Chuyên đề Hoạt động đầu tư xây dựng các khu chung cư tại Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội

n. Những vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân Nhược điểm lớn nhất tồn tại trong việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà chung cư của Công ty là chậm tiến độ của rất nhiều dự án. Lấy ví dụ như: Chung cư C4 Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội, theo báo cáo giám sát, đánh giá thực hiện dự án đầu tư 6 tháng cuối năm 2008, tiến độ thực hiện dự án sẽ bắt đầu vào Quý IV/2004 và kết thúc vào năm 2008, nhưng cho đến nay, dự án vẫn đang trong giai đoạn thi công, dự kiến đến năm 2010 mới đưa vào khai thác...Tiến độ dự án triển khai chậm, dẫn tới mất cơ hội đầu tư trong giai đoạn thị trường đang sốt, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty. Có thể nhận định do một số nguyên nhân sau: Về thủ tục chuẩn bị đầu tư: Các thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư như: Phê duyệt quy hoạch chi tiết, giao đất thực hiện dự án, thủ tục hành chính tại một số địa phương chồng chéo không nhất quán, thực hiện mất rất nhiều thời gian, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án. Bên cạnh đó, công ty cũng gặp rất nhiều khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, di dân của dự án...Nguyên nhân là do sự phối hợp giữa Chủ đầu tư với các ngành chức năng, chính quyền địa phương, hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng chưa có sự phối hợp chặt chẽ và thống nhất trong quan điểm. Việc xác định loại đất, tài sản, nguồn gốc, quy chủ...chi trả bồi thường giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn khi làm việc với dân. Dẫn tới công tác bàn giao mặt bằng chậm, ảnh hưởng tới tiến độ thực hiện dự án. Việc đền bù, giải phóng mặt bằng nếu không thực hiện tốt sẽ gây xung đột, khiếu kiện, tác động không nhỏ đến dự án. Do năng lực tài chính của chủ đầu tư: Đối với các dự án đầu tư vào nhà ở, khu chung cư, đòi hỏi vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư chiếm tỷ lệ từ 20% tổng mức đầu tư dự án. Do biến động của thị trường tài chính tiền tệ, chính sách thắt chặt các khoản vay đối với dự án đầu tư bất động sản khiến cho nhiều dự án gặp rất nhiều khoa khăn trong việc huy động vốn vay, lãi suất vay vốn liên tục tăng khiến cho chủ đầu tư e dè trong việc sử dụng vốn vay để thực hiện dự án. Đối với một số dự án đã ký hợp đồng vay vốn, công tác giải ngân lại gặp nhiều khó khăn, một số tổ chức tín dụng tìm mọi cách trì hoãn làm chậm tiến độ giải ngân vốn gây áp lực về vốn cho chủ đầu tư, dẫn tới ảnh hưởng tới tiến độ thực hiện dự án. Quá trình thực hiện dự án diễn ra trong một thời gian tương đối dài, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khách quan như: Sự thay đổi của thời tiết, sự thay đổi của các chính sách, những biến động của thị trường, nhất là sự tăng giá của các nguyên vật liệu đầu vào cũng góp phần làm chậm tiến độ công trình. Giá vật tư, sắt thép tăng cao, khiến vốn đầu tư đội lên, chủ đầu tư rất mất thời gian lo thu xếp đủ vốn. Nguồn nguyên vật liệu không phải lúc nào cũng ổn định, khiến doanh nghiệp phải chạy đôn chạy đáo lo cho đủ. Với những công trình cao cấp, nguyên vật liệu phải nhập ngoại, các chủ đầu tư còn phụ thuộc tiến độ giao hàng của đối tác nước ngoài. Những yếu tố này gây ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ hoàn thành dự án... Công tác quản lý dự án còn nhiều tồn tại.Một số ban quản lý dự án thiếu kinh nghiệm và năng lực trong công tác điều hành, quản lý dự án đặc biệt là những dự án lớn, có yêu cầu phức tạp về công nghệ. Chưa chủ động trong việc giải quyết và xử lý những khó khăn, vướng mắc về vốn, thủ tục đầu tư và quyền lợi của nhà thầu khiến một số nhà thầu chưa tập trung thi công, giãn tiến độ thi công, làm chậm tiến độ chung của dự án, gây thiệt hại lớn cho chủ đầu tư... Hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư trong những năm qua chưa đạt hiệu quả cao gây ra nhiều khó khăn cho Công ty, dẫn tới việc chậm trễ trong việc nắm bắt cơ hội đầu tư, giảm uy tín của công ty ...Hiệu quả đầu tư chưa cao là do tồn tại một số nguyên nhân sau: Vẫn còn hạn chế trong công tác tiếp thị, nghiên cứu thị trường. Công tác này chưa thực sự mạnh và tương xứng với sự phát triển của công ty, dẫn tới việc chậm trễ trong việc nắm bắt các cơ hội đầu tư Công tác tiếp thị với các chủ đầu tư truyền thống còn chưa mạnh, chưa mở rộng thêm được nhiều quan hệ với chủ đàu tư trong lĩnh vực mới, thị trường mới. Việc đánh giá các đối thủ cạnh tranh chưa đúng mức, chưa đi sâu tìm hiểu kỹ năng lực của các nhà thầu khác khi tham gia đấu thầu. Công tác nghiên cứu thị trường của Công ty còn yếu kém, thu thập thông tin về công trình tham gia đấu thầu còn thiếu chính xác, chưa cập nhật. Công tác thị trường chưa được quán triệt đến từng cán bộ công nhân viên, do vậy mà việc tìm kiếm thị trường, thu thập thông tin còn yếu kém. Việc xác định giá cả nguyên vật liệu, nhân công, thiết bị máy móc.. chưa được cập nhật. Nguyên nhân là do công tác nghiên cứu thị trường ở Công ty chưa được chú trọng, cán bộ công nhân viên trong Công ty còn thờ ơ với việc thu thập thông tin thị trường. Năng lực máy móc thiết bị: Công nghệ ở mức vừa, máy móc thiết bị lớn ít. Việc đầu tư mua sắm máy móc thiết bị công nghệ cao là chưa lớn. Hiệu quả sử dụng máy móc thiết bị ở Công ty là vẫn chưa hết công suất. Công tác lập hồ sơ dự thầu vẫn còn thiếu sót, chưa tính toán được hết sự thay đổi của các yếu tố liên quan đến công trình Chất lượng lập hồ sơ dự thầu không ổn định, không đồng đều. Hồ sơ pháp lý đấu thầu đôi khi chưa đầy đủ. Việc lập giá thầu, làm biện pháp thi công, cập nhật, lưu trữ thông tin về giá cả vật tư, vật liệu, đến việc quan hệ với các đối tác cung cấp thiết bị, vật tư lấy giá; các nhà thầu phụ với chuyên ngành khác chưa tốt, giá cả vật tư, vật liệu đưa vào tham gia đấu thầu thường cao hơn giá cả thị trường, chi phí nhân công tính theo đơn giá định mức nhà nước cao hơn mặt bằng giá nhân công thuê tại các địa phương, chi phí chung còn cao. Giá dự thầu của Công ty đôi lức còn khá cao so với giá dự thầu của các nhà thầu khác. Khi thực hiện giảm giá để cạnh tranh, Công ty thường giảm tỷ lệ phân bố chi phí chung cho công trình hoặc giảm chi phí dự phòng chứ không có các biện pháp giảm giá của các yếu tố khác như chi phí vật liệu, chi phí nhân công hay chi phí máy móc thiết bị thi công. Công tác thanh quyết toán vốn đầu tư còn nhiều yếu kém, gây chậm trễ trong việc hoàn thiện, xây dựng và bàn giao nhà. Ngoài ra chậm thanh quyết toán, gây khó khăn cho việc đánh giá kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh. Quyết toán vốn đầu tư là khâu quan trọng trong quản lý thực tế giá trị đầu tư xây dựng nhằm xác định được kết quả đầu tư, làm căn cứ pháp lý cho việc quản lý tài sản, hiệu quả sử dụng công trình và hạch toán tài chính kế toán... Tuy nhiên ở công ty, hiện công tác này vẫn còn nhiều bất cập. Trong những năm gần đây, nguồn vốn chi cho đầu tư phát triển tăng nhanh, số lượng đầu tư dự án ngày càng nhiều, công tác quyết toán vốn đầu tư có nhiều tiến bộ. Tuy nhiên trên thực tế việc chấp hành quy định về quyết toán vốn đầu tư còn bộc lộ nhiều yếu kém, chưa đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của công tác quản lý đầu tư và xây dựng. Chất lượng quản lý đầu tư, quản lý dự án, lập báo cáo quyết toán, thẩm tra phê duyệt quyết toán còn nhiều mặt hạn chế, công trình hoàn thành tồn đọng chưa được quyết toán ngày càng lớn. Đến hết năm 2008, Công ty vẫn còn 15 công trình đã hoàn thành nhưng chưa được quyết toán vốn. Nguyên nhân cơ bản dẫn đến tồn tại trong công tác quyết toán vốn đầu tư thường do: Thứ nhất, cơ chế quản lý đầu tư và xây dựng của Nhà nước trong những năm gần đây thay đổi, bổ sung nhiều khiến cho nhiều công ty không kịp cập nhật, hiểu rõ để thực hiện. Dẫn đến việc khó khăn trong quyết toán. Thứ hai, trong chỉ đạo điều hành, nhiều đơn vị thẩm tra, phê duyệt quyết toán chưa quan tâm đúng mức đến việc bố trí cán bộ làm công tác thẩm tra, số lượng cán bộ làm công tác thẩm tra nhìn chung còn rất thiếu, chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ của công tác thanh quyết toán vốn, đồng thời còn yếu cả về nghiệp vụ chuyên môn, một số ít còn thiếu tinh thần, trách nhiệm với công việc. Nhìn chung, các cán bộ làm công tác thẩm tra đều ít có kinh nghiệm, năng lực điều hành, quản lý còn nhiều yếu kém... Nhiều xí nghiệp trực thuộc công ty chưa nhận thức đúng, đủ về công tác quyết toán vốn đầu tư. Tình trạng trì trệ, lúng túng trong quá trình lập báo cáo quyết toán, quản lý hồ sơ, chứng từ chưa tốt làm ảnh hưởng đến việc lập báo cáo quyết toán và cung cấp hồ sơ phục vụ công tác thẩm tra phê duyệt quyết toán...Dẫn tới hiện tượng, công trình đã thi công xong từ lâu nhưng vẫn chưa thanh quyết toán được. Bên cạnh đó, công tác báo cáo thống kê chưa chính xác; một số xí nghiệp trực thuộc công ty và ban quản lý dự án nhận thức chưa đầy đủ về trách nhiệm của mình trong việc lập báo cáo quyết toán công trình tồn đọng. Phần lớn các đơn vị chưa thực hiện tốt nội dung xử lý vướng mắc về thủ tục, hồ sơ, chưa tích cực trong việc lưu giữ, thu thập, hoàn chỉnh hồ sơ quyết toán; hạn chế về năng lực quản lý tài chính và đầu tư xây dựng. Đặc biệt, có ban quản lý dự án đã giải thể, cán bộ chuyển công tác hoặc nghỉ hưu, bộ phận mới do không trực tiếp quản lý nên trách nhiệm không cao và gặp nhiều khó khăn trong lập báo cáo quyết toán... Một số công trình khác, phía B thua lỗ bỏ cuộc cũng là nguyên nhân chậm thanh quyết toán vốn đầu tư... Khách hàng mua căn hộ khi đến kỳ thanh toán ko thực hiện việc thanh toán nốt giá trị còn lại, hoặc thanh toán chậm, việc chuyển giao mua bán căn hộ giữa những khách hàng không thông qua công ty càng khó quản lý được làm cho việc quyết toán và theo dõi trở nên khó khăn, bên cạnh đó là các quỹ tín dụng cũng đòi quyết toán những khoản vay làm cho việc thanh khoản càng trở nên rắc rối và phức tạp. CHƯƠNG II. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 1 HÀ NỘI Cơ hội và thách thức đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty trong thời gian tới Cơ hội Lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở, khu đô thị mới và các khu chung cư tiếp tục là một trong những lĩnh vực đầu tư mũi nhọn. Đảng và Chính phủ nêu rõ, định hướng phát triển các khu đô thị mới, các căn hộ chung cư ở Việt Nam nhằm góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển, đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở cho người dân, tạo động lực phát triển đô thị bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá. Nhà nước và Chính phủ đề ra mục tiêu phát triển quỹ nhà ở góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, phát triển nhà ở đô thị văn minh hiện đại, từng bước cải thiện chất lượng nhà ở. Hơn nữa Nhà nước còn ban hành các chính sách ưu đãi, khuyến khích các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động, đồng thời đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án cải tạo nhà chung cư cũ cho người dân, tổ chức chỉ đạo việc phát triển các khu nhà ở xã hội, ưu tiên phát triển nhà ở để giải quyết nhu cầu bức xúc tại các đô thị lớn đang có tốc độ đô thị hoá cao như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Huế, Đà Nẵng... Hiện nay, Đảng và Nhà nước cũng ban hành nhiều chính sách với những gói giải pháp mới nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như: Gói giải pháp về tài chính tín dụng, gói giải pháp về cơ chế chính sách thị trường, gói giải pháp về thuế...Các gói giải pháp này được đưa ra nhằm đảm bảo cho sự an toàn và phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Ở Việt Nam hiện nay, xu hướng sống trong những căn hộ cao tầng cũng đang dần lan rộng ở những thành phố lớn. Quan sát trên thị trường, có thể thấy nhiều khu căn hộ cao tầng hầu hết được quy hoạch đẹp và hài hòa với không gian chung, đầy đủ tiện nghi, điển hình là khu vực Nam Sài Gòn với nhiều tòa nhà cao tầng khang trang, hiện đại đã và đang được khẩn trương xây dựng như Riverside của Phú Mỹ Hưng, Sunrise City,… Cảm nhận từ cộng đồng dân cư hiện đại vì sao lại chọn căn hộ cao cấp để sinh sống thật khác nhiều so với ngày trước. Lý do đầu tiên là các căn hộ cao cấp bây giờ được thiết kế rất đẹp, chất lượng và tiện nghi không hề thua kém nhà tự xây. Những căn hộ cao cấp ngày nay được trang bị rất hiện đại và đầy đủ trang thiết bị cả trong lẫn ngoài, hệ thống gas trung tâm được trang bị ở hầu hết các tòa nhà lớn, vừa an toàn vừa tiết kiệm thời gian, chi phí cho các chủ căn hộ hoặc hệ thống an ninh được trang bị khắp nơi trong tòa nhà … Một lý do khác, bên cạnh các ưu điểm về kỹ thuật thiết kế, cư dân sống trong các căn hộ cao cấp như vậy còn được cung cấp tại chỗ tất cả các dịch vụ về thương mại, giải trí, văn hóa… nên rất tiện lợi trong cuộc sống, đặc biệt là trong thời đại công nghiệp, giúp cư dân tiết kiệm được rất nhiều thời gian di chuyển. Những dự án có qui mô càng lớn thì việc cung cấp những dịch vụ càng được phong phú, đa dạng. Chẳng hạn như dự án mới nhất Sunrise City (do Công ty Novaland làm chủ đầu tư) có tới 1.800 căn hộ cao cấp, 70,000 m2 sàn thương mại, bao gồm từ các của hàng thời trang, bán lẻ, cho tới các dịch vụ ngân hàng, vui chơi giải trí,…. Ở Việt Nam, thời gian qua nhiều người cũng dần gạt bỏ những ám ảnh về cảnh nhếch nhác, thiếu an toàn trong các khu chung cư cũ trước đây. Thay vì chọn mua một nền đất để cất nhà, nhiều người, đặc biệt là giới trẻ đã có xu hướng sinh sống trong các cao ốc căn hộ. Theo nghiên cứu của một doanh nghiệp địa ốc mới công bố, hiện có khoảng 70% số người trẻ ở các đô thị Việt Nam, đa số là công chức, không có ý định mua đất, làm nhà mà thích tậu những căn hộ cao cấp. Và trong cuộc nghiên cứu đó, nhiều người cho biết họ chọn căn hộ vì có nhiều diện tích khác nhau để chọn lựa phù hợp nhu cầu, môi trường sống trong lành, tính an ninh cao và cũng có đầy đủ các tiện ích… Ngoài ra, do cuộc sống, công việc bận rộn nên nhiều bạn trẻ muốn chọn căn hộ để mọi công việc vặt trong gia đình có thể “khoán” cho dịch vụ, từ đó có thể toàn tâm, toàn ý lo phát triển sự nghiệp. Như vậy, cùng với quá trình đô thị hóa và phát triển công nghiệp, trong tương lai, xu hướng sinh sống trong các căn hộ cao cấp ở Việt Nam cũng sẽ phát triển rất mạnh như các quốc gia lớn trên thế giới. Thách thức Lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở, khu chung cư, khu đô thị mới là lĩnh vực mang lại lợi nhuận và hiệu quả kinh tế cao. Hiện nay, một số doanh nghiệp có uy tín trong nước như: Vinaconex, Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị, Tổng công ty Sông Đà...vẫn đang tiếp tục đầu tư mạnh vào các dự án phát triển nhà ở và các khu chung cư. Chính vì vậy, đây là một thách thức rất lớn đồi với Công ty Cổ phần số 1 Hà Nội trong việc tạo chỗ đứng nhất định trên thị trường bất động sản... Hiện nay, kinh tế đất nước đang chịu những ảnh hưởng hết sức to lớn của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Có thể nói, nỗi ám ảnh mang tên “khủng hoảng” và “suy thoái” khiến mọi doanh nghiệp trên toàn thế giới, từ các tập đoàn khổng lồ đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ “mất ăn, mất ngủ”. Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng cũng không phải ngoại lệ. Sự xuống dốc không phanh của thị trường chứng khoán trong nước; tình trạng làm ăn thua lỗ và đồng loạt sa thải nhân viên của rất nhiều doanh nghiệp,… đã làm nên một bức tranh u ám của kinh tế Việt Nam trong năm 2008. Một vấn đề lớn nữa đặt ra cho công ty đó là làm thế nào để huy động được lượng vốn đáp ứng được nhu cầu phát triển của công ty trong giai đoạn tới, nhất là trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế như hiện nay. Vốn huy động của công ty chủ yếu từ hai nguồn: Vốn vay từ các tổ chức tín dụng và vốn huy động từ trong dân ( khách mua căn hộ). Trong tình trạng khủng hoảng, các tổ chức tín dụng hạn chế việc cho các chủ đầu tư vay vốn, có khi còn không cho vay, ngoài ra với mức lãi suất cao (19% vào cuối năm 2008) và không ổn định cũng ảnh hưởng tới việc có vay vốn hay không của các chủ đầu tư. Tình trạng khủng hoảng kéo dài và trên diện rộng đối với tất cả các lĩnh vực trong nền kinh tế dẫn đến sức mua từ trong dân cũng giảm mạnh. Sự không ổn định của thị trường chứng khoán, giá đô la và giá vàng tăng cao đã kéo sự chú ý của người dân sang hai mặt hàng này. Việc huy động vốn từ trong dân lúc này là rất khó khăn, thêm vào đó là giá nguyên vật liệu tăng cao, các chủ đầu tư cũng không giám mạnh dạn đổ tiền vào để đầu tư, các nhà thầu xây dựng thì tạm dừng thi công vì giá thành vật liệu quá cao. Đầu năm 2009 tuy rằng tình trạng khủng hoảng kinh tế đang có dấu hiệu phục hồi và ổn định nhưng các nhà đầu tư và các tổ chức tín dụng vẫn còn e dè trong việc đổ tiền vào bất động sản. Nói chung, năm 2009 hàng loạt thách thức đặt ra mới chỉ là bắt đầu, đòi hỏi ban lãnh đạo công ty phải kịp thời đưa ra hướng phát triển của mình trong thời gian tới.... Phương hướng hoạt động của công ty trong thời gian tới Trong quý I/2009 toàn công ty phấn đấu thực hiện những nhiệm vụ sản xuất kinh doanh chính như sau: Các chỉ tiêu kinh tế Giá trị SXKD : 130 tỷ đồng. Giá trị doanh thu : 110 tỷ đồng Nộp ngân sách : 8 tỷ đồng Thu vốn : 150 tỷ đồng Tiền lương bình quân 1người/tháng: 1950.000 đồng Công tác kế hoạch đầu tư Các dự án công ty làm chủ đầu tư Dự án Cao Xanh – Hà Khánh B: Tiếp tục thi công các hạng mục của dự án, ký các hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn ô đất, thương thảo ký hợp đồng phần điện giai đoạn 2 với nhà thầu trúng thầu. Trụ sở làm việc và văn phòng cho thuê 59 Quang Trung: Duyệt xong quyết toán và thanh toán dứt điểm cho các nhà thầu Chung cư cao tầng C4 Xuân Đỉnh – Từ Liêm: Tiến hành thi công phần hoàn thiện và tăng cường công tác tiếp thị quảng cáo bán căn hộ để tăng nguồn vốn phục vụ thi công Chung cư cao tầng 2.6 Láng Hạ - Thanh Xuân: giải quyết các thủ tục theo kết luận của UBND thành phố Hà Nội. Các dự án liên danh, liên kết: Chung cư cao tầng 96 Định Công: Bàn giao nốt căn hộ cho khách hàng, tiến hành thanh lý góp vốn với khách hàng, tập hợp hồ sơ của khách hàng chuyển chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán căn hộ Chung cư 671 Hoàng Hoa Thám: Thanh toán tiền còn lại cho 38 căn hộ không làm một số công việc hoàn thiện. Công tác thị trường Dự kiến quý I/2009, số công trình phấn đấu trúng thầu là trên 6 công trình, với giá trị trên 150 tỷ đồng. Tập trung mọi nguồn lực từ công ty đến các đơn vị trực thuộc để đấu thầu những công trình có giá trị lớn, đặc biệt quan tâm đến các công trình có yếu tố nước ngoài. Bổ sung cán bộ có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm thực tế để tham gia công tác đấu thầu. Tích cực nâng cao nghiệp vụ chuyên môn, ngoại ngữ, thường xuyên cập nhật các văn bản mới của Nhà nước và hoàn thiện tốt hồ sơ pháp lý. Công tác quản lý vốn và công nợ Xây dựng kế hoạch thu vốn quý I/2009 và kiểm tra đôn đốc các đơn vị thực hiện theo kế hoạch đã lập. Rà soát, tổng hợp và phân tích số liệu công nợ phải thu các công trình để có biện pháp thu vốn. Lập kế hoạch làm việc với các đơn vị về công nợ phải thu. Công tác kế toán tài chính Kết hợp với các phòng ban kiểm kê, đánh giá tài sản, công cụ, dụng cụ, vật tư hàng hóa và sản lượng dở dang tại thời điểm 31/12/2008. Lên phương án thanh lý đối với tài sản hỏng không sử dụng được. Đôn đốc các đơn vị thanh lý hợp đồng giao khoán một số công trình đã quyết toán xong với chủ đầu tư. Đôn đốc các đơn vị quyết toán với chủ đầu tư các công trình đã bàn giao đưa vào sử dụng và thu hồi vốn phục vụ thi công các công trình và trả nợ khách hàng. Quyết toán các hạng mục và quyết toán vốn đầu tư dự án trụ sở công ty 59 Quang Trung Tóm lại để đáp ứng được đòi hỏi nâng vao năng lực sản xuất kinh doanh, Công ty cổ phần xây dựng số 1 HÀ Nội đã chủ động xây dựng kế hoạch, mục tiêu phát triển để ra các biện pháp cụ thể để thực hiện kế hoạch và những mục tiêu đó. Trong những năm tới, Công ty tiếp tục thực hiện cơ chế quản lý, đảm bảo các quy định quản lý của Nhà nước phù hợp với thực tế sản xuất kinh doanh của cơ chế thị trường nên đã phát huy được nội lực, tính chủ động sáng tạo, đồng thời tranh thủ sụ ủng hộ của các ngành, các bạn hàng truyền thống để phát triển sản xuất kinh doanh phấn đấu hoàn thành kế hoạch sản xuất đã đề ra của các năm. Trong đó, những chủ trương cụ thể đã được Công ty xây dựng và quan tâm thực hiện trong những năm tới, đó là: Đa dạng hoá các loại hình xây dựng, mở rộng thị trường sang nhiều lĩnh vực mới. Coi trọng việc lập và thực hiện dự án phát triển nhà, khu đô thị mới, các dự án cải tạo và xây dựng các khu nhà tập thể của thành phố. Công ty tiếp tục đầu tư khai thác lĩnh vực kinh doanh khách sạn, du lịch, xuất khẩu lao động để tư vấn đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng. Chủ động tạo công ăn việc làm. Tăng thu nhập để nâng cao đời sống cho cán bộ công nhân viên. Mặt khác Công ty sẽ tăng cường liên doanh, liên kết với các tổ chức các nhân khác để phát triển sản xuất, nâng cao doanh thu và lợi nhuận, đưa Công ty ngày càng phát triển hơn. Thực hiện tốt công tác marketing, nâng cao thương hiệu, uy tín của Công ty để tìm kiếm nhiều bạn hàng và đối tác. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư xây dựng các khu chung cư tại Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội Các giải pháp về nhân lực Tính đến tháng 11/2008, tổng số cán bộ công nhân viên của công ty là 624 người, số lao động có việc làm không ổn định là 140 người, hợp đồng mùa vụ chiếm tới 2174 người, lao động gián tiếp là 410 người gấp gần 2 lần so với số lao động trực tiếp là 213 người. Như vậy có thể thấy, bộ máy quản lý của công ty khá cồng kềnh. Đồng thời việc sử dụng quá nhiều lao động mùa vụ trong khi số công trình thi công không đáp ứng đủ nhu cầu là không có hiệu quả. Đối với bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người luôn là yếu tố mang tính quyết định. Bất cứ một doanh nghiệp nào muốn hoạt động có hiệu quả không thể không kiện toàn, tăng cường bồi dưỡng đào tạo đội ngũ cán bộ quản lý giỏi, đội ngũ cán bộ kỹ thuật đủ trình độ và đội ngũ công nhân lành nghề đủ khả năng đưa doanh nghiệp tiến bước vững chắc và tạo lập được vị trí của mình trên thị trường. Năng lực của nhà quản lý là yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất có ý nghĩa quyết định sự thành công của một tổ chức hay một doanh nghiệp. Do đó, việc tuyển chọn, đào tạo cũng như bội dưỡng các nhà quản lý cần được đặt lên hàng đầu, đảm bảo nâng cao được kiến thức chuyên môn, nâng cao được nhận thức về đạo đức nghề nghiệp, vai trò nhiệm vụ trong từng chức danh công việc. Công ty cần có kế hoạch tổ chức các đợt tập huấn thường xuyên, cử cán bộ đi học ở nước ngoài tiếp thu những kiến thức mới, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, năng lực quản lý...cho đội ngũ cán bộ trong công ty. Đặc điểm riêng đối với ngành xây dựng là để hoàn thành một công trình đảm bảo chất lượng thì ngoài vai trò của chủ đầu tư , của đội ngũ cán bộ kỹ thuật ra thì còn phải kể đến đội ngũ công nhân xây dựng, những người trực tiếp xây dựng nên công trình. Chính vì vậy, công ty phải đặc biệt quan tâm tới việc nâng cao tay nghề cho người lao động, bên cạnh đó có những chính sách đãi ngộ thoả đáng đối với người lao động, cũng như trang bị các thiết bị đảm bảo an toàn lao động, khuyến khích người lao động phấn đấu hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao. Có chế độ thưởng phạt rõ ràng nhằm gắn trách nhiệm của người lao động với nghĩa vụ và quyền lợi của bản thân họ đối với công việc mà họ được giao...Công ty cần có kế hoạch bố trí và huy động nhân lực phù hợp, vừa đảm bảo các dự án hoàn thành đúng tiến độ, vừa sử dụng hợp lý nguồn nhân lực, đảm bảo đời sống của người lao động. Đồng thời xây dựng kế hoạch, chiến lược đào tạo, thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao, có cơ chế đãi ngộ phù hợp để giữ cán bộ chủ chốt, cán bộ quản lý các cấp, công nhân lành nghề…bằng nhiều hình thức như: Chế độ lương, thưởng hợp lý, môi trường làm việc an toàn hơn cho người lao động…Quan tâm đặc biệt tới công tác đào tạo và bồi dưỡng nhân lực, cán bộ tổ chức thi công, cán bộ quản lý các dự án và hơn nữa là lực lượng công nhân có tay nghề cao, cần phải thừa nhận lực lượng lao động nhiều nhưng chất lượng lao động chưa cao, chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển của công ty trong hiện tại và cả những năm tiếp theo. Đặc biệt trong thời đại ngày nay, khi cuộc cách mạng khoa học kĩ thuật hiện đại với đặc trưng là cách mạng tri thức, cách mạng thông tin phát triển như vũ bão đang tạo ra những thay đổi mạnh mẽ sâu sắc trong mọi hoạt động xã hội của loài người. Con người phải có đủ năng lực để thích nghi và thúc đẩy xu thế đó. Vậy nên, hơn bất cứ một giai đoạn nào trong lịch sử chúng ta cần phải nỗ lực quan tâm tới hoàn thiện và yếu tố phát triển yếu tố tiềm lực con người của mình. Giải pháp về huy động và sử dụng vốn Giải pháp về huy động vốn Do đặc thù của lĩnh vực đầu tư phát triển nhà chung cư là cần có một số lượng vốn rất lớn và liên tục để xây dựng công trình, thường ít có doanh nghiệp nào có thể tự mình trang trải được tất cả các chi phí đó. Chính vì vậy mà các đơn vị xây dựng cụ thể là Công ty cổ phần XD số 1 Hà Nội cần phải có kế hoạch huy động vốn mạnh mẽ hơn. Vốn chủ sở hữu: Với điều kiện các dự án đầu tư vào nhà chung cư vốn chủ sở hữu tối thiểu là 20% tổng mức đầu tư của dự án. Đây cũng là một trong những khó khăn của công ty. Giải pháp hữu hiệu để tăng nguồn vốn này, công ty cần chú trọng những vấn đề sau: Cần phải tập trung và có biện pháp thanh quyết toán các công trình đã thi công xong để thu hồi vốn, nhằm đạt kết quả tốt nhất trong việc thanh quyết toán, thu hồi công nợ các công trình, dự án, đảm bảo nguồn vốn cho đầu tư cũng như hiệu quả sản xuất kinh doanh. Tăng cường công tác hạch toán kinh doanh. Công tác này phải được tiến hành thường xuyên và nghiêm túc, tránh tình trạng thất thoát lãng phí. Đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án trong giai đoạn trước, sớm đi vào vận hành khai thác để thu hồi vốn, đảm bảo vốn chủ cho các dự án đầu tư tiếp theo... Vốn vay thương mại: Quy mô vốn chủ sở hữu của Công ty chỉ đáp ứng được một tỷ lệ tương đối thấp so với tổng mức đầu tư vào các dự án xây dựng nhà chung cư, do đó công ty thường tiến hành vay vốn của các tổ chức tín dụng để huy động vốn, tỷ lệ vay vốn thương mại thường chiếm khoảng 50% trong tổng mức đầu tư. Do đó đây là hình thức huy động vốn rất quan trọng. Với kinh nghiệm trên 50 năm hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, Công ty luôn đề cao việc thiết lập danh tiếng và uy tín trên thị trường thông qua việc nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, đảm bảo chất lượng các công trình xây dựng, thực hiện đầy đủ các cam kết với các tổ chức tín dụng. Trong thời gian tới, khi mà Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiến hành nới lỏng chính sách tiền tệ bằng việc chính thức ban hành các quyết định số 2809, 2810 và 2811/QĐ-NHNN, theo đó, lãi suất cho vay tối đa bằng VNĐ của các tổ chức tín dụng áp dụng từ 21/ 11/ 2008 sẽ giảm từ 18&/ năm xuống còn 16.5%/ năm, Công ty cần xây dựng kế hoạch vay vốn cụ thể và phù hợp với khối lượng thực hiện đầu tư cần thiết để có thể cân đối được nguồn vốn và khả năng trả nợ của mình. Ngoài ra cần đánh giá chính xác về hiệu quả kinh tế cũng như hiệu quả về mặt xã hội để xem xét tính khả thi của dự án... Vốn tự huy động và vốn khác: Nguồn vốn này thường chiếm tỷ lệ trên 30%, đây là nguồn vốn tiềm năng lớn, dễ đem lại hiệu quả cao nếu được khai thác hợp lý. Thông thường vốn đầu tư xây dựng chung cư thường được huy động từ vốn của các hợp đồng góp vốn đầu tư mua căn hộ của khách hàng và các hợp đồng mua bán căn hộ. Sau khi xác lập xong dự án và được phép xây dựng, công ty sẽ thông báo rộng rãi ra ngoài để khách hàng là những nhà đầu, những hộ dân có thể đầu tư trực tiếp vào thông qua các hợp đồng góp vốn. Đây là một hình thức huy động vốn mang lại hiểu quả cao và không chịu lãi suất. Một hình thức huy động vốn khác mang lại hiệu quả là phát hành trái phiếu. Để khuyến khích người dân mua trái phiếu, công ty cần tạo điều kiện cho người mua trong việc mua trái phiếu cũng như đảm bảo việc lấy lãi dễ dàng, nhanh gọn, đa dạng hoá thời gian vay vốn qua trái phiếu, tập trung chủ yếu việc huy động vốn bằng các trái phiếu trung và dài hạn. Như vậy, để có thể đảm bảo nhu cầu về vốn cho các dự án đầu tư xây dựng chung cư, công ty cần tăng cường công tác hạnh toán kinh doanh, quản lý nguồn vốn hiện có như vốn chủ sở hữu, vốn tự huy động... Giải pháp về sử dụng vốn đầu tư Việc huy động vốn cho các dự án đầu tư phát triển nhà ở đã khó, việc sử dụng nguồn vốn đó như thế nào để đạt hiệu quả lại là một vấn đề khó khăn hơn. Thực tế hiện nay cho thấy các dự án đang thực hiện rất chậm so với tiến độ đề ra, lý do chủ yếu là thiếu vốn đầu tư, thiếu vốn cho công tác giải phóng mặt bằng, cho việc thi công các công trình... Chính vì vậy, việc nâng cao hiệu quả sử dụng vốn là một yêu cầu cấp bách. Thông thường các dự án đầu tư xây dựng chung cư được thực hiện trong một thời gian dài, chịu tác động của rất nhiều yếu tố như vốn, lạm phát, rủi ro thị trường...Do đó, trong công tác lập dự án, cần tính toàn một cách chính xác các chỉ tiêu về hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế - xã hội, góp phần đảm bảo tính khả thi của dự án. Thứ nhất: Công ty cần tăng cường hoạt động giám sát việc sử dụng vốn cho dự án, đặc biệt là khâu thanh toán thu hồi nợ, tránh tình trạng tồn đọng nợ xấu. Thực hiện tốt chế độ kiểm toán và phân tích hiệu quả sản xuất kinh doanh. Cần thực hiện nghiêm túc quy trình xây dựng, thực hiện phân bổ vốn theo đúng kế hoạch, đảm bảo kịp tiến độ thi công công trình. Việc đầu tư phải đảm bảo đúng việc, đúng đối tượng, tránh tình trạng thất thoát lãng phí, tham ô biển thủ vốn, đảm bảo công khai minh bạch trong quản lý tài chính. Đồng thời giám sát chặt chẽ quá trình thi công, tránh tình trạng thay đổi nguyên vật liệu không đảm bảo đúng chất lượng và kích thước so với thiết kế; rút bớt vật liệu làm giảm chất lượng công trình, thay đổi biện pháp thi công, nghiệm thu sai khối lượng thi công thực tế, nghiêm thu khống. Thứ hai: Công ty cần tiến hành cân nhắc một cách kỹ lưỡng, rà soát lại danh mục tất cả các dự án đầu tư phát triển nhà chung cư. Xem xét khả năng cân đối vốn, khả năng huy động vốn và xem xét sự phù hợp với nguồn lực hiện có. Đánh giá một cách chính xác các chỉ tiêu về tài chính, kinh tế - xã hội, từ đó loại bỏ những dự án thiếu tính khả thi, tránh tình trạng kém hiệu quả trong đầu tư. Thứ ba: Việc sử dụng vốn có hiệu quả hay không còn phụ thuộc vào khâu thiết kế, lập dự toán và có biện pháp thi công phù hợp. Công tác thiết kế phải đảm bảo đúng tiêu chuẩn về chất lượng, kỹ thuật, mỹ thuật phù hợp với quy hoạch kiến trúc chung, đảm bảo bố trí hợp lý và đẹp mắt giữa các công trình công cộng, khu nhà ở, khu vui chơi giải trí... Tránh tình trạng chưa thiết kế xong đã thi công, khiến phải sửa chữa hoặc phá đi làm lại những hạng mục công trình không phù hợp với thiết kế Việc lập dự toán phải theo quy định về đơn giá do Nhà nước ban hành, tính toán chính xác khối lượng thi công, tránh hiện tượng lập dự toán các hạng mục có đơn giá cao, vật liệu sai quy định, không đảm bảo đúng như thiết kế cả về kích thước, số lượng và chất lượng. Biện pháp thi công phải đảm bảo yêu cầu về kinh phí, an toàn về lao động cũng như về kỹ thuật. Để thực hiện được những điều đó, công ty cần đẩy mạnh đầu tư cho công tác đào tạo, nhằm đào tạo được đội ngũ cán bộ kỹ sư giỏi, đội ngũ công nhân có tay nghề, để hoàn thành được những yêu cầu kỹ thuật đặt ra. Đồng thời thực hiện đồng bộ trong việc tổ chức thi công một khu chung cư theo công nghệ liên hoàn để sớm hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng phát huy hiệu quả của tất cả hạng mục công trình vào cùng một thời điểm. Trong quá trình thi công phải tiến hành kiểm tra, giám sát, đánh giá công trình một cách thường xuyên liên tục, chính xác và toàn diện dự án, phát hiện những sai sót trong khi thực hiện để có biện pháp sửa chữa, điều chỉnh kịp thời, đảm bảo chất lượng của công trình, tránh thiệt hại và tổn thất đáng tiếc cho công ty. Các giải pháp trong công tác đấu thầu Đổi mới và hoàn thiện công tác marketing Marketing là một công tác rất quan trọng, không những giúp quảng bá hình ảnh của công ty, mà còn là một kênh quan trọng để có thể tìm hiểu về nhu cầu của thị trường. Hiện nay, Công ty đã có Phòng Kinh tế thị trường, chuyên sâu về công tác đấu thầu. Do đó, đây là điều kiện tốt để phát triển khả năng marketing. Và các biện pháp được đưa ra như sau: Thu thập, tìm hiểu, phân tích, đánh giá các thông tin trong thông báo mời thầu. Duy trì mối quan hệ với các chủ đầu tư truyền thống, đồng thời mở rộng quan hệ với các chủ đầu tư mới trên thị trường. Tìm hiểu, thu thập và phân tích các thông tin về đối thủ cạnh tranh trong cùng lĩnh vực. Phân loại, đánh giá cơ hội, thách thức, điểm mạnh, điểm yếu của Công ty trong từng thời kỳ để đưa ra giải pháp tối ưu. Theo dõi và nắm bắt sự biến động của giá cả thị trường để công tác lập giá dự thầu được chính xác, nâng cao khả năng thắng thầu của Công ty. Để hoàn thành các nhiệm vụ trên, Công ty cần xây dựng chiến lược thị trường, trong đó xác định thị trường mục tiêu, thị trường tiềm năng để có biện pháp cụ thể trong công tác tiếp thị. Nói cách khác, Công ty cần phân đoạn thị trường và lựa chọn đoạn thị trường mục tiêu. Bên cạnh xây lắp là lĩnh vực sản xuất kinh doanh chính, Công ty cần không ngừng xây dựng và hoàn thiện thương hiệu về các lĩnh vực truyền thống như xây lắp điện, nước, công tác thí nghiệm hiệu chỉnh các nhà máy thuỷ điện và các sản phẩm sản xuất công nghiệp, các công trinh xây dựng nhà ở, các khu đô thị mới. Tóm lại, đổi mới và hoàn thiện công tác marketing là một trong những giải pháp hữu hiệu nâng cao năng lực cạnh tranh và từ đó nâng cao khả năng thắng thầu của Công ty. Hoàn thiện kỹ năng xây dựng hồ sơ dự thầu Hồ sơ dự thầu phải rõ ràng, đáp ứng yêu cầu của bên mời thầu. Việc lập hồ sơ dự thầu là công việc rất quan trọng. Có thể trúng thầu hay không là phụ thuộc hoàn toàn vào hồ sơ dự thầu. Do đó, nó phải được làm một cách tỷ mỷ, cẩn thận, phải được kiểm tra kỹ trước khi đóng gói và nộp cho bên mời thầu. Để có được một bộ hồ sơ dự thầu hoàn chỉnh, có chất lượng cao cần làm tốt các công việc sau: Nghiên cứu kỹ hồ sơ mời thầu: Nghiên cứu kỹ hồ sơ mời thầu sẽ giúp cán bộ lập hồ sơ dự thầu biết rõ hơn về dự án, xác định được địa điểm, quy mô, nguồn vốn thực hiện dự án, biết được những yêu cầu của bên mời thầu. Từ đó đáp ứng một cách đầy đủ và đúng mức của Bên mời thầu. Sau khi nghiên cứu kỹ hồ sơ mời thầu, cần phải tiến hành cử cán bộ đi điều tra, khảo sát thị trường thi công công trình. Đó chính là cơ sở để lập biện pháp tổ chức thi công và xác định giá dự thầu. Chuyên môn hoá công tác lập hồ sơ dự thầu: Hồ sơ dự thầu bao gồm nhiều nội dung khác nhau, vì vậy việc phân chia từng nội dung cho từng nhóm cán bộ làm việc sẽ nâng cao hiệu quả công việc và chất lượng hồ sơ dự thầu hơn. Thông thường hồ sơ dự thầu được chia cho các nhóm sau: Nhóm làm phần hành chính, pháp lý; nhóm làm phần kỹ thuật và nhóm làm về giá dự thầu. Cán bộ thực hiện công việc trong các nhóm này phải là những cán bộ có năng lực chuyên môn phù hợp, đồng thời cũng phải là người đã có kinh nghiệm lập hồ sơ dự thầu. Các giải pháp trong công tác lập dự án Một dự án thường được thực hiện trong thời gian dài, do đó có rất nhiều rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện dự án. Vì vậy, cần nâng cao hiệu quả đầu tư của các dự án bừng cách phân tích rõ thị trường, nguồn vốn đầu tư, phân tích rõ những thuận lợi khó khăn của dự án, dự báo dài hạn các biến động như giá cả, lãi suất, lạm phát và các yếu tố khác có liên quan trên cơ sở đó xây dựng kế hoạch đầu tư, dự toán chi tiết nhằm giảm thiểu rủi ro trong đầu tư xây dựng. Hơn nữa chủ đầu tư cần rà soát lại toàn bộ các yếu tố về chi phí, nguyên vật liệu đầu vào, hiệu quả dự án có tính đến các yếu tố tác động của giá cả, thị trường tài chính tiền tệ để tính đúng, tính đủ tổng mức đầu tư của dự án. Việc lập dự án phải bám sát vào tình hình thực tế trên thị trường một cách cụ thể và chính xác. Các dự án được lập phải dựa trên căn cứ quy hoạch đầu tư của Chính phủ. Phải xem xét dự án có phù hợp với quy hoạch phát triển và hiệu quả kinh tế xã hội của đất nước hay không. Quy trình lập dự án phải tuân thủ chặt chẽ trình tự các bước đầu tư đối với một dự án đầu tư phát triển nhà chung cư và phải nêu rõ từng công việc cụ thể trong mỗi bước. Số liệu tính toán trong từng dự án phải phù hợp với thực tế đồng thời phải phù hợp với các quy định của Nhà nước như: Các vấn đề về chi phí khảo sát, lập dự án đầu tư, chi phí thiết kế kỹ thuật, các đơn giá về tiêu hao nguyên vật liệu, nhân công. Tránh tình trạng đơn giá khi tính toán thì thấp, còn đơn giá thực tế lại cao, dẫn tới thực tế là dự án sẽ bị lỗ. Các giải pháp trong công tác thẩm định dự án đầu tư Công tác thẩm định dự án đầu tư là một khâu không thể thiếu trong quá trình chuẩn bị đầu tư. Kết quả của công tác này là cơ sở để tham mưu cho các cơ quan có thẩm quyền ra quyết định đầu tư trên cơ sở lựa chọn những dự án đầu tư có hiệu quả. Trong quá trình thẩm định dự án, việc vận dụng phương pháp thẩm định nào và ở mức độ như thế nào lại là một vấn đề đặt ra đối với cán bộ làm công tác thẩm định. Một khi dự án đầu tư được thẩm định bằng các phương pháp khoa học, hiện đại, cùng với kinh nghiệm quản lý và nguồn thông tin đáng tin cậy sẽ giúp cho việc đánh giá dự án một cách toàn diện và chính xác hơn. Trên thực tế, có nhiều phương pháp thẩm định dự án, các phương pháp thẩm định dự án thường được áp dụng là: phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh, phương pháp dự báo, phương pháp thẩm định dựa trên sự phân tích độ nhạy cảm, phương pháp triệt tiêu rủi ro... Để đạt hiệu quả dự án, công tác thẩm định của công ty cần lựa chọn được phương pháp thẩm định phù hợp. Lựa chọn tiêu chí, tiêu chuẩn thích hợp: Các tiêu chuẩn đưa ra phải phù hợp với quy mô, tính chất của dự án. Cụ thể, trong quá trình áp dụng phương pháp so sánh các chỉ tiêu, những thông số, số liệu của dự án được đưa ra so sánh, đối chiếu với các tiêu chuẩn, định mức, quy định hoặc với các dự án tương tự đang hoạt động. Công việc này phải đặt trong điều kiện hoàn cảnh cụ thể, tránh so sánh một cách cứng nhắc, máy móc, có thể dẫn đến bỏ lỡ cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, việc so sánh chỉ mang tính chất tham khảo, không lấy đó làm tiêu chuẩn để đánh giá. Phải xem xét các chỉ tiêu trong môi trường động cơ với nhiều sự thay đổi chỉ tiêu tài chính, chỉ tiêu kinh tế - xã hội để phản ánh đúng giá trị thực của các chỉ tiêu trong điều kiện bị ảnh hưởng, bởi các yếu tố như giá trị thời gian của tiền vốn, chi phí cơ hội. Đặc biệt, đối với các dự án kéo dài nhiều năm thì ảnh hưởng của những yếu tố này là không thể tránh khỏi và nhiều khi có thể gây sai lệch trong kết quả phân tích. Kết hợp các phương pháp thẩm định nhằm đánh giá toàn diện dự án đầu tư : Mỗi phương pháp thẩm định đều có ưu điểm, nhược điểm riêng. Vấn đề quan trọng là cán bộ làm công tác thẩm định phải nhận thức rõ được những ưu điểm, nhược điểm của từng phương pháp để vận dụng cho hiệu quả. Ví dụ như đối với phương pháp so sánh các chỉ tiêu lại hay rơi vào tình trạng so sánh máy móc, cứng nhắc. Cán bộ thẩm định trên cơ sở kinh nghiệm, khả năng trình độ của mình có thể kết hợp những ưu điểm của nhiều phương pháp thẩm định lại tạo ra một phương pháp mới, mang tính tổng hợp để đánh giá các khía cạnh của dự án một cách khoa học và toàn diện hơn. Nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định. Chất lượng của công tác thẩm định dự án đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào trình độ, kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ. Với yêu cầu của công tác thẩm định dự án đầu tư ngày càng cao, đòi hỏi người cán bộ làm công tác thẩm định phải có kiến thức sâu rộng mới có đủ năng lực để xem xét, đánh giá các dự án phức tạp cả về kinh tế và kỹ thuật. Thời gian tới cần tăng cường đào tạo bồi dưỡng về nghiệp vụ chuyên môn cho cán bộ thẩm định dự án, nâng cao trình độ, tổ chức các cuộc hội thảo chuyên ngành, mời các chuyên gia trong và ngoài nước tới đào tạo, tập huấn, tăng cường mối quan hệ giữa cơ sở thực tế với các trường đào tạo để xây dựng đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định kế cận. Trang bị và khuyến khích họ hiểu rõ vai trò quan trọng của công tác thẩm định, cũng như việc vận dụng các phương pháp thẩm định trong việc xem xét, đánh giá dự án đầu tư. Công tác này không chỉ dừng lại ở ý nghĩa của một thủ tục bắt buộc mà phải được coi là cơ sở quan trọng để nâng cao hiệu quả đầu tư. Bên cạnh đó phải gắn quyền lợi với trách nhiệm của cán bộ thẩm định dự án. Cần có những quy định rõ ràng, chi tiết và cụ thể về quyền lợi và trách nhiệm của cán bộ làm công tác thẩm định để mọi thành viên lấy đó làm hướng phấn đấu. Có chính sách ưu đãi nhằm giúp cho việc tăng cường trách nhiệm, ý thức và tinh thần vươn lên tự hoàn thiện của mỗi cán bộ. Khuyến khích phát huy sáng kiến, tổ chức phát động các phong trào thi đua liên quan đến nghiệp vụ thẩm định, các phong trào thi đua trong việc áp dụng các phương pháp mới trong thẩm định dự án đầu tư. Nâng cao khả năng nắm bắt, xử lý thông tin trong quá trình vận dụng các phương pháp thẩm định. Trong thời đại bùng nổ thông tin như hiện nay, với sự đa dạng của các nguồn thông tin, yêu cầu về thu thập và xử lý thông tin càng cao. Thông tin thu thập để phục vụ cho công tác thẩm định cần phải đầy đủ, kịp thời, có độ tin cậy cao. Hệ thống thông tin nội bộ thuận tiện, hiện đại, giúp cho việc truy cập thông tin một cách nhanh chóng; tổ chức hệ thống thu thập, xử lý, lưu trữ và quản lý thông tin nhằm cung cấp thông tin kịp thời phục vụ cho công tác thẩm định dự án. Đối với mỗi chủ thể thẩm định, cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu riêng, trong đó tập hợp những thông tin cần thiết về các ngành kinh tế, các lĩnh vực, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng, làm cơ sở cho việc xây dựng hệ thống thông tin đồng bộ từ trên xuống dưới. Tăng cường đầu tư đổi mới trang thiết bị phục vụ cho việc vận dụng các phương pháp thẩm định khoa học. Việc áp dụng các phương pháp thẩm định khoa học, kết hợp giữa truyền thống và hiện đại đòi hỏi thời gian tới cần đầu tư đổi mới hệ thống máy móc trang thiết bị, đổi mới hệ thống thông tin liên lạc điện thoại, fax..., trang thiết bị tin học theo hướng hiện đại, áp dụng những kỹ thuật phân tích, tính toán mới để truy cập, xử lý thông tin, kịp thời, chính xác và có hiệu quả, đưa các chương trình phần mềm tin học và ứng dụng vào trong các phương pháp thẩm định để nâng cao chất lượng của các kết quả thẩm định. Với các trang thiết bị hiện đại và phần mềm thông minh, linh hoạt sẽ góp phần cho việc phân tích, đánh giá dự án một cách toàn diện, chính xác hơn. Cụ thể như: khảo sát thông tin về thị trường của sản phẩm sẽ trở nên chính xác hơn, việc thu thập, xử lý và tổng hợp thông tin sẽ diễn ra nhanh chóng và đầy đủ hơn. Các giải pháp trong công tác thực hiện đầu tư Chuẩn bị mặt bằng đầy đủ cho dự án: Giải phóng mặt bằng vốn là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp bởi vì nó tác động trực tiếp đến đời sống kinh tế xã hội của người dân sống ở đó. Trong những năm qua, công tác giải phóng mặt bằng luôn là một khâu yếu làm chậm tiến độ thực hiện dự án. Đặc biệt là với các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư. Để đẩy nhanh tiến độ của dự án, công tác đền bù giải phóng mặt bằng phải được giải quyết kịp thời, đảm bảo đúng tiến độ dự án. Để giải quyết vấn đề này, Công ty cần có những biện pháp sau: Cần phối hợp chặt chẽ với cơ quan Nhà Nước, chính quyền địa phương để cùng họ tháo gỡ khó khăn trong quá trình thực hiện. Nếu có sự quan tâm và tham gia nhiệt tình của chính quyền địa phương thì công tác đền bù giải phóng mặt bằng sẽ diễn ra dễ dàng và nhanh chóng hơn nhiều Hội đồng giải phóng mặt bằng cần nghiên cứu kỹ các văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về công tác giải phóng mặt bằng để có thể hiểu rõ các quy định hiện hành, từ đó giúp cho công tác giải phóng mặt bằng được nhanh chóng, không gây khiếu kiện trong dân. Nên thành lập hội đồng giám sát, kiểm tra việc triển khai thực hiện đền bù, tránh tình trạng tiêu cực, thất thoát nguồn vốn đền bù, tiền không đến được tay người dân. Nâng cao năng lực quản lý, điều hành dự án: Một số ban quản lý dự án còn thiếu năng lực và kinh nghiệm trong công tác quản lý và điều hành thực hiện dự án, chưa chủ động trong việc xử lý và giải quyết các tình huống vướng mắc về vốn, thủ tục đầu tư, quyền lợi của nhà thầu khiến một số nhà thầu chưa tập trung thi công, làm chậm tiến độ chung của dự án, gây thiệt hai lớn cho chủ đầu tư. Vì vậy, Công ty nên đầu tư và quan tâm hơn nữa đến việc đào tạo, bồi dưỡng cán bộ xây dựng, có chương trình và kế hoạch đào tạo cụ thể, đảm bảo có đủ nhân lực có trình độ chuyên môn cao, làm công tác quản lý dự án. Các giải pháp trong khâu thanh quyết toán vốn đầu tư Từ thực tế, công tác thanh quyết toán vốn đầu tư còn bộc lộ nhiều yếu kém, chưa đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của công tác quản lý đầu tư và xây dựng. Chất lượng quản lý đầu tư, quản lý dự án, lập báo cáo quyết toán, thẩm tra phê duyệt quyết toán còn nhiều mặt hạn chế, công trình hoàn thành tồn đọng chưa được quyết toán ngày càng lớn. Đến hết năm 2008, Công ty vẫn còn 15 công trình đã hoàn thành nhưng chưa được quyết toán vốn. Do đó, nhiệm vụ công tác quyết toán công trình tồn đọng trong thời gian tới vẫn khá nặng. Nếu không có biện pháp mạnh, phát huy trách nhiệm cả công ty và các đơn vị trực thuộc, sẽ khó có thể hoàn thành được những mục tiêu đã đề ra. Trong thời gian tới, trưởng ban và các ban quản lý công trình cần tập trung quyết toán dứt điểm các công trình tồn đọng và bố trí lại công việc sau khi công trình được phê duyệt quyết toán... Đồng thời phải có cơ chế khuyến khích, động viên kịp thời các ban quản lý và chủ dự án thực hiện tốt như khen thưởng, ưu tiên ghi vốn trả nợ cho công trình... Tăng cường kiểm tra, chấn chỉnh tình hình họat động và năng lực của các đơn vị thi công xây dựng theo quy định hiện hành; Có sự phối hợp chặt chẽ giữa công ty và các đơn vị trực thuộc đề xuất chủ trương và có các kế hoạch đặt ra đối với công tác thanh quyết toán vốn đầu tư trong thời gian tới, để nhanh chóng thanh quyết toán các công trinh đã xây dựng xong, có kế hoạch đầu tư và bố trí vốn cho các dự án mới. Bên cạnh đó, cần thường xuyên kiểm tra, rà soát nắm tình hình thực hiện của từng dự án, đang thực hiện ở khâu nào, vướng ở đâu, đơn vị nào thực hiện (tư vấn, thi công, sở, ngành…) để đôn đốc nhắc nhở xử lý kịp thời các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện, tránh tình trạng tồn đọng hoặc kéo dài. Hàng năm khi đề xuất kế hoạch vốn phải sát với yêu cầu thực tế và phải thực hiện hoàn thành kế hoạch vốn được giao. Trên cơ sở đó, tính toán nguồn nhân lực, bố trí cán bộ phải đủ tiêu chuẩn và có giải pháp đối với những cán bộ yếu, kém, nhất là kịp thời thay thế những cán bộ ý thức trách nhiệm kém, không hoàn thành nhiệm vụ. Chỉ đạo các bộ phận chuyên môn và ban quản lý dự án ngành, địa phương thực hiện tốt các nội dung sau: Hoàn chỉnh các thủ tục hồ sơ thanh toán khối lượng xây lắp, thiết bị, đền bù đủ điều kiện thanh toán tại Kho bạc Nhà nước, không để dồn vào cuối năm. Các dự án hoàn thành đưa vào sử dụng khẩn trương lập hồ sơ quyết toán trình duyệt. Rà soát lại các dự án đã được quyết toán nhưng chưa tất toán tài khoản để làm thủ tục tất toán theo đúng quy định. Báo cáo hiệu quả đầu tư xây dựng dự án hoàn thành. Báo cáo kết quả thực hiện định kỳ hằng tháng, quý, 6 tháng, 9 tháng, cả năm cho các cơ quan tổng hợp: Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Kho bạc và Văn phòng UBND thành phố. Báo cáo giám sát đánh giá đầu tư hằng quý, 6 tháng, 9 tháng, cả năm, báo cáo phải có chất lượng về nội dung, đúng thời gian quy định và đủ các dự án được giao vốn, các khó khăn vướng mắc, hướng xử lý. Có trách nhiệm phối hợp với Ban giám sát trong quá trình triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật. Tích cực làm việc với đơn vị tư vấn, khẩn trương hoàn chỉnh hoặc điều chỉnh, bổ sung các thủ tục hồ sơ, tổ chức đấu thầu, đảm bảo triển khai thi công đúng tiến độ. Phối hợp chặt chẽ với Ban đền bù chuyên trách huyện, thị để xử lý các vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, chỉ được triển khai thi công khi đã thực hiện cơ bản về công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Đối với các dự án đang thi công, tăng cường công tác giám sát thi công và thường xuyên tổ chức kiểm tra tại hiện trường để xử lý kịp thời các vướng mắc trong quá trình thi công nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các công trình, không vì việc điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá vật liệu mà làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công; thực hiện song song việc điều chỉnh giá và hợp đồng với việc đẩy nhanh tiến độ thi công xây dựng các công trình; đôn đốc nhắc nhở và tạo điều kiện cho các đơn vị thi công triển khai thi công công trình theo hợp đồng đã ký kết, đồng thời phải kiên quyết xử lý đối với các đơn vị thi công vi phạm hợp đồng. Chú trọng triển khai nhanh các thủ tục hồ sơ chuẩn bị đầu tư đúng quy định để đủ điều kiện bố trí vốn thực hiện vào năm sau, đặc biệt là các dự án trọng điểm, theo dõi, đôn đốc các đơn vị tư vấn hoàn thành thủ tục hồ sơ đúng tiến độ đã ký kết. KẾT LUẬN Trong thời đại kinh tế mở cửa và hội nhập như hiện nay, cạnh tranh là một xu hướng tất yếu. Muốn thắng thế trong cạnh tranh và nâng cao vị thế của mình trên thương trường, bản thân mỗi doanh nghiệp phải xây dựng cho mình một chiến lược kinh doanh hợp lý. Đầu tư vào đâu, đầu tư như thế nào để đạt hiệu quả cao nhất là vấn đề mang tính sống còn của mỗi doanh nghiệp. Thực tiễn cho thấy, đầu tư vào xây dựng chung cư là hướng đi hết sức đúng đắn của ban lãnh đạo công ty. Trong giai đoạn hiện nay, nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn, các công trình xây dựng lên không đủ để đáp ứng như cầu của người mua. Tuy nhiên các công ty cũng cần nâng cao thêm chất lượng công trình về chất lượng xây dựng, tiến độ xây dựng ... các giá trị đời sống để thu hút hơn nữa với người mua. Hiện nay trên thị trường có rất nhiều doanh nghiệp hoạt động lâu năm trong lĩnh vực xây dựng. Do đó, để có thể tạo được sức hút và có vị thế trên thị trường, công ty cần chú trọng hơn nữa các khâu trong công tác quản lý, tăng cường đầu tư cho xây dựng thương hiệu, quảng bá sâu rộng hình ảnh và uy tín của công ty, nâng cao chất lượng công trình, tạo niềm tin đối với khách hàng. Đây là khâu rất quan trọng trong việc chiếm lĩnh thị trường. Trên cơ sở nghiên cứu và tìm hiểu thực tiễn, chuyên đề đi sâu phân tích thực trạng đầu tư xây dựng chung cư, tìm ra những hạn chế và nguyên nhân, từ đó đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng. Quá trình nghiên cứu đòi hỏi phải có sự hiểu biết sâu rộng cả về lý thuyết cũng như kinh nghiệm thực tiễn. Vì vậy, dù đã cố gắng nhưng chuyên đề thực tập còn nhiều thiếu sót, rất mong được sự đóng góp ý kiến của thầy cô giáo để chuyên đề được hoàn thiện hơn! MỤC LỤC