Chuyên đề Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Thủ Đô

n: như chưa có thiết bị thông tin trực tuyến về khách hàng giữa các ngân hàng, chưa có thiết bị để cập nhật các dữ liệu từ trung tâm thông tin thương mại, trung tâm phòng ngừa rủi ro. Thứ hai, Muốn đánh giá được như thế nào là doanh nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh, có hoạt động sản xuất kinh doanh hiệu quả, một phương án kinh doanh khả thi thì NHNo&PTNT Thủ Đô chưa có các thông tin hoặc thu thập các chỉ tiêu quy chuẩn của từng ngành, từng lĩnh vực kinh doanh để so sánh. Hiện nay, việc so sánh các chỉ tiêu của doanh nghiệp vẫn chỉ dựa vào kinh nghiệp của cán bộ tín dụng khi tham gia thẩm định. Thứ ba, Trình độ của cán bộ tín dụng không đồng đều, sức ì của một số cán bộ trong Chi nhánh lớn. Bên cạnh đó việc sắp xếp cán bộ chưa hợp lý, không phù hợp với khả năng và năng lực của từng người đã làm giảm hiệu quả trong công tác thẩm định khách hàng. Thứ tư, Việc không phân tách bộ phận thẩm định riêng thành một phòng độc lập mà gộp vào phòng tín dụng, cán bộ tín dụng vừa là người thẩm định vừa là người chịu trách nhiệm quản lý và cho vay gây nên một áp lực công việc đối với họ. Điều này ảnh hưởng đến thời gian thẩm định một món vay và sự hời hợt trong thẩm định. *Nguyên nhân từ phía khách hàng Thực tế hiện nay, cán bộ tín dụng đánh giá năng lực tài chính của khách hàng là dựa trên báo cáo tài chính của khách hàng cung cấp. Song số liệu trong các báo cáo này nhiều khi không chính xác. Hiện nay một doanh nghiệp có thể có tới ba dạng báo cáo tài chính, các báo cáo này số liệu hoàn toàn khác nhau. Chính điều này đã gây khó khăn trong việc thẩm định của cán bộ tín dụng. Mặt khác hầu hết các báo cáo tài chính của khách hàng khi gửi tới ngân hàng đều không có báo cáo lưu chuyển tiền tệ. Điều này đã dẫn đến việc bỏ qua việc phân tích báo cáo lưu chuyển tiền tệ của cán bộ tín dụng. * Các nguyên nhân khác Một là, quan hệ giữa các Ngân hàng thương mại chưa chặt chẽ, chưa có sự phối hợp trong hoạt động thẩm định, chia sẻ thông tin tín dụng. Vai trò chỉ đạo, hướng dẫn, quản lý hỗ trợ của Ngân hàng nhà nước chưa tốt, các văn bản pháp lý về tín dụng còn chưa hoàn chỉnh lại hay thay đổi gây khó khăn cho ngân hàng, các thông tin về phát triển ngành kinh tế, thông tin về các doanh nghiệp còn ít chưa hỗ trợ tích cực cho các Ngân hàng thương mại trong việc thu thập thông tin. Hai là, hiện nay chưa có một cơ quan chính thức nào đứng ra thực hiện đánh giá xếp loại doanh nghiệp. Ở một số nước, có những tổ chức được phép làm công việc này và bán những kết quả đánh giá. Như thế nó cho phép ngân hàng thu được thông tin chính xác và khách quan hơn. Ở nước ta, các ngân hàng tự xếp hạng doanh nghiệp dựa vào các tiêu chí xếp hạng do Bộ tài chính quy định. Song các tiêu chí này còn chung chung mà chưa tính đến tình hình biến động của từng ngành, lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Do đó, thông tin tài chính ngân hàng thu thập được không có độ chính xác cao. Thứ ba, định hướng phát triển kinh tế ngành, địa phương hay của tổng công ty lớn chưa cụ thể hoặc chủ trương của các ngành hữu quan chưa thống nhất dẫn đến khó khăn cho công tác thẩm định ở chỗ: về mặt tài chính thì đạt nhưng xét về mặt định hướng, kinh tế, xã hội thì không chắc chắn, có thể nơi doanh nghiệp hoạt động thì thiếu sản phẩm nhưng xét toàn ngành thì lại thừa, hoặc quy hoạch phát triển kinh tế không ổn định. Chương 2: Giải pháp và kiến nghị về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng No&PTNT&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 2.1 Định hướng phát triển NH và yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án bất động sản. 2.1.1 Định hướng pháp triển của NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô. Trong thời gian tới, Chi nhánh tiếp tục thực hiện định hướng kinh doanh đã lựa chọn, điều chỉnh chiến lược kinh doanh phù hợp với xu thế phát triển của nền kinh tế, đảm bảo tăng trưởng đều và vững chắc. Mở rộng quy mô gắn với nâng cao chất lượng, hiệu quả kinh doanh, đa dạng các hình thức huy động vốn, từng bước nâng cao tỷ trọng nguồn vốn có tính ổn định, có mức lãi suất đầu vào thấp, ổn định, thực hiện cho vay có chọn lọc trong phạm vi khả năng kiểm soát. Tích cực đào tạo nâng cao đời sống người lao động trong toàn chi nhánh. Các mục tiêu cụ thể - Về huy động: mở rộng và thu hút các khách hàng có nguồn vốn thành toán lớn về chi nhánh với phương châm thuận tiện, nhanh, an toàn tạo niềm tin với khách hàng; phấn đấu nguồn vốn trên tài khoản thanh toán của khách hàng chiềm từ 10 đến 15% tổng nguồn vốn huy động. Nâng dần tỷ trọng nguồn vốn huy động từ dân cư, nhất là nguồn trung và dài hạn, tiến tới tự cân đối một cách vững chắc nguồn vốn để đầu tư - Về công tác cho vay: từng bước chuyển đổi cơ cấu đầu tư, đối tượng đầu tư, tập trung cho vay hộ kinh doanh và các doanh nghiệp nhỏ và vừa sản xuất, làm hàng xuất khẩu. Đẩy mạnh việc cho vay tiêu dùng để thực hiện chủ trương kích cấu của chính phủ. - Về sản phẩm dịch vụ: Mở rộng các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng trên nền tảng công nghệ hiện đại nhằm tăng nhanh nguồn thu ngoài tín dụng phần đấu tăng thu ngoài tín dụng tăng 20% trong năm 2009 - Công tác đào tạo: chú trọng công tác đào tạo và đào tạo lại cán bộ, không ngừng nâng cao trình độ nghiệp vụ để đáp ứng yêu cầu hoạt động kinh doanh. - Từng bước hoàn thiện một cách cơ bản cơ sở vật chất cho Chi nhánh 2.1.2 Yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án bất động sản. Số lượng và quy mô của dự án đầu tư bất động sản liên tục tăng trong thời gian qua và được dự báo sẽ tăng trong thời gian tới. Bên cạnh đó dự án đầu tư bất động sản có những đặc điểm riêng như thường xuyên gắn với xây dựng nên đòi hỏi chuyên môn thẩm định cao, thời gian đầu tư kéo dài vì vậy, công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản cần có định hướng hoàn thiện riêng: Nâng cao vai trò của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản. Đây là yêu cầu đối với công tác thẩm định tất cả các loại hình dự án đầu tư. Đối với dự án đầu tư bất động sản với đặc điểm rủi ro cao và thời gian giải ngân thường dài, chỉ cần một sai xót sẽ gay ra quyết định sai lầm, lãng phí nguồn vốn và thiệt hại cho Ngân hàng, thì vai trò của công tác thẩm định càng trở nên quan trọng. Công tác thẩm định cũng là một trong những yếu tố quyết định trong việc đánh giá vị thể, uy, thế mạnh của NH. Công tác thẩm định dự án phải trở thành thế mạnh trong cạnh tranh và trong kinh doanh, coi đó là một yếu tố thu hút khách hàng, tạo uy tín cho Ngân hàng qua việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư. Hoàn thiện quy chế hoạt động, quy định thực hiện, điều hành công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản. Một tổ chức bất kì muốn hoạt động tốt phải có quy chế hoạt động, quy đingj thực hiện, phân công nhiệm vụ rõ ràng. Công tác thẩm định cũng đòi hỏi như vậy. Phải xác định rõ nội dung, chức trách và mối quan hệ giữa các cá nhân trong phòng Tín dụng với nhau và giữa phòng Tín dụng với các phòng khác, các bộ phận khác, các cấp quản lý của Chi nhánh Thủ Đô. Hoàn thiện quy trình thẩm định, nội dung thẩm đinh, phương pháp thẩm định Quy trình thẩm định, nội dung thẩm định, phương pháp thẩm định càng chi tiết, càng hoàn chỉnh thì càng tạo điều kiện cho cả khách hàng và cán bộ tín dụng. Hiện tại, quy trình thẩm định và nội dung thẩm định của Chi nhánh Thủ Đô cơ bản đã hoàn thiện nhưng phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản vẫn chưa có đáp ứng đặc điểm riêng của dự án đầu tư bất động sản. Bên cạnh việc áp dụng những phương pháp chung của công tác thẩm định, dự án đầu tư bất động sản cần có những phương pháp riêng có thể kể đến như các phương pháp để thực hiện công tác định giá. Nâng cao năng lực của cán bộ thẩm định Đối với tất cả các yếu tố của một vấn đề thì yếu tố con người luôn đóng vai trò quyết định. Bộ máy trực tiếp thẩm định dự án cần phát triển mạnh mẽ cả về số lượng và chất lượng để thực hiện tốt nhiệm vụ của mình. Cán bộ thẩm định cần được hoàn thiện năng lực theo hướng chuyên môn ngành nghề hoặc địa phương. Tăng cường công tác khoa học kỹ thuật thông tin. Trong thời đại cách mạnh công nghệ thông tin phát triển mạnh mẽ ảnh hưởng đến tất cả các lĩnh vực thì hoạt động tài chính cũng không thể đứng ngoài. Việc ứng dụng những tiện ích khoa học hiện đại sẽ tạo nên thế mạnh cho hoạt động thẩm định của Chi nhánh Thủ Đô, đồng thời giúp cán bộ Tín dụng thẩm định được chính xác hơn, toàn diện hơn trong thời gian ngắn hơn. Tích cực thu thập thông tin về đầu tư bất động sản, bước đầu hình thành thư viện thông tin về dự án đầu tư bất động sản nói chung và dự án đầu tư nói riêng. Thông tin có giá trị quan trọng đối với tất cả các hoạt động của nền kinh tế nói chung và với công tác thẩm định nói riêng. Thị trường bất động sản lại mang đặc điểm là thị trường không hoàn hảo, thông tin rất khó chính xác thì vấn đề có một kho thông tin tin cậy của riêng mình được đặt ra như một nhu cầu cấp thiết. Nguồn thông tin bất động sản là vô cùng dồi dào bởi vì hiện nay kiến thức liên tục được cập nhật và chia sẻ hàng ngày hàng giờ từ nhiều nguồn khác nhau nhưng công tác tổng hợp, thu thập những nguồn thông tin đó lại không hề dễ dàng. Chính vì vậy, cần tạo ra một thư viện tổng hợp các thông tin về bất động sản, liên tục cập nhật về thị trường bất động sản, về các chính sách của Nhà nước, về các dự án mà Ngân hàng đã cho vay vốn, các kinh nghiệm bài học trong hoạt động cho vay vốn, cac chỉ tiêu kĩ thuật, các máy móc, thiết bị có liên quan… 2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Chi nhánh Thủ Đô. Từ những yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản của Chi nhánh, qua quá trình tìm hiểu nghiệm vụ thẩm định dự án đầu tư bất động sản, cùng với việc nghiên cứu kiến thức trong sách vở và thực tế, tôi xin đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàn No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô. 2.2.1 Giải pháp nâng cao vai trò của công tác thẩm định Vai trò của công tác thẩm định trước hết phụ thuộc vào nhận thức của các các cấp quản lý, của chính cán bộ tín dụng và của khách hàng đối với công tác đó. Cần nâng cao nhận thức, tăng cường đầu tư cho hoạt động thẩm định. Kết quả của nghiệp vụ thẩm định là giúp cho khách hàng hoàn thiện hò sơ, đưa ra lời khuyên cho khách hàng và quan trọng nhất đưa ra nhận định tư vấn cho ban giám đốc quyết định. Kết quả của công tác thẩm định càng chính xác thì vai trò của công tác thẩm định sẽ ngày càng được nâng cao. 2.2.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện quy chế hoạt động, quy định thực hiện, điều hành công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản. Quy chế hoạt động và các quy định liên quan đến điều hành công tác thẩm định tại Chi nhánh Thủ Đô đã được xây dựng rõ ràng và được áp dụng thống nhất. Để quy chế được hoàn thiện hơn, công tác phổ biến quy chế đến các nhân viên đặc biệt là các nhân viên mới cần được chú ý. Việc thẩm định dự án đầu tư bất động sản kéo theo các công tác chuyên môn như thu thập các thông tin liên quan đến pháp luật, thị trường, đến hiện trường xem xét dự án, tìm kiếm khách hàng, thu thập thông tin. Mỗi công việc cụ thể cần giao cho một cán bộ nhất định, và cần có sự liên hệ, kết hợp nhịp nhàng giữa các cán bộ trong một phòng và giữa các phòng ban với nhau. 2.2.3 Giải pháp về nội dung thẩm định. 2.2.3.1 Áp dụng các nội dung của mô hình SWOT để thẩm định dự án đầu tư BDS. Đối với dự án đầu tư bất động sản, Ngân hàng có thể dử dụng mô hình SWOT để đánh giá một dự án, ta có thể thẩm định dự án theo các nội dung sau: S (Strengths) – những thế mạnh của dự án Thế mạnh của dự án có thể xuất phát từ những yếu tố sau: - Điểm mạnh của chính bất động sản của dự án: có thể do vị trí của bất động sản; do các điều kiện tự nhiên của bất động sản như đặc điểm địa hình, tính chất đất; điều kiện xã hội ảnh hưởng đến bất động sản như giao thông, cơ sở hạ tầng xung quanh; do kích thước của bất động sản; do tính chất phù hợp với quy hoạch hay phù hợp với chính sách khuyến khích của chính phủ… - Điểm mạnh của đơn vị chịu trách nhiệm xây dựng dự án: thể hiện qua khả năng của bộ máy tổ chức quản lý, kinh nghiệm qua các dự án trước, nguồn cung cấp nguôn vật liệu đầu vào, trình đồ chuyên môn cùa đội ngũ thiết kế, kĩ sư, công nhân, máy móc trang thiết bị phục vụ cho dự án.… - Điểm mạnh của khách hàng: Trong trường hợp khách hàng là đơn vị chịu trách nhiệm xây dựng thì điểm mạnh sẽ bao gồm cả điểm mạnh của đơn vị chịu trách nhiệm xây dựng dự án. Trường hợp khách hàng chỉ là chủ đầu tư thì điểm mạnh được xét đến qua quá trình sản xuất kinh doanh, hiệu quả tài chính, hiệu quả sử dụng vốn, quan hệ của chủ đầu tư với đơn vị thi công, với các cấp chính quyền, với ngân hàng… W (weeknesses) – Điểm yếu của dự án Tương tự như vậy điểm yếu của dự án cũng xuất pháp từ những yếu tố: - Đặc điểm của chính bất động sản: đặc điểm của bất động sản cũng có thể chính là điểm yếu của dự án như: vị trí không phù hợp với giao thông, không thuận lợi về cơ sở hạ tầng, kích thước quá hẹp hoặc hướng không tốt, khu vực dân cư xung quanh không ổn định, địa chất không thuận lợi, bất động sản trong kế hoạch không thuộc quy hoạch… - Điểm yếu của đơn vị chịu trách nhiệm xây dựng: ví dụ như số năm kinh nghiệm, số lượng chuyên gia, số lượng dự án mà đơn vị tham gia, có phải san sẻ nguồn lực cho các dự án khác hay không… - Điểm yếu của khách hàng: đối với khách hàng có thể có những lí do sau khiến dự án bị đánh giá yếu đi như uy tín của khách hàng, hiệu quả sản xuất kinh doanh sa sút, quan hệ của chủ đầu tư với đơn vị thi công, bộ máy quản lý … O (opportunities) – Những cơ hội của dự án Cán bộ thẩm định có thể nhìn nhận cơ hội của dự án qua các nội dung sau: - Những đặc điểm về quy hoạch, về các chính sách khuyến khích của chính phủ mà dự án có thể được hưởng - Loại hình thị trường hướng tới của dự án, lượng cầu của sản phẩm dự án. - Hiệu quả tài chính của dự án, lợi nhuận mang lại, nguồn lãi vay cho Ngân hàng. - Những nội dung khác có liên quan như: lượng khách du lịch tăng cao làm cho cầu tăng, giá nguyên vật liệu đang xuống… T (Threats) – Những đe dọa, rủi ro của dự án đầu tư bất động sản. Phân tích rủi ro của dự án bao gồm: Các rủi ro về điều kiện tự nhiên Phân tích chất lượng của số liệu điều tra, thăm dò, khảo sát tự nhiên của địa điểm xây dựng. Phân tích các rủi ro do địa điểm xây dựng gây nên như: điều kiện địa chất, địa chất công trình, địa chất – thủy văn, động đất (nhất là các khả năng gió bão, lũ lụt, động đất, lún, nứt công trình, chất lượng và số lượng tài nguyên cung cấp cho dự án). Phân tích cường độ các rủi ro, các tác hại của nó đối với: sự bền vững của công trình, quá trình thi công xây dựng, quá trình cung cấp đầu vào và đầu ra cho dự án, quá trình vận hành công trình và các phạm vi tác động đối với khu vực lân cận khi có biến cố xảy ra. Phân tích các biện pháp khắc phục của dự án như: tăng cường chất lượng của dự báo, điều tra, khảo sát các biện pháp về xây dựng và các lựa chọn dây chuyền công nghệ có tính đến sự cố rủi ro về tự nhiên, khả năng sơ tán, phương án dự phòng… Các rủi ro về kĩ thuật, tổ chức sản xuất Các rủi ro về kĩ thuật – tổ chức có liên quan chủ yếu đến việc lựa chọn giải pháp công nghệ, giải pháp xây dựng và các giải pháp địa điểm xây dựng. Những nội dung cần lưu ý là: Phân tích chất lượng của thông tin gốc đã dùng để lựa chọn phương án công nghệ, phương án xây dựng và phương án địa điểm. Phân tích các loại rủi ro có thể xảy ra như: đổ vỡ công trình, hỏng hóc máy móc, cháy nổ, rò rỉ chất độc, ngừng trệ sản xuất, trục trặc trong cung cấp đầu vào và tiêu thụ đầu ra do nguyên nhân tổ chức, phế phẩm, độc hại môi trường xung quanh. Phân tích các biện pháp khắc phục của dự án như: bảo đảm chất lượng của số liệu gốc để lựa chọn phương án kĩ thuật như: lựa chọn đúng cấp công trình về độ bền chắc, chịu lửa, động đất, chống gió bão, ăn mòn.; lựa chọn đúng phương án công nghệ về các mặt độ bền chắc và tin cậy của máy móc và chu trình công nghệ; có các biện pháp hữu hiệu để đề phòng cháy nổ và bảo đảm an toàn sản xuất, tổ chức dây chuyền công nghệ và cung cấp đầu vào ít có khả năng trục trặc nhất, tổ chức dự phòng và dự trữ hợp lí, bảo đảm chất lượng cơ sở hạ tầng kĩ thuật phục vụ sản xuất. Các rủi ro về tài chính kinh tế Phân tích chất lượng của các dự báo thị trường, dự báo tài chính – kinh tế cũng như chất lượng của số liệu gốc (như đơn giá, định mức, suất thu lợi được dùng làm ngưỡng hiệu quả) được dùng để lập và phân tích dự án đầu tư. Phân tích phương pháp đã dùng để phân tích tài chính và kinh tế - xã hội của dự án. Phân tích các loại rủi ro về tài chính và kinh tế như: Các rủi ro về thị trường đầu vào và đầu ra làm cho dự án không đạt được hiệu quả như mong muốn. Các rủi ro về kinh tế vi mô như: thuế, tỉ giá hối đoái, lạm phát, sự thay đổi của các chủ trương và các chính sách kinh tế vĩ mô… Nguy cơ và hao mòn vô hình do tốc độ phát triển của khoa học công nghệ. Tình hình cạnh tranh trên thị trường, các rủi ro do hội nhập kinh tế thế giới và khu vực Phân tích các biện pháp khắc phục của dự án Nâng cao chất lượng của dự báo và các số liệu gốc để lập và phân tích sự báo về mặt tài chính, kinh tế. Thực hiện phân tích an toàn tài chính của dự án một cách khoa học, triệt để và có chất lượng cao. Áp dụng phương pháp phân tích dự án trong điều kiện rủi ra và bất định nhất là với các dự án lớn có nhiều rủi ro. Thành lập quỹ dự phòng thỏa đáng. Áp dụng hình thức cổ phần để phân tán rủi ro. Thực hiện mua bảo hiểm Từ phân tích dự án qua mô hình SWOT, xem xét bốn nội dung, bốn nội dung này có tác động qua lại với nhau, nội dung này là kết quả của nội dung kia, cán bộ thẩm định có thêt đánh giá dự án một cách toàn diện và khoa học. 2.2.3.2 Nội dung thẩm định giá trị bảo đảm Giá trị tài sản đảm bảo thuộc nội dung thẩm định các biện pháp bảo đảm tiền vay. Với một biện pháp bảo đảm tiền vay, cán bộ tín dụng xem xét tới ba vấn đề: tính pháp lí của tài sản đảm bảo, tính dễ chuyển nhượng của tài sản và giá trị của tài sản. Với hai vấn đề tính pháp lí của tài sản đảm bảo và tính dễ chuyển nhượng của tài sản, Ngân hàng đã có những chỉ tiêu, chú ý cụ thể nhằm đánh giá, còn với vấn đề giá trị của tài sản, Ngân hàng chỉ thực hiện trong những trường hợp không quá phức tạp. Với các trường hợp phức tạp, Ngân hàng thường thuê chuyên gia bên ngoài. Việc thuê chuyên gia bên ngoài có ưu điểm là đảm bảo tính chuyên nghiệp và chính xác, nhưng sẽ dẫn tới chi phí rất cao. Cùng với sự gia tăng về số lượng dự án và mức độ phức tạp của dự án thì yêu cầu về xác định giá trị tài sản đảm bảo sẽ ngày càng nhiều và càng tốn kém về chi phí. Chính vì vậy, việc Chi nhánh Thủ Đô tự xem xét đánh giá giá trị tài sản đảm bảo là rất cần thiết. Đánh giá giá trị của tài sản đảm bảo có thể được giao cho một số cán bộ chuyên trách riêng hay còn gọi là bộ phân định giá, hoặc mỗi cán bộ có thể tự nâng cao trình độ của mình để có thể đảm nhận luôn cả công tác thẩm định giá. Khi thẩm định nội dung giá trị của tài sản cầm cố cần chú ý những vấn đề sau: Trong việc thẩm định giá cho các tài sản cầm cố, người thẩm định phải chú ý tới vị trí của người nhận cầm cố trong mối liên hệ với tài sản. Người thẩm định phải luôn có trong ý nghĩ đến việc có thể phải bán tài sản đảm bảo cho vay nợ trong tương lai, nếu giá bán là không đủ để thanh toán số tiền vay nợ, các khoản lãi chưa trả và chi phí thì Ngân hàng sẽ bị lỗ. Trong việc áp dụng giá trị thị trường là cơ sở cho thẩm định giá, người thẩm định không chỉ xem xét giá trị thị trường hiện tại mà còn phải xem xét liệu giá trị đó có còn khả năng duy trì trong tương lai, và tài sản có sẵn sàng bán trong trường hợp bán tài sản bắt buộc. Phải luôn đặt câu hỏi để tìm hiểu liệu thị trường có bị ảnh hưởng bởi điều kiện quốc gia hoặc quốc tế nào đấy mà nhất thời có thể gây ra sự bùng nổ về giá, bất kì chi phí vốn nào có thể có trên tài sản như là các hư hỏng tích lũy phải được tính cho sự giảm giá. Thu nhập thực tế tài sản cần phải được tính toán với sự cẩn thận nhất, vì nó không chỉ là cơ sở thích hợp cho định giá trị mà còn đảm bảo rằng nó đủ để thanh toán cho lãi trên vay nợ đề nghị. Bất kì bộ phận tương lại nào của giá trị mà chắc chắn và hợp lí về tính chất như là sự quay trở lại của giá trị cho thuê đầy đủ trên sự hết hạn của một hợp đồng cho thuê đang tồn tại ở mức tiền cho thuê thấp, có thể được đưa vào tính toán, nhưng bất kì cái gì có tính chất đầu cơ thì phải bỏ qua. Trong trường hợp kinh doanh tài sản, uy tín nên loại trừ khỏi thẩm định giá. Cũng nên loại trừ bất cứ cái gì mà người cầm cố có thể dễ dàng bán hoặc di chuyển chẳng hạn như đồ gỗ trừ khi có sự đảm bảo an toàn việc đó không xảy ra. Thông tin đôi khi nhận được như giá trả cho tài sản của người cầm cố, thường là không thể tin cậy. Một giá cao có thể được trả vì những lí do đặc biệt…Chi phí xây dựng ngôi nhà không nên để ý đối với mục đích cầm cố vì có thể là con số bị thổi phồng, hoặc là các thay đổi đáng kể đã xảy ra từ khi tài sản được xây dựng. Có một số loại tài sản được coi là không an toàn cho mục đích cầm cố. Ví dụ, một khu đất trống là tài sản có giá trị và không cần chi phí cho việc bảo dưỡng; nhưng giá trị của nó là cần thiết cho sự đầu cơ và nó không tạo đến thu nhập ngay lập tức. Nếu cầm cố bị rơi vào tình trạng không trả được lãi vay cầm cố, thì người nhận cầm cố chiếm hữu khu đất sẽ không có cách gì ngăn chặn được sự khuất nợ tích lũy nhiều hơn cho đến khi có thể tìm thấy người mua khu đất. Trong trường hợp đó, nhà thẩm định giá nên có chỉ dẫn rõ ràng tính chất rủi ro của vật bảo đảm, và khuyến nghị Ngân hàng rằng, bất kì cho vay nhận tiền trước nào nên ít hơn 2/3 giá trị thông thường của tài sản cầm cố. Các tài sản cho thuê theo hợp đồng có tính chất của vật bảo đảm không hiệu quả, đòi hỏi cần phải đối xử cẩn thận, nhất là trong trường hợp thời hạn cho thuê tương đối ngắn. Trong một số trường hợp, văn bản cầm cố quy định trả lại một phần nợ chính theo từng giai đoạn để kiểm tra lại vật bảo đảm. Các ngôi nhà là đối tượng cầm cố nên được bảo hiểm tài sản dưới tên cả hai người cầm cố và nhận cầm cố. Nhà thẩm định giá thường đươc yêu cầu cung cấp tổng số tiền cho các ngôi nhà được bảo hiểm đó. Có khả năng một tài sản có thể đem cầm cố ở nhiều nơi, quy định chung là người nhận cầm cố thứ hai hoặc tiếp theo mỗi khi có khiếu nại về tài sản, theo trật tự thông thường họ chỉ được giải quyết sau khi khiếu nại của người nhận cầm cố thứ nhất đã được giải quyết. Rõ ràng có ít đảm bảo hơn cho những người nhận cầm cố tiếp theo người thứ nhất. Trong trường hợp này cần tính toán cẩn thận để đảm bảo rằng tổng số tiền vay trước, bao gồm của cả người nhận cầm cố thứ nhất, không vượt quá số tiền cho vay hợp lí trên sự đảm bảo của tài sản, thông thường bằng 2/3 giá trị thị trường đúng của nó. 2.2.4 Giải pháp nâng cao năng lực cán bộ thẩm định. Để có được đội ngũ cán bộ thẩm định tốt, Chi nhánh Thủ Đô cần có những giải pháp từ khâu tuyển dụng đến khâu đào tạo, phân công công việc và đào tạo tại sau này. Tuyển chọn những người có đầy đủ năng lực chuyên môn cho vị trí cán bộ thẩm định. - Hiện nay, nguồn cung cấp nhân lực cho lĩnh vực tài chính Ngân hàng là rất lớn, vì môi trường làm việc tại Ngân hàng là mục đích nhắm tới của rất nhiều sinh viên khối kinh tế và cả các khối có liên quan như công nghệ thông tin, luật…Tuy nhiên, để lựa chọn được đúng đối tượng tuyển dụng vừa có nền tảng chuyên môn, vừa đáp ứng về yêu cầu lương tâm trách nhiệm nghề nghiệp là không hề đơn giản. Chi nhánh Thủ Đô nên lựa chọn cán bộ theo các tiêu chí sau: Được đào tạo cơ bản, chính quy tại các trường đại học uy tín. Thực tế cho thấy, những sinh viên được đào tạo cơ bản tốt sẽ dễ thích nghi với môi trường mới, việc đào tạo các nghiệp vụ chuyên môn thuận lợi và dễ dàng hơn rất nhiều. Có kiến thức, hiểu biết về pháp luật, về các chính sách kinh tế của Nhà nước, có sự tìm hiểu và kiến thức về tình hình kinh tế, xã hội. Có tư duy năng động, tích cực để có thể thích nghi được với sự thay đổi liên tục trong môi trường làm việc của Ngân hàng. Có đạo đức tốt và lối sống tích cực. Đây là một yếu tố quan trọng của một cán bộ tốt. - Trong giai đoạn khủng hoảng của nền kinh tế, mỗi Ngân hàng có những chính sách riêng về tuyển dụng của mình, nhưng nhìn chung là số lượng và nhu cầu tuyển dụng đã giảm đi khá nhiều. Đấy là hậu quả tất yếu của giai đoạn khủng hoảng. Mặc dù vậy, nhu cầu tuyển mới của Ngân hàng vẫn còn. Để đảm bảo cho chất lượng tuyển dụng, Chi nhánh Thủ Đô nên có mối liên hệ với các trường đại học khối kinh tế để có nguồn nhân sự đảm bảo, đồng thời trong quá trình tuyển dụng, Chi nhánh Thủ Đô nên có thông báo rõ về yêu cầu đối với các ứng viên để nâng cao chất lượng các ứng viên ngay từ vòng tuyển dụng. Phân công công việc khoa học Sau khi lựa chọn được cán bộ, thì việc phân công công việc khoa học sẽ mang lại thành công cho Ngân hàng. - Cần xác định điểm mạnh điểm yếu của từng cán bộ, có thể đánh giá dựa trên chuyên môn của từng cán bộ, tính cách của từng người và bản khai của từng người. - Cần xác định và phân công công việc theo các chủ đề khoa học, từ đó, kết hợp với năng lực và điểm mạnh để phân công công việc - Cần có sự trao đổi qua lại giữa các cá nhân, các bộ phận, sự luân chuyển cán bộ nếu cần thiết - Sự phân công công việc cũng phụ thuộc vào các giai đoạn, thời gian khác nhau như đầu năm, cuối năm, vào các đợt tuyển dụng, hay trong thời gian có những chính sách mới, thời gian bất ngờ có nhiều dự án, hay thời gian số dự án không nhiều. - Với những cán bộ mới vào Chi nhánh Thủ Đô cần được phân công cán bộ hướng dẫn để nhanh chóng hòa nhập với môi trường làm việc của Chi nhánh Thủ Đô. Tiến hành đạo tạo lại, nâng cao nghiệp vụ một cách thường xuyên, liên tục Thẩm định dự án đòi hỏi sự cập nhật kiến thức liên tục, chính vì vậy, công tác đào tạo lại là vô cùng quan trọng. - Chi nhánh Thủ Đô ngoài kết hợp với các trung tâm huấn luyện Ngân hàng, tham gia các đợt tập huấn của Agribank nên có những đợt đào tạo kết hợp với các trường đại học có uy tín, có thể tổ chức các hội thảo về hoạt động thẩm định. - Cần cho cán bộ đi học các khóa ngắn hạn hoặc đào tạo vừa học vừa làm về các chuyên môn như luật kinh doanh, luật doanh nghiệp, luật bất động sản, các khóa học tin học, chuyên môn về thẩm định giá tài sản, các kiến thức về đầu tư, về xây dựng, về năng lực hệ thống thông tin… Hoàn thiện các chính sách ưu đãi, khuyến khích, đãi ngộ đối với cán bộ thẩm định. Năng lực của cán bộ thẩm định phụ thuộc vào các quyền lợi và trách nhiệm mà họ được nhận. Để nâng cao chất lượng của cán bộ thẩm định, ngoài những nỗ lực từ bản thân cán bộ thẩm định, ban giám đốc cũng cần có những chính sách khuyến khích đến các nhân viên - Điều kiện làm việc ổn định, thoải mái, công bằng giữa các thành viên, đầy đủ các trang thiết bị thiết yêu như bàn, máy vi tính, tủ chứa hồ sơ lưu trữ, điện thoại cố đinh… Khu vực làm việc cần đảm bảo cả tính độc lập và tính giao lưu. Có một khu vực tiếp doanh nghiệp riêng tạo thuận lợi cho cán bộ thẩm định. - Chính sách tiền lương và khen thưởng cho cán bộ tín dụng nên cao hơn các lĩnh vực khác, vì công việc thẩm định vừa phức tạp, vừa chịu áp lực cao và tạo ra doanh thu trực tiếp cho Ngân hàng. - Sự đánh giá năng lực của mỗi cá nhân cần chi tiết, công khai và công bằng, xem xét đến từng cá nhân để có căn cứ đánh giá chính xác. Qua việc đánh giá năng lực và hiệu quả làm việc, Chi nhánh Thủ Đô nên có chính sách khen thưởng và phạt hợp lí tạo động lực cho cán bộ. - Có điều chỉnh và hỗ trợ về công tác phí và phương tiện phục vụ cho công tác thẩm định. Một trong những thực tế tồn tại trong suốt thời gian qua hạn chế chất lượng công tác thẩm định chính là vấn đề công tác phí và phương tiện phục vụ. Vấn đề này ảnh hưởng đến chất lượng thông tin mà cán bộ thẩm định thu thập. Đặc biệt với dự án đầu tư bất động sản, nhu cầu thu thập thông tin là rất cao, cán bộ thẩm định cần phải thường xuyên xuống hiện trường từ giai đoạn đánh giá các biện pháp đảm bảo đến việc giám sát quá trình xây dựng của dự án. Chính vì vậy, nhu cầu hỗ trợ về công tác phí và phương tiện phục vụ vẫn rất cấp thiết. 2.2.5 Giải pháp về công tác thu thập và tổng hợp thông tin Như đã phân tích ở trên, thông tin bao giờ cũng là yếu tố quan trọng, là dữ liệu đầu vào cho các phân tích, đánh giá thẩm định. Cán bộ thẩm định có thể thu thập thông tin từ các nguồn sau: Thông tin trong hồ sơ Đây là những thông tin cần thiết cơ bản nhất về doanh nghiệp mà doanh nghiệp cung cấp cho Ngân hàng khi đến vay vốn. Tuy là thông tin của khách hàng cung cấp, nhưng đây chính là cơ sở đầu tiên để cán bộ thẩm định tiến hành xem xét về doanh nghiệp. Chính vì vậy, trong quá trình hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ, nếu cán bộ thẩm định càng hướng dẫn kĩ càng và đầy đủ, thông tin thu nhập sẽ càng có tác dụng hơn. Thông tin từ phỏng vấn trực tiếp khách hàng Để tăng chính xác cho các thông tin do khách hàng cung cấp, cán bộ thẩm định luôn có cuộc gặp trực tiếp với khách hàng để tìm hiểu thêm các thông tin chưa có trong hồ sơ. Trong quá trình tiếp xúc, cán bộ tín dụng cần: - Xem xét quan điểm doanh nghiệp về dự án, về các khoản nợ, về nguồn trả nợ, về tài sản đảm bảo - Xem xét cung cách, phong cách làm việc của doanh nghiệp. - Hỏi thêm về các khó khăn mà doanh nghiệp có thể gặp phải Chính vì vậy, để thông tin từ phỏng vấn trực tiếp đạt được mục đích đặt ra, cán bộ thẩm định cần: - Chuẩn bị kỹ lưỡng nội dung cần phỏng vấn - Nghiên cứu kĩ các vấn đề có liên quan đến dự án và khách hàng trước khi thực hiện phỏng vấn trực tiếp. - Luôn duy trì bầu không khí thoải mái, gần gũi những vẫn đảm bảo tính nghiêm túc trong quá trình phỏng vấn. - Trang phục và thái độ thể hiện trong quá trình phỏng vấn cũng có một công cụ để đạt được mục đích. Chất lượng thông tin thu thập được qua quá trình phỏng vấn trực tiếp phụ thuộc rất lớn vào kinh nghiệm của cán bộ tín dụng. Chính vì vậy, quá trình đào tạo cán bộ mới nên chú ý đến vấn đề này, không thể để cho các cán bộ mới vào nghề chưa có kinh nghiệm phụ trách công việc này, nhưng cũng cần cho họ có điều kiện học hỏi, quan sát, cọ sát theo tiến trình thích hợp. Thông tin tập hợp qua các quá trình tự thống kê Ngân hàng qua quá trình hoạt động của mình, có nguồn thông tin riêng về các chỉ tiêu kinh tế, kĩ thuật, các thông tin về thị trường bất động sản, các hệ thông pháp luật có liên quan. Đây chính là nguồn thông tin cán bộ tín dụng có thể tận dụng cho công tác thẩm định của mình Thông tin từ thực tế khảo sát Thực tế công trường về quá trình thi công, về các kết quả qua từng giai đoạn sẽ giúp cán bộ tín dụng kiểm tra được chất lượng dự án, tiến trình dự án, thời hạn hoàn thành của dự án, so sánh được thiết kế và thực tế công trình, giữa thiết kế được phê duyệt và thiết kế của công trình. Chính vì vậy, cán bộ cần có sự đi thực tế khảo sát, có thể là khảo sát đã báo trước để doanh nghiệp chuẩn bị thông tin cung cấp, hoặc khảo sát không báo trước để có những đánh giá của riêng cá nhân mình. Thông tin từ thực tế dự án cũng như thông tin qua phỏng vấn trực tiếp khách hàng phụ thuộc rất lớn vào kinh nghiệm của cán bộ thẩm định. Chính vì vậy, Chi nhánh Thủ Đô cần có dự phân bổ cán bộ hợp lí cho công tác này Thông tin bên ngoài Hiện tại, ngoài nguồn thông tin trong hồ sơ, cán bộ thẩm định có rất nhiều nguồn thông tin bên ngoài để sử dụng. Đó là thông tin từ các phương tiện truyền thông đại chúng, qua Internet, từ các tổ chức chuyên cung cấp thông tin, trung tâm thông tin tín dụng, các cơ quan Nhà nước, các bạn hàng, các ngân hàng khác, các cuộc hội thảo, tổng kết. Để tận dụng tốt nguồn thông tin này, Chi nhánh Thủ Đô cần: - Khai thác triệt để thông tin từ trung tâm thông tin tín dụng và các thông tin từ cơ quan Nhà nước, các bộ ngành có liên quan đến hệ thống Ngân hàng, đến các loại hình doanh nghiệp, các thông tin về quy hoạch, về khuyến khích, các chính sách ưu đãi của chính phủ….Đặc biệt, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, mang tính khan hiếm, rất dễ có hiện tượng đầu cơ, vì vậy Nhà nước có rất nhiều những chính sách tác động để quản lý thị trường. Chính vì vậy, Ngân hàng cần liên tục cập nhật để nắm rõ về doanh nghiệp, về chủ trương chính sách của Nhà nước và các địa phương, và có sự điều chỉnh kịp thời. Thường xuyên tự cập nhật thông tin từ các phương tiện đại chúng để có cái nhìn khái quát về thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Những biến đổi trong nền kinh tế, thị hiếu của người tiêu dùng, những khó khăn của doanh nghiệp trong quá trình kinh doanh, những mánh khóe của doanh nghiệp khi đi vay vốn Đặc biệt chú ý khai thác thông tin từ mạng Internet, đây là một kho thông tin mở khổng lồ, tổng hợp thông tin một cách tổng hợp về các vấn đề, và với mỗi vấn đề, có gần như đầy đủ thông tin về các vấn đề liên quan đến nó. Hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp, các bộ ngành, các công ty có trang điện tử của riêng mình, chính vì vậy, Ngân hàng có thể tự mình kiểm tra tính thống nhất của thông tin mà doanh nghiệp cung cấp. Mở rộng các mối quan hệ với các bạn hàng, các công ty tư vấn, các tổ chức thống kê, với các ngân hàng bạn để tăng nguồn thông tin chính xác cho mình. Sau khi đã thu thập thông tin, Chi nhánh Thủ Đô cần có sự phân công nhiệm vụ đới với công tác lọc thông tin, tổng hợp thông tin và lưu trữ thông tin. Bởi vì những thông tin từ những nguồn khác nhau sẽ có quan điểm khác nhau cần phải được kiểm chứng, thông tin càng được tổng hợp sau một quá trình dài thì càng rút ra được quy luật vận động, và nếu không có sự quản lý từ ban đầu sẽ rất khó cho quá trình tổng hợp sau này. 2.2.6 Giải pháp về phương pháp thẩm định Phương pháp thẩm định chính là cách thức cán bộ thẩm định thực hiện công tác thẩm định của mình, chính vì vậy, phương pháp thẩm định luôn cần được phải hoàn thiện. Vì mang những đặc trưng riêng, dự án đầu tư bất động sản cần đòi hỏi có những chú ý riêng đối với từng phương pháp thẩm định chung. Với mỗi phương pháp áp dụng cho tất cả các loại hình dự án, cần có chý ý riêng khi áp dụng với dự án đầu tư bất động sản. Thẩm định dự án đầu tư bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ đến công tác thẩm định giá. Chính vì vậy, ta có thể áp dụng một số phương pháp thẩm định giá bất động sản cho công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng rộng rãi nhất trên thực tế. Đây là phương pháp chung cho việc thẩm định giá cho mua bán, thẩm định giá trị thế chấp, thẩm định giá trị để đánh thuế tài sản, thẩm định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai của Nhà nước…Phương pháp so sánh trực tiếp được coi là đầu vào cho các phương pháp thẩm định khác như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Nó được áp dụng để thẩm định cho các trường hợp sau: - Các tài sản có tính chất đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu. - Các mảnh đất trống. Đây là phương pháp phổ biến nhất vì: - Hầu như không gặp khó khăn về kĩ thuật. - Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường. vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận. - Nó đòi hòi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp. - Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà nó chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị. Phương pháp so sánh dựa trên lí luận cho rằng giá trị thị trường của tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh được đã được mua bán trên thị trường.Chính vì vậy, phương pháp này đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống với tài sản cần định giá, sau đó tiến hành các điều chỉnh phản ảnh sự khác nhau giữa tài sản so sánh và đối tượng định giá, cuối cùng xác định giá trị của tài sản. Khi so sánh các bất động sản, cần chú ý, bất động sản có sự khác biệt trên các tiêu chí sau: - Địa điểm - Tình trạng vật chất - Tính chất chiếm hữu - Mục đích của thẩm định giá. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp: - Nguyên tắc thay thế: một nhà đầu tư có lí trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau. - Nguyên tắc sự đóng góp: quá trình điều chính có ước tính sự tham gia, đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường của tài sản. Khi tiến hành thẩm định theo phương pháp so sánh cần tuần thủ các bước sau: - Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà có thể dùng để so sánh - Tiến hành thẩm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và đảm bảo các tài sản này có thể so sánh được. - Lựa chọn tài sản có thể so sánh, khoảng từ 3 đến 6 tài sản. - Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (xấu hơn và tốt hơn) so với đối tượng cần thẩm định, từ đó điều chỉnh giá bán - Cuối cùng ước tình giá trị của tài sản là đối tượng thẩm định giá. Trong khi tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp cần chú ý các điểm sau: - Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tương tự ở trong cùng khu vực gần cận với các giao dịch bán mới được tiến hành. Trường hợp ít tài sản so sánh đáp ứng các yêu cầu sẽ làm cho kết quả có độ chính xác kém hơn. - Trường hợp không tìm được những so sánh đáp ứng yêu cầu thì phương pháp này không thể áp dụng được. Mặc dù vậy, phương pháp này cũng có những hạn chế nhất định: - Cần thiết phải có thông tin - Các dữ liệu thường mang tính lịch sử, chính vì vậy thông tin trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Chính vì vậy, để thực hiện tốt phương pháp này cần các điều kiện sau: - Chất lượng thông tin phải cao. - Thông tin thu thập có thể so sánh được - Thị trường cần phải ổn định 2.2.7 Giải pháp tăng cường khoa học kĩ thuật trong công tác thẩm định Công nghệ thông tin hiện nay đã được coi là một trong những yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất kinh doanh, chính vì vậy, việc tăng cường ứng dụng khoa học kĩ thuật sẽ tạo nên sức mạnh cho công tác thẩm định. - Chi nhánh Thủ Đô phải quan tâm đầu tư trang thiết bị phục vụ cho công tác thẩm định, tìm hiểu các phần mềm có thể ứng dụng trong quá trình thẩm định, liên tục cập nhật những cải tiến của các phần mềm cũ - Đồng thời với công tác đầu tư thiết bị, Chi nhánh Thủ Đô phải kết hợp với công tác phổ biến rộng rãi ứng dụng của thiết bị đó cho các cán bộ, việc sử dụng tốt các phần mềm công nghệ cũng là một trong những chỉ tiêu đánh gia năng lực của cán bộ thẩm định. 2.2.8 Các giải pháp khác 2.2.8.1 Tăng cường kiểm tra, kiểm soát nội bộ trong ngân hàng Kiểm tra giám sát trong nội bộ vừa đảm bảo tình minh bạch, vừa nâng cao được chất lượng của công tác thẩm định. Cần có một bộ phận độc lập đảm nhiệm nhiệm vụ kiểm tra giám sát, đồng thời cũng khuyến khích các cán bộ trao đổi thông tin và quan điểm với nhau, từ đó mới có thể phát hiện sai xót và kịp thời sửa đổi. 2.2.8.2 Giải pháp về chiến lược khách hàng Khách hàng có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với tất cả các loại hình kinh doanh dịch vụ kể cả đối với Ngân hàng. Để đảm bảo được kế quả hoạt động kinh doanh của mình và không ngừng nâng cao lợi nhuận, Chi nhánh Thủ Đô cần có chiến lược về khách hàng toàn diện: - Thông tin về khách hàng cần được lưu trữ và liên tục cập nhật - Cần củng cố và có những chính sách nhất định đối với những khách hàng truyền thống, có uy tin, cần đẩy mạnh các hình thức chăm sóc khách hàng - Nâng cao vai trò tư vấn của khách hàng đối với hoạt động đầu tư dự án của khách hàng, cùng chia sẻ để giảm thiểu rủi ro. - Mở rộng những khách hàng mới bằng việc mở các cuộc gặp gỡ, hội thảo với các doanh nghiệp, tìm hiểu các dự án của các doanh nghiệp, tận dụng các mối quan hệ để khuếch trương hình ảnh của ngân hàng.. 2.2.8.3 Rút ngắn thời gian thẩm định Đối với hoạt động kinh doanh, thời gian là yếu tố sống còn. Đặc biệt đối với hoạt động kinh doanh đầu tư bất động sản, giá nguyên vật liệu đầu vào mỗi ngày một thay đổi, các chính sách của Nhà nước liên tục thay đổi, vì vậy, doanh nghiệp rất cần NH hỗ trợ để không bị thất bại do việc bỏ lỡ thời cơ. Chính vì vậy, công tác thẩm định nhanh sẽ là một ưu điểm thu hút doanh nghiệp đến với Ngân hàng. Việc áp dụng khoa học kĩ thuật, việc chuẩn bị sẵn cho mình một thư viện kiến thức và thông tin sẽ thúc đẩy nhanh tiến độ của công tác thẩm định. Mặc dù vậy, tránh để diễn ra tình trạng vì làm nhanh mà dẫn tới các sai xót. Vì chỉ cần một sai xót nhỏ cũng sẽ dẫn đến quyết định cho vay sai lầm. 2.2.8.4 Tăng cường quan hệ với các tổ chức tín dụng khác Quan hệ với các tổ chức tín dụng vừa mang lại nguồn thông tin cho khách hàng, vừa tạo thêm cho doanh nghiệp một năng lực vô hình về uy tín và vốn, chính vì vậy, Chi nhánh Thủ Đô phải rất chú ý đến điểm này - Có thể tổ chức các buổi giao lưu với các chi nhánh trong hệ thống Agribank và các Chi nhánh ngoài hệ thống - Tổ chức các buổi hội thảo, trao đổi kinh nghiệm. - Đối với các dự án bất động sản lớn, có thể chia sẻ rủi ro bằng cách phối hợp với các Ngân hàng khác. 2.3 Một số kiến nghị Bên cạnh những thay đổi của bản thân Chi nhánh Thủ Đô thì sự tạo điều kiện hỗ trợ trong công tác quản lý của NH No&PTNT Việt Nam, của NHNH, của các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ giúp cho hoạt động thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng được hoàn thiện. Chính vì vậy, tôi xin có những kiến nghị sau: 2.3.1 Kiến nghị với các cơ quan Nhà nước Hệ thống chính sách Nhà nước có ảnh hưởng và chi phối tất cả lĩnh vực như kinh tế, xã hội chính trị… Một sự thay đổi nhỏ hay lớn trong chính sách của Nhà nước được các Bộ, ngành và chính quyền địa phương thiết lập thành những văn bản cụ thể ban hành xuống từng cơ quan, đơn vị. Về lĩnh vực ngân hàng, các hoạt động kinh doanh ngân hàng luôn bị ảnh hưởng bởi chính sách kinh tế, tài chính – ngân hàng của Nhà nước. Chính vì vậy, để nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng và nâng cao chất lượng thẩm định trong hoạt động tín dụng không chỉ cần nỗ lực riêng của ngân hàng mà còn cần sự giúp đỡ và sự phối hợp của các cơ quan hữu quan khác. Tăng cường vai trò quản lý nhà nước trong lĩnh vực hoạt động tín dụng. Đây là một chính sách hết sức quan trọng trong lĩnh vực quản lý tài chính – ngân hàng của Nhà nước, nó tác động đến hoạt động tín dụng nói chung và ảnh hưởng đến công tác thẩm định nói riêng của ngân hàng. Nhà nước cần bổ sung hoàn thiện các văn bản, cơ chế chính sách nhằm quản lý tốt hơn đối với hoạt động tín dụng để hoạt động tín dụng này thực sự lành mạnh và hiệu quả. Đồng thời với việc ban hành các văn bản, cơ chế về hoạt động tín dụng, Nhà nước cũng cần tăng cường biện pháp thanh tra, giám sát đối với hoạt động này của ngân hàng. Nhà nước ủy quyền cho Ngân hàng nhà nước có trách nhiệm trong việc lập các tổ chức thanh tra thường xuyên kiểm tra định kỳ các tổ chức tín dụng để theo dõi và xử lý các vi phạm trong lĩnh vực tín dụng. Tuy nhiên, Nhà nước cũng không nên can thiệp quá sâu vào hoạt động tín dụng của ngân hàng. Phải để các ngân hàng được tự chủ trong vấn đề phát triển nghiệp vụ, nâng cao chất lượng kinh doanh. Mỗi quyết định đầu tư của ngân hàng phải dựa trên đánh giá của chính họ chứ không phải vì một sức ép nào đó. Quy định một hệ thống kế toán thống nhất và đồng bộ, thực hiện kiếm toán bắt buộc đối với tất cả các doanh nghiệp buộc các doanh nghiệp phải lập báo cáo lưu chuyển tiền tệ và thuyết minh báo cáo tài chính. Hiện nay, công tác quản lý nhà nước về pháp lệnh kế toán thống kê đối với các doanh nghiệp chưa được chú ý đúng mức, nhất là đối với các doanh nghiệp phi nhà nước. Trong khi đó công ty kiểm toán của Nhà nước còn non trẻ, đội ngũ cán bộ chưa nhiều kinh nghiệm. Vì vậy Nhà nước cần ban hành những sác lệnh đi kèm với các chế tài bắt buộc để mọi doanh nghiệp áp dụng một cách thống nhất, đồng bộ chế độ kế toán, thống kê và thông tin báo cáo, chế độ kế toán phải trung thực đầy đủ. Bên cạnh đó nhà nước cần phải ban hành quy chế bắt buộc kiểm toán và công khai quyết toán của các doanh nghiệp. Việc thực hiện kiểm toán phải được tiến hành thường xuyên, những tài liệu cân đối kế toán và kết quả tài chính của doanh nghiệp phải được kiểm toán trước, trong và sau quá trình thẩm định của ngân hàng. Nhà nước cũng cần quy địng rõ các biện pháp chế tài, biện pháp xử lý nghiêm trong các trường hợp doanh nghiệp cung cấp thông tin sai, sử dụng đồng thời hai loại cân đối…để nhằm mục đích đưa các doanh nghiệp vào khuôn khổ hoạt động và phát triển lành mạnh. Có như vậy cán bộ tín dụng mới có thể sử dụng được các thông tin chính xác trung thực để có thể đánh giá và phòng ngừa các rủi ro trong quá trình cho vay đối với doanh nghiệp. Bên cạnh các chế tài thì Nhà nước cũng cần mở rộng thêm các cơ quan kiểm toán có chất lượng để tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực hiện kiểm toán có hiệu quả. Đặc biệt đối với các chính sách liên quan đến bất động sản và dự án đầu tư bất động sản nói riêng, là một lĩnh vực hết sức nhạy cảm, dễ ảnh hưởng đến tâm lí của doanh nghiệp và nhân dân, các chính sách của Nhà nước cần có sự rõ ràng, công bằng, và cần được tham khảo bởi ý kiến của các chuyên gia và nếu trong phạm vi có thể thì tham khảo ý kiến của tất cả quần chúng nhân dân. Hiện nay Nhà nước đã có rất nhiều chính sách tích cực đối với thị trường bất động sản, và đó chính là dấu hiệu tốt cho loại hình dự án đầu tư bất động sản.. 2.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Nhà nước cần hệ thống hóa những kiến thức cơ bản về thẩm định dự án, hỗ trợ các Ngân hàng thương mại và nâng cao nghiệp vụ thẩm định đồng thời mở rộng phạm vi, nội dung và tăng tính cập nhật của trung tâm phòng ngừa rủi ro tín dụng. Hàng năm, Ngân hàng Nhà nước cần tổ chức các hội nghị kinh nghiệm toàn ngành để tăng cường sự hiểu biết và hợp tác giữa các Ngân hàng thương mại trong công tác thẩm định. Ngân hàng Nhà nước có thể lập phòng hỗ trợ cho công tác thẩm định dự án của các Ngân hàng thương mại. Phòng này có nhiệm vụ giúp đỡ các Ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng mới thành lập trong việc thẩm định, tổng hợp những kinh nghiệm và bài học của các ngân hàng trong và ngoài nước về công tác thẩm định. Ngân hàng Nhà nước cần hỗ trợ các Ngân hàng thương mại trong việc thu thập thông tin. Hiện nay Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện công việc này qua sự hoạt động của trung tâm thông tin tín dụng CIC. Những thông tin từ CIC có độ chính xác song vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thông tín của các tổ chức tín dụng. Trong khi đó trung tâm CIC còn có những vướng mắc về cơ sở pháp lý cũng như về sự phối kết hợp giữa các thành viên tham gia. Do vậy, cần phải cải tiến cơ chế làm việc của những trung tâm này, một mặt sắp xếp trung tâm thành một thành viên hoạt động độc lập, cung cấp những dịch vụ thông tin liên quan đến lĩnh vực ngân hàng, tài chính. Mặt khác, trung tâm cần phối hợp với các cơ quan liên quan của Chính phủ như: Ủy ban kế hoạch nhà nước, Tổng cục thống kê…để thu thập những thông tin đa dạng và phong phú hơn nữa về mọi ngành, lĩnh vực trong nền kinh tế. Ngân hàng nhà nước có thể tham mưu cho Chính phủ trong việc hỗ trợ khuyến khích sự ra đời của các công ty chuyên kinh doanh thông tin. Các tổ chức này thực hiện thu thập, xử lý đánh giá thông tin về các đơn vị hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế sau đó bán thông tin cho các đơn vị cần sử dụng. Do có chuyên môn hóa hoạt động, do tác động của quy luật cung cầu, những thông tin này sẽ có độ chính xác cao. Đối với loại hình dự án đầu tư bất động sản, thông tin về thị trường và các dự án bất động sản đã và đang triển khai là rất quan trọng, NHNN với vai trò của mình chính là đầu mối thích hợp nhất để chỉ đạo việc thực hiện công việc này. 2.3.3 Kiến nghị với NH No&PTNT Việt Nam Từ các chính sách của Nhà nước và Ngân hàng nhà nước, NHNo&PTNT Việt Nam cần xây dựng một hệ thống quy trình đánh giá dự án mới rõ ràng, cụ thể hơn so với các văn bản hướng dẫn hiện hành. Quy trình mới với đầy đủ nội dung, cập nhật liên tục những thông tin, phương pháp tiên tiến trên thế giới. Xây dựng, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định, có kế hoạch bố trí, tuyển dụng những nhân viên làm công tác tín dụng trong toàn hệ thống và ngoài hệ thống, có kế hoạch hỗ trợ đào tạo các cán bộ làm công tác chuyên môn. Hàng năm tổ chức các cuộc thi nghiệp vụ giữa các nhân viên để có thể nâng cao và củng cố kiến thức mới cho cán bộ công nhân viên trong Ngân hàng. Bên cạnh đó cũng có thể sang lọc ra được các cán bộ không đáp ứng được yêu cầu của công tác tác nghiệp trong ngân hàng từ đó có hướng bố trí sắp xếp lại cán bộ cho hợp lý đúng khả năng và năng lực của từng cán bộ. Có chính sách khuyến khích và xủ phạt hợp lí đối với những thành quả và các sai xót của từng Chi nhánh. Kết luận Sau thời gian thực tập tại phòng Kế hoạch - kinh doanh NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô, được sự giúp đỡ của các cán bộ của phòng, cùng với sự hướng dẫn của T.S Nguyễn Hồng Minh, tôi đã hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BDS tại NH No&PTNT Chi nhánh Thủ đô”. Trong hoàn cảnh số lượng và chất lượng dự án đầu tư bất động sản đang gia tăng, đòi hỏi công tác thẩm định phải có sự thay đổi hòan thiện đáp ứng sự phức tạp của dự án, tôi mong rằng chuyên đề của mình sẽ góp phần hoàn thiện công tác thẩm định tại Chi nhánh. Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ và hướng dẫn của các cán bộ tại Chi nhánh và sự hướng dẫn chỉ bảo tận tình của T.S Nguyễn Hồng Minh. Rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy cô để chuyên đề của em được hoàn thiện. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Đoàn Văn Trường (2000), Giáo trình Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, NXB Khoa học, kĩ thuật, Hà Nội. 2. Bộ Môn Kinh tế đầu tư, trường ĐH KTQD (2005). Giáo Trình Lập Dự Án Đầu Tư, NXB Thống Kê, Hà Nội 3. Vũ Lê – Kiên Thanh (2007), Bài viết “2007 – năm sôi động của bất động sản”, Trang điện tử của công ty cổ phần Metroco Sông Hồng. 4. Báo diễn đàn doanh nghiệp (2008), “Thị trường bất động sản năm 2007: Bất thường!”. 5. Báo điện tử Batdongsan.com (2009), “Thị trường bất động sản 2008 – Một cái nhìn toàn cảnh”. 6. Báo điện tử sanbds.vn (2009), “Thị trường 2009 có nhiều điểm sáng”. 7. TS. Nguyễn Thống – ĐH Bách Khoa TP Hồ Chí Minh (2007), Lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng, NXB Xây Dựng, Hà Nội 8. Khoa Ngân hàng – Tài chính, ĐH Kinh tế Quốc dân, Giáo trình Tài chính Doanh nghiệp, NXB MỤC LỤC