Chuyên đề Một số giải pháp góp phần hoàn thiện và thúc đẩy công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị tại địa bàn Hà Nội

uy hoạch, nêu rõ các loại đất, quy mô (m2, ha), tỉ lệ (%) các loại đất... Để có được một đồ án quy hoạch sử dụng đất hợp lý, hiệu qủa cần phải thực hiện các bước đi nói trên đòi hỏi phải vận dụng tổng hợp các biện pháp kinh tế, kỹ thuật, pháp lý nhất định. Đây là một việc làm rất phức tạp, liên quan đến nhiều lĩnh vực của nhiều mối quan hệ, tốn nhiều công sức và có tác động trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước và công dân, đòi hỏi cần phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các chuyên gia kinh tế, lịch sử, pháp lý, chính trị, xã hội... trong suốt quá trình lập quy hoạch sử dụng đất đô thị. Ngoài ra cần phải kết hợp, hợp tác với các hoạt động của các tổ chức xã hội để đảm bảo tính khoa học cao cho quy hoạch sử dụng đất đô thị. 5. Những quy định pháp luật về quyền sử dụng đất đô thị Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của mỗi quốc gia nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy việc sử dụng tốt tài nguyên quốc gia này không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển, thì giá trị đất đai sẽ càng cao và yêu cầu sử dụng đất phải tốt hơn với hiệu quả kinh tế xã hội cao hơn. Nhu cầu tăng trưởng kinh tế cao sẽ gây áp lực mạnh đối với đất đai và dễ dẫn đến tình trạng rối loạn trong khai thác sử dụng đất nhất là ở những nơi “ đất chật người đông” kinh tế trù phú có nhiều cơ hội tiếp cận đầu tư, lao động như ở các đô thị. Để quản lý tốt đất đai trong khai thác và sử dụng, Hiến pháp nước Công hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. ở nước ta, quy hoạch sử dụng đất đai nói chung đã được pháp luật ghi nhận là nội dung của chế độ quản lý sử dụng đất đai. Một trong những yếu tố quan trọng xây dựng đô thị là đất đô thị. Tuy nhiên trước năm 1993, nội dung quy hoạch sử dụng đất mới được đề cập rất sơ lược. Đến năm 1993, sau khi Nhà nước ban hành luật đất đai mới quy định về cơ chế lập xét duyệt quy hoạch sử dụng đất và nội dung quy hoạch sử dụng đất (Điều 16,17,18). Luật đất dai 1993 còn khẳng định quyền lợi, nghĩa vụ của các đơn vị, tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, đồng thời khẳng định đất có giá đó là vấn đề mà quá trình quản lý Nhà nước về đất đai trong luật đất đai 1993 đã thể hiện nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật. Những quy định ấy cũng thể hiện nguyên tắc đất đai phải được sử dụng hợp lý và tiết kiệm bằng việc khẳng định: “ Việc sử dụng đất đai phải tuân theo quy hoạch ”. Nội dung quan hệ pháp luật đất đai cũng xác lập quy hoạch sử dụng đất đai là nghĩa vụ của Nhà nước (Điều 13) là căn cứ bắt buộc để Nhà nước tiến hành giao đất (điều 19)hoặc thu hồi đất (Điều 26,27,28). Những quy định đó đã thể hiện rõ quyền năng của chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai ở nước ta. Sau luật đất đai được ban hành, Bộ xây dựng đã ban hành những yêu cầu nhiệm vụ và nội dung của quy hoạch đô thị, trong đó quy hoạch sử dụng đất là nội dung của quy hoạch xây dựng đô thị góp phần cụ thể hoá chiến lược ổn định và phát triển các đô thị đạt hiệu quả cao về kinh tế- chính trị-xã hội và bảo vệ môi trường. Một số văn bản pháp luật của Nhà nước đã quy định việc sử dụng đất nói chung đất đô thị nói riêng phaỉ trả tiền, cơ sở của quy định này là việc xác định giá đất và thông qua các nghị định 87/CP, Nghị định 89/ CP của Chính Phủ và thông tư số 94/ TTLB liên bộ Tài chính-Xây dựng-Vật giá-Địa chính và thông tư 02/TTTC trên địa bàn cả nước. Ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 88/ CP quy định về chế độ quản lý sử dụng đô thị đồng thời với Nghị định 91/CP về chế độ quản lý quy hoạch xây dựng đô thị. Một nội dung của Nghị định 88/ CP là cụ thể hoá vai trò của quy hoạch đô thị trong đó có quy hoạch sử dụng đất đô thị. Quy hoạch sử dụng đất đô thị xác định đất ngoại thành, ngoại thị nào sẽ trở thành đất đô thị để quản lý như với đất đô thị. Việc giao đất đô thị phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất đô thị (Điều 3,6). Quy hoạch xây dựng đô thị trong đó có quy hoạch sử dụng đất đô thị cho giai đoạn 5-10 năm và hàng năm (điều 14). Việc xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất đô thị (Điều 33) Nghị định 91/CP của Chính Phủ ban hành điều lệ quản lý quy hoạch đô thị. Nghị định đã quy định cụ thể những nội dung quản lý Nhà nước về quy hoạch đô thị gồm các quy định về: Ban hành các quy định về quản lý đô thị, quy hoạch đô thị Lập và xét duyệt các đề án xây dựng đô thị Quản lý cải tạo và xây dựng các công trình xây dựng đô thị theo quy hoạch được duỵêt Bảo vệ cảnh quan và môi trường sống đô thị Quản lý về việc sử dụng và khai thác cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị Giải quyết tranh chấp, thanh tra & xử lý vi phạm những quy định về quản lý đô thị. Nói tóm lại, các văn bản pháp luật chậm ban hành. Đến ngày 14/07/1993 luật đất đai mới có định nghĩa về đất đô thị, các chính sách tiếp theo tuy được xây dựng một cách rất khẩn trương nhưng cũng gần 1 năm sau mơí được hình thành: Nghị định 60/ CP ngày 5/7/94 của Chính Phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đô thị, Nghị định 67/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, Nghị định 88/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định quản lý sử dụng đất đô thị, Nghị định 91/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị theo đúng tinh thần cuả Nghị định 60/CP (5/7/94) làm còn chậm. Đây là một việc rất phức tạp, liên quan đến nhiều lĩnh vực của mối quan hệ sử dụng đất và bất động sản (lịch sử, pháp lý, kinh tế, chính trị, xã hội) tốn nhiều công sức và có tác động trực tiếp đến lợi ích Nhà nước và công dân nên cần có một tổ chức đủ mạnh để điều hành và huy động được nhiều lực lượng không chỉ là công tác quản lý của Nhà nước mà còn là hoạt động của các tổ chức xã hội cùng tham gia. Chương II: Thực trạng của công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị tại Hà Nội Những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội ảnh hưởng đến công tác quy hoạch sử dụng đất Điều kiện tự nhiên Hà nội là thủ đô của cả nớc, đã tồn tại gần 1000 năm. Trong suốt quá trình hình thành và phát triển về địa lý thông thường các đô thị có khu vực nội thành và khu vực ngoại thành. Quy mô diện tích của khu nội thành và khu ngoại thành thường thay đổi tuỳ theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của cả nước, của từng thời kỳ. Ngày 20/4/1961 Nghị quyết của Quốc hội và quyết định số 78CP ngày 31/5/1961 của Hội đồng Chính Phủ mở rộng Thành phố Hà nội thêm một phần diện tích của các tỉnh Hà đông, Bắc Ninh, Vĩnh phúc, Hưng Yên tạo thành 4 quận huyện Thanh Trì , Từ Liêm, Gia Lâm, Đông Anh. Kỳ họp thứ I Quốc hội khoá VI ngày 29/12/1978 quyết định Hà nội được mở rộng thêm các huyện Mê Linh , Sóc Sơn, Hoài Đức, Ba Vì, Phú Thọ , Đan Phượng, Thạch Thất, Thị xã Sơn Tây và một số xã khác của các huyện Chương Mỹ, Quốc Oai, Thường Tín ...Nâng ngoại thành lên 12 huyện với tổng diện tích tự nhiên 2131,5 km2. Năm 1991 do yêu cầu tập trung điều tra, đầu tư và tăng cường phát triển quản lý Thủ đô, Hà nội được điều chỉnh lại với quy mô 4 quận và 5 huyện với diện tích tự nhiên 927,4 km2. Căn cứ thực trạng đô thị hoá ngày 28/10/1995 Chính phủ có nghị định số 69/CP về việc thành lập quận Tây Hồ. Ngày 22/11/1996 có nghị định 74/CP về việc thành lập quận Thanh Xuân và Cầu Giấy. Do đó hiện nay Thành phố Hà nội có 7 quận và 5 huyện. Điều kiện kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới công tác quy hoạch sử dụng đất tại Hà Nội Theo biểu đồ niên giám Thống kê từ 1986-2003 thì tốc độ tăng trưởng của Hà Nội như sau: Biểu 1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế qua các thời kỳ. Năm 1986-1991 1991- 1992 1993-1994 1995-1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Tốc độ tăng trưởng (%) 8 9 12,6 13,4 15 13 6,5 7 10.3 9 9,3 Nguồn: Niên giám thống kê năm 1986-2003 Từ biểu trên cho thấy tốc độ tăng trưởng giảm mạnh từ 1998-1999. Nguyên nhân là do sự thu hút vốn đầu tư trong giai đoạn 1995-1999 giảm mạnh. Đặc biệt sau cuộc khủng hoảng khu vực. Nhưng hiện nay đang phục hồi và phát triển. GDP năm 2003 là 9,3% hiện tại cơ cấu kinh tế là Thương mại - Dịch vụ- Công nghiệp - Xây dựng- Nông lâm nghiệp. Hiện nay Hà Nội đang trong quá trình đô thị hoá cao, các nhu cầu ở mọi lĩnh vực đều rất lớn. Đặc biệt trong xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị. Nhu cầu cho khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí, khu thể thao, những dự án liên doanh với nước ngoài. Hầu hết các nhu cầu được đáp ứng bằng đất nông nghiệp. Chỉ tính riêng đất trồng lúa của các huyện ngoại thành từ năm 1995-2003 giảm 3250 ha trung bình giảm gần 400 ha/năm. Mặc dù vậy dân số nông nghiệp mỗi năm tăng là 2%. Số lao động nông nghiệp chuyển sang công nghiệp và dịch vụ ở các huyện ngoại thành ít và mang tính tự phát. Đất nông nghiệp hiện tại là 43612 ha dự kiến đến năm 2005 còn lại 38370 ha, năm 2010 còn lại 33000 ha, giảm 10000 ha so với năm 2000. Năm 2001 Hà nội có 273 doanh nghiệp ngoài quốc doanh và liên doanh nước ngoài. Nhu cầu đất để xây dựng các cơ sở hạ tầng là rất lớn. Để đáp ứng thu hút vốn đầu tư thì UBND Thành phố phải tạo mọi điều kiện về đất đai, chính sách về kinh tế. Các điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội có ảnh hưởng lớn trong quá trình phát triển kinh tế và đặc biệt là trong công tác quy hoạch sử dụng đất đai. Nó đảm bảo cho các cấp quản lý về đất đai một cách hợp lý và hiệu quả nhất việc bố trí các doanh nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất ở những nơi xa dân cư, gần một số trục giao thông lớn để đảm bảo vệ sinh môi trường cho người dân, thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hoá. Đất đô thị ở Hà Nội hiện nay chủ yếu dùng để xây dựng các công trình công cộng, các văn phòng đại diện và các khu nhà ở. Hiện nay Hà Nội đang dần phát triển về hướng Gia Lâm, Đông Anh, Sóc Sơn. Các nhà máy, xí nghiệp chủ yếu được chuyển về các vùng trên. Đời sống nhân dân ở Hà nội theo thống kê thì đa số là cán bộ công chức, vì vậy đời sống ở đây cao hơn ở các vùng lân cận, thể hiện sức mua lớn hơn. Khả năng có việc làm và thu nhập cao dẫn đến nhu cầu về chỗ ở tăng. Một nguyên nhân nữa là sự di dân nông thôn ra thành thị là rất lớn. Việc định cư tự phát của số người này gây ra cho các cấp có thẩm quyền gặp rất nhiêu khó khăn. II. Thưc trạng công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị tại địa bàn Thành phố Hà nội 1. Quỹ đất đô thị Tổng diện tích đất tự nhiên của Thành phố Hà nội năm 2000 là 92097,5 ha tăng so với năm 1995 là 290,8 ha và tăng so với năm 1990 là 40,8 ha. a) Quỹ đất và cơ cấu đất đô thị Trong đó diện tích đất tự nhiên của 7 quận nội thành là 8430 ha bằng 9,15% diện tích tự nhiên toàn Thành phố. Biểu 2: Cơ cấu các loại đất đô thị trên địa bàn Thành phố Hà nội năm 2003 STT Loại đất Diện tích (ha) Chiếm % diện tích 1 Đất nông nghiệp 1816 21,15 2 Đất lâm nghiệp 3 0,0355 3 Đất chuyên dùng 3263 38,7 4 Đất ở 2442 28,96 5 Đất chưa sử dụng 906 10,74 6 Tổng cộng 8430 100 Nguồn: Niên giám thống kê 1991 - 2003 Cục thống kê Thành phố Hà nội. Từ biểu trên ta thấy đất chưa sử dụng và đất lâm nghiệp chiếm tỉ trọng rất ít và đang có xu hướng giảm dần. Đất chuyên dùng và đất ở chiếm tỉ trọng rất cao và đang tăng lên thể hiện quá trình đô thị hoá rất nhanh chóng b) Quỹ đất và cơ cấu đất đô thị theo địa giới hành chính Biểu3: Cơ cấu quỹ đất đô thị của 7 quận nội thành năm 2003 nh sau: Đơn vị: ha Quận Loại đất Tổng số Nông nghiệp Lâm nghiệp Chuyên dùng Đất ở Đất chưa sử dụng Hoàn Kiếm 15 0 256 163 95 529 Ba Đình 20 0 537 323 45 925 Cầu Giấy 395 0 458 315 33 1204 Đống Đa 38 0 511 445 2 996 Hai Bà Trưng 107 0 683 565 110 1465 Tây Hồ 1118 0 381 293 609 2401 Thanh Xuân 123 0 437 338 12 910 Tổng số 1816 0 3263 2442 906 8430 % so với tổng số 21,15 0 38,7 28,96 10,74 100 Nguồn: Niên giám thống kê năm 1991-2003, Cục Thống kê Thành phố Hà nội 2. Biến động của quỹ đất đô thị trên địa bàn Thành phố Hà nội Biểu 4: Biến động của quỹ đất đô thị trên địa bàn Thành phố Hà nội Đơn vị: ha Loại đất Năm Tăng Giảm Tăng giảm thực tế 1990 1995 2003 1995/1990 2000/1995 Đất nông nghiệp 1887,18 1186,82 934 -700,36 -252,82 - 955,18 Đất lâm nghiệp 4,3 3,6 3 - 0,7 - 0,6 - 1,3 Đất chuyên dùng 2332,54 3263 + 903,46 + 903,96 Đất ở 2002,65 2445 +442,35 + 442,35 Đất chưa sử dụng 2904,39 906 - 1998,39 - 1998,39 Nguồn: Báo cáo tổng kết tổng kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2000 của Thành phố Hà nội Trong những năm qua diện tích đất đô thị thay đổi chủ yếu là do có sự sát nhập các huyện khác vào các quận như quận Tây Hồ là đơn vị hành chính mới được thành lập và chính thức hoạt động từ ngày 01/01/1996 được tách ra từ các phường của huyện Từ Liêm và quận Đống Đa. Quận Thanh Xuân và quận Cầu Giấy là 2 đơn vị hành chính mới được thành lập từ ngày 01/01/1997 tách ra từ các quận Đống Đa, Từ Liêm, Thanh Trì. Sự sai lệch về tổng diện tích tự nhiên của các quận do chất lượng thống kê. Nhìn chung quỹ đất của 7 quận nội thành hầu như không thay đổi. Diện tích tự nhiên trong từng loại loại đất có sự biến động mà sự biến động này chủ yếu do sự chuyển từ các loại đất cho nhau. Đặc biệt hiện nay đất nông nghiệp, lâm nghiệp của khu nội thành đang giảm mạnh đất chưa sử dụng giảm, đất ở và đất chuyên dùng ngày càng tăng và chiếm tỉ trọng. 3. Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nghĩa vụ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định thì tất cả các tổ chức cá nhân đóng trên địa bàn Thành phố đều phải đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kết quả nghiên đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến tháng 12/2003 như sau. Biểu 5: Kết quả đăg ký chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị trên địa bàn Thành phố Hà nội. (năm 2003) STT Quận Số hộ, tổ chức cần đăng ký Số hộ, tổ chức đã đăng ký %đăng ký so với số cần đăng ký Hộ gia đình Tổ chức Hộ gia đình Tổ chức Hộ gia đình Tổ chức 1 Hoàn Kiếm 3806 1787 3603 1700 94,66 95,13 2 Hai Bà Trng 39497 8087 37400 6000 94,69 74,19 3 Ba Đình 14521 3625 10521 2652 72,45 72,41 4 Đống Đa 24130 8870 21036 6870 87,17 77,45 5 Tây Hồ 12122 6024 12000 4050 99,0 67,23 6 Cầu Giấy 10799 7045 80790 7000 74,8 99,36 7 Thanh Xuân 11042 6802 9016 4079 81,65 59,69 Tổng cộng 115917 75387 108375 33324 Nguồn: Báo cáo kết quả đăng ký thống kế đất đai của phòng đăng ký thống kê đất thuộc Sở Địa chính Nhà đất Hà nội. Như vậy trong những năm qua trên địa bàn Thành phố đã có 108375 hộ gia đình và 33324 tổ chức tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt 74,07% trong đó hộ gia đình chiếm 44,89%, tổ chức chiếm 29,08%. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị và quyền sở hữu nhà diễn ra như sau. Năm 2002 toàn Thành phố cấp được 37001/35000 tại khu vực đô thị đạt 106,24% kế hoạch. Năm 2003 toàn Thành phố cấp được 40664/40000 giấy chứng nhận. Tại khu vực đô thị đạt 102,2%. Kế hoạch dự kiến đến hết năm 2003, toàn Thành phố sẽ cấp được 40664 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt 102,5%. Kế hoạch 2003 cụ thể như sau Biểu 6: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị đến hết năm 2003. STT Quận Số GCN cần cấp Số GCN đã cấp %so với số GCN cần cấp đến năm 2002 2003 Tổng cộng 1 Hoàn Kiếm 5593 3178 1500 4637 83.55 2 Hai Bà Trng 47548 13253 3711 22344 46,99 3 Ba Đình 18011 7625 3693 11318 62,84 4 Đống Đa 33000 12809 6301 19110 57,91 5 Tây Hồ 18146 7613 1218 11141 61,40 6 Cầu Giấy 16924 7311 3728 11039 65,23 7 Thanh Xuân 17844 7045 3515 10560 59,18 Nguồn: Báo cáo kết quả đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất của Sở địa chính Hà nội. Như vậy đến hết năm 2002 trên địa bàn Thành phố Hà nội đã cấp được 90115/157066 GCN đạt 62,44% số GCN cần cấp, Kết quả năm 2004: Biểu 7: Kế hoạc cấp GCN quyền sử dụng đất đô thị năm 2004(Đơn vị: Hồ sơ) STT Quận,huyện Kế hoạch cấp GCN 1 Hoàn Kiếm 500 2 Hai Bà Trng 600 3 Ba Đình 2000 4 Đống Đa 4000 5 Tây Hồ 3000 6 Cầu Giấy 1500 7 Thanh Xuân 1500 Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động của Sở địa chính Nhà đất Hà nội 4. Giao đất và cho thuê đất. Thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm đợc Thủ Tướng Chính Phủ phê duyệt từ năm 1996-2002, Hà nội đã giao và cho thuê được 5227,58 ha đất để thực hiện 1904 dự án phát triển công nghiệp và đô thị phát triển kinh tế xã hội trong đó có 1832,6 ha đất cho 494 dự án đầu tư phát triển sản xuất phi nông nghiệp. Kinh doanh dịch vụ gồm 1016,9 ha đất cho 141 dự án có nguồn vốn nước ngoài trong đó có 13 dự án 100% vốn nớc ngoài đợc thuê diện tích đất là 52,2 ha. 128 dự án liên doanh với nớc ngoài được thuê 964,7 ha. Có 4 dự án đầu tư nước ngoài sử dụng đất để xây dựng khu công nghiệp tập trung: khu công nghiệp Nội Bài, khu công nghiệp Hà nội đầu tư khu công nghiệp Sài đồng A, khu công nghiệp Bắc Thăng Long. Đã có 815,7 ha đất được giao để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ của các doanh nghiệp trong nước. Trong đó chủ yếu khu công nghiệp vừa và nhỏ, các cụm công nghiệp và làng nghề truyền thống, các nhà máy nhỏ lẻ, các công trình thương mại dịch vụ. Còn lại 3394,98 ha đất được giao để thực hiện 1410 dự án sử dụng vào các mục đích: - 919,97 ha xây dựng các trụ sở cơ quan - 479,94 ha đất ở đô thị - 754,5 ha đất giao thông - 979,16 ha đất thuỷ lợi - 45,84 ha đất an ninh quốc phòng - 880,85 ha đất nghĩa địa -66,77 ha đất chuyên dùng khác Tính đến đầu năm 2002 toàn địa bàn thành phố có 141 doanh nghiệp liên doanh có vốn đầu tư nước ngoài và 100% vốn nước ngoài ký hợp đồng thuê đất với tổng diện tích là 12668,737 m2 đất; 353 doanh ngiệp trong nước ký hợp đồng thuê đất có tổng diện tích 3231858 m2trong đó : 242 doang nghiệp trong nớc thuê 1582437 m2đất 71 doanh nghiệp TNHH thuê 1147442 m2đất 21 doanh nghiệp cổ phần thuê 457500,8 m2 đất 3 doanh nghiệp tư nhân thuê 15325 m2 đất 17 hợp tác xãthuê 29153,2 m2 Trong năm 2001 sở địa chính thành phố đã thụ lý 380 hồ sơ trình cấp có thẩm quyền giao đất và cho thuê đất với tổng diên tích 91233 ha đạt 93,1% kế hoạch về diện tích đất, tạm giao 203 ha đất để bồi thờng công tác giải phóng mặt bằng. Thu tiền thuế đất năm 2001 và nộp ngân sách 183,7 tỷ đạt 146,7% kế hoạch. Năm 2002, sở đã trình cấp có thẩm quyền giao đất và cho thuê đất với diện tích 1278 ha, đạt 10,8% kế hoạch; nộp ngân sách 635,3 tỉ đồng đạt 167,8% kế hoạch, năm 2001và năm 2002 uỷ ban nhân dân thành phố đã giao và cho thuê được 2180 ha đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn trong đó đã giao 165,6 ha đất để phát triển công nghiệp, 201 ha để xây dựng các công trình giao thông, hạ tầng đầu mối. Các dự án phát triển nhà ở và khu tái định cư, 5,2 ha để xây dựng quỹ nhà phục vụ cho các vị lãnh đạo cách mạng cải thiện nhà ở; giao đất xây dựng các công trình trọng điểm công trình phục vụ SAEGAME 22... Sáu tháng đầu năm 2003 sở địa chính trình cấp có thẩm quyền giao đất và cho thuê đất với diện tích khoảng 957 ha đạt 46% kế hoạch phục vụ cho các dự án trên địa bàn Kết quả giao đất và cho thuê đất đô thị từ năm 1996 đến 2002 Biểu 6: Công tác giao đất và cho thuê đất qua các năm Năm 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Diện tích giao đất và cho thuê đất(đơn vị ha) 969,9 1231,85 480,23 892,27 741 912,3 1267,7 % so với kế hoạch 48,1 47,75 19,93 49,5 55,3 82,9 101,33 Nguồn: báo cáo kết quả thực hiện nghị định 273/QĐ-TTg ngày 12/4/2002 của Thủ Tướng Chính phủ về việc kiểm tra quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.  Biểu 7: Kết quả giao đất đô thị đến năm 2002 Loại đất Đối tợng được giao đất và cho thuê đất Đơn vị (ha) Hộ gia đình cá nhân Tổ chức kinh tế Tổ chức nhà nước An ninh quốc phòng UBND phường quản lý Tổng số 1 Đất đô thị 479,94 0 0 0 0 479,94 2 Đất chuyên dùng 0 1832,6 919,97 0 66,77 2752,57 3 Đất N-L-N 0 0 0 0 979,16 979,16 4 đất giành cho các công trình công cộng 0 0 0 0 754,5 754,5 5 đất an ninh quốc phòng 0 0 0 45,84 0 45,84 Tổng cộng 479,94 1832,6 919,97 45,84 1758,43 4969,94 % so với tổng số 9,65 36,87 18,5 0,922 35,38 100% 5. Thực trạng quy hoạch sử dụng đất đai ở Hà Nội a. Các nhân tố ảnh đến quy hoạch sử dụng đất: * Dự báo về xu thế đô thị hóa: - Tác động tích cực: sự gia tăng đô thị hóa trong những năm tới sẽ thúc đẩy việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế của Thành phố Hà Nội theo hướng tăng tỷ trọng dịch vụ và công nghiệp, giảm tỷ trong nông nghiệp cho nên công tác quy hoạch sử dụng đất đòi hỏi các công cụ quản lý và các mục đầu tư phát triển đều phải tăng yêu cầu sử dụng. Sự gia tăng đô thị hóa trong tương lai còn tạo điều kiện thuận lợi cho quận phátử triển một cách đồng đều và từ đó tạo điều kiện phát triển kinh tế, tăng nguồn thu, tạo thêm việc làm. - Tác động tiêu cực: quá trình đô thị hóa trong tương lai sẽ làm cho Hà Nội một thách thức to lớn trong đó nhu cầu về vốn đầu tư, việc làm, nhà ở. * Dựa báo về quy mô dân số: -Dân số trên địa bàn Thành phố Hà Nội dự báo khoảng 3-3,5 triệu người vào năm 2005 và 3,5-4 triệu người vào năm 2010. Tỷ lệ tăng tự nhiên giảm dần qua các năm từ 2001-2005, sau đó ổn định vào khoảng 1% vào giữa giai đoạn 2006-2010. Quy mô dân số và nguồn lao động trên địa bàn Thành phố chủ yếu tăng là do tăng tỉ lệ cơ học. Nhằm hạn chế tỷ lệ tăng cơ học, chúng ta cần áp dụng biện pháp hành chính và kinh tế chặt chẽ. Song xu hươngkhông thích hợp với xu thế đô thị hóa và phát triển kinh tế xã hội của Thành phố trong tương lai. - Dân số trên địa bàn Thành phố đạt 3,5-4 nghìn vào năm 2010. Tỷ lệ tăng tự nhiên giảm dần và ổn định. Còn tỉ lệ và tốc độ tăng cơ học sẽ tăng nhanh với sự kết hợp hài hòa quyền tự do di chuyển, c trú, tìm việc làm của người dân, đảm bảo trật tự an ninh trong quá trình đô thị hóa . b. Kế hoạch sử dụng đất đô thị Căn cứ tình hình kế hoạch giao đất để xây dựng đô thị phát triển nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng giai đoạn 1996-2000 các chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội kế hoạch từ năm 2000-2005 của thành phố, chương trình 12/CTr-TƯ về phát triển nhà ở Hà nội. Nội dung quy hoạch sử dụng đất của thành phố đến năm 2010, chỉ tiêu cơ bản về phát triển đất xây dựng, nhà ở đô thị của kế hoạch sử dụng đất 10 năm 2001-2010 của Thành phố dự kiến là 587 ha Biểu 8: Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đô thị năm 2002 đến năm 2010 Đơn vị: ha Khu phát triển đô thị Hiện trạng năm 2000 Sử dụng đến năm 2010 Đất đô thị Đất ở đô thị Đất đô thị Đất ở đô thị 1. Khu vực thành thị 9684 2813 18903 4911 - khu vực 7 quận nội thành 8430 2442 8430 2485 - khu vực mở rộng sang huyện Gia Lâm 558 213 3506 602 - khu vực mở rộng sang huyện Từ Liêm 213 049 1762 607 - Khu vực mở rộng sang huyện Thanh Trì 0 0 1002 317 - khu đô thị Bắc Thăng Long 30 0 300 100 - khu đô thị Đông Anh 453 409 1300 374 2. Khu đô thị Châu Quỳ 0 0 409 98 3. khu đô thị Văn Điển- Tứ Hiệp 9 32 230 88 4. khu đô thị Sóc Sơn 82 27 3264 778 Tổng số 9775 2872 22807 5875 Nguồn : báo cáo chuyên đề " Định hướng sử dụng đất thời kỳ 2000-2003 một số ngành và một số lĩnh vực của thành phố Hà Nội" Trong tương lai đến năm 2010 sẽ có 2079100 người sống trong các khu đô thị của thành phố Hà Nội. Tăng thêm 531600 so với năm 2001. Để đảm bảo nhu cầu đất ở cũng như các hoạt động kinh tế chính trị xã hội của thủ đô, đất đô thị sẽ được mở rộng (xem biểu trên). Như vậy diện tích đất đô thị sẽ được tăng thêm 12951 ha lấy vào các loại đất nông lâm ngư nghiệp như sau: Đất lúa, mầu 5789 ha. Cây hàng năm khác 355 ha Đất vườn tạp 51 ha Đất cây lâu năm 37 ha Đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản 619 ha Đất trồng cỏ 5 ha Đất trồng rừng 499 ha Đất xây dựng 1365 ha Đất giao thông 796 ha Đất thuỷ lợi và mặt nước chuyên dùng 819 ha Đât di tích lịch sử văn hóa 53 ha Đất nguyên vật liệu xây dựng 26 ha Đất chuyên dùng khác 60 ha Đất ở nông thôn 1397 ha Đất bằng chưa sử dụng 42 ha Đất mặt nước chưa sử dụng 79 ha Đất sông suối 258 ha Đất chưa sử dụng khác 19 ha Diện tích đất ở đô thị năm 2000 là 2872 ha. Trong những năm tới giảm 232 ha. Do chuyển sang đất xây dựng khác 27 ha, đất giao thông 205 ha đồng thời tăng thêm 3235 ha lấy từ đất lúa và đất mầu 1649 ha, đất trồng cây hàng năm khác 172 ha, đất vườn tạp 19 ha, đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản 154 ha, đất xây dựng 11 ha, đất giao thông 4 ha, đất thuỷ lợi và mặt nước chuyên dùng 73 ha, đất làm nguyên liệu 7 ha, đất nghĩa trang 6 ha, đất ở nông thôn 1126 ha, đất bằng chưa sử dụng 14 ha. Đến năm 2010 diện tích đất đô thị sẽ là 22807 ha trong đó đất ở là 5875 ha. Chương III Một số giải pháp nhằm hoàn thiện và thúc đẩy công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị trên địa bàn hà nội Báo cáo chính trị của ban chấp hành Trung ương Đảng CSVN tại đại hội lần thứ IX vừa qua đã nhấn mạnh “ Phát triển mạng lưới đô thị phân bố hợp lý trên các vùng. Hiện đại hoá dần các thành phố lớn, thúc đẩy quá trình đô thị hoá nông thôn. Không tập trung quá nhiều cơ sở Công nghiệp và dân sự vào các đô thị lớn. Tăng cường công tác quy hoạch và quản lý đô thị, bảo vệ môi trường, nâng cao thẩm mỹ kiến trúc”. Đây là chuyên ngành có liên quan đến khá nhiều mặt của đời sống xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của những người dân. Để triển khai và thực hiện những nhiệm vụ đó cần bàn tới rất nhiều biện pháp, trong đó biện pháp đối với vấn đề sử dụng đất đai là biện pháp tiền đề. Công tác quy hoạch, được xem như một chính sách về đất đai luôn là ắôi quan tâm của Đảng và Nhà nước ta đặc biệt trong giai đoạn chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Đã có nhiều cuộc hội thảo hội nghị bàn về việc đưa ra các quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyên phê duyệt vào cuộc sống. Song hình như lúc nào chúng ta cảm thấy quy hoạch như xa vời. Chưa theo sát được nhu cầu của đời sống xã hội. Vừa thiếu đối với những bức xúc hiện tại mà như thừa đối với 20 năm sau. Mặt khác như ta đã biết quy hoạch đất đai là công việc có tính khoa học và tính tổng hợp rất cao, đòi hỏi người sản xuất ra nó không những chỉ có trình độ học thuật cao, tri thức rộng, giỏi tập hợp trí tuệ của đồng nghiệp trong từng phương án cụ thể, mà quan trọng hơn là sự nhạy bén về chính trị và sự nhạy cảm với những yêu cầu mới của đời sống xã hội, để giải quyết hợp lý đồng thời nhiệm vụ chính trị của công tác quy hoạch mà vẫn không xa rời thiên chức nghề nghiệp tham gia cải tạo xã hội và định hướng sự phát triển của xã hội. Tuy nhiên, trong lĩnh vực nào cũng vậy giữa lý thuyết và cuộc sống luôn tồn tại những khoảng cách. Để rút ngắn khoảng cách đó cần hợp lực từ nhiều phía để đưa quy hoạch đô thị vào cuộc sống. Tình hình sử dụng đất đô thị bừa bãi không theo quy hoạch và pháp luật hiện nay đang chiếm tỷ trọng đáng kể trong các đô thị, nhưng vẫn chưa có những biện pháp hữu hiệu để ngăn chặn. Để tạo nguồn duy trì và phát triển đô thị thì phải tăng cường hơn nữa công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị. Sau đây là một số biện pháp: Hoàn chỉnh hệ thống văn bản pháp luật về công tác lập quy hoạch đất đô thị tại hà nội Cần hoàn thiện hơn với “Luật đất đai”. Tuy gần đây Luật đất đai đã có những sửa đổi đáng kể, phù hợp hơn, song cần phải quy định cụ thể hoá hơn công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị trong đó có đề cập một phần riêng về công tác lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đô thị. Bởi Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị có trình độ sản xuất hàng hoá, văn hoá, giáo dục... vượt trội hơn khu vực nông thôn và các khu vực khác. Luật đất đai cũng cần quy định rõ mối quan hệ giữa các hình thức của quy hoạch sử dụng đất đô thị như: quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất theo chuyên ngành, quy hoạch sử dụng đất đô thị xí nghiệp... và cần nêu rõ hơn trách nhiệm quyền hạn các cấp các ngành trong việc lập quy hoạch sử dụng đất đô thị. Cần quy định rõ việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quan điểm: cấp nào, ngành nào lập quy định sử dụng đất đai thì cấp đó, ngành đó phải có trách nhiệm tổ chức mọi nỗ lực nhằm thực hiện mục tiêu đề ra. Quan điểm này gắn chặt trách nhiệm của các cấp, các ngành với quá trình quy hoạch sử dụng đất. Tránh tình trạng chồng chéo trong cơ chế quản lý gây khó khăn cho người tổ chức sử dụng đất đô thị Xây dựng hoàn thiện các văn bản pháp quy. Đối với Nghị quyết, Nghị định của Chính phủ, Quyết định và Chỉ thị của Thủ tướng chính phủ ; Quyết định Thông tư và Chỉ thị của Bộ trưởng và các cấp chính quyền địa phương, về công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, định mức lao động và đơn giá lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong đó cần phải có quy định ưu tiên về định mức lao động, lập quy hoạch và đơn giá lập quy hoạch cho quy hoạch sử dụng đất đô thị. Một mặt, những quy định pháp luật phải nhấn mạnh trách nhiệm cá nhân trong việc lập quy hoạch sử dụng đất đô thị đồng thời quy định rõ quyền lợi cá nhân tương ứng nhằm khuyến khích sự sáng tạo trong sử dụng đất (để sử dụng triệt để tiềm năng của đất). Pháp luật cũng cần phải có quy định mở đường cho sự tham gia của cộng đồng đô thị trong quá trình xét duyệt quy hoạch sử dụng đất cũng như đóng góp tài chính cuả các tổ chức kinh tế trong việc lập quy hoạch và ngược lại cũng sẽ có những quy định ưu tiên đối với họ trong kế hoạch sử dụng đất gần nhất. Pháp luật phải cải tạo điều kiện thực hiện những giải pháp về đầu tư Những giải pháp về đầu tư cho công tác lập quy hoạch sử dụng đất đô thị Nguồn vốn đầu tư cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai chưa được xác định rõ và còn rất hạn chế. Để hoàn thành mục tiêu là quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai nhất là đối với đất đô thị đòi hỏi vốn đầu tư rất lớn vì vậy cần phải tiếp tục quán triệt những nguyên tắc “ ngân sách trung ương tập trung đầu tư quy hoạch sử dụng đất đai toàn quốc các vùng kinh tế mới một phần quy hoạch và sử dụng đất đai cấp tỉnh. Ngân sách địa phương (trích từ các nguồn vốn từ đất) để đầu tư lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và cấp xã”. Trong kế hoạch đầu tư phảỉ xem dự án lập quy hoạch sử dụng đất đô thị là dự án được ưu tiên phân bố kinh phí. Quan điểm này xuất phát từ cơ sở cơ bản của quyền sử dụng đất đô thị trong việc xây dựng thực hiện hàng loạt các quy hoạch nguồn lực quy hoạch không gian đô thị khác. Chủ trương sử dụng vốn vay, viện trợ cuả các tổ chức trong và ngoài nước để nhanh chóng lập quy hoạch sử dụng đất đô thị. Ngay trong dự án sử dụng đất đô thị cũng phải chỉ ra nguồn thu để bù đắp vốn vay đó. Như vậy vấn đề quan trọng là phải xác định được đủ những nguồn thu hợp pháp để phân bố kế hoạch sử dụng đất đô thị trong từng đô thị phải xác định đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất nào đã và sẽ đóng góp phần lớn vào cho nguồn vốn ngân sách đô thị, đồng thời cho chính sách khuyến khích hoặc để tạo điều kiện để biết đối tượng đó hoàn thành nghiã vụ đóng góp. Ví dụ: chính sách “ để lại tạm thời lâu hơn” cho những loại đất đem lại nguồn thu lớn, nghĩa là ưu tiên cho sự ổn định, mục đích sử dụng hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng qua một số thời kỳ kế hoạch với những loại đất đó. Đầu tư cho việc xây dựng hệ thống thông tin quản lý đất đai đô thị, đủ sức thu nhập, xử lý, cung cấp cho quy hoạch sử dụng đất đô thị những thông tin gốc, những tin có độ tin cậy cao. Tăng cường biên chế cho cơ quan quản lý đất đai đô thị những cán bộ hiểu biết sâu sắc kinh tế đất đô thị (cử nhân kinh tế và quản lý đô thị). Đầu tư hệ thống quản lý bằng vi tính để tăng khả năng chính xác và hiệu quả trong công tác quy hoạch tập trung kỹ thuật vi tính và những chuyên gia kỹ thuật vi tính trong ngành để bộ phận này dồn sức vào nguyên cứu, phục vụ việc lập quy hoạch sử dụng đất đô thị, người lập quy hoạch sử dụng đất đô thị phải đồng thời là người lập kế hoạch sử dụng đất và phaỉ có trách nhiệm trong việc thực hiện những mục tiêu đã đề ra. Ngân sách trung ương tập trung đầu tư quy hoạch sử dụng đất đai toàn quốc, các vùng kinh tế và quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Tổng cục phê duyệt dự án; các sở địa chính cần làm việc với sở kế hoạch và đầu tư, sở tài chính trình UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương cấp kinh phí để triển khai công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp trên địa bàn địa phương mình. 3. Những giải pháp hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất đai đô thị a) Cần có chính sách phát triển thị trường nhà đất đô thị qua đó nhận diện khách qua giá trị của từng loại đất trong đô thị từ đó biết được những mặt hợp lý, những mặt chưa hợp lý còn tồn tại Những khó khăn để quy hoạch sử dụng đất sẽ hướng vào duy trì mặt hợp lý và khắc phục mặt bất hợp lý của thị trường đất đô thị. Để thúc đẩy nhanh thị trường nhà đất cũng như công tác quy hoạch đất đô thị thì cần phải giải quyết chấm dứt tình trạng không xét duyệt được để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị. Do ở nước ta, công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị có sau hiện trạng sử dụng đất. Chính vì thế việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị hiện nay đang vô cùng trì trệ đây là nguy cơ cản trở cho bước thực hiện quy hoạch sử dụng đất đô thị sau này biết là công tác đền bù thiệt hại về đất trong giải phóng mặt bằng. Chính quyền đô thị nên mạnh dạn cho nợ trong một thời gian ngắn đối với những trường hợp hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức chưa có khả năng trả tiền cho Nhà nước. Khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời cho trường hợp chưa có giấy là hợp lệ kèm theo một số ràng buộc sao cho giấy chứng nhận đất tạm thời ấy có thể đổi được chủ có nghĩa là việc ấy có thể lưu thông trên thị trường Nhà đất đô thị được b) Hoàn thiện các phương pháp điều tra cơ bản để thu nhập và xử lý các thông tin trong công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị. Phần lớn những số liệu dự báo hoăc dự kiến thường là những số đông tất yếu sẽ có sự điều chỉnh phù hợp cho từng giai đoạn, từng lĩnh vực, Do đó trong quy hoạch sử dụng đất đai phát triển đô thị cho phép có tính khả biến. Tuy nhiên, chất lượng dự báo thấp dự kiến sai, phương hướng cụ thể điều chỉnh liên tục sẽ dẫn đến không theo kịp.Những sai số giữa quy hoạch và sử dụng đất với nhu cầu thực tiễn phát triển sẽ tạo ra những bức xúc. Vì vậy cần phải hoàn thiện những phương pháp điều tra, chọn phương pháp điều tra hiệu quả phù hợp nhất cho từng khâu để có những thông tin chính xác. Cần điều tra nhà ở trong thực tế tại nội thành đối với các đô thị lớn là cơ sở tốt cho dự báo nhu cầu sử dụng nhà cho tương lai, tạo một căn cứ cơ bản cho quyền sử dụng đất đô thị. Hiện nay, tốc độ đô thị hoá đang tăng nhanh, rõ rệt nhất là ở Hà Nội giá nhà, đất tăng vọt khiến cho thị trường nhà cho thuê trở lên sôi động. Nếu nhận biết được quy luật cung cầu trên thị trường này sẽ dự báo chính xác hơn về nhu cầu nhà ở trong tương lai. 4. Giải pháp về tổ chức, quản lý xây dựng quy hoạch. Xác định rõ trách nhiệm của các cấp, của các ngành trong việc giúp Nhà nước quản lý đất đô thị (trước hết là ở cấp trung ương, cấp tỉnh và hai ngành địa chính, xây dựng) Quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nó sẽ có tính pháp lý như một chính sách tổng hợp. Những chính sách tương ứng kịp thời đồng bộ, thống nhất cần phải có để cùng triển khai thực hiện sự hỗ trợ thiếu đồng bộ thiếu thống nhất trong bất cứ một loại chính sách nào có liên quan đến việc triển khai quy hoạch sử dụng đất đều tạo tiền đề cho việc phá vỡ quy hoạch, làm giảm hiệu lực pháp lý cuả quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất có liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ cuả mọi ngành, mọi cấp, mọi người dân, do đó rất cần một mô hình quản lý đồng bộ, hợp lý. Thiết lập một cơ chế giao đất cho thuê đất đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính, vừa tránh dược phiền hà, vừa bảo đảm quản lý, sử dụng tốt đất đai. Xây dựng những tài liệu cơ bản như: bản đồ, sổ sách để làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý sử dụng đất đô thị, trước hết phải tổ chức tốt việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đô thị. Khi thực hiện vấn đề này cần có sự chỉ đạo chặt chẽ thống nhất trong việc xử lý đối với những trường hợp sử dụng đất mà chưa được pháp luật công nhận. Quản lý đất đô thị phải gắn liền với quản lý công trình và nhà ở. Thống nhất cơ quan quản lý Nhà nước với cơ quan quản lý đất, thống nhất chế độ đăng ký đất và nhà. Quy định mọi thủ tục phải phù hợp với mọi hiện trạng quan hệ đất đô thị phù hợp với sự phát triển của cơ chế thị trường trong tình hình mới. Đòi hỏi những người trong bộ máy quản lý phải có trình độ chuyên môn, được đào tạo bài bản có kinh nghiệm quản lý tốt, ngoài ra còn phải có tư cách đạo đức tốt hết lòng vì dân, vì sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Hệ thống các phương tiện thông tin đại chúng cần vào cuộc mạnh mẽ hơn, sâu hơn. Cần giải thích những lý thuyết, thuật ngữ chuyên môn “ dài dòng- bác học” trong các văn bản thuyết minh quy hoạch thành những nội dung thiết thực, ngắn gọn, đơn giản, dễ hiểu để mọi người dễ nhớ tạo điều kiện cho nhân dân nâng cao ý thức pháp luật trong nếp sống đô thị. Đồng thời cho những cán bộ quản lý “ Truy cập” kịp thời lượng thông tin cần thiết để triển khai công việc để quản lý ở địa phương và trong phạm vi cả nước 5. Đẩy nhanh công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Thông qua quy hoạch mà UBND thành phố tiến hành xác định các loại đường phố để xác định chính xác giá đất để bồi thường khi tiến hành thu hồi đất và giải phóng mặt bằng, tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng. Đối với đất ở cũng phải tiến hành định giá đất khi thu hồi đất để từ đó có thể tiến hành nhanh chóng công tác giải phóng mặt bằng. Với lao động nông nghiệp thì phường phải có biện pháp đào tạo nghề để phù hợp với tay nghề của họ vì vậy Thành phố phải mở các lớp đào tạo nghế đầu tư xây dựng các cơ quan. Để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng Thành phố phải có biện pháp khắc phục và giải thích cho người dân hiểu rõ lợi ích của công trình để họ tạo điều kiện thuận lợi cho ban giải phóng mặt bằng của thành phố làm việc với những cá nhân mà không đồng tình với phương án giải phóng mặt bằng thì có thể xem xét những kiến nghị của họ. Nếu thấy ý kiến đó là hợp lý thì có thể xem xét và điều chỉnh phương án bồi thường giải phóng mặt bằng cho phù hợp. 6. Đào tạo đội ngũ cán bộ. Như thực tế cho thấy: đội ngũ cán bộ hiện nay của chúng ta còn xa mới thực hiện được do còn thiếu cả về số lượng lẫn chất lượng. Phần lớn cán bộ địa chính chỉ mới qua lớp đào tạo chưa đủ chính sách pháp luật về đât đai. Do đó để xây dựng được một đội ngũ cán bộ cả về số lượng lẫn chất lượng vững vàng về chính trị, giỏi về chuyên môn đáp ứng yêu cầu xây dựng và phát triển ngành địa chính nói chung và phát triển phòng địa chính nhà đất đai. Đầu tư thích đáng cho việc đào tạo, bồi dưỡng những người ưu tú trở thành cán bộ chủ chốt... bồi dưỡng tài năng ngay từ các trườmg phổ thông, đại học và trung học chuyên nghiệp. Nguồn đầu tư để phát triển và nâng cao chất lượng đào tạo và bồi dưỡng cán bộ bao gồm từ ngân sách nhà nước các cấp, kinh phí của các tổ chức...trong và ngoài nước. Trong những năm tới mục tiêu đào tạo cán bộ, bồi dưỡng cán bộ quản lý nhà nước trong các ngành địa chính: + Nhằm làm cho cán bộ địa chính, công chức nhà nước đạt đủ các tiêu chuẩn quy định đối với các ngạch bậc công chức. + Khắc phục kịp thời những thiếu hụt về trình độ chuyên môn, hạn chế về năng lực quản lý để cán bộ thực tốt nhiệm vụ được giao theo phân cấp quản lý của ngành. + Bổ sung những kiến thức, kỹ năng cơ bản về chuyên môn, nghiệp vụ quản lý hành chính theo yêu cầu cải cách nền hành chính nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả của cán bộ quản lý của ngành từ trương ương đến cơ sở. Để đáp ứng nhu cầu đào tạo cán bộ quản lý ngày càng lớn của ngành nên các hình thức đào tạo cũng phát triển không ngừng. - Củng cố, phát triển các hình thức đào tạo truyền thống. + Tập trung dài hạn tại các điạ bàn phù hợp như tại các trường đại học quốc gia. Cách đào tạo này thường mang lại chất lượng cao cho người học nhưng nó lại đòi hỏi nhiều thời gian và liên tục yêu cầu đó không phù hợp với những cán bộ đương đảm trách công tác đi học. + Tại chức tập chung là hình thức đào tạo thích hợp với những cán bộ đương chức về quỹ thời gian. + Bồi dưỡng kiến thức theo mảng chương trình được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dành cho cán bộ đương chức để bổ sung, hoàn thiện những kiến thức về quản lý, kinh tế, chính trị, kỹ thuật... phục vụ cho công việc mà họ đang thực thi. - Từng bước nghiên cứu thực hiện các hình thức đạo tạo, bồi dưỡng hiện đại như: + Đào tạo từ xa: là hình thức đào tạo không thường xuyên, mọi nơi có nhu cầu đào tạo về một chương trình nào đó, họ có thể tự nguyện đăng ký dự học để tự nghiên cứu và dự thi theo qui định. + Đào tạo bồi dưỡng qua mạng vi tính nội bộ là hình thức đào tạo bồi dưỡng hiện đại nhất hiện nay. Nó được diễn ra giữa người hưỡng dẫn và người học bằng mạng vi tính + Các hình thức đào tạo bồi dưỡng ngày càng phong phú, hiện đại để đáp ứng được yêu cầu ngày càng đa dạng của người học + Đào tạo đại học và sau đại học: sự phối hợp giữa các trường đại học các viện nghiên cứu có liên quan tổ chức, các khoa, bộ môn địa chính để tham gia xây dựng kế hoạch chương trình nghành học địa chính. Đào tạo hệ cao đẳng đó là tăng cường năng lực để tiến tới nâng cao các trường trung học địa chính thuộc Tổng cục địa chính. 7. Tái định cư. Theo phương án quy hoạch thì Thành phố sẽ tiến hành xây dựng khu tái định cư cho người bị thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng. Nhưng cho đến nay vấn đề tái định cư vẫn còn gặp nhiều khó khăn cần phải giải quyết như: + Do vấn đề xây dựng khu tái định cư cần phải tiến hành xây dựng quy hoạch chi tiết sử dụng đất đai, xây dựng cơ sở hạ tầng vì vậy mà cần phải nâng cao hiệu quả sử dụng đất. + Do nhu cầu người dân là khác nhau cho nên Thành phố sẽ tiến hành phân chia lô đất hay xây dựng các khu cao tầng để tái định cư. + Thành phố sẽ bố trí sắp xếp cho các hộ sinh sống gần kề nhau để từ đó thuận tiện cho sinh hoạt văn hóa mà không ảnh hưởng đến các hộ khác. 8. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quan trọng và quý giá của mỗi dân tộc. Không có một tổ chức hay một tập đoàn nào có thể đứng ra quản lý đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền để quản lý đất đai. Nhà nước phải nắm giữ quyền thống nhất quản lý những vấn đề cơ bản trong tay mà đại diện là các cơ quan như : Chính phủ, các bộ. Quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nớc được quy định là cấp dới phải phục tùng cấp trên, địa phương phải phục tùng trung ương, đảm bảo mối quan hệ chặt chẽ và tối ưu đối với các hoạt động trong quá trình quản lý sử dụng đất. Nhà nước phải dùng quyền lực của mình để hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai Nhà nước thông qua công tác qui hoạch kế hoạch để điều chỉnh các hoạt động sử dụng đất và dựa vào đó Nhà nước giao đất cho thuê đất cho các đối tượng sử dụng đất. Để thực hiện quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nớc, trước hết Nhà nước phải nắm và sử dụng tốt các công cụ quản lý cơ bản của mình như: Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai, công cụ tài chính và đặc biệt là công cụ luật pháp và các chính sách vĩ mô khác. Cùng với công cụ quản lý việc Nhà nước nắm và sử dụng các phương pháp thích hợp cũng là điều kiện để duy trì việc bảo đảm quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến chủ trương chính sách pháp luật của Đảng, Nhà nước đến mọi người dân, tổ chức cơ sở. Nếu sử dụng tốt các công cụ quản lý và phương pháp quản lý thì quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước sẽ được duy trì và vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai sẽ được phát huy đầy đủ. Vì vậy mà Nhà Nước cần tập chung một số biện pháp sau: - Phối hợp với các phương tiện thông tin đại chúng, các cơ quan chức năng để tuyên truyền chính sách pháp luật về đất đai. - Lập chương trình cụ thể cho công tác thông tin tuyên truyền có sự phân công, phân nhiệm rõ ràng cho từng cá nhân. Hoàn thành tốt các nhiệm vụ đột xuất về tuyên truyền do ngành địa chính, UBND Thành phố, Quận giao cho. -Tuyên truyền phổ biến chính sách sâu rộng trong các tầng lớp nhân dân có sự hiểu biết nhất định về quyền lợi và nghĩa vụ thực hiện sử dụng đất đúng pháp luật. Công tác đào tạo huấn luyện tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai trong cán bộ và nhân dân ngày càng chú trong hơn. Kết luận Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá, quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp- công nghiệp-dịch vụ sang công nghiệp-dịch vụ. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng có ý nghĩa quan trọng không chỉ ở giai đoạn trước mắt mà cả ở lâu dài. Vì những ách tắc trong quá trình lập, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đô thị không được phản ánh sâu sắc cho nên những giải pháp trong bài chỉ mang tính định hướng cho những giải pháp cụ thể sát hơn với thực tế nhằm thúc đẩy công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị được hoàn thiện hơn. Bên cạnh đó, do hiểu biết về công cụ quản lý Nhà nước và hiểu biết về kinh tế đô thị, về chuyên môn quy hoạch của người viết nông cạn nên những phán đoán, giải pháp nêu ra còn chứa đựng rất nhiều định kiến chủ quan. Toàn bộ những kiến giải đều hướng tới khẳng định quy hoạch sử dụng đất đô thị là một quá trình. Những lập luận khác cũng hướng tới quan điểm cho rằng quy hoạch sử dụng đất phải phản ánh những thông tin thị trường bất động sản (đất đô thị) vào quá trình cuả nó là những giải pháp phải tôn trọng thị trường riêng này. Những giải pháp được đề xuất coi việc quy định cụ thể quyền lợi và nghĩa vụ của người lập quy hoạch sử dụng đất và coi chính sách khuyến khích đầu tư là chính sách trung tâm nhằm thực hiện quy hoạch sử dụng đất có hiệu quả. Song nội dung quy hoạch sử dụng đất cũng đặt ra nhiều vấn đề mà chưa được giải quyết: có mục tiêu pháp lệnh chỉ tiêu pháp lệnh trong một quy hoạch sử dụng đất hay không ? Nguyên tắc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là gì? Mối quan hệ quy hoạch sử dụng đất đô thị với các quy hoạch khác... cần được quan tâm giải quyết Tài liệu tham khảo Giáo trình Kinh tế Đô thị - Chủ biên: GS-TS. Nguyễn Đình Hương và Th.S. Nguyễn Hữu Đoàn - Trường ĐHKTQD Hà Nội. Giáo trình Quản lý Đô thị - Chủ biên: GS-TS. Nguyễn Đình Hương và Th.S. Nguyễn Hữu Đoàn - Trường ĐHKTQD Hà Nội Luật đất đai 1993 sửa đổi bổ sung 1998 và 2001 Các văn bản mới nhất về Nhà ở và Đất ở- Ban chỉ đạo Trung ương về Nhà ở và Đất ở. Văn bản pháp quy của HĐND và UBND Thành phố Hà nội - UBND Thành phố Hà nội. Quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. PGS.TSKH. Lê Đình Thắng. Nxb Chính trị quốc gia, 2000. Quyết định 322/BXD/ĐT ngày 28/12/1993. 8. Một số tạp chí kinh tế Đô thị năm 2002,2003, 2004. 9. Một số tạp chí quản lý xây dựng đô thị. Năm 2002,2003, 2004 Mục lục Lời nói đầu 1 Chương I: Cơ sở lý luận về công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị 3 1. Quá trình đô thị hoá 3 2. Những ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá với việc sử dụng đất đô thị 4 a) Khái niệm đất đô thị 4 b) Đặc điểm 4 c)Phân loại đất đô thị 5 d) Những ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá đối với việc sử dụng đất đô thị 6 3. Khái niệm và vai trò của quy hoạch sử dụng đất đô thị 7 a) Khái niệm 7 b) Vai trò quy hoạch sử dụng đất đô thị 7 4. Nội dung quy hoạch sử dụng đất đô thị 10 a) Những căn cứ của quy hoạch sử dụng đất đô thị 10 b )Các bước tiến hành quy hoạch sử dụng đất đô thị 13 5. Những quy định pháp luật về quyền sử dụng đất đô thị 18 Chương II: Thực trạng của công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị tại Hà Nội 22 I. Những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội ảnh hưởng đến công tác quy hoạch sử dụng đất 22 1. Điều kiện tự nhiên 22 2.Điều kiện kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới công tác quy hoạch sử dụng đất tại Hà Nội 22 II.Thưc trạng công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị tại địa bàn Thành phố Hà nội 24 1. Quỹ đất đô thị 24 a. Quỹ đất và cơ cấu đất đô thị 24 24 b. Quỹ đất và cơ cấu đất đô thị theo địa giới hành chính 25 2. Biến động của quỹ đất đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội 26 3. Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 27 a. Nghĩa vụ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 27 b. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị và quyền sở hữu nhà diễn ra như sau. 28 4. Giao đất và cho thuê đất. 29 5. Thực trạng quy hoạch sử dụng đất đai ở Hà Nội 32 a. Các nhân tố ảnh đến quy hoạch sử dụng đất 32 b. Kế hoạch sử dụng đất đô thị 33 Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện và thúc đẩy công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị trên địa bàn Hà Nội 36 1. Hoàn chỉnh hệ thống văn bản pháp luật về công tác lập quy hoạch đất đô thị tại Hà Nội 37 2. Những giải pháp về đầu tư cho công tác lập quy hoạch sử dụng đất đô thị 38 3. Những giải pháp hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất đai đô thị quy hoạch Những giải pháp hoàn thiện nội dung sử dụng đất đai đô thị 40 4. Giải pháp về tổ chức, quản lý xây dựng quy hoạch 41 5. Đẩy nhanh công tác đền bù giải phóng mặt bằng. 42 6. Đào tạo đội ngũ cán bộ. 43 7. Tái định cư. 45 8. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai 45 Kết luận 47 Tài liệu tham khảo 48 Viện chiến lược phát triển Bộ kh & đt Cộng hoà xã hội chủ nghĩa việt nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Hà nội, ngày 19 tháng 5 năm 2004 Xác nhận của cơ quan thực tập Viện Chiến lược Phát triển -Bộ KH & ĐT xác nhận: Sinh viên: Phạm Hải Hưng Lớp: KT & QLĐT 42 Khoa: Kinh tế và Quản lý Môi trường và Đô thị Đã hoàn thành thời gian thực tập tốt nghiệp từ 10/02/2004 đến 15/5/2004 tại Viện Chiến lược Phát triển -Bộ KH & ĐT. Trong thời gian thực tập tại Viện sinh viên Phạm Hải Hưng đã làm những công việc sau: - Tìm hiểu các hoạt động quản lý của Viện. - Đi sâu nghiên cứu lĩnh vực quản lý đất đai với đề tài "Một số giải pháp nhằm hoàn thiện và thúc đẩy công tác quy hoạch sử dụng đất tại địa bàn Hà Nội". - Trong thời gian thực tập sinh viên Phạm Hải Hưng đã chấp hành nội qui của Viện. Chúng tôi đánh giá cao kết quả thực tập của sinh viên Phạm Hải Hưng. Cán bộ hướng dẫn