Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay

là: Bảo đảm cho việc quản lý- sử dụng có hiệu quả ngày càng cao tiềm năng đất đai đồng thời bảo vệ được vốn đất quốc gia. Phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Vừa đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội. Xác lập và bảo vệ quyền sở hữu về bất động sản. Điều 19 Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Điều 5 Luật đất đai 1988 quy định “Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức”. Như vậy bất động sản đất đai không thuộc sở hữu của riêng ai mà thuộc sở hữu của toàn dân. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất và “quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình cũng là tài sản chung của hộ” Điều tiết lợi ích của các chủ thể Các chủ thể khi tham gia giao dịch trên thị trường thường mưu tính thu lợi về cho mình một cách cao nhất. Vì vậy họ sử dụng mọi cách kể cả bất hợp pháp để đạt được mục đích của mình. Trong thị trường bất động sản các chủ thể thu lợi bằng cách thức như: đầu cơ, gây ra những cơn sốt đất đẩy giá bất động sản lên cao… Những việc làm đó ảnh hưởng xấu tới sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Để hạn chế đi tới xoá bỏ tình trạng trên, đảm bảo công bằng cho các chủ thể khi tham gia thị trường nhà nước đã ban hành thuế sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất…để điều tiết một cách công bằng lợi ích của cả bên cung và bên cầu bất động sản, đảm bảo công bằng xã hội, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Giảm chi phí cho hoạt động giao dịch Bất động sản là hàng hoá có giá trị cao vì vậy khi mua người mua thường phải tìm hiểu các thông tin liên quan đến bất động sản đó như: bất động sản đó thuộc sở hữu của ai? Những hạn chế về quyền sở hữu hoặc về quyền sử dụng bất động sản… Để có các thông tin này họ có thể tự tìm hiểu hoặc thông qua các trung tâm kinh doanh bất động sản tức là họ phải mất một khoản phí gọi là chi phí giao dịch. Pháp luật đất đai đã quy định rõ chủ sở hữu của bất động sản, các quyền mà chủ tài sản có thể có được từ đó góp phần giảm chi phí khi tham gia giao dịch của các chủ thể. Điều tiết thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có mối quan hệ với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường máy móc, thiết bị, vật tư… do đó việc điều tiết để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh đóng vai trò quan trọng thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế quốc dân. Nhà nước thực hiện việc điều tiết thị trường bất động sản bằng việc đảm bảo công bằng giữa các chủ thể tham gia thị trường, giữa các thành phần kinh tế, cho phép một số chủ thể mới được tham gia và đưa một số loại bất động sản được lưu thông trên thị trường. 2.4. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.4.1 Gía cả bất động sản trên thị trường : Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành của giá bất động sản. Gía bất động sản chịu sự tác động các quy luật của nền kinh tế thị trường như: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Gía đất phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất (sinh lợi sinh học và sinh lợi phi sinh học), giá đất có thể ở mức cao quá so với khả năng thanh toán của xã hội và tất yếu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng và cũng như các loại hàng hoá khác thì giá đất cũng phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều về phía người mua và người bán bất động sản . Tuy nhiên, do tính sôi động của thị trường nhà đất nên tồn tại hai loại giá khác nhau về bất động sản đó là giá do nhà nước quy định và giá do thị trường, trong đó gía do nhà nước đưa ra nhìn chung là thấp hơn giá thị trường Do đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá nên giá trị của đất không thể tính hết được, nên giá của bất động sản được hiểu là “ số tiền có thể chấp nhận được từ một người hay nhiều người sẵn sàng có khả năng trả hợp pháp cho bất động sản nào đó khi bất động sản đó được rao bán công khai và được luật pháp chấp nhận .” Với bất kỳ một người có nhu cầu muốn sở hữu một bất động sản thì người đó sẽ phải xem xét tất cả các yếu tố liên quan đến bất động sản đó, những yếu tố chính đó như: tự nhiên, xã hội, pháp lý, kiến trúc. Khi thấy thoả mãn thì đưa ra một mức giá để có thể mua được bất động sản đó. Nhưng nếu mức giá thấp hơn mức giá mong đợi của chủ bất động sản thì chủ bất động sản đó không bằng lòng và sẽ không bán, chờ một mức giá cao hơn hoặc sẽ giảm giá mà mình mong đợi để có thể bán được bất động sản đó khi nhận thấy những điều kiện bất lợi của mình. Như vậy giá bất động sản do chủ bất động sản quyết định và giá được các bên chấp nhận thì đó chính là giá thị trường của bất động sản. Và ở đây không có dự cưỡng chế, bắt ép hay đe doạ đến người báncũng như người mua trong quá trình giao dịch mà là mức giá thoả thuận giữa hai bên mua và bán đều có lợi. Người mua sẽ chỉ mua nếu người đó cho là phải chăng và người bán cũng vậy, họ chỉ bán nếu nhận được số tiền mà mình có thể chấp nhận được. Đặc trưng chủ yếu của giá cả bất động sản Giá trị tài sản nói chung hay giá trị bất động sản nói riêng, xét về mặt kinh tế là sự thoả mãn bốn đặc điểm cơ bản: Tính hữu dụng, nhu cầu, tình trạng khan hiếm, quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được. So với giá cả hàng hoá khác thì giá bất động sản có 6 đặc trưng sau : - Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và giá công trình trên đất. - Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai. - Có hai cách biểu hiện bằng giá mua và giá bán hoặc giá cho thuê. - Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà nó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau. - Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính khác biệt của bất động sản còn phụ thuộc vào ý định, tâm lý cá biệt của người mua và ngươì bán (yếu tố phi vật chất). - Giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng là vì tài nguyên đất có hạn mà con người thì ngày càng sinh sôi nhiều. 2.4.2. Quan hệ cung - cầu trong thị trường bất động sản . . Khái niệm cung - cầu: Tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định của hộp đen kinh tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế hàng hoá, dịch vụ hoạt động theo cơ chế thị trường. Đây là hai đại lượng luôn luôn biến đổi do chịu sự tác động của nhiều yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội đồng thời là hai bộ phận cấu thành nên thị trường hàng hoá dịch vụ. Thị trường bất động sản là một loại trong hệ thống các thị trường hàng hoá cũng không thể thiếu được hai bộ phận cơ bản này. Chúng được mô hình hoá và có thể xác định được ở từng thời gian cụ thể và biểu hiện thông qua giá cả cuả từng bất động sản . Khái niệm cầu: Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường. Có một sự khác biệt lớn về quy mô phạm vi và đối tượng xuất hiện giữa cầu tiêu dùng và cầu bất động sản. Cầu thực tế có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Cầu về bất động sản thường xuất hiện trên cơ sở có hội tụ của các điều kiện sau: - Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng bất động sản nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân. - Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi có nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường. - Phải có sự hoạt động của thị trường để có nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp được cung và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn . Phân loại cầu về bất động sản: Cầu về đất đai cho sản xuất: Cầu về đất đai cho sản xuất là tổng nhu cầu mở rộng các hoạt động sản xuất dựa vào mở rộng diện tích đất đai sử dụng. Cầu về đất đai cho sản xuất thường là thường là cầu về đất đai cho các hoạt động sản xuất thuộc khu vực I của xã hội: cầu của các hoạt động sản xuất dựa vào đất đai như nông, lâm, ngư nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng và hầm mỏ. Thông thường, xã hội càng phát triển thì các hoạt động sản xuất thuộc khu vực I càng giảm xuống một cách tương đối so với các khu vực khác, do vậy cầu về đất đai cho sản xuất tăng lên không đáng kể so với khu vực khác . Cầu đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình khác: Thông thường cầu về đất đai làm địa bàn phát triển hoạt động công nghiệp, giao thônglà cầu được xã hội hoá và đáp ứng bằng các chương trình của chính phủ, chúng ít xuất hiện dưới dạng các hình thức khác trên thị trường. Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất động sản: Cầu về nhà ở, kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở và các công trình bất động sản khác phục vụ cho kinh doanh thương mại và dịch vụ. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường bất động sản. Các hoạt động sản xuất ngày càng tăng lên nhanh cùng với sự phát triển của xã hội nên cầu về đất ngày càng tăng nhanh. Nó bao gồm cả nhà ở cho dân cư, đất đai và nhà làm việc cho các văn phòng, công sở, các trung tâm thương mại và các trung tâm vui chơi giải trí. Cầu giả tạo: Xuất hiện trong quan hệ thương mại do kỳ vọng của những người buôn bán bất động sản. Những nhà đầu tư bất động sản mua bán bất động sản không phải để đáp ứng nhu cầu sử dụng của bản thân họ mà để đầu cơ buôb bán trên thị trường. Như vậy cầu về nhà đất cho các quan hệ thương mại đã làm tăng giả tạo về bất động sản và có thể làm đội mặt bằng giá cả bất động sản. Nghiên cứu về thị trường ở nhiều thành phố đã chỉ ra rằng chính cầu về nhà đất của những người kinh doanh bất động sản là nhân tố cơ bản làm căng thẳng thêm mối quan hệ về cung cầu bất động sản và làm đội giá bất động sản tăng lên tại một thời điểm nhất định . . Khái niệm cung: Cung bất động sản trên thị trường bất động sản là tổng số lượng bất động sản có thể sẵn sàng tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Tổng cung ở đây không hoàn toàn trùng khóp với tổng số bất động sản có được ở một quốc gia, do có những bất động sản không được tham giá vào giao dịch mua bán trên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều bất động sản nhưng họ không có nhu cầu bán, chuyển nhượng hay là có nhu cầu bán nhưng đòi hỏi không phải bán với mặt bằng giá hiện hành trên thị trường mà muốn chờ đợi để bán với mặt bằng giá cao hơn. Những nguồn bất động sản không được tính vào tổng cung về bất động sản tại thời điểm đó. - Đất đai là sản phẩm có nguồn gốc từ tự nhiên với số lượng có hạn và con người không thể tự tạo thêm theo ý muốn chủ quan. Do đó giữa các loại đất theo mục đích sử dụng khác nhau thì sự thay đổi về cung của các bất động sản này có thể tác động làm thay đổi cung của loại bất động sản khác. Lượng cung về bất động sản không thể điều chỉnh trong lưu thông theo không gian cũng như chủng loại hoặc chất lượng, là do tính cố định về vị trí và tính không đồng nhất của đất đai. Do vậy dễ dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu bất động sản một cách cục bộ về không gian hay chủng loại đất theo từng địa phương hay vùng lãnh thổ. Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều khiển được đúng chủng loại hàng hoá mà nhu cầu thị trường cần từ địa phương này sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác hay từ quốc gia này sang quốc gia khác để giữ cân bằng cung cầu hợp lý. Bởi vậy các nguồn lực bất động sản có thể thành tổng cung về bất động sản trên thị trường cũng cần phải có sự hội tụ của các điều kiện sau: - Bất động sản hiện có phải đạt được những tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện hành, tức là đáp ứng được yêu cầu tiêu dùng, sử dụng nào đó mà thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng. - Đối tượng là chủ sở hữu bất động sản không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán, chuyển nhượng, tức là sẵn sàng chuyển giao các quyền của mình về bất động sản đó cho đối tượng khác hoặc buộc không sử dụng mà phải bán, chuyển nhượng bởi một lý do nào đó như khi bị phát mại tài sản khi thế chấp … - Gía cả khi bán bất động sản để thực hiện chuyển giao các quyền về bất động sản phải phù hợp với mặt bằng chung tức là phù hợp với khả năng theo các phương thức thanh toán của người mua và được thị trường chấp nhận . - Phải có thị trường bất động sản hoạt động chính thức, thực sự lành mạnh trong môi trường pháp lý để cung bất động sản được thừa nhận và gặp cầu một cách dễ dàng trên thị trường cho cả hai được thể hiện qua mua bán thực tế. Trong việc phân tích quan hệ về cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá. Cung cầu cân bằng thì chúng ta có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không thay đổi thì một yếu tố của cung hoặc cầu tăng lên hay giảm xuống sẽ làm giá thay đổi. Do đó trong thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung và cầu. Sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn của giá. Nếu cung giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm giá thay đổi nhỏ và cân bằng chỉ có thể nhanh chóng đạt được bởi sự gia tăng mở rộng của cung. Ngược lại cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay đổi mạnh và cân bằng không thể nhanh chóng đạt được bởi vì việc tăng lên của cung không theo kịp với cầu. Nếu cầu co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho lượng cầu tăng hoặc giảm đi một cách nhanh chóng và giá cả ít biến động, nhưng nếu cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho cầu ít thay đổi và giá sẽ biến động mạnh . Đối với mọi hàng hoá và dịch vụ đều có mối quan hệ cung cầu và bất động sản cũng không ngoài phạm vi đó. Tuy nhiên ngoài yếu tố về giá cung bất động sản chịu nhiều yếu tố tác động như: Quỹ bất động sản trong quy hoạch của chính phủ, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản, chính sách và pháp luật của nhà nước, sự thay đổi dự báo trong tương lai …Còn cầu của bất động sản chịu sự tác động của các yếu tố như: Sự tăng trưởng dân số và nhu cầu phát triển, sự thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất, sự thay đổi thu nhập và việc làm, quá trình đô thị hoá, các chính sách của chính phủ, mốt, thị hiếu nhà ở, sự thay đổi dự báo trong tương lai, sự thay đổi giá cả hàng hoá thay thế. Sự thay đổi của bất kỳ yếu tố nào trong những yếu tố trên cũng có thể ảnh hưởng đến lượng cung hoặc cầu, làm lượng cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cả bất động sản sẽ thay đổi. Mối quan hệ cung và cầu của bất động sản còn phụ thuộc vào thời gian. Trong phạm vi một thời gian ngắn thì cung của một loại bất động sản có thể không co giãn hoặc co giãn ít. VD: nhà chung cư, nếu cầu tăng mà cung cố định thì sẽ đẩy giá nhà lên cao. Nhưng với thời gian dài hơn, giá nhà chung cư tăng sẽ khuyến khích các nhà đầu tư vào xây dựng nhà chung cư phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân thì lúc này lượng cung sẽ tăng lên, ngoài ra mặt hàng thay thế là nhà cho thuê cũng tăng lên do kích thích của giá nhà tăng cao thì người dân sẽ sử dụng những lượng bất động sản nhàn rỗi hoặc cải tạo nhà mình để cho thuê, do đó gía nhà chung cư sẽ giảm xuống. Như vậy cung bất động sản ngắn hạn thường co giãn ít hơn cung dài hạn và khi có sự thay đổi trong lượng cầu cũng làm cho giá cả bất động sản trong ngắn hạn thay đổi nhiều hơn trong dài hạn. Khi cầu tăng, trong ngắn hạn cung bất động sản ít co giãn, giá cả tăng mạnh. Nhưng trong dài hạn cũng co giãn nhiều hơn và gía tăng ít hơn so với ngắn hạn. Gía cân bằng không những phụ thuộc vào sự thay đổi trong lượng cung và cầu mà còn phụ thuộc vào độ co giãn của chúng. Trong dài hạn, độ co giãn của cung và cầu đều lớn nên giá cả cân bằng ít thay đổi. Đối với thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng thì tổng cung là có hạn. Nhưng cầu luôn biến đổi với chiều hướng gia tăng vì đất có hạn nhưng sản xuất thì vô hạn và dân số ngày càng tăng. Trong thị trường bất động sản thì cung không thể phản ứng kịp thời với sự thay đổi của cầu vì việc tăng cung không thể nhanh chóng và thường xuyên như cầu, một phần vì nhu cầu của con người là vô cùng, mặt khác việc tăng cung cần phải trải qua nhiều giai đoạn như: quy hoạch, mua đất, xin cấp giấy phép xây dung, quy hoạch Nhưng trong những khoảng thời gian ngắn thì cung của một loại bất động sản có thể tăng lên do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác, hiện tượng này trong thời gian gần đây diễn ra khá phổ biến ở Việt Nam mà điển hình là ở tại Hà Nội, việc chuyển đổi một phần đất nông nghiệp thành đất thổ cư diễn ra mặc dù đó là sai quy định. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đó chỉ có thể thực hiện hợp pháp khi quy hoạch cho phép . 2.4.3. Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản ở việt nam Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998; Luật đất đai năm 2003; Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 và các Nghị định, Thông tư của Thủ tướng Chính phủ ra đời trong thời gian qua đã cụ thể hoá Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quan trọng trong việc quảnn lý thị trường bất động sản. Việc quản lý thị trường bất động sản đã đạt được những kết quả quan trọng, bước đầu phát triển thị trường bất động sản ở Viết Nam. Để thực hiện Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở có hiệu quả, nhiều văn bản đã được ban hành như khung giá các loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh nhà ở, xây dung kết cấu hạ tầng, về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai… đang từng bước làm cho đất đai, nhà ở tiếp cận với thị trường bất động sản. Đây là một trong những cở sở quan trọng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà nước, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, tăng cường năng lực đầu tư cho cơ sở hạ tầng. Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, cũng như trên cơ sở kế hoạch xây dung và phát triển nhà ở, bước đầu giúp cho việc phân bổ quỹ đất đai hợp lý hơn cho các mục đích sử dụng và tạo lập được một cơ chế hợp lý trong quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng đối với đất đai, xây dung và phát triển nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị, phát triển thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam đều được xác lập dựa trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Thị trường bất động sản ở nước ta bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và thị trường về nhà ở, các tài sản gắn liền với đất. Theo hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm hiện hành khẳng định ở nước ta, pháp luật không thừa nhận sự tồn tại của thị trường đất đai mà chỉ ghi nhận và bảo hộ sự tồn tại của thị trường quyền sử dụng đất. Thị trường bất động sản của Việt Nam gồm nhiều thị trường nhỏ, không tập trung mà trải dài trên toàn vùng, trong đó mỗi thị trường mang bản chất, quy mô và trình độ khác nhau. Do sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hoá xã hội nên thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn thị trường bất động sản ở nông thôn. Thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại song song hai loại hình thị trường bất động sản: thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản phi chính thức hay còn gọi là thị trường ngầm ( hiểu theo nghĩa thông dụng), hai loại thị trường này tồn tại song song và đan xen lẫn nhau. Tại Việt Nam, việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong những năm gần đây đã được tiến hành khẩn trương, góp phần tăng cường công tác quản lý đất đai. Đây là tiền đề quan trọng cho sự hình thành thị trường chuyển quyền sử dụng đất đai. Các chương trình phát triển nhà ở cũng như các chính sách hỗ trợ vốn cho các hoạt động phát triển nhà ở cho các địa phương, chính phủ đã cho phép các địa phương sử dụng phần lớn nguồn tiền thu về sử dụng đất đô thị để phát triển kết cấu hạ tầng đô thị và lo nhà cho người có thu nhập thấp. Chính phủ cũng cho phép các địa phương giữ lại toàn bộ số tiền thu từ việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước dùng cho các phương án phát triển và cải tạo nhà ở. Thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay: Tính đến tháng 12 năm 2003, tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho các đối tượng sử dụng thuê là 25.160.199 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước. Hộ gia đình và cá nhân đang trực tiếp quản lý sử dụng 12.466.076 ha, chiếm 37,85% diện tích đất tự nhiên cả nước, bằng 49,55% tổng quỹ đất phân theo đối tượng sử dụng. Diện tích đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng tập trung chủ yếu là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, dất ở và một phần đất chuyên dùng. Các tổ chức kinh tế trực tiếp sử dụng 5.530.514 ha, chiếm 16,79% tổng diện tích tự nhiên và bằng 21,98% tổng quỹ đất phân theo đối tượng sử dụng. Diện tích đất của các tổ chức kinh tế tập trung ở các loại đất nông nghiệp, lâm nghiệp và một phần đất chuyên dùng. Trong tổng quỹ đất uỷ ban nhân dân xã đang trực tiếp quản lý sử dụng 3.714.121 ha, chiếm 14,76% và bằng 11,28% tổng diện tích đất tự nhiên. Nước ngoài và liên doanh với nước ngoài hiện đang sử dụng 31.156 ha chiếm 0,09% tổng diện tích đất tự nhiên và bằng 0,12% tổng quỹ đất đã phân phối sử dụng. Các đối tượng khác sử dụng 3.418.252 ha, chiếm 10,38% tổng diện tích đất tự nhiên và bằng 13,59% tổng quỹ đất đã phân phối sử dụng. Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các nghành, các lĩnh vực của nền kinh tế như nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Ngoài ra các quy định của pháp luật đất đai đang từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đã có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường quyền sử dụng đất, trong đó phải nói đến: - Chuyển đổi quyền sử dụng đất: sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, thực tế cho thấy việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với đất ở, đất lâm nghiệp, và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng manh mún ruộng đất. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: pháp luật đất đai cho người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số dân cư khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển quyền sử dụng đất. Trong quá trình tổ chức thực hiện, quyền này còn một số tồn tại như chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan nhà nước, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp. - Cho thuê đất, cho thuê lại đất: quy định của pháp luật đất đai về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất. Trong thực tế, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có những tồn tại: Nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan Nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh, dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất. Có cơ quan hành chính sự nghiệp cũng cho thuê đất, thuê nhà. Nhiều hộ gia đình, cá nhân (chủ yếu tại đô thị) dành đất, mặt bằng, nhà ở, xây dựng kiốt, .v.v. cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ, môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước. - Thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất là quyền siễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế quyền sử dụng đất là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “Cha truyền Con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước. Đất đai là tài sản thừa kế thường đã được xác định rõ ranh giới, diện tích nên khó có sự tranh chấp giữa người thừa kế với những người sử dụng đất xung quanh; đa phần những vụ thừa kế mà Uỷ ban nhân dân các xã, thị trấn tập hợp được chủ yếu là những vụ thừa kế quyền sử dụng đất ở có tranh chấp về quyền thừa kế mà cần có vai trò hoà giải, giải quyết của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất: việc thực hiện quyền thế chấp. Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thực sự đã phát huy và huy động được nguồn vốn từ đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử dụng các quyền này càng nhiều hơn. Trình tự. Thủ tục để thực hiện các quyền này đã được cải cách nhằm tạo điều kiện cho cả người thế chấp, người bảo lãnh, người đi vay và người cho vay. Việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn các tổ chức, tín dụng trên địa bàn tỉnh, thành phố tăng dần qua các năm. Dư nợ cho vay có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 bằng 3,1 lần so với năm 1998. Tuy nhiên, trong thực tiễn thực hiện các quyền này cũng còn bọc lộ một số bất cập như sau: Pháp luật quy định tính giá trị thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, nhưng thực tế giá đất cao hơn rất nhiều lần, vì vậy số tiền được vay từ quyền sử dụng đất không tương xứng với giá trị thực của quyền sử dụng đất; Thiếu biện pháp đảm bảo của Nhà nước cho hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được cấp, chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp, chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai. - Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh giữa các tổ chức kinh tế trong nước với nhau, giữa các tổ chức kinh tế trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Tính đến nay đã có nhiều dự án đầu tư vào nước ta được thực hiện theo hình thức liên doanh hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh mà trong đó vốn góp của phía Việt Nam chủ yếu là giá trị quyền sử dụng đất. Tổng giá trị góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã có lúc lên tới 3 tỷ USD, tương đương khoảng 45.000 tỷ đồng Việt Nam. Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn đề nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như quyền sử dụng đất khi cổ phần hoá doanh nghiệp, quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể. Chúng ta đều biết trong hơn 10 năm qua thị trường bất động sản ở nước ta đã trải qua 3 lần sụt giảm: lần thứ nhất vào các năm 1994 – 1996, lần thứ hai vào các năm 1997 – 1999, lần thứ ba bắt đầu từ năm 2004 cho đến nay đang diễn ra rất nghiêm trọng. Lần này có quy mô, phạm vi rộng lớn hơn, tính chất phức tạp và nhiều tiềm ẩn, nhiều rủi ro hơn mà hiện nay đang có nhiều ý kiến đánh giá khác nhau, các con số minh hoạ rõ nét tình trang thị trường bất động sản hiện nay: Về vốn: Tổng vốn đầu tư năm 2004 cho các lĩnh vực kinh tế quốc dân (35,5% GDP) bằng 275.000 tỷ đồng, (dự kiến 2005 khoảng 300.000 tỷ đồng); 13,5% vốn ngân hàng, 18% tổng dư nợ của các ngân hàng tín dụng đang được đầu tư vào bất động sản; tốc độ cho vay của một số ngân hàng năm 2004 đạt 25%, đến 6 tháng đầu năm 2005 chỉ còn 9%, khoản vay trung hạn chiếm tới 82%. Rất nhiều con số tính toán khác nhau nhưng ước tính hiện nay đã có tới hàng trăm ngàn tỷ đồng đang “nằm” trong đất. Đến cuối năm 2001 chỉ tính riêng vốn đầu tư nước ngoài vào các khu vực khách sạn, văn phòng đã lên tới 7 tỷ USD, tương đương với 11.000 tỷ đồng Việt Nam. Trong khi đó tại Thành Phố Hồ Chí Minh lượng vốn đổ vào bất động sản lên tới 50.000 tỷ đồng; dư nợ cho vay vào bất động sản là 25.000 tỷ đồng, chiếm 13,7% tổng dư nợ. Hà Nội cũng không khả quan gì, hiện có con số dư nợ lên tới 9.000 tỷ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ. Về thị trường nhà đất: Tại Thành Phố Hồ Chí Minh từ đầu năm đến nay chỉ có 113 dự án (175 ha), tương đương với 40% số dự án và 18% về diện tích so với năm 2004; mua bán chuyển nhượng chỉ có 4.518 hồ sơ, giảm 68%, thế chấp bảo lãnh giảm 51% (Ngân hàng Á Châu 53%, Công ty Him Lam 84%,…). Ở Hà Nội, tiền đấu giá quyền sử dụng đất 10 tháng năm 2005 chỉ đạt 300 tỷ đồng trong kế hoạch là 2.000 tỷ, đạt 16%. Tại Đà Nẵng, hàng trăm lô đất thuộc diện “đắc địa” mặc dù đã giảm giá tới cả 10% nhưng cũng không bán được. Riêng Thành Phố Hồ Chí Minh có hơn 4.100 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (chưa kể 200 doanh nghiệp khác) thì có khoảng 50% đã “chết”, 20% “thoi thóp”, chỉ còn 30% là có khả năng chuyển hướng kinh doanh sang các dự án nhà cao cấp hoặc khu dân cư. (Tình trạng phổ biến của các văn phòng môi giới nhà đất) Và tình trạng bán nhiều mua ít càng diễn ra mạnh mẽ. Và trong không khí sôi động lên tới ngột ngạt đó thì trên các báo, đài đã đưa tin rất nhanh chóng và cập nhật tình hình thị trường bất động sản mà đặc trưng là nhà đất, trên báo Việt Nam Net đã đưa dòng tít rất nóng hổi: “ Các trung tâm môi giới nhà đất: nằm chờ hay phá sản” trong đó bài viết có nêu những thí dụ điển hình như sau: “ Nhớ thời vàng son: Vào thời kỳ “sốt” của thị trường nhà đất trong khoảng thời gian từ 2001 – 2003, chỉ cần đi lướt qua khu vực đường Khuất Duy Tiến, (còn gọi là đường Bê Tông), ai cũng nghĩ rằng đây chính là một “con phố nhà đất”. Chị Nguyễn Thị Mai, người đã từng làm môi giới nhà đất ở đây, thống kê rằng: “Vào những lúc cao điểm, ở đường này có tới 20 nhà làm môi giới nhà đất”. Trong khi đó, cũng theo chị Mai, đến thời điểm hiện nay, con số này đã giảm từ một nửa đến 2/3. Nghĩa là chỉ còn khoảng từ 7 đến 10 văn phòng như vậy dọc con đường này. … Nói về công việc của văn phòng trong những ngày sôi động, anh Toàn Thắng, chủ một văn phòng môi giới trên đường Khuất Duy Tiến, cho biết, vào thời điểm đó, mỗi tháng văn phòng của anh thu nhập được trên dưới 10 triệu đồng. Còn theo lời của anh Tuyến, chủ một văn phòng khác, nếu tính trung bình thì sau khi trừ đi tất cả các khoản, thu nhập chừng 5 triệu đồng/người/tháng. Chờ... phá sản Nằm chờ hay phá sản, “ngủ đông” hay “bỏ nghề” là những lựa chọn phổ biến nhất của các văn phòng cũng như các “cò” nhà đất lúc này. Trong tình cảnh ảm đạm và biến động của thị trường nhà đất nói riêng, một con số không nhỏ các văn phòng môi giới đã và đang đứng trước nguy cơ phá sản. Và nhiều câu chuyện cười... ra nước mắt khi chúng tôi tìm hiểu vấn đề này. “Đang móm, đang sắp giải tán!” là điều đầu tiên anh Tuấn Anh, chủ một văn phòng môi giới nhà đất trên đường Trần Quốc Hoàn, Cầu Giấy nói về công việc của mình. Được biết, văn phòng của anh có cả thảy là 3 người nhưng tình thế đã đến mức, cả ba phải chung nhau một chiếc di động trong công việc giao dịch và liên hệ. Anh tỏ ra không đồng tình vì cách gọi là “cò” nhà đất đối với những người làm môi giới như anh. Tuấn Anh chua chát tâm sự : “Anh không muốn làm “cò” nhà đất nữa mà muốn làm ông chủ...!” Cũng trong tình cảnh gần như “bỏ nghề”, anh Thanh Cường, chủ một văn phòng nhà đất ở Khuất Duy Tiến vừa mới “tháo biển xuống” trước đó vài tháng, đã nhận định về hướng đi sắp tới của mình: “Phải chuyển sang nghề khác chứ trông vào nhà đất thì... toi.” Anh lý giải: “Người bán thì nhiều nhưng không có khách mua. Người có tiền cũng không dám mua vì giá cả bất ổn định, giá vàng lên xuống thất thường nên các bên không mua bán được với nhau”. Anh cũng cho rằng: “vì cung cầu đã tương đối ổn định với lại, dân mình thực tế, trông thấy hàng mới mua, mới đầu tư vào cho nên việc môi giới rất ế ẩm.” …..” hay cũng trong bài viết: “ Sức ép từ khối băng bất động sản” của tác giả Đông Hiếu có đoạn : “Đổ vốn BĐS: chưa biết ngày lấy ra Trong một thống kê gần đây, Tiến sỹ Nguyễn Dũng Tiến - Viện nghiên cứu Địa chính cho biết, hiện nay, 18% tổng dư nợ của các ngân hàng tín dụng  đang được đầu tư vào bất động sản. Vào thời kỳ thị trường BĐS phát triển "nóng" tốc độ cho vay đối với các dự án bất động sản của một số ngân hàng tăng đến 25%, trong đó các khoản vay trung hạn đã chiếm đến 82%; thậm chí các ngân hàng đã sử dụng tới 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay BĐS trung và dài hạn. Nhưng từ khi thị trường rơi vào trạng thái "đóng băng", các ngân hàng bắt đầu hạn chế cho vay các dự án BĐS, đến năm 2005, tốc độ cho vay đã giảm xuống chỉ còn 9%. Hiện nay, các ngân hàng dường như đều đã khoá "van" rót vốn đối với các dự án BĐS. Hàng ngàn tỷ đồng đang bị "chôn" vào các công trình nhà đất dang dở. Nhưng phản ứng này dường như đã quá muộn khi hàng trăm ngàn tỷ đồng đang bị "chôn" vào các dự án nhà đất. Một thống kê đã được nhiều chuyên gia cho là gần sát với thực tế cho thấy: tại TP Hồ Chí Minh, lượng vốn đổ vào BĐS đã lên đến 50 ngàn tỷ đồng, dư nợ cho vay vào bất động sản trên 25 ngàn tỷ đồng, chiếm 13,7% tổng dư nợ. Tại Hà Nội, tình hình cũng không khả quan gì hơn khi số dư nợ đã lên đến 9 ngàn tỷ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ. ...” Và còn rất nhiều thông tin trên báo đài phản ánh sát thực tình hình thị trường bất động sản trong giai đoạn này và một trong những lý do đó chính là nạn đầu cơ và thói quen cất giữ tiền của nhân dân vào bất động sản (giá cao thì cũng có người mua nếu hợp phong thuỷ), Nhà nước định giá đất sát theo thị trường hiện đã đang rất cao nhưng thuế đất vẫn không giảm, vốn vay là chính mà chủ yếu là chung hạn, tình trạng nhà nhà, người người đua nhau lao vào bất động sản, thiếu thông tin chính thống mà quen thông tin lan truyền, quen thu lợi nhiều một thời nên có phải “ găm ” lại cũng chưa hề hấn gì, chính sách thì thay đổi nhiều phải biết chờ đợi cập nhật. CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1. NHỮNG TỒN TẠI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM Thị trường bất động sản vẫn tồn tại song song cả thị trường bất động sản chính thức và không chính thức, đánh giá thực trạng thị trườngbất động sản ở nước ta hiện nay đã khẳng định một số yếu tố làm xuất hiện, tồn tại và phát triển thị trường bất động sản không chính thức là: 1. Luật đất đai, Bộ luật dân sự tuy đảm bảo cơ sở cho việc hình thành thị trường bất động sản thông qua việc xác lập quyền mua và bán quyền sử dụng đất đai, nhưng việc chuyển dịch về đất từ người bán sang người mua thì lại chưa được thực hiện qua kê khai đăng ký, nhất là đăng ký bất động sản, chưa có một hệ thống đăng ký hỗ trợ cho Luật,Bộ luật có thể đi vào cuộc sống. 2. Thị trường bất động sản ở nước ta về cơ bản là thị trường không chính thức do hầu hết các bất động sản không có đầy đủ điều kiện pháp lý khi tham gia vào các giao dịch dân sự như bán quyền sử dụng đất, nhà, thế chấp, cho thuê…Trong khi đó việc hợp thức hoá rất khó khăn, thủ tục phực tạp rườm rà, giá các thuế phí lại quá cao. 3. Việc trốn tránh nộp thuế và lệ phí đã trở thành thói quen, không được xử lý nghiêm khắc trong quá trình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất. 4. Yếu tố tâm lý tập quán của người dân cũng là nguyên nhân tác động không nhỏ đến các biến động phức tạp trên thị trường bât động sản. Tâm lý của người Việt Nam là muốn sở hữu nhà gắn lion với đất. Ngay cả đối với những người có thu nhập trung bình cũng muốn sở hữu một một mảnh đất với một căn nhà đơn giản hơn là một căn hộ hoàn chỉnh mà không gắn liền với đất đai. Trong điều kiện đó, chủ trương về quy hoạch đô thị không cho phép quy hoạch nhà chia lô càng gây tác động tâm lý, làm mất cân bằng trong quan hệ cung cầu về đất đai. Chính vì vậy giá đất luôn luôn có xu hướng tăng nhanh hơn giá nhà. 5. Vai trò điều tiết thị trường của Nhà nước chưa được xác định trong việc quản lý giá mua, giá bán, tổ chức mua bán, giúp cho người mua bán gặp gỡ nhau, tổ chức cung cấp thông tin về nhà đất, việc đăng ký thống kê và việc thực thi các trình tự, thủ tục chính thức cho việc giao dịch dân sự về nhà và đất. 6. Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở khu vực đô thị còn qúa chậm. 7. Thiếu sự kiểm soát thường xuyên có hệ thống về quản lý và sử dụng đất. Nhà nước chưa chính thức thực hiện các bước để chính thức hoá thị trường bất động sản trong khi nhu cầu giao dịch dân sự về mua bán nhà, đất là một nhu cầu tất yếu có tính quy luật khách quan ngày một tăng. 8. Cầu của khu vực dân cư về nhà ở tăng vọt và lớn hơn so với cung, trong khi cung về mặt bằng tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp Nhà nước và diện tích khách sạn, văn phòng lại vượt xa cầu. Điều đáng chú ý là những bất động sản mà cung vượt quá cầu thường được hình thành từ nguồn vốn ngân sách hoặc có nguồn gốc từ ngân sách. 9. Chương trình truyền thông cho khách hàng chưa đầy đủ, thực tế nhân dân vẫn chưa hiểu rõ và đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của mình về trình tự thủ tục hành chính trong việc kê khai, đăng ký và các nghĩa vụ tài chính về nhà đất gồm thuế, tiền thuê đất, phí và lệ phí địa chính làm chưa tốt. 10. Thiếu các tổ chức trung gian, môi giới chuyên nghiệp hoạt động mang tính hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong số tư nhân hoạt động tư vấn nhà, đất thì có nhiều trường hợp hoạt động ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hình thức trao tay, không đăng ký với các cơ quan có thẩm quyền”. Tiếp đến, trong thị trường bất động sản của Việt Nam đang thiếu những sàn giao dịch mang tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản vì muốn thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh. Nhà nước cần phải thiết lập các sàn giao dịch là nơi mà ở đó người mua, người bán và người môi giới gặp nhau để tìm hiểu, cung cấp các thông tin và xác lập các giao dịch về bất động sản. Tuy nhiên các sàn giao dịch này xuất hiện không nhiều ở các đô thị lớn là nơi mà nhu cầu giao dịch của người dân ngày càng tăng, thậm chí ngay tại thủ đô Hà Nội vẫn thiếu sàn giao dịch bất động sản chính thức . 3.2. GIẢI PHÁP CHỦ YẾU ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM. - Trước hết phải thống nhất một cách nhất quán trong nhận thức về khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản của nước ta hiện nay, đặc biệt cần xác định rõ như: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng, chủ yếu trong thị trường bất động sản “thị trường quyền sử dụng đất đai”, có thị trường quyền sử dụng đất nhưng không phải mọi loại đất đều có vai trò như nhau trên thị trường, đều có đủ điều kiện tham gia thị trường. Thị trường bất động sản không mâu thuẫn với chế độ sở hữu toàn dân về đất đất đai- có phân biệt giữa quyền sử dụng (được tham gia thị trường với những điều kiện thích hợp đối với từng loại mục đích sử dụng, từng loại đối tượng sử dụng và mức độ làm nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất đó với xã hội) và chế độ sở hữu (gắn liền với nghĩa vụ và nhiều quyền năng khác). Các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2003 là tiền đề để thị trường bất động sản hình thành trên cơ sở cung, cầu, khả năng sinh lợi của đất. Đó chính là điều kiện để đất đai được sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm hơn. Một mặt phải nhìn nhận rõ về thị trường bất động sản ở Việt Nam là thị trường bị mai một trong một thời gian dài, nay đang “khôi phục”dần, nhận thức đầy đủ về thị trường này chưa được phổ cập và nâng cao.Nhà có thể thuộc sở hữu tư nhân nhưng đất thuộc sở hữu Nhà nước - bất động sản khi tham gia thị trường được thể hiện theo phương thức bán (người nước ngoài mua nhà thì nói chung đều chuyển sang hình thức thuê đất).Quyền sử dụng đất trong bất động sản là nhà ở, là ổn định, lâu dài, không quy định thời hạn, chỉ thu hồi theo quy định của pháp luật.Trường hợp mua bán bất động sản bất hợp lệ xảy ra nhiều hơn là mua bán bất động sản hợp lệ. Có nhiều bất động sản không tham gia vào thị trường hoặc tham gia hạn chế như: Các bất động sản có đất thuê của Nhà nước hoặc cá nhân, tổ chức; Các bất động sản mà người sử dụng đất chưa hoặc không phải trả tiền sử dụng đất (trừ đất nông nghiệp, lâm nghiệp); đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân (quy định rõ về hạn mức, thời hạn sử dụng, điều kiện chuyển quyền, điều kiện của người nhận chuyển quyền…). - Đảng ta đã xác định rõ chủ trương phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyển quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng lâu dài cho sản xuất kinh doanh. Tính đủ giá trị của đất, sử dụng có hiệu quả quỹ đất của các doanh nghiệp nhà nước, cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang, ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả. Hoàn thiện dứt điểm việc đăng ký và cấp giấy phép chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà trên toàn quốc, trước hết là ở các đô thị. Tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ và tập trung đất canh tác trong một số vùng có điều kiện. Sửa đổi các quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, thúc đẩy quá trình bán nhà ở của nhà nước tại các đô thị, mở rộng các hình thức kinh doanh bất động sản. Giải quyết dứt điểm các tranh chấp về quyền sử dụng đất canh tác. Có chính sách xử lý đất canh tác và việc làm cho nông dân. Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Quy hoạch sử dụng đất đai, nhất là các đô thị, theo hướng văn minh, hiện đại, công bố công khai quy hoạch này để doanh nghiệp và người dân thực hiện. - Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản (trọng tâm là các đô thị), có sự quản lý và điều tiết của nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo, không tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với nước, chống đầu cơ đất. - Chủ động xây dựng và phát triển thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, trước hết ở các đô thị và ở các vùng quy hoạch sẽ phát triển đô thị. Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp chống các hành vi đầu cơ bất động sản; tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế nhà nước trong kinh doanh bình ổn giá bất động sản. Ban hành các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng tạo ra, mà do đô thị hoá, do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho lưọi ích chung, xây dựng luật kinh doanh bất động sản. Xây dựng chương trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà ở để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng khác nhau trong xã hội. Đồng thời với việc phát triển quỹ nhà kinh doanh, chú trọng việc phát triển nàh cho các đối tượng chính sách và người nghèo thông qua các chính sách ưu đãi về giá, thuế, vay lãi suất thấp, mua trả góp. - Để khắc phục những bất cập trong hoạt động của thị trường bất động sản hiện nay, mục tiêu phát triển thị trường bất động sản như sau: - Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và các cồng trình trên đất để phát triển kinh tế xã hội , phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. - Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. - Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng XHCN và hội nhập quốc tế. Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản. - Tập chung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật. Việc ban hành các chính sách phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp của nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm năng của bất động sản tham gia vao thị trường phục vụ phát triển kinh tế xã hội. Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản đồng thời tạo điều kiện để chủ động hội nhập kinh tế quốc tế. - Điều chỉnh và bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường. Địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế và phí trong giao dịch trên thị trường bất động sản ở mức hợp lý . - Hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu về phát triển thị trường bất động sản; hoàn thiện cơ chế, chính sách thế chấp, bảo lãnh cũng như việc xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp bất động sản nhà, đất ở để vay vốn phát triển kinh tế. - Tăng khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản nhất là đất cho xây dựng kinh doanh và bất động sản nhà ở để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội. Để thực hiện giải pháp này, bên cạnh việc phát triển quỹ đất để điều tiết thị trường theo quy định của Luật đất đai năm 2003, cần khuyến khích các thành phần kinh tế kể cả người nước ngoài đầu tư phát triển bất động sản, cũng như các loại bất động sản thương mại khác, đặc biệt là nhà ở cho thuê, nhà ở bán trả dần thông qua chính sách tạo điều kiện cải thiện chỗ ở, trên nguyên tắc xoá bao cấp, thực thi chính sách hỗ trợ cho các hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế xã hội, khả năng của ngân sách nhà nước và địa phương. Kiên quyết thu hồi và tổ chức bán đấu giá các lô đất trong các dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau 12 tháng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. - Việc Thiết lập “sàn giao dịch quyền sử dụng đất ” để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc treo biển đối với các loại đất được đưa vào thị trường bất động sản và các “ trung tâm giao dịch bất động sản ” để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của nhà nước, góp phầng hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Quy định bắt buộc việc bán nhà và chuyển quyền dử dụng đất tại các dự án được nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện công khai để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận các thông tin qua các trung tâm giao dịch bất động sản, hoàn thiện và tăng cường năng lực hoạt động của các tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về bất động sản tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch và hiệu quả. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Giáo trình : Thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản - CVCC: Mai Xuân Yến. 2. Luật đất đai sửa đổi năm 2003. 3. Bài viết “ Một số vấn đề ly luận về xây dựng và quản lý hiệu quả thị trường bất động sản (BĐS) có tổ chức ở nước ta hiện nay” – TS.Nguyễn Quang Tuyến trường Đại Học Luật Hà Nội. 4. Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất - Lê Đình Thắng -ĐHKT QD - năm 2000. 5. Tạp chí địa chính năm 2002. 6. Bài viết “ Bản chất giá đất hiện nay” của CVCC Mai Xuân Yến. 7. Các báo cáo tại hội thảo khoa học “Địa chính với thị trường BĐS, lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” do Viện nghiên cứu địa chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức tháng 1 năm 2006. 8. Tạp chí Địa chính. 9. Tạp chí Tài nguyên và Môi trường. 10. T ạp chí Thị trường bất động sản và tài sản. MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4 1.1. Khái niệm về bất động sản, vai trò, đặc tính bất động sản 4 1.2. Thị trường bất động sản và các yếu tố cấu thành của nó. 6 1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản. 6 1.2.2. Các yếu tố cấu thành của thị trường bất động sản. 7 1.2.3. Sự vận động của thị trường bất động sản. 11 1.3. Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển nền kinh tế. 13 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 15 2.1. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 15 2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản ở Việt Nam. 16 2.3. Vai trò của chính sách pháp luật đối với việc phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. 17 2.4. Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt Nam. 20 2.4.1. Gía cả bất động sản trên thị trường 20 2.4.2. Quan hệ cung - cầu trong thị trường bất động sản 22 2.4.3. Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt Nam 27 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 38 3.1. Những tồn tại trong thị trường bất động sản ở Việt Nam 38 3.2. Giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 40 KẾT LUẬN 44 TÀI LIỆU THAM KHẢO 45 LỜI CẢM ƠN ! Lời đầu tiên cho phép em được gửi lời cảm ơn sâu sắc đến ban chủ nhiệm khoa Địa lý trường đại học Khoa học tự nhiên thuộc đại học Quốc gia Hà Nội trong thời gian qua đã truyền đạt những kiến thức rất bổ ích cho chúng em. Tiếp đến em xin chân thành cảm ơn chuyên viên cao cấp Mai Xuân Yến là người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành tốt khoá luận này. Em xin chúc các thầy cô luôn luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc và đạt được nhiều thành công trong công tác. Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn tất cả những ai đã giúp đỡ em trong bốn năm học tập vừa qua. Xin chân thành cảm ơn ! Hà Nội ngày 25 tháng 05 năm 2006. Sinh viên: Nguyễn Hoàng Tùng