Chuyên đề Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam

tranh khốc liệt với sản phẩm cùng loại từ Trung Quốc, Thái Lan… Đối với nhựa cao cấp, nước ta lại càng yếu thế hơn, do công nghệ lạc hậu, trình độ tay nghề thấp… Hiện Trung Quốc, một trong những nước có nền công nghiệp nhựa phát triển và lớn nhất thế giới, liên tục có sự phát triển và lớn nhất thế giới, với mức tăng trung bình 19,5%/năm. Hiệp hội chất dẻo Trung Quốc cho biết, năm 2005, sản lượng nhựa tổng hợp của nước này đạt 21,419 triệu tấn và lượng nhựa tiêu thụ là 38,348 triệu tấn. Đây sẽ là một áp lực không nhỏ cho ngành nhựa Việt Nam, khi chúng ta phải mở cửa thị trường theo các điều khoản trong WTO. Đặc biệt, hiện nay, thị trường đồ chơi trẻ em bằng nhựa của nước ta hoàn toàn bị các sản phẩm của Trung Quốc chiếm lĩnh. Vì vậy, để các doanh nghiệp nhựa Việt Nam đứng vững trên thị trường thế giới khi Việt Nam hội nhập WTO thì các doanh nghiệp nhựa cần tích cực tiếp cận các thị trường có yêu cầu cao về chất lượng và công nghệ sản xuất nhưng có giá trị nhập khẩu cao như Hoa Kỳ, EU, Bắc Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan. Bên cạnh đó cần hoàn thiện quy hoạch sản xuất và nguồn nguyên liệu, đồng thời, đầu tư mở rộng các dự án sản xuất hàng nhựa chất lượng cao như: nhựa cao cấp, các vật liệu mới kết hợp với plastic, các sản phẩm phục vụ ngành kỹ thuật cao như ôtô, xe máy, tàu thuỷ, máy bay, hàng điện tử… để đáp ứng nhu cầu của thị trường nhựa thế giới. Hoạt động kinh doanh của Plaschem: Hoạt động mang lại doanh thu và lợi nhuận chính của Công ty vẫn là thương mại nguyên liệu ngành nhựa, Plaschem hiện là một đầu mối nhập khẩu hạt nhựa lớn nhất miền Bắc cả về bán buôn và bán lẻ, chiếm khoảng 50% thị trường này. Về lâu dài ngành nhựa Việt Nam vẫn phải nhập khẩu phần lớn nguyên liệu này nên hoạt động thương mại nguyên liệu nhựa vẫn là thế mạnh của Công ty. Nhà máy Bạt nhựa Tú Phương của Công ty sử dụng công nghệ hiện đại của Cộng hoà áo, sản phẩm chủ đạo là bạt nhựa được sử dụng trong công nghiệp xây dựng (che phủ và vải địa kỹ thuật lót móng trong thi công các công trình giao thông, thuỷ lợi), trong nông nghiệp (lót ao, đầm nuôi tôm), và trong một số hoạt động khác (báo container, bao ôtô, lều bat...). Bắt đầu hoạt động năm 2002, đến nay sản phẩm của Công ty được tiêu thụ rộng rãi tại thị trường nội địa và bắt đầu xuất khẩu. So với các công ty sản xuất sản phẩm nhựa khác, Plaschem có thế mạnh của một nhà sản xuất sản phẩm nhựa công nghiệp đồng thời là nhà cung cấp nguyên liệu nhựa hàng đầu tại thị trường miền Bắc, có khả năng chủ động nguồn và cân đối chi phí nguyên vật liệu. Đánh giá các yếu tố phi tài chính Mô hình tổ chức và quản lý điều hành Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa hoạt động theo Luật doanh nghiệp, mô hình công ty cổ phần đã được chứng minh là mô hình tổ chức doanh nghiệp tiên tiến và được áp dụng hàng loạt tại Việt Nam. Hàng loạt công ty nhà nước đã được cổ phần hoá và rất nhiều công ty TNHH đã được chuyển đổi thành công ty cổ phần. Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa có bộ máy quản lý gọn nhẹ, số lượng nhân viên quản lý ít nhưng vẫn đảm bảo vận hành hiệu quả và tiết kiệm chi phí lương. Năng lực và kinh nghiệm bộ máy lãnh đạo Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa được thành lập tháng 10 năm 1999 bởi một số cá nhân trước đây làm việc tại Công ty Thương mại và Dịch vụ (Traserco) - Bộ Thương mại, bộ phận kinh doanh hạt nhựa và hoá chất. Kế thừa những kinh nghiệm tại Traserco, đội ngũ lãnh đạo Plaschem đã xây dựng và phát triển Công ty trong hơn 7 năm qua, vốn điều lệ khi mới thành lập là gần 3 tỷ đồng, đến nay đã đạt 95 tỷ đồng, tăng hơn 31 lần vốn điều lệ ban đầu. Hiện tại, Công ty đã khẳng định được vị thế là nhà cung cấp nguyên liệu nhựa hàng đầu tại thị trường các tỉnh phía Bắc. Thành công và vị trí hiện tại của Plaschem là bằng chứng cho thấy bộ máy lãnh đạo của Công ty có kinh nghiệm và hiểu biết đáng tin cậy về kinh doanh nguyên liệu nhựa và các sản phẩm nhựa tại Việt Nam. Vị thế của doanh nghiệp trên thị trường Nguyên vật liệu chính của hoạt động sản xuất nhựa là các loại bột nhựa và hạt nhựa có nguồn gốc từ dầu mỏ. Hiện nay khả năng sản xuất nguyên liệu nội địa của Việt Nam chỉ có thể đáp ứng 10% nhu cầu sản xuất, 90% số nguyên liệu còn lại vẫn phải nhập từ nước ngoài. Plaschem hiện là một trong những đầu mối nhập khẩu nguyên liệu nhựa lớn nhất tại thị trường các tỉnh phía Bắc, chiếm khoảng 50% thị phần. Về sản xuất, Plaschem đang cung cấp cho thị trường sản phẩm bao bì nhựa mềm và bạt nhựa công nghiệp. Các doanh nghiệp sản xuất nhựa có quy mô lớn ở Việt Nam có thể kể đến Công ty Cổ phần Nhựa Tiền Phong (sản lượng khoảng 25.000 tấn/năm, thị trường tiêu thụ chủ yếu ở phía Bắc), tiếp đến là Công ty cổ phần Nhựa Bình Minh (sản lượng khoảng 21.000 tấn/năm, tiêu thụ chính từ miền Trung trở vào phía Nam), Công ty nhựa Đạt Hoà (khoảng 12.000 tấn/năm), Công ty nhựa Minh Hùng (khoảng 10.000 tấn/năm), Công ty nhựa Đệ Nhất (khoảng 7.000 tấn/năm) và Công ty nhựa Tân Tiến (khoảng 5.000 tấn/năm). So sánh về quy mô sản xuất (1.200 tấn) và vốn điều lệ thì Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa thuộc nhóm doanh nghiệp có quy mô trung bình. Đánh giá phương án xin vay Tóm tắt nội dung phương án xin vay: Theo Giấy đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ ngày 05/03/2007, Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa sẽ xây dựng một toà nhà gồm 15 tầng và 01 tầng hầm, tại mặt đường Nguyễn Văn Cừ - khu Mả Tre - Gia Lâm, diện tích chiếm đất 3.072 m2, diện tích đất xây dựng 950 m2, diện tích sàn xây dựng 14.250 m2. Công ty dự kiến toàn bộ diện tích sử dụng của toà nhà sẽ được cho thuê thông qua một công ty quản lý và khai thác do PLASCHEM bổ nhiệm. Đến thời điểm lập Báo cáo thẩm định này, Công ty đã có phê duyệt thẩm định thiết kế cơ sở, đang hoàn thiện thiết kế kỹ thuật và các thủ tục nhận Giấy phép xây dựng. Công ty đề nghị Sở Giao dịch NHNTVN cho vay đầu tư dự án này với nội dung chính như sau: Số tiền đề nghị vay: 144.000.000.000 VND Thời hạn gian ân hạn: 03 năm kể từ ngày rút vốn đầu tiên Tài sản bảo đảm: tài sản thế chấp và bảo lãnh của bên thứ 3 Tổng mức đầu tư cố định của phương án: Toà nhà PLASCHEM PLAZA sẽ được thiết kế và xây dựng theo đúng các tiêu chuẩn xây dựng của Việt Nam, được đầu tư trang bị các thiết bị công nghệ đảm bảo tiêu chuẩn của một toà nhà cho thuê hạng B trong đó đặc biệt là các hệ thống cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, hệ thống điện và chiếu sáng, hệ thống điều hoà và hệ thống mạng thông tin, hệ thống giám sát bằng camera. Căn cứ Dự án đầu tư xây dựng công trình Trung tâm thương mại và văn phòng đường Nguyễn Văn Cừ - quận Long Biên - Hà Nội và Giấy đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ của Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa, Tổng mức đầu tư của dự án sau khi tính lại lãi vay trong thời gian xây dựng như sau: BẢNG 2: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN (CÓ VAT) Khoản mục Khụng VAT VAT Tổng cộng Ghi chú Chi phí xây dựng 90,398,942,584 9,039,894,258 99,438,836,842 Tổng dự toán Chi phí mua sắm thiết bị 50,892,813,171 5,089,281,317 55,982,094,488 Tổng dự toán Chi phí dự phòng 5% 6,568,036,041 656,803,604 7,224,839,645 Tổng dự toán Chi phí khác 4,068,965,055 406,896,506 4,475,861,561 Tổng dự toán Chi phí quản lý dự án và chi phí liên quan # 5,667,394,515 5,667,394,515 Lãi vay trong thời gian XDCB 19,200,000,000 19,200,000,000 VCB Tính lại TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 176,796,151,366 15,192,875,685 191,989,027,051 Nguồn vốn đầu tư dự án: Khoản mục Giá trị (VND) %/Tổng mức ĐT (có lãi vay trong TGXDCB và VAT) Tổng N/cầu thanh toán (gồm VAT, không lãi) 172,789,027,051 Vốn tự có (cha gồm phần trả lãi vay) 28,789,027,051 Vốn vay NH 144,000,000,000 75.00% Tổng mức đầu t gồm lãi vay và VAT 191,989,027,051 Tổng vốn tự có tham gia vào dự án 47,989,027,051 25.00% Tổng chi phí thực hiện dự án bằng nguồn vốn tự có tính đến ngày 10/05/2007 là 47,989 tỷ VND. Nhằm đảm bảo nguồn vốn tự có tham gia vào dự án, Công ty đã tăng vốn điều lệ ; mức vốn điều lệ này, sau khi cân đối với giá trị tài sản dài hạn hiện tại cho thấy Công ty có đủ vốn tự có để tham gia đầu tư Dự án theo cơ cấu trên. Tiến độ thực hiện Đến thời điểm lập Báo cáo thẩm định này, Công ty đã có phê duyệt thẩm định thiế kế cơ sở, đang hoàn thiện thiết kế kỹ thuật và các thủ tục nhận Giấy phép xây dựng khác. Công ty dự kiến khởi công xây dựng toà nhà PLASCHEM PLAZA vào tháng 7 năm 2007, thời gian xây dựng dự kiến 24 tháng, hoàn thành xây dựng và đưa Dự án vào hoạt động khoảng tháng 08/2009. Công ty đã ký hợp đồng số 01-2007/HĐ-TVXD ký với Công ty Đầu tư và Phát triển xây dựng Chi nhánh tại Hà Nội với nội dung tư vấn đấu thầu và tư vấn giám sát thi công. Thị trường của dự án Sự phát triển của thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội phụ thuộc chặt chẽ vào sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam, gồm khu vực doanh nghiệp trong nước và khu vực doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Năm 2006, Việt Nam đạt mức tăng trưởng GDP khoảng 8,17%, trong đó sản xuất công nghiệp tiếp tục tăng trưởng mạnh với mức 17% so với năm 2005. Năm 2007, Chính phủ Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng GDP từ 8,3% đến 8,5% và theo dự báo của Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam năm 2007 có thể đạt mức 8,7%. Với môi trường chính trị ổn định, tốc độ tăng trưởng kinh tế ngoạn mục và nhiều cải cách về thủ tục đầu tư, Việt Nam đang được nhiều nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các nhà đầu tư Nhật Bản, đánh giá là địa điểm đầu tư hấp dẫn nhất. Theo số liệu thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong 3 tháng đầu năm 2007 đạt trên 2,5 tỷ USD, mức cao nhất từ trước đến nay và tăng tới 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong năm 2007, Việt Nam đặt mục tiêu thu hút 12 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, gần bằng tổng số vốn thu hút được trong cả giai đoạn 2001-2005. Theo báo cáo PLASCHEM TOWER của Công ty CB Richard Ellis, đơn vị Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa dự kiến sẽ thuê tổ chức quản lý và khai thác toà nhà, với tốc độ tăng trưởng kinh tế và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài hiện nay, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội, đặc biệt là thị trường văn phòng hạng A, sẽ ở trong tình trạng cầu vượt quá cung trong khoảng 02 năm tới. Theo báo cáo PLASCHEM TOWER, hiện nay tại Hà Nội có 9 toà nhà hạng A với công suất sử dụng trên 99,17%. Trong thời gian 2006-2009, Hà Nội sẽ có thêm 06 toà nhà văn phòng hạng A đi vào sử dụng với tổng diện tích khoảng 146.000 m2. Bên cạnh văn phòng hạng A, các toà nhà hạng B cũng là lựa chọn ưu tiên với nhiều doanh nghiệp trong nước có tốc độ tăng trưởng cao và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, theo số liệu thống kê của Richard Ellis, Hà Nội hiện có 20 toà nhà hạng B với hiệu suất sử dụng đạt tới 97,63%. Công ty CB Richard Ellis hiện đang quản lý Metropole Business Center (hạng A) và Vincom City Tower (hạng B). Toà nhà PLASCHEM PLAZA có vị trí mặt đường Nguyễn Văn Cừ, cách cầu Chương Dương khoảng 2 km thuộc quận mới Long Biên, quận có nhiều lợi thế về quy hoạch đầu tư phát triển. Theo thông tin từ chủ đầu tư và phương tiện thông tin đại chúng, cầu Thanh Trì, được khánh thành và thông xe ngày 02/02/2007, sẽ giúp giảm lưu lượng giao thông qua cầu Chương Dương, đặc biệt toàn bộ xe tải sẽ chỉ được phép lưu hành qua cầu Thanh Trì, cầu Chương Dương sẽ chỉ phục vụ xe con và xe tải trọng tải nhỏ. Trong tương lai gần, PLASCHEM PLAZA sẽ là toà nhà có vị trí thuận lợi và hấp dẫn với nhiều doanh nghiệp có nhu cầu văn phòng, đặc biệt là khi tuyến đường Nguyễn Văn Cừ, với vị trí thuận lợi gần trung tâm thành phố và sức hấp dẫn sau khi không còn lưu hành xe tải, được đầu tư nhiều nhà văn phòng và nhà chung cư mới. Cũng theo thông tin từ chủ đầu tư, đối diện PLASCHEM PLAZA sẽ là một tổ hợp khách sạn 5 sao của một nhà đầu tư Singapore. Cùng với những thông tin nghiên cứu thị trường từ báo cáo PLASCHEM TOWER của Richard Ellis, có thể nhận thấy toà nhà PLASCHEM PLAZA sẽ là một trong những lựa chọn ưu tiên của các doanh nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng hạng B. Khả năng trả nợ của dự án xin vay Nguồn trả nợ của dự án gồm lợi nhuận sau thuế và khấu hao TSCĐ từ hoạt động cho thuê văn phòng. Khả năng trả nợ của dự án được xem xét dựa trên giả định toàn bộ từ tầng 1 đến tầng 15 của toà nhà đều được cho thuê (thông qua một tổ chức quản lý khai thác toà nhà). Một số giả thiết để ước tính khả năng trả nợ của dự án như sau: Khoản mục, ghi chú Giá trị Nguồn số liệu Nhu cầu vay VND 144.000.000.000 Theo cân đối vốn tự có, tổng mức đầu tư Lãi vay VND (dự tính) 12,00% Chính sách của Sở Giao dịch NHNT Thời hạn trả nợ (năm) 8 Theo khả năng tạo doanh thu của Dự án Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế suất thuế TNDN 28% Công ty cung cấp Giá cho thuê Tầng 1 đến 3 20 USD/tháng Dự án đầu tư xây dựng PLASCHEM PLAZA Tầng 4 đến 14 14,54 USD/tháng Dự án đầu tư xây dựng PLASCHEM PLAZA Tầng 15 12 USD/tháng Dự án đầu tư xây dựng PLASCHEM PLAZA Công suất cho thuê các tầng Năm hoạt động thứ 1 60% Giả định của VCB Năm hoạt động thứ 2 75% Giả định của VCB Từ năm thứ 3 95% Giả định của VCB Thời gian khấu hao Chi phí xây dựng 15 Theo quy định khấu hao hiện hành Chi phí mua sắm thiết bị 8 Theo quy định khấu hao hiện hành Chi phí dự phòng 5% 5 Theo quy định khấu hao hiện hành Chi phí khác 5  Theo quy định khấu hao hiện hành Chi phí QLDA và CF liên quan # 5 Theo quy định khấu hao hiện hành Lãi vay trong thời gian XDCB 5 Theo quy định khấu hao hiện hành (*) Ghi chú: Các giả thiết khác được trình bày tại bảng tính cụ thể Dự kiến vay trả nợ của dự án: Khoản mục Giai đoạn XD Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 D nợ đầu kỳ 144,000 144,000 126,000 108,000 90,000 72,000 54,000 36,000 18,000 Lãi phát sinh trong kỳ 19,200 15,660 13,500 11,340 9,180 7,020 4,860 2,700 540 Trả nợ trong kỳ 19,200 33,660 31,500 29,340 27,180 25,020 22,860 20,700 18,540 Trả gốc - 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 Trả lãi 19,200 15,660 13,500 11,340 9,180 7,020 4,860 2,700 540 D nợ tăng thêm - - - - - - - - - D nợ cuối kỳ 144,000 126,000 108,000 90,000 72,000 54,000 36,000 18,000 - Dự kiến kết quả kinh doanh của dự án: Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Doanh thu thuần 21,526 26,751 33,717 33,717 33,717 33,717 33,717 33,717 Chi phí lơng 788 788 788 788 788 788 788 788 Khấu hao TSCĐ 19,489 19,489 19,489 19,489 19,489 12,388 12,388 12,388 Tiền thuê đất - HĐ 155/2005 206 206 206 206 206 206 206 206 Chi phí bảo dỡng (0,3% giá trị TS) 530 472 413 355 297 238 201 164 Chi phí quản lý chung (2,5% doanh thu) 538 669 843 843 843 843 843 843 Chi phí khác (1,5% doanh thu) 323 401 506 506 506 506 506 506 Lãi vay trung hạn 15,660 13,500 11,340 9,180 7,020 4,860 2,700 540 Tổng chi phí sản xuất kinh doanh 37,535 35,525 33,585 31,367 29,149 19,829 17,632 15,435 Lợi nhuận trớc thuế (16,008) (8,774) 132 2,350 4,568 13,888 16,085 18,282 Thuế thu nhập doanh nghiệp (28%) - - 37 658 1,279 3,889 4,504 5,119 Thu nhập sau thuế (16,008) (8,774) 95 1,692 3,289 9,999 11,581 13,163 Dự kiến khả năng trả nợ của dự án: Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Khấu hao 19,489 19,489 19,489 19,489 19,489 12,388 12,388 12,388 Lợi nhuận sau thuế (100%) (16,008) (8,774) 95 1,692 3,289 9,999 11,581 13,163 Nguồn hoàn thuế VAT 15,193 Tổng nguồn trả nợ 18,673 10,715 19,584 21,181 22,778 22,387 23,969 25,551 Trả nợ gốc 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 Thừa thiếu nguồn 673 (7,285) 1,584 3,181 4,778 4,387 5,969 7,551 Tích luỹ 673 (6,612) (5,028) (1,847) 2,931 7,319 13,288 20,839 Căn cứ kết quả ước tính, trong 08 năm hoạt động sau khi hoàn thành xây dựng, Dự án có khả năng thanh toán nợ vay đúng hạn từ nguồn hoàn thuế VAT, lợi nhuận sau thuế và khấu hao của dự án. Phân tích độ nhạy: Dự án vẫn có khả năng trả nợ đúng hạn khi giá cho thuê giảm 5 % so với dự kiến ban đầu. Trường hợp giá cho thuê giảm 10%, dự án vẫn có khả năng trả nợ đúng hạn ngoại trừ năm hoạt động thứ 2. Trường hợp giá cho thuê giảm 10% và tổng mức đầu tư tăng 10%, dự án vẫn có khả năng trả nợ đúng hạn ngoại trừ năm hoạt động thứ 2. Đảm bảo tiền vay Khoản vay được đảm bảo bằng các tài sản sau: Bảo đảm bằng toàn bộ tài sản cố định hình thành từ Dự án Đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại và Văn phòng (PLASCHEM PLAZA), giá trị do Phòng Đầu tư dự án xác định dựa trên giá trị ổng dự toán và lãi vay trong thời gian xây dựng là 208,800 tỷ VND. Hiện Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đầu tư Dự án tại khu Mả Tre - đường Nguyễn Văn Cừ - Gia Lâm - Hà Nội. Do vậy Sở Giao dịch NHNTVN sẽ yêu cầu Công ty xúc tiến các thủ tục nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thành đăng ký giao dịch bảo đảm cho tài sản thế chấp này ngày sau khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bảo đảm bằng toàn bộ dây chuyền thiết bị và nhà xưởng giai đoạn III thuộc Nhà máy Bạt nhựa Tú Phương và các quyền liên quan, giá trị còn lại đến 31/12/2006 khoảng 60,285 tỷ VND. Các tài sản này đang đảm bảo nợ vay theo Hợp đồng cầm cố thế chấp số 01/2005/PLASCHEM-HĐCC-TC, Hợp đồng tín dụng số 01/2005/PLASCHEM-HDTD, dư nợ của Hợp đồng tín dụng này đến 15/05/2007 là 9,885 tỷ VND, Công ty dự kiến sẽ trả hết nợ trong tháng 07/2007 và sử dụng tài sản đảm bảo để đảm bảo cho khoản vay đầu tư toà nhà PLASCHEM PLAZA. Hiện nay các tài sản này chưa được đăng ký giao dịch bảo đảm, Công ty cho biết sẽ trả hết nợ cho Hợp đồng số 01/2005/PLASCHEM-HDTD, ký phụ lục biên bản định giá và phụ lục hợp đồng cầm cố thế chấp để bảo đảm cho khoản vay đầu tư toà nhà PLASCHEM PLAZA, đăng ký giao dịch bảo đảm cho các tài sản là máy móc thiết bị trước khi giải ngân. Bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất tại thửa số 20 và thửa số 99 tờ bản đồ số 5 có tổng diện tích 120m2 tại thôn Ngọc Lâm - xã Bồ Đề - huyện Gia Lâm (nay là phường Bồ Đề - quận Long Biên) do Uỷ ban nhân dân huyện Gia Lâm - Hà Nội cấp cho ông Bùi Tố Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V517460, giá trị theo biên bản định giá là 2,940 tỷ VND. tài sản này đang đảm bảo nợ vay theo Hợp đồng bảo lãnh số 311/BL-TC ngày 01/09/2005. Tài sản này đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm, ông Bùi Tố Minh và vợ là bà Đỗ Tú Anh sẽ ký phụ lục hợp đồng và đăng ký giao dịch bảo đảm thay đổi để bảo đảm cho khoản vay đầu tư toà nhà PLASCHEM PLAZA. Tài sản đảm bảo cho khoản vay có tổng giá trị khoảng 281,910 tỷ VND. Thuận lợi và khó khăn Thuận lợi: Nền kinh tViệt Nam đang trong giai đoạn tăng trưởng cao, Việt Nam vừa trở thành thành tiên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế G hẹn rất nhiều tiềm năng phát triển, đầu tư trực tiếp nước ngoài đang tăng mạnh trong năm 2007 và hứa hẹn khả năng đột biến, thị trường văn phòng cho thuê đang trong giai đoạn tăng trưởng cao. Công ty hoạt động theo mô hình công ty cổ phần, Ban Lãnh đạo có năng lực và trình độ quản lý, đã điều hành Công ty và các công ty có liên quan khác trong nhiều năm qua, do vậy có kinh nghiệm và khả năng vận hành dự án hiệu quả. Công ty đã chủ động sử dụng dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp trong quá trình chuẩn bị đầu tư và đầu tư dự án, đặc biệt là việc Công ty sẽ bổ nhiệm đơn vị quản lý và khai thác toà nhà. Khó khăn: Dự án toà nhà PLASCHọM PLAZA là dự án đầu tiên của Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa trong lĩnh vực xây dựng nhà văn phòng để cho thuê, do vậy Ban Lãnh đạo của Công ty có thể sẽ gặp một số khó khăn trong quá trình kiểm soát tiến độ xây dựng. Thị trường bất động sản luôn biến động theo chu kỳ, có quan hệ chặt chẽ với phát triển kinh tế và đầu tư trực tiếp nước ngoài, trường hợp có những biến động bất lợi của nền kinh tế thế giới và khu vực tác động đến nền kinh tế Việt Nam, thị trường bất động sản nói chung và Dự án nói riêng sẽ chịu nhiều ảnh hưởng. Tuy nhiên đây là rủi ro hệ thống nằm ngoài tầm kiểm soát của Công ty. C. KẾT LUẬN Sau khi xem xét tài liệu do khách hàng cung cấp và thẩm định phương án vay nêu trên, tôi đề nghị ch vay khoản vay này như sau: Loại tiền cho vay: ng Việt Nam Số tiền: ơng đương tối đa 144.000.000.000 VND, tối đa Error! Reference source not found.tháng kể từ ngày rút vốn đầu tiên Thời gian ân hạn: 24 tháng kể từ ngày rút vốn đầu tiên Thời hạn rút vốn: 30 tháng kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng Phương thức trả nợ: trả nợ gốc và lãi vào cuối kỳ, mỗi kỳ trả nợ là 06 tháng Lãi suất: Lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng lãi trả sau của Sở Giao dịch Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam + 3,60%/năm, 6 tháng điều chỉnh một lần Đảm bảo tiền vay: Theo nội dung ấn định tại mục 6 Báo cáo thẩm định này Điều kiện rút vốn: Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa đã nhận được Giấy phép xây dựng Trung tâm Thương mại và Văn phòng. Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa đã đầu tư vào Dự án bằng nguồn vốn tự có tối thiểu 10 tỷ VND, Sở Giao dịch NHNTVN sẽ xem xét các chứng từ thanh toán do Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa cung cấp để đảm bảo điều kiện này đã được thực hiện. Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa đã hoàn thành việc ký phụ lục biên bản định giá và phụ lục hợp đồng cầm cố thế chấp số 01/2005/PLASCHEM-HĐCC-TC để bảo đảm cho khoản vay đầu tư toà nhà PLASCHEM PLAZA, và tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm cho các tài sản là máy móc thiết bị thuộc phụ lục hợp đồng cầm cố thế chấp này. Đánh giá công tác thẩm định dụ án đầu tư tại SGD NH TMCP NTVN . Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư toà nhà PLASCHEM PLAZA Nhìn chung công việc thẩm định dự án này đã đi đúng quy trình trình cũng như việc tuân theo các tiêu chuẩn nghiêm ngặt của công viêc thẩm định dự án đâu tư. Bắt đầu bằng việc thu thâp thông tin đầy đủ và rõ ràng về các vấn đề liên quan đến dự án như bản báo cáo quyết toán năm 2005 và 2006 của chủ đầu tư, phân tích rõ ràng rành mạch các chỉ tiêu tài chính và tình hình kinh doanh của chủ đầu tư, khản năng trả nợ của dự án...Như vậy quy trình thẩm định dự án là rất tốt. Xét về nội dung thẩm định và các tinh toán, phân tích về các chỉ tiêu cũng như các số liệu đã được thẩm định kĩ càng và chính xác vì bản thẩm định này được làm trên cơ sỏ đã làm nháp và được kiểm tra bởi cấp trên. Như vậy có thể nói bản thẩm định dự án xây dựng công trình này đạt yêu cầu ,có thể được phê duyệt và ngân hàng sẵn sàng cho vay tài chính cho dự án này. 4.2. Đánh giá về công tác thẩm định ỏ sở giao dịch ngân hàng TMCP NTVN Những kết quả đạt được. Với uy tín trong các lĩnh vực ngân hàng bán buôn, kinh doanh vốn, tài trợ thương mại, thanh toán quốc tế và ứng dụng công nghệ tiên tiến trong hoạt động ngân hàng, cùng kinh nghiệm, chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp cao của đội ngũ cán bộ công nhân viên, Vietcombank luôn giữ vai trò chủ lực trong hệ thống ngân hàng Việt Nam suốt hơn 45 năm qua. Song song với những thành công đó, công tác thẩm định dự án của SGD NH TMCP NTVN (VCB) cũng đã đạt được nhiều thành quả to lớn: Về quy trình và phương pháp thẩm định. Trươc đây công tác thẩm định thuần tuý xem xét trên góc độ tài chính bằng một số chỉ tiêu giản đơn. Hiên nay, các chỉ tiêu thẩm định tín dụng đang được sử dụng tại Ngân hàng Ngoại thương là tương đối thông dụng ở Việt Nam và trên thế giới. Các phương pháp tính toán, hệ thống các chỉ tiêu phân tích đa dạng, khoa học chính xác và hợp với quy định của Nhà nước, với đặc thù của hoạt động ngân hàng. Vì vậy, các doanh nghiệp, chủ dự án dễ dàng so sánh đối chiếu với phương án tính toán của họ và chấp nhận những điều khoản mà ngân hàng đưa ra trong hợp đồng tín dụng về mức vay vốn, thời gian trả nợ, lãi suất. Nội dung thẩm định đầy đủ: thẩm định trước khi cho vay, trong khi cho vay và kiểm tra sau khi cho vay. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính như NPPV, IRR, thời gian hoàn vốn. . . bước đầu đã được đề cập trong một số dự án đầu tư, làm cho kết qủa thẩm định được toàn diện và chính xác hơn. Vấn đề giá trị thời gian của tiền được quan tâm và đưa vào nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư. Dự án không chỉ được xem xét ở trạng thái tĩnh mà còn được phân tích trong trạng thái động. Do đó, Ngân hàng Ngoại thương đã xác định hiệu quả tài chính dự án đầu tư tương đối chính xác. Thẩm định tín dụng dự án đầu tư đã giúp cho Ngân hàng Ngoại thương lựa chọn được những dự án có hiệu quả để cho vay. Các biểu tính về khả năng trả nợ của dự án, những biện pháp bù đắp, biểu tính lãi cho vay, thu nợ đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hồi gốc và lãi của Ngân hàng Ngoại thương. Qua đó, chất lượng và hiệu quả hoạt động cho vay của Ngân hàng Ngoại thương được nâng cao, đảm bảo phục vụ khách hàng một cách tốt nhất. Trong quá trình thẩm định tín dụng dự án đầu tư, Ngân hàng đã phát hiện nhiều sai sót trong tiến độ bỏ vốn, tính toán các yếu tố chi phí, khấu hao,... Qua thẩm định, Ngân hàng đã phát hiện các hiện tượng doanh thu tính quá cao, không phù hợp với nhu cầu thị trường để có những điều chỉnh hợp lý. Về thiết bị thông tin. Hoạt động thẩm định tín dụng dự án đầu tư đã được sự quan tâm, đầu tư thích đáng.Ngân hàng Ngoại thương đã trang bị các loại máy tính hiện đại cho cán bộ thẩm định, đảm bảo trong mỗi phòng thẩm định 2 người /máy. Ngoài ra, mỗi cán bộ thẩm định đều được trang bị một tính máy kỹ thuật tài chính cầm tay rất thuận tiện cho việc tính toán các chỉ tiêu tài chính. Một số phần mềm ứng dụng cho soạn thảo, tính toán, lưu trữ đã được đưa vào sử dụng hỗ trợ cho các hoạt động thẩm định, làm tăng đáng kể tốc độ và tính chính xác của các chỉ tiêu. Thông tin sử dụng cho hoạt động thẩm định được khai thác từ nhiều nguồn khác nhau: từ trong nội bộ hệ thống Ngân hàng Ngoại thương đến các nguồn bên ngoài qua báo chí, các văn bản, tài liệu của các Bộ, ngành liên quan, các báo giá thị trường, từ trung tâm phòng ngừa rủi ro của Ngân hàng Nhà nước. . .phục vụ kịp thời, đắc lực cho các hoạt động thẩm định. Trình độ hiện đại hoá công nghệ ngân hàng của VCB liên tục giữ vị trí hàng đầu trong nhóm ngành ngân hàng. Kết thúc mỗi ngày làm việc, các chỉ tiêu kinh doanh chủ yếu của từng chi nhánh trong toàn quốc thuộc VCB được cập nhật trực tuyến online ngay về Hội sở chính để tổng hợp phục vụ cho quản trị điều hành kinh doanh toàn hệ thống. Điều này đảm bảo cho quá trình cung cấp thông tin và kiểm soát thông tin trong hoạt động cho thẩm định dự án đầu tư được thực hiện một cách suôn sẻ, an toàn và kịp thời. Về đội ngũ cán bộ. Công tác thẩm định dự án đầu tư được chú ý ngay từ khi Ngân hàng Ngoại thương trở thành một ngân hàng thương mại hteo pháp lệnh ngân hàng, do vậy, Ngân hàng Ngoại thương đã xây dựng được đội ngũ cán bộ thẩm định có kiến thức về thị trường, kinh tế, tài chính, ngân hàng, đặc biệt là kiến thức thẩm định tài chính dự án đầu tư và môi trường đầu tư, tình hình đầu tư tại Việt Nam. Phần lớn các cán bộ thẩm định tại Ngân hàng đều có trình độ đại học và trên đại học. Tại Phòng dự án TW có một cán bộ là tiến sỹ, một thạc sỹ. Tại phòng Thẩm định và Đầu tư chứng khoán có một tiến sỹ và 3 thạc sỹ. Đội ngũ cán bộ thẩm định trẻ trung, nhiệt tình, năng động và có trình độ chuyên môn vững vàng là một nguồn tài nguyên quý giá của Ngân hàng Ngoại thương. Về tổ chức điều hành. Ngân hàng Ngoại thương đã xây dựng được một quy trình thẩm định từ TW đến chi nhánh. Những dự án có tầm quan trọng đặc biệt, đòi hỏi nguồn vốn lớn vượt quá mức phán quyết của chi nhánh đều gửi tới bộ phận tái thẩm định ở Ngân hàng TW thẩm định lại. Vì thế, các thông tin, kết quả thẩm định được sàng lọc, kế thừa và có độ chính xác cao. Việc phân định rõ ràng quyền hạn và nhiệm vụ giữa Phòng dự án và bộ phận tái thẩm định ở TW đã làm cho trách nhiệm thẩm định của các bộ phận này được nâng cao, tạo được sức mạnh tập thể và loại bỏ được rủi ro đạo đức của cán bộ Ngân hàng. Trên đây là một số đóng góp và thành tựu đáng khích lệ của hoạt động thẩm định tín dụng dự án đầu tư tại Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam trong thời gian qua. Tuy nhiên, xét một cách khách quan, toàn diện thì bên cạnh những kết quả đáng mừng đó, công tác thẩm định tín dụng dự án đầu tư vẫn còn nhiều hạn chế cần được khắc phục Những tồn tại và nguyên nhân Nguyên nhân khách quan. Đây là những nguyên nhân xuất phát từ bối cảnh chung của nền kinh tế trong giai đoạn hiện nay. Về phía Nhà nước: Hành lang pháp lý cho hoạt động tín dụng, hệ thống văn bản pháp qui về thẩm định dự án tuy đã từng bước được hoàn thiện nhưng vẫn chưa đầy đủ, thiếu sự thống nhất đồng bộ thiếu tính ổn định. Về cơ chế cho vay đã nảy sinh một số điểm chưa hợp lý cần tiếp tục xem xét sửa đổi bổ xung như: vay ngoại tệ, thủ tục vay vốn chưa được cải tiến nhiều, vấn để về đảm bảo giá trị nợ gốc, việc định thời hạn cho vay còn cứng nhắc; đặc biệt đối với doanh nghiệp Nhà nước. Ví dụ: Về thời hạn cho vay: áp dụng theo qui định của Ngân hàng Nhà nước, thời hạn cho vay trung hạn từ 1 - 5 năm. Nếu như doanh nghiệp vay trung hạn đầu tư mua sắm máy móc thiết bị thì thời gian khảo sát mua sắm lắp đặt chạy thử cũng phải mất một năm. Như vậy, bốn năm sau doanh nghiệp phải hoàn trả cả gốc lẫn lãi, vô hình chung ngân hàng đã buộc doanh nghiệp phải tính khấu hao máy móc ở mức 25% thay vì 20%. Do đó sản phẩm không thể cạnh tranh trên thị trường, có thể còn dẫn đến thua lỗ không trả được vốn vay. Về lãi suất cho vay: trong điều kiện nền kinh tế mới phục hồi do ảnh hưởng của cuộc tài chính tiền tệ Châu á nên tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế còn thấp, với mức lãi suất còn cao như hiện nay sẽ ảnh hưởng đến quyết định vay vốn đầu tư của chủ đầu tư. Về phía khách hàng: khách hàng hiện nay phần lớn không chấp hành đầy đủ các qui định về lập và thẩm định dự án của Bộ kế hoạch và đầu tư. Những luận chứng kinh tế kỹ thuật gửi đến Ngân hàng Ngoại thương đã không lập đầy đủ theo các nội dung hướng dẫn, nếu đủ thì, còn sơ sài thiếu căn cứ khoa học. Điều này xuất phát từ nhận thức chưa đúng đắn của doanh nghiệp vay vốn về đầu tư theo dự án đặc biệt là các doanh nghiệp còn yếu kém về mặt tài chính. Ngoài ra, công tác thẩm định cũng gặp một số trở ngại xuất phát tư phía khách hàng. Đó là sự tồn đọng các dự án từ những năm trước nhiều doanh nghiệp sử dụng vốn ngắn hạn để đầu tư cho phát triển sản xuất kinh doanh nhưng không trả nợ đúng hạn. Nay ngân hàng phải thẩm định, xét duyệt lại chuyển sang cho vay trung dài hạn theo nguyện vọng của khách hàng. Về ngành ngân hàng: trình độ chung của toàn ngành ngân hàng còn chưa cao chưa đủ năng lực thẩm định các dự án lớn phức tạp. Đặc biệt chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng Nhà nước với các ngân hàng thương mại trong việc cung cấp thông tin và trong hoạt động thẩm định dự án ở từng ngành, từng lĩnh vực cụ thể. Nguyên nhân chủ quan. Đây là những nguyên nhân xuất phát từ chính Ngân hàng Ngoại thương. Về quy trình thẩm định: Ngân hàng ngoại thương đã đưa quy trình thẩm định thành một văn bản chặt chẽ với các yêu cầu nhất định khi tiến hành thẩm định dự án. Tuy nhiên, bên cạnh sự chặt chẽ thống nhất nhất của văn bản thì cũng nảy sinh ra các vấn đề riêng như yêu cầu của từng dự án khác nhau, số vốn đầu tư cho từng dụ án khác nhau .Vì vậy không nhất thiết phải lám theo quy trình vốn rất rườm rà và tốn thời gian. Đó là một điểm yếu của quy trình thẩm định, ngoài ra còn một vấn đề khác đó là phòng đầu tư dự án phụ thuộc quá nhiều vào các phòng khách trong quá trình thẩm định dự án gây mất thời gian thẩm định dự án. Về mặt phương pháp thẩm định: Ngân hàng Ngoại thương đã có qui chế ban hành bằng văn bản, khi luật tổ chưc tín dụng ra đời thì qui chế đó không còn phù hợp hoàn toàn. Hiện nay Ngân hàng Ngoại thương dù đã xây dựng qui chế mới nhưng chưa qui định rõ trách nhiệm, nhiệm vụ của từng cấp, từng phòng từng cán bộ thẩm định. Do đó chất lượng thẩm định dự án hầu như phụ thuộc vào trình độ của cán bộ thẩm định dẫn đến chất lượng thẩm định các dự án không đều. Trong quá trình thẩm định cán bộ thẩm định dựa vào mẫu tờ trình thẩm định mà mẫu tờ trình này lại rất chung gây khó khăn khi áp dụng thẩm định từng dự án cụ thể. Về nội dung thẩm định: Nội dung thẩm định là phần quan trong nhất đánh giá sự thanh công thất bại của quá trình thẩm định dự án. Nội dung này cũng được xây dựng theo một khung thống nhất do ngân hàng đề ra. Vì vậy nó cũng gặp vấn đề về việc áp dụng riêng cho từng dự án như các dự án nhỏ không cần phải xây dựng dề xuất giới hạn tín dụng, trong vấn đề thẩm định rủi ro yêu cầu khá cao nếu so với dự án nhỏ điều này gây ra tình trạng phải thu thập khá nhiều thông tin trong khi việc đó là không cần thiết và gây lãng phí thời gian, tiền bạc. Thu thập thông tin: Ngân hàng Ngoại thương chưa xây dựng mạng lưới thông tin riêng phục vụ cho công tác thẩm định. Do đó công tác thẩm định còn gặp nhiều khó khăn trong việc đánh giá một cách chính xác, toàn diện sâu sắc về doanh nghiệp cũng như dự án. Sự thiếu hụt thông tin có thể dẫn đến những đánh giá sai lệch về dự án, không lường trước hết các rủi ro. Trong nội bộ Ngân hàng Ngoại thương, sự trao đổi thông tin thường xuyên liên tục giữa thẩm định và tín dụng, chi nhánh và TW. Về nguồn nhân lực :hiện nay nguồn nhân lực của sở giao dịch chỉ khoảng 30 phục vụ cho công tác thẩm định dự án, do mới thành lập nên nguồn nhân lực khá trẻ nên gặp khó khăn trong việc tiếp thu kinh nghiệm từ lớp trước, một vấn đề nữa là với xu hướng thiếu nguồn nhân lực thì sở giao dịch đang nỗ lực để thu hút lao động vào công việc này. Tóm lại, những nguyên nhân dẫn đến những hạn chế trong công tác thẩm định của Ngân hàng Ngoại thương bao gồm những nguyên nhân khách quan và chủ quan mà rất khó có thể khẳng định nguyên nhân nào là chính. Khắc phục những hạn chế này không những đòi hỏi sự phấn đấu của các cán bộ thẩm định tại Ngân hàng Ngoại thương mà còn yêu cầu sự hỗ trợ thường xuyên từ phía Nhà nước. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI SGD NH TMCP NTVN 1. Định hướng công tác thẩm định của SGD NH TMCP NTVN Từ những chức năng, vai trò và thực tiễn thì Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam cần có những định hướng cụ thể và sát thực đáp ứng hiệu quả của công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư. Những định hướng đó được thể hiện như sau: Công tác thẩm định phải đứng trên giác độ của người cho vay, người bỏ vốn để xem xét. Với tư cách là một tổ chức đi vay để cho vay Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam cần phai thẩm định những dự án vay vốn của mình, xem xét dự án vay vốn đó có mang lại hiệu quả không? và có khả năng thu hồi được vốn và lãi suất không? Công tác thẩm định dự án đầu tư của Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam phải xuất phát từ tình hình thực tiễn trong ngành và nhằm mục đích phục vụ hoạt động cho vay của ngân hàng trong từng giai đoạn. Công tác thẩm định dự án đầu tư phải được phổ cập hoá trong toàn hệ thống, tới tất cả các cán bộ làm nhiệm vụ ở các bộ phận khác nhau. Trong đó, phải có bộ phận làm chủ lực, nòng cốt tại các chi nhanh cũng như TW, nghĩa là phải toàn diện, vừa phải có trọng tâm. Công tác thẩm định phải phát huy được vai trò tham mưu có hiệu quả cho lãnh đạo từ cơ sở đến TW trong việc quyết định các khoản cho vay. Công tác thẩm định dự án đầu tư phải được xây dựng theo hướng đặc thù phù hợp với hoạt động cho vay của ngân hàng, phải được duy trì và phát triển thành một thế mạnh trong kinh doanh và cạnh tranh. Do đó, phải thường xuyên tổng kết thực tiễn rút ra những kinh nghiệm để hoàn thiện và phát triển. Công tác thẩm định đòi hỏi tính chủ động, năng lực sáng tạo, khả năng tổng hợp phân tích và tổng hợp thực tiễn. 2. Giải pháp và kiến nghị cho công tác thẩm định của SGD NH TMCP NTVN Giải pháp về quy trình, nội dung thẩm định dự án đầu tư Tiếp tục áp dụng và nâng cao tính hiệu quả trong quy trình cho vay dự án đầu tư: Tách bạch chức năng của 3 bộ phận: Quản lý QHKH, Quản lý rủi ro tín dụng – tái thẩm định đề xuất và tác nghiệp xử lý giao dịch cho khách hàng,Quản lý nợ. Việc thẩm định phải bao gồm cả hiệu qủa dự án, khả năng tiêu thụ hay đầu ra của thị trường sản phẩm và dịch vụ, giá trị đích thực và tính pháp lý của tài sản đảm bảo tiền vay. Ngoài ra, uy tín của dự án, của khách hàng, năng lực của chủ dự án,… là những yếu tố không thể bỏ qua trong quá trình thẩm định cho vay. Và để công tác thẩm định có tính thực tiễn cao cũng như có thể giảm thiểu khả năng rủi ro thì cán bộ thẩm định cần tìm hiểu, đánh giá thực tế không chỉ khách hàng vay vốn (như tình hình tài chính, tư cách đạo đức, uy tín trên thị trường, thị phần…) mà còn cần phải bám sát vào thẩm định dự án đầu tư qua việc đánh giá. Giải pháp về phương pháp thẩm định: Phương pháp thẩm định được xây dựng trên góc độ tài chính bằng một số chỉ tiêu đơn giản đang phổ biến trên thế giới và hệ thống ngân hàng nói chung. Các chỉ số NPV, IRR, ... là các chỉ số đánh giá sư thành công của dự án. Tuy nhiên các chỉ số trên đều được ngân hàng xây dựng thành quy chế áp dụng vào thực tiễn từ khi ra đời ngân hàng nên hiện tại không còn phù hợp hoàn toàn vì thế ngân hàng cần phải thay đổi quy chế, đưa vào các chỉ số mói cần thiết và thay đổi các chỉ số sao cho phù hợp với thực tiễn. Quyết định đầu tư của NHNT phụ thuộc nhiều vào việc áp dụng các phương pháp thẩm định. Do vậy, cần lựa chọn phương pháp thẩm định thích hợp, đảm bảo yêu cầu: - Phương pháp được lựa chọn phù hợp với khả năng và điều kiện của Ngân hàng Ngoại thương. - Phương pháp lựa chọn phải theo đúng những yêu cầu, quy định của Nhà nước. - Phương pháp thẩm định phải tối ưu trong số các phương pháp đưa ra. Các tiêu chuẩn đưa ra phải phù hợp với quy mô, tính chất của dự án. Cụ thể, trong quá trình áp dụng phương pháp so sánh các chỉ tiêu, những thông số, số liệu của dự án được đưa ra so sánh, đối chiếu với các tiêu chuẩn, định mức, quy định hoặc với các dự án tương tự đang hoạt động. Công việc này phải đặt trong điều kiện hoàn cảnh cụ thể, tránh so sánh một cách cứng nhắc, máy móc, có thể dẫn đến bỏ lỡ cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, việc so sánh chỉ mang tính chất tham khảo, không lấy đó làm tiêu chuẩn để đánh giá. Phải xem xét các chỉ tiêu trong môi trường động cơ với nhiều sự thay đổi (chỉ tiêu tài chính, chỉ tiêu kinh tế - xã hội) để phản ánh đúng giá trị thực của các chỉ tiêu trong điều kiện bị ảnh hưởng, bởi các yếu tố như giá trị thời gian của tiền vốn, chi phí cơ hội. Đặc biệt, đối với các dự án kéo dài nhiều năm thì ảnh hưởng của những yếu tố này là không thể tránh khỏi và nhiều khi có thể gây sai lệch trong kết quả phân tích. Mỗi phương pháp thẩm định đều có ưu điểm, nhược điểm riêng. Vấn đề quan trọng là cán bộ làm công tác thẩm định phải nhận thức rõ được những ưu điểm, nhược điểm của từng phương pháp để vận dụng cho hiệu quả. Ví dụ, đối với phương pháp thẩm định theo trình tự thương thiên về kiểm tra tính đầy đủ của các căn cứ pháp lý và hồ sơ trình duyệt. Hay như đối với phương pháp so sánh các chỉ tiêu lại hay rơi vào tình trạng so sánh máy móc, cứng nhắc. Cán bộ thẩm định trên cơ sở kinh nghiệm, khả năng trình độ của mình có thể kết hợp những ưu điểm của nhiều phương pháp thẩm định lại tạo ra một phương pháp mới, mang tính tổng hợp để đánh giá các khía cạnh của dự án một cách khoa học và toàn diện hơn. Bên cạnh đó xây dựng hệ thống sao cho các dự án được thông qua bởi các cán bộ phòng đầu tư dự án nhằm tăng chất lượng hệ thống thẩm định chất lượng. Giải pháp về nguồn nhân lực phục vụ công tác thẩm định dự án đầu tư Cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng về nghiệp vụ chuyên môn cho cán bộ thẩm định dự án thông qua việc nâng cao trình độ như tổ chức các cuộc hội thảo chuyên môn, mời các chuyên gia trong và ngoài nước tới đào tạo, tập huấn, tăng cường mối quan hệ giữa Ngân hàng Ngoại thương với các trường đào tạo để xây dựng đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định kế cận. Trang bị và khuyến khích họ hiểu rõ vai trò quan trọng của công tác thẩm định, cũng như việc vận dụng các phương pháp thẩm định trong việc xem xét, đánh giá dự án đầu tư. Hơn thế nữa cán bộ thẩm định cần kết hợp với việc khai thác thông tin của các bộ ngành liên quan để có sự nhìn nhận và đánh giá đúng đắn hơn về dự án vay vốn. Công tác này không chỉ dừng lại ở ý nghĩa của một thủ tục bắt buộc mà phải được coi là cơ sở quan trọng để nâng cao hiệu quả đầu tư. Cần có những quy định rõ ràng, chi tiết và cụ thể về quyền lợi và trách nhiệm của cán bộ làm công tác thẩm định để mọi thành viên lấy đó làm hướng phấn đấu. Có chính sách ưu đãi nhằm giúp cho việc tăng cường trách nhiệm, ý thức và tinh thần vươn lên tự hoàn thiện của mỗi cán bộ. Khuyến khích phát huy sáng kiến, tổ chức phát động các phong trào thi đua liên quan đến nghiệp vụ thẩm định, các phong trào thi đua trong việc áp dụng các phương pháp mới trong thẩm định dự án đầu tư. Giải pháp về nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định dự án Vấn đề thông tin trong hoạt động cho vay dự án đàu tư rất quan trọng, bao gồm thông tin về khách hàng, về dự án và những rủi ro của khoản vay vốn, về tình hình kinh tế xã hội,… Cán bộ thẩm định có thể thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau như báo chí, từ chính khách hàng vay vốn, từ các bộ ngành,… Tuy nhiên việc lấy thông tin từ các phương pháp này thường chậm và tốn nhiều thời gian, nhiều khi thông tin lại không cập nhật. Vì vậy cách nhanh chóng nhất và hiệu quả là cán bộ thẩm định có thể thu thập thông tin từ trung tâm CIC thông qua nối mạng hay lấy thông tin trên mạng Internet cũng như thông tin liên ngành. Điều này đòi hỏi NH phải có hệ thống thông tin hiện đại, đồng bộ. Hơn thế, công nghệ hiện đại sẽ giúp cho khâu quản lý hoạt động cho vay dự án đạt hiệu quả như quản lý tài khoản vay, hệ thống các báo cáo,… giúp nhà quản trị NH có thể nắm bắt nhanh nhất, đúng nhất tình hình hoạt động tín dụng nói chung cũng như hoạt động cho vay dự án đầu tư nói riêng. NH cần có biện pháp nâng cao chất lượng công nghệ NH như nâng cao hệ thống thiết bị thông tin, đào tạo cán bộ tin học, mở rộng quan hệ với các NH trong hệ thống nhằm mở rộng phạm vi thu thập thông tin. Đồng thời NH cần phối hợp với các trung tâm công nghệ nhằm mở rộng quyền khai thác như Vietlaw, CIC,… Giải pháp về cách tổ chức quản lí điều hành thẩm định dự án đầu tư Phân định tách bạch trách nhiệm và quyền hạn của các Phòng ban chuyên môn, tạo điều kiện cho việc xử lý một cách minh bạch khi xảy ra sai sót, trường hợp các quy định/quy trình đã được tuân thủ đầy đủ, thì có nghĩa là rủi ro ở đây là do khách quan hoặc bất khả kháng ngoài tầm kiểm soát của ngân hàng. Từng bước hoàn thiện công tác QLRR, tiến tới kiểm soát có hiệu quả rủi ro tín dụng, đặc biệt là đối với khoản tín dụng cho vay dự án đầu tư. Xây dựng, củng cố hoạt động của Phòng QLRR, với chức năng nhiệm vụ chính là chịu trách nhiệm QLRR toàn chi nhánh. Phòng này phải tự xây dựng các chính sách nhằm thực hiện các mục tiêu của NH cũng như kiểm soát mức độ rủi ro của khoản tín dụng. Phòng thẩm định dự án sẽ chuyên trách về thẩm định dự án cũng như đưa ra các danh mục đầu tư dự án. Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích và đánh giá để đưa ra những dự đoán cũng như cảnh báo về những rủi ro có thể xảy ra đối với hoạt động cho vay dự án đầu tư. Giải pháp về chất lượng công tác maketting, quảng bá hình ảnh và sản phẩm của ngân hàng NHNT cần có chính sách phù hợp nhằm duy trì và không ngừng thu hút khách hàng. Để thực hiện điều đó NHNT xây dựng một chiến lược marketing về hoạt động cho vay dự án đầu tư hợp lý, được chương trình hóa từ khi tìm hiểu nhu cầu khách hàng cho đến khi sản phẩm đến tay khách hàng, thỏa mãn tối đa nhu cầu của họ. Chỉ có bằng cách đó NH mới có thể đưa đến cho khách hàng những khoản đầu tư dự án phù hợp nhất, nhanh nhất, với chi phí và lợi ích hợp lý nhất, tạo cho khách hàng cảm giác thoải mái nhất và thuận tiện trong giao dịch, góp phần nâng cao tính cạnh tranh trong hoạt động của Ngân hàng trên thị trường. Hơn nữa, bằng việc nghiên cứu, bám sát sự biến động của thị trường marketing có thể đem đến những thông tin quý giá giúp NH có những quyết định kịp thời để đối phó với thị trường, với các đối thủ cạnh tranh. Qua đó, NH hoàn toàn có thể lường trước được mọi rủi ro và đưa ra cách giải quyết một cách chủ động, kịp thời, tiến hành kinh doanh một cách an toàn mà vẫn đảm bảo lợi nhuận. Ngoài ra, để hoạt động marketing Ngân hàng đạt hiệu quả cao thì Ngân hàng có thể áp dụng các biện pháp nhằm quảng bá hình ảnh của Ngân hàng từ đó tăng uy tín của Ngân hàng trên thị trường thông qua các phương tiện thông tin đại chúng hoặc tham gia các hội chợ triển lãm về NH và tài chính trong nước và quốc tế,... đồng thời chú trọng tới bộ phận chăm sóc khách hàng. Một số giải pháp về vấn đề tài sản đảm bảo, chất lượng công tác thẩm định giá trong công tác thẩm định dự án đầu tư. NH cần quan tâm hơn nữa đến chất lượng công tác định giá tài sản bảo đảm. Thực tế cho thấy việc định giá tài sản kém chất lượng đã ảnh hưởng đến việc thu hồi nợ vay khi khách hàng không trả được nợ cho NH. Vì vậy NH cần quán triệt nguyên tắc định giá như tài sản bảo đảm được định giá phải thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng của khách hàng vay; thuộc loại tài sản được phép giao dịch; không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, phải mua bảo hiểm nếu pháp luật có quy định, tính dễ chuyển nhượng nhằm đảm bảo khả năng thu nợ nhanh gọn. NH cần thành lập bộ phận chuyên định giá và quản lý tài sản bảo đảm nhằm đảm bảo tính chuyên môn, khach quan cũng như nâng cao hiệu quả công tác định giá tài sản bảo đảm. Ngoài ra, NH cần phối hợp hơn nữa với các ban ngành như sở tài nguyên môi trường, ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố, ban vật giá, NHNN, trung tâm thông tin tín dụng... để có những thông tin đáng tin cậy về tài sản khi nhận thế chấp, cầm cố tại NH. Hàng năm NH cần tiến hành định giá, rà soát lại tài sản bảo đảm tại NH nhằm bảo đảm giá trị của tài sản đó phản ánh đúng giá thị trường cũng như đúng quy định của pháp luật cũng như những quy định của VCB. Một số giải pháp khác Xây dựng chính sách cho vay: Thể hiện quy định cho vay của NH và phải được in thành văn bản. Chính sách cho vay đúng đắn là cơ sở để quản lý cho vay có hiệu quả. Chính sách này phải được cập nhật thường xuyên nhằm phù hợp với thực tế, đảm bảo xử lý thống nhất và đồng bộ trong toàn hệ thống của NH. Giám sát khoản vay: Sau khi cho vay, NH rất coi trọng việc kiểm tra, giám sát các khoản vay bằng cách tiếp tục thu thập thông tin về khách hàng, thường xuyên giám sát và đánh giá xếp loại khách hàng để có biện pháp xử lý kịp thời các tình huống rủi ro. Tiến hành thường xuyên đánh giá khả năng trả nợ của các khoản cho vay dự án đầu tư. Để có đủ thông tin cần thiết về khách hàng giúp cho việc quyết định cho vay được chính xác, hiệu quả hơn, NH yêu cầu khách hàng cung cấp Báo cáo tài chính trong 3 năm trở lại; Bản chi tiết tình hình công nợ phải thu phải trả; Bản giới thiệu khách hàng, tóm tắt lịch sử và quá trình hoạt động, trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của ban lãnh đạo. Trong quá trình vay, NH cũng nên yêu cầu các khách hàng cung cấp số liệu báo cáo hàng tháng, hàng quý về tình hình hoạt động kinh doanh nhằm phát hiện những thay đổi có chiều hướn xấu để có biện pháp xử lý kịp thời. Khả năng trả nợ của khách hàng phụ thuộc vào nguồn thu trong tương lai khi hợp đồng cho vay dự án chuẩn bị đến hạn thanh toán. Khi đánh giá khả năng trả nợ, NH phải nắm rõ nguồn trả nợ chính, tức khả năng sinh lời của dự án xin vay và các nguồn khác mà khách hàng có thể cam kết trả nợ cho NH khi nguồn chính thức gặp sự cố. Bên cạnh đó, NH cần hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn đánh giá phân loại doanh nghiệp. NHNT cần quan tâm đến chất lượng của hoạt động thẩm định dự án thông qua việc quy định tăng tỉ lệ tài sản bảo đảm của khách hàng khi vay vốn tại NH như yêu cầu khách hàng dùng tài sản của chính doanh nghiệp, tài sản hình thành từ vốn vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba để bảo đảm cho các khoản vay dự án đầu tư tại NH, đặc biệt đối với những khách hàng mới, quan hệ không thường xuyên hoặc những khách hàng chưa có uy tín trong thanh toán với NHNT cũng như với các NH khác, khách hàng có tình hình tài chính không lành mạnh, hay đối với những dự án tiềm ẩn rủi ro cao,… Kết luận Cạnh tranh gay gắt là một tất yếu của nền kinh tế thị trường. Để tồn tại và phát triển thì mỗi chủ thể kinh tế phải tìm cho mình một lối đi riêng phù hợp với khả năng và điều kiện kinh tế xã hội. Trên con đường hội nhập, hệ thống ngân hàng Việt Nam nói chung cũng như SGD NHNT nói riêng đã đạt được những thành tựu to lớn, góp phần vào công cuộc xây dựng đất nước. Song do sự biến động của nền kinh tế cùng một vài hạn chế của NH nên hoạt động thẩm định dự án đầu tư vẫn bộc lộ một số hạn chế. Với hệ thống lý luận được học cùng việc tìm hiểu, nghiên cứu về Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, thông qua đề tài tôi đã giải quyết được các vấn đề: Nêu cơ sở lý luận về hoạt động thẩm định dự án đầu tư, tìm hiểu và vận dụng vào việc phân tích làm rõ vấn đề nghiên cứu; Tìm hiểu hoạt động kinh doanh của sdg NHNT về lịch sử, lĩnh vực hoạt động, kết quả hoạt động kinh doanh,... Phân tích khái quát, đánh giá thực trạng chất lượng thẩm định dự án từ đó phát hiện những ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của hoạt động này, để đề ra những giải pháp phát huy nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định dự án đầu tư đồng thời khắc phục những mặt hạn chế; đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư. Song để bài viết có ý nghĩa thực tiễn cần có sự phối hợp của Chính phủ, bộ ngành cũng như cần có chính sách tăng cường hoạt động thẩm định dự án đầu tư, kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng, mở rộng mạng lưới, nâng cao chất lượng cán bộ, đổi mới công nghệ,... của bản thân SGD NHNT. Do thời gian và trình độ có hạn nên bài viết còn có những vấn đề chưa được đề cập đến hoặc đề cập chưa đầy đủ. Vì vậy tôi rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của thầy cô và bạn đọc giúp bài viết hoàn chỉnh hơn. Tôi xin trân trọng cảm ơn cô Phan Thu Hiền, các thầy cô Bộ môn Kinh tế Đầu tư trường Đại học Kinh tế Quốc dân cùng toàn thể các anh chị tại SGD NH TMCP NTVN đã nhiệt tình giúp đỡ và luôn tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành đề tài này.