Chuyên đề Đánh giá bước đầu hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kinh doanh thương mại Việt Hưng, Quận Long Biên, Hà Nội

: Tổng hợp vốn đầu tư của dự án TT Nội dung chi phí Vốn đầu tư (đ) A Chi phí xây lắp trước thuế 546.303.790.000 1 Chi phí XD HTKT cải tạo tuyến đường Ngô Gia Tự 49.735.070.000 2 Chi phí XD HTKT khu đô thị mới Việt Hựng 496.568.720.000 3 Thuế VAT xây lắp 10% 54.603.379.000 Chi phí xây lắp sau thuế 600.3373878.937 B Chi phí khác 800.337.878.937 1 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng 819.973.494.500 2 Chi phí rà phá bom mìn 8.420.000.000 3 Chi phí chuẩn bị đầu tư, KSTK… (5%A) 27.315.189.500 4 Chi phí bảo trì hệ thống trước khi bàn giao (1%A) 5.463.037.900 5 Chi phí quản lý, quản cáo tiếp thị (1%A) 5.436.037.900 6 Tiền sử dụng đất đối với đất ở 2.579.288.000 7 Lãi vay ngân hàng 12.600.000.000 8 Chi phí bảo hiểm công trình 163.891.137 C Dự phòng chi phí 10% (A+B) 148.127.204.794 Tổng cộng 1.629.399.252.731 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án) Tổng mức đầu tư: 1.629.399.252.000 đ - Xây lắp 600.934.169.000 đ - Chi phí khác 880.337.879.000 đ - Dự phòng phí 148.127.205.000 đ * Nguồn thu của dự án bao gồm: 1. Phân bổ chi phí đầu tư xây dựng vào các căn hộ thấp tầng xây thô bán cho các đối tượng có nhu cầu - Căn cứ vào nhu cầu thị trường và mức độ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án, dự kiến mức phân bổ hạ tầng cho 1m2 diện tích đất ở thấp tầng là 11.500.000đ/m2. Theo qui hoạch chi tiết khu vực đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt, diện tích các lô biệt thự là 169,691m2. Nhằm giảm bớt nguồn kinh phí đầu tư từ ngân sách thành phố, các lô đất biệt thự BT1 và BT2 với tổng diện tích 11.788 m2 sẽ được bàn giao cho thành phố để đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy diện tích đất xây dựng nhà thấp tầng còn lại là: 169.691 - 11.788 = 157.903 m2 Với mức phân bổ và diện tích như trên, nguồn thu từ phân bổ hạ tầng diện tích đất thấp tầng là: 135.752 m2 * 11.500.000đ/ m2 = 1.452.703.000.000 đ 2. Phân bổ hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng Tổng diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng của toàn bộ dự án là 421.634 m2, trong đó diện tích đất ở cao tầng trong ranh giới cải tạo chỉnh trang trục đường là 77.487 m2 và trong ranh giới khu đô thị mới Việt Hưng là 344.174 m2. Căn cứ vào quyết định 123/QĐ-UB và quyết định số 08/2004/QĐ-UB ngày 14/01/2004 của UBND thành phố Hà Nội thì chủ đầu tư sẽ phải bàn giao các lô đất xây dựng nhà ở cao tầng CT15, CT19, CT21 với tổng diện tích 90.825 m2. Trong phạm vi khu đô thị mới Việt Hưng, các lô đất xây dựng nhà ở cao tầng CT13, CT14,CT16 với tổng diện tích 90.124 m2 được chủ đầu tư sử dụng để xây dựng nhà tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng. Trong giai đoạn thực hiện dự án, các lô đất xây dựng nhà ở cao tầng CT11 và CT12 với tổng diện tích 21.833 m2 do vướng khu dân cư hiện trạng chưa thể giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án được, do vậy cũng không phân bổ hạ tầng cho các lô đất này. Như vậy tổng diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng của dự án phải được phân bổ hạ tầng là: 421.634 m2 – (90.825 m2 + 90.154 m2 + 21.833 m2) = 218.822 m2 Căn cứ vào mức độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật của dự án, dự kiến mức phân bổ suất đầu tư xây dựng hạ tầng tối thiểu cho 1 m2 đất xây dựng nhà ở cao tầng tối thiểu là 900.000 đ/ m2. Nguồn thu của dự án từ phân bổ suất đầu tư hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng là: 218.822 m2 * 900.000đ/ m2 = 196.939.000 đ. 3. Phân bổ hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng công trình hỗn hợp Tổng diên tích đất xây dựng các công trình hỗn hợp của dự án là 131.512 m2. Dự kiến mức phân bổ hạ tầng tối thiểu cho 1 m2 đất là 900.000 đ/ m2. Nguồn thu của dự án từ phân bổ suất đầu tư hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng công trình hỗn hợp là: 131.512 m2 * 900.000 đ/ m2 = 118.368.900.000 đ Bảng 3: Tổng nguồn thu của dự án. TT Nguồn thu Giá trị (đ) 1 Phân bổ suất đầu tư xây dựng hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng nhà ở thấp tầng 1.452.703.000.000 2 Phân bổ suất đầu tư xây dựng hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng 196.939.800.000 3 Phân bổ suất đầu tư xây dựng hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng công trình hỗn hợp 118.368.900.000 Tổng cộng 1.768.011.700.000 (Nguồn : Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án) II.2.1.3> Một số chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án * Căn cứ vào nguồn thu tính toán và các chi phí chủ đầu tư phải bỏ ra, hiêu qủa về tài chính của dự án được xác định như sau: - Tổng nguồn thu của dự án: 1.768.011.700.000 đ (A) - Tổng vốn đầu tư của chủ đầu tư: 1.629.399.253.000 đ (B) - Thuế thu nhập VAT = 10%(A-B): 13.861.224.000 đ (C) - Thu nhập chung = A-B-C: 124.751.202.000 đ (D) - Thuế thu nhập = 28%(D): 34.930.337.000 đ (E) - Thu nhập ròng 89.820.866.000 đ Qua phân tích trên, hiệu quả tài chính dự án bao gồm các khoản sau: - Đóng góp cho ngân sách nhà nước: Thuế thu nhập VAT là 13.861.224.000đ; Thuế thu nhập doanh nghiệp là 34.930.337.000 đ. - Lợi ích của chủ đầu tư là khoản lợi nhuận ròng thu được sau khi thực hiện dự án là 89.820.866.000đ. * Một số chỉ tiêu khác: Như những tính toán trên chúng ta có thể thấy được việc thực hiện dự án là có lãi, tuy nhiên để đánh giá kĩ hơn về hiệu quả tài chính của dự án ta có thể xem xét một số số liệu tương đối sau: Tỉ số lợi ích trên chi phí của dự án là: B/C = 1.768.011.700.000/1.629.399.252.731 =1,1 Ta có thể thấy tỉ số B/C>1 như vậy đầu tư vào dự án là có hiệu quả. So với dự án khu đô thị Định Công có B/C = 1,05, khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc có B/C = 1,07. Suất thu hồi nội bộ IRR cuả dự án là 22.1% cao hơn mức lãi suất tiền gửi ngân hàng hiện nay và so sánh với dự án khu đô thị mới Văn Quán – Yên Phúc có suất thu hồi nội bộ IRR = 20.91% hay khu Mỹ Đình là 21.5% thì ta có thể thấy dự án khu đô thị mới Việt Hưng có suất thu hồi nội bộ cao và đáng giá để đầu tư. Như vậy sau những đánh giá về mặt tài chính như trên ta có thể thấy việc thực hiện dự án là hoàn toàn khả thi và đem lại hiệu quả cao. Tuy nhiên việc phân tích đánh giá dự án thông qua những đánh giá hiệu quả về mặt tài chính mới chỉ là trên góc độ của nhà đầu tư. Còn trên góc độ nhà quản lý đô thị mục tiêu chính của chúng ta phải xem xét hiệu quả dự án về mặt kinh tế-xã hội thì mới có thể có cái nhìn toàn diện về dự án. II.2.2> Đánh giá hiệu quả về kinh tế xã hội II.2.2.1> Giải quyết vấn đề việc làm và gia tăng lao động Các xã Việt Hưng, Thượng Thanh, Giang Biên, huyện Gia Lâm nằm ở cửa ngõ phía Đông Bắc thủ đô, là những xã ven đô có diện tích đất phục vụ cho sản xuất nông nghiệp là rất lớn. Diện tích đất nông ruộng ở khu vực này là. Người dân ở đây sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp trồng lúa và trồng hoa màu. Việc thực hiện dự án xây dựng ở khu vực này sẽ chiếm hết đất canh tác vốn là nguồn sống của người dân ở đây. Do đó, việc chuyển đổi cơ cấu sản xuất nông nghiệp của người dân địa phương sang các nghành nghề khác là một việc làm cấp bách để ổn định việc làm, tạo thu nhập ổn định cho người dân lao động và góp phần xây dựng kinh tế địa phương phát triển vững mạnh. Chính vì thế dự án đã có phương án giải quyết cho vấn đề này. Thứ nhất: Hỗ trợ các hộ dân bị thu hồi đất nông nghiệp một khoản kinh phí để đào tạo chuyển nghề theo qui định. Thứ hai: Khi các chung cư cao tầng trong phạm vi dự án xây dựng hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng, đồng thời khi toàn bộ dự án khu đô thị mới Việt Hưng hoàn thành, Chủ dự án đầu tư là Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị trực tiếp tổ chức thực hiện việc quản lý vận hành toàn bộ khu đô thị cũng như các chung cư sau khi bán tạo điều kiện thuận lợi tạo việc làm cho người dân trong vùng. Các công việc cụ thể bao gồm thực hiện quản lý, vận hành, duy tu bảo dưỡng thang máy và các thiết bị công cộng khác như máy bơm nước, bình cứu hoả, máy phát điện dự phòng, bơm nước hàng ngày, thu gom rác thải vận chuyển đến nới qui định, làm dịch vụ trông giữ xe đạp xe máy của nhân dân, quản lý cho thuê măt bằng tầng 1 để phục vụ cho sinh hoạt, hoạt động công cộng và tạo nơi bán những mặt hàng thiết yếu hàng ngày, chăm sóc, tưới cây xanh xung quanh, bảo vệ đảm bảo an ninh trật tự bên trong công trình, ngăn ngừa hạng chế đến mức thấp nhất những tệ nạn xã hội có thể xảy ra. Những hoạt động này đảm bảo cho toàn bộ khu đô thị cũng như các công trình chung cư cao tầng được quản lý, vận hành thống nhất, ổn định đòi hỏi một lượng lao động rất lớn. Thực tế qua các dự án đầu tư xây dựng đã được thực hiện thì để quản lý quản lý vận hành một công trình chung cư cần hơn 20 người mà toàn bộ khu đô thị mới Việt Hưng với hàng trăm khối nhà chung cư cao tầng sẽ thu hút một số lượng lớn các lao động địa phương tham gia công việc này. Ngoài ra, các hoạt động chăm sóc cấy xanh về sinh môi trường… đã kể trên trong phạm vi khu đô thị cũng sẽ giải quyết công ăn việc làm cho một khối lượng đáng kể dân cư địa phương. Ngoài ra trong quá trình thực hiện dự án cũng đã thu hút tạo công ăn việc làm cho một số lượng lớn lao động. Số lao động thường xuyên thực hiện dự án là từ 1.5 nghìn người cho đến 2 nghìn người với mức lương trung bình là từ 1 cho đến 1.5 triệu đồng/người/tháng. Như vậy ta có thể thấy rằng một số lượng lớn lao động đã được sử dụng giải quyết phần nào lượng lao động dư thừa trong xã hội. Đồng thời cũng thực hiện việc tạo công ăn việc làm cho người dân khu vực bị thu hồi đất và chuyển dịch cơ cấu lao động của khu vực từ lao động nông nghiệp sang sản xuất dịch vụ một trong những nhiệm vụ trong quá trình công nghiệp hoá đất nước. II.2.2.2> Nâng cao mức sống của người dân trong khu vực Đây có thể nó là một trong những chỉ tiêu quan trọng nhất khi đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội khi thực hiện dự án xây dựng cơ sở hạ tầng. Do đó em xin tập trung phân tích kỹ chỉ tiêu này nhằm thấy được một cách chính xác hiệu quả xã hội của dự án. Ở phần này để dễ dàng cho việc đánh giá,so sánh đối với mỗi chỉ tiêu thành phần em xin nêu thực trạng khu vực trước khi thực hiện dự án sau đó sẽ nêu thực trạng khu vực sau khi dự án đựơc thực hiện. II.2.2.2.1> Cải thiện cơ sở hạ tầng Để đáp ứng nhu cầu của một xã hội văn minh hiện đại thì một cơ sở hạ tầng hiện đại phục vụ cho cuộc sống hàng ngày của người dân là điều không thể thiếu. Từ một vùng ven đô với cơ sở vật chất còn nghèo nàn lạc hậu thiếu thốn về mọi mặt nhưng khi có dự án được thực hiện thì mọi thứ đã được thay đổi. II.2.2.2.1.1> Vấn đề về giao thông * Trước tiên chúng ta cùng xem xét lại tình hình giao thông của khu vực trước khi dự án được thực hiện. - Tuyến đường Ngô Gia Tự với mặt cắt ngang từ 10.5m-12m, mặt đường bê tông nhựa, chất lượng kém, nhiều ổ gà lươn song. - Tuyến đường vào Công ty cổ phần khí công nghiệp nền đường rộng 4m-5m, mặt đường trải đá dăm thâm nhập nhựa. Hiện nay đã xuống cấp. - Tuyến đường nối làng Lệ mật đến thôn Quán Tình của xã Giang Biên. Dài 2060m, trong đó có 750m là đường bê tông, mặt cắt 5m-7m, phần còn lại là đường đất kết hợp mương nội đồng. - Ngoài các tuyến đường trên, trong khu vực còn có mạng lưới ngõ phố, đường thôn xóm cũ tình trạng xuống cấp đang được bê tông hoá. Nhìn chung hiện trạng giao thông còn manh mún, đường xá nhỏ hẹp chưa đạt yêu cầu. * Sau khi thực hiện dự án: Mạng lưới giao thông được thiết kế tuân thủ theo quy hoạch chung chi tiết được duyệt. Cao độ và toạ độ các nút giao thông khớp nối với các tuyến đường hiện trạng, phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt. Các tuyến đường chính như sau: - Quốc lộ 1A đi qua khu vực dự án với tên phố hiện tại là Ngô Gia Tự, từ nút giao thông Cầu Chui đế đầu cầu Đuống được làm lại có mặt cắt rộng B=48m - Tuyến đường bao phía Đông Bắc của dự án: nối từ đầu cầu Đuống đi khu đông nghiệp Sài Đồng và nối vào quốc lộ 1 mới. tuyến đường này có lộ giới rộng B=48m, dài L=2227m. - Tuyến đường bao phía Tây Nam của dự án: nối từ đường Ngô Gia Tự đi khu công nghiệp Sài Đồng. Tuyến đường có lộ giới B=40m, chiều dài L=1735m. - Các tuyến đường khu vực: có bề rộng mặt cắt ngang B=30m, riêng trục đường thương mại trong khu vực dự kiến dãn dân phố cổ dự kiến có lộ giới 40m - Các tuyến đường nội bộ trong khu đô thị có bề rộng mặt cắt ngang là 13.5m, 17.5m, 21.5m. - Bãi đỗ xe tập trung: Bố trí kết hợp với các tuyến hành lang cây xanh cách ly với các bãi đỗ xe tập trung phục vụ khu vực và khu nhà ở. Ở các bãi đỗ xe phục vụ nhóm nhà ở bố trí kết hợp với vườn hoa đơn vị ở. - Tất cả các đường có vỉa hè rộng từ 5m trở lên đều trồng cây xanh cả hai bên hè, với một loại cây cho mỗi đoạn phố. Đối với đường có vỉa hè rộng 3m, chỉ trồng cây một bên, cây trồng cách bó vỉa 1.2m. Khoảng cách trung bình giữa hai cây là 7m. Theo những số liệu như trên thì đã được trang bị một hệ thống giao thông tốt đồng bộ, đúng theo tiêu chuẩn quốc gia.Giao thông có thể được ví như huyết mạch trong mỗi cơ thể. Một hệ thống giao thông tốt sẽ giúp cho người dân tiết kiệm được rất nhiều thời gian, chi phí đi lại, nó liên kết khu đô thị với các khu khác làm cho việc đi lại trao đổi hàng hoá được thuận tiện thúc đẩy nền kinh tế của cả khu vực. II.2.2.2.1.2> Vấn đề cấp thoát nước * Hiện trạng của khu vực trước khi thực hiện dự án: 1.Cấp nước: Nguồn nước sinh hoạt cấp cho các khu dân cư thuộc huyện Gia Lâm bao gồm 3 loại chính: - Nguồn thứ 1: Lấy từ hệ thống cấp nước thành phố (nhà máy nước Gia Lâm cũ). Đây là nguồn nước chính, đảm bảo lưu lượng và chất lượng, đối tượng dùng nước được sử dụng theo hợp đồng giữa nhà máy nước với khách hàng. - Nguồn cấp thứ 2: Nguồn cấp nước do các cơ quan xí nghiệp trong khu vực tự khai thác, quản lý (có trạm cấp nước mini). - Nguồn cấp thứ 3: Do các hộ gia đình ở xa nguồn nước của Thành phố phải tự khoan giếng UNIFCEF để dùng cho sinh hoạt và chăn nuôi, loại nước này chưa được qua sử lý triệt để nên chưa hoàn toàn đảm bảo yêu cầu vệ sinh. 2.Thoát nước: - Nước mưa trong khu vực tự chảy vào các kênh ao, đàm sẵn có trong khu vực. Hướng thoát nước hiện nay là hướng Nam và Tây Nam, về hướng song Cầu Bây. Hiện có 2 tuyến mương đảm nhận việc thoát nước mưa. Các tuyến này chủ yếu thuộc khu vực đồng ruộng. Kích thước B=3-8.5m, H=1-1.5m và B=4-7m, H=1.1-1.4m. - Hệ thống thoát nước bẩn hiện chưa có hệ thống riêng mà chung với thoát nước mưa. * Sau khi thực hiện dự án 1. Cấp nước: Hệ thống cấp nước cho khu đô thị mới phải được tuân thủ theo đúng qui hoạch định hướng của thủ đô và của huyện Gia Lâm đã được duyệt, phù hợp và đáp ứng yêu cầu của quy hoạch chi tiết và cho từng đối tượng. Đảm bảo các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, để khi đưa công trình vào vận hành có hiệu quả. Triệt để áp dụng những điều kiện thuận lợi và cơ sở kỹ thuật có tại địa phương để có một đồ án có hiệu quả kinh tế, kỹ thuật cao nhất. Hệ thống cấp nước khu vực có nhà máy nước Gia Lâm mới công suất Q=60.000m3/ngày-đêm, nhà máy nước Thượng Thanh với công suất Q= 20.000m3/ngày-đêm, nhà máy nước Cự Khối có Q=60.000m3, nhà máy nước Trâu Quỳ có công suất Q=30.000m3/ngày-đêm, nhà máy nước Yên Viên Q=20.000m3/ngày-đêm. Mà theo tính toán lượng nước cần để cung cấp cho khu đô thị phục vụ cho sinh hoạt, tưới cây, rửa đường, cho các công trình công cộng, nước chữa cháy.. là Q=8510m3/ngày-đêm. Nên việc đảm bảo cấp nước đầy đủ cho hoạt động của đô thị là rất an toàn, đáng tin cậy. 2. Thoát nước: Theo thiết kế hệ thống thoát nước sẽ được xây dựng đồng bộ có thể phục vụ cho cả việc thoát nước mưa, thoát nước bẩn. Tổng hợp khối lượng xây lắp hệ thống thoát nước được thể hiện trong bảng sau:  Bảng 4: Tổng hợp khối lượng xây dựng hệ thống thoát nước. STT Hạng mục Đơn vị Khối lượng Cống BTCT D600 m 6.868 Cống BTCT D800 m 8.090 Cống BTCT D1000 m 10.174 Cống BTCT D1250 m 2.946 Cống BTCT D1500 m 1.375 Cống BTCT D2000 m 393 Cống hộp 2500*2500 m 2.700 Giếng thăm D600 Cái 53 Giếng thăm D800 cái 132 Giếng thăm D1000 cái 319 Giếng thăm D1250 cái 50 Giếng thăm D1500 cái 16 Giếng thăm D2000 cái 40 Ga thu nước cái 726 Miệng xả các loại cái 8 Kè mương hở thoát nước m 2.260 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án) Hệ thống thoát nước tuân thủ theo quy hoạch chi tiết được duyệt phù hợp với phương án thoát nước mưa đề xuất trong quy hoạch chi tiết huyện Gia Lâm, tỷ lệ 1/5000. Hệ thống được xây dựng theo phương pháp tự chảy và đường thoát nước mưa được tách riêng với đường thoát nước bẩn. Đồng thời xử lý phần tiếp giáp giữa khu vực mới xây với khu vực lân cận không gây úng ngập cho các khu xung quanh.. II.2.2.2.1.3> Vấn đề điện * Hệ thống cấp điện hiện trạng khu vực dự án như sau: - Trạm biến thế 110/35 KV; 110/10KV Thanh Am. Trạm được cấp điện từ trạm 110KV Đông Anh bằng đường dây AC-150 và AC-240 mạch khép 110KV lưới điện trung thế trong khu vực có 3 cáp điện áp 35KV, 10KV, và 6KV. - Mạng lưới hạ thế đang sử dụng cấp điện áp 380/220V dây dẫn dùng nhiều chủng loại, đa số là dây trần tiết diện nhỏ. * Dự án xây dựng hạ tầng cơ sở khu đô thị mới Việt Hưng căn cứ và tiêu chuẩn để xuất điều chỉnh quy hoạch chung Hà Nội đến năm 2020 và tham khảo các chỉ tiêu đã áp dụng trong quy hoạch tỷ lệ 1/5000 Huyện Gia Lâm để xây dựng hệ thống cung cấp phục vụ nhu cầu về điện như sau: Bảng 5: Chỉ tiêu nhu cầu cấp điện STT Chức năng sử dụng đất Chỉ tiêu 1 Đất công cộng thành phố và khu vực 50w/m2 2 Đất cơ quan 50w/ m2 3 Đất hỗn hợp 50w/ m2 4 Đất công cộng khu ở 50w/ m2 5 Đất trường tiểu học và THCS 20w/ m2 6 Đất nhà trẻ mẫu giáo 15w/ m2 7 Đất nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại 30w/ m2 8 Đất biệt thự 30w/ m2 9 Đất nhà vườn 35w/ m2 10 Đất nhà ở cải tạo 35w/ m2 11 Đất cây xanh 2.5w/ m2 12 Đất vườn hoa, cây xanh đơn vị ở 2.5w/ m2 13 Đất cây xanh cách ly 2.5w/ m2 14 Đất quân sự 50w/ m2 15 Bãi đỗ xe 2.5w/ m2 16 Đường thành phố và khu vực 10w/ m2 17 Đường khu ở và đơn vị ở 7w/ m2 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án) Căn cứ vào các chỉ tiêu tính toán trên, dự án đã cho tiến hành cải tạo và di dời các tuyến đường dây 110KV, 35KV, và 10KV ban đầu. Tu sửa và nâng cấp các trạm biến thế có sẵn đồng thời cung cho xây dựng thêm các trạm con trong khu vực dự án cấp đủ điện theo tính toán trên. II.2.2.2.1.4> Vấn đề vệ sinh môi trường Môi trường thiên nhiên có tác động rất lớn tới cuộc sống con người. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ từ đó ảnh hưởng đến sức lao động, sản xuất của người dân. Những năm gần đây chất lượng môi trường là một vấn đề luôn gây nhiều búc xúc đối với các nhà quản lý. Việc tạo ra một môi trường xanh, sạch đẹp là rất quan trọng. * Hiện trạng môi trường-vệ sinh của khu vực: - Môi trường: Hầu hết nước thải của khu vực không đựoc xử lý hoặc chỉ được xử lý sơ bộ nên khi xả ra mương bên ngoài không đảm bảo vệ sinh môi trường. Nước thải xả ra các mương thoát nước phần lớn được tiêu ngay ra cánh đồng nên vào mùa khô trong các mương đầu nguồn thường có màu sẫm. - Khói bụi và tiếng ồn: Nguồn gây khói bụi và tiếng ồn chủ yếu của khu vực quy hoạch là trục đường Ngô Gia Tự với mật độ xe lớn qua lai. Ngoài khu vực này ra thì do khu vực hầu hết là đồng ruộng sản xuất công nghiệp ít nên khói bụi và tiếng ồn thấp. - Vệ sinh: vẫn tồn tại nhà vệ sinh công cộng 2 ngăn và một vài nhà vệ sinh công cộng bán tự hoại. Hiện nay trong khu vực nhà dân tự xây đã chuyển đổi thành hố xí tự hoại, vệ sinh và công trình phụ khác đều khép kín. Ngoài ra ở khu vực còn có 3 khu nghĩa địa lớn. * Việc thực hiện dự án xây dựng trong khu vực này không thể tránh khỏi những tác động đến môi trường. - Đối với môi trường nước: Nước thải do công nhân thi công trên công trường thải ra môi trường, việc khoan tham dò và đóng cọc (do khoan sâu xuống đất) cũng góp phần làm cho nước ngầm bị ô nhiễm bởi các chất ô nhiễm trên mặt đất như thuốc trừ sâu, phân bón, vi khuẩn… theo các lỗ khoan đó đi xuống. - Đối với môi trường không khí: Trong giai đoạn thi công thì bụi đất cát là tác nhân chính gây ô nhiễm không khí. Nhất là trong quá trình san ủi mặt bằng, làm móng, làm đường, đào và lắp hệ thống thoát nước… - Tác động của tiếng ồn và chấn động tới môi trường: Trong giai đoạn nàydo yêu cầu thi công nên số lượng công nhân và các loại xe cộ máy móc phục vụ xây dựng hoạt động trong khu vực tương đối lớn. Do đó sẽ phát sinh lượng tiếng ồn và các chấn động do quá trình đóng cọc, khoan,.. là rất lớn. Tuy là có những tác động tạm thời đến môi trường trong thời gian thi công thực hiện dự án nhưng sau khi thực hiện dự án xong và đưa vào hoạt động thì nó sẽ giải quyết được rất nhiều vấn đề về môi trường đang tồn tại trước khi xây dựng dự án đã nêu trên như: tình trạng các nhà vệ sinh không đạt tiêu chuẩn sẽ không còn, các khu nghĩa trang sẽ được xây dựng theo qui hoach hợp vệ sinh, việc thoát nước mưa và nước thải bẩn sẽ được cho vào hệ thống thoát nước và sẽ qua sử lý trước khi đổ ra sông ngòi hồ ao… Từ những phân tích trên về một số yếu tố giao thông, cấp thoát nước,cấp điện, vệ sinh môi trường ta có thể thấy được rằng dự án đã tạo ra một cơ sở hạ tầng mới hoàn thiện thay thế cho hệ thống cơ sở hạ tầng cũ chưa đầy đủ không đủ để đáp ứng cho cuộc sống người dân. Cơ sở hạ tầng mới này đã nâng cao đời sống người dân lên rất nhiều bắt kịp với lối sống hiện đại. II.2.2.2.2> Làm tăng thu nhập và điều kiên sống của người dân Tạo được cơ sở hạ tầng tốt hiện đại nhưng nếu người dân vẫn còn nghèo thu nhập vẫn còn thấp thì chưa thể đạt được mục tiêu nâng cao mức sống người dân được. Chính vì vậy khi xem xét về mặt hiều quả xã hội của dự án ta phải xét yếu tố làm tăng thu nhập và điều kiện sống cho người dân. * Một lí do làm tăng nguồn thu cho người dân ở khu vực dự án đó chính là việc những hộ dân và địa phương này được đền bù thiệt hại từ việc thu hồi đất để xây dựng. Phần lớn diện tích khu đô thị mới Việt Hưng là đất nông nghiệp, phần còn lại là nhà ở cải tạo chỉnh trang thuộc khu Diêm Gỗ Cầu Đuống. Diện tích đất cần thu hồi chủ yếu là đất nông nghiệp, chỉ có một số ít là đất ở. Người có đất nông nghiệp nằm trong phạm vi dự án bị thu hồi có đầy đủ các điều kiện theo quy định được đền bù thiệt hại. Ngoài ra, người bị thu hồi đất còn được đền bù các thiệt hại về hoa màu, cây cối, vật kiến trúc trên đất và các loại hỗ trợ, thưởng theo quy định. Việc đền bù cho người dân được qui định cụ thể như sau: Căn cứ theo quyết định số 1573/QĐ-UB, quyết định 1744/QĐ-UB, quyết định 1643/QĐ-UB của UBND huyện Gia Lâm về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về đất nông nghiệp, cây cối, hoa màu, vật kiến trúc trên đất để giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Việt Hưng thuộc địa phận xã Giang Biên, Việt Hưng, Thượng Thanh - Huyện Gia Lâm, chi phí đền bù thiệt hại bao gồm: 1. Xã Giang Biên: - Tiền bồi thường, hỗ trợ cho UBND xã 8.393.611.000đ - Tiền bồi thường, hỗ trợ cho các hộ dân 46.206.250.000đ - Tiền bồi thường hỗ trợ cho các hộ dân đang canh tác trên đất do UBND xã quản lý 348.845.000đ - Tiền thưởng do ban giao mặt bằng đúng tiến độ 1.234.697.000đ Tổng cộng 56.183.403.000đ 2. Xã Việt Hưng - Tiền bồi thường, hỗ trợ cho UBND xã 14.917.356.000đ - Tiền bồi thường, hỗ trợ cho các hộ dân 85.479.053.731đ - Tiền thưởng do bàn giao mặt bằng đúng tiến độ 1.741.018.440đ Tổng cộng 102.137.428.000đ 3. Xã Thượng Thanh - Tiền bồi thường, hỗ trợ cho UBND xã 38.804.325.000đ - Tiền bồi thường hoa màu 845.110.000đ - Tièn bàn giao mặt bằng đúng tiến độ 608.502.000đ Tổng cộng 40.157.937.000đ 4. Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng đất ở Diện tích đất ở cần giải phóng mặt bằng chủ yếu nằm trên địa phận xã Giang Biên. Các chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, đền bù thiệt hại công trình kiến trúc và các loại hỗ trợ, thưởng theo quy định được tính như sau: - Tiền đền bù thiệt hại về đất: 20.000.000.000đ - Tiền bồi thường công trình kiến truc 6.000.000.000đ - Tiền thưởng bàn giao mặt bằng đúng tiến độ 1.742.063.000đ Tổng cộng 27.742.063.000đ 5. Chi phí hỗ trợ các địa phương xây dựng hạ tầng Chi phí này là 30.000.000.000đ Như vậy tổng chi phí cho việc đền bù cho người dân và địa phương khi thực hiện dự án là 817.973.434.500đ. * Lí do thứ hai góp phần cải thiện đời sống nâng cao thu nhập của người dân đó là sau khi dự án hoàn thành thì đây sẽ là một khu đô thị và có dân cư tập trung với mật độ cao. Theo tính toán của dự án thì nơi đây sẽ có dân số là khoảng 35.000 dân. Với một số lượng dân lớn như vậy thì nhu cầu về các dịch vụ như: vệ sinh, y tế, thực phẩm,giải trí, các nhu yếu phẩm thiết yếu hàng ngày… là rất lớn. Do đó nghành dịch vụ ở đây sẽ rất phát triển và với việc tái ổn định việc làm cho người dân như đã trình bày sẽ đem lại nguồn thu nhập đáng kể hàng ngày cho người dân hơn hẳn thu nhập từ việc sản xuất nông nghiệp. Và không chỉ vậy mà tại khu dân cư xung quanh nhiều công việc, nghành nghề mới sẽ xuất hiện cùng với khu đô thị mới để phục vụ nhu cầu của người dân trong khu đô thị. * Khu đô thị mới hình thành sẽ làm chuyển biến lối sống của người dân ở đây từ lối sống nông nghiệp lạc hậu ở một vùng ngoại ô còn nghèo nàn lạc hậu sang lối sống thành thị văn minh hiện đại. Trong quá trình tái định cư một phần dân cư có đất bị thu hồi phục vụ cho việc xây dựng sẽ được tái định cư vào các chung cư cao tầng. Trước đó hầu hết nhà ở dân cư là nhà bán kiên cố, nhà tạm, chiều cao công trình từ 1-2 tầng, nhà 3-5 tầng chiếm tỉ lệ rất ít.Nay nguời dân sẽ được sống trong các căn hộ với cơ sở vật chất đúng theo tiêu chuẩn qui định đáp ứng đủ nhu cầu cho cuộc sống hàng ngày. II.2.2.3> Hình thành một khu đô thị mới cho thủ đô Mở rộng đô thị là một đòi hỏi tất yếu của khách quan và chủ quan để phục vụ sự tăng trưởng dân số tự nhiên và điều tiết mật độ dân cư. Việc cải tạo khu trung tâm và cận trung tâm Hà Nội chỉ làm tăng hệ số sử dụng đất chứ không làm giảm mật độ dân cư nên việc mở rộng Hà Nội vừa phải đáp ứng yêu cầu của một đô thị hiện đại để chuyển dịch cơ cấu và phân bố lại mật độ dân số, vừa phải phục vụ mục đích tái định cư các khu vực bị GPMB. Hiện nay trên địa bàn Hà Nội có gần 80 dự án khu đô thị mới với tổng diện tích trên 2000 ha và trung bình mỗi năm Hà Nội xây thêm được 1,3 triệu m2 nhà ở. Các  Nhân-khu đô thị: Định Công, Linh Đàm, Làng Quốc tế Thăng Long, Trung Hòa  Chính, Mỹ Đình I, Mỹ Đình II, SIPUTRA… bước đầu đã tạo được sức hút với người dân ở khu trung tâm. Dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Việt Hưng đã góp phần quá trình đô thị hoá của Thủ đô. Biến một khu đất ban đầu dân cư chỉ có khoảng 15 nghìn người, cơ sở vật chất yếu kém, sản xuất nông nghiệp là chủ yếu thành một khu đô thị dân cư khoảng 35 nghìn người, cơ sở vật chất đồng bộ, lối sống thành thị hiện đại. Nó đã làm cho việc sử dụng quĩ đất của thành phố trở nên có hiệu quả hơn rất nhiều. Tạo ra một cực kinh tế mới thu hút đầu tư, đẩy mạnh việc phát triển kinh tế xã hội khu vực phía Bắc sông Hồng. Một trong những mục tiêu nữa của dự án là nhằm giải quyết một vấn đề rất bức xúc hiện nay đó là việc giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân thuộc địa bàn khu phố cổ Hà Nội. Nét đặc trưng của khu phố cổ là những ngôi nhà thấp, hẹp chiều ngang, nhưng rất dài, xếp san sát nhau, thậm chí có những lối ngách rất nhỏ, sâu hun hút, bên trong là sự hiện diện của hàng chục ngôi nhà. Sinh sống trong khu phố cổ có khoảng 15.270 hộ, số người thường trú là 66.191 người, có nhiều gia đình sống từ 3 đến 4 thế hệ không còn là chuyện hiếm.Thực tế là diện tích phụ bình quân 1m2/người, trên 50% nhà không có vệ sinh riêng, 20% nhà không có bếp, trên 50% số hộ có 6 người ở trong một buồng… Cùng với những dự án khác khu đô thị mới Việt Hưng phục vụ cho nhu cầu dãn dân ở khu phố cổ giải quyết về nhu cầu nhà ở cho người dân ở đâu. Nằm ở vị trí cửa ngõ phía Đông Bắc Thủ đô Hà Nội, dự án làm đẹp cho bộ mặt của thành phố bằng việc tạo lập không gian hiện đại và đăc thù cho khu vực, thoả mãn mói quan hệ đa phương giữa các khu vực chức năng cũng như tạo ra một môi trường hiện đại tiện nghi cho các hoạt động của con người. Căn cứ vào Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tham khảo chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của quy hoạch chi tiết huyện Gia Lâm chỉ tiêu đất đai và hạ tầng của dự án như sau: Bảng 6: Bảng tổng hợp số liệu quy hoạch sử dụng đất đai trong khu đô thị mơi. TT Chức năng sử dụng Diện tích (ha) I Đất xây dựng các công trình cấp thành phố và khu vực: 66,3499 I.1 Đất làm đường thành phố và khu vực 30,0383 I.2 Đất công cộng thành phố và khu vực 2,5 I.3 Đất cơ quan hiện có cải tạo 1,0271 I.4 Đất hỗn hợp 13,1521 I.5 Đất cây xanh, thể dục thể thao thành phố 16,8758 II Đất khu nhà ở 119,3736 II.1 Đất công cộng khu nhà ở 7,4082 II.2 Đất cây xanh TDTT khu nhà ở 5.4394 II.3 Đất làm đường, bãi đỗ xe khu nhà ở 11,8318 II.4 Đất đơn vị ở 94,6942 Gồm II.4.1 Đất công cộng đơn vị ở 2,3443 II.4.2 Đất trường tiểu học và THCS 9,5689 II.4.3 Đất nhà trẻ mẫu giáo 5,1482 II.4.4 Đất cây xanh đơn vị ở 4,5080 II.4.5 Đất đường giao thông 13,8622 II.4.6 Đất ở hiện có giữ lại và xây mới 59.2626 III. Đất cây xanh cách ly, đất mương và hành lang bảo vệ 24,2605 IV Đất trạm biến áp Thanh Am 0.5160 Tổ chức khu đô thị mới phù hợp các yêu cầu về ở, các dịch vụ, công trình công cộng, tổ chức môi trường cảnh quan, tổ chức cuộc sống đô thị văn minh hiện đại, tổ chức đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đảm bảo tiện nghi tối đa cho con người sống trong khu đô thị mới. II.2.2.4> Đóng góp cho ngân sách nhà nước Căn cứ vào các tính toán về thu chi của dự án đã được Chủ đầu tư và Thủ tướng chính phủ phê duệt thì dự án sẽ đóng góp cho Ngân sách nhà nước một khoản đáng kể bao gồm: - Thuế VAT 13.861.244.000đ - Thuế thu nhập doanh nghiệp 34.930.337.000đ Tổng cộng 48.791.581.000đ Số tiền nộp vào Ngân sách nhà nước sẽ được dùng để phân phối lại thu nhập, tạo ra các phúc lợi xã hội, đem lại cuộc sống tốt hơn cho người dân. Như vậy, ở phần trên em đã trình bày một số chỉ tiêu đánh giá về hiệu quả của việc thực hiện dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Việt Hưng. Qua đó có thể thấy đây là một dự án đạt hiệu quả cả về mặt tài chính và kinh tế xã hội. Nó tạo ra nguồn thu nhập lớn cho doanh nghiệp thực hiện dự án là Tổng công ty đầu tư phát triển nhà ở đô thị đồng thời cũng đóng góp rất nhiều cho xã hội. II.3> MỘT SỐ THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN II.3.1> Những thuận lợi * Theo quyết định của Thủ tướng Chính Phủ số 108/1998/QĐ-ngày 20 tháng 6 năm 1998 về việc phê duyệt quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã xác định trước mắt hướng mở rộng Hà Nội trung tâm về phía Tây Bắc, Tây Nam và phía Bắc. Trong đó ưu tiên phát triển khu vực phía Bắc sông Hồng. Tại đây sẽ hình thành một Hà Nội mới gồm khu vực Bắc Thăng Long–Vân Trì, Đông Anh-Cổ Loa, Gia Lâm-Sài Đồng-Yên Viên. Như vậy thực hiện dự án xây dựng khu đô thị Việt Hưng là phù hợp với định hướng quy hoạch Hà Nội của Chính Phủ nên rất được ủng hộ và tạo điều kiện thuận lợi từ phía các cấp chính quyền để dự án có thể triển khai. * Chủ đầu tư kiêm nhà thầu thực hiện dự án: Tổng công ty đầu tư phát triển nhà ở đô thị thuộc Bộ xây dựng là công ty đã từng thực hiện rất nhiều dự án xây dựng hạ tầng kĩ thuật các khu đô thị mới như khu đô thị mới Đinh Công, khu đô thị mới Mỹ Đình II, khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm, khu đô thị mới Pháp Vân-Tứ Hiệp, khu đô thị mới Đông Thăng Long,… đây đều là những dự án có qui mô lớn cấp nhà nước. Ta có thể thấy đây là điểm rất thuận lợi khi dự án được thực hiện bởi một nhà thầu đầy kinh nghiệm và uy tín vì đây cũng là một yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng công trình. * Với bất kì dự án nào cũng vậy các chủ đầu tư luôn vấp phải một vấn đề vô cùng nan giải và khó khăn đó là việc giải phóng mặt bằng. Công tác này luôn chiếm một phần chi phí rất lớn của mỗi dự án và tốn rất nhiều thời gian để thu hồi đất, di dời các hộ dân.Tuy nhiên dự án được xây dựng trên khu đất khá thuận lợi trong việc giải phóng mặt bằng diện tích đất nông nghiệp ở đây là 177.2887 ha chiếm 84.22% tổng diện tích của khu vực. Nhờ có đặc điểm này mà dự án có thể tiết kiệm được rất nhiều chi phí và thời gian thực hiện dự án. II.3.2> Những khó khăn * Một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay mà các nhà đầu tư đang phải đối mặt đó chính là tình trạng bất ổn của thị trường nhà đất trong thời gian gần đây. Các giao dịch nhà đất có xu hướng chững lại so với thời gian trước. Nguyên nhân của hiện tượng này là do thị trường nhà đất đang ở giai đoạn đi xuống trong quy luật vận động của hàng hoá. Hai là, với Luật Đất đai ban hành năm 2003 và các quy định về thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất sắp ban hành, những người đã đầu cơ, tích trữ về đất đai đang phải chùn bước, hoặc không dám tiếp tục đầu cơ, tích trữ đất đai hoặc giảm bớt quy mô tích trữ để tránh thiệt hại sau này. Không ít người vay mượn, kể cả vay ngân hàng để mua nhà đất, nay đến lúc phải trả nợ nên cũng phải đẩy nhà đất ra thị trường, làm cho cung về đất tăng lên. Trong khi đó thì những người thực sự có nhu cầu về nhà đất đang trông chờ việc thi hành Luật Đất đai sẽ làm cho giá đất hạ xuống nên cũng không vội vàng tìm mua nhà đất. Có một tình trạng khá phổ biến là khi giá hàng hoá có xu hướng tăng thì người bán chờ giá tăng thêm còn người mua thì sợ giá lên nữa nên đổ xô đi mua; còn khi giá có xu hướng hạ thì thì người bán sợ hạ nữa nên vội tung ra bán, trong khi đó thì người mua chờ giá xuống thêm. Ba là, việc mua bán nhà đất ở nước ta thường quy ra vàng nhưng giá vàng vừa qua tăng cao và biến động bất thường chưa thể lường hết nên cũng ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến giao dịch về nhà đất trên thị trường. Chính sự bất ổn này đã làm cho giá nhà tại các khu đô thị mới có xu hướng giảm trung bình từ 40-100 triệu đồng gây ra khó khăn cho chủ đầu tư trong việc thu hồi lại vốn. * Khó khăn thứ hai đó là vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện công trình trong khâu giải phóng mặt bằng. Tuy ở phân tích trên có nêu ra khâu giải phóng mặt bằng thuận lợi do tỉ lệ đất nông nghiệp chiếm diện tích cao. Nhưng những hộ dân sống dọc trục đường Ngô Gia Tự sống chủ yếu vào buôn bán lại không muốn di dời đi chỗ khác do giá đền bù đất chưa thoả đáng. Mặc dù phương án đền bù cho các hộ dân theo khung giá đất qui định hiện hành và đã được UBND huyện Gia Lâm phê duyệt. Đây là vấn đề mà hầu như dự án nào cũng gặp phải. Chủ đầu tư lập kế hoạch đền bù theo giá của nhà nước mà giá này thường thấp hơn giá mà người dân mong đợi, do đó không chiu di dời làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án. Mà nếu nâng giá đền bù theo yêu cầu của người dân thì sẽ ảnh hưởng đến doanh thu của dự án. Đây là vấn đề nan giải cần có sự giải quyết từ các cấp chính quyền không chỉ cho dự án này mà còn rất nhiều công trình được thực hiện sau này. * Khó khăn tiếp theo đó là việc tái ổn định cuộc sống cho người dân trong vùng bị thu hồi đất. Theo dự án thì hầu hết các hộ dân cư trong diện thu hồi đất bị di dời sẽ được chuyển vào sống tại các chung cư cao tầng thuộc phạm vi dự án. Tuy nhiên những người dân ở đây đang quen với đời sống nông thôn chưa quen với nếp sống hiện đại trong các khu chung cư. Do đó điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của họ. KẾT LUẬN: Như vậy ở chương II này em đã tiến hành đánh giá về hiệu dự án với các nội dung cụ thể như: Tổng quan giới thiệu về dự án Đánh giá hiệu quả xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên , Hà Nội về mặt tài chính và kinh tế xã hội. Những thuận lợi và khó khăn khi thực hiện dự án. . Qua các số liệu cho thấy đây là dự án có hiệu quả cao cả về tài chính và đóng góp cho xã hội. Đồng thời cũng xem xét những điểm thuận lợi và khó khăn của dự án để từ đó có thể rút ra các bài học kinh nghiệm cho các dự án khác. Sau đây ở chương III em xin trình bày về một số giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn còn tồn tại hi vọng có thể nâng cao hiệu quả của dự án. CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG KHÓ KHĂN CỦA DỰ ÁN III.1> ĐỊNH HƯỚNG QUI HOẠCH PHÁT TRIỂN CHUNG THỦ ĐÔ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2020 Giúp cho việc xây dựng qui hoạch đô thị có thể phát triển đồng bộ theo đúng định hướng phát triển kinh tế xã hội của cả nước, ngày 20/6/1998 thủ tướng Chính Phủ đã kí quyết định về việc phê duyệt điều chỉnh chung thủ đô Hà Nội đến năm 2020. * Quyết định đã đề ra mục tiêu qui hoạch Hà Nội đến năm 2020: Phát triển phù hợp với phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội và chủ trương đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, hiện đại hoá, kết hợp tốt giữa xây dựng, phát triển với đảm bảo an ninh, quốc phòng, cải tạo với xây dựng mới, nhằm xây dựng thủ đô Hà Nội trở thành thành phố vừa dân tộc vừa hiện đại , đậm đà bản sắc và truyền thống ngàn năm văn hiến, là trung tâm đầu não về chính trị, đồng thời là trung tâm lớn về văn hoá, kỹ thuật, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước, tương xứng với thủ đô của một nước có quy mô dân số một trăm triệu dân, có vị trí xứng đáng trong khu vực Đông Nam Á và thế giới. * Phạm vi và định hướng phát triển không gian: Cơ cấu qui hoạch không gian bao gồm thành phố Hà Nội trung tâm và các đô thị xung quanh thuộc các tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh và Hưng Yên với bán kính ảnh hưởng từ 30 đếm 50 km. Hướng đến phát triển lâu dài của thành phố Hà Nội chủ yếu về phía Tây, hình thành chuỗi đô thị Miếu Môn – Xuân Mai – Hoá Lạc – Sơn Tây (Tỉnh Hà Tây); phía Bắc là cụm đô thị Sóc Sơn (thành phố Hà Nội) – Xuân Hoà – Đại Lải – Phúc Yên (tỉnh Vĩnh Phúc) và các đô thị khác nhằm khai thác lợi thé về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, giao thông và cơ sở hạ tầng. Trước mắt, hướng mở rộng thành phố Hà Nội trung tâm về phía Tây Bắc, Tây Nam và phía Bắc; trong đó ưu tiên cho đầu tư phát triển khu vực phía Bắc sông Hồng. Tại đây, hình thành một Hà Nội mới, gồm các khu vực Bắc Thăng Long – Vân Trì, Đông Anh - Cổ Loa, Gia Lâm – Sài Đồng – Yên Viên và tiếp tục thực hiện các dự án đầu tư phát triển tại khu vực Nam Thăng Long. III.2> MỘT SỐ GIẢI PHÁP III.2.1> Giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật các khu đô thị mới III.2.1.1> Giải pháp nhằm ổn định thị trường nhà đất Trong khi dự án đang tiếp tục hoàn thiện để đưa vào phục vụ người dân thì việc bình ổn lại thị trường nhà đất là hết sức quan trong cần đến sự giúp đỡ từ phía nhà nước. Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước,vì thế vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản sao cho thị trường này hoạt động theo hướng tích cực là cực kỳ quan trọng. Do đó, cuối tháng 1/2006, Chính phủ ban hành Nghị định 17: cho phép chuyển nhượng dự án, được phân lô, bán nền ở một số khu vực ngoại thành và địa phương...Nhiều chuyên gia cho rằng, tới đây thị trường sẽ chuyển động theo hướng tích cực. Tuy nhiên, cũng nhiều ý kiến cho rằng việc thực thi Nghị định này chưa đủ làm “tan băng” thị trường bất động sản. Do đó, có thể kiến nghị thêm một số giải pháp sau: Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ: Bởi lẽ, nếu không quản lý chặt chẽ việc cấp phép các dự án đầu tư sẽ dẫn tới tình trạng cung vượt cầu và hiệu quả đầu tư kém như thị trường sản xuất lắp ráp ô tô trong thời gian qua là một ví dụ. Điều này có thể trước mắt sẽ dẫn tới nguồn thu ngân sách địa phương và Trung ương tạm thời bị giảm nhưng sẽ giúp cho thị trường bất động sản “ấm dần”. Thứ hai: Cân đối lại cung cầu: Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý. Thứ ba: Các doanh nghiệp cần giảm giá bất động sản về giá trị thực Điều quan trọng nhất là đưa giá BĐS đúng với giá trị thật. Do giá bất động sản của Việt Nam hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc giảm giá vẫn đảm bảo cho người bán có lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều người tiêu dùng. Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa giữa hai con đường “sống hay là chết”, có nghĩa là phải chọn lựa giữa việc phá sản của công ty hay việc giảm giá bất động sản để kích thích cầu về nhà ở đối với những đối tượng thu nhập vừa phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại của công ty trên thương trường. Các DN kinh doanh bất động sản cần tung ra thị trường những sản phẩm đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại, tránh những hậu quả về sau. Thứ tư: Hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. Nhà nước sẽ thông qua một số chính sách như tài chính, tín dụng, thuế... một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh mới mong phá băng được. Thứ năm: Hình thành một thị trường bất động sản công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán: Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thông tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần có cơ quan chuyên môn về định giá đất (giá QSDĐ), định giá bất động sản khác để có thể chứng khoán hoá các tài sản về bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại trên thị trường. Hy vọng, với những giải pháp này tình trạng thị trường bất động sản sẽ sáng sủa hơn nhất là khi dự thảo Luật kinh doanh BĐS sẽ được Quốc hội xem xét thông qua trong kỳ họp thứ IX được hy vọng sẽ có những qui định chặt chẽ, minh bạch và là đòn bẩy làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trở nên sôi động hơn. III.2.1.2> Giải pháp cho việc giải phóng mặt bằng Theo kế hoạch phát triển Hà Nội thì trong thời gian tới sẽ có rất nhiều đô thị mới được xây dựng và hình thành nên công tác giải phóng mặt bằng cần phải nhanh chóng được hoàn thiện. Để thực hiện được việc này thi` không chỉ có sự nỗ lực thay đổi của bản thân chủ đầu tư mà còn phải có sự can thiệp từ phía nhà nước. Để tháo gỡ những mầu thuẫn vướng mắc lớn nhất hiện nay đó là việc các hộ dân không chịu di dời để giải phóng mặt bằng do đền bù không thoả đáng thì việc cần nhất hiện nay nhà nước phải xây dựng khung giá đất hợp lí sát với thực tế. Với chủ đầu tư việc này sẽ giúp ích rất nhiều trong việc lập dự án để phê duyệt ban đầu không ảnh hưởng đến doanh thu như đã dự tích, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Về phía người dân thì giá đền bù giải phóng sát với thực tế sẽ làm giảm thiệt thòi cho người dân và họ sẽ nhanh chóng di dời theo kế hoạch. Đối với những hộ gia đình cố tình chống đối không thực hiện thì chính quyền địa phương có biện pháp cưỡng chế phá dỡ mạnh mẽ để trả lại mặt bằng. Đi đôi với công tác cưỡng chế chính quyền địa phương trong quá trình giải phóng mặt bằng cần có đội ngũ cán bộ giỏi, có tinh thần phục vụ người dân để có thể giải thích hướng dẫn người dân hiểu và tạo điều kiện cho công tác giải phóng mặt bằng. Đồng thời trong đời sống hàng ngày chính quyền thực hiện tuyên truyền cho người dân cho họ những hiểu biết đầy đủ về công tác tái định cư giải phóng mặt bằng để khi có dự án thực hiện người dân không bị bỡ ngỡ gây ra những khó khăn. III.2.1.3> Giải pháp tái ổn định đời sống người dân Đối với dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Việt Hưng thì hầu hết các hộ dân đều được tái định cư vào các nhà chung cư cao tầng trong phạm vi dự án. Tuy nhiên còn một số hộ dân còn lại và đối với rất nhiều dự án khác thì vấn đề tái định cư cho người dân vẫn là rất nan giải. Đến nay, trên địa bàn Thủ đô đang triển khai 78 dự án xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư với khoảng 29.400 căn hộ và 555 lô đất với nhiều hình thức đầu tư xây dựng khác nhau. Các khu tái định cư tập trung đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách, gồm 3 dự án xây dựng khu đất tái định cư có hạ tầng kỹ thuật ở Đông Anh, 26 dự án xây dựng nhà ở tái định cư với hơn 13.100 căn hộ. Trong năm 2006 này, dự kiến sẽ có 355 thửa đất và hơn 3.500 căn hộ được hoàn thành. Tuy nhiên số lượng nhà như vậy vẫn còn chưa đáp ứng đủ nhu cầu tái định cư cho người dân. Rất nhiều họ dân sau khi bị thu hồi đất đã không có nhà ở. Đứng trước vấn đề này chính quyền đô thị cần phải đẩy mạnh hơn nữa công tác xây dựng quĩ nhà tái định cư. Đồng thời nên có chính sách hỗ trợ người dân trong việc tìm thuê nhà để tạm ổn định cuộc sống. Nhà ở là một vấn đề những cuộc sống hàng ngày của những người dân sau khi tái định cư cũng còn nhiều bất cập. Hầu hết những người trong khu vực thực hiện dự án đều là ở vùng ngoại ô nông thôn,quen với lối sống ngoại thị. Nay được vào sống trong môi trường hiện đại thì không quen. Chính vì thế công tác tuyên truyền giáo dục, hướng dẫn người dân cách sống mới thông qua sách báo, tờ rơi, loa đài cần phải được thực hiện trước khi dự án đựơc thực hiện. III.2.2> Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đánh giá hiệu quả dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật Đánh giá hiệu quả dự án là việc làm rất quan trọng nó có ảnh hưởng lớn đến lợi ích của cả doanh nghiệp và xã hội. Vì nếu đánh giá sai sẽ dẫn đến đầu tư sai lầm làm thất thoát vốn của doanh nghiệp, lãng phí các nguồn lực xã hội. Chính vì thế việc hoàn thiện công tác đánh giá hiệu quả dự án là vấn đề sống còn đối với doanh nghiệp. III.2.2.1> Lựa chọn cán bộ, các nhà tư vấn có trình độ chuyên môn cao Công tác đánh giá dự án có chính xác và chất lượng hay không phụ thuộc rất nhiều vào trình độ chuyên môn của các cán bộ thực hiện. Do đó khi tiến hành đánh giá hiệu quả dự án phải giao cho những cán bộ am hiểu công việc có kinh nghiệm thực hiện đồng thời cần có những nhà tư vấn có trình độ chuyên môn cao hỗ trợ kiểm tra. Các doanh nghiệp nên có hẳn một bộ phận chuyên thực hiện công việc này. III.2.2.2> Xây dựng hệ thống định mức, qui chuẩn hoàn thiện Ngày nay trong việc đánh giá hiệu quả dự án nhất là đối với đánh giá hiệu quả về xã hội chúng ta hầu hết mới chi là đánh giá được về mặt định tính. Việc lượng hoá những hiệu quả này hiện nay là rất khó khăn do chưa có một hệ thống qui chuẩn hoàn thiện để giúp cho việc lượng hoá những yếu tố xã hội. Để có thể đánh giá chính xác ta không thể dựa vào những đánh giá chủ quan định tính được nên cục đo lường cần kết hợp với cơ quan chức năng khác có liên quan xây dựng một hệ thống qui chuẩn nhằm có thể lượng hoá các yếu tố xã hội. Nhờ có hệ thống này sẽ cho phép chúng ta áp dụng công nghệ thông tin vào việc đánh giá một cách dễ dàng hơn. III.2.2.3> Áp dụng công nghệ thông tin Ngày này công nghệ thông tin đã được áp dụng vào rất nhiều lĩnh vực và đã giúp cho con người tiết kiệm được rất nhiều công sức và tiền bạc. Nên chúng ta có thể xây dựng một bộ phầm mềm áp dụng cho việc đánh giá hiệu quả dự án. Khi đó các thông tin sẽ được cập nhật thường xuyên hơn, chính xác hơn, giúp tiết kiệm được rất nhiều thời gian và chi phí về nhân lực. III.2.2.4> Thanh tra kiểm tra chặt chẽ Để có thể đánh giá đúng chính xác và toàn diện ngoài việc nắm vững các hồ sơ báo cáo việc thực hiện dự án trên giấy tờ thì chúng ta cần phải thường xuyên kiểm tra thanh tra trong quá trình thực hiện trên thực tế. Không được đánh giá dự án chỉ dựa trên giấy tờ và việc đánh giá dự án không chỉ thực hiện trước khi dự án được thực hiện mà còn nên thực hiện đánh giá dự án trong quá trình thi công, sau khi hoàn thành để thấy được những ưu điểm nhược điểm, những thiếu sót cần khắc phục cho những dự án sau được hoàn thiện hơn. KẾT LUẬN Qua bài viết trên em đã trình bày về những đánh giá sơ bộ về hiệu quả của việc xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật khu đô thị mới Việt Hưng. Qua những phân tích trên ta có thể thấy đây là một dự án khi được thực hiện hoàn chỉnh sẽ hình thành một khu đô thị mới với đầy đủ cơ sở hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội, góp phần giảm sức ép về dân số cho khu vực trung tâm. Đồng thời em cũng đã nêu một số giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn khi thực hiện dự án và hoàn thiện công tác đánh giá hiệu quả dự án. Mặc dù đã có những cố gắng tìm hiểu nghiên cứu nhưng do còn có nhiều hạn chế về mặt trình độ nhận thức và lí luận cũng như kinh nghiệm thực tế chưa nhiều nên bài viết còn rất nhiều hạn chế và thiếu sót, những giải pháp đề ra chưa cụ thể để có thể giúp ích nhiều cho thực tế. Tuy có nhiều thiếu sót nhưng chuyên đề cũng giúp em rất nhiều trong việc trau dồi kiến thức chuyên nghành của mình và hiểu thêm được rất nhiều kiến thức xã hội khác. Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của giáo viên hướng dẫn cô giáo Bùi Thị Hoàng Lan - Giảng viên khoa kinh tế - quản lý tài nguyên môi trường và đô thị. Em cũng xin chân thành cảm sự giúp đỡ của các cán bộ phòng Dự Toán thuộc Công ty tư vấn thiết kế và xây dựng đã tạo điều kiện thuận lợi cho em hoàn thành tốt chuyên đề thực tập của mình. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. GS.TS Nguyễn Đình Hương – Th.S Nguyễn Hữu Đoàn, 2003, NXB Thống kê, Giáo trình quản lý đô thị. 2. GS.TS Nguyễn Đình Hương – Th.S Nguyễn Hữu Đoàn, 2002, NXB Giáo dục, Giáo trình kinh tế đô thị. 3. TS Lê Công Hoa,1999, NXB xây dựng, Giáo trình kinh tế và kinh doanh xây dựng 4. GS.TS Nguyễn Thế Bá, 1999, NXB Xây dựng, Giáo trình Qui hoạch xây dựng phát triển đô thị. 5. PTS. Mai Văn Bưu, 1998, NXB Khoa học và kỹ thuật, Giáo trình Hiệu quả và quản lý dự án nhà nước. 6. TS Nguyễn Bạch Nguyệt - Th.S Từ Quang Phương, 2003. NXB Thống kê, Giáo trình kinh tế đầu tư. 7. Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới Việt Hưng, Quận Long Biên, Hà Nội. 8. Quyết định số 108/1998/QĐ-TTG của thủ tướng Chính Phủ ngày 20 tháng 6 năm 1998 về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020. 9. KTS Phạm Hữu Chung, Báo cáo về quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới tại Việt Nam. KÍ HIỆU VIẾT TẮT KĐTM: Khu đô thị mới XD: Xây dựng HTKT: Hạ tầng kí thuật KSTK: Khảo sát thiết kế UBND: Uỷ ban nhân dân B: Chiều rộng L: Chiều dài H: Chiều cao Q: Công suất BTCT: Bê tông cốt thép MỤC LỤC Trang Mục lục bảng biểu Trang Bảng 1: Các chỉ tiểu phân tích tài chính của dự án 17 Bảng 2: Tổng hợp vốn đầu tư của dự án 26 Bảng 3: Tổng nguồn thu của dự án 29 Bảng 4: Tổng hợp khối lượng xây dựng hệ thống thoát nước 36 Bảng 5: Chỉ tiêu nhu cầu cấp điện 37 Bảng 6: Bảng tổng hợp số liệu quy hoạch sử dụng đất đai trong khu đô thị mơi. 44