Báo cáo Thực tập tại ngân hàng VPBank chi nhánh Hoàn Kiếm

PHẦN 1: GIỚI THIỆU ĐÔI NÉT VỀ BẢN THÂN. Họ và tên : Chu Thị Xuân. Ngày tháng năm sinh : 28-01-1985 Quê quán : An Ninh, Yên Phụ, Yên Phong, Bắc Ninh. Lớp : MG15, ĐG15. Mã học viên : Đơn vị công tác : VPBank Hoàn Kiếm Địa chỉ : Số 4 Hàm Long, Hoàn Kiếm, Hà Nội Mobile : 0987 387 879 PHẦN 2 : GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP. I.1 - Lịch sử hình thành I.1.1 – Khái quát Công ty Bất động sản Hùng Thịnh Vượng Hùng Thịnh Vượng cung cấp các dịch vụ chuyên nghiệp về mua bán, thuê, cho thuê và tiếp thị Bất động sản cao cấp (căn hộ, biệt thự, đất, văn phòng...) Nếu quý khách có nhu cầu mua, bán, thuê hay cho thuê Bất động sản (căn hộ, biệt thự, văn phòng, đất...), tiếp thị các toà nhà văn phòng hay chung cư, hãy gọi điện hay gửi cho công ty email, các chuyên gia của công ty sẽ thực hiện các công việc còn lại. Dịch vụ. 1. Dịch vụ tư vấn môi giới Bất động sản: Thông thường tại Việt nam có tâm lý ngại sử dụng dịch vụ môi giới và tư vấn trong các giao dịch Bất động sản.Công ty đang cố gắng dần thay đổi quan niệm này bằng cách đưa ra cách tiếp cận mơi khác với phong cách môi giới truyền thống nhằm tiết kiệm tối đa thời gian, công sức và chi phí cho khách hàng. - Thủ tục đơn giản. - Tiết kiệm thời gian tiếp các khách hàng và xem các Bất động sản không phù hợp. - Lệ phí thấp (miễn phí đối với Bên thuê). Hiện tại công ty chỉ cung cấp dịch vụ với các BĐS có giá trị mua, bán từ 1.500 triệu VNĐ và thuê, cho thuê từ 5 triệu trở lên. 2. Dịch vụ thuê nhà và văn phòng cho các tổ chức, công ty: Công ty cung cấp các dịch vụ tìm và môi giới văn phòng, nhà ở cho chuyên gia, văn phòng cho các tổ chức, công ty,...theo thoả thuận riêng được thống nhất giữa hai bên. Xin liên hệ để thoả thuận chi tiết. 3. Dịch vụ tiếp thị bất động sản Hùng Thịnh Vượng cung cấp các dịch vụ tiếp thị, marketing, làm đại diện cho các toà nhà văn phòng, chung cư cao cấp. Xin mời các chủ đầu tư liên hệ để thoả thuận chi tiết. Yêu cầu chung đối với khách hàng - Cung cấp thông tin chính xác và rõ ràng - Cung cấp giá tiền sát với giá thực khách hàng dự định mua bán, thuê hay cho thuê, liên hệ với công ty để tìm hiểu giá chung của thị trường. - Công ty bảo lưu quyền không cung cấp các dịch vụ đối với các BĐS công ty thấy không phù hợp. Thông tin liên hệ: Số nhân viên : 10 I.1.2 – Tên công ty Tên công ty : Công ty Bất động sản Hùng Thịnh Vượng Địa chỉ : Số 3 Ngõ 44 Trần Cung, Hà Nội I.1.3- Ngày thành lập: 01/2009 I.1.4 – Lĩnh vực hoạt động: - Dịch vụ tư vấn môi giới Bất động sản. - Dịch vụ thuê nhà và văn phòng cho các tổ chức, công ty: Dịch vụ tiếp thị bất động sản I.1.5 - Đại diện pháp luật Giám đốc điều hành Hùng Thịnh Vượng Email: hungthinhvuong.corp@gmail.com Điện thoại : 0903402356 Di động : 0903402356 I. 2 - Chức năng, hoạt động và kinh nghiệm I.2.1 - Bộ phận Bất Động Sản Tại Hưng Thịnh Vượng, cùng với lợi thế về các mối quan hệ chặt chẽ, thông tin với các chuyên môn sâu và sự nhạy bén về thị trường, công ty luôn tìm kiếm các cơ hội đầu tư bất động sản dựa trên tiêu chí “ địa điểm và thời cơ”. Bên cạnh đó, thông qua việc đầu tư vào các dự án đầu tư xây dựng , công ty kỳ vọng đóng góp cho xã hội, cho cộng đồng những giá trị đích thực của cuộc sống bằng sự tiện nghi cũng như giá trị thẩm mỹ, sự chia sẻ một môi trường sống, làm việc, sinh hoạt văn hoá, thư giãn giải trí trong lành. Ngoài ra, công ty có thể cộng tác, giúp đỡ các chủ đầu tư bước vào lĩnh vực đầu tư xây dựng một cách thuận lợi nhất, hiệu quả nhất bằng việc tư vấn các quá trình thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam theo các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành. * Các lĩnh vực hoạt động chính: - Đầu tư bất động sản. - Môi giới Bất Động sản. - Tư vấn đầu tư các dự án đầu tư xây dựng. - Cung cấp dịch vụ quản lý, khai thác bất động sản. * Các lĩnh vực khác: - Nghiên cứu, phân tích thị trường. - Cập nhật các vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục đất đai và thủ tục đầu tư, hợp tác, góp vốn. - Nghiên cứu, tìm kiếm, áp dụng các biện pháp kỹ thuật, công nghệ. - Nghiên cứu về các loại sản phẩm trong lĩnh vực bất động sản. - Nghiên cứu, thiết lập các mô hình và ý tưởng kinh doanh, phương án kinh doanh. - Tìm kiếm cơ hội đầu tư. - Tìm kiếm các nguồn vốn hợp tác liên doanh. - Xúc tiến hợp tác thương mại, huy động tài chính. I.4 – Cơ cấu tổ chức và nhân sự I.4.1. Cơ cấu tổ chức I.4.2 - Nhân sự Hiện nay đội ngũ của Hưng Thịnh Vượng là những cán bộ trẻ trung, đầy nhiệt huyết và có trình độ, trong đó 40% có trình độ sau đại học.Trong thời gian tới Hưng Thịnh Vượng sẽ tiếp tục phát triển nguồn nhân lực để đáp ứng nhu cầu của công việc. Hội đồng quản trị PHẦN 3 : NỘI DUNG BÁO CÁO. KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1. Kỹ năng thu thập thông tin: Thông tin mua, bán, thuê, cần cho thuê BĐS đến với nhà môi giới bằng nhiều nguồn khác nhau. Trước tiên khách hàng thường cung cấp thông tin mua, bán, thuê …BĐS cho nhà môi giới bằng điện thoại hoặc giao dịch trực tiếp tại văn phòng. Trên cơ sở những thông tin ban đầu nhà môi giới quyết định có tiếp nhận công việc hay không? Nhà môi giới cần xem xét công việc này một cách cẩn thận cho dù đã từng làm rất nhiều lần công việc tương tự như thế. Không thể cung cấp dịch vụ hiệu quả cũng như đáp ứng tốt yêu cầu bán, cho thuê … của khách hàng nếu như không nhìn thấy tận mắt bất động sản. Những thông tin về BĐS do khách hàng cung cấp theo yêu cầu của nhà môi giới và do cả con mắt quan sát đánh giá của chuyên gia môi giới. Kỹ năng thu thập thông tin của nhà môi giới được đánh giá dự trên nhiều tiêu chí. Ngoài tính đầy đủ, chính xác các thông tin thì một yêu cầu quan trọng là nhà môi giới phải hiểu tính năng, công dụng của từng loại thông tin và biết khai thác thông tin phục vụ cho mục đích môi giới. Nhưng thông tin cần thu thập gồm có: - Xác định về yêu cầu tài chính của khách hàng: Đó là những thông tin về giá bán hy vọng, giá cho thuê hy vọng, thời hạn cho thuê BĐS …., hình thức thanh toán, giá cả toàn bộ, giá bán từng phần và cách thức chia cắt (nếu là lô đất lớn cắt nhỏ để bán). Nếu nhà môi giới thống nhất với khách hàng được tất cả những điều này thì sẽ rất thuận lợi cho việc phân đoạn khách hàng, thuận lợi cho việc khai thác khách hàng cần mua vì sẽ có nhiều loại hình sản phẩm hơn giúp nhà môi giới khớp lệnh với nhiều đối tượng khách, với những yêu cầu về diện tích, giá … khác nhau. - Xác định vị trí, đặc điểm của bất động sản: Đây là những thông tin cơ bản nhất mà bất cứ nhà môi giới nào cũng cần thu thập. Việc thu thập chính xác, đầy đủ, chi tiết và có hình ảnh minh hoạ sẽ làm tăng độ chuyên nghiệp của nhà môi giới trong con mắt của người bán và người mua. Tạo ấn tượng ban đầu rất tốt và là cơ sở đầu tiên dẫn đến giao dịch thành công. Nhưng thông tin về vị trí, đặc điểm gồm có: + Địa điểm, địa chỉ của BĐS: Cần ghi rõ mảnh đất thuộc lô, thửa, tờ bản đồ số … Số nhà, Ngõ (tuyến đường phố, phường (xã), Quận (Huyện) … + Có gần đầu phố không ? + Hướng nhà đất như thế nào? + Tầm nhìn, cảnh quan + Hình dạng mảnh đất, hình dạng căn hộ … + Khoảng cách đến các phương tiện công cộng: Bãi đỗ xe, công viên, vườn hoa, bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, bến xe bus … + Hàng xóm liền kề, an ninh khu vực - Những thông tin về tình trạng kỹ thuật toà nhà: Đối với BĐS gồm cả nhà và đất thì những thông tin này làm cơ sở để có thể định giá nhà, từ đó định giá được giá trị của toàn bộ BĐS. Nếu chủ nhà thuê thiết kế xây dựng thì tất cả những thông tin này có trong bản thiết kế chi tiết xây dựng. Thu thập bản thiết kế toà nhà là tài liệu quan trọng nhất để làm cơ sở đánh giá tình trạng kỹ thuật toà nhà. + Diện tích đất xây dựng, diện tích sàn sử dụng + Loại hình nhà, chất lượng công trình, khấu hao sử dụng + Số tầng số phòng thiết kế, diện tích sử dụng từng phòng + Kết cấu móng, tường, cột kèo … + Sơn, bả bên ngoài, nội thất cố định bên trong … - Những thông tin về trang thiết bị: Đây là những thông tin về hạ tầng cơ bản ảnh hưởng đến đến khả năng hiệu dụng cơ bản sau này của BĐS. Bao gồm: + Hệ thống điện sử dụng + Hệ thống nước sinh hoạt + Hệ thống đường dẫn nước thải + Hệ thống chiếu sáng bên ngoài (đèn đường…) + Các hệ thống phục vụ trong nhà khác: Hệ thống điều hoà nhiệt độ, đường điện thoại, cáp truyền hình; đường truyền Internet …. + Những đồ vật để lại của BĐS: Điều hoà, quạt, bồn tắm, máy nóng lạnh, tủ lạnh, máy hút mùi …Những đồ vật này nên ghi rõ nhãn mác, kiểu dáng thời gian đã sử dụng, tình trạng sử dụng hiện tại … Tất cả những thông tin về trang thiết bị tốt nhất nên có máy ảnh ghi lại bằng hình ảnh để lưu vào hồ sơ BĐS. - Tình trạng pháp lý: Tình trạng pháp lý bao gồm: + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có hay không, có khả năng làm hay không, có đảm bảo cho khách hàng mua hay không …), có đứng tên chính chủ hay không, mục đích sử dụng đất theo quy định của nhà nước là đất thổ cư hay đất trồng cây lâu năm …. Đây là những yếu tố pháp lý được quan tâm hàng đầu quyết định thương vụ mua bán. + BĐS hiện có sử dụng và mục đích cầm cố, thế chấp … hay không. Vấn đề này rất rễ kiểm tra nhưng nếu nhà môi giới không để ý sẽ rễ bị lừa, gây thiệt hại kinh tế. + Có tranh chấp với hàng xóm về danh giới thửa đất hay không, có tranh chấp tài sản giữa người nhà với nhau hay không …. Những thông tin này cũng rất cần thiết. Người mua thường rất kỵ khi đã sở hữu BĐS rồi lại xảy ra tranh cãi với hàng xóm mới, những tranh chấp này thường rất khó giải quyết và thường bất lợi cho người mua. Đây cũng là yếu tố nhà môi giới phải quan tâm vì sẽ rất dễ làm mất uy tín của mình và công ty. + Những thông tin về quy hoạch vùng, quy hoạch không gian quy hoạch đường xá, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác, các dịch vụ công cộng …. nơi có BĐS đang toạ lạc. Với những thông tin chính xác về quy hoạch sẽ giúp người mua an tâm hơn, thậm chí có nhiều hy vọng về giá trị tương lai của BĐS, khiến BĐS thêm phần hấp dẫn. + Quyền năng và những giới hạn về quyền năng của BĐS như: Ngõ chung, chỉ giới xây dựng, hạn chế độ cao xây dựng …. Đây là những thông tin không thể thiếu để dự báo cho khách hàng (đặc biệt là những khách hàng mua đất). Nếu không thu thập loại thông tin này, hay không cảnh báo cho người mua đất sẽ rất dễ phát sinh tranh chấp không đáng có giữa đôi bên dẫn đến giao dịch không thành ở giai đoạn cuối rất đáng tiếc. - Những yếu tố lịch sử - xã hội: + Lịch sử BĐS: (Thời gian, người sử dụng, người xây dựng, quá trình phát triển). Có rất nhiều khách hàng quan tâm đến thông tin này do mê tín. BĐS có lịch sử đẹp sẽ rất thuận lợi khi giao dịch, đây cũng là thông tin quý mà nhà môi giới cần khai thác để chinh phục khách hàng. + Môi trường xã hội, dân cư: Hay còn gọi là môi trường sống xung quanh, yếu tố này quyết định rất lớn đến giá trị của bất động sản và khả năng thực hiện giao dịch. Khách hàng sẵn sàng trả tiền nhiều hơn để được sống tại môi trường có trình độ dân trí cao hơn, văn minh hơn có mặt bằng sinh hoạt lịch sự hơn … + Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: Đôi khi yếu tố này lại mang yếu tố quyết định thương vụ có thành công hay không. Vì đây là những yếu tố mang tính tâm linh nên nó tuỳ vào tâm lý từng khách hàng khác nhau. Đây là yếu tố để nhà môi giới phát huy nghệ thuật khai thác tâm lý khách hàng. Am hiểu về phong thuỷ là kỹ năng cần thiết của một nhà môi giới giỏi. - Đánh giá khả năng sinh lợi của bất động sản: Có nghĩa là ta phải đưa ra được những đánh giá về tiềm năng sinh lợi của bất động sản. Một khách hàng muốn mua, thuê ….một BĐS để kinh doanh sẽ có những tiêu chí khác đối với một BĐS để ở. Việc đánh giá chính xác một bất động sản phù hợp với mục đích để ở, để kinh doanh dịch vụ hay dung để làm văn phòng cho thuê …. từ đó tìm kiếm đúng đối tượng khách hàng có nhu cầu là điểm khởi tạo cho một giao dịch thành công  2. Kỹ năng giao dịch với khách hàng. Đối với một nhà môi giới kỹ năng giao tiếp với khách hàng là ấn tượng hàng đầu để thuyết phục tạo nên một giao dịch thành công. Kỹ năng giao tiếp có được do năng khiếu và cả do luyện tập thường xuyên. Kỹ năng giao tiếp dựa trên 7 nguyên tắc cơ bản. Hiểu và ứng dụng một cách thông minh, linh hoạt tạo nên thành công cho một nhà môi giới. Sau đây là nội dung cơ bản của 7 nguyên tắc: - Nguyên tắc 1: Tôn trọng khách hàng: Nguyên tắc này bắt nguồn từ bản chất bình đẳng, cùng có lợi giữa nhà môi giới và khách hàng. Coi khách hàng như nhau, không phân biệt đẳng cấp, tên tuổi, giới tính, nghề nghiệp, dân tộc, tôn giáo …Coi họ là người trên, là bạn, coi việc đáp ứng nhu cầu của họ là trách nhiệm với thái độ vui vẻ, niềm nở, hoà nhã. Tình cảm trong quan hệ giao tiếp. Giữ chữ tín trong kinh doanh. - Nguyên tắc 2: Nói chân thành, nghe chăm chú: Hành động của nguyên tắc này là nói những điều cần nói một cách văn minh, lịch sự, nhã nhặn, giản dị, chân thực. Nghe hết những gì khách hàng nói một cách chăm chú, vui vẻ, niềm nở để nắm bắt hết những thông tin cần thiết. - Nguyên tắc 3: Người với người là bạn: Hành động của nguyên tắc này là tôn trọng ý chí và nguyện vọng của các bên, tôn trọng quyền lực và lợi ích của các bên. Vì lợi ích chung mà sẵn sàng nhân nhượng để đi đến thống nhất. - Nguyên tắc 4: Coi trọng tính nhân văn: Hành động ở đây là các bên tự đặt mình vào hoàn cảnh của đối phương để suy nghĩ và hành động. Vì vậy mà trong lĩnh vực môi giới cần phải có tính nhân văn. - Nguyên tắc 5: Biết chờ đợi sẽ thành công: Biết nắm bắt thời cơ, biết chờ đợi khi cần thiết để hành động giành thắng lợi, tránh sự nóng vội hấp tấp. Bởi vì hành động khi thời cơ chưa chin mồi có thể dẫn đến thất bại. - Nguyên tắc 6: Biết chấp nhận: Biết những hoàn cảnh bên ngoài và bên trong của nhau để chấp nhận những thách thức trong hành động. Thể hiện cụ thể là biết chấp nhận điều kiện lâu dài và vận dụng thành thạo giải pháp tình thế và giải pháp cơ bản. - Nguyên tắc 7: Biết điều: Biết tôn trọng những quy luật khách quan của hành động, hiểu được quy luật các mặt trái khác nhau của quá trình vận động và phát triển để hành động. 3. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng môi giới bất động sản Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định phạm vi, trách nhiệm của nhà môi giới (nhà cung cấp dịch vụ) và khách hàng (bên yêu cầu dịch vụ), là minh chứng cho ý chí thống nhất của hai bên (hay nhiều bên), trong đó có các quy định được thống nhất giữa các bên. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng thể hiện ở nội dung hợp đồng soạn thảo có đầy đủ thông tin, đầy đủ nội dung quy định quyền hạn, nghĩa vụ các bên hay không. Ngoài việc phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản của nội dụng một hợp đồng thì do có những đặc thù riêng về quan hệ kinh tế nên hợp đồng môi giới BĐS cũng có những đăch thù riêng biệt chần chú ý như: + Xác định rõ thông tin về các bên tham giá hợp đồng cũng như thông tin về BĐS. + Xác định rõ những tình huống làm hợp đồng trở nên vô hiệu. + Xác định rõ với khách hàng những nguyên tắc hoạt động cơ bản, những nội dung công việc cơ bản đã thoả thuận. + Xác định rõ về trách nhiệm của nhà môi giới bảo đảm cho lợi ích khách hàng. + Xác định rõ trách nhiệm của khách hàng phải đảm bảo mức độ chính xác và chịu trách nhiệm trước những thông tin do khách hàng cung cấp. + Xác định mối quan hệ giữa khách hàng và các quyền được hưởng khi đồng ý sử dụng dịch vụ môi giới. + Ghi giá cả của BĐS vào hợp đồng, khi thay đổi giá cần ghi lại giá mới vào tất cả các bản hợp đồng đã ký. + Soạn thảo cách thu phí và cách xác định mức hoa hồng môi giới đưa vào trong nội dung hợp đồng. + Thông báo về khả năng môi giới cho bên thứ hai và rằng khách hàng có thể chấp nhận với tình huống có thể xảy ra này. + Cam kết sử dụng những thông tin cá nhân. + Phần cuối hợp đồng khi ký tên cần ghi rõ thẻ hành nghề của nhà môi giới, chữ ký của lãnh đạo cao nhất doanh nghiệp và con dấu. Trên đây là những thông tin cần chú ý nhất trong một hợp đồng môi giới BĐS. Nếu có đủ các điều khoản này trong hợp đồng sẽ đảm bảo được quyền lợi và trách nhiện của bên cung cấp dịch vụ và bên cần dịch vụ một cách đầy đủ nhất, hạn chế tối đa những tranh chấp bất lợi cho cả đôi bên CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc ----- oOo ----- HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Hôm nay ngày ….. tháng ….. năm 200… Công ty gồm có : BÊN A :…………………………………………………………………….. Địa chỉ :………………………………………………………………. Người đại diện: Ông (Bà)………………..Chức vụ:…………………. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số:……………………………. Do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư cấp ngày ……tháng ….. năm…………. Điện Thoại………………………………………Fax:…………….. Là Bên trung gian, giới thiệu Bên bán/cho thuê bất động sản với Bên mua/thuê bất động sản. BÊN B : Công ty/Ông/Bà Địa chỉ : Người đại diện (nếu là công ty): Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: Do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư cấp ngày ….. tháng ….. năm Điện thoại: Fax: Là Bên bán/cho thuê bất động sản . Sau khi thoả thuận hai bên thống nhất ký vào hợp đồng với các điều khoản sau: ĐIỀU I: THÔNG TIN LIÊN LẠC CỦA BÊN MUA/THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN Tên Công Ty/Ông/Bà: Địa chỉ : Điện thoại : Fax ĐIỀU II: NGHĨA VỤ CỦA BÊN A Cung cấp cho Bên B thông tin liên lạc của bên cần mua/thuê bất động sản. ĐIỀU III: QUYỀN LỢI CỦA BÊN A Được nhận khoản hoa hồng bằng 10% của 1 tháng tiền thuê bất động sản hoặc 0.2% giá trị bất động sản được bán từ Bên B. ĐIỀU IV: NGHĨA VỤ CỦA BÊN B Không tiết lộ thông tin của bên mua/thuê bất động sản. Trình cho bên mua/thuê xem các giấy tờ chứng minh chủ sở hữu/người được ủy quyền hợp pháp của bất động sản. Hướng dẫn khách đến tận nơi và giới thiệu khách xem tường tận, chi tiết toàn bộ tài sản cùng những giấy tờ liên quan đến bất động sản bán/cho thuê. Nếu Bên mua/thuê bất động sản muốn xem nhiều bất động sản tại nhiều địa điểm khác nhau, Bên B phải sẵn sàng đáp ứng. Ngay sau khi hợp đồng mua bán/cho thuê bất động sản được ký giữa bên bán/cho thuê với bên mua/thuê. Bên B sẽ chi cho Bên A khoản tiền hoa hồng bằng 10% của 1 tháng tiền thuê bất động sản hoặc 0.2% giá trị bán ra của bất động sản đó. ĐIỀU V: QUYỀN LỢI CỦA BÊN B Được cung cấp toàn bộ thông tin liên lạc của bên cần mua/thuê bất động sản. ĐIỀU VI: CAM KẾT Hai bên cam kết thực hiện đúng đầy đủ các điều khoản đã ghi trong hợp đồng. Trường hợp xảy ra tranh chấp hai bên cùng thương lượng giải quyết, nếu thỏa thuận không đạt dược sẽ nhờ sự can thiệp của các cơ quan pháp luật. ĐIỀU VII: HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi bên mua/thuê bất động sản đã mua/thuê được bất động sản như yêu cầu. Hợp đồng này được lập thành 2 bản, mỗi bên giữ 1 bản và có giá trị pháp lý như nhau. BÊN A BÊN B PHẦN 4 : KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG. I. Môi giới bất động sản, mô hình và giải pháp 1/ Tổ chức môi giới bất động sản trên thị trường BĐS: -         Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ đầu tư có thể chuyển các ý tưởng của họ thành hiện thực công trình có giá trị kinh tế cao hơn từ bất động sản) -          Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê hoặc bán các loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các dự án lớn và là người phân cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư. Các nhà môi giới bất động sản đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án. 2/ Mô hình hoạt động: Người mua và người bán tìm đến nhà môi giới để thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua (bán, cho thuê) bất động sản một cách có hiệu quả và nhanh chóng nhất, nhà môi giới sau khi tìm hiểu kỹ các nguyện vọng, yêu cầu của các bên sẽ tiến hành làm các thủ tục cần thiết để thực hiện một giao dịch, bên có nhu cầu mua (bán, cho thuê...) sẽ phải trả một khoản chi phí nhất định gọi là lệ phí hợp đồng môi giới, sau khi nhà môi giới đạt đến kết quả cuối cùng và giao dịch thành công thì nhà môi giới sẽ được hưởng tiền hoa hồng tính trên % giá trị bất động sản đã được thoả thuận kỹ lưỡng trong hợp đồng của 2 bên. Tham khảo thực tế: Mô hình 1 công ty TNHH kiêm trung tâm tư vấn nhà đất - việc làm -    Đứng đầu là giám đốc -    Dưới giám đốc có 3 văn phòng: tư vấn, môi giới và kế toán + Tư vấn: làm các thủ tục quảng cáo, giới thiệu về các loại BĐS cho khách hàng và hướng dẫn khách hàng về các thủ tục khi thực hiện hợp đồng môi giới. + Môi giới: Sau khi tìm hiểu các thông tin đáp ứng yêu cầu của mình, bên có nhu cầu sẽ tiếp tục sang phòng môi giới, tại đây họ sẽ cùng người làm môi giới tiến hành các thủ tục ký hợp đồng gọi là hợp đồng môi giới với đầy đủ các thông tin cần thiết về bên nguyên đơn, về BĐS đem ra giao dịch và các giao kèo cần thiết khác về lệ phí hợp đồng, % hoa hồng, các cam kết khác v.v.. sau đó sẽ đưa bên có nhu cầu đi khảo sát thực địa và thực hiện các công việc tiếp theo cho đến kết quả cuối cùng. + Kế toán: Nếu giao dịch thành công, bên có nhu cầu sẽ tiếp tục đến phòng kế toán và thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhân viên kế toán như đã thoả thuận trong hợp đồng môi giới. 3/ Thực trạng loại hình tổ chức này tại 4 thành phố lớn 3.1. Về mô hình hoạt động: tương tự như mô hình của công ty TNHH nêu trên. 3.2. Điều kiện hoạt động: hầu như không phải tuân thủ một điều kiện hoạt động nào cả, cụ thể như sau: Hiện tại trên địa bàn của các thành phố lớn, các tổ chức và cá nhân hoạt động dịch vụ môi giới phát triển khá rầm rộ, dưới các hình thức tư nhân như: Trung tâm môi giới tư vấn nhà đất, trung tâm giới thiệu người thuê và cho thuê nhà ở... Sau khi nhận tiền hoa hồng môi giới giữa 2 bên, người môi giới không còn trách nhiệm gì. Hầu hết các tổ chức môi giới BĐS hiện nay đều là do các cá nhân, hộ gia đình có tiền mở văn phòng, trung tâm môi giới nhà đất tự phát theo nhu cầu của người dân và theo các cơn sốt nhà đất trên thị trường và họ coi đây như một nghề kinh doanh nhưng không có đăng ký hành nghề và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Phần lớn các văn phòng nhà đất này đều do những người không có nghề nghiệp, không được đào tạo kiến thức về tư vấn BĐS nhà đất, chủ yếu dựa trên kinh nghiệm thực tế, tự xoay sở và móc ngoặc với các cò mồi khác...tính chuyên nghiệp thấp, độ tin cậy về thông tin cũng như kết quả thành công chỉ chiếm tối đa là 50%. Họ chỉ đơn thuần làm môi giới giữa người bán và người mua, ít hoặc không có khả năng tư vấn về những thông tin cần thiết liên quan đến đất đai BĐS hoặc mới chỉ dừng lại ở mức độ tư vấn về thông tin và tư vấn hỗ trợ về tài chính liên quan đến BĐS. Chỉ có 1 số tổ chức môi giới hiện nay là có đăng ký hoạt động nhưng các tổ chức này lại hoạt động dưới hình thức các công ty thương mại (chức năng hoạt động là làm dịch vụ tư vấn nhà đất, dịch vụ giới thiệu việc làm, dịch vụ vận chuyển hành khách, chuyển giao công nghệ-công nghiệp, lữ hành nội địa, đại lý vận tải, dịch vụ vui chơi giải trí..). Như vậy, có thể thấy hoạt động dịch vụ tư vấn môi giới BĐS nhà đất chỉ là 1 mảng trong hoạt động kinh doanh của các công ty loại này. Và theo quy định, thì các công ty thương mại khi thành lập phải được sự chấp thuận và cấp giấy phép từ phía Chi cục thuế của Thành phố. 3.3. Về các nội dung khác: Tỷ lệ hoa hồng: Hiện nay, ở 4 thành phố lớn, thông thường tỷ lệ hoa hồng cho một giao dịch thông qua môi giới thành công là 1-2% giá trị BĐS được đem ra mua (bán), cho thuê... Các loại BĐS tham gia giao dịch thông qua trung gian môi giới chủ yếu: là nhà bán (nhà ở), nhà cho thuê, cửa hàng, văn phòng kinh doanh. Thời gian thực hiện hết 1 giao dịch: nói chung trong vòng 3 tháng Phạm vi hoạt động: chủ yếu là các BĐS trên địa bàn Đối tượng tham gia hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản: các công ty thương mại, cá nhân, hộ gia đình, công ty TNHH... 4/ Kiến nghị giải pháp: Sau khi tìm hiểu thực trạng hoạt động của các tổ chức môi giới trên thị trường BĐS và tham khảo kinh nghiệm của nước Mỹ về mô hình hoạt động của tổ chức này, đề nghị Chính phủ cần thực thi một số biện pháp quản lý hữu hiệu hoạt động của hệ thống dịch vụ môi giới nhà đất trên thị trường BĐS sau đây: a/ Kiểm soát về đăng ký hành nghề: o       b/ Kiểm soát về việc thực hiện trách nhiệm của các tổ chức này:Người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả của các hoạt động tư vấn môi giới như: tính trung thực trong các thông tin pháp lý của BĐS được môi giới; về độ tin cậy và có tính dự báo được lợi ích từ kết quả định giá và hình thành giá cả của BĐS giao dịch và chịu trách nhiệm về kết quả của các dịch vụ khác. c/ Kiểm soát về chất lượng tư vấn môi giới: Kiểm soát tính công khai của các thông tin và chất lượng dịch vụ tư vấn (những người tư vấn được quyền yêu cầu cơ quan quản lý Nhà nước xác nhận các thông tin pháp lý về BĐS). Cần tổ chức các lớp đào tạo trong và ngoài nước về môi giới BĐS, nâng cao trình độ nghiệp vụ và đưa các cán bộ có nghiệp vụ về môi giới bằng cách yêu cầu công ty này phải có các tiêu chuẩn đầu vào cần thiết, nếu không đáp ứng được thì sẽ không được cấp giấy phép hoạt động. d/ Kiến nghị khác: Phát triển các dịch vụ tư vấn và môi giới tổng hợp cho các nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch về BĐS như: dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoá BĐS; dịch vụ kiểm tra và tư vấn tính pháp lý của BĐS; dịch vụ định giá BĐS; dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp BĐS và dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch về BĐS. Những đơn vị dịch vụ này sẽ thay mặt bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết để BĐS được giao dịch một cách hợp pháp, cơ quan tư vấn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng và tính pháp lý của các dịch vụ này. Nên chăng cần có 1 sàn giao dịch BĐS và tổ chức môi giới sẽ nằm trong sàn giao dịch này??! Tổ chức này sẽ thay mặt các bên có nhu cầu thực hiện các thủ tục giao dịch với Nhà nước, làm cầu nối thanh toán giữa 2 bên theo đúng quy định của pháp luật. PHẦN 1: GIỚI THIỆU ĐÔI NÉT VỀ BẢN THÂN. 1 PHẦN 2 : GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP. 2 I.4 – Cơ cấu tổ chức và nhân sự 6 I.4.1. Cơ cấu tổ chức 6 I.4.2 - Nhân sự 6 PHẦN 3 : NỘI DUNG BÁO CÁO. 7 KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 7 1. Kỹ năng thu thập thông tin: 7 2. Kỹ năng giao dịch với khách hàng. 12 3. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng môi giới bất động sản 13 PHẦN 4 : KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG. 18 I. Môi giới bất động sản, mô hình và giải pháp 18 1/ Tổ chức môi giới bất động sản trên thị trường BĐS: 18 2/ Mô hình hoạt động: 18 3/ Thực trạng loại hình tổ chức này tại 4 thành phố lớn 19 3.1. Về mô hình hoạt động: 19 3.2. Điều kiện hoạt động: 19 3.3. Về các nội dung khác: 20 4/ Kiến nghị giải pháp: 21