Đọc bản đồ và bản vẽ xây dựng phục vụ công tác đánh giá bất động sản

TS. Lê Minh Vĩnh ĐỌC BẢN ĐỒ VÀ BẢN VẼ XÂY DỰNG PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐÁNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TS. Lê Minh Vĩnh MỞ ĐẦU – MỤC TIÊU VÀ Ý NGHĨA Định giá bất động sản là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có) ?$ TS. Lê Minh Vĩnh MỞ ĐẦU Định giá bất động sản là định giá thửa đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có) Nhà Cây trồng TS. Lê Minh Vĩnh MỞ ĐẦU Diện tích Loại sử dụng đất Hình dáng Vị trí Nhà + Cây +Thửa đất (môi trường xung quanh) Loại cây Tuổi cây Hình dáng Kích thước Kết cấu Tính pháp lý Tính pháp lý TS. Lê Minh Vĩnh MỞ ĐẦU Diện tích Loại sử dụng đất Hình dáng Vị trí Nhà + Cây +Thửa đất (môi trường xung quanh) Loại cây Tuổi cây Hình dáng Kích thước Kết cấu Tính pháp lý Tính pháp lý Bản đồ Giấy chứng nhận Bản vẽ nhà TS. Lê Minh Vĩnh MỤC TIÊU  Biết vai trò và ý nghĩa của việc lấy thông tin từ bản vẽ nhà và bản đồ trong định giá bất động sản  Đọc được thông tin trên bản vẽ nhà  Làm quen thông tin bản đồ địa chính kết hợp với các bản đồ khác Bổ sung thông tin để định giá bất động sản TS. Lê Minh Vĩnh NỘI DUNG  Vai trò – ý nghĩa của bản vẽ- bản đồ trong định giá -WHY  Bản vẽ nhà  Những ý niệm cơ bản  Tỉ lệ  Phép chiếu  Bố trí chung  Ký hiệu  Các loại bản vẽ nhà  Mặt bằng tổng thể  Mặt bằng  Mặt đứng  Mặt cắt  Các bản vẽ khác  Đọc bản vẽ nhà  Bản đồ trong định giá bất động sản  Bản đồ địa chính  Bản đồ quy hoạch  Các bản đồ khác Phần mở đầu WHAT - HOW TS. Lê Minh Vĩnh NỘI DUNG  Vai trò – ý nghĩa của bản vẽ- bản đồ trong định giá (mở đầu)  Bản vẽ nhà  Những ý niệm cơ bản  Tỉ lệ  Phép chiếu  Bố trí chung  Ký hiệu  Các loại bản vẽ nhà  Mặt bằng tổng thể  Mặt bằng  Mặt đứng  Mặt cắt  Các bản vẽ khác  Đọc bản vẽ nhà  Bản đồ trong định giá bất động sản  Bản đồ địa chính  Bản đồ quy hoạch  Các bản đồ khác TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ Để có thể định giá trị nhà, ta cần biết kích thước, kết cấu Bản vẽ nhà TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ Bản vẽ xây dựng: các bản vẽ liên quan đến thiết kế, thi công, lắp đặt, kiểm tra các công trình kiến trúc, xây dựng Bản vẽ nhà: các bản vẽ liên quan đến thiết kế, thi công, lắp đặt, kiểm tragiúp ta biết hình dáng, bố cúc và kết cấu của căn nhà ĐỂ ĐỌC ĐƯƠC BẢN VẼ CẦN BiẾT MỘT SỐ KiẾN THỨC VÀ Ý NiỆM CƠ BẢN TS. Lê Minh Vĩnh NỘI DUNG  Vai trò – ý nghĩa của bản vẽ- bản đồ trong định giá (mở đầu)  Bản vẽ nhà  Những ý niệm cơ bản  Tỉ lệ  Phép chiếu  Bố trí chung  Ký hiệu  Các loại bản vẽ nhà  Mặt bằng tổng thể  Mặt bằng  Mặt đứng  Mặt cắt  Các bản vẽ khác  Đọc bản vẽ nhà  Bản đồ trong định giá bất động sản  Bản đồ địa chính  Bản đồ quy hoạch  Các bản đồ khác  Các trang web hữu ích TS. Lê Minh Vĩnh  Ý niệm: mức độ thu nhỏ của bản vẽ so với thực tế (về mặt khoảng cách)  Ví dụ:  1: 200 -> bản vẽ thu nhỏ 200 lần  1cm trên bản vẽ tương ứng 200cm ngoài thực tế = 2m BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- TỈ LỆ TS. Lê Minh Vĩnh  Các tỉ lệ của bản vẽ BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- TỈ LỆ 1 mm trên bản vẽ tương ứng với .(mẫu số) mm trên thực tế = TS. Lê Minh Vĩnh  Lưu ý 1 : tỉ lệ nào nhỏ hơn? 1: 200 hay 1: 100 ??? BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- TỈ LỆ Nhỏ dần TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- TỈ LỆ 4 cm 5cm Tỉ lệ: 1: 500 Lưu ý 2: tỉ lệ về khoảng cách Bài tập: Diện tích miếng đất? 20 cm2 x 500 = 10000? 4cm x 500= 2000 cm = 20m 5cm x 500= 2500cm= 25m DT= 25m x 20m = 500m2 TS. Lê Minh Vĩnh ???? BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- TỈ LỆ Lưu ý 3: những con số biết nói và những con số không biết nói Bài tập: hãy thử xem tỉ lệ có còn đúng? Giải thích? TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- TỈ LỆ Sử dụng thước tỉ lệ TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- TỈ LỆ Lưu ý 3: những con số “biết nói” và những con số “không biết nói” TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- PHÉP CHIẾU Phép chiếu đồ họa (graphical projection): phép vẽ thể hiện một đối tượng 3D lên mặt phẳng Phép chiếu bản đồ (map projection) phép chuyển bề mặt cong của trái đất lên mặt phẳng (phạm vi lớn) Bản vẽ nhà Bản đồ TS. Lê Minh Vĩnh Phép chiếu song song Phép chiếu vuông góc Phép chiếu trục đo Phép chiếu phối cảnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- PHÉP CHIẾU TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- PHÉP CHIẾU Phép chiếu vuông góc • Các tia chiếu vuông góc với một mặt phẳng (// nhau) • Mặt nhìn thể hiện phía của vật thể đối diện với người thiết kế • Đối tượng nằm giữa mắt và mặt phẳng chiếu Ưu điểm hình dáng và kích thước của vật cần biểu diễn được bảo toàn Nhược điểm phải sử dụng nhiều hình biểu diễn, nhất là với những vật thể có hình dạng phức tạp. TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- PHÉP CHIẾU  Khi đối tượng phức tạp -> dùng nhiều mặt chiếu TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- PHÉP CHIẾU • Hình chiếu bằng: hướng chiếu từ trên xuống • Hình chiếu đứng: hướng chiếu từ trước • Hình chiếu cạnh: hướng chiếu từ trái qua Hình chiếu đứng Hình chiếu cạnh Hình chiếu bằng TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- PHÉP CHIẾU  Luyện tập: Các kết quả chiếu??? TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- PHÉP CHIẾU  Mặt cắt TS. Lê Minh Vĩnh Mặt bằng mái Mặt bằng tấng 1 Mặt đứng (trước) Mặt đứng (bên) TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- PHÉP CHIẾU Mặt bằng tầng 1 Mặt bằng tầng 2 Mặt bằng tầng 3 Mặt bằng mái Mặt đứng (trước) Mặt đứng (bê ) TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- PHÉP CHIẾU Hình chiếu trục đo: • Gắn vật thể vào hệ trục tọa độ Đề các Oxyz, sau đó chiếu song song toàn bộ hệ thống theo phương nào đó lên mặt phẳng TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- PHÉP CHIẾU Nhược điểm: Không chính xác về mặt kích thước Ưu điểm: Trực quan, dễ hiểu TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- PHÉP CHIẾU PHÉP CHIẾU TRỤC ĐO Để đo hay để nhìn? TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- PHÉP CHIẾU Phép chiếu phối cảnh từ một điểm Phép chiếu phối cảnh từ 2 điểm Phép chiếu phối cảnh: xây dựng bằng phép chiếu xuyên tâm (các tia không song song) TS. Lê Minh Vĩnh Ý NIỆM CƠ BẢN PHÉP CHIẾU- PHÉP CHIẾU ĐỒ HỌA TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- PHÉP CHIẾU Phép chiếu phối cảnh: xây dựng bằng phép chiếu xuyên tâm • Thường dùng cho các đối tượng lớn (công trình cầu đường, nhà) Ưu điểm: Trực quan, dễ hiệu (giống như khi ta quan sát trong thực tế) Nhược điểm: Không bảo toàn tỉ lệ, kích thước -> Dùng cùng phép chiếu thẳng để bổ sung cho nhau TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- PHÉP CHIẾU Kết luận: - Bản vẽ nhà (thể hiện hình dáng, đặc điểm nhà) gồm rất nhiều bản - Trong bản vẽ nhà, người ta dùng chủ yếu là phép chiếu vuông góc - Các phép chiếu trục đo, phối cảnh được dùng để tăng tính trực quan TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- BỐ TRÍ CHUNG Bản vẽ xây dựng: các bản vẽ liên quan đến thiết kế, thi công, lắp đặt, kiểm tra các công trình kiến trúc, xây dựng Bản vẽ xây dựng có thể có nhiều kích thước từ A4 đến A0 TS. Lê Minh Vĩnh Kích thước (mm) Ký hiệu A0 A1 A2 A3 A4 1189 x 841 841 x 594 594 x 420 420 x 297 297x 210 BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- BỐ TRÍ CHUNG TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- BỐ TRÍ CHUNG TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- BỐ TRÍ CHUNG Giải thích: các kí hiệu đặc biệt, các tên gọi, các chữ viết tắt và các đơn vị kích thước Chỉ dẫn: Các thông tin cần thiết để hoàn thiện những điều đã trình bày trên bản vẽ (các chỉ dẫn liên quan tới vật liệu, các gia công, các xử lý bề mặt, vị trí lắp ráp) Tham khảo: ghi các bản vẽ và các tài liệu khác có liên quan Hình vẽ định vị: Sơ đồ mặt bằng chỗ xây dựng cùng với khu đất, mũi tên chỉ hướng bắc, công trình xây dựng, bộ phận công trình v.v... Bảng sửa:Tên gọi của điều sửa đổi và nếu cần, số lượng các chỗ có sửa đổi TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- BỐ TRÍ CHUNG •Khung tên cho thấy giá trị pháp lý của bản vẽ •Khung tên luôn sát biên phải và dưới của bản vẽ •Trong một số trường hợp, do yêu cầu bố cục, có thể đặt khung theo chiều đứng (hình 1a) nhưng chữ và số vẫn theo đúng chiều (không xoay) TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- BỐ TRÍ CHUNG Ví dụ về một khung tên TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- KÝ HIỆU  Ký hiệu: hình ảnh diễn tả nội dung đối tượng  Ký hiệu:  Quy định các loại nét  Ký hiệu vật liệu  Ký hiệu các đối tượng trong nhà (cửa, cầu thang)  . Nên nhớ một số ký hiệu thông dụng TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- KÝ HIỆU TS. Lê Minh Vĩnh Ký hiệu trên mặt bằng toàn thể TS. Lê Minh Vĩnh  Ký hiệu vật liệu BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- KÝ HIỆU TS. Lê Minh Vĩnh Ký hiệu các bộ phận trong nhà BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- KÝ HIỆU Phía mở cửa TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- KÝ HIỆU TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- KÝ HIỆU TS. Lê Minh Vĩnh  Cách ghi kích thước BẢN VẼ NHÀ – NHỮNG Ý NIỆM CƠ BẢN- KÝ HIỆU Nhỏ trong, lớn ngoài TS. Lê Minh Vĩnh NỘI DUNG  Vai trò – ý nghĩa của bản vẽ- bản đồ trong định giá (mở đầu)  Bản vẽ nhà  Những ý niệm cơ bản  Tỉ lệ  Phép chiếu  Bố trí chung  Ký hiệu  Các loại bản vẽ nhà  Mặt bằng tổng thể  Mặt bằng  Mặt đứng  Mặt cắt  Các bản vẽ khác  Đọc bản vẽ nhà  Bản đồ trong định giá bất động sản  Bản đồ địa chính  Bản đồ quy hoạch  Các bản đồ khác TS. Lê Minh Vĩnh Bản vẽ nhà là các bản vẽ mô tả: * Hình dáng bên ngoài * Bố cục bên trong * Các tính toán về khả năng chịu lực của các bộ phận trong nhà (móng, nền, cột, cầu thang, mái nhà) BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ Theo giai đoạn thiết kế  Bản vẽ thiết kế sơ bộ  Bản vẽ thiết kế kỹ thuật  Bản vẽ thiết kế thi công Theo tính chất  Bản vẽ kiến trúc (KT)  Bản vẽ kết cấu (KC)  Bản vẽ các hệ thống điện (Đ), nước TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ Bản vẽ kiến trúc (KT): thể hiện hình dáng bên ngoài, cách sắp xếp các tầng, bố cục, nội thất các phòng Bản vẽ kết cấu (KC): thể hiện kết quả tính toán khả năng chịu lực các bộ phận chủ yếu trong nhà (móng, nền, cột, dầm, cầu thang, mái) Bản vẽ thể hiện hệ thống cấp điện (Đ), hệ thống cấp nước (CN), hệ thống thoát nước (CT) TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ Trong bộ hồ sơ bản vẽ nhà, thường có: - Mặt bằng tổng thể - Các hình chiếu (bản vẽ KT): Mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt - Bản vẽ KC: kết cấu chịu lực một số bộ phận chính - Bản vẽ các hệ thống điện, cấp thoát nước Link đến file word về các bản vẽ trong hồ sơ TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ- MẶT BẰNG TỔNG THỂ Mặt bằng tổng thể: bản vẽ hình chiếu bằng của các công trình trên khu đất xây dựng - Thể hiện ví trí các công trình (đường đi, cây xanh) - Quy hoạch (công trình dự kiến) - Phải có hướng Bắc – Nam - Tỉ lệ 1: 200, 1:500 TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ- MẶT BẰNG TỔNG THỂ TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ Trong bộ hồ sơ bản vẽ nhà, thường có: - Mặt bằng tổng thể - Các hình chiếu (bản vẽ KT): Mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt - Bản vẽ KC: kết cấu chịu lực một số bộ phận chính - Bản vẽ các hệ thống điện, cấp thoát nước TS. Lê Minh Vĩnh Bản vẽ kiến trúc nhà: biểu diễn hình dạng và cấu tạo của nhà: - Hình cắt bằng - Hiếu chiếu đứng và chiếu cạnh - Hình cắt ngang, dọc BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ- MẶT BẰNG Mặt bằng tấng 1 Mặt bằng tầng 2 Mặt bằng tầng 3 Mặt bằng mái Mặt đứng (trước) Mặt đứng (bê ) TS. Lê Minh Vĩnh Mặt bằng mái Mặt bằng tầng 1 TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ- MẶT BẰNG  Mặt cắt 1.5m từ mặt đất chiếu từ trên  Kích thước: 3 dãy  Dãy sát tường: kích thước mảng tường – lỗ cửa  Dãy thứ hai: khoảng cách giữa các trục tường, cột  Dãy ngoài cùng: kích thước trục tường biên  Trục tường, trục cột: kéo ra ngoài và  Đánh dấu 1, 2, 3 từ trái sang (tường ngang);  Đánh dấu A, B, từ dưới lên (tường dọc)  Bên trong nhà có ghi kích thước phòng, diện tích (gạch dưới) đơn vị m2  Độ cao mặt sàn: +3.60 TS. Lê Minh Vĩnh  Các vật dụng trong nhà (giường, tủ, bàn ăn)  Các thiết bị vệ sinh  Cầu thang: hướng đi lên Ký hiệu theo kiểu nhìn từ trên xuống Mỗi tầng có một mặt bằng (nếu khác nhau) BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ- MẶT BẰNG TS. Lê Minh Vĩnh 3WWWWWW TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ- MẶT BẰNG Luyện tập: đọc và xác định nhà có mấy phòng VS TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ- MẶT BẰNG Mặt bằng trệt Mặt bằng lầu 1  Mỗi tầng có một mặt bằng (nếu khác nhau) TS. Lê Minh Vĩnh Luyện tập: đọc và xác định kích thước nhà có mấy phòng TS. Lê Minh Vĩnh Mặt đứng (trước) TS. Lê Minh Vĩnh Mặt đứng (bên) TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ- MẶT ĐỨNG Hình chiếu thể hiện hình dáng bên ngoài của ngôi nhà - Mặt đứng thẳng (phía nhiều người xem) – thể hiện sự cân đối, thẩm mỹ - Mặt đứng bên Mặt đứng chỉ thể hiện các yếu tố nhìn thấy được từ bên ngoài Ghi số/ chữ tương ứng trục, cột để nhận biết hướng của mặt (A,B,C hay 1,2,3) TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh Mặt đứng nào của phía nào? TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ- MẶT CẮT Mặt cắt: nếu bố trí nhà phức tạp, cần có thêm mặt cắt Mặt cắt đứng là hình chiếu lên lên mặt phẳng tưởng tượng, song song mặt dọc hay mặt ngang của nhà Mặt cắt đi qua những chỗ quan trọng (cầu thang, hành lang) TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ- MẶT CẮT TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ Trong bộ hồ sơ bản vẽ nhà, thường có: - Mặt bằng tổng thể - Các hình chiếu (bản vẽ KT): Mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt - Bản vẽ KC: kết cấu chịu lực một số bộ phận chính - Bản vẽ các hệ thống điện, cấp thoát nước ĐỂ HiỂU ĐƯỢC CÁC BẢN VẼ NÀY CẦN CÓ KiẾN THỨC CHUYÊN MÔN (SỨC BỀN VẬT LiỆU, ĐiỆN) TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ- CÁC LOẠI KHÁC  Một số bộ phận quan trọng có thể được vẽ chi tiết thêm  Ví dụ: cầu thang TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ- CÁC LOẠI KHÁC  Bản vẽ hệ thống điện/ nước: là mặt chiếu bằng, nhưng các yếu tố xây dựng chỉ được vẽ sơ lược, tập trung cho việc thể hiện hệ thống điện/ nước TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – CÁC LOẠI BẢN VẼ NHÀ- CÁC LOẠI KHÁC TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh NỘI DUNG  Vai trò – ý nghĩa của bản vẽ- bản đồ trong định giá (mở đầu)  Bản vẽ nhà  Những ý niệm cơ bản  Tỉ lệ  Phép chiếu  Bố trí chung  Ký hiệu  Các loại bản vẽ nhà  Mặt bằng tổng thể  Mặt bằng  Mặt đứng  Mặt cắt  Các bản vẽ khác  Đọc bản vẽ nhà  Bản đồ trong định giá bất động sản  Bản đồ địa chính  Bản đồ quy hoạch  Các bản đồ khác TS. Lê Minh Vĩnh BẢN VẼ NHÀ – ĐỌC BẢN VẼ  Đọc bản vẽ:  Chuẩn bị: Xác định loại bản vẽ, Tỉ lệ, Các ký hiệu  Đọc bản vẽ mặt đứng (hình dung sơ bộ)  Đọc bản vẽ các mặt bằng (hiểu cách bố trí các khu chức năng (hành lang, phòng, cầu thang, cửa)  Đọc bản vẽ mặt cắt (hiểu rõ không gian các tầng)  Đọc bản vẽ kết cấu (móng, cột) TS. Lê Minh Vĩnh Phối cảnh công trình TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh Mặt bằng (các tầng) TS. Lê Minh Vĩnh Mặt cắt đứng TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh Chi tiết cửa TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh Hệ thống điện (các tầng) TS. Lê Minh Vĩnh Hệ thống cấp/ thoát nước TS. Lê Minh Vĩnh CÂU HỎI Bản vẽ nhà là gì? Gồm những loại nào? Vì sao khi định giá nhà, ta cần đọc bản vẽ nhà? Ta có những thông tin gì về nhà qua bản vẽ?  Bản vẽ nhà cung cấp những thông tin bổ sung nào khác với thông tin trên giấy GCQSDĐ/ Giấy CNQSHN? Ta cần thêm những thông tin nào để định giá? TS. Lê Minh Vĩnh NỘI DUNG  Vai trò – ý nghĩa của bản vẽ- bản đồ trong định giá (mở đầu)  Bản vẽ nhà  Những ý niệm cơ bản  Tỉ lệ  Phép chiếu  Bố trí chung  Ký hiệu  Các loại bản vẽ nhà  Mặt bằng tổng thể  Mặt bằng  Mặt đứng  Mặt cắt  Các bản vẽ khác  Đọc bản vẽ nhà  Bản đồ trong định giá bất động sản  Các thông tin ngoài bản vẽ  Sử dụng thông tin bản đồ  Bản đồ địa chính  Bản đồ quy hoạch  Các bản đồ khác TS. Lê Minh Vĩnh Một ngôi nhà luôn được gắn trên một thửa đất với môi trường xung quanh: đất đai, cây trồng TS. Lê Minh Vĩnh BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC THÔNG TIN NGOÀI BẢN VẼ Giá trị thửa đất ảnh hưởng bởi ???? - Kích thước - Hình dáng - Tính pháp lý - Loại đất (thổ nhưỡng- đối với đất nông nghiệp) - Loại sử dụng đất - Loại thực vật trên đất - Vị trí (đường/ hẻmCác đối tượng lân cận) - Khả năng sinh lời TS. Lê Minh Vĩnh BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC THÔNG TIN NGOÀI BẢN VẼ Kích thước Đơn giá / m2 TS. Lê Minh Vĩnh BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC THÔNG TIN NGOÀI BẢN VẼ Hình dáng S S Con đường TS. Lê Minh Vĩnh BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC THÔNG TIN NGOÀI BẢN VẼ  Giá trị thửa đất ảnh hưởng bởi ???? - Kích thước - Hình dáng - Tính pháp lý - Loại sử dụng đất - Loại đất (thổ nhưỡng- đối với đất nông nghiệp) - Loại thực vật trên đất - Vị trí/ vị thế (đường/ hẻmCác đối tượng lân cận) - Khả năng sinh lời trong tương lai GCN TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC THÔNG TIN NGOÀI BẢN VẼ Sơ đồ thửa đất ghi trong GCN với đầy đủ thông tin Hình dáng, kích thước TS. Lê Minh Vĩnh Lưu ý về các thông tin quy hoạch trên GCN (phải kiểm chứng do thời gian thay đổi) BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC THÔNG TIN NGOÀI BẢN VẼ Bản đồ quy hoạch mới TS. Lê Minh Vĩnh BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC THÔNG TIN NGOÀI BẢN VẼ Thông tin trên  Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (“giấy đỏ”)  Giấy chứng nhận quyền Sở hữu nhà (“giấy hồng”) Tờ bản đồ số Thửa đất số Diện tích (m2) Mục đích sử dụng Thời hạn sử dụng Nguồn gốc sử dụng Sử dụng riêng Sử dụng chung ? Bản đồ địa chính TS. Lê Minh Vĩnh BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC THÔNG TIN NGOÀI BẢN VẼ  Giá trị thửa đất ảnh hưởng bởi ???? - Kích thước - Hình dáng - Tính pháp lý - Loại sử dụng đất - Loại đất (thổ nhưỡng- đối với đất nông nghiệp) - Loại thực vật trên đất - Vị trí (đường/ hẻmCác đối tượng lân cận) - Khả năng sinh lời trong tương lai (quy hoạch) GCN Các bản đồ TS. Lê Minh Vĩnh Bản đồ: hình ảnh thu nhỏ trên mặt phẳng của một khu vực BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN SỬ DỤNG THÔNG TIN BẢN ĐỒ Sự khác biệt với bản vẽ nhà? TS. Lê Minh Vĩnh BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN SỬ DỤNG THÔNG TIN BẢN ĐỒ Phép chiếu (phức tạp) luôn từ trên xuống Tỉ lệ: quyết định đến nội dung thể hiện Ký hiệu: đa dạng (màu sắc, kích thước, hình dáng) TS. Lê Minh Vĩnh Để đọc được bản đồ, cũng cần biết các yếu tố chính:  Tỉ lệ (thường ghi ở dưới, dạng số)  Phép chiếu: luôn là phép chiếu từ trên xuống (phức tạp- nhưng trong phạm vi nhỏ có thể xem như mặt bằng)  Ký hiệu quy ước BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN SỬ DỤNG THÔNG TIN BẢN ĐỒ TS. Lê Minh Vĩnh BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN SỬ DỤNG THÔNG TIN BẢN ĐỒ Tỉ lệ: 1:5.000 TS. Lê Minh Vĩnh Hình ảnh thu nhỏ của một khu vực Nhiều đối tượng Nhà đất: bản đồ địa chính Quy họach BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH Bản đồ địa chính: bản đồ thể hiện thửa đất và các thông tin liên quan:  Số thửa  Diện tích  Loại hình sử dụng đất  Công trình trên thửa đất Baûn ñoà ñòa chính laø taøi lieäu chính thöùc coù tính caùch phaùp lyù trong vaán ñeà nhaø ñaát, ñöôïc xaây döïng vaø quaûn lyù theo quy ñònh cuûa Bộ TNMT TS. Lê Minh Vĩnh SỐ MẢNH TS. Lê Minh Vĩnh 48 T --------- 97.3 T TS. Lê Minh Vĩnh 27 TV --------- 554.7 T BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH Số thửa + số tờ bản đồ -> chỉ một thửa đất duy nhất Tờ bản đồ số Thửa đất số Diện tích (m2) Mục đích sử dụng Thời hạn sử dụng Nguồ n gốc sử dụng Sử dụng riêng Sử dụng chun g TS. Lê Minh Vĩnh Bản đồ địa chính cho phép: - Xác định “vị trí tương đối”của thửa đất Cách bờ sông.. Cách chợ.. Cách trục lộ chính . BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH TS. Lê Minh Vĩnh Tính khoảng cách đến UBND ? TS. Lê Minh Vĩnh VÍ DỤ Bài toán lựa chọn địa điểm: - Cách bệnh viện tỉnh không quá 500m - Cách xa chợ hơn 50m - Cách đài phát sóng hơn 100m - Cách Sở GD không quá 300m - Cách xa các khách sạn hơn 100m TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh 500m TS. Lê Minh Vĩnh 500m 100m 50m TS. Lê Minh Vĩnh 500m 100m 50m 100m 300m TS. Lê Minh Vĩnh 500m 50m 100m 300m 100m TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh Bản đồ địa chính được xây dựng với tỉ lệ khác nhau tùy theo mật độ nhà cửa của khu vực - Khu vực đông dân cư: tỉ lệ rất lớn: 1:500 - Khu vực vừa: 1:1.000, 1:2.000 - Khu vực rất thưa thớt: 1:5.000 BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH TS. Lê Minh Vĩnh  Luật đất đai 2003 quy định đất là sở hữu toàn dân -> Sử dụng có thời hạn (thời hạn tùy theo loại hình sử dụng đất)  Loại đất:  Nhóm đất nông nghiệp  Nhóm đất phi nông nghiệp  Nhóm đất chưa sử dụng BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢN ĐỒ SỬ DỤNG ĐẤT TS. Lê Minh Vĩnh BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢN ĐỒ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT TS. Lê Minh Vĩnh 1. Nhóm đất nông nghiệp :  Đất trồng cây hàng năm (lúa, đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, hoa màu)  Đất trồng cây lâu năm;  Đất rừng sản xuất;  Đất rừng phòng hộ;  Đất rừng đặc dụng;  Đất nuôi trồng thuỷ sản;  Đất làm muối;  Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; 2. Nhóm đất phi nông nghiệp :  Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;  Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;  Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;  Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (khu công nghiệp; cơ sở sản xuất, hoạt động khoáng sản..)  Đất sử dụng vào mục đích công cộng (giao thông, thuỷ lợi; công trình văn hoá, y tế, giáo dục)  Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;  Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;  Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;  Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;  Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; 3. Nhóm đất chưa sử dụng BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢN ĐỒ SỬ DỤNG ĐẤT TS. Lê Minh Vĩnh  Thời hạn sử dụng đất: ổn định/ 20 năm/ 50 năm  Phụ thuộc vào:  Loại sử dụng đất  Đối tượng sử dụng BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢN ĐỒ SỬ DỤNG ĐẤT Loại sử dụng đất - Loại đất TS. Lê Minh Vĩnh Đất ở đô thị Đất rừng Đất nông nghiệp hằng năm (lúa) Đất nông nghiệp lâu năm (cây ăn trái) Loại hình sử dụng đất Bản đồ sử dụng đất TS. Lê Minh Vĩnh Loại đất: màu mỡ, khô cằn.. Bản đồ thổ nhưỡng TS. Lê Minh Vĩnh BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢN ĐỒ CHỈ VỊ TRÍ  Giá trị thửa đất ảnh hưởng bởi ???? - Kích thước - Hình dáng - Tính pháp lý - Loại sử dụng đất - Loại đất (thổ nhưỡng- đối với đất nông nghiệp) - Loại thực vật trên đất - Vị trí (đường/ hẻmCác đối tượng lân cận) - Khả năng sinh lời trong tương lai (quy hoạch) GCN Các bản đồ TS. Lê Minh Vĩnh Vị trí Giá trị của thửa đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó, có yếu tố VỊ TRÍ Vị trí làm cho giá trị bất động sản trở nên “độc nhất vô nhị” (PGS. TS. Đỗ Hậu, “Quản lý đất đai và bất động sản đô thị”)” BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢN ĐỒ CHỈ VỊ TRÍ TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh VỊ TRÍ? Vị trí tuyệt đối Vị trí tương đối BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TS. Lê Minh Vĩnh Vị trí tuyệt đối: Nhà số. Đường Phường Quận Thành phố Tọa độ (x, y) hay (kinh độ, vĩ độ) -> Xác định vị trí cụ thể của thửa đất, căn nhà 1A Hoàng Diệu Quận Phú Nhuận TS. Lê Minh Vĩnh Vị trí tương đối: Vị trí trong mối quan hệ với các đối tượng hay hoạt động khác Ví dụ: - Gần. - Cách . khoảng .. Mét TS. Lê Minh Vĩnh BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Vị trí: - Đô thị (quận- phường) / Nông thôn (huyện- xã) - Thành phố, thị xã, tỉnh. - Mặt tiền đường / hẻm (hẻm lớn/ nhỏ/ cụt) - Khoảng cách đến các đối tượng KTXH Vị trí tuyệt đối: Dựa vào địa chỉ Khảo sát trực tiếp – Bản đồ Bản đồ TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh Bên cạnh thông tin chi tiết, “cục bộ” nhận được qua việc đọc bản vẽ xây dựng, khảo sát tại chỗ, cũng cần có “tầm nhìn” rộng và xa hơn Không gian Thời gian BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TS. Lê Minh Vĩnh Nhìn được khoảng không gian rộng -> thấy được đối tượng trong mối quan hệ với các đối tượng khác TS. Lê Minh Vĩnh Chỗ này SẼ TS. Lê Minh Vĩnh  Bản đồ: phương tiện cho ta “nhìn xa, trông rộng” BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN SỬ DỤNG THÔNG TIN BẢN ĐỒ TS. Lê Minh Vĩnh Hình ảnh con đường nếu ta đứng từ mặt đất TS. Lê Minh Vĩnh Hình ảnh con đường nếu ta đứng nhìn từ trên cao TS. Lê Minh Vĩnh  Khi ta đang đứng từ trên cao nhìn xuống •Tầm nhìn rộng •Hình ảnh mọi đối tượng đều thấy rõ (không bị che khuất) Nhưng không giống như ta quen nhìn!!! TS. Lê Minh Vĩnh BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC THÔNG TIN NGOÀI BẢN VẼ  Giá trị thửa đất ảnh hưởng bởi ???? - Kích thước - Hình dáng - Tính pháp lý - Loại sử dụng đất - Loại đất (thổ nhưỡng- đối với đất nông nghiệp) - Loại thực vật trên đất - Vị trí (đường/ hẻmCác đối tượng lân cận) - Khả năng sinh lời trong tương lai (quy hoạch) GCN Các bản đồ Bản đồ quy hoạch TS. Lê Minh Vĩnh Miếng đất có dt S Giá trị hiện nay Giải tỏa Mở đường Thay đổi ở KV xung quanh Làm công viên Dự án 1 chiều 2 chiều Giá trị tương lai TS. Lê Minh Vĩnh Giá trị thửa đất còn được tính theo “khả năng sinh lời” Khả năng sinh lời trong tương lai là do “vị trí tương đối” của thửa đất trong tương lai -> Hình ảnh tương lai của khu vực???? Bản đồ quy hoạch BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢN ĐỒ QUY HOẠCH TS. Lê Minh Vĩnh Bản đồ quy hoạch TS. Lê Minh Vĩnh Đặt bản đồ quy hoạch lên bản đồ hiện trạng -> thấy được sự thay đổi Yêu cầu: cùng một tỉ lệ!!!? + có giá trị pháp lý (thông tin tại các Phòng Quản lý đô thị) BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢN ĐỒ QUY HOẠCH GIS (Geographical Information System) Hệ thống thông tin địa lý LIS (Land Information System) Hệ thống thông tin đất đai TS. Lê Minh Vĩnh Hiện trạng Quy hoạch + TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh Đừơng quy hoạch TS. Lê Minh Vĩnh + TS. Lê Minh Vĩnh Mất đi 3mx10m TS. Lê Minh Vĩnh Định giá đất cuudongiadat.aspx BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN MỘT SỐ TRANG WEB HỮU ÍCH TS. Lê Minh Vĩnh  Định giá đất TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh ANG/TRACUUDONGIADAT.ASPX TS. Lê Minh Vĩnh BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN MỘT SỐ TRANG WEB HỮU ÍCH Một số công cụ hữu ích: bản đồ trên mạng - Việt Bản đồ: - Tìm địa điểm: - GoogleMap: TS. Lê Minh Vĩnh VIỆT BẢN ĐỒ: TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh 1A Hoàng Diệu, Quận Phú Nhuận, TPHCM TS. Lê Minh Vĩnh Đo khoảng cách 2 điểm TS. Lê Minh Vĩnh Tìm những đối tượng ở gần (chợ, trường học, bệnh viện, khách sạn) TS. Lê Minh Vĩnh Tìm đường đi Đưa vị trí lên TS. Lê Minh Vĩnh TRANG ĐỊA ĐIỂM: TS. Lê Minh Vĩnh Tìm địa điểm Tìm đường đi Xem ảnh vệ tinh và 3D TS. Lê Minh Vĩnh Kết hợp nhìn ảnh vệ tinh TS. Lê Minh Vĩnh GoogleMap: -Tìm vị trí -Tìm đường đi (nhiều phương tiện) - Đo khoảng cách (ước lượng) -Ảnh vệ tinh TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh  Ảnh vệ tinh: - Hình thật/ đầy đủ -> nhiều - có thể Không cập nhật TS. Lê Minh Vĩnh BẢN ĐỒ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN MỘT SỐ TRANG WEB HỮU ÍCH CÁC TRANG WEB CÓ THÔNG TIN QUY HOẠCH  222191_10.726332135246_14  hoach/phi-long.html  l&id=7&sub_id=374 TS. Lê Minh Vĩnh d=374 (Trang web của Sở quy hoạch kiến trúc: các bản đồ quy hoạch) TS. Lê Minh Vĩnh 26332135246_14 Thông tin quy hoạch + hiện trạng TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh TS. Lê Minh Vĩnh -lo g.html TS. Lê Minh Vĩnh CÁC YẾU TỐ Các thông tin về nhà: - Kích thước - Diện tích sử dụng - Kết cấu, vật liệu - Tiện nghi.. - Tính pháp lý Các thông tin về thửa đất: - Kích thước, hình dáng - Tính pháp lý - Các đối tượng KTXH gần - An ninh - Quy hoạch NGUỒN Bản vẽ nhà Bản vẽ kết cấu Giấy CN Quyền sở hữu nhà Giấy CN Quyền sử dụng đất Bản đồ địa chính Bản đồ quy hoạch Các bản đồ khác TS. Lê Minh Vĩnh 1. Để định giá nhà – đất, ta cần những thông tin “hình ảnh” nào? 2. Để xác định giá trị thửa đất, chỉ dùng số đỏ được không? 3. Vì sao nên dùng bản đồ địa chính 4. Ở đâu có thông tin quy hoạch- Cách sử dụng CÂU HỎI