Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở Việt Nam

1.2.3 Yêu cầu và nội dung của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản: Yêu cầu của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản: Yêu cầu của quản lý nhà nước là phải quản lý được vĩ mô nền kinh tế nói chung và kiểm soát được mọi hoạt động liên quan đến thị trường bất động sản, thông qua các công cụ, chính sách của nhà nước. Muốn làm được như thế thì đòi hỏi phải đáp ứng các yêu cầu sau: Phải tạo ra được một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh đồng bộ, tạo cơ sở pháp lý thống nhất và là cơ sở văn bản duy nhất. Tạo dựng cơ sở pháp lý cho các hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản, tạo dựng môi trường thuận tiện, tạo ra các lợi ích cho những người tham gia vào thị trường bất động sản chính thức. Sử dụng các công cụ kinh tế phù hợp với các quy luật của kinh tế thị trường bất động sản. Thông tin về thị trường bất động sản của nhà nước phải có vai trò quan trọng trong việc định hướng hành vi tiêu dùng và điều tiết thị trường. Phải phân định rõ quyền hạn và trách nhiệm của cơ quan quản lý thị trường bất động sản là mấu chốt để thống nhất nội dung và thực thi có hiệu quả các tác ngiệp quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Can thiệp vào các hoạt động không hiệu quả của thị trường thông qua kiểm soát giá cả và quản lý . Trên đây là một số yêu cầu cơ bản của công tác quản lý thị trường để đảm bảo ổn định kinh tế xã hội, kiểm soát tốt thị trường bất động sản. Nội dung của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản: để nhà nước nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước thì bao gồm nhiều nội dung nhưng nội dung quan trọng nhất đó là hoàn thiện các nội dung quản lý nó mang tính cốt lõi và quyết định vấn đề. Những nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở việt nam đó là: ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản: Đây là nội dung mang tính chi phối trực tiếp đến thị trường bất động sản bao gồm các luật như: luật xây dựng, luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật thuế liên quan, luật nhà ở xây dựng các chiến lược quy hoạch kế hoạch phát triển thị trường bất động sản: Đây là một công cụ chủ yếu trong quản lý nhà nước về bất động sản, là căn cứ cơ sở quan trọng cho việc phát triển thị trường bất động sản. Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản: Do hàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt do đó việc mua bán hang hóa không có sự đại diện của hàng hóa. Do đó hàng hóa bất động sản phải diễn ra ở các sàn giao dịch bất động sản và các sàn này phải được nằm trong sự quản lý của nhà nước không để nó phát triển tự phát. Nhà nước cần tổ chức định hướng nó theo tổ chức hệ thống có định hướng xã hội hóa. tổ chức hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản: Phải tổ chức bộ máy quản lý bất động sản đồng bộ từ trung ương đến địa phương. Tổ chức các cơ quan chuyên quản lý, tổ chức các dịch vụ công hoàn thành các thủ tục giao dịch. 1.3 các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về thị trường bất động sản: Trong quá trình nghiên cứu về quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thì em thấy một số yếu tố ảnh hưởng đến công việc quản lý nhà nước về thị trường bất động sản như sau: Đầu tiên phải kể đến yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến việc quản lý nhà nước về thị trường bất động sản đó là yếu tố pháp luật: cơ sở pháp lý để quản lý thị trường bất động sàn: nhà nước ban hành hệ thống văn bản pháp luật để làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản. các văn bản hệ thống pháp luật này chi phối trực tiếp đến các hoạt động của thi trường bất động sản bao gồm: luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, các luật thuế liên quan cùng với hệ thống văn bản dưới luật như các pháp lệnh, nghị định, thông tư, chỉ thị cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luật trên. Các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động thị trường bất động sản. như các chính sách tài chính thuế đối với đăng kí bất động sản, các chính sách đền bù cho việc giải phóng, giải toả mặt bằng trong thu hồi đất, các trái phiếu về nhà đất, ban hành các quy định về đăng kí kinh doanh nghề các loại dịch vụ bất động sản. Nhân tố thứ hai đó là các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản: Quy hoạch kế hoạch phát triển kinh tế xã hội là định hướng chiến lược và cụ thể hoá các định hướng đó. Chúng chính là một trong những công cụ quản lý chủ yếu của nhà nước về thị trường bất động sản, là căn cứ, là cơ sở quan trọng cho sự phát triển thị trường bất động sản. các kinh doanh bất động sản phải dựa vào đó để phát triển thị trường. nhờ quy hoạch, kế hoạch hệ thống bất động sản và thị trường bất động sản mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và hiệu quả. yếu tố thứ ba là ảnh hưởng của các đặc điểm của thị trường bất động sản tới công việc quản lý: vì hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt nên nơi giao dịch bất động sản tách biệt với hàng hoá bất động sản. thị trường bất động sản phải được giao dịch tại các sàn giao dịch bất động sản, thực chất các sàn này là các chợ bất động sản. các chợ giao dịch bất động sản này thường diễn ra một cách tự phát thiếu sự quản lý của nhà nước do đó thiếu minh bạch và không thể kiểm soát. Do đó nhà nước cần có các biện pháp để đưa các giao dịch bất động sản lên các sàn giao dịch nằm trong sự quản lý của nhà nước. để các sàn giao dịch theo định hướng xã hội hoá, cung cầu gặp nhau, đảm bảo yêu cầu giao dịch đảm bảo hiệu quả, để các thị trường tiềm năng thành hiện thực. yếu tố thứ tư là bộ máy quản lý của nhà nước liên quan đến thị trường bất động sản. Phải tổ chức bộ máy quản lý của nhà nước sao cho thống nhất từ trung ương đến địa phương tránh sự chồng chéo không đáng có. Tổ chức bộ máy nhà nước chuyên về quản lý thị trường bất động sản, tổ chức các dịch vụ trong việc hoàn thành các giấy tờ liên quan đến mua bán trên thị trường. đào tạo đội ngũ cán bộ có chuyên môn cao có năng lực và kiến thức về thị trường. Chương2: thực trạng quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở Việt Nam 2.1 thực trạng về thị trường bất động sản: * giai đoạn thị trường từ năm 1993 đến năm 1995: Luật đất đai năm 1993 chính thức có hiệu lực công nhận các quyền về mua bán trao đổi các quyền sử dụng đất. cũng là năm mà nước ta bình thường hoá quan hệ với Mỹ và Mỹ đã dỡ bỏ cấm vận đối với nước ta. Các nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh đặc biệt đầu tư vào thị trường bất động sản. những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu đất đai khởi đầu cho cơn sốt bất động sản những năm 1993-1995. lượng hàng hoá tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng gấp 7->10 lần so với các năm trước đây. Một phần bất động sản để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ, một phần nhỏ để đầu cơ chờ tăng giá. * giai đoạn thị trường từ năm 1997 đến năm 1999 Thị trường bất động sản đóng băng do khủng hoảng kinh tế tái chính tiền tệ khu vực châu á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá đất đai giảm liên tục, và không ít nhà đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. * giai đoạn thị trường từ năm 2000 đến 2003 Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất. * giai đoạn thị trường bất động sản từ năm 2003 đến 2005: Từ cuối năm 2003 đến năm 2005 thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%! Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn không có người mua. Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở một số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên) năm 2004 giá lên tới 700 - 800 triệu đồng/mảnh (trên - dưới 100m2), thì năm 2005 chào giá 400 - 500 triệu đồng vẫn không có người mua. Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, TTBĐS cũng không khá hơn. Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (HN) năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, đến nay chỉ rao bán ở mức trên - dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán. * giai đoạn thị trường bất động sản từ năm 2006- đầu năm 2008 Cuối năm 2006 đầu năm 2007, giá nhà đất trên địa bàn TP. HCM bắt đầu leo thang cùng với làn sóng nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đổ sang. Trong vòng 3 tháng đầu năm 2007, giá nhà đất tại các khu vực trọng điểm phát triển đô thị của TP như quận 2, quận 9, Thủ Đức (lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm); quận 7, quận 8, huyện Nhà Bè, Bình Chánh (trong và lân cận khu đô thị mới Nam Sài Gòn) giá đã tăng gấp 2 lần. Đất nền, nhà trong các dự án nằm trong khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng còn có mức tăng giá cao hơn, nhiều trường hợp cá biệt mức tăng lên đến 300%... Sau đó, thị trường bắt đầu đi xuống, giá đất dự án một số nơi giảm từ 1 - 3 triệu đồng/m2. Đến tháng 7 giá đất bắt đầu nhích lên và bước sang tháng 8 thị trường bắt đầu sốt trở lại. Tháng 10/2007, giá đất các dự án nằm trong top của khu Nam Sài Gòn và lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm đột ngột tăng thêm khoảng 15 triệu đồng/m2. Cơn sốt này đã nâng mặt giá đất của các dự án như An Phú - An Khánh (quận 2), Him Lam (quận 7) đạt ngưỡng cao nhất từ trước đến nay, từ 40 - 45 triệu đồng/m2. Song, bước vào mùa cao điểm của thị trường nhà đất năm 2007 thị trường nhà đất TP lại rơi vào tình trạng ảm đạm do tác động của Luật Thuế thu nhập cá nhân (đánh thuế 28% trên lợi nhuận có được từ chuyển nhượng nhà đất) và thông tin Chính phủ dự thảo thuế chống đầu cơ đất đai. Còn ở Hà Nội, giá nhà đất cao ở mức... không tưởng. Nhiều vị trí như Hàng Bông, Hàng Ngang, Hàng Đào "chỗ dựa" thanh toán cho nhau. Vì thế, nhiều người Hà Nội chỉ đi xem và... mơ về một mảnh đất cho riêng mình. ... thị trường đang giao dịch với giá 120 - 150 triệu đồng/m2 và dù khung giá đất của Nhà nước năm 2007 vẫn chưa sát với giá thị trường, mới chỉ bằng khoảng 50% giá thực tế, nhưng đó vẫn là căn cứ để giới kinh doanh và người dân sử dụng làm Còn trong năm 2008 thì thị trường bất động sản rơi vào vòng luẩn quẩn Các doanh nghiệp thiếu vốn để đầu tư, hoàn thành công trình thì lại không thể bán được vì cầu giảm sút . Tiền mới không thu được, tiền cũ đang lãi mẹ đẻ lãi con ở ngân hàng, tiền trong tay thì đã cạn, vay tiếp không được, mà cũng không dám vay vì không chịu nổi "nhiệt" khi trả lãi suất. Nhà đất đã đóng băng trong 8 tháng, nhưng không có nghĩa là thị trường hoàn toàn không có cầu. Hiện tại, thị trường này đang giằng xé ở chỗ: Giảm giá thì DN mới bán được hàng, hoàn được vốn, bù đắp được chi phí nhưng lại giảm lợi nhuận, thậm chí phải chịu lỗ. Sở dĩ thị trường không có giao dịch như hiện nay là bởi giá các loại hình bất động sản từ đất lô, nền, nhà, văn phòng cho thuê, căn hộ chung cư, v.v... vẫn đang ở mức cao, thậm chí quá cao. Do bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ khủng hoảng kinh tế thế giới, không chỉ thị trường căn hộ, đất nền dự án gặp khó khăn, mà ngay cả những lĩnh vực vốn cực kỳ béo bở và sôi động của thị trường bất động sản như: Khách sạn, văn phòng cho thuê cũng điêu đứng. Tương tự, trong quý III-2008, giá phòng bình quân của các khách sạn cao cấp tại Hà Nội chỉ đứng ở mức 150 USD/ngày với hệ số sử dụng phòng trung bình còn 60%, giảm trên 20% so với hồi đầu năm. Dự báo, hoạt động cho thuê phòng khách sạn cao cấp vẫn không thể sôi động cho tới đầu năm 2009. Cũng cần phải nói rằng, hệ quả của chính sách thắt chặt tiền tệ, chống lạm phát đang dẫn các DN kinh doanh BĐS vào một cái vòng luẩn quẩn: thiếu vốn để đầu tư (một số công trình đã đi được 80%, không có vốn để hoàn thành, phải bỏ dở), hoàn thành công trình thì lại không thể bán được vì cầu giảm sút (chính bản thân khách hàng cũng không thể vay được vốn để mua nhà). Tiền mới không thu được, tiền cũ đang lãi mẹ đẻ lãi con ở NH, tiền trong tay thì đã cạn, vay tiếp không được, mà cũng không dám vay vì không chịu nổi "nhiệt" khi trả lãi suất. Trong 8 tháng, thị trường rơi vào thế: Dù giá đã giảm hơn 40% nhưng tính thanh khoản trên thị trường vẫn không có. Nếu tình hình này kéo dài, dù lãi suất cho vay của NH giảm xuống 10%/năm (hiện nay lãi suất cho vay cao nhất 19,5%/năm) đi nữa thì DN BĐS cũng khó có thể cầm cự được. Do đó, có thể thấy trước nguy cơ nhiều doanh nghiệp BĐS phải đối mặt với phá sản. - Ta có thể tóm tắt lại thị trường bất động sản trong những năm gần đây như sau: Thị trường BĐS trong những năm vừa qua, trước đây chưa sôi động, trong một vài năm gần đây mới sôi động và nó cũng biến động rất nhiều. Thị trường BĐS ở nước ta cùng với quá trình phát triển của đất nước đã có những đóng góp lớn cho sự phát triển kinh tế, xã hội, phát triển đô thị. Đây là hàng hóa có ý nghĩa xã hội rất lớn, ngoài những công trình hạ tầng của quốc gia như nhà dân. Cho nên hàng hóa BĐS không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội. Trong những năm vừa qua, thị trường BĐS đã có đóng góp to lớn cho sự phát triển của đất nước nhưng cũng có những biến động không phải là không ảnh hưởng đến người dân Thị trường bất động sản Việt nam tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch vụ đã được đầu tư xây dựng, góp phần thúc đẩy việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua. 2. 2 thực trạng quản lý nhà nước trong thị trường bất động sản hiện nay 2.2.1 những biện pháp và định hướng phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh và bền vững: ta thấy rằng thị trường bất động sản không chỉ đơn thuần là mua bán trao đổi các quyền về đất đai. Nó còn chịu ảnh hưởng rất lớn đến các chính sách đất đai và quy hoạch, đất đai thuộc sở hữu của nhà nước, còn quy hoạch là công việc của chính phủ. Chúng ta dễ dàng thấy thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ dễ biến động và chịu chi phối bởi các yếu tố trên. Trước thực trạng về thị trường bất động sản đã được nêu như ở trên chính phủ đã đưa ra một số giải pháp nhằm làm lành mạnh thị trường bất động sản 1. Rà soát, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện cơ chế chính sách để phát triển nhanh, lành mạnh thị trường bất động sản. Chú trọng tăng nguồn cung về nhà ở có quy mô, chất lượng và giá cả phù hợp với đại đa số nhu cầu của xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở công nhân khu công nghiệp; văn phòng, khách sạn, hạ tầng khu công nghiệp phục vụ nhu cầu phát triển. 2. Hoàn thiện chính sách về thuế, tín dụng; nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung hệ thống các sắc thuế như: thuế nhà đất, thuế bất động sản để đảm bảo thị trường phất triển một cách cân đối, theo quy luật cung cầu, hạn chế đầu cơ, khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản; đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường. 3. Có bộ máy, cơ cở, con người để quản lý giao dịch BĐS. Có bộ máy theo dõi, quản lý thị trưỏng BĐS. Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch, mua bán thông qua sàn giao dịch; hoàn thiện cơ cấu của thị trường bất động sản như hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống tố chức môi giới, định giá chuyên nghiệp ...; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản. 2.2.2 các chính sách tín dụng của nhà nước đối với thị trường bất động sản: Ta thấy rằng sự hỗ trợ của các tổ chức tín dụng đối với thị trường bất động sản là rất quan trọng và rõ nét. Ngày 14 tháng 7 năm 2008 chính phủ đưa ra 8 nhóm biện pháp nhằm kiềm chế lạm phát, trong đó chính sách tiền tệ chặt chẽ được đưa ra đầu tiên. Một trong những mục tiêu của nhóm giải pháp này, theo Nghị quyết, để giảm dần lãi suất huy động theo hướng thực hiện chính sách lãi suất thực dương. Các hoạt động của ngân hàng thương mại về huy động, cho vay, tín dụng cần được giám sát chặt chẽ, đảm bảo đúng quy định. Trong đó thắt chặt tín dụng trong thị trường bất động sản nhằm để thị trường bất động sản không phát triển quá nhanh mà phát triển chậm lại. Hàng hóa BĐS đem lại lợi nhuận cao nên trong thời gian vừa qua có nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp tham gia vào thị trường này. Trong báo cáo của CP có nói dư nợ tín dụng lớn, mà dư nợ tín dụng trong thị trường BĐS cũng lớn . Chúng ta cần phải rà soát, phải xem lại. trong giải pháp này chính phủ cũng có nói tới, chỉ đầu tư vào những công trình, dự án có hiệu quả, thiết yếu cho sản xuất và nhà ở đô thị. Đối với nhu cầu chính đáng của người dân muốn vay tiền cải tạo, nâng cấp hay mua nhà ở thì vẫn cần phải được cho vay. Đồng thời kiểm soát chặt chẽ việc cho vay nhằm mục đích mua đi bán lại BĐS có tính chất đầu cơ. 2.2.3 các chính sách và thủ tục của nhà nước liên quan đến sàn giao dịch bất động sản: Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản: Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động. Để thành lập sàn giao dịch bất động sản cần đáp ứng 4 điều kiện: - Thứ nhất: Phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. - Thứ 2: Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. - Thứ 3: Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. - Thứ 4: Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản được đào tạo về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, sau khi Luật Kinh doanh BĐS ra đời thì Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng chương trình khung đào tạo để cấp các loại chứng chỉ này. và khoa BĐS và địa chính thuộc trường Kinh Tế Quốc Dân đã xây dựng chương trình khung đào tạo về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản cho bộ xây dựng. và đã triển khai tổ chức đào tạo cấp chứng chỉ cho những người tham gia các khóa học này. Nghị định 153/2007/NĐ-CP cho phép từ nay đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2008, tổ chức, cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản nhưng chưa có đủ người có chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo quy định thì vẫn được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh với điều kiện chậm nhất ngày 31 tháng 12 năm 2008 phải bổ sung chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo đúng quy định. 2.2.4 Các giải pháp của chính phủ để cho người dân có thu nhập thấp và trung bình tiếp cận và mua được nhà ở Trước hết, cần khẳng định việc chăm lo giải quyết nhà ở cho cán bộ, công chức là một trong những vấn đề được Đảng và Nhà nước ta rất quan tâm. Thực trạng hiện nay, công chức với mức lương thấp mà giá nhà cao nên rất khó mua nhà bằng lương của công chức. Năm 1992 trở về trước, Nhà nước thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho cán bộ, công chức theo chế độ bao cấp về nhà ở. Quá trình thực hiện chính sách nhà ở cho cán bộ, công chức trong giai đoạn này đã bước đầu giải quyết được nhu cầu nhà ở cho một bộ phận cán bộ, công chức. Sau khi Pháp lệnh Nhà ở ra đời năm 1991 thì năm 1992 bắt đầu bỏ cách phân phối nhà.. Bên cạnh đó quỹ nhà của Nhà nước đang được thực hiện  bán nhà cho người đang ở theo Nghị định 61/CP. Từ khi luật Nhà ở ra đời năm 2005, Nhà nước xây dựng quỹ nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho người thu nhập thấp, đang được triển khai. Điểm khác của chính sách này là việc xây dựng nhà ở xã hội được huy động từ nhiều nguồn lực nhưng chủ yếu từ NSNN để cho thuê hoăc thuệ mua trên nguyên tắc thu hồi và bảo toàn vốn. Để đảm bảo cho cán bộ công chức có khả năng chi trả tiền thuê nhà phù hợp với mức thu nhập hiện nay, Luật Nhà ở và nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định giá thuê, mua nhà ở xã hội trong đó không tính tiền  sử dụng đất cũng như các khoản chi phí được ưu đãi (thuế, lãi suất...). Chính phủ đã ra văn bản giao Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương triển khai xây dựng thí điểm quỹ nhà ở xã hội. Mặt khác, Bộ đang xây dựng đề án phát triển nhà xã hội trên phạm vi toàn quốc để trình Chính phủ. Hy vọng chương trình này được thúc đẩy cùng với những chính sách hỗ trợ khác nữa góp phần cho cán bộ công chức Nhà nước có điều kiện tiếp cận nhà ở . Hiện nay, giá nhà ở Việt Nam là tương đối cao, đương nhiên đây là bất cập, trong khi đại bộ phận người lao động còn có thu nhập rất thấp... Nhà nước đang nghiên cứu chính sách để bình ổn thị trường bất động sản, làm sao để có hàng hóa là nhà ở để thỏa mãn nhu cầu của bộ phận rất lớn người lao động có thu nhập thấp. Làm sao mình phải kéo giá nhà xuống cho phù hợp. Đồng thời, nhà nước cũng có chính sách nâng cao thu nhập của người dân lên. Cả hai việc ấy cùng phải làm. Ví dụ, bây giờ Chính phủ đang có lộ trình tăng lương cho công chức. Tuy nhiên phần tăng của lương không tương thích với phần tăng của bất động sản, nhất là bất động sản không có tác động của chính sách nhà nước vào, cứ để tự phát như vậy, đặc biệt là đối với tình trạng nhà thương mại. 2.2.5 Quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản còn nhiều bất cập Ngày 7-11-2008, Bộ Tư pháp tổ chức hội thảo khoa học với chủ đề “Bảo đảm sự thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Đây là hoạt động quan trọng nhằm tiếp tục củng cố, hoàn thiện cơ sở lý luận, pháp lý cho việc nghiên cứu, xây dựng dự án Luật Đăng ký bất động sản. Theo đánh giá của nhiều đại biểu, hiện nay việc đăng ký bất động sản được quy định phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật, dẫn đến những bất hợp lý và phiền hà khi triển khai các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản. Cùng với đó, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đăng ký bất động sản cũng bị phân tán do pháp luật quy định các bộ có chức năng quản lý về đất đai, xây dựng, lâm nghiệp thực hiện quản lý việc đăng ký từng loại bất động sản tương ứng. Sự phân tán này dẫn đến trong nhiều trường hợp việc quản lý đăng ký bất động sản thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp hiệu quả và không tách bạch giữa quản lý về hiện trạng với quản lý về tình trạng pháp lý của bất động sản. Đáng chú ý, hiện nay thị trường về bất động sản ngày càng phát triển nhưng các cơ quan chức năng chưa kiểm soát được đầy đủ diễn biến của thị trường. Các giao dịch “ngầm” về bất động sản vẫn diễn ra và có tính phổ biến. Theo dự đoán của các chuyên gia về bất động sản, ở các khu vực đô thị, thị trường phi chính quy chi phối khoảng 70% - 80% các giao dịch về nhà, đất. Đối với đất đô thị có nhiều giao dịch nhất, theo thống kê của Bộ TN-MT mới đăng ký được khoảng 45%. Những bất cập trên đã phản ánh nhu cầu hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực đăng ký bất động sản nhằm mang lại các lợi ích thiết thực cho người dân thông qua việc đảm bảo quyền sở hữu tài sản, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các cơ quan quản lý, đăng ký bất động sản.Vì vậy, việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản là một bước đi quan trọng nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về bất động sản ở nước ta theo hướng tiếp cận và đáp ứng các yêu cầu của nền kinh tế thị trường. Đồng thời, việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản sẽ được thực hiện trên tinh thần đẩy mạnh cải cách hành chính, đảm bảo “một cửa, một giấy, một cơ quan đăng ký”, tạo thuận lợi cho người dân trong quá trình đăng ký và thực hiện quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản 2.2.6 Một số vấn đề nổi bật khác trong công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay: - Bên cạnh đó ta còn thấy trong thời gian sắp tới nhà nước đang xem xét luật cho phép người việt nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở việt nam. Được nêu ra trong nội dung nghị định số 90/2006/NĐ-CP sửa đổi. Nội dung này sẽ được trình  UBTVQH xem xét, UBTVQH sẽ xem xét vấn đề trong thời gian sớm nhất sau kỳ họp QH hiện nay. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm các đối tượng như sau: Người đang còn quốc tịch Việt Nam (QTVN) chưa có quốc tịch nước ngoài. Người có quốc tịch nước ngoài nhưng vẫn còn quốc tịch Việt Nam Người gốc Việt Nam Quan niệm là hai đối tượng đầu một khi còn QTVN, coi như công dân VN, như vậy phạm vi sẽ rộng hơn. Vấn đề này đang trình xin ý kiến UBTVQH. - Một số vấn đề được về việc các cò đất các khâu trung gian ở các công trình làm khó khăn cho việc mua nhà của những người dân thực sự có nhu cầu mua nhà để ở. Nhu cầu về nhà ở rất lớn, trong khi nguồn cung không đáp ứng kịp dẫn đến việc hình thành hệ thống đầu cơ, mua bán qua khâu trung gian; Câu chuyện mua bán bất động sản nói chung không được công khai, minh bạch, không qua hệ thống các sàn giao dịch, người dân có nhu cầu không được tiếp cận thông tin chính thống về dự án như: số lượng, chất lượng, giá cả của hàng hóa; thời gian, địa điểm bán hàng ... việc công khai minh bạch trong kinh doanh bất động sản không được kiểm tra, giám sát chặt chẽ.. Để giải quyết được thực trạng nêu trên thì vấn đề quan trọng nhất vẫn là phải bảo đảm yêu cầu về tính công khai, minh bạch trong kinh doanh bất động sản; đảm bảo mọi hoạt động kinh doanh bất động sản phải thông qua hệ thống các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp; đồng thời tăng cường khâu kiểm tra, giám sát, nhất là sự giám sát của cộng đồng, của xã hội; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản. Nghị định 153/2007/NĐ - CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh BĐS. Sắp tới, Bộ XD sẽ ban hành thông tư hưóng dẫn Nghị định, trong đó quy định rõ hơn việc việc chủ đầu tư sẽ phải công khai bán cho người mua công khai, và bản thân sàn giao dịch BĐS cũng phải công khai. Tuy nhiên, cũng cần phải nói thêm rằng: Với nền kinh tế thị trường thì theo quy luật thuận mua vừa bán. Trường hợp người mua vì lý do nào đó phải bán lại cũng là chuyện bình thường. Không thể ngăn cấm việc bán lại những nhà đã mua, chỉ hạn chế đầu cơ thôi. Khi cung - cầu chưa cân xứng, hàng hóa còn thiếu, thì việc người mua phải trả giá cao hơn giá gốc cũng là chuyện bình thường. Đối với những trường hợp mua đi bán lại thì phải thông qua hợp đồng mua bán và phải nộp thuế theo quy định của pháp luật. Trong những giải pháp bình ổn thị trường BĐS thì giải pháp quan trọng là phải "tăng cung". Lộ trình là để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, đáp ứng yêu cầu xã hội. Ta đang trong quá trình thực hiện Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, hy vọng bạn sẽ sớm mua được căn hộ vừa ý trực tiếp từ Chủ đầu tư với giá gốc. - về Thuế lũy tiến. Trước hết, phải nói, thuế bất động sản như thuế nhà đất của ta hiện nay có bất cập, ví dụ: chưa có thuế nhà, mới chỉ có thuế đất. Mà thuế đất thì lấy theo mức thuế nông nghiệp, cao nhất cũng chỉ bằng 32 lần so với thuế nông nghiệp, mà thuế nông nghiệp cao nhất cũng chỉ bằng 0,5 kg thóc/m2/năm. Mức thuế này rõ ràng không hợp lý. Hơn nữa, chúng ta lại chưa có một loại thuế nào đánh vào người đầu cơ, ví dụ đối với những người sở hữu 5, 7 cái nhà. Hai cái nhà 50m2 và 100m2 thì phải đánh thuế khác nhau chứ, bởi khác nhau về quy mô và giá trị. 2.3 nhận xét và đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về thị trường bất động sản hiện nay. 2.3.1 Một số thành tựu đạt được trong công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản hiện nay: Với những đổi mới trong những năm vừa qua công tác quản lý đã đạt được những thành tựu đáng kể góp phần to lớn vào công việc phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Công tác quy hoạch đã đóng góp rất lớn cho việc định hướng phát triển thị trường bất động sản. Công tác quy hoạch đang thực sự đi trước một bước nhằm đảm bảo đủ điều kiện cho phát triển nhà thông qua việc đầu tư xây dựng các khu đô thị mới. Trong những năm gần đây, Thủ đô Hà Nội đang đứng trước sự quá tải, mất cân đối lớn về nhiều mặt, từ sự gia tăng đột biến về dân số, về yêu cầu phát triển sản xuất, thu hút đầu tư đến phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật và xã hội, vấn đề môi trường, giao thông đô thị... đặt ra ngày càng gay gắt và cấp thiết. Để nâng cao vai trò, vị thế Thủ đô và Vùng Thủ đô, nhằm phát huy và khai thác tối đa tiềm năng, đồng thời tạo điều kiện để giải quyết những hạn chế và bất cập cùng những mâu thuẫn phát sinh, thì việc mở rộng quy mô không gian, địa giới hành chính thành phố Hà Nội là đòi hỏi tất yếu khách quan. Sau khi được Bộ Chính trị chấp thuận, Chính phủ đã làm Tờ trình và chiều ngày 29-5-2008, với 92,9% số đại biểu có mặt tán thành, Quốc hội khóa XII đã biểu quyết thông qua Nghị quyết lịch sử về mở rộng địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội. Thành phố Hà Nội mới có diện tích 334.470,02 ha và 6.232.940 nhân khẩu - là một trong 17 thành phố lớn nhất thế giới. Việc Quốc hội thông qua Nghị quyết mở rộng Hà Nội, như Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng đã phát biểu trước Quốc hội, là một quyết định có ý nghĩa lịch sử, tạo điều kiện tiên quyết cho việc xây dựng và thông qua quy hoạch phát triển Thủ đô Hà Nội xứng tầm với đất nước ta, dân tộc ta trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế quốc tế. Hệ thống các văn bản pháp luật về bất động sản và thị trường bất động sản được ban hành đã tác động mạnh đến định hướng và tính chất hoạt động của thị trường bất động sản: Những quy định của nhà nước đang được các cơ quan chức năng thực hiện để đẩy mạnh hoạt động của thị trường bất động sản. đồng thời dần đưa thị trường này vào quỹ đạo để dễ dàng kiểm soát được. mốc đánh dấu sự đổi mới đúng đắn đầu tiên là luật đất đai và pháp lệnh về nhà ở, làm tiền đề cho sự xuất hiện thị trường bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở để kinh doanh. Việc nhà nước cho phép kinh doanh nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi để khắc phúc những tiêu cực trong quản lý nhà đất, động viên nhiều thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở, giải quyết một phần khó khăn về nhà ở cho dân cư ở các khu đô thị lớn. nhà nước cho phép đấu thầu xây dựng cơ sở hạ tầng và đấu thầu quyền sử dụng đất, từ đây đã xây dựng được một cơ chế đầu tư thích hợp. những kết quả đạt được trong công việc thực hiện cơ chế đấu thầu quyến sử dụng đất trong giai đoạn từ năm 2000 đến nay đã có nhiều khả quan, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách phục vụ cơ sở hạ tầng. đặc biệt từ khi có quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18-2-2003 về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã mở ra cơ chế thoáng hơn cho hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, nguồn thu ngân sách từ đất đai tăng lên rõ rệt. Để tăng cường lượng hàng hóa bất động sản hợp pháp tham gia thị trường ngày càng nhiều, trong những năm qua các địa phương tích cực thực hiện các nghị định 64/CP của nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong nông nghiệp. nghị định 60/CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị và quyền sở hữu nhà ở. Từ sau luật đất đai năm 2003 nhà nước đã ra nghị định 188/CP ngày 16-11-2004 về phương pháp xác định giá đất khung giá đất các loại đất trên cơ sở hàng năm các địa phương xây dựng khung giá đất xác định giá đất các loại cho địa phương mình và công bố vào ngày 1 tháng 1 hàng năm. Việc thực hiện điều chỉnh khung giá đất hàng năm của địa phương là một cải tiến đáng ghi nhận trong việc quản lý giá đất của nhà nước. Và mới đây nhất là nhà nước ban hành luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã tạo ra một bứơc phát triển mới trong hệ thống văn bản pháp luật. mở ra nhiều cơ hội hơn nữa cho các hoạt động buôn bán kinh doanh bất động sản. trong luật kinh doanh bất động sản quy định các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện giao dịch qua sàn. Muốn tham gia các giao dịch bất động sản, quản lý sàn bất động sản, thẩm định giá, môi giới bất động sản thì cần phải có chứng chỉ hành nghề. Hiện nay, lực lượng "cò" nhà đất và các đơn vị, công ty tư vấn, môi giới nhà đất đang phát triển như vũ bão, mạnh ai nấy làm. Do đó Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có quy định về hành nghề dịch vụ tư vấn, môi giới bất động sản và tất cả các lực lượng "cò" nhà đất hiện nay sẽ bắt buộc phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, từ ngày 1-1-2009, tất cả cá nhân, pháp nhân tham gia lĩnh vực bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề. Do đó trong thời gian tới, hoạt động môi giới BĐS sẽ đi vào quy củ hơn, do đã có những quy định cụ thể từ nghị định này. Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 của Chính phủ và Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21-5-2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản nêu rõ: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở). Việc chuyên nghiệp hoá thị trường bất động sản giúp cho thị trường hạn chế được rủi ro, làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản, giúp cho thông tin được rõ ràng hơn. Việc quản lý thị trường bất động sản trong thời gian qua đã đạt được những thành tựu nhất định, tạo thuận lợi cho việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta. Từ cải cách trong việc hướng dẫn thi hành luật đất đai đến các cải cách hành chính trong quá trình quản lý, dịch vụ, cho thị trường đã và đang phát huy những ưu điểm của nó. Kết quả mang lại là đã tạo điều kiện cho các loại bất động sản được đưa vào sử dụng có hiệu quả hơn, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo ra sự sôi động trong một số ngành lĩnh vực có liên quan như ngành xây dựng, vật liệu, giao thông vận tải và tác động đến tăng trưởng kinh tế thu hút lượng vốn đáng kể từ người dân và từ bên ngoài vào, kể cả các tổ chức cá nhân nước ngoài vào phát triển thị trường bất động sản ở nước ta. Do vậy lượng cung bất động sản nhà ở tăng lên đáng kể, từ đó giải quyết được phần nào vấn đề nhà ở của người dân. 2.3.2 những tồn tại trong thực trạng quản lý nhà nước về thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay: Qua thực trạng quản lý nhà nước về thị trường bất động sản của nước ta trong thời gian qua cũng bộc lộ những tồn tại và nguyên nhân sau: Cơ sở quản lý thị trường bất động sản vẫn còn nhiều bất cập: Hiện nay, Việt Nam đang tồn tại 4 loại giấy chứng nhận bất động sản: Giấy đỏ cũ về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 cấp trước ngày 1/7/2004; Giấy đỏ mới theo Luật Đất đai 2003 cấp sau 2004; Giấy hồng cũ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị theo Nghị định 60-CP năm 1994 cấp trước 2004 và Giấy hồng mới cấp theo Luật Nhà ở, Giấy tím... Tuy nhiên, trên thực tế, số lượng giấy chứng nhận được cấp chủ yếu là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy đỏ cũa và Giấy đỏ mới) với số lượng trên 20 triệu, các loại Giấy hồng mới chỉ đạt hơn 1 triệu. Ông Ngô Trọng Khang - Giám đốc Văn phòng đăng ký Nhà và đất Hà Nội cho biết, Hà Nội đến năm 1954 chỉ có một loại giấy chứng nhận nhà đất do Pháp cấp là Bằng khoán điền thổ có cả đất, cả nhà và tất cả việc mua bán, chuyển dịch, đăng ký thế chấp được ghi trên đó. Sau 1954 đến 1993, Hà Nội có khoảng 20 loại giấy tờ khác nhau liên quan đến bất động sản. Luật Đất đai 1993 đã thống nhất còn 2 loại giấy. Nghị định 60 của Chính phủ ra đời đã ưu việt hơn với 2 bản giống nhau: bản màu Hồng cấp cho dân và bản màu Xanh cơ quan quản lý lưu trữ. Luật Đất đai năm 2003 đã cải tiến đưa ra mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất màu Đỏ và có bản lưu nhưng đến Nghị định 90 thì lại chỉ có 1 bản. Tất cả 4 loại giấy này, Hà Nội đã cấp được gần 500.000 bản. Mặc dù 4 loại giấy này hiện đang có giá trị pháp lý như nhau nhưng sẽ phát sinh nhiều vấn đề trong đó có cả làm giả, làm nhái. Các loại giấy đều in 2 lần ở 2 mặt và khi có trao đổi mua bán, chuyển nhượng thì lại in ở trang 4. Mặt khác, giấy không hút mực nên dễ bị nhoè, tẩy xoá chỉnh sửa và có khả năng làm giả cao. Chính quy trình đăng ký không thống nhất, thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau về đăng ký, cấp giấy chứng nhận với nhiều mẫu giấy khác nhau đã gây ra những bất cập. Nhiều loại tài sản trên đất chưa có quy trình đăng ký cấp giấy, thủ tục hành chính phiền hà, dân hoang mang; tạo những kẽ hở, thiếu minh bạch và công khai trong quản lý bất động sản; gây lãng phí và không tạo ra một hệ thống thông tin về bất động sản chính thống. Chủ trương ghép cơ quan thực hiện, ghép quy trình thống nhất chuẩn về hồ sơ và thống nhất về giấy là nhu cầu của công tác quản lý, nên làm và cần phải làm. Người dân không có nhu cầu 2 giấy mà dân có nhu cầu đăng ký về đất và bất động sản gắn liền. Nếu chỉ giải quyết đối với nhà ở thì chưa đủ bởi trên đất còn có nhiều tài sản khác: cây cối, cơ sở sản xuất kinh doanh... Nếu phân nhà riêng thì không hợp lý bởi hầu hết nhà ở nông thôn đều lẫn lộn giữa đất ở, đất nông nghiệp và ao vườn... Trong trường hợp này thì khó có thể cấp giấy chứng nhận theo luật nào? Muốn hay không muốn, lộ trình thống nhất một loại giấy cho tất cả các loại bất động sản là việc nên làm. Không thể tách riêng đất ở riêng và nhà ở là một tài sản bất động sản đặc biệt, còn những bất động sản khác trên đất thì sao? Việc xử lý thế chấp tài sản trên đất mà không phải là nhà ở, là công trình xây dựng vẫn chưa cụ thể còn nhiều thắc mắc, ông Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) khẳng định. Theo đó, “việc các cơ quan chỉ cần ngồi lại với nhau, lấy ý kiến thống nhất sẽ hình thành một giấy và cơ quan cấp chung cho bất động sản không hề khó. Việc giao cho ai cấp nằm cũng không khó nhưng theo thông lệ quốc tế thì có thể giao cho Toà án, Bộ Tư pháp hay cơ quan bộ quản lý về đất đai. Việc hình thành nội dung một mẫu giấy để thống nhất việc đăng ký đất và bất động sản có thể lấy ngay Giấy hồng sửa chữ “Nhà ở” thành “các công trình trên đất” và thống nhất màu... Thiếu cái gì thì bổ sung vào, miễn là có một cái chung cho tất cả các loại. Làm được hay không làm được là trong tầm tay của chúng ta chứ không phải ai khác. Chúng ta có cố gắng hoàn thành việc cấp giấy cho sớm thì bộ Luật Đất đai mới có thể ra đời hoàn thiện và các luật về bất động sản mới có thể hoạt động được. Nếu hệ thống hồ sơ chưa xong thì chẳng có luật nào có thể áp dụng được cả”. Trong khi luật còn nảy sinh khác nhau thì để giải vấn đề này cần phải có một Nghị định điều chỉnh hoặc thống nhất về cơ quan hoặc thống nhất về quy trình hoặc thống nhất về giấy... Theo ông Trần Thế Ngọc - Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trước mắt, Chính phủ cần sớm có quy định tài sản gắn liền với đất được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định việc ghi nhận tài sản gắn liền với đất trên Giấy đỏ, cần sửa thành công nhận đối với mọi tài sản (trừ nhà ở nếu đã được ghi trên Giấy hồng). Đất có nhà ở vẫn tiếp tục cấp Giấy hồng theo quy định của Luật nhà ở. Giấy đỏ theo quy định của Luật Đất đai vẫn được cấp cho tất cả các loại đất (kể cả đất ở đô thị mà người sử dụng đất không có nhu cầu cấp Giấy hồng). Các biến động khác về sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất được chỉnh lý trên trang bổ sung của giấy chứng nhận. Theo đánh giá của nhiều đại biểu, hiện nay việc đăng ký bất động sản được quy định phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật, dẫn đến những bất hợp lý và phiền hà khi triển khai các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản. Cùng với đó, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đăng ký bất động sản cũng bị phân tán do pháp luật quy định các bộ có chức năng quản lý về đất đai, xây dựng, lâm nghiệp thực hiện quản lý việc đăng ký từng loại bất động sản tương ứng. Sự phân tán này dẫn đến trong nhiều trường hợp việc quản lý đăng ký bất động sản thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp hiệu quả và không tách bạch giữa quản lý về hiện trạng với quản lý về tình trạng pháp lý của bất động sản. hiện tượng đầu cơ chưa được kiểm soát: Thứ nhất là tính cục bộ trong quản lý đất đai còn quá lớn. Tính cục bộ này không chỉ thể hiện trong mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước với nhau mà còn cả trong tầm nhìn và phương pháp quản lý. Việc không có sự thống nhất trong vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và quyền sở hữu (QSH) tài sản gắn liền với đất giữa Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp trong thời gian qua đã thể hiện tính cục bộ trong quan hệ nói trên. Ngoài ra, việc lưu trữ thông tin về đất đai trong hồ sơ địa chính cho đến thời điểm này vẫn còn được thực hiện thủ công trên giấy và theo từng địa phương (đơn vị hành chính cấp tỉnh). Việc sử dụng công nghệ thông tin cho hoạt động này vẫn còn manh mún, thiếu tính hệ thống. Từ đây, sự kết nối giữa các nguồn thông tin về đất đai để đảm bảo tính chính xác, cũng như để kiểm soát việc sử dụng đất của một người ở nhiều địa phương khác nhau không thể thực hiện được. Vì vậy, việc kiểm soát hành vi đầu cơ đất đai là điều không thể. - Thứ hai là sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong quản lý đất đai. Pháp luật buộc người SDĐ phải có GCNQSDĐ (hoặc GCNQSDĐ và QSH tài sản trên đất – gọi chung là GCNQSDĐ) mới được thực hiện giao dịch, nhưng hoạt động cấp GCNQSDĐ lại diễn ra quá chậm. Hiện còn khoảng 10% hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp ở nông thôn và 70% hộ gia đình, cá nhân SDĐ ở tại đô thị vẫn chưa được cấp GCNQSDĐ.12 Hạn chế này không chỉ xuất phát từ cơ quan hành chính cấp GCNQSDĐ mà còn có sự góp phần của các cơ quan nhà nước có liên quan, đặc biệt là cơ quan thuế khi thực hiện các khoản thu từ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người SDĐ. Thực tế cho thấy, việc người SDĐ “được” cơ quan thuế chấp nhận cho thực hiện nghĩa vụ tài chính (là điều kiện) để được cấp GCNQSDĐ không phải là chuyện dễ dàng.13 Những trở ngại này cùng với thực tế thủ tục hành chính quá phiền hà khi thực hiện quyền của người SDĐ đã làm làm cho các giao dịch ngầm (under table deals) về đất đai chiếm phần lớn trong các giao dịch về nhà đất.14 Đây chính là nguyên nhân làm cho tình trạng đầu cơ đất đai bùng phát, vượt quá tầm kiểm soát của Nhà nước. - Thứ ba là sự thiếu cương quyết trong xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Đây là nhân tố “khuyến khích” việc đầu cơ đất đai bằng mọi thủ đoạn, bao gồm cả hành vi phạm pháp, kể cả của cán bộ, công chức nhà nước và các tổ chức, cá nhân SDĐ. Biểu hiện của hạn chế này là việc xử lý vi phạm thường được làm qua loa, chiếu lệ về hình thức. Đối với người SDĐ vi phạm pháp luật thì việc bị xử lý dưới hình thức xử phạt hành chính thường đồng nghĩa với khả năng được hợp thức hóa QSDĐ.15 Đối với cán bộ, công chức có trách nhiệm, việc xử lý hành vi vi phạm thường chỉ dừng lại ở mức độ “kiểm điểm, rút kinh nghiệm sâu sắc”, thậm chí có trường hợp được đề bạt vào những chức vụ cao hơn, những vị trí có khả năng thuận lợi hơn để thực hiện những hành vi vi phạm pháp luật đất đai tương tự. bất cập trong công tác quản lý, tổ chức mua bán bất động sản: ta thấy rằng nhu cầu mua bán căn hộ bình dân,cao cấp ở các chung cư ngày càng cao. Nhưng nhà hầu hết phải thông qua khâu trung gian nhà đầu tư và người mua khó mà trực tiếp gặp nhau. Giá nhà ở thì cao hơn rất nhiều lần so với giá nhà nước quy định - sự không đồng bộ chồng chéo của pháp luật, các nghị định thông tư: Có thể kể ra đây một số điều vô lý. Theo quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng. Con số này không có căn cứ. Đó là còn chưa kể đến việc ai sẽ quản lý vốn pháp định? Ai chịu trách nhiệm xác nhận vốn pháp định? Nếu có vốn pháp định rồi thì doanh nghiệp có được dùng tiền đó để kinh doanh không hay phải ký gửi để đảm bảo an toàn cho khách hàng và chủ nợ? Tất cả đều chưa có câu trả lời. Việc xác nhận vốn pháp định thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh. Trong khi đó, trong nghị định 139 ban hành trước đó 40 ngày, ngành, nghề kinh doanh phải có vốn pháp định, mức vốn pháp định cụ thể, cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về vốn pháp định, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xác nhận vốn pháp định, hồ sơ, điều kiện và cách thức xác nhận vốn pháp định áp dụng theo các quy định của pháp luật chuyên ngành. Như vậy, quy định về vốn pháp định giữa pháp luật về doanh nghiệp và kinh doanh bất động sản đã có sự chồng chéo và làm cho kinh doanh bất động sản khó xử. Pháp luật về doanh nghiệp bảo theo quy định của pháp luật chuyên ngành, còn pháp luật chuyên ngành (kinh doanh bất động sản) bảo theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Như vậy, cơ quan đăng ký kinh doanh không biết phải căn cứ vào đâu. Đây chỉ là một ví dụ điển hình trong văn bản mới nhất về hướng dẫn thực thi luật kinh doanh bất động sản. mặc dù đã có nhiều thay đổi tiến bộ so với trước đây nhưng vẫn không tránh khỏi tình trạng chồng chéo giữa các văn bản pháp luật. - đội ngũ cán bộ quản lý, có năng lực và kiến thức về thị trường còn hạn chế: số lượng và chất lượng nguồn nhân lực theo yêu cầu của thị trường nhà ở dân dụng nói riêng và thị trường bất động sản nói chung còn chưa đáp ứng được nhu cầu. làm chậm trễ và kém hiệu quả đe doạ đến tính khả thi của dự án mà còn góp phần tạo tâm lý tiêu cực không tin tưởng vào đội ngũ cán bộ, dẫn đến nhiều sai lầm tổn thất không đáng có. công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém: công tác quy hoạch chưa đáp ứng yêu cầu phát triển và quản lý hiệu quả đất đai, xây dựng cơ bản và phát triển đô thị nông thôn bền vững. quản lý và điều hành thị trường quyền sử dụng đất còn nhiều yếu kém nhất là ở các cấp cơ sở đã không phát huy được vai trò và vị trí của tư liệu sản xuất đặc biệt quý hiếm là đất đai. Đất đai là nguồn quan trọng tạo nên hàng hoá bất động sản đang bị sử dụng sai mục đích không đúng hiệu quả gây ra lãng phí, vi phạm pháp luật. ta thấy rằng những tồn tại trong công tác quản lý thị trường đất đai còn rất nhiều và còn phải thay đổi nhiều theo hướng tích cực hơn để phát triển thị trường lành mạnh và bền vững, góp phần vào công cuộc công nghiệp hoá hiện đại hoá của đất nước. Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường bất động sản trong thời gian tới: 3.1 Tạo dựng một hệ thống luật pháp hoàn chỉnh, đồng bộ tạo khuôn khổ pháp lý thống nhất là cơ sở văn bản nhất: Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố pháp luật do đó mỗi khi có thay đổi về pháp luật liên quan đến đất đai hay bất động sản lập tức nó tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. hệ thống pháp luật là cơ sở quan trọng bậc nhất để nhà nước quản lý thị trường bất động sản. đây là công cụ mạnh nhất để nhà nước có thể quản lý hiệu quả thị trường bất động sản. Sự thiếu đồng bộ nhất quán, chồng chéo trong hệ thống các văn bản đã được ban hành đã làm cản trở việc thi hành các quy định trên thực tế. thậm chí có những văn bản ban hành nhưng không được thực thi, mặc dù đã được cấp trên thúc dục thực thi. Những bất cập đó đã làm giảm lòng tin của người dân đối với các công cụ pháp luật, làm giảm hiệu lực của các văn bản và quy phạm pháp luật, làm giảm hiệu quả quản lý của nhà nước đối với đất đai. Cùng với việc ban hành các văn bản pháp luật, các văn bản hướng dẫn dưới luật thường không kịp thời quá nhiều văn bản hoặc quá nhiều quy định trong văn bản hướng dẫn tạo ra một khối lượng lớn văn bản liên quan đến nội dung quản lý. Do đó muốn nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường bất động sản chúng ta phải tạo dựng được một hệ thống luật pháp hoàn chỉnh, đồng bộ và thống nhất. 3.2 phải phân định rõ trách nhiệm đi đôi với quyền hạn của cơ quan quản lý thị trường bất động sản là mấu chốt để thống nhất nội dung và thực thi có hiệu quả các tác nghiệp quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản: Hiện nay còn có nhiều cơ quan bộ ngành tham gia vào việc quản lý thị trường bất động sản. tình trạng đó dẫn đến những quy định mâu thuẫn chồng chéo, không cần thiết làm cho người dân hoài nghi tính đúng đắn, khách quan của quy định nhà nước. nguyên nhân gây ra tình trạng này là do thiếu sự phối hợp giữa các bộ ngành, thiếu quy định rõ trách nhiệm quản lý. Một thực trạng diễn ra khá phổ biến là những việc gì mang lại lợi ích riêng cho người được giao trọng trách thực thi chứ không phải vì trách nhiệm với tư cách là nhà quản lý. Những vấn đề tồn tại vướng mắc thì đùn đẩy trách nhiệm cho bộ ngành khác từ cấp trung ương đến cơ sở. nếu không có quy định cụ thể về trách nhiệm và quyền hạn của mỗi cơ quan bộ, ngành trong việc cùng nhau xác định nội dung, thiết lập các công cụ quản lý thống nhất và phối hợp thực hiện các tác nghiệp quản lý một cách đồng bộ thì không những không thể phát huy được vai trò điều tiết quản lý nhà nước mà còn làm cho thị trường bất động sản phát triển lệch lạc, thiếu định hướng ổn định và bền vững. do đó hiệu quả quản lý của nhà nước là rất thấp vì vậy đòi hỏi cần phải phân định rõ nhiệm vụ quyền hạn của cơ quan quản lý thị trường bất động sản để nâng cao hiệu quả quản lý của nhà nươc. 3.3 nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển thị trường bất động sản: Bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của nhà nước, nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp( đưa hợp lý quỹ đất vào thị trương), điều tiết thị trường đất đai thứ cấp( thị trường giao dịch quyền sử dụng đất) bảo đảm đúng mục đích sử dụng theo quy hoạch đac được xét duyệt. 3.4 nhà nước tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai: Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung cầu về đất, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai. 3.5 cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai nâng cao trình độ và đạo đức cán bộ quản lý: Lập lại kỷ luật kỷ cương trong quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm của cán bộ quản lý. 3.6 cần phải thực thi nghiêm túc pháp luật nhà nước ở mọi lúc mọi nơi: Thực hiện hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật và sử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật.