Báo cáo Thực tập môi giới, định giá, quản lý sàn bất động sản

QUYỀN HẠN CỦA SÀN ĐỐI VỚI CÔNG TY * Sơ đồ tổ chức bộ máy Công ty: Hệ thống Sàn giao dịch bất động sản CSRA được sử dụng tư cách pháp nhân của Sacomreal trong các hoạt động liên quan đến kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản. Nhân danh Công ty trong các hoạt động giới thiệu, quảng cáo, tiếp xúc và giao dịch với khách hàng. Tổng giám đốc công ty uỷ quyền cho Giám đốc sàn giao dịch ký xác nhận và đóng dấu Công ty các chứng thư thẩm định giá, xác nhận giao dịch qua sàn theo đúng quy định của pháp luật hiện hành và tự chịu trách nhiệm trước Công ty và trước pháp luật về chữ ký xác nhận của mình. TỔ CHỨC BỘ MÁY SÀN Sàn giao dịch Bất động sản CSRA của Sacomreal được tổ chức bao gồm Giám đốc, các Phó giám đốc và các phòng chuyên môn nghiệp vụ như sau: * Sơ đồ tổ chức bộ máy sàn: GIÁM ĐỐC SÀN BỘ PHẬN MARKETING, QUẢNG CÁO CÁC PHÓ GIÁM ĐỐC PHÒNG KHAI THÁC THỊ TRƯỜNG PHÒNG TƯ VẤN MÔI GIỚI PHÒNG HÀNH CHÍNH KẾ TOÁN TỔNG HỢP Giám đốc sàn do Tổng giám đốc Công ty bổ nhiệm (đã tốt nghiệp chứng chỉ quản lý sàn), các Phó giám đốc, trưởng phó các phòng chức năng chuyên môn do Giám đốc sàn xem xét, lựa chọn trình Tổng giám đốc Công ty bổ nhiệm. * Nhân sự và cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn - Phòng Tổng hợp: ( 08 người) Trong đó: 06 người tốt nghiệp đại học ( 02 người có chứng chỉ môi giới, 02 người có chứng chỉ định giá và 02 người có chứng chỉ quản lý sàn), 06 người tốt nghiệp đại học. - Phòng Tư vấn Môi giới: ( 10 người) Trong đó: 05 người tốt nghiệp đại học ( 04 người có chứng chỉ môi giới, định giá và quản lý sàn); 05 tốt nghiệp cao đẳng) - Phòng Thị trường: ( 12 người) Trong đó: 6 người tốt nghiệp đại học ( 6 người có chứng chỉ môi giới, định giá và quản lý sàn); 6 tốt nghiệp cao đẳng) Mức lương bình quân của các cán bộ công nhân viên trong sàn là: 5 500 000đ/tháng. Chi phí chung cho việc quản lý hoạt động và điều hành Sàn trung bình: 345 000 000 000 đ/ tháng. Diện tích sàn : 400 m2, được thiết kế nội thất ốp gỗ sang trọng, 01 phòng họp 50m2, phòng giao dịch chia thành 3 phần 350m2: Phần lễ tân, phần giao dịch và phần khách ngồi chờ tra cứu thông tin. Nơi đặt bản đồ quy hoặc đặt bản tin, bản đồ dự án và các thông tin công khai tại Sàn. Sàn ứng dụng công nghệ thông tin trong việc quản lý hoạt động, điều hành và lưu trữ thông tin, tất cả các máy tính được nối mạng LAN và mạng internet, hệ thống phát WIFI, trang WEBSITE trang nhã phục vụ cho việc cập nhập, quảng cáo và lưu trữ thông tin dữ liệu của Sàn. QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN Giám đốc sàn chịu sự điều hành trực tiếp của Tổng giám đốc về các công việc liên quan đến tổ chức, thực hiện các nhiệm vụ và các hoạt động của sàn. Giám đốc sàn quyết định các vấn đề liên quan đến hoạt động của sàn trong thẩm quyền và nhiệm vụ được giao của Hội đồng quản trị và Tổng giám đốc Công ty. Các Phó giám đốc giúp việc cho giám đốc trong phạm vi công việc được phân công và chịu trách nhiệm trước Giám đốc sàn về các công việc được giao. Phòng Tổng hợp có trách nhiệm thực hiện các công việc có liên quan như: hành chính, văn thư, quản trị văn phòng, quản lý trang thiết bị văn phòng, quản trị thông tin, văn bản đi, đến, hồ sơ, tài liệu liên quan đến bất động sản, hồ sơ khách hàng, quan hệ khách hàng, quan hệ công chúng, các cơ quan, báo chí và các hoạt động khác liên quan đến hỗ trợ quá trình kinh doanh và cung cấp dịch vụ bất động sản. Phòng Tư vấn Môi giới có trách nhiệm thực hiện các công việc liên quan đến quá trình tìm kiếm thông tin khách hàng mua, bán, thuê, cho thuê; Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và môi giới bất động sản... Cung cấp các dịch vụ tư vấn liên quan đến bất động sản theo yêu cầu của khách hàng. Phòng Thị trường có trách nhiệm thực hiện các công việc như Khai thác các nguồn hàng; Nghiên cứu thị trường, thu thập thông tin về các dự án, các thông tin liên quan đến chính sách, chế độ của nhà nước, các cơ quan quản lý trung ương và địa phương, tình hình biến động thị trường bất động sản như cung, cầu, biến động giá bất động sản, chi phí xây dựng…;Quảng cáo bất động sản; Đấu giá BĐS; Tham gia thực hiện các hoạt động tư vấn, môi giới. Giám đốc sàn có trách nhiệm xây dựng, tổ chức bộ máy, phân công công việc, mô tả chức danh công việc và các quy trình nghiệp vụ liên quan đến hoạt động của Sàn giao dịch trình Tổng giám đốc ban hành. CÁC VIỆC QUẢN LÝ CHÍNH CỦA SÀN 1. Thực hiện các quy định về quản lý tài chính 2. Chứng từ và lưu giữ chứng từ. 3. Quản lý doanh thu 4. Quản lý chi phí 5. Quản lý thu nhập và phân phối thu nhập LỄ TÂN TIẾP KHÁCH QUA SÀN 1. Thu thập thông tin khách hàng và thẩm định phê duyệt thông tin. Thông tin khách hàng do các bộ phận của công ty thu thập được trong quá trình hoạt động kinh doanh tại sàn giao dịch, Phòng Tổng hợp có trách nhiệm ghi nhận, tổng hợp và lưu giữ thông tin khách hàng phục vụ cho các bộ phận liên quan của sàn, của Công ty sử dụng trong hoạt động quan hệ khách hàng của công ty. Các thông tin cơ bản cần thu thập như sau: Tên khách hàng Giới tính Ngày sinh Số chứng minh thư, nơi cấp, ngày cấp * Địa chỉ: (Số nhà, đường phố, phường xã, quận huyện, tỉnh thành phố) Điện thoại (cố định, di động, fax *) Email* Nghề nghiệp* Cơ quan công tác* Tôn giáo* Sở thích* Các thông tin khác * Thông tin giao dịch Các thông tin có dấu * là không bắt buộc, khi tiếp xúc khách hàng, nhân viên sàn giao dịch cần cố gắng thu thập các thông tin này thông qua quá trình giao dịch và tiếp xúc khách hàng. Mục các thông tin khác có thể là các thông tin liên quan đến tiểu sử khách hàng, thói quen tiêu dùng, các mối quan hệ của khách hàng có liên quan đến các khách hàng khác hoặc nhân viên của công ty… Thông tin giao dịch của khách hàng cần được cập nhật cụ thể và liên kết với hệ thống quản lý thông tin giao dịch của sàn. Các thông tin khách hàng cần liên tục được cập nhật và phân loại thường xuyên để phục vụ cho hoạt động kinh doanh của sàn và chăm sóc khách hàng trước và sau khi giao dịch. 2. Lưu giữ, bảo mật thông tin khách hàng Các thông tin khách hàng được lưu giữ dưới dạng file dữ liệu máy tính và có thể in ấn đóng quyển để lưu trữ trong trường hợp cần thiết. Thông tin khách hàng phải được giữ bí mật và quản lý theo chế độ thông tin mật. Các nhân viên thuộc sàn không được tự ý sử dụng, cung cấp các thông tin của khách hàng cho/vì bất cứ mục đích gì khi không được phép của Giám đốc sàn. 3. Chăm sóc khách hàng Giám đốc sàn quyết định các chiến dịch và chính sách chăm sóc khách hàng tuỳ thuộc vào tình hình kinh doanh. Mọi khách hàng khi đến sàn giao dịch vì bất cứ mục đích gì cần được nhân viên lễ tân sàn phục vụ ân cần, chu đáo. 4. Quan hệ công chúng Hoạt động công chúng của sàn do Giám đốc xây dựng kế hoạch và trình Tổng giám đốc công ty phê duyệt trước khi thực hiện. Mọi hoạt động quan hệ công chúng của sàn thực hiện thống nhất theo chủ trương của công ty và lấy danh nghĩa công ty để nâng cao thương hiệu, hình ảnh của công ty trong hoạt động kinh doanh. THU THẬP VÀ QUẢN LÝ THÔNG TIN 1. Thu thập thông tin Thông tin bất động sản được tổ chức thu thập thông qua các hình thức sau: Thu nhận trực tiếp từ các chủ đầu tư, chủ dự án có bất động sản đăng ký giao dịch qua sàn. Qua các phương tiện thông tin đại chúng và các kênh thông tin khác. Mọi thông tin thu thập được cần đảm bảo tính chính xác, trung thực và nguồn gốc rõ ràng, có đầy đủ thông tin về đơn vị cung cấp và người thu thập thông tin. 2. Quản lý thông tin bất động sản Thông tin bất động sản được lữu giữ trong hệ thống phần mềm, máy tính của sàn giao dịch bất động sản và được sử dụng đúng mục đích và theo quy định tại quy chế này. Nhân viên sàn không được sử dụng thông tin bất động sản vào mục đích cá nhân hoặc các mục đích khác không được phép của chủ dự án, Giám đốc sàn. Các thông tin đưa lên trang Web của sàn giao dịch bất động sản Công ty phải tuân thủ các quy định sau: 2.1. Thông tin về hàng hoá và dịch vụ phải có thực và theo mẫu quy định. Hàng hoá bất động sản phải đảm bảo điều kiện theo quy định tại Điều 6, Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản. 2.2. Phải tuân thủ các quy định của Luật Báo chí, Luật Xuất bản, Pháp lệnh Bảo vệ bí mật của Nhà nước và các quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ và quản lý thông tin trên Internet theo quy định tại Nghị định số 55/2001/NĐ-CP ngày 23/8/2001 của Chính phủ về quản lý, cung cấp và sử dụng dịch vụ Internet và các văn bản hướng dẫn thi hành của Bộ Bưu chính, Viễn thông (nay là Bộ Thông tin Truyền thông). 2.3. Nghiêm cấm việc đưa các thông tin nhằm mục đích chống lại nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; gây rối an ninh, kinh tế, trật tự, an toàn xã hội; vi phạm thuần phong mỹ tục của dân tộc; xâm hại quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân và các vi phạm pháp luật khác. 3. Quản lý thông tin giao dịch bất động sản - Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh phải đầy đủ theo quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản. - Thông tin về loại bất động sản: + Đối với nhà ở phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn...; + Đối với bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ...; + Đối với bất động sản công nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi...; + Đối với quyền sử dụng đất phải nêu rõ là loại đất phi nông nghiệp (đất ở, đất KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh...), loại đất nông nghiệp hay các loại đất khác (nếu có). - Thông tin về vị trí bất động sản: + Đối với bất động sản tại khu vực đô thị đã xác định được địa chỉ cụ thể, phải nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh). Đối với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung cư. Đối với khu vực nông thôn nêu rõ địa chỉ của bất động sản theo tên xóm, thôn, xã, huyện, tỉnh; + Đối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập được đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác), ký hiệu từng căn hộ (đối với nhà chung cư). - Thông tin về quy mô, diện tích của bất động sản: + Đối với nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn; đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng số căn hộ, diện tích sàn từng căn hộ, số phòng..; + Đối với bất động sản khác phải nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, số tầng, tổng diện tích sàn, diện tích sử dụng chung, công suất (nếu có); + Đối với hạ tầng khu công nghiệp phải nêu rõ: quy mô diện tích toàn bộ khu công nghiệp, mật độ xây dựng, diện tích đất công cộng (sử dụng chung), diện tích đất từng ô đất..; + Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng ( nếu có). - Thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản: + Về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái; + Công năng sử dụng bất động sản thông tin theo thiết kế ban đầu; + Chất lượng bất động sản nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng công trình; + Ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có). - Thông tin về quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ... (nếu có). 4. Chế độ báo cáo Ngoài các báo cáo quy định theo yêu cầu của các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực, hoạt động kinh doanh bất động sản, toàn bộ tình hình hoạt động của sàn cần được tổ chức báo cáo thường xuyên, liên tục đảm bảo cung cấp tới Giám đốc sàn, Tổng giám đốc công ty các thông tin cần thiết phục vụ theo yêu cầu của quản lý. Các báo cáo phải được lập theo đúng mẫu, đúng quy định về hình thức và thời gian nộp báo cáo. Người lập báo cáo và lãnh đạo bộ phận trực tiếp chịu trách nhiệm trước Giám đốc sàn, Tổng giám đốc Công ty về tính chính xác, trung thực của báo cáo. Cụ thế có các báo cáo sau: - Báo cáo tình hình hoạt động sàn giao dịch BĐS (tuần, tháng) - Báo cáo doanh thu, chi phí, thu nhập (tháng) - Báo cáo hoạt động của nhân viên sàn KHEN THƯỞNG VÀ KỶ LUẬT 1. Khen thưởng Giám đốc, Phó giám đốc, trưởng phó các phòng chuyên môn nghiệp vụ và toàn thể cán bộ, nhân viên sàn giao dịch được hưởng các quyền lợi liên quan quy định tại Quy chế thi đua khen thưởng và Thoả ước lao động tập thể của Công ty. Ngoài ra trong quá trình hoạt động có các thành tích đóng góp đặc biệt quan trọng trong hoạt động của sàn, nâng cao uy tín của sàn, có tinh thần trách nhiệm sẽ được Tổng giám đốc Công ty khen thưởng bằng các hình thức về vật chất và tinh thần. 2. Kỷ luật Các cán bộ, nhân viên sàn giao dịch bất động sản vi phạm đạo đức nghề nghiệp, hoạt động trái pháp luật, vi phạm các quy định về nội dung thông tin đưa vào, lưu trữ, truyền thông tin và cung cấp thông tin, tiết lộ thông tin khách hàng và vi phạm các quy định của Quy chế này thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị phê bình, cảnh cáo, đình chỉ công tác hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Trường hợp thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê và cho thuê, thuê mua bds. Môi giới bđs Định giá bds Tư vấn bđs Quảng cáo bds Đấu giá bđs Quản lý bất động sản KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT 1. ¦u ®iÓm: Sù ra ®êi cña c«ng ty dao dÞch bÊt ®éng s¶n ®¸nh dÊu mét mèc quan träng trong sù ph¸t triÓn thÞ tr­êng giao dÞch bÊt ®éng s¶n, c¸c ho¹t ®éng sÏ trë lªn minh b¹ch h¬n, gióp cho c¬ quan nhµ n­íc qu¶n lý ®­îc c¸c ho¹t ®éng trao ®æi trªn thÞ tr­êng, ®­a ra c¸c chñ tr­¬ng chÝnh s¸ch s¸t víi thùc tÕ vµ ®i vµo cuéc sèng. 2. Nh­îc ®iÓm: Ho¹t ®éng cña công ty bÊt ®éng s¶n cßn mang nÆng tÝnh hµnh chÝnh, ch­a ph¶i lµ cÇu nèi gi÷a c¸c bªn tham gia thÞ tr­êng, kh«ng cã kh¶ n¨ng lµm chñ thÞ tr­êng, ch­a thÓ hiÖn râ vai trß vµ vÞ thÕ cña c«ng ty giao dÞch bÊt ®éng s¶n, ®©y kh«ng chØ lµ tr¸ch nhiÖm cña c«ng ty mµ cßn phô thuéc rÊt lín vµ c¬ chÕ chÝnh s¸nh cña Nhµ n­íc gióp ph¸t triÓn thÞ tr­êng ®óng nghÜa. 3 §Ò xuÊt: Qua nhiÒu n¨m c«ng t¸c t«i nhËn thÊy mối quan hÖ h÷u c¬ giữa thÞ tr­êng tµi chÝnh tiÒn tÖ vµ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ mèi quan hÖ mËt thiÕt, kh«ng t¸ch rêi chóng cã t¸c ®éng bæ trî nhau. Sù suy gi¶m cña bÊt k× thÞ tr­êng nµo còng cã t¸c ®éng xÊu tíi thÞ tr­êng cßn l¹i. Dùa vµi c¸c quan ®iÓm thÞ tr­êng kÕt hîp víi kinh nghiÖm cña b¶n th©n t«i xin m¹nh d¹n ®Ò duyÖt sau: “Chøng kho¸n hãa ” c¸c dù ¸n bÊt ®éng s¶n ®ang ®­îc coi lµ mét gi¶i ph¸p huy ®éng vèn h÷u hiÖu cho c¸c c«ng tr×nh. Trong giai ®o¹n hiÖn nay chóng ta cÇn gi¶i quyÕt ngay vµ tøc th× bµi to¸n vèn cho vay ho¹t ®«ng kinh doanh bÊt ®éng s¶n, ®­a ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµo thÞ tr­êng vèn thø cÊp, d­íi sù qu¶n lý cña nhµ n­íc. Theo t«i, ngoµi c¸c vÊn ®Ò bÊt cËp vÒ tr­êng ph¸p lý, c¬ chÕ chÝnh s¸ch, qu¶n lý nhµ n­¬c, t¸c ®éng cña c¸c thÞ tr­êng vµng, chøng kho¸n… th× vÊn ®Ò vèn ®ang ®­îc xem lµ bµi to¸n khã nhÊt cña c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Theo thèng kª, hiÖn nay tiÒm lùc tµi chÝnh cña hÇu hÕt c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n vÉn cßn h¹n chÕ nªn vÉn ph¶i phô thuéc vµo nguån vèn ng©n hµng. ¦íc tÝnh, sè vèn ®Çu t­ vµo bÊt ®éng s¶n ë n­íc ta hiÖn nay cã tíi h¬n 60% lµ vèn vay ng©n hµng. Cã nhiÒu dù ¸n, tØ lÖ vay lªn ®Õn 70 - 80% tæng vèn ®Çu t­, víi thêi h¹n 10 – 15 n¨m. Ch¼ng h¹n, tæng d­ nî cho vay vµo lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n t¹i thµnh phè Hå ChÝ Minh lªn tíi trªn 29.000 tû ®ång, chiÕm 15% tæng d­ nî, t¹i Hµ Néi lµ trªn 9.000 tû ®ång, chiÕm 10% tæng d­ nî. Trong khi ®ã, tû lÖ nî xÊu l¹i ®ang cã xu h­íng t¨ng lªn theo d­ nî cho vay ®Çu t­ bÊt ®éng s¶n cña c¸c ng©n hµng. Tr­íc t×nh tr¹ng trªn, sau mét thêi gian “më cöa” cho vay bÊt ®éng s¶n th× hiªn nay c¸c ng©n hµng ®· trë nªn thËn träng h¬n, tõ chèi nhiÒu dù ¸n ®Çu t­ kinh doanh bÊt ®éng s¶n. V× vËy, tèc ®é t¨ng tr­ëng cho vay ®Çu t­ bÊt ®éng s¶n cña hÖ thèng ng©n hµng ®· gi¶m tõ 25% n¨m 2005, xuèng cßn 9% vµo n¨m 2006 vµ kho¶ng 6 – 7% vµo n¨m 2007. Bèn gi¶i ph¸p Nh­ vËy cã thÓ thÊy, viÖc huy ®éng vèn cña c¸c doanh nghiÖp bÊt ®éng s¶n ®ang ngµy mét khã kh¨n h¬n. V× vËy, theo HiÖp héi BÊt ®éng s¶n, trong ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng bÊt ®èng sản ®ang cã nhiÒu biÕn ®éng nh­ hiÖn nay, c¸c gi¶i ph¸p huy ®éng vèn cho ®Çu t­ kinh doanh bÊt ®éng s¶n cÇn ®­îc thùc hiÖn theo c¸c h­íng sau: Thø nhÊt, th¸o gì v­íng m¾c cña ng©n hµng ®èi víi kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Trong bèi c¶nh thÞ tr­êng tµi chÝnh ë n­íc ta hiÖn nay, tÝn dông ng©n hµng vÉn sÏ lµ kªnh cung cÊp vèn chñ yÕu cho c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n. tuy nhiªn, vèn ®Ó viÖc huy ®éng c¸c kªnh nµy hiÖu qu¶ h¬n cÇn ph¶i t¨ng c­êng huy ®éng vèn trung vµ dµi h¹n cña c¸c ng©n hµng kÕt hîp víi n©ng tØ lÖ sö dông vèn ng¾n h¹n ®Ó cho vay trung vµ dµi h¹n. §ång thêi, cÇn ph¶i thiÕt lËp vµ n©ng cao chÊt l­îng c¸c kªnh th«ng tin vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®Ó lµm c¬ së cho c¸c ng©n hµng thÈm ®Þnh dù ¸n, ®¸nh gi¸ vª kh¶ n¨ng chi tr¶ cña c¸c chñ ®Çu t­. HiÖn nay, LuËt §Êt ®ai ch­a cã quy ®Þnh viÖc sö lý gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thuÕ chÊp ®Ó thu håi nî, ch­a cã quy định vÒ c¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n lµ quyÓn sö dông ®Êt cña c¸c doanh nghiÖp Nhµ n­íc ®­îc giao ®Êt tr­íc ®ây nay chuyÓn sang thuª… ®· khiÕn nhiÒu doanh nghiÖp gÆp khã kh¨n trong viÖc tiÕp cËn nguån vèn tõ c¸c ng©n hµng. Do ®ã, cÇn ph¶i sím hoµn thiÖn, chØnh söa vµ bæ sung mét sè quy ®Þnh trong hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n ®Ó t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c¸c ho¹t ®éng cho vay ®Çu t­, kinh doanh vµo bÊt ®éng s¶n. Thø hai, cÇn “chøng kho¸n hãa” c¸c dù ¸n ®Çu t­ kinh doanh bÊt ®éng s¶n. HiÖn nay, l­îng tiÒn nhµn rçi trong d©n rÊt lín nh­ng viÖc thu hót ®Çu t­ vµo thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n vÉn cßn h¹n chÕ . Lý do lµ bëi s¶n phÈm bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ lín, trong khi vèn nhµn rçi cña ng­êi d©n th­êng l¹i nhá lÎ nªn khã cã thÓ tham gia vµo ®­îc. Do ®ã, gi¶i ph¸p ®­îc xem lµ h÷u hiÖu nhÊt trong viÖc huy ®éng vèn nhµn rçi chÝnh lµ ph¶i lµm sao “chøng kho¸n hãa ®­îc c¸c dù ¸n bÊt ®éng s¶n”. Ch­ng kho¸n bÊt ®éng s¶n lµ mét lo¹i chøng kho¸n ®Æc biÖt, kÕt hîp gi÷a h×nh thøc ®Çu t­ chøng kho¸n vµ ®Çu t­ bÊt ®éng s¶n, ®­îc ®¶m b¶o b»ng gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n nµy, nh­ng kh«ng nhÊt thiÕt n¾m gi÷ quyÒn së h÷u chøng kho¸n. Theo PGS.TS Th¸i B¸ CÈn (Bé Tµi chÝnh), hiÖn nay, nhiÒu chuyªn gia kinh tÕ ®ang ®Ò xuÊt viÖc ph¸t hµnh chøng chØ bÊt ®éng s¶n nh»m gióp c¸c doanh nghiÖp thiÕu vèn ®Çu t­ thùc hiÖn dù ¸n nhµ ë cã ®­îc c«ng cô huy ®éng, ®ång thêi t¹o thªm kªnh ®Çu t­ míi cho c¸c tÇng líp d©n c­. Chøng chØ bÊt ®éng s¶n sÏ ®­îc chuyÓn nh­îng tù do ®Ó t¨ng tÝnh thanh kho¶n vµ ng©n hµng sÏ ®¶m nhËn gi¸m s¸t viÖc gi¶i ng©n theo tiÕn ®é thi c«ng c«ng tr×nh. Khi hoµn thµnh dù ¸n, toµn bé bÊt ®éng s¸n sè ®­îc ®­a ra b¸n ®Êu gi¸ vµ chia cho c¸c nhµ ®Çu t­ theo tû lÖ n¾m gi÷ chøng chØ. ViÖc ph¸t hµnh chøng chØ bÊt ®éng s¶n lµ kh¶ thi vµ cã nhiÒu ­u ®iÓm h¬n so víi viÖc ph¸t hµnh tr¸i phiÕu c«ng tr×nh . §ång thêi, chøng chØ bÊt ®éng s¶n còng sÏ thu hót thªm nguån vèn tõ x· héi, nhÊt lµ tõ c¸c dù ¸n träng ®iÓm, khai th«ng nguån vèn cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Thø ba, h×nh thµnh quü ®Çu t­ tÝn dụng kh¸c cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. §©y lµ m« h×nh mµ nhµ ®Çu t­ ñy th¸c cho c«ng ty qu¶n lý quü ®Çu t­ vèn bÊt ®éng s¶n kiÕm lêi. Quü ho¹t ®éng theo ph­¬ng thøc khai th¸c thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, t×m c¸ch së h÷u vµ ®iÒu hµnh khai th¸c bÊt ®éng s¶n hoÆc ng­¬i kh¸c vay tiÒn vµ còng cã thÓ cho chñ së h÷u bÊt ®éng s¶n hoÆc nh÷ng ng­êi kh¸c vay tiÒn vµ còng cã mang l¹i c¸c kho¶n nî hoÆc chøng kho¸n ®­îc ®¶m b¶o b»ng bÊt ®éng s¶n… Chøng chØ quü ®Çu t­ tÝn kh¸c sÏ cã tÝnh chÊt nöa nh­ tr¸i phiÕu, nöa nh­ cæ phiÕu vµ ng­êi n¾m gi÷ ®­îc nhËn lîi tøc ®Þnh k× nh­ng kh«ng tham gia qu¶n lý ®Çu t­. Thø t­, thu hót vèn ®Çu t­ trùc tiÕp n­íc ngoµi vµo lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n. §©y sÏ lµ kªnh huy ®éng vèn ®Çu t­ vao bÊt ®éng s¶n kh¸ hiÖu qu¶ nÕu chóng ta biÕt tranh thñ thêi c¬ vµ t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi vµo bÊt ®éng s¶n ®Ó cã thÓ ®¶m b¶o hoÆc thanh to¸n chi phÝ x©y dùng bªn ngoµi hµng rµo, hç trî gi¶i phãng mÆt b»ng, cã chÝnh s¸ch mét gi¸ víi c¸c dÞch vô… §Æc biÖt,c¬ quan qu¶n lý ph¶i c«ng bè danh môc dù ¸n ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n, kªu gäi ®Çu t­ trùc tiÕp n­íc ngoµi, thµnh lËp c«ng ty ph¸t triÓn quü nhµ ®Êt ®¶m tr¸ch viÖc chuÈn bÞ nguån ®Êt vµ lµm dÞch vô c«ng vÒ bÊt ®éng s¶n. §ång thêi ph¶i thèng nhÊt ®­îc víi c¸c nhµ ®Çu t­ vÒ møc ®Òn bï gi¶i táa, tû lÖ nhµ ®­îc b¸n, møc gi¸, tr¸ch nhiÖm x· héi… Ngoµi ra, trong ®iÒu kiÖn hiÖn nay, ®Ó huy ®éng vèn ph¸t triÓn c¸c khu ®« thÞ míi, khu kinh tÕ tËp trung míi… cã thÓ ¸p dông c¸c h×nh thøc kh¸c nhau nh­ mêi c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n tham gia ®Êu gi¸ ®æi ®Êt lÊy c¬ së h¹ tÇng, kªu gäi c¸c hé d©n trong diÖn gi¶i phãng gãp ®Êt, vèn theo nghÜa nh­ cæ ®«ng trong c¸c dù ¸n kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Ó h­ëng cæ tøc. Bªn c¹nh ®ã, ®Ó t¨ng kh¶ n¨ng huy ®éng vèn, cÇn cã c¬ chÕ cho phÐp c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®­îc huy ®éng vèn b»ng c¸ch b¸n s¶n phÈm, dÞch vô theo h×nh thøc thu tiÒn tr­íc nh­ng ph¶i ®¨ng kÝ víi c¬ quan chøc n¨ng vµ do ng©n hµng th­¬ng m¹i ®¶m nhËn. QUY TRÌNH THỦ TỤC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN LẬP QUY TRÌNH , THỦ TỤC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN LÀ: QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở (SỐ 108 Ngưyễn Chí Thanh) THU THẬP THÔNG TIN VỀ CUNG, CẦU BĐS. 1. Thu thập thông tin về cung BĐS: 1.1. Thông tin kinh tế - kỹ thuật: a. Của BĐS: - Vị trí: Số 108 mặt phố Nguyễn Chí Thanh. - Loại: Nhà cấp 4 - Quy mô, diện tích, kích thước, hình thể, không gian, hướng… a)Nhà ở +Địa chỉ : Số 108 Nguyễn Chí Thanh P.Giảng Võ – Quận Ba Đình –Hà Nội +Tổng diện tích sử dụng: 36.4 m2 + Kết cấu nhà : Tường gạch , mái vỉa gạch , mái ngói +Số tầng : 01 + Hướng Đông Bắc b) Đất ở + Thửa đất số : 473/1F + Tờ bản đồ số: C19 lập 1956 + Diện tích: 54,0 m2 + Hình thức sử dụng: Riêng : 54,0m2 Chung : 0 m2 + Đất nở hậu - Sơ đồ BĐS. - Tình trạng kỹ thuật của BĐS. - Giá cả :350 triệu đồng/m2 ,tổng giá =18,9 tỷ đồng (Căn cứ theo chứng thư định giá SỐ 5632377/ TĐG – CT SBC; Trung Tâm Giaom Dịch Bất Động Sản Hà Nội thông báo kết quả thẩm định giá bất động sản tại thờ điểm 10/8/2008 như sau Đơn Vị Giá đất 350 000 000 đ/m2 Tổng Giá Trị Bất Động Sản là : 18,9 tỷ đồng). - Quyền năng và các hạn chế về quyền năng. - Giấy tờ và sổ sách liên quan đến thu nhập và chi phí của BĐS. - Lịch sử tạo lập và sử dụng BĐS.: Trước 11/2/2004 chủ nhà là ông : Nguyễn Như Toàn nhưng chưa có GCNQSDĐ mà chỉ có giấy tờ xác minh quyền sử dụng đất và sở hữu nhà được UBND phường Giảng Võ xác nhận. Từ 11/2/2004 đến 5/10/2004 Ông : Nguyễn Như Toàn vẫn là chủ nhà nhưng đã có GCNQSDĐ do UBND quận Ba Đình cấp ngày 11/2/2004 Từ ngày 5/10/2004 đến nay chủ nhà là Ông Phan Văn Bé và vợ là bà Nguyễn Thị Hường. - Phong thuỷ liên quan đến BĐS. Ngôi nhà quay hướng đông bắc và có hình đất lở hậu nên khá thuận lợi cho việc buôn bán làm dịch vụ. b. Của môi trường xung quanh BĐS: - Các công trình hạ tầng, dịch vụ, kỹ thuật. - Kiến trúc của khu vực.:đa phần là kiến trúc cổ thời pháp thuộc xây dựng - Môi trường và dân trí của khu vực : Môi trương khu vực khá trọng lành cách khoảng 300m về phía hồi phải(đông nam). Dân chí khu vực đa phần là những người dân chó trình độ dân chí cao lịch sự. - Bản đồ của khu vực là bản đồ Phường Giảng Võ - bản đồ quận Ba Đình – bản đồ thành phố Hà Nội - Phong thủy: Phong thủy khu vực rất tốt. 1.2. Thông tin pháp lý: a. Của BĐS: - Giấy tờ xác nhận về các quyền năng về BĐS:Giấy CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ SỞ HỮU NHÀ Ở do UBND quận Ba Đình cấp ngày 11/2/2004 - Hợp đồng, quyết định giao đất. - Giấy phép cấp đất, giấy phép xây dựng. - Hoá đơn. - Giấy tờ thừa kế, thế chấp, bảo hiểm, phân chia tài sản. - Giấy tờ của toà án hoặc cơ quan hành chính có thẩm quyền và đã có hiệu lực pháp luật. - Hồ sơ, đơn từ liên quan đến những thay đổi của BĐS. b. Của môi trường xung quanh BĐS: - Quy hoạch vùng. - Quy hoạch không gian. - Quy hoạch các công trình liên quan. 1.3. Nguồn thông tin và phương pháp thu thập: * Các dạng cung BĐS: - Bán, chuyển nhượng. - Cho thuê, cho thuê lại. - Khai phá, khai hoang. - Dự án đầu tư, liên doanh, liên kết, xây dựng. Nguồn thông tin: - Chủ sở hữu, người đang thuê, đang ở BĐS. Trước 11/2/2004 chủ nhà là ông: Nguyễn Như Toàn nhưng chư có GCNQSDĐ mà chỉ có giấy tờ xác minh quyền sử dụng đất và sở hữu nhà được UBND phường Giảng Võ xác nhận. Từ 11/2/2004 đến 5/10/2004 Ông: Nguyễn Như Toàn vẫn là chủ nhà nhưng đã có GCNQSDĐ do UBND quận Ba Đình cấp ngày 11/2/2004 Từ ngày 5/10/2004 đến nay chủ nhà là Ông Phạm Văn Bé và vợ là bà Nguyễn Thị Hường. Khách hàng: Ông Hoàng Văn Hải XÁC ĐỊNH ĐỐI TƯỢNG VÀ CÁC BÊN THAM GIA THƯƠNG VỤ MÔI GIỚI BĐS Người bán, người cho thuê: Ông Phạm Văn Bé và vợ là bà Nguyễn Thị Hường. Người mua, người thuê BĐS: Khách hàng: Ông Hoàng Văn Hải THỜI HẠN VÀ NHỮNG BƯỚC THỰC HIỆN THƯƠNG VỤ Lập hồ sơ thương vụ: - Hợp đồng dịch vụ môi giới. - Giấy tờ, thông tin về khách hàng. - Giấy tờ, thông tin về BĐS. - Các ghi chép về khách hàng. - Các giấy tờ khác liên quan đến thương vụ. Chú ý: Không nhận bản gốc. Những bước thực hiện thương vụ: - Lập hợp đồng dịch vụ môi giới. - Lựa chọn khách hàng và BĐS phù hợp. - Giới thiệu BĐS cho người mua. - Thoả thuận về các điều khoản giữa hai bên mua bán. - Hợp đồng khởi điểm. - Thực hiện những thoả thuận theo hợp đồng khởi điểm. - Thực hiện những công việc liene quan đến thương vụ. - Hợp đồng chính thức. - Giao nhận chính thức. - Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng. - Giải quyết những vấn đề sau thương vụ. Trước khi bắt đồng thương vụ, 2 bên cần xây dựng Hợp đồng môi giới. Sàn bất động sản cần chủ động xây dựng bản thào Hợp đồng môi giới. Trong khi khách hàng đang xem qua về bản hợp đồng mà thấy thắc mắc thi nhân viên có chác nhiệm giai thích những điều lệ trong hợp đồng. Khác hàng muốn gặp trực tiếp với chủ nhà để bàn thảo về việc mua BĐS ,nhân viên có thể bố chí một cuộc gặp gỡ giữa hai bên và khi ấy mình sẽ là bên trung gian xúc tác cuộc gặp gỡ để đàm phán đi tới ký kết hợp đồng. Trong trường hợp có thể không biết được nhân viên môi giới và các giao tiếp trong cuộc đàm phán này rất phực tạp. Để có được sự thuận lợi thì nhân viên môi giới thương đứng trên lập trường của bên mua,một số thoả thuận chung thì được nghiêng về bên khách hàng và người môi giới phải dẫn dắt 2 bên đồng ý mua bán. Sau khi làm được điều này nhân viên đưa ra bản hợp đồng sau một thời gian nghắn nhưng phải chuẩn sác,các điêu khoả kinh tế, pháp lý… sẽ được nghi rõ trong hợp đồng. Nhận hoa hồng và các vấn đề sau thương vụ: Sau khi kết thúc một quá trình mua bán giữa hai bên ,thì nhà môi giới được hưởng phần trăm như đã thỏa thuận bận ban đầu giữa hai bên.Tuy nhiên sau thương vụ thì nhà môi giới vẫn phải thường xuyên quan tâm tới khách hàng đó để tạo niềm tin và uy tín lâu dài với họ.Hỏi thăm xem họ có vừa lòng với bất động sản mà ta đã môi giới chi họ không. Chánh một số trường hợp sau thương vụ môi giới co như là đã phủi tay không còn để ‎ gì đến khách hàng nữa.Không cần biết xem họ có được hài lòng với BĐS ma mình môi giới không,xem họ có gặp phải những khó khăn nào mà mình có thể chia sẻ được không(thông thường khi mới dọn về nhà mới ở thì do chưa quen nên khách hàng thường thấy bất an,không khỏe mạnh cho lắm hoặc đôi khi thấy mất ngủ....).Trong trường hợp đó thì chúng ta nên thường xuyên gọi điện hoặc đến gặp mặt trực để động viên và chia sẻ, giả thích bới họ...giúp khách hàng mau chóng thích ứng tốt với BĐS của mình. QUY TRÌNH DỊCH VỤ MÔI GIỚI NHÀ ĐẤT Chủ sở hữu nhà liên hệ nhân viên giao dịch để nhận và điền các chi tiết liên quan căn nhà bán vào phiếu đăng ký dịch vụ môi giới (theo mẫu của Sàn Bất động sản SacomReal, kèm theo toàn bộ bản sao giấy tờ liên quan chủ quyền căn nhà. Khách hàng nộp 500.000 VNĐ để Sàn Bất động sản SacomReal khảo sát căn nhà bán; nhằm có cơ sở tư vấn cho khách về giá cả chào bán và khả năng bán được căn nhà (đây là khoản chi để Sàn Bất động sản SacomReal thực hiện việc khảo sát; cho nên sẽ không hoàn lại; cho dù sau khi khảo sát, chủ nhà có thỏa thuận được việc ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới hay không). Sau khi khảo sát căn nhà xong, Bất động sản SacomReal mời chủ nhà đến để thỏa thuận giá rao bán và các chi tiết liên quan việc môi giới căn nhà; nếu hai bên thỏa thuận được các điều kiện môi giới, sẽ tiến hành ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới. Thời gian thực hiện hợp đồng là 1-2 tháng (tuỳ mức giá căn nhà, khả năng bán được và tình hình thị trường giao dịch nhà đất trong kỳ). Khi Bất động sản SacomReal tìm được người mua, sẽ thông báo cho chủ nhà biết. Khi đã có người mua : thì hai bên thanh lý hơp đồng dịch vụ môi giới, chủ nhà thanh toán phí môi giới theo biểu phí đã thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới và trừ khoản tiền đã ứng trước đây (nếu có). Trường hợp hết hạn hợp đồng môi giới mà Bất động sản SacomReal chưa bán được nhà thì : Gia hạn hợp đồng thêm từ 1-2 tháng (nếu hai bên đồng ý), hoặc Hai bên thanh lý hợp đồng dịch vụ đã ký.  KIẾN NGHỊ, ĐỀ XUẤT 1. Điểm mạnh của các văn phòng môi giới BĐS của công ty hiện nay. Các văn phòng bất động sản có mô hình nhỏ, gọn nên hình thức kinh doanh linh hoạt có thể dễ dàng chuyển đổi hướng và loại hình kinh doanh phù hợp với những diễn biến của thị trường (dễ dàng chuyển hướng kinh doanh theo những lĩnh vực dịch vụ BĐS tiềm năng). 2. Điểm yếu của các văn phòng Môi giới BĐS của công ty hiện nay - Cơ sở hạ tầng kỹ thuật của những cơ sở môi giới bất động sản của công ty hiện nay còn hạn chế với diện tích văn phòng nhỏ hẹp, trang thiết bị sơ sài. - Về nhân lực hoạt động trong lĩnh vực môi giới: Các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) Việt Nam đang sử dụng nhân lực theo kiểu "tay ngang". Ngoại trừ một số ít người được đào tạo từ nước ngoài, một số được "học ké" từ các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào thị trường Việt Nam, còn lại đều chưa qua đào tạo. Vì vậy, lượng nhân lực này thường áp dụng kinh nghiệm từ những lĩnh vực khác vào thị trường bất động sản. Ngay cả những người có kinh nghiệm lâu năm, hay trực tiếp điều hành các công ty về BĐS cũng không được đào tạo bài bản. Vì thế chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường này vừa thiếu lại vừa yếu. dẫn tới tình trạng số lượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS tuy nhiều nhưng quy mô nhỏ, làm ăn theo kiểu “chộp dựt”, không có mô hình kinh doanh chuyên nghiệp. Không có chiến lược kinh doanh dài hạn. Hiện nay công ty đã chú trọng tuyển dụng những nhân viên được đào tạo bài bản về lĩnh vực môi giới . Tuy nhiên chất lượng của đội ngũ nhân viên trong công ty chưa thực sự đáp ứng yêu cầu. - Về đạo đức của những người hoạt động môi giới trong công ty Do môi trường không cân bằng về thông tin thị trường giữa khách hàng và môi giới dẫn đến sự không minh bạch trong giao dịch, tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro dần tới khách hàng có tâm lý thiếu tin cậy đối với người môi giới. Vì vậy, người hành nghề môi giới được gán cho tên gọi thiếu thiện cảm là "cò nhà đất". Các nhân viên hoạt động về môi giới của công ty cũng không tránh khỏi những điều tiếng trên. - Những nhà môi giới do có nguồn thông tin nên họ thường tham gia đầu tư ngắn hạn hay còn gọi là “đầu cơ”. Vì thị trường biến động có ảnh hưởng trực tiếp đến họ cho nên họ đưa ra nhiều thông tin thiếu chính xác, hay còn gọi là tung tin nhảm nhằm lũng đoạn thị trường, gây nên tình trạng sốt giả. 3. Giải pháp Luật Kinh doanh BĐS qui định những người môi giới BĐS bắt buộc phải được đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề. Một công ty môi giới BĐS phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới đối với các doanh nghiệp mới đăng ký hoạt động trong ngành môi giới BĐS. Đây là cơ sở quan trọng để hình thành lực lượng môi giới chuyên nghiệp, góp phần làm thị trường BĐS minh bạch, phát triển ổn định, bền vững. Giúp Nhà nước dần kiểm soát được các hoạt động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp. Theo tôi để loại hình doanh nghiệp kinh doanh BĐS này hoạt động tốt và bài bản thì bản thân doanh nghiệp cần: - Đầu tư đào tạo cho nhân viên những kiến thức cơ bản về môi giới kinh doanh bất động sản và những kiến thức hỗ trợ khác. - Sửa sang, trang trí đầu tư văn phòng cho bắt mắt (bản đồ, biển hiệu …, đầu tư bàn ghế văn phòng, máy tính và các trang thiết bị khác. - Đầu tư công cụ Marketting quảng bá thương hiệu bằng nhiều kênh thông tin khác nhau như đài, báo, ti vi, xây dựng Website …. nhằm giới thiệu và quảng bá thương hiệu - Công ty phải có địa điểm đặt văn phòng môi giớ cố định, hoạt đông lâu dài làm tăng sự bảo đảm bằng lòng tin của khách hàng và khai thác triệt để đối tượng khách hàng quen đã qua giao dịch. - Nâng cấp dịch vụ chăm sóc tại chỗ cho khách hàng (không gian phòng đợi, phòng tiếp khách, nước, hoa quả kèm theo …) - Làm tốt dịch vụ hỗ trợ pháp lý cho khách hàng khi khách hàng đã sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp mà không có sự hiểu biết đầy đủ về các thủ tục pháp lý. Đây là điểm quan trọng mà khách hàng đặt niềm tin, hy vọng từ một nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp. - Tư vấn hố trợ cho khách hàng về vấn đề tài chính. Bằng những mối quen biết, bằng uy tín của mình, doanh nghiệp có thể đứng ra bảo lãnh, giới thiệu, tư vấn cho khách hàng của mình có thể tiếp cận tới những dịch vụ ngân hàng nhanh chóng, hiệu quả nhất. - Liên kết với các công ty kinh doanh BĐS khác trong khu vực và ngoài khu vực để có thể mở rộng khách hàng dần hình thành mô hình hiệp hội kinh doanh BĐS để chia sẻ thông tin, kinh nghiệm thị trường, bảo vệ quyền lợi, hạn chế xung đột do va chạm tranh chấp khách hàng. Để làm được những điều trên tôi xin kiến nghị cơ quan lãnh đạo của công ty cần quan tâm hơn nữa đến lĩnh vực môi giới. Tạo điều kiện thuận lợi nhất để lĩnh vực môi giới ngày càng phát triển, ngày càng mang lại nhiều lợi nhuận cho công ty. Như vậy trong suốt quá trình trên tôi đã tìm hiểu và phân tích công ty cổ phần tổng công ty đầu tư- phát triển xây dựng trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Qua quá trình phân tích chúng ta đã hiểu hơn phần nào về hoạt động của công ty về lĩnh vực môi giới. Hi vọng trong thời gian tới khi mà lĩnh vực môi giới hoạt động càng mạnh mẽ thì công ty sẽ có những chính sách phù hợp để lĩnh vực này hoạt động ngày càng có hiệu quả hơn. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI SÀN SACOMREAL VĂN BẢN PHÁP LÝ ĐỂ THỰC HIÊN         Quyết Định số 281/2003/QĐ-UB, ngày 01/12/2003 của Uỷ ban nhân dân thành phố.    1. QUY TRÌNH: 01 ngày làm việc Văn thư Trưởng Ban Phó Ban Phó Giám đốc Phó Ban Tổ trưởng Chuyên viên 01 ngày làm việc 01 ngày làm việc 1/2 ngày làm việc 1/2 ngày làm việc 1/2 ngày làm việc 5 ngày làm việc * Ghi chú :                 -----------> Hồ sơ phân công                ---------- > Hồ sơ trình ký 2 THỜI GIAN XỬ LÝ, LỆ PHÍ:     2.1/ Thời gian xử lý:      - Văn thư tiếp nhận hồ sơ, trình Trưởng ban (01 ngày). Trưởng ban ghi ý kiến chỉ đạo chuyển Tổ Trưởng (1 ngày).      - Tổ trưởng phân công chuyên viên giải quyết (01 ngày).     - Chuyên viên:         + Lên lịch thực địa.         + Lấy giá phường         + Tìm thông tin, vẽ sơ đồ.         + Lập tờ trình.         + Họp duyệt giá.         + Lập biên bản họp duyệt giá, tờ trình UBND.TP, dự thảo CV duyệt giá của UBND.TP.         + Trình ký.     2.2 Lệ phí: không thu lệ phí. 3.THỦ TỤC HÀNH CHÍNH:     Hồ sơ định giá bao gồm: - Phiếu chuyển đề nghị định giá của Công ty Quản lý kinh doanh nhà thành phố. - Chứng thư thẩm định giá của tổ chức, đơn vị hoặc doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá. - Quyết định xác lập quyền sở hữu nhà của Nhà nước. - Công văn của Sở Địa chính-Nhà đất về việc xử lý nhà (bán theo hai cơ chế giá). - Biên bản đánh giá chất lượng % còn lại. - Tỷ lệ phân bổ phần diện tích bán theo giá thị trường. - Bảng kê diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng tách theo kết cấu. - Bản đồ hiện trạng vị trí nhà đất. - Bản vẽ hiện trạng nhà, được Sở Xây dựng (Sở Địa chính-Nhà đất) thẩm định. - Công văn của UBND/TP về việc cho phép bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo hai cơ chế giá. - Đơn xin mua nhà theo giá thị trường. - Hợp đồng thuê nhà.     Các quy trình định giá bán nhà xưởng thuộc sở hữu nhà nước và định giá nhà bán theo 2 cơ chế giá,  tiếp nhận Công văn đến từ Văn thư Sở , phát hành Công văn đi cũng tại Văn phòng Sở. Cụ thể hồ sơ định giá tài sản phần vắng do Sở Xây dựng có yêu cầu định giá, kết quả giải quyết gởi trả lời cho Sở Xây dựng. Hồ sơ định giá bất động sản 2 cơ chế giá do Công ty Quản lý kinh doanh nhà hoặc Ủy ban nhân dân các quận, huyện có Công văn yêu cầu nên kết quả giải quyết Ban Vật giá cũng gởi trả lời cho Công ty Quản lý kinh doanh nhà hoặc các quận, huyện. Hồ sơ không tiếp xúc với công dân nên không có quy trình một cửa tại Ban Vật Giá. QÚA TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Lựa chọn bất động sản. Bất Động Sản Mục Tiêu:Tầng 1 lô số 6 Tòa nhà Hanoi Landmark Tower nằm trên đường Phạm Hùng, trung tâm đô thị mới của thủ đô Hà Nội Bất Động Sản So Sánh: Tầng 1 lô số 16 thuốc tòa chung cư CT1 Dự ÁN Trung Hoà II 2 Thông tin về bất động sản. Thông tin chung *** Tầng 1 lô số 6 Tòa nhà Hanoi Landmark Tower nằm trên đường Phạm Hùng, trung tâm đô thị mới của thủ đô Hà Nội -Lô nhà có hình như hình sau -Chiều dài = 15m -Chiều rộng = 7,5m -Diện tích = 112,5 m2 -Mặt tiền(rộng 7,5 m) quay hướng Tây Bắc. -Mặt hồi phải (dài 15 m) quay hướng Đông Bắc giáp với đường -Mặt sau (rộng 7,5 m) quay hướng Đông Nam giáp với khuôn viên cây cỏ. -Là Lô đất có 2 mặt tiền thoáng mát cả 2 mặt tiền đều giáp với đường loại 2 -Là Lô Đất có vị trí rất thuận lợi đó là: +Bên hồi phải Có đường giao thông 2 làn rộng 13.5m -->thuận tiện cho việc đi lại bằng ôtô , ôtô có thể vào tận nhà .Ngoài ra còn gần đường Phạm Hùng(tuyến đường vành đai 3 rất rộng thoáng mát không tắc đường bao giờ) + Cách trung tâm thương mại Big C khoảng 2km về phía Đông Nam nên rất thuận tiện cho việc đi dạo thể dục với mua sắm và đồ ăn thực phẩm luôn được tươi sống. + Cách trung tâm Hội Nghị Quốc Gia (là trung tâm chính trị-kinh tế-vănhoá-xã hội của cả nước)khoảng 1,7km về phía Tây Nam (nằm đối diên với trung tâm Hội Nghị Quốc Gia qua đường Phạm Hùng.Do đó dúp cho tình hình an ninh,văn hoá…sẽ được ổn định ,VD đỡ phải no mất cắp , đỡ phải no con cái sau nay phải sống trong môi trường tễ nạn xã hội chàn lan như nghiện hút cờ bạc tiêm chích…từ đó sẽ dúp cho khách hang cảm thấy an tâm và dành nhiều thời gian cho công việc hơn *Bất Động Sản So Sánh: Tầng 1 lô số 16 thuốc tòa chung cư CT1 Dự ÁN Trung Hoà II : -Lô đất có hình chữ nhật nhưng bị vát hai góc đầu hồi trái. -Chiều dài = 15,6 m -Chiều rộng = 7,21 m -Diện tích = 112,476 m2 -Mặt tiền(rộng 7,21 m) quay hướng Đông Nam. -Mặt hồi trái (dài 15,6 m) quay hướng Đông Bắc dáp với đường,mặt hồi phải dáp với Lô Đât biệt thự B2 -Mặt sau (rộng 7,21 m) quay hướng Đông Nam dáp với mặt sau tiếp dáp với khu công nghệ chế xuất -Là Lô đất có 2 mặt tiền thoáng mát nhưng chỉ có mặt tiền hồi trái dáp đườngcòn mặt kia giáp với khu chế xuất công nghệ cao -Là Lô Đất có vị trí rất thuận lợi đó là: +Bên hồi phải Có đường giao thông 2 làn rộng 13.5m -->thuận tiện cho việc đi lại bằng ôtô , ôtô có thể vào tận nhà .Ngoài ra còn cách đường Phạm Hùng(tuyến đường vành đai 3rất rộng thoáng mát không tắc đường bao giờ)chừng 100m về phía hồi trái.thuận tiện trong việc đi công tác ở các tỉnh ngoài nhanh gọn +Ngoài ra Lô Đát còn giap vởi rất nhiều khu trung cự traung và cao cấp như khu đô thị mới Nam Trung Yên...,và khu các công trình hạ tầng xã hội, trường dậy nghề, nhà trẻ mẫu giáo, dự kiến được xây dự khi đó sẽ góp phần nâng cao điều kiện sinh hoạt của dân cư khu vực; + Cách trung tâm thương mại Big C khoảng 310m về phía Đông Nam nên rất thuận tiện cho việc đi dạo thể dục với mua sắm và đồ ăn thực phẩm luôn được tươi sống. + Cách trung tâm Hội Nghị Quốc Gia (là trung tâm chính trị-kinh tế-vănhoá-xã hội của cả nước)khoảng 250m về phía Tây Nam (nằm đối diên với trung tâm Hội Nghị Quốc Gia qua đường Phạm Hùng.Do đó dúp cho tình hình an ninh,văn hoá…sẽ được ổn định ,VD đỡ phải no mất cắp , đỡ phải no con cái sau nay phải sống trong môi trường tễ nạn xã hội chàn lan như nghiện hút cờ bạc tiêm chích…từ đó sẽ dúp cho khách hang cảm thấy an tâm và dành nhiều thời gian cho công việc hơn Thông tin về Cung : Theo nhân viên phòng nhà đất cho biết thì số lượng người giao bán bất động sản trong khu vực ít trong thời gian định giá có ít bất động sản mới đựơc chào bán. giá cả khu vực dù đã ở ngưỡng cao, vẫn tiếp tục tăng. Ông Lê Xuân Trường, chuyên viên tư vấn Công ty Bất động sản B.D.S cho biết, một căn chung cư khu Trung Hòa - Nhân Chính, trước Tết rao bán 28 triệu hiện có khách đã trả đến 32 triệu đồng một m2 mà chủ nhà vẫn chưa đồng ý bán.Còn giá các lô đất biệt thự thì đắt khét có lô lên tới 114 triệu đồng một m2. Thông tin về Cầu Trong 3 ngày gần đây số lượng khách đến hỏi thông tin liên quan khoảng 6người/ngày giảm khoảng 4 người / ngày so với 3 tháng trước (năm mới sau tết). Khi chúng tôi tiến hành một cuộc tổng điều tra thống kê trên toàn khu vực thì thấy rằng hâu hết khách hàng đều cảm thấy hài lòng về chất lượng dịch vụ ở đây rất tôt và họ rất muốn mua nhà ở đây bởi không khí khá thoáng mát và trong lành cũng như điều kiện an linh xã hội rất tốt.Tuy nhiên nguyên nhân chính làm cho khách hang dảm theo tôi là do: Gần đây có thông tin về việc Hà Tây sát nhập về Hà Nội thì người dân lại có xu hướng tâm lý số đông đó là mua nhà ở KĐT An Khánh vừa rẻ mà đất lại đẹp do đó đã thu hút nguồn cung của khu vực. Cũng do một nguyên nhân theo tôi là khá quan trọng đó là vì nhà chủ đầu tư tức là công ty chúng tôi đã chưa chú trọng vào đầu tư các công trình xã hội như Trường Học,Bệnh Viên,Công viên hay khu vui chơi giải chí cho các em thanh thiếu niên (sân bong đá mili,bong truyền …)khi đó xẽ khiến khách hang cảm thấy thiếu tự tin hơn sau khi sống trong khu vực. Nguyên nhân thức 3 là do ngần đây đã cố một số ít các trường hợp không may xẩy ra đó là do có một số tin đồn không tôt về sản phẩm cua chúng tôi mà không rõ từ đâu:như việc chất lượng công trình không tốt chẳng han như bị rơi vữa trần nhà…đã làm ảnh hưởng tới tâmlý khách hàng +Tuy nhiên thì Biến động Cầu khu vực này mạnh hơn Cung do đây là khu vực khá thuận lợi và hợp vơí tầng lớp công chức,giới thương gia. +Và cũng do khu vực đã được giới chuyên gia nhận định rằng đây chính là phân khúc thị trường dành cho nhà ở nên Biến động Cầu về nhà ở trung cư hạng trung,hạng cao cấp và biệt thự ở đây rất cao và theo chiều hương tăng cầu.và hiện tại chúng tôi vẫn đang dư cầu khá nhiều. 3 Báo cáo khảo sát hiện trường : Đặc điểm khu vực bất động sản định giá: a) Mục tiêu đầu tư. Thực hiện quy hoạch phát triển đồng bộ Khu đô thị mới Cầu Giấy, Hà Nội. Xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, trường dậy nghề, nhà trẻ mẫu giáo, nâng cao điều kiện sinh hoạt của dân cư khu vực; Góp phần giải quyết yêu cầu ngày càng cao về nhà ở cho nhân dân Thủ đô; b) Đặc điểm Hanoi Landmard Tower nằm ở vị trí thuận lợi, nơi tập trung nhiều cơ quan trung ương, cơ quan hành chính của TP Hà Nội, trung tâm hội nghị quốc gia... Tổng diện tích của Hanoi Landmark Tower là gần 579.000 m2. Hanoi Landmard Tower có một tòa nhà cao 70 tầng trên mặt đất và 2 tầng ngầm, được xây dựng trên diện tích đất khoảng 46.000 m2, cao 336 m. Khi khánh thành, đây sẽ trở thành tòa nhà cao nhất Việt Nam, thứ 17 trên thế giới. Hanoi Landmark Tower cũng sẽ đứng thứ 5 thế giới xét về tổng diện tích của một công trình kiến trúc đơn lẻ. Ngoài ra, nơi đây còn có hai tòa nhà chung cư cao cấp 47 tầng đi kèm cùng với khách sạn, trung tâm thương mại và các hạ tầng phụ trợ khác. Khu khách sạn sẽ được điều hành bởi một công ty chuyên về khách sạn cao cấp với mạng lưới rộng khắp trên thế giới. Ngoài ra, công ty Keangnam đang tiến hành dự án khai thác khu đô thị Tây Hồ Tây cùng với Công ty Xây dựng Daewoo, Daewon, Dongil, Kolon. Các dự án này sẽ tiến hành khởi công vào cuối năm nay sau khi hoàn tất việc bồi thường đất. Hanoi Landmark Tower đã nhận được giấy phép đầu tư của Chính phủ Việt Nam hôm 9/8. Dự kiến, công trình sẽ khởi công ngày 25/8 tới đây, rao bán vào tháng 11 và dự kiến sẽ khánh thành vào năm 2010 để kỷ niệm 1.000 năm Thăng Long Hà Nội. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP VÀO SO SÁNH BẤT ĐỘNG SẢN LÔ SỐ 6 (Kèm theo thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính) Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễ hiểu, phương pháp này chỉ giới thiệu phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh).(Kèm theo thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính)  Trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 112,5m2 thuộc một đô thị loại 1 diện tích đất khoảng 46.000  m2, quận Cầu Giấy, Hà Nội) là khu đất BT SỐ 6, cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất ngần kề khu đất này cũng thuộc quận Cầu Giấy, Hà Nội ( cũng tại ô đất dự án có diện tích 26.197 m2 thuộc phường Trung Hoà, quận Cầu Giấy, Hà Nội) có diện tích 112,476 m2 có thể so sánh được với khu đất cần định giá và đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là BT2) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất BT2. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất BT2 là 12.876.800.000 VNĐ, tính ra đơn giá một mét vuông là 114triệu đồng (114 triệu đ/m2 ). Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu đất BT2 và khu đất BT SỐ6 như sau:    Các tiêu chí so sánh Những điểm giống nhau Những điểm khác nhau Lô số 6 Khu đất BT2 Lô số 6 Khu đất BT2 1. Căn cứ pháp lý -Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất -Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2. Mục đích sử dụng -Đất ở tại đô thị loại 1 -Đất ở tại đô thị loại 1 3. Vị trí đất -Vị trí 1: Đất có hai mặt tiền liền cạnh với đường phố -Vị trí 1: Đất có hai mặt tiền liền cạnh với đường phố 4. Loại đường phố -Loại 2 -Loại 2 5. Chiều rộng mặt tiền (m) 7,5 7,21 6. Chiều sâu của lô đất (m) 15 15,6 7. Kết cấu hạ tầng - Đường giao thông - Thuận lợi mặt hồi phải tiếp dáp vớiđường,mặt sau tiếp giáp với khuôn viên cây cỏ,bên cạnh khuôn viên là đường,có 2 mạt tiền giáp đường - tương đối thuận lợi mặt hồi trái tiếp giáp với đường,mặt sau tiếp giáp với khu chế xuất công nghệ cao. 8. Môi trường - Độ ồn ào - Độ bụi - it ồn ào - Bụi hơn do phía sau giáp với khu chế xuất công nghệ cao.  - Ồn ào -Ít bụi 9. Tài sản trên đất -Không -Không 10. Tính chất của cuộc mua bán -Tự nguyện -Tự nguyện 11.Hướng đất -Hướng Tây Bắc -Hướng Đông Nam 12.Lối ra vào -Thoáng chạy dài thoải mái vì đường chạy qua mặt hồi phải của lô đất không cụt -Thoáng nhưng không chạy dài vì đường chạy qua mặt hồi trái của lô đất bị cụt ở phía ngay đằng sau gây tâm lý ức chế tầm nhin hạn chế 13.Phong thủy -Khá tốt -Tốt 14.Vị trí so với các trung tâm(Trung tâm Hội Nghị Quốc Gia,trung tâm thương mại Big C,Ngã tư Phạm Hùng… -xa -Gần Từ việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên có 6 tiêu chí giống nhau và 8 tiêu chí khác nhau. Để xác định sự khác biệt giữa các yếu tố so sánh giữa các khu đất để điều chỉnh mức giá, cơ quan định giá của tổng công ty áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê các chứng cứ thị trường để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí. Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng cho từng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị trí, nếu đất có vị trí tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đường phố, nếu đất ở đường phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10). Các điểm dưới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn. Căn cứ tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể: - Hướng của khu đất Hướng đẹp hơn:  10 điểm Xấu hơn:    8 điểm Thuộc khu đất BT2 Thuộc khu đất Lô số 6 - Lối ra vào Chạy dài hơn:    9 điểm Ngõ cụt:         8 điểm Thuộc khu đất Lô số 6 Thuộc khu đất BT2 - Giao thông Thuận lợi:         10 điểm Kém thuận lợi: 8,5 điểm Thuộc khu đất Lô số 6 Thuộc khu đất BT2 - Độ bụi Bụi:        9 điểm Ít bụi hơn: 8 điểm Thuộc khu đất BT2 Thuộc khu đất Lô số 6 -Phong Thủy Khá tốt: 8 Tốt :8,5 Thuộc khu đất BT2 Thuộc khu đất Lô số 6             Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của khu đất so sánh (BT2). Số điểm kém giảm giá và tăng giá bao nhiêu phần trăm là hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả khảo sát thị trường. Với qui ước như vậy thì:             Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của khu đất BT2là 12.876.800.000 VNĐ so sánh để định giá cho khu đất Lô số 6, mức giá của khu đất Lô số 6 sẽ bị giảm:  -Hướng khu đất: BT2 kém Lô số 6: 1 điểm, giảm 5% =   1.287.680.000VNĐ         - Lối ra vào: BT2 kém Lô số 6: 0,5 điểm, giảm 2%  = 643.840.000 VNĐ  - Giao thông:  BT2 kém Lô số 6: 1,5 điểm, giảm 6,5%  =  836.992.000 VNĐ - Độ bụi :BT2 hơn Lô số 6: 1 điểm, giảm 5%  = 643.840.000 VNĐ -Phong Thủy : BT2 kém Lô số 6:0,5 điểm, giảm 2,5%  = 321.920.000VNĐ Tổng số giảm giá do khác biệt BT2 hơn Lô số 6  = 643.840.000 VNĐ Tổng số tăng giá do khác biệt Lô số 6 hơn BT2 = 1.693.292.000 VNĐ             Giá khu đất BT2 được điều chỉnh lại (kí hiệu là BT2’) theo những yếu tố khác biệt của Lô số 6 được tính toán như sau: BT1’  =  12.876.800.000 + 1.693.292.000 =14.570.092.000 VNĐ             Tính ra đơn giá một mét vuông là = 129.511.928 VNĐ/m2             Tương tự như vậy, giả sử cơ quan định giá lựa chọn được thêm 2 khu lô 7 và lô 5 nữa để so sánh với khu đất Lô số 6 Kết quả phân tích, so sánh đã xác định được đơn giá của khu đất loo đã điều chỉnh theo các yếu tố của khu đất Lô số 6 là 127.000.000 VNĐ/m2 và của khu đất lô sô 7 đã điều chỉnh là 130.000.000 VNĐ/m2             Đơn giá khu đất Lô số 6 được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình của 3 mức giá đã điều chỉnh ở trên: (129.511.928+127.000.000+30.000.000 ):3 =128.837.309(triệu đ/m2) Ghi chú: Trước khi tiến hành định giá, tại sàn bất động sản chúng tôi ký hợp đồng định giá, sau khi hoàn thành việc định giá: Sàn bất động sản SacomReal trao cho khách hàng Chứng thư định giá.