ro ở mức đi vay,của thị trường thế giới và xu hướng lãi suất quốc tế ).Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng thương mại thường được sử dụng chủ yếu để đáp ứng nhu cầu xuất nhập khẩu và thường là ngắn hạn.Một bộ phận của vốn này có thể dùng để đầu tư phát triển .với Việt Nam ,việc tiếp cận đối với nguồn vốn này vẫn còn khá hạn chế . - Đầu tư trực tiếp nước ngoài (fdi) : đây là nguồn vốn quan trọng cho đầu tư và phát triển không chỉ với các nước nghèo mà ngay cả với các nước công nghiệp phát triển .Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài có đặc điểm cơ bản khác với các nguồn vốn nước ngoài khác là việc tiếp nhận nguồn vốn này không phát sinh nợ cho nước tiếp nhận vốn .Thay vì nhận lãi suất trên vốn đầu tư,nhà đầu tư sẽ nhận được phần lợi nhuận thích đáng khi dự án hoạt động có hiệu quả .Vì vậy nguồn vốn này có tác dụng cực kỳ to lớn trong quá trình công nghiệp hoá ,chuyển dịch cơ cấu kinh tế và tốc độ tăng trưởng nhanh ở các nước nhận đầu tư của .Kinh nghiệm phát triển hiện đại của một số nước §ông ¸ cho thấy rằng đầu tư trực tiếp nước ngoài đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển của các quốc gia này .Vấn đề hiệu quả sử dụng vốn đầu tư tuỳ thuộc vào các hình thức huy động và quản lý sử dụng nó tại các các công ty chứ không phải chỉ phụ thuộc vào ý đồ chủ đầu tư . Với Việt Nam sau 20 năm thực hiện chính sách đổi mới và mở cửa ,nguồn vốn đầu tư nước ngoài đã từng bước đóng góp phần bổ sung vốn quan trọng cho đầu tư phát triển tăng c­ờng tiềm lực để khai thác nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn lực trong nước .Tính tứ năm 1988 đến năm 2007 trong phạm vi cả nước đã có hàng nghìn dự án được cấp phép với tổng số vốn đăng ký lên đến 75 tỷ triệu usd .Cho đến nay ,ViệtNam đã thu hút được khoảng 70 quốc gia và vùng lãnh thổ đưa vốn vào đầu tư dưới các hình thức khác nhau.nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài còn đóng góp vào việc bù đắp thâm hụt tài khoản vãn lai và cải thiện cán cân thanh toán quốc tế.Bước đầu hình thành những khu công nghiệp,khu tái xuất ,khu công nghệ cao.Góp phần thực hiện công nghiệp hoá,hiện đại hoá,các khu vực phát triển tạo việc làm cho hàng vạn lao động ở các địa phương.và sau khi việt nam gia nhập wto,với môi trường đầu tư được cải thiện theo thông lệ quốc tế ,đầu tư trực tiếp nước ngoài sẽ tiếp tục là một nguồn vốn quan trọng trong các nguồn vốn đầu tư của việt nam. - Nguồn huy động qua thị trường vốn quốc tế : với xu hướng toàn cầu hoá ,mối liên kết ngày càng tăng của các thị trường vốn quốc gia vào hệ thống tài chính quốc tế .§iÒu ®ã đã tạo nên vẻ đa dạng về nguồn vốn cho mỗi quốc gia và làm tăng khối lượng lưu chuyển trên phạm vi toàn cầu .thực tế cho thấy , trong vòng mấy chục năm gần đây tất cả các nguồn vốn đều có sự gia tăng về khối lượng . Đối với việt nam ,để thúc đẩy kinh tế phát triển nhanh chóng và bền vững nhằm mục tiêu công nghiệp hoá hiện đại hoá .Nhà nước rất coi trọng việc huy động mọi nguồn vốn trong và ngoài nước để đầu t­ và phát triển sản xuất ,tạo thêm công ăn việc làm ,cải thiện đời sông nhân dân.Trong đó nguồn qua thị trường quốc tế rất được chính phủ quan tâm.Các đề án về phát hành trái phiếu chính phủ và trái phiếu doanh nghiệp ra nước ngoài cũng và đã được triển khai.tuy nhiên đây là hình thức huy động rất mới mẻ với việt nam với những thuận lợi và khó khăn nhất định. 2.2 Trên góc độ vi mô: Gồm 2 nguồn chính là nguồn vốn bên trong và nguồn vốn bên ngoài : a. Nguồn vốn bên trong : Là phần hình thành từ tích nội bộ doanh nghiệp và phần khấu hao hàng năm.nguồn vốn này đảm bảo tính chủ động ,độc lập,không phụ thuộc chủ nợ ,ạn chế rủi ro và về tín dụng.dự án được tài trợ từ nguồn vốn này sẽ không làm suy giảm khả năng vay nợ của đơn vị .Theo lý thuyết quỹ đầu tư nội bộ thì trong điều kiện bình thường đây kà nguồn tài trợ chủ yếu cho họt động đầu tư của doanh nghiệp .Tuy nhiên ,trong nhiều trường hợp nếu doanh nghiệp xây dựng mà chỉ phụ thuộc vào nguồn vốn này thĩ sẽ rất hạn chế về quy mô của doanh nghiệp. b. Nguồn vốn bên ngoài : Nguồn vốn này có thể hình thành từ việc vay nợ hoặc phát hành chứng khoán ra công chúng thông qua 2 hình thức chủ yếu : tài trợ gián tiếp qua các trung gian tài chính ( ngân hàng thương mại,tổ chức tài chính ) hoặc tài trợ trực tiếp ( qua thị trường vốn : thị trường chứng khoán ,hoạt động tín dụng thuê mua …).Tại việt nam ,hiện nay nguồn vốn tài trợ gián tiếp qua các trung gian tài chính tồn tại khá phổ biến .Tuy nhiên nhu cầu đầu tư ngày càng gia tăng ,năng lực của các ngân hàng thương mại và các tổ cức tín dụng không thể đáp ứng hết nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp.Vì vậy hình thức tài trợ trực tiếp qua thị trường vốn đã và sẽ ngày càng được quan tâm thoả đáng hơn. Huy động vốn qua thị trường chứng khoán có thể có ưu điểm là quy mô huyđộng rộng rài hơn.Bên cạnh đó yêu cầu công khai minh bạch trên thị trường cũng tạo điều kiện và sức ép buộc các doanh nghiệp sử dụng vốn có hiệu quả .Tuy nhiên tính cạnh tranh và rủi ro cũng sẽ lớn hơn.Mỗi nguồn vốn và mỗi hình thức huy động đều có những ưu điểm và nhược điểm nhất định.Tuỳ theo điều kiện và hoàn cảnh cụ thể mà lựa chọn nguồn vốn và phương thức huy động phù hợp . Phần 3 Kết luận Nền kinh tế đất nước ta đang từng bước hội nhập với nền kinh tế thế giới đem lại nhiều thời cơ cũng như thách thức cho các doanh nghiệp nước ta .§ể tiếp tục phát triển và đứng vững ,doanh nghiệp xây dựng không ngừng phải duy trì số vốn bỏ ra ban đầu mà còn phải tìm kiếm những nguồn vốn bổ sung từ nhiều nguồn khác nhau .Chính vì lẽ đó,huy động vốn trong doanh nghiệp luôn được coi là một trong những ưu tiên hàng đầu .thực hiện tốt huy động vốn là cũng đồng nghĩa với thành công trong xây dựng một cơ câu vốn thích hợp với chi phí thấp,tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp cạnh tranh với các chủ thể khác trên tị trường . Trong đề án môn học ,em chỉ ra quan điểm cơ bản về vốn và các phương thức để huy động vốn cho doanh nghiệp xây dựng các công trình xây dựng bất động sản ,từ đó có thể áp dụng vào các doanh nghiệp trên các lĩnh vực khác.hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp được tăng cờng đồng nghĩa với việc tăng khả năng phát triển ,khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường. Bản thân em khi thực hiện đề án môn học này đã tiếp cận một cách có hệ thống hơn ,khía quát hơn cũng như cụ thể hơn với các phương thức huy động vốn của các doanh nghiệp xây dựng .§ây là những kinh nghiệm quý báu để em có thể tự tin trong công tác sau này. Mặc dù em đã cố gắng hoàn thành đề án với tất cả khả năng của mình,tuy nhiên do thời gian và kiến thức co hạn,chắc chắn bài viết còn những khuyết điểm ,mong các thầy giáo và cô giáo tËn tình chỉ bảo ,đóng góp ý kiến để đề án được tiếp tục hoàn thiện . Tài liệu tham khảo *Báo kinh tế Sài Gòn *Giáo trình Kinh Tế §ầu Tư –nhµ xuất bản đại học kinh tế quốc dân ,chủ biên pgs .ts Nguyễn Bạch Nguyệt *Nghị định của chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình,số 16/2005/n§-cp *Thông tư số 04 /2005/tt-bxd của bộ trưởng bộ xây dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dứ án đầu tư xây dựng công trình *Tạp chí bất động sản (nhà đất Việt Nam) số 36 ra ngày 05/01/2007 *Tạp chí bất động sản (nhà đất Việt Nam) số 32 ra ngày 05/09/2006 *Luật xây dựng(luật số 16/2003/qh 11) *Sủ dụng có hiệu quả các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp công nghiệp trong nền kinh tế thị trường ,nhà xuất bản chính trị quốc gia 2001 * Thông tin trên mạng internet. MỤC LỤC