Bài giảng Luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản - Nguyễn Hoàng Phương Thảo

2/23/2020 1 LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN GIẢNG VIÊN: TH.S NGUYỄN HOÀNG PHƢƠNG THẢO Email: thao.nhp@huflit.edu.vn PHẦN 1: BÀI I: NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở BÀI II: NHÀ Ở THƢƠNG MẠI BÀI III: GIAO DỊCH NHÀ Ở PHẦN 2: BÀI IV: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN BÀI V: HỢP ĐỒNG KINH DOANH, DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN BÀI VI: CÁC LOẠI HÌNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ BÀI VII: KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NỘI DUNG MÔN HỌC 1. Luật Nhà ở năm 2014. 2. Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014. 3. Các nghị định và thông tƣ hƣớng dẫn thi hành luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản. 2/23/2020 2 1. Đánh giá quá trình học tập (40%)  Kiểm tra trên lớp  Bài tập nhóm  Thái độ học tập 2. Thi hết môn (60%)  Hình thức: Tự luận  Thời gian: 60 phút ĐIỂM MÔN HỌC NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở BÀI 1 1. Khái niệm nhà ở 2. Các loại nhà ở 3. Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở 4. Chủ thể có quyền sở hữu nhà ở và điều kiện đầu tƣ tạo lập nhà ở 5. Công nhận quyền sở hữu nhà ở CƠ CẤU BÀI HỌC 2/23/2020 3  Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. (Điều 3.1 Luật nhà ở số 65/2014/QH13)  Đặc điểm của nhà ở: Mục đích: “để ở” Không thỏa mãn mục đích ở thì ko phải là nhà ở Công trình xây dựng trên đất nên cố đinh Hinh thành trong hđ đtƣ bỏ vốn xd. Là đối tƣơng gd ds 1. KHÁI NIỆM NHÀ Ở Căn cứ tính chất giao dịch về nhà ở Căn cứ kết cấu công trình và hình thức sở hữu Căn cứ mức độ hoàn thiện của công trình 1 2 3 2. CÁC LOẠI NHÀ Ở Nhà ở thƣơng mại Nhà ở công vụ •Điều 3.4 Luật nhà ở 2014 • Điều 49 Luật nhà ở 2014 • Điều 3.7 Luật nhà ở 2014 • Điều 32 Luật nhà ở 2014 •Điều 3.5 Luật nhà ở 2014 Nhà ở xã hội Nhà ở để phục vụ tái định cƣ •Điều 3.6 Luật nhà ở 2014 2/23/2020 4 1 2 Nhà chung cƣ - Điều 3.3 Luật nhà ở Nhà ở riêng lẻ - Điều 3.2 Luật nhà ở 1 4 Nhà ở có sẵn (Điều 3.18 – Luật Nhà ở) (Điều 80.5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP) Nhà ở hình thành trong tƣơng lai (Điều 3.19 – Luật Nhà ở) 3 Chủ thể kinh doanh 2 1 Quyền có chỗ ở thông qua các việc: đầu tƣ, xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, .. (Điều 4 Luật nhà ở) Quyền sở hữu khi các tổ chức, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại Khoản 2 Điều 8 Luật nhà ở (Điều 4 Luật nhà ở) 2/23/2020 5 Tổ chức, cá nhân Hộ gia đình trong nƣớc Ngƣời VN định cƣ ở nƣớc ngoài Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài Điều 159.1 Luật nhà ở • 4.1. Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nƣớc: - Có quyền sở hữu nhà thông qua các hình thức đầu tƣ, xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác => Điều 8 Luật nhà ở • 4.2. Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài: - Đƣợc phép nhập cảnh vào Việt Nam thì, - Đƣợc phép sở hữu nhà ở thông qua các hình thức: Mua, thuê mua nhà ở thƣơng mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản): Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; Nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại đƣợc phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật. 2/23/2020 6 • 4.3. Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam:  4.3.1. Đối tƣợng và điều kiện đƣợc sở hữu nhà ở: - Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đầu tƣ xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam => phải có giấy chứng nhận đầu tƣ và có nhà ở đƣợc xây dựng trong dự án (Điều 160.1 Luật nhà ở) - Tổ chức nƣớc ngoài bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, chi nhánh, VPĐD, quỹ đầu tƣ nƣớc ngoài, chi nhánh nhân hàng nƣớc ngoài => phải có giấy chứng nhận đăng ký đầu tƣ hoặc giấy tờ liên quan việc đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực. - Đối với cá nhân nƣớc ngoài, để đƣợc sở hữu nhà ở phải đƣợc phép nhập cảnh vào VN không thuộc diện đƣợc hƣởng quyền ƣu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo pháp luật. Cá nhân nƣớc ngoài đƣợc phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện đƣợc hƣởng quyền ƣu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự .( Khoản 1 Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP) • 4.3. Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 4.3.2. Hình thức xác lập quyền sở hữu nhà ở: (Điều 159.2 Luật nhà ở) - Đầu tƣ xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; - Mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở, hoặc của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài khác sở hữu nhà ở tại VN khi các chủ thể này bán nhà trƣớc khi hết thời hạn sở hữu; - Nhận tặng cho nhà ở từ tổ chức; hoặc - Nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở từ hộ gia đình, cá nhân, • 4.3. Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 4.3.3. Loại nhà ở và số lƣợng nhà ở đƣợc sở hữu - Đƣợc sở hữu căn hộ chung cƣ và nhà ở riêng lẻ; - Chỉ đƣợc sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cƣ; - Điều 161 Luật nhà ở 2/23/2020 7 • 4.3. Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 4.3.4. Thời hạn sở hữu nhà ở  Đối với cá nhân nƣớc ngoài: - Tối đa không quá 50 năm - Đƣợc ghi rõ trong giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở - Lƣu ý trƣờng hợp cá nhân nn kết hôn với công dân Việt Nam. Đối với tổ chức nƣớc ngoài: - tối đa không vƣợt quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tƣ => Lƣu ý về việc giải quyết nhà ở khi hết hạn sở hữu. • 4.3. Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam:  4.3.5. Giới hạn khác trong sở hữu và sử dụng nhà ở - Phải thực hiện thanh toán thông qua các tổ chức tín dụng  Đối với cá nhân nƣớc ngoài: - đƣợc cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm. - phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện . - phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà +> Lƣu ý trƣờng hợp kết hôn với công dân VN Đối với tổ chức nƣớc ngoài: - chỉ đƣợc sử dụng nhà ở để bố trí cho những ngƣời đang làm việc tại tổ chức đó ở; - không đƣợc dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác • 4.3. Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 4.3.6. Quản lý sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài  Bộ quốc phòng, bộ công an có trách nhiệm xác định cụ thể khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phƣơng UBND tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc quyền sở hữu nhà ở (Điều 77.2 Nghị định 99/2015/NĐ-CP) Công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở Lƣu ý: Quy trình ký hơp đồng mua bán cho thuê mua, tặng cho nhà ở 2/23/2020 8 5.1. VỊ TRÍ CỦA VIỆC CÔNG NHẬN 5.2. Ý NGHĨA CỦA VIỆC CÔNG NHẬN 5.3. ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƢỢC CÔNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 5.4. ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƢỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 5.5. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở • 5.1. Vị trí của việc công nhận: Nắm rõ số lƣợng, chất lƣợng quỹ nhà ở để quản ly, định hƣớng và phát triển nhà nắm rõ thông tin về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cƣ để lập hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà  là điều kiện đảm bảo để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ muốn quản lý tốt thì phải nắm chắc toàn bộ thông tin về nhà đất nhƣ: - Với đất đai: Tên chủ sử dụng, vị trí, kích thƣớc, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi biến động trong quá trình sử dụng đất - Với nhà ở: Tên chủ sở hữu nhà, diện tích nhà đất, vị trí nhà, địa chỉ nhà, kích thƣớc thửa đất, diện tích xây dựng, loại nhà, cấp nhà, số tầng, những biến động về sở hữu nhà.  thiết lập đƣợc một hệ thống hồ sơ địa chính và hồ sơ về nhà một cách đầy đủ nhất, chi tiết nhất  là cơ sở nhằm tăng cƣờng hiệu quả công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai và nhà ở Thể hiện đƣợc sự phối hợp của ba cơ quan trong BM quản lý NN là lập pháp, hành pháp và tƣ pháp. • 5.2. Ý nghĩa của việc công nhận: Cấp đƣợc Giấy chứng nhận đôi bên đều có lợi Cấp giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của mình Cấp đƣợc Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách Cấp đƣợc Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng Nhà nƣớc của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân Cấp đƣợc Giấy chứng nhận là tiếp tục khẳng định thành quả cách mạng của nhân dân ngày ngày đƣợc giữ vững 2/23/2020 9 • 5.3. Điều kiện để đƣợc công nhận quyền sở hữu nhà ở: • Điều 8 Luật Nhà ở, Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP  Điều kiện về đối tƣợng đƣợc sở hữu: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước - người Việt Nam định cư ở nước ngoài - tổ chức, cá nhân nước ngoài ► Lưu ý các giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở (Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP) Điều kiện về hình thức đƣợc công nhận quyền sở hữu: - Điều 8.2 Luật nhà ở • 5.4. Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở: • Áp dụng với loại nhà ở gắn liền với đất, ko áp dụng với nhà chung cƣ. 5.4.1. Chủ sở hữu nhà ở đồng thời là ngƣời sử dụng đất: 02 điều kiện Điều kiện 1: Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; Điều kiện 2: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở. - Tùy thuộc vào từng trƣờng hợp mà giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở là khác nhau. • 5.4. Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở: 5.4.1. Chủ sở hữu nhà ở đồng thời là ngƣời sử dụng đất: Điều kiện 2: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở (t.t)  Trƣờng hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc (Điều 31.1 Nghị định 43/2014/NĐ- CP ) • Giấy tờ đứng tên mình: 1. Giấy phép xây dựng nhà ở 2. 2. Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc 3. Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thƣơng, nhà đại đoàn kết; 4. Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nƣớc xác lập sở hữu toàn dân 5. Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở 6. Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giải quyết đƣợc quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật • Lƣu ý trƣờng hợp: Giấy tờ đứng tên người khác 2/23/2020 10 • 5.4. Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở: 5.4.1. Chủ sở hữu nhà ở đồng thời là ngƣời sử dụng đất: Điều kiện 2: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở (t.t)  Trƣờng hợp 2: Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam 1.Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc đƣợc sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở; 2.Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại trƣờng hợp 1 và trƣờng hợp 3 • 5.4. Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở: 5.4.1. Chủ sở hữu nhà ở đồng thời là ngƣời sử dụng đất: Điều kiện 2: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở (t.t)  Trƣờng hợp 3:Tổ chức trong nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài 1. Trƣờng hợp đầu tƣ xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trong những giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tƣ hoặc giấy phép đầu tƣ hoặc giấy chứng nhận đầu tƣ); 2. Trƣờng hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc đƣợc sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở; 3. Trƣờng hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh và giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hƣởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có). • 5.4. Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở: 5.4.2. Chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là ngƣời sử dụng đất: Điều 31.4 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại 03 trƣờng hợp trên thì phải có 02 điều kiện sau: • Điều kiện 1. Có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc Văn bản chấp thuận của ngƣời sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở. • Điều kiện 2: Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất 2/23/2020 11 5.5. Trình tự, thủ tục cấp Giấy CN QSH nhà ở: Điều 9.2 5.5.1. Đối với cá nhân: Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận Trình tự cấp Giấy chứng nhận: 4 bƣớc 5.5.2. Đối với tổ chức: Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận Trình tự cấp Giấy chứng nhận: 4 bƣớc 5.5.3. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong trƣờng hợp mua nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở: Ngƣời mua nhà ở thực hiện kê khai vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và nộp tiền lệ phí trƣớc bạ cho doanh nghiệp để bên bán nhà làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời mua Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận Trình tự cấp Giấy chứng nhận NHÀ Ở THƢƠNG MẠI BÀI 2 1. Khái niệm nhà ở thƣơng mại 2. Phân loại nhà ở thƣơng mại và tiêu chuẩn diện tích 3. Chủ đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại - Khái niệm - Điều kiện về chủ đầu tƣ - Quyền và trách nhiệm chủ đầu tƣ