Chuyên đề Đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp Việt Nam thực trạng và giải pháp

ân GPMB và đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã đầu tư xây dựng hoàn thiện kỹ thuật. Thu hồi vốn đầu tư của các chủ đầu tư thứ phát, hoặc các tổ chức khai thác các cơ sở hạ tầng xã hội trong các khu đô thị mới và nhà ở (xã hội hoá, trường bán công, tư thục…) Tăng cường thu hồi vốn ngân sách ứng trước của các dự án đã đưa dân vào sử dụng để tái đầu tư; Sở Tài chính – Vật giá, Quỹ đầu tư phát triển nhà ở thu hồi vốn ngân sách ứng trước này về Quỹ để có nguồn vốn cho năm 2003 và các năm tiếp theo. Xét về những năm trước đây, 1996-2000, tổng vốn đầu tư trên cả nước đã đạt được khoảng 46.695 tỷ đồng, bình quân một năm là 8.600 tỷ đồng chiếm 61.9%, vốn đầu tư nước ngoài là 26.453 tỷ đồng. Bình quân một năm là 5300 tỷ đồng chiếm 38.1%. Hàng năm vốn đầu tư tăng với tốc độ là 4.62 %/năm. Tuy nhiên vốn trong nước tăng cao hơn, còn vốn nước ngoài giảm. Nguồn tài chính cho đầu tư phát triển nhà ở gồm 3 nguồn chính: Vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước Trung Ương và địa phương , vốn của các doanh nghiệp huy động từ các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, và vốn của dân tự đầu tư xây dựng nhà ở. Bảng 9: Vốn đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp giai đoạn (2002-2006) Đơn vị 2002 2003 2004 2005-2006 Tổng vốn đầu tư phát triển nhà ở Tỷ. đ 827 1.208 1.856 3.149 Trong đó: Vốn ĐT từ ngân sách Tỷ. đ 184 225 345 484 Vốn ĐT của dân Tỷ. đ 475 831 1.258 1944 Vốn khác Tỷ. đ 238 172 263 673 (Nguồn: Báo cáo kết quả đầu tư phát triển nhà ở (2002-2006)) Từ bảng trên ta thấy, đầu tư phát triển nhà ở trong những năm qua đã có sự chuyển biến mạnh mẽ, tổng vốn đầu tư năm 2005 gấp gần 2 lần năm 2001. Trong đó, đầu tư phát triển nhà ở của dân luôn chiếm tỷ trọng lớn trên 60% và ngày càng tăng, nếu năm 2001 đạt 875 tỷ đồng chiếm 12.8% thì năm 2005 đã lên đến 1.458 tỷ đồng đạt 63.2%, sự gia tăng đó thể hiện chủ trương xã hội hoá trong phát triển nhà ở là đúng đắn, phản ánh được đúng nguyện vọng của người dân nên đã phát huy được tác dụng, đồng thời nó phản ánh tiềm năng nguồn vốn này còn rất lớn. Nguồn vốn của dân cho đầu tư phát triển nhà ở được tập trung cho hai hoạt động chính đó là người dân tự xây dựng cải tạo nhà ở và góp vốn để đầu tư theo dự án xây dựng các khu chung cư đô thị mới thường dưới hình thức đặt mua nhà trước. Trong đó, vốn do dân tự xây dựng cải tạo chỗ ở chiếm gần 65% nguồn vốn của dân khoảng 575 tỷ đồng. Hoạt động tự đầu tư xây dựng nhà ở của dân cư thời gian qua diễn ra rầm rộ thể hiện nhu cầu về nhà ở cả về số lượng và chất lượng đều cấp thiết. Tuy nhiên nếu không quản lý, kiểm soát được hoạt động này sẽ dẫn đến tình trạng đô thị lộn xộn, manh mún, mất mỹ quan. Ngoài ra, nguồn vốn từ Ngân sách cho đầu tư phát triển nhà ở bao gồm vốn từ ngân sách Trung ương và từ Ngân sách địa phương xét về số tuyệt đối thì vẫn tăng qua từng năm (năm 1998 đạt 114 tỷ đồng đến năm 2000 đạt 145 tỷ đồng). Tuy nhiên, tỷ trọng của vốn Ngân sách trong tổng vốn ngày càng giảm từ 18.2% năm 2001 xuống 12.4% năm 2006. Vốn ngân sách và một phần vốn vay ưu đãi thông qua quỹ phát triển nhà ở được sử dụng cho công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội gắn liền các dự án phát triển nhà ở khu đô thị mới và là nguồn vốn chủ yếu xây dựng nhà ở cho nhiều dự án quan trọng thành phố, nguồn vốn này đã và sắp tới sẽ vẫn tăng các đối tượng chính sách, người có công. Bước vào giai đoạn thực hiện để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng đang còn chậm trễ, hỗ trợ xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho các khu đô thị mới và từng bước tạo quỹ nhà cho các đối tượng thu nhập thấp. Ví dụ một dự án cụ thể: Xét trên một dự án cụ thể như dự án Khu nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp bắc thăng long, đã huy động được tổng số vốn là 1.645.422.546.000 VNĐ. Kế hoạch huy động và vay vốn: Căn cứ vào nhu cầu vốn đầu tư, phương án huy động vốn đầu tư, Chủ đầu tư dự án sẽ huy động các dơn vị, cá nhân có nhu cầu nhà ở để góp vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phàn còn lại sẽ vay vốn tín dụng. Để đảm bảo tính an toàn của dự án, trong phương án phân tích kinh tế phần vốn vay được tính với lãi xuất 0.95%/tháng và tính đến khả năng huy động từ nội bộ Dự án. Theo tính toán tổng mức lãi ròng của Dự án là 431.579.534.000 đồng. Trong đó Hệ số sinh lãi nội bộ đạt IRR là 18%, Thời gian thu hồi vốn 4.5 năm kể từ khi dự án được triển khai (từ 2001). Trong đó, dự án đã dành 15% quỹ đất xây dựng khu nhà chung cư nhằm giải quyết cho các đối tượng được hưởng các chính sách ưu đãi về việc trả góp, trả dần, cho thuê và cho vay để mua nhà. Mười năm qua, dưới sự lãnh đạo của Đảng và Nhà nước cùng với nỗ lực to lớn của toàn thể nhân dân Thủ đô và đồng lòng của cả nước. Thủ đô đã có những bước tăng trưởng và phát triển kinh tế xã hội ngoạn mục cả về lượng và chất. Vị trí, vai trò của Thủ đô đối với cả nước ngày càng tăng, Hà Nội đã thể hiện được vai trò của một trung tâm kinh tế, chính trị xã hội lớn của cả nước 2.2.3 Quản lý và quá trình sử dụng vốn đầu tư Hiện nay các cơ quan quản lý ở các cấp như sau: Cấp Trung ương- Tổng cục Địa Chính và Bộ Xây dựng Cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, tỉnh Nghệ An và tỉnh Đồng Nai đã thành lập Sở Địa Chính - Nhà đất. Các tỉnh còn lại có Sở Địa Chính phủ và Phòng Nhà đất thuộc Sở Xây dựng. Mô hinh Sở Địa Chính - Nhà đất đang được đánh giá để áp dụng đại trà, nhiều ý kiến cho rằng mô hình này có nhiều ưu điểm nên được nhân rộng. Sở Địa Chính- Nhà đất cấp một giấy chứng nhận kết hợp cả QSDĐ và QSH nhà ở. ở các địa phương khác, không có mô hình Sở Địa Chính – Nhà đất, việc cấp hai loại giấy riêng biệt đòi hỏi phải phối hợp nhiều cơ quan tham gia, nên thủ tục cấp phức tạp hơn nhiều. Tổ chức ở cấp quận, huyện hiện nay chưa thống nhất, còn ở 2-3 cơ quan khác nhau nên việc phối hợp có nhiều khó khăn. Quản lý đất đô thị hiện nay: Theo kết quả kiểm kê đất năm 2000 của Tổng cục Địa Chính thì đất ở của các đô thị trong toàn quốc là 72.158 ha, đất chuyên dùng (đường xá, đất dành cho công nghiệp và dịch vụ) là 140.538 ha, tổng diện tích đất đô thị là 212.896 ha. Bình quân đất ở các đô thị toàn quốc là 40.3 m2/người, đất chuyên dùng là 78.4 m2/người. Bình quân diện tích đất đô thị là 118.7 m2/người. Nếu chỉ tính đất ở và đất xây dựng thì bình quân đầu người là 63.8 m2. Các Chính sách nhà ở tại Việt Nam đang thay đổi từ biện pháp trước đây là tập trung giải toả các khu nhà ổ chuột để xây dựng các khu chung cư sang biện pháp hiện nay là tập trung hoàn thiện từng bước quĩ nhà ở hiện có trên các địa bàn khu ổ chuột và khu định cư trên đất lấn chiếm. Định hướng mới này đi đôi với việc tạo ra các khu dân cư mới, được cung ứng dịch vụ để dân chúng có thể cải thiện dần dần nhà ở của mình trong suốt thời gian sinh sống. Công tác lập qui hoạch chưa sát với thực tế dẫn đến hầu hết các dự án khu đô thị mới đều phải điều chỉnh qui hoạch trong quá trình thực hiện. Chưa có bản đồ chung phối hợp với các lĩnh vực giao thông, cấp thoát nước, điện lực, bưu chính viễn thông để xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng của dự án. Công tác tư vấn có vị trí và tầm quan trọng đặc biệt trong lĩnh vực đầu tư phát triển và kinh doanh nhà ở nhưng thời gian vừa qua hoạt động này còn rất hạn chế. Công tác giám định, đánh giá dự án còn nhiều hạn chế, thiếu sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành, điều này làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình và hiệu quả của dự án. Đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân là sự nghiệp của Đảng. Vì vậy đòi hỏi phải có sự tham gia của Đảng và nhân dân vì vậy đòi hỏi phải có sự tham gia của toàn xã hội, trước hết thuộc về trách nhiệm của Chính quyền các cấp, các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan và Chính sách tạo điều kiện của Nhà nước. Vì vậy, trong thời gian tới cần có những giải pháp cụ thể để góp phần nâng cao hiệu lực công tác quản lý, đó cũng là một giải pháp cơ bản để nâng cao chất lượng của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân. 2.2.4 Tình hình đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân trong các năm 2002 - 2006 theo các hình thức đầu tư Hiện nay, trên cả nước có 348 dự án đã được Bộ kế hoạch đầu tư phê duyệt đang triển khai với tổng mức đầu tư là 131.853 tỷ đồng (bao gồm vốn đối ứng của 3 dự án ODA) trong đó vốn ngân sách cấp không thu hồi là 56.839 tỷ đồng và vốn ngân sách ứng trước (có thu hồi) là 42.833 tỷ đồng. Năng lực thiết kế của 348 dự án: xây dựng mới 546.059 hộ – 1.102.806 m2 sàn xây dựng (trong đó bố trí tái định cư tại chố là 8.469 hộ). Mặc dù chưa được phân định rõ từng chương trình nhà ở cho công nhân cụ thể , tuy nhiên nhà ở cho công nhân vẫn nằm trong chương trình phát triển nhà ở hàng năm của Nhà Nước. Một phần ngân sách xây dựng cơ bản hàng năm đều phục vụ cho công tác tái xây dựng và tái định cư nhà ở. Trong đó có nhà ở cho người lao động. Trong 5 năm (2001-2005) trong khuôn khổ chương trình này, Cả nước đã sử dụng ngân sách xây dựng được 143.962 m2 nhà ở. Kế hoạch thực hiện chương trình tái xây dựng và tái định cư nhà ở thu nhập thấp của thành phố Hà Nội là một phần trong mục tiêu - kế hoạch phát triển nhà ở năm 2001-2005 và 2010. Ngân sách Nhà Nước sẽ đầu tư phát triển 1.315.402 m2 với kinh phí ước tính khoảng 1.836.2 tỷ đồng. Trong đó, +Nhà ở xây dựng cho di dân giải phóng mặt bằng khoảng 1.232.000m2 (56.000 căn hộ), diện tích đất khoảng 143ha, với kinh phí ước tính 394.4 tỷ đồng. +Nhà ở để cải tạo, di chuyển dân đang ở các chung cư cao tầng trong tình trạng nguy hiểm khoảng 79.240m2 (841 hộ), kinh phí ước tính 72.708 tỷ đồng. +Cải tạo khoảng 900.000 m2 quỹ nhà ở của Nhà nước Một số dự án đã được triển khai và sẽ hoàn thành vào thời gian tới, đảm bảo công cuộc tái xây dựng và tái định cư nhà, đồng thời cũng góp phần cải thiện, ủng hộ vấn đề nhà ở cho công nhân lao động trong các khu công nghiệp. Một số dự án đã có quyết định đầu tư và triển khai thực hiện từ năm 2000 Stt Tên dự án Chủ đầu tư Dt đất da (m2) DT sàn xd (m2) Nguồn vốn Cả DA Năm 2000 1 Nhà ở 5 tàng khu công nghiệp nội bài Cty XD số 1 2.446 6.984 1.800 Huy động + vay Quỹ Nhà ở 2 Khu – Ba Đình Cty XD&PT hạ tầng 6.454 13.322 1.800 Huy động + vay 3 Nhà 5 tầng khu công nghiệp biên hòa Tổng công ty xây dựng sài gòn - 1.400 0 Huy động 4 Nhà ở cho công nhân của khu công nghiệp Nam thăng long Cty ĐTPT nhà - 2.961 0 Ngân sách 5 2block của khu công nghiệp linh trung Công ty Đĩa Ốc thành phố SG 3.400 4.071 0 (chờ bổ sung vốn) Ngân sách 6 Khu công nghiệp tân tạo Cty XD Hồng Hà 6.108 9.436 0 (khó khăn GPMB) Huy động + tự có 7 Công ty Nissei VINACONEX 240.000 87.399 0 (đang GPMB) N.Sách + T.Dụng + Huy động + Tự có 8 Khu Vĩnh phúc Ban QLDA quận 8.285 15.205 0 (thi công phần thô) Vay Quỹ PTNT 9 DA xd HTKT khu tái định cư Dịch vọng Ban QLDA quận 51.246 - 0 Vốn XDCB 10 Khu nhà Quảng Ninh Cty XD Miền Bắc 4.200 5.800 0 (đang làm thủ tục xin đất) Tự có + huy động = vay (Nguồn: Văn phòng ban chỉ đạo chương trình phát triển nhà ở) Trong giai đoạn 2001-2005, dự báo cung cấp nhà ở xây dựng mới cho hộ lao động ở mức khoảng 3,5 triệu m2 và đạt mức 10 triệu m2 vào năm 2010. 2.3 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ỏ TRONG CÁC NĂM GẦN ĐÂY Theo sự điều tra mới của Xã Hội Học thì : Kế hoạch phát triển nhà ở Trên tòan Quốc giai đoạn 2006-2008 tóm tắt trong bản sau cho thấy số lượng nhà ở thực tế xây dựng mới mỗi năm vượt mục tiêu kế hoạch. Kết quả thực hiện phát triển nhà ở cho công nhân  năm 2006-2008: Số liệu phat triển nhà ở hàng năm Kế hoạch hàng năm (m2) Thực hiện (m2) TH/KH (%) 2005-2007 9.150.000 10.552.212 115.3 Phát triển nhà ở theo dự án 3.540.000 4.102.858 115.8 Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng 5.610.000 6.440.354 114.8 Năm 2005 5.000.000 6.139.191 122.8 Phá triển nhà ở theo dự án 1.710.000 1.845.591 107.9 Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng 3.790.000 4.053.600 106.9 Năm 2006 3.000.000 4.016.511 104.1 Phát triển nhà ở theo dự án 800.000 1.230.162 108.5 Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng 2.200.000 2.786.349 102.3 Năm 2007 1.450.000 1.597.51 132.8 Phát triển nhà ở theo dự án 650.000 985.105 124.7 Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng 800.000 1.014.405 136.8 Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu khác có khoảng 34 triệu m2 chiếm gần 18% quỹ nhà. Phần lớn các khu nhà ở cho công nhân không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trường bị ô nhiễm, mật độ dân cư phân bố không đồng đều, gây quá tải ở khu trung tâm. Theo kết quả điều tra xã hội học về nhà ở trên cả nước trong năm gần đây của Viện Xã hội học tiến hành, có thể rút ra một số nhận định sau: Thứ nhất: Về diện tích ở chính. Sơ đồ cho ta thấy tỷ lệ phần trăm số người sống trong một khoảng diện tích sử dụng. Qua sơ đồ, ta thấy rằng tỷ lệ người sống trong khoảng diện tớch chật hẹp từ 2 m2 đến 20 m2 chiếm một tỷ lệ tương đối cao, đặc biệt tỷ lệ này chủ yếu là người thu nhập thấp và lao động trong các khu công nghiệp sinh sống. Chính vỡ vậy, chúng ta cần đẩy mạnh hơn nữa hoạt động đầu tư phát triển nhà ở để rút ngắn tỷ lệ người sống trong một diện tích quá chật như hiện nay. Sơ đồ 1: Diện tích ở chính Thứ hai: Về diện tích bình quân đầu người. Diện tích bình quân đầu người vẫn ở mức quá thấp so với chỉ tiêu mà Đảng và Nhà nước đặt ra đến năm 2008 là 6m2/ người. Thứ ba: Về số phòng ở, bên cạnh 28,7% hộ gia đình chỉ cú một phòng thì 6.4% hộ khác sử dụng từ 3-15 phòng. Sự bất bình đẳng xã hội về nhà ở là sâu sắc với chênh lệch giá trị tài sản tới hàng trăm lần giữa các nhóm có điều kiện tốt nhất và tồi nhất. Hơn nữa, sự bất bình đẳng về nhà ở, diện tích ở quá rộng của một bộ phận đáng kể dân cư làm cho sai lệch khá lớn các số liệu bình quân về nhà ở. 2.3.1 Kết quả và hiệu quả sữ dụng vốn của các dụ án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân trong các khu cụng nghiệp Kết Quả Đạt Được : Trong 5 năm 2001-2005, trên cả nước đã có 576 dự án được phê duyệt với tổng mức đầu tư là 146.673 tỷ đồng, 1.479.308 m2 sàn xây dựng, 1.209 căn hộ, trong đó 800 căn hộ- 48.472 m2 sàn xây dựng dành cho người có thu nhập thấp. Từ năm 2001-2005, diện tích nhà ở xây dựng mới tăng 3.850.021m2, đưa diện tích bình quân nhà ở tăng từ 5,8m2/người (năm 2000) đến 7.2 m2/người (năm 2005): Bảng 10: Diện tích nhà ở xây mới từ 2001 - 2003 Năm Diện tích nhà ở xây mới (m2) Bình quân diện tích ở trên đầu người (m2/ngời) Kế hoạch năm Thực hiện 2001 1.500.000 1.716.511 5.7 2002 2.150.000 2.597.510 6 2003 3.620.000 5.240.000 6.2 Tổng số 7.270.000 9.550.021 (Nguồn: Sở Kế hoạch Đầu tư) Năm 2001, Cả nước đã đầu tư 801.251 triệu đồng cho các dự án: hỗ trợ đầu tư các khu nhà ở mới như HTKT ngoài hàng rào dự án khu nhà ở mới Bắc Sơn, HTKT ngoài hàng rào khu chung cư giá rẻ Đại Ngàn,… Đầu tư cải tạo sửa chữa hoặc xoá bỏ nhà nguy hiểm như nhà Ngoài vốn xây dựng cơ bản bố trí nhằm tăng quỹ nhà ở và hỗ trợ các doanh nghiệp trong phát triển nhà ở, Nhà Nước đã bố trí 371.79 tỷ đồng duy trì, chống xuống cấp 1.851 công trình nhà ở với diện tích sàn 6.288.095 m2. Hiện nay, có tới khoảng 30% dân cư cả nước làm việc trong các khu công nghiệp bình , đây là đối tượng có khó khăn trong việc tự tạo lập nhà ở. Nhà nước cũng mới chỉ bảo đảm cải thiện được chỗ ở cho khoảng 1/3 công nhân Từ năm 2001 đến hết năm 2003, trong tổng số 476 dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, có 217 dự án có quỹ nhà giành cho công nhân lao động là 1200 căn hộ với 148.472 m2 sàn xây dựng. Ngoài nguồn vốn từ ngân sách để xây dựng nhà ở cho các đối tượng này, Nhà nước cũng đã có quy định đối vói những dự án kinh doanh nhà ở cũng phải dành khoảng 5% quỹ nhà ở nhất định cho ngưòi cho người lao động . Trong đó đặc biệt có khu chung cư 228 Đường Láng và khu 381 Minh Khai đã đưa vào thi công nhằm giúp đỡ những hộ thu nhập thấp với suất vốn đầu tư là 2triệu/m2 sàn sử dụng. ở đây, suất vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cũng đã được Nhà nước ủng hộ nên những khu này không bị mất tiền cơ sở hạ tầng. Chính điều này đã làm giảm đi đáng kể số tiền mua nhà của những hộ dân thuộc diện cán bộ công nhân viên chức Nhà nước thu nhập thấp có thể mua được. Diện tích bình quân đầu người tăng lên 7.2m2/người. Dưới đây là kết quả sự phát triển nhà ở từ năm 1998 đến năm 2003: Bảng 12: Chỉ tiêu diện tích bình quân qua các năm Năm Diện tích bình quân (m2/người) 1998 5 2002 6.8 2003 7.2 (Nguồn Niên giám Thống kê) Bảng 13: Kết quả phát triển nhà ở từ năm 1998 đến năm 2003 (m2 nhà ở) Kết quả thực hiện 1999 2000 2001 2002 2003 Phát triển nhà ở theo các dự án 45.750 85.591 130.162 187.105 417.585 Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng 172.500 253.600 286.349 410.405 425.825 Tổng cộng 218.250 339.191 416.511 597.510 843.410 (Nguồn số liệu của Sở kế hoạch đầu tư) Kết quả phát triển nhà ở qua các năm đều tăng lên đáng kể. Đặc biệt là nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng. Đối với những hộ thu nhập thấp mà tự bỏ tiền xây nhà, hầu hết diện tích đất ở do cơ quan hoặc nhà nước phân đất là chính. Nhà nước tạo chỗ ở và phân phối trên cơ sở những đóng góp, thâm niên công tác, thành tích trong công tác..Việc làm trên trong những năm 90 đã được thay bằng việc các cơ quan cấp đất và cán bộ, nhân dân tự xây dựng. Bằng những chính sách tạo chỗ ở này, trong thập kỷ qua, chúng ta đã giải quyết được một diện tích ở tương đối lớn. Bộ mặt các đô thị khong ngừng được thay đổi, không ngừng tăng lên từng năm và qua từng tháng. Điều này đã cải thiện phần lớn vấn đề nhà ở cho đại bộ phận nhân dân là những người làm việc trong các cơ quan nhà nước. Những ai đã ở Việt Nam đầu những năm 90, bây giờ quay lại chắc chắn không khỏi ngạc nhiên, bàng hoàng đến chóng mặt với tốc độ xây dựng và phát triển nhà ở trong những năm 90. Hiệu Quả Đạt Được : Hiệu quả đầu tư chung của dự án là tỷ số giữa kết quả đạt được do đầu tư với tổng số vốn đầu tư đã thực hiện. Kết quả của hoạt động đầu tư được thể hiện thông qua năng lực phục vụ tăng thêm được tính theo chỉ tiêu giá trị. Các dự án khác nhau có đơn giá khác nhau, tuỳ thuộc vào địa điểm dự án, chất lượng của từng hạng mục công trình, số lượng thực hiệnv..v. Dựa vào đơn giá của từng hạng mục và từng dự án có thể đánh giá được hiệu quả đầu tư chung, được thể hiện trong bảng sau: Một số dự án nhà chung cư điển hình của cả nước đã được đưa vào sử dụng và thu lại hiệu quả kinh tế cao: Bảng 16: Hiệu quả đầu tư của các dự án đến 31-12-2000 Tên dự án Tổng VĐT (triệu đồng) VĐT thực hiện đến 12-2000 (tr đ) Kết quả đạt được do thực hiện đầu tư (tr đ) Hiệu quả đầu tư chung Nhà ở Khu công nghiệp Nam thăng long 138.940 91.014 59.152 0.65 Dự án nhà ở khu công nghiệp biên hòa 287.000 139.760 72.675 0.52 Nhà ở khu công nghiệp Tân Tạo 314.600 44.980 27.400 61.0 (Nguồn: Vụ kế hoạch- Thống kê- Bộ Xây Dựng) Qua bảng trên ta thấy hiệu quả đầu tư của các dự án rất khác nhau. Dự án có hiệu quả cao nhất là dự án khu nhà ở khu công nghiệp Nam Thăng Long là 0.65. Nhìn chung, hiệu quả của các dự án không cao. Hiệu quả đầu tư các dự án thấp do cả nguyên nhân bên trong và bên ngoài như: Do những yếu kém trong khâu quản lý thi công, tình trạng lãng phí, thất thoát vốn đầu tư làm cho chất lượng công trình không đảm bảo, do đó khi đưa vào sử dụng, phát huy năng lực thấp. Nhiều dự án xây dựng nhà ở trên những vùng đất mới, chưa có kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào, đã gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư trong việc giải quyết những vấn đề giao thông, cấp thoát nước và cấp điện. Các chủ đầu tư phải bỏ ra một khoản chi phí để xây dựng và lắp đặt hệ thống điện, nước…Điều này tạo ra một khoản chi phí không có hiệu quả. Thời gian thực hiện dự án bị kéo dài do những khó khăn trong vấn đề giải phóng mặt bằng, di dân v..v làm cho vốn bị ứ đọng không phát huy được nên hiệu quả dầu tư thấp. Công nghệ thi công thiếu đồng bộ, lạc hậu, sử dụng quá nhiều lao động dẫn đến chi phí cao trong khi chất lượng công trình chưa đảm bảo chưa kể đến những tác động xấu về môi trường. Mặc dù, các doanh nghiệp có khả năng về tài chính cũng như đội ngũ lao động và máy móc. Song thực tế so với công nghệ xây dựng ở một số nước thì máy móc của ta đã lạc hậu. Trong khi khoa học công nghệ ngày càng phát triển, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng lên thì sự khập khiễn về máy móc thiết bị là yếu tố giảm hiệu quả thi công. 2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân trong đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân các KCN 2.3.2.1 Việc quy hoạch nhà ở cho công nhân chưa thật đồng bộ Việc quy hoạch phát triển các khu công nghiệp thường chưa đồng bộ với quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, ảnh hưởng đến tính bền vững trong phát triển; chưa chú trọng gắn việc xây dựng quy hoạch chi tiết từng khu công nghiệp với quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, đặc biệt là đối với người lao động nhập cư. Thực tế phát triển các khu công nghiệp thời gian qua đã đặt ra vấn đề nhà ở cần phải được giải quyết phù hợp với thu nhập của công nhân, nhất là công nhân nhập cư. Tại một số địa phương như: Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Hải Dương, Bắc Ninh, v.v… đã bước đầu triển khai song song với các đề án phát triển khu công nghiệp là các dự án phát triển nhà nhằm tạo tiện ích công cộng cho công nhân yên tâm và có điều kiện làm việc. Đây là vấn đề khá bức bách đặt ra đối với các địa phương khi tiến hành phát triển các khu công nghiệp. Tuy nhiên, đó cũng chỉ mới là bước đầu. Hiện tại, Thủ tướng Chính phủ đang giao Bộ Xây dựng nghiên cứu đề án này để sớm đưa ra chính sách giải quyết. Tình trạng hàng trăm nghìn công nhân nhập cư làm việc trong các khu công nghiệp chưa có nhà ở trở thành phổ biến đã và đang làm nảy sinh nhiều vấn đề xã hội phức tạp không những cho bản thân người công nhân nhập cư, mà cả các địa phương nơi có khu công nghiệp, nhất là các địa phương có nhiều khu công nghiệp tập trung tại các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Thành phố Hồ Chí Minh… 2.3.2.2 Còn nhiều bất cập trong chính sách Có một thực tế hiện nay, phần lớn công nhân đều tự tìm thuê phòng ở gần nơi làm việc của mình. Với mức lương khoảng 1 triệu đồng/tháng, họ đều phải chọn giải pháp vài người chung nhau thuê một phòng tại những dãy nhà trọ tư nhân xung quanh khu công nghiệp, khu chế xuất.  Theo Chủ tịch Hội đồng Nhân dân Tp.HCM Phạm Phương Thảo, hiện mới có 4/14 khu chế xuất-khu công nghiệp tại thành phố có khu nhà lưu trú cho công nhân.  Công nhân phải đi thuê nhà ở, còn về phía doanh nghiệp, muốn xây nhà lưu trú cho công nhân thì lại gặp nhiều bất cập.  Theo ông Thái Văn Mến, Phó tổng giám đốc Khu công nghiệp Tân Tạo, vướng mắc nhất là ở khâu quy hoạch, bởi chỉ riêng việc xác định ranh giới quy hoạch để khỏi bị chồng chéo nhau, dự án mất đến 2 năm mới có biên bản xác nhận giữa các cơ quan chức năng.  Thế nhưng công ty lại không được hỗ trợ tiền thuê đất, tiền thuế. Vì lý do đó mà không thể tiếp tục triển khai dự án khu lưu trú cho nam công nhân như kế hoạch. III. ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ TRONG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN LÀM VIỆC TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP 3.1 MỤC TIÊU 3.1.1 Thực hiện các mục tiêu kinh tế xã hội Vấn đề giải quyết nhà ở cho người lao động trong nhiều năm qua diễn ra bất cập. Nhà Nước đã cơ bản xoá bỏ nhà dột nát, tạm bợ cho người lao động , xây dựng thí điểm 18 căn hộ nhà chung cư 6 tầng cho công nhân một số khu công nghiệp có bình quân diện tích nhỏ hơn 2.0m2/người thuê mua nhà trả góp trong thời hạn 20 năm.  Theo dự báo Công nhân trong các khu công nghiệp đến năm 2010 tổng số công nhân tại các khu công nghiệp tập trung khoảng 50.000 người và nhu cầu thuê nhà cần khoảng 250.000 m2 tương đương với 6.000 căn hộ.  Rõ ràng, nhu cầu về nhà ở của những người lao động là rất lớn. Đó chính là lý do vì sao đề án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội giai đoạn 2007 - 2010 ra đời. 3.1.2 Mục tiêu về an toàn xã hội Vấn đề thu hẹp khoảng cách giưa các tầng lớp xã hội đang là vấn đề bức xúc nhất . theo thống kê xã hội học thì nước ta có 38% số người có thu nhập dưới mức tiêu chuẩn và trong đó có đến 68% người lao động chưa có nhà để ở. Khoảng này này sẻ cong giản ra nếu nhà nước không được quan tâm đúng mực. Nên đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp là vai trò và nhiệm vụ của đảng và nhà nước nhằm bảo đảm an toàn xã hội. tranh sự mất cân bằng giàu nghèo trong xã hội . 3.2. ĐỊNH HƯỚNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN TRONG CÁC KCN 3.2.1 Quan điểm về vai trò của nhà nước trong định hướng XHCN Tiếp tục đường lối xoá bỏ bao cấp chuyển sang kinh tế thị trường tư nhân hoá nhà ở nhưng làm dần dần và không khoán trắng cho dân. Để có cơ sở vật chất ban đầu tạo động lực, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp phát triển nhà ở, Nhà nước phải có trách nhiệm đầu tư vào kết cấu hạ tầng như trường học, trạm y tế, công trình văn hoá, thể dục thể thao.. cũng như các công trình kỹ thuật hạ tầng cơ bản của đô thị như đường xá, cấp thoát nước.. Đồng thời về mặt chính sách Nhà nước phải tạo ra được hành lang pháp lý cần thiết khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở thông qua các chính sách cụ thể về đất, quy hoạch, tài chính tín dụng, chính sách giải phóng mặt bằng, quy chế kinh doanh nhà, quy chế quản lý tổ chức thi công xây dựng, cơ chế quản lý phát triển đô thị tạo ra được môi trương cần thiết cho sự nghiẹp phát triển nhà ở. 3.2.2 Quan điểm về tài chính Quán triệt việc chăm lo nơi ở là sự nghiẹp quần chúng nhằm thực hiện xã hội hoá về nhà ở, huy động mọi nguồn lực, mọi thành phần kinh tế trong xã hội theo đúng phương châm “ Nhà nước và nhân dân cùng làm”, dưới sự hướng dẫn chỉ đạo của Nhà nước. Thực tiễn giải quyết về nhà ở tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh trong mấy năm mặc dù trong điều kiện chưa có cơ chế cụ thể về huy động vốn góp thì đã thực hiện hình thức huy động vốn của dân để xây dựng nhà cho dân thông qua các giải pháp người dân góp tiền mua nhà trả trước, đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho dân tự xây dựng, Nhà nước và nhân dân cùng đầu tư cải tạo tăng diện tích. Kinh nghiệm giải quyết nhà ở của các nước trong khu vực thuộc thế giới thứ ba cũng cho thấy nhà ở là vấn đề xã hội vì vậy phải do xã hội giải quyết, phải huy động, nguồn lực, tài chính của xã hội. Ngoài việc huy động mọi nguồn lực trong nước thì việc tạo môi trường đầu tư để thu hút nguồn vốn tài chính nước ngoài cho sự nghiệp phát triển nhà ở là rất quan trọng. 3.2.3 Quan điểm về sự phát triển đồng bộ Nhà ở phải đựơc phát triển đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ đô thị đồng bộ giữa nhà ở với việc tạo ra môi trường sống bền vững, nhà ở với cây xanh, kiến trúc cảnh quan đô thị hài hoà. Phát triển đồng bộ cân đối giữa xây dựng mới với sửa chữa nhà ở. Phát triển nhà ở theo: “Chiến lược toàn cầu về chỗ ở đến năm 2000” cuả Liên hợp quốc là” … Khái niệm về chỗ ở thích hợp có nghĩa rộng hơn một mái che đầu, nó có nghĩa là một sự riêng tư thích hợp một khaỏng không gian thích hợp, một sự an ninh thích hợp, điều kiện chiếu sáng và thông gió thích hợp cho việc đi làm và đi tới các công trình dịch vụ cơ bản tất cả với giá phải chăng…” 3.2.4 Quan điểm về kiến trúc quy hoạch Phát triển nhà ở trong đô thị phải đồng bộ với việc phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Các giải pháp kiến trúc nhà ở bảo đảm hài hoà tính hiện đại với tính dân tộc, đa dạng hoá và không lạc hậu trong từng giai đoạn phát triển. Xây dựng chính sách cụ thể chỉnh trang tôn tạo khu phố cũ, cải tạo hoàn thiện quy hoạch nâng cấp tiện nghi kỹ thuật hạ tầng khu chung cư thấp tầng, cao tầng.. bảo tồn các làng truyền thống trong quá trình quy hoạch và phát triển đô thị. Quy hoạch phát triển nhà ở ti phải bám sát quy hoạch phát triển về kinh tế xã hội của tầng vùng , thành phố 3.3 CÁC GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC HẠN CHẾ VÀ THỰC HIỆN ĐƯỢC CÁC ĐỊNH HƯỚNG 3.3.1 Hổ trợ tài chính cho các dự án đầu tư nhà ở cho công nhân các KCN Tài chính nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp có đặc điểm riêng so với các đầu tư cho vay khác: Thứ nhất, yêu cầu cho vay với số lượng tương đối lớn. Thứ hai, thời gian trả tiền vay dài từ 10-20 năm do tổng số tiền thường gấp từ 25-30 lần thu nhập hàng năm của người vay bình thường. Do hai đặc điểm kể trên mà người vay tiền mong muốn trả tiền vay trong thời gian dài. Chính bởi sự trả chậm của người vay, đặc biệt là trong trường hợp lãi suất cố định, các tổ chức tài chính thương phải đối phó với các vấn đề - Kỳ hạn: Các khoản vay phải được tính toán trong thời gian dài. Chi phí của các nguồn vốn: Là lợi nhuận của các khoản ký thác tiết kiệm. Các khoản thu từ hoạt động cho vay: bị cố định theo lãi suất của các khoản cho vay. Các khó khăn có thể xuất hiện cho các tổ chức tài chính nhà ở không có khả năng chuyển đổi thời hạn nguồn vốn (mà sự chuyển đổi thời hạn của vốn là sự thu Vào các khoản tiền ngắn hạn thông qua các quỹ tiết kiệm và các khoản ký thác để cho vay dài hạn). Việc rút ồ ạt tiền gửi tiết kiệm và các khoản ký thác có thể khiến cho các tổ chức tài chính phải đi vay tiền với lãi suất cao và điều này có thể tạo ra những trở ngại trong thanh toán tiền mặt. Để tránh những khó khăn về thanh toán, các tổ chức tài chính nhà ở cần phải thu hút các nguồn tài chính dài hạn, ví dụ như phát hành trái phiếu hoặc dựa vào các khoản cho vay dài hạn của nhà nước. Một vấn đề khó khăn khác là giá của các nguồn vốn- lãi suất tiền gửi. Lãi suất tiền gửi có tác động đến cả chi phí của các nguồn vốn cũng như các khoản chênh lệch thu về. Đối với các tổ chức tài chính thì chúng là hai thông số quan trọng nhất quyết định sự thành công hay thất bại trong hoạt động tài chính. Đối với các khoản cho vay dài hạn, lãi suất là thông số quan trọng để tính toán các khoản trả chậm. Lãi suất cho vay được tính sao cho đảm bảo bù đắp đủ ba khoản chi phí sau: +Lãi suất thực tế để trả cho các khoản tiền tiết kiệm ký thác. +Lãi suất có tính đến tỷ lệ lạm phát trong hiện tại và dự tính trong tương lai. +Đảm bảo được các chi phí hoạt động của các tổ chức tài chính. 3.3.1.1 Hỗ trợ tài chính cho các dự án xây dựng nhà ở cho công nhân các KCN * Thời hạn và lãi suất cho vay: Đặc điểm của tài chính nhà ở và đặc điểm kinh tế của người vay mà yêu cầu các tổ chức tài chính phải cho vay dài hạn với lãi suất thấp. Tuy nhiên, thời hạn và lãi suất cho vay cũng còn chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế địa phương. Khi lạm phát cao và nền kinh tế không ổn định thì thường thời hạn cho vay ngắn và lãi suất cao. Ngoài ra, thời hạn vay và lãi suất vay còn chịu ảnh hưởng bởi uy tín của người vay. Với các chi nhánh thuộc ngân hàng Nhà nước Việt nam thì thời hạn và lãi suất vay do Chính phủ quy định. Để đạt được thành tựu của mục tiêu lớn lao này đòi hỏi Chính phủ phải chuyển các chủ trương mới về nhà ở sang khía cạnh cầu của lĩnh vực nhà ở, thông qua một chiến lược tập trung hỗ trợ lĩnh vực tài chính nhà ở. Vấn đề này đòi hỏi sự phối hợp chính sách chặt chẽ hơn sự phối hợp hiện nay giữa hai lĩnh vực tài chính và nhà ở. Tài chính nhà ở cần được xem như một thành tố chủ chốt trong cả hai mảng chính sách tài chính và nhà ở. Các yếu tố của chiến lược này cần bao gồm: Mở rộng về mặt tài chính thị trường vốn và lĩnh vực ngân hàng, thành lập các hình thức tiết kiệm mới gắn kết với các khoản vay nhà ở và tài trợ cho hạ tầng đô thị từ nguồn vốn nhà nước để làm tăng khả năng thanh toán. Các lĩnh vực chủ chốt mà Chính phủ cần tập trung hoạch định chính sách bao gồm: + Cải cách và giám sát lĩnh vực tài chính + Tạo dựng và duy trì lòng tin giữa người gửi tiền / nhà đầu tư lĩnh vực ngân hàng + Tạo hổ trợ và cho vay với lãi suất ưu đãi + Xây dựng các chính sách khuyến khích hệ thống ngân hàng huy động các nguồn tín dụng dài hạn + Có chính sách khuyến khích (về tỷ lệ, khoản dự trữ) để thu hút sự quan tâm của ngân hàng trong việc cho hộ thu nhập thấp vay cải thiện nhà ở + Hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị. + Thực thi một quy trình đơn giản về đăng ký thế chấp + Sửa đổi luật dân sự để hỗ trợ việc thu hồi nợ thế chấp bằng tài sản thông qua hình thức bán tài sản thế chấp + Hỗ trợ hình thành ngân hàng thương mại bán buôn cho thị trường thứ cấp để có thể phát triển thành một định chế thị trường thế chấp Loại hình và quy mô nhà ở cần được cấp có thẩm quyền phê duyệt vì nó có liên quan tới quy mô vốn vay và khả năng trả nợ của người vay. Việc có loại hình và quy mô nhà ở được duyệt sẽ tránh được thất thoát vốn vay vì nó là cơ sở để kiểm tra tình hình sử dụng vốn và khuyến khích người vay sử dụng hiệu quả cũng như bảo toàn đựơc vốn. Nếu vay vốn với mục đích mua nhà do các công ty phát triển nhà ở xây dựng nằm trong chương trình phát triển nhà ở thì lượng vốn vay cũng chịu ảnh hưởng của ba yếu tố như trên. Cả ba yếu tố (Cơ cấu vốn vay được quy định, Thu nhập và tích luỹ của người vay, Loại hình và quy mô nhà ở được duyệt) đều có quan hệ chặt chẽ với nhau. Ngoài ra còn có một yếu tố khác có thể ảnh tưởng tới cả ba yếu tố trên và từ đó thay đổi lượng vốn được vay là vị trí chính trị, xã hội của người vay. Ví dụ như đối tượng vay thuộc diện chính sách sẽ có những ưu đãi hơn các đối tượng không thuộc diện chính sách 3.3.2 Đầu tư nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của công nhân 3.3.2.1 Xác định nhu cầu nguyện vọng và khả năng thanh toán của công nhân Thứ nhất: Nguyện vọng Cải thiện nhà ở cho người thu nhập thấp là ưu tiên hàng đầu của định hướng quốc gia về chỗ ở và các chương trình phát triển nhà ở của cấp Quốc. Trong định hướng phát triển nhà ở đến năm 2010 đã nêu mục tiêu: “ Tạo quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp thông qua các mô hình huy động vốn dưới sự hỗ trợ của chính quyền bằng cơ chế tạo điều kiện về đất xây dựng, hạ tầng và các dịch vụ công cộng”. Đến năm 2010 đầu tư xây dựng 30 nghìn căn hộ cho công nhân thuê Chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp mỗi năm xây dựng 3000 căn hộ cho công nhân thuê và đầu tư hạ tầng, phân nền và xây nhà bán trả góp 4000 căn. Trong mục tiêu và giải pháp cơ bản phát triển nhà ở đến năm 2005 và 2010. Tổ chức đầu tư một số nhà ở với giá thành hạ, tiện nghi trung bình, ở mức thuê hay mua trả góp với sự trợ giúp của Nhà nước. Có giải pháp hỗ trợ cho người thu nhập thấp thông qua các hỗ trợ về đầu tư, tài chính - tín dụng, chính sách đất ở…Xây dựng quy chế khuyến khích các tổ chức, cơ quan doanh nghiệp thực hiện phát triển nhà ở đô thị cho công chức, viên chức có khó khăn về nhà ở được hưởng ưu đãi của Nhà nước khi tham gia tạo lập chỗ ở đô thị. Trong dự thảo chương tình phát triển nhà ở đô thị 5 năm 2001-2005 của Bộ Xây dựng có ghi “ Thực hiện chính sách tạo điều kiện và ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở đối với các dự án nhà ở dành cho cán bộ CNVC và người thu nhập thấp (áp dụng đối với các dự án nhà ở ưu đãi): miễn giảm tiền sử dụng đất, Nhà nước hỗ trợ đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng ngoài phạm vi dự án và các công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án. Kết quả một số cuộc khảo sát về xã hội học ở Hà Nội và TPHCM chứng tỏ rằng người thu nhập thấp và người lao động trong các khu công nghiệp có nguyện vọng cải thiện tiêu chuẩn và điều kiện nhà ở. Hầu hết nguyện vọng của hộ thu nhập thấp thường thích sống tại các chung cư cao tầng nhưng vị trí các chung cư thường tiện việc đi lại để họ có thể tiện việc Bảng 18: Nguyện vọng của hộ thu nhập thấp Tp Hà Nội về nơi ở: Loại Hình Ý muốn của người công nhân Ở nhà thuê quanh chổ làm 18% Ở tại các nhà tập thể của KCN 25% Ở tại các chung cư cao tầng xa chổ làm 9% Ở tại các chung cu cao tầng gần chổ làm 48% (Nguồn số liệu thực tế tại quỹ phát triển nhà ở thuộc Bộ Xây dựng) Điều tra xã hội học về nhà ở, khi được hỏi về thứ tự ưu tiên, các hộ đã trả lời: Ưu tiên 1: Cải thiện bữa ăn cho gia đình 65% Ưu tiên 2: Sửa chữa nâng cấp nhà ở 42% Ưu tiên 3: Tích lũy cho tương lai 30% Thứ hai: Khả năng thanh toán để cải thiện nhà ở: Theo số liệu của Tổng cục Thống Kê, đầu tư tích luỹ nhà ở và tài sản cố định trong năm bình quân một hộ phân theo 5 nhóm thu nhập năm 1999 (mỗi nhóm có 20% số hộ): Bảng19: Phân tích tỷ lệ tích luỹ cho nhà ở trên tổng số thu nhập Nhóm thu nhập Thu nhập mỗi hộ (triệu đ) Tích luỹ nhà ở và tài sản cố định Trong đó: nhà ở % của thu nhập Số lượng Nhóm 1 825 320,02 523,76 8 Nhóm 2 1.884 1.275,41 896,7 7 Nhóm 3 2.630,4 1.875,22 1.209.88 9 Nhóm 4 4.137,84 2.704,78 2.052,68 11 Nhóm 5 5.582,24 3.059,12 4.650,89 14.2 (Nguồn số liệu thống kê- Quỹ phát triển nhà ở thuộc Bộ xây dựng) Theo ước tính, thu nhập và tích luỹ cho nhà ở và tài sản cố định ở khu vực thành thị có cao hơn, nhưng không có số liệu cụ thể. Để cải thiện tình trạng nhà ở, hộ thu nhập thấp cần dành một khoản lớn hơn từ thu nhập để tích luỹ cho nhà ở, khoảng 25% thu nhập. Kết quả khảo sát xã hội học ở một số khu vực đô thị cho thấy một số ghi nhận về khả năng thanh toán- một vấn đề quan trọng. Kết quả khảo sát của nhóm tư vấn tại Hà Nội trong tháng 4-5/2001 cho thấy số tiền vay trung bình để xây nhà mới dao động từ 39,3 triệu đồng đến 52,8 triệu đồng/hộ. Với số tiền trả góp từ 285.000 –1.180.000 đồng / tháng. Chi phí bình quân cho nâng cấp và cải tạo nhà ở từ 19,1 – 22.9 triệu đồng. Trong đó số tiền cần vay mượn từ 11.9 –15.9 triệu đồng. Hàng loạt các chương trình nhà ở đã được thực hiện tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Các nhà đầu tư xây dựng nhà ở đã phát triển nhiều loại hình nhà trong đó nhà căn hộ chung cư cao tầng để bán là được ưa chuộng hơn. Hình thức thanh toán cũng rất đa dạng như thanh toán tiền mua nhà một lần hoặc bằng trả góp hàng tháng. Hiện nay Nhà nước đã có một số chính sách ưu tiên về đất ở cho người thu nhập thấp như miễn thu tiền sử dụng đất cho các dự án xây dựng chung cư cao tầng cho người thu nhập thấp và nhà tình nghĩa cho các gia đình chính sách và gia đình nghèo có khó khăn cũng không phải trả tiền sử dụng đất. Nhà Nước quy định tại các khu công nghiệp mới dành 20% quỹ đất để giải quyết nhà ở cho người lao động 3.3.2.2 Các hình thức nhà ở đang được công nhân ưa chuộng và phự hợp với mức sống , khả năng của họ Quy mô căn hộ: Do khả năng tài chính hạn chế, người lao động mong muốn diện tích căn hộ 30-50 m2, có thể lấy diện tích một căn hộ trung bình là 40m2. Điều tra xã hội học của Sở Địa chính- Nhà đất năm 2004 cho thấy nhu cầu về diện tích nhà ở tập trung loại nhà 30-50,. Loại căn hộ 50m2,. Có nhiều loại hình cải thiện nhà ở cho người thu nhập thấp, theo kết quả của khảo sát nêu trên. Bảng 20: Các phương án cải thiện nhà ở mà hộ thu nhập thấp lựa chọn (% số người được hỏi) Loại hình Người lao động (%) Sửa chữa, nâng cấp nhà 36.80 Mua đất để xây nhà 7.40 Mua nhà 7.00 Thuê nhà 2.00 Chưa có ý định 46.80 (Nguồn: Khảo sát xã hội của Sở Địa Chính- Nhà đất Hà Nội.) Loại hình nhà ở được ưa chuộng Kết quả của một số cuộc điều tra xã hội học cho thấy một số ý niệm về sở thích của hộ thu nhập thấp đối với loại hình nhà ở. Nhà chung cư hiện nay được ưa thích nhiều. Do điều kiện về tài chính của người thu nhập thấp cũng có hạn nên họ cảm thấy mô hình nhà chung cư là thích hợp hơn cả. Thứ nhất, diện tích nhà ở cũng vừa đủ để sống (từ 40-50 m2/căn hộ) Thứ hai, điều kiện sinh hoạt công trình phụ riêng biệt, biệt lập Thứ ba, giá cả nhà chung cư vừa phải, hợp lý. Khoảng 1.8 triệu/ 1m2 là có thể mua được một căn hộ chung cư (giá này đã có sự hỗ trợ thêm của nhà nước và được bán trả góp dần). * Cải tạo và nâng cấp nhà ở hiện có: Đây là loại hình phổ biến nhất, vì tại các đô thị tồn tại nhiều khu nhà lụp xụp, phần lớn các hộ thu nhập thấp đã có nhà ở, nhưng diện tích nhà ở chật hẹp, chất lượng nhà và hạ tầng kỹ thuật kém. Loại nhà này cần được cải tạo và nâng cấp. * Những ưu điểm và thuận lợi của việc cải tạo và nâng cấp nhà ở hiện có bao gồm: +Không phải di dời đi nơi khác, không ảnh hưởng đến công việc làm, không xáo trộn lớn đối với các hộ, nhất là các hộ dân cư làm dịch vụ ngay trên địa bàn. +Không phải giải quyết đất đai xây dựng mới, có thể tận dụng và cải tạo nâng cấp hạ tầng kỹ thuật hiện có, cải tạo môi trường cho các khu nhà lụp xụp, môi trường bị ô nhiễm. +Vốn đầu tư để cải tạo, nâng cấp nhà ở hiện có thấp hơn nhiều so với xây dựng mới. Kinh nghiệm ở nhiều nước đang phát triển cho thấy loại hình cải tạo và nâng cấp nhà ở hiện có mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao và là loại hình phổ biến nhất. Nhà nước cần có chính sách ưu tiên nhằm khuyến khích các công ty đầu tư phát triển nhà chung cư cho thuê phục vụ các đối tượng không có điều kiện mua nhà hoặc xây căn hộ. Đối tượng của loại nhà cho thuê là công nhân các khu công nghiệp, những người mới ở nông thôn vào làm việc ở các nhà máy chưa có hộ khuẩu chính thức ở thành phố, các gia đình trẻ mới lập nghiệp. 3.3.3 Các chính sách hợp lý tạo điều kiện phát triển nhà ở cho công nhân các KCN Bộ Xây dựng cần xây dựng một chính sách nhà ở cho công nhân toàn diện, kết hợp với các đề nghị về chính sách tài chính nhà ở trong báo cáo này thành một bộ phận của tài liệu Định hướng về Phát triển nhà ở giai đoạn 2001-2010 đang được soạn thảo trình Chính phủ. Một là, tiền thuê đất. Chính sách về tiền thuê đất hợp lý không những khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở mà còn góp phần hướng dẫn nhân dân trong việc lựa chọn hình thức nhà ở phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện sống, sinh hoạt thực tế của gia đình mình. Nhà nước đã đang và sẽ tiếp tục phải điều chỉnh giá thuê đất, giao đất và các hình thức chậm trả tiền đất… Đối với nhà ở chung cư cao tầng cần có chính sách miễn giảm tiền thuê đất, giao đất đối với những hộ sống ở nhà cao tầng, cho phép chậm nộp tiền đất cho đến khi bán được diện tích ở đối với những chủ đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh, nhưng không quá 5 năm. Nên có chính sách bán nhà trả góp trong khoảng thời gian nhất định nhưng không quá 10 năm phụ thuộc vào điều kiện và thu nhập thực tế của đối tượng thụ hưởng. Trong thời gian chưa trả đủ tiền mua nhà ở thì không được mua, bán, cho, tặng hoặc chuyển nhượng diện tích nhà ở đó. Hai là, về chính sách thuế. Chính sách thuế thực chất là một trong những chính sách thực hiện nhiệm vụ chính là điều tiết và phân phối lại thu nhập trong xã hội. Như vậy, chính sách thuế đối với đất đai phải đảm bảo công bằng và có thể điều tiết được chính sách phát triển nhà ở của chúng ta. Ba là, chính sách nguồn vốn đầu tư. Trong thời gian tới cần có chính sách khuyến khích các nguồn vốn khác nhau đầu tư xây dựng khu dân cư thông qua việc khuyến khích các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, cho thuê diện tích. Đối với những đối tượng có thu nhập thấp, không đủ khả năng mua nhà ở được, Nhà nước nên giao cho doanh nghiệp tự thực hiện việc quản lý, cho thuê nhà trên cơ sở tự hạch toán kinh doanh. Nhà nước không trực tiếp can thiệp vào công việc sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, mà chỉ điều tiết thông qua các công cụ gián tiếp khác như thuế, tín dụng, đầu tư hạ tầng ngoài hàng rào… Bên cạnh việc đầu tư trực tiếp, Nhà nước cũng cần có giải pháp cung ứng vốn tín dụng ưu đãi cho các doanh nghiệp và nhất là đối với những đối tượng thuộc diện chính sách mà lại có thu nhập thấp, đối tượng làm công ăn lương, dân nghèo thành thị.. Các chủ dự án đầu tư xây dựng các công trình nhà ở cho các đối tượng dân cư có thu nhập thấp, nhất là xây dựng các chung cư được vay vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước với lãi suất ưu đãi từ Quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở. Tuy nhiên, nên hình thành và phát triển các quỹ phát triển nhà, trong đó được Nhà nước hỗ trợ một phần về lãi suất huy động. Đồng thời, quỹ phát triển nhà, trong đó được Nhà nước hỗ trợ một phần về lãi suất huy động. Đồng thời, quỹ phát triển nhà ở cùng với doanh nghiệp quản lý thu hồi vốn đầu tư trong các trường hợp trả góp, trả dần. Việc vay vốn ưu đãi có thể khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng nhà ở không những để bán thẳng cho người tiêu dùng mà có thể cho thuê,hoặc cho bán trả góp.. Bốn là, chính sách giá cả kinh doanh. Chính sách giá cả kinh doanh một mặt quyết định khả năng thu hút các nguồn lực trong xã hội đầu tư xây dựng nhà ở, mặt khác tạo công bằng xã hội và sự tự do trong kinh doanh theo pháp luật của các chủ đầu tư. Giá cả được quy định một cách chủ quan thấp sẽ tạo nhu cầu giả tạo, gây áp lực trong việc giải quyết nhà ở. Giá cả quy định cao quá sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp chủ đầu tư trong sản xuất kinh doanh. Năm là, chính sách xã hội trong việc xác định đối tượng được hưởng ưu đãi. Việc giải quyết công bằng xã hội trong việc xác định đối tượng được thụ hưởng ưu đãi của Nhà nước là hết sức quan trọng. Sáu là, thành lập Ban quản lý và vận hành khu nhà ở chung cư. Một trong những yếu tố góp phần tích cực trong việc khuyến khích người dân ở trong khu chung cư, tạo môi trường cảnh quan, kiến trúc đô thị là việc quản lý và vận hành khu chung cư. Cần thành lập Ban quản lý khu nhà chung cư, có thể kết hợp với tổ chức bộ máy tổ dân phố, tổ tự quản. Các nhà đầu tư phát triển nhà ở được phép chậm thanh toán thuế sử dụng đất, đầu tư vào hạ tầng cơ sở. Xây dựng nhà chung cư cho hộ thu nhập thấp được miễn thuế sử dụng đất. Sử dụng Ngân sách Nhà nước để phát triển hạ tầng kỹ thuật cho các khu dân cư và hạ tầng bên trong các khu dân cư. Cần khuyến khích người lao động, các công đoàn lao động (giáo dục, y tế, xây dựng, giao thông) và các liên đoàn lao động tham gia vào các dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Huy động các nguồn vốn phát triển nhà ở thông qua các quỹ đầu tư quốc gia, quỹ phát triển nhà ở và quỹ phát triển đô thị của các thành phố. Có các chính sách tạo điều kiện khuyến khích cho các ngân hàng nhà nước, các ngân hàng thương mại cổ phần tham gia vào các dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, hoặc cung cấp các khoản vay dài hạn và trung hạn cho người thu nhập thấp để cải thiện nhà ở. Chính phủ cần ban hành các điều kiện ưu đãi tài chính cho các dự án phát triển nhà ở cho người lao động, chẳng hạn, giảm hoặc miễn thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp. 3.3.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả của các dự án đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp Để nâng cao hiệu quả đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở, trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, cần nâng cao chất lượng của luận chứng kinh tế kỹ thuật bởi điều này quyết định đến sự thành bại của cả dự án. Nâng cao chất lượng của công tác thẩm định và cấp giấy phép đầu tư, việc thẩm định phải đảm bảo đánh giá chính xác hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội cuả các dự án, đặc biệt là mức độ chính xác cao của tổng dự toán công trình. Thủ tục cấp giấy phép phải đảm bảo nhanh gọn, thuận tiện. Thực hiện chặt chẽ công tác đấu thầu để tiết kiệm về tài chính và đảm bảo chất lượng công trình. Yêu cầu đặt ra là phải thực hiện đấu thầu với tất cả các công trình xây dựng nhà ở được Nhà nước cho phép để nâng cao hiệu quả và tránh những tiêu cực xảy ra. Trong giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở và khu đô thị mới, hiệu quả đầu tư thể hiện ở chất lượng công trình và thời gian thi công. Chất lượng công trình là tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá khả năng của doanh nghiệp, chất lượng công trình là sự đảm bảo tốt nhất cho uy tín và khả năng thu hồi vốn của chủ đầu tư. Để đảm bảo chất lượng công trình, về phía chủ đầu tư phải có các biện pháp sau: + Biện pháp thiết kế: Công tác thiết kế phải đảm bảo các chỉ tiêu về kỹ thuật, về mỹ thuật phù hợp với quy hoạch, kiến trúc chung, đảm bảo bố trí hợp lý các công ttình công cộng, khu nhà ở, khu vui chơi giải trí. + Biện pháp thi công: Để thực hiện tốt trong việc thi công đảm bảo tiến độ thi công công tình cũng như tiết kiệm nguyên vật liệu, doanh nghiệp phải có một đội ngũ các kỹ sư xây dựng và các công nhân lành nghề để thi công theo đúng thiết kế đúng yêu cầu kỹ thuật đặt ra. Thực hiện đồng bộ trong tổ chức thi công một khu đô thị mới theo công nghệ liên hoàn kết hợp các dịch vụ khai thác nhà ở trong giai đoạn vừa đầu tư, vừa khai thác tại các khu đô thị mới để nhanh chóng thu hồi vốn và phát huy tác dụng của các hạng mục công trình. Xây dựng các công trình theo dự án được duyệt, theo đúng thiết kế và kế hoạch đề ra trong dự án. Bảng 21: Trình tự tiến hành thực hiện theo dự án Lĩnh vực quản lý Quản lý quy hoạch Quản lý Quỷ đất đai Quản lý xây dựng kinh doanh nhà ở Chuẩn bị đầu tư Lập, xét duyệt đề án quy hoạch Tính toán hiệu quả kinh tế sử dụng đất Tính toán tầng cao, mật độ xây dựng Thực hiện đầu tư Quản xây dựng theo quy hoạch Phát triển đất xây dựng nhà ở Thiết kế, kiến trúc, thi công Kết thúc đầu tư Quản lý khai thác sử dụng Tạo ra khu nhà đồng bộ xây dựng kinh doanh nhà ở + Đổi mới công nghệ: Đẩy mạnh nghiên cứu và áp dụng vào sản xuất, xây dựng nhà ở các loại vật liệu và công nghệ xây dựng mới, hiện đại, giúp giảm thời gian thi công và giá thành, giảm ô nhiễm môi trường, tăng chất lượng kỹ thuật và thẩm mỹ công trình. Đối với các cơ quan quản lý, cần đẩy mạnh sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá trình thực hiện các dự án nhằm đánh giá một cách chính xác và toàn diện dự án, kịp thời phát hiện những thiếu sót, sai phạm trong quá trình thực hiện để đảm bảo chất lượng của công trình. Giám sát quản lý chặt chẽ các dự án nhất thiết phải tuân thủ đúng kế hoạch về tỷ lệ tầng cao và các ô đất có chức năng công cộng. Không tuỳ tiện thay đổi chức năng sử dụng đất và hạ thấp tầng cao để phục vụ mục đích kinh doanh. Trong giai đoạn vận hành kết quả đầu tư, cần thành lập ban quản lý và vận hành khu nhà ở chung cư có thể kết hợp với tổ chức bộ máy tổ dân phố. Ban quản lý khu nhà ở được hoạt động như một dạng doanh nghiệp cung ững dịch vụ công ích, đảm bảo chất lượng phục vụ và quản lý các khu nhà cao tầng, tổ chức tốt việc cung cấp các dịch vụ có liên quan trong công trình như quản lý vận hành thang máy, bơm mước sinh hoạt, thu gom rác thải, đảm bảo an ninh trật tự bên trong công trình, trông giữ xe đạp, xe máy, chăm sóc cây xanh xung quanh… tạo được tâm lý thoải mái và yên tâm cho những người dân sống tại đây. Các khu đô thị mới phải được thực hiện đồng bộ hạn tầng kỹ thuật và xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại. Yếu tố đồng bộ không chỉ là hệ thống hạ tầngkỹ thuật như đường giao thông, các tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nước, mà còn các công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện, khu thương mại, công viên vui chơi giải trí…đảm bảo nhu cầu sinh hoạt ngày càng cao của nhân dân.