Chuyên đề Mở rộng cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi nhánh Hà Nội

ết bị hiện đại nhằm tạo hình ảnh đẹp, uy tín trước khách hàng. - Đẩy mạnh phát triển dịch vụ Ngân hàng, MHB Hà Nội phấn đấu thu nhập từ dịch vụ chiếm 0,1% tổng dư nợ (thực hiện năm 2004 là 0,04%). Đây là kế hoạch kinh doanh của MHB Hà Nội trong năm 2006. Như vậy theo định hướng thì hoạt động tín dụng là 310 tỷ đồng, tăng 63,1% so với 2005. Hoạt động cho vay mua nhà chiếm 35% tổng dư nợ. Những chỉ tiêu này đòi hỏi những cán bộ tín dụng phải hoàn thành trong năm 2005. Trong những năm tới thì hoạt động cho vay mua nhà cũng phải đảm bảo với mức tăng trưởng khoảng như trên. Để đạt được các chỉ tiêu trên, MHB Hà Nội đã để ra những phương hướng hoạt động cụ thể như sau: - Chú trọng hơn nữa việc quản trị điều hành thông qua việc xây dựng, tổ chức thực hiện, giám sát thực hiện kế hoạch kinh doanh, chương trình hoạt động của từng đơn vị, nâng cao chất lượng và tính khả thi của công tác giao kế hoạch kinh doanh hàng kỳ cho các điểm giao dịch và đưa ra những biện pháp cụ thể trong từng thời kỳ đảm bảo các đơn vị đều hoàn thành tốt chỉ tiêu kế hoạch được giao. - Đẩy mạnh công tác huy động vốn, duy trì giữa vững thị trường II thông qua việc tăng vốn điều lệ, tăng cường mối quan hệ đa phương với các tổ chức định chế tài chính trên thị trường. Đồng thời mở rộng, phát triển thị trường I thông qua việc nâng cao chất lượng hoạt động Marketing, xây dựng kế hoạch chiến lược Marketing, quảng bá nâng cao uy tín thương hiệu MHB, xây dựng chính sách khách hàng phù hợp nhằm thu hút được khách hàng tiềm năng trên từng địa bàn hoạt động; Hoàn thiện việc xây dựng văn minh giao dịch đối với từng nghiệp vụ và giám sát thực hiện thống nhất nghiêm túc trong toàn chi nhánh; Nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ. Theo dõi chặt chẽ tình hình biến động lãi suất để ấn định lãi suất, phí dịch vụ phù hợp nhằm thu hút khách hàng. - Tăng trưởng dư nợ đầu tư và cho vay đi đối với nâng cao chất lượng tín dụng. Tập trung khai thác đối tượng khách hàng là Doanh nghiệp vừa và nhỏ, cá nhân có tài sản bảo đảm. Có những biện pháp hữu hiệu nhằm tăng thị phần sản phẩm tín dụng này: tích cực tìm kiếm khách hàng, hỗ trợ khách hàng trong việc hoàn thiện hồ sơ vay vốn, tư vấn giúp đỡ khách hàng thực hiện tốt phương án kinh doanh tăng cường hiệu quả thu nợ. - Chú trọng phát triển hoạt động thanh toán quốc tế, tiếp thị tốt khách hàng tiềm năng theo hướng phụ vụ khách hàng thật tốt những giao dịch nhỏ để tiến tới có được những giao dịch lớn và phát triển được mạng lưới khách hàng truyền thống trong lĩnh vực này. - Nâng cao chất lượng, hoạt động của toàn MHB Hà Nội Hà Nội, nâng cao trình độ nghiệp vụ của cán bộ nhân viên thông qua việc xây dựng và triển khai tốt kế hoạch đào tạo năm: lực lượng cán bộ MHB Hà Nội thường xuyên về chất lượng, thường xuyên tổ chức đào tạo tại chỗ, tập huấn nghiệp vụ từ 1-2 tuần/ lần theo từng chuyên đề cụ thể, tổ chức các lớp đào tạo ngắn hạn nâng cao nghiệp vụ cho cán bộ nhân viên thông qua việc mời chuyên gia, giảng viên các trường đại học có uy tín trong nước. - Từng bước hoàn thiện Công văn hướng dẫn quy chế trả lương hàng tháng theo nguyên tắc trả lương dựa trên khối lượng, chất lượng công việc của từng người lao động, đảm bảo tiền lương là đơn đòn bẩy kinh tế để thúc đẩy hoàn thành kế hoạch kinh doanh của đơn vị. - Rà soát nhân sự các đơn vị, trình Tổng giám đốc cho tổ chức thi tuyển và tiếp nhận cán bộ để bổ sung kịp thời nhân sự cho các đơn vị còn thiếu đặc biệt là cán bộ tín dụng có năng lực trình độ chuyên môn đảm bảo hoạt động kinh doanh an toàn hiệu quả. - Thông qua các tổ chức đoàn thể Công đoàn, đoàn Thanh niên cộng sản thường xuyên tổ chức các hoạt động phong trào nhằm xây dựng môi trường công sở văn minh, dân chủ, đoàn kết; Giáo dục tư tưởng, đạo đức, tác phong nghề nghiệp, nâng cao trình độ nhận thức của cán bộ nhân viên đáp ứng yêu cầu của hoạt động ngân hàng trong cơ chế thị trường, chuẩn bị tốt hành trang bước vào hội nhập với ngân hàng khu vực và thế giới. - Thường xuyên phát động phong trào thi đua chào mừng các ngày lễ lớn, các đợt thi đua ngắn ngày với nội dung, hình thức và các tiêu chí cụ thể nhằm thúc đẩy hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ kinh doanh, có tổng kết đánh giá, khen thưởng kịp thời những tập thể, cá nhân có thành tích xuất sắc… 3.2. Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà của MHB Hà Nội 3.2.1. MHB Hà Nội cần chú trọng đánh giá nhu cầu của người tiêu dùng đặc biệt là nhu cầu mua nhà trong thời gian tới Một điều khẳng định rằng chỉ có một bộ phận thị trường BĐS của nước ta rơi vào tình trạng trầm lắng trong năm 2005 chứ không phải là toàn bộ, thị trường nhà ở bình thường đóng băng, thị trường nhà ở cho bộ phận trung lưu lớp trên cũng bị đóng băng, còn thị trường cho nhà ở cho bộ phận trung lưu lớp dưới thì lại…chưa có. Thị trường nhà ở có chu kỳ dao động từ suy thoái đến tiêu điều, phục hồi đến phồn vinh là đỉnh sau đó lại suy thoái và quy lại chu kỳ cũ. Vấn đề bây giờ là đánh giá thị trường nhà ở Việt Nam đang ở trong giai đoạn nào, suy thoái hay tiêu điều? Trong khi thu nhập bình quân đầu người tăng, GDP tăng, tốc độ phát triển đô thị lớn, vậy tại sao thị trường nhà ở lại suy thoái hay tiêu điều. Dựa trên tình hình thị trường BĐS của nhiều nước, các nhà kinh tế học kết luận dao động theo chu kỳ là đặc trung phát triển quan trọng của thị trường BĐS. Theo ông Phạm Sỹ Liêm- chủ tịch tổng hội xây dựng Việt Nam thì thị trường nhà ở hiện đang ở cuối của giai đoạn tiêu điều, tức là không suy thoái nữa và có thể phát triển ở năm 2006. Thời gian tới đối với thị trường nhà ở sẽ có thêm một nguồn cung cấp đáng kể, thu hẹp khoảng cách cung cầu. Giai đoạn 2006 – 2010, cả nước xây mới 300 triệu m2 sàn nhà ở với tổng vốn khoảng 300.000 tỷ đồng. Hiện nay, thành phố Hà Nội cũng đang thực hiện chương trình phát triển nhà ở với hơn 100 dự án. Theo dự tính, đến năm 2010 các dự án khu đô thị mới sẽ tạo thêm trên 10 triệu mét vuông cho quỹ nhà Hà Nội. Bên cạnh đó, trong năm 2006-2007, nhiều dự án khu đô thị, nhà chung cư mới hoàn thành, có nghĩa là cung sẽ tăng lên, và sự cạnh tranh về giá, về chất lượng, dịch vụ sẽ mang lại nhiều cơ hội nhà ở cho người dân, hy vọng thị trường BĐS sẽ bước sang một trang mới với màu sắc tươi sáng hơn. Như vậy, nhu cầu nhà ở theo dự đoán vẫn sẽ rất cao. Tuy vậy lĩnh vực cho vay mua nhà luôn tiềm ẩn rủi ro cho các ngân hàng nếu xảy ra tình trạng “vỡ bong bóng xà phòng” tại thị trường BĐS. MHB Hà Nội cần phải nghiên cứu một cách rất chi tiết về nhu cầu của người tiêu dùng trong cho vay mua nhà để có những định hướng phù hợp với nhu cầu của thị trường. Qua việc đánh giá, ngân hàng sẽ có những điều chỉnh hợp lý về mặt như cơ cấu vốn dành cho hoạt động này, nhân lực, vật lực…Bên cạnh việc đánh giá nhu cầu về vay mua nhà của người dân thì MHB Hà Nội cũng phải nghiên cứu những rủi ro cho ngân hàng trong hoạt động này. Việc đánh giá một cách chính xác những hoạt động diễn ra tại thị trường BĐS sẽ không chỉ có ý nghĩa đối với tất cả các khoản tín dụng có liên quan đến BĐS. 3.2.2. Các giải pháp về Marketing 3.2.2.1. Phân tích đối thủ cạnh tranh và lựa chọn thị trường mục tiêu Có thể nói hiện nay cạnh tranh trong lĩnh vực ngân hàng ngày càng gay gắt, không chỉ giữa các ngân hàng quốc doanh với nhau, các ngân hàng cổ phần với nhau, các ngân hàng quốc doanh với ngân hàng cổ phần, giữa các định chế tài chính khác. Trong lĩnh vực cho vay mua nhà đối với người tiêu dùng tại các đô thị thì hiện nay các ngân hàng quốc doanh vẫn chưa quan tâm tới hoạt động này nhưng có thể nói trong bất cứ lĩnh vực nào thì đó vẫn là những đối thủ rất mạnh và có uy tín lớn. Trong tương lai không xa, sẽ có nhiều hơn các ngân hàng nước ngoài tham gia vào thị trường này và họ là những đối thủ khổng lồ về nguồn vốn và kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Ngoài ra các tổ chức khác ở Việt Nam cũng là đối thủ rất mạnh. Đơn cử trong chính sách giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị ở nước ta thì có giải pháp là các căn hộ sau khi xây dựng được giao cho Uỷ ban nhân dân các thành phố cho thuê và cho vay. Như vậy với chính sách như trên thì các NHTM đương nhiên có một đối thủ cạnh tranh mặc dù trong hoạt động này không phải là sở trường của họ nhưng chính sách đã được vạch ra. Do đó, đối thủ cạnh tranh của MHB Hà Nội gồm những đối thủ sau: * Nhóm 1: Bao gồm những NHTM quốc doanh: Trong lĩnh vực cho vay mua nhà đối với người tiêu dùng thì hiện nay họ chưa là những đối thủ mạnh do quá khứ họ chưa chú ý đến hoạt động cho vay tiêu dùng. Chỉ có ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn có cho vay mua nhà nhưng chủ yếu là cho vay với người nghèo ở các đô thị. Trong 1 - 2 năm trở lại đây Ngân hàng đầu tư và phát triển có chú trọng hơn đến hoạt động này. Với lĩnh vực cho vay nhà ở thì MHB là một ngân hàng quốc doanh đã đạt được nhiều thành công hơn so với những ngân hàng quốc doanh còn lại. Nhưng MHB Hà Nội vẫn phải quan tâm sát sao hơn tới những ngân hàng quốc doanh. Hiện nay và trong tương lai MHB Hà Nội phải có chính sách phù hợp không ngừng tạo ra những dịch vụ mới đồng thời không ngừng quảng bá hình ảnh của MHB Hà Nội để mở rộng hơn nữa hoạt động cho vay mua nhà. * Nhóm 2: Các NHTM cổ phần. Trong hiện tại và trong tương lai thì đây là đối cạnh tranh chính của MHB Hà Nội. Hiện nay rất nhiều các NHTM cổ phần xây dựng chiến lược bán lẻ trong hoạt động kinh doanh của mình. Hơn nữa, trong lĩnh vực cho vay mua nhà một số NHTM như: ACB, Sacombank, Habuhank, Techcombank, MB…Thời gian gần đây ACB đã xây dựng nhiều trung tâm “Siêu thị địa ốc” hoạt động rất hiệu quả, Sacombank thí điểm cho vay mua nhà trả góp 20 năm…Những ngân hàng trên là đối thủ rất mạnh của MHB – Hà Nội. Vì vậy MHB Hà Nội cần phải nâng cao uy tín của một doanh nghiệp nhà nước hạng đặc biêt, uy tín trong việc cho vay, chất lượng dịch vụ để cạnh tranh. Nâng cao được những mặt trên thì MHB Hà Nội sẽ có những cơ hội lớn để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà. *Nhóm 3: Các tổ chức xã hội. Như đã trình bày ở trên do cơ chế đặc thù và chính sách ở nước ta mà một số tổ chức có thể tham gia vào hoạt động cho vay mua nhà góp phần gia tăng các đối thủ cạnh tranh đối với MHB Hà Nội. Tuy nhiên không có lý do gì mà MHB Hà Nội xác định triệt tiêu được họ do điều đó là không thể và trên hết là MHB Hà Nội nên đề ra những biện pháp hợp lý hơn. Đối với các công ty nhà đất hay cao hơn là Uỷ ban nhân dân các tỉnh thành phố, MHB Hà Nội nên liên kết với họ để họ cho phép hoặc giới thiệu với khách hàng của họ đến MHB Hà Nội vay vốn mua nhà. Nếu được như vậy thì MHB Hà Nội đã “thêm bạn bớt thù” và đối với các tổ chức trên thì họ vẫn đảm bảo được yêu cầu chính là bán nhà đến các đối tượng có nhu cầu hợp lý và những gì không phải là chuyên môn của họ thì đã đưa một nơi tin tưởng. *Nhóm 4: Các ngân hàng nước ngoài. Hiện nay thì đây chưa phải là những đối thủ của MHB Hà Nội nhưng trong tương lai gần thì rất có thể họ là những đối thủ lớn.Ngân hàng nước ngoài được nhìn nhận là những nhà đầu tư chiến lược bởi ba lý do: Phát minh về sản phẩm và những dịch vụ tài chính được đưa vào nhanh chóng, từ đó hệ thống tài chính của nền kinh tế vốn xuất thân từ ngân hàng một cấp này trở nên toàn diện và hiệu quả hơn, có khả năng cung cấp những sản phẩm tài chính đa dạng hơn để thu hút nguồn tiết kiệm trong dân mạnh mẽ hơn; Các ngân hàng nước ngoài có thể khai thác kinh tế theo quy mô (Scale economy) một cách hiệu quả hơn; Sự có mặt của các ngân hàng nước ngoài có tác dụng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài một cách mạnh mẽ hơn. Các ngân hàng nước ngoài có rất nhiều kinh nghiệm trong cho vay mua nhà và luôn có nguồn vốn lớn đáp ứng nhu cầu. MHB Hà Nội cần tận dụng thời gian này khi các ngân hàng trên chưa được thực hiện các nghiệp vụ này để quảng bá hình ảnh của mình, đúc rút thêm các kinh nghiệm và chuẩn bị những điều kiện hợp lý hơn để phát triển hoạt động cho vay mua nhà. Trong thời gian khoảng gần 10 năm tới trước tiên là các ngân hàng của Mỹ sẽ vào Việt Nam. Nhưng dù sao hình ảnh của các ngân hàng nước ngoài vẫn chưa quen thuộc với người dân Việt Nam. Do vậy thời gian này MHB Hà Nội cần đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà để tạo điều kiện thuận lợi phát triển trong tương lai. Đối với hệ thống MHB nói chung và MHB Hà Nội nói riêng, năm 2006 là năm MHB sẽ tiến hành nhiều biện pháp đồng bộ tầm vĩ mô nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh: Hoàn thiện các cơ chế chính sách, cải tiến quy trình nghiệp vụ, xây dựng chiến lược kinh doanh 5 năm 2006 – 2010 phát triển nhiều sản phẩm dịch vụ mới nhằm thu hút khách hàng nâng cao hiệu quả kinh doanh, thực hiện chiến lược mở rộng thị phần, hiện đại hoá hệ thống tin học của MHB trên 3 phương hướng cơ bản: Hệ thống thẻ, cơ sở hạ tầng kết nối và hệ thống Core Bank, triển khai nhiều chương trình hỗ trợ và chuyển gia kỹ thuật của các tổ chức quốc tế để thực hiện cổ phần hoá và cơ cấu lại hoạt động của MHB theo chuẩn mực của ngân hàng quốc tế. Trên cơ sở phân tích đối thủ cạnh tranh trong cho vay mua MHB Hà Nội cũng đã và đang xác định thị trường mục tiêu của mình: các hộ gia đình, các cá nhân có thu nhập cao, trung bình và thấp tại các đô thị. Sự lựa chọn này cũng đã được kiểm chứng trong thời gian gần đây. Mặc dù thị trường BĐS “đóng băng” nhưng hoạt động cho vay mua nhà tại MHB Hà Nội vẫn phát triển. Trong tương lai theo sự dự đoán của các chuyên gia thị trường BĐS sẽ ổn định trở lại, MHB Hà Nội vẫn chung thành với chiến lược mở rộng cho vay mua nhà và hy vọng thu được kết quả. 3.2.2.2. Xây dựng chính sách khách hàng và triển khai các chương trình nâng cao chất lượng phục vụ Hoạt động cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói riêng luôn có thời gian quan hệ với khách hàng lâu dài (một món vay mua nhà thường có thời gian 10 năm). Do vậy việc có những chính sách cụ thể, chi tiết nhưng linh hoạt sẽ góp phần đưa nhiều khách hàng đến với ngân hàng. Theo chiến lược Marketing hiện đại chúng ta đang sống trong thời kỳ “Ngân hàng phải đi tìm khách hàng chứ không phải ngân hàng đợi khách hàng tìm đến” nên MHB Hà Nội luôn xác định trong hoạt động để làm hài lòng những “thượng đế” của mình. Không phải khách hàng nào khi tìm đến ngân hàng đã thật sự hiểu biết về ngân hàng và đủ điều kiện để được cho vay mua nhà. Do đó ngân hàng phải hướng dẫn khách hàng một cách tận tình để khách hàng hiểu và đạt được những điều kiện cần thiết. Thực tế có nhiều khách hàng khó tính thấy thủ tục vay vốn của ngân hàng rườm rà và làm phát sinh tâm lý ngại vay vốn ngân hàng dẫn tới ngân hàng mất đi các khách hàng. Do vậy, MHB Hà Nội, cần phải chú ý đến việc hướng dẫn khách hàng làm sao ngay trong lần tiếp xúc đầu tiên khách hàng đã thực sự hài lòng về phong cách làm việc của nhân viên ngân hàng từ đó sẽ tạo cho khách hàng niềm tin. Tiếp đó trong quá trình phục vụ, các nhân viên phải luôn hiểu khách hàng kể cả những khó khăn của họ. Nếu họ có khó khăn do khách quan đem lại thì cùng với khách hàng tìm biện pháp giải quyết ví dụ như gia hạn nợ cho họ nếu khách hàng yêu cầu… Để đạt được tất cả những điều kiện trên quả thực không hề đơn giản đòi hỏi MHB Hà Nội cần phải xây dựng một đội ngũ nguồn nhân lực giỏi về chuyên môn, đẹp về hình thức và là những chuyên gia tâm lý học. Trên cơ sở chú ý tới phục vụ tối đa và làm thoả mãn nhu cầu khách hàng, MHB Hà Nội nên triển khai các chương trình nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng. Hiện nay, MHB Hà Nội luôn đề cao tinh thần phục vụ khách hàng là những đòi hỏi bắt buộc với mỗi nhân viên nhưng khi triển khai các biện pháp trên thì chắc chắn hình ảnh của ngân hàng sẽ đọng lại trong tâm trí khách hàng và đối với mỗi nhân viên ngân hàng sẽ luôn in sâu một thái độ phục vụ khách hàng tận tình, chu đáo không chỉ trong những chương trình mới triển khai mà cả một quá trình lâu dài về sau. 3.2.2.3. Xây dựng và phát triển thượng hiệu Ngân hàng mới – phong cách mới Trong điều kiện cạnh tranh và hội nhập quốc tế, bên cạnh việc nâng cao năng lực cạnh tranh và chất lượng phục vụ còn phải không ngừng phát triển thương hiệu của mình. Hiện nay MHB đã tích cực trong việc quảng bá hình ảnh ngân hàng bằng nhiều biện pháp thông qua các phương tiện thông tin đại chíng, các chương trình mang tính xã hội như góp phần ủng hộ cho việc xây dựng nhà tình nghĩa, tình thương, đóng góp vào quỹ xoá đói giảm nghèo, quỹ trẻ em mồi côi, tàn tật, ủng hộ đồng bào bão lụt, nuôi bà mẹ Việt Nam anh hùng. MHB Hà Nội cũng chú trọng mở rộng các phòng giao dịch, các chương trình khuyến mãi lớn trong việc huy động vốn. Nhân dịch đầu năm MHB Hà Nội dành lãi suất tiết kiệm ưu đãi cho người cao tuổi “Cộng thêm lãi suất vẫn được tặng quà”, lãi suất tiết kiệm luỹ tiến “Lãi suất cao gia tăng cùng tiền gửi, kèm quà tặng hấp dẫn”, lãi suất tiền gửi phú lộc “Lãi suất cao kèm quà tặng hấp dẫn”. Và bước đầu những biện pháp trên đã đạt được các hiệu quả nhất định góp phần vào sự phát triển của ngân hàng. Do vậy MHB cần đầu tư nghiên cứu xây dựng và không ngừng phát triển theo yêu cầu thể hiện rõ bản sắc truyền thống, niềm tự hào và sự nhất quán giữa triết lý kinh doanh với những việc làm cụ thể trong kinh doanh và cung cấp dịch vụ ngân hàng để có một thương hiệu có giá trị cao. Cần tiến hành xây dựng và thực hiện một chiến lược phát triển thương hiệu gắn liền với chiến lược phát triển tổng thể của ngân hàng trên cơ sở tầm nhìn dài hạn nhưng có các mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu được cụ thể hoá cho từng giai đoạn và hàng năm để có thể xem xét, đánh giá kết quả thực hiện và điều chỉnh khi cần thiết. Mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu và cách thức quảng bá của chiến lược này phải nhắm tới nhóm khách hàng và thị trường mục tiêu đã được xác định, một phần quan trọng của chiến lược và kế hoạch này phải được xác định rõ và có các giải pháp đảm bảo đủ nguồn kinh phí cần thiết cho việc triển khai thực hiện. MHB cần xúc tiến mạnh hơn nữa việc quảng bá hình ảnh ngân hàng thu hút sự quan tâm của công chúng tới ngân hàng qua hình các hình thức Panô, áp phích, tờ rơi, email, internet,…Từ đó quảng bá ngân hàng ra khu vực và trên thế giới. Việc thiết kế các hình thức trên phải đơn giản, dễ nhớ đối với mỗi người dân. Bên cạnh đó , MHB phải xây dựng được một đội ngũ nhân viên cũng đồng thời là một người quảng cáo tích cực cho hình ảnh của ngân hàng. Do đó ngân hàng cần trang bị cho nhân viên trang phục đặc trưng của ngân hàng mang lôgô và biểu tượng của ngân hàng. Ngoài ra MHB cần chú ý nhiều hơn nữa tới việc tham gia và các hoạt động xã hội như: âm nhạc và thể thao, bảo vệ sức khoẻ vì đây là một hình thức phát triển tốt thương hiệu của MHB. Thời gian qua, một số ngân hàng ở Việt Nam đã thông qua việc tài trợ cho các chương trinh hoạt động này để quảng cáo cho ngân hàng: Ngân hàng Kỹ thương Việt Nam, ACB, Ngân hàng Đông á, Ngân hàng Công thương, Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn…Những chương trình đó luôn có sức hút ghê gớm với công chúng và nếu ngân hàng thu hút được sự chú ý của họ thì đây là nhóm khách hàng tiềm năng với ngân hàng. Tất nhiên để làm được điều đó thì cần rất nhiều điều kiện về tài chính, điều kiện về nhân lực và thời gian nhưng có thể nói MHB hoàn toàn có thể quảng bá hình ảnh của ngân hàng qua việc tài trợ cho một giải bóng đá, một giải bóng truyền, một chương trình âm nhạc trên đài truyền hình, một chương trình tư vấn sức khoẻ,…Những hình thức tài trợ này phù hợp với những điều kiện hiện tại của MHB mà vẫn đem lại hiệu quả tích cực… 3.2.3. Hiện đại hoá công nghệ Ngân hàng Công nghệ hiện đại luôn là một trong những tiêu thức để khách hàng đánh giá uy tín và hiệu quả của mỗi ngân hàng. Vì vậy việc đổi mới và hiện đại hoá công nghệ ngân hàng là việc rất cần thiết. Việc đổi mới công nghệ ngân hàng sẽ giúp tăng năng suất lao động, rút ngắn thời gian giao dịch và giúp ngân hàng hoạt động và hoạt động hiệu quả. Sự phát triển của công nghệ thông tin trong những năm gần đây tạo điều kiện cho ngành ngân hàng đưa các dịch vụ ngân hàng mới như ngân hàng điện tử (E-banking), ngân hàng qua điện thoại (home-banking), ngân hàng qua điện thoại (telephone- banking). Đến nay, các NHTM đã sử dụng trên 80% nghiệp vụ ngân hàng, với 85% các giao dịch giữa ngân hàng với khách hàng bằng máy tính và các thiết bị công nghệ thông tin hiện đại. Hiện nay, MHB Hà Nội đã có các chương trình về kế toán tiền gửi, tiết kiệm, kho quỹ, tiền vay, quản lý tài sản, chuyển tiền điện tử, chương trình trái phiếu, tín phiếu, RDFII, thông tin báo cáo, báo cáo tài chính, cầm cố, CIC, quản lý nhân sự tiền lương…Năm 2006, ngân hàng cần phải tiếp tục xây dựng dự án nâng cấp hệ thống Swift theo yêu cầu của tổ chức truyền thống tài chính toàn cầu, xây dựng hệ thống thông tin quản lý đáp ứng yêu cầu quản lý các cấp lãnh đạo, nâng cấp chương trình giao dịch của phân hệ tín dụng, xây dựng hệ thống chương trình báo cáo thống kê theo quyết định 477 và đang thiết kế xây dựng quy chế và quy trình dịch vụ thẻ, phát hành những dịch vụ mới bên cạnh những dịch vụ mang tính truyền thống. Nguyên cứu phát triển các ứng dụng thẻ, nối mạng với hệ thống thẻ quốc tế VISA, CUP…, xây dựng đề án phát triển dịch vụ tín dụng trong nước và quốc tế. Đặc biệt ngân hàng phải mở rộng các hoạt động có tiềm năng dựa trên cơ sở tiến bộ của ngân hàng. Nếu ứng dụng tốt công nghệ hiện đại trong hoạt động thì ngân hàng sẽ phát triển rất cao trong mọi lĩnh vực như nối mạng quản lý rủi ro, quản lý vốn khả dụng, quản lý khe hở nhạy cảm tài sản nợ và tài sản có, quản lý khách hàng không chỉ trong nước mà trên cả toàn cầu. MHB Hà Nội cần đẩy nhanh tốc độ hiện đại hoá hệ thống tin học trên 3 hướng cơ bản là hệ thống thẻ, cơ sở hạ tầng kết nối với hệ thống Core Banking, lựa chọn quy mô triển khai hợp lý và hiệu quả theo khả năng tài chính và nhu cầu thực tế trong từng thời kỳ. Công nghệ hiện đại là chìa khoá, là nền tảng cho sự phát triển dịch vụ của Ngân hàng. Vì vậy với những giải pháp như trên khi hoàn thiện sẽ giúp MHB Hà Nội rất nhiều trong việc quản lý và giao dịch với khách hàng. 3.2.4. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Hệ thống NHTM Việt Nam trong tiến trình hội nhập cộng đồng tài chính-Ngân hàng khu vực và quốc tế có nhiều cơ hội về sự hợp tác và sử dụng nguồn vốn, khả năng tiếp cận công nghệ quản lý Ngân hàng hiện đại… Đồng thời các NHTM phải đối mặt với không ít thách thức đặc biệt là chất lượng nguồn nhân lực thấp, không đáp ứng được yêu cầu hoạt động ngân hàng hiện đại. Thực tế cho thấy đại bộ phận cán bộ ngân hàng hiện nay được đào tạo cơ bản tại các trường đại học như: Kinh tế quốc dân, học viện ngân hàng, học viện tài chính, ngoại thương, thương mại…Trong đó nhiều người có khả năng nghiên cứu, phát hiện, đề xuất giải quyết các vấn đề về nghiệp vụ chuyên môn, công nghệ ngân hàng và hầu hết cán bộ lãnh đạo của các ngân hàng từ cấp trưởng, phó phòng trở lên đều tốt nghiệp đại học chính quy. Tuy nhiên chất lượng nguồn nhân lực của các NHTM chưa đáp ứng được với yêu cầu của hoạt động ngân hàng trong xu thế hội nhập. Bởi còn một số phần không nhỏ cán bộ ngân hàng đào tạo trong thời kỳ bao cấp và một số sinh viên tốt nghiệp ra trường còn hạn chế về kiến thức kinh nghiệm ngân hàng hiện đại, trình độ ngoại ngữ, tin học yếu, lúng túng trong xử lý các nghiệp vụ ngân hàng hiện đại, khả năng làm việc theo nhóm kém, giao tiếp thiếu văn hoá, giải quyết công việc bị động, thiếu sáng tạo. Đây thực sự là những bất cập của đội ngũ cán bộ nhân viên ngân hàng Việt Nam trong tiến trình hội nhập quốc tế. Vì vậy để có nguồn nhân lực ngân hàng chất lượng cao đòi hỏi phải có hệ thống giải pháp đồng bộ, toàn diện đối với Nhà nước, NHNN, các trường học viện, đại học đào tạo chuyên ngành ngân hàng – tài chính, các đơn vị sử dụng lao động và cả mối quan hệ giữa các tổ chức trên, đặc biệt là mối quan hệ giữa các cơ sở đào tạo và cơ sở sử dụng nhân lực ngay trong quá trình đào tạo. Do vậy cần tăng cường mối quan hệ giữa cơ sở đào tạo là các trường trung học, cao đẳng, đại học thuộc khối ngành ngân hàng với ngân hàng nhằm cung cấp nguồn nhân lực cho ngành ngân hàng và cho xã hội. Với nhận thức “con người là nguồn gốc của mọi sự thành bại” MHB nói chung và MHB Hà Nội nói riêng cần phải chú trọng hơn nữa đến việc tuyển chọn cán bộ, có chính sách ưu tiên phát triển cán bộ trẻ, giàu năng lực, bố trí lao động phù hợp nhằm làm phát huy tối đa khả năng làm việc và cống hiến của từng cán bộ nhân viên. Chú trọng đào tạo cán bộ thông qua các hình thức tập huấn nghiệp vụ và đào tạo tại chỗ để mỗi cán bộ ngân hàng đều nắm vững các quy định của pháp luật, của ngành về kinh doanh ngân hàng, nắm vững quy chế, quy trình nghiệp vụ để làm đúng và hướng dẫn khách hàng làm đúng. Hơn thế nữa trong môi trường cạnh tranh như hiện nay một điều rất quan trọng là MHB phải xây dựng được một đội ngũ cán bộ công nhân viên chung thành với ngân hàng. Nếu một nhân viên ngân hàng đặc biệt là những người có năng lực vì bất kỳ một lý do nào mà không làm việc tại ngân hàng nữa sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng. Một nhân viên làm việc tại ngân hàng lâu năm thì họ sẽ có nguồn khách hàng rất động và ổn định do mối quan hệ của mình. Như vậy chỉ xét riêng về sinh lời cho ngân hàng thì những nhân viên gắn bó lâu dài với ngân hàng luôn đem lại lợi nhuận và tính ổn định cao cho ngân hàng. Vì vậy MHB Hà Nội cần phải tăng cường chăm lo đời sống vật chất và tinh thần cho nhân viên để họ an tâm cống hiến cho ngân hàng. Đây là một điều kiện tiên quyết để MHB Hà Nội vững bước đi lên. 3.2.5. Thành lập và đẩy mạnh hoạt động của “Siêu thị địa ốc” Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành công ty tư vấn, quản lý, tiếp thị thị trường BĐS CB Richard Ellis Việt Nam, một doanh nghiệp uy tín trên thế giới, chuyên đánh giá về thị trường địa ốc, có trụ sở tại Việt Nam khẳng định: “Nhu cầu về căn hộ cao cấp, trung tâm mua sắm và những văn phòng mới với chất lượng cao tại Việt Nam đang ngày càng tăng. Thế hệ trẻ thích có xu hướng thích sống độc lập và chuộng các căn hộ theo kiểu hiện đại. Với những biến chuyển tích cực của nền kinh tế, sẽ có nhiều người đủ khả năng tậu những căn hộ trong các chung cư cao cấp. Thị trường địa ốc Việt Nam đang mở ra nhiều cơ hội”. Sắp tới sẽ có nhiều cao ốc mọc lên tại Việt Nam điều này sẽ giúp làm thay đổi bộ mặt cơ sở hạ tầng. Đứng trước nhu cầu về hoạt động giao dịch BĐS tại các NHTM thì một số ngân hàng mà đứng đầu là ACB đã thành lập “Siêu thị địa ốc” và hoạt động này đã đem lại những thành công nhất định cho ACB. Hoạt động “siêu thị địa ốc” là hoạt động giao bán nhà. Tuy nhiên do tình hình hiện nay mua bán ngầm, không qua ngân hàng tại Việt Nam còn rất phổ biến nên hoạt động này hiện nay chưa được các ngân hàng thực hiện nhiều và nếu thực hiện cũng chưa mang lại nhiều kết quả và số lượng giao dịch không đáng kể. Việc MHB thành lập trung tâm giao dịch để thực hiện dịch vụ này là phù hợp với nhu cầu phát triển hiện này và đó là một giải pháp để MHB mở rộng cho vay mua nhà ở. Trong mở rộng cho vay mua nhà nếu “Siêu thị địa ốc của ngân hàng” hoạt động mạnh và có hiệu quả thì khi có không chỉ những thanh toán mua bán BĐS qua ngân hàng mà còn là nguồn cung cấp cho hoạt động cho vay mua nhà cũng sẽ tăng bởi những căn nhà được giao bán tại siêu thị cũng rất có thể là đối tượng để cho vay. “Siêu thị địa ốc” sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng có nhu cầu đầu tư, an cư, mua bán nhà đất đồng thời góp sức vào việc phá tảng băng BĐS hiện nay. Để hoạt động của “Siêu thị địa ốc” ngày càng hiệu quả, MHB có thể đưa siêu thị này thuộc sự quản lý của Phòng thẩm định tài sản hoặc thành lập một phòng phục vụ riêng biệt cho hoạt động này. 3.2.6. Các giải pháp khác Ngoài những giải pháp trên để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà. MHB Hà Nội cần phải thực hiện một số giải pháp. * Về cơ cấu vốn: Hoạt động cho vay mua nhà thông thường có thời gian tương đối dài có khi keo dài hàng chục năm. Do vậy, MHB Hà Nội cũng cần chú ý đến việc cơ cấu nguồn vốn dành cho vay mua nhà. Hoạt động chú ý đến cơ cấu nguồn vốn dành cho vay mua nhà. Hoạt động cho vay mua nhà là một trong những hoạt động cho vay mua nhà có thời gian kéo dài lâu nhất trong các khoản vay tại mỗi ngân hàng. Hơn nữa tại một số thời điểm các ngân hàng xảy ra những tình trạng thiếu vốn như ở thời điểm cuối năm. Vì vậy để hoạt động cho vay mua nhà có điều kiện tăng trưởng và ổn định thì MHB Hà Nội cũng cần phải có những tính toán hợp lý về nguồn vốn đáp ứng. * Quan hệ với các cơ quan quản lý và xây dựng nhà đất: Trong quá trình phát triển hoạt động cho vay mua nhà và hoạt động tín dụng nói chung, MHB Hà Nội luôn cần đẩy mạnh quan hệ với các cơ quan trên. Việc quan hệ mật thiết với các cơ quan trên sẽ giúp ngân hàng có được những hiểu biệt về thị trường BĐS; cung cầu của nó tiến tới có thể liên kết với các công ty xây dựng thực hiện theo phương thức 3 bên: Công ty xây dựng – Ngân hàng – Khách hàng. Khi đó nếu khách hàng có nhu cầu mua nhà nhưng chưa thể đáp ứng được ngay về tài chính thì họ có thể nghĩ tới ngân hàng thông qua sự giới thiệu hay sự đồng ý của các công ty xây dựng và phân phối nhà. * Xây dựng những điều kiện cần thiết để trong tương lai gần mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp mua chung cư và cho vay mua nhà với người thu nhập thấp: Trong xu thế hội nhập để phát triển, Việt Nam cần đề ra một chính sách tổng thể nhằm thực hiện cho chương trình tài trợ cho mọi người trong đó có người thu nhập thấp mà xã hội đang quan tâm, một chính sách cho phép các khoản cho vay dài hơn 30 năm hay nhiều hơn nữa, với các mức lãi suất hợp lý. Hiện nay, các khoản cho vay mua nhà của các ngân hàng tại Việt Nam được thẩm định một cách riêng lẻ, không được thẩm định một cách bài bản và hệ thống mà chủ yếu dựa trên chính sách nội bộ của từng ngân hàng. Ngay cả MHB là ngân hàng được chỉ định cũng không thể đưa ra thời hạn cho vay dài hạn như tại các quốc gia khác. Hiện nay nhà nước ta đang có chính sách xây dựng chung cư để giải quyết vấn đề nhà ở tại các đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp. MHB Hà Nội còn gặp phải nhiều khó khăn khi cho các đối tượng trên vay. Những tài sản như chung cư mới xây thì rất lâu sau mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở…do vậy ngân hàng chưa thể chấp nhận căn hộ đó làm tài sản thế chấp mặc dù giá trị của nó có thể rất cao. Tuy nhiên hiện nay việc cấp giấy tờ về nhà và đất đang là vấn đề thời sự và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang tích cực trong việc đẩy nhanh thủ tục, rút ngắn thời gian cho cấp giấy tờ sở hữu. Do vậy trong tương lai không xa việc cấp giấy tờ trên sẽ dễ dàng và nhanh chóng hơn và khi đó ngân hàng có thể tiến hành cho vay với tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay. Trên đây là những giải pháp nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại MHB Hà Nội. Tuy nhiên để mở rộng cho vay mua nhà một cách hiệu quả và an toàn thì các biện pháp trên phải được tiến hành một cách đồng loạt chứ không phải từng biện pháp một. Ngoài ra để hoạt động cho vay mua nhà mở rộng tại các NHTM nói chung và MHB Hà Nội nói riêng thì rất cần sự định hướng cũng như các chính sách hoàn thiện thêm của nhà nước. Sau đây là một số kiến nghị tới NHNN, Chính phủ cùng các cơ quan quản lý để mở rộng cho vay mua nhà. 3.3. Một số kiến nghị với Ngân hàng nhà nước và với chính phủ 3.3.1. Nâng cao chất lượng thông tin tín dụng tiêu dùng Việc cung cấp thông tin đáp ứng yêu cầu cho việc đánh giá nợ trong việc đánh giá nợ trong trường hợp đánh giá liên ngân hàng nên do một tổ chức có vai trò chung gian làm đầu mối thực hiện. Hiện nay NHNN đã có Trung tâm thông tin tín dụng (CIC) và hoạt động tương đối hiệu quả. Mục tiêu hoạt động của CIC là giúp các tổ chức tín dụng phòng ngừa và hạn chế mức thấp những rủi ro trong kinh doanh, góp phần xây dựng một hệ thống ngân hàng phát triển bền vững. Hoạt động của trung tâm này bằng cách NHNN yêu cầu các NHTM báo cáo những món vay qua đó sẽ đáp ứng cho các NHTM khi họ có nhu cầu. Để đáp ứng được yêu cầu đã nêu ở trên, những vấn đề đặt ra cho CIC bao gồm: Một là, CIC phải cập nhật được sự phân loại khách hàng theo từng khoản nợ, đánh giá theo từng nhóm nợ của khách hàng. Yêu cầu đặt ra khá cao và bắt buộc các tổ chức tín dụng phải chấp hành nghiêm túc chế độ báo cáo thông tin cho CIC. Để đáp ứng yêu cầu sử lý thông tin CIC cần phải có năng lực đủ mạnh, phải chuẩn hoá các quy trình nghiệp vụ, áp dụng chương trình tự động xử lý dữ liệu. Các cơ quan giám sát, đánh giá và các tổ chức tín dụng phải tham gia vào mạng CIC và khai thác thông tin để đưa ra đánh giá nợ chính xác kịp thời. Tại Việt Nam, chỉ có CIC mới có đầy đủ nhất số liệu của khách hàng trên toàn quốc (kho dữ liệu của CIC đến nay thu thập được hơn một triệu hồ sơ khách hàng và khoảng 70% dư nợ cho vay nền kinh tế), ngoài ra, CIC còn có quan hệ với các hãng thông tin quốc tế (như D&B của Mỹ) chuyên thu thập và cung cấp thông tin toàn thế giới. Hai là, CIC phải được giao nhiệm vụ thực hiện hỗ trợ các tổ chức tín dụng, đánh giá các khoản nợ của khách hàng tại các ngân hàng. Những thông tin mà CIC cung cấp giúp các ngân hàng có được cái nhìn toàn diện về tình hình toàn diện dư nợ của các khách hàng, có điều kiện để thực hiện đánh giá nợ một cách chính xác. Ba là, đòi hỏi khách quan với CIC là độ chuẩn xác cao và giá trị pháp lý của thông tin về các loại nợ của một khách hàng vay tại nhiều ngân hàng. Những thông tin CIC cung cấp ra đòi hỏi phải phản ánh trung thực, khách quan và đặc biệt phải đảm bảo tính thời gian. Nếu thông tin của CIC không được cập nhật thường xuyên, thì thông tin đó sẽ sai lệch, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của ngân hàng. Tuy nhiên trung tâm trên chủ yếu cập nhật thông tin về các doanh nghiệp còn các cá nhân thì hầu như không có. Hơn nữa, những thông tin của trung tâm này chỉ dừng ở mức độ tham khảo cho mỗi NHTM. Có lẽ sự hỗ trợ của CIC để có được một cách đánh giá đúng đắn (chính xác) về chất lượng nợ của khách hàng cũng giới hạn bởi cung cấp thông tin về đánh giá nợ. Trong giới hạn này, trách nhiệm pháp lý của CIC cũng được nâng lên một bước và phải có quy định có liên quan để ràng để ràng buộc trách nhiệm của các ngân hàng về việc cung cấp thông tin về các khoản nợ (bao gồm cả thông tin về các khoản nợ), trách nhiệm của CIC trong việc bảo mật các thông tin này cho các ngân hàng tự đánh giá và cho các cơ quan giám sát để đánh giá nợ. Hoạt động cho vay tiêu dùng và cho vay mua nhà rất cần một trung tâm thông tin tiêu dùng do những đặc điểm của nó. Tại các nước phát triển, những trung tâm thông tin này hoạt động rất hiệu quả và giúp rất nhiều trong việc cung cấp thông tin cho các ngân hàng về những khách hàng vay mua nhà. Trong hoạt động cho vay mua nhà, tư cách khách hàng là rất quan trọng và do đó nếu có đầy đủ những thông tin một cách chính xác và cập nhật của người tiêu dùng như: số lần chậm trả hay có vay của các ngân hàng nào không, có tiền án tiền sự không,…thì sẽ giúp các ngân hàng rất nhiều trong việc hạn chế rủi ro khi cho vay mua nhà. Do vậy sự ra đời và hoạt động hiệu quả của trung tâm thông tín dụng tiêu dùng sẽ giúp các NHTM mở rộng hoạt động cho vay mua nhà. 3.3.2. Ban hành các văn bản tháo gỡ để thị trường BĐS thoát khỏi tình trạng “đóng băng” Hội thảo “Thị trường BĐS – thực trạng, nguyên nhân và giải pháp” tại thành phố Hồ Chí Minh ngày 31/3/2006 đã khép lại với những ý kiến đề xuất nóng bỏng từ thực tế của các doanh nghiệp gởi đến Bộ tài nguyên – môi trường, bộ tài chính và chính phủ khẩn thiết yêu cầu Chính phủ và các bộ có biện pháp cấp bách và đồng bộ để vực dậy thị trường BĐS hiện đang trong tình trạng “Đóng băng” kéo dài. Cơ chế chính sách về đất đai và thị trường BĐS ban hành thời gian vừa qua còn phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế. Thị trường BĐS ở nước ta hiện nay đang ở trong tình trạng “Đóng băng” nên có ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà. Do đó nhà nước cần thiết phải đưa thị trường BĐS ổn định trở lại. Tăng cường sự quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS là một đòi hỏi khách quan. Nhà nước thông qua các công cụ pháp luật và hành chính để tiến hành quy phạm và quản lý thống nhất đối với thị trường có thể giao dịch công bằng và cạnh tranh bình đẳng, nhằm phát huy chức năng điều kiện bình thường của cơ chế thị trường BĐS. 3.3.2.1. Cần đổi mới hệ thống tài chính đất đai Thị trường BĐS có ba bộ phận cầu thành là đất, tiền và cơ chế chính sách, hệ thống quản lý. Trong ba bộ phận này thì vấn đề tài chính là khiêm khuyết lớn nhất hiện nay. Vì thế đổi mới hệ thống tài chính đất đai ở nước ta hiện nay là một nhu cầu cấp bách. Hiện nay, có rất yếu kém trong hệ thống tài chính đất đai ở nước ta. Những yếu kém này làm cho những chủ trương chính sách của nhà nước khi thực hiện gặp nhiều khó khăn. Giá nhà đất trên thị trường quá cao so với giá Nhà nước quy định và không phản ánh đúng giá trị thực của nó. Trong một nền kinh tế ổn định, giá hai hệ thống giá đất nói trên khác nhau không đáng kể và phản ánh chân thực khả năng sinh lời từ hoạt động kinh tế trên đất. Trong một nền kinh tế có tiêu cực, giá đất không ổn định và có xu hướng cao hơn giá thực phản ánh đúng khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế đúng pháp luật. Những tiêu cực trong hệ thống tài chính đất đai là những nguyên nhân gây nên: Một là, tình trạng rất khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, gián tiếp làm tình trạng khiếu kiện của người dân ngày càng phức tạp. Hai là, tạo môi trường có bao cấp về đất làm phát sinh tiêu cực trong quản lý. Ba là, tạo môi trường cho đầu cơ đất đai, hình thành lợi nhuận lớn từ buôn bán đất “thô” không có đầu tư thêm đất. Bên cạnh những mặt chưa được của cơ chế hình thành giá đất, còn có một số nguyên nhân quan trọng khác làm cho hệ thống tài chính đất đai của ta hoạt động kém hiệu quả như: công cụ điều tiết kinh tế còn ít được áp dụng trong quản lý nhà nước về đất đai; bộ máy quản lý nhà nước về đất đai chưa đủ mạnh về cả số lượng và chất để bảo đảm “Trật tự” trong hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế trên đất đai; thiếu phối hợp đồng bộ giữa cơ quan tham gia vào quản lý tài chính đất đai bao gồm địa chính, xây dựng, tài chính (định giá, thuế đất), ngân hàng, toà án để lành mạnh hóa thị trường BĐS, lấy kinh doanh đầu tư trêm đất làm trọng tâm… Những yếu kém trong hệ thống tài chính đất đai ở nước ta đã ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển hoạt động cho vay mua nhà trong hệ thống các NHTM. Ngân hàng không thể tiếp cận được khách hàng khi giá nhà quá cao và tình trạng đầu cơ rất phổ biến trên thị trường. Do đó, chúng ta có thể đổi mới hệ thống tài chính đất đai là một điều kiện cần thiết cho các ngân hàng trong việc phát triển hình thức cho vay trả góp mua chung cư. Do đó, nhà nước phải tiếp tục phát triển các chính sách về nhà ở với các khía cạnh tài trợ hoàn toàn đồng bộ. Sự hoà nhập đầy đủ nền tài chính nhà ở bên trong hệ thống tài chính đòi hỏi có một số điều chỉnh trong chính sách, quy định và các thể chế hiện nay về nhà ở. Bộ xây dựng cần xem xét lại các khía cạnh của chính sách nhà ở khi cùng với NHNN Việt Nam và Bộ Tài chính xử lý vấn đề tài chính. Vai trò của các cơ quan tài chính nhà ở với tư cách là những cơ quan lãnh đạo việc huy động tiết kiệm dài hạn và bảo đảm cho các khoản vay phục vụ xây dựng nhà ở và thế chấp nhà cần được chuẩn bị chi tiết. 3.3.2.2. Một số biện pháp quản lý vĩ mô của chính phủ và Ngân hàng nhà nước Một trong những khó khăn mà các ngân hàng Việt Nam gặp phải trong việc tài trợ dài hạn là có các nguồn vốn dài hạn với mức lãi suất hợp lý. Hiện nay, các nguồn vốn dài hạn được cấp nhỏ giọt cho các dự án hạ tầng cơ sở và theo cơ chế “xin- cho”. Ngoài ra, sự phát triển của thị trường tín dụng trong có cho vay mua nhà còn gặp phải những trở ngại như: - Về mặt pháp lý, quyền sở hữu BĐS và những thủ tục đăng ký thế chấp rất nhiêu khê, luật tịch thu, phát mãi, kê biên tài sản thế chấp cũng rất rườm rà hoặc không thi hành được. - Nhà nước chưa có chính sách ưu đãi về thuế cho những người đi vay tiền mua nhà như được khấu trừ chi phí vào thu nhập chịu thuế như các quốc gia khác đã làm. Trước thực trạng như trên chính phủ có một số biện pháp quản lý thị trường BĐS. Hiện nay thị trường chứng khoán (TTCK) ở nước ta chưa thực sự phát triển nhưng nếu TTCK phát triển thì sẽ là một kênh điều tiết quan trọng tới thị trường nhà đất. Các nhà đầu tư tham gia trên TTCK hiện nay vẫn bị thua lỗ nên phần nào làm cho nhiều người quay sang đầu tư trên thị trường BĐS. Nếu TTCK chúng ta phát triển mạnh thì sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư trên TTCK và như vậy sẽ làm giảm tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS như hiện nay. Như vậy chúng ta có thể thấy nếu chúng ta thúc đẩy được TTCK phát triển thì cũng gián tiếp có những tác động tích cực tới hoạt động cho vay mua nhà. Chung cư cho người có thu nhập thấp bởi khi đó tình trạng khan hiếm chung cư sẽ được giảm bớt. Ngoài ra, chúng ta có thể dùng một công cụ nữa là lãi suất để điều tiết hoạt động đầu tư. Nếu lãi suất cao thì làm giảm hoạt động đầu tư và ngược lại nếu lãi suất thấp thì sẽ kích thích hoạt động đầu tư. Đối với một lĩnh vực nhạy cảm như đầu tư vào thị trường BĐS thì công cụ lãi suất có thể là một công cụ hiệu quả. ở những nước như Hàn Quốc, Thái Lan, Trung Quốc thì chính phủ những nước này sử dụng công cụ lãi suất rất hiệu quả trong việc kiềm chế tình trạng quá nóng trên thị trường BĐS ở những nước này. Việt Nam có thể học tập kinh nghiệm từ các nước trong khu vực trong công cụ này. Chính phủ nên đánh thuế nặng vào những hoạt động cho vay mua bán chung cư để kiểm soát những hoạt động đầu cơ đối với nhà chung cư. Nếu chúng ta làm tốt điều này thì sẽ làm giảm lợi nhuận của các nhà đầu cơ và góp phần vào sự phát triển của hình thức cho vay trả góp mua nhà chung cư cho người có thu nhập thấp. Thành lập quỹ bảo hiểm trong cho vay trả góp mua nhà: Cho vay mua nhà thông thường là những món vay lớn và cũng có nhiều rủi ro nên rất cần bảo hiểm trong hoạt động này. Hiện nay, ở Việt Nam những căn nhà có giá trị thường rất cao và vượt quá xa giá trị của nó. Và nếu xảy ra tình trạng” Vỡ bong bóng xà phòng” thì rất nguy hiểm cho các ngân hàng bởi những căn nhà chung cư chính là vật thế chấp cho các món vay. Trong hoạt động cho vay tiêu dùng như mua ô tô thì các ngân hàng luôn yêu cầu người vay phải mua bảo hiểm 100% giá trị chiếc xe đó thì mới cho vay để hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Do vậy, đối với hoạt động cho vay mua nhà thì rất cần bảo hiểm cho các căn nhà trong các trường hợp như cháy, hỏng, sập…và sụp đổ của thị trường BĐS. Để làm được điều này thì không chỉ có ngành ngân hàng mà cần chính phủ và các cơ quan như bảo hiểm tham gia. Bảo hiểm cho các căn nhà vẫn hoàn toàn đem lại lợi nhuận cho công ty bảo hiểm và đối với nhà nước thì là một việc nên làm bởi nó có ý nghĩa cho người có thu nhập thấp và góp phần ổn định thị trường nhà đất… 3.3.3. Đẩy nhanh tốc độ cấp “Sổ đỏ” ở nước ta hiện nay thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà đã được các cơ quan quản lý Nhà nước chú ý giải quyết. Tuy nhiên tại các đô thị vẫn còn tình trạng tồn đọng việc cấp giấy tờ trên cho người dân. Lý do thì nhiều nhưng hậu quả của nó là làm cho việc quản lý đất đai nhà cửa thêm phần khó khăn và gây nhiều khó khăn cho người dân. Xét trong hoạt động cho vay mua nhà thì những ảnh hưởng về thời gian cấp giấy chứng nhận gây khó khăn không ít cho các ngân hàng và NHTM nào cũng mong muốn việc cấp giấy tờ liên quan đến BĐS diễn ra nhanh chóng hơn. Cùng với những giải pháp tổng thể để phát triển thị trường BĐS, trước mắt nhà nước cần triển khai một số giải pháp để đẩy nhanh tốc độ cấp sổ đỏ. Có như vậy mới khắc phục được những tồn tại đang là rào cản làm cho thị trường nhà ở hoạt động kém hiệu quả. Dự thảo về “Nghị định về thi hành luật đất đai” đã nêu ra không quá 2,5 tháng người có đủ điều kiện hợp lệ phải được cấp sổ đỏ. Vấn đề đem lại quyền sở hữu cho người dân đã và đang được các cơ quan chức năng hết sức quan tâm và là những điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng trong việc thúc đẩy mạnh cho vay mua nhà. Từ đây các ngân hàng có thể cho vay dựa vào tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay hay đã có nhiều tài sản đủ điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng trong việc đẩy mạnh cho vay mua nhà. Từ đây các ngân hàng có thể cho vay mua nhà dựa vào tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay hay đã có nhiều tài sản đủ điều kiện thế chấp hơn. Vấn đề đặt ra chỉ còn là thời gian làm sao cho nhanh nhất mà thôi. 3.3.4. Nhà nước cần có các chính sách với Ngân hàng thương mại tham gia vào các chủ chương của nhà nước trong cho vay mua nhà chung cư, nhà ở cho người có thu nhập thấp Hiện nay, từng ngân hàng thẩm định các đơn vay mua nhà dựa trên chính sách của ngân hàng mình. Lãi suất cho vay mua nhà khá cao, đôi khi vượt quá 12% một năm và các khoản vay thông thường có kỳ hạn 7 – 10 năm, hay đôi khi ngắn hơn. Với chính sách như vậy thì khả năng sở hữu một căn hộ gần như nằm ngoài tầm tay của những người có thu nhập thấp hay trung bình. So với các nước, vùng và khu vực thì các NHTM Thái Lan, Đài Loan, Trung Quốc, Malaysia có thể cho người dân vay mua nhà với thời hạn vay lên tới 30 năm, trong một số trường hợp đặc biệt có thể kéo dài đến 40 năm. Lãi suất vay chỉ từ 2,5% tới 6,3%/năm thông qua những chính sách ữu đãi của NHNN của mỗi nước nhằm hỗ trợ cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp mua nhà. Với Việt Nam thì nhà ở cho người thu nhập thấp là một bài toán khó, để tìm ra lời giải cho nó thật không đơn giản. Bởi giá thành hiện quá cao ngoài khả năng thanh toán của người thu nhập thấp. Giải pháp cơ bản là giảm tối đa chi phí đầu vào để giá nhà ở, đất ở là thấp nhất để người thu nhập trung bình và thấp có thể mua được một căn nhà. Muốn như vậy nhà nước phải có những chính sách hợp lý. Ví như khi nhà nước làm quy hoạch tổng thể, đứng ra đền bù cho dân rồi cho các doanh nghiệp đấu thầu làm thuê cho nhà nước, từ san lấp, làm đường đến làm cống, điện nước, làm nhà, trường học,…song song đó là phần nào kinh doanh nhà nước cho bán đấu thầu, phần nào để phục vụ cho người thu nhập thấp, với quy hoạch lớn 100 –200 ha này nhà nước có thể quy hoạch hoàn chỉnh …Đây chỉnh là quỹ đất để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Với cách làm như vậy giá thành 1m2 đất dành cho người thu nhập thấp chỉ khoảng trên 1.000.000 đồng kéo theo đó giá thành một căn nhà 80m2 chỉ khoảng 160.000.000 đồng. Mức giá này cộng với chính sách cho vay dài hạn sẽ phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người thu nhập thấp đang có nhu cầu nhà ở hiện nay. Nhà nước tạo điều kiện cho các NHTM tham gia vào chủ trương trong vấn đề nhà ở như chung cư, nhà ở cho người thu nhập thấp mang nhiều ý nghĩa. Bằng việc làm trên, các NHTM đã gánh đỡ cho nhà nước một nghiệp vụ kho khăn đối với nhà nước là quản cho vay đối với người dân. Đối với người dân theo chủ chương trên thì những căn nhà của hộ sẽ sớm trở thành hiện thực. Kết luận Hoạt động cho vay nói chung và cho vay mua nhà ở nói riêng là một trong những hoạt động cơ bản của NHTM hiện nay. Cho vay mua nhà đã có ở nhiều nước trên thế giới, nhưng chỉ mới phát triển ở Việt Nam. Đứng trước thách thức của hội nhập quốc tế và gia nhập WTO, khi mà sự cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt các ngân hàng phải không ngừng phát triển để tự hoàn thiện. Đa dạng hoá trong các sản phẩm ngân hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ, tạo được thương hiệu mạnh là điều không hề đơn giản với mỗi ngân hàng. Mở rộng cho vay mua nhà không chỉ là mong muốn riêng của Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi nhánh Hà Nội mà là toàn hệ thống ngân hàng. Năm 2006 là năm thứ 4 đánh dấu bước khởi đầu hoạt động của Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long cũng là năm thứ 4 MHB Hà Nội có mặt trên thị trường tiền tệ thủ đô. Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của ngành ngân hàng, hoạt động cho vay mà đặc biệt là cho vay mua nhà tại MHB Hà Nội không ngừng mở rộng, nhưng bên cạnh những thành tích đạt được vẫn còn có những khó khăn. Trước tình hình nhiều khu nhà xuống cấp, cơn sốt đất tăng cao, mơ ước có một căn nhà quả là quá sức đối với những người dân có thu nhập thấp và trung bình. Nắm bắt nhu cầu đó, MHB nói chung và MHB Hà Nội nói riêng đã tận dụng lĩnh vực hoạt động chuyên sâu của mình, đúng như tên gọi của Ngân hàng đẩy mạnh tiến trình xây dựng MHB thành NHTM đa năng, chiếm lĩnh thị trường trong lĩnh vực cho vay mua nhà, có uy tín trên thị trường trong nước và quốc tế. Có thể tin tưởng chắc chắn rằng, với sự phấn đấu của toàn thể cán bộ nhân viên từ các cấp lãnh đạo đến đội ngũ nhân viên lao động hợp đồng khoán gọn ngân hàng, cộng với sự quan tâm giúp đỡ, tạo điều kiện của NHNN và Chính phủ, sự phối hợp đồng bộ giữa các cấp ngành liên quan, trong thời gian tới hoạt động cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói riêng của MHB Hà Nội sẽ được mở rộng, phát huy một cách hiệu quả hơn nữa góp phần vào sự phát triển kinh tế đất nước. Danh mục tài liệu tham khảo Perter S. ROSE – Quản trị Ngân hàng thương mại – NXB Tài chính. Giáo trình ngân hàng thương mại - Đại học Kinh tế quốc dân – NXB Thống kê. Giáo trình nghiệp vụ tín dụng – Học viện Ngân hàng. Các văn bản có liên quan về cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương mại. Điều lệ tổ chức và hoạt động của Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long. Quy chế về tổ chức và hoạt động của Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long – Chi nhánh Hà Nội. Quy trình nghiệp vụ cho vay mua nhà của Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long. Hướng dẫn thể lệ cho vay mua nhà của Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long. Các số liệu trong bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo tình hình cho vay mua nhà tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long – Chi nhánh Hà Nội Báo cáo thường niên Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long. Tạp chí Ngân hàng năm 2003 – 2006. Tạp chí BĐS 2005 – 2006. Tạp chí tài chính doanh nghiệp 2003 – 2006. Tạp chí khác và các Website. Mục lục Trang Danh mục chữ viết tắt NHNN : Ngân hàng nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại MHB : Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long MHB Hà Nội : Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – Chi nhánh Hà Nội TTCK : Thị trường Chứng khoán BĐS : Bất động sản Danh mục bảng, biểu Bảng 1: Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2003, 2004, 2005 của MHB Hà Nội Bảng 2: Tình hình huy động vốn tại MHB Hà Nội Bảng 3: Hoạt động tín dụng của MHB Hà Nội so với hệ thống MHB Bảng 4: Báo cáo tình hình xây dựng và phục vụ nhà ở của MHB Hà Nội năm 2005 Bảng 5: Tỷ trọng cho vay mua nhà so với các tín dụng khác Biểu 1: Lợi nhuận trước thuế của MHB Hà Nội Biểu 2: Cơ cấu cho vay mua nhà của MHB Hà Nội