Chuyên đề Một số giải pháp nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín chi nhánh Huế

ng đến năm 2009 chỉ tiêu này đạt 895.797 trđ, tăng lên 23,98% (tương đương với 117.578 trđ) và tiếp tục tăng trong năm 2010 đạt 1.062.577 trđ tăng lên 18,6% so với năm 2009. Đây là một dấu hiệu đáng mừng đối với công tác huy động vốn từ tiền gửi dân cư và cho thấy tiềm năng huy động vốn tại thành phố Huế là khá cao, thu nhập dân cư tại đây ngày càng tăng cao và thể hiện uy tín của Sacombank tại Huế ngày càng được khẳng định trong lòng khách hàng. Phân theo loại tiền gửi thì huy động từ VND luôn chiếm tỷ trọng khá lớn so với Ngoại tệ, vàng (Quy đổi VNĐ) đồng thời huy động tiền gửi VND có xu hướng tăng qua 3 năm. Cụ thể trong năm 2009 huy động VND là 740.311 trđ tăng 15,65% so với năm 2008, năm 2010 là 885.803 trđ tăng 19,65% so với năm 2009 điều này cho thấy việc sử dụng VND để phục vụ cho nhu cầu cất giữ, sinh lời vẫn được dân cư ưu tiên lựa chọn so với các loại ngoại tệ, vàng (quy đổi VNĐ) khác khi gửi tiền vào NH trong tình hình lạm phát và đồng tiền Việt Nam đang mất giá. Có thể nói trong các năm 2008 – 2010, điều kiện kinh tế khó khăn, thu nhập của người dân giảm sút nhưng Sacombank đã có những chính sách hợp lý, tạo niềm tin, uy tín với khách hàng nên số vốn huy động qua các năm không những không giảm sút mà còn có chiều hướng gia tăng đáng kể. Cho thấy thành công bước đầu của Sacombank trong công tác huy động vốn. 2.1.3.2 Tình hình sử dụng vốn: Nghiệp vụ tín dụng là nghiệp vụ quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong toàn bộ tài sản có của NH. Đây là nguồn vốn hình thành từ huy động trong khách hàng, do vậy ngân hàng phải sử dụng có hiệu quả nghĩa là cho vay phải thu hồi được nợ để trả cho người gửi tiền và thu lãi để bù đắp chi phí. Bảng 2.2: Doanh số cho vay, thu nợ và dư nợ tại Sacombank - Chi nhánh Huế. Chỉ tiêu 2008 2009 2010 2009/2008 2010/2009 GT GT GT +/- % +/- % 1. Doanh số cho vay 2.841.407 3.132.955 3.555.996 291.548 10,26 423.041 13,50 - NH 2.159.469 2.099.079 2.419.751 - T và DH 681.938 1.033.876 1.136.245 2. Doanh số thu nợ 2.752.840 3.052.916 3.454.782 300.076 10,90 401.866 13,16 - NH 2.536.548 2.051.832 2.365.891 - T và DH 216.292 1.001.084 1.088.891 3. Dư nợ 520.092 600.131 701.345 80.039 15,39 101.214 16,87 - NH 416.265 463.512 517.372 - T và DH 103.827 136.619 183.973 4.Nợ quá hạn 7.528 4.960 1.764 -2.568 -34,11 -3.196 -64,44 5. Nợ xấu 1.350 950 577 -400 -29,63 -373 -39,26 Đơn vị: triệu đồng (trđ). ( Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh năm 2008, 2009, 2010) Nhận xét: Qua bảng số liệu cho ta thấy, Sacombank đã thực hiện khá tốt công tác cho vay, quản lý tốt việc thu hồi nợ. Doanh số cho vay trong 3 năm có xu hướng tăng đều, mức tăng trưởng ổn định thể hiện Sacombank đã có nhiều chính sách cho vay hiệu quả đảm bảo tính chất cạnh tranh lãi suất kết hợp duy trì mức lợi nhuận hoạt động cho vay vẫn theo kế hoạch đề ra. Năm 2009 DSCV là 3.132.955 trđ tăng 10,26% (tương ứng tăng 291.548 trđ) so với năm 2008 chủ yếu do triển khai chương trình cho vay hỗ trợ lãi suất của Chính phủ. Năm 2010, DSCV là 3.555.996 trđ tăng 13,50% (tương ứng tăng 423.041 trđ) do tình hình kinh tế khởi sắc các doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả nhu cầu vay vốn cao nhằm mở rộng hoạt động kinh doanh. Đối với công tác thu hồi nợ Sacombank cũng thực hiện có hiệu quả khi các chỉ tiêu DSTN tăng, dư nợ tăng, nợ xấu và nợ quá hạn giảm liên tiếp qua 3 năm liền. Đây có thể nói là một thành công của Sacombank khi vẫn duy trì các chỉ tiêu cho vay ổn định và phát triển theo chiều hướng tích cực đồng thời Sacombank vẫn thực hiện công tác mở rộng hoạt động cho vay. Năm 2008, DSTN chỉ đạt 2.752.840 trđ vì thời điểm này nền kinh tế Việt Nam đối mặt với tình hình lạm phát tăng nhanh, cả ngân hàng và doanh nghiệp chưa có nhiều kinh nghiệm để đối phó với khó khăn do lạm phát gây ra. Đến năm 2009, có thể nói Chính phủ đã có nhiều chính sách tài chính hiệu quả để phục hồi nền kinh tế đưa ra nhiều ưu đãi cho doanh nghiệp. DSTN năm 2009 là 3.052.916 trđ tăng 15,39% (tương ứng 300.076 trđ) so với năm 2008 và năm 2010 là 3.454.782 trđ tăng 13,16% (tương ứng tăng 401.866 trđ) cho thấy nổ lực cố gắng của nhân viên tín dụng trong công tác thu hồi nợ của Sacombank làm chất lượng tín dụng của NH ngày càng tiến bộ rõ rệt. Với mục tiêu trở thành người bạn của các khách hàng trong những năm vừa qua Sacombank liên tục đưa ra các chính sách ưu đãi đối với khách hàng, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận với nguồn vốn kinh doanh. Dư nợ tín dụng cuối năm 2009 đạt 600.131 trđ tăng 15,39% (tương ứng tăng 80.039 trđ) so với năm 2008 đây là tín hiệu tốt đối với Sacombank, năm 2010 dư nợ tín dụng đạt 101.214 trđ tăng 16,87% (tương ứng tăng 101.214 trđ) tình hình gia tăng dư nợ tín dụng cho thấy Sacombank đã mở rộng cho vay của NH. Sacombank đã mạnh dạn hơn trong việc cho vay để tạo mối quan hệ sâu rộng với khách hàng và đây là bước tiến phát triển hợp lý. Đối với việc cho vay, Sacombank cũng thực hiện đa dạng hóa các hình thức cấp tín dụng để cho khách hàng có điều kiện thuận lợi hơn trong việc tiếp cận với nguồn vốn của khách hàng. Các hình thức mà NH sử dụng là cho vay theo kỳ hạn, cho vay theo đối tượng khách hàng, theo ngành kinh tế, theo mục đích sử dụng, theo hình thức đảm bảo tín dụng. Tuy Sacombank vẫn thực hiện chính sách mở rộng cho vay nhưng theo số liệu của chỉ tiêu nợ xấu và nợ quá hạn ta thấy rằng các chỉ tiêu này đã có dấu hiệu giảm dần. Trong 3 năm 2008 – 2010, nhờ sự quản lý chặt chẽ và đúng đắn, chất lượng tín dụng vẫn được duy trì ở mức an toàn, đảm bảo yêu cầu của NHNN và quy chế của Sacombank. Năm 2008, nợ quá hạn của Sacombank là 7.528 trđ chiếm tỷ trọng khá nhỏ so với DSCV và năm 2009 là 4.960 trđ giảm 34,11% (tương ứng giảm 2.568 trđ) so với năm 2008, tiếp tục giảm 64,44% (tương ứng giảm 3.196 trđ) vào năm 2010. Đây là một thành công của Sacombank khi duy trì mối quan hệ tỷ lệ nghịch giữa nợ quá hạn và DSCV. Sacombank cũng thực hiện tốt công tác khống chế tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng. Chẳng hạn, nợ xấu năm 2009 là 950 trđ giảm 29,63% ( tương ứng giảm 400 trđ) so với năm 2008, năm 2010 là 577 trđ giảm 39,26% so với năm 2009 cho thấy Sacombank đã thận trọng khi ra quyết định cho vay đúng đắn để hạn chế thấp nhất rủi ro tín dụng có thể xảy ra. Nhìn chung, DSCV chủ yếu tập trung vào cho vay ngắn hạn và chiếm tỷ trọng khá cao so với cho vay trung và dài hạn. Đây là một điều dễ hiểu vì cho vay trung và dài hạn chứa đựng nhiều rủi ro, các ngân hàng khác cũng rất e dè khi ra quyết định nên cho vay hay không đối với nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp trong tình hình nền kinh tế bất ổn. Năm 2008, DSCV vay ngắn hạn là 2.159.469 trđ trong khi vay trung và dài hạn chỉ đạt 681.938 trđ. Năm 2009, tỷ trọng DSCV vay trung và dài hạn có dấu hiệu gia tăng đạt 1.033.876trđ, DSCV vay ngắn hạn giảm còn 2.099.079 trđ và tỷ trọng này gia tăng không đáng kể trong năm 2010 do tình hình kinh tế đã dần ổn định. Xét về chỉ tiêu DSTN, DSTN cho vay ngắn hạn cũng chiếm tỷ trọng tương đối lớn so với cho vay trung và dài hạn và ngày càng có xu hướng tăng tỷ trọng DSTN cho vay trung và dài hạn. Chẳng hạn, năm 2008 DSTN vay ngắn hạn là 2.536.548 trđ còn DSTN vay trung và dài hạn chỉ đạt 216.292 trđ nhưng năm 2009 tỷ trọng DSTN vay trung và dài hạn tăng nhanh đạt đến 1.001.084 trđ còn DSTN vay ngắn hạn đạt 2.051.832 trđ. Xét về chỉ tiêu dư nợ tín dụng, cuối năm 2008 dư nợ tín dụng cho vay trung dài hạn đạt 103.827 trđ đến cuối năm 2009 chỉ tiêu này đạt 136.619 trđ và năm 2010 là 183.973 trđ. Ta có thể thấy được Sacombank đang ngày càng mở rộng hoạt động cho vay trung và dài hạn và khá chú trọng đến quyết định cho vay trung và dài hạn để giảm rủi ro trong tình hình nền kinh tế vẫn còn nhiều bất ổn, biến động tăng giảm bất thường của giá cả trong dài hạn. Mặt khác, nguồn vốn huy động ngắn hạn của ngân hàng luôn chiếm trên 60% so với nguồn vốn trung và dài hạn, và để đảm bảo an toàn ngân hàng thường có xu hướng mở rộng cho vay ngắn hạn nhiều hơn. 2.1.3.3 Đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh: Bảng 2.3: Kết quả hoạt động kinh doanh tại Sacombank - Chi nhánh Huế. Đơn vị: triệu đồng (trđ) Chỉ tiêu 2008 2009 2010 2009/2008 2010/2009 GT % GT % GT % +/- % +/- % I.Thu nhập 75.151 100,00 95.653 100,00 120.235 100,00 20.502 27,28 24.582 25,69 1. Thu từ lãi cho vay 66.441 88,41 79.491 83,10 90.816 75,53 13.050 19,64 11.325 14,24 2. Thu từ hoạt động dịch vụ 7.415 9,87 13.101 13,70 23.452 19,51 5.686 76,68 10.351 79,01 3. Thu nhập bất thường 250 0,33 600 0,63 1.024 0,85 350 140,00 424 70,66 4. Thu khác 1.045 1,39 2.461 2,57 4.943 4,11 1.416 135,50 2.482 100,85 II. Chi phí 62.636 100,00 71.636 100,00 82.613 100,00 9.000 14,37 10.977 15,32 1. Chi huy động vốn 36.436 58,17 40.641 56,73 44.158 53,45 4.205 11,54 3.517 8,65 2. Chi cho nhân viên 6.350 10,14 8.154 11,38 12.251 14,83 1.804 28,41 4.097 50,24 3. Chi cho công tác kho quỹ và thanh toán 1.241 1,98 1.513 2,11 1.562 1,89 272 21,92 49 3,23 4. Chi nộp phí và lệ phí 160 0,26 180 0,25 200 0,24 20 12,50 20 11,11 5. Chi cho hoạt động quản lý công cụ 2.184 3,49 2.389 3,33 2.596 3,14 205 9,39 207 8,66 6. Chi về tài sản 1.684 2,69 1.684 2,35 1.987 2,41 0 0,00 303 17,99 7. Chi về dự phòng BHTG 10.165 16,23 12.182 17,01 14.254 17,25 2.017 19,84 2.072 17,01 8. Chi phí khác 4.416 7,05 4.893 6,83 5.605 6,78 477 10,80 712 14,55 III. Lợi nhuận 12.515 24.017 37.622 11.502 91,91 13.605 56,64 (N guồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh năm 2008, 2009, 2010) Lợi nhuận trước thuế của Sacombank sau khi đã trích đủ dự phòng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước (bao gồm cả dự phỏng rủi ro tín dụng và dự phòng giảm giá chứng khoán) tăng nhanh qua 3 năm. Năm 2008, LNTT Sacombank đạt được là 12.515 trđ đây có thể xem là một nổ lực của Sacombank khi giữ vững đà tăng trưởng trong thời điểm nền kinh tế Việt Nam nói chung và ngành ngân hàng nói riêng gặp nhiều khó khăn. Năm 2009, LNTT đạt 24.017 trđ tăng 91,91% (tương ứng tăng 11.502 trđ) so với năm 2008 đây là mức tăng khá lớn và năm 2010 LNTT tiếp tục tăng mạnh đạt 37.622 trđ. Lợi nhuận của Sacombank tăng chủ yếu do tăng nhanh thu nhập và thực hiện tốt công tác tiết kiệm chi phí kinh doanh. Trong cơ cấu thu nhập của Sacombank chủ yếu thu từ lãi cho vay chiếm trên 75% trong 3 năm liền và tăng đều qua 3 năm nhưng mức tăng trưởng không đáng kể. Ta thấy rằng ngoài nguồn thu nhập chủ yếu từ hoạt động cho vay, các khoản thu nhập khác như thu từ hoạt động dịch vụ, thu nhập bất thường và thu khác ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong tổng thu nhập của NH. Chẳng hạn như, năm 2009 thu từ lãi cho vay chiếm 83,1% trong tổng thu nhập tương ứng đạt 79.491 trđ tăng 19,64% (tương ứng tăng 13.050 trđ so với năm 2008 và thu từ các khoản thu khác chiếm 16,9% trong tổng thu nhập tương ứng đạt 16.162 trđ tăng 85,55% (tương ứng tăng 7.452 trđ) so với năm 2008. Xét 2 chỉ tiêu thu nhập từ lãi vay và thu nhập từ hoạt động dịch vụ trong năm 2010, ta sẽ thấy rõ hơn mức tăng trưởng của 2 chỉ tiêu này như sau: thu nhập từ lãi vay đạt 90.816 trđ chỉ tăng lên 14,24% (tương ứng tăng 11.325 trđ) so với năm 2009 nhưng thu nhập từ hoạt động dịch vụ đạt 23.452 trđ tăng 79,01% (tương ứng tăng 10.351 trđ) so với năm 2009. Điều này cho thấy, Sacombank ngày càng chú trọng đến các phương án kinh doanh khác để mở rộng phạm vi thu nhập của mình ngoài nguồn thu truyền thống từ hoạt động cho vay. Sacombank cũng cho thấy năng lực kinh doanh từ việc tăng thu nhập lĩnh vực dịch vụ và các lĩnh vực khác khi mà các chỉ tiêu thu nhập từ hoạt động dịch vụ, thu nhập bất thường và thu nhập khác cũng tăng nhanh qua từng năm. Theo bảng số liệu ta có thể thấy chi phí cũng tăng qua 3 năm nhưng so với mức tăng trưởng thu nhập vẫn còn thấp hơn nhiều. Chẳng hạn như, trong năm 2009 tốc độ gia tăng thu nhập là 27,28% tương ứng với 20.502 trđ nhưng chi phí chỉ tăng 14,37% tương ứng tăng 9.000 trđ. Trong đó, chi phí huy động vốn luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn chi của Sacombank và khoản chi phí này ổn định qua 3 năm. Trong môi trường cạnh tranh khắc nghiệp như hiện nay tại thị trường thành phố Huế khi ngày càng có nhiều ngân hàng thâm nhập, việc chạy đua lãi suất lôi kéo khách hàng về phía Sacombank cần phải thận trọng khi đưa ra quyết định mức lãi suất phù hợp. Đồng thời, sacombank cũng đã chi ra một khoản tiền khá lớn sử dụng vào các khoản khuyến mãi cho khách hàng kèm theo khi sử dụng các sản phẩm dịch vụ của Sacombank. Theo bảng số liệu ta có thể thấy, năm 2008 chi huy động vốn là 36.436 trđ chiếm tỷ trọng 58,17% tổng chi phí của Sacombank còn các khoản chi khác là 26.200 trđ chỉ chiếm 41,83% thấp hơn rất nhiều so với chi huy động vốn. Tuy nhiên, sau khi Sacombank đã có nhiều cải cách và đưa ra nhiều phương án kinh doanh có hiệu quả thì NH đã thu được khá nhiều thành quả khi tăng không đáng kể nguồn chi huy động vốn và tăng dần các khoản chi cho các hoạt động khác. Cụ thể như sau, chi huy động vốn năm 2009 là 40.641 trđ chỉ tăng 11,54 % (tương ứng tăng 4.205 trđ) trong khi lợi nhuận đạt được là 24.017 trđ tăng 91,91% so với năm 2008. Điều này cho thấy, Sacombank đã rất khôn khéo khi sử dụng nguồn tiền của mình vào đúng mục đích để thu được hiệu quả như mong muốn. Tính riêng năm 2010, chi phí huy động vốn là 44.158 trđ chiếm 53,45% trong tổng chi phí, các khoản chi khác là 38.455 trđ chiếm tỷ trọng 36,55% trong đó chi cho nhân viên là 12.251 trđ tăng lên 50,24% (tương ứng tăng 4.097 trđ), chi cho công tác kho quỹ và thanh toán là 1.562 trđ tăng lên 3,32% so với năm 2009. 2.2 Quy định về hoạt động cho vay mua nhà tại NHTMCP Sài Gòn Thương Tín Chi nhánh Huế: 2.2.1 Tóm tắt sản phẩm: Sản phẩm cho vay mua nhà cung cấp dịch vụ tín dụng dành cho khách hàng cá nhân có nhu cầu mua/nhận chuyển nhượng bất động sản (nhà, căn hộ, đất ở). 2.2.2 Điều kiện vay vốn: - Đối tượng khách hàng: cá nhân. - Điều kiện khách hàng: có khả năng trả nợ. - Mục đích vay: mua/nhận chuyển nhượng bất động sản (nhà, căn hộ, đất ở). 2.2.3 Hạn mức, thời hạn cho vay và các quy định kèm theo: - Mức vay: tối đa 100% nhu cầu vốn nhưng không quá 70% giá trị tài sản bảo đảm. - Loại tiền vay: VND. - Thời hạn vay: tối đa 30 năm. Chi nhánh tự quyết định thời gian cho vay phù hợp với mục đích vay, khả năng trả nợ và độ tuổi của khách hàng. - Lãi suất: theo biểu lãi suất của Sacombank ban hành từng thời kỳ. - Phương thức vay, trả nợ: Cho vay từng lần: Vốn trả định kỳ, lãi trả định kỳ tính theo dư nợ giảm dần. Vốn trả định kỳ, lãi trả định kỳ theo dư nợ ban đầu (vay góp đều). 2.2.4 Tài sản bảo đảm: bất động sản (chấp nhận BĐS hình thành từ vốn vay và BĐS thuộc các dự án đã ký kết hợp đồng liên kết với Sacombank). Theo hướng dẫn tại điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Căn cứ theo các quy định này ngân hàng và bên vay (bên mua nhà) có thể tiến hành ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Với việc ký kết hợp đồng này các quyền lợi của ngân hàng với tư cách là bên nhận thế chấp đã được bảo đảm. Tại điều 8 Nghị định 163 quy định: “Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý”. Như vậy, tài sản bảo đảm hình thành đến đâu (thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm đến đâu) thì bên nhận bảo đảm đương nhiên có các quyền đối với tài sản bảo đảm đến đó mà không buộc phải thực hiện bất kỳ các thủ tục pháp lý nào khác như phải ký lại hợp đồng bảo đảm khi tài sản đã hình thành, hay phải đăng ký giao dịch bảo đảm lại. 2.2.5 Thủ tục bảo đảm tiền vay: BĐS thuộc dự án: Khi chưa có giấy tờ hoàn chỉnh: Ký hợp đồng thế chấp với khách hàng. Chi nhánh tự quyết định việc thực hiện thủ tục công chứng thế chấp. Đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định. Khi có giấy tờ hoàn chỉnh: tiến hành ký lại hợp đồng thế chấp với khách hàng và thực hiện thủ tục công chứng thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định. BĐS thông thường: thực hiện thủ tục công chứng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định. Giải ngân: BĐS hình thành từ vốn vay: - BĐS thuộc dự án: giải ngân theo thỏa thuận bằng văn bản giữa Sacombank, chủ đầu tư dự án và khách hàng. - BĐS thông thường: tùy theo từng trường hợp cụ thể, Chi nhánh tự quyết định việc giải ngân trước hoặc sau khi hoàn tất các thủ tục bảo đảm tiền vay. Trường hợp giải ngân trước khi hoàn tất các thủ tục các thủ tục bảo đảm tiền vay, trước khi giải ngân Chi nhánh yêu cầu khách hàng lập Giấy cam kết (theo biểu mẫu số BMTD - 009) về việc hoàn tất thủ tục công chứng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm khi có yêu cầu của Chi nhánh. Lưu ý: Trong trường hợp này, Chi nhánh sẽ đóng vai trò trung gian trong giao dịch thanh toán mua bán BĐS qua Sacombank hoặc Chi nhánh có thể chọn một đơn vị có thực hiện các loại dịch vụ về BĐS để liên kết thực hiện việc cấp đổi giấy tờ pháp lý BĐS hoàn chỉnh cho khách hàng. BĐS khác: giải ngân khi hoàn tất các thủ tục bảo đảm tiền vay theo quy định. 2.2.7 Hồ sơ vay vốn bao gồm: - Bản sao CMND/Hộ chiếu và hộ khẩu thường trú/Giấy, sổ tạm trú. - Bản chính giấy đề nghị kiêm phương án vay. - Bản sao chứng từ chứng minh thu nhập. - Bản sao hồ sơ BĐS mua/nhận chuyển nhượng. - Bản chính hồ sơ tài sản bảo đảm. Chứng từ bản sao phải được chứng thực hoặc được nhân viên Sacombank ký đối chiếu bản chính. Quy trình cho vay: Thực hiện theo quyết định 2342/2009/QĐ – QLCL ngày 24/96/2009v/v ban hành Quy trình cấp dụng và các văn bản sửa đổi bổ sung, thay thế (nếu có). 2.3 Phân tích thực trạng cho vay mua nhà tại NHTMCP Sài Gòn Thương Tín - Chi nhánh Huế: 2.3.1 Phân tích tổng quát về tình hình cho vay mua nhà tại NHTMCP Sài Gòn Thương Tín - Chi nhánh Huế giai đoạn 2008 – 2010: 2.3.1.1 Chỉ tiêu doanh số cho vay mua nhà: Đây là chỉ tiêu phản ánh tổng số tiền mà ngân hàng cho vay mua nhà trong kỳ, nó phản ánh quy mô cấp tín dụng của ngân hàng. Sản phẩm CVMN được Sacombank phân loại theo thời hạn vay nên nó được xếp vào loại cho vay trung - dài hạn. Bảng 2.4: Tình hình doanh số CVMN tại Sacombank – Chi nhánh Huế. Đơn vị: triệu đồng (trđ). 2008 2009 2010 2009/2008 2010/2009 GT GT GT +/- % +/- % Doanh số cho vay 2.841.407 3.132.955 3.555.996 291.548 10,26 423.041 13,50 Doanh số cho vay trung – dài hạn 681.938 1.033.876 1.136.245 351.938 51,61 102.369 9,9 Doanh số CVMN 116.497 234.971 327.151 118.474 101,69 92.180 39,23 Tỷ trọng DSCVMN/DSCV 4,1 7,5 9,2 ( Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh năm 2008, 2009, 2010) Qua bảng số liệu cho thấy: DSCVMN của Sacombank tăng liên tục trong 3 năm liền với mức tăng khá mạnh. Điều này cho thấy nhu cầu về sản phẩm cho vay mua nhà tại thị trường thành phố Huế có xu hướng gia tăng nhanh, đặc biệt trong thời gian gần đây tại Huế có nhiều dự án nhà ở, công trình xây dựng đường xá, thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi trở lại. Đồng thời thu nhập bình quân đầu người tại Huế đang gia tăng đáng kể, người dân ngày càng tiếp cận với các dịch vụ ngân hàng và tìm đến ngân hàng như một giải pháp tối ưu để giải quyết nhu cầu tiêu dùng cá nhân. Mặt khác, chi nhánh Sacombank tại Huế có nhiều chính sách ưu đãi cho khách hàng về thời hạn vay, lãi suất linh hoạt, đội ngũ nhân viên nhiệt tình, năng động, tận tình với khách hàng mang lại một hình ảnh Sacombank thân thiện, chu đáo và tận tâm với khách hàng. Năm 2008, DSCVMN chỉ đạt 116.497 trđ và chiếm tỷ trọng 4,1% so với DSCV nhưng đến năm 2009 DSCVMN đạt 234.971 trđ tăng 101,69% (tương ứng tăng 118.474 trđ) so với năm 2008. Tỷ trọng doanh số CVMN so với tổng DSCV đạt 7,5% trong năm 2009, điều này chứng tỏ hoạt động CVMN đã dần chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong toàn bộ hoạt động cho vay của Sacombank. Đến năm 2010, DSCVMN đạt 327.151 trđ tăng 39,23% (tương ứng tăng 92.180 trđ) so với năm 2010 và tỷ trọng so với DSCV đạt 9,2%. Đây là kết quả nổ lực không ngừng của cán bộ nhân viên tín dụng để duy trì mức tăng trưởng tín dụng ổn định trong tình hình kinh tế có nhiều khó khăn và môi trường cạnh tranh gay gắt tại thị trường Huế. Như đã phân tích ở trên, ta thấy tốc độ gia tăng DSCVMN tăng trưởng cùng chiều với tốc độ gia tăng DSCV trung – dài hạn và ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu cho vay trung – dài hạn. Cụ thể, năm 2008 DSCV trung – dài hạn đạt 681.938 trđ và DSCVMN là 116.497 trđ, đến năm 2009 khi DSCV trung – dài hạn tăng trưởng mạnh đạt đến 1.033.876 trđ tăng lên 51,61% thì DSCVMN cũng tăng tương ứng 101,69% đạt đến 234.971 trđ. Điều này cho thấy, CVMN là hoạt động cho vay khá quan trọng trong thành phần cho vay trung – dài hạn. Năm 2010, khi DSCV trung - dài hạn đạt 1.136.245 trđ tăng lên 9,9% (tương ứng tăng 102.369 trđ) thì DSCVMN tăng trưởng khá mạnh 39,23%(tương ứng tăng 17.562 trđ) càng khẳng định vị trí quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà tại Sacombank. 2.3.1.2 Chỉ tiêu doanh số thu nợ cho vay mua nhà: Bảng 2.5 :Tình hình doanh số thu nợ CVMN tại Sacombank - Chi nhánh Huế. Đơn vị: triệu đồng (trđ). 2008 2009 2010 2009/2008 2010/2009 GT GT GT +/- % +/- % Doanh số thu nợ 2.752.840 3.052.916 3.454.782 291.548 10,26 423.041 13,50 DSTN cho vay trung - dài hạn 216.292 1.001.084 1.088.891 784.792 362,83 87.807 8,7 Doanh số thu nợ CVMN 43.258 200.216 217.778 156.958 362,84 17.562 8,7 Tỷ trọng DSTN CVMN/ DSTN 1,5 6,5 6,3 ( Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh năm 2008, 2009, 2010) Qua bảng số liệu ta thấy rằng: Tình hình thu nợ của Sacombank ngày càng được cải thiện và có tiến bộ rõ rệt qua từng năm. Năm 2008, DSTN CVMN chỉ đạt 43.258 trđ vì DSCVMN chiếm tỷ trọng thấp trong các năm trước cụ thể chiếm 1,5% trong tổng DSTN của Sacombank. Đến năm 2009, DSTN CVMN đã đạt 200.216 trđ tăng 362,84% (tương ứng tăng 156.958 trđ) so với năm 2008 và chiếm tỷ trọng 6,5% trong tổng DSTN. Chứng tỏ, công tác thu nợ đã được ngân hàng chú trọng và có nhiều biện pháp linh động để thu được nguồn vốn từ khách hàng nhằm giảm thiểu những khoản vay quá hạn. Năm 2010, DSTN CVMN đạt 217.778 trđ tăng 8,7% (tương ứng tăng 17.562 trđ) chiếm tỷ trọng 6,3% trong tổng DSTN. Điều này cho thấy, mức tăng trưởng DSTN CVMN đã dần ổn định. Xét theo mối quan hệ giữa DSTN CVMN với DSTN cho vay trung – dài hạn, 2 chỉ tiêu này có mối quan hệ cùng chiều và mức tăng trưởng tương đương nhau. Chẳng hạn, năm 2009 DSTN CVMN tăng trưởng 362,84% gần tương đương với mức tăng trưởng của DSTN vay trung – dài hạn là 362,83%. Theo kết quả đánh giá của Sacombank trong những năm qua đội ngũ nhân viên đã không ngừng nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cũng như kinh nghiệm rút ra qua từng năm thâm nhập vào thị trường Huế nên đã thu được kết quả rất khả quan. 2.3.1.3 Chỉ tiêu dư nợ cho vay mua nhà: Bảng 2.6: Tình hình dư nợ CVMN tại Sacombank- Chi nhánh Huế. Đơn vị: triệu đồng (trđ). 2008 2009 2010 2009/2008 2010/2009 GT GT GT +/- % +/- % Dư nợ cho vay 520.092 600.131 701.345 80.039 15,39 101.214 16,87 Dư nợ cho vay trung - dài hạn 103.827 136.619 183.973 32.792 31,58 47.354 34,66 Dư nợ CVMN 26.524 43.809 63.822 17.285 65,16 20.013 45,68 T ỷ tr ọng DNCVMN/DNCV 5,1 7,3 9,1 ( Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh năm 2008, 2009, 2010) Từ bảng số liệu, ta có thể vẽ biểu đồ sau: Biểu đồ 2.1: Dư nợ cho vay mua nhà tại Sacombank - Chi nhánh Huế: Qua bảng số liệu và biểu đồ trên ta có thể thấy được rằng: Chỉ tiêu dư nợ cho vay phản ánh khả năng mở rộng cho vay của ngân hàng. Cùng với sự gia tăng của doanh số cho vay thì dư nợ CVMN cũng theo xu hướng tăng dần qua 3 năm. Cuối năm 2008, DNCVMN chỉ đạt 9.345 trđ tương ứng chiếm tỷ trọng 5,1% so với tổng dư nợ cho vay của ngân hàng. Cho thấy tiềm năng tăng trưởng tín dụng của hoạt động cho vay mua nhà trong các năm tiếp theo. Đến cuối năm 2009, DNCVMN đã đạt đến 43.809 trđ tăng 65,16% (tương ứng tăng 17.285 trđ) so với năm 2008 và cũng chiếm tỷ trọng khá cao là 7,3 so với DNCV của Sacombank. Đây là một kết quả đáng mừng cho thấy năm 2009 dư nợ CVMN tăng trưởng đáng kể, điều này chứng tỏ tình hình cho vay mua nhà đang được mở rộng và ngày càng đem lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng. Hoạt động cho vay mua nhà vẫn giữ được đà tăng trưởng tín dụng không ngừng khi cuối năm 2010 mức DNCVMN đã đạt 63.822 trđ tăng 45,68% so với năm 2009 và đang phát triển theo chiều hướng tích cực. Tỷ trọng DNCVMN so với DNCV cũng tăng trưởng đáng kể trong năm 2010 là 9,1%, cho thấy Sacombank đang ngày càng nâng cao chất lượng tín dụng của hoạt động cho vay mua nhà đáp ứng ngày càng tốt hơn các nhu cầu khác nhau của khách hàng trong gói sản phẩm này. 2.3.1.4 Chỉ tiêu nợ quá hạn: Bảng 2.7: Nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn CVMN tại Sacombank - Chi nhánh Huế. Đơn vị: triệu đồng (trđ). 2008 2009 2010 Nợ quá hạn CVMN 95 0 0 Tỷ lệ nợ quá hạn CVMN trên tổng dư nợ CVMN (%) 1,01 0 0 ( Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh năm 2008, 2009, 2010) Năm 2008, nợ quá hạn CVMN đạt 95 trđ và tỷ trọng nợ quá hạn trên tổng dư nợ bằng 1,01 điều này cho thấy hoạt động cho vay mua nhà thời gian này gặp khó khăn, công tác thu hồi nợ gặp nhiều trở ngại từ phía khách hàng (chủ yếu do khủng hoảng kinh tế trên toàn thế giới). Năm 2009 mặc dù dư nợ tín dụng tăng trưởng khá mạnh nhưng chất lượng tín dụng của Sacombank vẫn được kiểm soát chặt chẽ, mặt khác dự phòng rủi ro tín dụng được trích đầy đủ và thường xuyên để bảo đảm an toàn cho hoạt động ngân hàng. Do đó, nợ quá hạn cho vay mua nhà đã được kiểm soát xuống mức 0 và tiếp tục duy trì mức nợ quá hạn CVMN bằng 0 năm 2010. Với hệ thống công nghệ hiện tại của Sacombank việc phân loại tuổi nợ được tự động hóa hoàn toàn. Bên cạnh đó, một số khoản nợ quá hạn lâu vẫn được để trong nội bảng là để tăng cường ý thức trách nhiệm của cán bộ trong việc thu hồi những khoản nợ này cũng như kiểm soát tốt hơn tỷ lệ nợ xấu. Nhờ đó, Sacombank có thể quản lý tốt nguồn vốn vay của mình để tìm cách khắc phục những sai lầm trong công tác thu hồi nợ đảm bảo các khoản vay được trả đúng hạn. 2.3.2 Kết quả kinh doanh sản phẩm cho vay mua nhà của NHTMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) Chi nhánh Huế trong 3 năm 2008- 2010: Bảng 2.8: Kết quả kinh doanh sản phẩm cho vay mua nhà của Sacombank - Chi nhánh Huế: Đơn vị: triệu đồng (trđ). Chỉ tiêu 2008 2009 2010 2009/2008 2010/2009 GT GT GT +/- % +/- % Thu nhập từ SPCVMN 3.750 8.538 12.897 4.788 127 4.539 51,05 Thu nhập khác 435 890 1.120 455 104 230 25,84 Tổng thu nhập SPCVMN 4.185 9.428 14.017 5.243 125 4.589 48,67 Chi phí lãi huy động CVMN 1.858 2.967 4.018 1.109 59,68 1.051 35,42 Chi phí khác 1.336 2.262 3.499 926 69,31 1.237 54,68 Tổng chi phí SPCVMN 3.194 5.229 7.517 2.035 63,71 2.288 43.75 Lợi nhuận kinh doanh từ SPCVMN 991 4.199 6.500 3.208 323 2.301 54,79 ( Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh năm 2008, 2009, 2010) Biểu đồ 2.2: Chi phí, thu nhập và lợi nhuận kết quả kinh doanh từ SPCVMN trong 3 năm 2008 – 2010 của Sacombank - Chi nhánh Huế: Nhìn vào biểu đồ ta thấy: cả 3 chỉ tiêu chi phí, thu nhập và lợi nhuận từ SPCVMN đều có xu hướng tăng dần qua từng năm. Mức tăng trưởng của 3 chỉ tiêu này phù hợp với yêu cầu đề ra của Sacombank trong tình hình nền kinh tế khó khăn. Đồng thời, đảm bảo một mức tăng trưởng lợi nhuận khá mạnh trong 3 năm liền từ hoạt động cho vay mua nhà. Trong năm 2008, tổng chi phí chỉ đạt 3.194 trđ, tổng thu nhập đạt 4.185 trđ và lợi nhuận thu được là 991 trđ từ hoạt động cho vay mua nhà tại Sacombank. Đây là năm tình hình kinh tế thế giới đang trong giai đoạn khủng hoảng và nền kinh tế trong nước có nhiều chuyển biến, lạm phát tăng mạnh, đời sống nhân dân gặp nhiều khó khăn. Để đối phó với tình hình hiện tại Sacombank đã đưa ra nhiều chính sách về lãi suất, chất lượng dịch vụ, nâng cao trình độ quản lý… Nhờ thực hiện các chính sách kịp thời và có hiệu quả cùng với chính sách hỗ trợ cho vay của Chính phủ, tình hình cho vay của Sacombank nói chung và CVMN nói riêng trong năm 2009 đã có nhiều bước tiến vượt bậc. Năm 2009, tổng chi phí CVMN đạt 5.229 trđ tăng 63,71% (tương ứng tăng 2.035 trđ) so với năm 2008. Trong đó, chi phí lãi huy động CVMN đạt 2.967 trđ tăng lên 59,68% (tương ứng tăng 1.109 trđ) và chi phí khác đạt 2.262 trđ tăng lên 69,31% (tương ứng tăng 926 trđ). Cho thấy, mức tăng trưởng chi phí khá mạnh để đáp ứng nhu cầu vay vốn mua nhà của khách hàng ngày càng tăng. Hoạt động CVMN thời gian này đang trong giai đoạn phát triển mạnh, số lượng khách hàng tăng mạnh khi tình hình kinh tế trong nước đã từng bước ổn định và có dấu hiệu phục hồi. Tổng thu nhập CVMN năm 2009 cũng tăng đột biến đạt đến 9.428 trđ tăng 125% (tương ứng tăng 5.243 trđ) dẫn đến lợi nhuận thu được đạt 4.199 trđ tăng 323% ( tương ứng tăng 3.208 trđ). Trong đó, thu nhập từ SPCVMN đạt 8.538 trđ tăng lên 127% (tương ứng tăng 4.788 trđ) và thu nhập khác từ hoạt động CVMN là 890 trđ tăng lên 104%. Có thể nói, năm 2009 thu nhập từ hoạt động CVMN tăng trưởng khá mạnh phù hợp với mức tăng trưởng DSCVMN trong năm này. Từ đó có thể dễ dàng chứng minh được mức tăng trưởng lợi nhuận khá cao trong năm 2009 là do sự gia tăng khá mạnh của tổng thu nhập ( 127%) trong khi tổng chi phí chỉ tăng trưởng 63,71% làm cho lợi nhuận từ hoạt động CVMN tăng lên 323% (tương ứng tăng 3.208 trđ). Năm 2010, Sacombank vẫn tiếp tục duy trì được mức tăng trưởng tín dụng cao, tổng chi phí CVMN đạt 7.517 trđ, tổng thu nhập CVMN đạt 14.017 trđ nên lợi nhuận thu được đạt 6.500 trđ tăng 54,79% (tương ứng tăng 2.301 trđ). Điều này thể hiện, Sacombank đã thành công trong việc thu hút khách hàng tìm đến với ngân hàng để giải quyết nhu cầu tiêu dùng cá nhân của mình, khả năng cạnh tranh với các ngân hàng trên thị trường Huế tương đối mạnh. Nhìn chung, sản phẩm CVMN đã đem lại cho Sacombank một khoản lợi nhuận tương đối lớn và đây có thể được coi là một thành công của Sacombank khi đã đem lại cho khách hàng một sự lựa chọn đúng đắn để sở hữu một ngôi nhà lý tưởng của mình. 2.3.3 Thành công và hạn chế trong hoạt động cho vay mua nhà tại NHTMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) Chi nhánh Huế trong 3 năm 2008- 2010: 2.3.3.1 Thành công: Trong thời gian qua mặc dù nền kinh tế đang rơi vào khủng hoảng, bên cạnh đó còn có sự chạy đua lãi suất và cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng thương mại, các công ty bất động sản nhưng hoạt động cho vay mua nhà của Sacombank Chi nhánh Huế đã có những bước tăng trưởng vững chắc, thị trường cho vay vẫn được mở rộng, doanh số cho vay vẫn tăng trưởng qua các năm. Cụ thể: Hình thành trung tâm quản lý tín dụng cá nhân đã giúp rút ngắn rất nhiều thời gian cho ngân hàng và cả khách hàng, chuyên viên khách hàng, chuyên viên thẩm định, chuyên viên định giá hoạt động tách bạch tạo nên sự khách quan, hạn chế rủi ro và thực hiện chuyên môn hóa, đạt hiệu quả cao. Sacombank đã xây dựng được một lịch trả nợ khoa học, hợp lý cho khách hang, lãi suất linh hoạt có tính cạnh tranh cao, thời hạn vay kéo dài lên đến 30 năm đem lại cho khách hàng nhiều tiện ích và dễ dàng tiếp cận với gói sản phẩm CVMN. Số lượng và chất lượng của các khoản CVMN ngày càng được nâng cao. Với các biện pháp quản trị rủi ro hữu hiệu thì ngân hàng đã hạn chế được rủi ro xuống mức thấp với tỷ lệ nợ quá hạn chỉ có 1.01% trong năm 2008 và bằng 0 trong 2 năm 2009 và 2010. Dư nợ CVMN chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng dư nợ cho vay của ngân hàng (năm 2010 chiếm gần 10% ), thể hiện vai trò quan trọng của CVMN trong cơ cấu cho vay của ngân hàng. Tỷ trọng thu nhập từ CVMN trong doanh thu, lợi nhuận của ngân hàng cũng ngày một tăng lên do CVMN là một trong những nghiệp vụ có mức sinh lời cao. Quy trình cấp tín dụng trong Sacombank nói chung và trong CVMN nói riêng ngày càng hoàn thiện, khoa học và hợp lý hơn. Cơ chế CVMN thông thoáng và dễ dàng hơn, và đặc biệt ngân hàng đã đưa ra lịch trả nợ tương đối hợp lý giúp giảm áp lực trả nợ của khách hàng, góp phần quan trọng vào việc thu hút một lượng lớn khách hàng đến với ngân hàng. Trong thời gian qua Sacombank đã liên kết với các chủ đầu tư, hỗ trợ họ về vốn xây dựng, sau đó bán những căn hộ đó cho những khách hàng đến ngân hàng vay mua nhà, ngân hàng sẽ thanh toán trực tiếp cho chủ đầu tư giúp hạn chế rủi ro và đảm bảo được mục đích sử dụng vốn vay. Để đạt được những kết quả trên là cả một quá trình nỗ lực phấn đấu không mệt mỏi của các cán bộ nhân viên ngân hàng kết hợp với chiến lược cho vay hợp lý. Điều đó khẳng định được rằng CVMN ngày càng được sự quan tâm, tập trung các nguồn lực để phát triển và đã có được mức độ đóng góp cao. CVMN không chỉ đóng góp vào mức thu nhập mà còn thu hút một lượng khách hàng lớn, cả những khách hàng tiềm năng, đồng thời góp phần thúc đẩy các hoạt động kinh doanh khác của ngân hàng phát triển như các hoạt động thanh toán qua tài khoản, ngân hàng huy động thêm tiền gửi, có các mức lãi suất hấp dẫn cho khách hàng khi họ sử dụng thêm các sản phẩm dịch vụ khác của khách hàng. Bên cạnh đó, hoạt động CVMN đã mang lại nhiều lợi ích cho xã hội, giúp người dân có cơ hội nâng cao cuộc sống của mình. Đồng thời thông qua hoạt động CVMN mang lại hiệu quả kinh tế tích cực, đóng góp vào sự tăng trưởng kinh tế, khi mà ngân hàng tích cực cho vay để mua nhà sẽ thúc đẩy cung cầu thị trường nhà đất phát triển, ngân hàng là chiếc cầu nối giữa sản xuất, xây dựng và mua bán nhà đất. Trong thời gian qua hoạt động CVMN đã góp phần làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và hoạt động có hiệu quả hơn. 2.3.3.2 Khó khăn: Ngoài những kết quả đạt được, hoạt động CVMN của Sacombank cũng có những hạn chế tác động lớn đến sự phát triển của hoạt động cho vay. Đó là: Cơ chế CVMN của ngân hàng còn có những hạn chế, thủ tục giấy tờ còn rườm rà. Với mức quy định là khách hàng phải có tối thiểu 30% tổng nhu cầu vốn có thể là cao đối với phần đông khách hàng có mức thu nhập trung bình. Sản phẩm cho vay còn chưa phong phú Sacombank cần tung ra nhiều loại hình sản phẩm hơn nữa với nhiều phương thức và điều kiện khác nhau để có thể đáp ứng được nhu cầu vốn rất đa dạng của khách hàng. Khả năng mở rộng phạm vi hoạt động CVMN tới nhiều khách hàng còn hạn chế, khách hàng sử dụng sản phẩm này chủ yếu là trong khu vực thành phố, có nhiều khách hàng tiềm năng ở khu vực lân cận mong muốn được sử dụng sản phẩm nhưng chưa được tiếp cận. CVMN là hoạt động chứa đựng những nguy cơ về rủi ro rất cao, đòi hỏi cán bộ tín dụng, chuyên viên thẩm định, chuyên gia phê duyệt phải có những nhận định, dự đoán chính xác. Đặc biệt là kinh nghiệm làm việc tiếp xúc với khách hàng cũng như các kiến thức về thị trường bất động sản để có thể định giá chính xác về tài sản đảm bảo giúp hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Một số khó khăn và nguyên nhân dẫn đến những hạn chế trên là do Nguồn vốn huy động chủ yếu là tiền gửi thường là ngắn hạn chủ yếu là 3-12 tháng, trong khi đó nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở lại là trong dài hạn trên 10 năm. Nguồn vốn trung dài hạn của ngân hàng chỉ chiếm 30%, đồng thời NHNN chỉ cho phép NHTM sử dụng 30%-40% vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Như vậy, sự mất cân đối trong cơ cấu vốn là một trong những nguyên nhân hạn chế quy mô cho vay mua nhà. CVMN là lĩnh vực chứa đựng nhiều rủi ro, trong khi đó những yêu cầu về tài sản thế chấp lại chưa được đáp ứng đầy đủ, do có những rắc rối thủ tục rườm rà trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thêm vào đó, thời gian cho vay kéo dài làm tốn kém nhiều chi phí và nguồn lực ngân hàng. CVMN đòi hỏi cán bộ tín dụng phải có bề dày kinh nghiệm về các hoạt động chuyên môn, về khả năng định giá tài sản đảm bảo, khả năng đánh giá khách hàng. Sacombank cũng đã tổ chức nhiều khóa đào tạo, tập huấn cho nhân viên nhằm nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. Việc định giá tài sản đảm bảo do chuyên viên định giá thực hiện, hai bên khách hàng và ngân hàng đồng ý thỏa thuận. Định giá tài sản đảm bảo dựa trên hợp đồng mua bán nhà, khung giá nhà đất của Nhà nước ban hành và giá thị trường. Tuy nhiên việc định giá vẫn mang nhiều yếu tố chủ quan, bởi tài sản đảm bảo là nhà và quyền sử dụng đất, một tài sản khó định giá chính xác, và thị trường bất động sản ở Việt Nam tương đối phức tạp. Kênh phân phối không đa dạng, hiệu quả thấp, phương thức giao dịch và cung cấp dịch vụ chủ yếu vẫn là tiếp xúc trực tiếp. Các hình thức giao dịch trên cơ sở nền tảng công nghệ thông tin và điện tử chưa được triển khai rộng rãi. Khó khăn vướng mắc về cơ chế chính sách: hệ thống pháp luật liên quan, quản lý hành chính còn nhiều bất cập, việc ban hành và thực thi những cơ chế chính sách quy định về bất động sản của các cơ quan chức năng chưa rõ ràng làm cho ngân hàng, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp, người dân lung túng trong hoạt động đầu tư làm cho thị trường bất động sản chững lại, ít sôi động. Chính sách pháp luật về đất đai, bất động sản chưa đồng bộ, thiếu thực tế đã gây khó khăn cho việc thế chấp. Ngân hàng còn gặp vướng mắc trong xử lý tài sản đảm bảo tiền vay khi khách hàng không trả được nợ. Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và bất động sản khi con nợ chây ỳ, cố tình trì hoãn kéo dài thời gian xử lý tài sản đảm để chiếm dụng vốn của ngân hàng vẫn phụ thuộc rất nhiều vào tòa án và các cơ quan pháp luật. Hơn nữa, tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tính thanh khoản của thị trường này rất kém khiến cho việc phát mại tài sản thế chấp của ngân hàng khi xảy ra rủi ro gặp nhiều khó khăn hơn. Thêm vào đó là việc thiếu các thông tin phòng ngừa rủi ro tín dụng liên quan đến khách hàng cá nhân. Hiện nay hệ thống tra cứu thông tin duy nhất là trung tâm thông tin tín dụng của NHNN (CIC) nhưng chủ yếu là thông tin về khách hàng doanh nghiệp còn về các khách hàng cá nhân lại rất hạn chế. Các cơ quan cung cấp thông tin cá nhân khác như công an, địa chính, chính quyền phường, xã thì chưa sẵn sàng cung cấp các thông tin liên quan. Ngân hàng còn gặp khó khăn trong việc chứng minh mục đích sử dụng vốn và nguồn trả nợ của khách hàng do thông tin chưa hoàn hảo, khách hàng che dấu thông tin, nhất là khu vực kinh tế tư nhân, và cũng do phần lớn các giao dịch mua bán ở Việt Nam được thực hiện bằng tiền mặt khiến ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn trong việc chứng minh các nguồn thu nhập của khách hàng. Như vậy để có thể mở rộng và phát triển hoạt động CVMN của ngân hàng cần có những giải pháp hữu hiệu để hạn chế khó khăn cũng như tận dụng hơn các lợi thế, cơ hội kinh doanh từ ngân hàng và từ môi trường bên ngoài, từ đó có thể đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân, giúp ngân hàng tăng quy mô và doanh số cho vay góp phần tăng thu nhập cho ngân hàng CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NHTMCP SÀI GÒN THƯƠNG TÍN CHI NHÁNH HUẾ 3.1 Định hướng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại NHTMCP Sài Gòn Thương Tín Chi nhánh Huế: Với mục tiêu trở thành Ngân hàng bán lẻ tốt nhất Việt Nam, Sacombank định hướng cố gắng hoàn thiện hệ thống cho vay tiêu dùng nói chung cũng như CVMN nói riêng. Sacombank đã vạch ra những định hướng rõ rệt nhăm đem lại lợi ích cho khách hàng khi sử dụng SPCVMN tại NH như sau: Mua nhà với mức tài trợ cao nhất. Lãi suất cho vay mềm dẻo, có tính cạnh tranh cao. Thời hạn vay linh hoạt. Chấp nhận tài sản bảo đảm là căn hộ dự án có liên kết với Sacombank. Hồ sơ cho vay đơn giản, lãi suất vay cạnh tranh. Thủ tục hoàn tất giấy tờ nhà được thực hiện bởi công ty chuyên nghiệp liên kết với Sacombank - bạn hoàn toàn yên tâm. Sacombank liên kết với các công ty Bất động sản lớn trên toàn quốc giúp khách hàng dễ dàng chọn lựa bất động sản phù hợp. Mức vay lên đến 100% giá trị mua/ nhận chuyển nhượng bất động sản Thời hạn vay tối đa 30 năm. Chấp nhận tài sản bảo đảm là bất động sản hình thành từ vốn vay. Để có thể đơn giản hóa thủ tục và giải quyết nhanh hồ sơ vay của khách hàng, Sacombank thường liên kết với các chủ đầu tư dự án bất động sản để cho vay. Việc liên kết với Sacomreal, cũng như các công ty đầu tư và kinh doanh bất động sản uy tín khác trên cả nước, là định hướng của Sacombank nhằm mang lại những lợi ích tối đa cho khách hàng có nhu cầu mua, xây dựng, sửa chữa nhà. Sacombank không chủ trương liên kết độc quyền với bất kỳ đơn vị nào, tất cả vì quyền lợi của khách hàng và khách hàng có quyền lựa chọn bất kỳ dự án hoặc chủ đầu tư nào phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu của mình. 3.2 Một số biện pháp nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại NHTMCP Sài Gòn Thương Tín Chi nhánh Huế: Qua phân tích về thực trạng cho vay mua nhà tại Sacombank Chi nhánh Huế, ta thấy được NH đã đạt được nhiều thành công, thu lại nhiều lợi nhuận và đang ngày càng phát triển nhiều tiện ích cho sản phẩm cho vay mua nhà. Tuy nhiên, để mở rộng CVMN, Sacombank cần có một chiến lược kinh doanh cụ thể, đáp ứng nhu cầu của thị phần, đưa ra một chính sách thông thoáng hơn, hướng tới người dân có nhu cầu thực sự. 3.2.1 Nhóm giải pháp nhằm gia tăng DSCV, DSTN và Dư nợ CVMN: Trước hết ngân hàng cần xây dựng một quy trình CVMN thật khoa học, hợp lý và chặt chẽ giữa các bước thực hiện công việc. Quy trình nghiệp vụ cho vay có hai giai đoạn quan trọng nhất là: chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thẩm định hồ sơ tín dụng. Quá trình lập cũng như các thủ tục cần thiết của hồ sơ phải đơn giản, dễ thực hiện nhưng vẫn đảm bảo theo đúng quy định. Sau đó là quy trình thẩm định không quá phức tạp, khó khăn, không nên định giá tài sản đảm bảo của khách hàng quá thấp so với giá thị trường. Xây dựng cơ chế lãi suất phù hợp: Với những khách hàng truyền thống, có quan hệ tốt với ngân hàng và có khả năng về tài chính thì có thể được hưởng mức lãi suất ưu đãi thấp hơn. Tùy vào từng lĩnh vực hoạt động, ngành nghề kinh doanh của khách hàng mà ngân hàng đưa ra những ưu đãi về lãi suất cùng với những ưu đãi khác nhằm khuyến khích khách hàng tham gia sử dụng sản phẩm của ngân hàng nhiều hơn. Tạo sự thuận tiện cho khách hàng khi vay vốn với các thủ tục vay cần phải đơn giản, gọn nhẹ, không rườm rà và giao dịch nhanh chóng. Ngân hàng cần linh hoạt trong việc chấp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng. Kéo dài thời gian CVMN: Ngân hàng cần đưa ra thời gian CVMN một cách linh hoạt hơn tùy vào từng đối tượng khách hàng khác nhau. Khi tiền gốc trả trong thời gian dài, thì số tiền gốc phải trả hàng kỳ sẻ nhỏ đi, nhiều người chó mức thu nhập trung bình cũng có thể vay được tiền của ngân hàng để mua nhà. Điều này giúp làm giảm áp lực cho khách hàng khi vay vốn và giúp ngân hàng mở rộng phạm vi cho vay. Việc tăng thời gian CVMN cũng là một yếu tố giúp các ngân hàng Việt Nam nâng cao khả năng cạnh tranh với các ngân hàng nước ngoài, trong khi thời gian CVMN của họ thường kéo dài từ 25-30 năm. Cần nổ lực hơn trong công tác quảng bá, giới thiệu về ngân hàng, về sản phẩm CVMN của ngân hàng, đặc biệt là dịch vụ mới kèm theo và tiện ích của sản phẩm để khách hàng hiểu chi tiết hơn về gói sản phẩm CVMN. Khi nảy sinh nhu cầu cần tìm đến NH để vay tiền mua nhà thì khách hàng sẽ nghĩ đến Sacombank như là một lựa chọn tối ưu nhất cho quyết định vay vốn của mình. 3.2.2 Xây dựng và hoàn thiện danh mục sản phẩm cho vay mua nhà: Đa dạng hóa sản phẩm: Cần tìm tòi, nghiên cứu và sáng tạo ra các sản phẩm mới, có thể là những sản phẩm mới hoàn toàn hoặc được cải tiến từ một số đặc tính cũ của sản phẩm. Việc bổ sung đặc tính, công dụng mới dựa trên những đặc tính cũ sẽ tạo những sản phẩm mới với những tính năng ưu việt hơn, hoàn thiện hơn và thỏa mãn nhu cầu của khách hàng tốt hơn. Hiện nay, Sacombank đã mở rộng các hình thức CVMN không chỉ cho vay mua nhà trả góp, cho vay xây, sửa nhà mà có thể là cho vay góp vốn mua nhà đất, cho vay mua nền nhà hay cho vay mua bán, chuyển nhượng bất động sản qua ngân hàng để đáp ứng nhu cầu của khách hàng, trang trí nội thất. Trong thời gian sắp tới, Sacombank cần phải bổ sung những tiện ích cho gói sản phẩm CVMN để thỏa mãn tốt hơn nhu cầu vay mua nhà của khách hàng đồng thời tăng tính cạnh tranh cho sản phẩm này với các ngân hàng khác. Tăng tính hữu hình của sản phẩm, bổ sung các giá trị gia tăng cho sản phẩm: Sản phẩm ngân hàng là loại sản phẩm mang tính vô hình, còn tính hữu hình chỉ là phong cách đón tiếp, phục vụ của nhân viên ngân hàng đối với khách hàng, hoặc là các chương trình khuyến mãi, tặng quà, các chiến lược quảng cáo về sản phẩm. Thái độ của cán bộ tín dụng khi tiếp xúc với khách hàng phải lịch sự, nhã nhặn, tận tình giúp đỡ hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn. Đây là một nhân tố duy trì lượng khách hàng truyền thống cua ngân hàng và thu hút thêm nhiều khách hàng mới. Đối với sản phẩm CVMN, ngoài thái độ phục vụ của cán bộ tín dụng thì ngân hàng cũng cần triển khai thực hiện các chương trình khuyến mại, khách hàng có cơ hội được tham gia các chương trình bốc thăm dự thưởng, phần thưởng là các món quà thực sự có giá trị và ý nghĩa có thể gắn liền với sản phẩm dịch vụ của ngân hàng như đồ dùng vật dụng gia đình (giường, tủ, bàn, ghế…), có thể là được giúp đỡ của các chuyên gia trong lĩnh vực trang trí nội thất, các tài liệu về trang trí nhà cửa giúp khách hàng có thể làm cho căn nhà mình được đẹp hơn, có thể là những suất học bổng hay những chuyến đi du lịch… Tăng tính liên kết giữa sản phẩm CVMN và các sản phẩm khác của Sacombank: trong quá trình cung cấp sản phẩm CVMN ngân hàng nên kết hợp sản phẩm CVMN với các sản phẩm khác của ngân hàng như dịch vụ gửi tiền, dịch vụ thanh toán qua tài khoản, dịch vụ thẻ hay trả lương qua ngân hàng…từ đó thu hút khách hàng vay tiền mua nhà và còn thúc đẩy khách hàng sử dụng các sản phẩm dịch vụ khác của ngân hàng. 3.2.3 Đẩy mạnh công tác Marketing ngân hàng: Để có thể mở rộng quy mô CVMN, ngân hàng phải xây dựng được một chiến lược marketing có hiệu quả phù hợp với ngân hàng, nhằm mục đích giúp khách hàng hiểu rõ về sản phẩm dịch vụ, các cơ chế, điều kiện cũng như quy trình nghiệp vụ tín dụng, đưa sản phẩm ngân hàng tiếp cận gần hơn với khách hàng. Hoạt động CVMN luôn có thời gian quan hệ với khách hàng lâu dài (một món vay mua nhà thường có thời gian từ 10 đến 30 năm). Do vậy việc có những chính sách cụ thể, chi tiết nhưng linh hoạt sẽ góp phần thu hút nhiều khách hàng đến với ngân hàng, tạo niềm tin tưởng của khách hàng, khách hàng sẽ hiểu sâu hơn về các đặc điểm lợi ích của sản phẩm CVMN cũng như các điều kiện vay vốn. Trên các tờ rơi, website của ngân hàng cần giới thiệu chi tiết về sản phẩm dịch vụ CVMN cũng như các chỉ dẫn cần thiết về quyền và nghĩa vụ của khách hàng một cách ngắn gọn dễ hiểu, giúp khách hàng hiểu được cơ bản về dịch vụ mình sẽ sử dụng và chủ động tìm đến ngân hàng. Bên cạnh đó hoạt động chăm sóc khách hàng thường kỳ của ngân hàng cần được chú trọng nhiều hơn, việc tư vấn cho các khách hàng về sản phẩm dịch vụ của ngân hàng, các thắc mắc của khách hàng cần giải đáp kịp thời thông qua các kênh: điện thoại, email, website, hòm thư góp ý kiến tại điểm giao dịch. Thường xuyên tổ chức các hội nghị khách hàng, gặp gỡ và tiếp xúc với khách hàng, phát phiếu thăm dò ý kiến, thu nhận các ý kiến đánh giá của khách hàng để thỏa mãn tối đa nhu cầu của khách hàng, tăng cường mối quan hệ với khách hàng. 3.2.4 Tăng quy mô vốn của ngân hàng: CVMN là hoạt động cho vay trong thời hạn dài, trị giá mỗi món vay tới hàng trăm triệu đồng do đó đòi hỏi ngân hàng phải có nguồn vốn lớn. Do đó để có thể mở rộng quy mô CVMN, đòi hỏi ngân hàng phải có nhiều biện pháp huy động mở rộng nguồn vốn đặc biệt là nguồn vốn trung dài hạn thì mới có khả năng mở rộng quy mô cho vay, đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng. Vì vậy để hoạt động CVMN có điều kiện tăng trưởng và phát triển ổn định thì Sacombank cần phải có những tính toán hợp lý về nguồn vốn đáp ứng, có những biện pháp hữu hiệu để huy động vốn. Đưa ra mức lãi suất tiền gửi hấp dẫn mang tính cạnh tranh và được điều chỉnh linh hoạt theo mức lãi suất thị trường. Hiện nay, trần LSHĐ là 14%, trong đó lãi suất huy động ngắn hạn là 14% còn lãi suất huy động dài hạn luôn bé hơn 14%. Do đó, Sacombank có thể đẩy mức lãi suất huy động dài hạn lên 14% để thu hút khách hàng gửi tiền với thời hạn dài hơn. Một trong những giải pháp mang tính ổn định và lâu dài là phát hành trái phiếu huy động tiền nhàn rỗi trong dân cư, thu hút vốn từ các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư phát triển. Ngân hàng cần đưa ra mức lãi suất hấp dẫn với nhiều kỳ hạn của trái phiếu và tăng tính thanh khoản của trái phiếu sẽ thu hút được lượng lớn khách hàng. 3.2.5 Giải pháp phòng ngừa rủi ro: CVMN là một trong những nghiệp vụ kinh doanh mang lại mức lợi nhuận cao cho ngân hàng, nhưng nó luôn tiềm ẩn nguy cở rủi ro lớn. Do vậy, hạn chế rủi ro xuống mức thấp nhất ngân hàng cần xây dựng nhiều biện pháp phòng ngừa rủi ro có hiệu quả và phù hợp với điều kiện của ngân hàng mình. Cần phải xem xét kỹ lưỡng hồ sơ vay vốn của khách hàng, giám sát mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng sau khi giải ngân. Công tác thẩm định các vấn đề liên quan khi ra quyết định cho vay phải đảm bảo tính chính xác để giảm thiểu đến mức thấp nhấp rủi ro có thể xảy ra cho NH. Cần tăng cường mối quan hệ hợp tác với các cơ quan quản lý, các chủ đầu tư xây dựng nhà đất tìm khách hàng ngay từ gốc, và còn giúp ngân hàng có nhiều thông tin về thị trường bất động sản, thực hiện phương thức cho vay ba bên: Chủ đầu tư xây dựng – ngân hàng – khách hàng. Khi đó sẽ thuận lợi hon cho khách hàng trong việc thực hiện các thủ tục mua nhà và nguồn tài chính nếu có sự bảo lãnh của ngân hàng, đồng thời giúp ngân hàng hạn chế rủi ro trong việc đảm bảo đúng mục đích sử dụng vốn của ngân hàng. Liên kết với các công ty bảo hiểm (hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm) để đưa ra các sản phẩm CVMN được bảo hiểm tiền vay, bảo hiểm nhân thọ và có thể tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hỏa hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay. MỤC LỤC PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài 2. Mục đích nghiên cứu 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu 4. Phương pháp nghiên cứu 5. Kết cấu của chuyên đề tốt nghiệp PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận 2. Một số kiến nghị 2.1 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước 2.2 Kiến nghị đối với NHTMCP Sài Gòn Thương Tín - Chi nhánh Huế