Chuyên đề Một số kiến nghị về việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

ính sách tài chính và huy động các nguồn vốn: Để tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có nhà để ở, Quốc hội thông qua luật nhà ở ngày 29/11/2005, Chính phủ đã ban hành Nghị đinh số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở”, trong đó quy định các cơ chế, chính sách ưa đãi nhằm khuyên khích các tổ chức, cá nhân, doanh nghịêp tham gia phát triển nhà ở xã hội. Như miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội; được miễm giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó Nhà nước còn có chính sách hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp để cho các tổ chức doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Các ngân hàng cũng có những chính sách ưu tiên về lãi suất vay vốn cho những tổ chức, cá nhân nào đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội. - Xác định các tiêu chuẩn thích hợp về thiết kế xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp: Các giải pháp thiết kế, xây dựng cải tạo nhà ở người thu nhập thấp đô thị phải đáp ứng một cách tốt nhất nhu cầu người sử dụng, ở và các hoạt động kinh doanh sinh lời một cách hiệu quả. Xây dựng được hàng loạt các giải pháp, các dữ liệu thiết kế - kiến trúc mặt bằng nhà ở phong phú. - Kiến nghị tổ chức thực hiện đối với Chính phủ và chính quyền địa phương trong việc áp dụng các chính sách nhằm cải thiện nơi ở và môi trường cho người thu nhập thấp. 2/ Nội dung tăng cường khả năng tự cải thiện nhà ở cho người thu nhập thấp bằng các chính sách hỗ trợ về mặt tài chính cho người thu nhập thấp. Tại điều 62 luật nhà ở Việt Nam qui định những đối tượng thuộc diện chính sách xã hội sau được hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở: * Người có công với cách mạng * Hộ gia đình nghèo ở miền núi hoặc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai * Hộ gia đình có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn Luật nhà ở Việt Nam qui định hình thức hỗ trợ,tạo điều kiện cải thiện nhà ở như sau: Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, cộng đồng dân cư thực hiện việc hỗ trợ, tạo điều kiện cho các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội được cải thiện nhà ở theo một trong các hình thức sau đây: - Hỗ trợ kinh phí để họ mua nhà ở, trả chậm, trả dần hoặc thuê nhà ỏ; - Miễn, giảm tiền sử dụng đất khi mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, hoặc được Nhà nước giao đất làm nhà ở, - Hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công trong việc sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng nhà ở; - Tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương. III. Các yếu tố tác động đến đến việc giải quyết nhà ở cho người thu nhâp thấp 1/ Các yếu tố về tài chính, thị trường, quyền sở hữu, cơ sở hạ tầng a) Các yếu tồ về tài chính, thị trường Trình độ phát triển kinh tế xã hội không chỉ phụ thuộc vào tổng sản phẩm quôc dân (GDP) hoặc thu nhập bình quân đầu người mà phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống quản lý, hệ thống tài chính, thông tin liên lạc. Các Ngân hàng hoặc các cơ quan hỗ trợ vể tài chính thường được đặt ở các trung tâm đô thị lớn mà chủ yếu là phục vụ cho các hoạt động kinh doanh thương mại. Sự thâm nhập rộng rãi của các cơ quan tài chính trong lĩnh vực nhà ở còn rất hạn chế, do đó hệ thống tài chính thiếu khả năng huy động vốn trên diện rộng và chưa đáp ứng được khả năng phục vụ đông đảo tầng lớp dân cư. Thị trường tài chính mà phát triển thì khả năng huy động vốn để phát triển quỹ nhà xã hội càng mạnh. Việc huy động vốn để phát triển quỹ nhà xã hội được quy định trong bộ luật nhà ở của nước ta như sau: 1) Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn sau đây: a) Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; b) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn; c) Ngân sách nhà nước đầu tư; d) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước; đ) Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. 2) Chính phủ quy định cụ thể các nguồn vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội, đơn vị quản lý quỹ phát triển nhà ở và nội dung quản lý sử dụng quỹ này bảo đảm nguyên tắc bảo toàn vốn. Ngoài ra các yếu tố khác về thị trường cũng tác động nhiều đến nhà ở cho người thu nhập thấp như: các yếu tố cung và cầu, khả năng tài chính, chính sách hỗ trợ và hệ thống thuế. Một trong những nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản mấy năm gần đây nóng lên là do cầu thì ngày càng tăng mà nguồn cung thì hạn chế. Do vậy gây khó khăn rất lớn trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Đối tượng người thu nhập thấp cũng có nhu cầu mua nhà rất lớn nhưng không đủ tiền mua nhà, chưa hình thành cầu một cách rõ rệt. Trong khi đó nhiều đối tượng khác thừa khả năng mua nhà nhưng cung lại thiếu. b) Các yếu tố về quyền sở hữu và cơ sở hạ tầng Quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở là yếu tố rất quan trọng đối với chính sách nhà ở, đất ở. Luật nhà ở Việt Nam qui định: Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê mướn, ở nhờ nhà theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ỏ hợp pháp có quyền sở hữu ngôi nhà đó. Việc bảo hộ quyền sở hữa nhà ở cũng được qui định trong luật nhà ở Việt Nam như sau: 1) Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu 2) Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hoá. Trường hợp thật cần thiết vì lí do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ỏ thì Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu nhà ở theo giá trị thị trường tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện để họ tạo lập nhà mới. Tuy nhiên, trong thực tế thì thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất cũng rất phức tạp. Gây khó khăn lớn cho người mua nhà. Do vậy Nhà nước cũng nên có những chính sách tạo điều kiện cho người mua nhà làm thủ tục xác định quyền sở hữu nhà ở. Ngoài ra các yếu tố của việc xây dựng cơ sở hạ tầng tác động nhiều tới nhà ở. Việc bố trí quy hoạch hệ thống cơ sở hạ tầng phù hợp với nhu cầu nhà ở sẽ có tác động tích cực tới nhà ở. 2/ Các yếu tố về đặc thù nhà ở liên quan đến giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. a) Tuổi thọ của nhà: Nhà ở bền vững lâu dài, chi phí cho xây dựng, mua sắm cao. Nhà ở là một loại hàng hoá đầu tư cơ bản có tính bền cao, các quyết định về nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là sự lựa chọn giữa làm nhà, mua nhà hoặc thuê nhà. b) Tính không đồng nhất Nhà khác nhau về vị trí trong thành phố, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện dụng, cao tầng hay thấp tầng. Tính không đồng nhất của nhà ở là nguồn gốc cho sự đa dạng nhưng lại đáp ứng được nhu cầu nhà ở đa dạng của các hộ gia đình cũng không đồng nhất. Nhu cầu mua nhà phụ thuộc nhiều yếu tố như: thu nhập, vị trí, sở thích… Do vậy tính không đồng nhất của nhà ở đảm bảo tính không đồng nhất của người mua nhà. c) Tính cố định về mặt không gian Vị trí của nhà ở là một thuộc tính của quỹ nhà. Do vậy, khi phân tích và đưa ra chính sách cần có sự phân biệt giữa các đặc tính vị trí của bản than đơn vị ở và đặc tính vị trí của khu vực lân cận của đơn vị đó. Chương II: Thực trạng về giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội và kinh nghiệm một số nước trên thế giới I. Kinh nghiệm về giải quyết nhà ở cho người thu nhập ở một số nước và một số đô thị lớn trong nước. 1/ Kinh nghiệm của Trung Quốc. Trung Quốc là một trong những nước đông dân, tuy là một nước phát triển nhưng vẫn phải đối mặt với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Cũng như Việt Nam, vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp cũng là một vấn đề nóng. Kinh nghiệm của Trung Quốc trong cải cách nhà ở là các khoản tiết kiệm bắt buộc trong nguồn thu nhập của mọi người dành cho nhà ở. Tất cả các cư dân đô thị có việc làm tiết kiệm một phần lương của họ thông qua đơn vị công tác để hình thành các khoản dài hạn cho nhà ở. Người chủ tuyển dụng phải đóng góp một phần trăm tương tự vào tài khoản của người lao động mỗi tháng. Tiền tiết kiệm kiệm sẽ do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản (người lao động) nắm giữ và được quản lý thông qua người tuyển dụng. Ngân hàng chỉ có thể vay thêm để phát triển nhà ở. Chủ tài khoản có thể rút tiền từ ngân hàng để chi tiêu cho nhà ở như mua nhà, sửa chữa lớn khi được phê duyệt. Ở Trung Quốc cũng áp dụng chính sách cho thuê nhà cho người thu nhập thấp. Gia đình thu nhập cao mua hoặc thuê nhà thương phẩm theo giá thị trường, gia đình thu nhập trung bình và thấp được mua nhà theo chính sách ưa đãi của Nhà nước. Gia đình thu nhập thấp được thuê nhà với giá rẻ. 2/ Kinh nghiệm của Singapore Singapore là một nước Châu Á giải quyêt thành công nhất chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp, hầu như nhà ở cho người thu nhập thấp đều do nhà nước đảm nhiệm. Nhà ở là chương trình ưu tiên, 88% dân số sống trong nhà ở do Chính phủ quy định, trong đó 80% sở hữu căn nhà của họ bằng phương thức mua trả dần, còn lại là thuê. Trả trước 20%, phần còn lại trả dần trong 25 năm. Tại Singapore, trong 30 năm trở lại đây, mặc dù điều kiện sống tăng với xu hướng thiết kế một căn hộ rộng có nhiều phòng (có căn hộ tới 7 phòng), nhưng vẫn dành khoảng 10% diện tích nhà ở cho căn hộ độc lập loại 1-2 phòng ở, với diện tích 23-30m2, có bếp và vệ sinh riêng nhằm giúp những người kinh tế còn hạn chế như phụ nữ làm chủ hộ và sinh viên mới ra trường có khả năng mua được. Nếu với diện tích như vậy, thì cán bộ công chức nhà nước cần phải có tới gần 100 triệu đồng (vẫn là một khoản tiền khá lớn). Theo kinh nghiệm của Singapore thường sau 5 năm lại có sự chuyển đổi về nhà ở một lần. Ví dụ như con cái lớn cần tăng thêm phòng, khi đã tích luỹ đủ khoản tiền thì cải thiện chổ ở… Cứ như vậy, người ở căn hộ nhỏ sẽ dịch chuyển lên căn hộ lớn hơn và lại có người tìm kiếm căn hộ mới. Ở Singapore còn thành lập quỹ CPF, người gửi tiền vào quỹ này được quyền ưu tiên mua nhà với giá thấp hơn giá thị trường. Chính phủ còn cho người mua nhà với lãi suất thấp. Linh hoạt trong các hình thức mua và thuê nhà. Ở Hà nội có một số điểm giống với Singapore. Mỗi căn hộ được bố trí hợp lý về công năng, diện tích tổi thiều phải phù hợp với một căn hộ nhỏ. Thời kỳ gia đình còn ở mức thu nhập thấp thì diện tích ở cho mỗi thành viên cũng ở mức thấp, nhưng đến khi thu nhập gia đình khá hơn thì diện tích cho mỗi thành viên cũng tăng hoặc tách hộ. Diện tích mỗi căn hộ ban đầu khoảng 40-60m2 sử dụng. Trong mỗi khu nhà ở nên có nhiều kiểu căn hộ có diện tích khác nhau, trung bình 80-120m2, một căn hộ khác rộng hơn, từ 150-200m2. Do vậy Hà nội nên học hỏi chính sách nhà ở của Singapore, xem xét mô hình nào hợp lý áp dụng cho chính sách nhà ỏ cho người thu nhập thấp ở Hà Nội hiện nay. 3/ Kinh nghiệm của Thái Lan. Chính phủ Thái Lan cung cấp các khoản mua nhà với lãi suất thấp trên thị trường. Ngoài ra còn cung cấp các khoản vốn vay cho người thu nhập thấp có thể mua được nhà ở, góp phần quan trọng nhằm triển khai dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Ngân hàng nhà ở quốc gia đóng vai trò tổ chức tài chính nhà ở, nhằm hỗ trợ tài chính nhà ở cho người thu nhập thấp. Ngân hàng cho vay cao nhất 25 năm với 4 loại tín dụng, có khoảng 80% người nghèo tham gia. Ở Thái Lan có thời kỳ xây nhà cao tầng cho người thu nhập thấp nhưng sau một thời gian đã xuống cấp nghiêm trọng và phải phá dỡ. Đây là một bài học cho nước ta, cần phải xác định mô hình nhà ở hợp lý cho người thu nhập thấp và phải ưu tiên chất lượng nhà ở lên hàng đầu. 4/ Kinh nghiệm của thành phố Hải Phòng Hải Phòng đang từng ngày đổi mới, cải tiến, chỉnh trang đô thị để xứng đáng là một đô thị loại một, đô thị cấp Quốc gia do Chính phủ xác định. Việc cải tạo, chỉnh trang đô thị không chỉ đối với đường hè, công viên cây xanh, vệ sinh môi trương… mà còn phải tập trung vào lĩnh vực cải tạo những khu nhà vừa của người thu nhập thấp, vừa thấp, vừa cũ, vừa lạc hậu thành những chung cư mới cao tầng có chất lượng tốt, thẩm mỹ đẹp, góp phần làm cho thành phố càng đẹp hơn. Một trong những dự án thành công trong số các dự án cải tạo, nâng cấp khu nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hải Phòng là dự án Quĩ quay vòng cải tạo do Hội liên hiệp phụ nữ thành phố tổ chức. Đề án Quĩ quoay vòng vốn nâng cấp, sữa chữa nhà được triển khai thực hiện trong vòng 9 năm, từ năm 2005-2013 với số vốn đầu tư là 47 tỷ 550 triệu đồng Việt Nam. Dự án sẽ chia làm 2 giai đoạn đầu tư với 4 chu kỳ vay, gần 7000 hộ có thu nhập thấp được vay, mức vay trung bình là 7 triệu đồng và mức vay không được vượt quá 10 triệu đồng, thời hạn tín dụng là 5 năm. Ngoài ra các hộ có nhu cầu có thề vay thêm 5 triệu đồng để làm kinh tê, lấy tiền lãi cải tạo nhà. Đây là những hộ có thu nhập thấp, thu nhập trung bình khoảng 300000 đồng/tháng và sống trong khu vực dự án, phải có khả năng chi trả khoản vay. Thấy rõ tính khả thi của dự án, Hội liên hiệp phụ nữ Hải Phòng đã tiến hành từng bước thực hiện dự án. Theo kế hoạch thì dự án được triển khai ở 5 quận nội thành với 42 khu dân cư ở 39 phường và có thể mở rộng trên phạm vi toàn thành phố. Sau khi khảo sát nhu cầu vay vốn của các hộ thì Hội đã tiến hành giải ngân giúp các hộ gia đình cải thiện chỗ ở. Đến nay, phường Dư Hàng Kênh đã có gần 750 hộ được vay vốn cải tạo nhà ở với số tiền hơn 5 tỷ đồng, trong đó có 600 hộ đã hoàn công.Ban quản lý dự án cũng đã tiến hành giải ngân và giúp hơn 100 hộ phường Máy Chai, quận Ngô Quyền vay vốn cải tạo nhà. Đến hết tháng 10, Ban quản lý dự án quĩ quay vòng vốn cải tạo nhà ở đã phát tiền cho gần 900 hộ ở 2 phường Dư Hàng Kênh và Máy Chai vay với tổng số gần 6 tỷ đồng. Hầu hết các hộ sau khi có vốn đã sử dụng đúng mục đích như làm lại nền tường, mái nhà, cải tạo công trình phụ, góp phần cải thiện điều kiện sống và làm sạch môi trường. Dự án đã khá là thành công trong việc cải thiện chỗ ở cho người thu nhập thấp. Một số giải pháp được đưa ra để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hải Phòng như sau: Một là, việc thực hiện các dự án phát triển nhà chỉ nên giao cho một số doanh nghiệp chuyên ngành, có đủ năng lực thực sự, không nên giao tràn lan cho nhiều đơn vị, nhất là các công ty TNHH, doanh nghiệp tư nhân mà trước đó thiếu sự thẩm định kỹ lưỡng về năng lực dẫn tới dự án bị đình trệ hoặc nảy sinh phức tạp không đáng có. Kể cả những dự án giao đất cho dân làm nhà ở, cũng nên giao cho doanh nghiệp đủ năng lực thực hiện( tốt nhất là các công ty nhà nước, công ty cổ phần từ doanh nghiệp nhà nước), tránh tình trạng chia lô, để dân xây dựng tuỳ tiện, không theo quy hoạch thiết kế như đã diễn ra từ trước tới nay. Hai là, những dự án phát triển nhà thuộc phạm vi ngoại thành cần nghiên cứu cụ thể và hạn chế việc giao đất để bảo đảm sự phát triển đô thị theo định hướng tập trung. Ba là, thành phố cần tập trung chỉ đạo thực hiện một số dự án xây dựng chung cư nhiều tầng mới, hiện đại, có tính năng sử dụng đa dạng tại các khu nhà tập thể trong đô thị cũ. Bên cạnh đó, các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới cũng phải được thực hiện theo quy mô hiện đại để kéo dãn mật độ dân trong nội thành cũ. Phần diện tích do những cơ quan, xí nghiệp di chuyển để lại, không nên hoặc hạn chế việc phát triển nhà, mà chủ yếu cho đầu tư xây dựng thành các trung tâm thương mại- dịch vụ. Để thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng, cải tạo các khu nhà tập thể cũ, nên tạm dừng việc thanh lý nhà ở đây. Bốn là, thành phố cần áp dụng một số cơ chế cho loại hình đầu tư xây dựng chung cư dành cho người có thu nhập thấp như: miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế và tiền đầu tư cơ sở hạ tầng, hỗ trợ bảo lãnh vay vốn đầu tư lãi suất thấp... Trên đây là một số giải pháp được đưa ra trên cơ sở tình hình thực tiễn cuả thành phố Hải Phòng, những giải pháp phù hợp với chủ trương của thành phố về việc cải tạo và chỉnh trang lại thành phố.Hà Nội nên xem xét những kinh nghiệm giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp cuả Hải Phòng, đưa ra những giải pháp phù hợp vớí thực tiễn thành phố. 5/ Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh cũng là một trong những thành phố giải quyết khá là thành công chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp. Thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng giải pháp hợp tác xã nhà ở hỗ trợ người thu nhập thấp cải thiện chổ ở. Hợp tác xã là một tổ chức kinh tế-xã hội được thành lập với mục đích cung cấp nhà ở lâu dài và liên tục cho xã viên, những người có nhu cầu về nhà ở nhưng không đủ khả năng tài chính để thoả mãn nhu cầu đó. Quỹ đất của hợp tác xã sẽ được khai thác trên cơ sở 20% quỹ đất dành cho đối tượng chính sách. Tại thành phố Hồ Chí Minh Ngân hàng Sài Gòn Thường tín (Sacombank) được lựa chọn để quản lý tiền tiết kiệm của thành viên hợp tác xã. Mô hình hợp tác xã nhà ở đã được áp dụng rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới và đã rất thành công ở Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc và nước áp dụng thành công nhất hiện nay là Thụy Điển. Ở thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng hình thức ưa đãi cho người thu nhập thấp thuê nhà tại chung cư do Nhà nước xây, hoặc là bán nhà cho người thu nhập thấp với giá rẽ. Thành phố sẽ bỏ vốn ban đầu để mua nhà cho người thu nhập thấp, người thu nhập thấp sẽ trả góp tiền mua nhà cho thành phố trong vòng 10 hay 20 năm… Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố đi đầu trong việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, cũng như tình hình chung của nhiều đô thị lớn trên cả nước, nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn đang là một vấn đề nan giải cho Thành phố. Tuy nhiên, đã có những thành công nhất định nhờ thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng nhiều giải pháp hợp lý, có những dự án khả thi. II. Thực trạng xây dựng nhà ỏ cho người thu nhập thấp tại Hà Nội 1/ Thực trạng người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội Hiện tại ở Hà Nội có tới 560000 hộ, trong đó khoảng 70% hộ gia đình có mức thu nhập dưới mức trung bình 825000 đồng/người/tháng, xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm. Còn nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 là 350000 đồng/người/tháng đối với khu vực thành thị và 270000 đồng/người/tháng đối với khu vực nông thôn, thì năm 2004 Hà Nội có tới 10,6% dân số có thu nhập thấp dưới mức nghèo, trong đó thành thị 4,3% và nông thôn 25,3%. Về tổng quát, các hộ gia đình có thu nhập thấp đang chiếm đại đa số trong dân cư thành phố Hà Nội. Ít nhất 70% số hộ gia đình ở thành phố (trong đó có hơn 50% số hộ công nhân viên chức thành phố) không có khả năng tích luỹ từ thu nhập tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà nếu không có sự hỗ trợ về mặt tài chính từ bên ngoài. Theo Cục quản lý nhà, hiện có 1.4 triệu cán bộ công chức hưởng lương nhà nước. trên 5 triệu công nhân, viên chức thuộc thành phần kinh tế khác, trong đó khoảng 800.000 công nhân làm việc trong các khi công nghiệp, chế xuất. Đó là các đối tượng thu nhập thấp không có khả năng tích luỹ để mua nhà, hầu hết phải ở nhà tạm, nhà ghép. Kết quả điều tra cho thấy, có tới 31% cán bộ chưa có nhà phải ở ghép, 4% phải thêu nhà tạm của tư nhân để ở, 19% được thuê nhà chung cư cũ của Nhà nước được xây từ trước những năm 1990; 14,6% được mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước; 31,4% đã xây được nhà riêng. Tổng hợp kết quả điều tra cho thấy, có trên 32% số hộ gia đình cán bộ công chức Nhà nước có nhu cầu cải thiện chổ ở. Tại thành phố Hà Nội hiện nay, đối tượng thu nhập thấp là những đối tượng sau: - Những người lao động tự do, đó là những người có nghề nghiệp không ổn đinh, thu nhập cũng không ổn định. Ví dụ như những người bán hàng rong, đi xe lai, bốc vác. Thu nhập của họ chưa đảm bảo cho nhu cầu tối thiểu hàng ngày như ăn, mặc, về tích luỹ để mua nhà là hầu như không có, họ sống trong các xóm lao động nghèo, hoặc ở dưới các gầm cầu. - Cán bộ, công nhân viên chức Nhà nước: Thu nhập của họ chỉ dựa vào lương hàng tháng, có phần tích luỹ để mua nhà nhưng còn rất thấp. - Công nhân ở các khu công nghiệp, khu chế xuất: Những đối tượng này hầu như đi thuê nhà hoặc được doanh nghiệp cung cấp chổ ở. - Đối tượng chính sách, có công với cách mạng: Những đối tượng này thường được Nhà nước hỗ trợ hoặc xây nhà tình nghĩa. - Sinh viên mới ra trường: Hầu như không có tích luỹ để mua nhà. Cần được nhà nước hỗ trợ. 2/ Thực trạng về nhà ỏ cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội Theo số liệu của cục Thống kê thành phố Hà Nội thì diện tích thành phố hiện nay là 920.97 km2, dân số tính đến đầu năm 2004 khoảng 3.2 triệu người, trong đó số đăng ký hộ khẩu thường trú chiếm 90%, còn lại là diện tạm trú có thời hạn. Những năm gần đây tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 1.37% và tăng cơ học là 1.63%/năm. Với tốc độ gia tăng dân số như hiện nay thì ở Hà Nội trung bình một căn hộ dù thuộc sở hữu Nhà nước hay tư nhân đều có 2 gia đình sinh sống. Bên cạnh đó, Sở quy hoạch và kiến trúc thành phố Hà Nội cho biết bình quân nhà ở chỉ đạt 7m2/đầu người, trong đó có tới 30% dân số nội thành chỉ đạt dưới 4m2/người. Những năm gần đây tuy quỹ nhà thành phố có tăng nhưng vẫn chưa đáp ứng hết nhu cầu về nhà ở của người dân thành phố. Thành phố đã xây dựng 3000 căn hộ cho những hộ gia đình khó khăn về nhà ở, bao gồm người nghèo và các đối tượng chính sách, trong đó có hơn 1000 nhà tình thương với hơn 13 tỷ đồng. Bên cạnh đó thành phố cũng đã xây dựng thí điểm nhà 5 tầng với 25 căn hộ tại đường Láng cho cán bộ, công nhân viên chức thuê với điều kiện 10 năm công tác, có thu nhập dưới 450.000 đồng/tháng và chưa được hưởng quyền lợi về nhà đất tại cơ quan vợ hoặc chồng… Theo thống kê của Sở Tài Nguyên-Môi Trường và Nhà đất, hiện nay ở các khu đô thị đã có 2700 căn hộ dành cho đối tượng có thu nhập thấp và 1500 căn hộ trong số đó đã được bàn giao. Số còn lại nằm trong các dự án đang được triển khai. Nhu cầu bức xúc về nhà ở hiện nay là rất nhiều nhưng khả năng tích luỹ để mua nhà của đối tượng người thu nhập thấp là rất ít. Đối với cán bộ, công chức Nhà nước thì mức tích luỹ để giành cho việc mua nhà hoặc cải thiện chổ ở tối đa là 11%. Trong khi đó đối tượng công nhân viên ở các khu công nghiệp, khu chế xuất hàng tháng phải chi trả từ 11-12% trong tống số thu nhập ít ỏi cho việc thuê nhà thì khả năng tích luỹ để mua nhà là hầu như không có. Nếu không có sự hỗ trợ của Nhà nước thì hầu như các đối tượng này sẽ không thể mua được nhà. Hiện nay, có khoảng 865.000 công nhân làm việc ở các khu công nghiệp, khu chế xuất, chỉ có 20% trong số đó là có chổ ở ổn định, còn lại phải đi thuê nhà, với diện tích bình quân 2-3m2/người. Chỉ có 2% số lao động được ở trong những khu nhà do chủ doanh nghiệp xây dựng nên. Nhà trọ trong các khu công nghiệp chủ yếu do người dân tự phát lập nên, không đảm bảo vệ sinh môi trường, thiếu thốn điện nước, điều kiện ăn ở thiếu thốn, làm ảnh hưởng đến năng suất lao động và sức khoẻ, dễ xẩy ra tai nạn lao động. Một bộ phận cán bộ công nhân viên chức hoặc sỹ quan Nhà nước chưa có điều kiện mua nhà phải đi thuê nhà với giá cao so với đồng lương hàng tháng hoặc thuê nhà với giá rẽ hơn thì lại thiếu thốn về nhiều thứ không đảm bảo sức khoẻ để làm việc. 3/ Tình trạng hạ tầng cơ sở của nhà ở cho người có thu nhập thấp - Về cấp nước: Hiện nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội một sồ nơi vẫn còn chưa được cung cấp nước sạch, người dân vẫn phải dùng nước giếng khoan, không đảm bảo vệ sinh nước sạch. - Về hệ thống thoát nước: Các đường ống thoát nước tại các cộng đồng dân nghèo phần lớn là lộ thiên, một số nơi chưa có rãnh thoát nước, một số khác do dân lấn chiếm đè lên cống thoát nước. Các ao hồ trước kia là nơi thoát nước nay đã bị lấp để xây nhà. - Về hệ thống đường giao thông: Một số đường đã nâng cấp nhiều lần nhưng lại không làm cống thoát nước nên nước mưa không thoát được làm đường xuồng cấp nhanh. Đường phố thường bị ngập sau một vài trận mưa. - Điều kiện vệ sinh môi trường và sinh hoạt công cộng: Nhà vệ sinh công cộng là phương tiện vệ sinh chính của người nghèo, điều kiện vệ sinh thấp kém, ô nhiễm môi trường nghiêm trọng. - Cấp điện: Những người thu nhập thấp cũng chỉ sử dụng điện ở mức tối thiểu. - Chiếu sáng công cộng: Hầu hết ở những khu người nghèo sinh sống đều không có hệ thống chiếu sáng công cộng. - Dịch vụ y tế: Dịch vụ y tế vẫn quá cao so với thu nhập của người dân. - Cây xanh, chỗ vui chơi, nơi sinh hoạt văn hoá: Hầu như các khu nhà ở của người thu nhập thấp đều không có nơi sinh hoạt tập thể, chỗ vui chơi hay thư viện của khu dân cư, cũng như diện tích dành cho cây xanh. - Các khó khăn khác trong sinh sống liên quan đến chỗ ở: Việc cấp giấy phép sử dụng đất còn khó khăn nên người dân không thể dung giấy phép sử dụng đất đề vay vốn làm ăn. Khi có đủ điều kiện mua nhà rồi thì việc làm giấy tờ sở hữa nhà cũng khó khăn. Chương 3: Một số giải pháp về việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội I. Xã hội hoá vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp 1/ Những đối tượng thu nhập thấp được ưu tiên giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp Tại điều 53 mục 4 về phát triển nhà ở xã hội luật nhà ở Việt Nam quy định: Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những đối tượng sau đây: 1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. 2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội: a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người; c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. Luật nhà ở Việt Nam qui định đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua. 2/ Những giải pháp trong chính sách nhằm giải quyết về nhà ở cho người thu nhập thấp a) Chính sách về tài chính Huy động vốn cho việc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp là một bài toán khó giải quyết đối với Hà Nội hiện nay. Bởi vì, việc đầu tư vào nhà ở cho người thu nhập thấp là một lĩnh vực đầu tư lâu thu hồi được vốn và khó sinh lãi nếu không được sự hỗ trợ của Nhà nước. Vì vậy cần đưa ra giải pháp hỗ trợ cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp: - Hà Nội nên giành quỹ đất, hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp để các tổ chức doanh nghiệp xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp. - Bên cạnh đó doanh nghiệp cũng được quyền huy động vốn để xây nhà cho người thu nhập thấp. Sau khi được duyệt quyền mua nhà thì người thu nhập thấp phải đóng 20-30% tổng số tiền trước khi xây dựng nhà để tạo vốn cho doanh nghiệp. Tiếp đó, thành phố ưu tiên cho vay ưu đãi 50% số vốn để đầu tư xây dựng nhà. Số vốn còn lại doanh nghiệp sẽ đi vay hoặc huy động từ những nguồn khác nhau. - Người thu nhập thấp được phép vay vốn từ quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở của thành phố có tỷ lệ lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất của Ngân hang thương mại. - Người thu nhập thấp được mua nhà theo phương thức trả góp. - Người thu nhập thấp có thể được giải quyết mua nhà với mức giá phù hợp. - Hà Nội nên áp dụng kinh nghiệm giải quyết nhà ở của một số nước. Như ở Hàn Quốc, đã áp dụng chính sách công khai, minh bạch trong việc giảm giá nhà cho người thu nhập thâp thông qua giá gốc. Nhà nước hỗ trợ tài chính bằng việc cho người thu nhập thấp và doanh nghiệp vay dài hạn với lãi suất thấp. Ngoài ra còn mở rộng hỗ trợ chi phí thuê nhà cho người thu nhập thấp thông qua thành lập các quỹ nhà xã hội; Nhà nước còn giúp người nghèo có được chỉ số tin cậy để có thể vay tiền của Ngân hang; kiểm soát nhà đầu cơ hoặc những người thu nhập cao vào mua nhà của người thu nhập thấp. b) Chính sách về đầu tư: Mục tiêu đầu tư bao gồm: Xây dựng các khu dân cư và các căn hộ nhà ở mới, cải tạo, nâng cấp nhà ở và hệ thống cơ sở hạ tầng cũ đã có. Đầu tư để duy tu, bảo dưỡng hệ thống cơ sở hạ tầng và quỹ nhà ở hiện có. c) Chính sách phát triển nhà cho thuê Mô hình nhà cho thuê là mô hình phổ biến cho người thu nhập thấp ở một số nước trên thế giới. Tại Cộng hoà liên bang Đức có khoảng 37% người thu nhập thấp sống trong các căn hộ cho thuê; ở Mỹ tỷ kệ này là 39%; ở Pháp là trên 40%. Ở một số nước khác thì tỷ lệ này khá cao, như Comlombia, Mexico, Venezuela tỷ lệ này khá cao, từ 52-54%. Sở dĩ mô hình nhà cho thuê là một mô hình tương thích cho người thu nhập thấp, vì nó có những đặc điểm sau: - Người thu nhập thấp không cần lo lắng đến một số tiền lớn ban đầu để có được một ngôi nhà để ở. Vì nhà cho thuê không đòi hỏi nguồn vốn ban đầu. - Nhà cho thuê giá rẻ, thu nhập hàng tháng của người thu nhập thấp có khả năng trang trải cho tiền thuê nhà hàng tháng của mình. - Nhà cho thuê thích ứng được với tính linh hoạt của việc tìm kiếm việc làm. Người thu nhập thấp thường không có việc làm ổn định, thường xuyên thay đổi chỗ làm, do vậy phải di chuyển thường xuyên, do vậy mô hình nhà cho thuê là mô hình thích hợp cho người thu nhập thấp. Luật nhà ở Việt Nam qui định đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội 1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. 2. Những đối tượng thu nhập thấp và thuộc một trong những trường hợp sau thì được thuê nhà ỏ xã hội a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người; c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. II. Chính sách đất đai và quy hoạch 1/ Chính sách về đất đai a) Xây dựng kế hoạch sử dụng Cần đầu tư có chiều sâu cho chính sách lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, 5 năm, 10 năm. Hạn chế việc giao đất cho từng hộ riêng lẻ, hợp tác xã nhà ở được tham gia xây dựng phát triển nhà ở theo dự án. b) Chính sách thuê đất và giao đất phù hợp vơi từng đối tượng Cần có kế hoạch giao đất để lập dự án xây dựng nhà đền bù di dân trước tiến hành giải phóng mặt bằng mở đường hoặc xây dựng công trình. Có chính sách phù hợp với dãn dân, đặc biệt tại các vùng thu hồi đất đai. Khuyến khích các cơ quan, hộ gia đình có quỹ đất chưa sử dụng nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở được chuyển đổi mục đich sử dụng đất để xây dựng nhà ở. c) Áp dụng chính sách lấy đô thị để nuôi đô thị Mở rộng phạm vi đô thị, chọn khu đất phù hợp để xây dựng nhà ỏ cho người thu nhập thấp, không nên xây dựng gần trung tâm thành phố vì chi phí sinh hoạt cao và xa chỗ làm không tiện lợi cho người thu nhập thấp. Phải lựa chọn nhà đầu tư thích hợp, có thể giảm thiểu chi phí xây dựng nhà, từ đó giảm giá nhà cho người thu nhập thấp. d) Chính sách thu hồi đất và giải phóng mặt bằng Việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án phát triển nhà ở phải thực hiện đúng theo quy định của Nhà nước và Uỷ ban nhân dân thành phố. Nhà nước cần sớm ban hành chính sách đền bù sát với thực tế, đảm bảo cho hộ dân di chuyển có chỗ ở ổn định tại nơi mới. Hiện nay, ở Hà Nội đang thực hiện một số dự án cải tạo các khu tập thể cũ thành các khu chung cư mới. Cần phải thực hiện chính sách đền bù thoả đáng và tạo chỗ ở mới cho những người sống trong các khu tập thể nằm trong dự án được cải tạo, nếu không giải quyết tốt thì họ lại lâm vào tình trạng vô gia cư, không nhà cửa. e) Cơ chế chính sách giải toả xóm liều và các khu nhà ổ chuột Từng bước cải tạo hoặc di chuyển dân cư khu nhà ỏ tạm bợ theo chiều hướng tạo các khu nhà ở tốt hơn. Có thể di chuyển đến các khu công nghiệp mới nằm trong các khu ngoại thành hoặc thành phố vệ tinh với đầy đủ các điều kiện việc làm và cơ sỏ hạ tầng tốt có sức hấp dẫn người dân. 2/ Chính sách về kiến trúc, quy hoạch và xây dựng nhà ở a) Đối với các khu vực nằm sâu trong các khu phố cũ: Các khu phố cổ đã trở thành di tích của thành phố, là một nét riêng của Hà Nội. Tuy nhiên những khu phố cỗ đó đã xuống cấp rất nghiêm trọng. Chỉ có thể cải tạo tại chỗ là chính, chủ yếu là chống dột, chống sập tạo thông thoáng gió và ánh sang vào cải thiện diện tích ở, diện tích cây xanh nhỏ và cải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng. b) Đối với các hộ sống trong các khu tập thể cũ Các khu tập thể cũ không nằm trong dự án cải tạo thành chung cư thi Nhà nước nên hỗ trợ cho các hộ gia đình vay vốn để cải thiện chỗ hư hỏng và các khu phụ. c) Đối với khu nhà ổ chuột Nhà nước tập trung vào các dự án phát triển kỹ thuật hạ tầng để cải thiện môi trường ở. Nhà nước chỉ đầu tư xây dựng các tuyến kỹ thuật các công trính sử dụng chung. Hệ thống kỹ thuật cho từng gia đình phải do dân đóng góp, hoặc vay vốn để làm theo thế chấp cộng đồng ở từng hộ dân phố. Phần nhà ở di dân tự cải thiện sẽ được hỗ trợ theo chính sách chung của thành phố. III. Chính sách về cải thiện môi trường và phát triển hạ tầng kỹ thuật cho khu ở của người thu nhập thấp. Nhà nước sẽ huy động vốn để cải tạo xây dựng hệ thống kỹ thuật chính trong khu ở, các hệ thống nhánh vào từng hộ dân và thiết bị trong nhà do dân tự đóng góp. Thống nhất giải quyết ngay từ đầu các dự án cải tạo và xây dựng mới các khu nhà ở cho người nghèo giữa các khâu huy động nguồn tài chính, xây dựng nhà ở, hệ thống kỹ thuật hạ tầng và xử lý ô nhiễm môi trường. Gắn chặt việc giải quyết cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu nhà ở vào các vấn đề lớn chung của phảt triển đô thị. IV. Một số mô hình về kiến trúc, quy hoạch và phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. 1/ Giải pháp về quy hoạch a) Các nguyên tắc chung về quy hoạch xây dựng đô thị liên quan đến phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp: Lập giải pháp quy hoạch xây dựng nhiều khu công nghiệp mới ở các vùng ngoại vi, thành phố vệ tinh, các đô thị trung bình và nhỏ cũng gần các khu vực nông thôn phát triển nhằm giải quyết công ăn việc làm mới đồng thời phải xây dựng các khu nhà ở với các điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, nhằm thu hút các lực lượng lao động mới có điều kiện định cư ổn định tại các đô thị trung bình và nhơ. Trong các quy hoạch định hướng dài hạn về xây dựng đô thị, phải nghiên cứu tổ chức các khu đất ở dành riêng cho ngưòi nghèo đô thị và các khu đất có người nghèo đô thị ở đan xen với các tầng lớp khác. Một phần là do quỹ đất của thành phố hiện nay đã trở nên hạn hẹp, mặt khác nếu đan xen khu nhà ở cho người thu nhập thấp và người thu nhập cao sẽ tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có thể được tạo công ăn việc làm trong các khu giải trí phục vụ cho những người giàu. b) Về xác định đối tượng loại nhà ở cho người thu nhập thấp trên vị trí khu đất. Đối với những khu đất tập trung có giá trị sử dụng đất cao: nên dành phần lớn quỹ đất này để xây dựng các chung cư cao tầng (5 tầng trở lên) với căn hộ độc lập để bán theo phương thức trả góp hoặc cho người nghèo thuê với các tiêu chuẩn 6m2/người trở lên. Đối với những khu đất nhỏ có giá trị sử dụng thấp hơn: Cần có kế hoạch xây dựng các khu nhà ở thấp tầng (2-3-4-5 tầng) với các căn hộ được chia lô đất để bán theo phương thức trả góp hoặc cho người thu nhập thấp thuê. Đối với những khu đất nhỏ, manh mún ở nơi có giá trị sử dụng đất rất thấp: Có thể tiến hành định giá đất, chia lô đất và vận dụng phương thức giao đất tự làm nhà ở cho người nghèo với giá thành hạ. 2/ Giải pháp về kiến trúc. 2.1. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở của người thu nhập a) Yêu cầu thiết kế chung cho nhà ở của người thu nhập thấp Luật nhà ở quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội như sau: 1. Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây: a) Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng; b) Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng. 2. Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn. 3. Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị. 4. Ngoài các khu vực quy định tại khoản 1 Điều này, khu vực khác có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên và các quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Nơi ở cuả người nghèo thông thường là nơi cư trú chung của hộ gia đình gồm 2 hoặc 3 thế hê. Diện tích sử dụng cho sinh hoạt và sản xuất sinh lợi, ở mức tối thiểu. Sử dụng vật liệu xây dựng tại chỗ, rẻ tiền. Kỹ thuật xây dựng thích hợp, đơn giản, có thể sử dụng biện pháp tự xây hoặc thi công thủ công, bán thủ công. Đảm bảo yêu cầu chung về vệ sinh môi trường. Quá trình thi công có thể có thể phân giai đoạn xây dựng phù hợp với với khả năng đầu tư nhiều bước của gia đình. b) Các phòng chức năng của một căn hộ giành cho người thu nhập thấp Các phòng chức năng của một căn hộ dành cho người thu nhập thấp bào gồm: Các phòng ngủ, sinh hoạt chung; các phòng phụ (bếp, nhà vệ sinh, ban công, nhà kho, chỗ phơi, lô gia). Trong một số trường hợp có thể có thêm phòng sản xuất sinh lời, bộ phận chăn nuôi súc vật sinh lời. * Trong nhà ở căn hộ: Các căn hộ phải thiết kế độc lập, khép kín với các thành phần sau: Các phòng ở, các bộ phận phụ (bếp, nhà vệ sinh…) * Trong nhà ở tập thể: Các bộ phận phụ có thể thiết kế sử dụng chung cho nhiều phòng ở để tiết kiệm diện tích. * Nhà ở gia đình thấp tầng: Được thiết kế trên các khuôn viên xây dựng có diện tích dưới 50m2. c) Yêu cầu quy hoạch khu đất xây dựng nhà: Vị trí xây dựng khu nhà ỏ cho người thu nhập thấp, cần bố trí tại các khu đất có giá trị kinh tế thấp, nhưng gần các khu vực có thể tạo công ăn việc làm cho người nghèo (gần bến bãi giao thông, gần chợ, gần khu nhà ở của những người thu nhập cao) d) Yêu cầu diện tích và các thông số kỹ thuật Diện tích sinh hoạt bình quân tính từ 4-6m2/người. Diện tích khu phục vụ (bếp, nhà vệ sinh) được tính bình quân từ 2-3m2/người. Diện tích phòng ngủ không được nhỏ hơn 10m2 và không lớn hơn 18m2. e) Yêu cầu vệ sinh môi trường bên trong công trình Nhà ở, căn hộ cần thiết kế hệ thống cửa mở để tạo thông thoáng tự nhiên tốt, đón gió mát hướng Nam, Đông-Nam, đồng thời tránh gió hướng Bắc và Tây-Nam. Để đảm bảo đủ ánh sang tự nhiên, tỷ lệ diện tích cửa lấy sang của các phòng ở, phòng làm kinh tế cuả gia đình so với diện tích sàn của các phòng cần đó cần phải lớn hơn 1/10 đến 1/12. Cần thiết kế phòng xí riêng biệt với phòng tắm. Kích thước của nhà vệ sinh phải đảm bảo khi cửa mở ra ngoài là 0,9x1,2m, khi cửa mở vào trong là 0,9x1,5m. 2.2. Các giải pháp cải tạo nâng cấp nhà ở chung cư 4-5 tầng cũ a) Nguyên tắc cải tạo Cải tạo hệ thống kỹ thuật hạ tầng của khu nhà ở và các công trình nhà ở: Hệ thống đường xá, cống rãnh thoát nước mưa, thoát nước bẩn, cây xanh, sân chơi cho trẻ em, Cân thiết phải nghiêm cấm tuyệt đối hiện tượng cơi nới, xây vẩy tuỳ tịên, chiếm dụng đất chung bằng quy định nghiêm ngặt và các biện pháp xử phạt hành chính. Cải tạo không gian bên trong từng căn hộ theo nguyên tắc không được đụng chạm tới hệ kết cấu chịu lực công trình. Khu phụ: bếp, nhà vệ sinh đóng giữ một vai trò quan trọng trong tiện nghi và môi trường ở. Cho nên việc đầu tư cải tạo khu vực này cần phải được ưa tiên trong cải tạo căn hộ. Hệ thống ban công, lô gia trong các căn hộ gia đình nghèo thường phải được tận dụng cho các chức năng phơi phóng hoặc sinh hoạt. b) Giải pháp cải tạo về kiến trúc Việc cơi nới chỉ được thực hiện ở tầng trệt của khu nhà chung cư cũ. Mở rộng diện tích khu phụ. c) Các giải pháp về công nghệ và kỹ thuật cải tạo: Các giải pháp về công nghệ kỹ thuật nhằm cho công việc cải tạo giữ bền tuổi thọ cho công trình đang có và nâng cấp sử dụng như: Phải tuân theo các qui định chung về xây dựng trong các thành phố mà điều lệ quản lý xây dựng đã đề cập đến. Phải tuân theo các quy định đảm bảo an toàn đô thị, vệ sinh môi trường đô thị, an toàn xã hội. V. Giải pháp về hạ tầng kỹ thuật 1. Giải pháp về giao thông - Tạo điều kiện cho người thu nhập thấp tiện đến nơi làm việc, tạo công ăn việc làm gần nơi ở. - Tạo không gian xây dựng và quản lý các hệ thống cơ sở hạ tầng khác như thoát nước, cấp nước, cấp điện và kết hợp hình thành trong lòng khu vực các công trình cần thiết như chợ xanh, mạng thu gom rác, chữa cháy, cấp cứu, vệ sinh công cộng là những nhu cầu thiết yếu cần phải giải quyết tại các khu ở của người nghèo đô thị. - Chiều rộng lòng đường đảm bảo tối thiểu từ 5-6m, vỉa hè hai bên từ 2-3m. - Tổ chức các đường giao thông nội bộ phải có tính liên hoàn giữa các khu vực và có sự nối tiếp hợp lý với hệ thống giao thông chính thành phố trong việc sử dụng mạng lưới vận tải công cộng hoặc xe đạp là phương tiện đi lại chủ yếu của người nghèo đô thị. 2. Giải pháp về cấp thoát nước, cấp điện, thu gom rác: a) Thoát nước, thu gom rác: - Tổ chức hệ thống thoát nước phải nối liền với hệ thống của thành phố - Hệ thống cống có nắp đậy để tránh xả rác xuống cống -Bố trí các khu vệ sinh công cộng ở các điểm công cộng trong khu ở - Các điểm thu gom rác phải kết hợp chặt chẽ với tổ chức mạng lưới đường trong khu nhà ở gắn liền với hệ thống thoát nước và dây chuyền thu gom rác của thành phố. b) Cấp nước, cấp điện Các tuyến đi của hệ thống cấp nước và cấp điện chủ yếu dựa vào hệ thống giao thông trong các khu nhà ở và đảm bảo các tiêu chuẩn sau: - Tiêu chuẩn cấp nước tối thiểu cho sinh hoạt: 60 lít/ngày-đêm. Tối thiểu phải có một vòi nước vào khu phụ. - Tiêu chuẩn cấp điện tối thiểu cho sinh hoạt: 50-60 w/người. - Tiêu chuẩn cấp nước, điện cho sản xuất và dịch vụ tuỳ theo nhu cầu sử dụng của các loại hộ khác nhau. - Cấp điện chiếu sang đầy đủ cho các ngõ, các con đường trong khu ở. VI. Đề xuất một số mẫu nhà cho người thu nhập thấp. 1/ Mẫu nhà ở thấp tầng a) Mô hình chung cho cơ cấu mặt bằng căn hộ: Nhà ở với căn hộ độc lập nhưng với diện tích tối thiểu, với kinh tế đầu tư thấp nhất mà người thu nhập thấp mà người thu nhập thấp có thể chịu được. Trong mỗi khu nhà ở người thu nhập thấp cần có nơi sản xuất, học nghề, học văn hoá, phù hợp với điều kiện sinh hoạt và kinh tế của họ. b) Mô hình lựa chọn vị trí xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp - Dạng các căn hộ người thu nhập có nguồn gốc sống cố định ở đô thị: Nên dành cho các khu đất ổn định ven đô trong khu quy hoạch, tốt nhất là tại các nơi họ đang sinh sống. Trong trường hợp do yêu cầu xây dựng của Nhà nước phải di dời đi nơi khác thì nên tìm các địa điểm ổn định cách trung tâm không xa lắm, và phải là vị trí gần nơi làm việc cùa họ. - Dạng các hộ người thu nhập thấp di cư từ nơi khác về sống cố định ở thành phố: Trong quy hoạch xây dựng các khu nhà ở mới nên xác định nhu cầu của những hộ này để có tỷ lệ xây dựng các căn hộ có diện tích và tiện nghi thích hợp với khả năng kinh tế của họ có thể mua hoặc thuê. - Dạng người thu nhập thấp độc thân sống tạm ở thành phố: Cần tìm các vị trí ở gần môi trường lao động dich vụ của họ và có thể chỉ là tạm thời không ổn định. Vì vậy, kết cấu nhà không cần độ bền vững cao. Mô hình nhà ở cho thuê phù hợp với đối tượng này. c) Giải pháp về vật liệu xây dựng cho nhà ở thấp tầng người thu nhập thấp. Việc lựa chọn vật liệu cho nhà ở thấp tầng là yếu tố quan trọng nhằm giảm giá thành nhà ở, nhưng vẫn phải đảm bảo về tiêu chuẩn về kinh tế, độ bền, thẩm mỹ kiến trúc và thuận tiện trong sử dụng. Giải pháp về lựa chọn vật liệu cho nhà ở thấp tầng như sau: - Độ bền và tuổi thọ vật liệu bằng độ bền và tuổi thọ của kết cấu - Mức độ thẫm mỹ: ở mức trung bình và thấp phù hợp với mức sống của họ - Mức độ tiện nghi: đạt yêu cấu sử dụng - Mức độ kinh tế: đây là yếu tố quyết định nhất khi lựa chọn. Các loại vật liệu cần phải được lựa chọn một cách linh hoạt đạt được các tiêu chí ở trên nhưng phải là loại có giá thành và đạt hiệu quả sử dụng kinh tế nhất.( Hiệu quả này xét cả về mặt sử dụng theo tuổi thọ của ngôi nhà) 2/ Mẫu nhà ở cao tầng Các mẫu nhà ở cao tầng được thiết kế theo các mẫu nhà điển hình, các tiêu chuẩn được đa dạng hoá, phù hợp với người thu nhập thấp và có thể cải tạo để phục vụ họ khi tương lai có thu nhập cao hơn. a) Lựa chọn địa điểm xây dựng và lập quy hoạch mặt bằng tổng mặt bằng: Phù hợp với quy hoạch được duyệt. Có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ. b) Mật độ xây dựng: Với các khu vực xây nhà cao tầng cho người thu nhập thấp xây chen trong các đô thị cho phép 40-60% (Mật độ xây dựng tăng từ 30-50% thì giá thành xây dựng sẽ giảm từ 20-25% đối với các nhà từ 10 tầng trở lên). Các khu xây dựng mới mật độ tối đa là 40%. c) Xác định chiều cao thích hợp: Nhà cao tầng từ 9 đến 25 tầng là phổ biến nhất hiện nay đang được xây dựng các khu đô thị mới hoặc xây lẫn trong thanh phố. Có nhiều dự an xây dựng khu chung cư cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên chiều cao phải phù hợp với các quy hoạch chung của khu vực. d) Giải pháp hạ tầng kỹ thuật: Thiết kế các hệ thống cấp thoát nước, thông gió và điều hòa không khí, điện chiếu sang và điện sinh hoạt, hệ thống thông tin liên lạc-thu hình, hệ thống cấp ga, khí đốt, phòng cháy chữa cháy, v..v. Phải đảm bảo điều kiện kỹ thuật tối thiểu đối với xây dựng nhà ở cao tầng và vệ sinh môi trường. Đối với hệ thống thang máy, Nhà nước phải trợ giá bằng mọi nguồn vốn, đây là vấn đề chính để dự án nhà ở cho người thu nhập thấp có thể thực hiện được hay không. Số lượng thang máy được lắp đặt không ít hơn 2 cái, để đảm bảo điều kiện đi lại trong khu nhà. Việc lựa chọn thang máy phải căn cứ vào trọng tải, tốc độ của thang, phù hợp với chức năng công trình và yếu tố kinh tế: là loại thang máy có giá thành hợp lý và tiết kiệm điện. e) Vật liệu xây dựng Vật liệu sử dụng cho nhà ở cao tầng phải là các vật liệu có độ bền cao, không gây rạn nứt lớp vữa thẩm thấu, lớp sơn mặt ngoài hay gạch ốp phải không bị bong, rộp, chống rêu, mốc… Vật liệu hoàn thiện sử dụng trong các căn hộ: do các chủ căn hộ quyết định lựa chọn tuỳ theo điều kiện kinh tế, nhưng tối thiểu ở mức trung bình về chất lượng và thẩm mỹ. Có thể lựa chọn phương án hoàn thiện dần theo khả năng kinh tế trong căn hộ. Trong thiết kế phải có sẵn các vị trí để lắp đặt, hoàn thiện dần các trang bị nội thất khi có điều kiện kinh phí mà không ảnh hưởng tới sử dụng hiện tại. MÔ HÌNH CUNG CẤP NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHÂP THẤP (THỜI BAO CẤP) NHÀ NƯỚC (NGân hàng nhà nước) CÔNG TY XÂY DỰNG CƠ QUAN NGƯỜI THU NHẬP THẤP Đây là mô hình cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp được áp dụng trong thời kỳ bao cấp ở nước ta. Mô hình này có ưa điểm là mối quan hệ một chiều rất đơn giản. Người thu nhập thấp được hưởng lợi mà không phải tham gia. Kết quả của việc áp dụng mô hình này đó là các khu nhà tập thể cũ trong thành phố hiện nay, đã xuống cấp rất nghiêm trọng. Tuy nhiên, mô hình này đặt trách nhiệm quá nặng nề vào Nhà nước, làm nảy sinh nhiều tiêu cực, người thu nhập thấp không được sở hữa ngôi nhà mà họ đang ở. Sau đây là mô hình cung cấp nhà cho người thu nhập thấp đang được áp dụng rộng rãi ở nhiều thành phố. MÔ HÌNH CUNG CẤP NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP (ÁP DỤNG HIỆN NAY) NHÀ N ƯỚC (NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC) CÔNG TY Đ ẦU TƯ XÂY DỰNG NGƯỜI THU NHẬP THẤP Đây là một trong những mô hình cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay, ưu điểm của mô hình này đó là: Nhà nước giảm bớt được gánh nặng ngân sách, người thu nhập thấp có cơ hội được sở hữa nhà, khuyến khích thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Mô hình cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp thông qua sự hỗ trợ của Nhà nước (Ngân hàng Nhà nước), khuyến khích sự đầu tư của doanh nghiệp, đồng thời có nguồn tài chính từ các cá nhân muốn sở hữu nhà ở cung cấp một phần vốn cho công ty đầu tư xây dựng. MÔ HÌNH CUNG CẤP NHÀ Ở CHO NTNT MÔ HÌNH ĐỀ XUẤT 1 NHÀ NƯỚC (Ngân hàng, Quỹ nhà ở) CTY PHÁT TRIỂN & QUẢN LÝ NHÀ Ở NGƯỜI THU NHẬP THẤP Mô hình này có các mối quan hệ đơn giản hơn. Nhà nước ra cơ chế mà không tham gia quá trình đầu tư và thanh toán. Người thu nhập thấp lựa chọn nhà ở theo khả năng tài chính, hưởng đãi ngộ thông qua cơ chế của Nhà Nước cho công ty phát triển nhà. Công ty phát triển nhà phải có trình độ chuyên nghiệp, tự dự báo và quản lý rủi ro. Mô hình này tạo sự bình đẳng giữa doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp Nước. MÔ HÌNH ĐỀ XUẤT 2 NHÀ NƯỚC (Ngân hàng, Quỹ nhà ở) CTY ĐẦU TƯ NHÀ Ở CƠ QUAN, DOANH NGHIỆP NGƯỜI THU NHẬP THẤP Mô hình này đã áp dụng thành công ở Trung Quốc. Các công ty đầu tư nhà bớt rủi ro trong thanh toán. Cơ quan, doanh nghiệp phối hợp quản lý nguồn nhân sự với các quyền lợi về nhà ở của công nhân viên. Người thu nhập thấp gắn bó quyền lơi của doanh nghiệp. PHẦN KẾT LUẬN Nhà ở cho người thu nhập thấp là một vấn đề mà bất cứ một quốc gia, một đô thị nào cũng phải đối mặt. Một số nước đã giải quyết khá là thành công, người thu nhập thấp đã có một chỗ ở ổn định, như Singapore, Thuỵ Điển… Việt Nam là một nước đang phát triển, số người thu nhập thấp còn rất nhiều, để có được một ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của mình là rất khó nếu chỉ dựa vào thu nhập của bản thân, nhà nước phải có cơ chế, chinh sách hỗ trợ cho người thu nhập thấp mua nhà. Ở một số đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng cũng đã có nhiều dự án thành công trong việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp. Hà Nội là đô thị một đô thị đặc biệt, cần phải giải quyết nhanh chóng vấn đề nhà ỏ cho người thu nhập thấp để cả nước noi theo. Trên đây là một số giải pháp mang tính chất đồng bộ, đề cập đến nhiều mặt của vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Giải pháp về cơ chế, chính sách; về nguồn vốn; về hạ tầng kỹ thuật; về vật liệu cho nhà ở… DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Số thự tự Tên tài liệu tham khảo 1 Luật nhà ở 2 Đề tài: Các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở cho người thu thấp tại các đô thị ở nước ta.(Thuộc Bộ xây dựng) 3 Hội thảo quốc gia nhà ở cho người thu nhập thấp (Bộ xây dựng-Ngân hàng Châu Á) 4 Luật đất đai 5 Báo Hà Nội mới 6 Http:// www.thp. Org.vn 7 Báo Hải Phòng điện tử 8 Tạp chí cộng sản điện tử 9 Tổng cục thống kê 10 www.taichinhVietNam.com Ý kiến đánh giá của cơ quan thực tập ………………………………………………………………. ………………………………………………………………. ……………………………………………………………..... ………………………………………………………………. ……………………………………………………………….. ……………………………………………………………….. ……………………………………………………………….. ……………………………………………………………….. MỤC LỤC