Chuyên đề Hoạt động định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng HABUBANK

ho thuê… phân tích sự sử dụng + Phân tích sự sử dụng đất cao nhất và tốt nhất. + Phân tích việc sủ dụng tài sản cao nhất và tốt nhất. + Các phân tích trên phải được kiểm chứng. Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chon phương pháp thẩm định giá thích hợp để áp dụng bao gồm các loại phương pháp sau: * Phương pháp so sánh trực tiếp * Phương pháp chi phí giảm giá * Phương pháp thăng dư * Phương pháp lợi nhuận * Phương pháp đầu tư (hay phương pháp thu nhập )bao gồm các phương pháp đầu tư truyền thống và các kỹ thuật dòng tiền chiết khấu. Trong khi lựa chon, nhà thẩm định phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá - sự thuận lợi và sự hạn chế của chúng. Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thê thay đổi phụ thuộc vào kiểu loại, thuộc tính của tài sản và vào mụch đích của thẩm định giá. Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành thẩm định . Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá . Là bứoc cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá . mụch đích của bứoc này là truyền đạt kết quả và các kết luận của nhà thẩm định một cách có hiệu quả và có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin. Kết quả thẩm định nói chung được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn bản, đôi khi cung được truyền đạt qua trao đổi bằng miệng. Báo cáo thẩm định giá Nội dung cơ bản. Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá, là cao điểm của những nỗ lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá. Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá. Giá trị được biểu hiện chỉ là giá trị ước tính xuất phát từ sự phân tích các dữ liệu thị trường. Báo cáo thẩm định giá cần trình bày chính xác mục đích và nhiệm vụ, quy mô và ngày thẩm định, các chỉ dẫn của khách hang và các thông tin có thể được sử dụng đối với nhà thẩm định. Các báo cáo thẩm định không được có sự lừa dối. nếu có mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định và chỉ dẫn của khách hang, người thẩm định cần lưu ý người đọc mâu thuẫn đó và ưu tiên giải quuyết các chỉ dẫn phù hợp với tiêu chuẩn. Chất lượng và nội dung của thông tin có khả năng sử dụng đối với nhà thẩm định, thời gian và các điều kiên theo đó nhà thẩm định đựơc phép tiến hành công việc sẽ được xác định bởi các chỉ dẫn của khách hang. Thí dụ, một khách hang có thể yêu cầu thẩm định giá chỉ dựa trên sự điều tra bên ngoài. Trong trường hợp đó nhà thẩm định phải dựa vào thông tin cung cấp trong mối quan hệ đối với không gian bên ngoài, và ngà thẩm định nên nêu rõ giới hạn đó trong báo cáo thẩm định của mình. Thông thường người thẩm định chỉ chấp nhận nghĩa vụ pháp lý đối với bên đưa ra chỉ dẫn, và sẽ làm báo cáo phù hợp riêng đối với sự sử dung của khách hang đó. Trong trường hợp báo cáo thẩm định được chuẩn bị đặc thù cho việc sử dụng của một số bên. Thí dụ một ngân hang cung cấp khả năng vay nợ, khi đó nhà thẩm định phải kiểm tra nội dung của báo cáo đảm bảo nó chứa đựng các thông tin và lời khuyên thích hợp. Thông thường khách hang thẩm định giá với công bố tài chính lien quan tới các hoạt động của thực thể. Nhà thẩm định nên chấp nhận yêu cầu của khách hang, và thể hiên bằng hình thức và nội dung thích hợp trong báo cáo. Báo cáo thẩm định giá nên có nên có một điều khoản cấm in ấn toàn bộ hoặc một phần, hoặc bất kỳ sự tham khảo nào đối với các số liệu thẩm định nằm trong báo cáo, hoặc tên và nghề nghiệp của nhà thẩm định, nếu không có sự chấp nhận bằng văn bản của nhà thẩm định. Báo cáo cũng bao gồm một điều khoản cung cấp sự bảo vệ đối với khách hang hoặc nhà thẩm định chống lại sự sử dụng báo cáo không đúng thẩm quyền của bên thứ ba. Nhà thẩm định cung cấp thẩm định giá dưới dạng một báo cáo thẩm định giá bằng văn bản. Trong trường hợp khi khách hang có yêu cầu đặc biệt một báo cáo bằng miệng, nhà thẩm định nên chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản, được trình bày một cách lô gic và dễ hiểu. Một bản sao của mỗi báo cáo thẩm định cùng các công trình nghiên cứu của nhà thẩm định, nên được nhà thẩm định lưu lại trong một giai đoạn hợp lý.nội dung tối thiểu của một báo cáo thẩm định giá bằng văn bản gồm có: Một tuyên bố rõ rang về tổng số rõ giá trị của bất động sản hoặc quyền sở hữu đất là mục tiêu thẩm định giá. Tuyên bố về mục đích và nhiệm vụ của thẩm định giá, và nguồn gốc của các chỉ dẫn cho nhà thẩm định. Ngày thẩm định giá có hiệu lực. Miêu tả tình trạng pháp lý, sự bảo hộ, diện tích đất các diều khoản và điều kiện cho thuê (nếu có), và địa chỉ bưu điện của tài sản. Miêu tả một cáhc hợp lý và rõ rang tài sản đang được định giá, cùng với tình trạng trung của nó. Tóm tắt một cách hợp lý và rõ rang tài liệu và các điều kiện thị trường trên đó thẩm định giá dự vào làm cơ sở. Trình bày một cách hợp lý và rõ rang phương pháp thẩm định hoặc các phương pháp chấp nhận sử dụng để định giá. Tuyên bố rõ rang về bất cứ giả thiết nào và các điều kiện hạn chế lien quan tới các kết luận của thẩm định giá. Khi nhà thẩm định dựa vào thông tin cung cấp, nên công bố rõ rang trong báo cáo về nguồn gốc chất lượng và tính chất của thông tin. Nếu không có khả năng hợp lý để tiến hành bất kỳ phần điều tra thực tế nào, việc đó nên công bố trong báo cáo. Nếu nghi vấn có ẩn dấu các thiếu sót tồn tại mà có thể có tác động vật chất đến giá trị tài sản, nhà thẩm định nên khuyến nghị ddieeuf tra kỹ hơn nữa, hoặc là trì hoãn việc cung cấp thẩm định cho đến khi biết rõ kết quả, hoặc cung cấp thẩm định giá có ghi chép các giả định làm theo khía cạnh đó. Đối với tài sản cư trú. Khi thiếu vắng sự hướng dẫn cụ thể, thẩm định giá không nên trở thành một nghiên cứu cấu trúc hoặc đi vào tính toán các thiếu sót trong cơ cấu của ngôi nhà, ngoại trừ khi chúng đã trở nên rõ rang đối với một nhà thẩm định giá có tay nghề vững vàng. Báo cáo nên nhận dạng các chứng cớ rõ rang về tình hình trạng thái hư hỏng nghiêm trọng của gôi nhà hoặc khả năng rõ rang sẽ xảy ra đối với chúng; các kém cỏi của việc quản lý hoặc kế hoạch bảo dưỡng các căn hộ, mà đã rõ rang qua sự điều tra tài sản hoặc là có thể nhận dạng được qua các tài liệu khác có khả năng sử dụng đối với nhà thẩm định ở thời điểm thẩm định giá ; và bất kỳ vấn đề nào khác có thể tác động vật chất tới thẩm định giá. Tất cả các vấn đề có thể tác đông đến giá trị của tài sản do nhà thẩm định tìm ra bởi việc nghiên cứu bản sao các chứng chỉ sở hữu, cho thuê hoặc các tài liệu khác hiện hành, nên được nhận dạng và bình luận trên báo cáo. Các yếu tó liên quan sau nên được đưa vào tính toán trong thẩm định giá; + Sự nắm giữ quyền lợi đang được định giá, và các điều khoản của sự thuê mướn mà quyền lợi đó là mục tiêu. + Tuổi, loại, tiện nghi, địa điểm, thiết bị, đồ đạc được lắp đặt cố định. + Cấu trúc và tình trạng sửa chữa chung của các công trình bao gồm bất kỳ thiếu sót quan trọng nào đã rõ rang đối với nhà thẩm định trong quá trình khảo sát. + Tình trạng tài sản bị tác động bởi sự lún, nước và các rủi ro khác. Đối với các tài sản nông thôn. Báo cáo cần có phần tóm tắt về đất đai miêu tả: + Loại sản xuất + Sự sử dụng cao nhất và tốt nhất + Khí hậu và đất trồng trọt + Loại đất, bao gồm các hạn chế lụt lội và sự xói mòn + Độ cao, bề mặt và địa hình + Độc hại, cỏ dại và vật làm hại + Tóm tắt chung. Với tài sản đồng cỏ và vật nuôi cần nói tới tổng số vật nuôi tren đơn vị đàn, các chi tiết về sản lượng sản xuất. năng xuất lao động liên quan tới trung bình khu vực, cùng với bình luận về tiêu chuẩn quản lý. Với tài sản thuộc nghề làm vườn, nơi thu nhập dựa trên thu hoạch cây trồng có cuộc sống kéo dài trên hai năm, cần nói tới chi tiết vườn cây, tuổi, trang thiết bị nông trại và diên tíc trồng thực sự; và các chi tiết sản xuất bao gồm sản lượng và bao gói so sánh với trung bình khu vực, cùng với bình luận trên các vấn đề thực tiễn quản lý. Với tài sản thuộc nghề làm vườn, nơi thu nhập dựa trên các thu hoạch có thời hạn ít hơn hai năm, cần bình luận về khả năng quay vòng, các sản lượng có liên quan tới trung bình khu vực và vấn đề thực tiễn quản lý. Với tài sản là khu rừng thương mại, cần miêu tả chi tiêt khu vưc trang trại, loại cây tuổi mật độ cây trồng và thu hoạch thực tế. Bình luận về tình trạng bón phân cho đất, trương trình phân bón liên quan đến khả năng chuyên trở và biện pháp sản xuất. Thẩm định giá cần đưa ra giá trị của nhà, các công trình, hoa quả, cây lấy gỗ, và giá trị của đất. Đối vớ tài sản thương mại. Báo cáo nên nhận dạng rõ các chứng cớ hư hại nghiêm trọng của ngôi nhà hoặc tiềm năng rõ ràng sẽ xảy ra với chúng; các khác nhau trong quản hoặc kế hoạch chiếm hữu hoặc cho thuê của tài sản, hoặc bất kỳ vấn đề nào có ảnh hưởng vật chất tới thẩm định giá tài sản. Bất kỳ vấn đề nào có thể tác động đến giá trị tài sản do nhà thẩm định giá tìm ra từ các chưng cứ chỉ quyền sở hữu, cho thuê hoặc các tài liệu khác hiện hành, cần được nêu rõ và bình luận trên báo cáo. Các yếu tố liên quan được đưa vào tính toán trong thẩm định giá là: + Các chứng cớ bán thị trường có thể so sánh được, và các quan điểm về giá trị đất. + Sự nắm giữ quyền lợi của tài sản mục tiêu đang được định giá và các điều khoản của sự cho thuê tài sản. + Giá trị cho thuê của tài sản ( trợ giúp bởi cho thuê có thể so sánh được )và kết quả dòng tiền thu nhập thực của toàn bộ tài sản. Trình bày kinh tế /đầu tư của các cho thuê bị bỏ trống và của tất cả các thuê mướn bao gồm các khoảng thời gian chư hết hạn của sự thuê đang tồn tại. + Xem xét đánh giá rủi ro và tác động của việc thuê không thị trường liên quan tới đánh giá các giá trị cho thuê hiện hành và các thu nhập thị trường, và các mối quan hệ đó trên đánh giá giá tị thị trường cuối cùng. + Đánh giá các chi phí quá mức gắn liền với việc tu bổ lại và tác động liên quan của các chi phí đó trên giá trị thị trường của tài sản. + tuổi loại, căn hộ, địa điểm, trang thiết bị, dịch vụ nhà, cá đồ đạc lắp đặt cố định và tính chất của tài sản. + Sự xây dựng và tình trạng chung của các sửa chữa và nâng cao, bao gồm bất kì thiếu sót quan trọng nào đã rõ ràng trong tiến trình điều tra của nhà thẩm định. + Các tác động bởi sự lún, sụt, rủi ro vật lý và thị trường đối với tài sản. Đối với mục đích cấm cố thế chấp. Báo cáo cung cấp cho khách hàng giá trị thị trường cho mụch đích đảm bảo cầm cố thế chấp ở ngày điều tra của công trình xây dựng ở bất kì giai đoạn hoàn thành nào theo yêu cầu của khách hàng. Báo cáo thẩm định giá nên đáp ứng yêu cầu pháp lý tác động đến địa vị của người cho vay và mục đích yêu cầu của các chỉ dẫn cho việc thẩm định. Cung cấp lời khuyên đối với người cho vay trong việc đánh giá rủi ro bao gồm việc xác định các điều khoản vay nợ, đánh giá phần trăm giá trị tối đa cho việc nhận vốn vay nợ trước, điều khoản trả lại món nợ chính, và tỷ lệ lãi. Khi thẩm định giá được tiến hành với công trình đang xây dựng chư hoàn thành, thẩm định giá không chỉ cần nói rõ giá trị của công việc đã hoàn thành, mà còn cần ước tính để hoàn thiện công trình xây dựng, và giá trị của tài sản khi hoàn thành. Đối với nhà đang xây dựng chưa hoàn thành. khi thẩm định giá được làm với nhà đang xây dựng chưa hoàn thành, nhà thẩm định cần công bố rõ ràng trong báo cáo, và nói rõ ràng các giá trị là dựa trên giả thiết tài sản sẽ được hoàn thành phù hợp với kế hoạch và chi tiết kỹ thuật đã được cung cấp và chi tiết kĩ thuât đã đựơc cung cấp, phù hợp với quy định luật lệ của chính quyền. báo cáo nên ghi rõ ngày áp thẩm định giá, thông thường đó chính là ngày của báo cáo. Báo cáo nên miêu tả chi tiết tính chất của nguyên vật liệu xây dựng, căn hộ tính chất của các tiện nghi và các đoạn kết thúc trên đó thẩm định giá dựa vào . Nếu có dự kiến bất kỳ sự thay đổi đáng kể nào về giá trị tài sản giữ ngày thẩm định và ngày dự kiến hoàn thành công trình xây dựng, nên được nêu trong báo cáo cùng với các lý do của dự kiến khác nha. Báo cáo thẩm định giá nên có ghi các điều khoản sau: Ở ngày điều tra công trình ước tính…% hoàn thành. Báo cáo này dựa trên giả thiết rằng ngôi nhà sẽ được phát triển và hoàn thành phù hợp với kế hoạch và tiêu chuẩn kỹ thuật đã miêu tả ở đây, và tiêu chuẩn xây dựng là phù hợp với giả thiết ở bên trong báo cáo báo cáo. Nếu có bất kỳ sự sai lệch đáng kể nào liênquan đến loại hình, trình bày, thiết kế hoặc các tiêu chuẩn xây dựng làm mất hiệu lực của các kết luận về giá trị đã thể hịên trong báo cáo này. Các giá trị báo cáo ở đây là dựa trên tài liệu thu thập và xem xét ở ngày báo cáo. Nhà thẩm định khẳng địng không chịu trách nhiệm với các sự kiện không có dự kiến trước, mà nó làm thay đổi điều kiện thị trường trước khi hoàn thành sự phát triển. Báo cáo thẩm định cần nói rõ “ thẩm định giá công trình đang phát triển không chỉ là giá trị của công trình đã hoàn thành, mà còn ước tính chi phí để hoàn thành công trình phù hợp với kế hoạch và các chi tiết kỹ thuật. PHẦN III: THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG HABUBANK A. GiỚi thỆu khái quát VỀ ngân hàng HABUBANK 1. Lịch sử hình thành và quá trình phát triển Trong xu thế “đổi mới” sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986), lần đầu tiên ở nước ta các ngân hàng cổ phần được thành lập. Ngân hàng Phát triển Nhà Thành phố Hà Nội - tiền thân của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội ngày nay là một trong những Ngân hàng cổ phần đầu tiên đó. Ngày 30 tháng 12 năm 1988, Tổng giám đốc ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ra quyết định số 139 - NH/QĐ ban hành “Điều lệ Ngân hàng Phát triển Nhà Thành phố Hà Nội”. Ngày 31 tháng 12 năm 1988, UBND thành phố Hà Nội ra quyết định số 6719/QĐ-UB cho phép Ngân hàng Phát triển Nhà Thành phố Hà Nội có tên gọi HABUBANK (viết tắt là HBB) được hoạt động kể từ ngày 2 tháng 1 năm 1989. Thực hiện pháp lệnh ngân hàng, hợp tác xã tín dụng và công ty tài chính do chủ tịch nước CHXHCN Việt Nam ban hành ngày 24 tháng 5 năm 1990, Ngân hàng Nhà nước đã cấp giấy phép hoạt động số 00020/NH-GP ngày 6 tháng 6 năm 1992 theo đó Ngân hàng Phát triển Nhà Thành phố Hà Nội được mang tên mới “Ngân hàng Thương mại Cổ phần Nhà Hà Nội”, tên giao dịch quốc tế là HABUBANK, gọi tắt là HBB; mức vốn điều lệ khởi điểm là 5 tỷ đồng. Cùng ngày, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành quyết định số 104/QĐ-NH5 trong đó xác định rõ nội dung hoạt động của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội. Đến nay, trải qua hơn 16 năm tồn tại, Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội đã không ngừng phấn đấu, vượt qua nhiều khó khăn thử thách và phát triển. Ngân hàng đã tiến hành nhiều lần Đại hội Cổ đông thường niên. Có thể nói Đại hội Cổ đông lần thứ IV họp ngày 28 tháng 3 năm 1995 tiến hành sau Đại hội Cổ đông bất thường họp ngày 25 tháng 2 năm 1995 là một mốc quan trọng đánh dấu sự ổn định và bắt đầu bước vào giai đoạn phát triển bền vững của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Nhà Hà Nội. Với sự phát triển mạnh mẽ của Ngân hàng, sự tín nhiệm của các cổ đông, vốn điều lệ của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội tăng trưởng liên tục, dưới đây là các mốc tăng đáng chú ý: Tháng 6 năm 1992: 5 tỷ đồng Tháng 3 năm 1996: 50 tỷ đồng Tháng 12 năm 2000: 70 tỷ đồng Tháng 9 năm 2002: 80 tỷ đồng Tháng 4 năm 2003: 120 tỷ đồng Tháng 4 năm 2005: 290 tỷ đồng Trong cơ cấu vốn điều lệ của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội, các cổ đông là doanh nghiệp nhà nước luôn chiếm tỷ trọng từ 15 đến 25%. Khi mới thành lập, Ngân hàng Phát triển Nhà Hà Nội là ngân hàng chuyên doanh kinh doanh tiền tệ tín dụng và dịch vụ trong lĩnh vực nhà trên địa bàn Hà Nội. Đến năm 1992, hoạt động kinh doanh của Ngân hàng đã được mở rộng hơn, điều lệ của ngân hàng đã xác định rõ “Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội hoạt động đa năng kinh doanh tiền tệ, tín dụng, đầu tư và cung cấp các dịch vụ ngân hàng thương mại, đặc biệt chú trọng các lĩnh vực nhà đất, vật tư xây dựng, các chương trình phát triển nhà chỉnh trang đô thị, các dịch vụ thương mại về nhà, đất xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội và các vùng cần thiết khác”. Từ năm 1995 đến nay hoạt động của Ngân hàng đã được đa dạng hoá và chuyển dần theo hướng mới phù hợp với tình hình chung, trở thành Ngân hàng hoạt động đa năng. Đến nay, mạng lưới của ngân hàng gồm hội sở chính, bảy chi nhánh, ba phòng giao dịch. Trước đây, đối tượng khách hàng chủ yếu là tư nhân thì đến nay đã có cả doanh nghiệp Nhà nước, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty liên doanh với nước ngoài. Từ đầu năm 1999, Ngân hàng đã bắt đầu tiến hành đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh khác như đầu tư vào kinh doanh cổ phần của một số doanh nghiệp nhà nước cổ phần hoá. Cùng với sự phát triển, tổng tài sản có của ngân hàng đã từng bước tăng trưởng, từ 21 tỷ đồng năm 1993, 93 tỷ năm 1995, 148 tỷ năm 1997, 908 tỷ đồng năm 2000 và đến năm 2004 là 2.686 tỷ đồng. Ngoài việc mở rộng chi nhánh và phòng giao dịch, Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội cũng rất chú ý đến việc mở rộng quan hệ với các ngân hàng nước ngoài. Đến nay Ngân hàng đã thiết lập quan hệ đại lý với trên 200 ngân hàng và chi nhánh ngân hàng khác nhau trên thế giới, đồng thời mở tài khoản và ký hợp đồng hợp tác toàn diện với trên 10 ngân hàng lớn, trong đó có: : ABN AMBRO BANK (Hà Lan), BERLINER BANK (Đức) STANDARD CHARTERED BANK (Anh)... 2. Cơ cấu tổ chức bộ máy Mô hình cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội bao gồm các phòng ban chức năng như sau: (Xem hình 1 trang bên) SƠ ĐỒ CƠ CẤU TỔ TRỨC NGÂN HÀNG NHÀ HÀ NỘI Cơ quan quyền lực cao nhất là Đại hội đồng cổ đông, Đại hội đồng cổ đông bầu ra Hội đồng Quản trị để đại diện giám sát việc điều hành hoạt động ngân hàng và bầu ra Ban kiểm soát để giám sát mọi hoạt động ngân hàng. Dưới Hội đồng quản trị là Tổng giám đốc. Tổng giám đốc là người trực tiếp điều hành mọi hoạt động ngân hàng, giúp việc cho Tổng giám đốc có ba Phó Tổng giám đốc. Liền dưới cấp điều hành là các Chi nhánh, Phòng giao dịch và các Phòng /ban trực thuộc. Rủi ro là một phần gắn liền trong mọi hoạt động kinh doanh ngân hàng. Kiểm tra và quản lý rủi ro sao cho cân bằng được mối qua hệ rủi ro - lợi nhuận đòi hỏi tiên quyết phải có một cơ cấu tổ chức phù hợp và một chính sách nhất quán trong toàn hệ thống. Cơ cấu của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội do đó hoàn toàn được tổ chức theo chiến lược phát triển do Hội đồng quản trị đề ra và liên quan chặt chẽ tới quản lý rủi ro. Đồng thời linh hoạt và giảm thiểu quan liêu cũng luôn dược đề cao nhằm dễ thích ứng và dễ thay đổi khi môi trường kinh doanh biến chuyển. 3. Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội giai đoạn 2002 - 2004 - Về huy động vốn Bảng 2: Tình hình huy động vốn của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội giai đoạn 2002-004 Đơn vị: triệu đồng. Chỉ tiêu Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 %33/22 %44/33 Tổng nguồn vốn huy động 770.631 .205.450 .716.373 56,4% 42,4% -TG không kỳ hạn 72.000 75.456 79.352 18,3% 27,7% -TG có kỳ hạn 598.631 829.994 .237.021 38,6% 49% (Nguồn: báo cáo hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội các năm 2002, 2003 và 2004) Tổng nguồn vốn huy động đến 31/22/003 đạt 1.205.450 triệu đồng, tăng 56,4% so với năm 2003, đạt 108,6% chỉ tiêu kế hoạch được giao. Trong năm 2004, nguồn vốn huy động tiền gửi không kỳ hạn đạt 479.352 đồng (chiếm 27,9% so với tổng nguồn vốn), tăng 103.896 triệu đồng (tăng 27,7% so với năm 2003); nguồn vốn huy động tiền gửi có kỳ hạn đạt 1.237.021 triệu đồng (chiếm 62,1% so với tổng nguồn vốn) tăng 407.027 triệu đồng (tăng 38,6% so với năm 2003). Nhìn chung nguồn vốn huy động tại Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội có sự tăng trưởng tốt. Tăng tỷ trọng nguồn vốn có kỳ hạn, đảm bảo tổng nguồn vốn tăng trưởng ổn định. Năm 2004, Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội đã tăng cường huy động nguồn vốn trung hạn ngoại tệ từ 24 tháng đến 60 tháng để đầu tư cho vay các dự án. Đến 31/22/004, đã huy động được 08 triệu USD kỳ hạn từ 24 tháng trở lên và huy động tiết kiệm được 0, 5 triệu EUR. Để đạt được kết quả trên, Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội đã áp dụng nhiều biện pháp để tăng nguồn huy động như: triển khai tốt các đợt huy động kỳ phiếu trả lãi trước, triển khai thực hiện huy động vốn bằng
ŒR, huy động kỳ phiếu ngoại tệ trung và dài hạn với nhiều hình thức thích hợp; Trong năm 2004 đã 5 lần điều chỉnh lãi suất huy động phù hợp với diễn biến thị trường; Tăng cường công tác quảng cáo, khuếch trương về các sản phẩm huy động vốn của Ngân hàng; tổ chức kéo dài thời gian giao dịch hàng ngày đến 18h và làm việc ngày thứ 7 để huy động tiền gửi tiết kiệm; Triển khai thực hiện đề án nối mạng thanh toán điện tử với quỹ hỗ trợ phát triển, nâng cấp các chương trình nối mạng thanh toán; Mở phòng giao dịch Bách khoa - nơi có môi trường kinh doanh thuận lợi, sau hơn 5 tháng hoạt động đã huy động được 66, 7 tỷ đồng, cho vay được 486 tr đồng. - Về cho vay vốn Bảng 2: Tình hình cho vay của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội giai đoạn 2002-004 Đơn vị: triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 %33/22 %44/33 . Dsố cho vay 809.316 .660.260 .027.566 05, 44 22, 22 . Doanh số thu nợ 41.964 .225.434 .420.614 77, 77 15,93 . Dư nợ tín dụng 708.230 .075.582 .510.408 51,87 40, 33 . Nợ quá hạn 9.065 4.197 1.145 56,6 48,94 (Nguồn: báo cáo kết quả kinh doanh của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội) Nhìn vào bảng tình hình cho vay và thu nợ của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội ta thấy, nhìn chung hoạt động cho vay và thu hồi nợ của doanh nghiệp phát triển tốt; doanh số cho vay, doanh số thu hồi nợ và dư nợ tín dụng tăng trưởng liên tục và khá đều đặn, cụ thể: Về doanh số cho vay: năm 2003 đạt 1.660.260 triệu đồng, tăng 850.944 triệu đồng (tăng 105, 44% so với năm 2002); sang đến năm 2004 doanh số cho vay đạt 2.027.566 triệu đồng tăng 367.306 triệu đồng (tăng 22, 2 % so với năm 2003). Về doanh số thu nợ, năm 2003 đạt 1.225.434 triệu đồng, tăng 783.470 triệu đồng (tăng 177, 77% so với năm 2002); đến năm 2004 doanh số thu nợ đạt 1.420.614 triệu đồng, tăng 195.180 triệu đồng (tăng 15,93% so với năm 2003). Dư nợ tín dụng đến 31/22/003 đạt 1.075.582 triệu đồng, tăng 349.352 triệu đồng (tăng 51,87% so với 31/22/002); đến 31/22/004 dư nợ đạt 1.510.408 triệu đồng, tăng 434.826 triệu đồng tương ứng với mức tăng tuyệt đối là 40, 33% so với 31/22/003. Kết quả của việc tăng doanh số cho vay và dư nợ như trên có được là nhờ Ngân hàng có những sự đầu tư và phát triển về quy mô, cụ thể là trong ba năm (002, 2003 và 2004) Ngân hàng đã xin cấp phép mở thêm một số chi nhánh và phòng giao dịch tại các tỉnh như: Hà Nội, TPHCM, Quảng Ninh, nhờ đó mở rộng được mạng lưới kinh doanh, đa dạng hoá đối tượng khách hàng. Tuy nhiên, số liệu cũng cho thấy một thực tế đáng phải lưu tâm là tình hình nợ quá hạn của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội có chiều hướng gia tăng qua các năm, tuy mức tăng không lớn. Trong năm 2003, trong khi mức tăng dư nợ ở thời điểm cuối kỳ so với năm 2002 là 51,87% thì mức tăng của nợ quá hạn là 56,6% (tốc độ tăng của nợ quá hạn nhanh hơn tốc độ tăng của dư nợ là 4,73%). Còn so sánh giữa năm 2004 và 2003 thì trong khi dư nợ chỉ tăng 40, 33% thì nợ quá hạn tăng 48,94%. Trong năm 2004, toàn bộ hệ thống Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội đã thực hiện trích lập dự phòng và xử lý rủi ro đúng quy định của Ngân hàng Nhà nước: đã trích dự phòng và xử lý rủi ro 12.215 triệu đồng, đã xử lý rủi ro 8.108 triệu đồng và 23.000 ŒSD. Đồng thời Ngân hàng cũng nỗ lực triển khai chỉ đạo thu hồi nợ, kết quả là năm 2004 đã thu hồi được 2.189 triệu đồng nợ đã xử lý rủi ro. Kết quả tài chính được tính toán trên cơ sở đảm bảo thu đủ, chi đủ có trích lập quỹ xử lý rủi ro, đảm bảo quỹ tiền lương theo quy định. B. ThỰc trẠng công tác thẨm đỊnh giá trỊ bẤt đỘng sẢn tẠi ngân HÀNG HABUBANK Giới thiệu tình hình cho vay bằng bất động sản thế chấp tại HBB ĐV: triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005 Doanh số cho vay 809,316 1,660.260 2,027,566 Cho vay thế chấp bằng bất động sản 590,806 (73%) 1 1,198,707.72 (72,2%) 1, 427,406.464 (70.4%) Cho vay thế chấp bằng động sản &cho vay khác 218,510 (26%) 61,552.280 (27,8%) 600,159.54 (30.6%) (Nguồn: báo cáo kết quả kinh doanh của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội) Nhìn vào bảng trên ta thấy tổng giá trị cho vay bằng bất động sản luôn chiếm một tỷ trọng lớn trên 70% trong tổng doanh số cho vay của cả ngân hàng. Đây là một phần giá trị rất lớn và vô cùng quan trọng, bởi vậy việc quản lý nguồn vay này có ý nghĩa sống còn đối với mỗi ngân hàng, quản lý tốt sẽ đem lại lợi nhuận cao và chánh những rủi do không đáng có cho ngân hàng, quả lý không tốt rất rễ xảy ra rủi do gây thiệt hại lớn cho ngân hàng và hậu quả gánh chịu đôi khi sẽ rất nặng nề. vậy để quản lý tốt được nguồn vay này thì công tác thẩm định giá trị bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng, đòi hỏi sự quan tâm và đầu tư thích đáng. Giới thiệu về công tác thẩm định giá tại ngân hàng HBB. Về tổ trức con người và cơ cấu tổ chức thẩm định: Trong khi hiện nay hầu hết các Ngân hàng khách ở Việt Nam đều thành lập riêng một phòng /ban chuyên định giá tài sản và thẩm định các dự án đầu tư trung và dài hạn thì tại Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội chưa có phòng /ban này, các cán bộ tín dụng phải thực hiện tất cả các nghiệp vụ, từ thẩm định các khoản vay món ngắn hạn có số tiền vay nhỏ đến các khoản vay dài hạn cho các dự án lớn, ngoài gia các cán bộ thẩm định vẫn phải kiêm thực hiện các công việc khác như soạn và lập hợp đồng, làm thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm, giải ngân và đôn đốc thu nợ… Hạn chế: Do không có sự chuyên môn hoá trong công việc nên trình độ của cán bộ thẩm định giá còn hạn chế và với khối lượng công việc khá lớn nên việc thẩm định đối với các dự án lớn hiện còn khá sơ sài, khả năng am hiểu thị trường bất động sản như đặc điểm, cấu trúc của thị trường và quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản và các yếu tố có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ( Sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số, yếu tố pháp luật, chính sách kinh tế, Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất , tập quán truyền thống và thị hiếu) cũng như khả năng thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho việc thẩm định giá và thẩm định dự án chưa đủ và chưa thật chính xác. Điều này tạo nguy cơ rủi ro tín dụng rất cao. Hơn nữa hầu hết nhân viên tín dụng của Ngân hàng có tuổi đời và tuổi nghề rất trẻ nên kinh nghiệm thẩm định và định giá cũng như xử lý các vấn đề phát sịnh còn nhiều hạn chế, số lượng cán bộ tín dụng còn ít trình độ thì còn nhiều hạn chế trong khi đó khối lượng công việc cần làm lại rất lớn. Theo thống kê thì hiện nay mỗi cán bộ tín dụng của Ngân hàng trung bình phải quản lý mức dư nợ xấp xỉ 100 tỷ đồng trên số lượng khoảng 20 đầu khách hàng. Khối lượng công việc lớn như vậy cũng là một trong những nguyên nhân khiến cán bộ tín dụng không có thời gian kiểm tra, nắm bắt đầy đủ thông tin về tình hình hoạt động của khách hàng, từ đó phát sinh rủi ro tín dụng. Về quy trình, quy chế: mặc dù Ngân hàng đã xây dựng được quy trình riêng cho Tín dụng trung và dài hạn nhưng có thể nói quy trình này còn có những bất cập như: việc phân chia quá trình thẩm định dự án thành hai phần là Lập tờ trình sơ bộ và Tờ trình thẩm định chi tiết nghe qua có vẻ rất tốt, đảm bản tính an toàn. Tuy nhiên thực tế cho thấy nếu tất cả các dự án, trong đó bao gồm cả những dự án có quy mô rất nhỏ, nhu cầu vay vốn ít (dưới 05 tỷ, thậm chí đôi khi chỉ 500 triệu đồng) đều phải trải qua các bước thẩm định như vậy. thì sẽ rất mất thời gian, ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của khách hàng cũng như hiệu quả trong hoạt động của chính Ngân hàng. 2. Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản. Hiện nay các ngân hàng thường có xu hướng đánh giá thấp tài sản đảm bảo, điều này là phù hợp trên phương diện đảm bảo khả năng thanh toán của khách hàng. Tuy nhiên trên phương diện khách hàng thì có thể ngược lại, đã đi vay tức là rất cần vốn, nhưng khách hàng lại không có nhiều tài sản để đảm bảo vay vốn, nên với một tài sản nhất định khách hàng luôn mong muốn vay được càng nhiều càng tốt và điều này chỉ được thực hiện hữu hiệu khi định giá cao giá tri của tài sản đảm bảo. vì vậy, việc đánh giá đúng giá trị tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng là một vấn đề cần thực hiện, nhất là trong điều kiên hội nhập hiện nay. Theo khoa học định giá, có hai cơ sở trong định giá: giá trị thị trường (giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sang bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tai đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc) và giá trị phi thị trường ( giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường. việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó). Vậy định giá tài sản đảm bảo đựa vào cơ sở giá trị nào? Để trả lời cho câu hỏi này chúng ta hãy tự đặt mình vào vị trí của một ngân hàng: Ngân hàng cho một doanh nghiệp vay vốn và nhận thế chấp một bất động sản để đảm bảo khoản tín dụng này. Sau một thời gian hoạt động thua lỗ, doanh nghiệp không có khảt năng trả nợ, ngân hàng xử lý khoản nợ này bằng cách bán tài sản thế chấp, đương nhiên việc bán tài sản này phải được thực hiên trên thị trường, điều này hàm nghĩa rằng cơ sở giá trị của giá tài sản đảm bảo chủ yếu là dựa vào giá trị thị trường (có thể vẫn dung giá trị phi thị trường, nhưng đó là điều bất khả kháng). Người định giá phải nhận thức rõ vấn đề này đây là vấn đề đặc biệt quan trọng, vì nó sẽ quyết định toàn bộ diễn biến của quá trình định giá. Để thấy rõ hơn, chúng ta đi vào nghiên cứu ba tình huống địng giá cụ thể và khá phổ biến của ngân hàng HBB hiện nay: Tình huống 1: Tình huống định giá đất trống Để định giá mảnh đất này, Ngân hàng HBB thường định giá theo hai hướng: thứ nhất: Lấy giá đất nhà nước quy định đối với mảnh đất đó nhân với hệ số điều chỉnh k (thường lấy k=2): Ví dụ 1: Với mảnh đất 100m2 giá đất vị trí số 1 phố Huế - HN, Nhà nước quy định là 50,778,000đ/m2 Ngân hàng tính hệ số 2 sẽ cho kết quả là 101,556,000đ/m2 Thứ hai: Lấy trung bình cộng của giá đất nhà nước quy định đối với mảnh đất đó và giá của những mảnh đất tương tự được chào bán trên các thông tin đại chúng. Ví dụ 2: Cũng ví dụ trên nhưng ngân hàng lấy giá thị trường là 170,000,000 trđ/m2 công với giá nhà nước quy định là 50,778,000đ/m2 rồi lấy trung bình công đó được 110,389,000đ/m2. Đánh giá: - Giá nhà nước thì đã có nhưng giá thị trường thì ngân hàng xác định bằng cáh nào? Nhân thẩm định không dựa vào các phương pháp có khoa học và chính xác mà lại dùng phương pháp tham khảo giá từ các trung tâm không có độ tin tưởng để coi đó là giá thị trường, bởi vì thực sự trung tâm bất động sản thì có nhiều nhưng hầu hết là không có kiến thức về thị trường bất động sản nên giá cả đưa ra là thiếu cơ sở khoa học và thiếu chính xác. Khi định giá thị trường đã thiếu chính xác thì sẽ làm cho giá được định sẽ không chính xác toàn bộ quá trình định giá coi như không thành công. - Theo hướng thư nhất: nếu các ngân hàng tính toán được một hệ số điều chỉnh chuẩn xác thì kết quả thẩm định có độ tin tưởng cao, tuy nhiên, thường hiện nay, các ngân hàng mới chỉ mang tính áp đặt hệ số này một cách cố định ( nếu muốn có một hệ số điều chỉnh chuẩn xác đòi hỏi phải trải qua một quy trình định giá khoa học) và việc áp đặt thường theo chiều hướng làm cho giá trị của mảnh đất cần định giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường thực tế. kết quả định giá cuối cùng nhìn chung không chuẩn xác. Ví dụ: giá đất vị trí số 1 phố Huế - HN, Nhà nước quy định là 50,778,000đ/m2 Ngân hàng tính hệ số 2 sẽ cho kết quả là 101,556,000đ/m2, trên thực tế giá thị trường có thể lên đến khoảng 160,000,000đ/m2. Theo hướng thứ hai: kết quả định giá cuối cùng thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường thực tế. bởi vì khi tính trung bình cộng thì giá trị tính ra sẽ nằm giữa hai mức giá nêu trên, tuy nhiên, giá thị trường lại gần với giá chào bán hơn là gía nhà nước quy định. Cũng ví dụ trên, ngân hàng thường lấy giá trung bình cộng giữa giá nhà nước quy định là 50,778,000đ/m2và giá trị chào bán là 170,000,000đ/m2; như vậy, trường hợp này ngân hàng sẽ áp giá là 110,389,000đ/m2, giá này thấp hơn nhiều giá thị trường là 160,000,000đ/m2. Theo hai hướng này đều làm giảm giá trị bất động sản, việc nay làm giảm hiệu quả kinh doanh của ngân hàng đồng thời không đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng, bởi vì ngân hàng cũng muốn cho vay được nhiều vốn để tăng hiệu quả kinh doanh đồng thời khách hàng cũng muốn được vay nhiều vốn với mỗi bất động sản thế chấp vì mỗi khách hàng họ không có nhiều bất động sản thế chấp. Hơn nữa việc định giá như vậy chư chắc đã là an toàn đối với nguồn vốn của ngân hàng bởi vì: Giả sử theo ví dụ 1 khi ngân hàng đồng ý cho vay tương ứng là 10,155,600,000(vnđ) là 7,616,700,000(vnd) nhưng giả sử trong thời gian tín dụng, miếng đất trên thuộc diện giải toả mà người đi vay lại không có khả năng trả nợ khi đó sẽ đặt ngân hàng vào tình trạng khó sử vì khi đó cho dù nhận toàn bộ số tiền đền bù của nhà nước cho mảnh đất đó 5,077,800,000(vnđ) thì vẫn không đủ để bù lại với số tiền mà ngân hàng đã cho vay 7,616,700,000(vnd) như vậy người cán bộ thẩm định cũng cần phải có kiến thức về quy hoạch và cần phải biết quan tâm đến các quy hoạch phát triển của nhà nước, nếu không sẽ đẫn đến những tình huống khó sử như trên. Một tình huống trong thực tế nữa ngân hàng cũng cần lưu ý Ví dụ: tại đường Thái Hà quận Đống Đa Hà Nội có mảnh đất có vị trí như sau: Theo quy định của nhà nước thì mảnh A có vị trí thuận lợi mặt tiền là phố Thái Hà nên nó có vị trí số 1 vị trí có giá cao nhất 45,000,000(vnd/m2) còn mảnh C tuy chỉ cách mặt phố Thái Hà 5m nhưng lại phải chịu đặt ở vị trí số 4 do nằm trong ngõ chiều rông dưới 2,5m và với mức giá do nhà nước quy định là 13,500,000(vnd/m2). Trong khi đó thì mảnh đó mảnh đất D lại cách mặt đường hàng trăm mét và ở mãi trong ngõ sâu thì cũng được coi ở vị trí 4 và giá cũng là 13,500,000(vnd/m2) như thế là không hợp lý. Như vậy khi định giá cho mảnh C cần có sự lưu ý nhất định nếu không sẽ làm cho . Tình huống 2: Định giá công trình xây dựng đang sử dụng. Để định giá công trình đang xây dựng này, Ngân Hàng HBB lấy giá quyết toán công trình trừ đi phần giảm giá tích luỹ (giảm giá tích luỹ chủ yếu được tính trên cơ sở tương quan giữa thời gian đã sử dụng với tuổi thọ vật lý theo thiết kế). Đánh giá: Kết quả định giá trên thường không chính xác, điều này xuất phát từ hai nguyên nhân: Sai số khi lấy giá quyết toán công trình làm căn cứ có thể diễn ra theo hai chiều hướng trái ngược nhau: + Làm tăng giá; Thực tế xây dựng hiện nay cho thấy, giá quyết toán công trình nhà thầu đã bị thổi phồng, cao tương đối so với giá trị thực; có công trình giá trị thực chỉ bằng 60% đến 70% giá quyết toán công trình. + Làm giảm giá; Trong điều kiện biến động tăng giá liên tục của thị trường, việc tổng các chi phí thực tế tại thời điểm định giá cao hơn so với giá quyết toán công trình là điều có thể xảy ra. - Sai số khi tính giảm giá tích luỹ, nhất là dựa chủ yếu trên cơ sở tương quan giữa thời gian đã sử dụng với tuổi thọ theo thiết kế, thường cách tính này không phản ánh trung thực những hao mòn thự tế của công trình; vì vậy giá trị còn lại tính ra cũng không chính xác. Tình huống 3: định giá máy móc thiết bị cũ. Để định giá máy, thiết bị này,một số ngân hàng lấy nguyên giá sổ sách của máy, thiết bị đó trừ đi phần khấu hao tích luỹ (tính khấu hao tích luỹ chủ yếu được tính trên cơ sở tương quan giữa thời gian đã sử dụng với tuổi thọ theo thiết kế). Đánh giá: Kết quả của định giá trên cũng thường không cho kết quả chính xác( có xu hướng cao hơn so với giá trị thực tế) bởi vì: Trong điều kiện cách mạng khoa học kĩ thuật hiện nay,máy, thiết bị có hao mòn vô hình rất lớn, điều này hàm nghĩa nguyên giá thị trường của máy thiết bị đó có thể thấp tương đối so với nguyên giá sổ sách. Việc tính khấu hao tích luỹ, nhất là dựa chủ yếu trên cơ sở tương quan giữa thời gian đã sử dụng với tuổi thọ theo thiết kế, cũng thường cho kết quả không trung thực… Quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng HBB. 1. Quản lý bất động sản thế chấp. Sau khi đăng ký thế chấp ngân hàng quản lý bất động sản thế chấp bằng nhiều cách khác nhau trong đó ngân hàng thường xuyên kiểm tra theo định kỳ thường thì khoảng 3 tháng 1 lần ngoài ra ngân hàng còn có thể kiểm tra đột xuất nếu phát hiện có sai phạm thì phải điều chỉnh . - Kiểm tra các biện pháp bảo đảm tiền vay: + Đối với tài sản đảm bảo (kể cả tài sản bảo lãnh của người thứ ba) là máy móc thiết bị, nhà xưởng, phương tiện vận tải... Cán bộ thẩm định phải thường xuyên kiểm tra trên hồ sơ báo đảm tiền vay và kiểm tra hiện trạng tài sản tại hiện trường đẻ kịp thời xử lý các vấn đề phát sinh như mất mát, hư hỏng, giảm giá trị.... + Với các tài sản phải mua bảo hiểm vật chất, cháy nổ... cán bộ thẩm định phối hợp cùng cán bộ hỗ trợ theo dõi và nhắc nhở khách hàng tái tục bảo hiểm trước 10 ngày khi đến hạn và làm thủ tục chuyển nhượng quyền thụ hưởng cho Ngân hàng ngay sau khi khách hàng tái tục bảo hiểm. + Đối với trường hợp đảm bảo là bảo lãnh của bên thứ ba, Cán bộ thẩm định phải thường xuyên kiểm tra và theo dõi năng lực tài chính của người bảo lãnh thứ ba để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên thứ ba khi có yêu cầu. - Đánh giá lại tài sản bảo đảm: + Tình trạng tài sản bảo đảm. + Giá trị tài sản bảo đảm. + Khả năng bán, thanh lý tài sản bảo đảm. - Xử lý : +Lập tờ trình Trưởng (phó) phòng nghiệp vụ để trình lãnh đạo Ngân hàng quyết định biện pháp xử lý thu hồi nợ: + Trường hợp khách hàng có nợ quá hạn đã được lãnh đạo có quyết định xử lý, cán bộ thẩm định cùng Trưởng (phó) phòng nghiệp vụ xử lý theo hướng quyết định của lãnh đạo và có báo cáo tiến độ bằng văn bản. + Phối hợp với Phòng kế toán để có biện pháp trích tài khoản của khách hàng để thu hồi nợ khi tài khoản tiền gửi của khách hàng có số dư. + Lập ủy nhiệm nhờ thu qua các tổ chức tín dụng mà khách hàng mở tài khoản. + Yêu cầu người bảo lãnh trả thay. + Phát mại tài sản bảo đảm để thu nợ. 2. Xử lý các phát sinh khác. - Trường hợp sau khi đã áp dụng các biện pháp mà không thu hồi được nợ. Trên các văn bản quy định hướng dẫn của Nhà nước về khoanh, xóa nợ, giãn nợ và các tờ trình về việc không thu được nợ của đơn vị, cán bộ thẩm theo dõi, rà soát điều kiện để tập hợp hồ sơ khoanh, xóa nợ và giãn nợ để trình Hội đồng quán trị xem xét quyết định. Trường hợp được Hội đồng quản trị phê duyệt khoanh, xóa nợ, giãn nợ, cán bộ thẩm định chuyển hồ sơ cho phòng kế toán hạch toán và thông báo cho khách hàng được biết. Phát mại tài sản bảo đảm - Điều kiện để đơn vị xử lý tài sản đảm bảo: + Sau 02 tháng chậm trả lãi, phí liên tiếp và/hoặc sau 01 tháng kể từ khi đến hạn trả nợ mà tài sản đảm bảo tiền vay của khách hàng chưa được xử lý theo thỏa thuận của Hợp đồng. + Khách hàng phải thực hiện trả nợ trước hạn do vi phạm theo cam kết trong Hợp đồng tín dụng hoặc theo quy định của Pháp luật. + Khách hàng vay là tổ chức kinh tế bị giải thể trước khi đến hạn trả nợ thì nghĩa vụ nợ tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn, nếu khách hàng vay không trả nợ và không xử lý tài sản đảm bảo tiền vay để trả nợ thì Ngân hàng có toàn quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ. + Khách hàng là pháp nhân bị chia, tách, hợp nhất, sát nhập, chuyển đổi, cổ phần hóa nhưng không thực hiện đúng nghĩa vụ nhận nợ vay thì Ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trước khi thực hiện chia, tách, hợp nhất, sát nhập, chuyển đổi cổ phần hóa. - Phương thức xử lý: +Bán tài sản bảo đảm tiền vay (trừ tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản khác mà pháp luật quy định phải được bán tại tổ chức bán đấu giá chuyên trách). +Ngân hàng nhận chính tài sản bả đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. +Ngân hàng nhận trực tiếp các khoản tiền hoặc tài sản của bên thứ ba trong trường hợ bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc bán tài sản để trả nợ cho khách hàng vay. - Tổ chức thực hiện xử lý tài sản đảm bảo tiền vay để thu hồi nợ: + Tiến hành thương thảo biện pháp, phương pháp bán tài sản bảo đảm tiền vay theo cam kết trong hợp đồng. + Ngân hàng, khách hàng ủy quyền cho tổ chức cá nhân bán đấu giá tài sản. + Ngân hàng có quyền xử lý tài sản: Trực tiếp bán cho người mua. Ủy quyền cho tổ chức, cá nhân bán đấu giá. Nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế nghĩa vụ trả nợ. Nhận tiền hoặc tài sản của bên bảo lãnh trả thay cho khách hàng. 3. Trường hợp xảy ra tranh chấp Trong trường hợp xảy ra tranh chấp đơn vị thực hiện theo quy định trong Hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay đã ký với khách hàng, quy định của pháp luật và hướng dẫn của Ngân hàng. PHẦN IV: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. về cơ cấu tổ trức. a. Thành lập nhóm hoặc phòng /ban chuyên trách thẩm định dự án định giá bất động sản. Nếu như việc thẩm định các khoản vay món ngắn hạn, các khoản vay thương mại không quá phức tạp, có thể được thực hiện trực tiếp bởi một cán bộ tín dụng với sự trợ giúp của các phòng /ban liên quan thì ngược lại việc định giá tài sản lớn và thẩm định dự án lại là không đơn giản chút nào, nó đòi hỏi cán bộ định giá và thẩm định phải có một vốn kiến thức rất tổng hợp về các phương pháp định giá bất động sản và thị trường, về quản trị doanh nghiệp, về khoa học kỹ thuật, về luật pháp, về xã hội. Với những yêu cầu như vậy đòi hỏi phải có cán bộ chuyên sâu chứ không nên để cán bộ tín dụng kiêm nhiệm như hiện nay. Bởi lẽ hầu hết cán bộ tín dụng của Ngân hàng hiện nay chỉ được đào tạo về trình độ chuyên môn chung chứ không chuyên sâu về định giá tài sản cũng như thẩm định dự án. Vì vậy, Ngân hàng nên triển khai tách một phần quân số hiện nay để lập tổ hoặc phòng /ban mới chuyên định giá tài sản và thẩm định dự án. Đối với tài sản có giá trị nhỏ và dự án nhỏ có thể giao cho một cán bộ tín dụng thuộc tổ này tự định giá và thẩm định, còn với những tài sản lớn và dự án lớn thì nên giao cho nhiều người trong tổ cùng định giá và thẩm định . Để nâng cao hiệu quả công tác định và thẩm định, Ngân hàng nên tổ chức những khoá học chuyên về thẩm định dự án để các cán bộ tín dụng thuộc tổ thẩm định dự án đi học nâng cao trình độ nghiệp vụ chuyên môn. Đồng thời Ngân hàng có thể thuê một số chuyên gia trong một lĩnh vực khác ngoài ngân hàng để tăng thêm khả năng đánh giá một cách toàn diện. Việc chuyên môn hoá như vậy sẽ giúp công tác định giá tài sản và thẩm định dự án của ngân hàng tiến hành nhanh hơn, chính xác hơn, vừa rút ngắn thời gian chờ đợi cho khách hàng vừa bảo đảm an toàn cho ngân hàng. 2. Về các phương pháp áo dụng đối với tình hình cụ thể. Tình huống 1: Định giá đất trống. Cách 1: Dùng phương pháp so sánh thị trường để định giá trực tiếp: phương pháp này được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế. Nó dược áp dụng để thẩm định cho các trường hợp đất đai, nhà cửa, và cho các thẩm định giá cho thuê trong các hợp đồng về thuê mướn nó là phương pháp được được sử dụng phổ biến nhất vì các lý do sau: - Là phương pháp có kỹ thuật đơn giản - Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận - Nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành thẩm định giá một cách thích hợp - Phương pháp so sánh không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường. Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và tương đối giống so với tài sản đối tượng cần định giá. Tiến hành phân tích giá bán cho thuê tài sản của các tài sản có thể so sánh được, và những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản mụch tiêu, từ đó xác định ra giá trị của tài sản mụch tiêu. Cách 2: Dùng phương pháp thu nhập( thông qua việc chiết khấu dòng tiền thuần mà mảnh đất tạo ra); Có một bộ phận lớn của thị trường bất động sản trong đó sự sở hữu và sự chiếm hữu là tách rời nhau. Nhà thẩm định giá được yêu cầu tiến hành thẩm định giá của một lợi ích trong tài sản, ở đó giá trị là số tiền cần có để mua lợi ích đó, và giá trị này rõ ràng phụ thuộc vào số lượng tiền thuê nhà mà một người chiếm hữu sẽ phải trả cho quyền chiếm hữuvà mức độ thu nhập mà một nhà đầu tư yêu cầu trên số vốn đầu tư của họ. vì thế, có nhiều yếu tố trong thảm định giá và mỗi yếu tố đó sẽ cần đến những loại đối tượng có thể so sánh khác nhau. Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu tư muốn đầu tư vốn để có được một thu nhập hàng năm trên số vốn đó dưới hình thức một thu nhập thuần với một suất lợi tức có thể chấp nhận được. Cơ sở lý luận của phương pháp đầu tư Ví dụ: xác định giá thị trường của một cửa hàng toàn quyền sở hữu vĩnh viễn có diện tích 100m2 tiền cho thuê hiện hành sau khi trừ đi tất cả các khoản chi phí là 40USD m2/tháng. Các chứng cớ bán thị trường nhận được cho biết tỷ suất lợi nhuận ban đầu là 5% Khi đó tiền cho thuê thực hàng năm thu được là : 40USD x 100 m2 x 12tháng = 48,000USD Cách 3: Dùng phương pháp chiết trừ ( quy trình ngược lại so với phương pháp chi phí giảm giá); Cách 4: Dùng phương pháp thặng dư (áp dụng với những mảnh đất có khả năng phát triển, khó so sánh cũng như khó có thể sử dụng phương pháp khác)… Nó có thể là đất trống dành cho phát triển hay đất có các kết cấu xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo,thông thường là tân trang lại hay phá bỏ và phát triển lại với những kết cấu hoàn toàn mới. Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, từ đó trừ đi tất cả các khoản chi phí xây dựng. phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị đất được trả. Ví dụ: giá trị nhà kho hoàn thành là 800.000USD, chi phí xây dựng chúng là 500.000USD và lợi nhuận yêu cầu là 70.000USD. khi đó người đầu tư có thể chi khoản tiền là 800.000 – (500.000+70.000)= 230.000USD vào đất đai khi đó giá trị còn lại của đất đai là 230.000. con số này thể hiện phần còn dư lại và phương pháp này gọi là phương pháp thặng dư. Tình huống 2: Định giá công trình xây dựng đang sử dụng. Cách 1: Dùng so sánh thị trường để tính trực tiếp ra giá trị còn lại của công trình ( cách này ít sử dụng, vì thường khó tìm được chứng cớ thị trường ); Cách 2: Dùng phương pháp thu nhập (sử dụng phổ biến để định giá tài sản thương mại); Cách 3: Thông qua việc xác định hiệu số của chi phí thay thế mới công trình với giảm giá tích luỹ, trong đó: Chi phí thay thế mới của công trình được tính bằng cách sau: + Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng: + Phương pháp khảo sát số lượng; + Phương pháp thị trường; Giảm giá tích luỹ bằng các cách sau: + Phương pháp kĩ thuật + Phương pháp thị trường + Phương pháp tính dựa vào tuổi hiệu quả. Tình huống 3: Định giá một máy, thiết bị cũ. Cách 1: Dùng phương pháp so sánh áp (dụng khá phổ biến); Cách 2: Dùng phương pháp thu nhập ( sử dụng phổ biến để định giá các máy, thiết bị mà có thể dự báo được tương đối tin cậy dòng lợi ích máy, thiết bị đó tạo ra); Cách 3: Dùng phương pháp chi phí khấu hao. Một cách tiếp cận khác, hiện cũng được áp dụng khá phổ biến để định giá các máy, thiết bị đã sử dụng là trường hợp 1,2,3 Trưòng hợp 1 Nhóm máy thiết bị vẫn còn đượcsử dụng theo chức năng thiết kế Giá trị thực tế của tà sản = Nguyên giá xác định lại theo giá thị trường x Chất lượng còn lại của tài sản tại thời điểm thẩm định giá Trường hợp 2 nhóm máy thiết bị không còn đượcsử dụng theo chức năng thiết kế Giá trị thực tế của tài sản = Khối lượng phế liệu x Đơn giá phế liệu Trường hợp 3: Nhóm máy, thiết bị không còn được sử dụng theo chức năng thiết kế ban đầu, nhưng nó có thể tận dụng được một số bộ phận, hay một số linh kiện: Giá trị thực tế của tài sản = Giá bán thu hồi các bộ phân, phụ tùng còn có thể tái sử dụng + Giá phế liệu nếu có của vỏ máy và phần còn lại của máy 3. Kiến nghị: Nhà nước cần xem lại cách xác định vị trí mảnh đất cũng như định giá bất động sản của mình sao cho hợp lý. Nhanh chóng áp dụng chế độ 1 giá không còn khoảng cách giữa giá nhà nước và giá thị trường tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng làm việc. Tích cực hỗ trợ ngân hàng trong các trường hợp xử lý nợ khó đòi Công bố công khai kịp thời quy hoạch tổng thể cũng như quy hoạch chi tiết Giải quyết nhanh gọn các thủ tục đăng kí thế chấp cũng như thủ tục xoá đăng ký thế chấp Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở KẾT LUẬN Đứng trước cơ hội và thách thức của nền kinh tế toàn cầu hoá, xu hướng hợp tác đi đôi với cạnh tranh ngày càng cao, đòi hỏi mỗi nền kinh tế cần có những thay đổi để phù hợp hơn với sự phát triển chung của nền kinh tế toàn cầu , trong đó ngành ngân hàng phải đóng vai trò tiên phong đi đầu để đáp ứng và phục vụ kịp thời nhịp độ phát triển của nền kinh tế. Đứng trước những khó khăn và thách thức đó NH HBB đã bước đầu khẳng định được vai trò và vị thế của mình trong nền kinh tế nói chung và ngành ngân hàng nói riêng. Để đạt được những kết quả đó là cả sự phấn đấu không ngừng của toàn thể đội ngũ cán bộ nhân viên ngân hàng trong đó phải kể đến bộ phận tín dụng( thẩm định giá tài sản thế chấp) bởi đây là hoạt động không thể thiếu khi cho vay có thế chấp. Qua tìm hiểu về thực trạng hoạt động định giá, quản lý và xử lý BĐS thế chấp tại NH HBB hiện nay còn rất nhuều hạn chế như chưa có bộ phận chuyên định giá nên trình độ chuyên môn còn nhiều hạn chế, định giá chưa sát với giá thị trường, chưa đáp ứng được nhu cầu về vốn của người vay, tuy thực tế ngân hàng ít khi phải xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ... nhưng trong quá trình làm việc vẫn còn gặp nhiều nhữn khó khăn, vướng mắc do nhiều nguyên nhân khác nhau như cơ cấu tổ trức của ngân hàng, những chính sách pháp luật của nhà nước… Để hạn chế và từng bước khắc phục được những hạn chế đó đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng với cơ quan chức năng có liên quan. TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2003. Các văn bản hướng dẫn đi kèm Bộ Luật Dân sự 1996, 2005. GS.TSKH Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất. Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp định giá bất động sản, tr. Tạp chí ngân hàng tháng 1- 2007. Quy trình tín dụng ngân hàng HABUBANK các tài liệu khác MỤC LỤC Trang