Chuyên đề Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác lập dự án tại công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp (FBS)

50 45$ chưa VAT 100% 7 Opera Business Centre 6 Tràng Tiền A 10 500 4.500 N/A 100% 8 Pacific Place 83B Lý Thường Kiệt A 17 1.030 17.510 65$ chưa VAT 100% 9 Sun City building 13 Hai Bà Trưng A 24 600 8.400 65$ chưa VAT 99.4% Tổng cung văn phòng hạng B: TT Tên Địa chỉ Số tầng Sàn điển hình Tổng diện tích Giá thuê Tỷ lệ chiếm giữ 1 Prime Centre 53 Quang Trung 3.526 37$ gồm phí quản lý, chưa Vat 100% 2 Tungshing Square 2 Ngô Quyền 14 800 11.200 44$,gồm dịch vụ, chưa Vat 95.7% 3 Artex Port 31-33 Ngô Quyền 9 400 3.600 Chưa rõ 100% 4 Vincom City Tower 191- Bà Triệu 22 1.000 48.000 42$( 5 năm) 45$ (3 năm) ,gồm Vat,phí quản lý 97% 5 HCOB Hanoi Centre Ofice Building 44B Lý Thường Kiệt N/A 8.500 55$ gồm Vat,phí quản lý 100% 6 Minexport 29 Hai Bà Trưng 9 600 5.400 45$,chưa Vat 99% 7 Public House Building 81 Trần Hưng Đạo 11 670 6.000 Chưa rõ 100% 8 Vinaplast 39A Ngô Quyền 9 350 3.150 45$ gồm Vat, phí quản lý 100% 9 Hòa Bình Tower 106 Hoàng Quốc Việt 22 1.400 30.800 33 95% 10 VET Building 98 Hoàng Quốc Việt 10 570 5.700 22$ 100% 11 Song Kim 278 Thụy Khuê 10 252 2.520 25$ 100% 12 ITT 266 Dội Cân 19 800 15.200 31$ ? 13 Office Building 381 Doi Cấn 2 500 1.000 30$ 100% 14 CTM 299 Cầu Giấy 9 300 2.700 22$ 100% Cầu văn phòng Lượng cầu cho khu vực văn phòng ở Hà Nội chủ yếu là từ các tổ chức như MNC, NGO,các phái đoàn ngoại giao, các tổ chức quốc tế và các công ty lớn trên địa bàn.Sau khi ra nhập WTO , một luồng chảy mới của lượng cầu từ các công ty nước ngoài đã tạo nên sự thiếu hụt đáng kể của các diện tích văn phòng và đẩy tỷ lệ sở hữu văn phòng lên gần 100% và tiền thuê văn phòng là khoản đáng khao khát cho các nhà đầu tư. Theo nghiên cứu của chúng tôi, thị trưởng có thể sẽ có mức tăng trưởng lợi tức đáng kể trong khoảng hơn 18 tháng do sự thiếu hụt một cách đáng kể nguồn cung văn phòng cho thị trường và lượng cầu mạnh. Sau đó mức tăng trưởng lợi tức sẽ ổn định và có xu hướng giảm nhẹ như một số dự án đã hoàn thành trên đường Phạm Hùng.Điều đó là hiển nhiên nếu hầu hết các dự án đều hoàn thành đúng như thực tế,ở Việt Nam có một nét đặc thù là hầu hết các dự án đều phải bị trì hoãn trong một quãng thời gian.Có thể trong hoàn cảnh này lợi tức có thể không suy giảm nhưng những con số ở trên vẫn cân bằng. Nhân tố quan trọng điều khiển lượng cầu bao gồm một nền kinh tế phát triển mạnh và việc gia nhập WTO,bởi vậy,những nhân tố này đã dẫn đường cho sư tăng lên của đầu tư nước ngoài và nổi lên là sự có mặt của các công ty đa quốc gia ở Việt Nam và sự bành trướng của các công ty đa quốc gia hiện nay. Phân tích thị trường văn phòng khu vực quận Cầu Giấy và khu vực đường Hoàng Quốc Việt. Quận Cầu Giấy là khu vực nằm ở phía đông của Hà Nội với tổng diện tích hành chính vào khoảng 12,04 km2 .Phía bắc tiếp giáp với Quận Tây Hồ,Phía đông bắc là quận Ba Đình, phía đông nam giáp quận Đống Đa, và phía tây giáp quận Từ Liêm,quận Từ Liêm là ở phía đông bắc, và quận Thanh Xuân ở phía Nam.Dân số của quận Cầu Giấy vào khoảng 147.000 người và mật đọ và khoảng 12.209 km2 Thị trường văn phòng quận Cầu Giấy. Quận Cầu Giấy hiện tại là nền móng cho sự phát triển mà thiếu nguồn cung quan trọng của khu vực văn phòng.tuy nhiên với lợi thế là vị trí của các dự án nằm ngay gần khu trung tâm thương mại Ba Đình và Tây Hồ với các dự án được bố trí như sau: Nguồn cung văn phòng trong khu vực TT Tên Địa chỉ Số tầng Sàn điển hình Tông diện tích cho thuê Giá thuê Tỷ lệ chiếm giữ Ngày hoàn thành 1 Hòa Bình Tower 106 Hoàng Quốc Việt 22 1.400 30.800 33 95$ 1-2007 2 VET Building 98 Hoàng Quốc Việt 10 570 5.700 22 100% 2005 3 Private House 349 Hoàng Quốc Việt 9 160 1.300 20-30 0 4-2008 4 Private House 129-131 Hoàng Quốc Việt 7 170 1.190 20-30 100% 4-2008 5 Private House 365-367 Hoàng Quốc Việt 7 160 1.120 11 100% 4-2008 Trên đường Hoàng Quốc Việt,Nguồn cung của các tòa nhà văn phòng hầu như là một con số “0”.Nổi bật nhất là Công trình tháp Hòa Bình với 30.000 m2 văn phòng hạng B nhưng chủ yếu 100% là cho thuê.Công trình Việt Economic Times liền kề ngay công trình tháp Hòa Bình đã duy trì được 100% tỷ lệ sở hữu từ khi hoàn thành.khu vực này còn có một vài công trình nhỏ là của các công ty mở rộng hoạt động của chính họ.Gần đây có một số tòa nhà riêng biệt mới mọc lên để cho thuê nhưng chưa thể đáp ứng được một sức cầu rất mạnh. Nguồn cung văn phòng trong bán kính 1km của dự án. TT Tên Địa chỉ Số tầng Sàn điển hình Tổng diện tích cho thuê Giá thuê Tỷ lệ chiếm giữ Ngày hoàn thành 1 Hòa Bình Tower 106 Hoàng Quốc Việt 22 1.400 30.800 33 95% 1-2007 2 VET Building 98 Hoàng Quốc Việt 10 570 5.700 22 100% 2005 3 Nhà riêng 349 Hoàng Quốc Việt 9 160 1.300 20-30 0% 4-2008 4 Nhà riêng 129-131 Hoàng Quốc Việt 7 170 1.190 20-30 100% 4-2008 5 Nhà riêng 365-367 Hoàng Quốc Việt 7 160 1.120 11 100% 4-2008 6 Song Kim 278 Thụy Khuê 10 252 2.520 25 ? 5-2008 7 Tam Da Complex 249 Thụy Khuê 19 450 8.550 20 Đang XD 6-2008 8 444 Hoàng Hoa Thám Đang XD 9 ITT 266 Đội Cấn 19 800 15.200 31 ? 1-2008 10 Flamingo Tower 264 Đội Cấn 17 450 7.650 N/A Đang XD 12-2008 11 ? 381 Đội Cấn 2 500 1.000. 30 100% 6-2008 12 CMT 299 Cầu Giấy 9 300 2.700 22 ? 12-2006 4.5. Phân tích kỹ thuật dự án - Phương án kết cấu công trình Các tiêu chuẩn để thiết kế, tính toán công trình: Tiêu chuẩn tải trọng và tác động TCVN 2737-95; tiêu chuẩn thiết kế kết cấu thép TCVN-91; tiêu chuẩn thiết kế kết cấu BTCT TCVN 5574-95, tiêu chuẩn thiết kế nền móng công trình TCVN 45-78... Hệ thống cấp điện Bảng 7: Mạng điện hạ thế tổng thể của dự án “Tòa nhà Hoàng Quốc Việt” Tên các hộ phụ tải Công suất (KW) Trạm bơm nước SH&CH 80 Lò hơi, nước nóng 30 Hệ thống điều hoà trung tâm 100 Hệ thống cầu thang máy 40 Hệ thống lọc nước tuần hoàn bể bơi 40 Hệ thống xử lý nước thải 40 Chiếu sáng sân vườn 20 Chiếu sáng và thiết bị tầng ngầm 20 Chiếu sáng và thiết bị từng tầng 75 Chiếu sáng và thiết bị tầng mái 10 Hệ thống chống sét dựa vào chức năng, nhiệm vụ, địa hình của dự án mà tiến hành áp dụng chống sét. Bảng 8: Hệ thống chống sét của dự án “Tòa nhà Hoàng Quốc Việt” Tên vật tư Đơn vị Số lượng Kim thu sét Indeclex cái 1 Dây đồng đỏ ngoại kg 390 Cọc đồng đỏ ngoại kg 220 Trụ đỡ kim thu sét cái 1 Dây kéo bộ 2 Bộ lọc sét Tercel cái 1 Bộ cắt sét 3 pha Tercel cái 1 Phụ kiện lắp đặt bộ 1 Hệ thống cấp thoát nước: căn cứ vào địa hình của công trình và nguồn nước từ bên ngoài. Bao gồm: hệ thống cấp, hệ thống thoát, hệ thống xử lý nước thải Giải pháp phòng cháy chữa cháy: Bảng 9: hệ thống phòng cháy chữa cháy cho công trình “Tòa nhà Hoàng Quốc Việt” Tên hệ thống hãng cung cấp Hệ thống báo cháy tự động MINAMX Hệ thống cáp tín hiệu BETAFÂM-MININAX Hệ thống chữa cháy bằng nước MONOFLO Hệ thống bình bột dập cứu hoả xách tay JTOKET Hệ thống báo khẩn cấp Emergency: Với loại hệ thống kỹ thuật này là một loại hệ thống hiện đại được áp dụng chủ yếu ở các công trình hiện đại và có nhiều đối tượng khách hàng quan trọng. Hệ thống báo này khi nghiên cứu thì chỉ tập trung xem xét hãng sản xuất và giá thành sản phẩm. Bảng 10: Hệ thống báo khẩn cấp cho dự án “Tòa nhà Hoàng Quốc Việt” Tên vật tư Thành tiền Nút báo khẩn cấp 770 USD Các bảng chỉ dẫn địa chỉ cần ứng cứu 6180 USD Thiết bị báo động bằng âm thanh 3882 USD Cấp tín hiệu và các thiết bị phụ trợ 1820 USD 4.6. Phân tích tài chính dự án Tổng mức đầu tư của dự án: 295.071.142.000 đồng Trong đó: STT Diễn giải Ký hiệu Thành tiền trớc thuế Thành tiền sau thuế 1 Chi phí xây dựng Gxd 183.981.899.682 202.380.089.650 2 Chi phí thiết bị Gtb 38.381.000.000 42.219.100.000 3 Chi phí bồi thường GPMB và tái định c Ggpmb 0 0 4 Chi phí quản lý dự án Gqlda 10.126.380.000 11.139.018.000 5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Gtvxd 7.122.692.000 7.834.961.000 6 Chi phí khác Gk 4.348.197.000 4.673.324.000 Tổng Gxd+Gtb+Ggpmb+Gqlxd+Gtvxd A 7 Dự phòng phí (10%) DPP 24.396.016.868 26.824.649.265 Tổng A+DPP B 268.356.185.550 295.071.141.915 Tổng mức đầu tư TMDT 268.356.186.000 295.071.142.000 Thời gian thực hiện dự án - Chuẩn bị đầu tư: Quý III/2007. - Chuẩn bị thực hiện đầu tư: (TKKT-TDT) quý IV/2007. - Thực hiện đầu tư: (đấu thầu → thi công) quý 2/2008 → IV/2010 - Bàn giao đưa vào sử dụng: quý I/2011 Kế hoạch sử dụng Nguồn vốn Nhu cầu và tiến độ sử dụng vốn phù hợp với tiến độ thực hiện dự án. Tiến độ thực hiện vốn đầu tư dự kiến như sau (không kể chi phí dự phòng, và chi phí trả lãi vay): Đơn vị: 1000 đ Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 3.319.696.968 46.339.715.864 84.300.529.786 91.040.352.599 43.029.677.943 Phương án khai thác sử dụng sau đầu tư: Nguồn thu của dự án: STT Loại hình dịch vụ Diễn giải 1 Diện tích nhà ở Theo giá thi trường 900USD/m2 2 Diện tích dịch vụ siêu thị, dịch vụ tổng hợp, văn phòng Cho thuê theo giá thị trường 23USD/m2 3 Dịch vụ trông giữ xe máy, xe đạp Thu phí theo giá thị trường Nguồn thu của dự án bao gồm nguồn thu từ các loại hình dịch vụ sau: Xác định đơn giá khai thác: a. Căn hộ để ở (bán hoặc cho thuê theo giá thị trường): Các căn hộ được bán (hoặc cho thuê dài hạn) với giá bán theo thị trường là 900USD/m2 (chưa bao gồm thuế 10% VAT). b. Khai thác diện tích dịch vụ siêu thị, kinh doanh tổng hợp và cho thuê văn phòng: Theo thiết kế, ngoài chức năng xây dựng nhà ở định cư, còn có các chức năng khác, bao gồm: - Diện tích dịch vụ kinh doanh và dịch vụ trông giữ xe máy: Dự kiến nguồn thu từ hoạt động dịch vụ này dùng để bù đắp chi phí giá thành đầu tư và dùng để tạo quỹ kinh phí phục vụ quản lý, vận hành khai thác chung cư theo Quyết định số 65/2004/QĐ-UB. - Trên cơ sở tham khảo giá thị trường đối với giá cho thuê dịch vụ thương mại ở các khu chung cư đã xây dựng với vị trí và cấp độ hoàn thiện tương đương và giá này đã được mọi người sử dụng chấp nhận. Giá cho thuê diện tích dịch vụ công cộng dự kiến 150.000 đồng/m2/tháng. - Mức thu phí trông giữ xe đạp, xe máy từ hộ dân dự kiến trung bình là 120.000 đồng/hộ/tháng. - Doanh thu từ việc cho thuê văn phòng được xác định giá theo giá dịch vụ thuê văn phòng tại các công trình có quy mô và mức tiện nghi tương tự. Giá cho thuê tạm xác định là 23USD/m2/tháng (chưa bao gồm 10% VAT), tạm tính diện tích cho thuê luôn đạt trung bình là 84%. Chi phí của dự án: a. Chi phí đầu tư ban đầu của DA Tổng mức đầu tư : 295.071.142.000 đồng b. Chi phí vận hành dự án - Khấu hao tài sản: Khấu hao tài sản cố định được tính theo Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính. Phương pháp khấu hao đều. - Khấu hao phần xây lắp (nhà cửa, vật kiến trúc): 50 năm - Khấu hao phần thiết bị : 10 năm - Khấu hao phần chi phí khác : 5 năm - Chi phí quản lý: Chi phí quản lý và điều hành TT Nhân sự Số người Bình quân tháng (1000đ) Tổng 1 năm(1000đ) 1 Giám đốc 1 12.000 144.000 2 Phó giám đốc 2 8.000 192.000 3 Phòng tài vụ 4 4.000 192.000 4 Phòng quản lý nhân sự 4 4.000 192.000 6 Phòng kế hoạch marketing 4 4.500 216.000 7 Phòng tổ chức hành chính 15 3.000 540.000 Tổng 30 1.476.000 - Chi phí điện nước và các chi phí khác hàng năm (tạm tính bằng 10% chi phí lương): 1.476.000.000 x 10% = 1.476.000đồng - Chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình định kỳ hàng năm: ồm chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, thiết bị cho công trình. Chi phí này thường lấy theo số liệu thống kê bình quân tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng (%) so với giá trị tài sản. Chi phí sửa chữa bảo dưỡng STT Tên tài sản Giá trị tài sản Tỷ lệ %chi phí sửa chữa Thành tiền (Nghìn đồng) 1 Công trình kiến trúc 170.855.024.650 1,0% 1.708.550 2 Trang thiết bị 25.331.460.000 2,0% 506.629 Tổng cộng 196.186.484.650 - 2.215.179 - Thuế thu nhập doanh nghiệp với dịch vụ là 28% lợi tức chịu thuế Các chỉ tiêu kinh tế của dự án STT Nội dung Đơn vị Giá trị I Các chỉ tiêu về giá trị và công năng 1 Cấp công trình B 2 Tuổi thọ công trình 50 3 Tổng diện tích sàn m2 27.415 4 Diện tích xây dựng hạ tầng kỹ thuật m2 2000 II Các chỉ tiêu về vốn đẩu tư 1 Vốn đầu tư đồng 295.071.142.000 2 Tổng vốn đầu tư xây dựng (cả hạ tầng) đồng 202.380.089.650 3 Tổng vốn đầu tư xây dựng (không kể hạ tầng) đồng 198.629.089.650 4 Tổng vốn đầu tư XD+TB đồng 244.599.189.650 5 Suấtvốn đầu tư xây dựng đồng/m2 10.763.128 III Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính 1 Tổng lợi nhuận ròng 1000đ 615.114.164 2 Lợi nhuận ròng bình quân 1000đ 12.302.283 3 Mức doanh lợi vốn đầu tư ( =LN bq năm/ Vđt) 0,042 4 Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu (=LNbq/DTbq} 0,441 5 Thời hạn thu hồi vốn Năm 8 Hiệu quả kinh tế của dự án - Tổng kinh phí đầu tư cho dự án: 295.071.142.000đ - Nguồn thu: 1. Thu từ bán nhà (hoặc cho thuê dài hạn) 2. Thu từ đấu giá diện tích kinh doanh dịch vụ siêu thị, kinh doanh tổng hợp và cho thuê văn phòng Hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án Dự án  Tòa nhà Hoàng Quốc Việt  đưa vào sử dụng sẽ hình thành điểm dân cư mới có qui hoạch hoàn chỉnh cùng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và hiện đại, góp phần cải thiện đời sống cho nhân dân thành phố. Việc đầu tư xây dựng công trình tạo công ăn việc làm cho các đơn vị trong ngành xây dựng, cho người lao động trong khối kinh doanh dịch vụ, tăng nguồn thu cho Ngân sách qua các khoản nộp của chủ đầu tư cũng như các đơn vị thi công công trình, tạo điều kiện tiêu thụ vật liệu và sản phẩm xây dựng trong nước. Dự án hoàn thành góp phần tăng quĩ nhà cho thành phố. Dự án khả thi về mặt kinh tế, xã hội, chính trị, văn hóa. IV. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC CỦA CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN Ở CÔNG TY CỔ PHẦN TÀI CHÍNH VÀ PHÁT TRIỂN DOANH NGHIỆP 1. Kết quả đạt được Các dự án mà công ty thực hiện thời gian qua có những thành công nhất định đối với công ty và xã hội. Có những dự án đã khai thác hiệu quả kinh doanh rất tốt. Sau một thời gian thực hiện công ty có thể kinh doanh tiếp cho đến hết đời hoạt động của dự án (như: “Dự án Trần Hưng Đạo- Thái Bình.) Trong những năm qua, đặc bịêt là những năm gần đây hoạt động đầu tư và lập dự án đầu tư của Công ty FBS ngày càng trở thành hoạt động chính đem lại thu nhập cũng như công ăn việc làm cho cán bộ công nhân viên của công ty cũng như cho xã hội. Số dự án được Công ty FBS triển khai ngày càng nhiều qua các năm, với giá trị đầu tư ngày càng cao. Do kinh doanh đạt hiệu quả tài chính tốt mà Công ty FBS đã đạt mức tăng trưởng tương đối cao. Việc tăng trưởng đạt được là một phần do công ty đã thực hiện thành công việc lập dự án và thực hiện tốt các dự án được lập ra. Không những tốc độ tăng trưởng của công ty cao mà các dự án của công ty thực hiện cũng ngày càng tăng về số lượng lẫn chất lượng. Các dự án đã tạo ra rất nhiều công ăn việc làm cho lao động trong cả nước. Mỗi dự án trung bình tạo ra hàng trăm lao động cho tỉnh, thành phố mà có dự án đầu tư được thực hiện. Và hàng năm công ty đã trích hàng trăm triệu đồng cho các hoạt động xã hội. Cùng đó là các hoạt động phúc lợi cho cán bộ – nhân viên. Đặc biệt từ năm 2005 trở lại đây thì năm 2008 được coi là năm hoạt động hiệu quả của công ty về lĩnh vực đầu tư : Sự phát triển của công ty đang theo chiều hướng đi lên. Càng đầu tư nhiều thì hiệu quả thu hồi vốn càng tăng. Nếu kết hợp tốt giữa đầu tư với các chức năng khác của công ty như kinh doanh, môi giới nhà, thiết kế, xây dựng,... Tóm lại những kết quả đạt được của dự án trong thời gian qua như sau: - Các dự án cho thấy tính cấp thiết phải thực hiện đầu tư, mục tiêu của dự án hoàn toàn phù hợp với mục tiêu của doanh nghiệp và nhu cầu phát triển kinh tế của đất nước. - Các chỉ tiêu được đánh giá, tính toán rất cụ thể chi tiết, thể hiện sự hợp lý trong phân tích các chỉ tiêu tài chính. - Quy trình phân tích tài chính được thực hiện theo đúng các bước đã để ra, một số các chỉ tiêu cơ bản và chủ yếu của quá trình phân tích tài chính dự án đều được tính toán đầy đủ như xác định quy mô đầu tư, dự tính tổng vốn đầu tư, cơ cấu nguồn vốn đầu tư ... - Chi phí và doanh thu của dự án được tính toán dựa trên cơ sở công suất kinh doanh an toàn của dự án nên tương đối chính xác, giúp cho quá trình thực hiện đầu tư được tiến hành có hiệu quả. Dự án đã quan tâm đầy đủ các chỉ tiêu hiệu quả cơ bản và quan trọng nhất như NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn. Những chỉ tiêu này được tính dựa trên sự tuân thủ tương đối nghiêm ngặt các yêu cầu của việc phân tích, qua đó có thể xem xét tình hình, kết quả và hiệu quả hoạt động của dự án trên góc độ hạch toán kinh tế của Công ty FBS. Kết quả của quá trình phân tích này sẽ được lấy làm căn cứ cho quyết định có nên đầu tư vào dự án hay không. Kết luận : Nói chung về cơ bản phòng kinh doanh dự án của công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp ( FBS) đã thực hiện một cách nghiêm chỉnh và chấp hành đầy dủ mọi quy trình trong công tác lập dự án đầu tư của công ty , các dự án được lập đều bam sát với tình hình thực tế và đem lại cho công ty những hiệu quả rõ rệt trong hoạt động nói chung và hoạt động kinh doanh dự án nói riêng của công ty.Tuy nhiên bên cạnh đó, công tác lập dự án vẫn còn gặp nhiều khó khăn và những hạn chế nhất định, sẽ được đề cập ở phần dưới đây. 2. Những tồn tại và nguyên nhân chủ yếu trong công tác lập dự án ở Công ty FBS 2.1. Những tồn tại 2.1.1Về mặt phương pháp : Quy trình lập dự án đôi khi vẫn thực hiên dập khuôn ,do vậy các nội dung lập dự án nhiêu khi được phân tích máy móc,chưa có sự sáng tạo ,không áp dụng các quy định mới về lập dự án của quốc tế (thực tế một số phương pháp ,nội dung phân tích trong công tác lập dự án ở Viẹt nam đã lạc hậu,không thich ứng so với thế giới ) thực trạng này đòi hỏi có sự cập nhật thông tin bên ngoài, ứng dụng khoa học kỹ thuật ,tiến bộ có liên quan tới những vấn đề về dự án đầu tư để hoàn thiện phương pháp lập dự án . 2.1.2. Về nhân sự thực hiện dự án : Các cán bộ phân tích dự án không được đào tạo đúng chuyên ngành chính quy ( kinh tế đầu tư ),cán bộ được bổ sung ,tiếp nhận là cán bộ trẻ , đang mới mẻ với công việc của dự án , họ có lòng nhiệt tình,tiếp thu nhanh ,tính sáng tạo ,có tinh thần tự giác cố gắng hoàn thành nhiệm vụ được giao nhưng còn thiếu kinh nghiệm thực tiễn do vậy công tác lập và quản lí dự án gặp nhiều khó khăn về chất lượng bộ hồ sơ dự án,thời gian hoàn thành báo cáo nghiên cứu khả thi (đôi khi chậm hơn kế hoạch ). 2.1.3.Về mặt tổ chức quản lí và thực hiện công tác lập dự án Theo hình thức chủ nhiệm dự án , các chủ nhiệm dự án là thành viên trong phòng kinh doanh Dự án ,có trách nhiệm lập yêu cầu kĩ thuật cho các đơn vị chuyên ngành . thực tế tại công ty , một chủ nhiệm dự án luôn phải kiêm nhiệm một vài dự án hoặc một số việc đột suất khác , do đó tính tập trung trong lập dự án và chất lượng bản báo cáo khả thi của dự án thưoàng không cao, tiến độ thực hiện các bước lập dự án dễ châm hơn so với kế hoạch . Đây là một trong những nguyên nhân chủ quan làm chậm thời gian hoàn thành công tác lập dự án , nguyên nhân khách quan đó là do sự thay đổi liên tục của chủ đầu tư đối với các nội dung của dự án . 2.1.4.Về chất lượng các dự án Về phân tích kỹ thuật của dự án Phần giải pháp kỹ thuật của dự án đã nêu rất rõ những khía cạnh như địa lý, tự nhiên, kinh tế – xã hội ... của dự án nhưng không nêu rõ những ảnh hưởng đó có ảnh hưởng đến dự án không và nếu ảnh hưởng nhiều thì ảnh hưởng như thế nào, mức độ ảnh hưởng, ảnh hưởng là tích cực hay tiêu cực và cách khắc phục.... Trong phần này thì giải pháp kiến trúc chỉ nói chung chung là xây dựng bao nhiêu tầng, vị trí đẹp, thuận tiện cho giao dịch mà không chỉ ra thuận tiện như thế nào, cho việc gì... Tuy nhiên dự án lại không nghiên cứu kỹ phần lao động sẽ phục vụ dự án. Đây cũng là một yếu tố góp phần vào sự phát triển và thành công của dự án. Về phần phân tích tài chính của dự án Chất lượng của việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả trong phân tích tài chính dự án đầu tư còn nhiều hạn chế, các tính toán chủ yếu mang tính ước lượng chủ quan mà chưa dựa vào những biến động thực tế của thị trường cũng như thực tế hoạt động của công ty. Các chỉ tiêu hiệu quả mới chỉ dừng lại ở việc tính toán các chỉ tiêu NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn nhằm hợp lý hoá các thủ tục vay vốn ngân hàng mà chưa tính đến những chỉ tiêu hiệu quả quan trọng khác như điểm hòa vốn, RR, B/C... Bên cạnh đó, tính khả thi về tài chính của dự án mới chỉ được đánh giá thông qua các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính mà chưa được thể hiện thông qua việc xem xét độ an toàn về tài chính như: an toàn về nguồn vốn, an toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ, độ nhạy của dự án. Những chỉ tiêu an toàn về tài chính này đặc biệt quan trọng, đặc biệt là trong điều kiện thị trường xây dựng biến động liên tục như hiện nay thì việc xem xét chúng là rất cần thiết. Về phân tích kinh tế – xã hội của dự án Phân tích doanh lợi của dự án chỉ nêu chung chung như: góp phần giải quyết công ăn việc làm cho xã hội, góp phần làm đẹp đất nước, tạo thêm cơ sở hạ tầng đáp ứng công cuộc đổi mới đất nước... mà không định lượng được một cách rõ ràng. Những chỉ tiêu như giá gia tăng (VA), giá trị thặng dư xã hội (M)... đã không được nhắc tới. 2.2. Nguyên nhân 2.2.1- Nguyên nhân từ khả năng huy động vốn và năng lực tài chính của công ty Vốn đầu tư là yếu tố quan trọng có ảnh hưởng đến hiệu quả công tác lập dự án của công ty. Vốn đầu tư của công ty chủ yếu tập trung từ ba nguồn: - Nguồn vốn tự có của công ty (từ vốn góp ban đầu, từ lợi nhuận giữ lại qua các năm). - Nguồn vốn góp của các đối tác tham gia dự án. - Vốn vay (vay từ các ngân hàng thương mại, vay từ các tổ chức nước ngoài...). Mỗi một nguồn vốn đều có những đặc điểm cũng như phương pháp quản lý và huy động khác nhau. Nhìn chung, khả năng huy động vốn từ 3 nguồn này đều gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là đối với nguồn vốn vay, việc huy động vốn đầu tư từ nguồn này thường bị kéo dài, có khi ảnh hưởng hoặc làm mất cơ hội đầu tư của công ty. Kể khi đã vay được vốn rồi, công ty vẫn phải chịu sự quản lý rất chặt chẽ từ đơn vị cho vay trong suốt thời gian vay vốn. Có những trường hợp cơ quan cho vay vốn còn tác động cả đến vấn đề quản lý dự án đầu tư của công ty. 2.2.2- Nguyên nhân từ năng lực của đội ngũ cán bộ lập và quản lý dự án Công tác lập và quản lý dự án là một công tác mang nhiều yếu tố chủ quan của con người. Vì vậy trình độ cũng như năng lực của cán bộ thực hiện công tác này đóng vai trò quyết định đối với sự thành công hay thất bại của mỗidự án. Tuy nhiên, thực tế tại công ty, các chuyên gia có kinh nghiệm nhất hiện nay vẫn còn ít. Số chuyên gia về xây dựng, kiến trúc để cùng lập dự án tuy tốt nghiệp chính quy, có năng lực nhưng kinh nghiệm thực tiễn chưa nhiều, chưa theo kịp với diễn biến của quá trình cạnh tranh gay gắt trên thị trường xây dựng. Thêm vào đó việc đào tạo và đào tạo lại nguồn nhân lực nói chung và đội ngũ cán bộ chuyên gia trong hoạt động lập và quản lý dự án nói riêng của công ty còn nhiều hạn chế. Chính điều này đã có ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả của công tác lập dự án và quản lý đầu tư của công ty. 2.2.3. Nguyên nhân từ khả năng cập nhật thông tin chậm chạp và chưa nhanh nhạy Trong giai đoạn hiện nay, mọi hoạt động kinh doanh đều đòi hỏi phải có lượng thông tin chính xác và nhanh nhạy. Hoạt động lập dự án cũng không nằm ngoài tác động chung đó. Nó đòi hỏi các chuyên gia lập dự án phải có thông tin từ nhiều nguồn, nhiều lĩnh vực khác nhau. Trong đó những thông tin quan trọng nhất là các thông tin liên quan đến giá cả, nhà cung cấp, địa điểm xây dựng, nhu cầu khác có liên quan ... Ngoài ra các chuyên gia lập dự án cũng cần phải nắm được tình hình hoàn thiện pháp luật và quy định điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, đầu tư mua sắm thiết bị có liên quan, môi trường và xã hội ảnh hưởng đến quá trình vận hành dự án. Xuất phát từ thực tế đó, yêu cầu việc cập nhật thông tin liên tục nhiều chiều là một hoạt động thiết thực và không thể thiếu trong công tác lập và quản lý dự án. Nước ta hiện nay do nhiều nguyên nhân khác nhau nên hệ thống thông tin còn nghèo nàn, các kênh thu thập thông tin còn thiếu và chưa đồng bộ. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh của công ty nói chung và ảnh hưởng tiêu cực tới hoạt động lập dự án nói riêng. Chính thực tế này đã không cho phép dự báo được những rủi ro tiềm tàng có thể nảy sinh bất cứ lúc nào, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của dự án, làm cho công tác lập dự án không được sát thực tới thực tế hoạt động trong giai đoạn vận hành. Hiện nay, Công ty FBS đã có nhiều để cập nhật thông tin từ các nguồn khác nhau như qua báo chí trong nước và nước ngoài, qua hệ thống Internet và quan trọng nhất là qua trao đổi kinh nghiệm với các công ty xây dựng, tư vấn đầu tư, kinh doanh bất động sản trong cùng ngành. Tuy nhiên do thiếu tính đồng bộ và tính thường xuyên cũng như thiếu kinh phí nên các thông tin thu thập được hãy còn rời rạc, chưa bắt kịp được với xu hướng biến động nhanh chóng của thị trường. Chính nguyên nhân này đã và đang là một yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động lập và quản lý dự án của công ty cần được khắc phục trong thời gian tới. CHƯƠNG II MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN Ở CÔNG TY FBS TRONG THỜI GIAN TỚI I. PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN ĐỐI VỚI CÔNG TY THỜI GIAN TỚI VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1. Những cơ hội và thách thức Thị trường xây dựng và kinh doanh bất động sản đang có chiều hướng sôi động trở lại sau hơn một năm khủng hoảng. Nó chính là nhân tố ảnh hưởng đến quy mô và hiệu quả của hoạt động đầu tư. Để theo kịp sự phát triển của đất nước và của ngành nghề thì công ty cần phải có những phương hướng, định hướng nhất định trong thời gian tới. Để đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng, tăng cường sức mạnh cạnh tranh, chủ động tham gia hội nhập quốc tế kết hợp với đổi mới và sắp xếp lại doanh nghiệp theo tinh thần Nghị quyết TW III, tạo thế và lực mới cho việc thực hiện hoài bão trở thành tập đoàn kinh tế mạnh của Nhà nước. Năm 2009 và những năm sau Công ty FBS phấn đấu thực hiện những định hướng chủ yếu sau: - Kiên trì phương châm đa doanh, đa dạng hoá sản phẩm, từng bước chuyển đổi tỷ trọng cơ cấu các lĩnh vực kinh doanh, đưa đầu tư trở thành lĩnh vực chủ yếu, nâng cao giá trị kinh doanh bất động sản, đẩy mạnh cổ phần hoá, thực hiện đa sở hữu vốn, tích tụ vốn để tiếp tục phát triển bền vững theo đúng nội dung và tinh thần Nghị quyết Công ty FBS đề ra. - Tiếp tục đầu tư để tăng năng lực xây lắp, tiếp tục áp dụng công nghệ mới để nâng cao chất lượng và hiệu quả trong xây dựng, đủ sức đảm đương đồng bộ các dự án xây dựng , giao thông... và hoàn thiện lực lượng tư vấn để phối hợp với lực lượng xây lắp khác thực hiện tốt các dự án trúng thầu. - Tiếp tục đầu tư phát triển các dự án xây dựng khu đô thị hạ tầng, khách sạn... - Triển khai các dự án trọng điểm về đầu tư trong đó ưu tiên các dự án phát triển nguồn lực của Công ty FBS, các dự án góp phần giải quyết các yếu tố cấp bách về kinh tế, xã hội của đất nước. - Công ty xác định là phải phát huy tối đa mọi nguồn lực của chính mình, trước hết phát huy tổng hợp trí tuệ, sáng tạo của tập thể cán bộ công nhân viên để xác định hướng đi, chọn bước đi thích hợp, mạnh dạn đi vào những lĩnh vực mới có hiệu quả kinh tế cao. 2. Kế hoạch kinh doanh và đầu tư của Công ty FBS trong thời gian tới 2.1. Về tổ chức Bổ sung, sửa đổi và ban hành mới những quy chế và quy định phù hợp với tình hình thực tế, để bộ máy tổ chức của công ty hoạt động có hiệu quả cao, phục vụ tốt hơn cho hoạt động kinh doanh trong giai đoạn mới. Thành lập “Trung tâm giao dịch bất động sản FBS” tại hội sở Hà Nội. Trung tâm có chức năng chính là phát triển các hoạt động định giá và phấn đấu trở thành cơ sở định giá có uy tín nhất tại miền Bắc. Cùng với chi nhánh TP.HCM xây dựng hoạt động định giá của FBS trở thành có uy tín nhất tại Việt Nam. Thêm vào đó, trên cơ sở những thông tin có được sẽ phát triển các mảng dịch vụ bất động sản khác tuỳ thuộc vào nhu cầu của thị trường bất động sản. Đây cũng là cách quảng bá tên và thương hiệu cho công ty. Kiện toàn bộ máy tổ chức nhân sự được xác định là công việc ảnh hưởng quyết định đến hiệu quả kinh doanh của công ty. Ưu tiên kiện toàn bộ máy hội sở và sau đó sẽ là các chi nhánh theo hướng nâng cao chất lượng cán bộ nhân viên. Bố trí lao động phù hợp theo hướng chuyên môn hoá phù hợp với yêu cầu công việc. 2.2. Về hoạt động kinh doanh và đầu tư Tiếp tục tìm kiếm các quỹ đất chưa được khai thác địa bàn thủ đô Hà Nội , TP Hồ Chí Minh và các khu vực khác trong cả nước. Khai thác quỹ nhà cần mua – bán trong dân và các tổ chức kinh tế có nhu cầu cần mua – bán hoặc liên doanh để kinh doanh hoặc làm dịch vụ môi giới. Tìm kiếm đối tác để liên doanh thực hiện các dự án đã được giao trên cơ sở khả thi, thu hồi vốn nhanh như các dự án khu vui chơi giải trí, dịch vụ văn hoá, nhà hàng... Mua lại cổ phần của các doanh nghiệp Nhà nước khi thấy có thể khai thác hiệu quả. Duy trì mở rộng các hoạt động đối ngoại, quan hệ với các cơ quan Nhà nước, Thành phố, sở, ban, ngành... liên quan tới lĩnh vực bất động sản, chức năng kinh doanh của công ty. Đầu tư hợp lý: + Giải quyết dứt điểm những vướng mắc và những dự án không hiệu quả. + Vốn đầu tư hợp lý cho từng dự án. + Với các dự án đang tiến hành thì cần phải ưu tiên vốn và hoàn thành kịp thời hạn, tránh ngưng đọng vốn. + Thúc đẩy nhanh hoàn thành thủ tục các dự án ở các chi nhánh. + Với các dự án đang xúc tiến triển khai để lập dự án khả thi: Cần xác định tính khả thi cao trên nguyên tắc: * Các cấp chính quyền quản lý dự án đồng tình ủng hộ; * Tính khả thi của dự án được phân tích khoa học, mang tính hiệu quả cao. + Tìm dự án mới. Phát triển các dự án mới 3. Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án Để phát triển kinh tế trong thời đại toàn cầu hoá ngày nay thì đầu tư đóng vai trò hết sức quan trọng, cả trong nhu cầu tăng trưởng kinh tế lẫn nhu cầu hội nhập. Nhà nước ta luôn khuyến khích đầu tư trong mọi lĩnh vực từ xây dựng, giao thông, nông nghiệp... Chính vì điều đó mà Công ty FBS đã luôn nhận thức được rằng là phải đầu tư để phát triển trước hết là chính công ty sau đó là tạo công ăn việc làm cho xã hội. Để có dự án những nội dung đầu tư hoàn hảo có khả năng thành công cao thì công ty phải có những dự án đầu tư chất lượng cao. Những dự án đầu tư được lập ra sẽ như kim chỉ nam hướng dẫn mọi hoạt động của công ty. Khi có dự án thì những cán bộ lãnh đạo công ty mới có thể thuyết trình, thuyết phục những đối tác, ngân hàng để cho vay vốn. Lập dự án đầu tư sẽ cho các nhà quản lý cũng như các nhà đầu tư khác đọc và hiểu được ý tưởng của mình mà từ đó quyết định có đầu tư hay không. II. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN Ở CÔNG TY CỔ PHẦN TÀI CHÍNH VÀ PHÁT TRIỂN DOANH NGHIỆP 1. Đối với công tác tổ chức lập dự án Khâu lập dự án rất quan trọng, nó quyết định sự thành công hay thất bại của một dự án đầu tư. Chính vì thế phải đặc biệt chú ý đến chất lượng của dự án. Để cho công tác lập dự án có chất lượng cao thì cần phải bắt đầu từ những công việc nhỏ đến các công việc lớn như từ đội ngũ cán bộ đến quy trình lập dự án, các bước trong phân tích dự án. Điều này sẽ vừa giúp cho công tác lập dự án vừa giúp cho các nhà quản lý thực hiện tốt công việc của mình. 1.1. Xây dựng và nâng cao chất lượng đội ngũ lập dự án Một dự án thành công hay thất bại không chỉ phụ thuộc vào nghiên cứu thị trường mà còn phụ thuộc vào phần lớn cán bộ lập dự án. Cán bộ lập dự án phải biết phân tích những thông tin về thị trường mà các nhà nghiên cứu thị trường cung cấp, biết dựa vào đó mà dự báo về giá và sản phẩm nào phù hợp với khả năng của công ty. Khi lập dự án thì việc vận dụng những thông tin về nhu cầu thị trường thành những con số kinh tế và đưa vào tính toán. Để có được điều này thì công ty phải có những cán bộ lập dự án có trình độ chuyên môn cao và có tâm huyết. Phải tuyển chọn không chỉ những nhà kinh tế về lập dự án mà còn phải có cả những kỹ sư xây dựng giỏi trong việc thiết kế để cả hai cùng phối hợp cho ra những bản vẽ xây dựng và con số kinh tế đế từ đó có thể tính được hiệu quả của dự án mình cần. Không chỉ thế mà những cán bộ phối hợp để lập dự án này phải nắm rõ được những văn bản pháp qui của nhà nước quy định về đơn giá xây dựng, giá đất, thuế đất… Tất cả những điều này buộc các cán bộ luôn tìm tòi học hỏi và đọc nghiên cứu các nội dung trên. Để có những cán bộ đáp ứng nhu cầu thì công ty cũng phải có những ưu đãi và một chế độ lương hợp lý, coi họ là yếu tố sống còn của các dự án. Sử dụng họ một cách có hiệu quả đúng trình độ, năng lực của họ. Có như thế mới khuyến khích họ đem hết năng lực của mình ra phục vụ công ty. Để công ty có thể ngày càng chủ động hơn trong công tác lập dự án cần phải tiến hành đào tạo và đào tạo lại cán bộ cho phù hợp với yêu cầu. Hiện nay rất nhiều dự án của công ty còn phụ thuộc nhiều vào khả năng thu thập thông tin của cán bộ lập dự án. Do đó đội ngũ cán bộ lập dự án ít thì sẽ ảnh hưởng không ít đến việc lập dự án. Vì vậy xây dựng đội ngũ cán bộ chuyên môn đông đảo, nghiệp vụ vững sẽ tạo được thế chủ động cho công ty. Công tác lập dự án cần được chuyên môn hoá, cũng như cần có sự phối hợp cụ thể của các bộ phận phòng ban để có thể nâng cao được chất lượng dự án được lập. Mặt khác, cần thường xuyên tổ chức nâng cao bồi dưỡng kiến thức cho đội ngũ cán bộ lập dự án cũng như của toàn bộ công ty. Đối với đội ngũ lãnh đạo là những người vừa có khả năng về quản lý dự án, có trình độ và kinh nghiệm. Tuy nhiên để đáp ứng những yêu cầu ngày càng cao của công tác lập dự án thì cần phải xây dựng những tiêu chuẩn có thể đối với lãnh đạo như: Có năng lực điều hành hệ thống tổ chức, nắm vững những quy trình nghiệp vụ, nắm vững những chủ trương chính sách của Đảng, thường xuyên được đào tạo nâng cao năng lực. Và ngoài ra đối với đội ngũ trực tiếp tham gia quá trình lập dự án yêu cầu là phải có năng lực, trình độ và nắm vững quy trình nghiệp vụ lập dự án. Đồng thời phải có phẩm chất đạo đức nghiêm túc trong công việc và luôn đặt mục tiêu chất lượng của dự án đầu tư lên hàng đầu. Hiện nay, đội ngũ cán bộ lập dự án tại Công ty FBS đều là những người đã tốt nghiệp đại học và trên đại học. Cần phải xây dựng kế hoạch nâng cao năng lực cho cán bộ lập dự án như tăng cường tổ chức các cuộc hội thảo, tập huấn nghiệp vụ, mời các chuyên gia về tập huấn. Đối với những tài liệu về phân tích dự án chưa được phong phú ở Việt Nam nên các cán bộ trong quá trình phân tích cần phải tìm hiểu, tham khảo thêm từ sách báo nước ngoài. Tăng cường mối liên hệ với các tổ chức tư vấn, các chuyên gia trong lập dự án: Sử dụng chuyên gia là điều cần thiết cho các dự án. Các chuyên gia có thể là những chuyên gia trong nước hay chuyên gia nước ngoài. Những chuyên gia này giúp cho đội ngũ cán bộ dự án của công ty bằng cách như tư vấn, góp ý để các cán bộ có thể tham khảo ý kiến để đưa ra các quyết định chính xác hơn và dự án có tính khả thi hơn. Việc sử dụng chuyên gia là điều cần thiết vì những chuyên gia này là những người có kinh nghiệm trong các dự án tương đồng với những dự án mà công ty đang làm. Có thể sử dụng mỗi lần một chuyên gia phù hợp với từng loại dự án khác nhau, từng vùng mà công ty tiến hành đầu tư. Sử dụng chuyên gia chỉ là mang tính tham khảo cho các cán bộ dự án chứ không lấn át hết vai trò của các cán bộ lập dự án trong công ty. Thuê chuyên gia thì cần chi phí cao cho họ điều này chỉ có khả thi khi là những dự án lớn và có hiệu quả cao khi tính vào chi phí ban đầu cho công ty. Đối với những dự án nhỏ thì vốn đầu tư thấp thì việc thuê chuyên gia là điều nên cân nhắc kỹ vì nếu thuê chuyên gia thì sẽ làm cho dự án đem lại lợi nhuận không như mong muốn và thời gian thu hồi vốn có thể kéo dài. Vì vậy việc thuê chuyên gia cần phải cân nhắc kỹ và phù hợp với từng dự án. 1.2. Xây dựng được quy trình lập dự án hợp lý Trong thời gian tới công ty cần phải xây dựng được một quy trình lập dự án hợp lý, tuân thủ đúng các yêu cầu của nhà nước và phù hợp với đặc điểm riêng biệt của công ty.Với một quy trình lập dự án rườm rà và phức tạp sẽ làm cho công tác lập dự án trở nên khó khăn hơn và dễ xảy ra sự không nhất quán và trùng lặp giữa các khâu trong quá trình lập dự án.Việc lập được một quy trình lập dự án đầy đủ và hợp lý là công việc rất quan trọng, vì đây sẽ là điều kiện tiên quyết đảm bảo cho công tác lập dự án được diễn ra nhanh chóng ,và thuận lợi, giảm thiểu những chi phí không cần thiết, tăng hiệu quả của dự án.Quy trình lập dự án cần phải đảm bảo được sự thống nhất giữa các khâu, các bộ phân trong quá trình lập dự án, quy trình phải ngắn gọn, dễ hiểu nhưng phải đảm bảo được thực hiện đầy đủ và hợp lý. 1.3. Nâng cao chất lượng,tài chính của dự án Việc phân tích tài chính của dự án là hết sức quan trọng, đặc biệt là các chỉ tiêu NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn... Chỉ tiêu IRR: đây là một chỉ tiêu có ý nghĩa quan trọng đánh giá hiệu quả các dự án. Nếu một dự án có IRR >r thì nhà đầu tư mới có lãi và có thể được vay vốn. Nếu IRR= r thì dự án vẫn có lãi nhưng chỉ vừa đủ để bù đắp lãi vay. Nếu có nhiều phương án được chọn thì phương án có IRR lớn nhất sẽ được chọn. Việc tính toán IRR chủ yếu thông qua tính toán dòng tiền của dự án, từ đó sử dụng phần mềm máy tính để tính toán. Do đó đòi hỏi dòng tiền phải tính một cách hết sức chính xác. Hệ số chiết khấu: thông thường chủ đầu tư phải huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau với số lượng khác nhau và lãi suất vay khác nhau. Do vậy tỷ lệ chiết khấu được chọn tính bằng bình quân gia quyền của các mức lãi suất được huy động. Việc xác định được tỷ lệ chiết khấu hợp lý là hết sức quan trọng, ảnh hưởng đến giá trị thời gian của dòng tiền và khi đó ảnh hưởng đến hầu hết các chỉ tiêu tài chính của dự án. Công thức tính hệ số chiết khấu: Trong đó: r: Hệ số chiết khấu; r1: Lãi suất của nguồn vốn thứ i; k1: Quy mô nguồn vốn thứ i; n: Số nguồn vốn huy động; Việc phân tích độ nhạy của dự án: các dự án thuộc lĩnh vực sản xuất kinh doanh xây dựng thường có thời gian dài, trong khi đó dự án được soạn thảo trên các cơ sở giả định nên nhiều khi không lường hết các rủi ro có thể xảy ra. Vì thế khi lập dự án cần tính đến độ nhạy của dự án khi các yếu tố đầu vào thay đổi. Nếu khi xảy ra rủi ro mà dự án vẫn mang lại hiệu quả thì đó mới thực sự là dự án thành công. Trường hợp ngược lại phải có biện pháp phòng chống rủi ro, hoặc cũng có thể phải loại bỏ dự án. Lập kế hoạch trả nợ vay: kế hoạch trả nợ vay sẽ giúp cho chủ đầu tư có thể vay vốn đồng thời có kế hoạch trả nợ, tính toán được khả năng trả nợ của dự án. Trong soạn thảo dự án phải tính đến kế hoạch trả nợ để chủ đầu tư có thể chủ động xử lý kịp thời những tình huống bất trắc có thể xảy ra. 1.4. Phân tích các chỉ tiêu kinh tế – xã hội Ngoài việc xem xét một số tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án, cần đưa ra hệ thống các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội của sử dụng đầu tư dưới đây: Giá trị gia tăng thuần tuý NVA Đây là chỉ tiêu cơ bản phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội của dự án. Giá trị gia tăng thuần tuý là mức chênh lệch giữa giá trị giá trị đầu ra và giá trị đầu vào. NVA = 0 – (MI + I) NVA: GTGT thuần tuý do dự án đem lại 0: Giá trị đầu ra MI: Giá trị đầu vào I: Vốn đầu tư Chỉ tiêu số lao động có việc làm do thực hiện dự án và số lao động có việc làm tính trên một đơn vị vốn đầu tư (phương pháp xác định ở Chương I) Tác động đến phương pháp thu nhập và công bằng xã hội. Đây là một chỉ tiêu quan trọng, nó giúp đánh giá được sự đóng góp của dự án vào việc thực hiện mục tiêu phân phối và xác định được tác động của dự án đến quá trình điều tiết thu nhập theo nhóm dân cư, theo vùng lãnh thổ. Thực chất của chỉ tiêu này là xem xét xem phần giá trị gia tăng của dự án và các dự án liên đới (nếu có) sẽ phân phối cho các nhóm đối tượng khác nhau (người làm công ăn lương, người lợi nhuận,Nhà nước ….) hoặc giữa các vùng lãnh thổ như thế nào, có đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội hay không. * Quy trình đánh giá Để đánh giá chỉ tiêu này, phải thực hiện các bước sau * Bước 1: Xác định nhóm dân cư hoặc vùng lãnh thổ (i) được phân phối giá trị tặng thêm (NVA hay NNVA) của dự án. * Bước 2: Tiếp đến xác định phần giá trị tăng thêm do dự án tạo ra mà nhóm dân cư hoặc vùng lãnh thổ nhận được (NVAi hay NNVAi) * Bước 3: Tính tỷ lệ giá trị gia tăng của mỗi nhóm dân cư hoặc mỗi vùng lãnh thổ thu được trong tổng giá trị gia tăng ở năm hoạt động bình thường của dự án (DBi) theo công thức sau: Trong đó: NNVAi là phần giá trị gia tăng mà nhóm dân cư hay vùng lãnh thổ i nhận được nhờ thực hiện dự án (đối với nhóm những người làm công ăn lương thì đó là là tiền lương và trợ cấp hàng năm; đối với nhóm những người hưởng lợi nhuận đó là cổ từ hay tiền lãi vay; đối với Nhà nước thì đó là tiền thuế phải nộp, cổ tức cổ phần của Nhà nước, lãi vay trả cho các khoản vay của Nhà nước ….). NNVA là tổng giá trị gia tăng thuần tuý của dự án và các dự án liên đới (nếu có). DBi là tỷ lệ phân phối thu nhập cho nhóm dân cư hoặc vùng lãnh thổ, tiến hành so sánh tỷ lệ này của các nhóm dân cư hoặc vùng lãnh thổ với nhau sẽ thấy được tình hình phân phối giá trị gia tăng do dự án toạ ra giữa các nhóm dân cư và vùng lãnh thổ trong nước. Việc đánh giá các chỉ tiêu này phụ thuộc vào chính sách kinh tế – xã hội trong từng giai đoạn nhất định. Việc tính toán một cách chi tiết và đầy đủ các chỉ tiêu kinh tế – xã hội sẽ là điều kiện quan trọng quyết định một dự án đầu tư có được các cơ quan nhà nước chấp thuận đầu tư hay không. 2. Ứng dụng khoa học,kỹ thuật, công nghệ thông tin vào các công tác lập dự án Trong thời buổi kinh tế thị trường ngày nay, việc áp dụng khoa học công nghệ vào trong quá trình sản xuất kinh doanh là một việc làm hết sức quan trọng,và đối với công tác lập dự án tại công ty nói riêng điều này lại càng được coi trọng hơn. Đội ngũ cán bộ lập dự án cần phải tích cực và nhanh nhạy trong việc áp dụng các tiến bộ khoa học, kỹ thuật, công nghệ thông tin vào trong qúa trình lập dự án tại công ty Sử dụng các phần mềm ứng dụng như : EXCEL, MICROSOFT.PROJECT...và một số phần mềm chuyên ngành khác sẽ giúp cho công tác lập dự án được nhanh chóng và chính xác hơn, tiết kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả lập dự án. Vì vậy công ty cần quan tâm đến việc hiện đại hoá cơ sở vật chất, điều kiện làm việc, trang bị máy móc, thiết bị hiện đại để ngày càng phục vụ tốt hơn cho hoạt động kinh doanh của công ty trong những năm tới đây. 3. Các giải pháp nhằm huy động và sử dụng vốn có hiệu quả Vốn cho các dự án là điều kiện quan trọng để cho các dự án có thể được lập và thực hiện. Nếu như vốn được huy động được mà sử dụng không hiệu quả do quá trình lập dự án không đảm bảo chất lượng thì rất khó có thể thu hút được nguồn vốn trong những dự án hoạt động tiếp theo của mình. Mặt khác nếu dự án được lập mà có tính khả thi cao nhưng vốn không đủ hoặc những tiền đề như đất đai hay không được sự phê chuẩn của cơ quan nhà nước thì dự án đó coi như không có hiệu quả. Vì vậy huy động vốn và sử dụng vốn có hiệu quả là một trong những bước phát triển lâu dài của doanh nghiệp cả trong lĩnh vực kinh doanh lẫn dự án. 3.1. Giải pháp huy động vốn + Huy động tối đa các nguồn vốn đầu tư, thi hành chính sách tiết kiệm nhằm tích tụ nhanh vốn đầu tư, đa dạng hoá các nguồn vốn đầu tư, tranh thủ các nguồn vốn ưu đãi của nhà nước, từ phía các đối tác nước ngoài. Đảm bảo thực hiện tốt mục tiêu đầu tư chiều sâu, đầu tư mở rộng và đầu tư mới để đạt được mục tiêu đề ra. + Thực hiện bảo toàn, phát triển và thu hồi vốn đầu tư nhanh. Muốn vậy phải huy động và sử dụng một cách có hiệu quả, phải thường xuyên duy trì và phát triển năng lực sản xuất của mình, không được để thất thoát và lãng phí vốn. + Nghiên cứu tham gia thị trường vốn bởi vì đây là môi trường thuận lợi cho việc thu hút vốn đầu tư trong nước và nước ngoài. 3.2. Giải pháp sử dụng vốn đầu tư có hiệu quả + Tập trung vốn một cách có trọng điểm, thực hiện theo chiến lược đầu tư , tránh đầu tư manh mún, tản mạn. + Hạn chế tối đa các chi phí không cần thiết cho quá trình đầu tư, tránh lãng phí kéo dài thời gian đầu tư. Đưa nhanh các công trình đã hoàn thành vào hoạt động, đảm bảo quá trình hoàn vốn để tái đầu tư . + Tập trung vốn đầu tư chiều sâu nhằm nâng cao chất lượng các công trình. 4.Tăng cường kiểm tra kiểm soát quá trình hình thành và thực hiện, kết thúc các dự án đầu tư Việc kiểm tra các hoạt động của dự án từ lúc lập cho đến khi thực hiện rồi kết thức dự án làm sẽ khiến cho các nhà quản lý đánh giá được mức độ thành công của dự án. Quy trình này được thực hiện một cách đầy đủ sẽ làm cho công tác lập dự án bao quát hết được những diễn biến xảy ra trong quá trình thực hiện để từ đó sẽ khắc phục được trong các dự án tương tự như vậy. Đặc biệt là những dự án xây dựng thì bao quát quá trình thực hiện là vô cùng quan trọng để còn điều chỉnh cả phần phân tích kỹ thuật – một phần quan trọng của dự án xây dựng. 4.1. Tăng cường kiểm tra Đây là công việc quan trọng để đảm bảo những dự án được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và có chất lượng cao. Vì vậy cần phải lập kế hoạch kiểm tra nghiệm thu chi các công việc có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của dự án; thiết kế các biểu mẫu kiểm soát chất lượng để áp dụng cho dự án. 4.2. Thuê những công ty có uy tín tiến hành thẩm định dự án Sau khi lập được những dự án mang tính khả thi thì để đảm bảo tính khách quan công ty nên thuê tổ chức thẩm định có uy tín. Việc thẩm định dự án sẽ làm cho dự án có thể được xem xem theo những góc độ khác nhau như tài chính, kinh tế, ngân hàng … để phân tích. Điều đó sẽ làm cho dự án trở nên hợp lý, thuyết phục hơn nếu dự án mang tính khả thi. Việc thuê tổ chức thẩm định cũng phải đảm bảo tính trung thực, khách quan thì dự án sau này khi đưa vào hoạt động sẽ không bị biến động nhiều. Mặc dù việc thuê các công ty thẩm định sẽ có thể làm tốn kém thêm chi phí của dự án nhưng nó cần thiết để tăng tính khả thi cho dự án và làm cho công việc thực hiện sẽ có chất lượng đảm bảo hơn. Tóm lại: để thực hiện được những công việc trên thì đòi hỏi cán bộ quản lý cũng có năng lực, nhiệt tình và tâm huyết. Phải đảm bảo cho dự án một cách có kết quả nhất, tạo ra hiệu quả kinh tế và xã hội một cách hợp lý nhất. 5. Những kiến nghị với Nhà nước Ngành xây dựng có nhiệm vụ tạo nên cơ sở vật chất cho nền kinh tế quốc dân, vì vâỵ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá ngành xây dựng và nâng cao năng lực của mỗi công ty là một yêu cầu cấp thiết. Mặt khác, để có thể nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư bên cạnh sự nỗ lực của từng công ty, còn đòi hỏi sự hỗ trợ, liên kết với các công ty có liên quan và sự đổi mới quản lý Nhà nước về kinh tế, tạo lập môi trường bên ngoài thuận lợi và ổn định cho các công ty tư nhân phát triển kinh doanh. Chính vì vậy Công ty cổ phần bất động sản FBS có kiến nghị: + Nhà nước cần có chính sách khuyến khích các doanh nghiệp đã nỗ lực phát huy nội lực để tích tụ vốn từ lợi nhuận, tăng nhanh khấu hao, tái sản xuất mở rộng và đổi mới thiết bị. + Đề xuất với Nhà nước các chính sách thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng để tăng cường nhanh năng lực của toàn ngành nói chung và của các công ty tư nhân nói riêng. + Nhà nước giúp cho các đơn vị vượt bỏ các hàng rào thủ tục hành chính rất phiền hà trong quá trình thực hiện các dự án tại các địa phương. KẾT LUẬN Công ty FBS ngày càng có những bước phát triển mạnh mẽ và ngày càng khẳng định vị trí của mình trong giới kinh doanh bất động sản trên phạm vi toàn quốc. Các lĩnh vực kinh doanh của công ty đến này đã đạt được hàng năm lợi nhuận ròng là khoảng 15 tỷ đồng .Điều này có được là do ban lãnh đạo công ty đã đề ra chiến lược đầu tư kinh doanh hợp lý. Để những dự án đầu tư của công ty đạt được hiệu quả cao tạo ra những bước phát triển mạnh mẽ thì việc lập dự án là rất cần thiết, giữ vai trò quyết định. Như vậy, để nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư thì viêc trước tiên phải làm là nâng cao khả năng lập dự án của Công ty FBS. Mỗi một dự án khả thi có chất lượng cao sẽ là điều kiện cần để đảm bảo sự thành công cho mỗi dự án đầu tư. Thực tế cho thấy công tác lập dự án của Công ty FBS không phải cũng mang lại hiệu quả như mong muốn. Những hạn chế của công tác này càng bộc lộ khi triển khai thực hiện những dự án đầu tư quy mô lớn. Để đưa công ty thành một công ty mạnh trong nền kinh tế nói chung và trên thị trường bất động sản nói riêng thì vấn đề đặt ra trước mắt là phải nhanh chóng tìm ra những giải pháp thích hợp để nâng cao hiệu quả của các dự án đầu tư nói chung và công tác lập dự án nói riêng. Việc nghiên cứu đề tài trên để góp phần hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty FBS đồng thời cũng mang lại cho em rất nhiều điều bổ ích trong quá trình học tập và tìm hiểu thực tiến. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn TS.Trần Mai Hương và các anh chị trong phòng kinh doanh dự án đã giúp em hoàn thành chuyên đề này. TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình lập và quản lý dự án do TS. Nguyễn Bạch Nguyệt chủ biên. Giáo trình kinh tế đầu tư do TS. Nguyễn Bạch Nguyệt và TS.Từ Quang Phương chủ biên. Giáo trình thống kê đầu tư và xây dựng do PGS.TS Phan Công Nghĩa chủ biên. Phương pháp lập dự án đầu tư trong ngành xây dựng của GS.TS.Nguyễn Văn Chọn. Kinh tế quản trị kinh doanh xây dựng của GS.TS.Nguyễn Văn Chọn. Báo cáo nghiên cứu khả thi“Trung tâm thương mại TOGI” . Dự án tiền khả thi “ Xây dựng khu văn phòng SOFIA TOWER. Kinh tế và dự báo số 23 (12/2005); số10/2006; số 8/2007; Tạp chí tài chính số tháng 5/2005; số tháng 5/2007). 10. Website vneconomy. com. vn 11. Website Vietnamnet 12. Tạp chí con số và sự kiện số 8/2005; số 1+2/2005;2006 13. Tạp chí xây dựng số 3/2007. MỤC LỤC