Biến động thị trường và thực trạng cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN -------o0o------- BÀI TẬP LỚN MÔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Đề tài: Biến động thị trường và thực trạng cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội. Hà Nội, tháng 10 năm 2010. MỤC LỤC Hiện trạng chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội. 1.1. Quá trình hình thành và phát triển của các chung cư cũ của Hà Nội. 1.2. Đánh giá hiện trạng các chung cư cũ. 2. Biến động thị trường chung cư cũ. 2.1. Cơn sốt chung cư cũ trong năm 2009. 2.2. Biến động thị trường. 3. Thực trạng cải tạo chung cư cũ. 3.1. Quản lý Nhà nước về việc cải tạo chung cư cũ. 3.1.1. Vai trò của Nhà nước. 3.1.2. Nội dung quản lý Nhà nước về cải tạo chung cư cũ. 3.2. Việc thực hiện của chủ đầu tư. Vấn đề di dời và giải phóng mặt bằng. 3.2.1. Cơ hội vàng cho các chủ đầu tư. 3.2.2. Khó khăn và thách thức đối với các nhà đầu tư. 3.3. Đánh giá chung về kết quả cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội. 4. Phương hướng và giải pháp. 4.1. Phương hướng. 4.2. Giải pháp. Bài thảo luận Biến động thị trường và thực trạng cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội Chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội. “An cư thì mới lạc nghiệp”, đó là câu nói của ông cha ta từ xưa đến nay. Nhà ở là vấn đề đầu tiên mà mỗi người đều phải nghĩ tới cho cuộc sống của mình. Đó không chỉ là vấn đề của những người có thu nhập cao mà còn của cả những người thu nhập thấp, không chỉ của những người ở thành thị mà của cả những người ở nông thôn, không chỉ là vấn để của quá khứ hay hiện tại mà của cả tương lai sau này. Quỹ đất vốn có không tăng hoặc tăng không đáng kể trong khi dân số tăng một cách chóng mặt, điều đó làm cho nhu cầu về nhà ở ngày càng bức thiết. Nhằm tiết kiệm quỹ đất ít ỏi những toà nhà cao tầng đã được con người xây dựng, đặc biệt ở các khu đông dân cư ở các thành phố lớn. Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa – chính trị của cả nước, thành phố nơi đất chật người đông, bên cạnh đó dân số lại tăng lên một cách nhanh chóng cả về mặt số lượng và chất lượng nhất là sự gia tăng cơ học do quá trình đô thị hóa con người có xu hướng chuyển từ nông thôn sang thành thị, do cơ chế chính sách của nhà nước về việc mua nhà ở ở Hà Nội… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, số lượng nhà ở lại có hạn nên đã gây ra áp lực về nhà ở cho khu vực nội đô. Các khu nhà cao tầng, các khu nhà tập thể hay được người ta gọi là các khu chung cư đã được xây dựng ngày càng nhiều tại các khu trung tâm của thành phố. Các khu chung cư này hầu hết đều được xây dựng từ những năm 90 của thế kỉ trước. Cho đến nay do nhiều nguyên nhân đều đã bị xuống cấp và trở thành mối lo ngại cho những người dân sống trong những khu chung cư đó. Trước tình hình đó, Nhà nước và thành phố đã quan tâm nhiều hơn tới các khu chung cư cũ, ban hành các văn bản pháp luật như: Nghị quyết 07/2005/NQ – HĐND ngày 05/08/2005 của hội đồng nhân dân thành phố; Chỉ thị 75/2005/KH-UB của hội đồng nhân dân thành phố ngày 09/12/2005; Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 của Thủ tướng Chính phủ; Quyết định 48/2008/QĐ-UB của UBND thành phố... Cùng với các văn bản của Bộ xây dựng, với 2/3 số dân chấp thuận là đủ cơ sở triển khai dự án cải tạo chung cư cũ. Thành phố đã có những chính sách khá mở để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ. Cho đến nay tuy đã đạt được một số thành tựu nhưng vẫn còn một lượng lớn đang ở trong tình trạng nguy hiểm xuống cấp. Sau hiến pháp năm 1992 - Luật đất đai năm 2003 cùng với sự phát triển của nền kinh tế và thị trường nói chung, Nhà nước đã chính thức thừa nhận thị trường quyền sử dụng đất, cho phép các tổ chức cá nhân được phép kinh doanh nhà ở và các công trình trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất, điều này đã tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, việc mua bán nhà ở ngày càng sôi động. Với ưu thế về vị trí trắc địa lại có sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước, các khu chung cư cũ được các chủ đầu tư quan tâm nhiều hơn trong những năm gần đây. Giai đoạn 2009-2010, thị trường chung cư cũ xảy ra nhiều biến động, khiến không ít chủ đầu tư và người dân hoang mang. Bài thảo luận của chúng tôi nhằm tìm hiểu sâu hơn về phân khúc thị trường cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thủ đô Hà Nội của chúng ta và các biến động của thị trường này, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục trong thời gian tới. 1. Hiện trạng nhà ở chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội. 1.1. Quá trình hình thành và phát triển các khu chung cư cũ tại Hà Nội. Trong lịch sử phát triển xây dựng miền Bắc nói chung và Hà nội nói riêng từ sau năm 1956, khu tập thể (KTT) là một khái niệm hoàn toàn mới trong thiết kế nhà ở. Các KTT xây dựng thử nghiệm đầu tiên tại Hà nội được thiết kế bởi đội ngũ kiến trúc sư Việt nam với sự giúp đỡ của các chuyên gia nước ngoài như Kim Liên, Nguyễn Công Trứ…và sau này phát triển thêm nhiều khu khác như Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công, Thanh Xuân...Ý tưởng xây dựng các khu ở theo kiểu khu tập thể với phương pháp xây dựng lắp ghép từ các panel bê tông cốt thép đúc sẵn là xuất phát từ việc nghiên cứu áp dụng theo giải pháp quy hoạch và thiết kế kiến trúc của các nước XHCN, đăc biệt là nền kiến trúc rất lớn mạnh của Nhà nước  liên bang Xô viết lúc bấy giờ… Giai đoạn 1954 –1975, mặc dù kinh tế miền Bắc gặp nhiều khó khăn do vừa gặp phải phát triển kinh tế, vừa phải chi viện cho chiến trường miền Nam, một số thành phố như Thái Nguyên, Hà Nội, Việt Trì…vẫn được quy hoạch xây dựng và phát triển. Đây là giai đoạn phát triển nhà ở với những tiêu chí không gian của đời sống tập thể, áp dụng lý thuyết quy hoạch của Liên Xô và các nước XHCN khác. Các KTT này có vai trò rất lớn trong việc cung cấp chỗ ở cho người dân ở các đô thị Miền Bắc nói chung và Hà Nội nói riêng lúc bấy giờ, đây là giải pháp phù hợp với giai đoạn kinh tế - xã hội thời kỳ bao cấp, giải quyết nhanh nhu cầu nhà ở của đông đảo thành phần cán bộ công nhân viên chức Thủ đô. Tính đến năm 1990, trên địa bàn Hà nội đã xây dựng khoảng 40 KTT với gần 5 triệu m2, chiếm 7,5% quỹ nhà ở toàn quốc và cho đến hiện nay, còn chiếm gần 50% quỹ nhà ở của thành phố. Các KTT ban đầu được nghiên cứu và xây dựng tại Hà Nội với quy mô nhỏ từ 3-15 ha, với các dãy nhà thấp tầng từ 1-3 tầng, phân bố chủ yếu tại vành đai 1 và 2 của Thành phố như các khu: Nguyễn Công Trứ, Kim Liên. Cấu trúc các khu ở này chưa hình thành các cặp, cụm, nhóm nhà ở rõ nét, trung tâm khu tập trung không định hình. Từ năm 1970, các KTT được xây dựng với quy mô trung bình từ 3-25 ha với các dãy nhà từ 4-6 tầng, phân bố chủ yếu tại vành đai 2 và 3 của Thành phố như các khu: Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công, Bách Khoa, Ngọc Khánh, Khương Thượng. Mô hình quy hoạch KTT thời kỳ này đã hoàn chỉnh hơn. Mô hình này đẫ đạt được rất tốt các tiêu chí về không gian cây xanh, sinh hoạt công cộng, dịch vụ xã hội cũng như khả năng giao tiếp cộng đồng trong không gian đô thị cho một cụm dân cư với số dân trung bình từ 7.500 - 10.000 người. Sau năm 1980 mô hình xây dựng KTT hoàn chỉnh này tiếp tục được áp dụng với quy mô đất lớn hơn từ 25-50 ha, trong đó bao gồm phát triển tiếp các KTT đã được xây dựng từ cuối thập kỷ 70 và đồng thời phát triển thêm một số khu mới như Thanh Xuân, Nghĩa Đô, Kim Giang. Công nghệ xây dựng các KTT cũng là một thử nghiệm mới mẻ lúc bấy giờ, lần đầu tiên chúng ta áp dụng phương pháp modul hóa và điển hình hóa trong xây dựng từ tổng thể tới chi tiết, tham khảo theo tiêu chuẩn xây dựng của các nước XHCN. Với biện pháp thi công lắp ghép tại chỗ, thời gian xây dựng một dãy nhà ( trung bình 5 tầng) rút ngắn chỉ còn khoảng 2 tháng. Hiện nay, theo nghiên cứu khảo sát 40 KTT cũ đã xây dựng tại Thủ đô Hà Nội từ năm 1956-1990 cho thấy các tiêu chí quy hoạch và không gian kiến trúc ban đầu đã bị biến dạng và phá huỷ, nguyên nhân xuất phát từ áp lực dân số, chuyển biến về kinh tế, xã hội, đời sống, và xu thế phát triển mở rộng chung của thành phố trong giai đoạn mới. 1.2. Đánh giá hiện trạng chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Hệ thống giao thông nội bộ trong các KTT đã bị quá tải và chức năng quy hoạch ban đầu đã bị thay đổi. Tuyến giao thông nội bộ của các KTT đã trở thành tuyến giao thông chung (thậm chí tuyến giao thông chính) của hệ thống giao thông đô thị mới. Thực trạng này làm mật độ giao thông tại các tuyến đường trên tăng nhanh đến mức quá tải và làm biến đổi chức năng của các dãy nhà trên trục đường này từ nhà ở sang nhà ở sang nhà ở kết hợp kinh doanh. - Không gian quy hoạch chung đã bị phá vỡ do mặt độ dân cư quá lớn so với thiết kế ban đầu. Do mật độ dân cư quá lớn, các hộ dân đã tự ý lấn chiếm các phần đất lưu không dành cho cây xanh xung quanh khu nhà xây dựng thành diện tích ở kiên cố làm phá vỡ không gian quy hoạch chung. - Hình thức kiến trúc thay đổi do tình trạng xây dựng cơi nới phát triển tự do. Tình trạng các căn hộ bên trên cơi nới tùy tiện để tăng diện tích ở , tạo nên các “chuồng chim, chuồng cọp”, đã làm biến đổi hoàn toàn hình thức kiến trúc ban đầu.  - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật (HTKT) đã bị quá tải và xuống cấp trầm trọng gây ô nhiễm, mất vệ sinh môi trường. Hệ thống HTKT đã quá cũ và yếu không đáp ứng với nhu cầu hiện nay gây tình trạng thiếu nước sạch, thiếu điện, ngập úng khi mưa lớn. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường và Nhà Đất hà Nội, hiện nay có 23 khu tập thể cũ đã xuống cấp nghiêm trọng và gây nguy hiểm cho người sử dụng với gần 450 nhà 4-5 tầng, 200 nhà lắp ghép tấm lớn với tổng diện tích gần 1,5 triệu m2. Đây là chỗ ở của 27.000 hộ dân với trên 130.000 người. - Công tác quản lý khai thác chưa hợp lý, duy tu, sửa chữa, bảo trì không thường xuyên. Do chế độ bao cấp về nhà ở, các KTT cũ được phân bổ ngân sách hạn chế  để duy tu, bảo trì, sửa chữa tối thiểu trong khi đó lại không có chính sách khai thác dịch vụ sinh lời phù hợp để tăng nguồn vốn phục vụ các công tác này. Từ những năm 1990, trước thực trạng xuống cấp nghiêm trọng của các KTT, Thành phố đã chỉ đạo sửa chữa, cải tạo các khu tập thể quá cũ để cải thiện môi trường sống cho người dân, thành phố đã tiến hành chống lún các nhà lún, nứt nguy hiểm ở các khuThành Công; Giảng Võ; Văn Chương… Từ đầu những năm 2000, Thành phố Hà Nội cũng thể hiện quyết tâm cải thiện các KTT cũ thành các KTT cao tầng hiện đại phù hợp với điều kiện kinh tế hiện nay qua đầu tư xây dựng nhà cao tầng mới, mở rộng căn hộ bằng nguồn vốn ngân sách. Sau nhiều năm bàn bạc với 17 bản dự thảo, cuối cùng thì quy chế cải tạo xây dựng lại các KTT cũ trên địa bàn Hà nội cũng đã được ban hành. Tuy nhiên, việc cải tạo các KTT cũ cũng gặp nhiều khó khăn, trong đó khó nhất là giải phóng mặt bằng, giải quyết các trường hợp cơi nới lấn chiếm, làm đội chi phí và chậm tiến độ, ảnh hưởng đến số đông các hộ chấp nhận di dời. 2. Biến động thị trường chung cư cũ 2.1. Cơn sốt chung cư cũ Gía chung cư cũ leo thang. Thành phố Hà Nội đã phê duyệt quy hoạch cải tạo thí điểm một số khu tập thể cũ trong nội thành như khu Nguyễn Công Trứ, Giảng Võ, Kim Liên, Thành Công, Thanh Xuân Bắc,...điều này đã khiến thị trường mua bán nhà tập thể cũ trở nên sôi động trong năm 2009, phân khúc này trở thành một cơn sốt gây sốc trong làng bất động sản với mức giá đẩy lên cao chót vót gấp 2-3 lần giá trị thông thường. Việc mua bán các khu chung cư cũ vẫn rất sôi động ngay cả khi thị trường bất động sản trầm lắng. Nguyên nhân chính mà có lẽ đến giờ cả người sở hữu các chung cư cũ lẫn người mua đều hiểu rằng các chung cư này đang là “mỏ vàng” nhờ vị trí đắc địa và được liệt vào diện được xây mới. Việc một số khu chung cư cũ “rục rịch” theo chủ trương sẽ hoàn thành việc cải tạo, xây mới tất cả các chung cư cũ tại Hà Nội vào năm 2015 đã khiến thị trường nhà đất trở nên “nóng” bởi sự săn tìm của giới đầu tư. Giá bán các căn hộ chung cư sập xệ này vào khi đó lên đến vài chục triệu/m2, đơn cử như khu Thanh Xuân Bắc vào khoảng 25 triệu đồng/m2, Giảng Võ trên 30 triệu đồng/m2, Nguyễn Công Trứ còn lên đến 50-60 triệu đồng/m2. Không đương nhiên mà giá mỗi căn hộ ở chung cư lại lên cao ngất trời vậy, bởi lẽ những khu chung cư này có nhiêu lợi thế, nằm ở vị trí trung tâm thành phố, hệ thống cơ sở hai tầng tương đối đồng bộ và đặc biệt có chủ trương của thành phố cải tạo xây mới tất cả các chung cư cũ và người dân sẽ được nhận lại diện tích lớn hơn diện tích ban đầu từ 1.3-2 lần diện tích cũ. Cơ hội kinh doanh tốt. Không chỉ có vị trí tốt cho những người có nhu cầu cần ở, mà những chung cư cũ này lại mang đến một lợi nhụân khổng lồ cho những người kinh doanh. Bởi lẽ các căn chung cư cũ này khi được phá dỡ để xây dựng các cao ốc mới sẽ cho lợi nhuận “kép”, vì diện tích căn hộ mới sẽ được tăng đến 2 lần và giá căn hộ mới cũng tăng. Đa phần những người mua các chung cư cũ đều là những nhà đầu tư chứ không phải người có nhu cầu ở thật. Cả chủ đầu tư các dự án cải tạo và những người đầu cơ mua chung cư cũ đều mong muốn kiếm được lợi nhuận khổng lồ từ phân khúc thị trường này. Các chủ đầu tư thì kỳ vọng vào lợi nhuận thu được từ việc kinh doanh tại tầng 1 và diện tích chồng cao thêm khi các chung cư cũ được cải tạo xây mới, còn những người đầu cơ lại mong muốn được hưởng chính sách đền bù, được nhận lại diện tích lớn hơn diện tích cũ…Cơn sốt chung cư cũ được đẩy lên cao đỉnh điểm, giá chung cư cũ lên cao như vậy nhưng không dễ gì mua được. Tuy phải chịu rất nhiều bất tiện trong cuộc sống, trong sinh hoạt hằng ngày nhưng những người dân trong các khu này lại không chấp nhận bán căn hộ của mình bởi sợ mất đi một suất mua nhà ở ngay nơi mình đang ở. Với những diễn biến trên, chung cư cũ của Hà Nội nằm trong một trạng thái tâm lý “chờ đợi” của người sử dụng, “thu gom”... chờ cải tạo của nhà đầu tư, thế giằng co này là nguyên do đẩy giá nhà đất thời gian gần đây lên cao trở lại. 2.2. Biến động thị trường Cuối năm 2009, Văn phòng Chính phủ ra Thông báo 34/TB-VPCP về kết luận của Thủ tướng Chính phủ tại cuộc họp Thường trực Chính phủ về đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050. Trong đó, Thủ tướng chỉ đạo UBND thành phố Hà Nội chỉ đạo dừng ngay việc phá các nhà biệt thự cũ và xây dựng các tòa nhà cao tầng trong 4 quận nội thành. Ngay sau đó, chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội đã rớt giá mạnh, không ít người đã thua lỗ khi đầu tư vào các căn hộ loại này. Thậm chí mảng thị trường này đã đóng băng trong suốt thời gian dài vừa qua, gần như giao dịch không có. Nhiều dự án phải ngừng triển khai xây dựng vì vướng quy hoạch chung của thủ đô, bước sang quý một năm nay thị trường chung cư cũ đã hạ nhiệt, tiêu biểu phải kể đến chung cư Thanh Xuân Bắc 23-25 triệu đồng mỗi m2 đã giảm xuống còn khoảng 18-20 triệu. Khu tập thể Giảng Võ cũng chỉ còn 28-30 triệu, khu Nam Đồng dao động 23-25 triệu đồng, giảm khoảng 3-5 triệu mỗi m2. Đặc biệt, chung cư Nguyễn Công Trứ đình đám một thời với mức giá 50-60 triệu cũng tụt xuống còn 35-40 triệu mỗi m2, một số khu trong nội thành đã giảm mức chênh từ 200 triệu đến 300 triệu đồng mỗi căn. Như vậy ngay sau khi văn bản trên được ban hành, thị trường chung cư cũ đã chịu một cú sốc lớn: giá giảm và giao dịch hầu như ngưng trệ. Hiện tại giá các căn chung cư cũ ước tính đã giảm từ 20 đến 30% so với thời điểm giữa năm 2009 và hầu như không có tính thanh khoản. Với số tiền từ 1,5 đến 2,5 tỷ đồng, người có nhu cầu mua nhà để ở có thể tìm kiếm các căn hộ có diện tích từ 80 đến 120 m2 tại các khu đô thị mới như Mỹ Đình, Cầu Diễn, Văn Quán, Văn Phú hay Xa La..., với cơ sở hạ tầng đồng bộ thay vì lựa chọn các chung cư cũ ở khu vực trung tâm. Phân khúc thị trường chung cư cũ đột ngột chững lại sau cơn sốc 2009 chủ yếu do tâm lý khách hàng lo ngại trước chủ trương của thành phố. Chung cư cũ trước đây gây sốt trên thị trường thì nay lại kén khách vì tâm lý lo ngại các dự án không được triển khai. 3.Thực trạng cải tạo chung cư cũ. 3.1. Quản lý Nhà nước về cải tạo chung cư cũ. 3.1.1. Vai trò của Nhà nước. Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thi trường, không thể thiếu vai trò của Nhà nước và đó là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước – một nền kinh tế được điều tiết thông qua tác động của “bàn tay vô hình- thị trường” và “bàn tay hữu hình - Nhà nước” đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh. Thị trường BĐS cũng không nằm ngoài quy luật đó. Thị trường BĐS có nhiều đặc điểm riêng nhưng đáng kể nhất là những đặc điểm cơ bản như: thị trường không hoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn so với cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu sự chi phối của pháp luật và Nhà nước. Chính những đặc điểm cơ bản đó đã dẫn đến những khuyết tật cơ bản của thị trường BĐS. Từ đó làm cho nền kinh tế tiêu điều, nhiều nhà kinh doanh BĐS bị phá sản. Những khuyết tật đó đối với thị trường BĐS không thể tự từng người khắc phục được. Chúng đòi hỏi phải có sự quản lý của Nhà nước vì lợi ích chung của nền kinh tế. Nhà nước giữ vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển thị trường BĐS để điều tiết và chống đầu cơ, cân đối nhu cầu nhà ở cho người dân, nếu không sẽ dẫn đến bất ổn xã hội. Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý cho thị trường BĐS vừa hỗ trợ cho thị trường này. Thậm chí, trong một số trường hợp , Nhà nước cần phải can thiệp sâu và tích cực vào thị trường. Đặc biệt là thực hiện các chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho người dân có những loại nhà ở thích hợp, hạn chế mua đi bán lại. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường vừa là nhà đầu tư BĐS lớn nhất. Cũng như đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, Nhà nước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cả hoạt động của thị trường BĐS); chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập. . Để thực hiện các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các công cụ quản lý vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường BĐS như công cụ luật pháp, tài chính, quy hoạch… nhằm giải quyết hài hòa các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường BĐS cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế BĐS và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế BĐS với giữ gìn môi trường sinh thái. Đây là các đặc tính và vai trò vượt trội của Nhà nước đối với việc hình thành và định hướng sự phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường. 3.1.2. Nội dung quản lí Nhà nước về cải tạo chung cư cũ. Hiện nay, các đô thị Việt Nam có rất nhiều chung cư cũ (chung cư được nhắc đến lần đầu tiên ở Luật Nhà ở 2005) mà trước đây ta gọi là các khu tập thể được xây dựng từ trước những năm 90 của thế kỷ trước. Các khu chung cư này chủ yếu được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60 – 70 – 80 thế kỷ trước, phần còn lại được xây dựng từ nguồn vốn tự có của các tổ chức kinh tế - xã hội hoặc được tiếp quản từ chế độ cũ sau khi giải phóng Miền Nam (năm 1975). Tình trạng xuống cấp và hư hỏng nặng ở các khu chung cư đó ngày càng trầm trọng đòi hỏi phải có biện pháp cải tạo và xây dựng lại hợp lý nhất phù hợp với tình hình thực tế ở nước ta. Trước tình hình trên, Nhà nước cùng UBND thành phố Hà Nội đã có những biện pháp để cải tạo, nâng cấp các khu chung cư cũ để đưa vào hoạt động, bổ sung quỹ nhà ở của thành phố bằng cách tổ chức các buổi hội thảo, tham luận để đưa ra giải pháp phù hợp nhất, kết hợp với đó là các văn bản (cơ chế chính sách) lần lượt được ban hành như: - Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 của Thủ tướng Chính phủ về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp”. - Nghị quyết 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/08/2005 của HĐND thành phố về việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố, coi đây là nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt ở giai đoạn 2006-2015. - Chỉ thị 75/2005/KH-UB của HĐND thành phố ngày 09/12/2005 giao cho UBND thành phố xây dựng cơ chế đặc thù và chọn 1-2 khu để thực hiện đầu tư xây dựng thí điểm. - Năm 2008, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 48/QĐ-UBND về quy chế thực hiện xây dựng lại các khu tập thể cũ trên địa bàn TP. Ngoài ra Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo quy định di dời giải phóng mặt bằng thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư, tập thể cũ. So với lần trước, dự thảo lần này có khá nhiều điểm mới. Theo đó, chủ căn hộ chung cư cũ phải di dời sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà hoặc cả tiền và nhà. Cụ thể, mỗi căn hộ cũ được bồi thường một căn hộ mới với diện tích tối đa bằng 1,5 lần nơi ở cũ đã bị thu hồi. Nếu dự án không đủ quỹ nhà tái định cư tại chỗ, chủ đầu tư có thể bồi thường bằng căn hộ mới nằm cùng một quận với địa điểm cũ. Trường hợp này, diện tích nơi ở mới tối đa gấp 2 lần nơi căn hộ cũ. Nếu nơi mới nằm khác quận, diện tích được bồi thường có thể gấp 2,5 lần. Đối với tầng một, các hộ dân được bồi thường gấp 2,75 lần nơi ở cũ. Bộ Xây dựng cũng đề nghị, phần chênh lệch giữa căn hộ mới và cũ được thanh toán theo giá bán nhà ở thương mại. Nếu không có khả năng trả một lần tiền chênh lệch, chủ sở hữu sẽ được trả góp trong thời gian tối đa là 10 năm và được hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi để thanh toán. Nhà nước đã đưa ra rất nhiều chính sách và biện pháp thiết thực nhằm đảm bảo cân bằng lợi ích giữa 3 bên: Nhà nước – chủ đầu tư – người dân, tạo điều kiện cho việc giải phóng mặt bằng và thực hiện các dự án một cách thuận lợi và nhanh chóng, từ đó góp phần chỉnh trang lại bộ mặt đô thị, làm thủ đô ngàn năm văn hiến của chúng ta đẹp hơn và ngày càng nâng cao đời sống của người dân. 3.2. Thực hiện của chủ đầu tư. Vấn đề di dời và giải phóng mặt bằng. 3.2.1. Cơ hội vàng cho các chủ đầu tư Năm 2007, Chính phủ đã có Nghị định 3/2007/NQ-CP về cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp nhằm chỉnh trang lại đô thị trên địa bàn các tỉnh, thành phố và UBND thành phố Hà Nội cũng đưa ra chủ trương về việc cải tạo các chung cư cũ trên địa bàn. Đây là chủ trương lớn, tác động mạnh đến đời sống của một bộ phận dân cư trên địa bàn thành phố. Thành phố đã chỉ đạo thí điểm giao cho một số nhà đầu tư tổ chức điều tra xã hội học, lập quy hoạch cải tạo lại một số khu chung cư cũ như khu tập thể Giảng Võ, Thành Công, Vĩnh Hồ, Nghĩa Tân, Nguyễn Công Trứ, Thanh Xuân, Thượng Đình...Hầu hết các khu chung cư cũ đều ở những vị trí đắc địa, đều là những khu đất vàng thuộc khu trung tâm thành phố, nơi có hạ tầng kỹ thuật tương đối ổn định và đầy đủ. Nếu các khu chung cư này được cải tạo thì đây chính là một mỏ vàng “lộ thiên” chuẩn bị được khai phá. Đây chính là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư bởi khả năng sinh lời cao. Việc tham gia đầu tư vào các dự án này của chủ đầu tư là do họ kỳ vọng những dự án này sẽ đem lại lợi nhuận do vị trí đắc địa của các khu chung cư và lợi nhuận chủ yếu có được từ diện tích kinh doanh ở tầng 1, diện tích sàn được "chồng" cao thêm. Nếu chủ đầu tư có năng lực tài chính, biết lựa chọn các dự án tốt thì đây là thị trường tương đối tiềm năng và có khả năng sinh lợi cao. 3.2.2. Khó khăn và thách thức đối với chủ đầu tư Bên cạnh những lợi ích trước mắt có được từ các dự án cải tạo các chung cư cũ, chủ đầu tư cũng gặp không ít những khó khăn trong quá trình thực hiện dự án. Thứ nhất: Chủ đầu tư bị vướng vào cơ chế chính sách: Việc thành phố Hà Nội ban hành quy định tạm dừng cấp phép xây dựng các tòa nhà cao quá 9 tầng tại 4 quận nội đô khiến cho các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc cải tạo các chung cư cũ. Lý do vì đa phần các chung cư cũ nằm trên vùng có địa chất yếu và không ổn định, nếu xây quá cao sẽ rất nguy hiểm và nếu chấp thuận cho xây dựng nhà cao tầng sẽ tăng sức ép lên hệ thống hạ tầng cơ sở. Lợi ích chủ yếu của nhà đầu tư khi nhận các dự án này có được từ diện tích kinh doanh tầng 1 và diện tích sàn được chồng cao thêm. Vấn đề ở đây là nếu xây dựng nhà ở thấp tầng sẽ lãng phí những “khu đất vàng” và sẽ khiến các nhà đầu tư khó triển khai vì sinh lãi thấp. Thứ hai: Đó là khó khăn về nguồn vốn: Đa phần các khu chung cư cũ hạ tầng đều rất cũ nát, xuống cấp nghiêm trọng, cần đầu tư nguồn vốn lớn, nên nhiều chủ đầu tư không kham nổi. Ngoài việc đầu tư xây dựng các khu chung cư mới khang trang tiện nghi và hiện đại hơn, các nhà đầu tư phải tính đến việc xây dựng hạ tầng cơ sở để đáp ứng cho quy mô dân số ngày càng lớn và đạt được mục tiêu phát triển bền vững. Do vậy các chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn trong việc cân đối tài chính cho dự án. Thứ ba: Đó là khó khăn trong công tác di dời giải phóng mặt bằng:Hà Nội có 23 chung cư cũ đã xuống cấp và nhiều nhà chung cư biệt lập cần phải xây dựng lại. Việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội được “lên gân lên cốt” từ khá lâu, nhưng đến nay công việc vẫn “dậm chân tại chỗ”. Mấu chốt của vấn đề là ở chỗ chủ đầu tư và người thuộc dự án di dời cải tạo chưa tìm được sự đồng thuận. Về cải tạo chung cư cũ, quyền lợi và nghĩa vụ giữa chủ đầu tư và người dân đã được Chính phủ quy định trong Nghị quyết 34/2007/NQ-CP. Riêng về quy chế cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đã được cụ thể hóa bằng Quyết định số 48/2008/QĐ – UB. Sau 2 năm kể từ ngày quyết định triển khai, đa số ý kiến khẳng định hiệu quả thấp và rất chậm trong khâu thực hiện. Các chủ đầu tư gặp khó khăn, dự án không thể thực hiện được do vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng, đối với các dự án cải tạo chung cư cũ (trừ nhà nguy hiểm), chủ đầu tư chỉ được phép thực hiện dự án khi có 2/3 hộ dân đồng thuận. Phần đông các hộ dân đều băn khoăn về cơ chế chính sách đền bù, về vấn đề tái định cư, về quyền lợi mà họ được hưởng sau khi dự án được triển khai xong. Giữa chủ đầu tư và người dân chưa tìm được sự đồng thuận, lợi ích của các bên chưa được đảm bảo một cách hài hòa và hợp lý do vậy công tác di dời giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn và trở ngại. Để khắc phục tình trạng này, đồng thời giúp các chủ đầu tư tìm cách tháo gỡ những vướng mắc, Bộ Xây Dựng đã đề xuất những giải pháp đền bù cho những đối tượng thuộc dự án di dời cải tạo như: chủ căn hộ chung cư cũ nếu phải di dời để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới tòa nhà sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc nhà hoặc cả tiền và nhà, tùy theo nhu cầu của người được bồi thường và điều kiện cụ thể của từng dự án. Mỗi căn hộ chung cư cũ sẽ được trả lại 1 căn hộ chung cư mới. Trường hợp dự án không đủ quỹ nhà tái định cư tại chỗ, có thể bồi thường bằng căn hộ mới cùng quận, với diện tích tối đa gấp 2 lần nơi ở cũ. Trong trường hợp nhà mới nằm khác quận, diện tích được bồi thường có thể gấp 2,5 lần. Đối với các hộ tầng 1, ngoài những ưu đãi như trên, các hộ này còn được bổ sung với hệ số 1,1 lần diện tích được bồi thường, tức là gấp 2,75 lần nơi ở cũ nhằm khuyến khích không tái định cư tại chỗ. Phần chênh lệch giữa căn hộ mới và cũ (nếu có) được thanh toán bằng giá bán nhà ở thương mại. Nếu chủ sở hữu căn hộ mới không có khả năng trả một lần tiền chênh lệch, họ sẽ được trả góp trong thời gian tối đa là 10 năm và được hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi để thanh toán. Tuy nhiên, dự thảo và đề xuất của Bộ vẫn chưa tính đến hết khó khăn của công tác giải phóng mặt bằng. Ngoài vấn đề đền bù hợp lý, cần có một ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng hoạt động độc lập, có quyền hạn và nhân lực đủ lớn tạo được uy tín và sức ép đối với người dân, từ đó khiến cho công tác giải phóng mặt bằng được tiến hành thuận lợi và nhanh chóng hơn. 3.3. Đánh giá chung về kết quả cải tạo các chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội. Cải tạo vá víu: Thành phố hiện có hơn 77 khu chung cư, tập thể cũ được xây dựng và đưa vào sử dụng trên dưới 40 năm. Trong đó, nhiều khu cũ nát, nguy hiểm như B6, C7 Giảng Võ, khu tập thể Văn Chương, Nguyễn Công Trứ và nhiều chung cư đơn lẻ khác cần xây dựng lại để đảm bảo an toàn cho dân. Thực hiện chủ trương của Chính phủ và UBND thành phố Hà Nội, nhiều chung cư cũ đã được tiến hành cải tạo và nâng cấp lại. Một số nhà chung cư cũ, nguy hiểm đã được khởi công như khu tập thể Thành Công, khu tập thể Giảng Võ, dự án khu tập thể Nguyễn Công Trứ giai đoạn 1 (phá dỡ, xây mới nhà A1,A2) cũng cơ bản hoàn thành giải phóng mặt bằng… Tuy nhiên, một thực tế cho thấy các chung cư mà các chủ đầu tư nhắm đến đều nằm ở những khu đất vàng thuộc khu trung tâm. Ở các dự án này, để bù đắp chi phí các chung cư được gia tăng diện tích sử dụng bằng việc nâng cao số tầng lên gấp 3-5 lần so với các chung cư cũ, điều đó vô hình chung đã làm phá vỡ quy hoạch và gia tăng áp lực về dân cư lên hệ thống cơ sở hạ tầng. Theo ý kiến đánh giá của các chuyên gia trong ngành, việc xây dựng lại các khu chung cư cũ tại nội đô thực chất chỉ là cơi nới quy hoạch, xây xen, nó tạo cho đô thị Hà Nội một chiếc áo vá víu, nham nhở mà đáng lẽ ra Hà Nội cần được chỉnh trang tu sửa tốt hơn nhằm bảo tồn những nét kiến trúc tiêu biểu của thủ đô. Tiến độ thực hiện các dự án chậm: Một trong những nguyên nhân chính dấn đến tình trạng chậm trễ trong việc cải tạo các chung cư cũ đó là do chưa tìm được sự hài hòa giữa lợi ích của chủ đầu tư và người dân thuộc các dự án. Trong các dự án, bao giờ người dân cũng đòi đền bù cao, được tái định cư về nơi ở cũ với diện tích rộng hơn… Do dân yêu cầu quá cao nên chủ đầu tư phải xem xét tính toán, phải đảm bảo công bằng, hài hòa lợi ích của dân, của doanh nghiệp và của Nhà nước. Các dự án hầu hết đều mất thời gian khá dài, điển hình như dự án khu tập thể Nguyễn Công Trứ, chủ đầu tư đã đeo đuổi suốt 7 năm, hay như dự án B6 Giảng Võ đến chủ đầu tư thứ 3 mới thành công… Thậm chí, ở nhiều dự án, do người dân đòi hỏi đền bù quá cao, gây nhiều khó dễ, nên không ít nhà đầu tư đã bỏ dở dự án làm cho công tác cải tạo bị đình trệ, kéo dài. Một nguyên nhân nữa dẫn đến tình trạng chậm trễ này xuất phát từ mối quan hệ giữa chủ đầu tư với chính quyền địa phương và cơ quan quản lý ngành. Bên cạnh khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng thì “con đường thủ tục” không bằng phẳng cũng là một trở ngại lớn trong việc thực hiện các dự án. Vì vậy, không biết đến bao giờ các khu chung cư cũ mới được cải tạo và nâng cấp hoàn chỉnh để ngày càng nâng cao hơn chất lượng cuộc sống cho người dân và làm cho thủ đô ngày càng đẹp và văn minh hơn. Cải tạo chung cư cũ còn lắm gian nan! 4. Phương hướng và giải pháp cải tạo nhà ở chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội 4.1. Phương hướng cải tạo. - Sự xuống cấp của nhà ở chung cư cũ trên địa bàn thủ đô Hà Nội không chỉ là vấn đề mất cảnh quan thành phố mà nghiêm trọng hơn nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của mỗi người dân sống trong các khu chung cư ọp ẹp đó, đặc biệt cả mạng sống con người. Từ đầu những năm 2000, một số dự án cải tạo thí điểm các khu chung cư cũ đã được triển khai nhằm tạo ra các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện đời sống nhân dân, cải tạo bộ mặt kiến trúc theo hướng văn minh đô thị. - Khai thác lợi ích từ các dự án cải tạo để tự cân đối về tài chính và đáp ứng đủ quỹ nhà ở để phục vụ nhu cầu tái định cư tại chỗ, hạn chế đâu tư từ ngân sách, đảm bảo hài hoà lợi ích của người sử dụng nhà ở, lợi ích của chủ đầu tư. - Các dự án thực hiện trên một cơ chế tài chính chung là “mổ nó rán nó”, tức là nâng tầng, nâng cao mật độ xây dựng và đa dạng hoá loại hình sử dụng đất thay vì chỉ là công trình để ở. Các toà nhà được các chủ đầu tư nhắm tới là các toà nhà có vị trí liền kề với đường lớn nhằm khai thác lợi ích thương mại ở tầng trệt và một số tầng dưới. Chi phí bồi thường cho người dân là khả năng cho thuê động sản bán lô, văn phòng, và số căn hộ bán được dôi ra do nâng tầng. - Chọn lọc, ưu tiên cải tạo các khu chung cư bị hỏng nặng, đời sống không đảm bảo. Thực hiện xây dựng mới với những khu chung cư bị hỏng nặng, lún nứt ở mức độ nguy hiểm. - Khuyến khích giãn dân, tái định cư ra các khu đô thị mới, giảm mật độ dân cư trong khu vực trung tâm thành phố. 4.2. Giải pháp cải tạo. * Giải pháp thu hút các nhà đầu tư: - Tổ chức khảo sát điều tra, đánh giá và công khai danh mục các khu chung cư cũ cần cải tạo xây dựng lại trên địa bàn thành phố để thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước đăng kí tham gia. - Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp. - Chú trọng xem xét năng lực của các chủ đầu tư để lựa chọn chủ đầu tư cho phù hợp. * Giải pháp về quy hoạch – kiến trúc: - Lập quy hoạch chi tiết xây dựng đối với các khu vực có chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc hết niên hạn sử dụng. - Cần phân loại cải tạo, cho phép cải tạo một số vị trí hoặc một số chung cư nhất định nâng cao tầng hơn hiện nay. Cải tạo đồng bộ cho các khu còn lại, không thể áp dụng bài toán “mổ nó rán nó” để xây cao đồng loạt như hiện nay. - Quy hoạch phải đảm bảo cân đối tài chính, hiệu quả kinh tế xã hội của từng dự án và phù hợp với điều kiện cụ thể của từng khu chung cư. - Quy mô của nhà ở mới cần chú ý đến nhu cầu của từng loại đối tượng. - Ưu tiên dành phần diện tích phục vụ nhu cầu công cộng, đặc biệt là nhu cầu giao thông đi lại (vấn đề bức thiết của thủ đô). Cần lên mô hình tính toán nhu cầu đi lại đột biến để tính toán và quy hoạch hạ tầng giao thông tĩnh và động cho phù hợp. * Giải pháp về đất đai: Cho phép chủ đâu tư chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ nhằm đảm bảo hiệu quả tài chính của từng dự án. * Giải pháp về tài chính: Có sự kết hợp hài hoà giữa Nhà nước, ngân hàng và chủ đầu tư, cho phép chủ đầu tư vay một tỷ lệ vốn đầu tư (tối đa không vượt qua 70% giá trị xây lắp và thiết bị của dự án). * Giải pháp về bồi thường, bố trí tạm cư và tái đinh cư: - Chủ đầu phải lập phương án bồi thường, bố trí tạm cư, tái định cư cho những người đang sở hữu, sử dụng hợp pháp các khu chung cư cũ. - Chủ đầu tư bôi thường bằng tiền hoặc bằng nhà ở trong phạm vi dự án (sau khi cải tạo, xây dựng lại) hoặc bằng nhà ở tại các địa điểm khác cho chủ sở hữu tại các khu chung cư cũ. - Hỗ trợ cải tạo chung cư cũ, đối tượng hộ nghèo ở đô thị cũng thuộc diện cần được hỗ trợ nhà ở. - Cần có sự hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và của chủ sở hữu; sự đồng thuận giữa chủ đầu tư và người thuộc dự án di dời, cải tạo. - Cần quản lý nhà ở chung cư mới sau cải tạo, thường xuyên bảo tồn duy trì để đảm bảo độ bền vững của các khu chung cư sau cải tạo. Các giải pháp chúng tôi đưa ra chỉ nhằm một mục tiêu chung là công bằng và bền vững trong cải tạo nhà ở chung cư cũ trên địa bàn thủ đô của chúng ta. Những điểm kém bền vững trong cải tạo các khu chung cư sớm hay muộn cũng sẽ bộc lộ, và các chủ nhân tương lai của các chung cư này cũng sẽ phải gánh chịu chung với chính quyền và cộng đồng lân cận. Rất mong các nhà quản lý và hoạch định chính sách lưu tâm và có những hành động kịp thời, thích hợp giải quyết những vấn đề còn tồn đọng giúp những người đang sống trong các khu chung cư xuống cấp có điều kiện sống tốt hơn. Giải quyết vấn đề về nhà ở giúp người dân yên tâm làm kinh tế như từ đầu chúng tôi đã nói “có an cư thì mới lạc nghiệp”.