Chuyên đề Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin và định giá Việt Nam (Vietvalue)

ứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10107052911 do Ông Lê Xuân Tùng cung cấp Căn cứ bản đồ quy hoạch Quận Hai Bà Trưng Căn cứ quy hoạch, kế hoạc sử dụng đất của Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội Đặc điểm pháp lý Bất động sản nằm tại số 15c Tổ 43 Cụm 7, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đình, TP Hà Nội. Đến thời điểm định giá thì Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam – VIBank được toàn quyền bán tài sản để thu hồi nợ vay Bất động sản đang sử dụng đúng mục đích quy định, phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp Bất động sản nằm tại số 30 Trần Nhân Tông Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội Đến thời điểm định giá bất động sản thuộc sử dụng và sở hữu của bà Cao Thị Hoà Hiện bất động sản nằm ở khu phố cũ theo quy hoạch của TP Hà Nội, không nằm trong khu vực có quy hoạch, giải toả Bất động sản đang sử dụng đúng mục đích quy định, phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp. ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) Đặc điểm kinh tế – xã hội của bất động sản BĐS Đặc điểm BĐS 1( BĐS Đội Cấn) BĐS 2( BĐS Trần Nhân Tông) Kinh tế Khu vực BĐS định giá là khu dân cư sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp. Khu vực xung quanh BĐS gần khu trung tâm quận Ba Đình, khu vực có các cơ quan đầu não của Đảng và Chính phủ. Do đó khu vực lân cận BĐS định giá có điều kiện phát triển kinh tế, xã hội. Hiện tại khu vực Đội Cấn đang kinh doanh rất tốt. Tuy nhiên, BĐS ở vị trí trong ngõ nên khả năng kinh doanh hạn chế hơn. Đường Trần Nhân Tông nằm ở vị trí trung tâm kinh tế của TP Hà Nội, thuận lợi cho hoạt động kinh doanh. BĐS nằm trên khu phố buôn bán, kinh doanh sầm uất. Đặc biệt phố Trần Nhân Tông là phố chuyên kinh doanh vàng, bạc, đá quý. BĐS hiện đang được sử dụng để kinh doanh vàng, bạc, đá quý, như vậy đó là mục đích sử dụng cao nhất tốt nhất của BĐS Xã hội Khu vực BĐS định giá có trình độ dân trí cao. An ninh tốt, thuận tiện cho việc sinh sống cũng như kinh doanh của người dân trong khu vực. Đường Trần Nhân Tông là đường tiếp giáp giữa hai quận Hai Bà Trưng và quận Hoàn Kiếm, thuộc trung tâm thành phố, thuộc khu vực có chất lượng cuộc sống cao, cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội tốt như: giao thông đi lại thuận tiện, gần các trường học tốt, bệnh viện tốt, khu vui chơi giải trí lớn của Hà Nội, an ninh đảm bảo, trình độ dân trí cao, các dịch vụ cung cấp điện, nước, điện thoại, gas,…ở điều kiện tốt. ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) b. Mô tả đặc điểm của từng BĐS về mặt kỹ thuật BĐS 1( BĐS Đội Cấn) Căn cứ Căn cứ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 101012110698 do UBND TP Hà Nội cấp ngày 15/8/2002 Căn cứ hệ thống cơ sở dữ liệu của VietValue Căn cứ kết quả khảo sát thực địa Đặc điểm kỹ thuật Đặc điểm chung - Địa điểm tài sản : Số 15C Tổ 43 Cụm 7, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội. Địa chỉ mới: Số 8 Ngõ 209 phố Đội Cấn, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội - Vị trí : Thửa đất số 76 tờ bản đồ địa chính số 48 của UBND Thành phố Hà Nội - Diện tích đất ở : 120,00 m2 - Diện tích đất vườn liền kề : 87,60 m2 - Diện tích xây dựng : 130,0 m2 - Số tầng : 02 tầng - Diện tích sử dụng : 260 m2 - Mặt tiền : 7,10 m - Chiều dài : 18,50 m - Mục đích sử dụng : Đất ở và đất vườn liền kề - Thời hạn sử dụng : Lâu dài Đặc điểm chi tiết - Vị trí: - Vị trí nhà số 8 ngõ 209 Phố Đội Cấn, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội cạnh phố Đội Cấn 100m. - Lộ giới ngõ 209 Đội Cấn là 2,5m, ngõ vào Bất động sản Thẩm định thẳng, dễ đi lại - Ranh giới: + Hướng đông giáp + Hướng tây giáp + Hướng nam giáp + Hướng bắc giáp : : : : Giáp ngõ 209 Phố Đội Cấn Nhà dân Nhà dân và ngách nhỏ Nhà dân - Giao thông : Đi lại thuận tiện, 2 mặt tiền - Hệ thống cấp nước : Thành phố - Hệ thống cấp điện : Điện sinh hoạt của thành phố - Hệ thống thoát nước : Tốt - Thông tin, liên lạc : Điện thoại di động, cố định, truyền hình cáp hoạt động tốt - Chiếu sáng : Bình thường - Môi trường kinh doanh : Thích hợp với việc làm văn phòng và kinh doanh nhỏ. Và phân lô xây nhà để ở - Cảnh quan : Bình thường - Trung tâm thương mại : Chợ Ngọc Hà - Bệnh viện : Phòng Khám đa khoa Đội Cấn - Trường học : Trường Tiểu học Đại Yên, trường THCS Thống Nhất - An ninh : Tốt - Dân trí : Bình thường ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) BĐS 2( BĐS Trần Nhân Tông) Căn cứ Căn cứ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10107052911 do Ông Lê Xuân Tùng cung cấp Căn cứ hệ thống cơ sở dữ liệu của VietValue Căn cứ kết quả khảo sát thực địa Đặc điểm kỹ thuật Đặc điểm chung - Địa điểm tài sản : Số 30 Trần Nhân Tông, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội - Vị trí : Thửa số: 18, tờ bản đồ số 6H – II – 16 - Diện tích đất được cấp sổ đỏ : 137 m2 - Diện tích xây dựng : 137 m2 - Diện tích sử dụng : 411 m2 - Mặt tiền : 3,55 m - Chiều dài : 25,17 m - Mục đích sử dụng : Đất ở - Thời hạn sử dụng : Lâu dài - Số phòng : 7 - Số nhà công trình phụ : 3 Đặc điểm chi tiết - Ranh giới: + Hướng đông giáp + Hướng tây giáp + Hướng nam giáp + Hướng bắc giáp : : : : Cửa hàng bán quần áo Cửa hàng bán quần áo Mặt phố Trần Nhân Tông Nhà dân - Giao thông : Đi lại thuận tiện - Hệ thống cấp nước : Thành phố - Hệ thống cấp điện : Thành phố - Hệ thống thoát nước : Tốt - Thông tin, liên lạc : Tốt - Phòng cháy, chữa cháy : Tốt - Chiếu sáng Bình thường - Môi trường kinh doanh Tốt - Cảnh quan Bình thường - Cách Viện Y học cổ truyền trung ương 900 m - Cách Công Viên Thống Nhất 900 m - Cách Viện Mắt Trung Ương – Hà Nội 600 m - Cách Chợ Hôm – Hà Nôi 800 m - Cách trường THCS Tây Sơn – Hà Nội 800 m ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) 2.4.4. Thu thập các giao dịch về BĐS trên địa bàn TP Hà Nội Cùng quá trình thu thập, xử lý thông tin và hệ thống cơ sở dữ liệu VietValue chọn ra 3 – 5 mẫu phù hợp nhất, tương đồng với bất động sản cần định giá BĐS Thông tin BĐS 1 (BĐS Đội Cấn) BĐS 2 ( BĐS Trần Nhân Tông) Thời gian định giá Tháng 12/2006 Tháng 4/2006 Thu thập giao dịch về BĐS trong thời gian Tháng 6/2006 đến tháng 11/2006 Tháng 2/2006 đến tháng 4/2006 Các BĐS tương đồng BĐS tại ngõ 209, ngõ 100, ngõ 174 Phố Đội Cấn BĐS tại Phố Huế, Bùi Thị Xuân, Trần Việt Vương, Tô Hiến Thành ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) 2.4.5. Lựa chọn phương pháp so sánh phù hợp để xác định giá trị BĐS Được thể hiện trong “thuyết minh chứng thư định giá” của Công ty Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất Các bất động sản so sánh: Nội dung BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 Địa chỉ Số 31 Ngõ 209 Đội Cấn, Phường Ngọc Hà, Ba Đình Số 24 Ngõ 100 Phố Đôi Cấn Số 26 Ngõ 174 Phố Đội Cấn Nguồn thông tin Công ty CP thông tin và định giá Việt Nam Công ty CP thông tin và định giá Việt Nam Công ty CP thông tin và định giá Việt Nam Diện tích (m x m) DT đất: 90m2 4 m x 16 m 70m2 DTXD 40 m2 128 m2 100 m2 Mô tả Nhà cấp 4 đó cũ, tường cổng bao quanh, không gian thoáng Nhà 2 tầng xây đó cũ, khụng gian thoỏng Nhà 2 tầng xây đó cũ, kiến trúc theo kiểu cổ Pháp lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Liên hệ C. Quỳnh Anh 0914 608668 C. Nguyễn Thị Minh Kha 8437742/0912311723 A. Tám 7220304 / 0903212605 Mặt tiền 4,5m 4,0m 5,0m Ngõ rộng 2,5m 2,5m 2,1m Điều kiện KT - XH Tương đồng Tương đồng Tương đồng Giá Rao bán 27 triệu đ/m2 27 triệu đ/m2 1,9 tỷ VNĐ Ước tính: 26,4 triệu đ/m2 26,5 triệu đ/m2 1,8 tỷ VNĐ Giá XD: 20 triệu 100 triệu đồng 60 triệu VNĐ GiáQSDĐ/m2: 26,4 triệu đ/m2 26,5 triệu đ/m2 24,857 triệu đ/m2 ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) Phân tích và đánh giá các thương vụ so sánh BĐS Thông tin SS1(ngõ 209 Đội Cấn) SS2(ngõ 100 Đội Cấn) SS3(ngõ 174 Đội Cấn) Phân tích và đánh giá BĐS có vị trí tại ngõ 209 phố Đội Cấn có các điều kiện về tự nhiên và hạ tầng tương tự như BĐS mục tiêu.Tuy nhiên BĐS này có quy mô diện tích nhỏ hơn và hình dạng thửa đất vuông vắn hơn so với BĐS mục tiêu. Nhưng vị trí của BĐS ở trong ngõ sâu hơn BĐS mục tiêu khoảng 30m so với đường Đội Cấn. BĐS có vị trí tại ngõ 100 Đội Cấn, có lộ giới ngõ 2,5m và độ sau của ngõ tương tự như vị trí của BĐS mục tiêu. BĐS này có không gian thoáng mát và hình dạng đất nở hậu. Ngoài ra quy mô diện tích của BĐS này cũng nhỏ hơn so với BĐS mục tiêu nên khả năng giao dịch cao hơn so với BĐS mục tiêu. BĐS nằm ở vị trí ngõ 174 phố Đội Cấn, BĐS này có vị trí trong ngõ sâu hơn và lộ giới ngõ cũng nhỏ hơn so với BĐS mục tiêu. Tuy nhiên, lộ giới trước nhà của BĐS này lại rộng, cảnh quan đẹp, quy mô diện tích của BĐS này cũng nhỏ hơn so với BĐS mục tiêu. Giá QSDĐ 26.400.000 đ/m2 26.500.000đ/m2 24.857.000đ/m2 ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) Phân tích và đánh giá chi tiết trên cơ sở so sánh sử dụng đất Sau khi so sánh, phân tích căn cứ vào CSHT kỹ thuật, xã hội, quy hoạch, môi trường sống, môi trường kinh doanh và các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS, phòng Thẩm định giá đã ước tính giá Quyền sử dụng đất phù hợp với khả năng trao đổi và mua bán ở thời điểm hiện tại đối với BĐS tại khu vực trong ngõ của đường Đội Cấn tương tự như BĐS mục tiêu toạ lạc có giá: 25.000.000 đ/m2 đến 27.000.000 đ/m2. Kết luận giá trị Quyền sử dụng đất đối với bất động sản cần định giá Căn cứ vào một số đặc điểm liên quan đến BĐS định giá như: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, quy mô diện tích, hướng, hình dạng thửa đất, môi trường nơi BĐS toạ lạc…Phòng Thẩm định giá đã ước tính giá trị Quyền sử dụng đất của BĐS cần định giá có giá: 25.151.000 đ/m2. Giá trị trên được tính toán trên cơ sở diện tích đất không vi phạm quy hoạch và hoàn thành nghĩa vụ tài chính cũng như hoàn thiện các thủ tục pháp lý của BĐS. Giá trị quyền sử dụng đất ở: Giá trị QSDĐ = Diện tích đất sử dụng (m2) x Giá thị trường QSDĐ (đồng/m2). = 120,0 m2 x 25.150.000 đ/m2 = 3.018.000.000 đồng. (Bằng chữ: Ba tỷ không trăm mười tám triệu đồng chẵn) Giá trị quyền sử dụng đất vườn liền kề: Trong diện tích 207,6 m2 thì chỉ có 120,0 m2 là đất ở, còn lại 87,6m2 là đất vườn liền kề. Để đưa thửa đất về trạng thái sử dụng đất một cách có hiệu quả nhất thì Phòng thẩm định xác định là sẽ nộp tiền thuế để chuyển toàn bộ diện tích đất vườn liền kề thành đất ở đô thị. Giá đất ở giao dịch trên thị trường là: = 87,6m2 x 25.150.000 đ/m2 = 2.203.140.000 đồng Theo Quyết định số 05 của UBND thành phố Hà Nội về việc Quy định khung giá đất trên địa bàn thanh phố Hà Nội thỡ đất ở vị trí có lộ giới ngừ 2,5m như Bất động sản thỡ xột vào vị trớ 3 của đường Đội Cấn có giá quy định như sau: Giá đất ở VT3 : 11.800.000 đ/m2 Giá đất vườn liền kề : 5.133.000 đ/m2 Để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn liền kề sang mục đích đất ở thì theo quy định phải nộp 100% tiền sử dụng đất (Do diện tích đất ở của Bất động sản đó vượt quá hạn mức sử dụng đất nhưng diện tích đất vượt hạn mức sử dụng ổn định lâu dài không có tranh chấp và không vi phạm quy hoạch). Vậy nghĩa vụ tài chính phải nộp là: = 87,6 m2 x (11.800.000 đ/m2 – 5.133.000 đ/m2) = 584.029.200 đồng Ngoài nghĩa vụ tài chính phải nộp, thì theo thông lệ thị trường thì cần phải chi phí khoảng 30.000.000 đ để chi phí tư vấn và thực hiện trọn gói công việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vậy giá trị Quyền sử dụng đất sau khi đó hoàn thành nghĩa vụ tài chính và chuyển đổi là: = 2.203.140.000đ – 584.029.200đ – 30.000.000đ = 1.589.110.800 đồng Làm tròn: 1. Bằng chữ: Một tỷ năm trăm tám mươi chín triệu một trăm mười một ngàn đồng chẵn. Tổng giá trị quyền sử dụng đất = Giá trị QSDĐ ở + Giá trị QSDĐ vườn liền kề = 3.018.000.000đ + 1.589.111.000đ = 4.607.111.000 đồng Làm tròn: 4.607.000.000 đồng Bằng chữ: Bốn tỷ sáu trăm lẻ bảy triệu đồng chẵn Áp dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình xây dựng trên đất Nhà chính Mô tả đặc điểm Cấu trúc: Móng, khung cột: Móng và khung cột bằng bê tông cốt thép. Hệ thống cột móng đó xuống cấp, nứt nẻ. Nền: Lát gạch men 30cm x 30cm, đó cũ. Kết cấu đỡ mái, trần: Kết cấu đỡ mái bằng hệ thống xà gồ bêtông cốt thép. Cửa đi: Cửa ngoài là loại cửa kéo sắt, bên trong là loại kính dày 15mm và các của khung nhôm kính. Cửa sổ: Cửa sổ loại khung nhôm kính, lớp trong là sắt vuông hàn ô. Mái: Mái loại mái bằng đổ bêtông. Cầu thang: Tay vịn gỗ nghiến, bậc làm đá mài Ganito Diện tích: Tổng diện tích xây dựng: 130 m2 Tổng diện tích sàn sử dụng: 260 m2 Xác định chất lượng còn lại của Nhà chính TT Kết cấu chính TLCL cũn lại (%) TLGT các KC chính (%) (B) = [(O) x (A)]/100 (%) TLCL cũn lại của BĐS (C) = [(B)/ (A)] X 100 (O) (A) (B) (C) 1 Móng 63 9 5.67 59,01% 2 Cột, khung 61 14 8.54 3 Tường, vách 60 16 9.6 4 Nền, sàn 60 10 6 5 Đỡ mái 57 0 0 6 Mái 55 22 12.1 Tổng cộng 71 41,91 => Kết luận: Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường, tỷ lệ phần trăm (%) chất lượng còn lại của nhà văn phòng là: 59,01%. Phòng thẩm định ước tính giá trị xây mới công trình xây dựng tương tự như công trình nhà chính của Bất động sản thẩm định là 1.740.000 đồng/m2. Vậy giá công trình nhà chính của Bất động sản thẩm định là: GTCL công trình xây dựng=Diện tích XD x Đơn giá/m2 x GTCL(%) = 260m2 x 1.740.000 đ/m2 x 59,01% = 266.961.240 đồng Làm tròn: 266.961.000 đồng Nhà vệ sinh Mô tả đặc điểm Cấu trúc: Móng: Móng xây gạch. Khả năng chịu tải thấp Nền: Bêtông đánh láng Epoxy, đó cũ. Kết cấu đỡ mái: Một phần là bêtông và một phần thép Mái: Mái lợp tôn Ausnam sống vuông dày 0,5 ly. Và Một phần mái bêtông Diện tích: Tổng diện tích xây dựng: 20,00 m2 Xác định chất lượng còn lại của Nhà vệ sinh Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường, Phòng thẩm định xác định tỷ lệ phần trăm (%) chất lượng còn lại của nhà vệ sinh là: 50%. Giá trị xây mới công trình xây dựng tương tự như công trình nhà vệ sinh của Bất động sản thẩm định là 340.000 đồng/m2. Vậy giá công trình nhà chính của Bất động sản thẩm định là: GTCL công trình xây dựng = Diện tích XD x Đơn giá/m2 x GTCL(%) = 20m2 x 340.000 đ/m2 x 50% = 3.400.000 đồng Làm tròn: 3.400.000 đồng Sân bêtông Cấu trúc: Sân bê tông chịu lực dày 10cm. Chất lượng còn lại của sân bê tông nhựa nóng là: 70% Diện tích: Diện tích sân bê tông: 60 m2 Giá trị xây mới công trình xây dựng tương tự như công trình sân bê tông của Bất động sản thẩm định là 37.000 đồng/m2. Vậy giá công trình xây dựng nhà chính của Bất động sản thẩm định là: GTCL công trình xây dựng = Diện tích XD x Đơn giá/m2 x GTCL(%) = 60m2 x 37.000 đ/m2 x 70% = 1.554.000 đồng Làm tròn: 1.554.000 đồng Tổng giá trị các công trình xây dựng là: STT HẠNG MỤC GIÁ THỊ TRƯỜNG (Đồng) 1 Nhà chính 266.961.000 2 Nhà vệ sinh 3.400.000 3 Sân bêtông 1.554.000 TỔNG CỘNG 271.915.000 Bằng chữ: Hai trăm bảy mươi mốt triệu chín trăm mười lăm ngàn đồng chẵn Kết quả Kết quả thẩm định của giá trị Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng của Bất động sản tại Số 15C Tổ 43 Cụm 7, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội. Địa chỉ mới: Số 8 Ngừ 209 phố Đội Cấn, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội như sau: STT HẠNG MỤC GIÁ THỊ TRƯỜNG (Đồng) 1 Giá trị Quyền sử dụng đất 4.607.000.000 2 Công trình xây dựng 271.915.000 TỔNG CỘNG 4.878.915.000 Làm tròn: 4.879.000.000 đồng Bằng chữ: Bốn tỷ tám trăm bảy mươi chín triệu đồng chẵn. ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) 2.4.5.2. Với BĐS Trần Nhân Tông Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất - Khuôn viên đất Khuôn viên lô đất có hình dạng như hình vẽ. Gía trị quyền sử dụng đất phụ thuộc nhiều vào các yếu tố như: vị trí, diện tích, chiều dài mặt tiền, hình dạng khu đất. Trong trường hợp này mảnh đất do vị trí ở mặt đường nên giá trị mảnh đất sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chiều dài mặt tiền. Do đó để tiện cho việc tính giá trị, ta chia mảnh đất thành hai phần A và B, tương ứng với mỗi phần có các cách tính khác nhau như sau: 25,17 2,73 3,55 A B Đường Trần Nhân TôTTông 17,59 Theo khung giá đất trên địa bàn Hà Nội năm 2006 do UBND thành phố Hà Nội quy định thì giá đất đường Trần Nhân Tông và một số đường lân cận như sau: Stt Tên đường Giá trị đất (triệu đồng/m2) Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 1 Trần Nhân Tông 40 19,6 16 13,4 2 Phố Huế 40 19,6 16 13,4 3 Bùi Thị Xuân 35 18,2 14,8 12,5 4 Tô Hiến Thành 32 17,2 13,9 12,15 5 Triệu Việt Vương 35 18,2 14,8 12,5 Bảng giá đất của Nhà nước tuy không sát với giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường nhưng là qua đó cho ta cơ sở về cách đánh giá tương quan giá trị giữa các đường, giữa các vị trí với nhau. + BĐS A có đặc điểm: Mặt tiền giáp đường Trần Nhân Tông: 3,55 m, chiều dài: 25,17 m, tổng diện tích: 89,36m2 Nhóm thẩm định đó tiến hành thu thập các chứng cứ thị trường của các bất động sản tương tự ở các văn phòng môi giới nhà đất của quận Hai Bà Trưng (văn phòng nhà đất Trọng Tín, Văn phòng nhà đất gia phát, Công ty Cổ phần nhà đất Đô thị mới). Qua đó thu thập được thông tin của 11 bất động sản ở mặt tiền các đường trong quận Hai Bà Trưng (tất cả đều có được trình bày cụ thể trong biên bản khảo sát giá thị trường tài sản kèm theo). Trong các bất động sản đó nhóm thẩm định chọn được 4 bất động sản so sánh có các đặc điểm khá tương đồng nhau và tương đồng với bất động sản thẩm định giá (mặt tiền vào khoảng 3,5-4m, chiều dài: 20-25m), cụ thể như sau: Các tài sản Đường Vị trí Tình trạng pháp lý Mặt tiền (m) Chiều dài (m) Giá đất (triệu đồng/m2) Giá đất năm 2006 của UBND TP HN (triệu đồng/m2) TSTĐ Trần Nhân Tông Mặt đường Sổ đỏ, chính chủ 3,55 25,17 40 SS1 Phố Huế Nt Nt 4 20 150 40 SS2 Bùi Thị Xuân Nt Nt 6 20 180 35 SS3 Triệu Việt Vương Nt Nt 3,6 20 100 35 SS4 Tô Hiến Thành Nt Nt 5 16 150 32 Qua các so sánh trên ta có nhận xét: - Các đối tượng so sánh đều có tình trạng pháp lý: sổ đỏ, chính chủ - Diện tích tương đối tương đồng, chiều dài vào khoảng 20 m. - Các so sánh này đều nằm trên các phố lân cận nhau, kinh doanh sầm uất. Các điều kiện kinh tế, xó hội rất giống với tài sản thẩm định. Vì vậy giá trị quyền sử dụng đất sẽ phụ thuộc phần lớn vào khả năng sinh lời của mỗi đường, và chiều dài mặt tiền. Về việc đánh giá giá trị tương quan giữa các đường nhóm thẩm định viên quyết định dựa vào khung giá đất do nhà nước quy định để làm cơ sở xác định hệ số so sánh. + Gọi giá đất/m2 ở của tài sản mục tiêu là: Pmt (BĐS A) + Giá đất/m2 ở của tài sản so sánh là: P ss + Chiều dài mặt tiền của tài sản mục tiêu là MTmt, của tài sản so sánh là: MTss + Giá đất theo khung giá của UBND TP HN của tài sản mục tiêu: KGmt, của tài sản so sánh là: KGss + Giá trị đất/m2 của tài sản thẩm định là: Pmt = P ss * (KGmt * MTmt)/(KGss * MTss) Thay các số liệu vào công thức trên ta có kết quả như sau: Tương quan so sánh Giá đất của TSMT(triệu đ/m2) TSMT-SS1 133,125 TSMT-SS2 142 TSMT-SS3 114 TSMT-SS4 133,125 Từ các kết quả tính toán ở trên ta thấy rằng giá trị quyền sử dụng đất của BĐS A giao động từ 114 trđ/1m2 đến 142trđ/1m2 . Do đối tượng so sánh 1 có tính tương đồng hơn các so sánh khác vì vậy nhóm thẩm định đề xuất mức giá của mảnh đất A là: 133,125 triệu đồng/m2 => Giá trị quyền sử dụng đất của của BĐS A là: 133, 125 * 89,36 = 11 896,05 (triệu đồng) + BĐS B có đặc điểm : dài 17, 59 m; rộng: 2,73m; diện tích: 48,02 m2, vị trí không thuận lợi, không có mặt nào giáp đường. Vì vậy nếu như ở trên BĐS A được so sánh tương quan với vị trí 1 ở Đường Trần Nhân Tông thì BĐS B được so sánh tương quan với vị trí 4 ở đường Trần Nhân Tông. Qua đó ta suy ra giá đất /m2 của BĐS B là: 133,125 * 13,4 / 40 = 44,6 (triệu đồng/m2) -> Giá trị quyền sử dụng đất của BĐS B là: 44,6 * 48,02 = 2 141,7 (triệu đồng) è Giá trị quyền sử dụng đất của BĐS thẩm định giá là: 11 896,05 + 2 141,7 = 14 037,75 (triệu đồng) Áp dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình xây dựng trên đất - Bảng tính tỷ lệ chất lượng còn lại: STT Hạng mục Kết cấu Tỷ lệ GT Hạng mục/Tổng GT công trình (A) Tỷ lệ CLCL của hạng mục (B) 1 Móng Bê tông cốt thép 20% 92% 2 Khung, cột Bê tông cốt thép 15% 88% 3 Tường, vách Gạch xây 20cm 10% 60% 4 Nền, sàn - Bê tông cốt thép - Lát gạch men 15% 85% 5 Xà 5% 100% 6 Mái, Trần Bê tông cốt thép 15% 85% 7 Tiện ích sử dụng Bình thường 15% 40% 8 Chế độ sử dụng - Tầng 1 kinh doanh - Tầng khác để ở 5% 100% 9 Tỷ lệ giá trị còn lại BĐS 79,1% - Diện tích sàn xây dựng: STT Nội dung Phù hợp QH Không phù hợp QH 1 Diện tích khuôn viên 137 (m2) 0 (m2) 2 Diện tích xây dựng 137 (m2) 0 (m2) 3 Diện tích sàn xây dựng 411 (m2) 0 (m2) Ước tính về đơn giá xây dựng của công trình xây dựng: 1,2 triệu/m2 è Giá trị công trình xây dựng trên đất là: CTXD = Tổng dtxd (m2) x Đơn giá xd (đ/m2) x Tỷ lệ giá trị còn lại (%) = 411 x 1,2 x 79,1 = 390,13 (triệu đồng) Kết quả Qua việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí như trên ta có giá trị của Bất động sản thẩm định giá ở 30 Trần Nhân Tông là: Giá trị Bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị công trình xâyy dựng trên đất = 390,13 + 14 037,75 = 14 427,88 (triệu đồng) Đối với BĐS Trần Nhân Tông do có lợi thế nằm ở khu vực trung tâm Thanh phố, thuộc khu kinh doanh sầm uất, đặc biệt là kinh doanh vàng bạc đá quý, tạo thu nhập. Nên Công ty cũng đã áp dụng phương pháp đầu tư (phương pháp thu nhập) để xác định giá BĐS. Tuy nhiên chỉ với mục đích đánh giá lại kết quả đã được xác định ở trên. Công ty đã tiến hành như sau: Bằng chứng thị trường VietValue đã thu nhập 10 giao dịch thị trường về việc thuê nhà mặt phố Trần Nhân Tông cho mục đích kinh doanh. Sau khi chọn mẫu, phân tích, VietValue đó tổng hợp về mức giá nhà trên phố Trần Nhân Tông, thông qua ví dụ về một giao dịch chuẩn đó được điều chỉnh như sau: - Diện tích đất: 100 m2 – 140 m2 - Diện tích sử dụng: 400 m2 – 560 m2 (nhà xây 04 tầng) - Vị trí: mặt đường Trần Nhân Tông - Mặt tiền: 05-06m - Giá thuê bình quân: 4000 USD – 5.500 USD/tháng - Điều kiện thanh toán: Thanh toán luôn 06 tháng hoặc 12 tháng thuê nhà một lần - Đặt cọc: 4.000 USD – 5.000 USD (01 tháng tiền nhà). Những giả định của VietValue và mức giá thuê của Bất động sản Trần Nhân Tông VietValue giả định rằng chủ nhà 30 Trần Nhân Tông quyết định đầu tư 1.200.000.000 đồng để xây lên 04 tầng, lúc này bất động sản 30 Trần Nhân Tông sẽ có các đặc điểm sau: - Diện tích đất: 137 m2 - Diện tích sử dụng: 540 m2 - Vị trí: mặt đường Trần Nhân Tông - Mặt tiền: 3,5 m Như vậy với giả định này, bất động sản 30 Trần Nhân Tông sẽ có các điều kiện tương tự như bất động sản trong giao dịch chuẩn nêu trên và điểm khác biệt còn lại chỉ là chiều dài mặt tiền. Từ các thông tin thị trường và bằng kinh nghiệm của mình. VietValue đánh giá rằng trong một điều kiện như vậy, bất động sản 30 Trần Nhân Tông có thể cho thuê được với mức giá 4.000 USD/tháng (đó xem xột đến sự hạn chế của mặt tiền hẹp hơn) Lựa chọn mức lói suất chiết khấu Xuất phát từ tập quán tính giá thuê nhà và thanh toán tiền thuê nhà trên địa bàn các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM, người thuê và người cho thuê đều lấy loại tiền tệ đô la Mỹ (USD) là cơ sở cho giao dịch. Vì vậy, lãi suất chiết khấu phải là một trong những mức lãi suất sau: lãi suất tiết kiệm USD của các ngân hàng thương mại; lãi suất cho vay đô la Mỹ của các ngân hàng thương mại; lãi suất trái phiếu, kỳ phiếu được đảm bảo bằng USD;… Sau khi xem xét các mức lãi suất, VietValue quyết định lựa chọn lãi suất chiết khấu được áp dụng là lãi suất tiết kiệm USD kỳ hạn 12 tháng của Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam tại thời điểm thẩm định giá là: 4,5%/năm Áp dụng công thức Thu nhập từ bất động sản theo năm Lai suất chiết khấu năm Trị giá ước tính bất động sản = Trị giá Bất động sản 30 Trần Nhân Tông sau khi đầu tư là: Tương đương với 16.983.512.000 VNĐ (theo giá bán ngoại tệ của Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, ngày 18/4/2006: 1USD=15.932 VNĐ) è Giá trị bất động sản 30 Trần Nhân Tông ở thời điểm hiện tại tính theo phương pháp đầu tư là: 16.983.512.000 – 1.200.000.000 = 15.783.512.000 (VND) Kết luận về mức giá Sau khi áp dụng các phương pháp thẩm định giá: phương pháp so sánh, chi phí, và đầu tư như trên, Nhóm thẩm định đề xuất mức giá ước tính của tài sản thẩm định giá là: 14 427 880 000 đồng (Bằng chữ: Mười bốn tỷ bốn trăm hai mươi bảy triệu tám trăm tám mươi nghỡn đồng chẵn). Mức giá trên là phù hợp với giá giao dịch trên thị trường tại thời điểm tháng 4 năm 2006. ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) 2.4.6. Tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng đến mức giá Nhằm đưa ra dự báo về xu hướng vận động của giá cả BĐS trên địa bàn TP Hà Nội nói chung và BĐS đang định giá. Qua đó có những tiêu chuẩn cần thiết để đưa ra mức giá cuối cùng. III. ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY 3.1. Ưu điểm Công tác định giá bất động sản của công ty đã góp phần vào công tác định giá của cả nước, góp phần điều tiết, bình ổn và phát triển thị trường bất động sản, giúp cho các giao dịch liên quan đến bất động sản trên thị trường được thực hiện công khai, minh bạch, đúng nguyên tắc…Thực hiện nhiệm vụ kinh tế, chính trị vĩ mô của quốc gia. Thị trường bất động sản ngày càng phát triển, vì vậy hoạt động định giá của Công ty diễn ra ngày càng sôi động, số hợp đồng định giá thường xuyên được ký kết, phục vụ nhiều mục đích khác nhau: làm cơ sở vay vốn ngân hàng, xác định giá trị khởi điểm bán đấu giá thu hồi nợ, xác định giá trị doanh nghiệp, làm cơ sở để thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước… Quy trình định giá tại công ty được thực hiện khá chặt chẽ. Bắt đầu từ khâu tiếp nhận yêu cầu khách hàng, phân công chuyên viên thực hiện giao dịch khách hàng, kiểm tra đối chiếu hồ sơ tài liệu khách hàng cung cấp, lập kế hoạch định giá, xác định hiện trạng bất động sản …cho đến khâu hoàn thành kết quả định giá, lập báo cáo kết quả định giá, phát hành chứng thư định giá. + Báo cáo định giá của Công ty được lập một cách cụ thể và khoa học. Thể hiện chi tiết các đặc điểm pháp lý, kỹ thuật của bất động sản mục tiêu, phân tích được ảnh hưởng của các yếu tố môi trường xung quanh tới bất động sản cần định giá + Chứng thư định giá là sản phẩm cuối cùng của công tác định giá. Chứng thư định giá của Công ty đảm bảo tuân thủ theo các văn bản hướng dẫn như các Nghị định, thông tư của Chính phủ, các quyết định của Bộ Tài chính…Mỗi chứng thư định giá đều được lãnh đạo Công ty ký tên, đóng dấu, thẩm định viên ký tên và ghi rõ họ tên. Chứng thư định giá là bảng tổng hợp các kết quả và kết luận của chuyên viên định giá một cách có hiệu quả, có sức thuyết phục đối với khách hàng và người sử dụng thông tin. Để đưa ra kết quả định giá cuối cùng, Công ty rất thận trọng trong việc lựa chọn các phương pháp định giá. Thông qua việc phân tích, tổng hợp mối quan hệ giữa các yếu tố cấu thành nên hệ thống cơ sở cho việc định giá bao gồm: mục đích định giá, tiêu chuẩn định giá “giá trị thị trường”, các nguyên tắc chi phối, kinh nghiệm và bằng chứng thị trường, Công ty đã lựa chọn ra ba phương pháp định giá chính là: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư. Tuy nhiên để đưa ra được kết quả cuối cùng đảm bảo độ chính xác, tuân thủ các quy định của Nhà nước, phù hợp với giao dịch trên thị trường trong điều kiện bình thường thì các phương pháp thặng dư hoặc phương pháp thu nhập cũng được Công ty áp dụng, song chỉ với mục đích kiểm tra, đánh giá lại kết quả đã định giá. Với BĐS 1: BĐS Đội cấn được Công ty định giá là 4.879.000.000 (bốn tỷ tám trăm bảy mươi chín triệu đồng ). Đây là giá để Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam-VIBank làm cơ sở xác định giá trị khởi điểm để bán đấu giá thu hồi nợ. Sau đó Ngân hàng đã bán BĐS này với giá 4.890.000.000 (bốn tỷ tám trăn chín mươi triệu đồng), chênh lệch so với thị trường 2.25%. Với BĐS 2( BĐS Trần Nhân Tông) BĐS được định giá là 14.427.880.000 (mười bốn tỷ bốn trặm hai mươi bảy triệu tám trăm tám mươi nghìn đồng), với mức giá này đã được Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam – VIBank chấp nhận cho vay vốn. Như vậy kết quả định giá của Công ty là tương đối sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường, có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin. 3.2. Hạn chế + Để xác định giá trị quyền sử dụng đất Công ty chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Đối với phương pháp này thì việc thu thập, phân tích, và xử lý thông tin liên quan đến BĐS là rất quan trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả cuối cùng của công tác định giá. Mỗi BĐS đều có những nét đặc trưng riêng, khác biệt hẳn với các BĐS khác. Do sự cố dịnh về vị trí nên việc tìm các BĐS có cùng một số điểm tương đồng với BĐS mục tiêu cần định giá là rất khó khăn. Chính vì vậy, khi sử dụng phương pháp này, kết quả định giá thường mang tính ước lượng, chủ quan, phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. + Thông tin về các cuộc mua bán giao dịch diễn ra trên thị trường mà Công ty thu thập được lấy từ các nguồn: báo chí, mạng Internet, từ báo giá của các doanh nghiệp có bán các tài sản cùng loại, từ các chuyên gia…đây là những phương tiện thông tin rất hữu ích, cung cấp nhiều nhất về các cuộc mua bán diễn ra trên thị trường. Khi cần định giá BĐS các chuyên viên định giá sẽ tìm hiểu chi tiết các BĐS tương đồng, làm căn cứ thị trường cho quá trình định giá. Bằng việc áp dụng các phương pháp định giá, cùng với kinh nghiệm và sự am hiểu của mình, người định giá sẽ ước tính một mức giá cụ thể đối với BĐS cần định giá. Có thể thấy rằng mức giá này mang nặng yếu tố chủ quan của nhà định giá, mỗi nhà định giá khác nhau với trình độ, kinh nghiệm thu thập, chọn lọc, xử lý thông tin khác nhau và kỹ năng nghề nghiệp khác nhau sẽ cho ra một mức giá khác nhau. Như vậy hệ thống thông tin là vô cùng quan trọng, ảnh hưởng đến chất lượng đầu vào của hoạt động định giá. Mặt khác thị trường BĐS ở nước ta hiện nay đang phát triển nhưng thông tin trên thị trường vẫn chưa được công khai, minh bạch. Các giao dịch BĐS chủ yếu diễn ra dưới hình thức “ngầm”, khi đó người định giá khó có thể biết được chính xác giá cả của cuộc định giao dịch nào đó trên thị trường,và lúc này người định giá buộc phải sử dụng những thông tin một cách ước lượng và như vậy thì kết quả của cuộc định giá khó có thể tránh khỏi những sai lệch về giá trị BĐS Đối với những BĐS đã được Công ty định giá, Công ty lại chưa có một hệ thống thông tin để theo dõi giao dịch thực tế các BĐS này. Đây là một khâu quan trọng đẻ có được một căn cứ so sánh giá mà Công ty định giá so với giá thực tế mà BĐS được giao dịch thực tế trên thị trường. Đồng thời đây cũng là nguồn thông tin đầu vào lớn, đáng tin cậy để các nhà định giá rút ra được kinh nghiệm để thực hiện các cuộc định giá về sau. + Để xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất, Công ty chủ yếu sử dụng phương pháp chi phí. Phương pháp này đòi hỏi phải xác định các loại chi phí: chi phí thô công trình, chi phí hoàn thiện công trình, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của công trình, doanh thu bán hoặc cho thuê BĐS …Đây là công việc khó khăn, phức tạp, đòi hỏi người định giá phải có kỹ năng, kinh nghiệm và kiến thức trong lĩnh vực xây dựng. Khi xác định giá trị của ngôi nhà, người định giá có tham khảo đơn giá xây dựng thực tế trên thị trường tại thời điểm định giá nhưng việc định giá thực tế của người định giá chỉ dựa trên cơ sở quan sát, nhận định của người định giá. Mặt khác trên thực tế cũng chưa có một tiêu chí chính xác nào để xác định tỉ lệ chất lượng của còn lại của từng kết cấu chính hay tỉ lệ chất lượng còn lại của bất động sản. Và vì vậy cũng không thể tránh khỏi những sai lệch trong việc ước lượng các giá trị của các công trình xây dựng đó. + Quá trình điều hoà các kết quả định giá: đây là một quá trình quan trọng, nó thể hiện trình độ của người định giá. Bởi giá trị của BĐS thực tế so với giá được định giá sai lệch như thế nào phụ thuộc rất nhiều ở yếu tố này. Trên thực tế trong quá trình định giá của mình, Công ty đã bỏ qua phần dự báo tốc độ phát triển giá trị thị trường của BĐS mục tiêu để đưa ra kết luận cuối cùng. Phân tích tình hình diễn biến của thị trường BĐS, tìm hiểu diễn biến của thị trường BĐS lân cận và của cả nước để đánh giá sự thay đổi giá cả, biến đổi tiền tệ, đánh giá mức cung cầu và khả năng sinh lời của BĐS đang định giá, từ đó để dự báo tốc độ tăng hoặc giảm giá của BĐS mục tiêu. Đây cũng là một công việc quan trọng, nó làm tăng độ chính xác và tính tính thuyết phục đối với người sử dụng thông tin về các bất động sản đã được định giá. 3.3. Nguyên nhân 3.3.1. Nguyên nhân chủ quan + Hoạt động định giá là một nghề mới được công nhận tại Việt Nam. Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam (Vietvalue) mới được thành lập và chính thức đi vào hoạt động từ năm 2005. Với đội ngũ các thẩm định viên về giá đã có thẻ hành nghề do Bộ Tài chính cấp, các trợ lý thẩm định viên đã tốt nghiệp các trường Đại học, Cao đẳng chuyên ngành kinh tế – kỹ thuật, am hiểu về nhiều loại tài sản. Tuy nhiên, do Công ty mới thành lập, trong quá trình hoạt động còn gặp rất nhiều khó khăn. Bên cạnh đó Công ty chưa thực sự đầu tư nhiều để quảng bá rộng rãi hình ảnh của mình và các hoạt động định giá mà Công ty đã thực hiện, vì vậy chưa được nhiều người biết đến. Tính đa dạng về khách hàng còn hạn chế, chủ yếu vẫn là các khách hàng quen thuộc… + Vấn đề về nhân sự của Công ty chưa ổn định, thời gian gần đây Công ty có một số thay đổi về nhân sự, đặc biệt là thiếu các cán bộ thị trường, trợ lý giám đốc và các trợ lý thẩm định viên về giá có kỹ năng, kinh nghiệm, trình độ chuyên môn nghiệp vụ trong lĩnh vực bất động sản và định giá bất động sản. Vì vậy đây cũng là những hạn chế trong việc thu thập và xử lý các thông tin liên quan đến bất động sản, ảnh hưởng đến chất lượng và tiến độ hoạt động định giá. 3.3.2. Nguyên nhân khách quan + Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, là nguồn nội lực quan trọng và là nguồn vốn to lớn của đất nước. Thị trường bất động sản và các giao dịch trên thị trường hiện vẫn còn khá mới mẻ đối với người dân Việt Nam. Hệ thống các văn bản pháp luật quản lý và điều tiết thị trường bất động sản chưa đầy đủ và còn bị chồng chéo. Nhà nước vẫn đang dần điều chỉnh và ban hành các văn bản như Nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành các Luật về kinh doanh bất động sản, luật đất đai để thị trường bất động sản và các hoạt động trên thị trường ngày càng tốt hơn. + Giá trị bất động sản trong thị trường bất động sản rất quan trọng và phức tạp, mức giá trị cụ thể của mỗi bất động sản lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế của đất đai, mục đích sử dụng đất, hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm, tâm lý tiêu dùng và nhiều yếu tố khác…Chẳng hạn hai lô đất nằm trên cùng một đường phố, giống nhau về diện tích, kích thước mặt tiền, tình trạng pháp lý…nhưng nó khác nhau về vị trí thì cũng có giá trị rất khác nhau bởi vị trí cũng là một yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản. Trong quá trình định giá thì các yếu tố này cần phải được phân tích, xử lý và đánh giá đúng với giá trị thực của nó, phục vụ cho các mục đích khác nhau. Thông thường thì giá trị thì giá thị trường hiên tại của một bất động sản được xác định dựa trên giá thị trường của những bất động sản tương tự đã được mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Việc định giá như vậy chỉ phù hợp trong thời gian ngắn và thị trường tương đối ổn định. Nhưng trong điều kiện thị trường có nhiều biến động như hiện nay thì sự biến động của giá đất đai là khó tránh khỏi. Do đó để định giá đúng giá trị thực tế của bất động sản thì người định giá không chỉ quan tâm đến giá trị hiện tại của bất động sản mà phải quan tâm đến giá trị tương lai của nó cũng như phải xem xét bất động sản đó trong điều kiện thị trường thuận lợi hoặc không thuận lợi (suy thoái). + Thiếu hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản phát triển: hoạt động định giá bất động sản còn mới mẻ đối với Việt Nam. Hiện nay hành lang pháp lý còn thiếu và chưa hoàn thiện. Chẳng hạn Nhà nước đưa ra các phương pháp định giá, nhưng cụ thể từng phương pháp được sử dụng thế nào, áp dụng trong trường hợp nào thì lại chưa nói đến. Nhà nước quy định rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của nhà định giá nhưng lại chư quy định nếu vi phạm những quy định liên quan đến nghề nghiệp thì nhà định giá phải bồi thường như thế nào và chịu trách nhiệm trước pháp luật ra sao. Vì vậy gây rất nhiều khó khăn cho hoạt động của các nhà định giásử dụng đất Bên cạnh đó Nhà nước vẫn chưa và khó kiểm soát được mức độ tin cậy của các chứng thư định giá. + Hạn chế của các thông tin trên thị trường bất động sản và ảnh hưởng của nó tới hoạt động định giá. ở Việt Nam chưa có một tổ chức thống kê hoặc lưu trữ cung cấp thông tin về các hoạt động và các giao dịch liên quan đến bất động sản. Nên các nhà định giá mất rất nhiều thời gian và công sức để trong quá trình thu thập thông tin, hầu hết các thông tin thu thập được là do cóp nhặt, dựa trên kinh nghiệm và khảo sát thực tế mà có, vì vậy thông tin đạt độ chính xác chưa cao, chưa mang tính hệ thống. Trường hợp sử dụng phương pháp thu nhập thì thông tin về tài chính liên quan đến bất động sản cần định giá như: doanh thu, chi phí…đều do đơn vị có tài sản cung cấp, thông tin này cũng rất khó có thể kiểm chứng, vì vậy mức độ rủi ro là khá cao. Bên cạnh đó các thông tin về quy hoạch như: các thông số quy hoạch chi tiết( mật độ xây dựng, giới hạn tầng cao…) cũng sẽ ảnh hưởng nhiều đến kết quả phương pháp này. Các thông tin về mật độ quy hoạch chưa được quản lý chặt chẽ, do vậy các nhà định giá cũng khó đưa ra được thông tin chính xác về những ảnh hưởng của nó lên giá trị tài sản được định giá. CHƯƠNG III. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (VIETVALUE) 1. Phương hướng phát triển hoạt động định giá BĐS của Công ty trong những năm tới. Trong những năm đầu đi vào hoạt động, Công ty đã thực hiện dịch vụ xác định giá trị bất động sản cho các cá nhân, tổ chức khác nhau: các công ty TNHH, công ty cổ phần, hệ thống các ngân hàng: Vietcombank, VIBanhk, BIDV…phục vụ cho các mục đích khác nhau: xác định giá trị tài sản đảm bảo tiền vay, làm cơ sở gốn vốn, hợp tác đầu tư, xác định giá sàn để bán đấu giá… Công ty dự định sẽ phát triển mạnh công tác định giá, đặc biệt là định giá bất động sản. Tăng doanh thu từ công tác định giá, hướng tới phục vụ nhu cầu định giá của nhiều đối tượng khách hàng khác nhau với nhiều mục đích khác nhau. Phạm vi hoạt động định giá của Công ty không chỉ trong phạm vi TP Hà Nội mà còn phát triển tới các tỉnh thành trên khắp cả nước( thực tế Công ty đã định giá bất động sản có quy mô khá lớn như: khu nghỉ dưỡng Golden sand Restor tại Hội An – Quảng Nam). Tuy nhiên để đạt được điều đó, Công ty cũng không ngừng nâng cao chất lượng hoạt động định giá, quảng bá hình ảnh và thương hiệu Công ty, uy tín và danh tiếng sẽ mang lại cho Công ty nhiều khách hàng quan tâm, biết đến và tin tưởng vào hoạt động của Công ty. Điều đó sẽ thu hút các khách hàng tiềm năng, khách hàng mới, giữ chân khách hàng quen thuộc. Cùng với việc thu hút các khách hàng tiềm năng, Công ty luôn tạo mối quan hệ liên lạc thường xuyên với các khách hàng quen thuộc, động thời tạo mối quan hệ tốt đẹp, cạnh tranh lành mạnh với các công ty kinh doanh bất động sản khác. Công ty hướng tới ngày càng hoàn thiện công tác quản lý, phương pháp quản lý để công tác định giá của Công ty để công tác định giá của Công ty ngày càng hoàn thiện hơn. Hoàn thiện và điều chỉnh báo cáo định giá, chứng thư định giá cho phù hợp với yêu cầu của khách hàng cũng như sự phát triển thị trường bất động sản. Đảm bảo thực hiện đúng với quy trình định giá theo tiêu chuẩn ISO mà Công ty đề ra. Định giá bất động sản là công việc khó khăn, phức tạp. Để thực hiện được công việc định giá và tư vấn xác định giá trị bất động sản phải là người được đào tạo có chuyên môn, nghiệp vụ và đào tạo nghề nghiệp. Bởi vậy trong thời gian tới Công ty sẽ mở rộng hoạt động định giá của mình, tuyển dụng thêm các chuyên viên định giá có chuyên môn, đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn, kỹ năng cho các chuyên viên định giá của Công ty 2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của Công ty 2.1. Xây dựng chiến lược phát triển Chiến lược phát triển là mục tiêu, là cái đích mà Công ty luôn hướng tới. Vì vậy đây cũng là một khâu quan trọng trong hoạt động của Công ty. Chiến lược phát triển của công tác định giá phải được xác định và đề ra, cũng như xây dựng từng bước để thực hiện chiến lược đó. Chiến lược phát triển cho hoạt động định giá của Công ty có thể là đạt được số hợp đồng định giá trong năm nay (năm 2007) bằng hai lần số hợp đồng định giá năm trước ( năm 2006), hoặc tổng doanh thu của hoạt động định giá BĐS chiếm bao nhiêu phần trăm tổng doanh thu của toàn hoạt động của Công ty, gấp bao nhiêu lần năm trước… 2.2. Kiện toàn thông tin + Công ty cần phải có một bộ phận có khả năng lưu trữ và cung cấp thông tin, các cơ sở dữ liệu cần thiết, có kế hoạch thu thập, phân tích, tổng hợp giá cả của bất động sản trong khu vực định giá, đây là nhân tố có ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng và hiệu quả của việc định giá. Các thông tin được lưu trữ phải là những thông tin có giá trị, độ tin cậy và tính chính xác cao + Có hệ thống mạng Internet hoàn chỉnh và liên tục; Công ty có thể trang bị cho mỗi chuyên viên và thư ký định giá một máy tính được nối mạng, giúp cho các chuyên viên tìm kiếm, tiếp cận thông tin nhanh chóng, hoàn thành báo cáo định giá và chứng thư định giá đúng thời gian. 2.3. Nâng cao việc đào tạo, bồi dưỡng các chuyên viên định giá + Công ty cần phải đầu tư tài chính để các chuyên viên định giá của mình có điều kiện nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực định giá và bất động sản. Mỗi chuyên viên định giá cần phải hiểu biết, cập nhật, nắm bắt các thông tin mới và các quy định pháp luật mới liên quan đến hoạt động nghề nghiệp và trong lĩnh vực bất động sản. Các chuyên viên phải thường xuyên được hội thảo về tình hình thực tế trên thị trường, về sự biến động về giá cả của bất động sản trên thị trường… + Thúc đẩy tính tự giác, năng động, khả năng làm việc, cũng như sự nhiệt tình, cần cù, cẩn thận trong công tác của các chuyên viên định giá, để đảm bảo chất lượng công tác định giá. Để tạo động lực cho các chuyên viên phấn đấu trong công tác Công ty có thể có các chương trình thi đua khen thưởng, có các cuộc trao đổi thảo luận thường xuyên hàng tuần, hàng tháng để đưa ra các ý kiến, đề xuất học hỏi, rút kinh nghiệm từ những việc làm trước để đạt được một kết quả ngày càng tốt hơn… + Đội ngũ chuyên viên định giá phải có khả năng tạo niềm tin cho khách hàng (phải nắm vững chuyên môn, có tư cách đàng hoàng lịch thiệp, cởi mở, chan hoà,… 2.4. Hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá + Tránh các lỗi do chủ quan và khách quan làm cho kết quả định giá bị sai lệch so với giá cả thực tế. Có các biện pháp kiểm tra, giám sát hoạt động định giá thường xuyên và liên tục, kiểm tra hoạt động và tâm lý của chuyên viên định giá để kịp thời điều chỉnh và nhắc nhở, giảm thiểu những sai sót trong công tác định giá. Có thể tiến hành kiểm tra đột xuất, kiểm tra mẫu các báo cáo định giá, thuyết minh chứng thư định giá, hoặc tiến hành kiểm tra định kỳ, thường xuyên hàng tháng hoặc hàng quý… + Kiểm tra lại kết quả tính toán, cũng như sai sót trong quá trình đánh máy, hoàn thiện các thủ tục hồ sơ giấy tờ…Việc làm này sẽ mang lại độ chính xác cho toàn bộ kết quả định giá của Công ty, giúp Công ty tạo niền tin – uy tín trong hoạt động định giá của mình đối với khách hàng… + Nâng cao chất lượng chuyên viên định giá về trình độ học vấn, giao tiếp, quan sát và phán đoán, đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt động của chuyên viên bằng việc khuyến khích, quan tâm đến từng chuyên viên… 2.5. Đổi mới mô hình quản lý và hoạt động của Công ty + Có cơ chế quản lý chặt chẽ hơn, không chỉ giám đốc tiếp quản hoạt động định giá của các chuyên viên mà còn có một bộ phận chuyên trách giám sát và điều chỉnh hoạt động của chuyên viên và sự quản lý trực tiếp của các tổ trưởng tổ chuyên viên + Tổ chức quản lý nên chia đều sự quản lý cho các tổ chuyên viên, để cho họ thực hiện công việc được tốt hơn, sự tranh đua và gắn kết, giúp đỡ lẫn nhau trong cùng một tổ. Việc giao quyền cho các tổ trưởng tổ chuyên còn giúp cho sự giám sát chặt chẽ hơn, thực tế hơn, tránh sự quản lý chồng chéo, không đúng chuyên môn của cán bộ quản lý, đồng thời cũng giảm bớt gánh nặng công việc cho giám đốc, giúp việc quản lý hoạt động của Công ty nhanh chóng, kịp thời. 3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá của Công ty 3.1. Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động định giá BĐS phát triển Định giá bất động sản là một nghề, là sản phẩm của nền kinh tế thị trường. Hiện nay có rất nhiều tổ chức định giá hoạt động, tuy nhiên chưa có công tác thanh tra, kiểm tra tư cách pháp nhân cũng như chất lượng của các tổ chức định giá. Điều này cũng tạo sự cạnh tranh không lành mạnh và thiếu công bằng giữa các tổ chức định giá có đủ điều kiện hành nghề theo quy định của pháp luật và các tổ chức chưa đủ điều kiện vẫn được hành nghề. Vì vậy Nhà nước cần phải có biện pháp quản lý và đưa họat động của các tổ chức này đi vào khuôn khổ theo quy định của pháp luật. + Việc quy định rõ ràng trách nhiệm của các tổ chức định giá đối với kết quả định giá, giá trị thẩm định không đúng hoặc làm thiệt hại cho ngân sách nhà nước, cho khách hàng thì nhà định giá phải chịu trách nhiệm như thế nào, bồi thường ra sao… + Nhà nước cần sớm ban hành các tiêu chuẩn định giá ở Việt Nam, đặc biệt là các phương pháp định giá, cách xác định các hệ số trong định giá bất động sản như hệ số vốn hoá, tỷ lệ lãi suất chiết khấu, các hệ số điều chỉnh trong định giá bất động sản… 3.2. Nhà nước cần phải đơn giản hoá các thủ tục về đăng ký đất đai, Thống nhất các loại chứng từ hợp lệ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ, sổ hồng, sổ xanh…); các giấy tờ liên quan đến đất đai càng đơn giản thì hoạt động định giá sẽ diễn ra nhanh chóng hơn, thuận lợi hơn, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo tính hợp pháp của các giấy tờ liên quan, cũng như sự quản lý của Nhà nước đối với đất đai. 3.3. Hệ thống chính sách pháp luật phải được ban hành đồng bộ, chặt chẽ Hệ thống các văn bản pháp luật cần tránh sự chồng chéo, không khớp lẫn nhau. Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách phù hợp, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho hoạt động định giá ngày càng phát triển và hoàn thiện hơn. Việc ban hành các chính sách phải đảm bảo các nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước. Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh, và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản. Nghiên cứu bổ sung một số các chính sách tài chính liên quan đến đất đai, đến các giao dịch trên thị trường bất động sản : các loại thuế, phí, lệ phí…nhằm khuyến khích việc sử dụng có hiệu quả các tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, khuyến khích các giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn, tào điều kiện cho công tác định giá của nước ta cũng như của Công ty phát triển sôi động hơn. 3.4. Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng chuyên viên định giá Sự phát triển nhanh chóng của nhu cầu định giá bất động sản ở nước ta ngày càng đòi hỏi phải nâng cao trình độ chuyên môn và chất lượng nghiệp vụ của các chuyên gia định giá. Chúng ta nên bắt đầu từ việc pháp lý hoá quản lý nhà nước và hoạt động nghiệp vụ của chuyên gia định giá, đòi hỏi các thẩm định viên phải có đạo đức nghề nghiệp, có chính kiến và nguyên tắc làm việc công bằng, rõ ràng. Tuy nhiên, hiện nay ngành định giá ở nước ta đang trong quá trình hình thành, công tác quản lý chưa thống nhất, khiến mức độ rủi ro của công tác định giá bất động sản ngày càng tăng. Chính vì vậy, việc nâng cao năng lực định giá tài sản là một yêu cầu và đòi hỏi bức xúc, nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp của thẩm định viên, gắn quyền lợi với trách nhiệm của họ. KẾT LUẬN Trước tình hình thị trường bất động sản có nhiều biến động như hiện nay, việc định giá bất động sản đang ngày càng trở thành nhu cầu cấp bách. Định giá gắn liền với nền kinh tế thị trường, nên khi nền kinh tế thị trường phát triển thì định giá cũng phát triển theo. Thực tế cho thấy các nước có nền kinh tế phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế Từ hoạt động định giá thực tế tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin và định giá Việt Nam, có thể thấy hoạt động định giá nước ta đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ nhưng còn thiếu sự tác động của Nhà nước để làm cho hoạt động định giá trở nên phổ biến và thống nhất. Những văn bản pháp quy hiện hành chưa đủ mạnh để tác động một cách sâu sắc vào thị trường bất động sản cũng như hoạt động định giá. Hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin liên quan đến giao dịch bất động sản còn thiếu, và cần có một tổ chức định giá trung ương làm căn cứ để thống nhất quản lý hoạt động định giá trong cả nước Từ thực tiễn đó, Nhà nước cần tập trung hơn nữa thúc đẩy hoàn thiện thị trường bất động sản, kiện toàn hệ thống thông tin, tạo điều kiện thuận lợi cho các công ty định giá hoạt động tốt hơn. Đồng thời phải có biện pháp kiểm tra giám sát và điều chỉnh kịp thời hoạt động của các công ty định giá, đảm bảo công tác định giá diễn ra chính xác và tích cực Hoạt động định giá tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin Việt Nam cũng như các tổ chức định giá khác sẽ trở nên phong phú, đa dạng và chính xác hơn nếu có sự hỗ trợ của khung pháp lý của Nhà nước. Các bất động sản được Công ty định giá sẽ có tính chịu trách nhiệm cao hơn với đội ngũ các chuyên viên được đào tạo và được cấp phép hành nghề đầy đủ Hoạt động định giá phát triển cùng với sự hoàn thiện khung pháp lý và các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước sẽ là động lực to lớn thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản nước ta. MỤC LỤC