Chuyên đề Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam

những năm qua. Tuy nhiên, đến năm 2008, tỷ lệ này lại tăng lên đôi chút. Do trong năm 2007, Ngân hàng đã mở rộng cho vay đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS, tuy nhiên trước dấu hiệu xấu đi của thị trường BĐS, một số DAĐT trước đây được thẩm định, đánh giá là có hiệu quả thì nay đã gặp phải một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện cũng như việc bán, cho thuê nhà không đạt được công suất như dự kiến điều đó đã gây chậm chễ cho việc trả nợ cho ngân hàng. Bảng 1.12: Tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu của SGD qua các năm Đơn vị: Triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tổng nợ quá hạn 31.005 204 522 Tỉ lệ nợ quá hạn/ Tổng dư nợ 0,62% 0.004% 0.009% Tổng nợ xấu (nợ nhóm 3,4,5) Điều 7/493 344.551 177.966 207.892 Tỉ lệ nợ xấu/Tổng dư nợ 6.89% 3.49% 3.58% Nguồn: Báo cáo tổng kết thường niên của SGD qua các năm - Trong công tác tổ chức thẩm định: như đã trình bày ở trên, về mô hình tổ chức bố trí cho công tác thẩm định của BIDV vẫn còn hạn chế. Với quy trình cũ, trên thực tế, hầu như toàn bộ các công việc thẩm định đều tập trung vào một phòng đầu mối đó là phòng tín dụng. Quy trình mới bắt đầu được áp dụng tại SGD từ tháng 10/2008. Tuy vậy, đến nay vẫn là giai đoạn đầu thử nghiệm quy trình, do đó, quy trình vẫn còn chưa phát huy được ngay tác dụng và vẫn còn tồn tại hiện tượng chồng chéo, đôi khi còn chưa phân định rõ trách nhiệm trong quá trình thẩm định. Trong công tác tổ chức thẩm định DA:  “Đầu tư khu nhà và công trình công cộng tại 409 Tam Trinh”: DA được nhận bởi cán bộ phòng tín dụng, cán bộ phòng tín dụng nhận thẩm định hồ sơ và khách hàng vay vốn rồi giao hồ sơ DA cho phòng thẩm định tiếp nhận và thẩm định. Nhưng trên thực tế, cán bộ phòng thẩm định không trực tiếp tiếp xúc với khách hàng, không nắm được tình hình hoạt động thực tế của khách hàng do đó việc thẩm định gặp nhiều khó khăn, phải thông qua phòng tín dụng làm đầu mối liên hệ với khách hàng để tiến hành thẩm định. Sau đó, cán bộ phòng tín dụng và phòng thẩm định sẽ phải thương lượng, bàn bạc để đi đến sự thống nhất trong công tác thẩm định. Do đó, gây ảnh hưởng đến tiến độ thẩm định. - Về nội dung thẩm định: các cán bộ thẩm định đã thẩm định bao quát tất cả các nội dung, nhưng trong quá trình thẩm định từng khía cạnh, các cán bộ thẩm định vẫn còn gặp phải những khó khăn, vướng mắc như: + Về thẩm định khía cạnh thị trường: việc thu thập thông tin về giá cả sản phẩm còn khó khăn, phần lớn dựa trên dự kiến do chủ đầu tư đưa ra. Thông tin thu thập được trong quá trình thẩm định khía cạnh thị trường phần lớn còn dựa trên việc tìm kiếm các thông tin từ trên mạng. Tuy vậy, nhiều khi thông tin từ trên mạng lại rất nhiều chiều, không chính thống do đó ảnh hưởng tới chất lượng phân tích, đánh giá. + Về thẩm định khía cạnh kỹ thuật: hiện nay việc thẩm định khía cạnh này còn sơ sài, phần lớn dựa vào các báo cáo, các bản vẽ thiết kế do khách hàng cung cấp mà chưa có sự thẩm định, xem xét lại. Việc đọc và hiểu các bản vẽ còn khó khăn. + Về thẩm định khía cạnh tài chính: thường dựa trên những dự toán sẵn có của chủ đầu tư trong việc xác định tổng mức vốn, doanh thu cũng như chi phí của DA. Việc đánh giá hiệu quả của DA chủ yếu mới được xem xét thông qua 3 chỉ tiêu như: NPV, IRR, DSCR. Việc tính toán vẫn còn thiếu một số chỉ tiêu cũng khá quan trọng có thể làm căn cứ cho việc có nên cho dự án vay vốn không như: thời gian hoàn vốn T, tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư RR… Bên cạnh đó, việc xác định tỷ số chiết khấu chưa xem xét đến các yếu tố như tỷ giá, hay lạm phát… Điều đó đã đều ảnh hưởng đến kết quả thẩm định DA nhất là trong giai đoạn tình hình lạm phát, tỷ giá có những biến động rất lớn như hiện nay. + Về thẩm định khía cạnh kinh tế - xã hội của DA: công tác thẩm định khía cạnh kinh tế - xã hội của DA hiện nay còn bị coi nhẹ, nhiều DA gần như cán bộ thẩm định bỏ qua khía cạnh này. + Về phân tích các rủi ro liên quan đến DA: việc phân tích rủi ro còn khá sơ sài, chưa xem xét hết các yếu tố rủi ro có thể xảy ra với DA khiến cho các kết luận cho vay đưa ra chưa thực sự an toàn và đảm bảo tin cậy. Trong công tác tổ chức thẩm định DA:  “Đầu tư khu nhà và công trình công cộng tại 409 Tam Trinh”: các kết quả thẩm định hầu như vẫn dựa vào báo cáo thẩm định do chủ đầu tư cung cấp, việc bổ sung, chỉnh sửa thay đổi chưa thực sự nhiều đặc biệt là khía cạnh kỹ thuật, các giải pháp về công nghệ, thiết bị… Trong các nội dung thẩm định, nội dung thẩm định được đặc biệt nhấn mạnh là khía cạnh tài chính và đánh giá khả năng trả nợ của dự án. Tuy nhiên, cán bộ cũng mới chỉ tính toán các chỉ tiêu NPV, IRR, DSCR. Cán bộ thẩm định cũng bỏ qua và không nhắc lại về khía cạnh thẩm định kinh tế - xã hội trong báo cáo thẩm định DA. - Việc phân tích thông tin của cán bộ thẩm định còn bị hạn chế. Các luồng thông tin thu thập được của cán bộ thẩm định chủ yếu là qua các hồ sơ thu được từ khách hàng, bên cạnh đó là các thông tin thu được qua báo đài. Tuy vậy, cũng phải thấy rằng, các thông tin thu được trên báo đài hiện nay rất là đa dạng, nhiều chiều. Các thông tin thu được qua khách hàng thì thường hay bị gây nhiễu bởi chính khách hàng. Do đó, nhận thức và nắm bắt được các thông tin đó như thế nào lại phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của mỗi cá nhân cán bộ thẩm định. 1.4.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế trên Nguyên nhân chủ quan - Chưa có một quy trình riêng biệt cho lĩnh vực này. Tại SGD hiện nay, quy trình chung cho thẩm định DA có nhưng còn chung chung áp dụng cho tất cả các lĩnh vực. Đối với riêng từng lĩnh vực cụ thể, ngoài quy trình thẩm định cho các DA vay vốn đầu tư của ngành thuỷ điện thì vẫn chưa có quy trình thẩm định riêng cho các DA vay vốn kinh doanh BĐS mặc dù đây cũng là một lĩnh vực cho vay đầu tư khá đặc thù. - Số lượng cán bộ thẩm định còn thiếu bên cạnh đó, các cán bộ còn trẻ. Một điểm nổi bật tại SGD là đội ngũ cán bộ của SGD rất trẻ và năng động. Đây là một lợi thế cho Sở nhưng bên cạnh đó cũng là sự hạn chế. Trong số cán bộ thẩm định, chiếm đến hơn 20% là cán bộ có kinh nghiệm dưới 1 năm. Các cán bộ này là những cán bộ vừa mới ra trường, kinh nghiệm còn thiếu do đó chưa thực sự được va chạm nhiều với thực tế. Trong khi đó, các DAĐT kinh doanh BĐS là loại hình DA mà công việc thẩm định bao gồm rất nhiều nội dung, liên quan đến nhiều khía cạnh khác nhau từ khía cạnh thị trường nhiều biến động, khía cạnh kỹ thuật với những đặc thù liên quan đến vấn đề kiến trúc, xây dựng, khía cạnh tài chính liên quan đến công suất dự kiến DA… - SGD có một lượng khách hàng truyền thống khá lớn đó là các tập đoàn, các tổng công ty, các doanh nghiệp thuộc nhiều ngành, lĩnh vực của nền kinh tế. Nhưng trong giai đoạn hiện nay, các Ngân hàng đang cạnh tranh gay gắt về thị phần tín dụng trên thị trường. Do đó, khách hàng đến với Ngân hàng thì các cán bộ ngân hàng sẽ phải làm sao đáp ứng được kịp thời nhu cầu của khách hàng. Trong nhiều trường hợp, một số nội dung có thể chưa đáp ứng được yêu cầu nhưng cán bộ có thể bỏ qua. Bên cạnh đó, sức ép về mặt thời gian thẩm định khiến cán bộ cũng không thể thẩm định, đi sâu chi tiết tất cả mọi khía cạnh. Nguyên nhân khách quan - Nguyên nhân từ phía chủ đầu tư: + Năng lực lập DAĐT của một số chủ đầu tư: Chất lượng hồ sơ dự án là căn cứ thực tiễn quan trọng làm cơ sở để thẩm định. Dự án được lập có chất lượng tốt với những thông tin đầy đủ, có độ tin cậy sẽ tạo thuận lợi cho việc xem xét, phân tích và đánh giá DA. Tuy vậy, khả năng lập DAĐT cũng như tính trung thực, đầy đủ trong hồ sơ DAĐT của một số chủ đầu tư còn hạn chế. Điều đó đã gây ảnh hưởng không nhỏ trong quá trình thẩm định DA của các cán bộ thẩm định, khó khăn và làm chậm lại quá trình thẩm định do cán bộ phải thường xuyên xem xét và kiểm tra, hỏi lại khách hàng cũng như phải phân tích, đánh giá lại DA, phuơng án kinh doanh của khách hàng. + Đó còn là năng lực của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện và khai thác DA kinh doanh BĐS. Việc thẩm định của các cán bộ thẩm định chỉ được đánh giá là có hiệu quả khi vốn giải ngân của ngân hàng, lượng vốn của ngân hàng cho khách hàng vay đảm bảo an toàn, hiệu quả trong suốt quá trình cho vay DA. Với đặc điểm các DA kinh doanh BĐS có thời gian thực hiện và vận hành DA thường kéo dài, trong quá trình đó năng lực của chủ đầu tư còn hạn chế khiến cho DA gặp phải những khó khăn, vưóng mắc trong quá trình thực hiện. + Bên cạnh đó, tính phối hợp của chủ đầu tư, khách hàng trong việc cung cấp thông tin trung thực, chính xác; việc hợp tác của khách hàng với cán bộ thẩm định trong quá trình thẩm định, thực hiện DA cũng ảnh hưởng đến chất lượng và kết quả thẩm định. Những báo cáo tài chính không trung thực, việc che dấu những thông tin về thực tế hoạt động làm ăn của khách hàng đã làm cho công tác thẩm định nhiều DA gặp khó khăn, giảm tính an toàn, khả thi trong kết quả thẩm định hay chí ít cũng làm kéo dài, mất thời gian trong quá trình thẩm định lại của cán bộ thẩm định. - Nguyên nhân từ phía các văn bản, chính sách của Nhà nước đôi khi còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo; các luồng thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng còn quá đa dạng, nhiều chiều và nhiều khi khó thẩm định được tính xác thực của những thông tin này. Tất cả đều đã làm ảnh hưởng tới chất lượng của công tác thẩm định. - Nguyên nhân từ những diễn biến khó lường của thị trường BĐS. Thị trường BĐS là thị trường rât nhạy cảm, sự phát triển của thị trường này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Do đó và trên cơ sở đó, hoạt động cho vay kinh doanh đầu tư BĐS là hoạt động mang nặng rủi ro. Cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính Mỹ mà hiện nay đã lan rộng ra nhiều quốc gia trên thế giới cũng xuất phát từ chính hoạt động cho vay BĐS này. Đối với Việt Nam, thị trường BĐS ở Việt Nam chỉ bước đầu phát triển trong những năm qua do đó còn mang nặng yếu tố tự phát. Ngay cả các chuyên gia, các nhà phân tích BĐS hàng đầu nhiều khi cũng không nhận định, dự báo được chính xác về diễn biến của thị trường này. CHƯƠNG II MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS TẠI SGD I BIDV TRONG THỜI GIAN TỚI 2.1 Định hướng phát triển của SGD I BIDV trong thời gian tới 2.1.1 Định hướng phát triển chung SGD trên tinh thần quán triệt những tư tưởng, đường lối phát triển của Ngân hàng ĐT&PTVN với định hướng của toàn bộ hệ thống và có hiệu quả nhất đối với SGD trước những yêu cầu của nền kinh tế xã hội. Trong những năm tiếp, SGD xác định tiếp tục theo đuổi các định hướng nền tảng đã đề ra với phương châm hoạt động: “Nâng cao chất lượng hoạt động, hiệu quả kinh doanh và phát triển an toàn, bền vững”. Có thể nói, đây là phương châm nhưng đồng thời cũng là mục tiêu, nhiệm vụ quan trọng hàng đầu trong hoạt động, trong quản trị điều hành của SGD hiện nay. Bên cạnh đó, SGD tiếp tục khẳng định là đơn vị chủ lực, phấn đấu đi đầu của Ngân hàng ĐT&PTVN trong hội nhập, phấn đấu hoàn thành xuất sắc các mục tiêu chính: - SGD tiếp tục đẩy mạnh hoạt động huy động vốn và cân đối các nguồn vốn huy động, tăng cường việc huy động các nguồn vốn giá rẻ nhưng ổn định. Đẩy mạnh công tác nghiên cứu, triển khai các sản phẩm huy động mới nhằm duy trì khách hàng hiện hữu đồng thời thu hút khách hàng mới. Đảm bảo mức tăng trưởng bình quân huy động vốn trong giai đoạn tới là 22-25%/năm - Thực hiện tăng trưởng tín dụng ổn định gắn liền với chất lượng tín dụng luôn được kiểm soát một cách chặt chẽ. Thực hiện phục vụ khách hàng một cách trọn gói, tăng cường bán chéo sản phẩm. Định hướng tăng trưởng dư nợ vay bình quân 18-20%/năm. - Bên cạnh tăng trưởng tín dụng, SGD cũng sẽ đẩy mạnh các hoạt động đầu tư, thanh toán quốc tế, hoạt động ngoại hối… nhằm đa dạng hoá thu nhập, phân tán rủi ro và nâng cao tỷ trọng thu dịch vụ trong tổng thu. Định hướng tỷ lệ tăng trưởng thu dịch vụ bình quân 25-27%/năm trong thời gian tới. Trong các công tác trên, công tác tín dụng được Sở đặc biệt nhấn mạnh. Sở định hướng sẽ tiếp tục kiểm soát tăng trưởng, kiểm soát rủi ro tín dụng theo phương châm an toàn và hiệu quả thông qua các định hướng cho hoạt động tín dụng như sau: - Giảm dần và kiểm soát chặt chẽ tỷ trọng tín dụng trung và dài hạn, phấn đấu đến năm 2010 cơ cấu tín dụng trung và dài hạn <40% trong đó kiểm soát tín dụng dài hạn <30%. - Tăng cường cho vay có Tài sản đảm bảo, phấn đấu tỷ trọng dư nợ có tài sản đảm bảo đến 2010 tối thiểu là 70%. - Về cơ cấu tín dụng theo ngành nghề: giảm tập trung tín dụng quá lớn vào một số ngành, ưu tiên đầu tư vào những ngành được đánh giá là tiềm năng, ổn định, ít rủi ro. Cụ thể: Sở sẽ giảm việc quá tập trung cho vay đối với các doanh nghiệp xây lắp, tăng cường đẩy mạnh cho vay những mảng mới như: thương mại dịch vụ, du lịch, xuất khẩu phù hợp với tiến trình hội nhập. - Trích đủ dự phòng rủi ro, thực hiện tốt nghĩa vụ với ngân sách và đảm bảo doanh lợi của ngân hàng. Trong đó, với mảng tín dụng cho vay các doanh nghiệp để thực hiện các DAĐT kinh doanh BĐS. Sở khẳng định: Sau giai đoạn thắt chặt và hạn chế cho vay với các DAĐT kinh doanh BĐS trong thời gian qua, trong thời gian tới, Sở sẽ tiếp tục triển khai cho vay đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Bởi SGD nói riêng cũng như ngân hàng ĐT&PTVN nói chung đã nhận định: Nhu cầu về nhà ở, khách sạn, diện tích văn phòng cho thuê và căn hộ cho thuê ở nước ta còn rất lớn và là nhu cầu có thực vì vậy thị trường BĐS sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn hiện tại để phát triển mạnh trở lại. - SGD định hướng tái cơ cấu vốn vay BĐS theo hướng đánh giá lại các DA nếu khách hàng có nhu cầu để rót vốn cho các DA tốt, khả thi. Sở sẽ đầu tư một cách có chọn lọc, chứ không mở rộng như trước. Chủ trương của Sở là sẽ chỉ giải ngân cho các DA khi xác định rõ đối tượng vay, vị trí DA, tính khả thi của DA... - Đối với các DA đang cho vay, Sở tiếp tục thực hiện đánh giá lại các khoản vay BĐS trong toàn bộ hệ thống ngân hàng. Sau đó sắp xếp theo từng nhóm, cơ cấu lại đối tượng và gia hạn nợ vay. Với những trường hợp bất khả kháng phía ngân hàng Sở định hướng có thể thực hiện phương pháp mới đó là phải liên kết với công ty xử lý nợ hay tìm các đối tác trong và ngoài nước để bàn về việc mua, bán lại các khoản vay này để hạn chế tối đa thiệt hại cho phía ngân hàng. - Phát triển tín dụng BĐS tiêu dùng, đây cũng là một trong những giải pháp của SGD thực hiện nhằm tìm kiếm đầu ra, hỗ trợ cho các chủ đầu tư kinh doanh BĐS 2.1.2 Định hướng phát triển cho công tác thẩm định các DA nói chung và các DA vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng Định hướng cho việc phát triển công tác thẩm định của Sở trong thời gian tới là nâng cao chất lượng công tác thẩm định các DAĐT thông qua việc: - Quán triệt cho khách hàng cũng như các cán bộ trong Sở phải nhận thức và đánh giá đúng vai trò của công tác thẩm định DA - Hoàn thiện quy trình luân chuyển chứng từ TA2. Đây là quy trình luân chuyển chứng từ bắt đầu mới áp dụng tại sở từ T10/2008 quy định về việc luân chuyển chứng từ, nhiệm vụ của các phòng, các cán bộ trong các nghiệp vụ bảo lãnh, mở L/C, cho vay các doanh nghiệp… - Nâng cao chất lượng, trình độ của cán bộ thẩm định. - Tăng cường đầu tư cho cơ sở hạ tầng, thiết bị phục vụ đắc lực cho công tác thẩm định. Với việc thẩm định các DA kinh doanh BĐS: Trong giai đoạn thị trường BĐS có chiều hướng hồi phục sau một thời kỳ thị trường BĐS bị “đóng băng”, Sở khẳng định: sẽ tiếp tục cho vay vốn với các DAĐT kinh doanh BĐS tuy vậy sẽ phải thắt chặt hơn nữa công tác thẩm định các DA này, đảm bảo lựa chọn ra được các DAĐT khả thi, có hiệu quả, đảm bảo cho hiệu quả sử dụng vốn của ngân hàng. 2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD 2.2.1 Nhóm các giải pháp liên quan đến kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định 2.2.1.1 Về quy trình và tổ chức thẩm định Cách thức bố trí, sắp xếp, phân công công việc, quy trình tổ chức thẩm định sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến công tác thẩm định, đến chất lượng của các DA thẩm định. Do đó: Về quy trình thẩm định - Quy trình cần phải được xây dựng và thống nhất trong toàn bộ hệ thống ngân hàng BIDV tới tận chi nhánh, từng SGD để tránh tình trạng thẩm định tùy tiện, chủ quan, duy ý chí. - Trên cơ sở quy trình thẩm định chung đó, Sở cần ban hành các quy trình thẩm định cho từng nhóm ngành: nhóm ngành xây lắp, nhóm ngành kinh doanh BĐS, nhóm ngành thương mại – dịch vụ, nhóm ngành thủy điện… Về tổ chức thẩm định Bên cạnh một quy trình tốt thì cách thức tổ chức bố trí, phân công cán bộ để thực hiện quy trình đó là rất quan trọng để đảm bảo cho quy trình đó phát huy được hiệu quả. Công tác tổ chức thẩm định của Sở cần tiến hành chuyên môn hóa, phân định rõ trách nhiệm, vai trò của từng bộ phận, từng phòng, từng cán bộ trong việc thực hiện công tác thẩm định, tránh việc chồng chéo. Trong đó: - Hội sở với Ban Quan hệ khách hàng và Ban Quản lý rủi ro: cần chỉ đạo, ban hành những quy chế hướng dẫn, cơ chế chính sách cho hoạt động thẩm định tại các Sở, các chi nhánh và sẽ trực tiếp giải quyết với những DA vay vốn kinh doanh BĐS vượt quá thẩm quyền của Sở. - SGD với 3 phòng liên quan tới mảng tín dụng, cho vay là: + Phòng quan hệ khách hàng: do đây là phòng tiếp xúc trực tiếp với khách hàng do đó có đầy đủ điều kiện nhất để thẩm định, đánh giá toàn diện nhất đối với khách hàng và đánh giá DA vay vốn, phương án kinh doanh của khách hàng. + Phòng quản lý rủi ro: sau khi đã nhận được báo cáo thẩm định của phòng quan hệ khách hàng. Phòng quản lý rủi ro với những cán bộ chuyên môn của mình sẽ thẩm định lại một lần nữa hay tái thẩm định với các DA và đặc biệt là đánh giá vấn đề rủi ro liên quan đến hoạt động tín dụng, rủi ro liên quan đến DA, phương án kinh doanh đó. + Phòng quản trị tín dụng: sẽ trực tiếp giải ngân và theo dõi các khoản vay cũng như phát sinh của chúng và cùng với phòng quan hệ khách hàng sẽ đôn đốc khách hàng trả nợ đúng hạn. 2.2.1.2 Về nội dung thẩm định Về khía cạnh hồ sơ pháp lý: liệt kê các hồ sơ pháp lý và xây dựng bảng tích các hồ sơ pháp lý. Đảm bảo mỗi khi khách hàng đến là có thể đưa ngay cho khách hàng danh mục hồ sơ và khi khách hàng nộp, cán bộ thẩm định tiến hành kiểm tra và tích vào bảng danh mục đó. Vừa rút ngắn thời gian của khách hàng, rút ngắn thời gian thẩm định, vừa đảm bảo tính đầy đủ của hồ sơ xem xét. Về thẩm định khách hàng vay vốn: Xây dựng bảng tiêu chuẩn đánh giá các chỉ tiêu tài chính với các doanh nghiệp trong từng ngành nghề, lĩnh vực trong đó có ngành kinh doanh BĐS. Không chỉ tính toán năng lực tài chính của khách hàng qua các con số trên các báo cáo tài chính của doanh nghiệp mà cần phân tích, đánh giá khách hàng qua các luồng thông tin nhiều chiều, kể cả trái chiều. Về thẩm định nội dung DAĐT: * Với khía cạnh thị trường: Với bất kỳ một DAĐT nào, việc bỏ vốn ra, tiến hành đầu tư, sản xuất kinh doanh là nhằm thu được lợi nhuận thông qua việc sản phẩm đầu tư được thị trường chấp nhận. Do đó, việc thẩm định khía cạnh thị trường đóng vai trò vô cùng quan trọng. Điều này càng đúng hơn với hoạt động đầu tư vào BĐS. Bởi đặc thù của hoạt động này là chủ đầu tư phải bỏ ra một lượng vốn lớn đầu tư để xây dựng lên các công trình nhà cửa, văn phòng, chợ, các trung tâm thương mại… Hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư chỉ được đánh giá là khả thi và có hiệu quả khi các sản phẩm này có người thuê, người mua với mức giá đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư. Do đó cần chú trọng trong việc thẩm định khía cạnh này: - Phải nghiên cứu kỹ diễn biến cung cầu của thị trường BĐS, không chỉ trong hiện tại mà trong cả tương lai thông qua các kênh thông tin chính thống như: các thông tin qua trung tâm giao dịch BĐS Hà Nội (HRETC) thuộc Sở tài nguyên môi trường Hà Nội; các khảo sát, nghiên cứu của Vietrees, công ty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam, công ty địa ốc Sài Gòn Thương tín Sacomreal, báo Kinh tế đô thị - cơ quan của ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, một số trang Web như: muabannhadat.com.vn, diaoconline.vn, dothi.vnexpress.net… - Tham khảo đơn giá nhà đất, thường xuyên cập nhật diễn biến về giá nhà đất để tạo thành cơ sở dữ liệu, so sánh, đối chiếu và đánh giá tính hiệu quả, khả thi cho DA * Với khía cạnh kỹ thuật: Đặc thù của các DAĐT kinh doanh BĐS là liên quan nhiều đến đất đai, tới các giải pháp thiết kế, thi công, tổ chức xây dựng, đến các thông số tiêu chuẩn về quy hoạch mặt bằng, thông số về máy móc, thiết bị… Trên cơ sở của việc thẩm định khía cạnh kỹ thuật có phù hợp, khả thi thì cán bộ thẩm định mới tiếp tục thẩm định khía cạnh tiếp theo: khía cạnh tài chính của dự án. Những thông số thu được trong giai đoạn này chính là căn cứ quan trọng cho việc tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án. Một số giải pháp để nâng cao việc thẩm định khía cạnh này có thể là: - Tổ chức các buổi khảo sát địa điểm thực tế để đánh giá đúng về địa điểm xây dựng DA, phân tích những thuận lợi, khó khăn đối với việc triển khai, xây dựng DA. Để tìm hiểu các thông tin liên quan đến khu đất, quy hoạch khu đất… cán bộ thẩm định có thể tìm đến các cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch, xây dựng; Sở tài nguyên môi trường. - Ngoài việc lựa chọn, tuyển dụng thêm các cán bộ có kinh nghiệm thẩm định thuộc các khối ngành kỹ thuật, xây dựng vào làm việc thì đối với các cán bộ thẩm định đã đang làm tại Sở có thể tiến hành thực hiện công tác đào tạo thêm về việc đọc các bản vẽ thiết kế kỹ thuật, tìm hiểu các yêu cầu về mặt kỹ thuật của công trình xây dựng… qua đó góp phần nâng cao chất lượng thẩm định kỹ thuật dự án. - Thuê các chuyên gia tư vấn hỗ trợ trong việc thẩm định khía cạnh này đối với các DA lớn, phức tạp, thời gian vay vốn dài nhưng có khả năng sinh lời cho ngân hàng * Với khía cạnh nhân sự, tổ chức: - Trong quá trình thẩm định về khía cạnh nhân sự, tổ chức thì ngoài năng lực về mặt tài chính thì trình độ, năng lực chuyên môn của chủ đầu tư, lãnh đạo công ty là rất quan trọng, quyết định quá trình điều hành, lãnh đạo của toàn bộ dự án sau này. - Bên cạnh đó, cũng cần đánh giá được năng lực, trình độ của các kế toán, kế toán trưởng bởi lẽ phần lớn họ là những cán bộ trực tiếp giao dịch với các cán bộ ngân hàng; trình độ năng lực của họ cũng phần nào phản ánh mức độ chuẩn xác, chuyên nghiệp của các báo cáo tài chính. - Ngoài ra, cán bộ thẩm định cũng cần đánh giá về khả năng tổ chức, kế hoạch bố trí lao động trong quá trình triển khai DA; năng lực, kinh nghiệm của Ban quản lý DA, của nhà thầu thi công, xây dựng * Với khía cạnh tài chính: - Tùy thuộc loại hình DAĐT mà lựa chọn các chỉ tiêu tính toán hiệu quả tài chính cho phù hợp. + Với các DAĐT với hình thức đầu tư xây dựng hoàn thành và bán lại toàn bộ thì việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính thông thường chỉ tính sao cho đảm bảo chủ đầu tư bỏ vốn ra và thu được lợi nhuận, thời gian tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính là cho đến khi chủ đầu tư đã hoàn thành xong việc bán lại đó. + Với các DAĐT với hình thức chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh trong suốt đời sống kinh tế của DA hoặc đầu tư xây dựng và thuê công ty quản lý kinh doanh: thường áp dụng với các DA chủ đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê, xây dựng chợ, trung tâm thương mại, các khu du lịch… thì việc tính toán các chỉ tiêu tài chính phải tính trong một thời gian dài, suốt dòng đời của DA. Do mỗi chỉ tiêu tài chính đều có những ưu, nhược điểm riêng, nên ngoài các chỉ tiêu tài chính NPV, IRR, DSCR cần tính thêm một số chỉ tiêu như: thời gian hoàn vốn T, chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư RR, chỉ tiêu về vốn sinh lợi PI… - Cán bộ thẩm định cần đặc biệt quan tâm tới tỷ lệ lãi suất chiết khấu. Hiện nay, tỷ lệ lãi suất chiết khấu làm căn cứ, cơ sở cho việc tính toán lợi nhuận ròng của DA thường được tính bằng lấy tỷ lệ chiết khấu bình quân gia quyền của các nguồn vốn vay: trong đó đối với vốn vay và vốn tự huy động khác của chủ đầu tư, ngân hàng thường lấy ở mức 10%. Như vậy, việc tính toán tỷ suất chiết khấu này chưa có khả năng đảm bảo được hết chi phí cơ hội của việ sử dụng vốn. Căn cứ xác định tỷ suất chiết khấu cần phải đảm bảo rằng tỷ suất chiết khấu đó bù đắp được rủi ro, phản ánh được chi phí cũng như hiệu quả sử dụng vốn của chủ đầu tư, doanh nghiệp. * Với khía cạnh kinh tế - xã hội: Các cán bộ thẩm định cần bổ sung, tiến hành thẩm định khía cạnh này. Tuy ngân hàng mục tiêu quan trọng nhất là lựa chọn ra các DAĐT hiệu quả, có khả năng trả nợ cho ngân hàng. Tuy vậy, việc thẩm định khía cạnh KT – XH, xem những ảnh hưởng của DA đối với nền kinh tế, xã hội nói chung cũng đóng vai trò quan trọng, tăng thêm cơ sở cho việc ra quyết định cho vay DA. Bởi vì, DAĐT kinh doanh BĐS có đặc điểm là nếu nó được xây dựng lên sẽ tạo ra tính ảnh hưởng, lan tỏa đối với cảnh quan khu vực xung quanh, có thể làm tăng vẻ đẹp, giá trị của các BĐS trong khu vực… Nhưng bên cạnh đó, các DAĐT kinh doanh BĐS cũng có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đối với cảnh quan thiên nhiên môi trường xung quanh khi nó là DA có kiến trúc không phù hợp, gây ra ô nhiễm môi trường trong quá trình xây dựng, sử dụng DA sau này, có thể gây ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện DA, chi phí sử dụng công trình… Tất cả các yếu tố này cũng cần được tính đến trong quá trình thẩm định DA. * Với khía cạnh phân tích và đánh giá rủi ro: - Hiện nay, theo quy trình phân chia mới, phòng quan hệ khách hàng và phòng quản lý rủi ro sẽ phân tích và đánh giá rủi ro DA. Tuy nhiên, phòng quan hệ khách hàng mới thẩm định, đánh giá rủi ro lần đầu, những ý kiến đánh giá này còn sơ sài. Do đó, phòng quản lý rủi ro cần thẩm định lại, đánh giá lại rủi ro trên tất cả các khía cạnh của DA. Với cơ chế phân tích, đánh giá và phê duyệt 2 tay này sẽ đảm bảo hơn cho việc nâng cao chất lượng phân tích rủi ro của DAĐT - Bên cạnh đó, cần tiến hành xây dựng thang điểm chấm và xếp loại rủi ro của DA. Về thẩm định tài sản đảm bảo: - Phải thẩm định kỹ các tài sản được đem để thế chấp, cầm cố, đảm bảo các tài sản phải thuộc quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất của bên đảm bảo; là các tài sản được phép giao dịch và không có tranh chấp. - Do đó yêu cầu đối với các cán bộ thẩm định: phải am hiểu về tài sản, các giấy tờ có giá, am hiểu về pháp luật, quy trình đăng ký giao dịch đảm bảo. Cán bộ phải hiểu và nắm chắc được 5 phương pháp thẩm định giá trị BĐS là: phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập, thặng dư và phương pháp lợi nhuận. - Tuyển và tìm kiếm những chuyên viên nhiều kinh nghiệm trong việc định giá tài sản đảm bảo mà chủ yếu đối với các DAĐT kinh doanh BĐS là định giá được đất đai, nhà cửa và các BĐS khác. 2.2.1.3 Về phương pháp thẩm định Mỗi phương pháp thẩm định đều có ưu điểm, nhược điểm riêng. Vấn đề quan trọng là cán bộ làm công tác thẩm định phải nhận thức rõ được những ưu điểm, nhược điểm của từng phương pháp để vận dụng cho hiệu quả. - Đối với phương pháp thẩm định theo trình tự sẽ có vai trò rất tốt, việc tiến hành theo trình tự ngay từ đầu khi xem xét hồ sơ pháp lý cũng như thẩm định tư cách pháp nhân, năng lực tài chính của DN sẽ giúp loại bỏ được các DA không hợp lệ, không khả thi hoặc có ngay những phương án, xử lý điều chỉnh cho phù hợp để DA có thể tiếp tục được thẩm định ở các giai đoạn sau. - Đối với phương pháp so sánh các chỉ tiêu, phương pháp này gần như được áp dụng trong tất cả các giai đoạn thẩm định DAĐT, và là phương pháp sử dụng phổ biến nhất tuy vậy sử dụng phương pháp này dẫn có thể dẫn tới việc rơi vào tình trạng so sánh máy móc, cứng nhắc, rập khuôn. Do đó, rất cần đến trình độ, kỹ năng cũng như kinh nghiệm của các cán bộ thẩm định. - Phương pháp phân tích độ nhạy cần tiếp tục tăng cường sử dụng: phương pháp này cần được tiến hành và thực hiện không chỉ đối với chỉ tiêu NPV mà cần tiến hành với tất cả các chỉ tiêu hiệu quả đã tính toán như IRR, DSCR… - Phương pháp dự báo phải được sử dụng linh hoạt trong việc dự báo về cung cầu sản phẩm của DA, về giá cả sản phẩm và giá các nguyên nhiên vật liệu đầu vào. Các phương pháp đó là: phương pháp ngoại suy thống kê, phương pháp mô hình hồi quy tương quan, phương pháp định mức… 2.2.2 Nhóm các giải pháp chung Trên cơ sở nhóm các giải pháp cụ thể yêu cầu đặt ra với công tác thẩm định. Nhóm các giải pháp có liên quan cần thực hiện là: 2.2.2.1 Về chính sách cho vay đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS - Thực hiện đa dạng hóa khách hàng, phân tán rủi ro tín dụng trên nhiều mảng cho vay. Riêng đối với lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS: thực hiện cho vay với các DA văn phòng cho thuê, các DA xây dựng các khu chung cư, xây dựng chợ, các khu du lịch, mua sắm trên cơ sở đó đều phải là các DAĐT khả thi, hiệu quả, có khả năng hoàn trả vốn vay cho ngân hàng. - Sàng lọc thật kỹ các DA và theo dõi chặt sự biến động trên thị trường nhà đất, nhất là các khu vực có biến động lớn về giá để lên kế hoạch cho vay với hạn mức thích hợp. Ngân hang chỉ chọn lọc cho vay đầu tư những DA mà chủ đầu tư thực sự có năng lực triển khai và sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường. - Các DAĐT kinh doanh BĐS được xếp vào loại các DA cho vay trung và dài hạn, thời gian cho vay các DA này thường dài. Do đó, quá trình thẩm định các DA này là phải đánh giá một cách khách quan, khoa học, toàn diện. Cán bộ thẩm định phải có cái nhìn dài hạn đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS. Việc thẩm định không chỉ phân tích, đánh giá DA trong vòng một tháng, hai tháng mà phải phân tích, đánh giá được trong toàn bộ vòng đời của DA, trong toàn bộ thời gian mà Ngân hàng cho DA vay nợ. Bảng 2.1: Thời hạn cho vay tối đa đối với các DA kinh doanh BĐS theo quy định tại SGD DA cho vay Thời hạn cho vay tối đa 1. DA xây dựng văn phòng cho thuê 10 năm 2. Dự án xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn 5 năm 3. DA xây dựng khu đô thị, khu dân cư, nhà ở 7 năm 4. DAĐT cơ sở hạ tầng khu đô thị, khu dân cư 5 năm 5. DAĐT xây dựng khu du lịch 10 năm 6. DAĐT trung tâm thương mại, hội nghị, chợ 5 năm 7. DA kết hợp Được xác định là thời hạn tối đa cho vay theo loại hình đầu tư có thời hạn cho vay dài nhất đối với các DA loại 1, 2, 3, 4, 5, 6 - Hoàn thiện quy chế cho vay kinh doanh BĐS cũng như sổ tay tín dụng của SGD. Sổ tay tín dụng của SGD được xây dựng từ năm 2005, hiện nay cần tiến hành sửa đổi lại cho phù hợp với tình hình, công tác cho vay và thẩm định trong giai đoạn mới. 2.2.2.2 Nâng cao chất lượng và sử dụng có hiệu quả nguồn nhân lực Bổ sung số lượng cán bộ thẩm định Hiện nay số lượng cán bộ phục vụ cho công tác thẩm định của Sở còn ít so với khối lượng công việc, khối lượng các DA cần phải thẩm định. Do đó, trong thời gian tới, Sở cần tiếp tục tuyển dụng và đào tạo thêm nữa các cán bộ thẩm định. Yêu cầu đặt ra đối với các cán bộ thẩm định nói chung và đặc biệt nhấn mạnh với các cán bộ thẩm định các DA cho vay để đầu tư kinh doanh BĐS là: - Có trình độ chuyên môn, am hiểu công tác thẩm định, nhanh nhạy, nhạy bén, có khả năng phân tích và đánh giá tổng hợp, hiểu biết về các chính sách pháp luật. - Đội ngũ cán bộ cần thông thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản và hiểu biết về pháp luật BĐS… Muốn vậy, cán bộ thẩm định cần thường xuyên cập nhật các thông tin, các văn bản pháp luật kinh doanh BĐS, luật đất đai, các quy định về suất vốn đầu tư, các yêu cầu trong việc đọc bản vẽ kỹ thuật, bản vẽ thiết kế… - Bên cạnh đó, cán bộ thẩm định cần phải có thái độ, đạo đức làm việc tốt. Cán bộ thẩm định phải tiến hành thẩm định DA một cách khách quan, độc lập, vô tư không vì một lợi ích cá nhân nào. Muốn vậy công tác tuyển dụng cần được tiến hành một cách chặt chẽ, kỹ lưỡng và khách quan. Hiện nay, BIDV nói chung cũng như SGDI nói riêng được đánh giá là một trong những ngân hàng có chính sách tuyển dụng và đào tạo cán bộ khá tốt. Tuy vậy, thực tế BIDV hiện nay vẫn là một trong những ngân hàng quốc doanh lớn nhất tại Việt Nam, là môi trường làm việc mà nhiều người mong muốn vì thế cũng không phải không có những trường hợp cán bộ được tuyển dụng vào ngân hàng dựa trên cơ sở thân quen mà không phải dựa trên năng lực, trình độ. Nâng cao trình độ chuyên môn, kỹ năng làm việc của cán bộ thẩm định - Cần đầu tư hơn nữa cho công tác đào tạo, cần tổ chức đào tạo các cán bộ một cách thường xuyên thông qua các lớp đào tạo chuyên đề, các lớp đào tạo kỹ năng về thẩm định DA như: chuyên đề phân tích tài chính doanh nghiệp, chuyên đề tính toán hiệu quả đầu tư của DA, kỹ năng phân tích rủi ro DA, kỹ năng giao tiếp, tiếp xúc để khai thác, tìm kiếm thông tin từ khách hàng… - Tổ chức các buổi hội thảo, chia sẻ đúc rút kinh nghiệm giữa các cán bộ thẩm định với nhau. Phát động phong trào nghiên cứu khoa học, tập hợp các sáng kiến, đề xuất có giá trị, phổ biến cho các cán bộ thực hiện công tác thẩm định. Tổ chức, phân công cán bộ một cách hợp lý, khoa học - Cần tiến hành phân công các cán bộ một cách hợp lý, chia các cán bộ thẩm định thành các nhóm nhỏ, trong đó mỗi nhóm phục vụ các công ty hoạt động đầu tư trong các lĩnh vực đặc thù riêng. Thông qua đó, cán bộ thẩm định có thể phát huy những kiến thức, chuyên môn của mình trong quá trình thẩm định, tránh những bở ngỡ, vướng mắc không cần thiết ảnh hưởng đến thời gian thẩm định cũng như gây rủi ro đối với việc lựa chọn các DA. Xây dựng chế độ lương, khen thưởng và đãi ngộ cho cán bộ thẩm định một cách phù hợp - Do tín dụng là một mảng hoạt động đóng vai trò quan trọng nhất trong các hoạt động của ngân hàng. Trong đó, công tác thẩm định DA đóng vai trò là đầu mối then chốt để hoạt động tín dụng của ngân hàng hoạt động vững chắc, ổn định, an toàn và có hiệu quả. Do đó, trong khung và quỹ lương cho cán bộ công nhân viên, cần xây dựng mức lương cho cán bộ thẩm định cao hơn so với các vị trí còn lại. - Áp dụng chính sách tiền lương và đãi ngộ linh hoạt, cần có chế độ khen thưởng, đãi ngộ cho các cán bộ có thâm niên, nhiều kinh nghiệm lâu năm, có năng suất và hiệu quả làm việc cao qua đó kích thích cán bộ thẩm định làm việc và đóng góp, cống hiến nhiều hơn nữa cho ngân hàng. 2.2.2.3 Nâng cao chất lượng thông tin và cơ sở vật chất, trang thiết bị cho việc thẩm định DA Nâng cao chất lượng công tác thu thập và xử lý thông tin - Để những thông tin đầu vào cho quá trình thẩm định là những thông tin tin cậy, có chất lượng, phục vụ tốt và đảm bảo chính xác, phục vụ đắc lực cho công tác thẩm định. Cán bộ thẩm định cần đa dạng hoá các kênh thu thập, phân tích thông tin. Nguồn thông tin thu được không chỉ lấy từ các văn bản, hồ sơ của khách hàng mà cán bộ còn phải thu thập thông tin từ: + Việc phỏng vấn, điều tra khách hàng: thông qua quá trình phỏng vấn mà có thể phát hiện ra tính trung thực của khách hàng, đánh giá tình hình thực tế, năng lực của khách hàng, loại bỏ được một số thông tin gây nhiễu từ đó chắt lọc các thông tin trong các báo cáo, hồ sơ của khách hàng một cách chính xác hơn, phục vụ tốt hơn cho công tác thẩm định. + Thu thập thông tin từ các nguồn khác như: thông tin từ các công ty nghiên cứu thị trường, từ bạn hàng của khách hàng, từ các đối thủ cạnh tranh của khách hàng, từ các tổ chức chuyên môn thu thập và cung cấp thông tin, từ các phương tiện truyền thông, các văn bản, chính sách, ấn phẩm của các cơ quan có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, từ các văn bản, pháp luật, chủ trương, chính sách của chính phủ. - Bên cạnh đó, cán bộ thẩm định không chỉ dựa vào những thông tin một chiều do khách hàng cung cấp hay một bên nào cung cấp mà không có sự thẩm tra hay khẳng định phù hợp từ một nguồn thông tin độc lập. Phát triển và cập nhật hơn nữa hệ thống thông tin nội bộ - Cập nhật hơn nữa hệ thống trang web nội bộ của ngân hàng BIDV, đảm bảo các văn bản, các chính sách của BIDV được phổ biến tới từng cán bộ, từng nhân viên của ngân hàng. - Xây dựng và hoàn thiện hệ thống BDS - hệ thống tổng hợp và tra cứu dữ liệu thông tin khách hàng, tạo điều kiện cho việc khai thác, sử dụng thông tin một cách hiệu quả. - Sau mỗi DA cần tiến hành tổng kết, đánh giá lại công tác thẩm định, và tiến hành lưu trữ các thông tin một cách có hệ thống, tạo nguồn thông tin cơ sở cho việc thẩm định các DA tiếp theo. Bổ sung, hiện đại hoá cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ cho công tác thẩm định - Đầu tư cho việc mua sắm, thay thế các máy vi tính cũ, xuống cấp bằng các máy tính có tốc độ cao hơn và nên đều cài đặt mạng cho mỗi máy tính. - Tăng cường đầu tư cho việc mua sắm phần mềm tin học hiện đại, phù hợp với quy trình quản lý chất lượng ISO 9001: 2000 mà Sở đang áp dụng. - Cài đặt các chương trình khai thác, tra cứu thông tin tiện ích để rút ngắn thời gian trong quá trình tìm kiếm thông tin, thông qua đó rút ngắn thời gian thẩm định DA. 2.3 Một số kiến nghị Thẩm định DA là một công việc rất phức tạp, có phạm vi xem xét, bao quát rộng lớn, liên quan đến nhiều đối tượng, nội dung khác nhau. Do đó, để nâng cao chất luợng công tác thẩm dịnh cần có sự phối hợp chặt chẽ, đồng bộ giữa các ngành, các cấp, giữa ngân hàng Nhà nước cũng như từ phía Ngân hàng ĐT&PTVN. 2.3.1 Với Nhà nước và các bộ, ngành liên quan Với vai trò ở tầm vĩ mô, để giúp tạo điều kiện cho công tác thẩm định các DAĐT của các DA kinh doanh BĐS, Nhà nước cũng như các bộ, ngành liên quan cần: - Trước hết, Nhà nước xây dựng và ban hành các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường BĐS: đây sẽ là căn cứ quan trọng công tác thẩm định DA bởi trên cơ sở thấy được định hướng phát triển thị trường mà ngân hàng ban hành quy chế cho vay cũng như có chính sách thẩm định phù hợp với lĩnh vực này. - Thứ hai, Nhà nước cần ban hành hệ thống văn bản pháp luật rõ ràng và đầy đủ: lĩnh vực kinh doanh BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của thị trường BĐS. Trong số đó, hệ thống các văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động của thị trường BĐS bao gồm: Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật xây dựng, Luật nhà ở, các Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS… Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt là đảm bảo tính đồng bộ, tính khoa học, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các quan hệ về BĐS trong từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực thi pháp luật của chủ đầu tư, hỗ trợ cho việc thẩm định của các cán bộ được dễ dàng hơn. - Thứ ba, Chính phủ có thể thực hiện thông qua việc chỉ đạo các doanh nghiệp thực hiện nghiêm túc chế độ thống kê, kế toán, kiểm toán, đồng thời xây dựng và ban hành những quy định ràng buộc trách nhiệm của doanh nghiệp… Cần tạo điều kiện để các công ty kiểm toán hoạt động cũng như hàng năm cần đưa ra danh sách các công ty kiểm toán được chính thức công nhận để các báo cáo tài chính của các doanh nghiệp có thể được kiểm toán một cách độc lập bởi những công ty uy tín, để có những báo cáo tài chính có chất lượng cung cấp cho ngân hàng. - Thứ tư, các bộ đặc biệt là bộ tài chính cần thực hiện việc phân tích, đánh giá, phân loại các doanh nghiệp định kỳ để ngân hàng có chính sách phát triển phù hợp với từng nhóm khách hàng. - Thứ năm, Nhà nước cũng như các bộ, ngành cũng cần đứng ra cung cấp thông tin như các thông tin về tình hình kinh tế vĩ mô, các thông tin đánh giá xếp hạng doanh nghiệp từng ngành… một cách chính xác, chính thống để hỗ trợ hoạt động cho ngân hàng. Đặc biệt cũng cần xây dựng khung giá đất, giá xây dựng chuẩn thống nhất hơn cho các DA để làm cơ sở cho việc so sánh, đối chiếu giá cả. 2.3.2 Với Ngân hàng Nhà nước - Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường vai trò chỉ đạo của mình trong hoạt động của hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam. Điều hành và chỉ đạo một cách ổn định, chắc chắn bởi vì bất kỳ một sự điều chỉnh nào của Ngân hàng nhà nước về chính sách tiền tệ: lãi suất, tỷ giá, quy định tỷ lệ dự trữ bắt buộc… đều có thể làm ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực đến lưu thông tiền tệ, đến hoạt động của các Ngân hàng thương mại. - Thứ hai, Ngân hàng Nhà nước cần ban hành, hệ thống hoá những kiến thức cơ bản về thẩm định DA, hỗ trợ cho các ngân hàng thuơng mại nâng cao chất lượng nghiệp vụ thẩm định. - Thứ ba, hàng năm Ngân hàng Nhà nước cần tổ chức các buổi hội thảo tổng kết kinh nghiệm toàn ngành, để tăng cường trao đổi, phối hợp giữa các ngân hàng trong việc nâng cao chất lượng thẩm định các DAĐT trong toàn bộ hệ thống. - Thứ tư, Ngân hàng Nhà nước cần nâng cao hiệu quả cung cấp của trung tâm thông tin ứng dụng CIC hơn nữa để cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác và cập nhật hơn nữa cho các ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước cần có một cơ sở dữ liệu tốt để làm cơ sở cho các ngành phân tích. 2.3.3 Với ngân hàng ĐT&PTVN - Thứ nhất, Ngân hàng ĐT&PTVN cần xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin nội bộ trong toàn bộ hệ thống của BIDV, đồng thời hệ thống này phải luôn được cập nhật thông tin với độ chính xác cao. Tiến hành xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu các doanh nghiệp theo các ngành nói chung và ngành kinh doanh BĐS nói riêng cùng với các thông số tham khảo ở các DA tương tự. - Thứ hai, tăng cường tiến hành hướng dẫn, hỗ trợ SGD, các chi nhánh trong việc thực hiện, hiểu biết và nắm bắt các văn bản, quy định liên quan đến các hoạt động tín dụng, hoạt động thẩm định một cách đầy đủ và kịp thời. - Thứ ba, không ngừng nâng cao trình độ cho đội ngũ cán bộ, ngoài việc đào tạo theo các khoá học nghiệp vụ ngắn hạn, Ngân hàng ĐT&PTVN nên tạo điều kiện cho các cán bộ tham gia các khoá học khác như tiếng anh, kỹ năng giao tiếp khách hàng…, tổ chức các buổi giao lưu, trao đổi giữa các cán bộ trong toàn bộ hệ thống để tạo điều kiện nâng cao trình độ, kỹ năng làm việc trong điều kiện mới: hội nhập và cạnh tranh gay gắt. - Thứ tư, tổ chức các đoàn kiểm tra, thanh tra kiểm tra, giám sát hoạt động thẩm định tại SGD và các chi nhánh, nhưng vẫn phải đảm bảo được sự tự chủ trong hoạt động thẩm định của SGD và các chi nhánh. Đồng thời, hỗ trợ, cử các cán bộ có kinh nghiệm lâu năm hỗ trợ trong những hoạt động khó khăn của SGD và các chi nhánh như hoạt động thẩm định, công tác quản lý rủi ro. - Thứ năm, hình thành quỹ đầu tư dài hạn để cho vay đầu tư BĐS và hỗ trợ người mua nhà. Quỹ đầu tư này sẽ góp phần tránh được rủi ro cho Ngân hàng và cho cả chính khách hàng, các doanh nghiệp, những người đi vay vốn khi thị trường BĐS có những diễn biến xấu, bất thường xảy ra. 2.3.4 Với các doanh nghiệp vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS - Thứ nhất, cần chấp hành nghiêm chỉnh Luật doanh nghiệp, Luật kế toán và các quy định về tài chính, kế toán của Nhà nước, thực hiện kiểm toán báo cáo tài chính hàng năm, cung cấp thông tin báo cáo chính xác và kịp thời cho SGD khi có yêu cầu. - Thứ hai, sử dụng vốn vay ngân hàng đúng mục đích, tuân thủ các nội dung trong Hợp đồng tín dụng. Phối hợp với Ngân hàng trong việc thẩm định kiểm tra trước trong và sau khi cho vay. Thiện chí, hợp tác với Ngân hàng trong việc xử lý tài sản bảo đảm. - Thứ ba, đổi mới và nâng cao trình độ quản trị điều hành doanh nghiệp đáp ứng các yêu cầu của hội nhập kinh tế quốc tế. Tích cực chủ động tiếp cận và sử dụng các dịch vụ tài chính, ngân hàng đặc biệt là các dịch vụ tư vấn hỗ trợ về quản lý tài chính, lập DA kinh doanh. - Thứ tư, không ngừng đổi mới công nghệ, nắm bắt thông tin, chú trọng các sản phẩm hàng hoá làm ra phải có tính cạnh tranh và thị trường tiêu thụ. Trong giai đoạn diễn biến của thị trường BĐS hiện nay, để có thể cung cấp được các DAĐT tốt, có tính khả thi cao cho ngân hàng. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải dựa vào năng lực bản thân, mối quan hệ, nguồn hàng chuẩn, phân tích kỹ thị trường, tìm kiếm thông tin để bán các sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, với thời điểm hiện tại và trong thời gian tới: các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nên hướng tới phân khúc thị trường để kích cầu là nhà ở giá rẻ đến trung bình trên cơ sở kết hợp được ba điều kiện: vốn đầu tư, chính sách tín dụng hợp lý cho người mua, tìm kiếm những mối liên kết đa phương tạo lực mới, đủ năng lực phát triển, khai thác DA. KẾT LUẬN Thông qua việc xem xét về công tác thẩm định các Dự án kinh doanh bất động sản tại SGD BIDV: từ quy trình, nội dung cũng đến phương pháp, cách thức thẩm định và được minh họa thông qua một Dự án mẫu cụ thể có thể thấy công tác thẩm định các Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở đã đạt được nhiều kết quả khả quan: Sở đã có một quy trình thẩm định thống nhất và luôn tuân thủ theo quy trình đó, đã áp dụng các phương pháp khác nhau trong quá trình thẩm định, đảm bảo tuân thủ đúng thời gian và tiến độ. Tuy vậy, công tác thẩm định đôi khi vẫn còn gặp những khó khăn, vướng mắc do cách thức tổ chức mô hình thẩm định cũ chưa thực sự phù hợp, đôi lúc còn hiện tượng chồng chéo. Cùng với quá trình cơ cấu, tổ chức và hiện đại hóa ngân hàng, Sở Giao dịch đã có những thay đổi trong công tác tổ chức thẩm định cùng với đó Sở cũng nhấn mạnh hơn vai trò công tác thẩm định. Tuy vậy, trong thời gian tới, để hoàn thiện và nâng cao hơn nữa chất lượng thẩm định các Dự án đầu tư đặc biệt là các Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trước những diễn biến khó lường trước của thị trường này thì việc thực hiện các nhóm giải pháp bao gồm nhóm giải pháp liên quan đến nghiệp vụ thẩm định và nhóm các giải pháp chung về chính sách cho vay, nâng cao chất lượng nhân lực, vật lực phục vụ cho công tác thẩm định là điều cần thiết. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS.Nguyễn Bạch Nguyệt (2005), Giáo trình: Lập Dự án đầu tư, Nxb Thống kê PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, PGS.TS Từ Quang Phương (2007), Giáo trình Kinh tế Đầu tư, Nxb Đại học Kinh tế Quốc Dân Đinh Thế Hiển (2002), Lập và thẩm định hiệu quả tài chính Dự án đầu tư, Nxb Thống kê, Hà nội Công ty định giá và dịch vụ tài chính Việt nam (2008), Tài liệu đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá BĐS và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS, Chuyên đề định giá BĐS. Luật Kinh doanh BĐS. Số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006. Luật Dân sự. Số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai Báo cáo kết quả kinh doanh của Sở Giao Dịch I các năm 2006, 2007, 2008 Tài liệu kỷ yếu của Sở Giao dịch I Các trang Web: www.muabannhadat.com.vn www.diaoconline.vn www.dothi.vnexpress.net Phụ lục 01: Các thông số đầu vào của DA Tiêu chí Trước thuế Sau thuế Tỷ trọng I Tổng mức vốn đầu tư của DA 149,331 155,924 100% 1 Chi phí xây lắp 52,123 57,335 36.8% 2 Chi phí thiết bị 450 495 0.3% 3 Chi phí BQLDA và chi phí khác 8,859 9,745 6.2% 4 Chi phí nộp tiền sử dụng đất cho NS 59,144 59,144 37.9% 5 Chi đền bù và hỗ trợ cho Cty Da Giầy HN 16,087 16,087 10.3% 6 Lãi vay trong TGTC 6,360 6,360 4.1% 7 Dự phòng phí 6,758 6,758 4.3% II Nguồn vốn đầu tư của DA 155,924 100% 1 Vốn tự có 42,000 27% 2 Vốn huy động khác 61,342 39% 3 Vốn vay Ngân hàng 52,582 34% III Chi phí vốn 1 Lãi suất vay vốn 11.40% năm 2 Lãi suất chiết khấu 10.47% năm 3 Thời gian vay vốn 2,25 năm IV Thông tin về diện tích khai thác Mặt bằng Kinh doanh Đơn vị 1 Diện tích đất đường giao thông 3,991 - m2 2 Diện tích đất XD công trình 7,659 - m2 3 Diện tích đất XD nhà trẻ 1,028 1,028 m2 4 Diện tích đất hành lang bảo vệ 557 - m2 5 Diện tích đất chuyển nhượng 7,548 7,548 m2 6 Diện tích xây dựng nhà ở 7,548 21,456 m2 Tổng 13,235 30,032 m2 V Thông tin về thuế TNDN Đơn vị Mức thuế Đơn vị Mức thuế năm 28.0% /năm VI Thông tin về hiệu suất kinh doanh Năm 2008 Năm 2009 Đất chuyển nhượng 30% 20% 30% 20% Nhà ở thấp tầng 30% 20% 30% 20% Đầu tư HTKT đất XD nhà trẻ 100% VII Đơn giá kinh doanh Đơn giá Đơn vị 1 Đất chuyển nhượng 17.5 trđ/m2 2 Nhà ở thấp tầng 2.1 trđ/m2 3 Tiến độ nộp tiền Tỷ lệ đóng tiền đợt 1 năm 2008 30% Giá trị Tỷ lệ đóng tiền đợt 2 năm 2009 30% Giá trị Tỷ lệ đóng tiền đợt 3 năm 2010 40% Giá trị 4 Đầu tư HTKT đất XD nhà trẻ 1.64 trđ/m2 Phụ lục 02: Bảng phân tích độ nhạy của DA khi giá bán và tổng mức đầu tư của DA thay đổi NPV PA tĩnh Thay đổi giá bán $5,284.81 -15% -10% -5% -1% 0% 1% 5% 10% 15% Thay đổi tổng mức đầu tư -30% 14380.927 19252.769 24127.485 28029.328 29005.077 29980.940 33885.547 38768.897 43655.129 -20% 6509.519 11380.839 16254.683 20155.576 21131.052 22106.629 26009.948 30891.371 35775.325 -10% -1398.655 3472.274 8345.449 12245.609 13220.873 14196.228 18098.547 22978.471 27860.647 -5% -5363.105 -492.335 4380.565 8280.418 9255.595 10230.857 14132.757 19012.052 23893.481 0 -9333.159 -4462.527 410.128 4309.710 5284.808 6259.987 10161.513 15040.244 19921.003 5% -13308.059 -8437.548 -3565.110 334.228 1309.256 2284.360 6185.551 11063.775 15943.930 10% -17287.182 -12416.775 -7544.530 -3645.410 -2670.445 -1695.408 2205.480 7083.246 11962.855 20% -25256.089 -20385.853 -15513.933 -11615.184 -10640.329 -9665.406 -5765.039 -888.063 3990.599 30% -33236.615 -28366.507 -23494.846 -19596.400 -18621.633 -17646.804 -13746.867 -8870.547 -3992.672 Phụ lục 03: Tác giả tính toán thêm sự thay đổi của NPV khi lãi suất thay đổi và hiệu suất bán nhà thay đổi NPV PA tĩnh Thay đổi lãi suất $5,284.81 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% Thay đổi hiệu suất bán nhà -30% -2183.691 -2107.202 -2030.236 -1952.802 -1874.909 -1796.568 -1717.788 -1638.578 -1558.947 -20% 1323.408 1367.840 1412.903 1458.587 1504.882 1551.778 1599.266 1647.335 1695.977 -10% 3814.064 3832.405 3851.483 3871.286 3891.806 3913.033 3934.956 3957.566 3980.854 0% 5288.961 5286.733 5285.305 5284.666 5284.808 5285.720 5287.394 5289.820 5292.989 10% 5748.780 5731.061 5714.169 5698.095 5682.830 5668.365 5654.691 5641.800 5629.682 20% 5194.204 5165.629 5137.878 5110.943 5084.816 5059.489 5034.953 5011.201 4988.224 30% 3625.916 3590.675 3556.232 3522.578 3489.707 3457.610 3426.282 3395.714 3365.899 Giải thích: - Lãi suất của DA được xác định bằng bằng lãi suất huy động tiết kiệm dân cư kỳ hạn 12 tháng trả lãi sau bình quân của Sở giao dịch của 4 Ngân hàng Thương mại quốc doanh trên địa bàn Hà nội (+) phí ngân hàng 3,0%/năm. Lãi suất cho vay được điều chỉnh 6 tháng/lần. Lãi suất thay đổi à ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn của DA à sự thay đổi của lãi suất cần được tính đến khi tính toán chỉ tiêu hiệu quả tài chính của DA. - Hiệu suất bán nhà được tính toán dựa trên cơ sở sự ước tính và dự báo của chủ đầu tư cũng như cán bộ thẩm định. Hiệu suất bán nhà thay đổi à ảnh hưởng đến doanh thu của DA à sự thay đổi của hiệu suất bán nhà cũng cần được tính toán khi tính toán hiệu quả tài chính của DA