Chuyên đề Hoàn thiện công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng tại Công ty TNHH Nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị

g những năm qua cùng với việc phát triển và xây dựng nhiều khu đô thị mới, số lượng các tòa nhà và căn hộ do Công ty quản lý cũng đã tăng lên đáng kể: Số lượng tòa nhà và căn hộ chung cư do Công ty quản lý Năm 2001 2002 2003 2004 2005 Số lượng tòa nhà 15 20 27 42 67 Số lượng căn hộ 1420 1936 2650 4180 6730 Nguồn cung cấp số liệu: Phòng tổ chức hành chính Công ty. Như vậy so với năm 2001, năm 2005 số lượng tòa nhà mà Công ty đã quản lý tăng lên đáng kể từ 15 tòa nhà năm 2001 lên 67 tòa nhà vào năm 2005 tăng 52 tòa nhà do đó số lượng các căn hộ trong hai năm vừa qua cũng tăng lên nhanh chóng từ 1.420 căn hộ vào năm 2001 lên đến 6730 căn hộ trong năm 2005 tăng gần 5 lần. Số liệu này chứng tỏ nhu cầu chỗ ở của người dân trong thành phố có xu hướng tăng lên, số lượng người dân ở chung cư cao tầng trong các khu đô thị mới tăng, nhà chung chung cư tại khu đô thị mới là một giải pháp hữu hiệu nhất trong quá trình đô thị hóa. Cùng với số lượng các tòa nhà và số lượng các căn hộ tăng lên thì hệ thống hạ tầng kỹ thuật do Công ty quản lý cũng tăng lên. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật do Công ty quản lý Năm 2001 2002 2003 2004 2005 Số lượng thang máy 30 40 54 84 134 Số lượng máy bơm nước 30 40 54 84 134 Số lượng máy bơm cứu hỏa 30 40 54 84 134 Số lượng máy phát điện 5 7 10 15 25 Nguồn: Phòng tổ chức hành chính Để một tòa nhà chung cư được đưa vào vận hành một cách hiệu quả thì số lượng thang máy bình quân của một tòa nhà là 2 cái, số lượng máy bơm nước là 2 cái, số lượng máy phát điện là 3 tòa nhà 1 cái. Để đảm bảo quá trình vận hành và sử dụng các thiết bị một cách liên tục, thông suốt đáp ứng nhu cầu của người dân thì Công ty cũng chi cho hoạt động bảo trì thang máy, chi xét nghiệm mẫu nước hàng tháng, chi sửa chữa nhỏ, chi cho máy phát điện, chi cho sửa máy bơm cứu hỏa. Theo thống kê từ năm 2001 đến năm 2005 tổng chi phí đó là: Tổng chi phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Công ty: Năm Đơn vị 2001 2002 2003 2004 2005 Chi báo trì thang máy Triệu đồng 324 432 583,2 907,2 1.447,2 Chi xét nghiệm mẫu nước Triệu đồng 2,4 3,2 4,32 6,72 10,72 Chi sửa chữa nhỏ Triệu đồng 48 64 86,4 128 214,4 Chi cho máy phát điện Triệu đồng 60 84 120 180 300 Chi bảo dưỡng cứu hỏa Triệu đồng 7,2 9,6 12,96 20,16 32,16 Nguồn: Phòng tổ chức hành chính Như vậy tổng chi phí cho hệ thống bảo trì bảo dưỡng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Công ty năm 2001 là 441,6 triệu đồng, năm 2002 là 528 triệu đồng 2003 tổng chi phí là 806,6 triệu đồng, 2004 là 1241 triệu đồng, năm 2005 là 2.004,48 triệu đồng. Nguyên nhân của sự tăng lên này là do Công ty đã quản lý nhiều nhà chung cư hơn do đó tổng chi phí tăng lên. Toàn bộ chi phí này Công ty đã bỏ ra để thực hiện bảo trì bảo dưỡng các thiết bị kỹ thuật tại các tòa nhà chung cư. Một phần nguồn ngân sách của Công ty là từ các hoạt động kinh doanh dịch vụ, hoạt động cho thuê kiốt và một phần do vốn ngân sách nhà nước cấp. Hoạt động của Công ty chủ yếu là hoạt động công ích với phương châm lấy thu bù chi. Nhìn chung đây là một mô hình quản lý chung cư bước đầu đem lại hiệu quả cao, đáp ứng được nhu cầu sinh sống của dân cư. Với nhiệm vụ duy tu và sửa chữa các công trình nội bộ do Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà ở và đô thị giao nhiệm vụ, trong những năm qua Công ty đã thi công cải tạo và sửa chữa nhiều hạng mục công trình. Năm 2000 Công ty đã hoàn thành 15 hạng mục xây lắp nhằm phục vụ các loại hình kinh doanh dịch vụ gồm: Cải tạo trụ sở làm việc, hầm rượu, bia hơi, Bar, hồ câu, nhà để xe, bể câu tôm, bể câu lươn Đây là cơ sở ban đầu để Công ty thực hiện kinh doanh các loại hình dịch vụ trong những năm tiếp theo. Trong năm 2001 Công ty đã được tổng giám đốc giao thi công mới và cải tạo công trình 26 hạng mục. Các công trình được bàn giao đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng, kỹ thuật, mỹ thuật. Đáp ứng được nhu cầu được phục vụ dịch vụ và sản xuất kinh doanh. Trong năm 2002 Công ty đã thực hiện thay thế 861 bộ đèn tuýp thẳng tại các nhà chung cư bán đảo Linh Đàm và Định Công với giá trị là 36.372.000 đồng, duy tu sửa chữa nền bong rộp tại CT5, CT6, CT2 Định Công với diện tích hơn 361m2 với giá trị là 70.890.000 đồng. Quản lý và vận hành tốt mạng cung cấp điện nước tại các dự án, mọi sự cố kỹ thuật đều được đơn vị khắc phục và sửa chữa nhanh chóng đảm bảo quy trình cung cấp các dịch vụ đến người dân với thời gian ngắn nhất có thể. Trong năm 2002 Công ty đã được tổng giám đốc giao thi công mới, cải tạo 15 công trình và hạng mục công trình lớn nhỏ. Đồng thời Công ty giao nhiệm vụ thi công 6 công trình chất lượng cao là sân tennis Nhơn Trạch - Đồng Nai, thi công sân tennis và khu cây xanh Mỹ Đình II, thi công san nền công viên Đông bán đảo Linh Đàm Các công trình bàn giao đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng, kỹ thuật, mĩ thuật. Trong vòng 5 năm 2000 - 2005 giá trị sản xuất kinh doanh trong công tác duy tu xây lắp các hạng mục công trình nội bộ của Công ty TNHH Nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị là: Tổng giá trị sản xuất của Công ty trong 2 năm Năm Đơn vị 2000 2001 2002 2003 2004 Giá trị sản xuất kinh doanh TĐ 839 3634 14495 29235 57641 Nguồn: Phòng tổ chức hành chính Nhìn chung số liệu của Công ty trong vòng 5 năm ta thấy giá trị sản xuất kinh doanh trong duy tu xây lắp các hạng mục công trình nội bộ đã được tăng lên nhanh chóng. Năm 2001 là 3634 triệu đồng năm 2002 là 14495 triệu đồng, năm 2003 là 29235, năm 2004 là 57641 từ năm 2000 đến 2004 tăng 6 lần. Điều đó chứng tỏ rằng sau khi thành lập hiệu quả hoạt động của Công ty đã tăng lên đáng kể, hiệu quả đó không chỉ thể hiện ở tăng lên cả về số lượng và chất lượng. 2. Quản lý kinh doanh các dịch vụ 2.1. Hoạt động kinh doanh các dịch vụ vui chơi giải trí Công ty TNHH Nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị là một Công ty hoạt động công ích với phương châm lấy thu bù chi. Trong những năm vừa qua, hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ là hoạt động quan trọng nhất của Công ty với mục còn liên kết với Công ty Hùnh Phát để đầu tư dịch vụ xe điện, giải khát tại công viên Bắc Linh Đàm Với sự đa dạng hóa các ngành nghề kinh doanh dịch vụ đã tạo nên cho Công ty những lợi thế riêng góp phần phục vụ tốt nhu cầu vui chơi giải trí, thể dục thể thao và văn hóa hàng ngày của người sinh sống tại dự án sau những giờ lao động vất cả Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Năm Đơn vị 2001 2002 2003 2004 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh Triệu đồng 3634 14405 29202 38600 Nguồn: Phòng hành chính tổng hợp Như vậy kết quả sản xuất kinh doanh dịch vụ của Công ty trong năm 2004 là 38600 triệu đồng tăng so với năm 2001 là 13 lần. Có được kết quả trên một phần là do Công ty đã biết đầu tư đúng hướng để thu được kết quả cao trong quá trình hoạt động. Công ty đã tìm hiểu, xem xét nhu cầu của thị trường để từ đó vạch ra phương hướng kinh doanh có hiệu quả cao. Hiện nay Công ty đã có 20 sân tennis tiêu chuẩn, 5 bể bơi nước lạnh với diện tích bình quân mỗi bể là 561 m2 mặt nước sử dụng, 1 hồ câu, 9,5 ha diện tích mặt nước hồ nuôi trồng thủy sản và phục vụ các trò chơi trên mặt nước, một hệ thống xe điện phục vụ thiếu nhi trong công viên Bắc Linh Đàm, 6 sân bãi đỗ gửi xe với diện tích gần 24600m2, 7 nhà hàng phục vụ ăn uống giải khát, một nhà nghỉ với thiết kế 16 phòng tiêu chuẩn, một nhà vật lý trị liệu với thiết kế 13 phòng tiêu chuẩn, một câu lạc bộ với diện tích thiết kế gần 2000m2 mặt sàn sử dụng, đã đưa vào hoạt động 2 sân cầu lông, 1 thư viện sách, 2 sân tập thể hình thể dục thẩm mỹ, một phòng có hai phòng bóng bàn, 1 sàn dạy khiêu vũ, 1 phòng dạy học vi tính, 1 phòng dạy nhạc. Một nhà văn hóa diện tích khoảng 400m2 mặt sàn sử dụng với các hoạt động đã đưa vào sử dụng, 1 phòng chiếu phim, một sàn tập thể dục thẩm mỹ, một sàn tập thể hình2 sân cầu lông, 1 thư viện sách, 2 sân tập thể hình thể dục thẩm mỹ, một phòng có hai phòng bóng bàn, 1 sàn dạy khiêu vũ, 1 phòng dạy học vi tính, 1 phòng dạy nhạc. Với kết quả như vậy hoạt động dịch vụ sẽ thu hút dân cư trong khu vực nội thành cũng như khu vực lân cận có thời gian thư giãn sau những lao động vất cả 2.2. Công tác dịch vụ đô thị và phục vụ chung cư. Hiện nay Công ty đang quản lý và vận hành 67 khối nhà chung cư cao tầng và ngày càng được nâng cao thêm về quy trình chất lượng. Các điều kiện sinh hoạt của dân cư ngày càng được nâng cao lên. Các dịch vụ điện, nước, thang máy, thu gom rác thải luôn được phục vụ kịp thời với chất lượng tốt nhất. Tại các khu chung cư, nước được bơm một ngày hai lần đảm bảo nhu cầu sinh hoạt của các họ dân cư. Giá nước cũng được tuân theo quy định của Nhà nước là 2000 đồng/m3. Điện sinh hoạt phục vụ các hộ dân cư cũng được phục vụ tuân theo tiêu chuẩn quy định của Nhà nước được phục vụ 24/24h. Thu gom vận chuyển rác thải được thực hiện một ngày 2 lần đảm bảo vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị. Cảnh quan xung quanh khu đô thị luôn luôn được sạch đẹp, được người dân và khách tham quan đánh giá cao. Hàng năm, Công ty đã phối kết hợp với công an PCCC thành phố Hà Nội tổ chức nghiệp vụ phòng cháy chữa cháy cho cán bộ công nhân viên trong Công ty và các hộ gia đình sinh sống tại các chung cư. Với việc làm trên đã tác động tích cực đến tâm lý và nâng cao niềm tin của người dân. Bên cạnh đó tại tầng một của các khu chung cơ còn có dịch vụ trông giữ xe đạp, xe máy cho các hộ dân tại chung cư. Dịch vụ này đáp ứng nhu cầu đi lại của các dân cư vào bất cứ thời gian nào trong ngày với giá 30.000 đồng/xe máy và 15000 đồng/xe đạp. Nhìn chung, mức giá này là hợp lý đối với thu nhập của đại đa số dân cư. Nhìn chung trong quá trình hoạt động Công ty cũng đã đạt được nhiều thành công nhất định, đảm bảo những điều kiện tốt nhất trong sinh hoạt của dân cư tại chung cư, đảm bảo an ninh trật tự và cảnh quan môi trường. Có được kết quả đó là do Công ty đã biết lắng nghe và giải quyết kịp thời các kiên nghị của người dân từ những lá thư gửi từ 67 hòm thư đóng góp ý kiến tại 67 khối nhà chung cư cao tầng. Quản lý nhà chung cư với sự tham gia của cộng đồng đã nâng cao tính hiệu quả trong công tác quản lý và phục vụ nhà dân cư một cách tốt nhất. 3. Quản lý công tác bảo vệ an ninh trật tự Đã triển khai công tác bảo vệ, giữ gìn an ninh trật tự, đảm bảo an toàn hàng rào mốc giới hạn 8 dự án: Linh Đàm, Định Công, Mỹ Đình, Pháp Vân - Tứ Hiệp, Việt Hưng, Giảng Võ, Bắc Linh Đàm mở rộng tại Hà Nội, Văn Quán - Yên Phúc tại Hà Tây, 159 Điện Biên Phủ tại thành phố Hồ Chí Minh. Trong tháng 1/2005, Công ty sẽ triển khai công tác bảo vệ tại dự án Long Thọ - Phước An tại Đồng Nai. - Tất cả các dịch vụ do Công ty cung ứng đều đạt chất lượng cao, đảm bảo yêu cầu phát triển dự án Tổng Công ty và được các cấp, các ngành, nhân dân đánh giá rất cao. Để đạt được điều này là do Công ty luôn quan tâm tới đời sống CBCNV, tổ chức các lớp tập huấn chuyên môn nghiệp vụ, nâng cao trình độ tay nghề cho CBCNV. Hàng năm, Công ty tổ chức các lớp tập huấn nghiệp vụ cho nhân viên quản lý chung cư, tổ chức tập huấn nghiệp vụ và võ thuật cho nhân viên bảo vệ. Hàng năm, Công ty đã tổ chức 2 khoá tập huấn nghiệp vụ quản lý cho 170 nhân viên vào tháng 3 và tháng 6, tổ chức đợt tuập huấn nghiệp vụ bảo vệ cho 135 nhân viên bảo vệ. Trong những năm hoạt động Công ty vẫn đảm bảo an ninh trật tự tại khu vực dân cư và tại các dự án trong phạm vi quản lý. Trong những năm tới Công ty sẽ phát huy hết khả năng phục vụ dân cư bằng cách tuyển thêm nhân viên ở vị trí bảo vệ, huấn luyện, đào tạo nghiệp vụ để khắc phục và xử lý các tình huống xảy ra để đảm bảo an ninh trật tự được tốt nhất. Trong những năm tới, Công ty sẽ mở rộng phạm vi quản lý hy vọng rằng với kết quả hoạt động tốt như hiện nay Công ty sẽ phát triển xứng đáng là Công ty hoạt động công ích, phục vụ đời sống sinh hoạt của dân cư và cộng đồng một cách tốt nhất.. 4. Quản lý công tác vệ sinh môi trường và cây xanh Do đặc điểm hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty chủ yếu là hoạt động dịch vụ nên sáng kiến cải tiến của Công ty tập trung vào lĩnh vực nâng cao hiệu quả, kỹ năng quản lý nhằm giảm chi phí nhân công, giảm giá thành. Trong công tác trồng và chăm sóc cây xanh Công ty đã thử nghiệm và ứng dụng chế phẩm ABT3 vào công tác trồng, chăm sóc và di chuyển cây xanh. Để thực hiện công tác bảo vệ môi trường và cảnh qua tại các khu đô thị Công ty đã thực hiện công tác phủ xanh tại các dự án với chất lượng, tốc độ hoàn thiện các công trình được giao đảm bảo 6m2 cây xanh/ người. Trong những năm qua, Công ty đã chăm sóc duy trì cây xanh bóng mát, cây trang trí thảm cỏ và trồng mới thêm nhiều cây tại các trục đường, công viên, bãi cỏ công viên, bãi cỏ phân cách, trồng nhiều cây tại các khu đô thị mới như: Mĩ Đình, sân vườn CT2, CT4 - Mĩ Đình, chăm sóc cây ở Pháp Vân, dự án Linh Đàm, bán đảo Linh Đàm, bảo vệ vườn ươm Xuân Mai, dự án Văn Quán, dự án Việt Hưng, tại các trục đường quy hoạch Việc tăng thêm số lượng cây xanh giúp điều hòa môi trường cảnh quan đô thị, đảm bảo môi trường được trong lành hơn. Số lượng cây xanh mà Công ty đã trồng được trong những năm qua: Năm Đơn vị 2000 2001 2002 2003 2004 Cây bóng mát Cây 3080 5000 8760 12.530 22815 Cây trang trí Cây 915 10192 15210 23450 32650 Cây cảnh Cây 1528 2336 3275 4810 6570 Cây lá màu (m2) 410 850 1120 1630 3975 Thảm cỏ (m2) 16500 27000 50413 75630 110220 Nguồn: Phòng tổ chức hành chính Nhìn vào bảng số liệu cây xanh trong những năm qua Công ty đã trồng được ta thấy số lượng cây trồng năm 2004 đã tăng lên rất nhiều so với năm 2000 và năm 2001 về các loại cây trồng. Cây bóng mát tăng hơn 7 lần so với năm 2000 và hơn 4 lần so với năm 2001. Số lượng cây trang trí thảm cỏ cũng tăng lên đáng kể. Năm 2004 tăng gấp 2 - 3 lần năm 2000 và năm 2001. Số lượng cây là màu và cây cảnh cũng được tăng lên. Để đạt được kết quả đó, trong những năm qua Công ty đã mở rộng nhiều dự án mới như Mĩ Đình, Văn Quán, Việt Hưng do đó số lượng cây xanh được trồng nhiều hơn. Mặt khác, Công ty ngày càng lớn mạnh cả về mặt số lượng và chất lượng nên số lượng cán bộ công nhân viên làm việc trong lĩnh vực này cũng tăng lên đáng kể. Bên cạnh công tác trồng cây xanh, công nhân môi trường của Công ty đã hoàn thành nhiệm vụ vệ sinh môi trường trên các lòng đường, vỉa hè, đường dạo công viên, tua vỉa, duy trì dải phân cách, thực hiện thu gom rác thải, đảm bảo các trục đường giao thông luôn sạch đẹp. Công ty đã đảm bảo vệ sinh môi trường tại các khu đô thị mới như Linh Đàm, Định Công, Việt Hưng, Văn Quán, Mỹ Đình, Pháp Vân đảm bảo một khu đô thị xanh sạch đẹp. Công tác vệ sinh môi trường tại Công ty. Năm Đơn vị 2000 2001 2002 2003 2004 Lòng đường vỉa hè (m2) 80954 99867 129527 172436 245835 Đường dạo công viên (m2) 5700 7981 9577 12620 17920 Duy trì giải phân cách m 682 832 1016 1350 1870 Nguồn: Phòng tổ chức hành chính Hiện nay, việc giữ gìn bảo vệ môi trường đang là mối quan tâm của cộng đồng, do đó việc đảm bảo môi trường cảnh quan đô thị xanh - sạch - đẹp không chỉ thể hiện vẻ đẹp của đô thị mà còn là vẻ đẹp của thủ đô của đất nước. Công ty đã ký hợp đồng thu gom rác trong khu đô thị với Công ty vệ sinh môi trường của thành phố. Ngoài ra đội cây xanh môi trường của Công ty luôn đảm bảo sạch sẽ trên các tuyến đường, công viên , vườn hoa và các chung cư trong dự án 5. Công tác quản lý và phục vụ tại các toà nhà chung cư ở mỗi toà nhà chung cư có một tổ quản lý chung cư gồm từ 5 đến 6 người, phải có một tổ trưởng phụ trách tổ. Tổ quản lý chung cư có trách nhiệm hướng dẫn tuyên truyền các nội quy, quy chế cho nhân dân sống tại chung cư được biết. Hướng dẫn nhân dân trong việc giữ gìn an ninh trật tự, vệ sinh môi trường đô thị, công tác phòng cháy, chữa cháy, sử dụng thang máy, sử dụng điện nước và sử dụng các khu vực công cộng trong chung cư. Nhân viên quản lý chung cư phải có tinh thần, tác phong làm việc nghiêm túc, thái độ lịch sự trong giao tiếp với nhân dân cũng như khách đến thăm và làm việc tại chung cư. Phải mặc trang phục đã được trang bị và phải đeo thẻ trong khi làm việc theo đúng quy định của Công ty. Thực hiện đúng quy trình quản lý bảo vệ an ninh trật tự trong khu nhà ở và quy trình vận hành, quản lý hệ thống kỹ thuật của chung cư: bơm nước sinh hoạt, vận hành trạm máy phát điện sinh hoạt dự phòng, vận hành thang máy, nhà chứa rác, hệ thống cứu hoả vệ sinh môi trường, định kỳ bảo dưỡng và vệ sinh công nghiệp máy móc thiết bị theo đúng chỉ dẫn, ghi chép sổ sách để cập nhật đầy đủ thông tin bàn giao chi tiết đầy đủ các nội dung theo quy định quản lý chung cư vào thời điểm giao ca hàng ngày. Nhân viên quản lý chung cư thu các khoản tiền về dịch vụ tại chung cư theo quy định chung của Tổng Công ty và thông tin khi thu tiền phải đeo thẻ công tác cuối ca nhân viên trực phải tổng hợp và nộp tiền về bộ phận quản lý hoặc kế toán đội. Nhân viên trực ca đêm thường xuyên tuần tra canh gác cả trong và ngoài chung cư để kịp thời khắc phục những hư hỏng nhỏ về điện nước, thang máy, kịp thời thông báo những nguy cơ hoặc sự cố cho người có trách nhiệm nhằm đảm bảo tuyệt đối an toàn phục vụ nhân dân tại Công ty. Phối hợp với tổ dân phố tuyên truyền giáo dục bảo vệ của công bảo vệ môi trường, góp phần tạo cuộc sống an toàn, văn minh sạch đẹp cho toan chung cư. Nhân viên quản lý chung cư có trách nhiệm hướng dẫn mọi người dân sống trong chung cư có trách nhiệm bảo vệ và tuân thủ những quy định về sử dụng thang máy, giúp đỡ người già yếu, trẻ em khi đi thang máy. Trong quá trình hoạt động nếu gặp sự cố (mất điện, trục trặc kỹ thuật) thì phải nhanh chóng đến giúp đỡ cứu hộ để đưa người ra khỏi đường thang. Ngoài ra nhân viên quản lý chung cư khi đưa vé cho khách gửi xe vào nhà xe phải hướng dẫn mọi người xếp xe theo hàng lối ngay ngắn, nếu xe của khách có hư hỏng phải yêu cầu chủ xe có trách nhiệm sửa chữa hoặc từ chối nhận gửi xe. Về sử dụng nhà vệ sinh công cộng mọi người phải giữ gìn vệ sinh chung không được tắm, giặt hoặc sử dụng không đúng quy định làm ảnh hưởng đến sinh hoạt chung của mọi người, phải chú ý tiết kiệm nước khoá van sau khi sử dụng. Về việc kinh doanh tại các kiốt nhân viên quản lý chung cư có trách nhiệm yêu cầu chủ kiốt thực hiện kinh doanh đúng mục đích trong hợp đồng thuê kiốt nhắc nhở các chủ thuê kiốt kinh doanh đúng diện tích, mặt bằng kinh doanh đã ghi trong hợp đồng. Không kinh doanh các mặt hàng ăn uống tại chỗ, cháy nổ hoá chất độc hại gây bụi, gây ồn không kinh doanh quá 23 giờ đêm, không mở đài tivi quá to ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt của nhân dân tại chung cư III. Đánh giá kết quả quản lý nhà ở chung cư và các dịch vụ tại Công ty 1. Một số thuận lợi và khó khăn 1.1. Thuận lợi - Thứ nhất: Công ty luôn được sự quan tâm chỉ đạo sát sao trực tiếp của Đảng uỷ, Ban lãnh đạo tổng Công ty. Công ty có một đội ngũ cán bộ công nhân viên một lòng nhất trí cao, luôn cố gắng hết mình để hoàn thành tốt nhất mọi nhiệm vụ được giao. -Thứ hai: nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của Công ty trong những năm qua luôn luôn giữ uy tín tốt đối với khách hàng, phát triển nhiều loại hình đa dạng, phong phú tạo ra sức hấp dẫn mạnh mẽ và thu hút nhiều người tham gia. -Thứ ba: Đã có sự tích luỹ kinhg nghiệm đáng kể trong hoạt động sản xuất kinh doanh các loại hình dịch vụ trong quản lý chung cư cao tầng. - Thứ tư: Các loại hình dịch vụ này nhìn chung là mới mẻ, các kỹ thuật thiết bị luôn luôn được cải tiến và hoàn thiện dần dần do đó đã mang lại giá trị sản xuất kinh doanh cao cho Công ty trong những năm hoạt động. - Thứ năm: Để đảm bảo hiệu quả trong quá trình quản lý, Công ty đã có sự quan tâm phối hợp có sự tham gia của cộng đồng trong quá trình hoạt động đóng góp ý kiến, cùng nhau bảo vệ môi trường cảnh quan tại dự án. Mặt khác, lĩnh vực quản lý các khu đô thị mô hình chung cư cao tầng có chủ quản lý đã trở nên dần quen thuộc đối với nhân dân. Trải qua thời gian công tác trong những năm qua đội ngũ cán bộ công nhân viên đã có nhiều kinh nghiệm và ngày càng trưởng thành. 1.2. Khó khăn - Thứ nhất: Công tác sản xuất kinh doanh nói chung và công tác quản lý chung cư cao tầng nói riêng là một loại hình dịch vụ hết sức mới mẻ, là một mô hình đầu tiên trong cả nước cho nên vừa làm rút kinh nghiệm nên không thể tránh khỏi những khiếm khuyết. - Thứ hai: Các hàng lang pháp lý về quản lý chung cư của Nhà nước chưa ban hành để có đủ chế tài phục vụ cho công tác quản lý một cách thống nhất. Bên cạnh đó ý thức của một số bộ phận người dân nhận thức không đồng đều nên phần nào ảnh hưởng đến dịch vụ chung. - Thứ 3: Việc quản lý chung cư phải hoạt động 24/24h, nhân lực được sử dụng phải được chỉa ra làm nhiều ca, mặt khác tốc độ phát triển các chung cư được đưa vào sử dụng rất nhanh và đồng loạt trong khi đó chưa có một trường hợp nào được đào tạo về chuyên môn ngành quản lý chung cư vì vậy việc tuyển dụng lao động không được phân vào chính quy phần nào ảnh hưởng đến chất lượng công việc. - Thứ tư: Chất lượng quản lý và phục vụ dịch vụ chưa thoả mãn hết được nhu cầu của nhân dân đang sinh sống tại chung cư. Trình độ cán bộ công nhân việc về giao tiếp và phục vụ còn hạn chế, thực hiện công việc còn theo chủ quan kinh nghiệm. Quy mô và địa bàn quản lý rộng, dàn trải, cơ cấu tổ chức ngày càng phát triển nên Công ty gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý và nâng cao chất lượng dịch vụ. Đồng thời lĩnh vực hoạt động của Công ty chủ yếu là hoạt động dịch vụ đáp ứng nhu cầu của nhân nên việc thoả mãn tất cả mọi người dân sinh sống tại các dự án là hết sức khó khăn. Từ những thuận lợi và khó khăn trên đây Công ty sẽ có những giải pháp và phát huy những thuận lợi và hạn chế, khắc phục những khó khăn để Công ty ngày một phát triển đáp ứng yêu cầu của quá trình phát triển đất nước nhất là trong thời kì CNH-HĐH đất nước. 2. Kết quả thực hiện sản xuất kinh doanh của Công ty từ năm 2001 - 2004 Năm 2001 TT Các chỉ tiêu ĐVT Thực hiện năm 2000 Kế hoạch năm 2001 Thực hiện năm 2001 Đạt tỷ lệ (%) So với kế hoạch So với năm 2000 1 Giá trị SXKD Tr.đ 6.400 7.500 8.703 116 136 2 Doanh thu Tr.đ 4736 7150 7421 104 157 3 Nộp ngân sách Tr.đ 110 115 122,4 106 111 4 Lợi nhuận trước thuế Tr.đ 210 320 492 154 234 5 Thu nhập BQ đầu người 1000đ 625 700 803 115 128 6 Tổng số CBCNV Người 156 205 230 112 147 Nguồn: Phòng tổ chức hành chính Năm 2002. TT Các chỉ tiêu ĐVT Thực hiện năm 2001 Kế hoạch năm 2002 Thực hiện năm 2002 Đạt tỷ lệ (%) So với kế hoạch So với năm 2001 1 Giá trị SXKD Tr.đ 8.703 13507 16481 122 189 2 Doanh thu Tr.đ 7421 12100 14800 122 199 3 Nộp ngân sách Tr.đ 122,4 415 597,2 144 488 4 Lợi nhuận trước thuế Tr.đ 492 495 498 101 101 5 Thu nhập BQ đầu người 1000đ 803 960 970 101 121 6 Tổng số CBCNV Người 230 306 350 114 152 Năm2003. TT Các chỉ tiêu ĐVT Thực hiện năm 2002 Kế hoạch năm 2003 Thực hiện năm 2003 Đạt tỷ lệ (%) So với kế hoạch So với năm 2002 1 Giá trị SXKD Tr.đ 16481 22629 29202 129 177 2 Doanh thu Tr.đ 14800 18518 22800 123 154 3 Nộp ngân sách Tr.đ 597,2 650 887,8 137 149 4 Lợi nhuận trước thuế Tr.đ 498 503 610 121 122 5 Thu nhập BQ đầu người 1000đ 970 1150 1200 104 124 6 Tổng số CBCNV Người 350 405 418 103 119 Năm 2004. TT Các chỉ tiêu ĐVT Thực hiện năm 2003 Kế hoạch năm 2004 Thực hiện năm 2004 Đạt tỷ lệ (%) So với kế hoạch So với năm 2003 1 Giá trị SXKD Tr.đ 29202 38586 49821 129 171 2 Doanh thu Tr.đ 22800 33038 44843 136 197 3 Nộp ngân sách Tr.đ 887,8 900 14715 164 166 4 Lợi nhuận trước thuế Tr.đ 610 650 780 120 128 5 Thu nhập BQ đầu người 1000đ 1200 1350 1400 104 117 6 Tổng số CBCNV Người 418 641 654 102 156 Như vậy các chỉ tiêu thực hiện năm 2004 so với thực hiện năm 2000 như sau: Giá trị sản xuất kinh doanh đã tăng 43.421.000.000,0 đồng tương ứng với tỷ lệ tăng 678% , doanh thu đã tăng 40.107.000.000,0 đồng tương ứng với tỷ lệ tăng 847%, nộp ngân sách đã tăng 1.361.500.000,0 đồng, tương ứng với 1.238,0% , lợi nhuận trước thuế đã tăng 570.000.000,0 đồng , tương ứng với tỷ lệ 271% . Thu nhập bình quân đã tăng 775.000,0đồng/người/tháng, tương ứng với tỷ lệ tăng 124%. Số cán bộ công nhân viên trong danh sách đã tăng 498 người tương ứng với tỷ lệ tăng 319 %. 3. Phương hướng hoạt động kinh doanh của Công ty trong 5 năm tới - Thực hiện quy hoạch lại một số đơn vị trực thuộc Công ty nhằm tinh giản bộ máy quản lý, giảm đầu mối nâng cao hiệu quả SXKD của đơn vị đảm bảo đáp ứng với điều kiện kinh doanh. - Thực hiện kế hoạch đánh giá để quy hoạch nguồn cán bộ đảm bảo tốt nguồn cán bộ chủ chốt có đủ trình độ trình độ chuyên môn nghiệp vụ và kinh nghiệp đáp ứng tốt về nhu cầu nhân sự khi SXKD của đơn vị được mở rộng ra. - Chuẩn bị tốt nguồn nhân sự đồng thời nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho lực lượng bảo vệ của Công ty đáp ứng việc giữ gìn an ninh trật tự hàng rào mốc giới tại các Dự án đang triển khai đồng thời xây dựng và triển khai phương án tổ chức lực lượng bảo vệ tại các Dự án: Việt Hưng - Gia Lâm; Đông Tăng Long v.v và Dự án trọng điểm phía Nam khi Tổng Công ty giao nhiệm vụ. Hoàn thiện đề tài" Nghiên cứu thử nghiệm sử dụng chế phẩm sinh học (ABT3) trong việc di chuyển, trồng và bảo dưỡng cây xanh". - Triển khai áp dụng những ưu việt vào hoạt động thực tiễn của đơn vị "Mô hình Công ty Dịch vụ quản lý vận hành khu đô thị" sau khi đề tài được nghiệm thu và được sử dụng đồng ý áp dụng thí điểm của Tổng Công ty và các Bộ ngành cấp trên. - Xây dựng và đề xuất Tổng Công ty mô hình quản lý các dịch vụ đô thị trước hết tại 159 Điện Biên Phủ, dự án khu dân dư Long Thọ - Phước An - Nhơn Trạch Đồng Nai trình Tổng Công ty xem xét phê duyệt. - Tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho mô hình quản lý chung cư; Thực hiện tốt quy trình, chế độ bảo trì, bảo dưỡng các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật do Công ty quản lý để phục vụ cho công tác bàn giao cho Thành phố quản lý. - Xây dựng phương án và đề xuất với Tổng Công ty cổ phần hóa một số loại hình kinh doanh tại khu vực Công viên Đông bán đảo Linh Đàm và khu đất 2,2 ha công cộng 6 bán đảo Linh Đàm. Chương III Một số giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng tại Công ty dịch vụ nhà ở và khu đô thị I. Phương hướng hoàn thiện quản lý nhà ở chung cư cao tầng 1. Nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh - Công ty cần có những biện pháp chủ động nâng cao chất lượng phục vụ, thiết lập mối quan hệ tốt với khách hàng. - Công ty cần tiến hành các cuộc điều tra nhu cầu khách hàng nhằm phục vụ cải tiến chất lượng. - Tăng cường công tác tiếp thị, nghiên cứu thị trường để đưa nhanh các dịch vụ mới đến khách hàng đúng nơi đúng lúc, đúng đối tượng một cách thuận tiện. - Công ty cũng cần có các buổi chia sẻ kinh nghiệm quản lý cho các cán bộ quản lý nhà chung cư nhằm giúp họ cùng nhau đưa ra được cách quản lý tốt nhất, cách xử lý các tình huống trong quản lý. Bằng cách này Công ty sẽ nâng cao được chất lượng phục vụ của mình. Với tất cả các biện pháp trên giúp Công ty chủ động trong kinh doanh, nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh . - Thực hiện phương án quy hoạch tại các đơn vị kinh doanh không đem lại hiệu quả cho Công ty nhằm giảm bớt chi phí quản lý, kiên quyết sát nhập hoặc giải thể những đơn vị làm ăn không hiệu quả. - Nâng cao chất lượng kinh doanh của các loại hình đã có, tăng doanh thu,tiết kiệm chi phí không cần thiết, gắn quyềnlợi của người lao động vào doanh thu, chất lượng dịch vụ. Hàng tháng có đánh giá chất lượng hoàn thành nhiệm vụ của từng cá nhân trong toàn Công ty nhằm phát huy năng lực sáng tạo của người lao động, nâng cao năng suất của người lao động. - Có phương án tuyển dụng và đào tạo nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn nghiệp vụ phù hợp để bố trí vào làm việc tại cácông nghiệp hoá, hiện đại hoáà chung cư cao tầng được Tổng Công ty giao nhiệm vụ tiếp nhận quản lý và vận hành trong quy II/2004. Nâng cao năng lực công tác thi công xây lắp để hình thành thêm đội xây dựng; bổ sung năng lực về con người và thiết bị cho Đội duy tu sửa chữa nhằm đáp ứng tốt nhiệm vụ duy tu bảo dưỡng các hạng mục công trình đặc biệt tại các chung cư cao tầng. Đồng thời sẵn sàng nhận nhiệm vụ thi công các công trình có giá trị không lớn như các hạng mục công trình thể thao, công viên cây xanh, vui chơi giải trí Tổng Công ty giao nhiệm vụ. - Mở thêm nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ để bổ trợ cho dịch vụ đô thị. Xây dựng và thực hiện công việc kinh doanh các dịch vụ mang tính xã hội, không bắt buộc và quản lý, khai thác các diện tích công cộng được Nhà nước ưu đãi và cho thuê hoặc sử dụng như: trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô giữ gìn an ninh trật tự, vui chơi giải trí, phục vụ ăn uống, tổ chức mạng lưới hoạt động cửa hàng siêu thị, thường xuyên nắm bắt kiểm tra tình hình hoạt động của Công ty tìm hiểu các sinh hoạt hàng ngày của các hộ dân sinh sống trong từng chung cư để tổng kết đưa ra quy trình phục vụ các dịch vụ hợp lý. Thường xuyên kiểm tra chất lượng nước tại các dự án để đảm bảo cung cấp nước sạch cho người dân sử dụng, kiểm tra sửa chữa thay thế hệ thống nước, điện, khí hoá .tại chung cư nếu xảy ra hoả hoạn, hỏng hóc. Quản lý nguồn doanh thu và khoản chi phí phát sinh hàng năm để thống kê và xây dựng mức chi phí hợp lý, dự đoán tỷ lệ hộ dân chuyển đến trong từng quý. Đầu tư nghiên cứu những tiến bộ khoa học áp dụng vào quản lý dịch vụ đô thị, đẩy mạnh vịêc lập nghiên cứu và phương án đầu tư vào các loại hình dịch vụ vui chơi giải trí đa dạng hoá hoạt động kinh doanh dịch vụ, đầu tư theo chiều sâu hướng đến một số ngành nghề, dịch vụ làm hạt nhân cần được chú trọng. 2. Nâng cao vai trò quản lý Tăng cường phát triển tạo môi trường về cơ chế chính sách, thực hiện hỗ trợ đầu tư tài chính tín dụng có chính sách đất ở cho từng đối tượng và mô hình quản lý phù hợp để phát triển trên địa bàn thành phố Hà Nội. Điều đó sẽ thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định xã hội của thủ đô. Cơ chế chính sách và giải pháp điều hành quản lý phải từng bước thiết chế hoá các quan điểm chỉ đạo của Đảng thành quy định cụ thể, nhằm phân chia các bước đi phù hợp để thực hiện các tiêu chuẩn đề ra. Củng cố kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý xây dựng và phát triển đô thị đặc biệt là công vệc quản lý trật tư xây dựng các lực lượng tham gia phát triển nhà của thành phố và tạo điều kiện cho các tổng Công ty thuộc các bộ ngành trung ương tham gia phát triển nhà chung cư theo dự án. Xây dựng cơ chế điều kiện cho các doanh nghiệp ngoài quốc doanh tham gia đầu tư phát triển nhà ở chung cư tại Hà Nội. Phát huy vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường nhà ở về giá cả, nguyên tắc cần căn cứ vào quan hệ cung cầu, căn cứ vào chất lượng và số lượng phòng ở trong nhà chung cư. Xây dựng và kiện toàn chế độ thu thuế, lệ phí có liên quan đến lưu thông hàng hoá và nhà ở đô thị. Cải cách thủ tục hành chính được coi là một đột phá trong phát triển và quản lý nhà ở nhất là thủ tục lập, thẩm định và trình duyệt các dự án đầu tư phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới. Quy định và công bố công khai các tiêu trí trong quản lý quy hoạch kiến trúc trong việc xây dựng các công trình nhà ở để nhân dân có thể tự lựa chọn mẫu nhà phù hợp với điều kiện sử dụng và khả năng kinh tế của mình. Thực hiện xã hội hoá phát triển nhà ở: Thực hiện phát triển nhà ở chung cho tàon xã hội với sự thực hiện đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội dưới dự quản lý thống nhất của Nhà nước và theo phương châm: "Nhà nước và nhân dân cùng làm". Để đảm bảo môi trường lành mạnh cho dân cư sinh sống trong các khu nhà ở chung cư cao tầng, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các hộ dân đối với nhà ở và quyền sử dụng đất tại chung cư, đảm bảo độ bền vững và tuổi thọ công trình. Tổ chức quản lý và thực hiện các dịch vụ đô thị trong các khu chung cư cao tầng bao gồm các loại hình dịch vụ như: an ninh trật tự, an toàn xã hội, cải tạo sửa chữa các cấu trúc bên trong căn hộ ở, vệ sinh môi trường thu gom rác thải, vận hành thang máy đồng thời với các dịch vụ tự nguyện khác để tránh tình trạng tuỳ tiện của các hộ dân ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của toà nhà, đảm bảo mô hình kiến trúc mỹ quan đô thị. Mô hình quản lý nhà ở chung cư sẽ là thích hợp nếu mô hình được xây dựng trên phương thức kết hợp hài hoà giữa quản lý và kinh doanh. Các hoạt động trên phải được thực hiện dưới sự quản lý của Nhà nước và sự giám sát chặt chẽ của cộng đồng dân cư sinh sống trong nhà chung cư dựa trên cơ sở luật pháp. * Kinh nghiệm của Trung Quốc Vấn đề lớn nhất của Trung Quốc hiện nay là dân số đông trong khi tài nguyên đất đai cóhạn, tài nguyên đất đai bình quân chỉ bằng 1/4 mức bình quân thế giới. Chính vì vậy gần đây ở Trung Quốc, hình thức nhà chung cư đã phổ biến trong cả nước đáp ứng nhu cầu xã hội về hiện đại nhà ở. Các nhà chung cư được thiết kế hoàn thiện đồng bộ và tính toàn tới tất cả các nhu cầu phát sinh trong cuộc sống của người dân từ chỗ phơi quần cáo cho tới lối đi của người tàn tật Các trang thiết bị hiện đại phục vụ cho sinh hoạt chung trong khu nhà ở như thang máy, hệ thống cung cấp nước, gas, hệ thống thu gom rác đều được thiết kế đồng bộ và đảm bảo an toàn, thuận tiện khi sử dụng. Điều đó đã tạo nên dáng vẻ hiện đại cho các khu đô thị mới ở Trung Quốc đồng thời đảm bảo thực hiện chính sách nâng cao chất lượng cuộc sống cho nhân dân của Nhà nước. Để quản lý vận hành các chung cư này đều có ban quản lý riêng ban quản lý đảm nhiệm việc duy trì, điều hành sự hoạt động của các trang thiết bị trong toà nhà. Ban quản lý này được giao cho một Công ty chuyên trách về quản lý nhà ở thực hiện. Mọi người sống trong khu nhà phải tuân theo một số quy định về việc sử dụng các tài sản chung đồng thời chịu trách nhiệm đóng góp phí phục vụ. 3. Nâng cao chất lượng các dịch vụ 3.1. Vai trò của các dịch vụ trong khu đô thị - Cung cấp hạ tầng đồng bộ và dịch vụ công cộng tận nơi, ngay từ khi người dân bắt đầu vào sinh sống. Bình thường khi một khu dân cư mới xuất hiện thì phải mất một thời gian dài sau (khi dân số đạt ngưỡng nhất định) thì chính quyền mới quan tâm đến phát triển hạ tầng như hệ thống điện, đường, trường trạm Và thời gian đầunhững người mới đến bao giờ cũng mất một thời gian dài chờ đợi cho đến khi thủ tục hành chính hoàn chỉnh. Việc này có khi kéo dài nhiều hệ thốngáng năm gây bất ổn khó khăn cho cuộc sống của dân cư. Chính vì vậy dịch vụ này ửo các khu đô thị mới là điều đáng được hoan nghênh,khuyến khích phát triển nhằm phục vụ tốt nhất cho các nhu cầu cơ bản của người dân chung cư. - Dân chung cư được cung cấp dịch vụ công cộng với một mức phí ưu đãi nhờ sự hỗ trợ của Nhà nước và được chia sẻ từ lợi nhuận hoạt động kinh doanh tầng một của Công ty quản lý. - Người dân được đảm bảo một cuộc sống an toàn,thoải mái và thuận tiện nhất nhờ có cơ quan quản lý chung thống nhất. Nếu như trước đây người dân cùng một lúc chịu sự quản lý của các cơ quan điện, nước, vệ sinh môi trường thì nay người dân chỉ cần biết tới các cán bộ quản lý nhà chng cư mình sống. Thứ hai là trước đây khi có sự cố người dân kiến nghị phải chờ đợi rất lâu mới được sửa chữa thì nay nhờ có cơ quan quản lý chung các kiến nghị của nhân dân được giải quyết nhanh không làm ảnh hưởng tới sinh hoạt. 3.2.Về giữ xe đạp, xe máy Tầng một tại các khu nhà chung cư là nơi để xe các hộ gia đình sinh sóng tại chung cư. Thơi gian phục vụ trông giữ xe là 24/24h do đó việc tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt của người dân. Giá xe đạp là 15000 đồng/1xe/1tháng còn xe máy là 30.000 đồng/1xe/1tháng nhìn chung là rất phù hợp với mức sống của nhân dân ta hiện nay. Để đảm bảo việc giữ xe đạp, xe máy diễn ra an toàn thuận tiện thì yêu cầu mọi người phải thuân thủ theo những nguyên tắc sau: - Trước khi dắt xe vào nhà gửi xe phải tắt thuốc lá, lấy vé xe, đưa xe vào nhà xe xếp thành hàng ngay ngắn theo hướng dẫn của nhân viên trực ca. - Phải giữ vé xe cẩn thận, không được để mất, rách nhàu nát gây khó khăn cho việc quản lý xe. Nếu mất phải báo ngay cho nhân viên quản lý biết để có biện pháp quản lý kịp thời. -Trước khi vào nhà xe, chủ xe phải kiểm tra kỹ tư trang hành lý, chìa khoá kèm theo. - Khi gửi xe nếu có hư hỏng bộ phận chứa xăng (nắp bình không chứa kín, gioăng phớt hở) là dò rỉ xăng, chủ xe phải có trách nhiệm sửa chữa thay thế kịp thời. Nhân viên giữ xe không nhận xe có hệ thống xăng rò rỉ mà chưa được sửa chữa, khắc phục. - Khi đang gửi xe xảy ra mát điện, chủ xe cần bình tĩnh lần theo sự chỉ dẫn của nhân viên giữ xe, tuyệt đối không sử dụng bật lửa, diêm, đốt nến trong nhà xe. - Khi nhận xe, chủ xe phải chú ý kiểm tra kĩ tình trạng của xe gửi, nếu có hư hỏng mất mát, phải báo ngaycho nhân viên giữ xe tiến hành lập biên bản xác định giá trị tổn thất và trách nhiệm của mỗi bên để bồi thường thiệt hại. Công ty không chịu trách nhiệm bồi thường đối với trường hợp xe đã đưa ra khỏi nhà xe rồi mới quay lại báo hư hỏng sự cố. 3.3. Về việc kinh doanh tại các kiốt Kiốt là nơi được dùng cho các hộ gia đình kinh doanh, thuê với mục đích kinh doanh. Nhìn chung các hình thức kinh doanh đều rất đa dạng, phong phú để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của các hộ sinh sống tại chung cư và người dân nhằm thu được lợi nhuận. Giá cả tại các kiốt là hợp lý phù hợp với đại đa số người dân. Tuy nhiên, để thực hiện an toàn và hiệu quả và mỹ quan tại các khu đô thị thì các hộ kinh doanh phải tuân thủ theo các quy định sau. - Sử dụng kiốt đúng mục đích như đã giao kết trong hợp đồng thuê. Các hộ thuê kiốt chỉ được kinh doanh đúng diện tích, đúng mặt bằng kinh doanh đã ghi trong hợp đồng. Không được kinh doanh các mặt hàng ăn uống tại chỗ, các mặt hàng cồng kềnh gây bụi, ồn có mùi hôi tanh dễ gây cháy nổ, hoá chất độc hại Không được kinh doanh bán hàng quá 23h, sử dụng bếp than, củi nếu không có biện pháp hạn chế khó bụi, mùi than không được mở cửa thông kiốt với hàng lang bên trong, mở đài, ti vi quá to ảnh hưởng đến an ninh trật tự và đời sống sinh hoạt của nhân dân tại chung cư. - Không được lấn chiếm hành lang, vỉa hè lòng đường, vườn hoa thảm cỏ bên ngoài kiốt làm nơi kinh doanh hoặc sử dụng các dịch vụ khác. Chủ kiốt có trách nhiệm hướng dẫn và xếp đặt cho khách vào mua hàng đảm bảo hàng lang thông thoáng thuận lợi cho mọi người đi lại. - Biển quảng cáo, mái hien di động khi làm phải đăng ký với bộ phận quản lý nhà chung cư, được Công ty duyệt và thi công lắp đặt, kích thước biển quảng cáo, mái hiên di động của các kiốt phải cùng kích thước, treo cùng độ cao và có màu sắc theo mẫu đã duyệt. Nội dung quảng cáo và cách trình bày rõ ràng, văn minh lịch sự. - Khi không có nhu cầu kinh doanh, chủ thuê kiốt phải thông báo với Công ty để thanh lý hợp đồng. Tuyệt đối không được tự ý chuyển nhượng, sang tên hợp đồng thuê kiốt cho người khác. 4. Nâng cao hiệu quả sử dụng vốn cho công tác quản lý Hiện nay, phương châm hoạt động của Công ty chủ yếu là hoạt động công ích, lấy thu bù chi, các nguồn thu từ Công ty là từ kinh doanh các dịch vụ như: dịch vụ vui chơi giải trí, trông giữ xe đạp, xe máy cho thuê kiốt, nguồn thu từ các hộ dân cư để thực hiện công tác quản lý, duy tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng là 30.000 đồng/tháng, nhìn chung số tiền này chỉ đủ chi cho công tác quản lý, còn các hoạt động chi khác thì Công ty phải dựa vào nguồn ngân sách Nhà nước và huy động vốn từ nhân dân. Các nguồn vốn trong nước như trái phiếu Công ty, trái phiếu doanh nghiệp Do đó để đảm bảo nguồn vốn hiệu quả thì Công ty cần phải thực hiện. - Sử dụng vốn hợp lý, đúng mục đích, sử dụng hiệu quả tránh gây thất thoát, lãng phí. - Thu đúng, chi đủ tất cả các lĩnh vực trong phạm vi hoạt động của Công ty - Sử dụng đội ngũ cán bộ có năng lực, trình độ và kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý Mặt khác lĩnh vực kinh doanh dịch vụ mới mẻ, khó khăn, nhưng hết sức cần thiết phục vụ lợi ích xã hội. Vì vậy Nhà nước nên có các chính sách ưu đãi đối với Công ty dưới những hình thức. - Ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế kinh doanh các dịch vụ. - Ưu tiên được sử dụng hoặc thuê với giá ưu đãi các diện tích dành cho dịch vụ công cộng gắn liền với toà nhà. - Ưu đãi vay vốn phục vụ cho việc đầu tư thiết bị phục vụ công tác bảo dưỡng, đầu tư hơn cho sửa chữa duy tu định kỳ (hạn mức, lãi suất, thời hạn, phương thức trả vốn) 5. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Công ty cần kế hoạch hoá nguồn nhân lực, cần có kế hoạch cụ thể về vấn đề tuyển mới và đào tạo lao động nhằm đáp ứng được yêu cầu công việc và theo kịp với tốc độ phát triển. Việc kế hoạch hoá nguồn nhân lực cũng giúp cho Công ty sử dụng lao động hợp lý và nắm được trình độ thực chất, các tiềm năng của lao động từ đó biết cách sử dụng khai thác hợp lý. Do mang đặc điểm của ngành kinh doanh dịch vụ nên nguồn nhân lực là yếu tố quan trọng trong công tác tổ chức sản xuất kinh doanh của Công ty. Như trên đã phân tích nguồn nhân lực là yếu tố quyết định tạo nên sự thành công cho một doanh nghiệp dịch vụ và với Công ty lại càng đúng. Các năm qua Công ty luôn chú ý quan tâm tới phát triển nguồn nhân lực và một trong cách hữu hiệu nhất là đảm bảo nâng cao đời sống cho cán bộ nhân viên bằng cách gia tăng thu nhập. Tình hình thu nhập của cán bộ công nhân viên Chỉ tiêu 2001 2002 2003 2004 Tổng quỹ lương (triệu) 1883 3200 4980 9200 Tiền thưởng (triệu) 102 800 1240 2040 Tổng thu nhập (triệu) 1985 4000 6220 11240 Tiền lương bình quân (đ/ người/tháng) 762000 779408 992000 1108000 Thu nhập bình quân (đ/người/tháng) 803000 975000 1240000 1335000 (Tổng hợp từ bá cáo tài chính) Thu nhập được tăng cao làm người lao động thấy gắn bó hơn với Công ty và có trách nhiệm hơn trong công việc. Chi phí lương luôn chiếm một tỷ lệ đáng kể trong tổng chi phí sản xuất kinh doanh của Công ty, chi phí lương bình quân hàng năm chiếm khoảng 30% - 45% trong tổng chi phí theo yếu tố của Công ty. Điều đó thể hiện sự quan tâm đúng đắn của lãnh đạo Công ty với đời sống của anh chị em cán bộ công nhân viên. Ngoài việc gia tăng thu nhập cho người lao động Công ty còn quan tâm tới việc đào tạo bổ sung kiến thức cho người lao động. Đó là việc mở các lớp tập huấn ngắn về công tác bảo hộ lao động cho nhân dân, tập huấn về công tác phòng chống cháy nổ. Các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ cho các cán bộ quản lý nhà chung cư nhằm nâng cao chất lượng phục vụ và tạo ra tính chuyên nghiệp cho công tác này của Công ty. Chính nhờ sự quan tâm đúng đắn tới yếu tố con người mà các năm qua chất lượng dịch vụ của Công ty ngày một tăng cao, có uy tín với khách hàng tạo sự yên tâm thoảimái cho những người dân sống ở chung cư. Có thể nói chất lượng phục vụ của Công ty được xem là điển hình về các dịch vụ công ích cho nhà chung cư và khu đô thị mới. Một vấn đề khác là việc nâng cao sức khoẻ và đời sống văn hoá cho người lao động. Hàng năm Công ty đều trích quỹ khen thưởng phúc lợi tổ chức các đợt thăm quan ngắn ngày cho người lao động vào dịp đầu xuân hoặc dịp hè. Việc này đã tăng cường gắn bó người lao động với Công ty. Cùng với đó là các tổ chức, đoàn, hội với các phong trào văn hoá, thể thao tạo ra đời sống tinh thần phong phú cho cán bộ công nhân viên. Như trong năm 2003 trích quỹ khen thưởng phúc lợi 127 triệu tổ chức cho cán bộ nhân viên Công ty đi tham quan II. Một số kiến nghị 1. Kiến nghị với Công ty TNHH Nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị Hiện nay tại các chung cư cao tầng do Công ty quản lý còn một số hộ đã nhận nhà nhưng chưa đến ở trong đó có một số hộ không chấp hành đóng tiền dịch vụ chung theo quy định. Đề nghị Công ty thu tiền dịch vụ chung từng năm một, không thu từng tháng. Đề nghị Công ty gửi hoá đơn tiền nước và tiền dịch vụ chung hàng tháng về cùng một lúc vào cuối tháng để thuận tiện cho người dân. Đề nghị Công ty có kiến nghị với tổng Công ty xem xét bổ sung thêm một số điều khoản vào hợp đồng mua bán nhà liên quan đến nghĩa vụ của người mua nhà để công tác quản lý và vận hành nhà chung cư được thuận lợi hơn. Đề nghị Công ty có phương án khoán quỹ lương cho từng tổ quản lý chung cư hợp lý hơn. Đề nghị Công ty xem xét có hướng xây một số nhà tập thể cho CBCNV thuê để tiện cho CBCNV có chỗ ở và yên tâm công tác. 2. Kiến nghị với Tổng Công ty Qua công tác quản lý và vận hành nhà chung cư cao tầng mặt bằng tầng 1 tại các nhà chung cư được dùng làm công tác dịch vụ phục vụ nhân dân nhưng khi đưa vào hoạt động có một số thiết kế chưa hợp lý. Đề nghị Tổng Công ty khi nghiên cứu và thiết kế có một đại diện của Công ty dịch vụ tham gia để bảo đảm công tác quản lý và vận hành điện nước đựơc thuận tiện. Đề nghị Tông Công ty hỗ trợ kinh phí để tạo điều kiện cho Công ty cử người đi học tập kinh nghiệm tại một số nước phát triển. Đề nghị Tổng Công ty có kế hoạch và giành một phần kinh phí nhất định giúp Công ty có đủ điều kiện tổ chức, đào tạo huấn luyện nâng cao trình độ nghiệp vụ trong quản lý chung cư cho cán bộ công nhân viên. Bàn giao hồ sơ tài liệu kỹ thuật về chung cư đầy đủ giúp Công ty có thể quản lý và vận hành, phục vụ các dịch vụ cho nhân dân được tốt hơn. Khi khách hàng có yêu cầu thay đổi thiết kế bên trong căn hộ đề nghị Tổng Công ty rút ngắn thời gian sửa chữa và thay đổi để thuận tiện cho việc quản lý chung cư Đề nghị Tổng Công ty có chiến lược kinh doanh và tiếp thị hợp lý để người cần mua nhà được mua trực tiếp với Tổng Công ty, không phải qua các khâu trung gian, môi giới 3. Kiến nghị với Bộ xây dựng - Xây dựng và ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà ở chung cư cao tầng thống nhất, phù hợp với người dân trong nền kinh tế thị trường . - Sớm ban hành các quy định để người dân sống tại các chung cư có ý thức và trách nhiệm hơn với cơ sở hạ tầng kỹ thuật. - Thay đổi các văn bản, quy định trước đây bây giờ không còn phù hợp. Các văn bản mới này cần có tính thực tiễn và đi sâu vào cuộc sống người dân. - Đề nghị sớm ban hành bộ đơn giá về thu chi các dịch vụ công ích loại hình dịch vụ quản lý chung cư cao tầng có chủ quản lý sát với thực tế hơn nhằm đảm bảo cân đối thu chi cho các Công ty quản lý và thực hiện dịch vụ trong các khu đô thị mới và nhà ở chung cư cao tầng. - Đề nghị các cơ quan thường xuyên kết hợp có các biện pháp tham gia với Công ty để làm tốt công tác quản lý hành chính, trật tự đô thị tại chung cư và khu đô thị mới. kết luận Việt Nam đang trên bước đường công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước dưới sự lãnh đạo của Đảng và Nhà nước cuộc sống của nhân dân ngày một nâng nên cả về chất và lượng, dần đáp ứng được nhiều hơn các nhu cầu cần thiết của cuộc sống . Nhà ở chung cư cao tầng và khu đô thị mới có chủ quản lý đang được áp dụng tại Công ty TNHH Nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị mới doanh nghiệp nhà ở chung cư cao tầng và khu đô thị mới là một mô hình mới nhưng đã đáp ứng được hầu hết các nhu cầu của nhân dân sống trong nhà chung cư cao tầng và khu đô thị mới do Tổng Công ty làm chủ đầu tư từng bước khẳng định được thương hiệu (HUD) trên lĩnh vực đầu tư xây dựng và quản lý nhà ở chung cư cao tầng trong các khu đô thị mới do Công ty dịch vụ nhà ở và khu đô thị quản lý mặc dù mới ra đời được 6 năm và hoạt động trong một lĩnh vực hoàn toàn mới nhưng đã đạt được những thành tựu nhất định góp một phần nhỏ vào thành tích chung của Tổng Công ty chuẩn bị đón nhận danh hiệu tập thể anh hùng lao động thời kỳ đổi mới trong tương lai Công ty còn tiếp nhận quản lý nhiều khu đô thị mới với rất nhiều nhà chung cư cao tầng hy vọng rằng Công ty tiếp tục duy trì vào phát triển mạnh hơn nữa công tác quản lý và cung cấp các dịch vụ để phục vụ tốt hơn nhu cầu cuộc sống của người dân tại các khu đô thị mới và nhà ở chung cư cao tầng. Danh mục tài liệu tham khảo 1. Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư - Bộ Xây dựng 2. Quy chế quản lý chung cư - Tổng Công ty phát triển nhà và khu đô thị. 3. Giáo trình quản lý Nhà nước về kinh tế 4. Tạp chí thị trường bất động sản 2005 - 2006 5. Báo Kinh tế đô thị 2005 6. Báo cáo tổng kết tình hình sản xuất kinh doanh 2005 7. Báo cáo tổng kết công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng 8. Bảng khái quát quá trình hình thành và phát triển của Công ty dịch vụ nhà ở và khu đô thị 9. Quyết định số 155/QĐ-CTDV ngày 27/9/2005 của Giám đốc về chức năng nhiệm vụ của các phòng ban 10. Tạp chí người xây dựng 2003 - 2004 11. Báo cáo thành tích trình bằng khen của Thủ tướng Chính phủ 15/01/2005. Mục lục Lời nói đầu 1 Chương I: Lý luận chung về nhà ở chung cư cao tầng 3 I.Khái niệm và đặc điểm về nhà ở chung cư cao tầng 3 1. Khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng 3 2. Đặc điểm về nhà ở chung cư cao tầng 3 II. Công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng 5 1. Thực trạng về nhà ở chung cư cao tầng tại các thành phố 5 2.Vai trò của nhà ở chung cư cao tầng 9 3. Các văn bản về quản lý nhà ở chung cư cao tầng của Nhà nước 15 4. Nội dung quản lý nhà ở chung cư cao tầng 16 Chương II: Thực trạng công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng tại Công ty TNHH Nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị 19 I. Giới thiệu về Công ty TNHH Nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị 19 1. Sự ra đời và phát triển của Công ty 19 2. Cơ cấu tổ chức 20 3. Chức năng và nhiệm vụ của Công ty TNHH Nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị 26 II. Những nội dung quản lý nhà ở chung cư cao tầng tại Công ty TNHH Nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị 27 1. Quản lý hạ tầng kỹ thuật tại chung cư 28 2. Quản lý kinh doanh các dịch vụ 31 3. Quản lý công tác bảo vệ an ninh trật tự 33 4. Quản lý công tác bảo vệ môi trường và cây xanh 34 5.Công tác quản lý và phục vụ tại các toà nhà chung cư 36 III. Đánh giá kết quả quản lý nhà ở chung cư và các dịch vụ tại Công ty 38 1. Một số thuận lợi và khó khăn 38 2. Kết quả thực hiện sản xuất kinh doanh của Công ty từ năm 2001 - 2004 41 3. Phương hướng hoạt động kinh doanh của Công ty trong 5 năm tới 44 Chương III: Một số giải pháp để hoà thiện công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng tại Công ty TNHH Nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị 45 I. Phương hướng hoàn thiện công tác nhà ở chung cư cao tầng 45 1. Nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh 45 2. Nâng cao vai trò quản lý 47 3. Nâng cao chất lượng các dịch vụ 49 4. Nâng cao hiệu quả sử dụng vốn cho công tác quản lý 51 5. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 52 II. Một số kiến nghị 54 1. Kiến nghị với Công ty TNHH Nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị 54 2. Kiến nghị với Tổng Công ty 54 3. Kiến nghị với Bộ Xây dựng 55 Kết luận 56 Tài liệu tham khảo 57