Chuyên đề Công tác bán nhà thuộc sở hữu của Nhà nước cho người đang thuê theo nghị định 61/CP của chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội

ặc là thành viên trong hợp đồng thuê nhà nhưng phải được thỏa thuận của các thành viên trong hợp đồng thuê nhà từ 18 tuổi trowr lên thống nhất cho đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất( thỏa thận phải được lập thành biên bản có xác nhận của UBND phường và chữ ký của các thành viên trong hợp đồng. Trường hợp tự chuyển nhượng hợp đồng mua được xét hợp thức cho mua nhà đang ở thì phải có sự thỏa thuận của các thành viên trong gia đình hiện đang sử dunngj nhà đó. - Công ty có ý kiến chấp thuận hoặc ghi biến động thay đổi chủ hợp đồng thuê nhà + Địa chỉ của thửa đất. Bao gồm số nhà- đường phố hoặc khu tập thể- phường- quận- thành phố. + Diện tích sử dụng nhà-kết cấu, số tầng-diện tích xây dựng nhà. + Diện tích đất khuân viên sử dụng(chung, riêng) + Vị trí nhà trên thửa đất, vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính( số thửa đất, số tờ bản đồ nếu có), ngày, tháng, năm đo vẽ. 2.3 – Đánh giá chung. 2.3.1- Những kết quả đạt được của công tác bán nhà tại Hà Nội trong những năm gần đây. - Công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội đã đi được chặng đường dài hơn 13 năm, đây không phải là một khoảng thời gian ngắn. Tuy nhiên do tính chất phức tạp của công việc đòi hỏi có thời gian mới có thể giải quyết xong được. Trong khoảng thời gian này công tác bán nhà gặp phải rất nhiều những khó khăn từ khâu cơ chế chính sách, ban hành quy định, hướng dẫn đến những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện đòi hỏi cần có hướng giải quyết của các cơ quan chức năng rồi các cơ quan phải họp bàn …chính những khó khăn đó đã ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ bán nhà căn trở việc hoàn thành công tác bán nhà. Với tinh thần quyết tâm thực hiện công tác bán nhà được thể hiện trong các chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước; với sự quan tâm của các đồng chí lãnh đạo cao cấp; cùng với sự phối hợp hoạt động của các cơ quan, ban, ngành; đặc biệt đó là sự ủng hộ của nhân dân và tinh thần trách nhiệm, sự nỗ lực phấn đấu của các cán bộ thực hiện công tác bán nhà. Do đó mà cho tới nay công tác bán nhà đã đạt được những kết quả to lớn đặc biệt là trong giai đoạn năm 2005- 2007 đã có sự bứt phá trong việc giải quyết các hồ sơ xin mua nhà đó cung chính là những thành quả do sự phấn đấu tìm ra hướng giải quyết những vướng mắc của những năm trước. Tính đến ngày 31/12/2007 đã giải quyết xong khoảng 106000 hộ dân xin mua nhà, còn khoảng 54000 trường hợp chưa giải quyết trong đó có khoảng hơn 20000 trường hợp chưa nộp hồ sơ xin mua nhà. Trong năm 2008 sẽ tiếp tục giải quyết cho xong các trường hợp đã nhận hồ sơ trong năm 2007. Riêng trong năm 2006 đã giải quyết được 42000 trường hợp, năm 2007 đã giải quyết được khoảng 17000 trường hợp. - Công tác quản lý giám sát việc bán nhà ngày càng chặt chẽ, đặc biệt là vấn đề tránh thất thu ngân sách của nhà nước bởi rất nhiều ngôi nhà đường phố có giá trị rất lớn nhưng đã bị định giá thấp, nhiều hộ dân sau khi được bán ngôi nhà dung chung đó đã thỏa thuận cùng bán cả khu nhà cho người khác với giá có khi lên tới gấp hàng chục lân so với giá bán của nhà nước. Tại cuộc họp Hội đồng nhân dân thành phố diễn ra vào ngày 18/4 xem xét bán biệt thự đan xen sở hữu, và kết quả là chưa thông qua đề án bán biệt thự để tránh thất thu ngân sách nhà nước cụ thể về cuộc họp như sau : Theo tờ trình về phương án quản lý nhà biệt thự, trong tổng số 805 biệt thự trên địa bàn thành phố có: 149 biệt thự (với 397 hộ) đã bán trọn biển; 522 biệt thự đang bán dở dang - đan xen sở hữu (2.500 hộ đã mua trên tổng số 3.891 hộ thuê); 42 biệt thự không được phép bán; 62 biệt thự trong danh sách bán, nhưng người ở thuê chưa mua. Đối với 522 biệt thự đang bán dở dang, UBND TP đề nghị “ HĐND TP giao UBND TP báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép tiếp tục bán trong năm 2008 theo cơ chế giá bán như giá bán đối với nhà ở riêng lẻ có giá trị sinh lợi cao ở mặt đường, mặt phố”. Góp ý với tờ trình, đại biểu Bùi Thị An cho rằng, những biệt thự còn lại của thành phố như “đồ cổ”, rất quí giá. Theo bà An, mỗi m2 biệt thự tính ra là nhiều cây vàng, trong khi nhiều biệt thự rộng tới 500-600m2 nên phải thận trọng trong việc bán, kể cả những biệt thự đang bán dở. Quan điểm bà An nêu ra là chậm chắc còn hơn nhanh ẩu. Đại biểu Trần Văn Quýnh bày tỏ tán đồng, quản lý biệt thự là vấn đề lớn và nhạy cảm. Nói quản lý biệt thự không đơn thuần là việc bán hay không bán. Ngay cả với 42 biệt thự không được bán, có cần bảo tồn không, bảo tồn như thế nào cũng phải đặt ra trong đề án. Chưa hết, với những biệt thự thực hiện bán, nếu người mua phá đi không gian kiến trúc cũ, làm mới, đề án cũng chưa đề cập tới. “Thực trạng giá trị của các biệt thự là yếu tố quan trọng nhất lại không được đề cập trong đề án”, đại biểu Phạm Xuân Hằng bày tỏ. Ông Hằng đề nghị rà soát lại thực trạng, nhất là giá trị của các biệt thự, kể cả các biệt thự đang bán, chưa bán và không được phép bán. Ông Nhuệ Phó Chủ tịch HĐND thành phố cho rằng, sở dĩ kỳ họp lần trước của HĐND chưa thông qua đề án vì đây là vấn đề quá lớn, giải trình của thành phố lại chưa rõ. Dẫn chứng được ông Nhuệ nêu ra như một bài học là biệt thự 1B Đặng Thái Thân chỉ được bán với giá hơn chục tỉ đồng (trong khi năm trước, các chuyên gia BĐS đã định giá vài trăm tỉ đồng). “Biệt thự là tài sản của nhân dân nên cần cân nhắc kỹ lưỡng”, ông Nhuệ nhấn mạnh. Ông Nhuệ cũng phân tích, một biệt thự rộng 500m2 có 10 hộ chung sống, giá trị nhiều trăm tỉ đồng, các hộ mua xong ở lại cũng… khổ. Nhưng nhiều trường hợp các hộ dân mua rồi thống nhất bán cho một người rồi chuyển sang chỗ khác. Từ đó, ông Nhuệ đặt vấn đề, tại sao không giao Công ty quản lý nhà của thành phố dùng ngân sách mua lại các biệt thự, đồng thời có giải pháp chuyển người dân tới các khu đô thị mới. “Tôi tin người dân sẵn sàng rời các căn hộ 10-15m2 đến ở các căn hộ mới rộng rãi”, ông Nhuệ phân tích. Phía đưa ra tờ trình, PCT Vũ Hồng Khanh trong phát biểu sau đó đã mong HĐND “đồng cảm” với cố gắng của UBND TP. Ông Khanh trình bày, để có được đề án này, hội đồng chuyên môn đã rất cố gắng, đã trình lên UBND TP hai lần. UBND cũng đã nâng lên đặt xuống trước khi đưa ra trình HĐND. Cũng theo ông Khanh, có 1.344 hồ sơ mua thuộc 522 biệt thự đã nộp lên sở TN-MT&NĐ, nếu không bán, các hộ này có kiến nghị sẽ khiến thành phố lúng túng. Về giải pháp bỏ tiền ngân sách ra mua lại các biệt thự theo ông Khanh đã được đề cập từ thời ông Hoàng Văn Nghiên còn là Chủ tịch UBND TP, nhưng đã không thực hiện được. Ông Khanh đề nghị HĐND cho phép bán tiếp 522 biệt thự đang bán dở dang. Với 42 biệt thự không được phép bán, thành phố sẽ có phương án quản lý, nâng cấp. 62 biệt thự người dân chưa có đơn xin mua, thành phố cũng sẽ có phương án chi tiết để xin ý kiến HĐ… Nhưng giải trình của ông Khanh vẫn không thuyết phục được các đại biểu. “Tôi đồng ý để chậm lại việc thông qua đề án”, đại biểu Nguyễn Tiến Thắng bày tỏ chính kiến. Ông Thắng cho rằng, nếu cần thiết có thể đề nghị các đại biểu HĐND xuống xem xét các biệt thự, coi đó như một dịp tiếp xúc cử tri vì theo ông đây là vấn đề “bức xúc” và “đau lòng”. Ông khẩn khoản: “Đề nghị lãnh đạo thành phố vui lòng trả lời người mua đã nộp hồ sơ, chưa nộp hồ sơ là vấn đề chưa quyết định được, HĐND phải tiếp tục đi nghe vì đề án thiếu tính thuyết phục”. - Về cơ chế bộ máy thực hiện công việc bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước đã không ngừng đổi mới và hoàn thiện, các cơ quan bán nhà ngày càng chuyên nghiệp hơn, tách biệt với các hoạt động khác của cơ quan. Có sự linh hoạt trong bố trí cán bố và xử lý một cách linh hoạt, theo sát những hoàn cảnh thực tê, kịp thời báo cáo lên cấp những vướng mắc cần giải quyết. Các cơ quan bán nhà thường xuyên tổ chức các lớp nâng cao trình độ nghiệp vụ của các cán bộ, bố trí thêm cán bộ để đảm bảo tiến độ công việc. Trong năm 2005 có sự thay đổi lớn trong việc tổ chức lại các công ty kinh doanh nhà, ngày 4/12/2005 theo quyết định số 149/2005/QĐ-UB ngày 3/10/2005 của UBND thành phố Hà Nội, công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội chính thức được thành lập. Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội là một doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội dựa trên sự tổ chức và hợp nhất lại của công ty kinh doanh nhà số 1, số 2 và số 3 Những kết quả đạt được của công tác bán nhà kể trên đã góp phần đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước theo chủ trương của nhà nước. Giúp người dân đơn giản hóa được các thủ tục, sớm được ký hợp đồng mua nhà, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Kết quả hoạt động cụ thể của công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà được thể hiện dưới những bảng số liệu sau : Bảng 2.6- kết quả bán nhà năm 2006 Đặc tính Loại nhà Số hộ gia đình Diện tích Doanh thu (triệu đồng) Số hộ Tỷ lệ (%) Diện tích ( nghìn m2) Tỷ lệ (%) Doanh thu Tỷ lệ (%) Nhà tập thể +Nhà thấp tầng +Nhà cao tầng 28572 23418 5154 68% 81.96% 19.04% 742864 632386 110578 70.87% 85.11% 14.89% 782872 638259 144613 53.6% 81.5% 18.5% Nhà đường phố +Nhà biệt thự +Loại khác 13428 148 13280 32% 1.1% 98.9% 312410 7104 305306 29.13% 2.27% 97.73% 678128 24589 653539 46.4% 3.6% 96.4% Tổng 42000 100% 1048160 100% 1461000 100% Nguồn “Báo cáo tình hình bán nhà theo nghị định 61/cp năm 2006 của Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội” 2.3.2- Những hạn chế và nguyên nhân trong công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội. Công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà theo nghị định 61/CP trên địa bàn thành phố Hà Nội kể từ năm 1995 đến nay đã trai qua 13 năm, đó là một khoảng thời gian dài thế nhưng công tác bán nhà mới chỉ hoàn thành được hơn 60 %. Điều đó cho thấy tính chất phức tạp của việc bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước, cho thấy công tác bán nhà phải đối mặt với rất nhiều những khó khăn phát sinh những tồn tại hạn chế. Để đưa ra những biện pháp giải quyết trước hết cần tìm ra những nguyên nhân để giải quyết những nguyên nhân đó. 2.3.2.1- Hạn chế. Những hạn chế tồn tại trong công tác bán nhà là rất nhiều nhưng xét theo một cách khoa học sẽ có sự phân tách giữa hạn chế và nguyên nhân đôi khi có thể đan xen lẫn nhau. Từ sự phân tích, xem xét đánh giá em xin đưa ra những hạn chế mang tinh chung khái quát nó là hệ quả của những nguyên nhân, những nguyên nhân đó nếu xem xét một cách khác cung có thể coi là hạn chế. a) Tiến độ công tác bán nhà diễn ra chậm. Thời gian bán nhà kéo dài hơn 13 năm đó là khoảng thời gian mà nhiều người có trách nhiệm trong công tác bán nhà không thể ngờ tới. Đã đã có nhiều kế hoạch đặt ra để hoàn thành công tác bán nhà tuy nhiên kế hoạch đến tận năm 2008 thì chưa có. Tuy nhiên vẫn phải nhìn vào thực tế bởi có quá nhiều khó khăn vướng mắc, các nguyên nhân từ các cơ quan có thẩm quyền liên quan đến công tác bán nhà, rồi cả nguyên nhân từ người dân, thì đến nay công tác bán nhà chưa hoàn thành là hoàn toàn có thể. Công tác bán nhà đã nhiều lần chạy nước rút qua các năm do các cơ quan chức năng đưa ra những thời hạn chót để: ngừng bán nhà, bán nhà theo giá mới, tang giá thuê lên gấp nhiều lần...tuy những chính sách, quy định đó cho đến nay vẫn được hoãn lại nhưng nó đã có tác dụng rất lớn như là một liều thuốc mạnh kích thích đẩy nhanh tốc độ bán nhà, đưa cả người dân (bên mua nhà ), đơn vị bán nhà (bên bán) vào cùng cuộc đua về đích vì lợi ích của chính mình nhờ đó mà trong năm 2005, 2006, 2007 trong 3 năm công tác bán nhà đã gấp đôi so với 10 năm trước. - Những tháng cuối năm 2004 tại các cơ quan bán nhà trong cảnh nhộn nhịp nộp hồ sơ do lo ngại bộ xây dựng sẽ trình phương án tăng giá thuê nhà và mua nhà, theo đó giá thuê sẽ tăng gấp 5-7 lần ( giá thuê vẫn tính dựa trên tiền lương ), giá mua nhà sẽ tăng 1.4-1.8 lần. Cơ quan bán nhà phải chịu áp lực rất lớn do lượng hồ sơ nộp quá nhiều, mà năng lực của các cơ quan bán nhà lúc đó còn rất hạn chế do chưa kịp thời chuẩn bị do đó tỷ lệ giải quyết hồ sơ là thấp. - Năm 2006, UBND TP Hà Nội ban hành kế hoạch bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang ở thuê theo nghị định 61/CP trong thời gian từ nay đến hết năm 2006. Theo đó, thời hạn cuối cùng cho việc nhận hồ sơ mua nhà là ngày 31/10/2006. UBND TP yêu cầu các cơ quan chức năng rà soát, cải tiến qui trình luân chuyển hồ sơ để kịp thời điều chỉnh ngay cho phù hợp, không được để hồ sơ tồn đọng lâu. Trường hợp hồ sơ bất khả kháng, không giải quyết được, phải thông báo và trả lại cho người dân (ghi rõ lý do). Trong giai đoạn trước mắt, cần tập trung bán nhà phần diện tích trong hợp đồng thuê nhà (trường hợp ở ổn định, nhà thông tầng hoặc được các hộ liền kề đồng ý để gia đình sử dụng diện tích cơi nới). Lãnh đạo UBND TP Hà Nội cũng đề nghị Bộ Xây dựng sớm có chính sách giải quyết khiếu kiện của các hộ đòi nhà thuộc dạng chính sách. Ngoài ra, UBND TP lưu ý: nhà ở thuộc diện không được bán (xấp xỉ 11.850 hộ) và nhà ở được bán mà người dân không mua sẽ được tổ chức lập dự án cải tạo theo qui hoạch với phương thức huy động nhiều nguồn vốn đầu tư theo hướng dẫn của Chính phủ. Với quy định cũng như sự cố gắng là như vậy nhưng thực trạng đang đặt ra nhiều ý kiến xin lùi thời gian bán nhà lại. Chỉ còn chưa đầy 2 tháng. Hàng chục nghìn hộ dân đang đổ xô đi nộp hồ sơ mua nhà để chạy đua với thời gian. Đã xuất hiện khá nhiều bất cập trong việc mua bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước ở Hà Nội, khiến cả người bán và người mua đều bức xúc, với khối lượng hồ sơ lớn như vây thì các cơ quan bán nàh không thể làm kịp. Nh­ t¹i Xí nghiệp kinh doanh nhà Đống Đa - đến cuối tháng 8.2006, đơn vị này đã tiếp nhận 3.800 hồ sơ xin mua nhà, gần bằng số hồ sơ nộp trong cả 1 năm của cả 14 quận, huyện trong những năm trước đây cộng lại. Có ngày, xí nghiệp này tiếp nhận hơn 100 hồ sơ, người dân đến xếp hàng nộp giấy tờ từ 5 - 6 giờ sáng, nên dù đội ngũ cán bộ làm ngày làm đêm vẫn không hết việc. Với thực trạng như vậy UBND thành phố Hà Nội đề nghị chính phủ cho lùi thời hạn bán nhà sang năm 2007 và chính phủ đã họp bàn và đồng ý. - Đến 2007 theo quy định của Chính phủ, từ năm 2008 sẽ chấm dứt việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, 31/12/2007 sẽ là thời hạn cuối cùng, ngày 30/9/2007 sẽ là ngày cuối cùng nhận hồ sơ, tuy nhiên đến hết năm 2007 công tác bán nàh vẫn chưa hoàn thành vẫn còn hơn 50 trường hợp trong đó khoảng 20000 trường hợp chưa kịp nộp hồ sơ trong năm 2007, như vậy chưa thể kết thúc công tác bán nhà. Ngày 10/3/2008 Bộ trưởng bộ xây dựng Nguyễn Hồng Quân vừa ký công văn gửi xin ý kiến thủ tướng chính phủ nhiều vấn đề lien quan đến công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước theo nghị định 61/cp, trong đó kiến nghị cho phép các địa phương được tiếp tục bán diện nhà này đến hết năm 2008 (trừ nhà ở qui định tại nghị quyết 23/2003/QH11 được phép bán đến hết 2009). Tiến độ công tác bán nhà diễn ra chậm chạp ảnh hưởng đến các kế hoạch, quy hoạch của thành phố, gây ảnh hưởng đến các dự án đầu tư. Đối với người dân phải tốn rất nhiều chi phí về thời gian và tiền bạc để có thể mua nhà có những hộ dân sau hơn 2 năm vẫn chưa hoàn thành việc mua nhà, để hoàn thành việc mua nhà (cầm sổ đỏ trong tay) người dân phải mất tới nửa năm. Công tác bán nhà chậm gây bức xúc trong nhân dân, kể cả những cán bộ bán nhà bởi để hoàn thành công tác bán nhà còn phụ thuộc vào các cơ quan khác. Qua những dẫn chứng thực trạng ở trên có thể thấy công tác bán nhà diễ ra hết sắc chậm chạp mặc dù chính phủ đã nhiều lần đưa ra thời hạn chót. Tiến độ công tác bán nhà thực sự là một hạn chế lơn và chủ yếu của công tác bán nhà. b) Định giá nhà chưa chính xác gây thất thoát tài sản của nhà nước. Công tác định giá nhà gặp khó khăn chủ yếu dẫn đến định giá thấp gây thất thoát tài sản lớn của nhà nước tập trung chủ yếu vào Đối với các nhà đường phố. Mặc dù các cơ quan liên quan như bộ xây dựng, UBND thành phố... ban hành những hướng dẫn về tính giá nhà ở( gồm cả nhà và đất) tuy nhiên việc xác định giá còn căn cứ vào yếu tố rất nhạy cảm đó là mức sinh lời những hướng dẫn chưa cụ thể, cứng nhắc không thể áp dụng hoàn toàn vào việc xác định giá nàh ở được, với khung giá đất mà UBND thành phố đưa ra tại các đường phố trên địa bàn thành phố Hà Nội khung giá thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, nếu xét thêm bán nhà theo nghị định 61/CP thì còn thấp hơn nữa. Nhiều ngôi nhà ở vào vị trí đắc địa có giá trị cao gấp nhiều lần so với những vị trí khác mặt khác nhiều ngôi nhà có diện tích lớn có khi lên tới 400-500 m2 thì giá của nó sẽ cao hơn rất nhiều. Tại Hà Nội sảy ra rất nhiều trường hợp giá nhà đất thuộc sở hữu của nàh nước bị bán giá quá thấp không chỉ gây thất thu ngân sách của nàh nước mà còn gây bất bình trong nhân dân. Như việc định giá một nhà biêt thự ở quạn hoàn kiếm là 8 tỉ đồng, biệt thự có tất cả là 6 hộ dân sinh sống thế nhưng giá trị trên thị trường của biệt thự này lên đến vài trăm tỉ đồng, sau đó các hộ dân đã bàn bạc và thông nhất bán, vấn đề này đã được nêu ra tại cuộc họp hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội. 2.3.2.2- Nguyên nhân. a) Cơ quan bán nhà. * Trình độ cán bộ bán nhà. Các cán bộ bán nhà đa phần là thuyên chuyển từ các phong ban trong cơ quan đơn vị mình, do đó trình độ còn hạn chế nhất định, không mang tính chuyên nghiệp trong công việc. Mặc dù các cán bộ đã được cử đi học một số lớp bồi dưỡng nâng cao trình độ nghiệp vụ tuy nhiên chất lượng của các lớp chưa cao, chưa bắt kịp với tình hình thực tế do đó vẫn chưa giải quyết được nhanh trong công việc. Trình độ hiểu biết, năm bắt tình hình thực tế của cán bộ về thực trạng của nhà thuộc sở hữu của nhà nước trên từng địa bàn còn kém, đó là vấn đề quan trọng ảnh hưởng đến tiến độ bán nhà đặc biệt là việc giải quyết nhanh các trường hợp tranh chấp một cách chính xác, công bằng. Trình độ nắm bắt thực trạng địa bàn kém, thì chuyên môn tốt cũng chưa chắc đã định giá chính xác. Trình độ của các cán bộ lãnh đạo còn nhiều yếu kém thể hiện ở việc chỉ đạo giải quyết các công việc. Công tác tổ chức thực hiện công việc chưa tốt thể hiện ở tính hợp lý và tính khoa học, vẫn còn tình trạng lơ nà trong việc chỉ đạo công tác bán nhà cũng như việc quản lý cán bộ trong cơ quan mình, làm nảy sinh những tiêu cực gây mất uy tín của các cán bộ, gây bất bình trong nhân dân. Do trình độ của mình mà nhiều lãnh đạo chưa đưa ra được những giải pháp kịp thời giải quyết những vướng mắc và chưa kịp thời báo cáo, kiến nghị lên trên. * Nguồn nhân lực thiếu. Như đã nói ở trên đa số các cán bộ là được chuyển từ các vị trí khác trong cơ quan, mặc dù mmặt khácn đã tuyển thêm nhân lực cả bên ngoài tuy nhiên so với một lượng nhà cần bán quá lớn mà đòi hỏi phải đẩy nhanh tiến độ bán nhà thì nguồn nhân lực là quá nhỏ bé. Mỗi một khu vực đều có cán bộ quản lý nhà tuy nhiên số cán bộ này quá mỏng. Ví dụ tại địa bàn Thanh Nhàn + Cu Dền + Bách Khoa có 519 hộ chỉ có 2 cán bộ quản lý, tại phố Huế có 327 hộ chỉ có 1 cán bộ quản lý…Tại phòng tiếp nhận và bán nhà thuộc xí ngiệp quản lý và phát triển nhà số 4 số hộ đang quản lý là 8462 hộ nhưng chỉ có 37 cán bộ (tháng 9-2007) những năm trước số cán bộ còn ít hơn nhiều. * Quy trình bán nhà. Quy trình bán nhà đã được nhiều lần sửa đổi bổ sung tuy nhiên quy trình bán nhà vẫn phức tạp gây khó khăn cho cán bộ bán nhà và người dân kéo dài thời gian bán nhà. Gần đây nhất thành phố ban hành quy trình bán nhà mới ban hành kèm theo quyết định số 38/2005/QĐ-UB ngày 29 tháng 3 năm 2005 của UBND thành phố Hà Nội tuy nhiên vẫn chưa cải thiện được nhiều. Nhìn vào quy trình bán nhà của một hồ sơ mua nhà có thể thấy có quá nhiều cửa phải đi như vây công tác bán nhà vẫn chưa thực hiện được cơ chế liên thông một cửa làm cho người mua nhà phải đi lại rất nhiều lần, do các đia phương chưa có cơ sở pháp lý để điều chỉnh quy trình bán nhà theo hướng liên thông một cửa. Ví dụ khâu nộp tiền tại kho bạc có những hồ sơ phải đợi tới hơn nửa năm. Quy trình bán nhà mà cơ quan bán nhà phải thực hiện đã được UBND thành phố đưa ra hướng dẫn từng bước cụ thể tuy nhiên nhiều khâu các cán bộ vẫn chưa thực hiện nghiêm túc thậm chí coi nhẹ không làm như trong khâu thông báo tuyên truyền không được chú trọng, nhiều người dân không biết về việc bán nhà theo nghị định 61/CP hoặc biết không rõ dàng. Công tác thông tin tuyên truyền chưa được nhấn mạnh tầm quan trọng, do đó nhiều người dân còn thở ơ không tìm hiểu. Các cán bộ tuyên truyền nhiều khi không thống nhất gây thắc mắc khó hiểu trong nhân dân. * Tinh thần trách nhiệm của cán bộ bán nhà. Một bộ phận cán bộ chưa có tinh thần trách nhiệm trong công việc điều đó được thể hiện trong việc chưa nghiêm túc thực hiện công việc gây ra sai sót, chậm trễ trong công việc, đùn đẩy trách nhiệm giữa các cán bộ làm cho người dân không biết ai là người có trách nhiệm. Một số cán bộ có hiện tượng gây khó khăn phiền hà cho người dân nhằm đạt được lợi ích cá nhân phát sinh những tiêu cực trong công việc. b) Tính chất tạp phức của nhà thuộc sở hữu của nhà nước. Nhà thuộc sở hữu của nhà nước tại Hà Nội rất phức tạp chủ yếu là do yếu tố lịch sử để lại. Đa số nhà bán thuốc ở hữu của nhà nước là đã sử dụng được thời gian dài, nhiều nhà đã xuống cấp nghiêm trọng đòi hỏi các cơ quan quản lý cần phải sửa chữa, duy tu lại để bán đảm bảo an toàn cũng như giá trị của ngôi nhà. Điều này đòi hỏi một lưởng kinh phí cũng như thời gian để xin phép, để xây dựng là công việc không hề đơn giản ảnh hưởng đến tiến độ bán nhà. Do nhà cũ, xuống cấp cung như ý thức của người dân mà nhiều hộ dân đã cơi nới xây dựng trái phépgây ra tranh chấp và việc xử lý là rất khó khăn, phức tạp bởi nhiều khi sự việc diễn ra đã lâu không có những giấy tờ để khẳng định chắc chắn do đó nhiều vụ việc xử lý kéo dài. Những ngôi nhà đường phố tình trạng đan xen sở hữu là chủ yếu rất hiếm những ngôi nhà một hộ, giấy tờ bị thất lạc không xác định được rõ, nếu xảy ra tranh chấp thì rất khó xử lý. Các hộ ở chung thường chung đụng diện tích dùng chung. Không khép kín do đó đên khi bán nhà xác định diện tich tích dung chung cũng rất phức tạp. Đối với những nhà thuộc diện chính sách (vắng chủ cải tạo, công tư hợp doanh, nhà người Hoa) nhà nước đã đưa vào quản lý và cho các hộ dân thuê nhưng chủ nhà cung có đơn khiếu nại đòi nhà gây những kiện tụng kéo dài, còn đối với người mua nhà cũng gây ra thắc mắc khiếu kiện đối với cơ quan bán nhà. Đối với những loại nhà biệt thự còn phức tạp hơn nhiều do có nhiều hộ sinh sống, giá trị của những ngôi biệt thự rất lớn, biệt thự sau thời gian dài sử dụng đã có nhiều biến đôi do đó công tác bán nhà phân chia diện tích cho các hộ dân là rất khó khăn dễ phát sinh tranh chấp. c) Vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện công tác bán nhà. Vướng mắc phát sinh trong quá trình bán nhà là rất nhiều để công tác bán nhà được tiếp tục diễn ra cần giải quyết những vướng mắc đó, chính những vướng mắc đó đã làm tồn đọng nhiều hồ sơ mua nhà liên quan đến những vướng mắc đó, làm ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ bán nhà. Công tác bán nhà diễn ra kể từ năm 1995 thế nhưng nhiều vướng mắc quan trọng cũng phải sau một thời gian mới có hướng giải quyết triệt để, do Tư năm 1995 đến nay có rất nhiều vướng mắc lớn nhỏ, do đó trong đề tài chỉ đưa ra một số vướng mắc chủ yếu. * Vướng mắc liên quan đến việc định giá nhà. Đó là các vướng mắc liên quan đến việc xác đinh 4 thông số định giá nhà đó là một công việc để hoàn thành định giá nhà là một khâu trong quy trình bán nhà. Vướng mắc trong việc xác định phân cấp nhà, các bộ phận định giá của cơ quan bán nhà chưa biết căn cứ vào những tiêu chuẩn cụ thể như thế nào để phân cấp nhà, rồi đưa ra các mức độ cụ thể, vấn đề này phải chờ bộ xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định cấp nhà ở trong bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê tại Hà Nội theo nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của chính phủ. Vướng mắc về việc xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được căn cứ vào tuổi thọ của ngôi nhà tuy nhiên cụ thể ra sao và ngoài ra còn có các nhân tố khác do đó cần có sự hướng dẫn của sở Xây dựng Hà Nội. Vướng mắc về việc xác định hệ số điều chỉnh giá trị sử dung đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trúc kiểu căn hộ. Những căn nhà nhà nước xây dựng chủ yếu là có nhiều hộ cung sinh song kể cả những căn nhà đường phố, mỗi hộ gia đình sinh song trong một căn hộ có điều kiện khác với các căn hộ khác do đó cần có hệ số điều chỉnh để đẩm bảo công bằng. Vướng mắc này cân phải chờ sự hướng dẫn của sở nhà đất về phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá trị sử dung đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trúc kiểu văn hộ. Vướng mắc xác định giá đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước. Giá bán nhà cho người thuê nhà bao gồm cả giá nhà và giá đất, việc xác định giá đất chờ sự hướng dẫn cụ thể của UBND thành phố về ban hành hệ số điều chỉnh khung giá (k) để xác định giá đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người thuê. * Những vướng mắc khác. - Khó khăn vướng mắc trong việc giải quyết những hộ thuộc diện chính sách được hộ trợ về nhà ở theo quyết định 118/TTg ngày 27/2/1996 của thủ tướng chính phủ đã mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho những người đanh thuê nhà theo nghị định 61/cp trước thời điểm ban hành QĐ 1158/QĐ-UB ngày 25/3/1997 của UBND thành phố Hà Nội. - Khó khăn trong việc giải quyết việc chuyển tiếp từ việc thực hiện QĐ số 2951/QĐ-UB ngày 8/11/1994 sang thực hiện quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND thành phố Hà Nội. - Vướng mắc trong việc tiếp nhận và bán nhà đối với các loại nhà có nguồn gốc khác nhau như nhà do nhà nước xây dựng hoàn chỉnh, nhà do nhà nước và nhân dân cung xây dựng, đối với những nhà ở thuộc các doanh nghiệp nhà nước… - Về việc giải quyết đối với các đối tượng được miễn giảm tiền mua nhà theo quyết định số 64/1998/QĐ- TTgngày 21/3/1998 và một số vướng mắc về chính sách hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở theo quy định tại quyết định sô 118/TTg ngày 27/2/1996 của thủ tướng chính phủ. - Vướng mắc trong việc thực hiện quy hoạch nhà thuộc sở hữu của nhà nước, những nhà không bán sẽ được quy hoạch xây dựng lại và cho thuê với giá cao hơn nhiều so với giá hiện hành tuy nhiên nhiêu quy hoạch keo dài quá lâu khiến người mua nhà muốn mua cũng không được mua. - Vướng mắc trong việc định giá đối với các loại nhà có mức sinh lợi cao, như các nhà đường phố đặc biệt là dạng nhà biệt thự. d) Khả năng, tinh thần trách nhiệm và sự phối hợp của các cơ quan liên quan đến công tác bán nhà còn yếu kém. Các cơ quan liên quan đến công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà theo nghị định 61/cp bao gồm rất nhiều các cơ quan như các cơ quan có nhà tự quản, sở xây dựng, Sở tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội, UBND các cấp, cơ quan thuế ….theo quy trình bán nàh mới nhất UBND thành phố Hà Nội muốn thực hiện việc bán nàh theo cơ chế một cửa tuy nhiên điều đó là chưa thể thực hiện bởi người dân vẫn phải hoàn thành thủ tục tại quá nhiều cửa. Công tác thực hiện tại các cửa là rất chậm trễ bởi sự thiếu trách nhiệm, sách nhiễu gây phiền hà của các cơ quan lien quan và do năng lực yếu kém. Bộ xây dựng là cơ quan lien quan đến việc xác định các tiêu chuẩn liên quan đến nhà rất chậm ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện cho các cơ quan bán nhà, điệp khúc “chờ hướng dẫn” trở thành thường lệ. Tại các cơ quan tự quản công tác tiếp nhận nhà cơ quan tự quản chuyển giao, các cơ quan có nhà tự quản vẫn cố tình gây khó dễ, không tạo điều kiện phối hợp để thực hiện việc chuyển giao quỹ nhà. Cũng chính vì lý do này mà công tác tiếp nhận rất chậm ảnh hưởng đên việc quản lý để tiến hành công tác bán nhà. Tại các cơ quan thuế là nơi để hoàn thành các nghĩa vụ về tài chính thế nhưng công việc diễn ra ở đây rất chậm, nhiêu khê. Thời gian để các chi cục thuế thẩm định tờ khai lệ phí trước bạ là 3 ngày nhưng đơn giải quyết nhanh nhất cũng phải mất một tuần còn trung bình thì khoảng một tháng, thậm chí hai tháng, mặc dù số tiền các hộ dân phải nộp đã được Cty tính sẵn, cơ quan thuế chỉ việc tính 1% lệ phí trước bạ của số tiền đó, nhưng tiến độ vẫn chậm. Điều này ảnh hưởng đến tiến độ nộp tiền và ghép hồ sơ, khiến thời gian phải chờ giấy chứng nhận của các hộ dân kéo dài thêm. Tại Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất công tác cấp giấy chứng nhận cũng rấtchậm.e) Do quyết định của người dân. Người dân cũng là một nhân tố quyết định đến tiến độ bán nhà theo nghị định 61/cp, nếu người dân không mua thì công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước không thể hoàn thành. Xuất phát từ nhiều lý do mà rất nhiều người dân rất chậm trễ trong việc mua nhà bao gồm một số đối tượng sau: Những người dân không có đủ tiền để nộp tiền mua nhà do kinh tế khó khăn lên việc đăng ký khất lần mua nhà đây là đối tượng thực hiện việc mua nhà chậm nhất. Những người dân có tiền nhưng do sự lựa chọn việc thuê nhà là có lợi hơn cho lên họ chưa có ý định mua nhà, bởi vì giá thuê nhà là rất thấp. Khi có những thong tin về việc tăng giá thuê nhà, ngừng bán nhà theo nghị định 61/cp hay tăng giá mua nhà những đối tượng nay sẽ đến đăng ký nhanh nhất dẫn đến lượng đăng ký mua nhà tang đột biến như đã sảy ra vào năm 2004, 2006, 2007. Những người dân ngại đi đăng ký mua nhà do ngại thủ tục phức tạp, thời gian kéo dài khiến người dân nản trí. Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THÀNH TỐT CÔNG TÁC BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU CỦA NHÀ NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1- §Þnh h­íng. Với khối lượng hồ sơ khổng lồ còn tồn đọng trong năm 2007 nhận thấy tình hinh khó mà giải quyết được xong nhanh số hồ sơ tồn đọng này, thực hiện chủ trương của chính phủ, sự chỉ đạo của UBND thành phố các cơ quan bán nhà sẽ tạm thời dừng nhận hồ sơ mua nhà để tập trung giải quyết những hồ sơ còn tồn đọng. Với phương châm cố gắng đẩy nhanh tiến độ công việc khả năng sẽ sớm hoàn thành trong năm nay để có thể tiếp tục nhận hồ sơ. Với phương châm giải quyết dứt điểm các hồ sơ, tuy nhiên những hồ sơ gặp nhiều vướng mắc có thể để lại, tiếp tục xét các hồ sơ khác đảm bảo công việc diễn ra khẩn trương liên tục. Như vậy trong thời gian tới công tác bán nhà theo nghị định 61/cp sẽ vẫn tếp tục kéo dài thêm thời gian để phục vụ lợi ích mua nhà của người dân, những trường hợp chưa kịp nộp hồ sơ cơ quan bán nhà sẽ có lịch thong báo nhận hồ sơ mua nhà. Tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi và hoàn thiện những quy định, tạo điều kiện tốt nhất cho việc thực hiện công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước. UBND thành phố Hà Nội sẽ tiếp tục chỉ đạo tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến công tác bán nhà bừng việc chỉ đạo các cơ quan, sơ, ban, ngành có những hướng dẫn để giải quyết những vướng mắc, đồng thời hồi khi cần thiết Hội đồng nhân dân cũng sẽ tiến hành họp bàn thảo, đưa ra những kiến nghị gửi lên chính phủ những vướng mắc để ban hành những quy định phù hợp. Điều đó sẽ là hậu thuẫn, một cơ sở chắc chắn để các cơ quan bán nhà hoàn thành nhanh chóng nhiệm vụ của mình. UBND thành phố Hà Nội sẽ tiếp tục theo dõi sát sao đến công tác định giá bán nhà đặc biệt là những ngôi biệt thự, nhằm tránh những thất thoát tài sản của nhà nước. Bởi những ngôi biệt thự đó có giá trị rất lớn bởi tính sinh lời và vị trí đắc địa với diện tích rộng. Phải đưa ra bàn thảo trước hội đồng nhân dân khi cần thiết. Bán biệt thư với phương châm chậm và chắc, đối với 522 ngôi biệt thự đang bán dở dang sẽ phải xem xét định giá lại. 3.2- Giải pháp. Thường xuyên giải quyết những khó khăn vướng mắc phát sinh trong công tác bán nhà. Để tiến trình bán nhà được diễn ra một cách thông suốt thì những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện phải được kịp thời giải quyết. Để kịp thời giải quyết những khó khăn vướng mắc đó trước hết các cơ quan bán nhà phải kịp thời phát hiện những khó khăn vướng mắc đó rồi trình lên các cơ quan cấp trên tìm ra hướng giải quyết, cụ thể thường là UBND thành phố Hà Nội. Khi nhận được tờ trinh đó UBND thành phố cần gấp rút họp bàn hoặc chỉ đạo cho các cơ quan chuyên môn tìm hướng giải quyết kịp thời, có thể thực hiện lấy ý kiến của người dân nếu thấy cần thiết. Sau đây là một số vướng mắc đã được giải quyết trong thời gian vừa qua: + Giải quyết vấn đề vướng mắc quy hoạch, khi nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để tiến hành thực hiện các dự án, nếu sau 3 năm không thực hiện thì người dân có quyên được nộp hồ sơ xin mua nhà. + Ngày 25/9/1997 tại Sở nhà đất đông chí phó chủ tịch thành phố Đỗ Hoàng Ân đã chủ trì cuộc họp tháo gỡ một số khó khăn vướng mắc kết luận của cuộc họp có một số nội dụng vướng mắ được giải quyết như sau: Giải quyết những vấn đề chuyển tiếp từ việc thực hiện quyết định số 2951/QĐ-UB ngày 8/11/1994 sang thực hiện quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND thành phố đối với việc bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước: - Đối với những hộ đã có quyết định của UBND thành phố duyệt 4 thông số đã được công ty tính giá nhà, giá đất và đã được HĐBN thành phố duyệt bán từ trước ngày quyết định 3519 có hiệu lực thì cho phép người mua nhà tiếp tục nộp tiền mau nhàtheo quyết định của UBND thành phố đã phê duyệt trước ngày 30/12/1997. Giao giám đốc Sở nàh đất chỉ đạo các công ty kinh doanh nhà thông báo rộng rãi công khai đến các hộ gia đình trong diện nói trên. Nếu quà thời hạn nói trên hộ gia đình không đến nộp tiền thì tính lại giá đất theo quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND thành phố. - Một số đường phố ngõ còn thiếu chưa được phân loại và quy định tại phụ lục ban hành kèm theo quyết định sô 3519 thì giao cho giám đốc sở địa chính khẩn trương nghiên cứu bổ sung và hoàn chỉnh trình lên UB ND thành phố quyết định trước ngày 25/10/1997. Trong thời gian chờ bổ sung và hoàn chỉnh, khi duyệt các thong số bán nhà cho phép HĐBN được vận dụng giá đất khi chuyển quyền sử dụng đất của đường phố lân cận hoặc tương đương trinh UBND thành phố xem xét quyết định. Đối với các nhà ở trong khu phố cổ, Sở nhà đất phải phối hợp Kiến trúc sư trưởng thành phố, ban chỉ đạo bảo tồn và cải tạo các di sản kiến trúc Hà Nội, kết hợp với các dự án cải tạo và bảo tồn phố cổ để xác định những tuyến phố chính, những khu cần bảo tồn và không bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước. + Ngày 21/12/1998 UBND thành phố cũng có một số ý kiến chỉ đạo giải quyết một số vướng mắc có một số nội dung: Đối với những nhà ở mà nàh nước chỉ đạo đầu tư ngân sách xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và móng hoặc xây dựng xong phần thô rồi giao cho cán bộ công nhân viên tiếp tục xây dựng hoàn thiện, có hợp đồng thuê nhà với cơ quan tự quản khi chuyển giao cho sở nàh đất quản lý phần giá trị nhà ở do nhà nước đầu tư xây dựng sẽ được tính theo tỷ lệ phần trăm so với giá trị quyết toán xây dựng nhà ở theo từng cấp hạng nàh tại thời điểm xây dựng để tính số tiền nàh mà bên thuê nhà pahỉ trả khi mau nhà. Đối với những nhà ở được nhà nước đầu tư ngân sách xây dựng hoàn chỉnh, cơ quan tự quản đã phân phối cho cán bộ công nhân viên sử dụng, đã thu tiền số m2 nhà vượt tiêu chuẩn theo quy định tại quyết định số 150/cp ngày 10/6/1977 của Hội đồng bộ trưởng có chứng nhận của cơ quan quản lý nhà thì khi bàn giao cho sở nhà đất quản lý và bán nhà thì được trừ số m2 nhà đã trả trước nói trên. Tiền sử dụng đất của các hộ mua nhà phải nộp theo quy định hiện hành bao gồm cả tiền sử dụng đất của số m2 nhà đã trả tiền trước. + Ngày 24/11/1997 UBND thành phố có một số ý kiến chỉ đạo để giải quyết một số vướng mắc: Đối với các trường hợp nhà ở do doanh nghiệp (Trung ương và Hà Nội)tự quản không thu được tiền thuê nhà, không được bố trí ngân sách để thực hiện việc đo vẽ, ký hợp đồng và lập hồ sơ chuyển giao quản lý theo công văn số 1255 /TC-QLCS ngày 21/4/1997 của Bộ tài chính và công văn số 1493/CV-UB ngày 20/6/1997 của UBND thành phố thì cho phép sở nhà đất được sử dụng kinh phí từ nguồn thuê nhà để tổ chức đo vẽ, ký hợp đồng theo quyết định số 118/TTg ngày 27/12/1992 của thủ tướng chính phủ và lập hồ sơ chuyển giao quản lý bán nhà theo gnhị định 61/cp của chính phủ và qy định tại các văn bản nói trên. Sở nhà đất có trách nhiệm lập kế hoạch sử dụng kinh phí, xác nhận diện tich nhà ở đã tiếp nhận để các công ty làm cơ sở thanh toán theo quy định hiện hành của nhà nước và của UBND thành phố Hà Nội. Công tác bán nhà phải tiến hành một cách chủ động, linh hoạt theo quy định của pháp luật. Tại các cơ quan bán nhà việc bố trí bộ máy hoạt động và quy trinh làm việc khoa học. phân chia các bộ phận thực hiện chức năng của mình một cách gọn nhẹ khoa học, giảm thiểu thời gian, các bộ phận phải có mối lien hệ chặt chẽ giải quyết theo thứ tự giúp người dân dễ hiểu và dễ thực hiện. Chủ động trong việc giải quyết những trường hợp phát sinh những nhân tố mới nếu không giải quyết được phải kịp thời báo cho cơ quan cấp trên để có hướng giải quyết cho người dân. Công tác bán nàh cũng cần chú trọng vào việc tranh thủ sự ung hộ của chính quyền địa phương trong công tác tuyền truyền đến những người dân đồng thời dựa và kinh nghiệm của những cán bộ tại nơi đó xác minh những nội dung khi cần để sớm giải quyết các hồ sơ và đặc biệt là những hồ liên quan đến tranh chấp. Để công tác tuyên truyền tại các địa bàn có hiệu quả, đung theo chính sách tránh nhầm lẫn khi tuyên truyền cần có các buổi tập huấn cho các cán bộ tại địa bàn, thường xuyên tiếp xúc với các cán bộ đó để thong báo những thông tin mới nhất. Thường xuyên tiếp dân để nghe những ý kiến đóng góp cung như những thắc mắc của người dân. Chủ động liên hệ với các cơ quan liên quan giúp đỡ để nhằm đẩy nhanh tiên độ bán nhà. Nâng cao trình độ và tinh thần trách nhiệm của cán bộ bán nhà. Công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nước là một công việc phức tạp, khối lượng công việc lớn thời gian kéo dài. Tuy nhiên ban đầu lực lượng cán bộ rất thiếu, không chuyên, kiêm nhiệm do đó công tác thực hiện rất chậm, có khi nhiều cán bộ vừa làm vừa tìm hiểu. Đòi hỏi bổ sung thêm các cán bộ có trình độ, nâng cao trình độ của các cán bộ đang công tác bằng việc tổ chức các lớp học ngắn hạn và tập trung chuyên sâu vào công tác bán nhà, các cán bộ phải thường xuyên cập nhật tìm hiểu những chính sách, quy định và hướng dẫn mới để kịp thời thực hiện ngay. Đối với những cán bộ không đạt trình độ, không phù hợp chuyên môn có thể thuyên chuyển sang công tác khác nhằm đở lãng phí nguồn cán bộ. + Nâng cao tinh thần trách nhiệm của cán bộ. Để ngăn chặn những tiêu cực trong công việc, lơ nà thực hiện trách nhiệm chuyên môn của cán bộ, cơ quan bán nhà cần quy định rõ dàng về trách nhiệm cụ thể, tránh đùn đẩy trách nhiệm cho nhau đồng thời có những hình thức xử lý, kỷ luật đối với những cán bộ vi phạm. Thường xuyên theo dõi, giám sát, nhắc nhở cán bộ thực hiện công việc của mình, không được sách nhiễu phiền hà người dân. Ngoài ra cơ quan cũng cần quan tâm đến đời sống của cán bộ và hỗ trơ khi gặp khó khăn, có hình thức khen thưởng đông viên. 3.3.4- Tuyên truyền, giải thích nâng cao nhận thức của người dân đối với quyền mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước. Việc ban hành ra các văn bản pháp luật nếu người dân không biết, hkông hiểu và không làm theo thì luật không thể “chạy được” điều đó đồng nghĩa với việc các văn bản đó không có tác dụng. Nghị định 61/cp trong đó có nội dung bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê cũng vậy. Các thông tin liên quan đến nghị định 61/cp phải được công bố một cách rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để đến được với người dân đặc biệt là diện những người được mua nhà theo nghị định 61/cp. Các thông tin công bố không chỉ đơn thuần là nội dung của nghị định mà phải thông qua nghị định truyền đạt cho người dân hiểu, ngoại nội dung của nghị định còn rất nhiều những văn bản lien quan nữa. Để tìm hiểu chi tiết và cụ thể hướng dẫn người dân đến cơ quan tại nơi mình ở, đó chính là cơ quan bán nhà. Ngoài việc thông báo các thông tin quan trọng tại cơ quan, các cơ quan có trách nhiệm giải thích và hướng dẫn cho người dân, trách nhiệm đó thuộc về chuyên môn của từng bộ phận trong cơ quan đó ví dụ đơn giản nhân là giải thích cho người dân là họ cần những thủ tục gì đối với trường hợp của họ, hồ sơ còn thiếu những gì…Giải thích cho người dân hiểu rõ những quyền lợi và trách nhiệm khi mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước cũng như tầm quan trọng của việc nộp hồ sơ đăng ký mua nhà. 3.2.5- Áp dụng hệ số sinh lời (k) để định giá chính xác hơn tránh thất thoát tài sản nhà nước. Trong thời gian vừa qua có rất nhiều ý kiến thắc mắc về việc định giá nhà đối với những nhà có mức sinh lợi cao là quá thấp, khiến công tác bán nhà đối với những trượng hợp đó phải dừng lại, để giải quyết tình trạng đó UBND TP Hà Nội quyêt định phương thức bán và giá bán nhà ở riêng lẻ có khả năng sinh lời cao ở mặt đường, mặt phố và quĩ nhà ở dạng biệt thự được bán hiện còn trên địa bàn TP. Theo đó cho phép Hội đồng bán nhà TP tiếp tục tổ chức bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với các trường hợp có đủ điều kiện, kể cả nhà ở riêng lẻ có khả năng sinh lời cao ở mặt đường, mặt phố. Cụ thể, đối với nhà ở riêng lẻ mặt đường, mặt phố thuộc các loại đường phố có tên trong quyết định 35 của TP (quyết định phân loại đường phố) sẽ áp dụng hệ số (K) sinh lời cao là 1,2 đối với diện tích đất ở mức 120m2 nội thành và 180m2 đối với ngoại thành. Đối với nhà ở biệt thự mặt phố, áp dụng hệ số (K) là 1,2 đối với các căn hộ tiếp giáp mặt đường, mặt phố. Trường hợp hộ gia đình có diện tích đất ở vượt định mức 120m2 đối với nội thành và 180m2 đối với ngoại thành, khi cấp giấy chứng nhận thì phần diện tích vượt định mức sẽ thu tiền sử dụng đất theo khung giá ban hành hằng năm của UBND TP (không áp dụng hệ số K sinh lời 1,2). Đối với 552 biệt thự đang bán dở dang, đan xen sở hữu, đề nghị cho phép các hộ đang ở thuê nhà còn lại được tiếp tục mua nhà theo qui định vì đến nay các hộ đều đã có đơn xin mua. Đối với 42 biệt thự nằm trong danh sách không được bán sẽ giữ lại làm nhà công vụ, hoặc sử dụng vào các mục đích khác, TP phối hợp cùng các cơ quan trung ương lập kế hoạch chuyển đổi nhà cho các hộ để sử dụng quĩ nhà biệt thự có hiệu quả hơn. Về thời hiệu áp dụng, liên ngành đề nghị đối với những trường hợp nộp đủ hồ sơ mua nhà trước 30 - 8 - 2007 sẽ thực hiện theo các qui định trước ngày ban hành nghị quyết số 48/CP. Các trường hợp nộp hồ sơ mua nhà sau ngày 30 - 8 sẽ áp dụng phương thức và giá bán mới.Riêng đối với 64 biệt thự trọn biển (một địa chỉ) nằm trong danh sách được bán nhưng hiện chưa bán, liên ngành đề nghị cho phép bán đối với 34 biệt thự đã có đơn mua nhà. Đối với 30 biệt thự còn lại đề nghị UBND TP báo cáo HĐND TP để trình Thủ tướng Chính phủ xin chủ trương giữ lại, giao TP quản lý, khai thác có hiệu quả. Theo liên ngành TP, đối với các biệt thự được bán sẽ thực hiện theo một cơ chế, chính sách riêng. Theo đó, ở chung hay ở riêng đều tính 40% giá đất, áp dụng chung một hệ số (K) đất cho cả khuôn viên biệt thự và diện tích sử dụng chung. Có sự phối hợp thực hiện giữa các cơ quan liên quan đến công tác bán nhà. Mặc dù theo quy trình bán nhà mới tinh thần là sẽ giải quyết theo cơ chế 1 cửa tuy nhiên thực tế thì lại khác. Thời gian bán nhà chịu sự phụ thuộc không nhỏ vào các cơ quan khác như cơ quan thuế. Để các cơ quan phối hợp thực hiện tốt công việc của mình thì ngoài những quy định về thời gian cụ thể mà các cơ quan phải chấp hành xong thì UBND thành phố cân đưa ra những quy định trách nhiệm xử lý cụ thể, nếu không thuộc thẩm quyền thì đề đạt lên các cơ quan cấp trên của các cơ quan đó. 3.2.7- Nghiên cứu đưa ra những quy định, những cách làm giúp đẩy nhanh tiến độ bán nhà. Dựa vào ý kiến đóng góp của các cán bộ thực hiện công tác bán nhà từ thực tiễn bằng cách khuyến khuyến khích các cán bộ gửi ý kiến lên trên những sáng kiến hay sẽ được đề nghị khen thưởng. Lập các hòm thự tại các cơ quan bán nhà, lập các hòm thư điện tử để thu thập ý kiến của người dân. Căn cứ vào những yếu tố đó công thêm những nghiên cứu của những chuyên gia sẽ đưa ra một số quy định giúp công tác bán nhà thực hiện tốt hơn. 3.3- Kiến nghị. - UBND thành phố cần chỉ đạo phối hợp giữa các cơ quan liên quan đên công tác bán nhà nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhàtheo nghị đinh 61/cp của chính phủ - Bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà theo nghị định 61/cp là một nguồn thu không nhỏ đong góp vào ngân sách của nhà nước do đó UBND thành phố phải chỉ đạo sát sao về việc xác định giá bán đặc biệt là những nhà ở đường phố trong đó diện lưu ý đặc biệt là những biệt thự có diện tích lớn, có vị trí đắc địa, đông thời các cán bộ bán nhà cung tham gia phối hợp thực hiện việc truy thu tiền thuê nhà của các hộ dân chưa đóng đủ trong quá trình làm thủ tục mua nhà. - Ngoài việc thực hiện công tác bán nhà của mình cơ quan bán nhà và UBND thành phố cũng cần lưu ý tới những ngôi nhà đã cũ nát, xuống cấp có hướng xử lý triệt để, kịp thời và thỏa đáng để đảm bảo an toàn cho người dân đặc biệt là những ngôi nhà tập thể cao tầng. - UBND thành phố cần chỉ đạo xem xét việc xác định giá nhà đất hợp lý, tạo điều kiện cho người mua nàh, vì đa số họ đều là những người có thu nhập thấp. - Vấn đề xác minh để giải quyết những tranh chấp phải được tiến hành, tránh để những tranh chấp kéo dài gây bất bình trong nhân dân. Việc xác minh phải đảm bảo công bằng, công khai, tham khảo ý kiến của nười dân và đặc biệt là các cán bộ quản lý nhà đất tại khu vực - Xác minh nhanh chóng những diện lão thành cách mạng, tiền khởi nghĩa thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với người có công. PHẦN KẾT LUẬN Trong hơn hai tháng qua được thực tập tại Phòng tiếp nhận và bán nhà thuộc Xí nghiệp quản lý và phát triển nhà số 4 với chức năng chủ yếu là tiếp nhận và bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà theo nghị định 61/cp em đã năm bắt được khá nhiều những kiến thức liên quan đến công việc này là cơ sở để em có thể viết đề tài một cách tốt hơn. Nghiên cứu đề tài “Công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà theo nghị định 61/cp của chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội ” giúp đưa ra một cái nhìn sâu sắc về chủ trương bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà của Nhà nước đó là một chủ trương đúng đắn thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với những cán bộ công nhân viên và người lao động giúp họ yên tâm sống ổn định lâu dài. Bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước theo nghị định 61/CP là một vấn đề được rất nhiều người quan tâm không chỉ đối với những người có mnhu cầu mua nhà mà còn được sự quan tâm chú ý của những người dân có ý định mua lại nhà của những người thuộc diện được mua nhà theo nghị định 61/CP coi đây như là một nguồn cung bất động sản tiềm năng và hiện thực. Nội dung của đề tài đã đề cập đến nhiều vấn đề trọng tâm và quan trọng, đã khái quát những hiểu biết của mình về công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước một cách đơn giản nhất, dễ hiểu nhất, đồng thời cũng đưa ra những nội dung mà người dân quan tâm đó là cần phải làm những gì, các bước cụ thể như thế nào đê có thể mua nhà. Dựa trên những nghiên cứu đánh giá thực trạng về công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội đề tài nghiên cứu đưa ra những hạn chế tìm ra những nguyên nhân, đưa ra những giải pháp và kiến nghị giúp công tác bán nhà được thực hiện ngày càng tốt hơn. Trong thời gian thực hiện bán nhà theo nghị định 61/cp tư năm 1995 đến nay nhìn chung công tác bán nàh thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội đã đật được những thành quả nhất định. Mặc dù phải đối mặt với rất nhiều khó khăn vướng mắc nhưng với sự nỗ lực trong công việc của các cán bộ bán nhà, sự phố hợp tham gia của các cơ quan, ban, ngành chức năng cùng với sự chỉ đạo sát sao của UBND thành phố những khó khăn thách thức đều dần vượt qua. Mặc dù công tác bán nhà đã hoàn thành được gần 80% công việc nhưng trong thời gian tới sẽ tiếp tục tiến hành sử đổi, bổ sung, và hoàn thiện các quy định giúp công tác bán nhà diễn ra tốt hơn, UBND thành phố Hà Nội sẽ tiếp tục kịp thời chỉ đạo giải quyết những khó khăn vướng mắc. Mong rằng công tác bán nhà theo nghị định 61/CP trên địa bàn thành phố Hà Nội sẽ sớm hoàn thành mang lại lợi ích cho người dân và nhà nước. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. PGS.TS Lê Đình thắng, Th.S Đỗ Đức Đôi (2000), Giáo trình Đăng kí và thống kê, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 2. PGS.TS Ngô Đức Cát (2000), Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội. 3. PGS.TS Hoàng Văn Cường (2007), vở giáo trình Kinh tế tài nguyên đất. 4. PGS.TS Hoàng Văn Cường (2007), vở giáo trình Định giá. 5. Th.S Vũ Thị Thảo (2007), Vở giáo trình Quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. 6. Luật đất đai 2003. 7. Luật nhà ở 2005. 8. Sở tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội (2006), báo cáo kết quả bán nhà theo nghị định 61/cp, Hà Nội. 9. Phòng Tiếp nhận và Bán nhà thuộc Xí nghiệp quản lý và phát triển nhà số 4 (2007), Một số kết quả đạt được trong công tác tiếp nhận và bán nhà, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. 10. Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội (2005), quy định về chức năng, nhiệm vụ của các phòng, ban, đơn vị trực thuộc công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội. 11. Các tờ báo điện tử trên mạng internet. 12. Nghị Quyết Về việc điều chỉnh một số nội dung chính sách bán nhà ở  thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ và giá cho thuê nhà ở  thuộc sở hữu nhà nước chưa được cải tạo, xây dựng lại Ngày 30 tháng 8 năm 2007. 13. Quy trình Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang ở thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội (Ban hành kèm theo Quyết định số:38/2005/QÐ-UB ngày 29 tháng 3 năm 2005 của uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội). 14. Nghị định số 61/cp ngày 5/7/1994 của Chính phủ về Mua bán và kinh doanh nhà ở. 15. Hướng dẫn số 1077/HD-XD của sở xây dựng Hà Nội ngày 6/9/1996 về phương pháp xác định cấp nhà ở trong bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê tại Hà Nội theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của chính phủ. 16. Hướng dẫn số 1076/HD-XD của sở xây dựng Hà Nội về phương pháp xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở trong bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người thuê nhà tại Hà Nội. 17. Hướng dẫn số 2094/HD- XD của sỏ nhà đất về phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá trị sử dung đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trúc kiểu căn hộ thực hiện theo nghị định số 21 ngày 16/4/1996 của chính phủ tại Hà Nội. 18. Quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 118/TTG ngày 27 tháng 2 năm 1996 về việc hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở. MỤC LỤC Trang