Chuyên đề Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư tại hội sở Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam

hàng 2.1.2.1. Tình hình huy động vốn Ngân hàng TMCP Kỹ Thương luôn chú trọng công tác huy động vốn bởi có nguồn vốn ổn định mạnh mẽ sẽ giúp ngân hàng chủ động trong kinh doanh. * Dịch vụ khách hàng cá nhân Bảng 2.1: Tăng trưởng huy động vốn từ khu vực dân cư Đơn vị tính: Tỷ VNĐ Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 2.129 3.891 6.684,45 Công tác huy động vốn từ khu vực dân cư năm 2006 tăng trưởng mạnh đạt 3.891,55 tỷ đồng tăng 82,76% so với năm 2005 chiếm 42.03% trong cơ cấu huy động của ngân hàng. Vốn huy động từ dân cư năm 2007 đạt 6.684,45 tỷ đồng tăng 72% so với năm 2006 chiếm 46% trong cơ cấu huy động vốn của ngân hàng. * Dịch vụ khách hàng doanh nghiệp Bảng 2.2: Tăng trưởng huy động từ doanh nghiệp Đơn vị tính: Tỷ VNĐ Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 2.096 2.382 2.882 Hoạt động huy động vốn từ doanh nghiệp giữ vững mức tăng trưởng ổn định trong năm 2006. Tổng số huy động vốn từ các tổ chức kinh tế năm đạt 2.382 chiếm tỉ trọng 25,53% trong tổng cơ cấu huy động vốn, tăng 13,64% so với năm 2005. Năm 2007 tổng số vốn huy động từ doanh nghiệp đạt 3.178,22 tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng nguồn vốn huy động của ngân hàng, đạt mức tăng trưởng so với năm 2006 là 33%. Bảng 2.3: Cơ cấu huy động vốn năm 2006-2007 Đơn vị tính: Tỷ VNĐ Cơ cấu 31/12/2006 31/12/2007 So sánh 31/12/2006 Tổng nguồn huy động 9.259 14.636 158% Các tổ chức kinh tế 2.382 2.882 121% Dân cư 3.891 6.684 172% Các tổ chức tín dụng khác 2.986 5.070 170% 2.1.2.2. Tình hình sử dụng vốn (cho vay) * Dịch vụ khách hàng cá nhân Bảng 2.4: Tỷ lệ huy động vốn và tín dụng bán lẻ Đơn vị tính: Tỷ VNĐ 2005 2006 2007 Huy động dân cư 2.129 3.892 6.684,45 Cho vay bán lẻ 940 1.560 2.817 Tỷ lệ cho vay / huy động 44% 40% 42% Tổng dư nợ tín dụng từ khu vực khách hàng cá nhân năm 2006 đạt 1.560,9 tỷ đồng, tăng 66% so với năm 2005 chiếm 29% tổng dư nợ tín dụng. Năm 2007 dư nợ cho vay bán lẻ của ngân hàng tiếp tục có sự tăng trưởng đáng kể, tổng dư nợ cho vay khách hàng dân cư đạt 2.817 tỷ đồng, tăng 80,5%. * Dịch vụ khách hàng doanh nghiệp. Bảng 2.5: Tăng trưởng tín dụng doanh nghiệp Đơn vị tính: Tỷ đồng Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 2.525 3.819 5.993 Trong năm 2006 dư nợ tín dụng của toàn ngành ngân hàng tăng 55% , trong đó dư nợ tín dụng tại khu vực khách hàng doanh nghiệp tăng 51% (3.819,12 tỷ VND cuối năm 2006 so với 2.525,29 tỷ đồng cuối năm 2005). Đối tượng cho vay vẫn tập trung chủ yếu ở các doanh nghiệp vừa và nhỏ (59%) tuy nhiên tỷ lệ này đã giảm so với năm 2005 (62%). Các doanh nghiệp thương mại chiếm đa số trong cơ cấu cho vay của Techcombank. Tổng dư nợ cho vay khách hàng doanh nghiệp đến cuối năm 2007 đạt 5.993 tỷ đồng tăng 57% so với năm 2006. Chiếm tỷ trọng 68% trong tổng dư nợ cho vay khách hàng của Techcombank. 2.1.2.3. Các hoạt động khác a. Về hoạt động thanh toán quốc tế: Trong năm 2006 doanh số thanh toán quốc tế quy đổi ngoại tệ đạt 1.014 triệu USD,tăng 94,25% so với 2005, nhờ đó doanh thu thanh toán quốc tế đã vượt kế hoạch, đạt 40 tỷ đồng, tăng 43% so với 2005. Năm 2007 thanh toán quốc tế tiếp tục là thế mạnh của Techcombank trong các dịch vụ phi tín dụng, duy trì vị trí một trong các ngân hàng TMCP có thị phần cao nhất về thanh toán quốc tế. Doanh số thanh toán quốc tế năm 2007 đạt 1.342 triêu USD, tăng 32% so với năm 2006. Bảng 2.6: Doanh số thanh toán quốc tế 2005 2006 2007 Doanh số TTQT (triệu USD) 520 1.014 1.342 Doanh thu TTQT (tỷ VND) 25 40 54 b. Hoạt động liên ngân hàng: Techcombank luôn duy trì là một trong những ngân hàng hoạt động tích cực trên thị trường tiền gửi liên ngân hàng. Tính đến 31/122007 số dư tiền gửi của Techcombank tại các tổ chức tín dụng là 4.867 tỷ đồng, tăng 51% so với thời điểm cuối năm 2006. Trong đó 409 tỷ là tiền gửi tại ngân hàng Nhà Nước và 4.458 tỷ là tiền gửi tại các ngân hàng khác. Tiền gửi và tiền uỷ thác của các ngân hàng tại Techcombank cũng đạt 5.070 tỷ đồng tăng 1.916 tỷ đồng so với cuối năm 2006, tốc độ tăng trưởng là 61%. Trên thị trường chứng từ có giá cũng đạt sự tăng trưởng tốt. Nghiệp vụ kinh doanh của các giấy tờ có giá vượt hơn 20% so với kế hoạch đặt ra từ đầu năm. Đến cuối năm 2007 số dư của nghiệp vụ kinh doanh này là 2.876 tỷ đồng tăng 58% so với thời điểm cuối năm 2006. c. Hoạt động maketing: - Công tác nghiên cứu thị trường: Trong năm 2007, công tác nghiên cứu thị trường tiếp tục được tăng cường nhằm cung cấp cơ sở cho việc lập chiến lược, ra quyết định các hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Bộ phận nghiên cứu thị trường đã thực hiện các chương trình điều tra: điều tra đo lường sức mạnh Techcombank, điều tra thị trường về sản phẩm gửi tiết kiệm bằng USD có lãi suất với giá vàng do Techcombank kết hợp với HSBC. Kết quả điều tra được sử dụng để điều chỉnh các đặc tính của sản phẩm cho phù hợp hơn với thị trường và tâm lý khách hàng. - Chăm sóc khách hàng: Hoạt động chăm sóc khách hàng năm 2007 của Techcombank có nhiều điểm mới với việc thành lập bộ phận khách hàng. Thông qua bộ phận này khách hàng được nhanh chóng giải đáp các thắc mắc,truy vấn thông tin tài khoản… 2.2. Thực trạng công tác thẩm định dự án trung dài hạn tại Hội sở NHTM Techcombank 2.2.1. Cơ sở pháp lý của thẩm định dự án đầu tư tại Hội Sở NHTM cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Các văn bản pháp lý mà Ngân hàng đang sử dụng cho quá trình thẩm định gồm: - Luật NHNN số 06/1997/QHX được Quốc hội thông qua ngày 12/12/1997 và các luật sửa đổi bổ sung. - Luật các tổ chức tín dụng số 07/1997/QHX được Quốc hội thông qua 12/12/1997 và các luật sửa đổi bổ sung. - Quy chế cho vay của NHNN ban hành theo quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 và các văn bản sửa đổi bổ sung. - Quy chế cho vay đối với khách hàng số 00163/QĐ-HĐQT NHTM cổ phần Kỹ Thương Việt Nam ban hành ngay 08/02/2002 - Các Bộ luật, luật và các văn bản pháp luật khác có liên quan. 2.2.2. Quy trình thẩm định DAĐT tại Hội sở NHTM cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Sơ đồ 2.1: Quy trình cấp tín dụng tại Techcombank Khách hàng Chuyên viên khách hàng Lãnh đạo chi nhánh Phòng thẩm định Ho Lãnh đạo Ho Phê duyệt Kí hợp đồng Giải ngân thu nợ Phê duyệt Vượt cấp CN Diễn giải quy trình Bước 1: Khách hàng có nhu cầu vay vốn lập Hồ sơ vay vốn Bước 2: Chuyên viên khách hàng tiếp nhận và kiểm tra Hồ sơ vay vốn, sau đó căn cứ vào từng hồ sơ vay vốn cụ thể của khách hàng, tiến hành thu thập các thông tin liên quan đến khách hàng và thực hiện việc thẩm định tín dụng đối với khách hàng và lập báo cáo thẩm định theo mẫu của Ngân hàng rồi chuyển Báo cáo thẩm định và hồ sơ vay vốn kèm theo cho lãnh đạo phòng kinh doanh thực hiện kiểm soát nội dung thẩm định tín dụng Bước 3: Sau khi kiểm soát, hồ sơ và Báo cáo thẩm định sẽ được chuyển cho lãnh đạo Chi nhánh phê duyệt. Nếu khoản vay thuộc thẩm quyền xét duyệt của HĐTD chi nhánh, Giám đốc/Phó Giám đốc chi nhánh, chuyên viên tín dụng cao cấp thì sẽ tiến hành xét duyệt. Nếu khoản vay vượt cấp xét duyệt của chi nhánh thì hồ sơ sẽ được chuyển lên phòng thẩm định ở Hội sở để tiến hành Tái thẩm định và sẽ do HĐTD hội sở, Ban Tổng Giám đốc, các chuyên gia tín dụng phê duyệt Bước 4: Chuyên viên khách hàng thực hiện lập thông báo Tín dụng và gửi tới khách hàng (sau khi khoản vay được cấp có thẩm quyền phê duyệt) thông báo việc Techcombank chấp thuận hay không chấp thuận khoản vay của khách hàng, các điều kiện kèm theo và các hồ sơ khách hàng cần bổ sung. Các khoản vay được chấp thuận sẽ được ký kết hợp đồng và sẽ tiến hành giải ngân theo các điều kiện đã ký. Bước 5: Chuyên viên khách hàng sẽ tiến hành kiểm tra việc sử dụng vốn và theo dõi các hoạt động của khách hàng. Ban Kiểm soát và Hỗ trợ kinh doanh chi nhánh sẽ lưu giữ hồ sơ, theo dõi, đôn đốc thu hồi nợ gốc và lãi vay. 2.2.3. Phương pháp thẩm định dự án đầu tư tại Hội sở NHTM cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Hiện nay tại Hội sở Techcombank, cán bộ thẩm định thường tiến hành thẩm định trên cơ sở phối hợp nhiều phương pháp: phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh các chỉ tiêu, phương pháp phân tích độ nhạy. Trong các phương pháp đó, phương pháp thẩm định theo trình tự, tức là thẩm định tổng quát trước và thẩm định chi tiết sau thường được ngân hàng áp dụng trước khi áp dụng các phương pháp khác. Do tính thuận tiện và hiệu quả nên phương pháp so sánh cũng được áp dụng thường xuyên. 2.2.4. Nội dung thẩm định dự án đầu tư tại Hội sở NHTM cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn tại Techcombank, cán bộ của Ngân hàng sẽ xem xét hồ sơ pháp lý và năng lực tài chính của khách hàng. Căn cứ vào các kết quả này, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành thẩm định dự án trên các nội dung sau: - Kiểm tra hồ sơ vay vốn, đánh giá khách hàng vay vốn - Thẩm định sự cần thiết phải đầu tư và mục tiêu của dự án - Thẩm định phương diện thị trường của dự án - Thẩm định phương diện kĩ thuật của dự án - Thẩm định phương diện tổ chức quản trị nhân sự của dự án - Thẩm định phương diện tài chính của dự án - Đánh giá phân tích rủi ro của dự án 2.2.5. Minh hoạ nội dung thẩm định dự án đẩu tư tại Hội sở ngân hàng thương mại cổ phần Techcombank Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng toà nhà trung tâm thương mại Pacific Place 2.2.5.1. Giới thiệu chung về khách hàng vay vốn a. Tư cách pháp nhân - Tên khách hàng vay vốn: Công ty TNHH Trung tâm thương mại Ever Fotune - Tên tiếng anh: Ever Fotune Co. LTD - Địa chỉ đăng ký: 83B Lý Thường Kiệt, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội - Địa chỉ giao dịch: Tầng 4, số 142 Đội Cấn, Quận Ba Đình, Hà Nội - Vốn đầu tư đăng kí: 29.680.000 USD - Vốn pháp định: 8.904.000 USD (Hiện tại số vốn đã được góp đủ) - Giấy phép được đầu tư số 705/GP do Bộ kế hoạch đầu tư cấp ngày 28/10/1993 - Giấy phép đầu tư điều chỉnh số 705A/GP do Bộ kế hoạch đầu tư cấp ngày 16/08/2001 b. Tình hình hoạt động và phát triển Công ty Việt Fortune Investment Co, Ltd có trụ sở đặt tại Tortola, British Virgin Islands. Theo trao đổi với công ty được biết công ty mẹ của chủ đầu tư là đơn vị có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, như vậy trong quá trình xây dựng và quản lý Ever – Fortune và Việt Fortune sẽ có sự hỗ trợ từ phía công ty này. Việt Fortune Investment mới tham gia vào đầu tư Việt Nam năm 1993. Công ty Việt Fortune Investment hợp tác với công ty môi giới thương mại và đầu tư phát triển giao thông vận tải – Tradevico (Việt Nam) thành lập công ty liên doanh Trung tâm thương mại và đầu tư phát triển giao thông vận tải. Công ty liên doanh được trao quyền sử dụng đất trong thời gian 40 năm để xây dựng một trung tâm thương mại gồm văn phòng giao dịch, khách sạn, kinh doanh các dịch vụ văn phòng và khách sạn tại 83 Lý Thường Kiệt, Hà Nội. c. Tình hình tài chính của công ty Bảng 2.7: Tình hình tài chính CHỈ TIÊU 2005 2006 TÀI SẢN - - A Tài sản ngắn hạn 4,858,307.00 6,577,565.00 I Tiền 398,941.00 4,609,008.00 1 Tiền mặt 398,941.00 4,609,008.00 2 Các khoản tương đương tiền - - II Các khoản phải thu 3,546,193.00 1,512,576.00 1 Phải thu của khách hàng - - 2 Trả trước cho nhà cung cấp 3,495,491.00 1,454,043.00 3 Phải thu từ các đơn vị nội bộ - - 4 Các khoản phải thu khác 50,702.00 58.53 5 Dự phòng các khoản phải thu khó đòi - - III Hàng tồn kho - - IV Các tài sản lưu động khác 913,173.00 455,981.00 1 Chi phí trả trước ngắn hạn 501.00 501.00 2 Các khoản thuế phải thu 531,762.00 124,050.00 3 Tài sản ngắn hạn khác 380,946.00 331,430.00 B Tài sản dài hạn 22,595,471.00 7,689,614.00 I Tài sản cố định 21,890,452.00 7,260,804.00 1 Tài sản cố định hữu hình 259,621.00 279,187.00 Nguyên giá 316,348.00 297,427.00 Giá trị hao mòn luỹ kế (56,727.00) (18,240.00) 2 Tài sản cố định vô hình 742.00 - Nguyên giá 786.00 - Giá trị hao mòn luỹ kế (44.00) - 3 Chi phí xây dụng cơ bản dở dang 21,630,089.00 6,927,617.00 II Các tài sản dài hạn khác 705,019.00 482,810.00 1 Chi phí trả trước dài hạn 702,328.00 480,119.00 2 Tài sản thuế hoàn lại - - 3 Các tài sản dài hạn khác 2,691.00 2,691.00 TỔNG TÀI SẢN A Nợ phải trả 22,133,723.00 9,592,902.00 I Nợ ngắn hạn 22,133,723.00 9,592,902.00 1 Phải trả khách hàng 546,389.00 63,862.00 2 Người mua ứng tiền trước 18,585,190.00 9,458,169.00 3 Các nghĩa vụ pháp lý 21,028.00 9,146.00 4 Phải trả công nhân viên 41,983.00 29,186.00 5 Chi phí phải trả 4,575.00 2,419.00 6 Phải trả nội bộ 1,043,723.00 - 7 Phải trả theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng 18,889,544.00 - 8 Các khoản phải trả khác 2,291.00 30,120.00 II Nợ dài hạn - - B Nguồn vốn chủ sở hữu 5,320,055.00 4,674,277.00 I Vốn chủ sở hữu 5,320,055.00 4,674,277.00 1 Vốn đầu tư của chủ sở hữu 8,904,000.00 7,329,723.00 2 Chênh lệch tỷ giá hối đoái (27,935.00) (5,703.00) 3 Thặng dư vốn cổ phần (3,556,010.00) (2,649,743.00) II Các quỹ khác - - TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 27,453,778.00 14,246,179.00 Trong hai năm 2004 và 2005 tổng tài sản của công ty là 15,067,179 USD và 27,453,778 USD. Tài sản tập trung chủ yếu vào chi phí xây dựng dở dang 8,4 tr USD/15 tr USD tổng tài sản năm 2004 và 21,8 tr USD/27,4 tr USD năm 2005. Tỷ lệ tạm ứng trước cho nhà cung cấp 1,6/15 tr USD tổng tài sản năm 2004 và 3,5/27,4 tr USD năm 2005. Điều này phản ánh đúng thực trạng của công ty. Công ty đang trong quá trình xây dựng nên tài sản sẽ tập trung chính ở các công trình chưa hoàn thành và vốn lưu động sẽ tập trung để mua nguyên vật liệu cung cấp cho công trình. Tỷ lệ vốn chiếm dụng nhà thầu của công ty không cao. Chủ đầu tư thường cố gắng tối đa chiếm dụng vốn của nhà cung cấp để giảm bớt chi phí. Tuy nhiên Ever Fortune có tính chất đặc thù là thuê nhà thầu xây lắp riêng để thực hiện dự án. Do vậy các giao dịch trực tiếp là không nhiều. 2.2.5.2. Giới thiệu chung về dự án a. Thông tin về dự án - Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng toà nhà Pacific Place - Địa điểm: 83B Lý Thường Kiệt, Hà Nội - Chủ đầu tư: Việt Fortune Investment Co. Ltd - Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng và khai thác kinh doanh. - Tổng mức đầu tư: 55.283.526 USD. Trong đó: + Vốn tự có: 13.951.000 USD + Tiền khách hàng trả trước: 30.169.641 USD + Tiền vay: 11.162.885 USD b. Tổng diện tích và quy mô của dự án - Tổng diện tích lô đất: 5,429.9 m2 - Tổng diện tích xây dựng: 47,256.56m2. - Thời hạn thuê đất: 42 năm từ 16/08/2001. c.Vốn xây dựng - Vốn tự có của chủ đầu tư: 25% - Khách hàng trả trước: 55% - Vốn vay tín dụng thương mại: 20% + Vay của Việt Fortune : 2,162,885 USD (tháng 04/2006) + Dự kiến vay vốn Techcombank: 9,000,000 USD d. Tiến độ thực hiện Hiện tại dự án đã hoàn thành phần móng và phần xây thô, đang tiến hành hoàn thiện. Dự kiến tháng 02 năm 2007 sẽ hoàn thành xong và đưa vào khai thác. Đã đặt hàng 20% thiết bị. Chủ đầu tư dự kiến vay vốn Techcombank để hỗ trợ cho phần hoàn thiện dự án. 2.2.5.3. Thẩm định dự án a. Tính pháp lý của hồ sơ Hiện nay công trình đã gần hoàn thành. Công ty cung cấp được các hồ sơ pháp lý chính cho Techcombank như sau: - Giấy phép đầu tư số 705/GP do Bộ kế hoạch và đầu tư cấp ngày 28/10/1993. - Giấy phép đầu tư điều chỉnh số 705A/GP do Bộ kế hoạch đầu tư cấp ngày 16/08/2001. - Quyết định số 1210/QĐ-UB ngày 08/02/2002 của UBND TP Hà Nội về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty TNHH Trung tâm thương mại Ever Fortune - Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất số 1210 và chứng nhận quyền sử dụng đất số 00449QSD do UBND TP Hà Nội cấp ngày 08/02/2002, diện tích 5.429,9m2, thời hạn sử dụng thuê 42 năm (từ ngày 16/08/2001 đến ngày 16/08/2043). b. Mục tiêu và sự cần thiết của dự án Khu trung tâm thương mại Ever Fortune được xây dựng là rất cần thiết vì: - Hiện nay nhu cầu văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp đang rất cao. Lượng cầu cao hơn rất nhiều so với cung - Các dịch vụ thương mại của toà nhà cũng góp phần kích thích tiêu dùng, góp phần tăng trưởng kinh tế của thành phố và có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương. c. Thẩm định về phương diện thị trường của dự án * Đánh giá khả quan về nhu cầu văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội Thực tế cho thấy nhu cầu về văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội hiện tại là rất cao. Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp hiện nay vẫn tiếp tục sốt cả về giá lẫn nhu * Đánh giá cung - cầu về văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của công ty CBRE thị trường văn phòng loại A và B rất khan hiếm tại Hà Nội. Hiện tại chỉ có 9 toà nhà hạng A được xây dựng tại Hà Nội tại thời điểm hiện nay. Những tòa nhà này đều được xây dựng trước năm 2000 trừ toà nhà Vietcombank xây dựng năm 2001. Năm 2006 – 2007 dự kiến sẽ chỉ có hai toà nhà hạng A được đưa vào hoạt động là toà nhà Pacific Place và toà nhà Opera Busineess Centre. Hai toà nhà này dự kiến sẽ cung cấp thêm khoảng 9.000 m2 diện tích cho thuê. Tóm lại: Từ các phân tích ở trên cho thấy thị trường văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp là chưa cân bằng. Cầu còn lớn hơn trong khi nguồn cung chỉ có hạn. Số lượng văn phòng cao cấp còn rất thiếu. Do vậy thị trường cho Trung tâm thương mại Pacific Place là hoàn toàn khả thi. * Khả năng cạnh tranh của dự án Bên cạnh yếu tố cầu lớn hơn cung thì toà nhà Pacific bản thân cũng có tính cạnh tranh rất cao trên thị trường. Toà nhà được xây dựng ở một vị trí đẹp, thuận lợi nằm ngay trong khu CBD nên rất thuận tiện cho công việc kinh doanh của các văn phòng. Kiến trúc của toà nhà theo kiểu Pháp, công ty Archetype là công ty có nhiều năm kinh nghiệm trong thiết kế, đã thiết kế các công trình lớn tại Hà Nội như Cao ốc TTTM EIE Hải Phòng, Sài Gòn Plaza, Opera Hilton… Do vậy kiến trúc của Pacific do Archetype thiết kế sẽ được thị trường chấp nhận dễ dàng. * Đánh giá về mặt kỹ thuật Dự án được xây dựng 5,429.9 m2, thiết kế theo lối kiến trúc của Pháp rất ấn tượng. Toà nhà gồm 18 tầng nổi trong đó có hai tầng áp mái và 5 tầng hầm. Từ tầng hầm thứ nhất đến tầng thứ hai là khu vực cửa hàng và dịch vụ thẩm mỹ, các tầng trên được phân thành hai khối dịch vụ văn phòng và căn hộ cho thuê. Trong đó: - Khu trung tâm thương mại có diện tích 7,528 m2 được bố trí từ tầng hầm thứ nhất đến tầng hai bao gồm khu siêu thị hiện đại và khu ẩm thực cao cấp tại tầng hầm thứ hai; Các nhãn hiệu thời trang, mỹ phẩm, trang sức quốc tế, khu chăm sóc thẩm mỹ, bể bơi tại tầng 1; quần áo, hàng điện, điện tử… tại tầng hai. - Khu văn phòng có diện tích khoảng 18,000m2, văn phòng hạng A được thiết kế và đầu tư theo tiêu chuẩn toàn cầu. - Khối căn hộ có khoảng 176 căn hộ các loại, bố trí từ tầng 13 đến tầng 18 và có nhiều diện tích khác nhau như: căn hộ một phòng ngủ 76 m2, căn hộ hai phòng ngủ 140 m2. Khu căn hộ được bố trí lối đi riêng biệt với hệ thống bảo vệ 24/24. Các căn hộ được thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế với đầy đủ tiện nghi hiện đại: phòng tắm, ti vi, bếp, máy giặt, truyền hình cáp… * Đánh giá về tài sản đảm bảo - Tài sản đảm bảo là toàn bộ quyền sử dụng đất thuê số 83B Lý Thường Kiệt, Hà Nội và quyền sở hữu tài sản hình thành trên đất là một phần khu văn phòng, căn hộ cho thuê, khu trung tâm thương mại có giá trị bằng 150% dư nợ vay. - Khách hàng có văn bản kết chuyển nguồn thu từ các hợp đồng cho thuê văn phòng, căn hộ, khu thương mại và nguồn thu khác từ dự án qua tài khoản mở tại Techcombank với giá trị tối thiểu bằng tỷ lệ mức dư nợ/tổng mức đầu tư tính theo hàng kì trả nợ gốc (06 tháng 1lần). - Techcombank trực tiếp giữ bản gốc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. * Đánh giá hiệu quả của dự án - Nguồn vốn của dự án Bảng 2.8: Nguồn vốn của dự án Chỉ tiêu Số tiền (USD) Tỷ lệ (%) Tổng giá trị đầu tư 55,283,526.00 Vốn tự có 13,951,000.00 25 Tiền khách hàng trả trước 30,169,641.00 55 Vốn vay 11,162,885.00 20 Trong cơ cấu nguồn vốn của công ty, công ty chưa vay mượn ngân hàng nào. Vốn được cung cấp chính từ chủ sở hữu, khách hàng ứng trước, chiếm dụng vốn từ bạn hàng. Ever – Fortune có tỷ lệ khách hàng ứng trước rất cao. Điều này rất tốt vì như vậy công ty sẽ chủ động trong việc thực hiện dự án, không phải trả lãi vay giảm bớt chi phí đầu tư. Cơ cấu vốn phân bổ như trên là hợp lý. - Nguồn thu của dự án Dự án sẽ có nguồn thu từ cho thuê và phí dịch vụ tư văn phòng, căn hộ và các dịch vụ khác. Bảng 2.9: Nguồn thu hàng năm dự tính của dự án Chỉ số Tổng Diện tích Đơn giá Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Doanhthu từ cho thuê 188,100,189 3,602,466 4,374,423 5,146,380 5,146,380 5,146,380 Văn phòng 12,732 20 2,138,976 2,597,328 3,055,680 3,055,680 3,055,680 Căn hộ cao cấp 4,956 18 749,347 909,922 1,070,496 1,070,496 1,070,496 Khu thương mại tại tầng hầm 1 1,620 12 163,296 198,288 233,280 233,280 233,280 Khu thương mại tại tầng 1 1,097 30 276,444 335,682 394,920 394,920 394,920 Khu thương mại tại tầng 2 1,165 20 195,720 237,660 279,600 279,600 279,600 Hầm gửi xe ôtô 296 25 62,160 75,480 88,800 88,800 88800 Hầm gửi xe máy 281 7 16,523 20,063 23,604 23,604 23604 Doanh thu từ dịch vụ 65,267,408 1,249,991 1,517,847 1,785,702 1,785,702 1,785,702 Văn phòng 12,732 8.00 855,590 1,038,931 1,222,272 1,222,272 1,222,272 Căn hộ cao cấp 4,956 3.00 124,891 151,654 178,416 178,416 178,416 Khu thương mại tại tầng hầm 1 1,620 8.00 108,864 132,192 155,520 155,520 155,520 Khu thương mại tại tầng 1 1,097 8.00 73,718 89,515 105,312 105,312 105,312 Khu thương mại tại tầng 2 1,165 8.00 78,288 95,064 111,840 111,840 111,840 Hầm gửi xe ôtô 296 3.00 7,459 9,058 10,656 10,656 10,656 Hầm gửi xe máy 281 0.50 1,180 1,433 1,686 1,686 1,686 Tổng Doanh Thu 253,367,597 4,852,457 5,892,270 6,932,082 6,932,082 6,932,082 Bảng 2.10: Chi phí dự kiến của dự án Chỉ số Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Chi khấu hao 3,198,025 3,198,025 3198025 3,198,025 3,198,025 Chi Lương, BHXH 34,272 34,272 34,272 34,272 34,272 Điện 145,574 176,768 207,962 207,962 207,962 Nước 58,229 70,707 83,185 83,185 83,185 Bảo dưỡng sửa chữa 145,574 176,768 207,962 207,962 207,962 Chi khác 72,787 88,384 103,981 103,981 103,981 Thuế đất 74,920 74,920 74,920 74,920 74,920 Tổng chi phí SXKD 75,032,451 3,729,381 3,819,844 3,910,308 3,910,308 3,910,308 Bảng 2.11: Dòng tiền của dự án Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Chỉ tiêu Năm đầu tư Năm 2006 Năm2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 I Dòng tiền từ HĐSXKD 5,367,326 5,270,450 6,219,799 6,219,799 6,219,799 1 Lợi nhuận ròng (862,597) (802,264) 304,295 461,504 618,714 2 Khấu hao cơ bản 3,198,025 3,198,025 3,198,025 3,198,025 3,198,025 3 Chi phí trả lãi vay 3,031,898 2,874,689 2,717,479 2,560,270 2,403,060 II Dòng tiền từ hoạt động đầu tư (55,283,526) 0 0 0 0 0 1 Chi khấu hao XDCB (55,283,526) 0 0 0 0 0 Thu tiền ứng trước 0 III Dòng tiền từ HĐTC 54,237,301 (3,031,898) (2,874,689) (2,717,479) (2,698,721) (2,588,674) 1 Vốn tự có 13,951,000 0 0 0 0 0 2 Vốn vay 11,162,885 0 0 0 0 0 3 Vốn khách hàng trả trước 29,123,416 0 0 0 0 0 4 Trả nợ lãi 0 (786,048) (628,838) (471,629) (314,419) (157,210) 5 Trả nợ gốc 0 (2,245,851) (2,245,851) (2,245,851) (2,245,851) (2,245,851) 6 Chia cổ tức 0 0 0 0 (138,451) (185,614) IV Dòng tiền của dự án (55,283,526) 54,237,301 2,335,428 2,395,761 3,502,319 3,521,078 3,631,124 Dòng tiền tích luỹ (55,283,526) (1,046,225) 1,289,203 3,684,964 7,187,284 10,708,361 14,339,486 Với các thông số trên kết quả tính toán của dự án như sau: - Giá trị hiện tại ròng: 42,001,789 USD - Tỷ suất hoàn vốn nội bộ: 24% - Thời gian thu hồi vốn: 1 năm 5 tháng - Tỷ suất chiết khấu: 7% Theo kết quả tính toán thì dự án là khả thi. Tổng doanh thu của dự án là 253 triệu USD trong đó doanh thu từ cho thuê là 188 triệu USD. Tổng chi phí QLSX và trả vay là 88 triệu USD. Dự án đáp ứng được yêu cầu về đầu tư như: NPV dương (42 triệu USD), tỷ suất hoàn vốn nội tại lớn hơn tỷ suất chiết khấu (24%), thời gian thu hồi vốn nhanh. * Phân tích độ nhạy Nhận thấy yếu tố giá thuê, giá dịch vụ và tỷ lệ lấp đầy là yếu tố sẽ ảnh hưởng tới doanh thu của dự án. Do vậy giá thuê và tỷ lệ lấp đầy sẽ được áp dụng làm biến số thay đổi khi tính độ nhạy. Bảng 2.12: Độ nhạy của dự án 42,001,789 16 18 20 22 24 50% 28,333,710.79 30,040,314.21 31,746,917.63 33,453,521.05 35,160,124.47 60% 33,009,108.86 34,941,730.99 36,874,353.11 38,806,975.24 40,739,597.36 70% 37,684,506.94 39,843,147.77 42,001,788.60 44,160,429.43 46,319,070.26 80% 38,608,280.02 40,811,578.01 43,014,876.00 45,218,173.99 47,421,471.98 90% 39,532,053.10 41,780,008.25 44,027,963.40 46,275,918.55 48,523,873.70 Kết quả tính độ nhạy cho thấy tính khả thi của dự án là rất cao. Khi giá thuê văn phòng giảm xuống 16 – 18 USD tỷ lệ lấp đầy giảm xuống 60% - 50% thì NPV vẫn dương, dự án hoàn toàn khả thi. * Đánh giá phân tích rủi ro - Rủi ro về quản lý: Công ty mới thành lập việc quản lý xây dựng thông qua các nhà thầu nên công ty sẽ bị động trong quá trình điều hành. Quản lý công trình do không trực tiếp làm nên sẽ có rủi ro trong quá trình quản lý vận hành. - Rủi ro về tỷ giá hối đoái Dự án phải nhập khẩu nguyên vật liệu của nước ngoài do vậy sẽ có rủi ro về tỷ giá sẽ làm ảnh hưởng tới tổng đầu tư dự kiến và kế hoạch vốn của chủ đầu tư. Tuy nhiên hiện nay dự án đã gần hoàn thành nên rủi ro này không đáng lo ngại. 2.2.5.4. Kết luận và ý kiến đề xuất của Ban thẩm định Qua phân tích ở trên nhận thấy dự án khu trung tâm thương mại Pacific là hoàn toàn khả thi: - Hồ sơ pháp lý là đầy đủ, hợp pháp - Toà nhà Pacific có vị trí thuận lợi, phù hợp với qui hoạch của thành phố - Chủ đầu tư thuê các nhà thầu và tư vấn thiết kế giám sát, quản lý chất lượng là các công ty có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây lắp và đầu tư khu trung tâm thương mại văn phòng cao cấp ở Việt Nam nên công trình sẽ có chất lượng cao, đảm bảo đúng tiêu chuẩn quốc tế. - Về tài chính dự án khả thi: Tỷ suất hoàn vốn nội tại cao, thu hồi vốn nhanh - Dòng tiền của dự án đảm bảo trả nợ vay. Đầu năm 2007 toà nhà dự kiến sẽ đi vào hoạt động, doanh thu sẽ vào ổn định nên sẽ có tiền thanh toán nợ. - Dự án có tính cạnh tranh cao về mẫu mã, kết cấu hạ tầng, và quy hoạch kiến trúc. - Thị trường tiêu thụ của dự án là khả thi. Hiện tại cung còn thấp hơn cầu rất nhiều. - Về nguồn trả nợ: Nguồn trả nợ của dự án đã rõ ràng. Đầu năm 2007 dự án đã đưa vào khai thác nên đã có nguồn thu ổn định để trả nợ vay. Từ những nhận xét trên, Ban thẩm định đề nghị Hội đồng tín dụng Techcombank xem xét và đồng ý tài trợ cho chủ đầu tư – Công ty TNHH Trung tâm thương mại Ever Fotune với nội dung: - Trị giá khoản tín dụng: 9.000.000 USD (Chín triệu đô la Mỹ); bao gồm cả hạn mức tín dụng trung hạn và hạn mức thấu chi (Nếu sử dụng hạn mức thấu chi thì hạn mức thấu chi tối đa là 1.000.000 USD). Techcombank tham gia tối đa 10% vốn tự có của Techcombank; phần còn lại yêu cầu Trung tâm kinh doanh mời đồng tài trợ. - Mục đích: Đầu tư xây dựng trung tâm thương mại Ever Fortune tại 83B Lý Thường Kiệt, Hà Nội. - Thời hạn vay: 60 tháng kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên; Thời điểm bắt đầu trả nợ gốc sau 12 tháng kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. - Lãi suất: 7%/năm đối với USD được áp dụng từ ngày giải ngân tới ngày 01/017/2007. Các kì tiếp theo được điều chỉnh vào ngày 02/01 và ngày 07/01 hàng năm và bằng Sibor 6 tháng + 1.8%/năm. - Phương thức giải ngân: + Chuyển khoản hoặc thanh toán TTR 100% cho nhà cung cấp vật tư hoặc chi phí nhân công trên cơ sở hoá đơn, chứng từ chứng minh khối lượng công việc đã hoàn thiện. + Chuyển khoản trả tiền đặt cọc, tiền phạt (nếu có) cho bên thuê dài hạn căn hộ và bên thuê văn phòng trên cơ sở các hợp đồng, biên bản thanh lý và các chứng từ chứng minh về các nghĩa vụ đó. - Phương thức trả nợ: Nợ lãi trả hàng tháng; nợ gốc trả 06 tháng một lần; trả nợ gốc kỳ đầu tiên sau 12 tháng kể từ ngày nhận nợ khoản vay đầu tiên. - Tài sản đảm bảo: Là toàn bộ quyền sử dụng đất thuê số 83B Lý Thường Kiệt, Hà Nội và quyền sở hữu tài sản hình thành trên đất có giá trị bằng 150% dư nợ vay. Điều kiện khác: Tuỳ theo tình hình thực tế, nếu Công ty có nhu cầu sử dụng hạn mức thấu chi thì HĐTD đồng ý cấp hạn mức thấu chi cho công ty TNHH trung tâm thương mại Ever Fortune dưới đây, tuy nhiên khi đó hạn mức tín dụng trung dài hạn trong trường hợp này là 8 triệu USD (Tổng hạn mức trung hạn và thấu chi tối đa là 9 triệu USD). + Giá trị hạn mức thấu chi: 1.000.000 USD (một triệu đô la Mỹ). + Điều kiện kèm theo: Tổng số dư thấu chi và dư nợ trung hạn tại mọi thời điểm không vượt quá 9.000.000 USD. 2.2.6. Đánh giá về chất lượng thẩm định DAĐT tại Hội sở NHTM cổ phần Techcombank. 2.2.6.1. Những kết quả đạt được a. Về kết quả hoạt động Nhờ công tác thẩm định ngày càng chặt chẽ và khoa học, hoạt động tín dụng tại ngân hàng Techcombank đã có nhiều chuyển biến tích cực, tổng dư nợ tăng, trong khi đó tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu giảm tương đối trong thời kì gần đây. b. Về phương pháp thẩm định Cán bộ thẩm định đã kết hợp nhiều phương pháp khi tiến hành thẩm định một dự án. Các dự án đều được thẩm định tổng quát trước khi đi vào thẩm định chi tiết như vậy những dự án không đạt yêu cầu sẽ được loại bỏ sớm giúp giảm được chi phí và sớm có kết quả trả lời khách hàng. Tuy nhiên đối với mỗi dự án sẽ linh hoạt áp dụng một hoặc nhiều phương pháp khác nhau.. Việc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định sẽ giúp cho dự án được tính toán chính xác, vừa giảm rủi ro tối thiểu cho ngân hàng vừa giúp hoàn thiện hơn nữa cho dự án đầu tư nên kết quả thẩm định các dự án cũng tương đối tốt. c. Về nội dung thẩm định Theo qui chế đặt ra, các dự án vay vốn đều phải được tiến hành thẩm định theo các nội dung qui trình một cách đầy đủ và chi tiết. Do đó, các báo cáo thẩm định bao giờ cũng rất chi tiết và kỹ lưỡng. d. Về quy trình thẩm định: Các quy trình ở Techcombank đã được quản lý theo ISO 9001:2000, nhờ đó các tài liệu hồ sơ đều được lưu trữ rõ ràng và dễ dàng truy xuất cho các chuyên viên thẩm định. Qui trình thẩm định được đảm bảo chặt chẽ và áp dụng với tất cả các dự án. Nhờ vậy mà công tác thẩm định ở Ngân hàng Techcombank nói riêng và các hoạt động khác tại Ngân hàng nói chung đều đạt được chuẩn mực và thống nhất. e. Về đội ngũ cán bộ thẩm định của ngân hàng Các cán bộ thẩm định dự án đều là những cán bộ có kinh nghiệm công tác và đạt được một trình độ nhất định, có hiểu biết sâu rộng về lĩnh vực kinh tế cũng như các chính sách và qui chế của Ngân hàng. Các cán bộ thẩm định đều phải làm việc độc lập để đưa ra ý kiến thẩm định của mình, được phân công nhiệm vụ, trách nhiệm rõ ràng và chịu trách nhiệm với nội dung mà mình tiến hành thẩm định. Mỗi cán bộ thẩm định đều được trang bị máy vi tính cá nhân và có nối mạng, giúp nhân viên Ngân hàng có thể cập nhật thông tin thị trường và tăng cường học hỏi. Hệ thống thông tin được sử dụng trong thẩm định khá hoàn chỉnh. Ngân hàng đã có bộ phận chuyên về thông tin để thu thập các thông tin về giá cả, khách hàng, sản phẩm, máy móc thiết bị… 2.2.6.2. Những tồn tại và nguyên nhân a. Những tồn tại và hạn chế Về đội ngũ cán bộ thẩm định của Ngân hàng, chuyên môn về kỹ thuật và xây dựng còn nhiều hạn chế. Đây cũng là mặt tồn tại ở hầu hết các Ngân hàng. Các cán bộ thẩm định chỉ có thể có được sự hiểu biết ở một số lĩnh vực nhất định trong khi đó, các dự án lại đa lĩnh vực, yêu cầu phải có kiến thức tổng hợp về rất nhiều ngành. Do đó, những vấn đề này khó có thể khắc phục trong một sớm một chiều. Về nội dung thẩm định: - Thẩm định kỹ thuật ở các dự án chưa thật tốt. Đây có lẽ là mặt yếu nhất của Ngân hàng. Hiện tại các thông số về máy móc thiết bị của dự án phần lớn dựa vào báo cáo khả thi của khách hàng như ở dự án xây dựng nhà máy sản xuất kết cấu thép phi tiêu chuẩn. - Một số dự án cán bộ thẩm định lại lấy lãi suất vay ngân hàng là lãi suất chiết khấu trong khi dự án được tài trợ từ nhiều nguồn khác nhau. Về phương pháp thẩm định thì cần tập trung phát triển theo chiều sâu các phương pháp như phương pháp phân tích thống kê, so sánh hay phương pháp phân tích dự báo … Về quy trình thẩm định: - Tuy rằng, Techcombank đã xây dựng một quy trình thống nhất cho công tác thẩm định song với mỗi lĩnh vực, mỗi ngành khác nhau vẫn cần có những quy định hướng dẫn cụ thể vì sự khác biệt giữa các ngành không thể áp dụng cứng nhắc một quy trình được. b. Nguyên nhân - Các văn bản pháp luật hiện đang trong quá trình điều chỉnh để phù hợp với điều kiện kinh tế mới nên gây ra nhiều khó khăn cho ngân hàng trong việc nắm bắt để hoạch định chính sách tín dụng cho phù hợp, gây ảnh hưởng không nhỏ tới hiệu quả kinh doanh của ngân hàng. - Các cán bộ thẩm định ở Hội sở Techcombank phần lớn đều đào tạo chính quy từ các trường thuộc khối kinh tế có uy tín, năng động và hiểu biết. Tuy nhiên, mặt bằng chung họ còn khá trẻ, trung bình họ mới chỉ có khoảng 3 – 5 năm kinh nghiệm. Mặt khác họ đều chủ yếu được đào tạo từ các trường thuộc khối kinh tế do đó về mặt kĩ thuật trong quá trình thẩm định còn rất nhiều hạn chế. Hệ thống thông tin được sử dụng trong thẩm định khá hoàn chỉnh. Tuy nhiên, Ngân hàng cũng cần tăng cường hơn các biện pháp nhằm thu thập thông tin, giảm việc phải dựa nhiều vào tổ chức nước ngoài trong việc tìm kiếm thông tin và thẩm định thông tin. Dẫn tới giá cả thông tin cao, buộc Ngân hàng phải mất thêm một khoản chi phí. Về kiểm tra sau khi cho vay, Ngân hàng cũng đã thực hiện khá tốt, kiểm tra định kì 2 lần trong năm. Tuy nhiên, cũng cần tăng cường kiểm tra hơn nữa vì các dự án đầu tư thường vay vốn trong thời gian dài với số tiền lớn, nên nếu khách hàng sử dụng vốn vay không đúng mục đích sẽ làm ảnh hưởng lớn đến chất lượng của dự án sau này và ảnh hưởng đến khả năng hoàn trả nợ cho ngân hàng. Như vậy cùng với sự phát triển của ngân hàng, hoạt động thẩm định dự án ở Hội sở NHTM cổ phần Kỹ Thương Hà Nội cũng đạt được nhiều kết quả tốt. Tuy nhiên bên cạnh những gì đã đạt được, hoạt động thẩm định dự án của ngân hàng vẫn còn nhiều hạn chế thiếu sót mà ngân hàng cần phải sớm khắc phục trong thời gian tới nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng thẩm định. Chương 3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI HỘI SỞ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG 3.1. Định hướng phát triển của NHTM cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 3.1.1. Định hướng phát triển chung Trước sự cạnh tranh ngày càng quyết liệt và xu hướng hội nhập quốc tế, Ngân hàng TMCP Việt Nam xác định mục tiêu chiến lược của mình trong những năm tới: - Tối đa hoá giá trị đầu tư của cổ đông, giữ vững tốc độ tăng trưởng lợi nhuận và tình hình tài chính lành mạnh. - Duy trì sự hài lòng, trung thành và gắn bó của khách hàng với Techcombank, phát triển Techcombank thành một trong những ngân hàng hàng đầu Việt Nam được lựa chọn do chất lượng dịch vụ tốt nhất bởi các doanh nghiệp cầu tiến, hộ gia đình và các cá nhân. - Phát triển Techcombank thành một trong ba ngân hàng được ngưỡng mộ nhất Việt Nam về quản lý tốt nhất, môi trường làm việc tốt nhất, văn hoá doanh nghiệp chú trọng khách hàng, thúc đẩy hợp tác và sáng tạo nhất, linh hoạt nhất khi môi trường thay đổi. 3.1.2. Định hướng về hoàn thiện công tác thẩm định dự án - Hoàn thiện hơn nữa quy trình thẩm định dự án. - Áp dụng rộng rãi và chuẩn mực tại tất cả các chi nhánh trong hệ thống của Techcombank - Thường xuyên tổ chức các lớp bồi dưỡng, trau dồi kiến thức để nâng cao trình độ cho nhân viên ngân hàng. 3.2. Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư tại Hội sở NHTM cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Từ những mục tiêu trên, có thể thấy Techcombank rất quan tâm đến việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án, và Hội sở ngân hàng chính là nơi luôn đi đầu trong việc thực hiện các mục tiêu đó. Thông qua tìm hiểu thực tế những khó khăn vướng mắc đã làm giảm chất lượng thẩm định, có thể dưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định. 3.2.1. Nâng cao chất lượng thẩm định và chuyên môn hoá đội ngũ cán bộ thẩm định dự án a. Tuyển chọn những người có năng lực chuyên môn tốt cho vị trí cán bộ thẩm định. Khi lựa chọn cán bộ thẩm định nên dựa vào một số tiêu chí như sau: - Được đào tạo bài bản và chính quy ở những trường đại học có uy tín, chuyên ngành kinh tế đầu tư, tài chính ngân hàng, quản trị kinh doanh. - Có tư duy năng động, tích cực theo dõi diễn biến thị trường kinh tế xã hội trong và ngoài nước để nắm được môi trường kinh doanh và cả những nhận định tốt phục vụ cho việc thẩm định. - Có đạo đức tốt và lối sống tích cực. Hoạt động kinh doanh tín dụng chứa đựng nhiều rủi ro nghề nghiệp, vì vậy đây cũng là một tiêu chí cần thiết trong quá trình lựa chọn cán bộ - Hoạt động thẩm định liên quan đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực nên việc có những kiến thức và am hiểu pháp luật là một lợi thế rất lớn trong việc thẩm định. b. Phân công công việc một cách khoa học Ngân hàng cần phải chú ý những điểm sau: - Trong quá trình công tác, các cán bộ quản lý nên chú ý đến năng lực sở trường của từng cán bộ để linh hoạt phân công công việc phù hợp với họ, tránh việc sắp xếp một cách cứng nhắc, máy móc. - Những cán bộ mới vào ngân hàng cần được phân công một hoặc hai cán bộ đã có kinh nghiệm và chắc về nghiệp vụ ngân hàng hướng dẫn về quy trình nghiệp vụ và các vấn đề có liên quan. - Với những cán bộ đã được tuyển chọn vào vị trí thẩm định nhưng sau một thời gian không đáp ứng được yêu cầu công việc thì nên bố trí họ sang làm việc ở lĩnh vực khác phù hợp hơn. c. Tiến hành đào tạo lại cán bộ thẩm định một cách liên tục Việc đào tạo lại là rất cần thiết và cần theo hướng sau: - Ngân hàng kết hợp với Trung tâm huấn luyện ngân hàng hay một trường đại học có uy tín tổ chức các lớp chuyên sâu về thẩm định dự án rồi cử cán bộ đi học nâng cao nghiệp vụ. Ngoài ra, có thể cử cán bộ tham gia các khoá hội thảo của Hiệp Hội ngân hàng tổ chức về hoạt động thẩm định dự án. - Cũng cần cho các cán bộ đi học các khoá ngắn hạn về luật doanh nghiệp, luật đất đai, luật dân sự…các khoá học nâng cao trình độ ngoại ngữ, tin học d. Hoàn thiện chính sách đãi ngộ đối với cán bộ thẩm định Chính sách đãi ngộ bao gồm các điều kiện về việc làm và đảm bảo thu nhập ổn định cho nhân viên. - Về điều kiện làm việc, hiện tại ở Hội sở Techcombank nhìn chung các cán bộ thẩm định có môi trường làm việc tương đối tốt, mỗi người có một máy cố định và một máy tính nối mạng internet, có bàn làm việc và tủ hồ sơ riêng. - Ngân hàng cũng nên có cổng trực tuyến để cán bộ thẩm định có thể tra cứu những văn bản pháp luật bất cứ lúc nào. - Chính sách tiền lương của Techcombank những năm gần đây được cải cách đáng kể, mức thu nhập bình quân của cán bộ techcombank hiện đã thuộc loại cao so với nhiều ngân hàng. Chế độ khen thưởng theo kết quả kinh doanh đã phần nào khuyến khích được sự hăng say lao động 3.2.2. Về thu thập và xử lý thông tin trong thẩm định Để đưa ra một quyết định tín dụng chính xác, nhanh chóng là rất khó khăn đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có một “kho” thông tin rất rộng để phục vụ quá trình thẩm định. Đa dạng hoá các nguồn thông tin cho công tác thẩm định là một yêu cầu khách quan trong công tác thẩm định. a. Thông tin trực tiếp từ phía khách hàng Đó chính là thông tin từ hồ sơ khách hàng. Đây là những thông tin cần thiết và cơ bản nhất mà doanh nghiệp cung cấp cho ngân hàng khi đến xin vay vốn. Tuy nhiên đây cũng là cơ sở đầu tiên để cán bộ thẩm định tiến hành xem xét về doanh nghiệp, trong đó các giấy tờ chứng minh về năng lực pháp lý của khách hàng, các tài liệu tài chính, các tài liệu thuyết minh về kế hoạch vay vốn và tài sản đảm bảo. Ngoài ra cần xem xét thêm vị trí của doanh nghiệp trên thị trường, uy tín của doanh nghiệp trong các quan hệ trước đó, tình hình sản xuất và kinh doanh của doanh nghiệp hiện nay. b. Thông tin từ cơ sở sản xuất Ngân hàng cần tạo điều kiện cho cán bộ thẩm định đi xem xét thực tế cơ sở sản xuất của doanh nghiệp. Cán bộ thẩm định sẽ xem xét về thực trạng cơ sở hạ tầng, trang thiết bị máy móc, về số lượng và chất lượng lao động, về cơ cấu tổ chức của doanh nghiệp… Cùng với thông tin thu thập được từ thông tin trực tiếp của khách hàng thì đây cũng là nguồn thông tin cần thiết để xem xét dự án. c. Thông tin bên ngoài Hiện tại nguồn thông tin bên ngoài được cán bộ thẩm định lấy từ các phương tiện đại chúng, internet, từ các tổ chức chuyên cung cấp thông tin, Trung tâm thông tin tín dụng, các cơ quan Nhà nước, từ bạn hàng và các ngân hàng khác có quan hệ tín dụng với doanh nghiệp. Với nguồn thông tin này ngân hàng và cán bộ thẩm định cần: Khai thác triệt để nguồn thông tin từ Trung tâm thông tin tín dụng và các thông tin của cơ quan Nhà nước như bộ chủ quản, cơ quan thuế, Bộ kế hoạch và đầu tư- Thường xuyên cập nhật thông tin từ các phương tiện đại chúng để có cái nhìn khái quát về môi trường kinh doanh của khách hàng d. Thông tin trong nội bộ ngân hàng Đây là thông tin về quan hệ tiền gửi, thanh toán của doanh nghiệp đối với Hội sở, các thông tin về những lần vay trước, xếp hạng khách hàng. Đây là những thông tin dễ thu thập, có độ chính xác cao và rất cụ thể về tình hình doanh nghiệp cần phải được khai thác triệt để. Hội sở cũng nên chú ý đến việc thu thập thông tin từ các chi nhánh, thành lập trung tâm thông tin riêng cho toàn ngân hàng. Đây sẽ là kho cơ sở dữ liệu về các khách hàng đã có quan hệ với ngân hàng. 3.2.3. Về các quy định về thẩm định a. Về quy trình thẩm định Thống nhất nội dung của tờ trình thẩm định, nêu ra những nội dung bắt buộc phải có trong tờ trình, như vậy cán bộ sẽ phải nghiên cứu đầy đủ các nội dung cần thiết cho việc ra quyết định. Đồng thời, các cấp lãnh đạo thuận tiện hơn trong việc ra quyết định về dự án bởi các thông tin cần thiết đã được nêu đầy đủ và trình bày theo mẫu. b. Về phương pháp thẩm định Ngân hàng đang sử dụng kết hợp nhiều phương pháp trong quá trình thẩm định. Tuy nhiên còn chưa áp dụng phân tích tình huống trong việc đánh giá rủi ro. Hiện tại phân tích rủi ro thường chỉ sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy, tức là mới chỉ dừng lại ở phân tích biến động của từng yếu tố đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính. Như vậy đánh giá mức rủi ro là chưa đầy đủ và chính xác c. Về nội dung thẩm định * Ngân hàng nên phối hợp và thuê các chuyên gia về lĩnh vực này để hỗ trợ thẩm định chứ không nên chỉ dựa vào dự án của khách hàng.. * Về nội dung thẩm định tài chính của dự án - Trên cơ sở báo cáo tài chính doanh nghiệp lập vào thời điểm gần nhất, ngân hàng tiến hành phân tích tình hình tài chính của doanh nghiệp để từ đó có thể đánh giá ảnh hưởng của nó tới mức độ rủi ro của khoản vay sau này - Ngân hàng cần quan tâm đến các nguồn vốn được huy động trong dự án và tính khả thi của từng nguồn vốn, nhất là nguồn vốn tự có của vốn đầu tư. - Xây dựng hệ thống các chỉ tiêu tài chính chuẩn để cán bộ thẩm định căn cứ vào đó để phân tích. Hệ thống này gồm các chỉ tiêu như: NPV, IRR, Thời gian hoàn vốn chiết khấu, Điểm hoà vốn. Ngoài ra nên yêu cầu lập tính toán nguồn trả nợ và nghĩa vụ trả nợ. 3.2.4. Cải tiến công tác tổ chức thẩm định dự án đầu tư Hiện nay, việc thành lập riêng phòng thẩm định đã được Ngân hàng Techcombank thực hiện vào đầu năm 2008. Đây là một cải cách rất phù hợp nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định của ngân hàng. Phòng thẩm định tập hợp những cán bộ có năng lực, có kinh nghiệm chuyên về thẩm định dự án. Mỗi cán bộ đều được phân công công việc cụ thể và cùng tiến hành thẩm định dự án. Như vậy các cán bộ có thể học hỏi lẫn nhau lại có thể rút ngắn được thời gian thẩm định, giảm sự chờ đợi cho khách hàng. 3.2.5. Đổi mới trang thiết bị và công nghệ phục vụ việc thẩm định - Tăng cường xây dựng và ứng dụng các chương trình phần mềm như phần mềm tính toán theo các tiêu chuẩn thẩm định, các chi tiêu tài chính phức tạp, mẫu biểu tính toán… để giảm sai sót trong quá trình tính toán, tiết kiệm thời gian thẩm định - Tăng cường sử dụng các phần mềm dự báo về rủi ro để đánh giá đúng mức rủi ro của dự án. - Tăng cường sử dụng các chương trình hỗ trợ thông tin. Thông tin thu thập được trong quá trình thẩm định mỗi dự án là rất nhiều và đa dạng. Những thông tin đó không chỉ giúp ích cho mỗi dự án đó mà còn có thể sử dụng cho những dự án khác. 3.2.6. Các biện pháp khác a. Tăng cường công tác kiểm tra tín dụng khách hàng - Kiểm tra định kỳ các khoản vay theo dự án, các khoản giải ngân cần phải được kiểm tra cả trong quá trình thi công dự án lẫn khi hoàn thành đi vào khai thác. - Kết quả của cuộc kiểm tra cần được lập thành biên bản có chữ kí của doanh nghiệp để làm cơ sở cho những lần kiểm tra sau. b. Tăng cường kiểm tra, kiểm soát nội bộ trong ngân hàng Kiểm tra, kiểm soát nội bộ có vai trò rất quan trọng, giúp hỗ trợ cho các cán bộ thẩm định hoàn thiện hồ sơ tốt hơn, phát hiện ra những điểm mà hồ sơ chưa đáp ứng đầy đủ, từ đó góp phần nâng cao hiệu quả tài trợ cho ngân hàng. Vì vậy, ngân hàng cần tăng cường thêm đội ngũ cán bộ có kinh nghiệm, uy tín, không chỉ hiểu biết về một lĩnh vực mà còn phải nắm đa dạng các mặt hoạt động của ngân hàng, có vậy mới có thể làm tốt công tác thẩm định. 3.3. Một số kiến nghị Để việc thẩm định dự án đầu tư tại ngân hàng đạt chất lượng tốt, ngoài nỗ lực của bản thân ngân hàng thì cũng cần sự giúp đỡ của ngân hàng Nhà nước và các cơ quan hành chính khác của Nhà nước. 3.3.1. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Nhà nước cần quan tâm, hỗ trợ các NHTM trong việc thẩm định dự án vay vốn, ngân hàng Nhà nước cần: - Cụ thể hoá luật ngân hàng để cán bộ thẩm định có thể vận dụng hiệu quả và chính xác hơn, tránh việc không hiểu chính xác áp dụng sai dẫn tới những rủi ro hoặc khó khăn trong việc giải quyết vấn đề khi có tranh chấp xảy ra, làm giảm hiệu quả hoạt động. - Tăng cường chính sách hiệu quả tiền tệ, đảm bảo an toàn trong hoạt động toàn hệ thống NHTM. - Tăng cường hỗ trợ các NHTM trong việc nâng cao nghiệp vụ thẩm định, phát triển đội ngũ thẩm định. - Tiếp tục hoàn thiện và phát triển hệ thống cung cấp thông tin của ngân hàng Nhà nước. - Phát triển và nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, giám sát hoạt động của các NHTM để kịp thời phát hiện sai phạm và điều chỉnh kịp thời để tránh rủi ro và đảm bảo an toàn cho toàn hệ thống. - Có biện pháp nâng cao chất lượng hoạt động của Trung tâm phòng ngừa rủi ro, cần đưa ra mức rủi ro của từng ngành nghề, lĩnh vực hoạt động của các doanh nghiệp để làm căn cứ cho ngân hàng phân loại, xếp hạng doanh nghiệp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định dự án. - Tư vấn cho các NHTM những thông tin về phương hướng, nhiệm vụ, mục tiêu phát triển kinh tế địa bàn hoạt động, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội. 3.3.2. Kiến nghị với các cơ quan Nhà nước Với vai trò là người quản lý và điều tiết vĩ mô đất nước, các cơ quan Nhà nước cũng rất cần quan tâm đến hoạt động thẩm định dự án tại các NHTM. Cụ thể: - Nhà nước cần phải công bố quy hoạch tổng thể về phát triển kinh tế - xã hội theo ngành, vùng lãnh thổ theo từng thời kì để tạo điều kiện cho các NHTM có cơ sở lập kế hoạch tín dụng trung dài hạn sao cho phù hợp với yêu cầu của từng ngành kinh tế vừa đảm bảo được nhu cầu về vốn đầu tư của doanh nghiệp vừa phục vụ được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời tránh được những rủi ro đầu tư sai hướng của các NHTM. - Bộ kế hoạch đầu tư cần có văn bản hướng dẫn kế hoạch cụ thể hơn trong lập và quản lý dự án đầu tư, giúp chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc lập và tiến hành hoạt động đầu tư. - Bộ tài chính cần có các chế tài khống chế việc thực hiện các chế độ kiểm toán, công khai tình hình tài chính của doanh nghiệp để đảm bảo độ tin cậy cho các báo cáo tài chính gửi đến ngân hàng vay vốn. - Các bộ ngành cần phối hợp để hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu của ngành mình bao gồm các chỉ tiêu kinh tế - kĩ thuật của riêng ngành mình. - Ngoài ra, Nhà nước cần tăng cường các biện pháp để giữ ổn định kinh tế vĩ mô, ổn định chính trị, tạo môi trường tốt cho các NHTM hoạt động. KẾT LUẬN Trải qua gần 15 năm hoạt động, Hội sở NHTM cổ phần Kỹ Thương Việt Nam đã và đang dần khẳng định được vị thế và uy tín của mình trong lòng khách hàng. Để có được thành công đó, có phần đóng góp không nhỏ của hoạt động thẩm định dự án. Tuy vậy, trong hoạt động thẩm định dự án vẫn còn có những thiếu sót tại Hội sở. Với mong muốn tìm hiểu thực tế và những ý kiến đóng góp của mình nhằm góp phần nâng cao hơn nữa chất lượng thẩm định dự án tại Hội sở nên em đã chọn đề tài: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư tại Hội sở Ngân hàng thương mại Kỹ Thương Việt Nam. Nội dung của chuyên đề đã giải quyết ba vấn đề cơ bản: Thứ nhất: Chuyên đề đã hệ thống hoá lại những vấn đề cơ bản về dự án đầu tư, thẩm định dự án đầu tư và chất lượng thẩm định về dự án đầu tư. Thứ hai: Dùng lý luận để nghiên cứu hoạt động thẩm định dự án đầu tư tại Hội sở Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam. Từ đó rút ra những mặt đã đạt được và những mặt còn hạn chế, nguyên nhân của những hạn chế đó. Thứ ba: Đưa ra một vài kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định tại Hội sở Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam. Do thời gian thực tập ngắn, sự hiểu biết còn hạn chế nên chuyên đề của em chắc chắn vẫn còn nhiều thiếu sót, kính mong thầy cô và các anh chị ở Hội sở Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam góp ý, giúp đỡ để em có thể hiểu sâu sắc hơn về vấn đề thẩm định dự án đầu tư. Em xin chân thành cảm ơn các anh chị ở Hội sở Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam và đặc biệt cảm ơn thầy giáo Ts. Nguyễn Kim Anh đã giúp đỡ và góp ý cho em rất nhiều trong quá trình thực hiện chuyên đề này. DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU Tên sơ đồ và bảng biểu Trang Sơ đồ 2.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại Hội sở Techcombank 24 Bảng biểu 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 Tăng trưởng huy động vốn từ khu vực dân cư Tăng trưởng huy động từ doanh nghiệp Cơ cấu huy động vốn năm 2006-2007 Tỷ lệ huy động vốn và tín dụng bán lẻ Tăng trưởng tín dụng doanh nghiệp Doanh số thanh toán quốc tế Tình hình tài chính Nguồn vốn của dự án Nguồn thu hàng năm dự tính của dự án Chi phí dự kiến của dự án Dòng tiền của dự án Độ nhạy của dự án 20 20 21 21 22 23 28 33 34 35 35 36 MỤC LỤC