Chuyên đề Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai

h là các cấp UBND mà pháp luật về công chứng quy định có quyền hạn chứng thực các hợp đồng thế chấp bảo lãnh. Trường hợp Doanh nghiệp Nhà nước thế chấp toàn bộ dây chuyền công nghệ chính theo quy định của cơ quan quản lý ngành kinh tế kỹ thuật, thì phải có văn bản đồng ý của cơ quan quyết định thành lập doanh nghiệp đó. Đối với bất động sản thế chấp là nhà; công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách hàng vay, bên bảo lãnh chỉ được bán, cho thuê trong trường hợp có chấp nhận bằng văn bản của ngân hàng nơi nhận thế chấp. 2.4. Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp Hợp đồng thế chấp bất động sản phải có các nội dung chủ yếu sau: Tên, địa chỉ của các bên; ngày, tháng, năm. Nghĩa vụ được bảo đảm. Miêu tả bất động sản thế chấp: Vị trí, đặc điểm, diện tích, ranh giới, các vật phụ kèm theo. Giá trị của bất động sản thế chấp: ghi rõ giá trị theo văn bản xác định giá trị bất động sản kèm theo mà các bên đã thoả thuận xác định hoặc thuê tổ chức tư vấn, chuyên môn. Bên giữ bất động sản, giấy tờ của bất động sản thế chấp. Quyền nghĩa vụ của các bên. Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý bất động sản thế chấp. Các thoả thuận khác. 2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thế chấp 2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của khách hàng vay Quyền của khách hàng vay - Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc bất động sản thế chấp, trong trường hợp khách hàng vay giữ bất động sản thế chấp. - Yêu cầu ngân hàng giữ bất động sản, giấy tờ liên quan tới bất động sản bồi thường thiệt hại nếu bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản bị mất, hư hỏng. - Yêu cầu bên thứ ba giữ tài sản bồi thường thiệt hại nếu bất động sản thế chấp bị hư hỏng. - Nhận lại bất động sản, giấy tờ về bất động sản khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ. Nghĩa vụ của khách hàng vay - Thông báo cho ngân hàng nhận bất động sản thế chấp về quyền của bên thứ ba (nếu có). Giao bất động sản thế chấp ( nếu các bên có thoả thuận); giao bản chính giấy tờ về bất động sản thế chấp cho ngân hàng. Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. Trường hợp khách hàng vay giữ bất động sản thế chấp thì không được bán, trừ trường hợp là nhà, công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách hàng có thể bán, cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản. Trong trường hợp này, khách hàng phải dùng yêu cầu đòi nợ, số tiền thu được từ việc bán bất động sản trả nợ cho ngân hàng. Không được trao đổi, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh bất động sản thế chấp. Tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng kiểm tra bất động sản thế chấp. Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã thế chấp và phải sử dụng đúng mục đích, không được huỷ hoại làm giảm giá trị của đất. Trong trường hợp khách hàng vay giữ bất động sản thế chấp thì phải bảo quản an toàn, áp dụng các biện pháp cần thiết kể cả phải ngừng việc khai thác nếu thấy việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị bất động sản thế chấp. Trường hợp khách hàng vay giữ bất động sản thế chấp, nếu làm mất, hư hỏng thì phải sửa chữa, khôi phục giá trị, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn cho ngân hàng. Trường hợp bất động sản thế chấp bị hư hỏng mà bất động sản đã được bảo hiểm thì khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến hành các thủ tục cần thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ cho ngân hàng. Nếu khoản tiền nhận từ tổ chức bảo hiểm chưa đủ trả nợ, thì khách hàng vay phải bổ sung, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn. Đối với bất động sản thế chấp hình thành từ vốn vay: + Phải giao cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất mà bất động sản sẽ được hình thành khi ký kết hợp đồng bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay. + Thông báo cho ngân hàng về quá trình hình thành và tình trạng tài sản bảo đảm, tạo điều kiện để ngân hàng kiểm tra tài sản bảo đảm tiền vay. + Đối với tài sản bảo đảm tiền vay mà pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu thì trước khi đưa vào sử dụng phải đăng ký sở hữu tài sản và giao cho ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đó. + Không được bán, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn liên doanh hoặc dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác khi chưa trả hết nợ cho ngân hàng, trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý cho bán để trả nợ cho chính khoản vay được bảo đảm. 2.5.2. Quyền và nghĩa vụ của ngân hàng Quyền của ngân hàng - Giữ giấy tờ về bất động sản thế chấp; giữ bất động sản thế chấp trong trường hợp các bên có thoả thuận. - Yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin về thực trạng bất động sản thế chấp trong trường hợp giữ bất động sản. - Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấp theo thoả thuận trong trường hợp giữ bất động sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc bất động sản thế chấp. - Yêu cầu khách hàng vay hoặc bên thứ ba giữ bất động sản thế chấp phải ngừng sử dụng hoặc bổ sung bất động sản thế chấp hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác nếu bất động sản bị hư hỏng; Nếu khách hàng vay hoặc bên thứ ba không thực hiện được thì ngân hàng được thu nợ trước hạn. - Xử lý bất động sản để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật. - Đối với bất động sản hình thành từ vốn vay: + Yêu cầu khách hàng vay thông báo tiến độ hình thành và sự thay đổi của tài sản bảo đảm tiền vay. + Tiến hành kiểm tra và yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin để kiểm tra, giám sát tài sản hình thành từ vốn vay. + Thu hồi nợ vay trước hạn, nếu phát hiện khách hàng vay không sử dụng vốn vay để hình thành tài sản như đã cam kết. + Xử lý tài sản hình thành từ vốn vay để thu hồi nợ khi khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Nghĩa vụ của ngân hàng - Bảo quản an toàn bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản thế chấp, trong trường hợp ngân hàng giữ. - Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh hoặc dùng bất động sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, trong trường hợp ngân hàng giữ. - Không được tiếp tục khai thác công dụng của bất động sản thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị, giảm sút giá trị bất động sản trong trường hợp ngân hàng giữ. - Bồi thường thiệt hại cho khách hàng vay nếu bị mất, hư hỏng bất động sản thế chấp và giấy tờ về bất động sản thế chấp trong trường hợp ngân hàng giữ. - Trả lại bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản thế chấp cho khách hàng khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng giữ. - Đối với bất động sản hình thành từ vốn vay: + Thẩm định, kiểm tra để bảo đảm khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay đáp ứng được các điều kiện quy định. + Trả lại giấy tờ về tài sản khi chấm dứt biện pháp bảo đảm tiền vay băng tài sản hình thành từ vốn vay, nếu ngân hàng giữ. 3. Thực trạng hoạt động định giá 3.1. Quy trình định giá tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 3.1.1. Nhận và kiểm tra hồ sơ thế chấp bất động sản: - Tư vấn: Cán bộ tín dụng chịu trách nhiệm hướng dẫn, giải thích cụ thể để khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh có thể hiểu đầy đủ các trách nhiệm và nghĩa vụ cơ bản của bên vay đối với bất động sản thế chấp. Trường hợp cần thiết, cán bộ tín dụng liệt kê các loại tài liệu giấy tờ xuất trình để thực hiện bảo đảm tiền vay nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho khách hàng. - Nhận và kiểm tra sơ bộ hồ sơ thế chấp bất động sản. Khi nhận hồ sơ thế chấp bất động sản, cán bộ tín dụng kiểm tra sơ bộ các yếu tố sau nhằm tránh tình trạng khách hàng phải bổ sung sữa chữa nhiều lần. Đủ loại và số lượng theo yêu cầu. Có chữ ký và dấu xác nhận của cơ quan liên quan. Phù hợp về mặt nội dung giữa các tài liệu khác nhau trong hồ sơ. Các loại giấy tờ cụ thể trong bộ hồ sơ thế chấp bất động sản. 3.1.2. Thực hiện định giá bất động sản thế chấp: - Nguồn thông tin để định giá: Để định giá bất động sản thế chấp có thể tiến hành trên cở sở 3 nguồn thông tin. + Hồ sơ tài liệu và thông tin do khách hàng cung cấp: Đây là nguồn thông tin chủ yếu để xem xét đánh giá tình trạng và giá trị của tài sản bảo đảm vì vậy cố gắng thu thập càng nhiều càng tốt. + Khảo sát thực tế: Kết quả khảo sát thực tế nhằm khẳng định lại các thông tin chủ yếu được khách hàng và phát hiện những vấn đề mới cần định giá tiếp. Kết quả khảo sát thực tế cần ghi lại dưới dạng biên bản làm việc và có ít nhất hai chữ ký nhằm đảm bảo tính khách quan của các thông tin đã nêu. Các nguồn khác (chính quyền địa phương, công an, toà án, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, các ngân hàng khác, hàng xóm, báo chí...) Nội dung định giá: Quyền sở hữu bất động sản của khách hàng vay/ bên bảo lãnh: Cán bộ tín dụng phải kiểm tra xem khách hàng vay/ bên bảo lãnh có xuất trình đủ các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/ quyền sử dụng bất động sản dùng làm đảm bảo không. Cần hết sức lưu ý các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý của các loại giấy tờ uỷ quyền, tính pháp lý trong trường hợp đồng sở hữu bất động sản...Khi khảo sát thực tế hoặc thu thập thêm thông tin từ những nguồn khác cần tìm cách kiểm chứng lại quyền sở hữu bất động sản thế chấp của khách hàng vay/ bên bảo lãnh. Bất động sản hiện không có tranh chấp: việc khẳng định bất động sản thế chấp hiện có tranh chấp hay không là khá phức tạp vì vậy ngoài việc tự xem xét thẩm định, cán bộ tín dụng yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh xác nhận bằng văn bản khẳng định bất động sản không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. Bất động sản được phép giao dịch: ngoài các tài sản thông dụng, được mua bán tự do trên thị trường, chi nhánh cần hết sức thận trọng khi xem xét các loại bất động sản thế chấp có tính đặc biệt chuyên dùng, quí hiếm. Bất động sản dễ chuyển nhượng: Mục tiêu cho vay của ngân hàng là thu hồi đủ nợ gốc và nợ lãi tư việc thực hiện phương án sản xuất kinh doanh mà không phải tài sản bảo đảm. Tuy nhiên cán bộ tín dụng cần thẩm định kỹ tính dễ chuyển nhượng của tài sản bảo đảm để dễ dàng xử lý (nếu phải thực hiện). Xác định giá trị bất động sản thế chấp: Xác định giá trị bất động sản thế chấp nhằm làm cơ sở xác định mức cho vay tối đa và tính toán khả năng thu hồi nợ, vay trong trường hợp phải xử lý bất động sản thế chấp. Khả năng thu hồi nợ vay trong trường hợp phải xử lý bất động sản thế chấp: Để thẩm định được nội dung này, cán bộ tín dụng cần rà soát toàn bộ hồ sơ, giấy tờ về bất động sản thế chấp do khách hàng vay/bên bảo lãnh cung cấp, đề xuất các điều khoản cần quy định rõ trong Hợp đồng thế chấp nhằm bảo vệ quyền lợi của ngân hàng trong trường hợp buộc phải xử lý bất động sản thế chấp. Ngoài ra, giá trị bất động sản thường biến động theo thời gian và tình hình thị trường. Vì vậy, cán bộ tín dụng cần tham khảo các thông tin liên quan, tính toán sự tăng, giảm giá trong thời hạn cho vay; dự báo khả năng thu hồi nợ vay từ nguồn xử lý bất động sản thế chấp. Đề xuất các biện pháp quản lý bất động sản thế chấp an toàn và hiệu quả: Tuỳ từng trường hợp cụ thể, cán bộ tín dụng đề xuất bên nào giữ bất động sản thế chấp thì hợp lý. Ngân hàng cần giữ các loại giấy tờ gì? Phương pháp kiểm tra bất động sản thế chấp như thế nào? thời gian kiểm tra… Ngoài ra cán bộ tín dụng cũng cần đề xuất hướng xử lý trong một số tình huống như thoả thuận rút bớt hay bổ sung bất động sản thế chấp; thời điểm ngân hàng có quyền xử lý bất động sản thế chấp; quyền được bảo đảm cùng lúc có nhiều nghĩa vụ khác nhau. - Viết báo cáo thẩm định giá: Cán bộ tín dụng chịu trách nhiệm viết báo cáo định giá trình phụ trách phòng. Báo cáo định giá được lập sau khi kết thúc quá trình định giá hoặc ngay trong khi định bất động sản thế chấp. Ngoài ra nêu biện pháp bảo đảm đơn giản và hoặc quá trình định giá bất động sản thế chấp diễn ra đồng thời với quá trình thẩm định cho vay, báo các định bất động sản thế chấp được tập trung với báo cáo thẩm định cho vay. Báo cáo định giá được thế hiện mạch lạc, sạch sẽ, không tẩy xoá, trung thực các thông tin thu nhập, tổng hợp được. Cán bộ tín dụng phải có ý kiến riêng, rõ ràng về các nội dung sau: Hồ sơ đảm bảo tiền vay có đầy đủ theo quy định; Tính pháp lý của bất động sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh bằng bất động sản thế chấp của bên thứ ba. Phân tích, đánh giá, dự báo về giá trị, khả năng chuyển nhượng, phương pháp quản lý bất động sản thế chấp, cầm cố, bất động sản thế chấp của khách hàng vay/bên bảo lãnh được dùng để bảo lãnh; Dự báo các rủi ro có thể xẩy ra đối với biện pháp bảo đảm và các biện pháp hạn chế các rủi ro đó. Kết luận: Nêu rõ có đồng ý nhận bất động sản thế chấp hay không? Đồng ý: Thì trị giá định giá bao nhiêu? Các điều kiện và phương pháp quản lý bất động sản thế chấp, cầm cố? Các đề xuất khác. Mức cho vay tối đa với bất động sản thế chấp đó. Trường hợp cần thiết phải thẩm định lại cán bộ thẩm định thực hiện các bước như quy định đối với cán bộ trực tiếp có vay và có thể lựa chọn. Lập các báo cáo thẩm định riêng. Bổ sung ý kiến vào báo cáo thẩm định trực tiếp cho vay lập. Phụ trách phòng chịu trách nhiệm kiểm tra lại các thông tin nêu tại báo cáo định giá và ghi một trong các ý kiến sau: Nhất trí với các nội dung nêu tại báo cáo; Đề nghị cán bộ tín dụng làm rõ hoặc bổ sung thêm một số nội dung; Yêu cầu cán bộ khác thực hiện việc tái thẩm định nếu nhận thấy báo cáo định giá không đạt yêu cầu, không bảo đảm tính khách quan hoặc do biện pháp bảo đảm quá phức tạp với khả năng làm việc của cán bộ trực tiếp cho vay; Thuê bên thứ ba (độc lập) thẩm định giá. Phụ trách phòng tín dụng, kinh doanh ký tên vào báo cáo định giá và trình phó Giám đốc chi nhánh. Cho vay vốn: Giám đốc chi nhánh xem xét và duyệt kết quả định giá để tiến hành cho vay vốn. Chuyển quyết định xuống bộ phận tín dụng để cán bộ tín dụng giải quyết cho khách hàng. Khách hàng tiến hành kí hợp đồng thế chấp, nếu không có vướng mắc thì cán bộ tín dụng sẽ giải quyết cho khách hàng vay ngay. 3.2. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai Tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai hiện nay sử dụng chủ yếu là 3 phương pháp so sánh, chi phí và vốn hoá để định giá bất động sản thế chấp. đây là 3 phương pháp phổ biến và có tính chính xác, độ tin cậy là cao nhất trong 5 phương pháp định giá bất động sản. Để đảm bảo tính chính xác trong kết quả định giá, nhằm đảm bảo lợi ích của ngân hàng và cả khách hàng, tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai sử dụng chủ yếu là 3 phương pháp này. 3.3. Dẫn chứng cụ thể về hoạt động định giá bất bộng sản thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai Số tiền cho vay hiện nay theo quy định của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai tuỳ vào từng trường hợp cụ thể. Ví dụ với bất động sản có công trình là mới xây dựng thì sẽ được xem xét cho vay tối đa là 70% giá trị thẩm định. Dựa vào các quy định trên, cán bộ định giá tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai tiến hành đi định giá thực tế như sau: Tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai, chủ yếu cho hộ dân cư vay, nên tài sản thế chấp chủ yếu là bất động sản nhà ở dân cư. Ngày 10/1/2009 Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nhận được hồ sơ xin vay vốn của ông Nguyễn Văn An. Thời hạn vay là trung và dài hạn, vay bằng hình thức thế chấp bất động sản. Sau khi nhận hồ sơ, ngân hàng cử cán bộ đến thẩm định nhà ông An tại đường Bưởi. Đ/C: Số 11 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, Q. Ba Đình, Hà Nội Loại BĐS: Biệt thự Khách hàng yêu cầu: Ông Nguyễn Văn An Điện thoại: 0904.715.325 Mục đích thẩm định: Thế chấp Thời điểm thẩm định: 12/01/2009 Đặc điểm tài sản thẩm định: 1. Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Do chủ sở hữu cung cấp Đất ở Nhà ở Diện tích đất thực tế: 104 m2 Diện tich đất được cấp: 104 m2 Chiều ngang thửa đất: 10,4 m2 Chiều rộng của ngõ, đường: 7m Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 30m Hình dạng thửa đất: Vuông Lợi thế thương mại: Không Mặt bằng xây dựng: 104 m2 Số tầng xây dựng: 3 Số năm đã sử dụng: 11 năm Năm cải tạo: 2006 : CT bếp và sơn lại Nội thất ra sao: Đẹp Gara ô tô: Có Diện tích gara: 30 m2 Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị của công trình: Không 2. Đặc điểm pháp lí Bất động sản đã có: + sổ đỏ cho diện tích đất là 104 m2 + sổ hồng cho diện tích nhà là 312 m2 Quy trình định giá Xác định phương pháp định giá : nhận định đây là bất động sản nằm tại vị trí 2 của đường Bưởi, Ba Đình, Hà Nội. Đây là khu vực có hạ tầng xã hội tốt, vị trí của bất động sản toạ lạc lại thuận lợi, khu vực xung quanh trong thời gian gần đấy có nhiều giao dịch thành công, nên phương pháp tối ưu ở đây là phương pháp định giá so sánh trực tiếp. Cách thức tiến hành định giá Bước 1: Xác minh thông tin của bất động sản mục tiêu Cán bộ định giá trực tiếp đi khảo sát thực địa bất động sản, xác định lại thông tin pháp lí liên quan đến bất động sản. Có được các thông tin sau Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môi trường sống rất tốt. Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc. Giao thông thuận tiện: Ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với Phố Vĩnh Phúc và Phố Đội Nhân Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở: Gần chợ Vĩnh Phúc : Cách 400m Gần Trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m) ; DL THCS Văn Lang (400m) ; CDSP Hà Nội cơ sở 2 (500m); Trường mầm non tư thục… Gần bệnh viện 354: Cách 1200m Gần siêu thị: Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)… Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: Một số công trình lớn đang được triển khai xây dựng như Chung cư Đường Bưởi (50m)….. Bước 2: Thu thập thông tin về các bất động sản so sánh Tìm hiểu thông tin về bất động sản so sánh, đưa ra các yếu tố so sánh để có căn cứ xác định giá của bất động sản mục tiêu. Các thông tin về bất động sản so sánh có được như sau: Bảng 7: Thông tin các bất động sản so sánh Chỉ tiêu BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3 Địa chỉ Nhà C4 ngõ 376 đường Bưởi 42 phố Vĩnh Phúc 30/6/18 Đội Nhân Vị trí 2 1 2 Diện tích đất 65 m2 47 m2 47 m2 Tổng DTXD 292.5 m2 258.5 m2 40 m2 Năm xây dựng 2008 2006 2005 Năm cải tạo 2008 2007 Giá bán 3 tỷ 4.5 tỷ 1.8 tỷ Thời điểm bán 10/2008 12/2008 11/2008 Điều kiện bán Thị trường Thị trường Thị trường Phương thức thanh toán Trong 2 tháng Trong 2 tháng Trong 1 tháng (Nguồn: Phòng tín dụng Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai) Sơ đồ vị trí tương đối của bất động sản mục tiêu với các bất động sản so sánh Ngõ 376 Ngách 29 Bđs mt BĐS SS 1 Hẻm 612 đội nhân BĐS SS 2 30/6/18 ĐN BĐS SS 3 42 vĩnh phúc Phố Vĩnh phúc C4 ngõ 376 Trường học Đường Bưởi CC ĐB Áp dụng theo quyết định QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số 188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Bất động sản mục tiêu nằm tại vị trí 2 trên đường Bưởi, Ba đình, Hà Nội có giá đất là 13.800.000 đồng / m2. Bước 3: Xác định giá trị đất và công trình Với lượng thông tin có được ở trên, cán bộ định giá tiến hành điều chỉnh, đưa ra giá của bất động sản mục tiêu. Dựa vào quy định của ngân hàng về cách tính giá trị công trình, lần lượt có giá trị công trình của các bất động sản so sánh là : Bất động sản so sánh 1 : 292.5 * 2.500.000 = 731.250.000 đồng Bất động sản so sánh 2 : 258,5 * 1.500.000 = 387.750.000 đồng Bất động sản so sánh 3 : 40 * 800.000 = 32.000.000 đồng Có bảng điều chỉnh sau : Bảng 8: B ảng tính giá trị đất Chỉ tiêu 11/29/376 Đường Bưởi Nhà C4, Ngõ 376 42 Phố Vĩnh Phúc Số 30/6/18 Phố Đội Nhân Giá Bán (tr đ) 3000 4500 1800 1/ Quyền về BĐS TQSD TQSH TQSH TQSH Diện tích (m2) 104 65 47 47 2/ ĐK BÁN TT TT TT TT Mức điều chỉnh 0 0 0 0 Giá điều chỉnh 3000 4500 1800 3/ PTTT Ngay 02 tháng 02 tháng 01 tháng Mức điều chỉnh 0 -1% -1.00% -0.50% Điều chỉnh 0 -30 -45 -9 Giá điều chỉnh 2970 4455 1791 4/ Chi phí sau mua 0 0 0 0 5/ Thời điểm bán TĐ ĐG 04 tháng trước 02 tháng trước 03 tháng trước Mức điều chỉnh 0 3% 0.50% 1.50% Điều chỉnh 89.1 22.275 26.865 Giá điều chỉnh 3059.1 4477.275 1817.865 6/ Vị Trí Mặt ngách 29 Mặt Ngõ 376 Mặt Phố VP Mặt ngách 6 Mức điều chỉnh 0 -50.00% 0 Điều chỉnh 0 -2238.6375 0 Giá điều chỉnh 3059.1 2238.6375 1817.865 Tổng Đ/C 59.1 -918.18 17.865 7/ CT Trên đất Nhà 4,5 tầng Nhà 5,5 tầng Nhà cấp 4 Giá trị còn lại 731.250 387.750 32 8/ Giá đất (tr/m2) 35.8131 39.444 38.678 9/ Trọng số 2 1 3 (Nguồn: Phòng tín dụng Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai) Vậy, giá đất trung bình tại khu vực bất động sản mục tiêu toạ lạc là : G đ = (35.8131 * 2 + 39.444 * 1 + 38.678 * 3) / 6 = 37.8507 triệu đồng/m2 Giá trị thửa đất mục tiêu là : 37.850.700 * 104 = 3.936.472.800 đồng Xác định giá trị công trình: Ước tính giá trị xây dựng công trình là 1.500.000 đồng / m2 Có giá trị công trình là : 1.500.000 * 104 * 3 = 468.000.000 đồng Vậy giá trị của bất động sản mục tiêu là 3.936.472.800 + 468.000.000 = 4.404.472.800 đồng Bước 4: Viết báo cáo định giá Sau khi xác định được giá của bất động sản mục tiêu, cán bộ tín dụng sẽ làm báo cáo trình với cấp trên về giá bất động sản mục tiêu và đồng thời đề xuất ý kiến cho vay phù hợp nhất với lợi ích và quy định của ngân hàng (ở Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định mức cho vay đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà là do giám đốc các chi nhánh tự quy định, ở chi nhánh Hoàng Mai của ngân hàng mức cho vay tối đa đối với loại tài sản bảo đảm này là 70% giá trị bất động sản thế chấp) à mức cho vay đối với bất động sản này không quá: 4.404.472.800 x 70% = 3.083.130.960 đồng Bước 5: Tiến hành thủ tục cho vay Báo cáo định giá hoàn chỉnh được cán bộ định giá trình lên phụ trách phong xem xét. Nếu không có gì cần chỉnh sửa thì báo cáo được trình lên phó giám đốc chi nhánh xét duyệt. Phó giám đốc chi nhánh kí duyệt cho vay. Và chuyển xuống bộ phận tín dụng tiến hành làm các thủ tục cho khách hàng vay vốn. Tại bộ phận tín dụng, các cán bộ tín dụng tiến hành hướng dẫn khách hàng vay hoàn tất các thủ tục vay, kí hợp đồng thế chấp và giải quyết cho khách hàng được nhanh chóng vay vốn. 4. Đánh giá chung 4.1.Ưu điểm Về quy trình định giá: Ngân hàng nông nghiệp Việt Nam đã có những hướng dẫn hết sức cụ thể chi tiết về quy trình định giá. Từ đó, các cán bộ định giá đã có những chuẩn chung để có thể tiến hành công việc một cách dễ dàng và thuận lợi hơn rất nhiều. Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam cũng đã cố gắng thường xuyên cập nhất các thông tin mới nhất về quy trình định giá nhằm giúp cho hoạt động định giá từng bước được chuẩn hoá. Vận dụng các phương pháp định giá: Các phương pháp định giá được vận dụng một cách linh hoạt. Trong mỗi trường hợp cụ thể các cán bộ định giá đã đưa ra được các phương pháp định giá hết sức phù hợp, từ đó có được kết quả định giá là chính xác lại tiết kiệm được thời gian và chi phí. Nhân sự: Có đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm trong nghiệp vụ định giá. Các cán bộ định giá tại chi nhánh luôn chủ động tìm hiểu, tiếp thu, mở rộng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, nhằm nâng cao nghiệp vụ của bản thân cũng như tăng lợi thế cho ngân hàng. Lãnh đạo: Các lãnh đạo tại chi nhánh luôn luôn tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho nhân viên có thể thực hiện tốt nhất nghiệp vụ của mình. Thông qua các chính sách bồi dưỡng nhân sự thường xuyên hay các chính sách khuyến khích, khen thưởng. Nhờ đó các nhân viên cso thể yên tâm thực hiện tốt nhiệm vụ của mình. Hạ tầng kĩ thuật: Chi nhánh đã đầu tư hệ thống máy móc, trang thiết bị đầy đủ và có chất lượng cao, giúp cho các nhân viên trong chi nhánh làm việc có hiệu quả là cao nhất. 4.2. Nhược điểm Một bất cập khá lớn trong hoạt động định giá thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn là: Giá trị định giá tài sản thế chấp chủ yếu dựa vào nhu cầu vay vốn của khách hàng. Nếu khách hàng đem thế chấp một bất động sản để vay lượng vốn khoảng 1tỉ VNĐ thì cán bộ tín dụng sẽ xem xét giá của bất động sản đó trên thị trường có được khoảng 2 tỉ VNĐ không rồi quyết định cho vay (chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai chủ yếu cho vay 50% giá trị tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, trong một số trưòng hợp xem xét có thể là 70%). Nếu nhu cầu vay của khách hàng lớn hơn 50% giá trị của bất động sản thế chấp thì ngân hàng yêu cầu bên vay, bên bảo lãnh bổ sung thêm tài sản bảo đảm đến khi đủ mới hoàn tất hồ sơ vay. Hoạt động định giá diễn ra như trên không khách quan mà rất phụ thuộc vào nhu cầu vay vốn. Hình thức định giá này có thể thực hiện để định giá thế chấp bất động sản tại ngân hàng nhưng không thể định giá cho các mục đích khác. Nhưng ngành ngân hàng ngày càng phát triển, thị trường bất động sản cũng phát triển nếu vẫn giữ cách thực hiện công việc như trên thì sẽ không theo kịp sự phát triển của nền kinh tế. Nhân sự: Bên cạnh đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm vẫn còn có những cán bộ trẻ, mới vào nghề cần được đào tạo. Thêm nữa, tại chi nhánh hiện nay, các cán bộ định giá vẫn còn là kiêm nhiệm thêm các nghiệp vụ tín dụng, không tập trung chuyên sâu vào nghiệp vụ định giá. Do đó, dẫn đến tình trạng đôi khi kết quả định giá là không chính xác, gây thiệt hại cho cả khách hàng vay lần ngân hàng. Các cán bộ định giá tại chi nhánh hiện nay chủ yếu là từ ngành ngân hàng tài chính, không được đào tạo chuyên sâu về định giá. Thông tin: Chưa có hệ thống thông tin đồng bộ chung, khi tiến hành định giá, các cán bộ chủ yếu phải tự tìm kiếm thông tin. Vì vậy rất mất thời gian và chi phí. Thêm nữa các thông tin mà cán bộ định giá tìm hiểu được thường có tính chính xác không cao. Dẫn đến tình trạng kết quả định giá có độ tin cậy thấp, gây sai lệch, thiệt thòi cho cả khách hàng vay và ngân hàng. III. Vấn đề đặt ra Qua thực trạng trên có thể thấy được tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai hiện nay còn tồn tại một số vấn đề cần được giải quyết đó là: Đầu tiên là quy trình định giá: Cần nhanh chóng hoàn thiện quy trình định giá. Có được quy trình chuẩn thì kết quả định giá mới nhanh chóng và chính xác. Tại chi nhánh, việc định giá chủ yếu là lấy căn cứ từ bảng giá đất ban hành hàng năm của UBND Thành phố Hà Nội. Mà thực tế cho thấy bảng giá đất này chưa phù hợp với giá thị trường, so với giá thị trường nó thấp hơn rất nhiều. Vì vậy kết quả định giá tại ngân hàng luôn không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, khi giải quyết cho vay vốn gây thiệt hại cho khách hàng. Vận dụng các phương pháp định giá: Các phương pháp định giá mới được sử dụng riêng lẻ, các cán bộ định giá khi tiến hành định giá vẫn chưa kết hợp nhiều phương pháp. Việc kết hợp nhiều phương pháp định giá sẽ đem lại kết quả định giá chính xác hơn. Nhân sự : Cần chú ý bồi dưỡng đào tạo nhân sự cho phù hợp với những biến động của thị trường. Cán bộ của chi nhánh còn phải kiêm nhiệm, chưa thể tập trung vào nghiệp vụ của mình nên gây khó khăn trong công tác định giá. Hệ thống thông tin: Hệ thống thông tin là vấn đề vô cùng quan trọng trong định giá. Có được thông tin chính xác và kịp thời thì việc định giá sẽ nhanh chóng và thuận lợi hơn. Trong khi hệ thống thông tin tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển chi nhánh Hoàng Mai là chưa đồng bộ còn nhỏ lẻ, mang tính cá nhân. Các cán bộ định giá khi tiến hành định giá vẫn chủ yếu dựa vào hồ sơ do khách hàng cung cấp là chính. CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI I. Định hướng phát triển chung của ngân hàng 1. Các chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai. Theo quyết định số 1378/QĐ/NHNN-NCCL ngày 06/09/2006 của Tổng giám đốc ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam đề ra chỉ tiêu đề án phát triển kinh doanh giai đoạn 2006 – 2010 cho chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai như sau: STT Chỉ tiêu 2006 2007 2008 2009 2010 1 Tổng nguồn vốn (% tăng trưởng) 32 30 30 30 26 Tiền gửi dân cư (% tổng nguồn vốn) 20 26 30 35 35 2 Tổng dư nợ (% tăng trưởng) 64 40 30 21 20 Nợ trung, dài hạn 30 30 32 34 35 3 Nợ xấu (%) 3 3 3 3 3 4 Chênh lệch lãi suất (%) 0.34 0.36 0.37 0.38 0.40 5 Thu ngoài tín dụng (%) 8 8 9 11 11 6 Chênh lệch thu-chi (% tăng trưởng hàng năm) 20 20 20 20 20 (Nguồn: Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai) Những chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai trong năm 2009 - Vốn huy động: Phấn đấu đạt 1.700 tỷ VNĐ ( trong đó ngoại tệ 7.5 triệu USD). Trong đó nguồn vốn huy động từ dân cư là 400 tỷ VNĐ, chiếm 23.53% tổng nguồn vốn huy động. - Dư nợ: Phấn đấu đạt 1.200 tỷ VNĐ (trong đó ngoại tệ là 13 triệu USD và 1 triệu EUR) tăng 58,52% so với năm 2008, trong đó: + Tỷ trọng cho vay hộ sản xuất : 15% + Tỷ trọng cho vay DN vừa và nhỏ : 50,17% + Tỷ trọng cho vay DN lớn : 23,17% + Tỷ trọng cho vay dự án lớn : 11,67% - Nợ xấu : Dưới 4,5% - Phấn đấu có đủ quỹ thu nhập để chi lương tối đa theo quy định của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam. - Trích và xử lí rủi ro theo đúng quy định của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, hạn chế nợ tồn đọng phát sinh mới. - Nhanh chóng thực hiện lộ trình hiện đại hoá ngân hàng để phát triển cạnh tranh. 2. Các định hướng của hoạt động tín dụng trong Ngân hàng - Chuyển dần đầu tư sang đối tượng khách hàng là các doanh nghiệp, dự án vừa và nhỏ, hộ gia đình sản xuất hàng hoá, ngành, nghề kinh doanh có hiệu quả. Thực hiện đồng tài trợ đối với những dự án lớn để phân tán rủi ro. - Đặc biệt chú trọng đến công tác thẩm định, nâng cao chất lượng thẩm định dự án. Đầu tư có chọn lọc vào các dự án thực sự hiệu quả. - Tăng cường kiểm tra trước và sau khi vay để kiểm tra việc sử dụng vốn vay, tình hình kinh doanh, tài chính và khả năng trả nợ của khách hàng để có biện pháp quản lý vốn vay kịp thời. - Thường xuyên đánh giá và phân loại khách hàng để xếp loại đúng và có hướng đầu tư phù hợp, giảm thiểu rủi ro. - Phân loại nợ , trích dự phòng, xử lý rủi ro theo đúng quy định. Xử lý dứt điểm các khoản nợ xấu, làm lành mạnh hoá tài chính thông qua các biện pháp: đôn đốc thu nợ, xử lý tài sản bảo đảm, xử lý rủi ro. - Thực hiện tăng trưởng tín dụng gắn với tăng trưởng và an toàn nguồn vốn. 3. Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng Trong bối cảnh nền kinh tế mở, ngày càng nhiều các ngân hàng thành lập và phát triển, nắm bắt tình hình nên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam cũng có định hướng cho phát triển tín dụng nói chung và phát triển hoạt động định giá nói riêng: - Ngoài việc thực hiện công tác định giá theo các quy định của Nhà nước, Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn cũng hoàn thiện hơn những quy định, văn bản nghiệp vụ liên quan đến thẩm định tài sản bảo đảm riêng của mình trên nền tảng của các văn bản pháp quy nhằm mở rộng tín dụng đặc biệt nâng cao chất lượng tín dụng thẩm định. Thực hiện việc thẩm định bất động sản nói chung và các dự án bất động sản nói chung một cách nhanh nhạy, chính xác để đáp ứng kịp thời nhiệm vụ kinh doanh của ngân hàng và nhu cầu vốn của xã hội. - Không cho vay đối với các đơn vị kinh doanh kém hiệu quả, không chấp nhận thế chấp đối với các bất động sản không hợp lệ (thiếu các giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản), bất động sản nằm trong khu vực quy hoạch. - Thường xuyên tập huấn nâng cao trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ tín dụng không chỉ về tín dụng mà còn phải thành thạo công tác định giá tài sản bảo đảm đặc biệt là định giá bất động sản thế chấp vì lượng tài sản bảo đảm vay vốn của ngân hàng chủ yếu là bất động sản, tài sản có giá trị lớn nhất của cá nhân, tổ chức có thể đem thế chấp cũng chính là bất động sản. Đồng thời cần làm tốt công tác kiểm tra, giám sát hoạt động định giá bất động sản thế chấp. - Ngân hàng tích cực tiếp cận với các tổ chức định giá khác có chuyên môn sâu hơn để vừa hợp tác lại vừa học hỏi thêm kinh nghiệm định giá của họ. - Nhạy bén với thị trường, nắm bắt được sự biến động nhanh chóng của thị trường đặc biệt là thị trường bất động sản, luôn cập nhập thông tin để tiến hành định giá chính xác nhất. - Xây dựng quy trình tiến hành công tác định giá hoàn chỉnh, phát triển hệ thống công nghệ hỗ trợ tín dụng. II. Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 1. Về quy trình định giá Hiện nay, trước nhu cầu vay vốn ngày càng nhiều và đa dạng, đòi hỏi ngân hàng phải có được một quy trình định giá hoàn chỉnh. Định giá chính là cơ sở để tiến hành việc cho vay vốn, vì thế có thể thấy được đây là hoạt động có tính chất rát quan trọng. Quy trình định giá cần được tiến hành một cách nghiêm túc và bài bản từ khâu tiếp nhận yêu cầu định giá cho đến khi hoàn thành báo cáo định giá. Nếu có một quy trình chuẩn sẽ giúp cho cán bộ định giá thực hiện công việc được nhanh chóng, thuận lợi và chính xác hơn. Tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai hiện nay, các cán bộ định giá đều thực hiện quy trình định giá theo quy định của ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam. Quy trình này là tương đối hoàn chỉnh, tuy nhiên có một đặc điểm là việc thu thập thông tin còn quá chú trọng đến tính pháp lí của tài sản mà không đặt vấn đề giá trị thực của bất động sản trên thị trường là bao nhiêu. Điều này đem lại cho khách hàng những thiệt thòi đáng kể. Vì khi đó bất động sản đem thế chấp có thể không được đánh giá đúng giá trị của nó, trong khi ngân hàng thường chỉ cho vay khoảng 50% giá trị định giá. Như thế có thể thấy khách hàng vay sẽ không được vay đúng với giá trị thực của bất động sản đem thế chấp. Đây cũng là một tồn tại lớn trong ngành ngân hàng ở nước ta hiện nay, nó được ví như là hình thức “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Thêm nữa, định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh dựa vào bảng giá đất ban hành hàng năm nên một điều chắc chắn là không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường. Cả 2 thực tế này đều dẫn đến thực trạng là quyền lợi khách hàng bị thiệt hại và ngân hàng cũng có những thiệt hại đáng kể. Vì thế cần đưa ra những quy định và quy trình cụ thể chính xác hơn nữa, cso thể cố gắng đưa bất động sản đến gần với giá trị thực của nó trên thị trường để đảm bảo lợi ích của cả khách hàng và ngân hàng. Cán bộ định giá vẫn thường định giá mang tính chủ quan cao, thường bỏ qua một số bước trong quy trình. Thị trường bất động sản là thị trường luôn luôn biến động, vì vậy bằng chứng từ thị trường là thông tin hết sức quan trọng. Do đó trong quá trình định giá các cán bộ định giá nên sử dụng triệt để các bằng chứng thị trường để kết quả định giá khách quan. Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nói riêng và Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn nói chung nên tham khảo thêm quy trình định giá tại các công ty chuyên định gái, tại các ngân hàng thương mại khác. Sau đó lựa chọn cho phù hợp với điều kiện của mình, để có được quy trình chuẩn nhất. Báo cáo thẩm định là văn bản hết sức quan trọng. Đó là kết quả cuối cùng của quá trình thẩm định và là phần quan trọng nhất. Vì thế trong báo cáo định giá nên đưa ra một số điểm rõ ràng như : việc định giá là rõ ràng, minh bạch; người định giá không làm chứng nếu có xảy ra tranh chấp trước toà; thông tin có được là khách quan nhưng không dám đảm bảo là chính xác; phải ghi rõ thời điểm báo cáo định giá có hiệu lực… 2. Về việc vận dụng các phương pháp định giá Tại ngân hàng, chủ yếu trong bất động sản thế chấp là nhà ở dân cư vì thế được chia ra chủ yếu là bất động sản có công trình và đất. Với mỗi loại bất động sản đều đưa ra những hướng dẫn cụ thể trong quá trình định giá. Tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn hiện nay, phương pháp được sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hoá. Đây là 3 phương pháp điển hình và có độ tin cậy cao nhất trong các phương pháp định giá bất động sản. Tại ngân hàng khi quyết định cho vay có tài sản đảm bảo nhất là bằng bất động sản thì vấn đề đặt lên hàng đầu đó là độ thanh khoản của tài sản, vì vậy có thể thấy việc sử dụng 3 phương pháp nêu trên là rất hợp lí cho mục đích trên. Trong mỗi hợp đồng định giá nên kết hợp sử dụng cả 3 phương pháp trên, sau đó lấy trung bình chung của 3 kết quả từ 3 phương pháp. Như thế, kết quả có được sẽ là chính xác và khách quan nhất. Với những bất động sản nhỏ như nhà ở dân cư hay các mảnh đất, thì việc định giá là hết sức đơn giản và thường áp dụng phương pháp so sánh từ những bằng chứng thực tế của thị trường. Việc định giá này không đòi hỏi ở cán bộ định giá nhiều kinh nghiệm hay kiến thức chuyên môn. Với các bất động sản phức tạp thì đòi hỏi cần có sự kết hợp của nhiều phương pháp, đồng thời với nó là sự đòi hỏi về kinh nghiệm cũng như kiến thức của chuyên viên định giá. Trong từng trường hợp cụ thể, cán bộ định giá nên xem xét kĩ sau đó đưa ra phương pháp định giá hợp lí nhất. Có thể vận dụng cả các phương pháp khác, không nhất thiết là chỉ sử dụng 3 phương pháp nêu trên. 3. Về việc bồi dưỡng nhân sự Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai có một lợi thế rất lớn về đội ngũ cán bộ định giá. Đó là một đội ngũ trẻ, có kiến thức vững chắc trong lĩnh vực định giá. Tuy nhiên thị trường bất động sản là một thị trường phức tạp, có rất nhiều biến động thường xuyên liên tục. Do đó, việc thường xuyên phải cập nhật kiến thức là không thể tránh khỏi. Vì vậy yêu cầu với các cán bộ định giá là phải tự mình thường xuyên trau dồi kiến thức thị trường thì mới có thể có được kết quả tốt trong công việc. Các cán bộ của ngân hàng cũng nên chú ý tới việc bồi dưỡng kiến thức cho các nhân viên. Cần thường xuyên cho các cán bộ định giá tham gia các lớp bồi dưỡng kiến thức, tham gia các hội thảo… vì bất động sản là một lĩnh vực luôn luôn biến động nên việc cập nhật thông tin một cách thường xuyên và có hệ thống là việc làm rất cần thiết. Để công tác định giá có thể đạt được hiệu quả là cao nhất, phòng tín dụng cũng nên thường xuyên tổ chức các buổi hội thảo cho nội bộ để các cán bộ định giá có thể đóng góp ý kiến, rút kinh nghiệm. Hiện tại, tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai đội ngũ cán bộ định giá vẫn chủ yếu là được đào tạo trong ngành tài chính ngân hàng, không được đào tạo chuyên sâu về định giá bất động sản. Vì vậy trong thời gian tới để nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp, cần tăng cường thêm đội ngũ nhân viên được đào tạo chuyên sâu trong lĩnh vực định giá bất động sản. Đưa ra các chính sách khen thưởng, kỉ luật kịp thời để khuyến khích các cán bộ, nhân viên làm việc. 4. Về việc xây dựng hệ thống thông tin Trong định giá bất động sản thì thông tin chính là điều kiện sống còn của các hợp đồng định giá. Có được thông tin chính xác sẽ giúp cho các cán bộ định giá có thể đưa ra kết luận chính xác, từ đó cán bộ tín dụng có thể xem xét cho vay hợp lí, đảm bảo an toàn cho ngân hàng. Thực tế hiện nay ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn vẫn chưa có được một hệ thống thông tin đồng bộ, chưa có cơ sở dữ liệu đầy đủ cho công tác định giá. Các cán bộ định giá khi thực hiện nghiệp vụ vẫn chỉ có thông tin chủ yếu lấy từ khách hàng, còn tại ngân hàng chỉ có những thông tin cũ, không đảm bảo được tính khách quan và chính xác. Để có được thông tin các cán bộ định giá vẫn phải tự đi tìm hiểu, dẫn đến tình trạng công việc chồng chéo, mất thời gian, công sức và tiền bạc. Từ đó cho thấy một thực tế là ngân hàng cần xây dựng cho mình một ngân hàng dữ liệu chính xác, được cập nhật thường xuyên phục vụ cho công tác định giá. Tích cực tiếp thu, áp dụng các tiến bộ khoa học kĩ thuật để xây dựng cho chi nhánh một hệ thống cơ sở dữ liệu hiện đại, tiện dụng nhất. Khi đó việc khai thác thông tin sẽ là nhanh chóng và tiết kiệm được thời gian cũng như chi phí. Việc liên kết chia sẻ thông tin với các ngân hàng hay các tổ chức, công ty định giá khác để cso nguòn thông tin thường xuyên được cập nhật mới cũng là 1 việc đáng chú ý. Nếu có thể xây dựng được hệ thống thông tin liên ngành như thế này, sẽ giúp cho việc tìm kiếm thông tin không mất nhiều thời gian. Ngân hàng có thể xem xét tiến hành xây dựng bản đồ giá Hà Nội để tạo dựng một cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh, chính xác. Việc tra cứu thông tin khi đó sẽ dễ dàng hơn rất nhiều. 5. Về cơ chế quản lí Cần có các chính sách cụ thể để các cán bộ thực hiện đúng nghĩa vụ và trách nhiệm của mình, không gây phiền hà cho khách hàng. Tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai hiện nay, chưa có bộ phận định giá riêng mà vẫn còn thuộc phòng tín dụng, các cán bộ định giá kiêm nhiệm thêm các nghiệp vụ tín dụng khác nên hoạt động định giá không có hiệu quả cao. Vì vậy chi nhánh có thể xem xét trình với Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam việc hình thành riêng bộ phận định giá để nâng cao hiệu quả hoạt động. III. Kiến nghị 1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền Bất động sản là lĩnh vực nhạy cảm, có ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế. Do đó nó đòi hỏi cần có sự quan tâm chặt chẽ của Nhà nước. Đầu tiên phải kể đến là cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật có liên quan. Vấn đề đang được quan tâm rất nhiều hiện nay là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Một thực trạng đang diễn ra tại Hà Nội hiện nay là tình trạng sổ đỏ bị “lưu kho”. Xảy ra tình trạng này có rất nhiều lí do có thể kể đến như: Hà Nội hiện có tới 65.000 trường hợp người dân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không đến lấy vì chưa thể thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong 2 năm 2006-2007 phải nộp lệ phí trước bạ theo giá đất mới cao hơn từ 8-15 lần so với năm 2004-2005. Nhiều hộ gia đình, đặc biệt là các hộ ngoại thành chưa đủ khả năng nộp lệ phí, thuế chuyển quyền sử dụng để được nhận giấy theo quy định. Cơ quan công quyền gây phiền hà, sách nhiễu cho người dân khi tiếp cận với việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì những khó khăn đó khiến cho việc mua bán, trao đổi bất động sản trên thị trường khó khăn hơn. Ngay cả việc thế chấp vay ngân hàng cũng không thuận lợi vì nếu không có sổ đỏ hay sổ hồng thì việc thế chấp là không thể xảy ra. Tiếp đó là sự chồng chéo trong hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản. Trên thực tế hiện nay, hệ thống luật đang gây cho người dân nhiều lúng túng khi muốn chuyển quyền sử dụng đất. Các loại sổ đỏ, sổ hồng đang gây khó khăn cho người dân trong quá trình chuyển quyền sử dụng, giao dịch... Luật Đất đai yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) khi giao dịch nhưng Luật Nhà ở của Bộ Xây dựng lại yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Do vậy vấn đề đặt ra là Nhà nứơc cần sớm tiến hành sửa đổi luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho thị trường phát triển. Quản lí thị trường bất động sản chặt chẽ hơn, từng bước đưa thị trường tiến tới minh bạch. Ở nước ta hiện nay, vai trò của Nhà nước trong quản lí thị trương bất động sản còn rất mờ nhạt. Chính vì vậy, thị trường còn rất nhiều “sạn”. Để có thể quản lí tốt hơn thị trường nhạy cảm này, Nhà nước nên tham gia nhiều hơn, khẳng định vai trò chủ chốt của mình trong cung bất động sản ra thị trường. Cần có chính sách điều tiết cung hợp lí, lấy đó làm cơ sở để quản lí và điều tiết thị trường. Một khi thị trường lành mạnh và minh bạch, thì công tác định giá sẽ tiến hành thuận lợi hơn rất nhiều. Hiện nay giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường đang chênh lệch quá nhiều. ví dụ như tại vị trí 1 đất ở trên đường Vũ Ngọc Phan theo khung giá ban hành là 25.000.000 đồng/ m2, nhưng qua khảo sát thực tế là 100.000.000 đồng/ m2; hay tại vị trí 4 đất ở trên phố Pháo Đài Láng theo khung giá là 9.400.000 đồng/ m2, nhưng qua khảo sát thực tế là 41.000.000 đồng/ m2. Qua đó ta có thể thấy được giá đất do Nhà nước ban hành và giá thực tế trên thị trường là khác xa nhau.Nếu ngân hàng định giá bất động sản thế chấp theo khung giá mà Nhà nước ban hành thì sẽ thấp hơn so với giá trị thị trường của bất động sản đó rất nhiều. Như đó gây thiệt thòi cho khách hàng vay, đây là điều mà cả khách hàng vay và ngân hàng đều không muốn. Do đó khi định giá các cán bộ định giá của ngân hàng buộc phải có hệ số điều chỉnh cho phù hợp. Do đó việc thay đổi trong cách xác định khung giá đất của Nhà nước là điều cần được quan tâm. Hiện nay, các ngân hàng vẫn tự định giá và cho vay trên cơ sở định giá. Đó được ví như hiện tượng “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Khi không có cơ quan định giá độc lập, thì khách hàng vay vẫn là những người chịu thiệt thòi khi đi thế chấp tài sản trong đó có bất động sản. Ngân hàng sẽ định giá và cho vay ở một mức độ an toàn, giá trị thật của bất động sản sẽ không được đánh giá đúng. Trong thời gian tới cần có một cơ quan định giá độc lập, hay Nhà nước cần có quy định cụ thể hơn nữa về vấn đề định giá tại các ngân hàng để đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho khách hàng vay. 2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Với vai trò điều tiết chung cho toàn bộ hệ thống Ngân hàng trong cả nước, ngân hàng Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để giúp cho hệ thống Ngân hàng phát triển đúng theo định hướng của Đảng và Nhà nước. Để tạo điều kiện cho Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam nói chung và Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nói riêng thực hiện tốt việc định giá bất động sản thế chấp cần quan tâm đến các vấn đề sau: Ngân hàng Nhà nước cần tạo ra môi trường hành lang pháp lí thông thoáng, đồng bộ và linh hoạt, nhanh chóng hoàn thiện các văn bản dưới luật, đặc biệt là các văn bản hướng dẫn về tài sản đảm bảo, cầm cố, thế chấp giúp cho các ngân hàng cấp dưới thực hiện đúng, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động. Nâng cao chất lượng thông tin để cung cấp cho các ngân hàng, giúp cho các ngân hàng có cơ sở để mở rộng tín dụng một cách có hiệu quả hơn bởi thông tin càng chính xác thì mở rộng tín dụng càng dễ dàng. Chính vì lẽ đó mà Ngân hàng Nhà nước cần tich cực cải thiện chất lượng thông tin của trung tâm thông tin tín dụng và phát huy hiệu quả hoạt động của trung tâm này. Thiết lập các chính sách nhằm hỗ trợ hoạt động định giá bất động sản thế chấp cho các cán bộ định giá của các ngân hàng. 3. Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai là một trong những mắt xích của hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam. Bởi thế, để Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai thực hiện tốt hoạt động định giá bất động sản thế chấp thì cần thực hiện một số biện pháp sau: Ban hành kịp thời các văn bản hướng dẫn về tài sản thế chấp, cầm cốđể các chi nhánh cấp dưới thực hiện đúng với bộ luật dân sự, các bộ luật có liên quan và các nghị định, thông tư hướng dẫn của chính phủ và các bộ, ngành. Áp dụng công nghệ thông tin vào việc đánh giá, xếp loại khách hàng theo sổ tay tín dụng, đảm bảo chính xác, khách quan trong việc đánh giá, lựa chọn khách hàng nhằm nâng cao độ an toàn và chất lượng tín dụng. Hỗ trợ tích cực về mọi mặt cho chi nhánh trong hoạt động kinh doanh và trong việc đào tạo lại các nghiệp vụ cho các cán bộ của chi nhánh. KẾT LUẬN Mặc dù được thành lập chưa lâu, tuy nhiên toàn thể ban lãnh đạo và nhân viên tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai đã hết sức cố gắng và đạt được nhiều chỉ tiêu của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam giao cho. Trong thời gian tới, mặc dù nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đang gặp nhiều khó khăn, song chi nhánh Hoàng Mai với những chính sách hợp lí của mình sẽ vượt qua được những khó khăn đó, với mục tiêu mà ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam đã đưa ra đó là “ Mang lại sự phồn thịnh cho khách hàng ”. Trong thời gian được thực tập tại phòng tín dụng Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai, em đã học hỏi được rất nhiều về cung cách làm việc, cũng như được tham gia vào các nghiệp vụ thực tế của phòng tín dụng. Qua đó giúp cho em có cái nhìn toàn cảnh và hiểu sâu hơn về kiến thức định giá đã có được trên lớp. Chuyên đề đã giới thiệu cơ sở lí luận về định giá bất động sản thế chấp, trên cơ sở đó phân tích thực trạng hoạt động định giá tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai và đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai. Mặc dù em đã cố gắng tìm hiểu và nghiên cứu, song do hạn chế về mặt thời gian và kiến thức lí luận cũng như kiến thức thực tiễn nên chuyên đề không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô, các cô chú cán bộ tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai để em có được cái nhìn toàn diện và sâu sắc hơn về vấn đề em đang nghiên cứu. Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng môn định giá bất động sản. Luật đất đai 2003. Bộ luật dân sự năm 2005. Quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHNo-TDHo ngày 03/12/2007 “Về việc ban hành Quy định thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống NHNo&PTNT Việt Nam”. Thông tư 145/2007/TT-BTC Báo cáo kết quả kinh doanh của chi nhánh Hoàng Mai năm 2006, 2007, 2008. Báo cáo định giá tại địa chỉ: Số 11 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, Q.Ba Đình, Hà Nội. Thông tin trên mạng internet