Bài giảng Bảo đảm tín dụng

n hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác 5/ Thứ tự ưu tiên thanh toán : Trường hợp 1 tài sản được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ dân sự ,mà có giao dich bảo đảm có đăng ký,có giao dịch bảo đảm không dăng ký,thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán Trường hợp có giao dịch đảm bảo có đăng ký, có giao dịch đảm bảo không đăng ký thì giao dịch có đang ký được ưu tiên thanh toán. Trường hợp 1 tài sản được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ dân sự ,mà các giao dich bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm => NH nên đăng ký giao dịch TSĐB vì sau này ngân hàng mới có cơ sở để đòi từ KH, hoặc đối với TS đang có tranh chấp với người thứ 3. VD : 3 ngân hàng A,B,C cùng cho vay 1 dự án, nhưng khách hàng chỉ có 1 TSĐB. Nếu chỉ có NH B đăng ký GD ĐB thì khi xử lý TSĐB, NHB được ưu tiên thanh toán trước., sau đó mới đến A và C. Nếu sau khi thanh toán cho B xong mà không còn đủ tiền cho A và C, thì A và C được phân chia theo tỷ lệ đã cho vay VD : Ông A có mảnh đất dùng để thế chấp vay vốn đồng thời tại cả NH X và NH Y.Khoản vay tại NH X ông A có đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản bảo đảm là mảnh đất nêu trên, nhưng với khoản vay tại NH Y thì không đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản bảo đảm.Vậy thứ tự ưu tiên khi xử lý tài sản bảo đảm sẽ thế nào khi cả 2 khoản vay cùng đến hạn tại 1 thời điểm và cả hai NH cùng phải xử lý tài sản bảo đảm dể thu hồi nợ? => NH X sẽ được ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm trước vì khoản vay tại NH X có đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản bảo đảm, sau đó mới đến NH Y,vì khoản vay tại NH Y không đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản bảo đảm (theo khoản 2 Điều 325/LDS) - Các bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản có quyền thoả thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền. - Trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán cho các bên nhận bảo đảm có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán thì số tiền đó được thanh toán cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm - Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai ( Điều 69/NĐ 163 ) Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được giao kết để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai thì nghĩa vụ trong tương lai có thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự đăng ký giao dịch bảođảm đó, không phụ thuộc vào thời điểm xác lập giao dịch dân sự làm phát sinh nghĩa vụ trong tương lai. VI/ Các hình thức bảo đảm tín dụng 1/ Bảo đảm bằng tài sản a/ Thế chấp * K/n: (Điều 342/LDS) thế chấp ts là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình dể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp,và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. * Đặc điểm : - Không có sự chuyển giao trạng thái của tài sản mà KH chỉ chuyển giao cho ngân hàng bộ giấy tờ gốc chứng nhận quyền sở hữu về tài sản đó - Các tài sản thường nhận thế chấp: + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tsản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các t sản khác gắn liền với đất; + Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đc thế chấp; + Trường hợp thế chấp toàn bộ tsản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc t sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tsản thế chấp nếu có sự thoả thuận với khách hàng. + tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, Tàu bay theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp đc thế chấp; + Các tsản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tỡi sản thế chấp cũng thuộc tsản thế chấp, nếu chi nhánh và khách hàng có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tsản thế chấp. * Các hình thức thế chấp : - Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng , điều 70(NĐ 163) + Thế chấp công bằng : Thay vì việc nắm giữ quyền sở hữu TSTC, ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu TS hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo cho món vay. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ theo HĐ, việc xử lý TS phải dựa trên thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay, hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp. Ưu điểm : thủ tục đơn giản hơn , chi phí thấp hơn. Một tài sản có thể thế chấp cho nhiều khoản vay. Nhược điểm : Nếu đến hạn khách hàng không trả được nợ thì ngân hàng không thể tự mình phát mại tài sản thế chấp được mà phải có sự can thiệp của pháp luật. ngoài ra còn bị các chủ nợ khác tham gia chia phần trên số tiền bán TS thế chấp. + Thế chấp pháp lý : Là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay phải chuyển nhượng quyền sở hữu TS cho NH (tức NH là chủ sở hữu TS) khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Lúc đó ngân hàng có quyền bán tài sản hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án. Ưu điểm : Ngân hàng có thể nhanh chóng bán TSTC để thu hồi nợ mà không có sự can thiệp của pháp luật. không bị các chủ nợ khác tham gia chia phần trên số tiền bán tSTC Nhược điểm : Mỗi lần sang tên phải làm thủ tục => tăng chi phí cho việc đăng ký và công chứng => tăng chi phí khoản vay => tăng giá của khoản vay. Mỗi 1 hợp đồng vay lại phải lập 1 hợp đồng thế chấp mới - Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai : Bảo đảm cho món vay thứ nhất – bảo đảm cho món vay thứ 2 - Thế chấp toàn bộ và thế chấp 1 phần bất động sản - Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp * Giữ giấy tờ của TSTC: - Khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh được quyền giữ t sản thế chấp song có nghĩa vụ giao toàn bộ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý cho ngân hàng giữ. - T. hợp tsản thế chấp là tsản có đăng ký quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất thì ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tỡi sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Trường hợp t sản cầm cố thế chấp là tàu bay, tàu biển tham gia hoạt động trên tuyến quốc tế, ngân hàng giữ bản sao giấy chứng nhận đăng ký có chứng nhận của công chứng Nhà nước. - Trường hợp cầm cố, thế chấp t sản cho khoản vay hợp vốn, các tổ chức tín dụng tham gia hợp vốn có văn bản thoả thuận cử đại diện quản lý t sản và giấy tờ của tsản bảo đảm tiền vay. * Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản: điều 348/LDS * Quyền của bên thế chấp tài sản: điều 349/LDS * Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản: Đ350/LDS * Quyền của bên nhận thế chấp tài sản: Đ 351/LDS * Quyền của bên nhận thế chấp trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp : Điều 20/NĐ 163 - Trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thu hồi tài sản thế chấp, trừ các trường hợp sau đây: + Việc mua, trao đổi tài sản được thực hiện trước thời điểm đăng ký thế chấp và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình; + Bên mua, bên nhận trao đổi phương tiện giao thông cơ giới đó được đăng ký thế chấp, nhưng nội dung đăng ký thế chấp không mô tả chính xác số khung và số máy của phương tiện giao thông cơ giới và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình. - Trong trường hợp bên nhận thế chấp không thực hiện quyền thu hồi tài sản thế chấp thì các khoản tiền thu được, quyền yêu cầu thanh toán hoặc tài sản khác có được từ việc mua bán, trao đổi tài sản thế chấp trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đó bỏn, trao đổi. Đối với giao dịch bảo đảm đó đăng ký thì bên nhận thế chấp được chủ động yêu cầu đăng ký thay đổi về tài sản bảo đảm. Việc đăng ký thay đổi tài sản bảo đảm trong trường hợp này không làm thay đổi thời điểm đăng ký. - Trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh trong phạm vi hoạt động sản xuất, kinh doanh của bên thế chấp; bán, trao đổi tài sản thế chấp khác mà có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và trong các trường hợp quy định tại   điểm a, điểm b khoản 1 Điều này thì bên mua, bên nhận trao đổi có quyền sở hữu đối với tài sản đó. * Nghĩa vụ của bên thứ 3 giữ tài sản thế chấp : Đ 352/LDS * Trách nhiệm của bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp : Điều 25/NĐ 163: - Trong trường hợp tài sản thế chấp bị mất, hư hỏng, mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thỡ bờn thế chấp phải thông báo ngay cho bên nhận thế chấp và phải sửa chữa, bổ sung hoặc thay thế tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bổ sung, thay thế biện pháp bảo đảm khác, nếu không có thoả thuận khác. - Trong trường hợp người thứ ba giữ tài sản thế chấp phải bồi thường thiệt hại do làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản thế chấp theo quy định tại khoản 1 Điều 352 Bộ luật Dân sự thì số tiền bồi thường trở thành tài sản bảo đảm. - Người thứ ba giữ tài sản thế chấp không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp vật thế chấp bị hao mòn tự nhiên. * Quyền của người thứ 3 giữ tài sản thế chấp: Đ353/LDS *Quyền của bên cầm giữ trong trường hợp cầm giữ tài sản đang được dùng để thế chấp : Điều 21/ NĐ 163 : Trong trường hợp bên có quyền cầm giữ tài sản theo quy định tại Điều 416 Bộ luật Dân sự mà tài sản này đang được dùng để thế chấp thì quyền của bên cầm giữ được ưu tiên hơn so với quyền của bên nhận thế chấp. * Thế chấp tài sản đang cho thuê : cho thuê trước khi thế chấp: - Đ 345/LDS : Tài sản đang cho thuê cũng có thể được dùng để thế chấp. Hoa lợi, lợi tức thu được từ việc cho thuê tài sản thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận hoặc pluật quy định VD : Ông N có nhu cầu vay vốn tại ngan hàng,tài sản thế chấp là ngôi nhà ở đang cho huê thuộc sở hứu của ông. Vậy hàng tháng ngân hàng có được thu tiền thuê nhà k? => NH không được thu tiền thuê nhà , trừ trường hợp có thoả thuận - Điều 24/NĐ 163: Trong trường hợp thế chấp tài sản đang cho thuê thì bên thế chấp thông báo về việc cho thuê tài sản với bên nhận thế chấp; nếu tài sản đó bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì bên thuê được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. * Cho thuê mượn ts thế chấp: thế chấp trước khi cho thuê : Điều 23/NĐ 163 - Trong trường hợp bên thế chấp cho thuê hoặc cho mượn tài sản thế chấp mà không thông báo cho bên thuê hoặc bên mượn về việc tài sản đang được dùng để thế chấp theo quy định tại khoản 5 Điều 349 Bộ luật Dân sự và gây ra thiệt hại thì phải bồi thường cho bên thuê hoặc bên mượn. - Hợp đồng cho thuê, cho mượn tài sản đang thế chấp chấm dứt khi tài sản thế chấp bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ. Bên thuê, bên mượn phải giao tài sản cho bên nhận thế chấp để xử lý, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên thuê, bên mượn có thoả thuận khác Thế chấp tài sản được bảo hiểm: Đ 346/LDS Thời hạn thế chấp: Đ344/LDS Hình thức thế chấp : Đ343/LDS Thay thế ,sửa chữa ts thế chấp: Đ345/LDS Huỷ bỏ việc thé chấp: Đ356/LDS Chấm dứt thế chấp tài sản: Đ 357/LDS Giám sát kiểm tra tài sản thế chấp hình thành trong tương lai : Đ26/NĐ 163 : Bên thế chấp có nghĩa vụ tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản. Việc giám sát, kiểm tra của bờn nhận thế chấp khụng được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hỡnh thành tài sản. * Đầu tư vào tài sản thế chấp: Đ27/NĐ 163 - Bên nhận thế chấp không được hạn chế bên thế chấp đầu tư hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó. - Trong trường hợp bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp và dùng phần tài sản tăng thêm do đầu tư để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp và nhận thế chấp bằng chính phần tài sản tăng thêm do đầu tư thì giải quyết như sau: + Trường hợp phần tài sản tăng thêm có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp mà không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp so với giá trị của tài sản đó trước khi đầu tư thỡ cỏc bờn nhận bảo đảm có quyền tách phần tài sản mà mỡnh nhận bảo đảm để xử lý. + Trường hợp phần tài sản tăng thêm do đầu tư không thể tách rời khỏi tài sản thế chấp thỡ tài sản thế chấp được xử lý toàn bộ để thực hiện nghĩa vụ. Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định theo thời điểm đăng ký. * Thế chấp quyền đòi nợ : Đ22/NĐ 163 - Bên có quyền đòi nợ được thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền đòi nợ, bao gồm cả quyền đòi nợ hình thành trong tương lai mà không cần có sự đồng ý của bên có nghĩa vụ trả nợ. - Bên nhận thế chấp quyền đòi nợ có quyền và nghĩa vụ sau đây: + Yêu cầu bên có nghĩa vụ trả nợ phải thanh toán cho mình khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; + Cung cấp thông tin về việc thế chấp quyền đòi nợ, nếu bên có nghĩa vụ trả nợ yêu cầu. - Bên có nghĩa vụ trả nợ có quyền và nghĩa vụ sau đây: + Thanh toán cho bên nhận thế chấp theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều này; + Yêu cầu bên nhận thế chấp cung cấp thông tin về việc thế chấp quyền đòi nợ; nếu không cung cấp thông tin thì có quyền từ chối thanh toán cho bên nhận thế chấp. - Trong trường hợp quyền đũi nợ được chuyển giao theo quy định tại Điều 309 Bộ luật Dân sự thỡ thứ tự ưu tiên giữa bên nhận chuyển giao quyền đũi nợ và bờn nhận thế chấp quyền đũi nợ được xác định theo thời điểm đăng ký các giao dịch đó tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền. * Giao lai GCNQSD đất,GCNQSH tài sản cho người đk yêu cầu thế chấp : Đ28/NĐ 163 - Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật cho phép dùng quyền sử dụng đất hoặc tài sản có đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự thỡ bờn nhận thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải giao lại giấy chứng nhận đó cho người yêu cầu đăng ký để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, trừ trường hợp các bên cùng nhận bảo đảm có thoả thuận khác về việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. - Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày hoàn thành việc đăng ký giao dịch bảo đảm, người yêu cầu đăng ký có trách nhiệm trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba có quyền giữ giấy chứng nhận đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. * Thế chấp bất động sản : Đ342/LDS - Thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vât phụ của bất động sản ,động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp - Trong trường hợp thế chấp 1 phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác * Thế chấp quyền sử dụng đất: Đ715 - Đ721/LDS ( Đ716/LDS) - Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp 1 phần hoặc toàn bộ - TH người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà,công trình xây dựng khác,rừng trồng vườn cây,và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận VD : Ông T thế chấp quyền sử dụng đất tại NH CT để vay 100 tr ,đến hạn ông T không trả được nợ cho NH CT,và bị nhân hàng phát mại tài sản bằng cách bán đấu giá để thu hồi nợ.Trên mảnh đất lại có 1 ngôi nhà không ghi là tài sản thế cháp.NH CT cho rằng: khi thế chấp quyền sủ dụng đất không cần thoả thuận thế chấp về nhà vì nhà phải theo đất.Quan diểm của NH là đúng hay sai? - Quan điểm trên của NH CT là sai. Vì theo khoản 2 Điều 716/LDS thì nhà,công trình xây dựng khác, rừng trồng vườn cây, và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận. Đ68/NĐ 163 : Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý - Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thỡ cỏc tài sản này được bán đấu giá. - Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác. => Nên thế chấp quyền sử dụng đất, không nên thế chấp nhà. Khi lập hợp đồng thế chấp, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng thế chấp cả quyền sử dụng đất và tìa sản gắn liền với đất. b/ Cầm cố: Đ326-Đ341/LDS * K/n : (Đ326/LDS) cầm cố tài sản là việc bên cầm cố ( bên đi vay ) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố (bên cho vay) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ * Đặc điểm tài sản cầm cố: - Dễ thực hiện việc chuyển giao - Có thể lưu giữ được tại NH,hoặc 1 bên thứ 3 TSCC thường bao gồm (thường là động sản) - Tài sản thực : xe cộ, máy móc,kim loại quý,.. - hàng hóa : NVL, thành phẩm ,…phải thỏa mãn những điều kiện nhận cầm cố của ngân hàng. + Ưu điểm : Ngân hàng có thể dễ dàng bán hàng hóa đó hơn so với bán bất động sản khi khách hàng không thanh toán được nợ. Giúp các DN thực hiện dữ trữ vật tư hàng hóa đó theo chu kỳ trong thời vụ nhằm ổn định sản xuất và đáp ứng nhu cầu của thị trường + Điều kiện : Hàng hóa đó phải có giá trị ổn định để tiêu thụ trong hiện tại và tương lai, hàng hó đó phải được phép lưu thông và khách hàng phải được phép kinh doanh loại hàng hóa đó - Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được cầm cố; - Tiền : tiền mặt,tiền trên tài khoản - Giấy tờ có giá : cổ phiếu ,trái phiếu,hối phiếu,tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu, các giấy tờ khác trị giá được bằng tiền, cổ phiếu do TCTD khác phát hành - Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả,Quyền sở hữu công nghiệp,quyền đòi nợ,quyền đc nhận số tiền bảo hiểm,quyền khác,... - Lợi tức và quyền phát sinh từ tài sản cầm cố:tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận * Quyền và nghĩa vụ của bên nhận cầm cố: Đ333+Đ332/LDS * Trách nhiệm của bên nhận cầm cố trong trường hợp tài sản cầm cố bị mất, hư hỏng, mất giá trị hoặc giảm sút giá trị : Đ17/NĐ163: - Trong trường hợp tài sản cầm cố là vật có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thì bên nhận cầm cố đang giữ tài sản đó phải thông báo cho bên cầm cố và yêu cầu bên cầm cố cho biết cách giải quyết trong một thời hạn nhất định; nếu hết thời hạn đó mà bên cầm cố không trả lời thì bên nhận cầm cố thực hiện biện pháp cần thiết để ngăn chặn. Bên nhận cầm cố có quyền yêu cầu bên cầm cố thanh toán các chi phí hợp lý, nếu bên nhận cầm cố không có lỗi trong việc xảy ra nguy cơ đó. Trường hợp tài sản cầm cố bị mất, hư hỏng, mất giá trị hoặc giảm sút giá trị do lỗi của bên nhận cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố. - Trong trường hợp tài sản cầm cố là vật do người thứ ba giữ mà có nguy cơ bị mất, hư hỏng, mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thỡ quyền và nghĩa vụ giữa người thứ ba và bên nhận cầm cố được thực hiện theo hợp đồng gửi giữ tài sản. * Trách nhiệm của bên nhận cầm cố trong trường hợp bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn tài sản cầm cố, đem tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác : Điều 18/ND163 - Trường hợp bên nhận cầm cố bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn tài sản cầm cố, đem tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác (trái với quy định tại khoản 2 Điều 332 Bộ luật Dân sự) thì bên cầm cố có quyền đòi lại tài sản đó và yêu cầu bên nhận cầm cố bồi thường thiệt hại xảy ra; bên cầm cố không có quyền đòi lại tài sản trong các trường hợp sau đây: + Bên mua, bên nhận trao đổi, bên được tặng cho được xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều 247 Bộ luật Dân sự; + Bên mua, bên nhận trao đổi tài sản cầm cố là động sản không thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu và ngay tình theo quy định tại Điều 257 Bộ luật Dân sự. - Trong trường hợp bên cầm cố không có quyền đũi lại tài sản từ bên mua, bên nhận trao đổi, bên được tặng cho theo quy định tại khoản 1 Điều này thỡ bờn nhận cầm cố phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố. * Quyền của bên nhận cầm cố trong TH nhận cầm cố vận đơn, thẻ tiết kiệm, GTCG : Đ19/NĐ - Trong trường hợp nhận cầm cố vận đơn theo lệnh, vận đơn vô danh (bộ vận đơn đầy đủ) theo quy định tại Điều 89 Bộ luật Hàng hải Việt Nam thỡ bờn nhận cầm cố cú quyền đối với hàng hóa ghi trên vận đơn đó. - Trong trường hợp nhận cầm cố thẻ tiết kiệm thỡ bờn nhận cầm cố cú quyền yờu cầu tổ chức nhận tiền gửi tiết kiệm phong toả tài khoản tiền gửi tiết kiệm của bờn cầm cố. - Trong trường hợp nhận cầm cố giấy tờ có giá thỡ bờn nhận cầm cố cú quyền yờu cầu người phát hành giấy tờ có giá hoặc Trung tâm Lưu ký chứng khoán đảm bảo quyền giám sát của bên nhận cầm cố đối với giá trị tài sản ghi trên giấy tờ đó. Trong trường hợp người phát hành giấy tờ có giá hoặc Trung tâm Lưu ký chứng khoán vi phạm cam kết đảm bảo quyền giỏm sỏt của bờn nhận cầm cố thỡ phải chịu trỏch nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với phần giá trị tài sản ghi trên giấy tờ đó bị giảm sút, trừ trường hợp có thoả thuận khác. * Giữ tài sản cầm cố : Điều 16/ND 163 Sau khi nhận chuyển giao tài sản cầm cố, bên nhận cầm cố trực tiếp giữ tài sản hoặc uỷ quyền cho người thứ ba giữ tài sản; trường hợp uỷ quyền cho người thứ ba giữ tài sản thì bên nhận cầm cố vẫn phải chịu trách nhiệm trước bên cầm cố về việc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định tại Điều 332 Bộ luật Dân sự và nghĩa vụ khác theo thoả thuận với bên cầm cố * Cầm cố nhiều tài sản : Đ334/LDS Cầm cố nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện 1 nghĩa vụ dân sự thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ .Các bên cũng có thể thoả thuận mỗi tài sản bảo đảm thực hiện 1 phần nghĩa vụ. * Xử lý tài sản cầm cố : - Khoản 1/ Đ 58/ NĐ 163 : Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. - Đ336/LDS : Trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức các bên đã thoả thuận hoặc bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ.bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố VD : Ông H cầm cố tài sản đi vay tại NH,đến hạn không thực hiện được nghĩa vụ và trong hợp đồng bảo đảm không có thoả thuận về cách thức xử lý tài sản cầm cố.NH cho rằng tài sản cầm cố đó đương nhiên thuộc về mình,NH có toàn quyền trong việc xử lý tài sản cầm cố đó.Quan điểm trên của NH có đúng với quy định hiện hành ? => Quan điểm trên của NH là không đúng với quy định hiện hành,vì theo Đ 336/LDS,tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức các bên đã thoả thuận hoặc bán đấu giá theo quy định của pháp luật,NH không có toàn quyền xử lý. - Đ337/LDS:Xử lý tài sản cầm cố có nhiều vật: Trường hợp tài sản cầm cố có nhièu vật thì bên nhận cầm cố được chọn tài sản cụ thể để xử lý,trừ trường hợp có thoả thuận khác.Bên nhận cầm cố chỉ được xử lý số tài sản cần thiết tương ứng với giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm,nếu xử lý quá số tài sản cần thiết và gây ra thiệt hại cho bên cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố. c/ Chuyển nhượng các khoản phải thu : Khách hàng là DN khi vay tiền tại ngân hàng có thể dùng các khoản phải thi để đảm bảo với ngân hàng. Có 2 hình thức : - Chuyển nhượng nợ kín : Ngân hàng không có thông báo cho con nợ của DN biết. Con nợ phải thanh toán trực tiếp cho ngân hàng, thay vì thanh toán cho khách hàng vay vốn. => Con nợ sẽ không thích hình thức này vì phải có quan hệ tín dụng với ngân hàng. Nếu không trả được nợ => mất uy tín và hình ảnh, bị lưu thông tin xấu trong CIC => khó vay vốn tại ngân hàng - Chuyển nhượng nợ mở : Ngân hàng thông báo cho con nợ của DN. Trường hợp này chỉ có thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng vay vốn. Khách hàng vay vốn sau khi thu hồi được nợ từ con nợ sẽ trả cho ngân hàng 2. Bảo lãnh (Đ361-Đ373/LDS) a/ khái niệm : Đ361/LDS : - Bảo lãnh là việc bên thứ 3( bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền ( bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình b/ Đặc điểm : - Là mối quan hệ nhiều bên phụ thuộc nhau - Dựa trên cơ sở uy tín và khả năng tài chính của người bảo lãnh. - Bảo lãnh ngân hàng có tính độc lập => Phân biệt giữa bảo lãnh và bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba Bảo đảm bằng tài sản của bên thứ 3 - Người bảo lãnh chỉ chịu trách nhiệm hữu hạn trong phạm vi tài sản đem ra bảo đảm. Nếu người được bảo lãnh không trả được nợ thì bên bảo lãnh chỉ chịu trách nhiệm trong phạm vi tài sản đó Bảo lãnh - K/n - Vì bảo lãnh là bảo đảm bằng uy tín nên trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh là vô hạn. Nếu người được bảo lãnh không thanh toán cho người nhận bảo lãnh thì ngân hàng bỏa lãnh phải trả nợ bằng tất cả khả năng của mình b/ Điều kiện đối với người bảo lãnh - Có năng lực pháp luật dân sự (pháp nhân) - Có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự (cá nhân) - Có khả năng về vốn, tài sản để thực hiện được nghĩa vụ bảo lãnh c/ Nội dung Hình thức bảo lãnh: Đ 362/LDS Phạm vi bảo lãnh : Đ 363/LD : Bên bảo lãnh có thể cam kết bảo lãnh 1 phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh. Nghia vụ bảo lãnh bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, tiền phạt, tiền bôi thường thiệt hại, trừ khi có thoả thuận khác Thù lao : Đ364/LDS Thời hạn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh : Đ43/ND163 Miễn việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh : Đ368/LDS Xử lý tài sản của bên bảo lãnh : Đ369/LDS Đ 47/NĐ 163 Thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong trường hợp bên bảo lãnh là doanh nghiệp bị phá sản, bên bảo lãnh là cá nhân chết hoặc bị Toà án tuyên bố đã chết : Đ48/NĐ 163 : Huỷ bỏ,chầm dứt việc bảo lãnh : Đ370,371/LDS Nhiều người cùng bảo lãnh : Đ365/LDS Khi nhiều người cùng bảo lãnh 1 nghĩa vụ thì họ phải liên đới thực hiện việc bảo lãnh,trừ trường hợp có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định bảo lãnh theo các phần độc lập,bên có quyền có thể yêu cầu bất cứ ai trong số những người bảo lãnh liên đới phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ Khi 1 người trong số những người bảo lãnh liên đới đã thực hiện toàn bộ nghĩa vụ thay cho ben được bảo lãnh thì có quyền yêu cầu những người bảo lãnh còn lại phải thực hiện phần nghĩa vụ của họ đối với mình Tình huống: ông Thanh và ông Tùng cùng bảo lãnh cho ông Bình vay 500 tr tai NH,ông Thanh và ông Tùng không có thoả thuận vê các phần bảo lãnh độc lập.Đến hạn trả nợ cho NH,ông Bình không có khả năng trả nợ,NH yêu cầu ông Tùng trả nợ toàn bộ số tiền gốc và lãi.NH thực hiên như vậy có đùng không? - NH thực hiện như vậy là đúng,vì theo Đ 365/LDS:bên có quyền có thể yêu cầu bất cứ ai trong số những người bảo lãnh liên đới phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ,trừ trường hợp có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định bảo lãnh theo các phần độc lập Bảo lãnh có bảo đẩm bằng tài sản và bằng uy tín( gt/94) Bảo lãnh 1 phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ /94 Bảo lãnh riêng biệt và bảo lãnh duy trì/94 Thẩm định bảo đảm tín dụng : Đánh giá điều kiện đối với người bảo lãnh trên các khía cạnh: - Uy tín - Năng lực pháp lý - Khả năng tài chính -Tài sản bảo đảm của người bảo lãnh XI/ Xử lý tài sản đảm bảo : Chương IX – NĐ 163 (Đ56 - Đ71) IX/ Quy trình thực hiện nghiệp vụ bảo đảm bằng tài sản 1/ Nhận và kiểm tra hồ sơ bảo đảm 2/ Thâm định tài sản bảo đảm a. Nguồn thông tin * Hồ sơ tài liệu và thông tin do khách hàng cung cấp: Đây là nguồn thông tin chủ yếu để xem xét đánh giá tình trạng và giá trị của tài sản bảo đảm vì vậy cố gắng thu thập càng nhiều càng tốt. * Khảo sát thực tế : Kết quả khảo sát thực tế lỡ hết sức quan trọng nhằm khẳng định lại các thông tin thu thập được từ khách hàng và phát hiện những vấn đề mới cần thẩm định tiếp. Kinh nghiệm nên có ít nhất từ 2 cán bộ trở lên ( bao gồm một trưởng/ phó phòng tín dụng thì tốt) cùng tham gia khảo sát thực tế, nhằm phát hiện đầy đủ các khía cạnh của vấn đề. Kết quả khảo sát thực tế cần ghi lại dưới dạng Biên bản làm việc hoặc Ghi chép làm việc và có ít nhất hai chữ ký nhằm bảo đảm tính khách quan của các thông tin đã nêu. * Các nguồn khác (Chính quyền địa phương,công an,toà án,cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm,các ngân hàng khác, hàng xóm láng giềng, báo chí ...) Kinh nghiệm cho thấy thông tin thu thập được từ nguồn này thường mang tính khách quan và chính xác cao, đặc biệt đối với việc xác định quyền sở hữu, xác định giá trị tài sản bảo đảm. Kết quả các buổi làm việc với cơ quan hữu quan cũng cần ghi chép lại, có chữ ký của ít nhất hai người và lưu giữ cũng các hồ sơ khác. Trường hợp lấy thông tin từ báo chí, Internet.. cũng cần chụp, in để lưu . b. Nội dung thẩm định: thẩm định các điều kiện của tài sản bảo đảm: * Quyền sở hữu TS bảo đảm của khách hàng vay/ bên bảo lãnh: Cán bộ tín dụng phải kiểm tra xem KH vay/ bên bảo lãnh có xuất trình đủ các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/quyền sử dụng tỡi sản dùng lỡm bảo đảm không. Cần hết sức lưu ý các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý của các loại giấy tờ uỷ quyền, tính pháp lý trong trường hợp đồng sở hữu tài sản ...Khi khảo sát thực tế hoặc thu thập thêm thông tin từ những nguồn khác cần tìm cách kiểm chứng lại quyền sở hữu tài sản bảo đảm của khách hỡng vay/bên bảo lãnh. Ví dụ; có thể tìm hiểu thông qua hàng xóm hoặc UBND phường xã về chủ của ngôi như định thế chấp; Xác nhận qua đối tác bán hỡng để xác định khách hàng vay chính là người mua lô hàng đó... * Tài sản hiện không có tranh chấp: việc khẳng định tỡi sản bảo đảm hiện có tranh chấp hay không lỡ khá phức tạp vì vậy ngoỡi việc tự xem xét thẩm định, cán bộ tín dụng cần yêu cầu khách hỡng xác nhận bằng văn bản khẳng định tỡi sản hiện không có tranh chấp vỡ chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. * Tài sản được phép giao dịch: Ngoài các tài sản thông dụng, được mua bán tự do trên thị trường, chi nhánh cần hết sức thận trọng khi xem xét các loại tài sản bảo đảm có tính đặc biệt chuyên dụng, quí, hiếm. Nếu xét thấy cần thiết, cán bộ tín dụng yêu cầu khách hàng vay/bên bảo lãnh xuất trình bổ sung các loại văn bản của pháp luật nêu rõ loại tài sản đó được phép giao dịch bình thường. * Tài sản dễ chuyển nhượng, tính thị trường của tài sản : Mục tiêu cho vay của ngân hàng là thu hồi đủ nợ gốc và nợ lãi từ việc thực hiện phương án dự án sản xuất kinh doanh mà không phải tài sản bảo đảm. Tuy nhiên CBTD cần thẩm định kỹ tính dễ chuyển nhượng của tài sản bảo đảm để dễ dàng xử lý (nếu phải thực hiện). Để thẩm định được nội dung này, CBTD cần thực hiện khảo sát thực tế kỹ lưỡng, tham khảo giá cả và tình hình thị trường liên quan... * Được mua bảo hiểm đối với những tài sản NN quy định phải mua bảo hiểm * Khả năng thu hồi nợ vay trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm: Để thẩm định được nội dung nỡy CBTD cần rà soát toàn bộ hồ sơ giấy tờ t sản bảo đảm do khách hỡng cung cấp, đề xuất các điều khoản cần qui định rõ trong Hợp đồng bảo đảm nhằm bảo vệ quyền lợi của NHNT trong trường hợp buộc phải xử lý t sản bảo đảm. Ngoài ra, gía trị tsản thông thường biến động theo thời gian và tình hình thị trường vì vậy CBTD cần tham khảo các thông tin liên quan, tính toán sự tăng/giảm giá trong thời hạn cho vay; dự báo khả năng thu hồi nợ vay từ nguồn xử lý tài sản bảo đảm. Tóm lại: Qúa trình thẩm định tài sản bảo đảm phải kết luận được các nội dung : tài sản có đủ điều kiện bảo đảm theo qui định của pháp luật? Khả năng chuyển nhượng tài sản? Giá trị của tài sản? Trường hợp xấu nhất xảy ra, rủi ro dự kiến ở mức nào? 3. Xác định giá trị tài sản bảo đảm: Xác định giá trị tài sản bảo đảm nhằm làm cơ sở xác định mức cho vay tối đa và tính toán khả năng thu hồi nợ vay trong trường hợp buộc phải xử lý tài sản bảo đảm. - TSĐB được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm (việc xác đinh giá trị tài sản tại thời điểm náy chỉ làm cơ sở mức cho vay của NH,không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ ) - Giá trị TSBĐ do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá thị trường (nếu xét thấy phức tạp, năng lực và kinh nghiệm của chi nhánh không cho phép xác định giá trị tài sản bảo đảm một cách chính xác, chi nhánh có thể thoả thuận với khách hàng về việc thuê một tổ chức chuyên môn xác định ,trong trường hợp này, khách hàng vay phải chịu mọi chi phí do việc thuê tổ chức chuyên môn đó) - Đối với tài sản là ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại Tổ chức tín dụng bằng tiền Việt nam,ngoại tệ : Gía trị tài sản bảo đảm bằng đúng với giá trị ngoại tệ bằng tiền mặt hoặc số dư tiền Việt nam trên tài khoản. - Đối với tài sản là giấy tờ trị giá được bằng tiền: chi nhánh căn cứ giá trị ghi trên mặt chứng từ có giá, tham khảo thêm giá thị trường công khai nếu có ( tin công bố của NHNN, Công ty chứng khoán, báo chí...) và các nguồn thông tin khác để thoả thuận với khách hàng về mức giá trị của tài sản bảo đảm. - Xác định giá trị tài sản cố định hữu hình : + Tập hợp các chứng từ chhứng minh nguồn gốc, quyền sở hữu, các chi phí mà DN đã bỏ ra để hình thành tài sản cố định được định giá + Xác đinh nguyên giá,khấu hao luỹ kế,giá trị còn lại trên sổ sách kế toán của DN tại thời điểm định giá + Xác đinh giá trị tài sản - Giá trị quyền sử dụng đất + Đối với đất giao,đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp : xác định theo giá thị trường. + Đất thuê : Giá trị bao gồm tiền đền bù,giải phóng mặt bằng và tiền thuê đất đã trả + Tham khảo khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành và giá đất thực tế chuyển nhượng tại địa phương tại thời điểm thế chấp để thoả thuận với khách hàng về giá trị của tài sản bảo đảm , bao gồm các loại sau: o Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất ở; o Đất mỡ hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp; o Đất do Nhà nước giao có thu tiền đối với tổ chức kinh tế; o Đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. - Gía đất thực tế chuyển nhượng thực tế tại địa phương được xác định dựa trên giá chuyển nhượng đăng báo; giá chuyển nhượng tham khảo tại phòng địa chính của phường, xã; Gía chuyển nhượng tham khảo của Trung tâm kinh doanh địa ốc và các nguồn thông tin khác. Trường hợp không thu thập được các thông tin về thị trường bằng văn bản, chi nhánh có thể lập Bản ghi chép khảo sát giá thị trường, có chữ ký của ít nhất hai (02) cán bộ. Các thông tin tham khảo thu thập được cần sao chụp hoặc ghi chép đầy đủ và lưu giữ trong hồ sơ thế chấp, bảo lãnh. - Đối với đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, thì giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hai, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng. - Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn, giảm. 4/ Xác định mức cho vay : tỷ lệ do từng ngân hàng quy định , nhưng không được vượt qua tỷ lệ do NHNN quy định 5/ Lập HĐ cầm cố thế chấp 6/ Tái định giá và xử lý sau tái định giá: - Hàng kỳ phải đi thẩm định lại giá trị - Nếu thiếu => khách hàng phải bổ sung tài sản BĐ - Nếu khách hàng không có TS để bổ sung => ngân hàng có thể thu bớt nợ về ( vì thời gian sau phương án đã bắt đầu có lợi nhuận ). - Nếu khách hàng không trả được bớt nợ => tìm 1 ngân hàng khác để bảo lãnh. - Nếu vẫn không được thì ngân hàng => giám sát phương án kinh doanh => Đối với DN lớn , uy tín , có phương án kinh doanh tốt, thì ngân hàng vẫn có thể tiếp tục cho vay => Đối với DN nhỏ, chưa có uy tín, ngân hàng sẽ tìm mọi cách để tận thu nợ. Ngân hàng không thể bắt khách hàng bán bớt TSĐB, vì sẽ làm doanh nghiệp khó khăn hơn và càng khó trả nợ. 7/ Giải chấp Tôi đã làm thẩm định tài sản bảo đảm (nhấn mạnh từ "bảo đảm:) trong lĩnh vực Ngân hàng được khoảng 03 năm và trải qua 03 Ngân hàng nên có một vài lời "nhắn nhủ" với các bạn:- Giá thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán tài sản và một bên là người mua sẵn sàng mua tài sản, trong một giao dịch mua bán khách quan độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường!!!Vậy theo bạn Dean, bên Ngân hàng định giá tài sản lung tung, không sát với giá thị trường là vì sao, trong khi giá thị trường lại là một cái gì đó mơ hồ!!!* Sau đây tôi xin mạn phép trình bày một số các nguyên tắc định giá của Ngân hàng:1. Mục đích: Thẩm định tài sản bảo đảm của khách hàng nhằm xác định giá trị của tài sản, từ đó đưa ra mức đảm bảo tối đa của tài sản đó là bao nhiêu.2. Phương pháp định giá: Áp dụng các phương pháp định giá hiện hành (vừa lòng khách hàng, an toàn cho Ngân hàng và cho chính bản thân mình)3. Kết quả: Kết quả đưa ra đảm bảo sát với giá thị trường!(Xin các bạn đừng vội phản biện điều này của mình, mình sẽ giải thích rõ ràng hơn ở dưới)* Quy trình thẩm định giá + nhận tài sản bảo đảm:1. Nhận hồ sơ tài sản bảo đảm từ cán bộ tín dụng, kiểm tra tính hợp pháp của tài sản2. Hẹn lịch đi định giá cùng khách hàng (đến nơi tài sản, chụp ảnh lưu hồ sơ, thao khảo giá khu vực đó, ...)3. Kiểm tra thông tin thu thập được bằng các nghiệp vụ riêng của Ngân hàng quy định (seach trên mạng, đánh giá khả năng phát triển (tăng or giảm giá của TS), so sánh với các tài sản khác....)4. Lập báo cáo, biên bản định giá5. Lập bộ hồ sơ Hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch đảm bảo --> Nhập kho tài sảnHiện nay, tại đại đa số các Ngân hàng, bộ phận thẩm định giá trị tài sản bảo đảm hoạt động độc lập với bộ phận tín dụng (cho vay), vì vậy chắc chắn sẽ không có chuyện tài sản 6tỷ lại định giá 1tỷ chỉ để vừa đủ cho khoản vay 500tr. Bởi vì đơn giản một lẽ, nếu sau đó khách hàng có nhu cầu vay hơn nữa thì cán bộ thẩm định sẽ làm thế nào trong khi các Ngân hàng đã có sẵn sự cạnh tranh ác liệt, mất khách hàng như chơi ý DeadKhi định giá một tài sản, cán bộ thẩm định sẽ chịu trách nhiệm về giá trị đó trong suốt thời gian món vay (tài sản được định giá lại theo quy định của Ngân hàng, thông thường là 06 tháng một lần, với những tài sản có biến động thì đánh giá lại trong 03 tháng, thậm chí là 01 tháng). Khi khách hàng vay vốn mất khả năng thanh toán và phải phát mại tài sản (lúc này trách nhiệm của cán bộ thẩm định mới nặng nề Cry) phát mại không thu đủ số tiền gốc + lãi + lãi phạt --> cán bộ tín dụng chịu 50%, cán bộ thẩm định chịu 30%, ban tín dụng quyết định chịu 20% trên tổng số tiền còn thiếu và sẽ chịu các hình thức kỷ luật (nhẹ nhất là hạ một bậc lương Angry) đâu được như các TDV "Giá trị trên chỉ mang tính chất tham khảo, không có tính pháp lý và thời hạn sử dụng 06 tháng kể từ ngày phát hành...." ==> đã có những điểm khác nhau rất nhiều!!!Trên cơ sở đã xác định giá trị, tuỳ thuộc vào tính khả mại của tài sản mà bảo đảm cho khoản vay nhất định (theo quy địng của từng Ngân hàng). Đây chính là chìa khoá đảm bảo cho sự an toàn của các bạn thẩm định Ngân hàng. Vì vậy, đôi khi bản thân tôi có những lần đánh giá cao hơn cả giá thị trường, ước lượng của khách hàng để đảm bảo cho khách hàng vay đủ nhu cầu (hạn chế áp dụng nếu bạn làm thẩm định Ngân hàng).Hai người cùng đánh giá một tài sản và cho ra hai kết quả khác nhau. Người này cho rằng điểm này là một lợi thế nhưng người kia thì không cho như vậy, người này cộng, người kia trừ.... ==> kết quả định giá mang tính chủ quan của từng người, không nên vơ đũa cả nắm!! I.CÁC BƯỚC THỰC HIỆN TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ.Doanh nghiệp và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây:Bước 1: Xác định tổng quát về BĐS cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.Bước 4: Phân tích thông tin.Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá.Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.II.QUY TRÌNH THỰC HIỆN CHI TIẾT.1. Xác định tổng quát về BĐS cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá.1.1.Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.1.2.Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của khách hàng. Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá.1.3.Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá.1.4.Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:1.5.Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị BĐS; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của BĐS, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá.1.6.Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sở:Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá.Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan.Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng.1.7. Xác định thời điểm thẩm định giá.Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của BĐS được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.1.8.Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.1.9.Xác định cơ sở giá trị của BĐS.Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giáViệc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.2.Lập kế hoạch thẩm định giá.2.1.Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá.2.2.Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với BĐS được mua/bán và đặc điểm thị trường.Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.3.Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.3.1.Khảo sát hiện trườngThẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh.Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.+Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…+Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.-Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau. 3.2.Thu thập thông tin.Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau:Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng.Các thông tin về tính pháp lý của BĐS.Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:+Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận.+Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…).-Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.4.Phân tích thông tin.Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định.4. 1.Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.4. 2.Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá.a. Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.-Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường BĐS loại này với những người mua tiềm năng.-Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng.b. Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.-Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản tương tự hiện có trên thị trường.-Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá.4. 3.Phân tích về khách hàng:-Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.-Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản.-Nhu cầu, sức mua về tài sản.4. 4.Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.-Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.-Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:+Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.+Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.+Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.+Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản.+Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.5.Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.-Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá.-Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương pháp thẩm định giá.”-Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá.-Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.6.Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.” [/left]