Chuyên đề Một số kiến nghị nhằm nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước

tục trả tiền mua nhà để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. 2.2 Chính sách quy định về Kinh doanh nhà ở nhằm mục đích kinh doanh Theo nghị định 61/ cp thì Kinh doanh nhà ở bao gồm tất cả các hình thức cho thuê nhà ở, mua bán nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo qui hoạch xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng đất; cung cấp các dịch vụ mua bán và cho thuê nhà. Sau khi tiếp nhận nhà từ các cơ quan tự quản thì cơ quan chức năng rà soát lại quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước. Đối với quỹ nhà không còn giá trị sử dụng hay không cần sử dụng nữa thì cơ quan chức năng có thể đề nghị sửa chữa nâng cấp để dùng vào mục đích khác hoặc bán theo hình thức mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh. Giá kinh doanh nhà ở gồm: Giá bán; giá cho thuê; giá dịch vụ trong hoạt động mua bán, cho thuê, là giá thoả thuận giữa các bên ghi trong hợp đồng.Giá cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và giá cho thuê nhà ở đối với người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài lưu trú tại Việt Nam được thực hiện theo qui định của pháp luật. Quy trình mua bán kinh doanh nhà ở, tuân thủ theo đúng những quy định về luật kinh doanh và luật đất đai, pháp lệnh nhà ở, người mua thực hiện các nghĩa vụ đóng thuế phí đầy đủ đúng theo quy đinh. Nếu người mua không phải người đang thuê thì người mua không được miễn giảm tiền theo chế độ dành cho công chức nhà nước. Đồng thời phải có sự đồng ý, thỏa thuận trước giữa người đang thuê và người muốn mua nhà. Được sự đồng ý của người mua nhà thì cơ quan kinh doanh nhà mới tiếp nhận hồ sơ. 2.3 Quy định về mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh. Theo nghị định 61/ CP, Mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản, nếu bên bán nhà không còn nhu cầu sử dụng, bán nhà thừa kế, bán nhà được biếu tặng, còn bên mua có nhu cầu mua nhà để sử dụng. Các tổ chức trong nước, cá nhân là công dân Việt Nam, định cư ở Việt Nam được mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh. Cá nhân là người nước ngoài định cư ở Việt Nam được mua 1 nhà ở của các doanh nghiệp Nhà nước chuyên kinh doanh nhà ở của VN để ở cho bản thân và các thành viên gia đình họ tại địa phương được phép định cư. Các bên mua bán nhà ở có trách nhiệm nộp thuế và lệ phí theo qui định của pháp luật. Giá để tính thuế là giá ghi trong hợp đồng, nhưng trong mọi trường hợp giá để tính thuế không được thấp hơn bảng giá do Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh qui định. 3.Trách nhiệm của các cơ quan chức năng. Theo điều 6 Quyết định số 38/2005/QĐ-Ubngày 29 tháng 3 năm 2005 có quy đinh về tránh nhiệm của các thành viên trong hội đồng bán nhà Thành Phố và các cơ quan ở quận huyện phường : - Sở tài nguyên, Môi trường và Nhà đất chịu trách nhiệm xác định hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng nhà ở chung theo Nghị định 21/ Cp ngày 16/4/1996; Thẩm định các điều kiện, hồ sơ bán nhà, hình thể kích thước, diện tích nhà và đất của nhà bán, mức hỗ trợ tiền sử dụng đất đối với người có công với cách mạng theo chính sách do sở Lao động Thương binh và xã hội xác nhận; Ký xác định hồ sơ mua nhà và phiếu tính giá do các công ty Kinh doanh nhà lập, trách nhiệm về nhà thuộc diện được bán và không được bán. -Sở Quy hoạch Kiến trúc chịu trách nhiệm xác định về loại nhà, câp hạng nhà, đánh giá tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà bán. - Sở Xây dựng HN chịu trách nhiệm về xác định loại nhà, cấp hạng nhà tính theo tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà bán. - Sở Tài chính phối hợp với cục thuế HN và sở tài nguyên môi trường và Nhà đất chịu trách nhiệm các định đơn giá đất khi chuyển quyền sử dụng đất, chủ trì cùng Sở TNMT-NĐ rà soát, xây dựng mức kinh phí bán nhà, bảo đảm kinh phí hoạt động của hội đồng bán nhà TP, các công ty kinh doanh nhà, UBND các quận, huyện trong công tác bán nhà. - Sở lao động thương binh xac hội chịu trách nhiệm xác nhận đối tượng là những người có công với các mạng theo Quyết định 118/ttg của thủ tướng chính phủ được hỗ trợ tiền sử dụng đất khi mua nhà thuộc sở hữu nhà nước. - UBND các quận chứng nhận quyền sử dụng đất cho các công ty Kinh doanh mà mà lập, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình mua nhà. - Chi cục Thuế và Kho bạc Nhà nước các quận, huyện có trách nhiệm tổ chức thu nộp tiền mua nhà và các khoản thu khác vào Ngân sách Nhà nước. - Uỷ ban nhân dân các phường, xã thị trấn nơi có nhà bán, trong vòng 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được đơn có trách nhệm xác nhận về tình trạng tranh chấp, khiếu kiện trong quản lý sử dụng nhà, đất tại thời điểm mua nhà trừ trường hợp mua nhà diện tích trong Hợp đồng thuê nhà và nhà chung cư có cấu trúc kiểu can hộ do Xí nghiêp Kinh doanh nhà chịu trách nhiệm. Chương II. Thực trạng của việc thực hiện Nghị Định 61/ CP trên địa bàn HN I.Một vài nét về cơ quan chủ quản trên địa bàn HN. 1. Vị trí của sở TNMT-NĐ Hà Nội. Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội là cơ quan chuyên môn giúp việc UBND Thành phố thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về Tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, môi trường, khí tượng thủy văn, đo đạc, bản đồ, quản lý nhà ở, công sở trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội chịu sự chỉ đạo trực tiếp của UBND Thành phố, đồng thời chịu sự chỉ đạo, quản lý về chuyên môn nghiệp vụ của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và các Bộ, Ngành có liên quan; chịu sự kiểm tra, giám sát của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong việc thực hiện Nghị định 61/CP Sở TNMT- NĐ là cơ quan thường trực của Hội đồng bán nhà , chịu trách nhiệm trước UBND Thành Phố về việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; chỉ đạo, phối hợp các quận huyện các công ty Kinh doanh nhà trong việc tổ chức thực hiện Nghị định 61 trên địa bàn TP HN. 2. Chức năng nhiệm vụ của sở trong việc quản lý tài nguyên đất: - Tổ chức, chỉ đạo công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất đai, lập bản đồ địa chính; - Hướng dẫn cơ quan chuyên môn trực thuộc Ủy ban nhân dân các quận-huyện lập hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân quận-huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư hoặc thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở; - Chỉ đạo và hướng dẫn cho quận-huyện, phường-xã-thị trấn thực hiện việc đăng ký, thống kê, kiểm kê đất đai; lập sổ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; chuyển quyền sử dụng đất theo thẩm quyền; Hướng dẫn và kiểm tra việc thực hiện đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Thực hiện việc đăng ký, lập sổ địa chính; tổng hợp thống kê đất toàn thành phố theo quy định pháp luật; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (kể cả tài sản trên đất) cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài; - Trình Ủy ban nhân dân thành phố quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài; thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư theo dự án;Lập thủ tục ký kết hợp đồng thuê đất và quản lý việc thuê đất của các đối tượng theo quyết định cho thuê đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; - Được Ủy ban nhân dân thành phố ủy quyền ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đóng dấu Ủy ban nhân dân thành phố) cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài; gia hạn quyền sử dụng đất và phân cấp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; đăng ký đối với các biến động về nhà ở và công trình xây dựng. - Được Ủy ban nhân dân thành phố giao thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi Nhà nước quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi và phối hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích tích được giao quản lý; - Phối hợp với các sở, ngành có liên quan để hướng dẫn, kiểm tra việc triển khai các thủ tục đăng ký biến động về nhà, đất;Phối hợp với Sở Tài chính thành phố trong việc kê khai, lập sổ; đề xuất Ủy ban nhân dân thành phố quản lý đất gắn liền tài sản công do các tổ chức quản lý sử dụng; Phối hợp cùng các ban, ngành trong việc cổ phần hóa các doanh nghiệp và với cơ quan thi hành án để xử lý những vấn đề có liên quan đến đất đai; - Tham gia định giá các loại đất theo khung giá, nguyên tắc và phương pháp định giá các loại đất theo quy định; Cùng với các sở, ngành tham mưu cho Ủy ban nhân dân thành phố xác định giá đất để người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo pháp luật. 3. Cơ cấu tổ chức: Cơ cấu tổ chức bộ máy của Sở gồm Ban Giám đốc và các Phòng chuyên môn: 1. Phòng Tổ chức - Hành chính (gồm cả bộ phận tài chính kế toán) 2. Phòng Kế hoạch Tổng hợp 3. Phòng CHính sách đất và nhà. 4. Phòng Đăng ký Thống kê và Đo đạc Bản đồ. 5. Phòng Quản lý Địa chính Nhà đất. 6. Phòng Quản lý Tài nguyên và Đầu tư. 7. Phòng Quản lý Môi trường, Khí tượng và Thủy văn. 8. Ban 61/Cp 9. Thanh tra Tài nguyên môi trường và nhà đất. 10. Ban Quản lý Dự án thuộc Nguồn Vốn ngân sách cấp. 11. Ban Quản lý Dự án các Công trình Địa chính. 12. Văn phòng Đăng ký Đất và Nhà Hà Nội. II. Đánh giá thực trạng việc thực hiện NĐ 61/ CP trên địa bàn HN 1. Mục tiêu của hoạt động bán nhà theo nghị định 61/CP. Mọi hoạt động quản lý đều khởi đầu bằng việc thiết lập các mục tiêu và lập kế hoạch. Các mục tiêu của quản lý được coi như là căn cứ đầu tiên trong quá trình quản lý. “ Trong lĩnh vực quản lý nhà nước về kinh tế, các mục tiêu chỉ ra phương hướng và yêu cầu số lượng cho các hoạt động quản lý của Nhà nước nhằm giải quyết các vấn đề kinh tế- xã hội” Giáo trình Quản lý nhà nuớc về kinh tế- NXBLao động- Xã hội . Hoạt động quản lý nhà thuộc sở hữu Nhà nước cũng có những kế hoạch và mục tiêu quản lý riêng được thể hiện cụ thể như sau : 1.1 Mục tiêu sử dụng tiết kiệm chống lãng phí tài sản công: Mục tiêu chung của các hoạt động quản lý là việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực để đạt được những mục tiêu về kinh tế. Việc sử dụng nhà công ở các cơ quan tự quản trước đây được coi là biểu hiện của lãng phí. Cùng với sự hội nhập và phát triển kinh tế, bộ máy quản lý hành chính Nhà nước phải dần dần được điều chỉnh tinh giảm cả về cơ cấu lẫn cách thức quản lý. Nhà thuộc sở hữu nhà nước được các cơ quan hành chính sự nghiệp xây dựng bằng nguồn vốn của nhà nước việc quản lý chủ yếu là việc kê đối chiếu sổ sách hàng năm. Việc quản lý không thống nhất chặt chẽ giữa các địa phương các cơ quan, các nghành gây thất thoát lãng phí rất nhiều. Trong khi đó cũng có rất nhiều địa phương nhà công vụ lại xuống cấp do không được tu sửa định kỳ, hay có nhà không sử dụng… Vì vậy việc tổ chức quản lý thống nhất nhà thuộc sở hữu nhà nước trước hết là để sử dụng triệt để quỹ nhà, sau đó là việc bố chí sử dụng, và có cách thức quản lý sao cho hiệu quả nhất. 1.2 Giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân. Hoạt động bán nhà theo NĐ 61/CP trước hết sẽ tạo cơ hội cho những cán bộ nhà nước đang thuê nhà ở của nhà nước có điều kiện mua lại ngôi nhà mình đang thuê. Như vậy, khối lượng nhà quản lý của cơ quan chức năng cũng ít đi và khuyến khích cho các cán bộ nhân viên nhà nước có thể công tác tôt hơn. Bên cạnh đó, đối tượng mua nhà theo NĐ 61/Cp không chỉ là các đối tượng đang thuê nhà mà còn các đối tượng mua nhà nhằm kinh doanh và không nhằm mục đích kinh doanh, đó có thể là các cá nhân, tổ chức hay người nước ngoài đang có nhu cầu mua nhà ở. Quỹ nhà dùng để bán dưới hai hình thức này là nhà tiếp nhận từ cơ quan tự quản ( không cần sử dụng hoặc không sử dụng được nữa được thanh lý hoặc sủa chữa rồi bán) và nhà bị thu hồi do sử dụng sai mục đích. Như vậy, việc bán nhà theo NĐ 61/ Cp đã làm tăng quỹ nhà ở tất cả các địa phương đồng thời cũng làm cho không chỉ các cán bộ nhà nước có cơ hội sở hữu can nhà của chính mình mà cả những cá nhân khác trong nền kinh tế. 1.3 Một số mục tiêu khác. Bất kể hoạt động quản lý nhà nước nào cũng cần phải có một căn cứ về luật pháp vững chắc. Lĩnh vực quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước là một lĩnh vực quản lý nhà nước mới. Cùng với việc thiết lập thực hiện các quy định theo luật thì cũng liên tục kiểm tra giám sát và hoàn hiện hệ thống luật pháp. Việc bán nhà sẽ tạo cho nhà nước một nguồn thu lớn, và cũng giúp cho Nhà nước tập trung các nguồn lực vào đầu tư vào các dự án, công trình xã hội khác ví dụ như là dự án “ Nhà ở xã hội” ( là một dự án nhà cho người có thu nhập thấp). Như vậy việc thực hiện bán nhà cũng có phần tác động mục tiêu công bằng xã hội. Bán nhà thuộc sở hữu nhà nước có thể làm giảm tài sản quản lý của các cơ quan hành chính sự nghiệp nhưng lại không ảnh hưởng tới việc thực hiện các chức năng của các cơ quan đó. Điều đó, sẽ làm giảm tới việc xin cho, tiêu cực tại các cơ quan hành chính. 2.Các kết quả đạt được trong việc quản lý Nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Theo kế hoạch thì đến hết 31/12/2006 thì sẽ không tiếp nhân hồ sơ bán nhà theo nghị định 61. Các hồ sơ còn tồn đọng lại từ năm trước sẽ tiếp tục được giải quyết và bán nhà, các đối tượng không mua nhà, đang thuê nhà thì vẫn có thể ký kết lại hợp đồng và tiếp tục thuê nhà và thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của cơ quan quản lý. Mặc dù, chưa có kinh nghiệm trong việc quản lý nhà công, nhưng sở TNMT- NĐ Hà nội đã có những thành công đáng kể trong công tác chuyển quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước sang phương thức kinh doanh , tiến hành kinh doanh, bán và cho thuê nhà công, tạo được một nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước.Tính đến hết năm 2006 thì đã bán được 94.379 hộ , đạt 63 % trên tổng số 148.150 hộ( không tính 11.850 hộ không thuộc diện được bán). Bảng 1: Thu ngân sách từ việc bán nhà và tiến độ thực hiện bán nhà hàng năm ( 2000-2006) Nguồn: Báo cáo tổng kết sở tài nguyên môi trường và nhà đất HN năm 2000-2006 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Tỷ lệ hoàn thành KH năm (%) 117 165 247 106 151 106 79 Thu NSNN(tỷ đồng) 246 374 338.2 396.2 451.8 130.12 590.2 Có thể thấy tình hình bán nhà qua các năm có chuyển biến rõ rệt cụ thể năm 2000 tổng thu NSNN mới đạt 246 tỷ đồng , con số này có biến động qua các năm nhưng nhìn chung có xu hướng tăng, đến năm 2006 đã đặt đến 590.2 tỷ năm 2006. Riêng năm 2005, do thị trường nhà đất có nhiều biến động về giá cả, đến ngày 16/9/2005 Thủ tướng Chính phủ có Văn bản số 1388/TTg đồng ý cho áp dụng bán nhà theo khung giá cũ và UBND Thành phố có Văn bản số 4130/UB-NNĐC ngày 21/9/2005 và Thông báo số 280/TB-UB ngày 11/10/2005 chỉ đạo việc áp dụng giá bán nhà theo khung giá đất sau ngày 1/7/2004 nên đến cuối năm Sở mới có căn cứ để giải quyết khối lượng hồ sơ tồn đọng, phấn đấu hoàn thành Kế hoạch điều chỉnh năm 2005 được Thành phố giao là 123 tỷ đồng tiền doanh thu (trong đó thực thu là 67,5 tỷ đồng). Kết quả thực hiện, bán nhà được 3.774 hộ với số tiền là 130,12 tỷ đồng, đạt 114% kế hoạch năm; trong đó thực nộp thu là 80,6 tỷ đồng, đạt 119% kế hoạch năm và tiếp nhận được 3.986 hộ với diện tích 122.515 m2 nhà tự quản đạt 100 % kế hoạch năm. Biểu 2.1: Biểu đồ thể hiện Thu NS qua các năm (2000-2006) từ nghị định 61/CP Sau 12 năm thực hiện nghị định 61/CP và quyết định 33/TTG quỹ nhà thuộc quản lý nhà nước 148.150 hộ trong diện được phép bán, số hộ đã bán 94.150 và có 53.850 hộ là không thuôc diện được phép bán. Tuy nhiên, việc bán tiếp nhận nhà từ các cơ quan tự quản sẽ vẫn còn tiếp tục. Các cơ quan tự quản phải có trách nhiệm kê khai nhà và đất đối cơ quan quản lý chức năng nên quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước có thể bán theo NĐ 61/Cp sẽ còn tăng trong thời gian tới sẽ còn tăng trong thời gian tới. Hình 2.2 : Cơ cấu quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước Nguồn: Báo cáo tổng kết sở tài nguyên mô trường và nhà đất HN năm 2000-2006 Mặc dù với đội ngũ cán bộ còn mỏng so với khối lượng công việc quá lớn nhưng trong quá trình quản lý đã có sự nỗ lực trong việc cải cách sửa đổi hoàn thiện cách thức làm việc.Như trước đây công việc tiến hành tròn 51 ngày nay rút gọn còn 48 ngày. 12 năm thực hiện nghị định 61 Cp đã tích cực đóng góp xây dựng ý kiến cho cấp trên trong việc ra thêm các văn bản làm tăng hiệu quả của quá trình kinh doanh nhà ở. Xây dựng trang web trực tuyến của sở, để trả lời các câu hỏi trực tuyến, phổ biến các thông tin về quy trình bán nhà hay những thông tin về quy định mới liên quan đến việc bán nhà. Theo Điều 2 Quyết định 38/2005/QĐ-UB chỉ đạo tiến hành rà soát lại quỹ nhà đang quản lý bao gồm cả các đối tượng có đơn và không có đơn, thì đến nay đã thống kê được quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước có 160.000 hộ trong đó đã bán được 89.000 hộ ( cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 81.000 hộ). 71.000 hộ còn lại thì có 11.850 hộ ở nhà thuộc diện không được bán 59.150 hộ thuộc diện được bán và cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 61/ CP và nghị quyết 23/NQ-CP của Chính phủ, trong số này có khảng 35.000 hộ đang ở nhà tự quản chờ Thành Phố quản lý và bán theo Nghị Định 61/ CP Trong thời gian sắp tới, sở sẽ tiếp tục công tác tiếp nhận quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước tại các đơn vị trong địa bàn thành phố theo đúng quyết định 33/ Ttg ngày 5/2/1993 Tăng cường việc kiểm tra, xử lý các trường hợp vi phạm trong việc quản lý và sử dụng nhà thuê đặc biệt là quỹ nhà chuyên dùng. Có biện pháp chống thất thu tiền cho thuê nhà. Phối hợp với Sở Tài chính hoàn thành tổng kiểm tra, rà soát và xây dựng cơ chế quản lý bất động sản thuộc sở hữu nhà nước trong các doanh nghiệp, cơ quan hành chính sự nghiệp, dịch vụ công ích trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Thông qua việc xây dựng cơ chế chính sách đất đai phù hợp với điều kiện thực tế trong từng giai đoạn; phát huy vai trò quản lý Nhà nước trong công tác định giá đất, cập nhật giá đất phù hợp với quy luật của thị trường để hoàn chỉnh Đề án quản lý và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố, đảm bảo quản lý chặt chẽ, đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế và phục vụ nhu cầu thiết thực của xã hội. 3.Những mặt còn tồn tại 3.1 Thời giản giải quyết còn chậm. Trên lý thuyết thì việc bán nhà chỉ diễn ra trong 48 ngày nhưng thực tế thì quá trình này phức tạp hơn rất nhiều và không thể nào thực hiện trong 48 ngày đó. Bởi hồ sơ bán nhà 61/CP thì rất nhiều trong khi đó có rất nhiều nhà trước kia là nhà của các cơ quan tự quản, hồ sơ rất cũ. Để xác định các yếu tố bán nhà thì cần đối chiếu với các hồ sơ gốc và cũng có trường hợp là hồ sơ đó đã bị mất. Việc thực hiện quy trình bán nhà liên quan đến rất nhiều cơ quan, vì vậy nếu hồ sơ bị mắc lại trong một mắt sích của hệ thống thì cũng bị ảnh hưởng đến cả tiến trình. Ví dụ như là Sở tài nguyên môi trường chỉ tiếp nhận các bộ hồ sơ đã xem xét và xác định các thông số bán nhà từ các công ty kinh doanh nhà chứ không nhận từ địa phương ( thời gian giải quyết là 7 ngày) , hay là sau khi tính được giá đất thì người mua phải nộp 1% thuế trước bạ, nếu việc thẩm tra ở cơ quan thuế bị ngưng trệ ( 3 ngày ) thì cả quá trình bán nhà cũng bị ngưng trệ. Việc giải quyết hồ sơ chậm trễ sẽ dẫn tới sự tồn đọng hồ sơ chưa giải quyết. Và đã dẫn tới những vấn đề chênh lệch giá khi có những thay đổi điều chỉnh giá của nhà nước. Cụ thể như tình hình đầu năm 2005,hồ sơ Nghị định 61/CP bị chững lại do ảnh hưởng về khung giá các loại đất tăng cao “sát giá thị trường”, đến ngày 16/9/2005 Thủ tướng Chính phủ có Văn bản số 1388/TTg đồng ý cho áp dụng bán nhà theo khung giá cũ và UBND Thành phố có Văn bản số 4130/UB-NNĐC ngày 21/9/2005 và Thông báo số 280/TB-UB ngày 11/10/2005 chỉ đạo việc áp dụng giá bán nhà theo khung giá đất sau ngày 1/7/2004 nên đến cuối năm Sở mới có căn cứ để giải quyết khối lượng hồ sơ tồn đọng. Điều này cũng gây nhiều thắc mắc tranh cãi trong dân, vì nếu tính theo giá cũ thì giá nhà sẽ thấp hơn nhiều so với khi áp dụng giá mới. 3.2 Tiến độ thực hiện. Theo kế hoạch thì đến 31/12/2006 thì sẽ thực hiện xong việc bán nhà theo Nghị định 61/CP nhưng cho đến nay khi thời gian tiếp nhận hồ sơ đã hết thì số lượng hồ sơ tồn đọng còn rất nhiều trong đó còn chưa kể đến một số lượng lớn những hộ không làm đơn xin mua nhà.Tính đến hết năm 2006 thì số lượng nhà bán được 89.000 căn hộ, 3.000.000 m2  sử dụng ( trong đó có 45.500 hộ ở nhà cơ quan tự quản chuyển giao đã mua nhà trên tổng số hộ thành phố đã tiếp nhận 66.000 hộ ở nhà cơ quan tự quản) Báo cáo việc thực hiện bán nhà và tiếp nhận nhà cơ quan tự quản từ năm 1995 đến tháng 10/nă , mới chiếm khoảng hơn 55% tổng số nhà. Hiện nay ban 61 nắm khoảng 37.500 hồ sơ xin mua nhưng mới duyệt được khoảng 13.000 bộ. Trong số này, thì chỉ có 7.000 trường hợp là đã có trao đổi và đồng ý mua còn lại đều tìm lý do từ chối hoàn tất việc mua nhà. Như vậy số nhà 61 cần giải quyết còn rất lớn: khoảng 20.000 hộ chưa nộp hồ sơ, số còn lại là nộp hồ sơ rồi nhưng chưa hoàn tất việc mua nhà. Đến hết tháng 10/1996, toàn thành phố đã bán cho khoảng 1.400 hộ ở trong 656 biệt thự( trong số này 88 biệt thự do cơ quan tự quản chuyển giao, có 22 biệt thự do công ty Quan đội quản lý, trực tiếp bán).Đa số các biệt thự đã bị cũ nát, không còn giữ được kiến trúc cũ, nhiều hộ đã khiếu kiện khi mua biệt thự phải chịu 40% tiền sử dụng đất (kể cả sử dụng chung), Hệ số K lớp ngoài lớp trong như sau: phải phân bổ toàn bộ diện tích dân chung, lối đi chung theo diện tích thuê, Huân chương kháng chiến hạng II, III. Hiện nay còn 643 hộ ở biệt thự đã nộp hồ sơ để mua nhà, còn khoàng 1000 hộ ở biệt thự chưa nộp hồ sơ. Như vậy, cả kể việc nộp đơn xin mua nhà 61 cũng chưa hợp lý, bởi công tác duyệt hồ sơ, xác định giá nhà tốn rất nhiều thời gian. Có đến 5000 trường hợp là làm hồ sơ đã duyệt rồi không tiếp tục hoàn thành việc mua nhà trong khi đó có rất nhiều hồ sơ phải chờ đợi xem xét ký duyệt. Đây cũng là một thực trạng cần được xem xét và có hướng giải quyết. 3.3 Giá bán nhà chưa hợp lý. Việc tính giá nhà là một yếu tố cốt yếu trong quá trình bán nhà 61. Giá nhà được xác định thông qua 4 thông số bán nhà. Giá nhà bằng giá nhà ở cộng với giá đất ở. Giá nhà = giá chuẩn XD mới * TL c.lại* H.số tầng* HS Đ.chỉnh 21/CP * DTSD Giá đất = Giá đất quy định * 40% * DTSD+phần diện tích vượt định mức * 100% Giá đất được quy định theo khung giá đất được áp dụng chung cho toàn thành phố trong đó có phân ra từng khu vực và vị trí đất trong địa bàn thành phố ( xem phụ lục ) Giá bán nhà = giá nhà + giá đất. Bảng giá cũ áp dụng năm 1994 theo nghị định 61/CP. Cấp hạng nhà Biệt thự (hạng) Nhà ở (cấp) Giá I II III IV I II III IV 4.900 5.500 6.800 7.800 3.600 3.300 2.800 2.100 Bàng giá nhà mới ( 28/ QĐ-UB ngày 6 tháng 1 năm 1995) Cấp hạng nhà Biệt thự (hạng) Nhà ở (cấp) Giá I II III IV I II III IV Hạng 1 Hạng 2 1.180 1.290 1.500 2.000 960 850 660 435 660 Đối với các đối tượng đang thuê nhà thì có ban hành cả chỉ số K ( hệ số điều chỉnh khung giá đất ) để điều chỉnh giá nhà cho phù hợp với những biến động của thị trường bởi trước năm 1997 thì giá nhà của nhà nước và giá thị trường không có sự chênh lệch đáng kể, nhưng sau năm 1998 thì giá nhà nước và giá thị trường có sự chênh lệch lớn nên nhà nước dùng hệ số K ( ban hành trong Quyết đinh 06/1998/QĐ- UB ngày 25 tháng 4 năm 1998 ) để xác định giá bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị trên địa bàn HN. Những người mua vì mục đích kinh doanh thì giá nhà được tính như theo bảng giá thị trường không được áp dụng các hệ số tính giá như người đang thuê nhà mua đất. Tuy nhiên, từ năm 1998 ban hành đến khi ban hành quyết định 119/2004/QĐ-UB thì hệ số K mới có sự thay đổi lần thứ 2. Như vậy, rõ ràng việc tính giá là không hợp lý so với những biến đổi của thị trường và sự không công bằng khi không tính đến sự mất giá của đồng tiền. Và rõ ràng những người mua sau sẽ có lợi hơn so với người mua trước. Những đối tượng được hỗ trợ mua nhà bao gồm những gia đình có công với cách mạng và cán bộ công chức nhà nước( được hỗ trợ 100.000/ 1 năm công tác). Như vậy, là nhà nước đã hỗ trợ hai lần cho người mua trong việc bán nhà. Vừa tính hệ số với người thuê nhà vừa giảm tiền nhà. Tạo nên sự không công bằng đối với người đang được ở thuê nhà Nhà nước và đối với những người là cán bộ nhà nước nhưng chưa được mua nhà Nhà nước phân phối nhà ( dù là cao) hay được mua nhà theo giá đầu tư xây dựng. Theo nghị định 61/ CP, về phương thức thanh toán tiền nhà, là người mua phải thanh toán chậm nhất trong vòng 10 năm và thanh toán ngay khi hoàn tất hợp đồng tối thiểu là 20% , số còn lại thanh toán dần và quy ra giá vàng. Mỗi năm thanh toán không dưới 8% năm. Nhưng không quy định rõ lãi suất trả chậm như thế nào. Trong thời gian qua, giá vàng tăng rất cao, như vậy việc quy định giá và phương thức thanh toán như thế này cũng gây khó khăn rất nhiều trong việc hoàn thành việc bán nhà. Nếu theo phương thức thanh toán như thế thì sẽ có nhiều người không thể thực hiện việc thanh toán được. 3.4 Một số tồn tại khác. Trong thời gian vừa qua, nhiều vụ việc xung quanh việc bán nhà 61/ CP đã được dư luận xã hội quan tâm. Điển hình là các vụ việc xoay quanh việc bán các biệt thự công vụ. Đó là một thực tế, khi bán một số nhà tính theo giá của nghị định 61 thì giá nhà rất rẻ so với giá trị thực tế. Đặc biệt khi các biệt thự công vụ nằm chủ yếu ở các phổ lớn hay nằm trên khu phố cổ, mặc dù có giá trị sử dụng của nhà thì thấp, công trình kiến trúc xuống cấp nhưng giá trị của nhà thì vẫn rất lớn.Hơn nữa rất nhiều, đơn thư của nhân dân phản rằng việc bán nhà 61/Cp có nhiều bất cập nhưng quá trình bán nhà diễn ra quá nhanh chóng và lặng lẽ nên không kịp có phản hồi thì cụ việc bán nhà đã hoàn tất.Như vậy việc tiến hành bán nhà công vụ chưa được tiến hành công khai nên tính minh bạch còn chưa cao. Mặc dù là có quy định, là nếu người mua nhà không phải là đối tượng đang thuê thà thì không được hỗ trợ mua nhà, quá trình mua bán thực hiện theo đúng những quy định của Pháp Luật.Những người chuyển quyền mua nhà thì sẽ không được hưởng những hỗ trợ mua nhà nữa để tránh việc đầu cơ mua nhà.Nhưng biện pháp đó chưa thực sự hiệu quẩ vì việc hoá giá nhà theo nghị định 61 với giá rẻ, sau đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì việc mua bán và trao đổi nhà là rất dễ dàng.Chính điều này cũng dẫn tới các tình trạng “ biến nhà công thành nhà tư”. Hơn nữa, cùng một lúc tiến hành rất nhiều công việc ( bán nhà cho người đang thuê, bán nhà không vì mục đích kinh doanh, bán nhà kinh doanh nhà ở) , khối lượng công việc sẽ rất nhiều, tính đa dạng và phức tạp của các bộ hồ sơ lớn nên phải chia nhỏ nguồn lực dẫn đến việc trậm chễ trong tiến độ bán nhà. Đối với nhà biệt thự trừ một số biệt thự lớn thì ít hộ còn có giá trị, số biệt thự còn lại kém nhà cấp, trong khi chính sách giá lại cao.Hay theo quy định của chính phủ là không bán các loại nhà thuộc khu vực quy hoạch xây dựng các công trình khác hoặc cải tạo thành nhà ở mới.Tuy nhiên, có rất nhiều dơn thư từ các dân đan ở nhà này có đơn yêu cầu được mua nhà và cấp Giấy chứng nhận đê được hưởng tiêu chuẩn miễn giảm theo Nghị định 61/Cp ( như khu Kim Liên, khu trung tâm chính trị Ba Đình…) vì theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì những khu vực quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất hoặc Dự án sau 3 năm chưa triển khai thực hiện thì vẫn được cấp giấy chứng nhận. Nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trúc kiểu căn hộ không khép kín do Nhà nước xây dựng, loại nhà này chỉ được phép bán sau khi cải tạo, sửa chữa thành nhà có căn hộ khép kín đảm bảo tiện nghi sử dụng. Tuy nhiên lại không quy định rõ trách nhiệm cải tạo sửa chữa thuộc Nhà nước hay các hộ dân, nhiều hộ dân đã tự ý cải tạo, sủa chữa nhà thành căn hộ thành khép kín thì cũng không có các hình thức xử lý rõ ràng. III.Nguyên nhân của các vấn đề trên. 1. Thủ tục hành chính của các cơ quan. Thủ tục hành chính rắc rối ở các cơ quan nhà nước là một vấn đề đã tồn tại lâu nay trong quản lý nhà nước. Việc ván nhà Nghị Định 61/CP lại cần có sự phối hợp liên ngành bao gồm cơ quan quản lý nhà nước ( bao gồm cơ quan kinh doanh nhà đất, sở tài nguyên môi trường và nhà đất), bộ tài chính, bộ xây dựng, cơ quan thuế, kho bạc nhà nước. Thời gian thực hiện kiểm tra giám sát tại các khâu này cùng như việc phải điều chuyển hồ sơ giữa các cơ quan cũng không phải là vấn đề đơn giản. Ngoài thời gian xem xét và duyệt hồ sơ thì còn phải tập hợp hồ sơ và đua. Điều đó thể hiện việc phối kết hợp với các ngành trong việc kết hợp thực hiện nghị định 61/cp là không cao. Một trong những đặc điểm của quản lý đất đai là cơ quan quản lý nhà phải đo vẽ, xác định lại hiện trạng nhà. Mà công việc này đòi hỏi tính chuyên môn cao và khá phức tạp vì phần lớn nhà 61 CP đều có tình trạng nhiều hộ ở chung. Do vậy việc xác định hiện trạng là rất quan trọng để tránh những thắc mắc, khiếu nại về sau. Một nguyên nhân khác là theo quy định mới đây của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất thì đơn xin mua nhà phải có chữ ký của tất cả các thành viên từ 18 tuổi trở lên trong gia đình kể cả với những hồ sơ đã xét duyệt. Vì vậy các đơn vị bán nhà phải yêu cầu khách hàng bổ sung thêm hồ sơ. Việc tiến hành các khâu trong việc bán nhà còn phức tạp và không hiệu quả. Như việc xác định 4 thông số bán nhà. Trong 7 ngày làm việc đầu tiên kể từ khi nhận hồ sơ, các công ty kinh doanh nhà tiến hành xác định 4 thông số bán nhà. Sau đó 2 ngày làm việc , tổ chuyên viên của HĐBN Thành phố kiểm tra các thông số bán nhà do Công ty xác định ( tại thực tế) ký xác nhận 4 thông số ( nhóm kinh tế, nhóm kỹ thuật), sau đó 4 ngày làm việc Công ty, Chuyên viên liên ngành Thành Phố trình HĐBN Thành phố trình HĐBN Thành phố xét duyệt và ra Quyết định duyệt 4 thông số. Như vậy quá trình duyệt 4 thông số được lặp lại 3 lần, lần thứ 1 là căn cứ vào Phiếu xác minh nhà thuộc sở hữu nhà nước, lần thứ 2 là dựa trên đo đạc thực tế và lần thứ 3 chỉ là xem xét và ký xét duyệt. Như vậy lần xét duyệt thứ 3 là không cần thiết, thực tế chỉ là việc xem xét trên giấy tờ công nhận 4 thông số bán nhà chứ không có sự kiểm tra thực tế nào. Hiện nay, Hà Nội đã phân cấp cho quận huyện trực tiếp xét duyệt hồ sơ, cấp "sổ đỏ" cho dân. Nhưng để bán nhà theo NĐ 61, hồ sơ phải qua 3 cấp, 6 ban, ngành duyệt, định giá, tính thuế, thẩm định, ký quyết định bán; sau đó lại chuyển về quận huyện cấp "sổ đỏ". Quy trình này đang làm chậm tiến độ bán nhà 61/ CP. 2. Vấn đề về nhân sự. Ban 61 trực thuộc sở tài Nguyên môi trường và nhà đất HN có nhiệm vụ giải quyết và xét duyệt tất cả các hồ sơ liên quan đến việc bán nhà theo nghị định 61/Cp. Nhân sự của ban chưa cân xứng với số lượng công việc cần làm. Mà lại phải chia nhỏ ra các phần công việc riêng như bán nhà cho từng đối tượng, từng loại nhà, tưng hình thức mua. Do vậy, mặc dù cố gắng làm vượt kế hoạch đạt ra thì với số lượng nhà thuộc sở hữu tập trung trên địa bàn HN cũng không thể hoàn thành việc bán nhà theo nghị định 61 như chỉ thị của chính phủ. Hơn nữa, về kinh nghiệm tổ chức quản lý cũng còn yếu kém, do việc quản lý tài sản nhà thuộc sở hữu nhà nước mới được bắt đầu trong khoảng 10 năm gần đây. Nghị định 61/ Cp ra đời cũng không tránh khỏi những điểm bất cập không đáp ứng được với tình hình phức tạp của nhu cầu thực tế. Do vậy khi thực hiện Nghị định, chính phủ và UBND phải liên tục có những nghị quyết, công văn hướng dẫn thực hiện. Có nhiều công văn hướng dẫn nhiều khi dẫn đến việc khó hiểu hay không thống nhất và việc cập nhật các văn bản luật và các văn bản hướng dẫn để tiến hành giải đáp những thắc mắc, những khiếu kiện về chính sách.... cũng tốn rất nhiều thời gian của cán bộ ban. 3.Tổ chức quản lý thực hiện. Sau 7 ngày Tổ chuyên viên Hội đồng bán nhà xác định các thông số thực bán nhà phải báo cáo trinh Giám đốc sở tài nguyên Môi trường và Nhà đất phê duyệt, sau đó lại mất 4 ngày để hội đồng bán nhà Thành Phố Quyết định 4 thông số này. Ở giai đoạn này việc phân công chức năng giữa các cơ quan là không rõ ràng bởi các công ty kinh doanh đã tiến hành xác định các thông số bán nhà rồi, thì chỉ nên có hoặc là sở TNMT- NĐ hoặc là để HĐBN thành phố kiểm tra thực tế và ký duyệt một lần nữa. Phân công nhiều đơn vị thực hiện cùng một khâu dẫn tới việc phạm vi quản lý không rõ ràng .Và khi có vụ việc nào đó diễn ra thì trách nhiệm rất khó phân định thuộc về ai. Hơn nữa giám đốc sở TNMT-NĐ chịu trách nhiệm điều hành chung tất cả hoạt động của các phòng ban, khối lượng công việc rất lớn do đó việc không thể theo dõi sát xao công việc thực hiện nghị định 61 Một phiếu tính giá nhà được xét duyệt theo đúng quy định phải bao gồm chữ ký của cán bộ tính giá ( nhóm kĩ thuật, nhóm kinh tế ) ; công ty kinh doanh nhà đất, tổ chuyên viên Tp nhóm kiểm tra. Sau đó, có KT- đóng dấu của Giám đốc công y, Và đại diện của hội đồng bán nhà thành phố. Việc tính giá bán nhà hoàn toàn dựa trên bảng giá và 4 thông số đã được xác nhận từ khâu trước. Vì vậy việc tính giá bán nhà thực ra chỉ cần do chuyên viên của ban tính, và hội đồng bán nhà thành phố xét duyệt xem có sai xót trong việc tính toán hay không. Không cần thiết phải thông qua nhiều khâu xét duyệt như vậy. Về việc quy định giá thì đất trên địa bàn HN không thể sử dụng mức giá chung với cả nước.Cách thức xác định giá K cần phải chi tiết hơn nữa để đảm bảo tính công bằng cho các công chức nhà nước không được thuê và mua nhà thuộc sở hữu nhà nước. Cứ lấy ví dụ cùng là một cán bộ mua một căn nhà với diện tích 100m2 thì phải khác với đối tượng chỉ có thể mua được 30 m2. 4.Một số nguyên nhân khác. Tình hình thị trường biến đổi nhiều trong thời gian vừa qua, việc còn nhiều hộ còn chưa nộp đơn xin mua hay đã ký hợp đồng nhưng tìm cách thoái thác không mua cũng do tâm lý chuyển dùng tiền tiết kiệm đầu tư vào các lĩnh vực khác. Thời gian thực hiện Nghị Định rất dài 12 năm tiến hành trên toàn địa bàn thành phố nên dẫn tới tâm lý ỷ nại. Nếu tiến hành theo cách thức phân chia thành từng khu vự nhỏ như từng Quận trong một khoảng thời gian nhất định, thì công tác rà soát cũng dễ dàng hơn vì mang tính chất tập trung, việc đo đạc xác định các thông số cũng dễ dàng, chính xác và đỡ tốn thời gian hơn, công tác thẩm định của hội đồng bán nhà dễ dàng hơn vì tập trung vào các hồ sơ cũ trong một địa bàn thì dễ dàng hơn, Và việc phổ biến, tuyên truyền, về cách thức bán nhà dễ dàng hơn rất nhiều. Tiến độ tiếp nhận từ các cơ quan tự quản từ cũng ảnh hưởng tới tiến độ bán nhà 61. Do việc quản lý nhà tự quản giữa các cơ quan hành chính rất khác nhau về thời gian tồn tại, cách thức quản lý, chất lượng nhà… và nhiều khi các văn bản pháp luật không phản ánh được tình hình thực tế, việc xác định giá trị của nhà , nên có nhiều trường hợp tiếp nhận nhà tự quản về cơ quan quản lý nhà nước rất khó khăn, dẫn tới tình trạng phải chờ ý kiến chỉ đạo xử lý của UBND thì mới có thể mang bán được theo nghị định 61/CP. Ngoài ra Trong các văn bản Pháp luật cũng không quy định rõ số trách nhiệm của từng bộ phận khi cso sai xót trong việc bán nhà. Ví dụ như nếu xác định sai giá nhà do xác định sai tỷ lệ chất lượng còn lại của Sở xây dựng, nên dẫn đến tính giá sai, vì vậy sở xây dựng phải chịu trách nhiệm như thế nào…Hơn nữa việc tổ chức thực hiện theo kiểu tập trung phối hợp nên việc ra quyết định thì chậm mà chức năng thì không rõ ràng. Đây một phần cũng là do tác động của của lối làm việc cũ. Ngoài ra không thể không kể đến cách thức làm việc của các cơ quan nhà nước, không minh bạch rõ ràng. Dẫn chứng chính là các vụ bán nhà sai quy định thất thoát hàng trăm tỷ đồng từ việc bán nhà teo nghị đinh 61/Cp. Đây chủ yếu là các căn biệt thự công vụ có giá trị cao được hoá giá rất thấp và được bán cho các cán bộ cấp cao. Nếu như trong quá trình bán nhà có sự minh bạch và rõ ràng không có sự châm trước cho các đối tượng này thì sẽ không thể sảy ra tình trạng như vậy. IV Kết luận về việc thực hiện bán nhà thuộc sở hũu nhà nước và một số kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà theo NĐ 61/ CP. 1. Kết luận chung về tình hình quản lý nhà thuộc sở hũu nhà nước. Dựa trên mục tiêu và những gì đã đạt được sau 14 năm thực hiện công tác bán nhà và tiếp nhận nhà từ trên các cơ quan tự quản thì có thể thấy là tình hình quản lý nhà thuộc sở hũu nhà nước còn gặp rất nhiều khó khăn vướng mắc. Hiện nay vẫn còn rất nhiều đơn và hồ sơ đề nghị mua nhà chưa được giải quyết, quỹ nhà thuộc các cơ quan chủ quản chưa chuyển giao cho cơ quan quản lý nhà đất của địa phương còn rất lớn. Hệ thống các văn bản pháp luật chưa thực sự là hoàn chỉnh vẫn còn thiếu xót trong việc ban hành các văn bản. Cần phải tiếp tục bổ sung các văn bản để các đơn vị có một cơ sở pháp lý vững chắc thực hiện chức năng của mình. Trong quá trình quản lý, đội ngũ cán bộ, nguồn nhân lực trong lĩnh vực quản lý địa chính và các ngành liên quan đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm về quản lý lẫn kỹ thuật ( về việc tính giá, đo đạc xác định các thông số kỹ thuật …). Tuy nhiên, nguồn nhân lực hiện tại chưa thể đáp ứng đủ cho khối lượng công việc đồ sộ cần giải quyết trong thời gian tới. Từ đó thể hiện việc phân công công việc trong quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước là chưa hợp lý. Tuy nhiên, cũng phải khẳng định lại răng việc quản lý nhà theo phương thức kinh doanh không chỉ sự chuyển đổi cách thức quản lý phù hợp với các yêu cầu tất yếu của thị trường mà đã tạo điều kiện cho rất nhiều cá nhân sở hữu ngôi nhà của chính mình. 2. Một số kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà theo NĐ 61/ CP Từ những nghiên cứu đánh giá các nguyên nhân, thực trạng còn tồn tại trong quá trinh bán nhà thuộc nghị định 61, Chính phủ cần có những điều chỉnh trong việc bán nhà trong việc bán nhà theo nghị đinh 61/ Cp Hoàn thiện các văn bản pháp lý giúp việc thực hiện nghị định đễ dàng hơn. Tiến hành việc bán nhà một cách minh bạch và công khai. Tức là tiến hành công khai hồ sơ bán nhà từ lúc thẩm định các khoản thu tại cơ quan thuế. Nếu có đơn thư khiếu nại nào thì tiến hành xem xét lại xem có sai xót nào không. Sau một khoảng thời gian nào quy định thì sẽ hoàn tất thủ tục bán nhà. Việc kê khai và chuyển giao quỹ nhà tự quản của các cơ quan hành Nhà nước là rất quan trọng không chỉ với việc bán nhà theo NĐ 61/CP. Chính phủ cần có những văn bản yêu cầu các cơ quan tiến hành kê khai, và có các biện pháp cụ thể sử lý nghiêm minh các trường hợp vi phạm và sử dụng đất dai mục đích. Việc tính giá nhà trong khi thực hiện Nghị Định gặp rất nhiều khó khăn và bất cập, Bộ tài nguyên môi trường cần phải tích cực nghiên cứu và theo dõi những biến động của thị trường để xây dựng bảng giá đất sát với giá của thị trường. Nên xem xét việc bán các căn nhà biệt thự lớn có diện tích đất diện tích nhà lớn, ở các khu vực trung tâm bằng biện pháp đấu giá. Việc tiến hành duyệt hồ sơ bán nhà 61 là rất phức tạp và tốn nhiều thời gian và công sức. Để tránh tình trạng thoái thác không mua nhà khi hồ sơ mua nhà đã hoàn thiện thì người bán nhà cần phải nộp một khản tiền đặt cọc, sau khi thực hiện xong việc mua bán thì sẽ trả lại khoản tiền này. Chương III. Giải phápvà kiến nghị đối với việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước. 1.Các giải pháp đẩy nhanh tiến dộ bán nhà theo NĐ 61/Cp 1.1 Giải pháp rút ngắn thời gian bán nhà . Theo chỉ đạo của chính phủ thì công tác bán nhà đến cuối năm 2006 sẽ kết thúc, song số lượng hồ sơ còn tồn đọng chưa giải quyết là rất lớn nên việc có các biện pháp rút ngắn quy trình bán nhà là vô cùng cần thiết. Thời gian tiếp nhận hồ sơ vào giừo hành chính các ngày trong tuần. Quy trình bán nhà : 48 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ gồm: - Trong 7 ngày làm việc, các Công ty nhận hồ sơ mua nhà đã đủ điều kiện của các hộ, xác định 4 thông số bán nhà. - Trong 2 ngày làm việc, Tổ chuyên viên HĐBN Thành phố kiểm tra các thông số bán nhà do Công ty xác định (tại thực tế) ký xác nhận 4 thông số. - Trong 4 ngày làm việc, Công ty, Chuyên viên Liên ngành Thành phố trình HĐBN Thành phố xét duyệt và ra Quyết định duyệt 4 thông số. - Trong 7 ngày làm việc, Công ty đo vẽ hồ sơ kỹ thuật thửa đất, kiểm tra bản vẽ diện tích nhà, căn cứ Quyết định duyệt 4 thông số tính giá bán nhà. - Trong 6 ngày làm việc, Công ty ký Hợp đồng mua bán nhà với các hộ dân, hướng dẫn các hộ kiểm tra ký dự thảo Giấy chứng nhận và kê khai thuế trước bạ gửi hồ sơ sang cơ quan Thuế. - Trong 3 ngày làm việc, cơ quan Thuế kiểm tra hồ sơ ra thông báo các khoản thu. - Trong 9 ngày làm việc, Công ty tổ chức cho các hộ dân nộp tiền vào Kho bạc, gửi bộ hồ sơ bán nhà, vẽ Giấy chứng nhận, lập tờ trình gửi Sở Tài nguyên Môi trường & Nhà đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho các hộ đã hoàn tất thủ tục mua nhà. - Trong 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ do Công ty chuyển đến, Sở Tài nguyên Môi trường & Nhà đất thẩm định ký Quyết định cấp Giấy chứng nhận gửi trả GCN về Công ty. - Trong 3 ngày làm việc, Công ty trả hết Giấy chứng nhận cho các hộ dân. Quá trình tiến hành công việc được thực hiện trên sơ đồ găng như sau: 1 Khâu 1 8 Khâu 2 10 Khâu 3 14 8 Khâu 5 27 Khâu 6 30 Khâu 7 39 Khâu 8 46 Khâu 9 48 Số ngày trong 1 khâu 7 2 4 7 6 3 9 7 48 Đây đã là quy trình bán nhà theo nghị định 61 đã được cải tiến và rút ngắn được 3 ngày ( trong lý thuyết ) bởi vì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât không được phân công xuống cấp Quận Huyện nũa mà Sở tài nguyên môi trường và Nhà đất HN ký quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo như phân tích ở trên thì việc HĐBN thẩm định lại lần nữa 4 thông số bán nhà ( khâu 3) là không cần thiết. Khâu này thực tế chỉ là ra quyết định 4 thông số bán nhà dựa trên các thông tin thực tế mà tổ chuyên viên Liên ngành thành phố đo đạc, đối chiếu với các quy định của Nhà nước để đưa ra quyết định chính xác, xác định cuối cùng về 4 thông số. Khâu 4 ,Công ty đo vẽ hồ sơ kỹ thuật thửa đất, kiểm tra bản vẽ diện tích nhà, thực ra là việc đo vẽ kỹ thuật căn cứ vào các số liệu thực tế từ việc đo đạc của chuyên viên Liên Ngành. Do đó, ngay khi có các số đo đó đã có thể tiến hành vẽ và sẽ tiếp tục bổ sung 3 ngày sau các yếu tố còn thiếu dựa trên quyết định 4 thông số bán nhà. Khâu 6, làm việc với cơ quan Thuế để thẩm tra các khoản thu thường là khâu mất nhiều thời gian và hiện nay cũng bị tắc lại rất nhiều hồ sơ cần được giải quyết. Như vậy, có thể tiến hành như sau: Sau khi tính được giá nhà, bên bán nhận trách nhiệm làm kê khai thuế trước bạ ( thay vì phải chờ Công ty ký Hợp đồng mua bán nhà với các hộ dân, hướng dẫn các hộ kiểm tra ký dự thảo Giấy chứng nhận ) sau đó gửi cho cơ quan Thuế ngay khi chủ nhà đồng ý mua nhà. Trong thời gian 3 ngày chờ đợi cơ quan Thuế thẩm tra lại hồ sơ thông báo các khoản thu thì có thể vẽ giấy chứng nhận trước sau đó tổ chức tién hành gửi hồ sơ xuống sở . Việc kết hợp tiến hành các công việc liên tục, kết hợp giữa các cơ quan không để thời gian trống, không chờ đợi giải quyết các thủ tục tạo nên quỹ thời gian lơn hơn để sử lý trong trường hợp có phát sinh những vấn đề cần giải quyết. Giả thiết vẫn với tốc độ sử lý công việc theo dự tính như trên thì Sơ đồ găng tổ chức thực hiện việc bán nhà như sau: Ngày thứ 1 Khâu 1 8 Khâu 2 10 Khâu 3 14 Khâu 4 15 Khâu 5 Khâu 6 21 Khâu 7 30 Khâu 8 38 Khâu 9 40 Số ngày trong 1 khâu 7 2 4 1 6 9 7 3 33 Sơ đồ găng thiết kế lại Trên thực tế thì quy trình bán nhà không được tiến hành theo đúng tiến độ dự kiến như trên. Do vậy, giải pháp thực hiện quy trình bán nhà trên chỉ có tính giải pháp rút ngắn quy trình bán nhà bằng cách thức thực hiện thứ tự các khâu khoa học hơn. 1.2. Giải pháp về quản lý. Chuyển quản lý nhà thuộc sở hữu quản lý nhà thuộc sở hữu Nhà nước sang phương thức kinh doanh là một chính sách hợp lý. Phát huy vai trò quản lý của nhà nước song cũng thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, theo các quy luật thị trường của thị trường bất động sản. Do vậy, việc bán nhà 61/Cp cũng nên thực hiện theo một quy trình giống như bán nhà trên thị trường nhà đất, và nhà nước như một chủ thể trong nền kinh tế nắm một quỹ đất lớn tiến hành bán đất , bán nhà và thực hiện các dịch vụ khác. Như đã phân tích ở phần thực trạng quy trình bán nhà 61/Cp là một quy trình phức tạp đòi hỏi sự phối hợp của nhiều nghành. Nếu công việc bị chậm ở một khâu cũng sẽ dẫn đến ách tắc trong toàn dây truyền. Hơn nữa đơn vị thường trực chịu trách nhiệm trực tiếp bán nhà là sở TNMT-NĐ, trong đó việc chỉ đạo xét duyệt đều thông qua giám đốc sở. Mặt khác, giám đốc sở chịu trách nhiệm quản lý rất nhiều mảng chức năng của sở. Việc phân công chức năng như vậy là không khoa học. Việc quản lý bán nhà nên được tổ chức thực hiện như một trung tâm riêng có giám đốc chịu trách nhiệm chung về quản lý việc bán nhà trên địa bàn của mình. Cơ quan có quyền gồm các các tổ chuyên viên Liên ngành, được phân công nhiệm vụ chức năng rõ ràng trong việc bán đất. Phân công nhiệm vụ rõ ràng và quy định các hình thức sử lý ( phạt, đền bù cho những trường hợp cố tình thực hiện sai chức năng của mình…) Ưu điểm của việc thực hiện theo cách thức quản lý này là: Chức năng công việc được phân công rõ ràng, nhiệm vụ và trách nhiệm rõ ràng sẽ khiến việc thực hiện công việc hiệu quả hơn.Việc giảm các cấp quản lý trực tiếp sẽ dễ dàng cho việc kiểm tra giám sát và quy trách nhiệm khi có sai xót Hơn nữa, gánh nặng công việc không chỉ tập trung vào ban lãnh đạo sở tài nguyên môi trường. Nguồn nhân lực có thể bổ sung bằng cách thuê thêm cán bộ đo đạc và vẽ bản đồ. Nhưng việc thực hiện theo cách này cũng tồn tại một số nhược điểm như sau: đó là việc giảm các cấp quản lý trưc tiếp có thể dẫn tới tình trạng vô trách nhiệm cố tình làm sai quy định của nhà nước để làm lợi cho bản thân, Việc tiếp xúc với kho dữ liệu cũ của sở tài nguyên MT cũng sẽ gây nhiều khó khăn. Việc bán nhà thực hiện công khai minh bạch bằng cách phổ biến công khai rộng rãi các văn bản pháp luật mới có liên quan tới việc bán nhà 61/Cp đến những người đang quan tâm tới lĩnh vực này. Các hồ sơ bán nhà được công khai, về giá bán, loại nhà , đối tượng… trước khi chính thức kí hợp đồng giữa cơ quan bán nhà và người mua. Như vậy, mới có thể tránh được những thất thoát do thiếu tính minh bạch của quá trình quản lý. Việc quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước là một lĩnh vực quản lý phức tạp, không phải trong một thời gian ngắn có thể đạt được một quy trình quản lý hoàn hảo mà cần có quá trình quản lý đúc kết và chỉnh sửa cho phù hợp với những yêu cầu khách quan. PHẦN 3 : KẾT LUẬN Sau 12 năm thực hiện việc bán nhà theo Nghị định 61, việc quản lý nhà đã đi vào quỹ đạo những thành công bước đầu cũng thể hiện những bước tiến rõ rệt trong việc quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước. Cơ quan nhà nước đã dần dần nắm được quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước, tiến hành tư nhân hoá cho các đối tượng khác trong nền kinh tế tạo điều kiện cho các cán bộ nhà nước có điều kiện sở hữu nhà riêng. Sự đồng tình của nhân dân trong việc thực hiện Nghị định 61/Cp chứng tỏ sự cần thiết quản lý tài sản thuộc sở hữu nhà nước. Hàng nghìn cán bộ công nhân viên nhà nước đã có được can nhà của chính mình. Cán bộ sở hữu một tài sản có thêm ý thức trách nhiệm đối với xã hội và đất nước , tin tưởng vào sự lãnh đạo của đảng tiếp tục công tác, làm việc và cống hiến cho đất nước. Đồng thời về phương diện quản lý, tư nhân hoá nhà thuộc sở hữu nhà nước sẽ giảm bớt khối lượng nhà cần được quản lý. Công việc quản lý nhà thuộc quản lý nhà nước được chuẩn bị cho một giai đoạn mới, Nhà nước sẽ tập trung quản lý nhà, xây dựng những khu dân cư tập trung theo quy hoạch phát triển tập trung và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, các vướng mắc vẫn còn nhiều những khó khăn phát sinh đặt ra những thách thức mới trong việc quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước. Những vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện nghị định 61/ Cp ở địa bàn HN đã phần nào phản ánh những yếu kém trong việc quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước nói chung. Đặc biệt, các vấn đề trong thủ tục hành chính, tính minh bạch và công khai của các hoạt động quản lý, và việc hoàn thiện sơ sở pháp lý là những yếu tố vô cùng quan trọng cần được nghiên cứu khắc phục và hạn chế những thiếu xót trong thời gian tới. Mét sè kiÕn nghÞ nh»m n©ng cao n¨ng lùc qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi nhµ thuéc së h÷u nhµ n­íc DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.TS Đoàn Thị Thu Hà-Ts Nguyễn Thị Ngọc Huyền : Giáo trình khoa học quản lý – NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội 2002. 2. Khoa Khoa học quản lý : Giáo trình Chính sách Kinh tế Xã hội- NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội 2006. 3.Báo cáo khoa học Xây dựng mô hình quản lý nhà – Sở tài nguyên môi trường và Nhà đất HN. 4. Báo cáo tổng kết cuối năm năm từ năm 2000-2006 Sở TNMT-NĐ Hà Nội. 5. Website của bộ tài chính- Nghiên cứu và trao đổi. Và các nguồn thông tin tổng hợp từ internet. 7.Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến việc thực hiện NĐ 61/ CP. PHỤ LỤC STT Số kí hiệu Ngày tháng Trích yếu nội dung Tờ số Trích yếu nội dung 1 5/11/98 Đơn xin mua nhà 1 Người mua 2 11/11/98 Phiếu xác minh 2 Phòng quản lý nhà đất 3 6/12/98 Bảng tính giá bán nhà 3 Sở địa chính 4 27/12/98 Hợp đồng mua bán nhà Với cơ quan chủ quản 5 3/2/99 Tờ khai lệ phí trước bạ Phòng thuế trước bạ và thu khác 6 1483-98 7/12/98 Hợp đồng thuê nhà 7 369820 6/3/93 Sổ hộ khẩu Chủ hộ mua 8 009308 3/2/99 Biên lai thu lệ phí trước bạ 9 000857 3/2/99 Biên lai thu lệ phí 17 10 006480 28/12/98 Hóa đơn bán hàng 18 Công ty KD nhà HN 11 27/12/98 Đơn xin cấp GCN Người mua 12 18/11/98 Giấy xác nhận 13 358/QĐ 3/9/98 QĐ v/v phân phối nhà ở 21 14 GCN quyền sử dụng đất ở và QSH nhà ở Những giấy tờ yêu cầu của một bộ hồ sơ bán nhà ( Nguồn: phòng lưu trữ Sở TNMT- NĐ HN)