Chuyên đề Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

ham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn. Thứ hai: Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai minh bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến với người có nhu cầu là chính xác và khách quan. Thứ ba: Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc bảo đảm các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển nhượng đất và bất động sản phải nộp theo quy định của pháp luật. Mặt khác, trong quan hệ tín dụng các Ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy bên vay tiền phải dùng bất động sản của mình làm vật bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay, trường hợp người vay vốn không thể trả được nợ khi đến hạn thì Ngân hàng có quyền bán bất động sản thế chấp đó theo thỏa thuận để thu hồi nợ, do vậy định giá thế châp bất động sản là hết sức cần thiết. Hơn nữa việc định giá bất động sản để thế chấp là cần thiết bởi lẽ khi đó người vay vốn biết được và có thể vay được số lượng vốn phù hợp với giá trị của bất động sản mình sở hữu. 2.Cơ sở giá trị Định giá bất động sản: 2.1. Giá thị trường làm cơ sở cho định giá bất động sản: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. Định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan tọng để quyết định giá trị của bất động sản. 2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho định giá bất động sản: “Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường.” Một số giá trị phi thị trường: Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công năng chuyên biệt được người sử dụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường, tập trung vào những tài sản chuyên biệt nằm trong doanh nghiệp. Giá trị bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ việc bán tài sản trong một thời gian quá ngắn khong đáp ứng thời gian yêu cầu của giá trị thị trường. Giá trị đặc biệt: có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý, chức năng hay kinh tế của một tài sản kết hợp với một hay một số tài sản khác như là một tài sản liên kết. Việc tăng thêm của giá trị chỉ phát sinh cho người chủ hay người sử dụng nào đó hơn là cho thị trường vì giá trị đặc biệt chỉ thích hợp cho một người mua với một lợi ích đặc biệt. Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạt động. Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệp cấu thành từ nhiều bộ phận trong đó có những bộ phận tự nó có giá trị thị trường. Giá trị tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của Nhà nước liên quan đến việc tính thuế tài sản. Giá trị bảo hiểm: giá trị được định nghĩa trong chính sách hay trong hợp đồng bảo hiểm. Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản khi không còn tiếp tục sử dụng được nữa. Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu tư xác định. Giá trị đầu tư củ một tài sản có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó. Giá trị thế chấp cho vay: là khái niệm giá trị có rủi ro, được xác định trước hết trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản, đồng thời có xem xét đến yếu tố rủi ro trong việc thanh lý tài sản để thu hồi nợ. Do vậy giá trị thế chấp không phải là giá trị thị trường. II.Các nguyên tắc sử dụng trong định giá bất động sản: 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc cho thấy khả năng đem lại giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất, tốt nhất được xem là một trong các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản, nội dung của nguyên tắc này được phản ánh ở bốn mặt sau đây: Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc một người cụ thể). Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải là hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ. Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng tương lai là cao nhất. Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất. 2.Nguyên tắc phù hợp: Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản cần phải dựa trên một giá trị sử dụng duy nhất của bất động sản đó (bao gồm cả đất đai và công trình trên đất). Tuy nhiên, trong thực tế, một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có các giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng... Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với mục đích sử dụng đất tiềm năng. 3.Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự biến đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó, trong định giá tài sản, đòi hỏi định giá viên phải nhận ra các chiều hướng thay đổi trong mô hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhằm xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. 4.Nguyên tắc thay thế: Khi hai tài sản có tính hữu ích tương đương, giá chào bán của tài sản nào ở mức thấp hơn thì sẽ được bán trước. Giá trị bất động sản được giới hạn bởi chi phí mua một bất động sản thay thế tương đương, nhưng phải không có sự chậm trể quá mức làm ảnh hướng đến việc thay thế. Khi đó, người mua khôn ngoan sẽ không trả nhiều hơn để mua một tài sản như vậy trong thị trường mở. Nguyên tắc thay thế đóng vai trò cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: Định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập. 5. Nguyên tắc cân đối Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của thị trường của một bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định để giá trị thu được từ chúng đạt mức cao nhất. Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép: Khi áp dụng cho một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng một thị trường đạt được mức tối đa thì sự kết hợp giữa các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối. Khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể: Nguyên tắc này chỉ ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho bất động sản đó được sử dụng hợp lý. 6. Nguyên tắc đóng góp: Nguyên tắc này cho rằng để ước tính giá trị của tài sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ tài sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để bảo đảm tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa ra giá trị của từng yếu tố trong mặt bằng là thời gian. Với bất động sản, các yếu tố tham gia vào quá trình tạo thu nhập thực từ bất động sản là những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và để bảo trì, vận hành bất động sản sử dụng vào mục đích đã xác định để tạo ra thu nhập thực. Các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Đất đai, lao động, vốn và quản lý. 7. Nguyên tắc cung cầu Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu, cụ thể: Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, sức mạnh thị trường chuyển về phía người mua. Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, sức mạnh thị trường chuyển về phía người bán. Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá thị trường sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo mức độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tưng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. 8. Nguyên tắc cạnh tranh Cạnh tranh được hiểu là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường khi tính đến lợi ích của bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế cho mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể kinh tế cùng loại. Cạnh tranh là cơ sở cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế. Khi số lượng một loại hàng hóa đủ lớn được rao bán trên thị trường thì xuất hiện cạnh tranh. Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, sức mạnh nằm trong tay người bán, bởi vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong xác định giá bất động sản. Các thửa đất có thể giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản ở địa phương này sang thị trường bất động sản ở địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn. 9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi Nguyên tắc này cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các yếu tố khác cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó, sự gia tăng tiếp tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai. 10. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các mảnh đất khác. Nguyên tắc này cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ đi các khoản chi phí về vốn, lao động và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc này cũng nhấn mạnh đến đặc tính độc nhất vô nhị về vị trí thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí. 11. Nguyên tắc ngoại ứng Bất động sản chịu ảnh hưởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tác động của bất động sản khác. Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng vùng giá trị. Giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị thưc thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần. Còn bất động sản có giá trị thực cao nằm trong khu vực mà những bất động sản ở đó có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó. CHƯƠNG 2THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM (V-REEX) I. Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 1 Giới thiệu tổng quan về công ty Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được thành lập dựa trên sự hợp tác của Công ty cổ phần quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam VPReit và các cổ đông chiến lược là 3 Ngân hàng TMCP: Ngân hàng Quân đội, Ngân hàng Kỹ thương, Ngân hàng VPBank. Công ty cổ phần quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng Thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam, tên quốc tế là Real Estate Investment Trust Joint Stock Company of Viet Nam Private Enterprises Bank, tên viết tắt là VP Reit. Công ty VP Reit được thành lập theo giấy phép kinh doanh số 010300779 của Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 05 tháng 03 năm 2004. Công ty chính thức đi vào hoạt động từ tháng 7/2007 với vốn điều lệ là 1000 tỷ VNĐ. Ngân hàng VP Bank là cổ đông chiến lược của VP Reit, có đại diện là Chủ tịch Hội đồng quản trị. Các cổ đông khác đều là những nhà đầu tư tài chính và bất động sản lớn tại Việt Nam. Tên Công ty : Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Tên giao dịch : Real Estate Transaction of VP Reit Tên viết tắt : V-Reex Địa chỉ giao dịch : Tầng 6,tòa nhà Kinh Đô 292 Tây Sơn  – Quận Đống Đa – TP Hà Nội Điện thoại : 043.5378731  Fax : 043.5378733 Giấy CNĐKKD : Số 0103027620 do Sở KH&ĐT TP Hà Nội cấp ngày 29/10/2008 Số  tài khoản : 995461900241 Tại Ngân Hàng VPBank Mã  số thuế : 0102998605 Cơ cấu tổ chức của công ty được sắp xếp theo sơ đồ sau HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ PHÒNG NGHIỆP VỤ PHÒNG KẾ TOÁN PHÒNG TỔNG HỢP TỔNG GIÁM ĐỐC ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG BAN KIỂM SOÁT PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC Bộ phận Thẩm định giá Bộ phận Tư vấn và Đấu giá Bộ phận Kinh doanh Bộ phận Tổng hợp Đại hội đồng cổ đông cùng ban kiểm soát và hội đồng quản trị thực hiện chức năng quản lý các hoạt động của toàn công ty, chịu trách nhiệm về sự phát triển của công ty. Tổng giám đốc công ty là người đại diện theo pháp luật của công ty, đồng thời cũng là người điều hành cao nhất trong công ty dưới sự định hướng của hội đồng cổ đông, ban kiểm soát và hội đồng quản trị. Có nhiệm vụ tổ chức bộ máy hoạt động của công ty, quản lý chỉ đạo điều hành toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh, phương hướng phát triển và các vấn đề khác của công ty cùng với sự hỗ trợ trực tiếp của 02 phó tổng giám đốc và phòng kế toán. Phó tổng giám đốc công ty là người giúp việc trực tiếp cho giám đốc công ty theo từng lĩnh vực được phân công, ủy quyền và chịu trách nhiệm trước tổng giám đốc công ty và pháp luật về kết quả công việc được giao. Phòng nghiệp vụ phụ trách về các hoạt động mang tính chất nghiệp vụ thẩm định giá. Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốc nghiệp vụ. Người nhận chỉ thị trực tiếp và chịu trách nhiệm chính với phó tổng giám đốc nghiệp vụ là trưởng phòng nghiệp vụ. Phòng tổng hợp phụ trách về các hoạt động kinh doanh, tổ chức hành chính. Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốc phụ trách nghiệp vụ. 2 Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty: Với một đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên năng động, lành nghề, trong đó có nhiều chuyên gia có năng lực, thâm niên và am hiểu về hoạt động sản xuất kinh doanh thuộc nhiều lĩnh vực, V-REEX luôn thể hiện tính chuyên nghiệp cao trong việc cung cấp cho khách hàng các dịch vụ như sau: 1-Thẩm định giá bất động sản: Đây được xem là thế mạnh thật sự của V-REEX với công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình xây dựng, nhà xưởng, khách sạn, cao ốc, các khu đô thị mới… phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau của khách hàng. 2-Thẩm định giá động sản: Đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên, kỹ sư có nhiều kinh nghiệm, am hiểu nhiều lĩnh vực khác nhau đã tạo ra một thế mạnh thật sự để V-REEX có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng trong việc xác định giá trị dây chuyền máy móc thiết bị, thiết bị chuyên dùng, phương tiện vận tải…nhằm phục vụ công tác mua sắm mới tài sản, đánh giá lại giá trị tài sản của khách hàng. 3-Kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi: + Dịch vụ môi giới bất động sản; + Dịch vụ định giá bất động sản; + Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; + Dịch vụ tư vấn bất động sản; + Dịch vụ đấu giá bất động sản; + Dịch vụ quảng cáo bất động sản; + Dịch vụ quản lý bất động sản; 4- Dịch vụ tư vấn đấu giá, đấu thầu 5- Dịch vụ quản lý sổ cổ đông, … Các dịch vụ thẩm định giá do V-REEX cung cấp đã phục vụ tốt các mục đích khác nhau của khách hàng từ cổ phần hoá, hạch toán kế toán, mua bán chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, bảo hiểm và xử lý tài sản trong các vụ án… 3. . Thực trạng hoạt động định giá tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam a.Hoạt động định giá Tuy mới chỉ thành lập từ cuối năm 2008, nhưng Công ty đã đạt được những thành công đáng khích lệ. Với chất lượng dịch vụ tốt, cung cách làm việc chuyên nghiệp, Công ty đã từng bước tạo dựng uy tín trong lĩnh vực định giá bất động sản trở thành đối tác tin cậy của các ngân hàng và các doanh nghiệp. Công ty đã tiến hành định giá các hợp đồng: Số 141 Bà Triệu, số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, số 14 tổ 41 đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy,...ngoài ra một số hợp đồng định giá khác đang xúc tiến kí hợp đồng tại tỉnh Quảng Ninh để xây dựng khách sạn và trung tâm thương mại giúp đỡ khách hàng và nâng cao uy tín của Công ty trên thị trường. b. Các phương pháp định giá áp dụng tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Hiện nay, ở Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam áp dụng chủ yếu các phương pháp định giá sau: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá, phương pháp thặng dư. Với bất động sản, phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá những căn nhà ở, quy mô nhỏ và cấu trúc không phức tạp. Phương pháp vốn hóa và thặng dư thì được kết hợp với phương pháp so sánh để ước lượng giá trị những bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc có khả năng tạo thu nhập – những trường hợp này phức tạp hơn và phải điều hoà các chỉ số giá trị. Với định giá đất, phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam là phương pháp so sánh và phương pháp vốn hoá, trong đó phương pháp vốn hoá được áp dụng để định giá những mảnh đất tại các vị trí đẹp, có khả năng tạo thu nhập khi coi mảnh đất đó là đất trống và sẵn sàng cho sử dụng. Trong nhiều trường hợp các doanh nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất, muốn định giá tài sản bao gồm cả đất đai để đi thế chấp cầm cố, giá trị của đất khi đó không được tính theo khung giá nhà nước quy định vì nó quá thấp so với giá thị trường. Trong trường hợp này, việc doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất và giao đất tức là đã có được lợi thế kinh doanh và lợi thế này là mức chênh lệch giữa giá mua bán chuyển nhượng mảnh đất đó trên thị trường tại thời điểm định giá với số tiền mà doanh nghiệp phải trả cho nhà nước. Để đánh giá giá trị đó, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam sẽ sử dụng phương pháp so sánh, trong trường hợp này còn gọi là phương pháp lợi thế quyền thuê đất. c. Quy trình định giá bất động sản của Công ty cổ phần sản giao dịch bất động sản Việt Nam Quy trình thẩm định giá chung của Công ty Xác định vấn đề Lên kế hoạch thẩm định giá Thu thập tài liệu Vận dụng và phân tích tài liệu Đánh giá giá trị tài sản cần định giá Báo cáo thẩm định giá a/Xác định vấn đề Nhận biết về tài sản: vị trí, kích thước, kiểu cách, đặc điểm vật chất… Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được thẩm định giá. Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá như: quyền sử hữu vĩnh viễn, quyền cho thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng… Thiết lập mục đích hoặc mục tiêu thẩm định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, đánh thuế, báo cáo tài chính… Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp, giá trị thay thế, giá bồi thường… Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc định giá. Thiết lập ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá +Nhận được từ khách hàng +Từ các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu b/ Lên kế hoạch thẩm định giá Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp, chức năng, các đặc tính và các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường. Nhận biết về các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản, và tài liệu so sánh. Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu: + Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất. + Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng. Thiết kế chương trình nghiên cứu + Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu + Phân biệt những phần việc nào có thể uỷ nhiệm Vạch ra đề cương của báo cáo định giá + Xác định hình thức trình bầy báo cáo Lên chương trình thời biểu công tác + Xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo c/Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu * Khảo sát hiện trường Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. Chi tiết bên ngoài và bên trong của bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng ( cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sữa chữa… Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng khác nhau. * Thu thập tài liệu Chọn tài liệu có những nội dung thông tin cơ bản. Các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản sẽ thay đổi tuỳ theo loại tài sản định giá. Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu. Kiểm chứng số liệu thu thập được d/ Phân tích tài liệu Những tài liệu thu thập được thẩm định viên tiến hành phân tích: Phân tích thị trường Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá. Phân tích tài sản: Phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản đối tượng thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của nó. Phân tích so sánh: Phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho thuê… Phân tích sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất Các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng. e/ Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp để áp dụng. Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, sự thuận lợi và sự hạn chế của chúng. Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá. Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành định giá. f/ Báo cáo thẩm định giá Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá. Báo cáo thẩm định giá được trình bầy rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả thiết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt được của nhà thẩm định giá. Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá. Kết quả của thẩm định giá được trình bầy trong một bản báo cáo, trong đó nêu ra: Mục tiêu của việc thẩm định giá Mô tả chính xác tài sản được thẩm định giá Thời hạn ước tính giá trị Số liệu minh hoạ và phân tích ước tính giá trị Những điều kiện hạn chế Báo cáo thẩm định giá trình bầy chính xác mục đích và nhiệm vụ, quy mô và ngày thẩm định giá, các chỉ dẫn của khách hàng và thông tin có khả năng sử dụng đối với nhà thẩm định giá. 4. Thực tế hoạt động định giá tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam qua một hợp đồng định giá cụ thể a. Định giá nhà ở dân cư theo phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa Để hiểu rõ hoạt động định giá nhà ở dân cư bằng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa, chúng ta xem xét trường hợp cụ thể sau: Vào giữa tháng 01/2009 ông Phan Việt Hùng có nhu cầu định giá bất động sản tại địa chỉ: Số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, quận Ba Đình, Hà Nội để bán. Hồ sơ pháp lý là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cấp tại UBND quận Ba Đình - Hà Nội. Theo khảo sát và phân tích, mảnh đất có một số đặc điểm như sau: Bảng 2.4: Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của mảnh đất số 9 ngách 29 ngõ 376Đường Bưởi quận Ba Đình, Hà Nội Đất ở Nhà ở Diện tích đất thực tế: 104 m2 Diện tich đất được cấp: 104 m2 Chiều ngang thửa đất: 10,4 m2 Chiều rộng của ngõ, đường: 7m Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 30m Hình dạng thửa đất: Vuông Lợi thế thương mại: Không Mặt bằng xây dựng: 104 m2 Số tầng xây dựng: 3 Số năm đã sử dụng: 11 năm Năm cải tạo: 2006 (cải tạo bếp và sơn lại) Nội thất ra sao: Đẹp Gara ô tô: Có Diện tích gara: 30 m2 Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị của Công trình: Không (Nguồn thông tin: Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam) Bất động sản cần định giá thuộc địa phận quận Ba Đình là một trong những quận nằm trung tâm Thành phố Hà Nội, rất gần tuyến phố chính Đội Cấn – Nguyễn Khánh Toàn – Hoàng Quốc Việt là tuyến đường kinh doanh sầm uất, dọc các tuyến phố đều là các cửa hàng kinh doanh thời trang, điện máy, nhà hàng ăn uống,…Ngoài ra còn có rất nhiều trụ sở của các tổ chức Công ty lớn được đặt tại đây. Thửa đất nằm tại số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, ngõ thẳng lộ giới khá rộng 5 m. Tuy mảnh đất chỉ cách tuyến đường chính 30m nhưng hoạt động kinh doanh bị hạn chế, hiện đang sử dụng cho mục đích làm nhà ở. Đặc điểm về vị trí Khu vực bất động sản định giá là khu dân cư sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp, cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội đều được đánh giá là tốt: Hệ thống cấp điện và nước sinh hoạt ổn định, đường dây điện thoại cố định, cáp truyền hình đều hoạt động tốt. Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môi trường sống rất tốt. Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc. Giao thông thuận tiện: Ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với Phố Vĩnh Phúc và Phố Đội Nhân. Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở: Gần chợ Vĩnh Phúc : Cách 400m Gần Trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m); DL THCS Văn Lang (400m); CĐSP Hà Nội cơ sở 2 (500m); Trường mầm non tư thục… Gần bệnh viện 354: Cách 1200m Gần siêu thị: Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)… Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: Một số công trình lớn đang được triển khai xây dựng như chung cư Đường Bưởi (50m)…. Triển khai định giá bất động sản mục tiêu + Tính theo đơn giá Nhà nước ban hành * Tính giá trị đất Áp dụng theo quyết định QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UBND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số 188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội. + Diện tích đất được sử dụng riêng: 104 m2 + Giá trị đất vị trí 02 trên đoạn Đường Bưởi là: 13.800.000 VNĐ/m 2 (Mười ba triệu tám trăm ngàn đồng chẵn) Giá trị đất: 104 x 13.800.000 = 1.435.200.000 VNĐ (Một tỷ bốn trăm ba mươi năm triệu hai trăm ngàn đồng chẵn). * Tính giá trị Công trình trên đất Áp dụng theo quyết định số 40/2008/QĐ-UBND ngày 22 tháng 10 năm 2008 của Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội. + Diện tích xây dựng: 312 m2 + Đơn giá suất đầu tư xây dựng công trình nhà biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ: 4.035.000VNĐ/m2. Giá trị công trình trên đất: 4.035.000 x 312 = 1.258.920.000 VNĐ (Một tỷ hai trăm năm mươi tám triệu chín trăm hai mươi ngàn đồng chẵn) Gbđs = Gđất + Gct = 1.435.200.000 + 1.258.920.000 = 2.694.120.000 VNĐ (Hai tỷ sáu trăm chín mươi tư triệu một trăm hai mươi ngàn đồng chẵn) + Tính theo giá trị thị trường Bất động sản mục tiêu nằm trong nhóm bất động sản có khả năng sinh lời nên giá trị bất động sản được xác định là bình quân của 02 phương pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa. * Tính giá trị bất động sản theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí Thẩm định bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Cơ sở thẩm định giá theo giá thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá gữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. Căn cứ vào các tiêu chí trên, chuyên viên định giá đã tiến hành thu thập, phân tích các bất động sản tương đồng với bất động sản cần định giá: Về thời gian giao dịch: Các bất động sản đều được giao dịch từ tháng 10 đến tháng 12/2008. Về vị trí: Đều nằm trong ngõ trên các trục đường chính của quận Ba Đình: Phố Vĩnh Phúc, phố Đội Nhân. Về cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội: Do nằm trong cùng khu vực nên tương tự với bất động sản mục tiêu. Hệ thống cấp điện là hệ thống cấp điện của thành phố, dòng điện mạnh và ổn định; khu vực sử dụng nguồn nước sạch thành phố; vị trí thuận lợi như gần tuyến giao thông chính chợ, siêu thị, bệnh viện, trường học… Về mục đích sử dụng: Một số mảnh đất cách đường chính không xa lộ giới ngõ to, một số lộ giới ngõ rộng hơn nhưng lại cách xa đường chính nên mục đích sử dụng đều là để ở chứ không phải kinh doanh... Thông tin thu thập được về các bất động sản so sánh cụ thể như sau: Bất động sản tọa lạc tại ngõ 376 Đường Bưởi, nối thông với phố Đội Nhân và phố Vĩnh Phúc, cùng nằm trên một trục đường chính. Vì thế có thể dùng thông tin của các giao dịch bất động sản trên hai khu phố để làm thông tin so sánh. Qua khảo sát định giá viên tìm được 03 bất động sản so sánh phù hợp: Bảng 2.5: Bảng thông tin các bất động sản so sánh Thông tin BĐS So sánh 1 Nhà C5, Ngõ 376 Đường Bưởi BĐS So sánh 2 Số 36 Phố Vĩnh Phúc BĐS So sánh 3 Số 28/06/12 Phố Đội Nhân Diện tích đất (m2) 50 47 47 Giá bán 3.8 tỷ 4.5 tỷ 2.4 tỷ Điều kiện bán Thị trường Thị trường Phương thức thanh toán Trong 02 tháng Trong 02 tháng Trong 01 tháng Thời điểm bán 10/2008 12/2008 11/2008 Vị trí 2 1 2 Số tầng 4.5 5.5 01 Tổng diện tích xây dựng (m2) 225 258.5 40 Năm xây dựng 06/2008 03/2008 06/2005 Năm cải tạo 2008 2008 2007 (sơn lại) Hình 2.1: Định vị vị trí tương đối của 03 bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu Ngõ 376 Nghách 29 Bđs mt BĐS SS 1 Hẻm 612 đội nhân BĐS SS 2 28/6/12 ĐN Bđs S 3 36 vĩnh phúc Phố Vĩnh phúc C5 ngõ 376 Trường học Đường Bưởi CC ĐB Bảng 2.6: Bảng tính toán chi tiết giá trị đất (Tr VNĐ) Tiêu chí Số 9/29/376 Đường Bưởi Nhà C5, Ngõ 376 Số 36 Phố Vĩnh Phúc Số 28/6/12 Phố Đội Nhân Giá Bán (tr đ) 3800 4500 2400 1/ Quyền về BĐS TQSD TQSH TQSH TQSH Diện tích (m2) 104 50 47 47 2/ ĐK BÁN TT TT TT TT Mức điều chỉnh 0 0 0 0 Giá điều chỉnh 3800 4500 2400 3/ PTTT Ngay 02 tháng 02 tháng 01 tháng Mức điều chỉnh 0 -1% -1.00% -0.50% Điều chỉnh 0 -38 -45 -12 Giá điều chỉnh 3762 4455 2388 4/ CF sau mua O o o o 5/ Thời điểm bán TĐ ĐG 04 tháng trước 02 tháng trước 03 tháng trước Mức điều chỉnh 0 3% 0.50% 1.50% Điều chỉnh 112.86 22.275 35.82 Giá điều chỉnh 3874.86 4477.275 2423.82 6/ Vị Trí Mặt ngách 29 Mặt Ngõ 376 Mặt Phố VP Mặt ngách 6 Mức điều chỉnh -15.00% -20.00% -5.00% Điều chỉnh -581.229 -895.455 -121.191 Giá điều chỉnh 3293.631 3581.82 2302.629 Tổng Đ/C -506.369 -918.18 -97.371 7/ CT Trên đất Nhà 4,5 tầng Nhà 5,5 tầng Nhà cấp 4 Giá trị còn lại 1012.5 1085.7 50 8/ Giá đất (tr/m2) 45.62262 53.10893617 47.9282766 9/ Trọng số 2 1 3 (Nguồn thông tin: Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam) Vậy: Giá đất trung bình tại khu vực bất động sản mục tiêu tọa lạc là: Gđ = (45,6 x 2 + 53,1 x 1 + 47,9 x 3)/6 = 48 trđ/m2 Giá trị thửa đất của bất động sản mục tiêu là: 48.000.000 x 104 = 4.992.000.000 VNĐ (Bốn tỷ chín trăm chín mươi hai triệu đồng chẵn) ** Bảng tính toán chi tiết giá trị công trình: Diện tích sàn: 104 m2 Số tầng: 03 tầng Tổng DTXD: 312 m2 Tuổi Kinh tế: 50 năm Tuổi thực tế: 11 năm Tuổi hiệu quả: 6 năm (Được sử dụng hiệu quả và được bảo dưỡng định kỳ) Tỷ lệ giá trị còn lại tạm tính: (44/50) x 100 = 88% Nhận xét: Đây là biệt thự quy mô trung bình, chỉ hơn bất động sản dân cư về kết cấu móng, rầm, hệ thống điện nước, thiết bị vệ sinh. Đề xuất: Đơn giá xây dựng biệt thự với công năng và thẩm mỹ tương tự là 6,2 trđ/ m2 xây dựng. Chi phí thay thế công trình: 312 x 6.200.000 = 1.934.400.000VNĐ (Một tỷ chín trăm ba mươi tư triệu bốn trăm ngàn đồng chẵn) Thứ hai, tính toán chi phí sử dụng phương pháp đơn vị cấu thành. Ở đây các bộ phận chính cấu thành nên giá trị của công trình trên đất bao gồm: Hệ thống móng, khung cột, tường, nền nhà, kết cấu đỡ mái, và mái nhà. Chuyên viên định giá đã tiến hành khảo sát hiện trạng của từng bộ phận và đưa ra một số mô tả như sau: - Móng, khung cột: Đều bằng bê tông cốt thép, hệ thống cột còn tốt; - Tường: Xây gạch 220 còn tốt; - Nền nhà: Lát gạch men 30cm × 30 cm, đã cũ; - Kết cấu đỡ mái: bằng hệ thống xà gồ bê tông cốt thép; - Mái: mái bằng đổ bê tông, còn tốt; Từ đó xây dựng được bảng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với giá trị của ngôi nhà: Bảng 2.7: Bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình STT KC CHÍNH TLCL còn lại Tỷ lệ đóng góp vào giá trị công trình TLCL còn lại của KC chính đóng góp vào giá trị công trình Tỷ lệ còn lại giá trị của công trình 1 Móng 92% 15% 13.8 89.56818182 2 Cột, dầm 91% 10% 9.1 3 Tường 81% 5% 4.05 4 Nền, Sàn 87% 2% 1.74 5 Trần 90% 1% 0.45 6 Hệ thống điện 80% 2% 1.6 7 Hệ thống nước 78% 3% 2.34 8 Hệ thống điều hòa 85% 5% 4.25 9 Hệ thống cầu thang 83% 2% 1.66 10 Cửa ra vào, cửa sổ 84% 1% 0.42 TỔNG 45% 39.41 (Nguồn thông tin: Phòng định giá Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam) Vậy tỷ lệ giá trị còn lại của công trình là: (88% + 89,568%)/2 = 88,784% Vậy chi phí tái tạo công trình tại thời điểm hiện tại có kể đến hao mòn và lỗi thời là: Gct = 6.200.000 x 312 x 88,784% = 1.717.000.000 VNĐ (Một tỷ bảy trăm mười bảy triệu đồng chẵn). Vậy giá trị bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí là: Gbđs = (Gđ + Gct) = 4.992.000.000 + 1.717.000.000 = 6.709.000.000 VNĐ (Sáu tỷ bảy trăm lẻ chín triệu đồng chẵn). * Tính giá trị bất động sản theo phương pháp vốn hóa Phương pháp vốn hoá là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Đây là một phương pháp định giá chỉ sử dụng các chỉ số giá trị thực tế được rút ra từ thực tiễn thị trường tại thời điểm xảy ra giao dịch. Giả sử thu nhập từ bất động sản được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ bất động sản còn hiệu lực. Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền vốn. Tiến hành khảo sát giá thuê tại khu vực bất động sản tọa lạc, tìm được 02 bất động sản trong cùng khu vực ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi đang cho thuê. Bảng 2.8: Bảng thông tin các bất động sản so sánh Thông tin BĐS So sánh 1 Số 10 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi BĐS So sánh 2 Số 23 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi Diện tích đất (m2) 54 50 Giá cho thuê 1000 USD 650 USD Thời hạn hợp đồng 5 năm 5 năm Phương thức thanh toán 03 tháng một lần 03 tháng một lần Thời điểm thuê 11/2008 06/2008 Vị trí 2 2 Số tầng 3.5 03 Tổng diện tích xây dựng (m2) 189 258.5 Năm xây dựng 08/1998 04/2004 Năm cải tạo 2007 (Sơn) 2007 (Sơn) (Nguồn thông tin: Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam) Hình 2.2: Sơ đồ định vị tương đối bất động sản so sánh vàbất động sản mục tiêu BĐS ss2 Đường Bưởi CC Đường Bưởi Ngõ 376 Nghách 29 số 23/29/376 Bđs MT số 10/29/376 BĐS ss1 ** Tính toán giá trị đất tại số 09 ngách 29 ngõ 376 Đường Bười theo bất động sản so sánh 1: Nhận thấy bất động sản so sánh 1 cho thuê cách đây 04 tháng và tiền thuê đều tính bằng USD, Vậy tạm tính giá USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là: 1USD = 16.000 VNĐ. Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tại ngân hàng Vietcombank là 5%. Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro đi kèm) = lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro = 5% Theo thông tin khảo sát: Bất động sản so sánh 1 có: NOI = 12000 USD Ro = 5 % Vậy: Gbđs = NOI/Ro = 240.000 USD = 3.840.000.000 VNĐ (Ba tỷ tám trăm bốn mươi triệu đồng chẵn); Gct = 5.500.000đ x 3,5 x 54 x 95% = 987.000.000 VNĐ (Chín trăm tám mươi bảy triệu đồng chẵn); Gđ = Gbđs – Gct = 2.853.000.000 VNĐ (Hai tỷ tám trăm năm mươi ba triệu đồng chẵn); Gđ/ m2 = Gđất/ 54 m2 = 52.800.000 VNĐ (Năm mươi hai triệu tám trăm ngàn đồng chẵn;. Điều chỉnh giảm theo thị trường: (- 6%) Gđ/ m2 = 49.600.000 VNĐ/ m2. ** Tính toán giá trị đất tại số 09 ngách 29 ngõ 376 đường Bưởi theo bất động sản so sánh 2: Nhận thấy bất động sản so sánh 2 cho thuê cách đây 08 tháng và tiền thuê đều tính bằng USD, Vậy tạm tính giá USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là: 1USD = 18.000 VNĐ. Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tại ngân hàng Vietcombank là 3,7 %. Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro đi kèm) = lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro = 3,7%. Theo thông tin khảo sát: Bất động sản so sánh 2 có: NOI = 7800 USD; Ro = 3,7 %; Vậy: Gbđs = NOI/Ro = 210.810 USD = 3.794.000.000 VNĐ (Ba tỷ bảy trăm chín mươi bốn triệu đồng chẵn); Gct = 5.500.000đ x 3 x 50 x 98% = 808.000.000 VNĐ (Tám trăm lẻ tám triệu đồng chẵn); Gđ = Gbđs – Gct = 2.986.000.000 VNĐ (Hai tỷ chín trăm tám mươi sáu triệu đồng chẵn); Gđ/ m2 = Gđ/ 50 m2 = 59.700.000 VNĐ (Năm mươi chín triệu bảy trăm ngàn đồng chẵn); Điều chỉnh giảm theo thị trường: (- 13%) Gđ/ m2 = 51.900.000 VNĐ/ m2; Vậy: Giá đất bình quân tại số 09 ngách 9 ngõ 376 đường Bưởi sau khi tính toán và điều chỉnh theo tình hình tăng giảm thị trường bất động sản là: Gđ/ m2 tb = (Gđ/m2 bất động sản so sánh 1 + Gđ/ m2 bất động sản so sánh)/ 2 = (49.600.000 + 51.900.000) /2 = 50.750.000 VNĐ (Năm mươi triệu bảy trăm năn mươi ngàn đồng chẵn); Gđ bất động sản mục tiêu = 50.750.000 x 104 = 5.278.000.000 (Năm tỷ hai trăm bảy mươi tám triệu đồng chẵn); Gbđs mục tiêu = Gđ + Gct = 1.717.000.000 + 5.278.000.000 = 6.995.000.000 VNĐ (Sáu tỷ chín trăm chín mươi năm triệu đồng chẵn). * Kết luận: Giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu là bình quân của 02 phương pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa Gbđs mục tiêu = (6.995.000.000 + 6.709.000.000)/ 2 = 6.852.000.000 VNĐ. (Sáu tỷ tám trăm năm mươi hai triệu đồng chẵn). CHƯƠNG 3PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 1.Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản của Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản trong thời gian tới a. Mục tiêu Mục tiêu trong thời gian tới của Công ty là mở rộng quy mô Công ty, tập hợp được một đội ngũ cán bộ, nhân viên đông đảo với những kỹ năng chuyên môn chuyên nghiệp, lượng khách hàng đông đảo trên thị trường biết đến uy tín dịch vụ của Công ty và sử dụng dịch vụ của Công ty. Mục tiêu về tăng trưởng: Bộ phận định giá phấn đấu hoàn thành tất cả hồ sơ của khách hàng trong thời gian nhanh nhất với chất lượng cao nhất. Giảm thiểu số lượng những kiến nghị của khách hàng về việc định giá thiếu chính xác, thiếu những căn cứ đáng thuyết phục... Ngày càng nâng cao hơn nữa vai trò của định giá bất động sản trong hoạt động của Công ty. Khẳng định chất lượng và độ tin cậy trong các kết quả định giá, tạo sự tin tưởng của toàn bộ đồng nghiệp cũng như định vị được thương hiệu trong lòng khách hàng. * Giai đoạn 2009 – 2010 Đạt 20% doanh thu của VPReit với lợi nhuận 3-5 tỷ; Phát triển mạnh các dịch vụ trong lĩnh vực truyền thông: Website, truyền hình; Phát triển các dịch vụ tài chính cho các bất động sản nhỏ cùng với VPBank; Phát triển nhân rộng mô hình Mini Office và uỷ thách quản lý bất động sản nhỏ; Phục vụ hiệu quả cho Công tác phát hành và giao dịch các chứng chỉ đầu tư dự án, giấy vay vốn cho dự án của VPReit; Hoàn thiện Công tác định giá, môi giới, đấu giá và thực hiện từng bước phát triển hệ thống phòng giao dịch tại Hà Nội; Quản lý các tài sản đầu tư của VPReit; * Giai đoạn 2010 – 2015 Tăng trưởng bình quân 30%/ năm; Xây dựng một hệ thống sàn giao dịch tiêu chuẩn số 1 Miền Bắc trên cơ sở Công nghệ và các thế mạnh về lĩnh vực truyền thông để thực hiện các giao dịch bất động sản và chứng chỉ đầu tư theo phương thức chuyên nghiệp. Cung cấp các dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp: Ủy thách quản lý; Môi giới; Định giá; Đấu giá…. Phát triển mạng lưới các phòng giao dịch và sàn giao dịch trên toàn quốc. Đạt thị phần kinh doanh dịch vụ bất động sản từ 20-30%; Là một doanh nghiệp Việt Nam hàng đầu trong việc cung cấp dịch vụ Mini Office và Business Center. b.Phương hướng Thẩm định giá bất động sản là một trong những vấn đề bức thiết trong thời gian tới khi mà thị trường bất động sản phát triển sôi động, các giao dịch mua bán diễn ra nhiều với những bất động sản có giá trị lớn, đòi hỏi công tác thẩm định giá cần chính xác nhanh chóng và hiệu quả đây cũng là hướng đi của V-Reex. Trong thời gian tới Công ty sẽ triển khai sâu và rộng công tác thẩm định giá, nâng cao chất lượng dịch vụ với những yêu cầu dich vụ khắt khe hơn, chuyên nghiệp hơn và hiện đại hoá hơn, đáp ứng được các tầng lớp khác hàng đa dạng và phong phú. 2. Một số kiến nghị a. Đề xuất với các cơ quan có thẩm quyền Trong lĩnh vực định giá nói chung thì định giá bất động sản là phức tạp nhất nên việc đưa hoạt động định giá đi vào phát triển và ngày càng hoàn thiện là rất cần thiết. Các cơ quan lý Nhà nước cần xây dựng một quy trình định giá chung, áp dụng thống nhất cho hoạt động định giá trên cả nước. Quy trình này bao gồm các quy trình, quy phạm, trình tự, thủ tục định giá bất động sản, hướng dẫn sử dụng và phạm vi áp dụng của các phương pháp định giá. Cần thành lập một tổ chức định giá riêng cho bất động sản bên cạnh Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam. Tổ chức này có nhiệm vụ cung cấp các dịch vụ tổng thể về định giá cho các tổ chức, cơ quan của nhà nước cũng như tư vấn cho Chính phủ về xây dựng khung giá đất và các vấn đề liên quan đến giá trị bất động sản. Tiếp tục hoàn thiện những quy định pháp lý về định giá bất động sản. Liên tục cập nhật chương trình đào tạo cho khoa học, hợp lý và đáp ứng được nhu cầu thực tế. Xây dựng các viện nghiên cứu và cơ sở đào tạo cán bộ định giá chất lượng cao, từng bước đưa công tác định giá bất động sản đi vào hoạt động một cách chuyên nghiệp. Thành lập một bộ phận chức năng chuyên đi tiến hành điều tra, giám sát quá trình định giá tại các cơ quan, tổ chức làm dịch vụ định giá bất động sản. Xây dựng cơ sở dữ liệu về thông tin giá bất động sản cho toàn quốc, cung cấp dịch vụ thông tin về giá đất đai, bất động sản cho các tổ chức và cá nhân có nhu cầu. Cần đẩy mạnh quan hệ hợp tác quốc tế trong lĩnh vực định giá bất động sản, tăng cường các cuộc trao đổi tiếp xúc quốc tế trong lĩnh vực định giá, tạo điều kiện để tiếp nhận chuyển giao công nghệ và kỹ thuật định giá tiên tiến trên thế giới. b. Đề xuất với Công ty V-Reex Về quy trình định giá, thì giải pháp hoàn thiện quy trình định giá đóng vai trò rất quan trọng trong việc nâng cao chất lượng định giá và hiệu quả hoạt động của Công ty. Đặc biệt với các bất động sản có giá trị lớn và phức tạp, cần yêu cầu các chuyên viên định giá phải tuân theo quy trình định giá đã đề ra, không được cắt bỏ giản lược bất cứ khâu nào. Nếu không, hoạt động định giá nhiều khi chỉ đơn thuần dựa trên kinh nghiệm và cảm tính của người định giá, khiến cho việc ước lượng trở nên thiếu chính xác, thiếu căn cứ khoa học. Nhất thiết không được lược bỏ khâu thu thập thông tin về bất động sản và bất động sản mục tiêu. Chuyên viên định giá không được chỉ dựa vào các thông tin do khách hàng cung cấp và những thông tin về giá sẵn có tại Công ty mà phải nghiêm túc tiến hành điều tra, thu thập thông tin trên thị trường. Sau khi thu thập được đủ thông tin và đánh giá những thông tin đó, định giá viên cần phải cân nhắc kỹ việc sử dụng các phương pháp định giá sao cho hợp lý nhất. Cần thận trọng khi sử dụng phương pháp chi phí, nhiều khi chuyên viên định giá không trình bày phần ước lượng các chi phí thay thế, giá trị khấu hao mà đã đưa ra luôn kết quả cuối cùng là giá trị còn lại của công trình. Kết quả khi đó chỉ là sự ước lượng chủ quan của người định giá, hình thức thực hiện lại quá đơn giản và sơ sài. Việc tính toán phải được thực hiện cẩn thận và chi tiết hơn. Về tổ chức hoạt động, Công ty cần chú trọng trong việc mở rộng chương trình quảng cáo hơn, không thể chỉ dựa vào nguồn khách hàng sẵn có mà phải tích cực quảng bá cho sản phẩm dịch vụ của mình. Cần thiết lập mối quan hệ tốt với khách hàng cũ và các tổ chức định giá khác nhằm tìm kiếm khách hàng mới và thu thập trao đổi thông tin phục vụ cho định giá. Về đào tạo và quản lý nhân lực, về mảng tuyển dụng, tuyển dụng nhân viên đảm bảo chất lượng, không thiên về số lượng để đảm bảo cho chất lượng định giá và uy tín của Công ty. Cần hợp tác với các tổ chức định giá khác hay các cơ quan chuyên nghiên cứu về định giá, tổ chức các khoá đào tạo ngắn ngày, cử nhân viên tham gia các khoá cấp chứng chỉ định giá và các khoá nâng cao nghiệp vụ. Về công tác quản lý, lãnh đạo Công ty cần xây dựng một môi trường làm việc thuận lợi, tạo mọi điều kiện về cơ sở vật chất, phương tiện phục vụ cho công việc. Cần tạo mối quan hệ tốt với nhân viên và bước đầu xây dựng văn hoá kinh doanh của Công ty, có vậy V-Reex mới có thể phát triển vững chắc và bền lâu. Ngoài ra cũng cần có chế độ khen thưởng thích hợp để khích lệ nhân viên, tạo sự cạnh tranh lành mạnh, giúp nhân viên có động lực phấn đấu và cống hiến hết mình cho công việc. KẾT LUẬN Thẩm định giá tài sản là một yêu cầu khách quan không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường khi nhà nước rời bỏ quyền định giá trực tiếp buộc thị trường chấp nhận; khi nền kinh tế thị trường vận hành theo đúng các yêu cầu của các quy luật kinh tế khách quan; các loại thị trường được hình thành đồng bộ thì nhu cầu về thẩm định giá tài sản của xã hội càng lớn… Để đáp ứng yêu cầu của xã hội, của nền kinh tế thị trường; thẩm định giá tài sản phải trở thành một nghề tư vấn dịch vụ mang tính chuyên nghiêp, độc lập, khách quan, đủ năng lực hoạt động. Đứng trước yêu cầu đó, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã bước đầu khẳng định vị thế của mình trong lĩnh vực bất động sản nói chung và trong lĩnh vực dịch vụ định giá nói riêng. Để đạt được kết quả đó là cả sự phấn đấu không ngừng của toàn thể cán bộ và nhân viên của Công ty trong đó phải kể đến bộ phận thẩm định giá. Tuy nhiên, họat động định giá tại Công ty còn nhiều hạn chế như thiếu nhân lực, quá trình định giá còn gặp nhiều khó khăn. Do đó, Công ty phải từng bước khắc phục để hạn chế những thiếu xót, trong đó vấn đề tuyển dụng và đào tạo cán bộ định giá là yêu cầu bức thiết, cần được chú trọng nhằm đạt được các muc tiêu đã đặt ra. Đề tài đã nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá bất động sản. Về mặt lý luận, đề tài nghiên cứu làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm, giá bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản; phân tích rõ những nội dung cơ bản của định giá bất động sản, các phương pháp định giá bất động sản cũng như sự cần thiết và những nguyên tắc định giá bất động sản đồng thời phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản. Ngoài ra, đề tài đã đi sâu thực nghiệm nghiệp vụ định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam thông qua một hợp đồng cụ thể; chỉ ra những ưu điểm, nhược điểm, những tồn tại và những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến thực trạng đó. Trên cơ sở những vướng mắc, tồn tại đề tài đã đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục những vấn đề bất cập đang đặt ra và đề xuất một số giải pháp về quy trình định giá, cải thiện chất lượng nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin và một số giải pháp khác. Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo – TS Nguyễn Minh Ngọc cùng toàn thể cán bộ nhân viên công ty Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-REEX) đã hướng dẫn, tạo điều kiện cho em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này. TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo định giá, chứng thư định giá và thuyết minh định giá của Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Bùi Ngọc Tuân - Giáo trình định giá đất và bất động sản khác; Các phương pháp định giá bất động sản - Đoàn Văn Trường - NXB KHKT năm 2000; Cơ sở khoa học và giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản - Bộ Tài chính 2001; GSTSKH Lê Đình Thắng (Chủ biên), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất. NXB Chính trị quốc gia năm 2000; GSTSKH Lê Đình Thắng, Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. NXB Chính trị quốc gia năm 2000; Luật đất đai năm 2003 - Nhà xuất bản Chính trị quốc gia; Luật kinh doanh bất động sản năm 2007; Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ về hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản; Những tài liệu định giá quốc tế năm 2002 - NXB TPHCM năm 2002; PGS. TS. Hoàng Văn Cường, GS. TS. Hoàng Ngọc Việt. Bình ổn thị giá đất đô thị, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, năm 2008; PGS. TS. Hoàng Văn Cường. Thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Xây dựng; Phạm Sỹ Liêm. Chuyên đề thị trường bất động sản - Hội khoa học kĩ thuật và xây dựng Việt Nam, Hà Nội 2001; Tài liệu bồi dưỡng chuyên ngành thẩm định giá - Bộ tài chính - Trường cao đẳng tài chính quản trị kinh doanh; Trường Đại học Kinh tế quốc dân: “Chuyên đề về định giá bất động sản”; Tạp chí bất động sản; Thời báo kinh tế Việt Nam. MỤC LỤC