Chuyên đề Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

việc mua bán đất đai, chính vì thế Nhà nước cũng không ban hành hệ thống các văn bản pháp lý đối với các giao dịch về đất đai. Trên cơ sở pháp lý thị trường đất đai không tồn tại tuy nhiên vẫn tồn tại một số giao dịch về đất đai, nhà ở chủ yếu là theo một chiều là Nhà nước xây dựng các khu nhà ở để bán hoặc phân cho các cán bộ Nhà nước ở hoặc cho thuê, các giao dịch ngầm giữa những người sử dụng đất (mua bán trao tay) vẫn diễn ra với số lượng ít. Thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn 1980-1990 vẫn còn là thị trường ngầm. - Giai đoạn sau năm 1993: Đây là giai đoạn có ý nghĩa hết sức quan trọng cho sự phát triển của thị trường đất đai, nó được đánh dấu bằng sự ra đời của Luật đất đai 1993. Luật đất đai 1993 đã mở rộng quyền năng cho người sử dụng đất " Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê thừa kế, thế chấp. Nhà nước thừa nhận đất có giá trị, QSDĐ là một loại hàng hoá đặc biệt " (Luật đất đai 1993). Đây chính là sự thay đổi về mặt pháp lý mang tính đột phá, tạo cơ sở cho thị trường bất động sản Việt Nam ra đời và phát triển. 2. Thực trạng về hoạt động của thị trường Bất động sản Từ khi thị trường BĐS ra đời sau luật đất đai 1993, hoạt động của thị trường bất động sản có thể chia làm ba giai đoạn - Giai đoạn trước năm 2003: hoạt động của thị trường BĐS chủ yếu là thị trường ngầm các BĐS được giao dịch chủ yếu là đất đai nhưng đa số chưa có QCNQSDĐ, chủ yếu là mua bán trao tay, số lượng ít. Giai đoạn:từ năm 2001-2003: là giai đoạn sốt đất, thị trường BĐS hoạt động khá mạnh và đa dạng cả giao dịch ngầm và giao dịch hợp pháp nhưng giao dịch ngầm phổ biến do hiện tượng đầu cơ, do chính sách đất đai.. - Giai đoạn cuối năm 2003 đến 2008: thị trường hoạt động chững lại về cả số lượng và giá cả nhưng trong thời gian này Hà Nội triển khai mạnh công tác đấu giá QSDĐ tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường BĐS. Qua một thời gian hoạt động từ năm 1993 đến năm 2008, thị trường về quyền sử dụng đất đã có những điểm đáng chú ý sau đây: Mặt tích cực: + Công tác quản lý thị trường BĐS: Nhà nước liên tục ban hành hệ thống chính sách liên quan đến hoạt động của thị trường BĐS như: Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Luật xây dựng, ban hành khung giá đất và có điều chỉnh hàng năm làm căn cứ cho việc giao dịch liên quan đến đất đai, ,ban hành văn bản quy định về bồi thường, hỗ trợ cho NSDĐ khi bị thu hồi đất nhằm đẩy nhanh công tác GPMB tăng lượng cung về bất động sản cho thị trường bất động sản, quy định hoạt động quản lý các sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản. Đặc biệt nổi bật nhất vẫn là ban hành, triển khai cơ chế đấu giá, đấu thầu QSDĐ (QĐ số 91/2003/QĐ-UB thành phố Hà Nội ban hành quy định tạm thời về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội) nhằm tạo ra nguồn cung dồi dào cho thị trường. Công tác tổ chức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất được triển khai trên địa bàn Thành phố bắt đầu từ cuối năm 2003 bước đầu đã cho kết quả đáng tích cực (theo Báo cáo của chi cục thuế Thành phố Hà Nội từ năm 2003 dến năm 2005 thì tỉ trọng từ đấu giá QSDĐ chiếm phần quan trọng trong Thành phố, năm 2005 khoản thu này chiếm 29% thu ngân sách Nhà nước địa phương của Thành phố).Các luật và bộ luật cùng hệ thống văn bản ban hành đã cùng tham gia điều chỉnh quan hệ cung cầu của thị trường BĐS. Đó là những cơ sở pháp lý quan trọng để thị trường BĐS được hoàn hiện và hoạt động lành mạnh về mặt kinh tế. + Hoạt động của thị trường BĐS: tỷ lệ giao dịch đất đai hợp pháp tăng lên (điển hình như giai đoạn 2000-2003 các giao dịch hợp pháp chiếm tủ lệ chủ yếu do số lượng BĐS là nhà ở và đất ở được cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 60/NĐ-CP và Nghị định 61/NĐ-CP), các sàn giao dịch BĐS đã đi vào hoạt động cùng với việc phát triển các ngành nghề dịch vụ liên quan đến giao dịch BĐS như môi giới BĐS, định giá BĐS..làm cho hoạt động thị trường BĐS sôi động hơn, nguồn thu từ các hoạt động liên quan đến BĐS đã lđóng góp con số không nhỏ vào GDP của toàn quốc. Mặt hạn chế: +Nhà nước vẫn chưa tạo được hành lang pháp lý phù hợp quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, thị trường ngầm mặc dù đã giảm so với trước nhưng vẫn còn phổ biến ( số lượng giao dịch ngầm chiếm khoảng 40% tổng số giao dịch về bất động sản). +Thị trường BĐS vẫn chưa ổn định, vẫn xảy ra những đợt sốt đất mà nguyên nhân chủ yếu là do: yếu tố " đầu cơ" trong kinh doanh bất động sản tác động vào tâm lý nguồn cầu làm giá cả tăng vọt (dẫn đến thực trạng trên địa bàn Hà Nội 70% người dân không mua được nhà ở trong khi đó 2/3 diện tích nhà ở tại các đô thị đã xây dựng nhưng chưa có người ở); thị trường bất động sản bị lũng đoạn bởi quan hệ xin -cho trong thẩm quyền giao đất cho các chủ đầu tư để xây dựng các khu nhà ở mới của UBND Thành phố (các đơn vị này được ưu ái phê duyệt giá thấp so với giá đất thị trường) làm cho thị trường BĐS thiếu thông tin, thiếu công khai, minh bạch + Nguồn cung BĐS do tổ chức đấu giá có ý nghĩa làm lành mạnh hoá thị trường BĐS nhưng chưa được thực hiện như là một hình thức giao đất chủ yếu, các dự án đấu giá QSDĐ thường có quy mô nhỏ.. + Các sàn giao dịch chưa phổ biến, chủ yếu diễn ra ở các thành phố lớn, tính đến năm 2007 toàn Thành phố Hà Nội mới có khoảng 100 sàn giao dịch BĐS chủ yếu là của Nhà nước tổ chức. Hoạt động môi giới BĐS đã được coi là một nghề nhưng chưa được đào tạo đầy đủ nên chủ yếu vẫn tồn tại các "cò đất" làm cho sai lệch giá đất thực tế. III.Thực trạng về giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội III.1.Thực trạng về xác định giá đất 1.Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội Theo QĐ số 150/2007/UBND quy định: - Căn cứ vào khả năng sinh lời, khoảng cách tới đường giao thông và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch, các vị trí được xác định theo nguyên tắc: vị trí 1tiếp giáp trục giao thông có tên trong bảng giá có khả năng sinh lời và điều kiện cơ sở hạ tâng thuận lợi hơn các vị trí 2, 3, 4 theo thứ tự khả năng sinh lời và điều kiện cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn - Nguyên tắc khi định giá phi nông nghiệp + Trưòng hợp thửa đất của một chủ sử dụng có trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất. Trường hợp các thửa đất thuộc địa giới hành chính của các xã ngoại thành nằm xen kẽ cài răng lược với các trục đường giao thông thuộc địa giới hành chính của thị trấn, quận nộ thành; hoặc trên cùng một đoạn đường giao thông bên này là địa giới hành chính của thị trấn, quận nội thành thì xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất. Nguyên tắc phân loại vị trí, xác định giá đất trong trưòng hợp này tuân thủ cac quy định tại các điểm b, c , d, đ, e, g dưới đây và Điều 5 Chương 2 của quy định này. + Các vị trí trong mỗi đường, phố thuộc các quận và các thị trấn được xác định như sau: Vị trí 1: áp dụng đối với các thửa đất của một chủ dụng có ít nhất một mặt giáp đường, phố được quy định trong các bảng kèm theo quyết định này Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm ( sau đây gọi chung là ngõ ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất ( tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5m trở lên. Vị trí 3: áp dụng đối với thủa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất ( tính từ đường phố tới vị trí thửa đất) từ 2m đến dưới 3,5m. Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất ( tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2m - Đối với thửa đất của cùng một chủ sử dụng tại các vị trí2, vị trí3, vị trí 3, vị trí 4 có ngõ nối thông với nhiều đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần nhất. Nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường phố bằng nhau thì áp dụng theo đường phố có mức giá cao nhất - Đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất tại vị trí 2, 3, 4 thuộc các khu dân cư cũ, không nằm trong khu đô thị mới , không nằm cụm công nghiệp hoặc khu công nghiệp, cách hè đường phố từ 200m trở lên ( theo chiều sâu của ngõ ) được xem xét giảm giá như sau: + Cách hè đường, phố từ 200m đến 300m: giảm 5% so với giá đất quy định + Cách hè, đường phố trên 300m đến 500m: giảm 10% so với giá đất quy định. + Cách hè, đường phố trên 500m: giảm 15% so với giá quy định Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế theo quy định tại Điều 39, 40 của Luật đất đai 2003 thì không áp dụng điểmd trên đây, nhằm hỗ trợ cho người dân khi bị thu hồi đất ổn định cuộc sống, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. - Đối với thửa đất của 1 chủ sử dụng có chiều sâu tính từ chỉ giới hè đường, phố hoặc ngõ được chia các lớp để tính giá như sau: + Lớp 1: tính từ chỉ giới hè đường, phố hoặc ngõ đến 100m tính bằng100% mức giá quy định + Lớp 2: tính từ chỉ giới hè đưòng, phố hoặc ngõ từ trên 100m đến 200m, giảm 10% so với giá đất của lớp1. + Lớp 3 tính từ chỉ giới hè đường, phố hoặc ngõ từ trên 300m giảm 20% so với giá đất của lớp 1. + Lớp 4: tính từ chỉ giới hè đường, phố hoặc ngõ từ trên 300m giảm 30% so với giá đất của lớp 1. - Chỉ giới hè đường, phố nêu tại Điều 2 của quy định này được áp dụng như sau: + Đối với các trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê đất mới thì chỉ giới hè đường, phố được tính theo chỉ giới quy hoạch đưòng phố được duyệt; + Các trường hợp còn lại, chỉ giới hè đường, phố tính theo chỉ giới hè đường, phố hiện trạng. - Trường hợp thửa đất của một chủ sử dụng có hình thể đặc thù ( Hình L, hình..) thì phần diện tích tiếp giáp với đưòng, phố có tên trong bảng giá tính từ mặt tiền đến hết chiều sâu của thửa đất được áp dụng đúng vị trí, mục đích quy định tại các Điều 4, 5, 6, 7 Chương II của quy định này. Phần diện tích còn lại xác định như sau: + Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố> 3,5m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K = 0,9 của giá đất quy định. + Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố kích thước từ 2m đến dưới 3,5m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K = o,8 của giá đất theo quy định. + Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố kích thước < 2m thì phần diện tích còn lại áp dụng giá đất vị trí 2 của đưòng phố. 2.Tổ chức thực hiện xác định giá đất trên địa bàn Hà Nội Việc tổ chức thực hiện việc xác định giá đất trên địa bàn Hà Nội đã được quy định chi tiết tại Điều 8, 9, 10, 11 tại QĐ số 150/2007/UB-ND - Những thửa đất, khu vực chưa được xác định trong Bảng giá, Phụ lục ban hành kèm theo quy định này; các trường hợp mới phát sinh do xây dựng đường, phố, khu đô thị mới, giao Sở Tài chính chủ trì cùng các sở, ngành và Ủy ban nhân dân các quận, huyện xem xét trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định. - Trường hợp trong năm Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất đã công bố theo nguyên tắc nêu trên còn chưa phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, giao Sở Tài chính chủ trì cùng các Sở, ngành và Ủy ban nhân dân các quận, huyện xem xét trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định hoặc báo cáo Thường trực Hội đồng nhân dân Thành phố cho ý kiến trước khi quyết định theo thẩm quyền theo nguyên tắc sau: + Mọi trường hợp điều chỉnh giá đất nông nghiệp phải trình xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân Thành phố. +Đối với các loại đất phi nông nghiệp, căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, UBND Thành phố quyết định điều chỉnh giá trong giới hạn cho phép cao hơn hoặc thấp hơn không quá 20% so với mức giá của cùng vị trí, cùng mục đích sử dụng đất đã công bố. Các trường hợp điều chỉnh cao hơn hoặc thấp hơn 20% mức giá của cùng vị trí, cùng mục đích sử dụng đất đã công bố phải lập phương án trình xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân để quyết định và báo cáo Hội đồng nhân dân Thành phố tại kỳ họp gần nhất. Sở Tài chính có trách nhiệm định kỳ tổ chức cập nhật biến động giá đất trên địa bàn trình Ủy ban nhân dân Thành phố để công bố giá đất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; Tổng hợp tình hình và kết quả điều chỉnh giá đất báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố để báo cáo Hội đồng nhân dân thành phố tại kỳ họp gần nhất. - Chủ tịch Ủy ban nhân dân các quận, huyện có trách nhiệm chỉ đạo các Phòng Tài chính theo dõi, cập nhật biến động giá đất trên địa bàn, kịp thời báo cáo Sở Tài chính để tổng hợp. - Trong quá trình thực hiện nếu có phát sinh vướng mắc, Sở Tài chính có trách nhiệm tổng hợp trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định 3. Thực trạng về việc xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Quản lý tài chính về đất đai là nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước đất đai trên địa bàn Thành Phố Hà Nội trong quá trình phát triển đô thị. Việc ban hành giá đất là cơ sở quan trọng để Thành phố quản lý tài chính về đất, thể hiện quyền định đoạt đối với đất đai. Trong giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003, dựa trên Luật đất đai 1993 và NĐ số 87/CP ra ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quy định khung giá các loại đất, UBND Thành phố Hà Nội đã lần lượt ban hành Quyết định số 2951/QĐ-UB ngày 8/17/1994 ban hành quy định thực hiện NĐ87/CP của thủ tướng Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, Quyết định 302/QĐ-TTg ngày 13/5/1996 thay thế cho QĐ2951. Chênh lệch giá đất tại từng vị trí theo hai quyết định trên nói trên mặc dù đã phản ánh được sự thay đổi giá cả thị trường đất đai sau đợt sốt đất năm 1993-1995 nhưng chưa phản ánh được giá thực tế trên thị trường. Vì vậy, từ năm 1997-2003 trên địa bàn Thành phố Hà Nội xảy ra đợt sốt giá đất 2002-2003, nhưng khung giá đất do Thành Phố quy định không được thay đổi kịp thời. Năm 2004: Đứng trước thực tế về tình hình giá đất biến động trên thị trường như trên đòi hỏi Nhà nước phải có một cơ chế mới về việc ban hành khung giá, NĐ188/2004/NĐ-CP ra ngày 11/6/2004 về phương pháp xác định giá các loại đất và khung giá các loại đất kèm theo Thông tư 114/2004/TT-BTC(ngày26/11/2004) hướng dẫn thực hiện NĐ188/2004/NĐ(ngày 16/11/2004) đã có tác động tích cực tới việc định giá đất của địa phưong. NĐ188 đã ban hành hai phương pháp xác định giá đất ( phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập), nguyên tắcđể phân loại đô thị, loại đường phố, vị trí đất… làm căn cứ cho các điạ phương tuỳ thuộc vào tình hình cụ thể trên địa bàn để có cách thức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể. Mặc dù NĐ188/NĐ-CP ban hành còn nhiều chỗ chưa phù hợp với tình hình thực tế hiện nay nhưng tại thời điểm đó NĐ đã phát huy là công cụ quản lý hiệu quả trong công tác xác định giá đất . Ngay sau khi NĐ188 có hiệu lực, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành QĐ số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, ngày 3/01/2006 UBND Thành phố Hà Nội ban hành QĐ số 05/2006 thay thế cho QĐ số 199/2004. NĐ188 quy định về hai phưong pháp xácđịnh giá đất (phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh trực tiếp), tuy nhiên khi áp dụng vào thực tế trên địa bàn thì có một số trường hợp khó có thể xác định được giá đất nên Chính phủ đã kịp thời ban hành Nghị định 123/ 2007/NĐ-CP ( ra ngày 27/7/2003) về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188. UBND Thành phố đã tiếp tục ban hành QĐ số 150/2007/QĐ-UBND (28/12/2007) về khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố. Các quyết định về giá các loại đất của UBND Thành phố Hà Nội ban hành có hiệu lực vào 01/01 hàng năm là cơ sở để ban hành chính sách liên quan đến đất đai. Các quyết định này xây dựng trên khung giá đất do Nhà nước quy định; phân loại đô thị; phân loại đường phố đã thể hiện sự thiếu khoa học trong quy định giá đất nên giá đất do Thành phố ban hành thường không kịp thời, không có tác dụng điều chỉnh các quan hệ kinh tế trên địa bàn, không phản ánh đúng giá cả thị trường. Vì vậy giá các loại đất trên địa bàn do Thành Phố ban hành vẫn mang tính đặc thù của phương pháp quản lý hành chính trong nền kinh tế hoá tập trung. 4. Những bất cập trong việc xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội 4.1 Những kết quả đạt được trong công tác xác định giá đất Trong thời gian qua, Thành phố Hà Nội đã luôn có những điều chỉnh bổ sung về phương pháp, cách thức tổ chức xác định giá đất trên địa bàn và đạt được những kết quả đáng kể trong việc xác định giá đất như: - - Năm 2007, dựa trên những sửa đổi, bổ sung của NĐ188/2004/NĐ-CP thông qua ban hành NĐ123/2007/NĐ-CP, UBND Thành phố bổ sung vào bảng khung giá đất của 29 đường phố mới ( trong đó có 13 đường phố là liên thông, đường dân sinh của cụm dân cư) như Báo Khánh (13,65 triệu đồng-42 triệu đồng /m2, Tạm Thương (10,2triệu đồng/m2-24triệu đồng )..và 15 đường phố mới được đặt tên như Nguyễn Hiền, Nguyễn Duy Trinh… - Năm 2008: Hà Nội tiếp tục bổ sung thêm vào bảng giá thêm một số loại đưòng phố mới. Đặc biệt là việc sửa đổi những thiếu sót trong QĐ số 199/2004/QĐ-UB được thể hiện rõ thông qua QĐ số 150/2007 mới ban hành vào ngày 28/12/2007: - Bổ sung quy định đối với các thửa đất có hình thể đặc biệt như thửa đất hình chữ L có giá chuyển nhượng kém các thửa đất vuông vắn . Để đảm bảo công bằng đối với các chủ sử dụng này, UBND Thành phố đã đề nghị bổ sung như sau: Phần diện tích tiếp giáp với đưòng phố tính từ mặt tiền chiều sâu của thửa đất áp dụng đúng vị trí quy định tại các điều 4, 5, 6, 7, 8 của quy định số 199/2004/QĐ-UB về giá các loại đất. Phần diện tích còn lại xác định như sau: + Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường phố > 3,5m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K=0,9. + Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường,phố từ 2m đến 3,5m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K=0,8m +Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường phố < 2m thì phần diện tích còn lại áp dụng đúng giá đất vị trí 2 của đường phố. Đặc biệt trong việc xác định giá đất cho đền bù GPMB, UBND Thành phố đã tạo ra cơ chế đền bù riêng theo hướng có lợi cho ngưòi bị thu hồi đất, như việc xem xét giảm giá ( mức5%, 10%,15%) tại các thửa đất thuộc vị trí 2, 3, 4 cách chỉ giới hè đường phố từ 200m không được áp dụng trong GPMB, nhằm hỗ trợ cho ngưòi dân ổn định cuộc sống, điều này hợp với lòng dân và góp phần đẩy nhanh tốc độ giải póng mặt bằng. Hoặc việc bổ sung làm rõ các quy định về xác định giá đất ở đô thị: Tại quyết định số199/2004/QĐ-UB chưa thể hiện rõ tiêu thức để phân loại vị trí 2, 3, 4 dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau nay đã được làm rõ : + Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất có chủ sử dụng đất ít nhất có một mặt giáp với đường phố ; + Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất có ít nhât một mặt giáp với ngõ, hẻm, có mặt cắt ngõ nhỏ nhất tính từ đường phố tới vị trí thửa đất từ 3,5m trở lên; + Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất tính từ đưòng phố tới vị trí của thửa đất từ 2m đến dưới 3,5m; + Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất có một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất tính từ đường phố tới vị trí thửa đất có chiều rộng nhỏ hơn 2m - Đối với giá đất phi nông nghiệp khácđược sửa đổi quy định lại có mức giá bằng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có cùng vị trí đường, phố, loại xã. Việc sửa đổi bổ sung về phưong pháp,cách thức tổ chức xác định giá đất trên đại bàn đã góp phần giảm bớt sự chênh lệch giữa giá Nhà nước quy định và giá thị trường đảm bảo mực tiêu của Nhà nước là đưa về cơ ch ế một giá. Những sửa đổi bổ sung về phương pháp xác định giá đất đã phần nào tạo thuận lợi cho công tác xác định giá đất trên địa bàn Hà Nội 4.2. Những bất cập trong công tác xác định giá đất Tuy nhiên bên cạnh những có gắng trong việc điều chỉnh trong phương pháp xác định giá của Thành phố vẫn tồn tại những bất cập nhất định. Việc tồn tại những bất cập trong việc xác định giá trị đất đai tại Thành phố Hà Nội chủ yếu là do các nguyên nhân sau: - Phương pháp thu nhập có những bất cập sau: Thứ nhất, hai thửa đất liền kề nhau, cùng hạng đất trồng hai loại cây khác nhau có giá đất khác nhau là không hợp lý. Thứ hai, giá đất không thể căn cứ vào lãi suất tiền gửi tiết kiệm. Thứ ba, nếu tính theo phương pháp này (đối với đất nông nghiệp) sẽ bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi hàng năm rất lớn của yếu tố nông sản.Thứ tư, nếu tính theo phương pháp này thì giá đất sẽ rất cao không phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường và như vậy giá đất không phản ánh đúng sự thực của nó. - Phương pháp so sánh: đối với loại đất phải tiến hành xác định giá theo phương pháp này ( ví dụ như đất khu vực Quận Hoàn Kiếm) nhưng những loại đất này lại không hoặc ít có giao dịch trên thị trường thì việc xác định giá đất là vô cùng khó. - Phân loại đô thị: + Khoản 1 Điều 10 NĐ188 quy định khái niệm về các đô thị của thành phố trực thuộc Trung ương như Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh hay các tỉnh có thành phố , thị xã thuộc tỉnh có diện tích rộng, có nhiều xã xa trung tâm thành phố, thị xã như các xã miền núi của huyện Sóc Sơn thuộc thành phố Hà Nội…Do đó, nếu xếp các xã vào đô thị thì khung giá áp dụng tại điều 6 sẽ khó khăn( giá thực tế nhỏ hơn khung). Xong nếu xếp vào 3 loại xã như trong khung giá lại không phù hợp vì theo khái niệm về đơn vị hành chính thì các xã này lại thuộc đô thị và nếu coi các xã này là xã nông thôn thì giá đất các xã cận nội thành sẽ rất cao nên vượt khung quy định tại Điều 6. + Việc phân loại đô thị nhằm phục vụ cho hoạt động quản lý Nhà nước trên nhiều lĩnh vực KT-VH-XH , việc phân loại đô thị tuân thủ theo nguyên tắc riêng nhưng chắc chắn không phải nguyên tắc định giá đất, còn giá đất lại phụ thuộc vào quan hệ cung cầu trên thị trường tại thời điểm xác định giá đất. Do vậy, xét về mặt lý luận, thực tiễn thì loại đô thị không phải là yếu tố chính chi phối giá đất, sự mâu thuẫn về phương pháp luận thể hiện rất rõ giữa tính khách quan của thị trường và tính ý chí chủ quan của ngưòi định giá. - Sử dụng phương pháp xác định giá theo giá thị trường đối với đất đô thị nhưng trong khung giá đất thì loại đường phố, loại vị trí lại được xác định trước khi việc định giá được các địa phương tổ chức triển khai, vì vậy dẫn tới tình trạng giá doUBND Thành phố Hà Nội quy định xa rời giá thực tế chuyển nhưọng trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thành phố và khung giá trở nên vô nghĩa - Thị trường bất động sản là loại thị trường bị chia cắt theo vùng và theo lãnh thổ, giá bất động sản chịu sự tác động của nhiều yếu tố như vị trí, quy hoạch cơ sở hạ tầng….trong đó mỗi vùng hay tiểu vùng sự tác động của mỗi các yếu tố kể trên là như nhau, từ đó tạo nên những vùng giá trị xác định. Giá đất thị trường là kết quả tổng hợp sự tác động của các yếu tố vì vậy đã sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất thì vấn đề giáp ranh là không còn phải đặt ra NĐ188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất mặc dù đã tuân thủ Điều 56 Luật đất đai 2003 là" sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng thì phải điều chỉnh cho phù hợp" nhưng quy định về phương pháp định giá đất nông nghiệp thì vẫn dựa trên nguyên tắc phân hạng đất mà NĐ73/CP quy định "Hạng đất để xác định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành ". Đây thực sự là sự bế tắc về phương pháp trong trường hợp định giá đất nông nghiệp - Khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đã được quy định trong NĐ188, tuy nhiên theo chúng ta hiểu giá đất do UBND Thành phố quy định phải phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường trong điều kiện bình thường thì đó thường là giá đất ở hay đất nông nghiệp chứ không thể là giá sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp bởi vì loại đất này tham gia thị trường ít. - Theo nguyên tắc giá đất ban hành phải sát với giá chuyển nhượng tuy nhiên phải chịu sự ràng buộc chung "…mang tính phổ biến …"nên một số trường hợp các khu vực quanh Hồ Gươm không hoặc ít giao dịch chuyển nhưọng QSDĐ( như khu vực quanh Hồ Gươm , quận Hoàn Kiếm…) thì việc áp dụng quy định trên lại trở thành vấn đề khó khăn. II.2. Thực trạng về giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội 1. Thực trạng giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội là nơi diễn ra tốc độ đô thị hoá nhanh, diện tích đất đô thị ngày càng được mở rộng, hệ thống cơ sở hạ tầng không ngừng được nâng cao, đặc làm giá đất không ngừng tăng cao. Thực tế cho thấy trong những năm gần đây, giá đất được quy định do UBND Thành phố ban hành hằng năm vào ngày 01/01 không phản ánh dúng giá thị trường, thường thấp hơn giá thị trường. Cuối năm 2003, Hà Nội đang triển khai công tác đấu giá QSDĐ và thí điểm tại một số địa bàn trên Thành phố, bước đầu đã thu được những kết quả khả quan, giá đất trúng giá thường cao hơn giá quy định và gần sát với giá thị trường. Hiện nay, trên địa bàn Hà Nội vẫn tồn tại ba loại giá: giá Nhà nước, giá do đấu giá QSDĐ và giá thị trường. Sự không thống nhất về mức giá đất gây bất ổn cho vấn đề quản lý đất đai và hoạt động của thị trường bất động sản. Việc chênh lệch về mức giá xảy ra hai loại: Chênh lệch giữa giá trong khung giá quy định và giá sàn UBND Thành phố quy định tại các phiên đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất, chênh lệch giữa giá Nhà nước quy định tại khung giá và giá thị trường hình thành do thoả thuận của người mua và bán. Chênh lệch giữa giá quy định tại khung giá với giá sàn tại các phiên đấu giá cũng rất cao như giá đất trúng giá tại khu đấu giá ở Quận Tây Hồ là 29triệuđồng/m2 với diện tích đấu giá là 7358m2 trong khi giá đất theo Quyết định 3519 của khu vực là 1,62 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch giữa giá Nhà nước với giá thị trường là rất cao như khung giá đất UBND Hà Nội ban hành vào năm 20008 vừa qua, vị trí I của Hàng Đào theo quy định có mức giá là 67,5 tiệu nhưng giá trên thị trường lại là 150-180 triệu đông/m2… Việc chênh lệch về giữa các mức giá trên thể hiện sự bất cập trong quá trình xác định giá đất và các chính sách quản lý giá đất của Thành phố những gây lên bất ổn của thị trường đất đai mà còn khiến cho NSNN hàng năm bị thất thu một khoản thu không nhỏ trong khi đó nguồn thu về đất đai là nguồn thu chủ yếu của NSNN 2 Một số kết quả đạt được trong việc điều chỉnh giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội Do Hà Nội tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh, cùng với sự kiện Việt Nam gia nhập tổ chức WTO kéo theo sự gia tăng lượng đầu tư vào địa bàn Hà Nội khiến cho nhu cầu về đất đai trở nên vô cùng bức thiết đối với các ngành trong khi đất đai lại có giới hạn về diện tích nên giá đất trên địa bàn tăng vọt đáng kể trong giai đoạn gần đây. Đứng trước tình hình đó, Nhà nước đã điều chỉnh kịp thời mức giá các loại đất cho phù hợp sát với giá chuyển nhượng trên thị trường nhằm bình ổn mức giá và đưa về cơ chế một giá, xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh. Xu hướng chung cho thấy trong những năm trở lại đây UBND Thành phố liên tục điều chỉnh tăng mức giá các loại đất nhằm giảm bớt sự chênh lệch so với mức giá thị trường, bổ sung các loại đường phố làm căn cứ xác đinh giá đất. Bảng 1:So sánh giá đất tại một số thời điểm theo các Quyết định về khung giá đất từ năm 1994-2008 STT Vị trí đất Giá đất theo khung giá (triệu đồng/m2) Quyết định số 1951 (năm1994) Quyết định số 05 (năm 2004) Quyết định số 05 (năm2006) Quyết định số 150 (năm2008) 1 Đưòng Lạc Long Quân vị trí 1-Quận Tây Hồ 1,900 16,000 16,000 24,000 2 Hàng Mã vị trí 1- Quận Hoàn Kiếm 9,800 50,000 50,000 62,000 3 Thuỵ Khê vị trí 1- Quận Tây Hồ 9,800 25,000 25,000 30,000 4 Đưòng Tây Sơn vị trí 1- Quận Đống Đa 5,750 26,000 26,000 36,000 5 Phố Tây Sơn vị trí 1- Quận Ba Đình 3,800 31,000 31,000 32,000 (Nguồn số liệu QĐ số 2951 /1994/QĐ-UB, QĐ số 199/2004/QĐ-UB, QĐ số 05/2006/QĐ-UB, QĐ số 150/2007/QĐ-UB) Nhìn vào bảng so sánh về khung giá đất trên ta có thể thấy được sự điều chỉnh đồng loạt đối với các loại đất trong khung giá đất của Thành phố qua các năm: Giá đất trên một m2 đất của đường Lạc Long Quân năm 2004 tăng 742% so với năm 1994, năm 2008 tăng 50% so với năm 2004. Sự tăng giá này rất phù hợp với sự thay đổi tích cực về phương pháp xác định giá đất của NĐ188/2004/NĐ-CP, NĐ123/2007/NĐ-CP, sự phát triển của thị trường BĐS, sự tăng trưởng về mặt kinh tế của thủ đô làm tăng giá trị đất đai - Năm 2007: Thành phố Hà Nội cũng điều chỉnh cục bộ mức giá cho phù hợp với mặt bằng chung.. Về cơ bản giá đất năm 2007 tương đương với mức giá đất năm 2006 - Năm 2008: Theo bảng khung giá đất ban hành trên địa bàn Hà Nội có hiệu lực từ ngày 01/01/2008 thì mức giá được Nhà nước quy định đã áp dụng tối đa theo khung giá và chính sách quy định của Chính Phủ đối với giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Tính bình quân mức giá năm 2008 điều chỉnh tăng bình quân khoảng 20% so với mặt bằng giá năm 2007, bổ sung giá đất một số đường phố còn thiếu trong bảng giá, đường phố mới được Nhà nước và Thành phố cải tạo nâng cấp, xây mới, đường phố mới được đặt tên. Cụ thể như: + Giá đất quận nội thành tăng mức tối đa từ 54 lên 67,5 triệu đồng /m2, điều chỉnh mức tối đa cho thị trấn loại I từ 11triệu đồng/m2 lên16triệu/m2. Giá đất khu dân cư nông thôn, được điều chỉnh mức giá đất tối đa là 2,250,000đồng/m2 áp dụng cho một số xã địa bàn huyện Từ Liêm + Đối với đất nông nghiệp: UBND Thành phố áp dụng mức giá tối đa theo khung quy định của chính phủ và thẩm quyền của UBND Thành phố( vượt 20%). Cụ thể, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm là 162000đồng/m2, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cho các vùng ngoại thành là 189000 đồng/m2… + Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong các quận nội thành( trừ Quận Hoàng Mai và Long Biên) được điều chỉnh tăng trong mối tương quan với giá đất ở. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các quân Hoàng Mai, Long Biên, vùng giáp ranh nội thành điều chỉnh trong mối tương quan với đất ở nhưng giảm 10% so với mức tăng của quận khác Việc tăng giá đất của UBND Thành phố trong năm 2008 đã có tác dụng tích cực giảm bớt chênh lệch so với giá thị trường, đẩy nhanh tốc độ GPMB do giảm bớt tình trạng ngưòi dân khiếu kiện về giá đền bù khi thu hồi đất, tăng ngân sách Nhà nước đối với các khoản thu thuế về đất đai.. 3 Những hạn chế của về giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội Mặc dù UBND Thành phố Hà Nội luôn có sự điều chỉnh về giá các loại đất trên địa bàn dựa trên những tổng hợp, thống kê về biến động về giá đất đai trên thị trường QSDĐ, sự thay đổi trong quy hoạch sử dụng đất… nhưng hiện nay trên địa bàn Thành phố trong cùng một thời điểm vẫn tồn tại ba loại giá cơ bản: Giá do nhà nước quy định được công bố vào 1/1 hàng năm, giá do đấu giá quyền sử dụng đất và giá thị trưòng do ngưòi mua và người bán tự thoả thuận với nhau. Thực tế, giá do UBND Thành phố Hà Nội ban hành vào ngày 01/01 hàng năm chưa phản ánh đúng giá trị của đất đai thậm chí là giá thị trường cao hơn gấp chục lần so với giá ban hành . Điển hình như là khu vực Đưòng Tây vị trí 1 Quận Đống Đa, mức giá năm 1994 khi QSDĐ mới được Nhà Nước công nhận QSDĐ là loại hàng hoá đặc biệt thì mức giá ban đầu là 9,8 triệu/m2 còn rất thấp do chưa có một phương pháp cụ thể định giá đất mặc dù vào thời điểm trước đó Việt Nam vừa xảy ra một đợt sốt giá đất vào năm 1993), tuy nhiên khi NĐ188/2004/NĐ-CP cùng với những quy định cụ thể về phương pháp định giá đất thì mứcgiá loại đất này đã tăng cao lên 26 triệu đồng/m2 (tăng 16,2 triệu đồng/m2 tương đương165% so với năm 1994), tuy nhiên năm 2006 mức giá đất này lại vẫn giữ nguyên trong khi đó vào thời gian này điều kiện kinh tế của thủ đô lại tăng trưởng, giá đất càng có giá trị hơn nữa vào năm 2003 lại xảy ra một cơn sốt đât đẩy giá đất thị trường lên cao, điều này thể hiện giá Nhà nước không theo kịp giá thị trường đồng thời thể hiện sự bất cập trong công tác xác định giá đất . Chỉ đến năm 2007 khi Nhà nước ban hành NĐ123/2007/NĐ-CP thì Hà Nội mới điều chỉnh giá đất lên từ mức 26 triệu đồng/m2 lên 36 triệu đồng/m2 (tăng so với năm 2006 là 38,46%). Tuy nhiên sự tăng giá này của khung giá vẫn chưa bám sát giá thị trường, theo nhận thức thì giá thị trường của loại đất này vào khoảng 50-70 triệu đồng/m2. Từ cuối năm 2003, Hà Nội triển khai mạnh công tác đấu giá QSDĐ, đấu thầu các dự án có sử dụng đất, điển hình như các dự án đấu giá như: Dự án đấu giá tại xã Mỹ Đình, huyện Từ Liêm ngày19/7/2003 với diện tích là 9.726m2 thu được 94tỷ611 triệu đồng VNĐ(9727729/m2); dự án tại phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân tổ chức vào ngày 25/10/2003 diện tích3.532m2 thu được 148tỷ (10.937038đ/m2). Vấn đề đáng chú ý ở đây là diện tích các khu đấu giá nêu trên bao gồm cả phần diện tích xây dựng hạ tầng đô thị: đường giao thông nội bộ, vườn hoa tiểu cảnh, trạm điện…giá đất trúng giá thường cao hơn giá quy định tại thời (theo Quyết định số3519/QĐ-UB ngày12/9/2007) từ 5-10 lần. Ví dụ khu đất đấu giá ở Quận Tây Hồ- Thực giá trúng là 29 triệu VNĐ/m2 và diện tích đấu giá chỉ là 7358m2, trong khi giá đất theo Quyết định 3519 của khu vực chỉ là 1,62 triệuVNĐ/m2 đất ở). Bên cạnh đó giá thị trường về QSDĐ do người mua và người bàn trao đổi với nhau cũng thường ở mức cao hơn so với khung giá quy định, tuy nhiên Nhà nước vẫn chưa kiểm soát được do người dân thường khai giảm giá bán với cơ quan quản lý nhằm giảm thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 4. Ảnh hưởng của biến động giá đất đối với thị trường bất động sản Những biến động về giá đất đai trong những năm gần đây đã ảnh hưởng trực tiếp ảnh hưỏng đến hoạt động của thị trường bất động sản, dấu hiệu nhận thấy rõ nhất đó là những đợt "sốt đất" xảy xa vào các những năm 1993, 2003. Việc chênh lệch giữa các mức giá Nhà nước quy định, giá do đấu giá quyền sử dụng đất, giá thị trường đã gây ảnh hưởng to lớn đối với sự hoạt động của thị trường bất động sản - Thị trường BĐS (thị trường đất đai) là thị trường chịu ảnh hưởng bởi nhân tố khu vực, Hà Nội là trung tâm KT- VH- XH của cả nước, nhu cầu về đất đai luôn tăng dẫn đến đất đô thị bao giờ cũng có giá trị cao nhưng với tình trạng giá đất của UBND Thành phố ban hành thấp hơn giá thị trường như hiện nay là một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng đầu cơ về đất làm lũng đoạn thị trường. - Vấn đề GCNQSDĐ: Nhằm giảm tỷ lệ giao dịch ngầm diễn ra thì buộc phải hoàn thiện cấp GCNQSDĐ nhưng công tác này trong các năm qua luôn không đạt kế hoạch đề ra. Năm 2007, có 65.000 trường hợp đã được cấp GCNQSDĐ nhưng có trường hợp chưa đến nhân do không có đủ điều tiền để thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình. Năm 2007, Nhà nước đã phải cho nợ tới hơn 100 tỷ đồng tiền thuế sử dụng đất và chịu một khoản thất thu thuế tương đối lớn. Vậy thì khi áp dụng giá đất năm 2008 ban hành đột ngột tăng cao so với các năm trước mới này , Nhà nước có thể không những phải tiếp tục cho nợ thuế sử dụng đất mà còn làm chậm tốc độ cấp giấy CNQSDĐ. Điều này có ảnh hưởng tới hoạt động của thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho giao dịch ngầm diễn ra và khó khăn cho sự kiểm soát của Nhà nước nhưng nếu như không tăng giá đất thì khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thị trường vẫn còn rất xa vậy thì xác định giá đất như thế nào cho phù hợp là vấn đề quan trọng. - Vấn đề GPMB: + Giá đất thấp làm giảm chi phí cho đền bù GPMB, chi phí về đất nộp cho Nhà nước nhưng giá các công trình BĐS sau khi dự án hoàn thành vẫn không giảm thậm chí là còn tăng cao theo nhu cầu mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư còn Nhà nước lại thất thoát một khoản thu lớn. Chi phí về đất thấp làm tăng cung về BĐS (nhà cửa, công trình…) nhưng giá BĐS vẫn cao còn người dân lại không mua được dẫn đến thị trưòng BĐS bị "đóng băng". + Giá đất cao: Khung giá đất mà UBND Thành phố vừa ban hành năm 2008 được coi là cao so với các năm trước lại coi là gánh nặng cho các nhà đầu tư. Do mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp hay hoạt động của ngưòi dân đều gắn liền với đất đai, nhà cửa, mà để có được QSDĐ, ngoài khoản chi phí ban đầu rất lớn họ còn phải trả thêm khoản thuế đất hàng năm với căn cứ tính thuế là diện tích nhà, diện tích đất, giá tính thuế là giá mỗi mét vuông cho từng hạng nhà, hạng đất và thuế suất. Vì vậy khi áp dụng khung giá đất mới năm 2008, không những gây khó khăn cho doanh nghiệp trong giải phóng mặt bằng mà còn khiến cho chi phí sử dụng đất tăng khoảng 30% so với năm 2007, làm giá thành công trình tăng15-20%. Sự giá tăng công trình khiến cho giá/đơn vị sử dụng đất gia tăng, từ đó làm cho giá nhà đất của dự án tăng tương ứng. Điều này rất dễ làm cho gây lên những cơn sốt giá đất giống những năm trước đây của thị trường bất động sản Theo các chuyên gia về BĐS dự đoán thị trường BĐS năm 2008 còn sẽ có nhiều biến động xảy ra vì vậy việc sớm tìm ra biện pháp nhằm hoàn thiện đối với công tác xác định giá đất là một nhiệm vụ vô cùng cần thiết để giảm tác động của giá đất đến hoạt động của thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. CHƯƠNG3. GIẢI PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI I. Quan điểm xác định giá đất Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia vì nó liên quan đến mọi lĩnh vực KT-VH-XH, đặc biệt từ khi Nhà nước mở rộng quyền năng của người sử dụng đất thì đất đai trở thành nguồn tài sản có giá trị lớn của nền kinh tế. Hà Nội là trung tâm KT-VH - XH của cả nước nên tốc độ đô thị hoá diễn ra mạnh, trong các giai đoạn sắp tới Hà Nội sẽ tiến hành triển khai nhiều quy hoạch về sử dụng đất, nâng cấp cơ ở hạ tầng trên địa bàn khiến cho đất đai trên địa bàn Thành phố luôn biến động về mục đích sử dụng từ đó kéo theo sự thay đổi về giá các loại đất. Vì vậy việc xác định giá đất là một nhiệm vụ vô cùng quan trọng trong công tác quản lý nhà nước đối với đất đai. Việc xác định giá đất vẫn phải đảm bảo các nguyên tắc sau: - Giá đất được xác định phải dựa trên cơ sở Luật đất đai 2003, NĐ188/2004/NĐ-CP, NĐ123/2007/NĐ-CP và các hệ thống văn bản pháp quy liên quan khác. - Giá đất được xác định phải sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế diễn ra phổ biến trên thị trường - Giá đất được xây dựng trên địa bàn Hà Nội phải đảm góp phần thúc đẩy hoạt động của thị trường Bất động sản lành mạnh, công khai, minh bạch. - Giá đất được xây dựng phải mang tính ổn định tương đối ít nhất trong 5 năm - Các biện pháp về xây dựng giá đất đều nhằm mục đích bình ổn giá đất, thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường, đưa về cơ chế một giá. II.Giải pháp xác định giá đất - Công tác thống kê giá đất: đây là công tác có ảnh hưởng lớn trong việc theo dõi tình hình biến động giá đất trên địa bàn Thành phố từ đó có những điều chỉnh phù hợp trong việc ban hành giá đất trong thời gian tiếp. Vì thế việc thống kê giá đất phải đảm bảo đúng theo nguyên tắc quy định của Nhà nước: + Điều tra, khảo sát giá đất: các phòng tài chính của huyện, quận của Hà Nội đảm nhiệm và thực hiện bằng cách phát các phiếu điều tra trên phạm vi của huyện, quận mình. Thời điểm bắt đầu thực hiện diễn ra bắt đầu vào ngày 01/01 hàng năm và báo cáo về Sở tài chính hai lần trong một năm. Địa điểm được điều tra, khảo sát rộng khắp Thành phố. Khi cần điều tra cụ thể giá một loại đất nào thì địa điểm được lựa chọn phải mang tính đại diện, trong đó giao dịch về loại đất đó phải diễn ra phổ biến, trường hợp dối với những thửa đất ít giao dịch diễn ra thì có thể thu thập về giá thuê của nó. Số liệu được điều tra, khảo sát phải là số liệu thực tế thu được tại các giao dịch về đất đai, được phòng tài chính các huyện, quận tổng hợp lại từ phiếu điều tra sau đó báo cáo về Sở tài chính. Sở tài chính có nhiệm vụ thống kê, tổng hợp lại trong phạm vi toàn tỉnh Trong trường hợp số liệu có những nghi ngờ thì Sở phải có công văn yêu cầu xác định lại, sau đó gửi kết quả về Cục quản lý giá (trực thuộc Bộ tài chính) .Cục phải có nhiệm vụ thống kê giá đất do chính phủ ban hành qua từng thòi gian, giá đất do UBND Thành phố ban hành của từng loại đất cụ thể theo giá lớn nhất và giá thấp nhất và đưa ra dự báo về biến động giá đất trên địa bàn rồi đưa ra phương hướng xây dựng giá đất cho thời kỳ tiếp theo. Dữ liệu đã được phân tích phải được lưu trữ lại tại các phòng tài chính của huyện ,quận và sở và Bộ tài chính cùng các đơn vị có liên quan. - Thường xuên tổ chức các lớp tập huấn cho cán bộ làm công tác về giá đất như tham gia điều tra khảo sát biến động giá đất, công tác thống kê. giá đất Bộ, sở tài chính thường xuyên tổ chức các đoàn về thanh tra công tác thống kê giá đất của các đơn vị cấp dưới. - Kiểm soát chặt chẽ các giao dịch dân sự về đất đai trên thị trường, bắt buộc các giao dịch đó phải có pháp lý thừa nhận nhằm theo dõi được biến động của giá đất. Công tác quản lý về đất đai đặc biệt là cấp GCNQSDĐ phải được dần hoàn thiện trên phạm vi rộng tạo cơ sở pháp lý của các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, dần dần từng bước đưa các giao dịch dân sự diễn ra tại các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố có sự kiểm soát của Nhà nước. - Hà Nội đã có các trung tâm môi giới, tư vấn đất đai, sàn giao dịch hoạt động nhưng chưa thực sự hiệu quả, và chưa phổ biến. Chính phủ cần phải có biện pháp thắt chặt quản lý các ngành nghề này, phát triển rộng lĩnh vực hoạt động của các đơn vị đã được cấp giấy phép hoạt dộng trên địa bàn Thành phố. - Xây dựng các phần mềm tin học về lĩnh vực đất đai nhằm dự báo được xu thế biến động của giá đất để kịp thời có những điều chỉnh phù hợp trong cơ chế, chính sách về giá đất phù hợp - Giá đất Hà Nội chứa đựng những yếu tố bất ổn định trầm trọng và có những diễn biến phức tạp. Nguyên nhân chính gây nên sự mất ổn định giá như hiện nay có nhiền nguyên nhân như đầu cơ đất, hoạt động kinh doanh bất động sản thiếu minh bạch và đặc biệt là chính sách quy định về giá đất của Nhà nước. Việc thừa nhận chính thức thị trường đất đai tức là thị trường hàng hoá QSDĐ nên cũng phải tuân theo các quy luật của thị trường nên giá đất phải được hình thành từ các giao dịch trên thị trường chứ không phải do Nhà nước quy định. Thực tế mức giá do Nhà nước quy định cũng đã không ổn định xét về cả mức giá (giá cao, giá thấp giữa các thời điểm) và loại giá( cùng một thời điểm luôn tồn tại hai loại giá do Nhà nước quy định như giá đất theo khung giá và giá sàn trong đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ). Để bình ổn giá Nhà nước cần có nhiều biện pháp phối hợp trong công tác quản lý Nhà nước, trong đó cần bỏ chế độ hai giá theo quy định hiện nay: giá đất phải do thị trường xác định, giá đất và giá BĐS thực tế giao dịch trên thị trưòng là cơ sở để Nhà nước xác định chính sách đất đai. - Có chính sách độc quyền và chống đầu cơ về đất đai bằng các biện pháp sử dụng các công cụ quản lý kinh tế vĩ mô như: công cụ tài chính tiền tệ, chính sách thuế.. - Đấu giá, đấu thầu QSDĐ phải trở thành hình thức giao đất chủ yếu đảm bảo tính công khai, minh bạch cho thị trường bất động sản. Nếu so sánh lợi ích kinh tế mà Nhà nước thu được khi tiến hành đấu giá QSDĐ với diện tích đất thực giao từ năm 2003 đến hết năm 2005 (Báo cáo số 86/BC-UB ngày 27/10/2006) là 4.043,6 ha sẽ thấy được mức chênh lệch về thu nhập lớn giữa giá đất trúng giá và giá đất theo khung giá quy định (Ví dụ giá đất trúng giá trên địa bàn tỉnh Quảng An, quận Tây Hồ là 29triệu đồng/m2 trong khi đó giá đất theo khung quy định là 1.600.000triệu đồng/m2). Sở dĩ có chênh lệch lớn vậy do giá đất theo quy định của QĐ 3519/QĐ-UB quá thấp so với giá thị trường. Tuy nhiên trong khi thực hiện công tác đấu thầu, đấu giá QSDĐ sẽ gặp phải những khó khăn như quy mô dự án lớn đến hàng nghìn tỷ đồng, sẽ khó có khả năng có đủ số lượng đầu tư có đủ năng lực tham gia bởi vì nếu theo hình thức giao đất thông thường chủ đầu tư có thể chỉ phải nộp tiền sử dụng đất sau khi đã huy động được vốn của những người có nhu cầu hoặc có thể xin ghi nợ nhưng nếu theo hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có SDĐ thì nếu trúng giá họ phải vay ngân hàng và hao phí đầu tư rất lớn nếu dự án chậm triển khai. Do đó Nhà nước cần phải có biện pháp khắc phục khó khăn trên có thể xảy ra. Cần có những biện pháp chỉ đạo chặt chẽ kết hợp với việc ban hành các quy chế cụ thể đối với từng dự án đấu giá. Ngăn chặn kịp thời các hành vị, thông đồng móc ngoặc giữa các chủ thể tham gia đấu thầu với nhau hoặc hành vị giữa cơ quan tổ chức đấu giá với các chủ thể tham gia đấu giá, đấu thầu ..Thực hiện triệt để biện pháp giao đất, cho thuê đất bằng đấu giá QSDĐ với những loại đất theo quy định của Điều 61 Luật đất đai. Đây là giải pháp quan trong ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai thông qua công tác quản lý của bộ máy Nhà nước III. Một số kiến nghị - Đối với từng loại đất khi tiến hành xác định giá cần phải lựa chọn phưong pháp xác định giá đất phù hợp, những trường hợp không đủ thông tin có thể kết hợp cả 5 phương pháp trên. Đối với những trường hợp thửa đất đặc biệt gặp khó khăn trong việc xác định giá đất cần làm báo cáo gửi UBND Thành phố để kịp thời có biện pháp chỉ đạo. Cần bổ sung phương pháp cụ thể khi xác định giá đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. - Cơ quan chức năng cần làm rõ khái niệm đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ vói đất đô thị, đất vườn ao nằm xen kẽ trong khu vực của đất ở tại nông thôn. UBND cần mô tả rõ đặc điểm quy định rõ hơn về căn cứ xếp loại đường phố, vị trí đất, khu vực giáp ranh… để làm rõ hơn căn cứ khi xác định giá đất, tránh trưòng hợp sai sót, nhầm lẫn khi tiến hành định giá đất. - Bổ sung thêm về hệ số K trong xác định giá đất nhằm tạo sự linh hoạt trong công tác định giá, giảm bớt sự sai lệch khi định giá, giúp cho giá đã xác định sát với giá thị trường . - Để đảm bảo cho công tác điều tra, khảo sát biến động về giá đất trên địa bàn Thành Phố được thuận lợi, chính xác thì cần phải trích ra một khoản kinh phí để thuê các chuyên gia trong lĩnh vực định giá bất động sản. - Bên cạnh việc nghiên cứu để có chính sách về giá đất thay cho việc ban hành các quy định về khung giá đất hàng năm trên địa bàn Thành phố, cần ban hành quy định về quản lý giá đất và thành lập tổ chức có chức năng thẩm định giá đất là đơn vị hoạt động theo cơ chế sự nghiệp kinh doanh thuộc UNBD quản lý KẾT LUẬN Đề tài “Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ” đã phân tích thực trạng về vấn đế xác địch giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong những năm gần đây , chỉ ra những bất cập trong việc xác định giá đất từ đó đề xuất một số giải pháp xây dựng giá đất tạo môi trường thuận lợi cho thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung diễn ra lành mạnh. Trong quá trình đô thị hoá đất đai Hà Nội ngày càng trở nên khan hiếm trước nhu cầu SDĐ ngày càng nhiều hơn cho xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, cho những thay đổi về quy hoạch về SDĐ để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của Thành phố và về đời sống của nhân dân. Nhu cầu về đất đai càng tăng trong khi khả năng cung nguồn tài nguyên đất có hạn nên tăng cường vai tò quản lý của Nhà nước đối với đất đai ở Thành phố Hà Nội là một nội dung vô cùng quan trọng. Quản lý về giá đất là một nội dung chính trong nhiệm vụ quản lý về đất đai. Thực trạng về xác định giá đất trên địa bàn Thành phố đã thể hiện nhiều điểm chưa phù hợp trong việc đưa ra những tiêu thức cụ thể đối với việc phân loại đô thị, phân loại đường phố, vị trí đất và hệ số K chưa linh hoạt. Việc chưa đưa ra được những tiêu thức rõ ràng áp dụng cho từng loại đất địa bàn của Thành phố đã tạo ra những khó khăn trong việc áp dụng các phưong pháp xác định giá đất để tiến hành định giá đất. Song song đó là các phương pháp quy định tại NĐ188/2004/NĐ-CP, NĐ123/2007/NĐ-CP chưa đủ cho việc định giá đất. Kết quả của những bất cập đó là khung giá mà UBND Thành phố ban hành vào ngày 01/01 hàng năm xa rời so với giá đất thị trường. Điều này không chỉ ảnh hưởng việc quản lý nguồn tài nguyên quý hiếm của Nhà nước là đất đai mà tác động lớn đến thị trường bất động sản là một trong những thị trường đã được Nhà nước xác định là thị trường tiềm năng thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam trong thời gian tới do những giao dịch ngầm về đất đai vẫn diễn ra phổ biến. Để tạo động lực thúc đẩy cho nền kinh tế thủ đô nói riêng và quốc gia nói chung, các cơ quan chức năng cần tìm ra một biện pháp thích hợp đưa giá đất về cơ chế một giá để bình ổn giá đất. Bên cạnh đó người dân cũng cần góp phần trong vấn đề này bằng cách thực hiện đúng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ …nhằm hạn chế thị trường ngầm. Mặc dù đã có gắng đi sâu vào nghiên cứu nội dung mà đề tài đã đề ra nhưng do hạn chế về tài liệu, kiến thức và thời gian nghiên cứu nên trong quá trình làm bài em không tránh khỏi những thiếu sót vì thế em rất mong nhận được sự chỉ bảo của các thầy cô và những đóng góp ý kiến của mọi người quan tâm đến vấn đề này để em có thể hoàn thiện tốt hơn chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình. Một lần nữa em xin xin chân thành cảm ơn TS.Trần Tú Cường ( Trưởng phòng nghiên cứu thị trường Bất động sản), các cô chú trong Viện Nghiên Cứu Địa Chính, ThS. Ngô Thị Phương Thảo cùng các thày cô giáo trong Khoa Bất động sản và Địa chính đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn.! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật đất đai 2003, Luật kinh doanh Bất động sản 2. Hệ thống văn bản pháp luật: - Nghị định 188/2004/NĐ-CP(16/11/2004) về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư 114/2004/TT-BTC (ngày26/11/2004) hướng dẫn thực hiện NĐ188/2004/NĐ (ngày 16/11/2004). - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP(27/7/2007) về sửa đổi và bổ sung một số điều NĐ188/2004 - Thông tư 145 hướng dẫn thực hiện NĐ số 123/2007/NĐ-CP(ra ngày 7/7/2007) - Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND(28/12/2007) ban hành khung giá các loại đất ở Hà Nội. 3. Tạp chí địa chính 4. Luận án tiến sỹ " Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai trong quá trình Đô thị hoá ở Thành phố Hà Nội"- TS. Trần Tú Cường 5. Luận văn tốt nghiệp khoá 44, 45 Khoa Bất Động Sản và Địa Chính trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân. 6.Các trang Web: thuvienphapluat.com.vn, qppl.gov.vn… DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT' - QSDĐ : Quyền sử dụng đất. - GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - BĐS : Bất động sản. - NSDĐ : Người sử dụng đất. - GPMB : Giải phóng mặt bằng MỤC LỤC