Chuyên đề Một số nội dung và phương hướng về đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng tại Nam Định

ây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật ( nếu có ) được đưa vào thu nộp ngân sách Nhà nước hàng năm. Việc phân chia khoản thu này giữa các cấp ngân sách do Hội đồng nhân dân tỉnh quy định. Chương II Thực trạng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định hiện nay. I, Tình hình phát triển kinh tế – xã hội hiện nay có ảnh hưởng đến nhu cầu sử dụng đất và đấu giá quyển sử dụng đất. Qua 20 năm đổi mới , đất nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn trên các lĩnh vực kinh tế xã hội. Chúng ta đang thực hiện chính sách phát triển kinh tế nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa với chủ trương chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm dần tỷ trọng nông nghiệp , tăng dần tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ. Trong những năm đôỉ mới vừa qua Nam Định đã có những chuyển biến tích cực trong cơ cấu nền kinh tế đã kéo theo quá trình đô thị hoá mạnh mẽ tại nhiều địa phương trong cả tỉnh điển hình lá các huyện Nghĩa Hưng, Hải Hậu, Giao Thuỷ, Xuân Trường, Vụ Bản , Mỹ Lộc. Đặc trưng dõ nét nhất của quá trình đô thị hoá là sự tập trung dân số về các vùng đô thị Thành phố Nam Định và sự mở rộng quy mô đô thị, các đô thị được mở rộng kèm theo việc hình thành các khu công nghiệp, khu chế suất thu hút một lượng khá lớn lao động từ nông thôn lên thành thị làm việc. Tuy nhiên bên cạnh những tích cực , qua trình đô thị hoá cũng đặt ra một số nhu cầu bức thiết. Trước hết, đó là nhu cầu sử dụng đất cho việc xây dựng các khu công nghiệp, khu chế suất. Hiện nay Nam Định bao gồm 3 khu công nghiệp, và rất nhiều các cụm khu công nghiệp nằm rải rác ở các địa phương chiếm diện tích khá lớn so với diện tích đất tự nhiên. Bên cạnh đó, quỹ đất đai phục vụ cho nhu cầu xây dựng nhà ở, cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho người dân nơi đây cũng đang là vấn đề cấp thiết cần được nghiên cứu và có chủ trưởng quy hoạch hợp lý. Khó khăn về đất đai đã và đang được các địa phương khắc phục bằng việc chuyền mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp , lâm nghiệp, đất chưa sử dụng ở ngay các khu đô thị, ven đô thị, các vùng đang được đô thị hoá, các vùng đất ven biển sang đất khu dân cư, đất sản xuất kinh doanh, đất xây dựng các khu đô thị mới. Tuy nhiên giải pháp đó không được giải quyết triệt để bởi khả năng cung đất đô thị là hữu hạn. Đây là nguyên nhân gây ra tình trạng giá cả đất đai không thống nhất tại các đô thị trong thời gian vừa qua. Mặt khác, để tạo ra một nền tảng vững mạnh cho quá trình đô thị hoá, song song với yêu cầu sử dụng đất hợp lý là nhu cầu về vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Để giải quyết đồng thời các vấn đề trên, việc sử dụng cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được coi là giải pháp kịp thơì và hợp lý trong giai đoạn hiện nay. II, Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định. Thời gian vừa qua, chính sách đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã được triển khai tại một số địa phương trên địa bàn tỉnh đã đạt được nhiều thành quả đáng ghi nhận, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước. 1, Thực trạng công tác chuẩn bị cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. 1.1 Quy hoạch các khu đất phục vụ cho đấu giá quyền sử dụng đất. Để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, một công việc không thể bỏ qua quy hoạch các khu đất phục vụ cho hoạt động đấu giá. Đây là một vấn đề hết sức quan trọng, nếu được quan tâm kịp thời sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thực hiện đấu giá. Thực tế cho thấy trong thời gian qua công tác này đã được triển khai tương đối đa dạng tại nhiều địa phương khác nhau trong tỉnh. Tại Thành Phố Nam Định: Sau chỉ thị 282/QĐ- UB của Uỷ ban nhân dân Tỉnh Nam Định giao cho Sở Tài Nguyên Môi trưởng tỉnh về pháp lệnh quy hoạch sử dụng đất, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh đã bám sát định hướng trên để triển khai cụ thể công tác quy hoạch các khu đất phục vụ đấu giá. Ngay sau đó Sở tài Nguyên và Môi trường tỉnh đã tập trung chỉ đạo ban nghành quản lý đất đai tại các địa phương thực hiển triển khai công tác trên và đã thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được 12 dự án, đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng , người sử dụng đất và giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày một tốt hơn. Tại Nam Định, khu đất đấu giá thu hút được sự chú ý nhiều nhất của nhân dân thành phố trong thời gian vừa qua đó là khu vực cầu vượt xã Lộc Hoà. Đây là khu đất nằm ở phía tây bắc ngoại thành Thành phố Nam Định gồm các cánh đồng lúc xem kẽ vài cụm dân cư đã được quy hoạch chi tiết căn cứ theo Quyết định số 450/2003/ QĐ - UB ngày 24 tháng 3 năm 2003 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Nam Định. Đặc điểm của dự án này là khu đất được quy hoạch tổ chức triển khai đấu giá làm nhiều đợt với tổng diện tích tổng thể ( bao gồm các công trình công cộng như đường, trường học, bệnh viện...) của dự án là: 92.185 m2 chia làm 102 thửa - 12 thửa mặt đường gồm có mặt cắt đường ( 5 +10,5 + 5 )m = 20,5m - 90 thửa mặt đường nhánh có mặt cắt đường ( 3 + 7 + 3 ) = 13 m Sở dĩ có tình trạng trên là do Uỷ ban nhân dân thành phố gặp vướng mắc trong vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng. Do vậy tiến độ thực hiện quy hoạch chậm, không được giải quyết triệt để mà chỉ tiến hành được từng phần riêng lẻ, gây lên tình trạng quy hoạch manh mún, phân tán. - Tại một địa phương trong tỉnh: Kết quả khả quan thu được từ các dự án đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại thành phố Nam Định đã là tiền đề nhân rộng mô hình này ra một số địa phương trong toàn tỉnh đặc biệt tại Mỹ Lộc. Hoạt động đấu gía quyền sử dụng đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được sự chu ý nhiều nhất ở địa phương đó là đấu giá khu đất mặt đường 21A đoạn từ km 13 đến trạm thu phí Mỹ Lộc thuộc xã Mỹ Thuận huyện Mỹ Lộc. Đặc điểm của khu đất được đấu giá đó là khu đất nông nghiệp chuyển sang đất ở với hơn 300 thửa với diện tích 120m/thửa, trong đó mỗi thửa có 6m mặt đường. Kết quả thu được rất khả quan với chỉ một lần đấu gía do Uỷ ban nhân dân Huyện tổ chức... - Như vậy, qua việc triển khai công tác quy hoạch các khu đất phục vụ đấu giá tại các địa phương trong tỉnh có thể nhận thấy : tại các địa phương khác nhau , công tác này được triển khai dưới nhiều hình thức và góc độ khác nhau. Tuy nhiên, nó chưa thể hiện được sự đồng bộ , nhất quán . Với Nghị định số 08/2005/ NĐ - CP ngày 24 tháng 01 năm 2005 của chính phủ về quy hoạch xây dựng, công tác này đã có những quy định cụ thể hơn. Trong thời gian tới, để phục vụ tốt hơn cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, các địa phương cần xác định dõ mục tiêu của quy hoạch các khu đất phục vụ cho đấu giá không chỉ là những bản vẽ trên giâý, mà còn phải đi vào cuộc sống, mang lại tính khả thi cao và đúng với định hướng phát triển, song còn có sự tham gia của cộng đồng, để người dân được biết, tham gia và kiểm tra. 1.2 Công tác đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu đất đấu giá quyền sử dụng đất tại Nam Định do giữ một vị trí không nhỏ trong việc xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện bằng phương thức đấu giá, công tác đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng luôn được tỉnh quan tâm đúng mức. Công việc này được thực hiên trước khi tiến hành đấu giá, tuy nhiên nó cũng được chuẩn bị hết sức chu đáo 2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định 2.1 Xác định giá sàn trong công tác đấu Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định. Có thể nói đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nứơc tham gia với vai trò là một bên đối tác và chỉ định giá sàn, còn giá trị cuối cùng của mảnh đất được quyết định thông qua hình thức đấu giá công khai. Tuy vậy việc xác định giá sàn đóng vai trò hết sức quan trọng đối với công tác đấu giá. Bởi lẽ giá sàn là giá khởi điểm tạo cơ sở vững chắc cho việc định giá quyền sử dụng đất. Qua thực tế cho thấy công tác này đã được triển khai khá thành công tại các địa phương trên địa bàn trong tỉnh. Trước hết có thể thấy thành phố Nam Định là một ví dụ điển hình cho việc thực hiện công tác này. Việc xác định giá sàn tại Thành phố Nam Định qua các dự án đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua đã được xác định chính xác, minh bạch. Điển hình là dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đất của Nhà máy Dệt thành phố nằm trên đường trần phú ( hiện tại công tác xác định giá sàn của khu đất này đã được thực hiện đầu năm 2008 và đang được Sở Tài nguyên Môi trường trình Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt để đưa khu đất vào đấu giá). Công tác này được Uỷ ban nhân dân tỉnh giao cho Sở Tài nguyên và Môi Trường tỉnh thực hiện. Sở Tài nguyên môi trường đã phối, kết hợp với các Sở, cơ quan chức năng như Sở Tài chính, Sở xây dựng, Uỷ ban nhân dân Phường Trần Phú cùng tham gia thực hiện. Các cơ quan chức năng cùng cử nhân viên xuống địa bàn thực tế để kiểm tra và xác định giá sàn của khu đất. Qua việc khảo sát thực tế, khu đất này nằm tại trung tâm Thành phố, phía trước mặt là quảng trường trung tâm thành phố và bên cạnh gần với bệnh viện I của tỉnh, khu đất trước kia là khuôn viên của Nhà máy dệt và hiện tại đất không được sử dụng đến và đang đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh thu hồi giao cho sở Tài nguyên môi trường quản lý. Sau khi xem xét, thảo luận , Hội đồng đấu gía quyền sử dụng đất đã thống nhất cách tính giá sàn như sau. Giá sàn tối thiểu = chi phí giải phóng mặt bằng + Suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật + Tiền sử dụng đất theo khung giá quy định đối với 1m2 đất x hệ số K Trong đó: Tiền sử dụng đất theo khung giá quy định: được tính theo khung giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh giao cho Sở Tài Chính thực hiện ban hành vào ngày 27 tháng 12 năm 2007 tính theo từng vị trí của thửa đất trong khu vực. Hệ số sinh lợi K được Hội đồng đấu giá bàn bạc thống nhất theo một tỉ lệ nhất định so với hệ số sinh lời của một khu vực nhất định. Tổng mức đầu tư = chi phí xây lắp sau thuế + Thiết bị + các chi phí khác ( bao gồm cả chi phí giải phóng mặt bằng) + phí dự phòng Căn cứ vào giá sàn tối thiểu của các ô đất. Hội đồng đấu giá bàn bạc thống nhất giá sàn cho từng thửa đất có vị trí khác nhau trong từng ô đất. Tuy nhiên diện tích đấu giá ở khu đất này là không lớn do đó Hội đồng đấu giá xác định giá trị tổng thể của toàn khu và thực hiện đấu giá toàn bộ khu đất chứ không đấu giá từng thửa đất như khu đô thị mơi Hoà Vượng xã Lộc Hoà. 2.2 Lựa chọn hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Việc lựa chọn hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là công việc tác động không nhỏ tới tiến độ, hiệu quả kinh tế xã hội và quản lý đất đai của mỗi dự án. Thời gian vừa qua, một số hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã được Sở tài nguyên môi trường tỉnh Nam Định áp dụng khá linh hoạt các loại hình thức đấu giá đã được chính phủ ban hành trong các quy định trên và đã phát huy tối đa tiểm lực tài chính từ đất đai. 2.3 Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng tại Thành Phố Nam Định. Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được chính phủ phê duyệt, với phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm, Nam Định đã và đang tập trung chỉ đạo thực hiện thí điểm một số sự án đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng. Dự án được thực hiện gần đây nhất là dự án đấu gía 20 lô đất khu tái định cư công nghiệp đường Phạm Ngũ Lão – Thành phố Nam Định Với mục đích rút ngắn thời gian tổ chức, nhanh chóng đưa mảnh đất đấu giá vào triển khai có hiệu quả trong thực tế, khai thác nguồn kinh phí từ dự án đấu giá này vào việc nâng cấp đường ven đê của Thành Phố đang bị sạt lở nghiêm trọng, Hội đồng đấu giá đã áp dụng phương pháp đấu giá công khai. Sau khi Chủ tịch hội đồng đấu giá giới thiệu các thành viên của Hội đồng, công bố quy chế đấu gía, giải đáp thắc mắc của những người tham gia đấu giá, giới thiệu quy hoạch của từng lô đất bán đấu giá, phiên đấu giá được chính thức bắt đầu. Trước tiên người điều hành phiên đấu giá tuyên bố giá khởi điểm đã được Hội đồng thông qua và yêu cầu người tham gia đấu giá trả giá. Theo quy định của Hội đồng, người trả giá đầu tiên ít nhất phải trả giá bằng giá khởi điểm của lô đất đưa ra đấu giá, người phát giá sau phải trả giá cao hơn người trả giá trước tối thiểu bằng bước gía là 200.000 đồng. Người điều hành phiên đấu giá nhắc lại một cách dõ dàng, chính xác bằng lời nói. Thời gian mỗi lần nhắc giá cách nhau 30 giây. Nếu sau 3 lần nhắc lại giá của người đã trả cao nhất qua các vòng đấu của lô đất đó mà không có người trả giá cao hơn thì người điều hành buổi đấu giá đó sẽ thay mặt Hội đồng đấu giá công bố người thắng giá. Hội đồng đấu giá lập biên bản kết qủa đấu giá từng lô đất có đầy đủ chữ ký của các thành viên trong Hội đồng đấu giá có mặt tại cuộc đấu giá, người thắng giá và 2 đến 3 người tham gia trong buổi đấu giá đó ký làm chứng vào biên bản kết quả đấu giá. Sau đó Chủ tịch Hội đồng đấu giá đã ký phiếu công nhân thắng giá và giao cho người thắng giá. Từ những số liệu trong kết quả đấu giá có thể nhận thấy một số tồn tại cơ bản của dự án đấu giá này - Về việc xác định giá sàn: Do các thành viên trong Hội đồng đấu giá chưa khảo sát kỹ thị trường đất tổng thể cũng như giá đất trong khu vực liền kề nên khi xác định mức giá sàn để đấu giá chưa phù hợp, ít hấp dẫn được người tham gia. Cụ thể giá sàn hiện tại tại khu vực này là 2.000.000 – 3.000.000 đồng/m2 so với giá của mảnh đất liền kề có cùng điều kiện kết cấu hạ tầng thì mức giá như vậy là tương đối cao. Kết quả chỉ có 11 người đăng ký tham gia đấu giá 5 thửa đất và được quyền tuỳ chọn thửa đất mà mình thích. - Về việc áp dụng giá ban hành theo quy định năm 2005 của Sở Tài chính tỉnh : Sự hạn chế rất lớn của đấu giá đất do Uỷ ban nhân dân Thành phố quy định. Trong khi giá đất quy định rất thấp thì các loại giá khác lại rất cao và sự khác nhau giữa 4 loại giá đất ( giá quy định, giá sàn, gía trúng đấu giá và giá thị trường ) là điều khồn thể tránh khỏi. Việc thực hiện quy chế tài chính về sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất với phương pháp quy định giá sàn dựa trên cơ sở giá đất quy định sát với giá thực tế là một biện pháp rất quan trọng và hữu hiệu để chống thất thu thuế của chính sách kinh tế đất đai. Biểu số 1: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của dự án. Stt thửa Số Thửa Số người tham gia đấu giá ( người) Số người trúng đấu giá ( người) Thu ngân sách Nhà nước ( Triệu đồng) Thu theo giá quy định ( triệu đồng) 1 16 78 16 6.316,8 2.880 2 8 37 8 3.257 1.451 3 24 145 24 10.041 4.234 4 1 6 1 382,7 180 5 9 20 9 2.051,4 1.620 6 9 17 9 1.931,4 1.620 7 1 4 1 312 191 8 8 24 8 1.992,6 1.462 Tổng cộng 76 331 76 26.267,3 13.638 ( Nguồn : Sở Tài nguyên Môi trường Nam Định ) Như vậy, tổng số tiền thu được từ việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của dự án đạt được là: 26.267,3 triệu đồng, trong khi nếu thu theo giá quy định của nhà nước thì chỉ đạt được 13.638 triệu đồng, tức là cao gần gấp 2 lần so với giá quy định. Qua quá trình triển khai đấu giá quyền sử dụng đất của sự án tái định cư khu công nghiệp đương Phạm Ngũ Lão – thành phố Nam Định theo tinh thần của quyết định 22/2003/ QĐ - BTC cho thấy đây là một chủ trương và quyết định đúng đắn , không những mang lại lợi ích kinh tế cho cơ sở mà còn phát triển về mặt xã hội, chỉnh trang đô thị trở thành dự án điển hình của Thành phố nói riêng và trên địa bàn toàn tỉnh nói chung. Tóm lại , công tác đấu giá quyến sử dụng đất tại Nam định trong thời gian vừa qua tuy vẫn còn một số tồn tại nhưng bước đầu đã đem lại nhiều hiệu quả đáng ghi nhận. Nó khẳng định ưu thế vượt trội so với phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đất trước đây. Vì vậy trong thời gian tới các địa phương trong toàn tỉnh cần nhân rộng mô hình này hơn nữa để đất đai ngày càng phát huy được lợi thế trong thị trường bất động sản. III . Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định trong thời gian vừa qua. 1, Các kết quả đạt được: Xét tổng thể các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất trong những năm vừa qua, đất đai được đánh giá là nguồn nội lực quan trọng, là nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển đất nước. Qua việc nghiên cứu, phân tích tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định có thể nhận thấy hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tuy mới bắt đầu thực hiện trên cơ sở các quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã đạt được những thành tựu đáng kể về kinh tế xã hội. Nó thể hiện mối quan hệ đặc biệt của thị trường quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản và việc tác động qua lại giữa việc xác định giá đất, kinh tế đất đai với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 1.1 Hiệu quả kinh tế : Việc áp dụng cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định trong thời gian vừa qua đã khắc phục được những nhược điểm của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất, xoá bỏ cơ chế “xin – cho” mang lại hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. a, đấu giá quyền sử dụng đất là giải pháp làm tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước. Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức có thể huy động tối đa nguồn vốn cho ngân sách Nhà nước. Trong khi hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất dù có thu đầy đủ thông qua việc thu thuế cũng không đạt được hiệu quả bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. b, Nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất giúp tỉnh và Thành phố khắc phục được những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và các khoản chi phí khác phục vụ phát triển kinh tế tại địa phương. Trước đây hầu hết các dự án xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng đều dự vào nguồn ngân sách Nhà nước cấp trong khi nguồn ngân sách này không phai bao giờ cũng đầy đủ và kịp thời. So sánh về thời gian và hiệu quả thì nguồn thu từ các dự án đấu giá quyền sử dụng đất đạt được trong thời gian nhanh nhất, tiết kiệm thời gian cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất, đồng thời đây cũng là giải pháp giúp cho các nhà quản lý có cơ sở xoá bỏ cơ chế “ xin – cho” về đất đai. Từng bước kìm chế các tiêu cực gây thiệt hại kinh tế cho Nhà nước, thu hẹp các kẽ hở trong công tác quản lý đất đai, tạo động lực thu hút mạnh mẽ đối với các dự án c, Kết quả thu được từ công tác đầu giá quyền sử dụng đất khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, Thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá trong thị trường bất động sản. Trên cơ sở đó, Quan hệ kinh tế trong lĩnh vực đất đai được xác lập là một trong những căn cứ thực tế và là cơ sở thực tiễn phục vụ cho việc xâu dựng khung giá đất theo quy định của Luật đất đai mới. Thời gian vừa qua thì trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến đáng kể, nhiều cơn sốt giá đất, tình trạng cầu ảo diễn ra phổ biến. Kết quả từ hoạt động đầu giá là phương thức duy nhất đưa ra hai giá đang tồn tại đó là: giá quy định của Nhà nước và giá thị trường thành một giá theo quy luật của nền kinh tế hàng hoá trong nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước. d, Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ góp phần vào việc làm tăng nguồn thu cho Ngân sách địa phương, tạo vốn cho các mục đích phát triển kinh tế mà còn tác động tới việc xây dựng cơ chế , chính sách điều chỉnh, hỗ trợ Ngân sách thu được từ đấu giá nhằm từng bước thu hẹp khoảng cách về mặt kinh tế giữa các địa phương với nhau, giữa thành thị và nông thôn, vung ven nội với ngoại thành ở các đô thị. Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, chỉnh trang diện mạo đô thị, chính quyền các địa phương còn sử dụng một phần hỗ trợ cho sản suất, hỗ trợ sự chuyển dịch cơ cấu nghành nghề, tạo thêm việc làm, nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho nhân dân, góp phần thúc đẩy sự nghiệp Công gnhiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước. 1.2 Hiệu quả xã hội của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. a, Từ đấu giá quyển sử dụng đất, các khu đô thị mới được hình thành, trình độ dân trí được nâng cao, môi trường sống được cải thiện. Thực tế cho thấy khu đất đấu giá thuộc xã Lộc Hoà ngoại thành thành phố Nam Định trước kia chỉ là khu đất trồng công nông nghiệp kém hiệu quả nhưng nay đã đổi thay hoàn toàn, trở thành một khu đô thị sầm uất , có đầy đủ các tiêu chí đất đô thị, toàn bộ các tổ chức, cá nhân trúng thầu đều xây dựng cơ sở hạ tầng khang trang, đường phố, công viên sạch đẹp. Không những thế, đấu giá quyển sử dụng đất tạo điều kiện cho các khu vực nông thôn nhanh chóng xây dựng, hoàn thiện cơ sở hạ tầng, rút ngắn khoảng cách và sự chênh lệch về trình độ dân trí giữa các vùng, miền, thu hút lao động và hạn chế các tệ nạn xã hội. b, đấu giá quyển sử dụng đất tạo nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế tại các địa phương. Đây là hai lĩnh vực có vị trí quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội quốc gia. Trong khi Ngân sách Nhà nước còn eo hẹp , nhờ có huy động vốn từ đấu giá quyển sử dụng đất , chính quyền địa phương trích làm kinh phí đầu tư xây dựng, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm xá, đầu tư máy móc, trang thiết bị khám chữa bệnh cho nhân dân. 1.3 Hiệu quả về quản lý và sử dụng đất đai. a, Công tác đấu giá quyển sử dụng đất có mối quan hệ tương hỗ và gắn liền với công tác quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất ở các địa phương. là cơ sở để chính quyền địa phương định hướng việc sử dụng đất trước mắt cũng như lâu dài đạt hiệu quả thiết thực, góp phần giải quyết các vướng mắc và tồn tại trong công tác quy hoạch sử dụng đất trong những năm gần đây, đồng thời lưu ý tới công tác quy hoạch đô thị hiện trạng và các khu đô thị mới. Trong quá trình quy hoạch - kế hoạc sử dụng đất cho các dự án đầu tư, các dự án đấu giá quyển sử dụng đất đảm bảo tính đồng bộ và khả thi. Kết quả đạt được đã chứng minh đấu giá quyển sử dụng đất là biện pháp khoa học trong việc khai thác triệt để quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – hội cho địa phương và đất nước, mở ra một hướng mới cho công tác quản lý, sử dụng đất ở nước ta hiện nay. b, Thông qua đấu giá quyển sử dụng đất, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện nhanh chóng, thuận lợi.. Các tổ chức, hộ gia đình , cá nhân trong khu vực đấu giá thành công đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng thời hạn quy định tại niềm tin cho những người trúng đấu giá và những người có nhu cầu sử dụng đất tham gia đấu gía những dự án tiếp theo. c, đấu giá quyển sử dụng đất là một trong những căn cứ giúp các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc định giá đất theo quy định của pháp lụât góp phần tạo mặt bằng giá đất, ổn định thị trương sử dụng đất. Công tác định giá đất có tầm quan trọng rất lớn hiện nay và trong tương lai, công tác quản lý, sử dụng đất đai chỉ đạt được hiệu quả cao khi giá đất được xác định cụ thể và thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và kinh tế đất đai. Cụ thể qua việc đấu giá quyển sử dụng 20 lô đất tái định cư khu công nghiệp đường Phạm Ngũ Lão – Thành phố Nam Định có thể thấy được sự hạn chế rất lớn của giá đất do Uỷ ban nhân dân Thành Phố quy định. Từ thực tế đó Uỷ ban nhân dân thành phố Nam Định sẽ tham khảo kinh nghiệm, khắc phục được sự lạc hậu trong công tác định giá đất, và góp phần tạo ra mặt băng giá cả đất đai hợp lý trên toàn Thành phố. Từ các hiệu quả trên, chủ trương “đấu giá quyển sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng” đã khẳng định tính ưu việt, ưu thể vượt trội so với nhiều hình thức đã được áp dụng trước đây. Vì vậy cần phải nhân rộng phương pháp này tại các địa phương trong địa bàn cả nước là nhiệm vụ trong tâm cần được nghiên cứu, thực hiện của chính quyền các cấp đi đôi với nhiệm vụ hoàn thiện cơ chế pháp lýcủa các nhà hoạch định chính sách, các nhà quản lý từ trung ương đến địa phương nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế đất đai, pháp luật đất đai trong nền kinh tế thị trường. 2. Tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại trong cơ chế “đấu giá quyển sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng” ở nước ta hiện nay. Chính sách sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương đúng đắn và kịp thời đã mang lại nhiều hiệu quả về mặt kinh tế – xã hội cho đất nước và công tác quản lý đất đai tạo được nguồn thu lớn cho Ngân sách Nhà nước, tránh được tình trạng tham nhũng khi thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tuy vậy quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số hạn chế như sau: 2.1 Sử dụng quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất: Vấn đề sử dụng quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương trong thời gian qua vẫn còn nhiều vướng mắc cần được nghiên cứu điều chỉnh . Đa số quỹ đất đấu gía của các dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Nam Định là đất ven đô thị, thị trấn, đất trên trục đường quốc lộ hoặc gần các cầu nối giao thông, có dự án không nằm trong quy hoạch được phê duyệt mà phát sinh do nhu cầu đấu giá. Như vậy việc sử dụng quỹ đất đấu giá của các địa phương rất đa dạng , tạo ra sự chủ động khi lựa chọn vị trí khu đất để có nguồn thu cao nhất nhưng không đúng với quy định của Nhà nước. 2.2 Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất: Qua các phiên đấu giá quyền sử dụng đất vừa qua, hình thức đấu giá đã được áp dụng linh hoạt phù hợp với tình hình cụ thể của mỗi cuộc đấu giá. Tuy nhiên việc triển khai các hình thức này trong thực tiễn vẫn còn nhiều kẽ hở, gây thất thu lớn cho Ngân sách Nhà nước. 2.3 Xác định mức giá sàn: Tính đến thờ điểm đấu gía trong một số dự án trước kia , khung giá đất ban hành theo quy định của pháp luật đã quá lạc hậu không còn phù hợp, Mặc dù cùng loại đất đô thị nhưng giá đất tại các địa phương khác nhau nên việc xác định giá sàn cho đấu giá quyền sử dụng đất không giống nhau. Giá sàn cho đấu giá chênh lệch quá cao so với giá đền bù, dẫn đến tình trạng xác định giá sàn chưa đúng, bất hợp lý nên kết quả đấu giá chưa đạt được hiệu quả kinh tế tối đa hoặc không có đối tượng đăng ký tham gia đấu giá. Mặt khác công tác xây dựng giá sàn, bước giá tại nhiều dự án chưa hợp lý . Ví dụ cùng một vị trí như nhau nhưng đợt đấu giá sau lại đề nghị một mức giá cao hơn mức giá của đợt đấu giá trước và ngược lại, gây ra sự phức tạp không đáng có , làm giảm sự hấp dẫn của đấu giá quyền sử dụng đất. 2.4 Về tiền đặt cọc: Việc quy định mức tiền đặt cọc thấp hơn 5% mức giá sàn như hiện nay là quá thấp không phù hợp, không đủ điều kiện đảm bảo sự rằng buộc cả hai phía trong quá trình thực hiện đấu giá dẫn đến tình trạng một số người tham gia đấu giá móc nối với nhau để cùng đấu giá. Sau khi thực hiện đấu giá , người bỏ giá cao sẽ không lấy lô đất đó để người bỏ thấp sau liền kề được hưởng hoặc cuộc đấu gía phải tiến hành lại khi có ít trường hợp đấu giá. Bên cạnh đó việc hạch toán thu chi trong quá trình chuẩn bị dự án từ kinh phí bồi thường thu hồi đất đến khâu hoạch toán trong việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chưa đầy đủ và kết quả hoạt động tài chính theo hình thức hoán đổi nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất đã làm ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất với giá trị đầu tư cũng như việc xác định giá sàn. Nhiều quy định về cơ chế tài chính cho đấu giá quyền sử dụng đất tại nhiều nơi điều tra là không thống nhất sẽ làm hạn chế việc hoàn thiện một cơ chế taì chính đồng bộ để áp dụng cho các dự án đấu giá quyền sử dụng đất thời gian tới. 2.5 Tiến độ thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất còn chậm: Mặc dù hiệu quả và ý nghĩa là rất lớn nhưng trên thực tế cho thấy tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất tại Nam Định trong thời gian qua còn rất chậm chạp. Sự hạn chế này làm cho việc huy động vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng các công trình trọng điểm của Thành phố không được thực hiện đúng theo kế hoạch và tiến độ. Rào cản rất lớn làm chậmtiến độ đấu giá quyền sử dụng đất là khâu lập quy hoạch chi tiết , lập sơ đồ thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán của các dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật phải chỉnh sửa nhiều lần, kéo dài thời gian, việc thẩm định thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán phê duyệt kế hoạch đấu thầu, mở thầu, phê duyệt kế hoạch trúng thầu còn mất nhiều thời gian và thông qua nhiều thủ tục. Một nguyên nhân khác cũng cần được đề cập đến đó là nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất xong nhưng việc thu tiền và giao đất thực hiện còn chậm, Nguyên nhân chính vẫn là thiếu vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hơn nữa việc giải phóng mặt bằng các dự án thường bị kéo dài. 2.6 Vẫn chưa được thông tin rộng rãi: Tại nhiều dự án, công tác giải phóng mặt bằng không dễ dàng, thậm trí còn khó khăn vì một bộ phận dân chúng có quan niệm không đúng rằng : đấu giá quyền sử dụng đất là lấy đất của người nghèo bán cho người giàu. Thực tế trên xuất phát từ việc thời gian thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng chưa đầy đủ và rộng rãi để mọi người được tiếp cận. Mặt khác một số người đăng ký đấu giá quá nhiều lô đất trong khi nhu cầu thực tế không có, gây ra hiện tượng đầu cơ đất đai, làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 2.7 Hiện tượng thông thầu chưa được giải quyết triệt để. Thời gian qua, hiện tượng thông thầu trong đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng vẫn còn tồn tại ở một số địa phương . Thực trạng trên đã gây bất bình trong nhân dân , làm thất thu cho Ngân sách Nhà nước, nếu không được ngăn chặn kịp thời sẽ là tiền lệ cho các dự án đấu giá quyền sử dụng đất tiếp theo. 2.8 Nguồn thu từ việc đấu giá quyền sử dụng đất chưa có sự quản lý thống nhất để thực hiện các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng giữa các địa phương và ngay trong từng địa phương. Hiện nay, một số địa phương chưa quan tâm đến công tác này, có thể nhận thấy qua việc nơi là của các cán bộ Nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý , chưa có quy định cụ thể dõ dàng, Một số lượng không nhỏ các cán bộ đã lợi dụng kẽ hở này để móc ngoặc, trục lợi, sử dụng sai mục đích nguồn kinh phí thu được từ các dự án đấu gía, gây tổn thất cho Ngân sách Nhà nước. Bên cạnh đó, việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại một số địa phương trên nguồn kinh phí này chưa phù hợp với quy định của Nhà nước. Cụ thể là : việc phân bổ nguồn thu đó không tập trung vào các dự án trọng điểm , thiết yếu cần gấp rút tiến hành mà chỉ thực hiện đầu tư một cách nhỏ lẻ, manh mún ở một số điểm chưa được quy hoạch tổng thể. Do vậy đã không phát huy được tối đa tiềm lực tài chính từ đất đai. 3. Bài học rút ra. Qua việc tìm hiểu hiện trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định trong thời gian vừa qua có thể rút ra các bài học sau: 3.1 Về công tác chuẩn bị: Để tạo điều kiện tốt cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần kịp thời ban hành các văn bản pháp luật có liên quan đến các dự án đấu giá trên các lĩnh vực: thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng... đảm bảo thực hịên theo đúng tiến độ đặt ra. 3.2 Về quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng khu đất. Có thể nói quy hoạch khu đất đấu giá là khâu trọng yếu, là điều kiện tiên quyết để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Về vấn đề này , Uỷ ban nhân dân tỉnh giao cho Sở quy hoạch – Kiến trúc chịu trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết khu đất đấu giá tỷ lệ 1: 500. Trong đó bản quy hoạch cần cụ thể hoá các nội dung về vị trí địa lý, diện tích đất đấu giá, diện tích đất xây dựng cơ sở hạ tầng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất. Trên cơ sở đó, ban quản lý dự án giao cho một đơn vị thi công ( có thể chỉ định theo hình thức chỉ định thầu, hoặc tổ chức đấu thầu) tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng theo đúng quy hoạch đã được duyệt. Làm tốt công tác này sẽ tạo điều kiện để công tác đấu giá quyền sử dụng đất triển khai có hiệu quả hơn trong thực tế. 3.3 Về lựa chọn hình thức đấu giá. Tuỳ thuộc vào tình hình cụ thể tại địa phương Hội đồng đấu giá có thể lựa chọn hình thức đấu giá: đấu giá một vòng trực tiếp, đấu giá nhiều vòng trực tiếp hoặc trả giá công khai sao cho mảnh đất đấu giá phát huy tối đa giá trị và giá trị sử dụng của nó. 3.4 Về xây dựng giá sàn. Căn cứ vào các văn bản quy phạm pháp luật đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, từ đó xác định mức giá sàn của mảnh đất một cách khoa học phù hợp với giá trị thị trường của các mảnh đất liền kề có cùng điều kiện về kết cấu hạ tầng tại thời điểm định giá. 3.5 Về tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu gía cần được tiến hành công khai, dân chủ, có quy chế đấu giá phù hợp tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện được tham gia đấu giá, đảm bảo kết hợp hài hoà lợi ích của Nhà nước và lợi ích của đơn vị trúng đấu giá. 3.6 Về sử dụng tiền thu được từ đấu giá. Cần quản lý thống nhất nguồn thu từ các dự án đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng hợp lý nguồn thu này trong việc nâng cấp, đầu tư cơ sở hạ tầng, chỉnh trang diện mạo đô thị theo đúng quy định của Nhà nước. Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị thúc đẩy công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng . I, Phương hướng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng tại Nam định. Cùng với tiến trình phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, nhu cầu sử dụng đất tại các đô thị ngày càng tăng lên dõ dệt. Đặc biệt, quỹ đất dùng cho xây dựng nhà ở đang dần trở lên bức thiết trong đời sống xã hội. Bên cạnh đó việc thực hiện chính sách nhà ở mở cửa thu hút các dự án đầu tư, việc sử dụng nhà đất góp vốn liên doanh với các tổ chức , cá nhân trong và ngoài nước để sản xuất, kinh doanh ngày càng tăng. Như vậy hoạt động của thị trường đất đai là nhân tố quan trọng đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có chính sách đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng là loại hình giao dịch tích cực trong nền kinh tế thị trường. Xuất phát từ thực tế trên, Nam định đã tập trung điểu chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đề xuất phương hướng chỉ đạo công tác này phù hợp với tình hình thực tế trên địa bàn tỉnh. Là một trong những địa phương đi đầu trong cả nước về lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất, để tiếp tục phat huy các kết quả đạt được trong năm 2007 vừa qua, Nam định đã đề ra chỉ tiêu thực hiện 12 dự án xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có 5 dự án chuyển tiếp từ năm 2007 và 7 dự án mới. Trong mỗi dự án đấu giá quyền sử dụng đất có thể có các dự án nhỏ phụ thuộc vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng. II. Một số giải pháp thúc đẩy công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cở sở hạ tầng tại Nam Định hiện nay. Qua việc đánh giá hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng tại Nam Định trong thời gian qua cho thấy, đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất , cho thuê đất hiện nay là hướng đi phù hợp .Luật đất đai ( sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2004 đã quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp: đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp , lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ... và các trường hợp khácdo Chính phủ quy định . Có nghĩa là đa số các trường hợp giao đất, cho thuê đất đều thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện thành công trong thời gian qua là bước tập dượt chính sách giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự đi vào cuộc sống. Vì vậy, cần nhân rộng mô hình đấu giá quyền sử dụng đất trong phạm vi cả nước, đồng thời tiến hành xây dựng , hoàn thiện khung pháp lý về sử dụng quỹ đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để tiến tới thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất chuyên nghiệp, để tiếp tục đáp ứng các nhu cầu trên và khắc phục các tồn tại hiện nay trong thời gian trước mắt, cần tập trung đẩy mạnh một số các biện pháp sau: 1, Giải pháp về xác định giá sàn cho khu đất đấu giá. Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Nam Định trực tiếp ban hành các bảng giá các loại đất làm cơ sở để Hội đồng đấu giá xác định giá sàn và bước gía cho phù hợp với điều kiện thực tế của thị trường bất động sản của từng khu vực. Mặt khác đây còn là cơ sở bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Nguyên tắc chung để xác định giá các loại đất là căn cứ vào khả năng sinh lời , khoảng cách tới mặt tiền của trục đường giao thông, đường phố và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì mức giá sàn không được thấp hơn mức giá quy định tại khung giá đó. Đồng thời, định ký hàng năm, các tỉnh phải công bố công khai giá đất nhằm khắc phục tình trạng giá đất do Nhà nước ban hành lạc hậu so với thực tế . Đây là cơ sở quan trọng thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất. 2. Giải pháp về quy hoạch khu đất phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất: Các cơ quan chức năng của tỉnh, thành phố cần làm tốt công tác quy hoạch , nhất là khâu quy hoạch chi tiết để đưa vào đó thống kê đất và công trình trên đất , lập dự án đầu giá. Có thể nói đây là một trong nhưng khâu đang làn chậm tiến độ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở nhiều nơi, do đó rút ngắn thời gian ở khâu này sẽ là bước quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng. Mặt khác cần công khai công tác quy hoạch chi tiết để các tổ chức, các cá nhân có nhu cầu có thể tiếp cận dễ dàng các thông tin cần thiết , khắc phục tình trạng mua bán, kinh doanh bất động sản có tính chất lừa đảo, kích cầu ảo, nâng giá lên cao một cách giả tạo. Một vấn đề khác cần quan tâm hiện nay là khắc phục tình trạng tuỳ tiện trong công tác quy hoạch sử dụng đất, tình trạng quy hoạch treo, chấn chỉnh công tác giao đất , cho thuê đất, thu hồi diện tích đất không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Nam Định thường là những dự án có quy mô vừa và nhỏ, đa số quỹ đất sử dụng cho đấu giá không phải là quỹ đất nằm trong quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết tại các địa phương. Vì vậy cần phải điều chỉnh quy hoạch cho các dự án đấu giá quyền sử dụng đất , khai thác quỹ đất phù hợp, đảm bảo cân đối giữa các vùng, miền của khu vực. Điều này đồng nghĩa với việc đầu tư hợp lý, công bằng nguồn Ngân sách Nhà nước giao cho các địa phương. Đồng thời khắc phục những tồn tại trong công tác quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo tính khả thi, làm cơ sở cho việc định giá đất và xác định giá đất cho các dự án đấu giá quyền sử dụng đất. Hiện nay là thời điểm thuận lợi cho việc tiến hành tạo quỹ đất cho Nhà nước khi Nhà nước bỏ tiền ra bồi thường giải phóng mặt bằng các khu đất đã có quy hoạch, nhưng chưa có chủ đầu tư, sau đó đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất, kêu gọi các doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư theo quy hoạch. Đây cũng là cách Nhá nước thu được ngân sách tè khoản địa tô chênh lệch do việc thực hiện quy hoạch của Nhà nước. Các tỉnh, thành phố cần căn cứ vào quy hoạch chung hoặc quy hoạch chi tiết đã được duyệt để tiến hành khoanh định các khu vực và lập kế hoạch giao cho Trung tâm Phát triển Quỹ Đất bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất cho tỉnh, thành phố. Có thể tổ chức đấu thầu dự án hoặc chỉ định chủ đầu tư trước khi khu đất bồi thường xong, trong trường hợp này chủ đầu tư giao tiền bồi thường cho Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh để chi chả cho dân ( số tiền này do hai bên thoả thuận, thống nhất hoặc trả đúng bằng số tiền ban bồi thường giải phóng mặt bằng chi trả cho dân) Điều quan trong hơn là việc xây dựng đô thị thời “hậu đấu giá”, cần có cơ chế quản lý sau khi đấu giá, nếu không sẽ dẫn đến tình trạng chủ đầu tư sẽ thực hiện sai quy hoạch so với cam kết trước kia theo hướng có lợi cho mình, làm ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị và kiến trúc chung của cả tỉnh, thành phố. - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố cần phân cấp và uỷ quyền cho Giám đốc Sở Giao thông công chính phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật để đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn. 3. Giải pháp về tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất: Các tỉnh, thành phố cần có quy định cụ thể trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất về các khâu: lựa chọn hình thức đấu giá, xác định giá sàn... Thông tin về người tham gia đấu giá và số lượng người tham gia cần giữ bí mật cho đến khi Hội đồng đấu giá tuyên bố mở phiên đấu giá, công bố và niêm yết công khai danh sách người tham gia. Ưu điểm của phương pháp này là có tính kích cầu , tận thu cho ngân sách mà người dân thực sự có nhu cầu nhà ở sẽ không phải mua đất với giá quá cao hay quá chênh lệch. Quan trọng hơn là nó đảm bảo tính công khai , minh bạch, tạo niềm tin cho người dân khi được sử dụng mảnh đất với giá trúng thầu sát với giá thị trường, qua đó cũng loại bỏ cơ chế xin cho chống đầu cơ đất. 4. Giải pháp để hạn chế hiện tượng thông thầu trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất: Trong thời gian tới , để hạn chế thấp nhất tình trạng “thông thầu” trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất Hội đồng đấu giá ( Sở Tài nguyên Môi trường giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện ) cần thực hiện tổ chức đâú giá nhiều vòng , không hạn chế số lượng tham gia, chọn người bỏ giá cao nhất. Bởi lẽ hiện tượng thông thầu dễ sảy ra khi lượng người tham gia xấp xỉ bằng số lô đất. 5. Giải pháp về bồi thường giải phóng mặt bằng khu đất đấu giá phục vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khâu rất quan trọng trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất là việc bồi thường giải phóng mặt bằng. Thực tế cho thấy nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương bị ngưng trệ do công tác bồi thường giải phóng mặt bằng không được giải quyết triệt để dẫn đến tình trạng chây ỳ và tâm lý không đồng tình từ phía người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng. Để giải quyết tình trạng trên tỉnh và thành phố cần thực hiện các biện pháp sau: 5.1 Tiếp tục cho thực hiện thủ tục thu hồi đất đối với những dự án đã thoả thuận được 80% diện tích đất của dự án, mà phần còn lại nhà đầu tư không thể thoả thuận được, Nhà nước thực hiện thủ tục thu hồi đất và nhà đầu tư sẽ bồi thường theo giá quy định của Nhà nước. 5.2 Quy định cụ thể hơn về các dự án nhà ở được áp dụng hình thức thu hồi đất của người sử dụng để giao cho chủ đầu tư, gồm các dự án sử dụng đất để phát triển các khu đô thị mới và các khu nhà ở có quy mô, phát triển các khu dân cư nông thôn tại các xã thuộc huyện. 5.3 Trường hợp sau khi có quyết định thu hồi và phương án bồi thương giải phóng mặt bằng đã được phê duyệt, nếu người có đất bị thu hồi khồn chấp hành, thì Uỷ ban nhân dân huyện, thành phố tiến hành cưỡng chế để giao đất cho nhà đầu tư triển khai dự án. 5.4 Khi áp dụng giá bồi thường, hỗ trợ đối với các khu giáp ranh có mức giá khác nhau, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, thành phố phải chủ động tháo gỡ bằng các biện pháp điều chỉnh , hỗ trợ cho phù hợ với thực tế từng khu vực, không làm ảnh hưởng đến chính sách chung và các dự án khác trên địa bàn. 5.5 Việc bồi thường giải phóng mặt bằng do cơ quan Nhà nước thực hiện, không yêu cầu nhà đầu tư trực tiếp làm việc với người có đất bị thu hồi. Thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng phải đúng với kế hoạch đã đề ra, cần có chế tài sử phạt nếu vi phạm. 5.6 Phải công khai, minh bạch trong việc thực hiện bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất để nhân dân hiểu và đồng thuận, đảm bảo khu tái định cư phải có điều kiện tốt hơn nơi ở cũ. Với cách làm như trên, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình về đất đai, thúc đẩy sự phát triển của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm ăn chân chính, đồng thời hạn chế tình trạng chủ đầu tư dự án làm ăn chụp giật, manh mún làm ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống nhân dân và sự lành mạnh của thị trường bất động sản. Cách làm này cũng nhằm đáp ứng mục tiêu và nhiệm vụ ngân sách mà nhà nước đặt ra trong thời kỳ hội nhập. III. Một số kiến nghị thúc đẩy hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất toạ vốn đầu tư cơ sở hạ tầng Để các quy định trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng ở nước ta thực hiện một cách có hiệu quả trong thực tế theo tinh thần của Luật đất đai năm 2003 , cần có sự quản lý, thống nhất từ trung ương đến địa phương. 1. Đối với Nhà nước: 1.1 Cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn bản pháp luật đồng bộ, toàn diện, phù hợp, thống nhất chung trong cả nứơc về việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thực sự coi quỹ đất là một nguồn tài nguyên, một nguồn nội lực của đất nước, nó có giá trị và giá trị sử dụng đích thực, cần phải được khai thác tận dụng một cách rộng rãi, đa dạng, triệt để theo su hướng vận động và phát triển chứ không phải là trong khuôn khổ hạn hẹp . Bên cạnh đó, Nhà nước cần xây dựng một số nội dung thuộc tầm quản lý vĩ mô làm căn cứ cho việc giao đất, cho thuê đất. Nhà nước chủ động đề ra các chủ trương khuyến khích các địa phương khai khác quỹ đất , phát huy tối đa nguồn lực từ đất làm tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước và tiến tới thực hiện tổ chức công tác đấu giá quyền sử dụng đất chuyên nghiệp. 1.2 Nhà nước cần có các quy định về phân cấp quản lý thu – chi và chế độ sử dụng nguồn thu tài chính từ đấu giá quyền sử dụng đất. Mặt khác, cần cân đối nguồn tài chính thu được từ các địa phương có nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các địa phương còn khó khăn về mặt tài chính do quỹ đất phục vụ cho đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa đươc khai thác một cách có hiệu quả , cơ sở hạ tầng còn thấp kém để đảm bảo hài hoà, hợp lý giữa các địa phương. 1.3 Từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường, làm lành mạnh hoá các giao dịch trên thị trường chuyền nhượng quyền sử dụng đất trong đó đặc biệt chú trọng vào việc thành lập “sàn giao dịch bất động sản” để thực hiện các hình thức đấu giá , đấu thầu, treo biển đối với các loại đất được đưa vào thị trường bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia vào thị trường và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế cơ cấu đất đai. 1.4 Nhà nước chỉ định ra các quy định , nguyên tắc về đấu giá, còn việc thực hiện là do các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc chuyên nghiệp đảm nhận 1.5 Yêu cầu các sở, ban, nghành, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố và các chủ đầu tư tập chung chỉ đạo kiên quyết, chủ động tham mưu, đề suất, cải cách thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, phấn đấu hoàn thành tiến độ và kế hoạch đề ra. 2. Đối với địa phương: Cần quán triệt nguyên tắc chỉ đạo thống nhất của Nhà nước. 2.1 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố, các huyện cần tăng cường chỉ đạo các cấp chịu trách nhiệm về tiến độ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, chỉ đạo Chủ tịch các huyện có trách nhiệm thường xuyên kiểm điểm tiến độ thực hiện, không được khoán trắng cho các ban quản lý dự án và chịu trách nhiệm hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương mình. 2.2 Các Sở , ban , nghành chức năng cũng như các huyện , cần phân dõ trách nhiệm, quyền hạn từ cán bộ lãnh đạo đến các chuyên viên về công tác đấu giá quyền sử dụng đất, nêu cao vai trò và trách nhiệm cá nhân. Khâu nào, bộ phận nào gây khó khăn, giải quyết chậm các thủ tục hành chính các dự án đấu giá quyền sử dụng đất so với quyết định cần sử lý nghiêm khắc. a, Sở Tài nguyên Môi trường cần tổ chức thống kê và cập nhật thường xuyên các dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang triển khai, thống kê đất và các công trình trên đất tại các quận huyện để tạo ra nguồn hàng tham gia vào thị trường bất động sản như chỉ đạo của chính phủ. b, Sở tài chính cần nghiên cứu và xem xét lại việc phân bổ Ngân sách cho các huyện, thành phố, không để tình trạng chờ đợi, ỷ lại vào tỉnh. c, Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc sở Tài nguyên Môi trường ( bên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ) cần xem xét, xây dựng quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đây đủ, hợp lý khoa học, khach quan . d, Bên tổ chức đấu giá cũng như người tham gia đấu giá, trúng đấu giá phải thực hiện đúng quy chế đấu giá ( trong đó có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ chế chính sách tài chính hiện hành). Với một số kiến nghị trên đây, hy vọng thời gian tới , công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng tịa Nam Định sẽ được thực hiện hiệu quả hơn nữa, phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai, góp phần không nhỏ vào quá trình phát triển kinh tế – xã hội của đất nước đặt ra trong giai đoạn hiện nay. Kết luận Trong khi Nhà nước chưa tìm được biện pháp tối ưu để giải quyết những bất cập, yếu kém trong công tác quản lý và sử dụng đất đai với tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao thì hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã bước đầu đạt được những thành tựu đáng kể về kinh tế – xã hội, thực sự trở thành cánh tay đắc lực góp phần siết chặt những lỗ hổng của công tác này thông qua việc đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã giúp các cơ quan chức năng tháo gỡ những khó khăn trong việc đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng , chỉnh trang diện mạo đô thị. Để phát huy hơn nữa lợi thế do công tác đấu giá quyền sử dụng đất đem lại, chúng ta cần tâp trung đúc kết những bài học kinh nghiệm thực tiến trong việc xác định giá đất, quy hoạch sử dụng đất đối với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trên phương diện quản lý và sử dụng đất , quy trình, quy định và biện pháp tổ chức thực hiện đối với chính quyền các cấp và cán bộ được uỷ quyền để điều hành các dự án đâú giá, nhằm đáp ứng các nhu cầu đặt ra của tiến trình phát triển kinh tế xã hội. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Gs – Ts KH Phạm Đình Thắng cùng các thầy cô giáo thuộc trung tâm Bất Động Sản và Địa Chính, các cán bộ Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định đã tận tình giúp đỡ em thực hiện chuyên đề thực tập này.