Chuyên đề Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - Thành phố Hà Nội

ụ triển khai nhanh các dự án và ổn định lại cuộc sống của dân cư sau khi bị thu hồi đất. Chủ đầu tư và Nhà nước phải lo cho người dân TĐC nhưng trên thực tế chỉ là “hỗ trợ TĐC”. Các quan điểm và biện pháp triển khai công tác TĐC chưa thật sự được làm rõ. Công tác quy hoạch, kế hoạch không có tầm tổng thể, quy hoạch TĐC không trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất và ngược lại quy hoạch sử dụng đất không xuất phát từ quy hoạch phát triển đô thị, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Nguồn vốn cho TĐC không được xác định rõ, vốn được huy động từ nhiều nguồn, phân tán, dàn trải. Có những nguồn vốn lớn có được từ các khoản thu về đất chưa được đầu tư trở lại để phát triển quỹ đất, quỹ nhà cho TĐC. Đời sống của một bộ phận dân cư sau khi thu hồi đất (chủ yếu là nông dân) lâm vào tình trạng khó khăn do không tìm được nghề nghiệp phù hợp với bản thân hoặc trình độ tay nghề kém. 4.3. Nguyên nhân của những hạn chế trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở huyện Đông Anh 4.3.1. Nguyên nhân khách quan 4.3.1.1. Hệ thống chính sách đất đai, thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn chưa theo kịp với yêu cầu chuyển sang cơ chế thị trường Cơ chế chính sách là ý chí của các cơ quan quản lý Nhà nước được cụ thể hóa bằng văn bản. Nó bắt nguồn từ hiện thực và phản ánh hiện thực. Cũng như ý thức, cơ chế chính sách mang tính ổn định tương đối trong khi thực tế lại biến đổi không ngừng. Vì vậy, cơ chế chính sách lạc hậu hơn thực tế và mang tính khách quan. Mỗi cơ chế chính sách về đất đai đều có mối liên hệ mật thiết với hệ thống văn bản quy phạm pháp luật như: Luật Dân sự, Luật Khiếu nại tố cáo, Luật Hành chính…Vì thế, việc ra được các cơ chế, chính sách về đất đai phù hợp với hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan và phù hợp với thực tế là rất khó khăn và lâu dài. Nhìn một cách trực diện thì hệ thống chính sách đất đai biến động và chưa hoàn thiện đã hạn chế quy mô, tốc độ CĐMĐSDĐ. Từ năm 1993 đến nay có tới 3 đợt ban hành mới hoặc chỉnh sửa chính sách. Các văn bản chủ yếu nhất của chính sách đất đai, thu hồi và CĐMĐSDĐ đi theo Luật Đất đai 2003 phần lớn được ban hành vào tháng cuối cùng của năm 2004. Việc cụ thể hoá và triển khai thực thi đến đầu năm 2005 mới được tiến hành ở các địa phương. Sự bất ổn định của chính sách gây khó khăn cho các cơ quan và cán bộ thực thi chính sách ở sự thiếu nhất quán trong hướng triển khai, xáo trộn về tổ chức trong ứng xử với người bị thu hồi đất. Sự bất ổn định còn gây nên tâm lý chờ đợi trong dân cư, bởi các chính sách sau có nhiều lợi ích hơn các chính sách trước. Hơn nữa, nó còn tạo ra mâu thuẫn về lợi ích, tạo điều kiện cho tham ô, tham nhũng, nguyên nhân của các vụ chống đối việc thu hồi đất. Có rất nhiều trường hợp xảy ra tình trạng một dự án có cả việc áp dụng chính sách cũ và chính sách mới như bồi thường theo chính sách cũ và TĐC theo chính sách mới. Tuy nhiên vấn đề sẽ càng không đơn giản nếu dự án chia làm nhiều giai đoạn, nhiều năm đã có sự chênh lệch quyền lợi giữa người giải toả trước và sau. Về bản chất, sự bất ổn định của chính sách đất đai là do sự thay đổi quan niệm và sự biến động của thực tiễn tình hình phát triển kinh tế. Ở nước ta các chính sách về đất đai còn chưa xuất phát từ quan điểm kinh tế thị trường. Cho đến nay các vấn đề về một chủ hay nhiều chủ sở hữu, đất đai là hàng hoá hay không là hàng hoá, hình thức tính chất của các quan hệ giao dịch đất đai vẫn còn chưa có nhận thức nhất quán. Từ đó, hệ thống chính sách vẫn chưa giải quyết được một cách thoả đáng và công bằng quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi và các chủ dự án (người được giao sử dụng đất đai). Một trong những khó khăn không nhỏ là việc xác định giá bồi thường GPMB. Những diễn biễn phức tạp của thị trường BĐS gây lúng túng trong việc ban hành các cơ chế chính sách, đó là: Xu hướng mua nhà đất của những người ở ngoại tỉnh ngày càng tăng làm cho công tác dự báo để hoạch định các chính sách gặp rất nhiều khó khăn. Nạn đầu cơ cũng là một nguyên nhân quan trọng đẩy giá BĐS trong nội thành nói chung và huyện Đông Anh nói riêng tăng một cách nhanh chóng không thể kiểm soát được. Bởi vậy, việc xác định giá đất phục vụ công tác đền bù GPMB căn cứ vào giá chuyển nhượng trên thị trường nhiều khi không sát với tình hình thực tế. 4.3.1.2. Cơ sở pháp lý về đất đai chưa đầy đủ và thiếu hệ thống chế tài, việc lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập Bất kỳ nước nào, các giao dịch chính quy và hợp pháp về đất đai phải thông qua hệ thống hồ sơ có đủ cơ sở pháp lý. Hệ thống hồ sơ này phải do các cơ quan chức năng có thẩm quyền lập, lưu giữ và cung cấp khi phát sinh các giao dịch về đất đai. Hơn nữa, thông qua việc lập HSĐC, Nhà nước nắm bắt được nguồn tài nguyên này làm cơ sở cho kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch chuyển quyền sử dụng đất. Nhà nước cũng như các địa phương đã có nhiều chủ trương để thúc đẩy việc lập, quản lý HSĐC, tăng cường quản lý sử dụng đất, ngăn chặn hiện tượng giao đất, mua bán, chuyển nhượng, sử dụng trái phép đất đai. Tuy nhiên, cho đến nay HSĐC, sổ sách thống kê đất đai, quản lý hợp đồng sử dụng còn nhiều bất cập; đo đạc, kiểm tra, sao chép…có nhiều sai sót gây nên những tranh chấp, khiếu kiện cản trở việc thu hồi đất đai cho các dự án của huyện. 4.3.1.3. Phong tục, tập quán Truyền thống “an cư, lạc nghiệp” của người Việt Nam đã tồn tại từ lâu đời. Với mỗi người dân Việt Nam, việc có đất có nhà là vấn đề được quan tâm hàng đầu. Người Việt Nam với tập quán trồng lúa nước, lao động nông nghiệp có thói quen sống trong những ngôi nhà nhỏ trên một mảnh đất riêng tạo ra áp lực lớn cho công tác GPMB. Thói quen mua bán của người dân đem lại thu nhập tương đối lớn và ổn định cho những người có nhà mặt đường bằng việc kinh doanh buôn bán. Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường, phần lớn những hộ dân này không muốn TĐC đi nơi ở khác. 4.3.2. Nguyên nhân chủ quan 4.3.2.1. Chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa cao, thiếu tính khả thi Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng phục vụ cho việc Nhà nước tiến hành thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2003 quy định việc thu hồi đất để chuyển sang mục đích khác phải theo đúng quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch, kế hoạch ở đây không chỉ là quy hoạch, kế hoạch tổng thể mà phải là quy hoạch, kế hoạch chi tiết (đo vẽ trên bản đồ 1/2000, 1/500). Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được tiến hành chậm, không theo kịp tốc độ phát triển kinh tế - xã hội của huyện, chất lượng chưa cao. Việc khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng đất nhiều khi không sát với thực tế, số liệu đo đạc không chính xác gây nên những khó khăn, lúng túng, bị động trước tình hình, thậm chí làm đảo lộn kế hoạch thu hồi, CĐMĐSDĐ đai của các dự án. Ngoài ra, hệ thống quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch thu hồi và CĐMĐSDĐ; quy hoạch TĐC và quy hoạch phát triển nguồn nhân lực không đồng bộ với nhau, thậm chí có những quy hoạch chưa được quan tâm xây dựng và triển khai thực hiện. Chúng không có tầm nhìn tổng thể xuyên suốt nên trong thực tế có hiện tượng lúng túng, chắp vá, làm đi làm lại các khâu của quá trình CĐMĐSDĐ. Việc quản lý quy hoạch cũng chưa được thực hiện một cách nghiêm túc. Tình trạng lấn chiếm và chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra khá nghiêm trọng và không quản lý được. 4.3.2.2. Việc tổ chức thực hiện các chính sách còn rất nhiều bất cập và tồn tại Mặc dù có các chính sách đã được ban hành nhưng trong quá trình thực hiện còn nhiều bất cập và tồn tại như: Việc nắm quỹ đất không chắc (chủ yếu chỉ dựa vào nguồn số liệu kê khai, báo cáo mà không điều tra thực tế). Công tác quy hoạch sử dụng đất triển khai chậm, tính khả thi không cao, phải điều chỉnh nhiều lần trong quá trình thực hiện. Công tác thanh tra, kiểm tra giải quyết không kịp thời, tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai còn xảy ra. Việc cải tiến theo chương trình cải cách hành chính trên các khâu, ở từng cơ quan bộ phận chưa được coi trọng. Đội ngũ cán bộ tuy đã hình thành ở cấp huyện song cấp xã, phường còn nhiều hạn chế về chuyên môn ảnh hưởng đến tiến độ công tác điều tra, khảo sát, xác nhận (khâu quan trọng nhất trong công tác bồi thường GPMB). Trong một số công việc, sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng còn chưa đồng bộ, thời gian ký tờ trình ở liên ngành còn kéo dài, việc bố trí quỹ nhà TĐC còn nhiều bất cập cần điều chỉnh quy trình. 4.3.2.3. Khối lượng thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất quá lớn; trong khi tổ chức bộ máy còn bất cập chưa kiện toàn; đội ngũ cán bộ chuyên trách còn thiếu, trình độ chuyên môn còn hạn chế Những năm gần đây, khối lượng và quy mô thu hồi, CĐMĐSDĐ tăng đột biến. Số dự án rất nhiều, trải rộng trong công tác lập, duyệt quy hoạch chi tiết, quy hoạch tăng mặt bằng chưa đáp ứng việc xây dựng các khu đô thị, khu TĐC…Các thủ tục duyệt dự án thẩm định, thiết kế kỹ thuật dự toán, đấu thầu mất rất nhiều thời gian, cân đối kinh phí chưa chủ động…làm cho khối lượng công việc cụ thể trở lên quá tải với đội ngũ cán bộ đang phụ trách nhiệm vụ này. Hiện nay, khâu yếu nhất là tổ chức bộ máy và cán bộ làm công tác thu hồi và CĐMĐSDĐ của huyện và cấp xã. Phần lớn những cán bộ này là cán bộ kiêm nhiệm, chế độ thù lao đãi ngộ không rõ ràng, trình độ chuyên môn chưa cao lại hay bị thay đổi do biến động cán bộ tổ chức của phòng chuyên môn và cán bộ địa chính xã, phường. 4.3.2.4. Một số nguyên nhân khác Trong cùng nhóm đất nông nghiệp, việc CĐMĐSDĐ đã theo chiều hướng thuận, tuy nhiên người dân vẫn chưa nắm bắt, vận dụng tiến bộ khoa học vào sản xuất một cách linh hoạt, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương. Do vậy, khi giảm diện tích đất nông nghiệp để chuyển sang mục đích khác thì năng suất chất lượng cây trồng, vật nuôi tăng không đáng kể, mức sản lượng thực tế chưa đáp ứng được mục tiêu của kế hoạch đề ra. Một bộ phận nhỏ dân cư có trình độ nhận thức, am hiểu pháp luật kém; dễ bị lôi kéo, kích động; họ không hiểu hết những tác dụng mà quá trình CĐMĐSDĐ từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cho các hoạt động đầu tư xây dựng mang lại. Do vậy, với các dự án đã được phê duyệt vẫn có sự cản trở, không chịu bàn giao đất làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án nói riêng và sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung. Hiện nay, một số dự án khu TĐC tập trung, dự án xây dựng nhà ở TĐC theo phương thức đặt hàng mua nhà triển khai trả chậm, kéo dài, quy mô nhà TĐC chủ yếu là nhà chung cư cao tầng cùng với các thủ tục thẩm định và thi công xây dựng kéo dài, giá thành đầu tư cao cũng là nguyên nhân khách quan ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án. 5. NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA CẦN GIẢI QUYẾT TRONG THỜI GIAN TỚI Thứ nhất, thực hiện các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng các loại đất; điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất một cách hợp lý, giảm bớt diện tích đất nông nghiệp. Thứ hai, cần thực hiện một loạt các biện pháp đồng bộ trong tất cả các khâu của quá trình CĐMĐSDĐ như: tăng cường công tác quản lý đất đai cấp huyện và các xã (đặc biệt là khâu lập và quản lý HSĐC); nâng cao chất lượng lập quy hoach, kế hoạch sử dụng đất; đẩy nhanh tiến độ GPMB; làm tốt công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC; chú trọng việc đào tạo, giải quyết việc làm, ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất. Thứ ba, coi trọng công tác lập kế hoạch và tổ chức thực hiện theo kế hoạch, trên cơ sở đó chủ động rà soát các điều kiện thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và TĐC. Rà soát các nhu cầu, điều kiện tuân thủ quy định của Nhà nước trước khi triển khai công tác bồi thường GPMB. Chỉ đạo sát sao, quyết liệt, dứt điểm công tác bồi thường GPMB đối với các dự án trọng điểm, các dự án chào mừng 1000 năm Thăng Long - Hà Nội như: dự án tái tạo, tu bổ di tích Cổ Loa... Thứ tư, cần tiếp tục đổi mới các văn bản thi hành về CĐMĐSDĐ theo hướng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, phù hợp với tình hình thực tế của huyện nhà. Tăng cường, kiện toàn bộ máy chuyên nghiệp hoá, nâng cao trình độ cán bộ công tác trong lĩnh vực này. Tăng cường tuyên truyền hướng dẫn pháp luật, phổ biến chính sách có liên quan đến công tác GPMB cho nhân dân. Thực hiện công khai, dân chủ, công bằng đồng thời phải kiên quyết thực hiện biện pháp hành chính, cưỡng chế thu hồi đất đối với các trường hợp cố tình dây dưa, chống đối không bàn giao mặt bằng theo quy định. CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HOÁ Ở HUYỆN ĐÔNG ANH – THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN TỚI 1. DỰ BÁO NHU CẦU CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HOÁ CỦA HUYỆN ĐÔNG ANH ĐẾN NĂM 2010 1.1. Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất Để thực hiện các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đông Anh đến năm 2010 theo hướng tăng cường đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp - dịch vụ, thương mại, du lịch - nông nghiệp, do vậy trong thời gian từ nay đến năm 2010, cần chuyển mục đích diện tích đất nông nghiệp để sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp cũng như chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi phải hợp lý trong sự phát triển chung của Thủ đô Hà Nội. Trong những năm còn lại của kỳ kế hoạch cuối (2008 – 2010) của quy hoạch sử dụng đất (2000 - 2010) cần chuyển một số đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp được thể hiện qua bảng sau: Biểu 3.1: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất phân theo từng năm Đơn vị tính: Ha Thứ tự Loại đất phải chuyển đổi Diện tích cần chuyển đổi những năm còn lại Phân theo từng năm 2008 2009 2010 1 ĐẤT NÔNG NGHIỆP 839,23 223,36 298,18 317,69 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 797,02 211,53 284,11 301,38 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm 780,32 209,33 279,51 291,48 Trong đó: đất chuyên trồng lúa nước 472,79 108,64 175,54 188,61 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm 16,70 2,20 4,60 9,90 1.2 Đất lâm nghiệp - - - - 1.2.1 Đất rừng sản xuất - - - - 1.2.2 Đất rừng phòng hộ - - - - 1.2.3 Đất rừng đặc dụng - - - - 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 42,21 11,83 14,07 16,31 2 ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 268,02 103,60 81,31 83,11 2.1 Đất ở 2,28 0,50 0,42 1,36 2.1.1 Đất ở tại nông thôn 2,28 0,50 0,42 1,36 2.1.2 Đất ở tại đô thị 0 - - - 2.2 Đất chuyên dùng 5,04 1,32 2,95 0,77 Đất có mục đích công cộng 5,04 1,32 2,95 0,77 2.3 Đất sông suối và mặt nước CD 260,7 101,78 77,94 80,98 Nguồn: Dự thảo kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối của quy hoạch sử dụng đất 2000-2010 huyện Đông Anh 1.1.1. Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất năm 2008 * Kế hoạch chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp: Trong năm 2008 cần chuyển 223,36 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, cụ thể các loại đất chuyển mục đích như sau: - Đất trồng cây hàng năm: Chuyển 209,33 ha đất trồng cây hàng năm sang các mục đích phi nông nghiệp, trong đó chuyển sang đất ở 24,12 ha; đất trụ sở 0,60 ha; đất khu công nghiệp 70,28 ha; đất sản xuất kinh doanh 44,66 ha; đất mục đích công cộng 58,69 ha; đất tôn giáo, tín ngưỡng 0,25 ha; đất nghĩa trang, nghĩa địa 10,73 ha. - Đất trồng cây lâu năm: Chuyển 2,20 ha sang đất có mục đích công cộng. - Đất nuôi trồng thủy sản: Chuyển 11,83 ha sang đất phi nông nghiệp, trong đó chuyển sang đất ở 6,74 ha, đất công nghiệp 3,50 ha; đất công cộng 1,44 ha; đất tôn giáo, tín ngưỡng 0,15 ha. * Kế hoạch chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp: Trong năm cần chuyển 39,59 ha đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm; chuyển 33,55 ha sang đất nuôi trồng thủy sản; chuyển 5,04 ha sang đất trồng cây hàng năm còn lại; chuyển 62,09 ha sang đất nông nghiệp khác. Chuyển 9,20 ha đất trồng lúa nước còn lại sang đất nông nghiệp khác. Chuyển 10,70 ha đất trồng cây hàng năm còn lại sang đất nông nghiệp khác. * Kế hoạch chuyển đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất chuyển sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở: Trong năm cần chuyển 51,73 ha đất sông suối, mặt nước chuyên dùng sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. * Kế hoạch chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở chuyển sang đất ở: Trong năm cần chuyển 15,00 ha đất sông suối, mặt nước chuyên dùng sang đất ở. 1.1.2. Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất năm 2009 * Kế hoạch chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp: Trong năm 2009 cần chuyển 298,18 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, cụ thể các loại đất chuyển mục đích như sau: - Đất trồng cây hàng năm: Chuyển 279,51 ha đất trồng cây hàng năm sang các mục đích phi nông nghiệp, trong đó chuyển sang đất ở 26,58 ha; đất trụ sở 1,17 ha; đất quốc phòng, an ninh 0,97 ha; đất khu công nghiệp 140,22 ha; đất sản xuất kinh doanh 40,20 ha; đất mục đích công cộng 66,57 ha; đất tôn giáo, tín ngưỡng 1,87 ha; đất nghĩa trang, nghĩa địa 1,93 ha. - Đất trồng cây lâu năm: Chuyển 4,60 ha sang đất có mục đích công cộng. - Đất nuôi trồng thủy sản: Chuyển 14,07 ha sang đất phi nông nghiệp, trong đó chuyển sang đất ở 1,11 ha; đất công nghiệp 11,47 ha; đất công cộng 1,39 ha; đất tôn giáo, tín ngưỡng 0,10 ha. * Kế hoạch chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp: Trong năm cần chuyển 16,13 ha đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm; chuyển 3,00 ha sang đất nuôi trồng thủy sản; chuyển 1,60 ha sang đất nông nghiệp khác. Chuyển 5,00 ha đất trồng lúa nước còn lại sang đất nông nghiệp khác. Chuyển 1,26 ha đất trồng cây hàng năm còn lại sang đất trồng cây lâu năm và 15,40 ha sang đất nông nghiệp khác. * Kế hoạch chuyển đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất chuyển sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở: Trong năm cần chuyển 30,24 ha đất sông suối, mặt nước chuyên dùng sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. * Kế hoạch chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở chuyển sang đất ở: Trong năm cần chuyển 10,45 ha đất sông suối, mặt nước chuyên dùng sang đất ở. 1.1.3. Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất năm 2010 * Kế hoạch chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp: Trong năm 2010 cần chuyển 317,69 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, cụ thể các loại đất chuyển mục đích như sau: - Đất trồng cây hàng năm: Chuyển 291,48 ha đất trồng cây hàng năm sang các mục đích phi nông nghiệp, trong đó chuyển sang đất ở 76,52 ha; đất khu công nghiệp 80,92 ha; đất sản xuất kinh doanh 49,04 ha; đất vật liệu xây dựng 0,10 ha; đất mục đích công cộng 79,73 ha; đất tôn giáo, tín ngưỡng 1,12 ha; đất nghĩa trang, nghĩa địa 4,05 ha. - Đất trồng cây lâu năm: Chuyển 9,90 ha sang đất có mục đích công cộng. - Đất nuôi trồng thủy sản: Chuyển 16,31 ha sang đất phi nông nghiệp, trong đó chuyển sang đất ở 10,23 ha, đất công nghiệp 1,22 ha; đất công cộng 4,78 ha; đất tôn giáo, tín ngưỡng 0,08 ha. * Kế hoạch chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp: Trong năm cần chuyển 15,80 ha đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm; chuyển 1,10 ha sang đất nông nghiệp khác. Chuyển 3,60 ha đất trồng lúa nước còn lại sang đất nông nghiệp khác. Chuyển 8,00 ha đất trồng cây hàng năm còn lại sang đất trồng cây lâu năm và chuyển 16,50 ha sang đất nông nghiệp khác. * Kế hoạch chuyển đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất chuyển sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở: Trong năm cần chuyển 43,72 ha đất sông suối, mặt nước chuyên dùng sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. * Kế hoạch chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở chuyển sang đất ở: Trong năm cần chuyển 8,61 ha đất sông suối, mặt nước chuyên dùng sang đất ở. 1.2. Kế hoạch thu hồi đất 1.2.1. Kế hoạch thu hồi đất năm 2008 Trong năm này cần thu hồi 223,36 ha đất nông nghiệp và 103,60 ha đất phi nông nghiệp được chia ra các loại đất cụ thể gồm: * Đất nông nghiệp: + Thu hồi đất sản xuất nông nghiệp: thu hồi 211,53 ha gồm 209,33 ha đất trồng cây hàng năm và 2,20 ha đất cây lâu năm. + Thu hồi đất nuôi trồng thủy sản cần thu hồi 11,83 ha để sử dụng vào mục đích khác. * Đất phi nông nghiệp: + Thu hồi đất ở nông thôn 0,5 ha; + Thu hồi đất có mục đích công cộng 1,32 ha. + Thu hồi đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 101,78 ha chuyển sang các mục đích như nuôi trồng thủy sản, trang trại, đất ở, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.... 1.2.2. Kế hoạch thu hồi đất năm 2009 Trong năm này cần thu hồi 298,18 ha đất nông nghiệp và 81,31 ha đất phi nông nghiệp được chia ra các loại đất cụ thể gồm: * Đất nông nghiệp: + Thu hồi đất sản xuất nông nghiệp với diện tích 284,11 ha bao gồm 279,51 ha đất trồng cây hàng năm và 4,60 ha đất cây lâu năm. + Thu hồi đất nuôi trồng thuỷ sản với diện tích 14,07 ha để sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp. * Đất phi nông nghiệp: + Thu hồi đất ở nông thôn 0,42ha; + Thu hồi đất có mục đích công cộng 2,95 ha. 1.2.3. Kế hoạch thu hồi đất năm 2010 Trong năm cuối của kỳ kế hoạch, cần thu hồi 317,69 ha đất nông nghiệp và 83,11 ha đất phi nông nghiệp được chia ra các loại đất cụ thể gồm: * Đất nông nghiệp: + Thu hồi đất sản xuất nông nghiệp với diện tích 301,38 ha bao gồm 291,48 ha đất trồng cây hàng năm và 9,90 ha đất cây lâu năm. + Thu hồi đất nuôi trồng thủy sản với diện tích 16,31 ha phục vụ mục đích làm nhà ở và các mục đích phi nông nghiệp. * Đất phi nông nghiệp: + Thu hồi đất ở với diện tích 1,36 ha. + Thu hồi đất có mục đích công cộng với diện tích 0,77 ha. + Thu hồi đất sông suối và mặt nước chuyên dùng với diện tích 80,98 ha phục vụ mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp. 2. PHƯƠNG HƯỚNG ĐẨY MẠNH VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT Quá trình ĐTH đòi hỏi phải đổi mới cơ cấu sử dụng đất. Do vậy, việc CĐMĐSDĐ là một tất yếu. Với tình hình thực tế của huyện Đông Anh hiện nay, nên CĐMĐSDĐ theo các hướng sau: - Giảm diện tích đất nông nghiệp để chuyển sang đất phi nông nghiệp, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo an ninh lương thực. - Đưa diện tích đất chưa sử dụng vào sử dụng. - Đầu tư phát triển các khu công nghiệp dịch vụ; phát triển các mô hình làng du lịch sinh thái; đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội như: giao thông, trường học, bệnh viện…đáp ứng nhu cầu phát triển trong quá trình ĐTH 3. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH VIỆC CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN ĐÔNG ANH TRONG THỜI GIAN TỚI 3.1. Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch, kế hoạch 3.1.1. Nâng cao chất lượng và sự đồng bộ của các quy hoạch Công tác quy hoạch, kế hoạch phải có tầm nhìn tổng thể. Quy hoạch TĐC phải được xây dựng trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất phải xuất phát từ quy hoạch phát triển đô thị và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Phải kịp thời khắc phục tình trạng quy hoạch treo, thu hồi đất sau đó bỏ hoang gây lãng phí và mất lòng tin của nhân dân, quy hoạch chậm, quy hoạch lạc hậu, quy hoạch bất hợp lý. Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất phải có sự bàn bạc, trưng cầu dân ý; đồng thời phải công khai trước quần chúng nhân dân. Quy hoạch sử dụng đất phải được xây dựng trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và phù hợp với yêu cầu của thị trường để tránh tình trạng nay quyết định, mai sửa. 3.1.2. Triển khai thực hiện tốt kế hoạch sử dụng đất đã đề ra Để đảm bảo kế hoạch sử dụng đất đai của huyện Đông Anh được thực thi tốt, có hiệu quả, dưới góc độ quản lí Nhà nước về đất đai cần quan tâm và thực hiện một số giải pháp sau: - Triển khai xây dựng hoặc điều chỉnh, bổ sung phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của các ngành, các lĩnh vực phù hợp với mục tiêu phát triển của ngành mình, lĩnh vực mình, nhưng không phá vỡ khung khống chế đất đai theo kế hoạch sử dụng đất của huyện nói chung và của thành phố nói riêng. - Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất đai chung và các chỉ tiêu về nhu cầu sử dụng đất của các ngành, các xã, thị trấn cần cụ thể hoá bằng kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phù hợp với tình hình tiến độ phát triển của các ngành trong huyện theo hướng phát triển kinh tế tế hàng hoá, thúc đẩy xu thế công nghiệp hoá - hiện đại hoá. - Thực hiện việc thẩm định, xét duyệt dự án, giao đất theo đúng kế hoạch đề ra và quy định của pháp luật. - Đặc biệt chú ý đến hiệu quả sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và người sử dụng đất, tạo cơ sở để giải quyết cơ bản tình trạng tranh chấp đất đai; đẩy nhanh tiến độ giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhất là đối với đất ở trong thời gian tới. - UBND huyện chỉ đạo việc thực hiện và ban hành các văn bản về chính sách đất đai phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của huyện và theo đúng các quy định của Nhà nước. Trong đó chú trọng các chính sách về đầu tư xây dựng hạ tầng, về hạn mức giao đất ở; chính sách khuyến khích thâm canh tăng vụ, chính sách về bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi để xây dựng các công trình công cộng… - Sau khi kế hoạch sử dụng đất đai được phê duyệt, cần tuyên truyền, phổ biến công khai các chỉ tiêu đất đai theo kế hoạch sử dụng đất để các ngành, các cấp và người dân thực hiện theo đúng quy định pháp luật. 3.2. Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách và các thủ tục hành chính 3.2.1. Cần sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp quy Các văn bản pháp luật phải được xây dựng trên cơ sở các chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên phải vận dụng một cách sáng tạo và linh hoạt cho phù hợp với tình hình thực tế của huyện. Trong công tác đền bù GPMB phải lấy con người làm mục tiêu chính, không lấy tài sản làm mục tiêu, từ đó có những biện pháp áp dụng thích hợp. Bố trí chỗ ở TĐC luôn luôn phải đảm bảo bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ cho người bị thu hồi đất. Cần quy định các biện pháp xử lý nghiêm minh (kể cả áp dụng các hình thức cưỡng chế) đối với các trường hợp cố tình vi phạm pháp luật, gây khó khăn trong công tác thu hồi, đền bù GPMB. Giải quyết dứt điểm tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện kéo dài và vượt cấp. Trong chính sách phát triển kinh tế xã hội của huyện, cần tạo ra hành lang pháp lý an toàn, cơ chế thông thoáng để thu hút các nhà đầu tư tạo đà cho sự phát triển kinh tế xã hội, cải thiện đời sống nhân dân và xoá bỏ dần khoảng cách giàu – nghèo, nông thôn - thành thị. 3.2.2. Tuyên truyền, giáo dục, thuyết phục quần chúng nhân dân, làm rõ trách nhiệm công dân với công cuộc xây dựng đất nước, trên cơ sở đó tự giác chấp hành chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng đất CĐMĐSDĐ là một nhiệm vụ lớn mà Đảng, Nhà nước đang tiến hành trên phạm vi cả nước, ở địa phương nào cũng có những bức xúc của quần chúng. Việc thu hồi và CĐMĐSDĐ đai ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều người, trước hết là nông dân. Các vấn đề lợi ích kinh tế không được giải quyết hợp lý, sẽ ảnh hưởng đến quan hệ giữa Nhà nước với dân cư, giữa các nhóm dân cư với nhau, làm chậm sự tăng trưởng kinh tế và suy giảm lòng tin của quần chúng, mất an toàn xã hội… CĐMĐSDĐ trở thành một vấn đề có tầm kinh tế - chính trị - xã hội. Nó cần được quan tâm trên các mặt sau: Làm cho nhân dân, trước hết là nông dân hiểu rõ sự tất yếu phải CĐMĐSDĐ. Tổ chức các đợt học tập chuyên sâu để nhân dân hiểu mục tiêu, các bước tiến hành, các thủ tục và công cụ của chính sách. Các tổ chức Đảng, quần chúng phải vào cuộc tổ chức đợt vận động này. 3.2.3. Nâng cao chất lượng công tác cán bộ Công tác quản lý đất đai là một công tác phức tạp, nhạy cảm cần phải có đội ngũ cán bộ chất lượng cao đảm nhận. Trong tình hình hiện nay, việc nâng cao chất lượng công tác cán bộ cần chú ý các điểm sau: Đạo đức cán bộ, các sai phạm về quản lý đất đai phần đông là do cán bộ không giữ vững đạo đức, hám lợi gây ra những tham nhũng, lợi dụng chức quyền, chiếm đoạt đất công… Cần có biện pháp giáo dục thích hợp, đồng thời có cơ chế xử lý răn đe nghiêm túc. Giáo dục tinh thần trách nhiệm trước dân, thông cảm với những khó khăn của nhân dân. 3.3. Nâng cao hệ số sử dụng đất, tích cực chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi, chú trọng phát triển mô hình sinh thái Quá trình ĐTH ảnh hưởng quan trọng đến sự hình thành và chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Tuy nhiên, quá trình ĐTH không giống nhau giữa các quốc gia cũng như các địa phương, các vùng lãnh thổ. Do nhiều yếu tố về tự nhiên, kinh tế, xã hội, con người…làm cho quy mô, tốc độ cũng như nội dung của quá trình ĐTH giữa các địa phương là khác nhau. Quá trình ĐTH dẫn đến sự hình thành các khu đô thị, khu công nghiệp; đối với ngành nông nghiệp, ĐTH đồng thời cũng là quá trình thu hẹp diện tích đất, thu hẹp quy mô sản xuất nông nghiệp và cơ cấu lại cấu trúc sản phẩm nông nghiệp. Nông nghiệp của huyện Đông Anh cần thiết phải góp phần đảm bảo cung cấp lương thực và thực phẩm, trở thành vành đai xanh, vành đai sinh thái, bảo đảm chức năng điều hoà môi trường, trở thành lá phổi của thành phố đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững. Sản xuất nông nghiệp hàng hoá theo hướng thâm canh gắn với điều kiện sinh thái. Sự phát triển nông thôn tới đây phải là quá trình hoà nhập với các khu công nghiệp và đô thị sẽ hình thành. Do vậy, để đáp ứng yêu cầu CĐMĐSDĐ phục vụ quá trình ĐTH, trong ngành nông nghiệp cần lưu ý đến các vấn đề sau: Tích cực thực hiện công tác vận động nhân dân dồn điền đổi thửa. Đây là công tác mang lại rất nhiều lợi ích cho người nông dân. Kết quả dồn điền đổi thửa sẽ tạo ra những thửa ruộng lớn hơn, ít phân tán nên sẽ khắc phục được những hạn chế do manh mún đất đai tạo ra, thuận lợi cho cơ giới hoá một số khâu như làm đất, giảm công đi lại, có điều kiện để áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật nên năng suất cây trồng tăng. Tạo điều kiện cho nhiều hộ có vốn, có sức lao động, có kỹ thuật...nhận ruộng một thửa cộng thêm một phần diện tích trong quỹ đất ngân sách xã (5%), để phát triển theo hướng sản xuất hàng hoá, nâng cao hiệu quả kinh tế của một đơn vị diện tích. Chuyển đổi mô hình canh tác. Chuyển dần một phần diện tích trồng lúa kém hiệu quả sang các mô hình canh tác khác cho hiệu quả kinh tế cao hơn. Tích cực xây dựng cánh đồng sản xuất nông sản hàng hoá với công thức luân canh, xen canh đa dạng, thực hiện cánh đồng 50 triệu. Xác định các vùng sản xuất nông nghiệp hàng hoá tập trung hiệu quả và bền vững trên cơ sở phát huy cao nhất tiềm năng, lợi thế so sánh của huyện để đẩy nhanh phát triển nền nông nghiệp hàng hoá ven đô, chuyển mạnh cơ cấu kinh tế và cơ cấu sản xuất theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hóa, phù hợp và thích ứng nhanh với thị trường. Hình thành ở mỗi vùng, mỗi địa phương một vài sản phẩm chủ lực; từng bước ứng dụng công nghệ cao vào sản xuất nông nghiệp nhằm tạo ra một số sản phẩm mũi nhọn; gắn sản xuất với chế biến và tiêu thụ nhằm nâng cao giá trị nông sản hàng hoá và tạo thị trường đầu ra ổn định kích thích sản xuất phát triển. Gắn chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp với đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động trên địa bàn nông thôn; tăng nhanh thu nhập trên một đơn vị diện tích canh tác và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp nhằm duy trì tốc độ tăng trưởng cao của ngành nông nghiệp, tạo thêm việc làm, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống nhân dân, góp phần tích cực đảm bảo an ninh chính trị, trật tự, an toàn xã hội trên địa bàn nông thôn, xây dựng nông thôn mới văn minh, giàu đẹp. Trong giai đoạn hiện nay, nên đẩy mạnh xây dựng mô hình làng du lịch sinh thái. Tận dụng lợi thế của một huyện ngoại thành Hà Nội, mặc dù quá trình ĐTH đang diễn ra với tốc độ nhanh nhưng tiềm năng đất đai của Đông Anh vẫn còn khá lớn; đồng thời thực hiện chính sách kêu gọi đầu tư để chuyển dịch kinh tế, hạ tầng cơ sở, mở rộng và phát triển sản xuất và dịch vụ, do vậy có thể triển khai các dự án đầu tư phát triển mô hình làng du lịch sinh thái theo hướng sau : - Xây dựng các khu biệt thự, nhà nghỉ cho khách du lịch thuê, trung tâm thương mại - Xây dựng nhà hàng ăn uống, dịch vụ - Xây dựng khu phức hợp thể thao, vui chơi giải trí và dịch vụ công cộng - Xây dựng các khu sinh thái bao gồm : ao cá, mặt đầm, vườn sinh thái, hoa viên. Mô hình sinh thái sẽ mang lại những nét mới cho Đông Anh : góp phần bảo vệ môi trường sinh thái nhằm hạn chế tối đa ô nhiễm môi trường do quá trình ĐTH mang lại; thu hút nhiều khách du lịch trong nước và quốc tế, là nơi tham quan nghỉ dưỡng lý thú vào ngày nghỉ cuối tuần; góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế của huyện nói riêng và của thành phố Hà Nội nói chung. Ngoài ra, xây dựng mô hình sinh thái còn giúp cho người nông dân quen dần với lối sống thành thị, từ đó góp phần thu hẹp khoảng cách giữa nông thôn và thành thị. Trên đây là những giải pháp nhằm góp phần đẩy mạnh CĐMĐSDĐ, đồng thời sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. 4. KIẾN NGHỊ, ĐỀ XUẤT 4.1. Đề nghị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nên sửa đổi, bổ sung các chính sách cho phù hợp với tình hình thực tế Dưới đây là đề xuất về phương hướng đổi mới chính sách pháp luật có liên quan nhằm đẩy mạnh và nâng cao hiệu quả CĐMĐSDĐ. 4.1.1. Yêu cầu đặt ra đối với việc đổi mới chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất 4.1.1.1. Phải quán triệt nguyên tắc kinh tế thị trường trong xác định hướng và nội dung đổi mới hệ thống chính sách của từng chính sách Thứ nhất, nền kinh tế của nước ta đang trong quá trình chuyển từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Cơ chế quản lý đất đai chuyển biến theo hướng thị trường còn chậm tạo ra khoảng cách so với sự chuyển biến chung của nền kinh tế. Do vậy chúng ta phải xây dựng lộ trình hợp lý để rút ngắn khoảng cách đó. Đó cũng là lộ trình để hoàn thiện và đổi mới chính sách đất đai nói chung và chính sách CĐMĐSDĐ nói riêng. Muốn vậy thì phải hình thành thị trường đất đai sao cho hàng hoá đất đai được vận động theo đúng những quy luật khách quan của nó như: quy luật cung cầu, quy luật giá trị,…với những hình thức phù hợp. Chúng ta cũng cần phải thống nhất về nhận thức các vấn đề. Khái niệm “đất hàng hoá”, nói chung các nước trên thế giới đều có quan niệm giống nhau đó là từng thửa đất cụ thể, có kích thước xác định đã được đầu tư phù hợp với mục đích sử dụng khác nhau, được giao dịch trên thị trường thì đó gọi là những hàng hoá đất đai. Ở nước ta Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 7 khoá IX ngày 22-1-2003 về quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai cho rằng “đất đai là hàng hoá đặc biệt”. Việc làm rõ khái niệm “đất hàng hoá” là hết sức quan trọng, tạo điều kiện xuất hiện khái niệm thị trường hàng hoá đất đai; các yếu tố của thị trường đó cũng như các thể chế giao dịch cụ thể. Thứ hai, về vấn đề sở hữu: nhìn chung các nước trên thế giới có chế độ sở hữu đất đai khá đa dạng với hình thức sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân…Trong đó sở hữu Nhà nước có vị trí quan trọng. Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam là chế độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên chúng ta cần làm rõ hơn vấn đề sở hữu, thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp,…từ đó lựa chọn hình thức giao dịch đất đai có hiệu quả nhất. Ngoài ra, cần nghiên cứu các biện pháp nhằm phát triển thị trường BĐS như: loại bỏ các cơ chế, chính sách làm méo mó thị trường; hình thành các yếu tố của thị trường, các doanh nghiệp kinh doanh, các tổ chức trung gian; sự quản lý của Nhà nước…Đặc biệt, khắc phục triệt để cơ chế xin – cho, tạo điều kiện để thúc đẩy cơ chế cạnh tranh. 4.1.1.2. Bảo đảm có hiệu quả kinh tế - xã hội cao trong sử dụng đất đai và các giao dịch về đất đai Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý hiếm, là yếu tố đầu vào quan trọng của tất cả các ngành sản xuất và dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên nguồn lực này là có giới hạn và ngày càng khan hiếm. Do vậy, muốn phấn đấu để có hiệu quả sử dụng đất đai cao thì điều cần thiết là phải sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Trước hết, phải tận dụng khả năng sẵn có của đất đai, không để một tấc đất hoang hoá, đưa quỹ đất chưa sử dụng vào sử dụng, đầu tư hợp lý, cải tạo đất nhằm tăng độ phì nhiêu của đất và nâng cao hiệu quả sử dụng của đất đai. Hai là, lựa chọn mục đích sử dụng có hiệu quả kinh tế cao nhất trên cùng một thửa đất. Tuy nhiên, cũng vì đất đai là có giới hạn, nhu cầu sử dụng đất lại đa dạng, phong phú và hết sức cần thiết nên chúng ta vừa phải lựa chọn mục đích sử dụng có hiệu quả nhất cho từng thửa đất, vừa phải đảm bảo đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng của các nhu cầu sản xuất, dịch vụ và đời sống xã hội. Việc xác định mục đích sử dụng đất đai của từng thửa đất phải tuân thủ quy hoạch đã được Nhà nước phê duyệt. Bởi chất lượng quy hoạch của cả nước nói chung hay từng vùng lãnh thổ nói riêng có ý nghĩa quan trọng đối với việc bảo đảm hiệu quả kinh tế sử dụng đất nói chung và từng thửa đất cụ thể. 4.1.1.3. Các chính sách phải đảm bảo tính hệ thống Cấu trúc của một chính sách phải đầy đủ các yếu tố cơ bản: mục tiêu của chính sách; các nguyên tắc thực hiện các mục tiêu đó; các chính sách bộ phận; các giải pháp và công cụ thực hiện các chính sách. Mục tiêu của hệ thống chính sách về CĐMĐSDĐ là một mục tiêu kép. Một mặt, phải thực hiện được nhiệm vụ thu hồi đất của kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Mặt khác phải giải quyết công việc làm mới (đào tạo nghề, tổ chức các cơ sở sản xuất kinh doanh mới để tạo công ăn việc làm cho những người lao động vừa bị thu hồi đất), TĐC, ổn định thu nhập, đời sống cho họ và cả gia đình họ. Hai mục tiêu này bổ sung, hỗ trợ cho nhau. Muốn thu hồi đất thì phải lo đời sống cho người bị thu hồi đất, nếu không chăm lo việc TĐC, ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất, giải quyết thoả đáng các quan hệ lợi ích thì không thể thực hiện việc thu hồi đất, GPMB. Các nguyên tắc phải được quy định trong chính sách thành quy trình, cách tiến hành, các chế tài cụ thể. Tính hệ thống đòi hỏi một chính sách phải có các chính sách bộ phận, có công cụ biện pháp thực hiện thích hợp. CĐMĐSDĐ như đã đề cập đến trong chương I đó là một quá trình liên hoàn. Trong quá trình đó, phải giải quyết một loạt các quan hệ rất cơ bản, gắn liền với lợi ích của các bên: Nhà nước, dân cư vùng bị thu hồi đất, các chủ dự án…Do vậy phải có chính sách bộ phận, mỗi chính sách bộ phận cần phải xác định rõ mục tiêu nhưng phải trên cơ sở mục tiêu chung của hệ thống, có nguyên tắc thực hiện, có hệ thống các công cụ và giải pháp thực hiện thích hợp. Trong hệ thống các chính sách về CĐMĐSDĐ hiện nay, tính hệ thống và đồng bộ còn nhiều vấn đề cần xem xét lại. Ví dụ trong chính sách đào tạo nghề, toàn bộ hệ thống biện pháp, công cụ thực thi bị bỏ trống, chính sách TĐC việc tạo nguồn vốn còn đang rất lúng túng. Trong chính sách giá cả nguyên tắc giá được quy định rõ, nhưng phương pháp tính giá chưa thể hiện được nguyên tắc nên gây ra nhiều khiến kiện, bức xúc. 4.1.2. Phương hướng đổi mới nội dung các chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất 4.1.2.1. Về chính sách tạo việc làm, chuyển đổi nghề nghiệp, bảo đảm thu nhập, ổn định đời sống của người bị thu hồi đất Trong Luật Đất đai ngày 26-11-2003, vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp, bố trí việc làm mới được ghi trên khoản 4, điều 42: “bồi thường, TĐC cho người có đất bị thu hồi”. Khoản 4 ghi: “Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới”. Như vậy, việc đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới chủ yếu do người bị thu hồi đất tự lo, Nhà nước chỉ “hỗ trợ” trực tiếp hoặc gián tiếp. Trong nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 của Chính phủ về việc “Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”, vấn đề hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm được ghi trong điều 29, chương IV như sau: “1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lao động cụ thể được hỗ trợ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương. 2. Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề”. Theo khoản 2 của điều 29 này thì chỉ có một bộ phận các lao động trẻ, có trình độ mới được chuyển đổi nghề nghiệp. Vì phải còn trẻ và có trình độ văn hoá mới thi được vào các cơ sở dạy nghề. Hơn thế nữa, nếu không có cơ sở dạy nghề, hoặc cơ sở dạy nghề ở xa, người bị thu hồi đất không đi học được thì Nhà nước không có trách nhiệm. Với các thực trạng phân tích ở trên có thể đưa ra một số đề xuất sau: Thứ nhất, cần đưa chính sách đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm mới đối với người bị thu hồi đất vào đúng vị trí quan trọng hàng đầu của nó về kinh tế - chính trị - xã hội. Quy hoạch đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp phải được lập đồng thời với các quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất đai. Nếu chưa hoàn thành việc chuyển đổi nghề nghiệp thì chưa tiến hành thu hồi đất. Hai là, trong Luật cũng như trong Nghị định của Chính phủ cần có một mục riêng, một điều riêng (thậm chí một nội dung chuyên đề) về chính sách này, trong đó nội dung phải đầy đủ toàn diện hơn. Các quy định về lập và duyệt quy hoạch phải bảo đảm có kế hoạch đào tạo phát triển nhân lực của các vùng sẽ bị thu hồi đất trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất đai. Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội sẽ là căn cứ để tính toán nhu cầu lao động (số lượng, chất lượng, cơ cấu ngành nghề…). Đối chiếu nhu cầu trên với tình hình lao động địa phương, lên kế hoạch đào tạo, phát triển nguồn nhân lực. Từ đó lên kế hoạch phát triển các hình thức tổ chức, đào tạo phù hợp. Các quy định về trách nhiệm cung cấp thông tin, tổ chức tư vấn hướng nghiệp cho những người có khả năng mất đất học tập chuyển đổi nghề nghiệp theo các hình thức phù hợp. Các quy định trách nhiệm của các bên Nhà nước, chủ dự án, người mất đất trong việc tổ chức đào tạo và bảo đảm các nguồn lực cho hoạt động đào tạo. Các quy định về tổ chức bộ máy quản lý theo dõi quá trình đào tạo và giải quyết các khó khăn vướng mắc nảy sinh. Các quy định về kiểm tra kết quả đào tạo và phối hợp đồng bộ giữa tiến độ đào tạo và tiến độ thu hồi đất triển khai các dự án. Ba là, các quy định giao nhiệm vụ cho các cơ sở dạy nghề tập trung ngoài nhiệm vụ đào tạo theo kế hoạch, phải có trách nhiệm: xây dựng các chương trình đào tạo, dạy nghề ngắn hạn cho từng ngành nghề; phải bố trí lực lượng làm nòng cốt hướng dẫn dạy nghề cho các cơ sở dạy nghề xã, huyện hoặc tự đào tạo tại cơ sở. 4.1.2.2. Chính sách tái định cư, ổn định đời sống của những người bị thu hồi đất Theo phân tích trong phần thực trạng, chính sách này còn rất nhiều vướng mắc cần giải quyết về các vấn đề: Mục tiêu chính sách, quan điểm và biện pháp triển khai công tác TĐC, chế tài xử lý…Do vậy chúng ta có thể hoàn thiện chính sách theo các nội dung sau: Xem xét lại quan điểm tiếp cận khi thiết kế chính sách. Cần quán triệt quan điểm hiệu quả kinh tế - xã hội. Không thể chỉ coi trọng việc xây dựng các dự án để tăng trưởng mà quên đi lợi ích của cộng đồng dân cư bị thu hồi đất. Chính sách chưa làm rõ mục tiêu liên quan đến CĐMĐSDĐ, trong đó có chính sách TĐC nên sự chống đối của nhân dân khá mạnh mẽ và tốc độ triển khai các dự án do đó cũng hết sức chậm chạp. Phải có quy hoạch dài hạn xây dựng các khu TĐC trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch sử dụng đất dài hạn. Phải kiên quyết đảo chiều “thu hồi - tái định cư” sang thành “tái định cư - thu hồi”. Mô hình TĐC phải phù hợp với yêu cầu nghề nghiệp của dân cư. Về vấn đề xây dựng các khu TĐC nên theo phương thức Nhà nước xây dựng, có khu TĐC theo mô hình gắn với đặc điểm của từng loại nghề nghiệp. Có sẵn quỹ TĐC Nhà nước bán cho các chủ dự án phục vụ đền bù GPMB. Nguồn vốn có thể từ các nguồn thu từ đất. Các chính sách cần có quy định các chế tài cần thiết đủ để cưỡng chế những ai vi phạm, đặc biệt là hiện tượng giải toả trước khi có khu TĐC. 4.1.2.3. Chính sách giá cả, thuế khoá, các hình thức giao dịch trong quan hệ chuyển đổi mục đích sử dụng đất Phải nghiên cứu toàn diện chính sách giá cả thu hồi đất đai theo hướng: Làm rõ mục tiêu của chính sách: đền bù đầy đủ hay chỉ đền bù một phần tư liệu sản xuất mà người dân bị thu hồi? Giải quyết sự hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất, chủ dự án được nhận giao đất chuyển đổi mục đích theo quan hệ như thế nào cho hợp lý? Cần có cơ chế điều tiết để hài hoà lợi ích giữa người dân, chủ dự án và Nhà nước. Làm rõ hệ thống biện pháp, công cụ để thực hiện chính sách giá cả. 4.2. Có chính sách đào tạo, chuyển đổi ngành nghề cho số lao động nông nghiệp khi bị thu hồi đất để đảm bảo cho họ có cuộc sống ổn định lâu dài 4.3. Tăng cường đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội vào các khu vực kém phát triển KẾT LUẬN Những năm gần đây, nền kinh tế Việt Nam đang có những bước đột phá đáng kể, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2007 đạt khoảng 8,14%. Theo một số kết quả nghiên cứu cho thấy, quá trình ĐTH có liên đới tích cực với sự tăng trưởng kinh tế. Nền kinh tế càng phát triển thì quá trình ĐTH diễn ra càng nhanh. ĐTH góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội của khu vực, nâng cao đời sống nhân dân. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, quá trình ĐTH cũng làm nảy sinh nhiều vấn đề cần giải quyết: vấn đề GPMB, TĐC, ổn định đời sống nhân dân sau khi thu hồi đất... Nếu không có chiến lược đúng đắn và những giải pháp cụ thể, chúng ta sẽ gặp rất nhiều cản trở và lúng túng trong quá trình giải quyết, đôi khi làm nảy sinh những vấn đề phức tạp cả trước mắt và lâu dài cho nền kinh tế - xã hội. Trong đó, việc CĐMĐSDĐ là một tất yếu khách quan trong quá trình ĐTH, đòi hỏi sự quan tâm chú ý của tất cả các ngành, các cấp. Để theo kịp xu hướng phát triển chung của nền kinh tế nước nhà, với đặc trưng của huyện ngoại thành Hà Nội, huyện Đông Anh cũng đang từng bước tích cực CĐMĐSDĐ theo chiều hướng thuận, khắc phục dần những nhược điểm của quá trình này. Đề tài đã nghiên cứu các vấn đề chính trong quá trình CĐMĐSDĐ và đề ra những giải pháp cụ thể nhằm đẩy mạnh CĐMĐSDĐ, góp phần sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả ở huyện Đông Anh như sau: Thứ nhất, nâng cao chất lượng và sự đồng bộ của các quy hoạch. Thứ hai, triển khai thực hiện tốt kế hoạch sử dụng đất đã đề ra. Thứ ba, cần sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp quy. Thứ tư là tuyên truyền, giáo dục, thuyết phục quần chúng nhân dân, làm rõ trách nhiệm công dân với công cuộc xây dựng đất nước, trên cơ sở đó tự giác chấp hành chính sách về CĐMĐSDĐ Thứ năm, nâng cao chất lượng công tác cán bộ. Cuối cùng là nâng cao hệ số sử dụng đất, tích cực chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi, chú trọng phát triển mô hình sinh thái. Những giải pháp đưa ra ở trên xuất phát từ đặc thù kinh tế - chính trị - xã hội của huyện Đông Anh, tốc độ phát triển kinh tế và ĐTH của nước ta, và đặc điểm của hệ thống chính sách pháp luật. Tôi hy vọng rằng, với sự đóng góp của đề tài này sẽ góp phần vào việc đẩy mạnh CĐMĐSDĐ ở huyện Đông Anh, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá với tốc độ nhanh và bền vững. Tuy nhiên, đề tài này không tránh khỏi những hạn chế cần được điều chỉnh bổ sung. Tôi rất mong nhận được sự chỉ dẫn của các thầy giáo, cô giáo và của tất cả những ai quan tâm đến lĩnh vực này. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài Chính, Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại. 2. Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi trường về việc hướng dẫn điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 3. Chính phủ, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất. 4. Chính phủ, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi NN thu hồi đất. 5. Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất. 6. Chính phủ, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003. 7. Chuyển dịch cư cấu kinh tế thủ đô Hà Nội đến năm 2020, Luận án tiến sỹ, 2004, Hà Nội. 8. Lê Du Phong, Ảnh hưởng của đô thị hoá đến nông thôn ngoại thành Hà Nội. 9. Luật đất đai (2003), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. 10. Nguyễn Quốc Hùng, Đổi mới chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở Việt Nam (chủ yếu từ thực tiễn Hà Nội). 11. Phạm Khánh Toàn, Vấn đề sử dụng đất trong quy hoạch và phát triển các khu dân cư ven đô Hà Nội trong quá trình đô thị hoá. 12. Quy hoạch sử dụng đất huyện Đông Anh giai đoạn 2000 - 2010 13. UBND thành phố Hà Nội, Quyết định 199/QĐ-UB ngày 29-12-2004 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 14. UBND thành phố Hà Nội, Quyết định số 136/2007/ QĐ-UBND ngày 30-11-2007 ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư và làm nhà ở giãn dân nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội. 15. UBND thành phố Hà Nội, Quyết định số 242/2006/QĐ-UBND ngày 29/12/2006 về việc ban hành các loại giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2007. 16. UBND thành phố Hà Nội, Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30-11-2007 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. 17. UBND huyện Đông Anh, Quyết định số 630/2007/QĐ-UBND ngày 22/5/2007 quy định về đối tượng, hạn mức và trình tự, thủ tục giao đất ở giãn dân khu vực nông thôn trên địa bàn huyện. MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Biểu 2.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Đông Anh năm 2006 37 Biểu 2.2: Biến động sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2000 đến năm 2005 41 Biểu 2.3: Biến động đất lâm nghiệp từ năm 2000 đến năm 2005 42 Biểu 2.4: Biến động sử dụng đất phi nông nghiệp từ năm 2000 đến năm 2005 43 Biểu 2.5: Biến động sử dụng đất chưa sử dụng từ năm 2000 đến năm 2005 44 Biểu 2.6: Bảng đánh giá tốc độ CĐMĐSDĐ/năm của kỳ kế hoạch trước 45 Biểu 2.7: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất kỳ trước 46 Biểu 2.8: Kết quả thực hiện việc thu hồi đất từ năm 2000 đến năm 2005 52 Biểu 2.9: Tổng hợp dự án đầu tư từ năm 2000 - 2004 54 Biểu 2.10: Bảng giá đất ven trục đường giao thông chính 58 thuộc huyện Đông Anh 58 Biểu 3.1: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất phân theo từng năm 78