Chuyên đề Đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Đồng Văn tỉnh Hà Nam

i là một thuận lợi của dự án. 2.1.1.3. Khí hậu. Thị trấn Đồng Văn thuộc huyện Duy Tiên , nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, các số liệu đặc trưng về khí hậu tại trạm Phủ Lý cho kết quả sau: Nắng: số giờ nắng trung bình năm 1595,1 giờ. Gió: hướng gió thịnh hành trong năm: về mùa hè gió Nam và gió Đông Nam. Về mùa đông gió Bắc và Tây Bắc. Tốc độ gió trung bình theo các hướng là 2m/s, tốc độ gió mạnh nhất: 36,0m/s ( xảy ra khi có bão). Nhiệt độ: nhiệt độ không khí trung bình trong năm 23,30C. Nhiệt độ không khí cao nhất trung bình tuyệt đối trong năm 39,40C. Nhiệt độ không khí thấp nhất trung bình tuyệt đối trong năm 5,20C. Mưa: lượng mưa trung bình năm 1889,0mm, lượng mưa ngày lớn nhất: 333,0mm, số ngày mưa trung bình năm: 161,0/ ngày. Độ ẩm: độ ẩm trung bình: 84%, độ ẩm tương đối thấp tuyệt đối năm: 11%, độ ẩm tương đối thấp nhất trung bình năm: 68%. Bốc hơi: lượng bốc hơi trung bình năm 845,6mm. Sương mù: số ngày sương mù 9,5 ngày/ năm. Nói chung, vùng quy hoạch dự án nằm trong vành đai nhiệt đới gió mùa chung của cả miền Bắc, các điều kiện khí hậu sẽ không gây ảnh hưởng nhiều đến việc thực hiện dự án 2.1.1.4. Điều kiện địa chất thủy văn. Địa chất công trình: theo thuyết minh tổng hợp quy hoạch chung thị trấn Đồng Văn huyện Duy Tiên, địa chất công trình trong khu vực có cường độ 0,7 ÷ 1,5 kg/cm2. Thủy văn: thị trấn Đồng Văn huyện Duy Tiên chịu ảnh hưởng thủy văn của hệ thống các sông: sông Hồng, sông Nhuệ, sông Đào Duy Tiên. 2.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội. Khu đất thuộc dự án nằm trong huyện Duy Tiên với diện tích tổng cộng khoảng hơn 12 ha, dự kiến sau khi hoàn thành sẽ thu hút được khoảng 2000 dân đến định cư. Khu vực này có diện tích rộng lớn và địa chất khá thuận lợi cho xây dựng công nghiệp và đô thị…song hiện nay kinh tế chưa phát triển, dân số ít, mật độ dân số thấp, văn hoá- xã hội ở trình độ thấp. Tuy nhiên trong những năm gần đây chính quyền tỉnh Hà Nam cũng đã quan tâm đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng… góp phần đáng kể cải thiện bộ mặt của khu vực. 2.2. Giới thiệu chung dự án. Đứng trước nhu cầu đổi mới nhằm tạo điều kiện cơ sở vật chất cho tạo đà cho sự phát triển mạnh mẽ của khu vực sau này. Chính vì vậy tỉnh Hà Nam đã phê duyệt dự án xây dựng khu đô thị mới Đồng Văn. Dự án được tỉnh giao cho công ty cổ phần hỗ trợ phát triển công nghệ DETECH làm chủ đầu tư xây dựng nhằm xây dựng nên một khu đô thị với hạ tầng kĩ thuật và cảnh quan kiến trúc đồng bộ, hiện đại. Dự án được xác định là dự án trọng điểm trong kế hoạch đầu tư phát triển đô thị của tỉnh, phù hợp với điều chỉnh quy hoạch chung tỉnh Hà Nam đến năm 2020. Mục tiêu của dự án: 1. Tiếp tục thực hiện những định hướng cải tạo và xây dựng tỉnh theo các dự án phát triển khu đô thị mới đồng bộ, phù hợp với điều chỉnh quy hoạch chung tỉnh Hà Nam đến 2020. 2. Hình thành nên một khu dân cư đô thị mang tính thương mai, thu hút dân cư trong tỉnh đến định cư. 3. Sử dụng quỹ đất tạo vốn phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng khu đô thị mới đạt được các tiêu chuẩn xây dựng, môi trường và điều kiện sống của đô thị hiện đại, phát triển quỹ nhà ở phục vụ chương trình phát triển nhà ở của tỉnh, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho nhân dân theo tiêu chuẩn cao, góp phần ổn định thị trường nhà đất tại tỉnh Hà Nam. 4. Huy động các nguồn vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ, nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo môi trường hấp dẫn đầu tư, nhanh chóng xây dựng và khai thác các công trình để thu hồi vốn. 5. Tạo lập mô hình đầu tư xây dựng, thống nhất quản lý khai thác mọi nguồn vốn đầu tư, tạo sự phối hợp đồng bộ, gọn sạch.II. Đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Đồng Văn tỉnh Hà Nam. 1. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. 1.1. Nguồn huy động vốn dự án. Nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Đồng Văn là vốn tự có của chủ đầu tư và các nguồn vốn huy động hợp pháp khác. Các nguồn vốn huy động dự kiến đầu tư vào dự án bao gồm: Vốn tự có của chủ đầu tư: 7.117.155 nghìn đồng. Vốn huy động của các tổ chức tín dụng: 40.000.000 nghìn đồng. Các điièu kiện vay đề xuất với dự án: thời gian vay là 4 năm, lãi xuất 9,6%/năm, thời gian ân hạn là 2 năm. Vốn đóng góp của các cá nhân tổ chức có nhu cầu sử dụng mặt bằng trong khu đô thị mới Đồng Văn để xây dựng nhà ở và các công trình theo quy hoạch: 129.089.033 nghìn đồng. Dự án được chia làm 2 giai đoạn và trong mỗi giai đoạn có hình thức huy động và sử dụng nguồn vốn là khác nhau. Giai đoạn 1: Giai đoạn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị Trong giai đoạn này chủ đầu tư dự án sử dụng vốn tự có và huy động các nguồn vốn thực hiện đầu tư xây dựng toàn bộ các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được duyệt bao gồm san nền, hệ thống giao thông, thoát nước, thoát nước mưa và nước thải sinh hoạt, cấp nước, cấp điện… Giai đoạn 2: Giai đoạn khai thác đất đô thị Đồng thời với công việc xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư sử dụng vốn tự có, vốn vay và vốn đóng góp của các cá nhân để xây dựng các công trình nhà ở cao tầng và nhà ở thấp tầng, các hạng mục hạ tầng xã hội như trường học, công viên cây xanh, các công trình công cộng, dịch vụ thương mại để hoàn chỉnh dự án theo quy hoach được duyệt. Việc đầu tư xây dựng kinh doanh các công trình chung cư cao tầng cũng như các căn hộ nhà ở thấp tầng, biệt thự và các công trình công cộng khác được thực hiện ở giai đoạn khai thác đất đô thị và thể hiện trong các dự án thành phần. 1.2. Thu chi dự án. 1.2.1. Chi phí của dự án. Bảng 2: Tổng hợp vốn đầu tư của dự án. Đơn vị: nghìn đồng. TT Nội dung chi phí Vốn đầu tư A Chi phí xây lắp trước thuế 143.563.863 1 Chi phí XD HTKT khu đô thị mới 38.858.031 2 Chi phí XD công trình khu đô thị mới 104.705.832 3 Thuế VAT xây lắp 10% 14.356.386 Chi phí xây lắp sau thuế 157.920.249 B Chi phí khác 16.723.577 1 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ đào tạo chuyển nghề, đền bù thiệt hại hoa màu. 2.289.534 2 Chi phí rà phá bom mìn 25.000 3 Chi phí di chuyển mồ mả 100.000 4 Chi phí chuẩn bị đầu tư, KSTK 3.178.190 5 Chi phí bảo trì hệ thống trước khi bàn giao. 1.435.638 6 Chi phí quản lý, quảng cáo tiếp thị. 1.435.638 7 Tiền sử dụng đất đối với đất ở 3.830.613 8 Lãi vay ngân hàng 3.840.000 9 Chi phí bảo hiểm công trình 588.964 C Dự phòng chi phí 10% (A+B) 16.018.744 Tổng cộng 176.206.184 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án). 1.2.2.Nguồn thu của dự án. Nguồn thu dự án bao gồm tiền kinh doanh nhà và kinh doanh cho thuê dịch vụ. Việc kinh doanh nhà thực hiện trên cơ sở như sau: Ngay khi bắt đầu xây dựng nhà ở: thu tiền đặt cọc trước 40% tổng giá trị nhà bán. Khi hoàn thiện sẽ thu tiếp 40% tổng giá trị nhà bán. Khi bàn giao sẽ thu nốt 20% tổng giá trị nhà bán. Dự kiến bán hết nhà trong thời gian 3 năm kể từ khi bắt đầu khởi công xây dựng nhà. Trên cơ sở đó, doanh thu từ kinh doanh nhà được tính toán như sau: Bảng 3: Doanh thu kinh doanh nhà của dự án. Đơn vị: nghìn đồng. STT Khoản mục Năm Xây dựng Năm 1 Năm 2 Năm 3 2007 2008 2009 2010 1 Doanh thu từ bán nhà( Giai đoạn I) 40.624.704 40.624.704 20.312.352 0 2 Doanh thu từ bán nhà( Giai đoạn II) 35.832.080 35.832.080 17.916.040 Cộng doanh thu từ bán nhà 40.624.704 76.456.784 56.144.432 17.916.040 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án). Tổng doanh thu từ bán nhà: 194.919.560 nghìn đồng. Doanh thu từ kinh doanh cho thuê dịch vụ( khai thác bến xe và chợ trung tâm) tính trong 5 năm từ khi dự án bán hết nhà: Bảng 4: Doanh thu kinh doanh và cho thuê dịch vụ. Đơn vị: nghìn đồng. Hạng mục Diện tích(m2) Giá cho thuê (nghìn đồng./ m2/năm) Doanh thu 1 năm Bến xe 1.058 120 126.960 Chợ trung tâm 4.740 144 628.560 Tổng doanh thu Trong 5 năm 4.047.600 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án). Tổng doanh thu của dự án: 198.967.160 nghìn đồng. 1.2.3. Luồng tiền dự án. Dự án được tính toán trong 10 năm. Bảng 5: Luồng tiền dự án. Đơn vị: nghìn đồng. Năm 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Chi phí 44450755 36411749 48117624 28176456 18080078 193904 193904 193904 193904 193904 Doanh thu 40624704 76456784 56144432 17916040 755520 755520 755520 755520 755520 DT - CP - 44450755 4212955 28339160 27967976 -164038 561616 561616 561616 561616 561616 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án). Trong năm 2006, chủ đầu tư dự án bỏ vốn để giải phóng mặt bằng, thực hiện san nền, xây dựng hệ thống giao thông và thực hiện một phần công trình nhà ở với tống số vốn là 44.450.755 nghìn đồng. Trong các năm từ 2007- 2010, chủ đầu tư dự án bỏ vốn để xây dụng nốt các công trình nhà ở, chợ và bến xe trung tâm, số vốn được phân bổ theo các năm như bảng trên. Từ năm 2011 đến 2015, chủ đầu tư dự án bỏ vốn để duy trì hoạt động của dự án bao gồm chi phí quản lý, chi phí bảo dưỡng hàng năm, tổng chi phí hàng năm là 193.904 nghìn đồng. 1.3. Một số chỉ tiêu đánh giá. Dựa trên cơ sở luồng tiền của dự án, chúng ta có thể tính được các thông số cơ bản đánh giá hiệu quả tài chính của dự án như sau: Với hệ số chiết khấu là 9,6%, ta có: Giá trị hiện tại thuần: NPV = (Bt – Ct)/(1+i)t , thay số vào ta có. NPV = 5.114.851 nghìn đồng. Như vậy dự án có lãi, cụ thể thì dự án sẽ đem về cho chủ đầu tư khoản lợi nhuận hơn 5 tỉ đồng quy về hiện tại. So với tổng vốn đầu tư của dự án thì đây là một mức lãi khá lớn trong 10 năm. Tỷ suất lợi nhuận trên chi phí là 2,9%, tuy nhiên so với mộtsố dự án xây dựng khu đô thị mới khác như Định Công hay Việt Hưng đều khoảng trên 20% thì chỉ số này rất thấp, có điều này là do dự án này có vốn đầu tư nhỏ hơn các dự án kia rất nhiều, hơn nữa đây lại là một dự án cấp tỉnh, không thể sinh lãi cao như một dự án cấp quốc gia được. Suất thu hồi vốn nội bộ: NPV = (Bt – Ct)/(1+IRR)t = 0. Tính toán theo phương pháp nội suy thì IRR = 15,0225%, cao hơn mức lãi suất tiền gửi ngân hàng hiện nay rất nhiều tuy so với một số dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới khác như dự án khu đô thị mới Văn Quán – Yên Phúc có suất thu hồi nội bộ IRR = 20.91% hay khu Mỹ Đình là 21.5%. Điều này có nghĩa là tỷ lệ lãi vay tối đa mà dự án có thể chịu đựng được là 15,0225%, nếu vay với lãi suất lớn hơn thì dự án sẽ bị thua lỗ, so với các dự án nêu trên thì dự án không khả thi bằng. Hai dự án nêu trên có mức lãi cao hơn rất nhiều nên đây cũng là điều dễ hiểu. Tỉ số lợi ích trên chi phí: , thay số vào ta có. B/C = 1.036837 > 1, như vậy đầu tư vào dự án là có hiệu quả. So với dự án khu đô thị Định Công có B/C = 1,05, khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc có B/C = 1,07 thì dự án khu đô thị cũng thấp hơn một chút. Hiệu quả sử dụng vốn của dự án không cao bằng các dự án nêu trên. Có điều này là do tỷ lệ vốn đầu tư vào giải phóng mặt bằng và các công trình công cộng như nghĩa trang liệt sỹ, công viên cây xanh chiếm tỷ lệ khá lớn trong tổng vốn đầu tư của dự án, phần đem lại doanh thu chính cho dự án là bán nhà không thực sự nhiều, trong khi các khu đô thị kể trên lại có diện tích nhà bán rất lớn, vì thế mà hiệu quả sử dụng vốn cũng rất cao. Thời hạn thu hồi vốn đầu tư có tính chiết khấu: chuyển các dòng lợi nhuận , khấu hao và vốn đầu tư về cùng một thời điểm bắt đầu dự án là năm 2006, sau đó lấy vốn đầu tư trừ dần cho lợi nhuận và khấu hao. Trừ đến khi nào hết vốn đầu tư , đó chính là thời gian thu hồi vốn động. Theo tính toán thì thời hạn thu hồi vốn đầu tư T = 4 năm 10 tháng, đó là một thời hạn mơ ước đối với bất cứ dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới nào. Như vậy sau những đánh giá về mặt tài chính như trên ta có thể thấy việc thực hiện dự án là hoàn toàn khả thi và đem lại hiệu quả cao. Tuy nhiên việc phân tích đánh giá dự án thông qua những đánh giá hiệu quả về mặt tài chính mới chỉ là trên góc độ của nhà đầu tư. Còn trên góc độ nhà quản lý đô thị, mục tiêu chính của chúng ta phải xem xét hiệu quả dự án về mặt kinh tế-xã hội thì mới có thể có cái nhìn toàn diện về dự án. 2. Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án. 2.1. Giải quyết vấn đề việc làm và gia tăng lao động. Huyện Duy Tiên là huyện có diện tích đất phục vụ cho sản xuất nông nghiệp là rất lớn. Người dân ở đây sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp trồng lúa và trồng hoa màu. Việc thực hiện dự án xây dựng ở khu vực này sẽ chiếm hết đất canh tác vốn là nguồn sống của người dân ở đây. Do đó, việc chuyển đổi cơ cấu sản xuất nông nghiệp của người dân địa phương sang các nghành nghề khác là một việc làm cấp bách để ổn định việc làm, tạo thu nhập ổn định cho người dân lao động và góp phần xây dựng kinh tế địa phương phát triển vững mạnh. Chính vì thế dự án đã có phương án giải quyết cho vấn đề này. Thứ nhất: Hỗ trợ các hộ dân bị thu hồi đất nông nghiệp một khoản kinh phí để đào tạo chuyển nghề theo qui định. Thứ hai: Khi các chung cư cao tầng trong phạm vi dự án xây dựng hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng, đồng thời khi toàn bộ dự án khu đô thị mới Đồng Văn hoàn thành, chủ dự án đầu tư là công ty cổ phần hỗ trợ phát triển công nghệ DETECH trực tiếp tổ chức thực hiện việc quản lý vận hành toàn bộ khu đô thị cũng như các chung cư sau khi bán tạo điều kiện thuận lợi tạo việc làm cho người dân trong vùng. Các công việc cụ thể bao gồm thực hiện quản lý, vận hành, duy tu bảo dưỡng thang máy và các thiết bị công cộng khác như máy bơm nước, bình cứu hoả, máy phát điện dự phòng, bơm nước hàng ngày, thu gom rác thải vận chuyển đến nới qui định, làm dịch vụ trông giữ xe đạp xe máy của nhân dân, quản lý cho thuê măt bằng tầng một để phục vụ cho sinh hoạt, hoạt động công cộng và tạo nơi bán những mặt hàng thiết yếu hàng ngày, chăm sóc, tưới cây xanh xung quanh, bảo vệ đảm bảo an ninh trật tự bên trong công trình, ngăn ngừa hạn chế đến mức thấp nhất những tệ nạn xã hội có thể xảy ra. Những hoạt động này đảm bảo cho toàn bộ khu đô thị cũng như các công trình chung cư cao tầng được quản lý, vận hành thống nhất, ổn định đòi hỏi một lượng lao động rất lớn. Thực tế thì để quản lý vận hành khu đô thị mới Đồng Văn sẽ cần 15 người, vì vậy sau khi khu đô thị mới đi vào hoạt động sẽ tạo ra thêm 15 việc làm cho nhân dân trong vùng. Ngoài ra, các hoạt động chăm sóc cây xanh, vệ sinh môi trường… trong phạm vi khu đô thị cũng sẽ giải quyết công ăn việc làm cho một khối lượng đáng kể dân cư địa phương. Ngoài ra trong quá trình thực hiện dự án cũng đã thu hút tạo công ăn việc làm cho một số lượng lớn lao động. Số lao động thường xuyên thực hiện dự án là từ 1 nghìn người cho đến 1.5 nghìn người với mức lương trung bình là từ 1 cho đến 1.5 triệu đồng/người/tháng. Như vậy ta có thể thấy rằng một số lượng lớn lao động đã được sử dụng giải quyết phần nào lượng lao động dư thừa trong xã hội. Đồng thời cũng thực hiện việc tạo công ăn việc làm cho người dân khu vực bị thu hồi đất và chuyển dịch cơ cấu lao động của khu vực từ lao động nông nghiệp sang sản xuất dịch vụ, một trong những nhiệm vụ trong quá trình công nghiệp hoá đất nước. 2.2. Nâng cao mức sống của người dân. Đây có thể nói là một trong những chỉ tiêu quan trọng nhất khi đánh giá hiệu quả kinh tế- xã hội khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Do đó em xin tập trung phân tích kỹ chỉ tiêu này nhằm thấy được một cách chính xác hiệu quả xã hội của dự án. Ở phần này để dễ dàng cho việc đánh giá, so sánh đối với mỗi chỉ tiêu thành phần em xin nêu thực trạng khu vực trước khi thực hiện dự án sau đó sẽ nêu thực trạng khu vực sau khi dự án được thực hiện. 2.2.1. Cải thiện cơ sở hạ tầng. Để đáp ứng nhu cầu của một xã hội văn minh hiện đại thì một cơ sở hạ tầng hiện đại phục vụ cho cuộc sống hàng ngày của người dân là điều không thể thiếu. Từ một huyện với cơ sở vật chất còn nghèo nàn lạc hậu, thiếu thốn về mọi mặt nhưng khi có dự án được thực hiện thì mọi thứ đã được cải thiện rã rệt. + Vấn đề về giao thông. * Trước tiên chúng ta cùng xem xét lại tình hình giao thông của khu vực trước khi dự án được thực hiện. Khu vực dự án nằm trong khu trung tâm thị trấn Đồng Văn được quy hoạch trên địa hình đồng ruộng nên chỉ có đường quốc lộ 38 chạy qua ở phía Bắc khu vực và quốc lộ 1A ở phía Tây khu vực. Quốc lộ 1A chạy qua thị trấn Đồng Văn dài 2,9km, rộng 22m mặt đường bê tông nhựa, phía Tây là cửa hàng dân cư buôn bán nhỏ, phía Đông là tuyến đường sắt quốc gia và ga Đồng Văn chạy dài từ ngã tư quốc lộ 1A và quốc lộ 38 đến thôn Đồng Văn. Quốc lộ 38 đoạn qua thị trấn Đồng Văn dài hơn 10km, qua khu vực dự án đầu tư dài 100m, nền đường rộng 7,5m, mặt đường trải rộng 5,5m. Như vậy khu dự án hình thành trên cơ sở tuyến giao tông đối ngoại là quốc lộ 38, quốc lộ 1A, ga Đồng Văn và hệ thống đường đô thị chưa được hình thành. Nhìn chung khu dự án có vị trí rất thuận lợi về giao thông đối ngoại do được bao bọc bởi các tuyến đường quốc gia, tuy nhiên mạng lưới đường nội bộ thiếu về số lượng, nhỏ hẹp, kém về chất lượng, hiện trạng giao thông còn chưa đảm bảo các tiêu chuẩn của một khu đô thị mới. * Sau khi thực hiện dự án: Mạng lưới giao thông được thiết kế tuân thủ theo quy hoạch chung chi tiết được duyệt. Cao độ và toạ độ các nút giao thông khớp nối với các tuyến đường hiện trạng, phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt, cụ thể như sau: Mạng lưới đường bao gồm các loại đường trục chính, đường phân khu, đường liên khu vực, đường nội bộ. Đường trục chính N3 dài 300m, rộng 36m, gồm lòng đường xe chạy 10x2= 20m, vỉa hè hai bên 8x2= 16m, mặt cắt 1-2. Đường liên khu vực N7= D4 dài 726,25m, rộng 22m, gồm lòng đường xe chạy 12m, vỉa hè hai bên 5x2= 10m, mặt cắt 2-2. Quảng trường ga dài 125m, rộng 15m, vỉa hè 5m. Đường khu vực D1+ N1 dài tổng cộng 553m, gồm lòng đường xe chạy 7,5m, vỉa hè hai bên 5x2= 10m, mặt cắt 4-4. Đường nội bộ trong khu vực có lòng đường xe chạy 5m, vỉa hè hai bên 3x2= 6m, tổng chiều dài 1491,95m. Bãi đỗ xe tập trung: Bố trí kết hợp với các tuyến hành lang cây xanh cách ly với các bãi đỗ xe tập trung phục vụ khu vực và khu nhà ở. Ở các bãi đỗ xe phục vụ nhóm nhà ở bố trí kết hợp với vườn hoa đơn vị ở. Tất cả các đường có vỉa hè rộng từ 5m trở lên đều trồng cây xanh cả hai bên hè, với một loại cây cho mỗi đoạn phố. Đối với đường có vỉa hè rộng 3m, chỉ trồng cây một bên, cây trồng cách bó vỉa 1.2m. Khoảng cách trung bình giữa hai cây là 7m. Mặt khác, kết cấu đường cũng đảm bảo chất lượng cho khu đô thị mới, với đường trục chính Đông Tây và các đường liên khu vực đều được thiết kế với cấp tải trọng H30, các đường khác được thiết kế với cấp tải trọng H13. Theo những số liệu như trên thì đã được trang bị một hệ thống giao thông tốt đồng bộ, đúng theo tiêu chuẩn quốc gia.Giao thông có thể được ví như huyết mạch trong mỗi cơ thể. Một hệ thống giao thông tốt sẽ giúp cho người dân tiết kiệm được rất nhiều thời gian, chi phí đi lại, nó liên kết khu đô thị với các khu khác làm cho việc đi lại trao đổi hàng hoá được thuận tiện thúc đẩy nền kinh tế của cả khu vực. + Vấn đề cấp thoát nước. * Hiện trạng của khu vực trước khi thực hiện dự án: Hiện tại cư dân và các cơ quan trong khu vực đều đang sử dụng nước mưa, nước giếng khoan hoặc giếng khơi phục vụ cho sinh hoạt, chất lượng nước chưa đảm bảo vệ sinh. Việc thoát nước cũng chủ yếu là thải trực tiếp ra đồng ruộng, không có một hệ thống thoát nước đồng bộ, vì vậy thường xuyên có tình trạng ứ đọng nước thải thành vũng, gây mất vệ sinh. * Sau khi thực hiện dự án: 1.Cấp nước: Dự kiến hệ thống cấp nước của khu dự án sẽ lấy trực tiếp từ nhà máy nước bên khu công nghiệp Đồng Văn có công suất 4000M3/ ngày đêm. Nhu cầu sử dụng nước: Qsh = (N*Qtc)/1000. Sau khi đi vào hoạt động khu đô thị sẽ có khoảng 2000 người, Qtc tiêu chuẩn là 100lít/người/ngày đêm, chúng ta có thể tính được Qsh = 200m3/ngày đêm. Nước phục vụ công trình công cộng tính bằng 10% nước sinh hoạt: 20m3/ngày đêm. Nước tưới cây rửa đường, rò rỉ tính bằng 5% nước sinh hoạt: 10m3/ngày đêm. Nước dự phòng tính bằng 10% nước sinh hoạt: 20m3/ngày đêm. Tổng lượng nước cần thiết: 250m3/ ngày đêm. Mặt khác, việc thiết kế cấp nước cũng đảm bảo các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, nhằm đưa dự án vào hoạt động có hiệu quả: Mạng lưới thiết kế cấp nước: ống ф150 có chiều dài 175m được dẫn từ nhà máy nước qua quốc lộ 38 và đi dọc theo quốc lộ 38 đến góc đường khu vực, cuối dãy nhà ở liền kề mặt phố cách quốc lộ 1 khoảng 160m, tại đây đặt ống chờ T để cấp nước cho khu vực xây dựng sau này. Đường trục chính cấp nước cho khu vực dự án là đường ống ф100 chạy dọc từ khu vực quốc lộ 38 đến đường gấp làng Đồng Văn dài 425m. Đường cấp nước tửtục chính ф100 vào các dãy nhà là ống ф50, tổng chiều dài 3110m. Ống cấp cho khu vực khách sạn, chợ trung tâm là ống ф80 dài 145m lấy trực tiếp từ ống ф150 tại quốc lộ 38. Bảng 6: Tổng hợp khối lượng cấp nước của dự án. TT Tuyến ống Đơn vị Khối lượng(m) 1 ф150 m 175 2 ф100 m 425 3 Ф80 m 145 4 ф50 m 3110 Cộng 3855m đường ống các loại (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án). 2. Thoát nước: Theo thiết kế hệ thống thoát nước sẽ được xây dựng đồng bộ có thể phục vụ cho cả việc thoát nước mưa lẫn thoát nước bẩn. Dựa theo đặc điểm địa hình, khu vực sự án được chia thành 4 lưu vực thoát nước mưa chính, các cống lưu vực và hệ thống cổng thu gom nước được bố trí phù hợp với các lưu vực thoát nước . Độ dốc dọc mương, cống rãnh lấy theo độ dốc đường và độ dốc tối đa <= 0,002. Cống qua đường đảm bảo độ sâu chôn cống => 0,7m. Hướng thoát nước về phía Nam vào mương hở 2000x2500 chảy ra trạm bơm Bùi 1, Bùi 2 và thoát ra sông Đào Duy Tiên. Sử dụg mạng lưới phân tán, hình nhánh cây dựa theo độ dốc địa hình và lưu vực thoát. Bảng 7: Tổng hợp khối lượng xây dựng hệ thống thoát nước. TT Tuyến ống Đơn vị Khối lượng 1 B300x400 M 1780 2 B600x600 M 1475 3 B800x800 M 125 4 B1000x1000 125 5 Hố ga 1,4x1,4x1,5 Cái 3 1,2x1,2x1,5 Cái 3 1,0x1,0x1,5 Cái 10 0,8x0,8x1,5 Cái 16 6 Mương thoát M 250 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án) + Vấn đề điện. Hiện tại khu vực dự án có thể lấy điện từ trạm 35/10KV Đồng Văn. Bảng 8: Chỉ tiêu nhu cầu tiêu thụ điện. STT Loại hộ dùng điện Đơn vị Khối lượng Chỉ tiêu KW/Đvị Hệ số KTT PTT KVA 1 Nhà ở Người 2000 0,7 0,7 980 2 Công trình công cộng M2 19658 0,05 0,5 491,45 3 Cơ quan M2 4625 0,05 0,5 115,63 4 Cây xanh công viên Ha 0,41 25 1 10,25 5 Chiếu sáng đường Ha 6,02 12 1 72,24 Cộng 1669,6 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án) Căn cứ vào các chỉ tiêu tính toán trên, dự án đã bố trí các trạm biến áp 22/0,4KV, công suất 250KVA để cung cấp điện cho khu vực dự án. Vị trí các trạm biến áp được đặt gần trung tâm phụ tải không lớn hơn 300m để đảm bảo tổn thất điện áp nằm trong giới hạn cho phép. Lưới cấp điện cao thế cho các trạm biến áp sử dụng cáp nổi, nhằm đảm bảo dễ thay thế và sửa chữa. Tuyến cáp nổi 22KV được đi trên các cột điện cao thế chạy dọc theo các tuyến phố chính đến các trạm biến áp, tại các vị trí qua đường cáp điện được đi ngầm để đảm bảo mỹ quan đô thị. Lưới điện hạ thế có điện áp 380/220V từ các trạm biến áp có các lô hạ thế 0,4KV, cung cấp điện cho sinh hoạt và chiếu sáng. Lưới hạ thế đi nổi dọc theo các tuyến phố sử dụng dây bọc PVC, các hộ tiêu thụ điện sử dụng công tơ riêng được lắp tập trung trong các tủ điện treo trên cột tại đầu và cuối lô nhà. Điện chiếu sáng: các tuyến cáp hạ thế 0,4KV chiếu sáng đi ngầm trên vỉa hè, đèn đường được bố trí một bên trục các tuyến đường, phụ thuộc vào độ chói yêu cầu và mặt cắt ngang của đường, đèn đường sử dụng bóng thủy ngân cao áp 70W và 250W. Bảng 9: Tổng hợp phần cấp điện của dự án. TT Hạng mục Đơn vị tính Khối lượng 1 Cáp ngầm trung thế 22KV M 111,5 2 Cáp ngầm hạ thế M 310,0 3 Trạm biến áp Trạm 4 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án) + Vấn đề vệ sinh môi trường. Môi trường thiên nhiên có tác động rất lớn tới cuộc sống con người. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ từ đó ảnh hưởng đến sức lao động, sản xuất của người dân. Những năm gần đây chất lượng môi trường là một vấn đề luôn gây nhiều búc xúc đối với các nhà quản lý. Việc tạo ra một môi trường xanh, sạch đẹp là rất quan trọng. * Hiện trạng môi trường-vệ sinh của khu vực: - Môi trường: Hầu hết nước thải của khu vực không đựoc xử lý hoặc chỉ được xử lý sơ bộ nên khi xả ra mương bên ngoài không đảm bảo vệ sinh môi trường. Nước thải xả ra các mương thoát nước phần lớn được tiêu ngay ra cánh đồng nên vào mùa khô trong các mương đầu nguồn thường có màu sẫm. - Khói bụi và tiếng ồn: Nguồn gây khói bụi và tiếng ồn chủ yếu của khu vực quy hoạch là trục đường quốc lộ 1A và quốc lộ 38 với mật độ xe lớn qua lai, ngoài ra còn do tiếng tàu hỏa, nhưng đó chỉ là những tiếng ồn tạm thời, hiện nay quốc lộ 1A và quốc lộ 38 đã được nâng cấp cải tạo, giam thiểu bụi bặm rất nhiều. Ngoài khu vực này ra thì do khu vực hầu hết là đồng ruộng sản xuất công nghiệp ít nên khói bụi và tiếng ồn thấp. - Vệ sinh: vẫn tồn tại nhà vệ sinh công cộng 2 ngăn và một vài nhà vệ sinh công cộng bán tự hoại. Ngoài ra ở khu vực còn có một khu nghĩa địa với hơn 200 ngôi mộ và một nghĩa trang liệt sỹ. * Việc thực hiện dự án xây dựng trong khu vực này không thể tránh khỏi những tác động đến môi trường. - Đối với môi trường nước: Nước thải do công nhân thi công trên công trường thải ra môi trường, việc khoan tham dò và đóng cọc (do khoan sâu xuống đất) cũng góp phần làm cho nước ngầm bị ô nhiễm bởi các chất ô nhiễm trên mặt đất như thuốc trừ sâu, phân bón, vi khuẩn… theo các lỗ khoan đó đi xuống. - Đối với môi trường không khí: Trong giai đoạn thi công thì bụi đất cát là tác nhân chính gây ô nhiễm không khí. Nhất là trong quá trình san ủi mặt bằng, làm móng, làm đường, đào và lắp hệ thống thoát nước… - Tác động của tiếng ồn và chấn động tới môi trường: Trong giai đoạn này do yêu cầu thi công nên số lượng công nhân và các loại xe cộ máy móc phục vụ xây dựng hoạt động trong khu vực tương đối lớn. Do đó sẽ phát sinh lượng tiếng ồn và các chấn động do quá trình đóng cọc, khoan,.. là không thể tránh khỏi. * Tuy là có những tác động tạm thời đến môi trường trong thời gian thi công thực hiện dự án nhưng sau khi thực hiện dự án xong và đưa vào hoạt động thì nó sẽ giải quyết được rất nhiều vấn đề về môi trường đang tồn tại trước khi xây dựng dự án đã nêu trên như: tình trạng các nhà vệ sinh không đạt tiêu chuẩn sẽ không còn, khu nghĩa trang sẽ được xây dựng theo qui hoach hợp vệ sinh, nghĩa trang liệt sỹ sẽ được trồng thêm cây, trở thành trung tâm của khu đô thị mới. Việc thoát nước mưa và nước thải bẩn sẽ được đổ vào hệ thống thoát nước và sẽ qua sử lý trước khi đổ ra sông Đào Duy Tiên. + Vấn đề thông tin bưu điện. * Khu vực dự án thuộc phạm vi phục vụ của tổng đài Đồng Văn, có điều kiện thuận lợi cho việc phát triển mạng lưới thông tin bưu điện. * Nhu cầu: + Nhà ở 01 máy điện thoại/ 01 hộ. + Công trình công cộng, cơ quan hỗn hợp 01 máy điện thoại/ 200 m2 sàn. + Khách sạn 01 máy điện thoại/ phòng 20m2. + Nhà trẻ mẫu giáo 01 máy điện thoại/ khu. Tổng số yêu cầu: 629 máy điện thoại. Từ những phân tích trên về một số yếu tố giao thông, cấp thoát nước,cấp điện, vệ sinh môi trường, thông tin bưu điện, chúng ta có thể thấy được rằng dự án đã tạo ra một cơ sở hạ tầng mới hoàn thiện thay thế cho hệ thống cơ sở hạ tầng cũ chưa đầy đủ, không thể đáp ứng cho cuộc sống người dân ngày càng được nâng cao. Cơ sở hạ tầng mới này đã nâng cao đời sống người dân lên rất nhiều bắt kịp với lối sống hiện đại. 2.2.2. Làm tăng thu nhập và điều kiên sống của người dân. Tạo được cơ sở hạ tầng tốt hiện đại nhưng nếu người dân vẫn còn nghèo thu nhập vẫn còn thấp thì chưa thể đạt được mục tiêu nâng cao mức sống người dân được. Chính vì vậy khi xem xét về mặt hiều quả xã hội của dự án ta phải xét yếu tố làm tăng thu nhập và điều kiện sống cho người dân. Một lí do làm tăng nguồn thu cho người dân ở khu vực dự án đó chính là việc những hộ dân và địa phương này được đền bù thiệt hại từ việc thu hồi đất để xây dựng, cụ thể như sau: Đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp: mức giá đất nông nghiệp là 15.000Đ/M2. Hỗ trợ đào tạo chuyển nghề: 10.700Đ/M2. Đền bù công tôn tạo và thiệt hại hoa màu: lúa sản lượng 20kg thóc/vụ với đơn giá 2.500Đ/kg/ M2. Đền bù thiệt hại về mồ mả: đền bù phần đào bới, di chuyển, xây dựng lại với mức 500.000Đ/Mộ. Phần lớn diện tích khu đô thị mới Đồng Văn là đất nông nghiệp, phần còn lại là nhà ở cải tạo chỉnh trang. Diện tích đất cần thu hồi chủ yếu là đất nông nghiệp, chỉ có một số ít là đất ở. Người có đất nông nghiệp nằm trong phạm vi dự án bị thu hồi có đầy đủ các điều kiện theo quy định được đền bù thiệt hại. Ngoài ra, người bị thu hồi đất còn được đền bù các thiệt hại về hoa màu, cây cối, vật kiến trúc trên đất và các loại hỗ trợ, thưởng theo quy định. Lí do thứ hai góp phần cải thiện đời sống nâng cao thu nhập của người dân đó là sau khi dự án hoàn thành thì đây sẽ là một khu đô thị và có dân cư tập trung với mật độ cao. Theo tính toán của dự án thì nơi đây sẽ có dân số là khoảng 2000 dân. Với một số lượng dân lớn như vậy thì nhu cầu về các dịch vụ như: vệ sinh, y tế, thực phẩm,giải trí, các nhu yếu phẩm thiết yếu hàng ngày… là rất lớn. Do đó nghành dịch vụ ở đây sẽ rất phát triển và với việc tái ổn định việc làm cho người dân như đã trình bày sẽ đem lại nguồn thu nhập đáng kể hàng ngày cho người dân hơn hẳn thu nhập từ việc sản xuất nông nghiệp. Và không chỉ vậy mà tại khu dân cư xung quanh nhiều công việc, nghành nghề mới sẽ xuất hiện cùng với khu đô thị mới để phục vụ nhu cầu của người dân trong khu đô thị. Khu đô thị mới hình thành sẽ làm chuyển biến lối sống của người dân ở đây từ lối sống nông nghiệp ở một vùng ngoại ô còn nghèo nàn lạc hậu sang lối sống thành thị văn minh hiện đại. Trong quá trình tái định cư, một phần dân cư có đất bị thu hồi phục vụ cho việc xây dựng sẽ được tái định cư vào các chung cư cao tầng. Trước đó hầu hết nhà ở dân cư là nhà bán kiên cố, nhà 51tạm. Nay nguời dân sẽ được sống trong các căn hộ với cơ sở vật chất đúng theo tiêu chuẩn qui định đáp ứng đủ nhu cầu cho cuộc sống hàng ngày. 2.3. Hình thành một khu đô thị mới cho tỉnh Hà Nam. Mở rộng đô thị là một đòi hỏi tất yếu của khách quan và chủ quan để phục vụ sự tăng trưởng dân số tự nhiên và điều tiết mật độ dân cư. Việc cải tạo khu trung tâm và cận trung tâm tỉnh Hà Nam chỉ làm tăng hệ số sử dụng đất chứ không làm giảm mật độ dân cư nên việc mở rộng vừa phải đáp ứng yêu cầu của một đô thị hiện đại để chuyển dịch cơ cấu và phân bố lại mật độ dân số, vừa phải phục vụ mục đích tái định cư các khu vực bị giả phóng mặt bằng. Vì vậy, dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Đồng Văn đã góp phần tiên phong trong quá trình đô thị hoá tỉnh Hà Nam. Biến một khu đất ban đầu dân cư thưa thớt, cơ sở vật chất yếu kém, sản xuất nông nghiệp là chủ yếu thành một khu đô thị dân cư khoảng 2000 người, cơ sở vật chất đồng bộ, lối sống thành thị hiện đại. Nó đã làm cho việc sử dụng quỹ đất của tỉnh trở nên có hiệu quả hơn rất nhiều. Tạo ra một cụm kinh tế mới thu hút đầu tư, đẩy mạnh việc phát triển kinh tế xã hội khu vực Hà Nam Ninh. Nằm ở vị trí trung tâm của tỉnh Hà Nam, là đầu mối giao thương với các tỉnh lân cận, dự án làm đẹp cho bộ mặt của tỉnh bằng việc tạo lập không gian hiện đại và đặc thù cho khu vực, thoả mãn mối quan hệ đa phương giữa các khu vực chức năng cũng như tạo ra một môi trường hiện đại tiện nghi cho các hoạt động của con người. Căn cứ vào Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tham khảo chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của quy hoạch chi tiết huyện Duy Tiên, chỉ tiêu đất đai và hạ tầng của dự án như sau: Bảng 10: Bảng tổng hợp số liệu quy hoạch sử dụng đất đai trong khu đô thị mới. TT Hạng mục DT chiếm đất DT xây dựng đất DT sàn m2 Mật độ xây dựng Hệ số sử dụng đất Tầng cao TB 1 Đất giao thông 50404 2 Đất ở 53894 32700 82425 60,67 1,53 2,52 Đất nhà liền kề mặt phố 35594 22425 60075 63 1,69 2,68 Đất nhà vườn 18300 10275 22350 56,15 1,22 2,18 3 Đất công cộng 11357 Nhà trẻ mẫu giáo 1460 150 300 10,27 0,065 2 Chợ trung tâm 4740 1500 3164 31,64 0,47 2 Bến xe 1058 300 300 28 28 1 Công viên cây xanh 4100 Cộng 115655 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án). Tổ chức khu đô thị mới phù hợp các yêu cầu về ở, các dịch vụ, công trình công cộng, tổ chức môi trường cảnh quan, tổ chức cuộc sống đô thị văn minh hiện đại, tổ chức đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đảm bảo tiện nghi tối đa cho con người sống trong khu đô thị mới. 2.4. Đóng góp cho ngân sách nhà nước. Căn cứ vào các tính toán về thu chi của dự án đã được chủ đầu tư và tỉnh Hà Nam phê duệt thì dự án sẽ đóng góp cho ngân sách Nhà nước một khoản đáng kể như bảng sau: Bảng 11: Tổng hợp chỉ tiêu đóng góp cho ngân sách Nhà nước. Đơn vị: nghìn đồng. TT Hạng mục Tổng 10 năm 1 Thuế VAT 23.640.092 2 Thuế thu nhập 3.809.868 3 Thuế chước bạ 4.549.924 4 Tiền sử dụng đất 3.830.613 Tổng 35.830.497 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án). Số tiền nộp vào ngân sách Nhà nước sẽ được dùng để phân phối lại thu nhập, tạo ra các phúc lợi xã hội, đem lại cuộc sống tốt hơn cho người dân. Trên đây là một số chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Đồng Văn tỉnh Hà Nam. Qua đó chúng ta có thể thấy đây là một dự án đạt hiệu quả cả về mặt tài chính và kinh tế xã hội. Nó tạo ra nguồn thu nhập lớn cho doanh nghiệp thực hiện dự án là công ty cổ phần hỗ trợ phát triển công nghệ DETECH đồng thời cũng đóng góp rất nhiều cho tỉnh Hà Nam và cho cả xã hôi. CHƯƠNG III. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ. I. Thuận lợi và khó khăn của dự án. 1. Thuận lợi. Việc thực hiện dự án xây dựng khu đô thị Đồng Văn là phù hợp với định hướng quy hoạch Hà Nam nên rất được ủng hộ và tạo điều kiện thuận lợi từ phía các cấp chính quyền để dự án có thể triển khai. Chủ đầu tư kiêm nhà thầu thực hiện dự án: Công ty cổ phần hỗ trợ và phát triển công nghệ DETECH là công ty đã từng thực hiện rất nhiều dự án xây dựng hạ tầng kĩ thuật các khu đô thị mới như khu đô thị mới Thái Nguyên, tòa nhà DETECH tại Mỹ Đình,… đây đều là những dự án có qui mô lớn. Đó là điểm rất thuận lợi khi dự án được thực hiện bởi một nhà thầu đầy kinh nghiệm và uy tín vì đây cũng là một yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Với bất kì dự án nào cũng vậy các chủ đầu tư luôn vấp phải một vấn đề vô cùng nan giải và khó khăn đó là việc giải phóng mặt bằng. Công tác này luôn chiếm một phần chi phí rất lớn của mỗi dự án và tốn rất nhiều thời gian để thu hồi đất, di dời các hộ dân. Tuy nhiên dự án được xây dựng trên khu đất khá thuận lợi trong việc giải phóng mặt bằng, diện tích đất nông nghiệp ở đây chiếm phần lớn tổng diện tích của khu vực dự án đầu tư. Nhờ có đặc điểm này mà dự án có thể tiết kiệm được rất nhiều chi phí và thời gian thực hiện. 2. Khó khăn. Một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay mà các nhà đầu tư đang phải đối mặt đó chính là tình trạng bất ổn của thị trường nhà đất trong thời gian gần đây. Các giao dịch nhà đất có xu hướng chững lại so với thời gian trước. Nguyên nhân của hiện tượng này là do thị trường nhà đất đang ở giai đoạn đi xuống trong quy luật vận động của hàng hoá. Hai là, với luật đất đai ban hành năm 2003 và các quy định về thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất sắp ban hành, những người đã đầu cơ, tích trữ về đất đai đang phải chùn bước, hoặc không dám tiếp tục đầu cơ, tích trữ đất đai hoặc giảm bớt quy mô tích trữ để tránh thiệt hại sau này. Không ít người vay mượn, kể cả vay ngân hàng để mua nhà đất, nay đến lúc phải trả nợ nên cũng phải đẩy nhà đất ra thị trường, làm cho cung về đất tăng lên. Trong khi đó thì những người thực sự có nhu cầu về nhà đất đang trông chờ việc thi hành luật đất đai sẽ làm cho giá đất hạ xuống nên cũng không vội vàng tìm mua nhà đất. Có một tình trạng khá phổ biến là khi giá hàng hoá có xu hướng tăng thì người bán chờ giá tăng thêm còn người mua thì sợ giá lên nữa nên đổ xô đi mua; còn khi giá có xu hướng hạ thì thì người bán sợ hạ nữa nên vội tung ra bán, trong khi đó thì người mua chờ giá xuống thêm. Ba là, việc mua bán nhà đất ở nước ta thường quy ra vàng nhưng giá vàng vừa qua tăng cao và biến động bất thường chưa thể lường hết nên cũng ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến giao dịch về nhà đất trên thị trường. Chính sự bất ổn này đã làm cho giá nhà tại các khu đô thị mới có xu hướng giảm gây ra khó khăn cho chủ đầu tư trong việc thu hồi lại vốn. Khó khăn thứ hai đó là vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện công trình trong khâu giải phóng mặt bằng. Tuy ở phân tích trên có nêu ra khâu giải phóng mặt bằng thuận lợi do tỉ lệ đất nông nghiệp chiếm diện tích cao. Nhưng những hộ dân sống trong khu vực dự án lại cảm thấy không hài lòng với chế độ đền bù. Đây là vấn đề mà hầu như dự án nào cũng gặp phải. Chủ đầu tư lập kế hoạch đền bù theo giá của nhà nước mà giá này thường thấp hơn giá mà người dân mong đợi, do đó không chiu di dời làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án. Mà nếu nâng giá đền bù theo yêu cầu của người dân thì sẽ ảnh hưởng đến doanh thu của dự án. Đây là vấn đề nan giải cần có sự giải quyết từ các cấp chính quyền không chỉ cho dự án này mà còn rất nhiều công trình được thực hiện sau này. Khó khăn tiếp theo đó là việc tái ổn định cuộc sống cho người dân trong vùng bị thu hồi đất. Theo dự án thì hầu hết các hộ dân cư trong diện thu hồi đất bị di dời sẽ được chuyển vào sống tại các chung cư cao tầng thuộc phạm vi dự án. Tuy nhiên những người dân ở đây đang quen với đời sống nông thôn chưa quen với nếp sống hiện đại trong các khu chung cư. Do đó điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của họ. II. Kiến nghị và giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư. Mỗi một dự án đều có những thuận lợi và khó khăn khác nhau, nhưng nói chung phần lớn đều có rất nhiều đặc điểm chung, dự án khu đô thị mới Đồng Văn tỉnh Hà Nam cũng không phải ngoại lệ, vì vậy thay vì chỉ phân tích dự án Đồng Văn, em sẽ phân tích một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật các khu đô thị mới. 1. Giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật các khu đô thị mới. 1.1. Giải pháp nhằm ổn định thị trường nhà đất. Trong khi dự án đang tiếp tục hoàn thiện để đưa vào phục vụ người dân thì việc bình ổn lại thị trường nhà đất là hết sức quan trong cần đến sự giúp đỡ từ phía nhà nước. Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, vì thế vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản sao cho thị trường này hoạt động theo hướng tích cực là cực kỳ quan trọng. Do đó, cuối tháng 1/2006, Chính phủ ban hành Nghị định 17: cho phép chuyển nhượng dự án, được phân lô, bán nền ở một số khu vực ngoại thành và địa phương...Nhiều chuyên gia cho rằng, tới đây thị trường sẽ chuyển động theo hướng tích cực. Tuy nhiên, cũng nhiều ý kiến cho rằng việc thực thi Nghị định này chưa đủ làm “tan băng” thị trường bất động sản. Do đó, có thể kiến nghị thêm một số giải pháp sau: Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ: Bởi lẽ, nếu không quản lý chặt chẽ việc cấp phép các dự án đầu tư sẽ dẫn tới tình trạng cung vượt cầu và hiệu quả đầu tư kém như thị trường sản xuất lắp ráp ô tô trong thời gian qua là một ví dụ. Điều này có thể trước mắt sẽ dẫn tới nguồn thu ngân sách địa phương và Trung ương tạm thời bị giảm nhưng sẽ giúp cho thị trường bất động sản “ấm dần”. Thứ hai: Cân đối lại cung cầu: Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý. Thứ ba: Các doanh nghiệp cần giảm giá bất động sản về giá trị thực: Điều quan trọng nhất là đưa giá BĐS đúng với giá trị thật. Do giá bất động sản của Việt Nam hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc giảm giá vẫn đảm bảo cho người bán có lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều người tiêu dùng. Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa giữa hai con đường “sống hay là chết”, có nghĩa là phải chọn lựa giữa việc phá sản của công ty hay việc giảm giá bất động sản để kích thích cầu về nhà ở đối với những đối tượng thu nhập vừa phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại của công ty trên thương trường. Các DN kinh doanh bất động sản cần tung ra thị trường những sản phẩm đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại, tránh những hậu quả về sau. Thứ tư: Hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. Nhà nước sẽ thông qua một số chính sách như tài chính, tín dụng, thuế... một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh mới mong phá băng được. Thứ năm: Hình thành một thị trường bất động sản công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán: Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thông tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần có cơ quan chuyên môn về định giá đất (giá QSDĐ), định giá bất động sản khác để có thể chứng khoán hoá các tài sản về bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại trên thị trường. Hy vọng, với những giải pháp này tình trạng thị trường bất động sản sẽ sáng sủa hơn nhất là khi dự thảo luật kinh doanh BĐS được hy vọng sẽ có những qui định chặt chẽ, minh bạch và là đòn bẩy làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trở nên sôi động hơn. 1.2. Giải pháp cho việc giải phóng mặt bằng. Theo kế hoạch phát triển Hà Nam nói riêng và cả nước nói chung thì trong thời gian tới sẽ có rất nhiều đô thị mới được xây dựng và hình thành nên công tác giải phóng mặt bằng cần phải nhanh chóng được hoàn thiện. Để thực hiện được việc này thì không chỉ có sự nỗ lực thay đổi của bản thân chủ đầu tư mà còn phải có sự can thiệp từ phía nhà nước. Để tháo gỡ những mầu thuẫn vướng mắc lớn nhất hiện nay đó là việc các hộ dân không chịu di dời để giải phóng mặt bằng do đền bù không thoả đáng thì việc cần nhất hiện nay nhà nước phải xây dựng khung giá đất hợp lí sát với thực tế. Với chủ đầu tư việc này sẽ giúp ích rất nhiều trong việc lập dự án để phê duyệt ban đầu không ảnh hưởng đến doanh thu như đã dự tích, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Về phía người dân thì giá đền bù giải phóng sát với thực tế sẽ làm giảm thiệt thòi cho người dân và họ sẽ nhanh chóng di dời theo kế hoạch. Đối với những hộ gia đình cố tình chống đối không thực hiện thì chính quyền địa phương có biện pháp cưỡng chế phá dỡ mạnh mẽ để trả lại mặt bằng. Đi đôi với công tác cưỡng chế chính quyền địa phương trong quá trình giải phóng mặt bằng cần có đội ngũ cán bộ giỏi, có tinh thần phục vụ người dân để có thể giải thích hướng dẫn người dân hiểu và tạo điều kiện cho công tác giải phóng mặt bằng. Đồng thời trong đời sống hàng ngày chính quyền thực hiện tuyên truyền cho người dân cho họ những hiểu biết đầy đủ về công tác tái định cư giải phóng mặt bằng để khi có dự án thực hiện người dân không bị bỡ ngỡ gây ra những khó khăn. 1.3. Giải pháp tái ổn định đời sống người dân. Đối với dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Đồng Văn thì hầu hết các hộ dân đều được tái định cư vào các nhà chung cư cao tầng trong phạm vi dự án. Tuy nhiên còn một số hộ dân còn lại và đối với rất nhiều dự án khác thì vấn đề tái định cư cho người dân vẫn là rất nan giải. Số lượng nhà vẫn còn chưa đáp ứng đủ nhu cầu tái định cư cho người dân. Rất nhiều họ dân sau khi bị thu hồi đất đã không có nhà ở. Đứng trước vấn đề này chính quyền đô thị cần phải đẩy mạnh hơn nữa công tác xây dựng quỹ nhà tái định cư. Đồng thời nên có chính sách hỗ trợ người dân trong việc tìm thuê nhà để tạm ổn định cuộc sống. Nhà ở là một vấn đề những cuộc sống hàng ngày của những người dân sau khi tái định cư cũng còn nhiều bất cập. Hầu hết những người trong khu vực thực hiện dự án đều là ở vùng ngoại ô nông thôn, quen với lối sống ngoại thị. Nay được vào sống trong môi trường hiện đại thì không quen. Chính vì thế công tác tuyên truyền giáo dục, hướng dẫn người dân cách sống mới thông qua sách báo, tờ rơi, loa đài cần phải được thực hiện trước khi dự án được thực hiện. 2.Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đánh giá hiệu quả dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật. Đánh giá hiệu quả dự án là việc làm rất quan trọng nó có ảnh hưởng lớn đến lợi ích của cả doanh nghiệp và xã hội. Vì nếu đánh giá sai sẽ dẫn đến đầu tư sai lầm làm thất thoát vốn của doanh nghiệp, lãng phí các nguồn lực xã hội. Chính vì thế việc hoàn thiện công tác đánh giá hiệu quả dự án là vấn đề sống còn đối với doanh nghiệp. 2.1. Lựa chọn cán bộ, các nhà tư vấn có trình độ chuyên môn cao. Công tác đánh giá dự án có chính xác và chất lượng hay không phụ thuộc rất nhiều vào trình độ chuyên môn của các cán bộ thực hiện. Do đó khi tiến hành đánh giá hiệu quả dự án phải giao cho những cán bộ am hiểu công việc có kinh nghiệm thực hiện đồng thời cần có những nhà tư vấn có trình độ chuyên môn cao hỗ trợ kiểm tra. Các doanh nghiệp nên có hẳn một bộ phận chuyên thực hiện công việc này. 2.2. Xây dựng hệ thống định mức, qui chuẩn hoàn thiện. Ngày nay trong việc đánh giá hiệu quả dự án nhất là đối với đánh giá hiệu quả về xã hội chúng ta hầu hết mới chi là đánh giá được về mặt định tính. Việc lượng hoá những hiệu quả này hiện nay là rất khó khăn do chưa có một hệ thống qui chuẩn hoàn thiện để giúp cho việc lượng hoá những yếu tố xã hội. Để có thể đánh giá chính xác ta không thể dựa vào những đánh giá chủ quan định tính được nên cục đo lường cần kết hợp với cơ quan chức năng khác có liên quan xây dựng một hệ thống qui chuẩn nhằm có thể lượng hoá các yếu tố xã hội. Nhờ có hệ thống này sẽ cho phép chúng ta áp dụng công nghệ thông tin vào việc đánh giá một cách dễ dàng hơn. 2.3. Áp dụng công nghệ thông tin. Ngày này công nghệ thông tin đã được áp dụng vào rất nhiều lĩnh vực và đã giúp cho con người tiết kiệm được rất nhiều công sức và tiền bạc. Nên chúng ta có thể xây dựng một bộ phầm mềm áp dụng cho việc đánh giá hiệu quả dự án. Khi đó các thông tin sẽ được cập nhật thường xuyên hơn, chính xác hơn, giúp tiết kiệm được rất nhiều thời gian và chi phí về nhân lực. 2.4. Thanh tra kiểm tra chặt chẽ. Để có thể đánh giá đúng chính xác và toàn diện ngoài việc nắm vững các hồ sơ báo cáo việc thực hiện dự án trên giấy tờ thì chúng ta cần phải thường xuyên kiểm tra thanh tra trong quá trình thực hiện trên thực tế. Không được đánh giá dự án chỉ dựa trên giấy tờ và việc đánh giá dự án không chỉ thực hiện trước khi dự án được thực hiện mà còn nên thực hiện đánh giá dự án trong quá trình thi công, sau khi hoàn thành để thấy được những ưu điểm nhược điểm, những thiếu sót cần khắc phục cho những dự án sau được hoàn thiện hơn. C. KẾT LUẬN. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp của em đã trình bày về những đánh giá sơ bộ về hiệu quả của việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới Đồng Văn. Qua những phân tích trên ta có thể thấy đây là một dự án khi được thực hiện hoàn chỉnh sẽ hình thành một khu đô thị mới với đầy đủ cơ sở hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội, góp phần giảm sức ép về dân số cho khu vực trung tâm tỉnh Hà Nam. Đồng thời em cũng đã nêu một số giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn khi thực hiện dự án và hoàn thiện công tác đánh giá hiệu quả dự án. Mặc dù đã có những cố gắng tìm hiểu nghiên cứu nhưng do còn có nhiều hạn chế về mặt trình độ nhận thức và lý luận cũng như kinh nghiệm thực tế chưa nhiều nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp còn rất nhiều hạn chế và thiếu sót, những giải pháp đề ra chưa cụ thể để có thể giúp ích nhiều cho thực tế. Tuy có nhiều thiếu sót nhưng chuyên đề cũng giúp em rất nhiều trong việc trau dồi kiến thức chuyên nghành của mình và hiểu thêm được rất nhiều kiến thức xã hội khác. Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của giáo viên hướng dẫn: Thạc sĩ Nguyễn Quỳnh Hoa - Giảng viên khoa kinh tế phát triển – trường đại học Kinh Tế Quốc Dân. Em cũng xin chân thành cảm sự giúp đỡ của các cán bộ thuộc Công ty cổ phần hỗ trợ phát triển công nghệ DETECH đã tạo điều kiện thuận lợi cho em hoàn thành chuyên đề thực tập của mình. D. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. GS.TS Vũ Thị Ngọc Phùng, 2005, NXB Lao Động – Xã Hội, Giáo Trình Kinh Tế Phát Triển. 2. GS.TS Nguyễn Đình Hương – Th.S Nguyễn Hữu Đoàn, 2003, NXB Thống kê, Giáo trình quản lý đô thị. 3. GS.TS Nguyễn Đình Hương – Th.S Nguyễn Hữu Đoàn, 2002, NXB Giáo dục, Giáo trình kinh tế đô thị. 4. TS Lê Công Hoa,1999, NXB xây dựng, Giáo trình kinh tế và kinh doanh xây dựng 5. GS.TS Nguyễn Thế Bá, 1999, NXB Xây dựng, Giáo trình Qui hoạch xây dựng phát triển đô thị. 6. PTS. Mai Văn Bưu, 1998, NXB Khoa học và kỹ thuật, Giáo trình Hiệu quả và quản lý dự án nhà nước. 7. TS Nguyễn Bạch Nguyệt - T.S Từ Quang Phương, 2003. NXB Thống kê, Giáo trình kinh tế đầu tư. 8. Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới Đồng Văn tỉnh Hà Nam. 9. Khoa kinh tế phát triển, 1999, NXB Thống Kê, Giáo Trình Chương Trình Và Dự Án Phát Triển Kinh Tế - Xã Hội. 10. Các website: www.mpi.gov.vn : Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư. www.hapi.gov.vn : Sở Kế Hoạch và Đầu Tư Hà Nội. www.hanam.gov.vn : Tỉnh Hà Nam. www.luatvietnam.com.vn : Luật Việt Nam. Và một số tài liệu khác. MỤC LỤC. MỤC LỤC BẢNG BIỂU. Bảng 1: Các chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án đầu tư. Trang 14. Bảng 2: Tổng hợp vốn đầu tư của dự án. Trang 32. Bảng 3: Doanh thu kinh doanh nhà của dự án. Trang 33. Bảng 4: Doanh thu kinh doanh và cho thuê dịch vụ. Trang 34. Bảng 5: Luồng tiền dự án. Trang 35. Bảng 6: Tổng hợp khối lượng cấp nước của dự án. Trang 43. Bảng 7: Tổng hợp khối lượng xây dựng hệ thống thoát nước. Trang 44. Bảng 8: Chỉ tiêu nhu cầu tiêu thụ điện. Trang 44. Bảng 9: Tổng hợp phần cấp điện của dự án. Trang 45. Bảng 10: Bảng tổng hợp số liệu quy hoạch sử dụng đất đai trong khu đô thị mới. Trang 51. Bảng 11: Tổng hợp chỉ tiêu đóng góp cho ngân sách Nhà nước. Trang 52.