Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai

HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP 56 Pháp luật hiện hành chưa có quy định riêng, áp dụng cho giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai nên đang phải áp dụng các quy định chung như những loại tài sản thông thường khác. Vì vậy, trên thực tiễn, loại giao dịch này gặp nhiều vướng mắc từ việc xác định tài sản, giao kết hợp đồng cho đến xử lý tài sản. Dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự đã được ghi nhận tại khoản 3 Điều 295 của BLDS năm 20152. Đây không là giao dịch mang tính truyền thống và chúng không xuất phát từ nền tảng lý luận kinh điển nào nên khi áp dụng trong thực tiễn gặp phải những lúng túng nhất định. Những lúng túng này phát sinh không chỉ từ phía bản thân các chủ thể tham gia quan hệ giao dịch bảo đảm mà còn từ phía các tổ chức công chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan thi hành án và đặc biệt từ phía các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. Những bất cập đó là nguyên nhân gia tăng chi phí giao dịch và tiềm ẩn rủi ro không chỉ cho các bên tham gia giao dịch mà cho cả cơ quan quản lý hành chính nhà nước, cơ quan tư pháp và hệ thống bổ trợ tư pháp. Do vậy, điều kiện của tài sản được tham gia giao dịch bảo đảm, quy trình, thủ tục liên quan đến giao Tóm tắt: Dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự đã được ghi nhận tại khoản 3 Điều 295 của Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015. Đây không là giao dịch mang tính truyền thống và chúng không xuất phát từ nền tảng lý luận kinh điển nào nên khi áp dụng trong thực tiễn gặp phải những lúng túng nhất định. Những lúng túng này phát sinh không chỉ từ phía bản thân các chủ thể tham gia quan hệ giao dịch bảo đảm mà còn từ phía các tổ chức công chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan thi hành án và đặc biệt từ phía các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. Qua bài viết này, tác giả chỉ ra một số vướng mắc phát sinh trong thực tiễn áp dụng như: Xác định tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch bảo đảm, mâu thuẫn trong quy định giữa BLDS năm 2015 và luật chuyên ngành, trong xử lý tài sản hình thành trong tương lai Từ đó đề xuất các kiến nghị, giải pháp để tiếp tục hoàn thiện chế định này. Từ khóa: Bảo đảm, nghĩa vụ, tài sản, tương lai. Nhận bài: 10/05/2018; Hoàn thành biên tập: 13/06/2018; Duyệt đăng: 24/07/2018 Abstract: Using the assets formed in the future to secure civil obligations has been recognized in paragraph 3 of Article 295 of the Civil Code (CC) 2015. This is not a traditional transaction and it does not originate from any basis theories. So when it was applied in practice there are some certain blanknesses. These diffidences arise not only from the parties involved in the transaction but also from notary organizations, security transaction registries, enforcement agencies and specially from from the state management agencies in this field. In this article, the author pointed out some problems arising in the practical application such as: Determine future assets that are subject to security transactions, conflicts between regulation CCC 2015 and laws, specialized in the processing of property formed in the future ... From that, the author proposed proposals and solutions to improve this regulation. Keywords: Assurance, obligations, assets, future. Date of receipt: 10/05/2018; Date of revision: 13/06/2018; Date of approval: 24/07/2018 BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Hồ Thị Vân Anh1 1 Tiến sỹ, Phó Trưởng khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật - Đại học Huế 2 Xem Điều 295 của BLDS năm 2015. Soá 4/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba 57 dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm cũng phải cụ thể hơn, chặt chẽ hơn so với các loại tài sản bảo đảm thông thường khác để hạn chế các rủi ro và đảm bảo được nguyên tắc của giao dịch bảo đảm là có thể xử lý được tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Trong bối cảnh BLDS năm 2015 đã có hiệu lực, việc tiếp tục xác định những yếu tố đặc thù của tài sản hình thành trong tương lai trong các giao dịch bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch này, đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng các hợp đồng bảo đảm liên quan đến loại tài sản này, từ đó chỉ ra các vướng mắc và đưa ra lộ trình thực hiện cũng như tiếp tục đề xuất hướng hoàn thiện vấn đề pháp lý này có ý nghĩa quan trọng. 1. Một số vấn đề vướng mắc 1.1. Xác định tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật Ở Pháp, việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã được đề cập tại Sắc lệnh số 55-22 bàn hành ngày 04/01/1955 và đã đưa vào BLDS Pháp tại các Điều 2130 và 2133. Pháp luật Nhật Bản mới quy định về việc dùng tài sản hình thành trong tương lai làm tài sản bảo đảm trong thời gian gần đây. Ở Việt Nam, tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch bảo đảm chính thức được ghi nhận tại khoản 5 Điều 2 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2009 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng với tên gọi “thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay”3. Tuy nhiên, trước năm 2006, BLDS năm 1995 còn hiệu lực và BLDS này không thừa nhận khái niệm “tài sản hình thành trong tương lai” hay “tài sản hình thành từ vốn vay”. Các điều 326 - 328 BLDS năm 19954 chỉ thừa nhận tài sản bảo đảm gồm: vật có thực; tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền; các quyền về tài sản. BLDS năm 2005 mới thực sự định hướng khái niệm này tại Điều 320 như sau: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết và được phép giao dịch”5. Nghị định số 63/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, khái niệm “tài sản hình thành trong tương lai” một lần nữa được cụ thể hóa tại khoản 2 Điều 4: “tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”6. Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 2 năm 2010 quy định như sau: “tài sản hình thành trong tương lai gồm: a) Tài sản được hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật”7. Để tổ chức thực hiện quy định trong BLDS và các nghị định nói trên, thời gian qua Bộ Tư pháp, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và các bộ ngành khác ban hành nhiều văn bản hướng dẫn quy trình công chứng, đăng ký và xử lý tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai đặc biệt là nhóm tài sản thuộc các dự án kinh doanh bất động sản. 3 Xem khoản 5 Điều 2 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2009 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. 4 Xem Điều 326, 327, 328 BLDS năm 1995. 5 Xem Điều 320 của BLDS năm 2005. 6 Xem khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. 7 Xem Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 2 năm 2010. HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP 58 Như vậy, trước đây tại khoản 2 Điều 320 BLDS năm 20058 có đề cập đến khái niệm này nhưng nội hàm chỉ bó hẹp trong phạm vi tài sản là vật hình thành trong tương lai “Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”, ngay cả tại Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP cũng chỉ quy định: “Vật hình thành trong tương lai là vật chưa tồn tại hoặc chưa hình thành đồng bộ vào thời điểm xem xét. Vật hình thành trong tương lai bao gồm cả vật đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch mới thuộc sở hữu của các bên”. Tuy nhiên, những điều luật này chỉ mới dừng lại ở giới hạn khái niệm “tài sản hình thành trong tương lai”9 trong phạm vi tài sản là đối tượng của giao dịch dân sự bảo đảm nên chưa mang tính khái quát. Mặt khác, việc quy định như thế có thể dẫn đến những cách hiểu khác nhau trong nhận thức lý luận cũng như thực tiễn áp dụng đồng thời chưa bao hết nội hàm “tài sản hình thành trong tương lai”. Chính vì vậy, hiện nay với các quy định cụ thể trong BLDS năm 2015 về khái niệm “tài sản hình thành trong tương lai” đã đảm bảo tính khái quát và rõ ràng hơn về khái niệm này. Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 quy định về tài sản hình thành trong tương lai theo hình thức liệt kê, theo đó, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: Tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch10. Tuy nhiên, quy định như trên của BLDS năm 2015 lại có bất cập. Cách quy định của BLDS năm 2015 lại gây khó hiểu khi so sánh điểm b khoản 1 và khoản 2 của cùng Điều 10811. Theo khoản 1, tài sản hiện có trước hết là căn cứ vào thực trạng của tài sản, tài sản đã hình thành, đồng thời “chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch”. Hệ quả của quy định tại khoản 2 là: Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch thì sẽ coi là tài sản hình thành trong tương lai. Vậy nếu chủ thể không xác lập quyền sở hữu tài sản sau khi thời điểm xác lập giao dịch thì tài sản có được coi là tài sản hình thành trong tương lai hay không. 1.2. Mâu thuẫn giữa Bộ luật dân sự năm 2015 và các luật chuyên ngành Theo khoản 2 Điều 10812 BLDS năm 2015 quy định về tài sản hình thành trong tương lai, có thể chỉ ra những đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai như sau: Đặc điểm thứ nhất: Đó có thể là tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành. Tài sản “hình thành” tức là đã tồn tại như một thực thể mà mọi người đều có thể nhận dạng, gọi tên và khai thác theo đúng tính năng, công dụng của nó. Ví dụ: Nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành xong và đã được đưa vào sử dụng nhưng chủ sở hữu chưa xác lập quyền sở hữu tài sản, Đặc điểm thứ hai: Tài sản đó chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể xác lập giao dịch; đó có thể xác lập quyền sở hữu lần đầu hoặc xác lập quyền sở hữu kế tục cho chủ thể của giao dịch bảo đảm. Sự xác lập quyền sở hữu lần đầu được hiểu là tài sản đang hình thành và khi hình thành thì lần đầu tiên mới xác định được chủ sở hữu của tài sản là ai, ví dụ như ngôi nhà được xây xong Sự xác lập quyền sở hữu kế tục được hiểu là nhà ở đã hình thành và đã có chủ sở hữu, nay đang trong quá trình dịch chuyển quyền sở hữu cho chủ thể mới, ví dụ: Nhà ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu và đang được bán cho người khác. Người mua đã ký kết hợp đồng mua bán, đang thực hiện các nghĩa vụ để có thể trở thành chủ sở hữu tiếp theo của nhà ở, thì có khả năng dùng nhà ở này để thực hiện việc bảo đảm, việc bán lại cho người khác dưới khía cạnh là nhà 8 Xem khoản 2 Điều 320 BLDS 2005. 9 Xem Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. 10 Xem khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015. 11 Xem khoản 2 của cùng Điều 108 BLDS năm 2015. 12 Xem khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015. Soá 4/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba 59 ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, đối với các loại nhà ở mà luật quy định chủ thể giao dịch phải đứng tên chủ sở hữu của tài sản được bán, tặng cho, thế chấp thì sẽ không bao gồm tài sản hình thành trong tương lai. Đặc điểm thứ ba: Hai yếu tố trên phải được xét tại thời điểm xác lập giao dịch, nghĩa là tài sản đã hình thành hoặc chưa hình thành và chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể của giao dịch bảo đảm. Thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm chính là thời điểm các bên ký kết giao dịch bảo đảm (đối với giao dịch được giao kết dưới hình thức văn bản) hoặc thỏa thuận xong nội dung cơ bản của giao dịch bảo đảm (đối với giao dịch được giao kết dưới hình thức lời nói), trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác13. Tuy nhiên, Theo quy định của khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng14. Theo quy định của khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng15. Ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở có hiệu lực vào ngày 01/7/2015 đã giải thích rất cô đọng và ngắn gọn về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Thông qua quy định về điều kiện thực hiện giao dịch bảo đảm bằng nhà ở hình thành trong tương lai, luật cũng cho thấy thế nào là nhà ở đang trong quá trình xây dựng. Theo đó, nếu đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có những giấy tờ cần thiết thể hiện nhà ở sẽ hình thành gồm: hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đối với nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trong dự án thì phải xây xong phần móng; đối với nhà ở hình thành trong tương lai do tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì vào thời điểm xác lập giao dịch đã có giấy phép xây dựng. Như vậy, khái niệm tài sản hình thành trong tương lai của BLDS năm 2015 có sự khác biệt với khái niệm nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Đó là ngay cả khi nhà ở, công trình xây dựng đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm chủ thể xác lập giao dịch thì vẫn được coi là tài sản hình thành trong tương lai. Từ đó, có thể nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch bảo đảm như sau: Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình xây dựng (yếu tố đang trong quá trình xây dựng được xác định trên cơ sở đáp ứng những quy định cụ thể của pháp luật như có hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt,) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng nhưng chưa được đưa vào sử dụng. Quy định này loại trừ những tài sản đã hiện hữu có được do mua bán, tặng cho, thừa kế, trao đổi,..nhưng chưa hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu. Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tức nhà ở cụ thể này chưa từng được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu trước đây(16). Theo khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang 13 Xem TS. Vũ Thị Hồng Yến, Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp theo Luật Nhà ở và BLDS hiện hành, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, tháng 3 năm 2018. 14 Xem khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. 15 Xem khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014. 16 Xem ThS. Huỳnh Anh, Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Ngân hàng Thương mại, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp điện tử, tháng 7 năm 2017. HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP 60 trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng17. Vậy đối với những nhà ở đã xây dựng xong, đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đã được nộp thì có được thế chấp dưới dạng nhà ở hình thành trong tương lai không? Trước đây, theo Nghị định số 163/2006/NĐ- CP của Chính phủ, “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm”18 và theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai bao gồm “Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật”19. Với các quy định này, nhà ở hình thành trong tương lai có thể được hiểu là bao gồm “tài sản đã hình thành” và “chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu”. Trong thực tiễn, có những trường hợp nhà ở đã hình thành và đã được sử dụng từ lâu nhưng vì lý do này hay lý do khác mà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu căn cứ vào quy định trên để xác định đây là nhà ở hình thành trong tương lai thì vô lý, không phù hợp. Trường hợp này, theo Luật Nhà ở, bên mua không thể thực hiện giao dịch bảo đảm dưới dạng nhà ở hình thành trong tương lai bởi pháp luật quy định nhà ở đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng (nghĩa là nhà đã hình thành theo quy định của Luật Nhà ở), thì phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì mới được thế chấp. Bởi thực tế trong trường hợp này nhà ở đã hình thành ổn định. Ngân hàng và cả cơ quan công chứng đều gặp lúng túng trong trường hợp này. Việc không thống nhất trong cách tiếp cận giữa “tài sản hình thành trong tương lai” trong BLDS năm 2015 và “nhà ở hình thành trong tương lai” trong Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 sẽ là khó khăn trong quá trình thực thi quy định này trên thực tế. 1.3. Xử lý tài sản hình thành trong tương lai trong thi hành án dân sự BLDS năm 2015 đã bổ sung nhiều quy định mới về khái niệm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai và các quy định mới khác có liên quan đến các chế định pháp lý về tài sản hình thành trong tương lai như quy định về phạm vi nghĩa vụ được bảo lãnh (Điều 293); bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai (Điều 294); tài sản bảo đảm (Điều 295) và phạm vi bảo lãnh (Điều 336). Ngoài ra, tài sản hình thành trong tương lai cũng được quy định tại các văn bản pháp luật chuyên ngành như: Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai Việc xuất hiện nhiều văn bản pháp luật mới quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch dân sự, thương mại, kinh tế đặc biệt là các giao dịch liên quan đến bất động sản, tín dụng, ngân hàng đã thúc đẩy các giao dịch có liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai phát triển, đồng thời cũng phát sinh những tranh chấp và kết quả tranh chấp được thể hiện bằng những bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định giải quyết của trọng tài thương mại có liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó, thực tiễn thi hành án dân sự cũng phát sinh các việc thi hành án liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, khi thi hành các vụ việc thi hành án liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai, các cơ quan thi hành án dân sự hiện đang gặp phải rất nhiều khó khăn sau đây: Thứ nhất, pháp luật thi hành án dân sự còn thiếu các quy định cần thiết điều chỉnh việc thi hành án đối với tài sản hình thành trong tương lai. Trình tự, thủ tục và các nội dung có tính đặc thù để tổ chức thi hành các loại án này lại chưa được luật hóa trong Luật thi hành án dân sự và 17 Xem khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014. 18 Xem Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ. 19 Xem Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Soá 4/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba 61 các văn bản hướng dẫn thi hành. Điều này dẫn đến khó khăn rất lớn cho các cơ quan thi hành án dân sự khi phải xử lý các vấn đề có liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai. Ví dụ: Theo Quyết định số 04/2015/QĐST-DS ngày 20/8/2015 của TAND huyện X tuyên: Chị Trần Thị L phải thanh toán trả chị Nguyễn Thị H số tiền: 800.000.000đ. Qua xác minh điều kiện thi hành án chị L có tài sản là chiếc xe ô tô có giá trị khoảng 2.000.000.000đ hiện vẫn đang sử dụng. Tuy nhiên, chiếc xe ô tô hiện đang bị thế chấp tại Ngân hàng Z bằng một hợp đồng “thế chấp tài sản hình thành trong tương lai” từ trước khi có bản án với giá trị vay là 1.000.000.000đ20. Theo Điều 90 Luật thi hành án dân sự: “Trong trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án”21. Tuy nhiên, việc xác định giá trị của chiếc xe ô tô tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp và xác định khấu hao của tài sản tại thời điểm thi hành án lại là một bài toán khó đối với chấp hành viên và cơ quan thi hành án dân sự. Thứ hai, tài sản hình thành trong tương lai chưa hình thành ở thời điểm thi hành án. Trong một số trường hợp, tài sản hình thành trong tương lai được xác định trong bản án nhưng đến quá trình thi hành án thì tài sản vẫn chưa hình thành trên thực tế dẫn đến cơ quan thi hành án dân sự không thể tổ chức thi hành. Ví dụ, Quyết định số 29/2015/KDTM-ST ngày 17/9/2015 có nội dung “Công ty TNHH T phải trả Ngân hàng TMCP B số tiền 3.000.000.000 đồng và tiền lãi chậm thi hành án theo Hợp đồng tín dụng số 3365/HĐTD-NH. Nếu Công ty TNHH T không trả được nợ thì Ngân hàng TMCP B có quyền đề nghị cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền kê biên, phát mãi 02 căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai tại địa chỉ số 33D quận X”22 . Tuy nhiên, khi cơ quan thi hành án dân sự tiến hành xác minh theo quy định thì được biết dự án xây căn hộ chung cư tại địa chỉ số 33D quận X mới chỉ có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà, cơ quan thi hành án dân sự đã không thể tổ chức thi hành án theo đúng nội dung Quyết định của Tòa án. Thứ ba, pháp luật thi hành án dân sự còn thiếu các quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thi hành đối với bản án, quyết định có liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai, đồng thời thiếu sự liên kết, ràng buộc chặt chẽ giữa pháp luật thi hành án dân sự với các lĩnh vực pháp luật chuyên ngành có liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai nên việc tổ chức thi hành đối với các loại bản án, quyết định này còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Thứ tư, Điều 325 BLDS năm 2015 quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau: 1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác23. 20 370437.html 21 Xem Điều 90 Luật thi hành án dân sự. 22 lai-370437.html. 23 Xem Điều 325 BLDS năm 2015. HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP 62 Theo khoản 1 Điều 325 BLDS năm 2015 có thể hiểu, nếu thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản là công trình xây dựng hình thành trong tương lai gắn liền với đất thì đến thời điểm xử lý tài sản nếu công trình xây dựng đã hoàn thành thì sẽ xử lý luôn cả tài sản gắn liền với đất này. “Khoản 1 rất nguy hiểm cho những chủ nợ không có biện pháp bảo đảm. Ví dụ, A thế chấp quyền sử dụng đất cho B đồng thời A có chủ nợ khác là C và D. Theo quy định trên, tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất là tài sản bảo đảm và như vậy B sẽ được ưu tiên thanh toán đối với cả tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất (quyền lợi của C và D không được đảm bảo)”24. Như vậy, sẽ không bình đẳng trong việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của cùng nhiều chủ nợ đối với loại tài sản này khi xử lý thi hành án dân sự. 2. Một số kiến nghị tiếp tục hoàn thiện quy định của pháp luật - Cần có sự thống nhất trong việc quy định tài sản hình thành trong tương lai giữa BLDS năm 2015 và các luật chuyên ngành. Đảm bảo cho các loại tài sản, bao gồm cả nhà ở đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng có thể tham gia vào các giao dịch bảo đảm. - Cần quy định nhà ở đang là đối tượng của hợp đồng mua bán, thuê mua đang trong quá trình thực hiện (nghĩa là hợp đồng đã phát sinh hiệu lực và các bên đang tiến hành thực hiện việc thanh toán tiền, bàn giao, sang tên đăng ký biến động), cũng cần được ghi nhận là tài sản hình thành trong tương lai và bên mua được dùng làm tài sản bảo đảm trong hai trường hợp: Một là, nếu nhà ở chưa thanh toán xong tiền thì được thế chấp để trả tiền cho chính nhà ở đó; Hai là, nếu nhà đã thanh toán xong tiền nhưng bên mua chưa hoàn tất thủ tục sang tên thì được thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay khác của chủ thể. - Khoản 1 Điều 325 BLDS năm 2015 cần được hướng dẫn theo hướng không coi tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất cũng là “tài sản bảo đảm” mà chỉ cho phép xử lý cùng với tài sản bảo đảm để đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ nợ cùng nhận bảo đảm một tài sản này. - Trong thời gian tới, cần sớm sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật thi hành án dân sự về trình tự, thủ tục và những quy định pháp lý đặc thù cần thiết liên quan đến việc tổ chức thi hành các loại bản án, quyết định liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai. Ngoài ra, cần quan tâm hơn nữa đến công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đặc biệt là các quy định về tài sản hình thành trong tương lai cho các chấp hành viên và các cơ quan thi hành án dân sự để trang bị cho chấp hành viên và các cơ quan thi hành án dân sự những kiến thức cần thiết về tài sản hình thành trong tương lai, đáp ứng được yêu cầu khách quan và đòi hỏi thực tế công tác thi hành án dân sự hiện nay. Kết luận Trong đời sống dân sự và kinh doanh, nhu cầu sử dụng tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự là có thực. BLDS năm 2015 đã tiếp tục thừa nhận và điều chỉnh quan hệ này. Tuy nhiên, cần có một hệ thống đầy đủ các quy định riêng, cụ thể điều chỉnh các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này. Các quy định này phải thống nhất với các luật chuyên ngành và phải bao quát đủ các khâu từ việc xác định tài sản hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm cho đến xử lý tài sản. Các quy định đặt ra phải đồng bộ với nhau và phải nêu được các đặc thù của việc giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này. Một khi các trình tự, thủ tục được qui định cụ thể và chặt chẽ thì sẽ hạn chế được các cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ thông suốt, kiểm soát và giảm thiểu được các rủi ro, đảm bảo được mục đích của giao dịch bảo đảm là thu hồi được nợ khi phải xử lý tài sản./. 24 Xem PGS.TS. Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học, những điểm mới của BLDS 2015, Nxb Hồng Đức, tr.331.