Chuyên đề Hoàn thiện công tác định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa

H GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 2.1. Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh NHCT Đống Đa Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện nay là ngân hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngân hàng Công Thương Việt Nam, có trụ sở chính tại 187 phố Tây Sơn - phường Quang Trung - Quận Đống Đa - Hà Nội. CN NHCT Đống Đa đã phát triển qua nhiều giai đoạn, cụ thể được khái quát như sau: Năm 1955 - 1957: Chi nhánh NHCT Đống Đa trước đây là Phòng thương nghiệp Ô Chợ Dừa - thuộc chi nhánh ngân hàng nhà nước thành phố Hà Nội. Năm 1957: Phòng thương nghiệp Ô Chợ Dừa được nâng cấp thành Chi điểm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa, trụ sở đặt tại 237 phố Khâm Thiên – Hà Nội. Năm 1972 – 1987: Chi điểm Ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa được đổi tên thành Chi nhánh ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa, có chức năng như một ngân hàng trung ương cơ sở, hoạt động vừa mang tính kinh doanh vừa mang tính quản lý nhà nước. Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự thay đổi lớn, chuyển từ hệ thống ngân hàng một cấp sang hệ thống ngân hàng hai cấp, chi nhánh nghiệp vụ ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được chuyển đổi thành Chi nhánh NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố Hà Nội theo Nghị định 53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngân hàng”. 2.1.2. Cơ cấu tổ chức 2.1.2.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức Chú thích: P.GD: Phòng giao dịch P.KH 1: Phòng khách hàng số 1 P.KH 2: Phòng khách hàng số 2 P.KHCN: Phòng khách hàng cá nhân P.KT: Phòng Kế toán P.KTKSNB: Phòng kiểm tra kiểm soát nội bộ P.QLNCVĐ: Phòng quản lý nợ có vấn đề P.QLRR: Phòng quản lý rủi ro P.TCHC: Phòng tổ chức hành chính P.TTĐT: Phòng thông tin điện toán P.TTKQ: Phòng tiền tệ kho quỹ P.THTT: Phòng tổng hợp tiếp thị QTK: Quỹ tiết kiệm. G I Á M Đ Ố C PHÓ GIÁM ĐỐC 1 PHÓ GIÁM ĐỐC 2 PHÓ GIÁM ĐỐC 3 P.KH 2 P.KTKSNB PHÓ GIÁM ĐỐC 4 P.TCHC P.KH 1 P.QLRR P.KHCN P.CVCN HĐV QTK P.QLNCVĐ P.TTKQ P.TTĐT P.GD Kim Liên P.GD Cát Linh P.THTT P.KT 2.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh Phòng quản lý rủi ro: thực hiện việc tái thẩm định hồ sơ tín dụng của các phòng tín dụng (các phòng khách hàng) và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra đối với khoản vay. Phòng khách hàng cá nhân: có hai chức năng là cho vay cá nhân (cho vay hộ gia đình, tư nhân) và chức năng huy động vốn. Phòng khách hàng: phòng tín dụng, trực tiếp cho vay Phòng quản lý nợ có vấn đề: quản lý và tham mưu cách giải quyết cho ban giám đốc đối với các khoản nợ có vấn đề (nợ xấu). Phòng tiền tệ kho quỹ: quản lý và lưu chuyển tiền Phòng thông tin điện toán: phòng tin học quản lý mạng, hỗ trợ, sửa chữa đường dây, mạng. Phòng giao dịch Kim Liên: như một ngân hàng con. Quyền tự quyết đối với món vay ≤ 500 triệu (nếu lớn hơn phải trình lên trụ sở chính, trình lên phòng khách hàng). Phòng giao dịch Cát Linh: cũng giống như một ngân hàng con. Quyền tự quyết đối với món vay ≤ 500 triệu ( nếu lớn hơn phải trình lên trụ sở chính, trình lên phòng khách hàng). Phòng tổng hợp tiếp thị: tham mưu cho giám đốc chính sách Marketing quảng cáo, quản lý và phát hành thẻ ATM. Tham mưu cho ban giám đốc về kế hoạch sử dụng nguồn vốn. Phòng kế toán: kế toán ngân hàng, thanh toán nhận trả và chuyển trả tiền. Phòng kiểm tra, kiểm soát nội bộ: phòng thuộc biên chế của NHCT Việt Nam thay mặt tổng giám đốc giám sát hoạt đọng của ngân hàng chi nhánh. Phòng tổ chức – hành chính: quản lý nhân sự cơ quan, mua sắm quản lý trang thiết bị Phòng huy động vốn: gồm 34 quỹ tiết kiệm rải rác quận Đống Đa Các phòng ban trong chi nhánh NHCT Việt Nam luôn có sự liên hệ mật thiết với nhau, hỗ trợ cho nhau cùng thực hiện các nhiệm vụ được giao đạt được mục tiêu của chi nhánh, của toàn bộ hệ thống Ngân hàng Công Thương Đống Đa. 2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa. Kết quả hoạt động kinh doanh Năm 2007 là năm rất khó khăn của Chi nhánh do gánh nặng nợ xấu và lỗ luỹ kế của năm 2006 lớn, làm cho thu nhập của cán bộ công nhân viên Chi nhánh thuộc loại thấp nhất trong hệ thống ngân hàng Công thương. Bảng 1. Kết quả kinh doanh của Chi nhánh NHCT Đống Đa tính đến 31/12/2007 Đơn vị tính: tỷ đồng STT Chỉ tiêu Thực hiện 2006 Kế hoạch 2007 Thực hiện 2007 % hoàn thành kế hoạch Huy động vốn 3.850 3.650 4.502 117% Tỷ lệ nợ xấu 92.281 Lợi nhuận hạch toán 84 120.228 Tổng dư nợ 1.577 1.6120 1.198 Nguồn: phòng tín dụng Chi nhánh NHCT Đống Đa Công tác huy động vốn Tính đến 31/12/2007, tổng nguồn vốn huy động (bao gồm cả VNĐ và ngoại tệ) đạt 4.502 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước tăng 17%, số tuyệt đối tăng 652 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt 107% tăng 302 tỷ đồng. Duy trì được quan hệ truyền thống với các đơn vị có số dư tiền gửi lớn như: Tổng công ty xi măng, Bảo hiểm Xã hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam... Đầu tư vốn tín dụng Năm 2007, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt 85%. Dư nợ của chi nhánh giảm do chi nhánh chủ chương chọn lọc khách hàng, chỉ đầu tư cho vay đối với hoạt động kinh doanh có hiệu quả, có khả năng trả nợ Ngân hàng, những đơn vị có nợ quá hạn lớn, kinh doanh thua lỗ Chi nhánh không thể đầu tư vốn tín dụng tiếp mà chỉ thu nợ. Mặt khác, những ngày cuối tháng 12/2007 theo chỉ đạo của NHCT Việt Nam Chi nhánh đã động viên những khách hàng có điều kiện trả nợ trước hạn gần 100 tỷ đồng. Việc tìm kiếm khách hàng mới kinh doanh có hiệu quả để đầu tư là rất khó khăn. Một mặt do tình hình cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt, một mặt do cán bộ của chi nhánh chưa tích cực, chủ động. Hoạt động tín dụng đã thực hiện theo đúng qui trình của NHCT Việt Nam, hoạt động thẩm định rủi ro được độc lập với hoạt động thẩm định cho vay, trong năm đã thẩm định 302 món. Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 26% tổng dư nợ. Dư nợ ngoại tệ đạt 304 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 25% tổng dư nợ. Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm đạt thấp so với kế hoạch, đạt 31% (kế hoạch 62%). Nghiệp vụ bảo lãnh: Chi nhánh tiếp tục phát triển và đa dạng hoá các nghiệp vụ bảo lãnh như: bảo lãnh mở L/C, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh bảo hành.... Tổng dư bảo lãnh đến 31/12/2007 là 279 tỷ đồng. Tình hình nợ xấu và công tác thu hồi nợ quá hạn, nợ đã xử lý rủi ro: Xác định nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2007 là công việc giảm nợ xấu và thu hồi nợ đã XLRR. Trong năm chi nhánh đã thu được 41 tỷ 366 triệu đồng nợ đã XLRR. Nợ xấu giảm 3 tỷ 209 triệu so với đầu năm. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu của Chi nhánh vẫn chiếm tỷ lệ cao so với tổng dư nợ (7,7%), trong đó có 3,8% đang trong giai đoạn thử thách. 2.2. Tình hình cho vay theo DAĐT lấy quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa. 2.2.1. Dư nợ cho vay lấy quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo là một trong những yếu tố quan trọng giúp cho hoạt động cho vay của Ngân hàng an toàn. Tài sản đảm bảo tạo ra mối liên hệ ràng buộc giữa ngân hàng và khách hàng cũng như làm tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay. Nhận thức được điều này trong những năm gần đây Chi nhánh đã chú trọng hơn đến hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản là thế chấp quyền sử đất. Điều này được thể hiện ở dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo chiếm 68,28% tổng dư nợ trong năm 2006 ( chiếm 65,5 tỷ đồng) qua bảng sau: Bảng 2. Báo cáo kết quả định giá bất động sản đảm bảo năm 2007 Đơn vị tính: Tỷ đồng Năm Chỉ tiêu 2005 2006 2007 Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng/ tổng dư nợ (%) Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng/ Tổng dư nợ (%) Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng/ Tổng dư nợ (%) Dư nợ không có tài sản đảm bảo 357,63 65,5 420 60 299,52 31,2 Dư nợ có tài sản đảm bảo 188,37 34,5 280 40 640,48 68,8 Tổng dư nợ 546 100 700 100 960 100 Nguồn: phòng tín dụng Chi nhánh NHCT Đống Đa Như vậy, có thể thấy vẫn còn một số khá lớn các khoản vay không có t ài s ản sản đảm bảo. Tại chi nhánh NHCT Đống Đa, tín dụng không có bất động sản đảm bảo tập trung vào các doanh nghiệp Nhà nước. Các khách hàng này có đặc điểm chung là vốn tự có thấp, nên việc ràng buộc nợ có BĐS đảm bảo là một bài toán khó. Trong quá khứ, quan hệ tín dụng đối với DNNN, Chi nhánh chủ yếu cho vay không có BĐS đảm bảo. Trong những năm gần đây, Chi nhánh đã có những thay đổi quan trọng về nhận thức đối với bảo đảm tiền vay và an toàn tín dụng. Từ chỗ không chú trọng đến nay, Chi nhánh đã coi biện pháp bảo đảm tiền vay là một trong những điều kiện tín dụng đối với các khách hàng nói chung và DNNN nói riêng. 2.2.2. Hình thức cho vay có đảm bảo bằng bất động sản Trong hoạt động cho vay theo DAĐT hiện nay, Chi nhánh NHCT Đống Đa đã áp dụng cả 3 hình thức bảo đảm tiền vay: · Đảm bảo bằng tài sản là thế chấp, cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay. · Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba · Đảm bảo bằng bất động sản hình thành từ vốn vay Trong đó hoạt động cho vay đảm bảo bằng bất động sản hình thành từ vốn vay chiếm đa số. Trong tổng dư nợ cho vay theo dự án bất động sản đảm bảo của Chi nhánh năm 2007 là 960 tỷ đồng, thì dư nợ cho vay có bảo đảm bằng bất động sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vẫn chiếm tỷ trọng lớn so với 2 hình thức còn lại. Bất động sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải có đủ các điều kiện sau: · Xác định được quyền sở hữu và quyền sử dụng. · Xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch. · Dễ bán, dễ chuyển nhượng và ít bị mất giá. · Ngân hàng cho vay phải quản lý, giám sát được BĐS trong quá trình hình thành và sau khi hình thành. 2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa 2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động Công tác định giá, quản lý bất động sản thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa luôn tuân thủ theo các văn bản pháp qui của Chính Phủ, Ngân hàng Nhà nước và NHCT Việt Nam đã ban hành cà có hiệu lực như sau: - Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính Phủ về việc bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng. - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - Thông tư số 114/2004/Thuế TNDN-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ. - Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/11/2004 của UBNN thành phố Hà Nội về ban hành giá chuẩn nhà ở xây dựng mới trên địa bàn Hà Nội. 2.3.2 Quy trình định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh NHCT Đống Đa Gồm 7 bước: Bước 1: Xác định vấn đề định giá Đây là bước cán bộ tín dụng cần nhận biết về BĐS cần định giá, xác định quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS, mục đích và thời điểm định giá, cụ thể như sau: · Nhận biết các BĐS cần định giá dựa vào địa chỉ địa chính qua mô tả pháp lý (hồ sơ kỹ thuật thửa đất - sơ đồ trích thửa) · Xác định chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đích thực của BĐS. · Xác định các quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. · Xác định mục đích định giá của khách hàng: xác định mục đích định giá, xác định các phương pháp và những tài liệu cần thiết liên quan đến định giá. · Xác định thời điểm định giá và ngày định giá. · Thoả thuận với khách hàng về giá dịc vụ và thời gian hoàn thành. Trong bước này, các cán bộ tín dụng của chi nhánh đã tuân thủ nghiêm ngặt. Tuy nhiên, bước này cũng gặp phải những khó khăn trong việc xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản, rất nhiều trường hợp quyền sở hữu không gắn liền với quyền sử dụng. Bước 2: Lên kế hoạch định giá Công việc cần phải làm: · Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của bất động sản, trạng thái cung cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến bất động sản cần định giá. · Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá. · Thiết kế chương trình nghiên cứu: Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, xác định nhu cầu về nhân lực định giá. · Xây dựng đề cương và hình thức trình bày của báo cáo định giá. Bước này sẽ được ngân hàng thực hiện hoàn chỉnh nếu như bất động sản thế chấp là lớn, còn những bất động sản có giá trị nhỏ thông thường các cán bộ tín dụng không lên kế hoạch mà thực hiện các bước tiếp theo luôn. Bước 3: Thu thập tài liệu · Phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu · Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, xã hội, chính sách, môi trường · Các tài liệu chi tiết về BĐS cần định giá và BĐS có thể so sánh · Kiểm tra số liệu thu thập được Nếu cán bộ tính dụng thực hiện tốt bước này thì chất lượng định giá bất động sản có độ chính xác cao. Tuy nhiên, khi mà thị trường thông tin ở nước ta tính minh bạch thấp, nếu khách hàng có ý khai báo thông tin không tốt, khi chưa có hoặc có rất ít tổ chức cung cấp thông tin (về doanh nghiệp, về tài sản của doanh nghiệp ...) một cách chuyên nghiệp với độ chính xác cao thì vấn đề này cũng không được giải quyết một cách triệt để. Do đó, ở bước này các cán bộ tín dụng của Chi nhánh rất được quan tâm và nỗ lực làm tốt. Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị Phân tích tài liệu dựa trên tài liệu đã thu thập, cần tiến hành các loại phân tích: Phân tích thị trường, phân tích bất động sản, phân tích so sánh, phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. Căn cứ vào những phân tích ở trên mà ước tính giá trị băng cách áp dụng phương pháp định giá thích hợp nhất trong các phương pháp sau: · Phương pháp so sánh · Phương pháp chi phí · Phương pháp thu nhập · Phương pháp thặng dư · Phương pháp lợi nhuận Trên thực tế, bước này chi nhánh thực hiện chưa được tốt. Đó là do các CBTD thông thường họ chỉ áp dụng phương pháp so sánh trên cơ sở giá thị trường kết hợp với khung giá Nhà nước và quyết định mức giá thích hợp. Bước 5: Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo định giá Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin. Báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, lôgic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận. Kết quả thẩm định giá phải được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn bản. Tại chi nhánh NHCT Đống Đa bước này được thực hiện rất tốt. Sau khi định giá xong bao giờ cũng có văn bản tường trình, những báo cáo hoàn chỉnh chứng minh cho công tác định giá của một cán bộ tín dụng đối với khách hàng mà họ phụ trách, đặc biệt những thông tin cần thiết về bất động sản đảm bảo của khách hàng. Bước 6: Báo cáo định giá Nội dung của một báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của công việc định giá. Những nội dung chính của báo cáo định giá: · Mục đích của việc định giá · Mô tả chính xác các tài sản định giá · Thời hạn ước tính giá trị · Hạn chế ảnh hưởng tới kết quả định giá: hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế. · Trì hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng. Bước 7: Lập chứng thư định giá (phụ lục số 02 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 của Bộ Tài Chính) Tại chi nhánh NHCT Đống Đa bước 6 và7 đã được cán bộ tín dụng thực hiện nghiêm túc dựa trên những qui định của pháp luật, những văn bản ban hành của các cơ quan chức năng. 2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa Bất động sản thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa hiện nay chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất. Để tiến hành định giá BĐS, cán bộ tín dụng (CBTD) của chi nhánh tuân thủ đúng theo quy trình và phương pháp định giá BĐS cụ thể như sau: Sau khi khách hàng xuất trình giấy tờ liên quan đến bất động sản, sẽ kiểm tra giấy tờ có liên quan đến BĐS thế chấp như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất (nhà ở, nhà xưởng…) do UBND quận huyện thành phố cấp; sơ đồ thửa đất do phòng địa chính nhà đất và đô thị quận, huyện thành phố xác nhận của UBND phường về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của chủ sở hữu (nếu có chứng minh thư nhân dân của chủ sở hữu). Tiếp theo đó, CBTD sẽ kiểm tra giá trị thực tế của BĐS thông qua việc tìm hiểu những thông tin liên quan đến BĐS như: vị trí, kích thước của bất động sản, mục đích sử dụng hiện tại, hiện trạng của bất động sản… Sau đó, CBTD sẽ tiến hành định giá BĐS này. Phương pháp mà CBTD của chi nhánh thường sử dụng là phương pháp so sánh trên cơ sở trực tiếp khảo sát thị trường và đối chiếu với biểu giá đất thành phố. Đối với giá trị quyền sử dụng đất: Chi nhánh NHCT Đống Đa không tính giá trị quyền sử dụng đất mà đi tính giá trị tăng thêm của mảnh đất do lợi thế địa điểm. Để xác định giá trị tăng thêm do lợi thế địa điểm, trước hết cán bộ định giá xác định vị trí, mô tả lô đất cần thẩm định giá, có chụp ảnh, bản vẽ hiện trạng, số liệu thực tế. Căn cứ vào đó xác định diện tích hợp lệ ghi trên tờ khai lệ phí trước bạ và giấy công nhận chủ quyền. Nếu con số trên 2 loại tờ giấy này là khác nhau thì diện tích đất hợp lệ là diện tích có số liệu ghi nhỏ hơn. Sau khi có số liệu về diện tích hợp lệ thì xác định đơn giá đất thị trường và đối chiếu với biểu giá đất thành phố. Giá đất ngân hàng định giá không lớn hơn khung giá Nhà nước. Bảng 3. Bảng giá đất tại thị trấn thuộc huyện Thanh Trì năm 2008 Đơn vị tính : triệu đồng/m2 STT Tên đường phố Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Đường Ngọc Hồi Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 1 + Phía đối diện đường tàu 5 000 3 500 2 200 1 750 + Phía đi qua đường cầu 3 900 2 900 1 900 1 450 2 Đường Phan Trọng Tuệ 4 230 3 100 2 000 1 550 3 Đường vào Công An huyên Thanh Trì 3 510 2 700 1 800 1 350 4 Đường đôi từ đường Ngọc Hồi đi qua cổng sau UBND huyện Thanh Trì rẽ ra đường vào Công An huyện và rẽ ra đường Ngọc Hồi-Tứ Hiệp-Đê Sông Hồng 4 230 3 100 2 000 1 550 5 Đường Tựu Liệt(đoạn thị trấn Văn Điển) 4 230 3 100 2 000 1 550 6 Đường Tứ Hiệp 4 230 3 100 2 000 1 550 7 Đường từ Phan Trọng Tuệ đi Vĩnh Quỳnh-Đại Áng 3 510 2 700 1 800 1 350 Nguồn: Theo khung giá đất TP Hà Nội, kèm theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND thành phố Trong đó: · Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với đường phố. · Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5m · Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2 - 3,5m · Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2m. Để thấy rõ quy trình cũng như phương pháp cụ thể mà ngân hàng áp dụng khi tiến hành định giá quyền sử dụng đất, ta xét ví dụ sau: Mảnh đất đem thế chấp là khu đất thuộc quyền sử dụng của công ty Kim khí Hà Nội, quyền sở hữu này là do UBND Thành Phố Hà Nội cấp ngày 08/12/2003 Mô tả đặc điểm chính của mảnh đất: · Quyền sử dụng đất: Đất thuê 30 năm · Tổng diện tích: 29.599 m2, trong đó 28.107,7m2 làm kho xưởng sản xuất kim khí và 1.491,5m2 để mở đường theo quy hoạch của thành phố và hành lang bảo vệ tuyến đường cao thế. · Mảnh đất nằm trong khu vực đường đang quy hoạch mở rộng · Vị trí mảnh đất: Một mặt tiếp giáp với đường giao thông sang khu đô thị mới Linh Đàm, mặt còn lại trên đường 70, Văn Điển, Thanh Trì rất thuận tiện giao thông. Phù hợp xây dựng khu đô thị, xây dựng khu sản xuất, nhà kho cho thuê. Hiện nay xí nghiệp I còn cho 18 doanh nghiệp khác thuê kho bãi chứa hàng, xưởng sản xuất và văn phòng giao dịch. Theo khung giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội ban hành kèm theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007, vị trí của khu đất xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì nằm ở vị trí 1, 2, 3 thuộc loại giá đất tại các thị trấn, thống nhất chọn vị trí II có giá đất SXKD phi nông nghiệp là 3,1 triệu đồng/m2. Thống nhất đánh giá giá trị tăng thêm của tài sản bằng bằng 70% giá trị diện tích đất, tính trên phần đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ. Vậy giá trị tăng thêm của mảnh đất do lợi thế địa điểm = 28.107,7m2 × 3.100.000đ/m2 × 70% = 60.993.709.000 (đồng) Vậy tại thời điểm định 18/3/2008 quyền sử dụng mảnh đất của công ty Kim khí là 60.993.709.000 đồng. Để thấy rõ hơn về phương pháp định giá của chi nhánh, ta xét tiếp ví dụ về thế chấp bất động sản hình thành từ vốn vay sau: Bất động sản đã được hình thành từ vốn vay nằm trên thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X114532 ngày 28/4/2007 của UBND Thành Phố Hà Nội, cụ thể như sau: · Tên người sử dụng đất: Công ty Cổ phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên · Diện tích: 2.120 m2 (hai nghìn một trăm hai mươi mét vuông) · Hình thức sử dụng: - Sử dụng riêng: 2.120 m2 - Sử dụng chung: 0 m2 · Mục đích sử dụng: Đất xây dựng cơ bản · Thời hạn sử dụng: Lâu dài · Tài sản gắn liền trên đất: Nhà cửa, vật kiến trúc khác đã hình thành Căn cứ theo đơn giá hạch toán do Công ty Cổ Phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên cung cấp, Cán bộ thẩm định tiến hành định giá công trình xây dựng trên đất như sau: Bảng 4. Bảng các hạng mục công trình trên đất Đơn vị: triệu đồng STT Hạng mục Đơn vị Số lượng (m2) Đơn giá (trđ/m2) Thành tiền (trđ) Giá trị BĐS thế chấp hình thành từ vốn vay Nhà 4 tầng bên phải, nhà C m2 1.310 1,8 2.358 1000 Nhà ăn, nghỉ chính giữa A2, 3 tầng m2 678 1,5 1.017 500 Nhà ăn, nghỉ chính giữa A1, 3 tầng m2 646 1,5 969 50 Nhà 3 tầng phía bên trái, nhà B m2 725 1,2 870 255 Nhà trưng bày, giới thiệu sản phẩm, 3 tầng m2 40 3 120 50 Vật kiến trúc khác, sân vườn, hàng rào, bể phun nước. m2 50 Tổng 5.384 1.855 Nguồn: Theo đơn giá hạch toán do Công ty Cổ Phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên Tổng giá trị bất động sản thế chấp: 5.384.000.000 đồng (năm tỷ ba trăm tám mươi tư triệu đồng) Trong đó: - Bất động sản hình thành từ vốn vay: 1.855.000.000 đồng - Bất động sản hình thành từ vốn chủ sở hữu: 3.529.000.000 đồng. Nhận xét: CN NHCT Đống Đa định giá BĐS tính theo giá thị trường có đối chiếu với khung giá đất của Thành phố. Tuy Chi nhánh có sự tham khảo giá đất trên thị trường nhưng khi tiến hành định giá, Chi nhánh lại không tính theo giá thị trường mà căn cứ chủ yếu vào khung giá đất của Thành Phố. Qua các ví dụ trên có thể thấy rằng đối với giá trị quyền sử dụng đất, Chi nhánh không định giá chính xác mà chỉ dựa vào lợi thế thương mại của mảnh đất đế ước lượng giá trị. Còn đối với công trình xây dựng trên đất, căn cứ định giá dựa trên giá trị còn lại của bất động sản (đối với bất động sản đã qua sử dụng) và theo giá trị mới xây dựng căn cứ trên bản quyết toán xây dựng của khách hàng (đối với bất động sản mới hình thành). Như vậy có thể thấy phương pháp mà Chi nhánh áp dụng thường đơn giản, rất dễ dẫn đến việc định giá không chính xác. Bên cạnh đó, Chi nhánh chỉ định giá BĐS theo thông tin mà khách hàng cung cấp nên có thể xảy ra những trường hợp khách hàng gian lận để nhằm đạt được mục đích vay vốn của khách hàng cao hơn, trong những trường hợp như vậy Chi nhánh sẽ gặp phải nhiều rủi ro hơn. 2.3.4. Công tác định giá lại bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh NHCT Đống Đa Những biến động trên thị trường thường làm biến động giá trị bất động sản. Để tránh rủi ro trong việc biến động quá lớn về giá, Chi nhánh tiến hành định giá lại BĐS trong các trường hợp sau: · Khi hết thời hạn tối đa là 1 năm kể từ lần định giá gần nhất. · Bên đảm bảo rút bớt BĐS, bổ sung thay thế BĐS khác hoặc đề nghị điều chỉnh nghĩa vụ được đảm bảo. · Khi UBND tỉnh, thành phố điều chỉnh bất thường khung giá đất đối với quyền sử dụng đất. · Khi giá thị trường biến động giảm trên 20% so với lần định giá gần nhất đối với BĐS khác. · Phát hiện BĐS bị giảm giá trị vì hư hỏng, lạc hậu, mất mát. Trên cơ sở định giá lại này, Ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng bổ sung thêm bất động sản, hoặc trả nợ tương ứng với phần chênh lệch thiếu và điều chỉnh giảm nghĩa vụ được đảm bảo tương ứng, nếu giá trị bất động sản sau khi định giá lại không đủ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ. 2.4. Đánh giá hoạt động định giá bất động sản bảo đảm trong cho vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. 2.4.1. Kết quả đạt được và nguyên nhân Hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tiền vay những năm gần đây đã được Chi nhánh quan tâm rất nhiều khi quyết định cho vay theo dự án. Ngân hàng đã chú ý hơn đến nâng cao tỷ trọng dư nợ cho vay có BĐS đảm bảo. BĐS đảm bảo giúp Ngân hàng đảm bảo an toàn trong việc cho vay vốn, tạo thêm một nguồn thu nợ thứ hai sau nguồn thu nợ là doanh thu (đối với vốn lưu động) và khấu hao cơ bản và lợi nhận (đối với vốn vay cố định), giúp Ngân hàng phòng ngừa được những diễn biến không thuận lợi trong kinh doanh. Chi nhánh chỉ áp dụng cho vay không có BĐS đảm bảo đối với các DNNN. Các khách hàng này có đặc điểm chung là vốn tự có thấp , nên việc ràng buộc nợ có BĐS đảm bảo là một bài toán khó. Từ chỗ không chú trọng đến nay Chi nhánh đã coi việc định giá bất động sản đảm tiền vay là một trong những điều kiện tín dụng đối với khách hàng nói chung và DNNN nói riêng. Hoạt động cho vay dự án là lĩnh vực thế mạnh của các NHTM Nhà nước từ trước tới nay. Chi nhánh NHCT Đống Đa đã thực sự trở thành một địa chỉ cấp vốn tin cậy cho các dự án. Kết quả đó không thể không nói đến công tác định giá BĐS đảm bảo tiền vay của các cán bộ định giá. Trong suốt những năm qua, nhiều dự án đã được giải ngân ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, góp phần tăng hiệu quả kinh tế xã hội. Năm 2004, Chi nhánh đã giải ngân cho các dự án: · Dự án nhập thiết bị để thi công nhà máy Thuỷ điện A Vương của Công ty Lũng Lô với số tiền là 43,5 tỷ đồng. · Giải ngân cho Tổng Công ty Xây dựng công trình giao thông 8 thi công dự án đường vành đai III đoạn Mai Dịch – Pháp Vân, số tiền 22,5 tỷ đồng. · Dự án truyền hình cáp của Công ty dịch vụ truyền thanh truyền hình Hà Nội, số tiền 22 tỷ đồng. Năm 2005, Chi nhánh đã giải ngân cho một số dự án: · Đầu tư 22 tỷ đồng cho Công ty TNHH vận tải Việt Thanh để xây dựng hệ thống vận chuyển hành khách tuyến đường Hà Nội – Nội Bài. · Giải ngân 4,5 tỷ đồng để đầu tư mua xe taxi cho Công ty vận tải Vạn Xuân. · Đầu tư 10 tỷ đồng để nâng cấp mạng truyền hình của Công ty dịch vụ truyền thanh truyền hình Hà Nội. Năm 2006, Chi nhánh giải ngân cho một số dự án: · Dự án đầu tư dây chuyền thiết bị đồng bộ sản xuất đèn huỳnh quang công suất 7.000.000 sp/năm của Công ty Bóng đèn phích nước Rạng Đông, tổng nguồn vốn trên 13 tỷ đồng, trong đó Chi nhánh đầu tư 9,5 tỷ đồng. · Dự án đầu tư phân xưởng sản xuất thuốc viên kháng sinh đạt tiêu chuẩn GMP của Công ty cổ phần dược trung ương, trong đó Chi nhánh đầu tư 10 tỷ đồng. · Dự án đầu tư xây dựng trụ sở, nhà điều hành của Công ty Thương Mại và Dịch vụ Vạn Xuân tại 45 Nguyễn Chí Thanh – Hà Nội, tổng nguồn vốn đầu tư 17 tỷ đồng trong đó Chi nhánh đầu tư 12 tỷ đồng. Đầu năm 2008 Chi nhánh đầu tư cho Dự án công trình Thuỷ điện Bản Chát với số vốn 390 tỷ đồng, đã thực hiện giải ngân vào tháng 5/2008. 2.4.2 Các hạn chế và nguyên nhân Tuy đã đạt được những thành tựu đáng kể như trên nhưng trong quá trình thực hiện định giá TSBĐ tiền vay tại Chi nhánh cũng còn nhiều hạn chế do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan. 2.4.2.1 Hạn chế Thứ nhất, về nghiệp vụ và kinh nghiệm của cán bộ định giá. Do định giá là một công việc phức tạp đòi hỏi ở một cán bộ chuyên ngành rất nhiều kỹ năng và kiến thức sâu rộng và phải am hiểu tất nhiều lĩnh vực. Không một cá nhân nào đáp ứng nhu cầu này bởi không một ai có thể am hiểu tất cả mọi ngành nghề, mọi lĩnh vực trong nền kinh tế. Hơn nữa, định giá bất động sản đòi hỏi người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ và có kinh nghiệm. Nhưng kinh nghiệm lại chỉ có thể tích lũy trong thời gian công tác, vì vậy đòi hỏi kinh nghiệm với lực lượng cán bộ trẻ là một yêu cầu khó có thể đáp ứng. Hiện tại Chi nhánh có đội ngũ cán bộ định giá khá trẻ và làm công tác định giá chưa lâu, đối với các cán bộ trẻ thì hạn chế lớn nhất là kinh nghiệm nhưng đổi lại họ có tinh thần học hỏi rất cao, năng động, nhiệt tình trong công việc. Ngoài ra, trình độ chuyên môn của đội ngũ CBĐG không đồng đều cũng có thể làm cho chất lượng định giá BĐS cũng bị ảnh hưởng. Mặt khác, vấn đề định giá bất động sản bảo đảm cũng có những hạn chế, đó là: Những bất động sản có giá trị lớn mà nhu cầu vay cũng lớn thì phòng tín dụng sẽ thuê công ty, tổ chức định giá chuyên nghiệp để định giá và tất nhiên kết quả sẽ chính xác hơn, nhưng chi phí bỏ ra là rất lớn. Thứ hai, quá trình định giá BĐS còn gặp nhiều khó khăn khi xác định giá trị bất động sản. BĐS đảm bảo tiền vay theo DAĐT có cả máy móc, thiết bị nên rất khó xác định chi tiết và việc xác định dựa trên mức độ cảm tính là chủ yếu, và khó khăn trong thẩm tra số liệu. Trong trường hợp có rủi ro xảy ra thì việc thanh lý bất động sản là rất khó vì máy móc, thiết bị có thể sẽ trở nên lạc hậu trên thị trường, hơn nữa có những thiết bị về thuỷ điện thậm chí bán ra nhưng không có người mua. BĐS cũng khó xác định giá trị thị trường chính xác của chúng theo từng địa phương hoặc khu vực tại một thời điểm xác định. Thứ ba, vấn đề thông tin về bất động sản. Chi nhánh thường không có đầy đủ các thông tin chính xác về bất động sản. Chi nhánh cũn gặp nhiều khó khăn trong công tác thu thập, xử lý thông tin. Thứ tư, chính sách tín dụng của Ngân hàng chưa chặt chẽ. Ngân hàng áp dụng cho vay không có BĐS đối với các DNNN, chính vì vậy tỷ lệ cho vay không có bất động sản đảm bảo vẫn còn tương đối cao. Chính sách này của Ngân hàng cũng làm ảnh hưởng một phần đến hiệu quả bảo đảm tiền vay. 2.4.2.2. Nguyên nhân Nhân tố chủ quan: Thứ nhất, việc định giá bất động sản còn mang tính chủ quan. Có thể nói việc định giá BĐS đảm bảo là khâu then chốt trong hoạt động cho vay vì nó ảnh hưởng đến quyết định cho vay ở Ngân hàng, đến số tiền cho khách hàng vay cũng như khả năng thu hồi nợ cho ngân hàng khi khoản vay không được thanh toán. Nhưng việc định giá BĐS tại Chi nhánh chủ yếu là do cán bộ tín dụng đảm nhiệm, mà cán bộ tín dụng thì không nắm bắt được hết những thông tin về thị trường mà đặc biệt đối với thị trường BĐS, cũng như những thông số kỹ thuật của máy móc, thiết bị đi kèm với BĐS. Do vậy, việc định giá là khó có thể chính xác. Thứ hai, cơ chế cho vay còn nhiều bất cập. Việc bảo đảm tiền vay là một trong những nguyên nhân chính ngăn cản các DNNN vay vốn Ngân hàng. Các doanh nghiệp khi muốn vay vốn Ngân hàng thì phải có BĐS đảm bảo; quyền… đặc biệt đối với các BĐS thì Chi nhánh gặp khó khăn trong việc định giá các tài sản này, thường là đánh giá thấp hơn nhiều so với giá cả thị trường. Bên cạnh đó là việc qui định của Ngân hàng là chỉ cho vay khoản vốn không lớn hơn 70% giá trị TSBĐ làm cho các doanh nghiệp thực sự bị hạnh chế trong việc vay vốn đáp ứng nhu cầu kinh doanh. Bên cạnh đó, trong phương pháp định giá TSBĐ của Ngân hàng thường áp dụng khung giá đất để định giá đối với BĐS và dựa vào bảng khấu hao đối với máy, thiết bị mà không định giá được mức hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình. Do đó, không định giá TSBĐ phù hợp với thị trường. Thứ ba, do hạn chế về mặt thông tin. Công tác thu thập thông tin khách hàng cũng như về BĐS của khách hàng và đặc biệt là công tác theo dõi, bảo quản BĐS chưa được chú trọng nhiều. Do đó, rất dễ mắc phải những rủi ro “thông tin không cân xứng” mang lại. Bởi vì, mọi thông tin về hoạt động SXKD, thực trạng BĐS… đều do khách hàng cung cấp và đánh giá tình hình đó là do sự chủ quan của cán bộ tín dụng phụ trách khách hàng. Do đó, tính chính xác cũng như tính khách quan sẽ không cao. Thứ tư, giá cả BĐS phụ thuộc rất nhiều vào việc quy hoạch đất đai ở địa phương (vì nó tác động trực tiếp đến giá trị sử dụng và khả năng sinh lời của đất đai) nên Chi nhánh dễ gặp khó khăn khi định giá nếu thời gian định giá trùng với thời gian tiến hành quy hoạch. Ngoài ra việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đang trong giai đoạn thực hiện, các khu đô thị lớn đang xúc tiến xây dựng những khu chung cư cao tầng tạo nên những giao dịch ngầm, thông tin thiếu chính xác… do đó việc thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương trong khoảng thời gian 3 năm gần nhất, thông tin về giá chuyển nhượng của 3 giao dịch là rất khó chính xác. Thứ năm, với BĐS có máy móc, thiết bị đi kèm thì lại phụ thuộc nhiều vào trình độ công nghệ. Với sự phát triển không ngừng của khoa học công nghệ, thì máy móc, thiết bị mất giá rất nhanh khiến cho hao mòn vô hình của bất động sản là lớn. Chính vì vậy, cán bộ tín dụng của Chi nhánh rất khó nắm bắt được thông tin kịp thời, mà nếu có thể biết được thì cũng khó đo lường được các hao mòn vô hình này để định giá máy, thiết bị một cách chính xác. Nhân tố khách quan: Từ phía khách hàng BĐS đảm bảo của khách hàng có tính đa dạng và an toàn là khác nhau. Các BĐS được khách hàng mang tới có nguồn gốc, chủng loại rất đa dạng, có giá trị đặc trưng khác nhau… gây khó khăn và rất tốn thời gian cho việc định giá. Bên cạnh đó, việc phản ánh và ghi chép số liệu về giá trị bất động sản còn chưa thống nhất, nhiều giấy tờ liên quan còn khó xác định, cũng như tính chính xác phụ thuộc nhiều vào độ trung thực của khách hàng. Nhìn trên một khía cạnh khác, một khách hàng tìm đến Ngân hàng để vay vốn họ cũng sẽ luôn cân nhắc xem vay ở đâu được nhiều hơn và có lợi hơn. Nếu như các quy định của Ngân hàng quá khắt khe về BĐS đảm bảo và nhiều thủ tục rườm rà khác… thì những khách hàng này sẽ không vay ở ngân hàng mà chuyển sang vay ở các tổ chức tín dụng khác. Vấn đề đặt ra là phải có một chính sách tín dụng thật sự phù hợp, hấp dẫn để thu hút khách hàng, cạnh tranh trên thị trường nhằm mở rộng tín dụng. Về môi trường pháp lý Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động của ngành ngân hàng đó được cải tiến nhiều nhưng vẫn cũn chưa được đầy đủ và thiếu tính khoa học, có những sự chồng chéo chưa đồng bộ làm cho việc xử lý theo đúng luật này lại mâu thuẫn với bộ luật kia. Ở nước ta hiện nay chưa có luật sở hữu và những văn bản dưới luật về lĩnh vực này. Hệ thống pháp luật ban hành không đồng bộ và không phù hợp với yêu cầu của hoạt động kinh doanh.. Do đó, thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp ở Ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn phức tạp. CHƯƠNG 3CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA. 3.1 Phương hướng phát triển hoạt động cho vay theo DAĐTcó tài sản đảm bảo tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa. 3.1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Để lập thành tích kỷ niệm 20 năm ngày thành lập NHCT Việt Nam. Căn cứ vào định hướng của NHCT Việt Nam và tình hình thực tế tại Chi nhánh, Chi nhánh NHCT Đống Đa đề ra một số nhiệm vụ, chỉ tiêu kinh doanh năm 2009. Cụ thể như sau: Bảng 4. Các chỉ tiêu kinh doanh đến 31/12/2009 Đơn vị: Tỷ đồng TT Chỉ tiêu Thực hiện năm 2008 Kế hoạch năm 2009 % so với năm 2008 Tổng nguồn vốn huy động 4.503 5.000 111 Tổng dư nợ 1.198 1.545 129 Dư nợ trung dài hạn 26% < 40% Dư nợ có TSBĐ 31% > 40% Nợ xấu 92.281 55 60 Thu dịch vụ phí 10.749 14 130 Phát hành thẻ E- Partner 9.083 thẻ 10.500 thẻ 116 Lợi nhuận hạch toán 120.228 triệu đồng 107.500 triệu đồng Nguồn: Báo cáo tổng kết 2008 của Chi nhánh NHCT Đống Đa 3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay theo DADT có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. Nằm trong bước đi vững chắc của kế hoạch phát triển toàn Chi nhánh thì an toàn và sinh lợi luôn là hai mục tiêu song hành. BĐS đảm bảo là một bước tiến vững chắc cho việc gắn kết Ngân hàng và khách hàng dựa trên việc nó đem lại cho Ngân hàng những khoản cho vay an toàn. Do đó, cần tập trung vốn vào những dự án có hiệu quả sinh lời cao, an toàn, thực hiện đầu tư hợp vốn với các Chi nhánh khác trong cùng hệ thống, xác định rõ trách nhiệm của đơn vị tham gia để nâng cao hiệu quả của công tác định giá, giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân hàng. Tăng tỷ trọng cho vay có ĐBS đảm bảo đối với DNNN. Việc tăng tỷ trọng này không chỉ có ý nghĩa với Chi nhánh mà còn tạo động lực để các DNNN tăng vốn chủ sở hữu thông qua việc nâng cao hiệu quả SXKD. 3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá tài sản bảo đảm tiền vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 3.2.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá Ngân hàng cần chú trọng và áp dụng những phương pháp định giá tiên tiến, có hiệu quả thông qua việc nghiên cứu tham khảo những phương pháp định giá của ngân hàng trong nước và thế giới. Tuy nhiên, việc vận dụng phương pháp định giá này phải mang tính chất sáng tạo, phù hợp với tình hình thực tiễn của Ngân hàng. Định giá là một hoạt động khoa học phức tạp, đòi hỏi những kỹ năng và những kiến thức vô cùng lớn. Tại phòng tín dụng Chi nhánh NHCT Đống Đa hiện nay việc định giá nhìn chung là sử dụng phương pháp đơn giản nhất và phụ thuộc vào ý kiến chủ quan là nhiều hơn cả, Ngân hàng chủ yếu áp dụng khung giá đất để định giá BĐS. Do vậy chứa đựng nhiều rủi ro tín dụng. Bởi vậy, việc nghiên cứu về định giá và áp dụng những phương pháp khoa học trong định giá là rất cần thiết. Để quá trình định giá BĐS có chất lượng tốt hơn nên ngân hàng nên có những tiêu thức đánh giá giá trị của BĐS dựa trên những thông tin xác thực, có căn cứ khoa học (như: căn cứ định giá BĐS là lấy theo giá thị trường; máy, thiết bị không dựa vào bảng khấu hao mà phải đánh giá lại đúng mức hao mòn hữu hình và vô hình). Lập ra hội đồng định giá bất động sản để có quyết định chính xác hơn, có thông tin đầy đủ hơn về bất sản. Một số đông người tham gia định giá thì độ chính xác và an toàn sẽ cao hơn, tất nhiên phần quyết định vẫn thuộc về cán bộ trực tiếp phụ trách khách hàng. Ngoài phòng tín dụng phụ trách việc định giá BĐS thì Chi nhánh nên kết hợp với các tổ chức chuyên định giá. Việc kết hợp này sẽ đem lại con số chính xác hơn cho cán bộ tín dụng của Chi nhánh. 3.2.2. Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định DAĐT Con người luôn là trung tâm của mọi quá trình hoạt động, vì vậy việc nâng cao chất lượng thẩm định DAĐT của một ngân hàng nói chung và Chi nhánh nói riêng phụ thuộc rất lớn vào quá trình chuyển biến của đội ngũ này. Do đó, việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định là rất quan trọng và mang tính quyết định. Để đáp ứng được những đòi hỏi ngày càng khó khăn của công việc, rất cần có đội ngũ cán bộ đầy đủ về số lượng, vững vàng về chuyên môn và có kinh nghiệm. Cần cử cán bộ đi học các lớp ngắn hạn về thẩm định giá, thẩm định và phân tích tài chính… nhằm nâng cao nghiệp vụ cho cán bộ định giá để cho vay hoặc đào tạo chuyên môn hoá nhằm nắm rõ qui trình công nghệ các ngành, từ đó đáp ứng nhanh nhu cầu khách hàng, giảm chi phí. 3.2.3. Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay Các NHTM áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản đầu tư cho vay. Về vấn đề tài sản bảo đảm, cần chú ý một số nội dung sau: · Chi nhánh cần chỉ đạo các cán bộ phòng thẩm định và phòng tín dụng quán triệt và thực hiện nghiêm túc các chỉ đạo của cấp trên về bảo đảm tiền vay: Các dự án cho vay mới nhất thiết phải có đủ bất động sản thế chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. Các hợp đồng thế chấp, cầm cố phải qua công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo theo qui định. · Khi nhận bất động sản thế chấp, cầm cố, ngoài các thủ tục về giấy tờ, cần đi kiểm tra thực tế từng bất động sản để xác định chính xác quyền sở hữu bất động sản của khách hàng vay vốn, nhằm ngăn chặn và tránh hiện tượng lừa đảo, làm giả giấy tờ sở hữu. · Bất động sản bảo đảm thế chấp phải đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý và kinh tế theo qui định hiện hành, đảm bảo không có tranh chấp về quyền sở hữu và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. · Nâng tỷ lệ cho vay có bảo đảm bằng bất động sản nhằm mục đích giảm thiểu tối đa rủi ro dài hạn. Thực hiện các biện pháp bảo đảm bằng bất động sản bổ sung đối với các khoản cho vay dự án chưa đủ bất động sản thế chấp theo qui định. · Bất động sản đảm bảo phải được phép giao dịch và có tính thanh khoản cao, khi xử lý thu hồi nợ dễ dàng, nhanh chóng. 3.2.4. Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân hàng Thông tin tín dụng có thể thu thập được từ các cơ quan chuyên cung cấp thông tin như trung tâm thông tin tín dụng CIC, từ các tổ chức tín dụng khác, từ các nguồn thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng, trên cơ sở quan hệ của ngân hàng với tổ chức khác. Hiện nay, ngành Ngân hàng đã và đang ứng dụng công nghệ thông tin nhiều nhất để đơn giản hoá hoạt động của mình. Việc ứng dụng công nghệ trong mọi khâu, đặc biệt với việc thu thập thông tin phục vụ cho vay và đảm bảo khoản cho vay đang được tất cả các Ngân hàng chú trọng. Cũng với công nghệ Ngân hàng thì việc quản lý nội bộ, việc kiểm tra, kiểm soát khách hàng cũng sẽ được nâng cao. Để phục vụ cho công tác định giá BĐS, Chi nhánh nên phát triển một nhánh thông tin con trong website nội bộ ngân hàng. Trong đó chứa đựng thông tin thị trường nhà đất, các dự án, thông tin quy hoạch của nhà nước… 3.2.5. Một số giải pháp khác Đa dạng hoá các loại bất động sản bảo đảm. Việc ngân hàng nhận thế chấp, cầm cố bằng nhiều loại bất động sản đảm bảo có giá trị khác cũng có thể mở rộng tài trợ tín dụng cho Ngân hàng. Ngân hàng tham gia mua bảo hiểm tín dụng hoặc có thể yêu cầu khách hàng cho vay vốn mua bảo hiểm cho bất động sản đảm bảo. Có chế độ ưu tiên đối với nhứng khách hàng này. Việc làm này của Chi nhánh không những khuyến khích mở rộng quan hệ với khách hàng mà còn dễ dàng xác định mức cho vay và an toàn cho khoản vay. Thường xuyên theo dõi, giám sát hoạt động sản xuất, cường độ sử dụng, bảo quản bất động sản đảm bảo để có những đánh giá kịp thời. Điều này sẽ làm ý thức người vay vốn cao hơn, tránh được những xử lý phiền phức khi rủi ro đối với bất động sản xảy ra như kiện tụng, phải yêu cầu khách hàng bổ sung bất động sản hoặc giảm dư nợ cho vay của khách hàng. Trong hoạt động Marketing ngân hàng: Chi nhánh mới chỉ tập trung vào các hoạt động như quảng cáo, khuyếch trương còn việc áp dụng Marketing vào việc phân tích thị trường, nghiên cứu khách hàng nhằm nâng cao chất lượng các dịch vụ còn chưa tốt, chưa có các biện pháp tích cực để thu hút thêm khách hàng. Do đó, Chi nhánh cần quan tâm hơn đến hoạt động này để nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của toàn Chi nhánh nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng. 3.3. Một số kiến nghị Trong hoạt động cho vay theo DAĐT có đảm bảo bằng BĐS thì hoạt động định giá BĐS giữ một vai trò quan trọng trong việc tránh những rủi ro có thể gặp phải nếu quyết định đầu tư vào dự án. Tuy nhiên, đây cũng là hoạt động hết sức phức tạp, liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp bậc khác nhau. Để góp phần thúc đẩy, nâng cao chất lượng hoạt động định giá, không chỉ đòi hỏi giải pháp đổi mới riêng bản thân một ngân hàng nào mà còn đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ của các cơ quan, các tổ chức có liên quan. Nhằm tạo thuận lợi cho hoạt động định giá, tạo điều kiện cho sự phát triển của Chi nhánh trong giai đoạn hiện nay, em xin có một số kiến nghị sau: 3.3.1. Đối với NHCT Việt Nam Định giá BĐS đảm bảo tiền vay theo DAĐT là yếu tố quan trọng, ảnh hưởng rất lớn đến tính hiệu quả, an toàn trong hoạt động cho vay. Do đó, NHCT Việt Nam cần tổng hợp, nghiên cứu, hoàn thiện quy trình cũng như phương pháp định giá BĐS một cách cụ thể, rõ ràng trên cơ sở có tính khoa học, phù hợp với ngân hàng nhằm hoàn thiện hoạt động định giá. Về công tác tổ chức định giá BĐS. Hiện nay, công việc định giá vẫn là do cán bộ tín dụng trực tiếp làm. Mà cán bộ tín dụng không thể nào nắm bắt được các thông tin về thị trường cũng như những thông số kỹ thuật hay tính đặc trưng của từng loại bất động sản nên không thể tránh khỏi những sai sót. Do đó, sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyết định cho vay của Ngân hàng, không những thế còn ảnh hưởng đến hoạt động thu hút các DAĐT của Ngân hàng. Bởi vậy, Ngân hàng cần quan tâm, chú trọng đến trình độ, cũng như chuyên môn nghiệp vụ về định giá của đội ngũ cán bộ tín dụng. 3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước Hệ thống hoá các văn bản liên quan đến bảo đảm tiền vay và định giá BĐS đảm bảo tiền vay. Bởi mỗi khi Chính Phủ có văn bản mới ban hành thì sẽ có những văn bản hướng dẫn của các bên có liên quan. Thực tế cho thấy có rất nhiều lần những văn bản này hướng dẫn chồng chéo lên nhau gây khó khăn cho hoạt động của Chi nhánh. Vì vậy, kính đề nghị NHNN có sự chỉ đạo xuyên suốt, rành mạch và kịp thời hệ thống hoá các văn bản liên quan đến hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động định giá nói riêng tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động của các cán bộ tín dụng. Nâng cao hiệu quả hoạt động của trung tâm thông tin ứng dụng để nó thực sự trở thành một thư viện thông tin phục vụ cho sự phát triển của hoạt động tín dụng trên lãnh thổ Việt Nam. 3.3.3. Kiến nghị với Bộ Tài Chính Thành lập những trung tâm, các cơ quan định giá có chất lượng tốt kết hợp với hoạt động tín dụng của các tổ chức tín dụng trong toàn bộ nền kinh tế. BTC nên có những điều chỉnh thường xuyên trong việc kiểm tra, tuyển chọn thẩm định viên về giá và họ có thể đào tạo ra những thẩm định viên nòng cốt về giá tham gia vào các doanh nghiệp định giá độc lập hoặc các ngân hàng. BTC cần qui định về việc kiểm toán các doanh nghiệp đi vay vốn Ngân hàng. Sự đúng đắn và chính xác của các số liệu trên sổ sách kế toán là rất cần thiết để nhân viên định giá có được các con số đáng tin cậy về tài sản bảo đảm của khách hàng. 3.3.4. Kiến nghị đối với Chính Phủ Trong vấn đề xử lý nợ quá hạn bằng BĐS đảm bảo hiện nay của ngân hàng đang gặp nhiều khó khăn từ môi trường pháp lý, nên để ngân hàng chủ động hơn trong việc xử lý BĐS đảm bảo để thu hồi nợ, khi đến hạn trả mà bên khách hàng vay vốn không có khả năng trả nợ thì ngân hàng có đơn lên toà án để ra ngay quyết định cho ngân hàng phát mại bất động sản mà không cần thiết phải tiến hành các bước điều tra, hoà giải, xét xử như hiện nay để làm cho tình hình thu nợ bị kéo dài và tốn kém. Tạo điều kiện dễ dàng hơn để thành lập các doanh nghiệp thẩm định giá trong thời gian tới là rất quan trọng. Đây là thị trường tiềm năng cho Việt Nam trong thời gian sắp tới. Doanh nghiệp định giá sẽ thay cho các ngân hàng chịu trách nhiệm về định giá bất động sản, báo cáo tài chính, dự án đầu tư, giá trị doanh nghiệp… một cách chính xác, khách quan và trung thực hơn… họ sẽ là những tổ chức giải quyết vấn đề vướng mắc trong định giá BĐS cho ngân hàng ngày hôm nay 3.3.5. Kiến nghị với các tổ chức liên quan 3.3.5.1. Các cơ quan khác Bộ tài nguyên môi trường kết hợp với BTC hoàn thành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 cần xem xét chỉnh sửa các nội dung bất hợp lý và mâu thuẫn trong các văn bản liên quan. Bộ Tư pháp, Sở địa chính và Chủ tịch UBND Thành Phố Hà Nội cần có những biện pháp hạn chế những sự rườm rà, phức tạp trong hoạt động công chứng nhằm giảm thiểu thời gian vay vốn của khách hàng. Các cơ quan cần kiểm soát các giấy tờ xác định quyền sở hữu, sử dụng bất động sản, tránh giả mạo và không chính xác. UBND đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ dân cư, các tổ chức trên địa bàn. 3.3.5.2 Các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân đi vay Các tổ chức này cần quan tâm hơn đến việc kê khai các khoản mục tài sản khi lập bảng cân đối kế toán và báo cáo tài chính theo đúng qui định chuẩn mực chung nhằm đảm bảo tính chính xác. Các Doanh nghiệp cũng cần có thái độ hợp tác hơn với Ngân hàng bằng các báo cáo, có ý thức trong việc sử dụng vốn vay,tránh tình trạng sử dụng vốn không đúng mục đích, lãng phí vốn vay, đồng thời sử dụng bảo quản tốt các BĐS đảm bảo trong thời gian vay. Những điều kiện này được thưch hiện tốt sẽ nâng cao được hiệu quả công việc thuận lợi cho cả khách hàng và Ngân hàng. KẾT LUẬN An toàn và sinh lời là hai mục tiêu luôn tồn tại song song trong một ngân hàng thương mại bất kể nó tồn tại dưới loại hình công ty nào (công ty cổ phần hay công ty Nhà nước). Sự kết hợp giữa an toàn và sinh lời luôn tạo cho ngân hàng một sự phát triển bền vững. Mỗi một ngân hàng đều thấy rằng việc thực hiện bảo đảm tiền vay không chỉ tạo ra một khoản thu nợ thứ hai trong trường hợp khoản thu nợ thứ nhất không đáp ứng được vai trò chi trả nợ mà còn tạo cơ sở pháp lý cho khoản vay, hạn chế rủi ro cho ngân hàng và chính cả khách hàng của họ. Xét trên phương diện an toàn trong hoạt động cho vay thì định giá bất động sản đảm bảo tiền vay theo DAĐT được đặt ở vị trí trọng tâm. Những phân tích trong chuyên đề cho thấy rằng định giá bất động sản là một khâu quyết định đến giá trị của khoản tín dụng mà ngân hàng quyết định tài trợ cho khách hàng. Định giá bất động sản hợp lý, chính xác sẽ đảm bảo được quyền lợi của khách hàng cũng như của ngân hàng. Đối với Chi nhánh NHCT Đống Đa, đứng trước những thách thức, cũng như cơ hội và sự cạnh tranh ngày càng gay gắt rất cần một định hướng phù hợp cho các hoạt động của hệ thống ngân hàng nói chung và vấn đề định giá nói riêng. Vì vậy, thông qua chuyên đề tốt nghiệp, em cũng hy vọng một chút nghiên cứu này sẽ đóng góp thêm được phần nào vào từng bước hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại chi nhánh NHCT Đống Đa. Tuy nhiên, do có nhiều hạn chế về mặt kiến thức, đồng thời thời gian nghiên cứu cũng chưa nhiều nên chuyên đề của em không tránh khỏi có những khiếm khuyết, sai sót. Em mong nhận được sự góp ý của các thầy cô và các bạn để bài chuyên đề của em được hoàn thiên hơn. Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Giáo trình: Kinh tế tài nguyên đất - ĐH Kinh Tế Quốc Dân 2. Giáo trình kinh doanh bất động sản - ĐH Kinh Tế Quốc Dân 3. TS. Nguyễn Minh Hoàng: Nguyên lý chung định giá tài sản & giá trị doanh nghiệp 4. PGS.TS: Nguyễn Thị Mùi: Giáo trình Nghiệp vụ ngân hàng thương mại, NXB Tài Chính, 2005. 5. Th.S: Trần Văn Phùng: Kinh tế đầu tư 6. Đoàn Văn Trường: Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản, NXB Khoa học & kỹ thuật, 2007. 7. Các văn bản pháp quy: Pháp lệnh giá 2002; Luật Đất đai 2003. 8. Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Chi nhánh NHCT ĐĐ 2004 – 2007. 9. Các website www.vietinbank.com.vn: NHCTVN, Vatgia.com 10. Sổ tay tín dụng NHCTVN 11.Tạp chí Kinh doanh bất động sản 12. Luật đất đai 2003 13. Luật kinh doanh bất động sản 14. Một số tài liệu tham khảo khác ......