Chuyên đề Một số vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank

h hàng được chia thành 2 giai đoạn và 7 bước tác nghiệp chính gồm có: * Giai đoạn I: Thẩm định và xét duyệt Bước 1: Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ Bộ phận chức năng thực hiện: Tín dụng. Cán bộ tín dụng có nhiệm vụ tìm kiếm, tiếp thị khách hàng, nắm bắt nhu cầu vay vốn, tư vấn thỏa mãn nhu cầu khách hàng trên nguyên tắc hai bên cùng có lợi. Các bên cung cấp tài liệu hồ sơ có thể là: Khách hàng, các tổ chức tín dụng khác đóng vai trò đầu mối, các nhà thu xếp tài chính, các đối tác đầu tư của ngân hàng Cán bộ tín dụng phải hướng dẫn các bên cung cấp tài liệu lập hồ sơ vay vốn ngân hàng, đồng thời cũng là đầu mối tiếp nhận , kiểm tra hồ sơ vay vốn và giao dịch với khách hàng, đối tác. Cán bộ tín dụng thực hiện theo trình tự và phải tuân thủ những quy định sau: 1. Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn: bộ hồ sơ vay vốn gồm: - Hồ sơ về khách hàng vay vốn - Hồ sơ khoản vay - Hồ sơ về dự án đầu tư - Hồ sơ về bảo đảm tiền vay 2. Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ - Kiểm tra tính đầy đủ về số lượng và tính pháp lý của hồ sơ vay vốn theo quy định hướng dẫn lập hồ sơ. - Báo cáo trưởng phòng xin ý kiến chỉ đạo - Trường hợp tài liệu chưa đầy đủ, yêu cầu và hướng đãn khách hàng cung cấp bổ sung hoàn thiện. Bước 2: Thẩm định Bộ phận thực hiện : Tín dụng ( hoặc Thẩm định) 1. Trình tự thực hiện thẩm định - Thẩm định về năng lực pháp lý của khách hàng - Thẩm định về năng lực hoạt động, tình hình sản xuất kinh doanh, tình hình tài chính và uy tín của khách hàng. - Thẩm định phương án sản xuất kinh doanh, thẩm định khoản vay và khả năng trả nợ - Thẩm định dự án đầu tư - Thẩm định các biện pháp bảo đảm tiền vay. - Thẩm định về khả năng đáp ứng nguồn vốn, lãi suất, thời hạn cho vay của bản thân ngân hàng. - Lập tờ trình thẩm định - Báo cáo trưởng phòng nghiệp vụ Bước 3: Trình duyệt hồ sơ vay vốn, phán quyết cho vay - Trình duyệt hồ sơ vay vốn - Báo cáo họi đồng tư vấn tín dụng - Phê duyệt vượt mức phán quyết, tái thẩm định tín dụng * Giai đoạn II: Thực hiện cho vay và quản lý tín dụng Bước 4: Lập, đàm phán và ký kết các hợp đồng - Soạn thảo hợp đồng - Đàm phán các điều kiện của hợp đồng - Ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay - Làm thủ tục giao nhận giấy tờ liên quan đến tài sản bảo đảm vốn vay. Bước 5: Giải ngân - Lập hồ sơ rút vốn vay - Kiểm tra các căn cứ giải ngân - Trình duyệt giải ngân Bước 6: Giám sát, theo dõi các khảon vay; Thu nợ và xử lý các vấn đề phát sinh - Kiểm tra sử dụng vốn vay - Theo dõi khoản vay - Theo dõi, phân tích tình hình khách hàng trong thời gian vay vốn - Theo dõi việc thực hiện hợp đồng tín dụng của khách hàng - Xử lý các vấn đề phát sinh Bước 7: Tất toán khế ước, Thanh lý hợp đồng, Lưu hồ sơ. - Giải tỏa các hợp đồng bảo đảm tiền vay( nếu có) - Thanh lý hợp đồng tín dụng - Nghiên cứu những phản ánh từ khách hàng - Lưu hồ sơ. Sơ đồ quy trình tín dụng ở Ngân hàng VPBank Kiểm tra trước khi cho vay Kiểm tra giấy tờ Kiểm tra thực địa Định giá Đồng ý cho vay, xác định mức cho vay Quản lý bất động sản thế chấp Kiểm tra định kỳ Kiểm tra đột xuất Giữ giấy tờ TSCĐ Kiểm tra đột xuất Thanh lý hợp đồng TC -Hoàn trả hồ sơ giấy tờ . -Giữ hộ để ký hợp đồng khác -Gia hạn nợ -Khách tự bán TSCĐ -Ngân hàng bán Trả được nợ Không trả được nợ 2.2.3. Tình hình công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank Để có thể hiểu rõ nét về công tác định giá bất động sản bảo đảm tại ngân hàng VPBank, em xin lấy hoạt động cụ thể tại phòng thẩm định tài sản ở chi nhánh Nam Thăng Long, địa chỉ : Tòa nhà M3, M4-91 Nguyễn Chí Thanh, Hà Nội làm minh chứng. 2.2.3.1. Cơ cấu phòng thẩm định tài sản bảo đảm - Một trưởng phòng, một phó phòng. - Số lượng nhân viên trong phòng: 14 người. Chấ lượng nhân viên: +Là những người có trình độ đại học và trên đại học. +Đội ngũ nhân viên trẻ tuổi năng động, nhiệt tình 2.2.3.2. Nhiệm vụ của phòng thẩm định - Thực hiện việc thẩm định và đánh giá các tài sản thế chấp cầm cố. - Kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của tài sản thế chấp. - Thẩm định và chịu trách nhiệm về giá trị thẩm định tài sản thế chấp bảo đảm khoản vay. - Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chuẩn mực trong viêc định giá tài sản thế chấp phù hợp với thực tế và bảo đảm an toàn cho ngân hàng. - Xây dựng tiêu chuẩn phân hạng và thực hiện việc phân hạng tài sản thế chấp cầm cỗ. - Sưu tầm, tập hợp các văn bản pháp luật có liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá. - Lập các hợp đồng thế chấp cầm cố tài sản bảo đảm nơi vay và thực hiện việc công chứng. - Lập các văn bản thông báo việc thế chấp cầm cố tài sản cho các cơ quan chức năng theo quy định của pháp luật. - Chỉ đạo kiểm tra và hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ định giá trong toàn hệ thống - Thực hiện việc mua bảo hiểm cho các tài sản thế chấp. - Sử dụng, thuê các kho bãi để quản lý tài sản cầm cố. - Định kỳ tái định giá tài sản thế chấp cầm cố, kiểm tra thường xuyên và định kì kho bãi cũng như các tài sản cầm cố để đề xuất kịp thời các biên pháp xử lý các vấn đề phát sinh để đảm bảo an toàn tín dụng...... 2.2.3.3. Cơ sở xác định giá trị tài sản bảo đảm tại VPBank. - Xác định giá trị tài sản theo giá thị trường, hoặc giá tham khảo. - Xác định giá trị tài sản theo gía sổ sách kế toán. - So sánh giữa giá trị tài sản theo giá sổ sách và giá trị tài sản theo giá thị trường. + Nếu giá trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán (hoặc giá quy định) lớn hơn giá trị tài sản tính theo giá tham khảo hoặc giá thị trường thì giá trị tài sản thế chấp cầm cố được xác định theo giá trị tài sản tính theo giá tham khảo hoặc giá trị trên thị trường. + Nếu giá trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán nhỏ hơn giá trị tài sản tính theo giá trị tham khảo hoặc giá trị trên trên thị trường thì giá trị thế chấp được xác định theo giá trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán. + Trường hợp đặc biệt khác phải được ban tín dụng hoặc hội đồng tín dụng quyết định Các phương pháp định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng VPBank chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp vì phương pháp này đơn giản, dễ sử dụng, tiến hành nhanh chóng. Phương pháp này còn dựa vào những bằng chứng có thực nên dễ thuyết phục khách hàng. 2.2.3.4. Quy trình thẩm định bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank : Bước 1: Nhận yêu cầu công việc và hồ sơ tài sản. Trên cơ sở nhận được yêu cầu đề nghị của bộ phận tín dụng và có ý kiến của trưởng phòng thẩm định giao cho việc đánh giá tài sản cầm cố, thế chấp. Nhân viên thẩm định được giao liên hệ với bộ phận tín dụng để nhận đầy đủ hồ sơ của tài sản thế chấp. Bước 2: Tiếp xúc khách hàng, hoàn thiện hồ sơ, đối chiếu hồ sơ tài sản Sau khi nhận bàn giao hồ sơ từ bộ phận tín dụng, nhân viên phòng thẩm định liên hệ với chủ sở hữu tài sản để nắm sơ bộ khái quat về tài sản, bố trí thời gian để thẩm định, đánh giá tài sản, đề nghị khách hàng cung cấp đầy đủ các hồ sơ liên quan đến tài sản. Bước 3: Đánh giá tính pháp lý của hồ sơ và phân loại tài sản. Dựa trên cơ sở hồ sơ có đánh giá xem tài sản có phù hợp với quy định cho phép nhận cầm cố, thế chấp của Ngân hàng VPBank hay không? Nếu không thì phải dừng ngay, nếu được thì tiếp tục xem xét đánh giá theo quy định của pháp luật và của Ngân hàng VPBank, xem xét các mặt theo quy định: nguồn gốc tài sản, thời gian sử dụng, thời gian còn lại của tài sản, giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu của tài sản.... Bước 4: Đánh giá quyền sở hữu của tài sản thế chấp, cầm cố. - Xác định người chủ sở hữu của tài sản đó. Số thành viên cùng sở hữu tài sản: tên, tuổi, địa chỉ, số chứng minh nhân dân (số hộ chiếu) của từng thành viên sở hữu tài sản nếu là đồng sở hữu. Tên, địa chỉ giao dịch, người lãnh đạo, giấy phép thành lập, giấy đăng kí kinh doanh nếu sở hữu tài sản là pháp nhân, đồng thời kèm theo sự chấp thuận của chủ sỡ hữu tài sản hoặc cơ quan có thẩm quyền cho đem tài sản thế chấp, cầm cố. - Người liên quan đến tài sản: nguời thực tế đang sinh sống, quản lý tài sản, quan hệ với chủ sỡ hữu, người thừa kế.... - Xác định tài sản đã được đem thế chấp cầm cố, cho thuê mượn hay kê khai góp vốn hay chưa. - Các tranh chấp, khiếu kiện về tài sản. Nếu có tranh chấp, khiếu kiện phải có xác nhận của địa phương. Bước 5: Đánh giá hiện trạng của tài sản. Đánh giá toàn diện về bất động sản như: vị trí địa lý, diện tích, tính năng, mục đích sử dụng, kết cấu, tình trạng pháp lý.... của bất động sản . Bước 6: Định giá tài sản, lập biên bản định giá, báo cáo trình ban/ hội đồng tín dụng. Biên bản định giá phải có các nội dung chủ yếu sau: + chủ sỡ hữu tài sản. + Tài sản định giá. + Giấy tờ sở hữu tài sản. +Xác định tranh chấp. + Hiện trạng sử dung tài sản. + Quyền sở hữu tài sản. + Quan hệ của chủ sở hữu với bên vay vốn. + Giá trị tài sản đã được định giá. Biên bản định giá có sự đồng ý đánh giá của nhân viên thẩm định và chủ sở hữu. Sau khi có biên bản định giá nhân viên thẩm định lập báo cáo trong đó có ý kiến đề xuất của cán bộ thẩm định và chuyển về cho trưởng phòng thẩm định tài sản đảm bảo. Trưởng phòng thẩm định tiếp nhận lại biên bản báo cáo của nhân viên và đề xuất ý kiến của mình để trình các cấp ra quyết định. Nội dung báo cáo gồm các yêu cầu sau: + Tài sản định giá. + Đánh giá về quyền sở hữu. + Đánh giá về giá trị tài sản. + Đánh giá về thuận lợi, khó khăn hạn chế của tài sản. + Đánh giá tính chuyển nhượng. + Ý kiến đề xuất của người lập báo cáo. Bứoc 7: Hoàn thiện hồ sơ. Trên cơ sở được Ban tín dụng / Hội đồng tín dụng chấp thuận, từ đề nghị của bộ phận yêu cầu hoàn thiện hồ sơ, được sự phân công của trưởng phòng nhân viên thẩm định lập hợp đồng thế chấp cầm cố, bảo lãnh tài sản bảo đảm và ký kết( theo ủy quyền) tại phòng công chứng. Việc tổ chức ký hợp đồng cầm cố tài sản bất động sản và tài sản gắn liền với đất được ký tại phòng công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm tại cấp có thẩm quyền là phòng tài nguyên và môi trường quận, huyện; Văn phòng đăng ký đất và nhà Hà Nội - Sở tài nguyên môi trường và nhà Hà Nội. Sau đó nhân viên thẩm định tiến hành nhập kho tài sản bảo đảm theo quy trình nhập xuất kho của VPBank. 2.3. Thực tế việc sử dụng các phương pháp định giá BĐS tại Ngân hàng VPBank . 2.3.1. Về mặt lý thuyết * Đối với BĐS là hiện vật: Khi phòng thẩm định tài sản bảo đảm nhận được giấy đề nghị định giá thì cán bộ thẩm định bắt đầu thực hiện định giá tài sản, dựa vào các giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp của tài sản, chứng minh tài sản đó có bị đem thế chấp nơi khác hay không. Cán bộ thẩm định xuống tận nơi có bất động sản thế chấp để lấy dữ liệu thực tế về bất động sản mục tiêu. Những vấn đề mà cán bộ thẩm định cần quan tâm đó là: - Địa chỉ cụ thể của bất động sản đem thế chấp. - Diện tích hình dáng của bất động sản có giống như được ghi trong quyền sử dụng đất hay không, nếu có sự thay đổi thì phải miêu tả chi tiết về sự thay đổi đó. - Xem mối quan hệ xung quanh của bất động sản mục tiêu như thế nào, điều kiện cơ sở hạ tầng, kinh tế xã hội.... - Nếu có nhà trên đất thì phải xem thời gian đã sử dụng của ngôi nhà. - Bất động sản hiện đang được sử dụng để làm gì. - Tham khảo giá của những bất động sản xung quanh - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như phong thủy, kiến trúc, hướng.... Sau đó bất động sản sẽ được xác định giá trị theo những thông tin thị trường mà cán bộ thẩm định thu thập được một cách đáng tin cậy. Đặc biệt là dựa vào kinh nghiệm của cán bộ định giá và ý kiến của các đồng nghiệp đã từng định giá các bất động sản tuơng tự. * Đối với bất động sản có nhà trên đất: - Chúng ta xác định giá trị ngôi nhà theo số liệu sổ sách kế toán, bao gồm việc tập hợp những chi phí cho việc xây dựng căn nhà , như chi phí mua nguyên vật liệu, chi phí nhân công, chi phí thiết kế.....Hoặc dựa theo chi phí xây dựng mà UBND thành phố, tỉnh quy định tại thời điểm định giá. - Sau đó ta xác định giá trị còn lại của công trình trên đất bằng cách : Giá trị còn lại của công trình = = Nguyên giá nhà cửa, công trình xây dựng -_ Khấu hao cơ bản đã trích Như vậy giá trị còn lại của công trình xây dựng chính là giá trị ước tính của cán bộ thẩm định. Còn việc tính khấu hao cơ bản đã trích thì ngân hàng chủ yếu dựa vào phương pháp khấu hao theo đường thẳng. Đó là thực tế đối với những công trình xây dựng của các doanh nghiệp còn đầy đủ giấy tờ, thực tế với nhà dân thì việc định giá được tiến hành như sau: - Xác định nguyên giá bằng cách lấy quy định mét vuông xây dựng của Uỷ ban thành phố, tỉnh , địa phương quy định tại thời điểm định giá. - Giá trị còn lại ước tính tùy theo kinh nghiệm từng người. Tính theo tỷ lệ còn lại. Vậy giá trị ước tính của bất động sản : Giá trị nhà còn lại = đơn giá m2 sàn xây dựng * Diện tích xây dựng * tỷ lệ % giá trị còn lại của bất động sản * Đối với những bất động sản bảo đảm hình thành sau vốn vay thì cách xác định như sau: Vói những ngôi nhà tự xây dựng thì được định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế, dựa vào hóa đơn thanh toán những khoản để có được bất động sản thuộc sở hữu. Cán bộ thẩm định phải theo dõi sát sao số chi phí đó. - Với những ngôi nhà chung cư thì cán bộ thực hiện ký kết với người thầu xây dựng khu chung cư đó để đảm bảo ngôi nhà đó không được bán, chuyển nhượng hay cho thuê đối với người khác mà không được sự đồng ý của ngân hàng. Lúc này giá trị ngôi nhà được xác định bằng giá bán của nhà thầu xây dựng cho khách hàng. Việc định giá một tài sản không phải là việc đơn giản, nó đòi hỏi cán bộ thẩm định đưa ra được một mức giá ước tính cho bất động sản sao cho thị trường chấp nhận tại thời điểm vay. Định giá tài sản đảm bảo gặp khó khăn hơn nhiều bởi lẽ định giá tại thời điểm hiện tại nhưng nếu phải đem phát mãi thì cũng phải sau ít nhất một năm mới thực hiện được, vì vậy chứa đựng rủi ro cho cán bộ thẩm định là rất lớn và rủi ro cho hoạt động tín dụng cũng không nhỏ. Do đó, việc định giá của cán bộ thẩm định cũng phải tuân theo một phương pháp nhất định, nhằm làm giảm rủi ro tới mức thấp nhất. 2.3.2. Về mặt thực tế. Để minh họa cho họa cho công tác định giá của phòng thẩm định ở Ngân hàng VPBank em xin đưa ra hai ví dụ sau: A) Ví dụ 1: Nhà và đất tại số nhà 32 phố Ngô Thì Nhậm, phường Ngô Thì Nhậm, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội 1. Tài sản đinh giá: Nhà và đất tại số nhà 32 phố Ngô Thì Nhậm, phường Ngô Thì Nhậm, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội 2. Về mảnh đất: Vị trí: Nhà và đất tại thửa số 87/ 1F tờ bản đồ số L6 lập năm 1956, số nhà 32 phố Ngô Thì Nhậm, phường Ngô Thì Nhậm, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. - Phía trước: Mặt phố Ngô Thì Nhậm. - Phía sau: Lối đi chung. - Phía bên phải( nhìn từ trong ra): Nhà liền kề số 34. - Phía bên trái: Ngõ đi chung Đặc điểm: Mảnh đất hình chữ nhật, mặt tiền rộng khoảng 4,5m - Diện tích: 92,10 m2 - Hình thức sử dụng: Riêng 3. Về ngôi nhà: - Theo giấy chứng nhận trên mảnh đất có ngôi nhà xây gạch , 01 tầng, diện tích sử dụng 75,46m2 . Trên thực tế chủ ngôi nhà đã cho xây dựng 01 ngôi nhà bê tông, 04 tầng, diện tích xây dựng khoảng 90m2 , diện tích sử dụng khoảng 280m2. 4. Giấy tờ sở hữu tài sản. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà ở số 10107095132 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 10/07/2001. Hồ sơ gốc số 3883.2001.QĐUB.19680.2001 đứng tên ông Nguyễn Doãn Toàn. 5. Xác định tranh chấp. Hiện không có tranh chấp. 6. Hiện trạng sử dụng Hiện gia đình chủ sở hữu đang ở , gồm có 4 người. 7. Quyền sở hữu và sử dụng tài sản. Tài sản trên thuộc sở hữu và sử dụng hợp pháp của ông Nguyễn Doãn Toàn. 8. Quan hệ của chủ sở hữu và sử dụng tài sản với bên vay. Chủ sở hữu dùng tài sản của chính mình để thế chấp vay vốn tại Ngân hàng VPBank chi nhánh Thăng Long. Với những số liệu trên các cán bộ thẩm định của Ngân hàng VPBank định giá như sau: 1. Căn cứ định giá: -Theo quyết định số 242/2006/ QĐ-UBND ngày 29/12/2006 về việc ban hành gía các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2007. - Theo quy định đơn giá xây dựng do UBND thành phố Hà Nội (Quyết định số 81/2005 QĐ- UB ngày 03/06/2005). - Giá chuyển nhượng tài sản tại thời điểm hai bên định giá. 2. Giá trị tài sản theo quy định: 2.1. Giá trị quyền sử dụng đất. -Loại đất: Đất ở. - Trị gía đất: 46.000.000 VNĐ x 92,1 m2 = 4.236.600.000 VNĐ ( Bằng chữ: Bốn tỷ hai trăm ba mươi sáu triệu sáu trăm nghìn đồng) 2.2. Giá trị nhà. - Nhà cấp III - Đơn giá: 2.130.000 VNĐ/m2. - Tổng diện tích sử dụng: 280m2. - Giá trị còn lại: 90%. - Giá trị nhà: 2.130.000 VNĐ/m2 x 280m2 x 90% = 536.760.000 VNĐ Làm tròn: 537.000.000 VNĐ. ( Bằng chữ: Năm trăm ba mươi baytriệu đồng) 3. Tổng giá trị ngôi nhà gắn với quyền sử dụng đất theo quy định: 537.000.000VNĐ+ 4.236.600.000VNĐ = 4.773.600.000 VNĐ 4. Giá trị quyền sử dụng đất có tham khảo theo giá thị trường tại thời điểm định giá: Khoảng 195.000.000 đ/m2 x 92.1 m2 = 17.959.500.000 VNĐ ( Mười bảy tỷ chín trăm năm mưoi chín triệu năm trăm nghìn đồng) 5. Trị giá toàn bộ ngôi nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tham khảo theo giá thị trường tại thời điểm được hai bên thống nhất định giá là: 537.000.000VNĐ + 17.959.500.000 VNĐ = 18.496.500.000 VNĐ Làm tròn: 18.500.000.000 VNĐ ( Bằng chữ: Mưòi tám tỷ năm trăm triệu đồng chẵn). B ) Ví dụ 2: 1. Tài sản đinh giá: Căn hộ 204- Nhà B3- tập thể Ngọc Khánh, phường Ngọc Khánh- Quận Ba Đình - Hà Nội 2. Vị trí: Căn hộ 204- Nhà B3- tập thể Ngọc Khánh, phường Ngọc Khánh- Quận Ba Đình - Hà Nội, nằm trên ặt đường Nguyễn Chí Thanh. - Phía trước: Hành lang . - Phía sau: Khoảng không nhìn ra đường Nguyễn Chí Thanh. - Phía bên phải( nhìn từ trong ra): Khoảng không. - Phía bên trái: Căn hộ liền kề. 3. Đặc điểm, chi tiết ngôi nhà: Nhà vị trí tầng 02 trong khu nhà bê tông 5 tầng, tổng diện tích sử dụng chung là396,6 m2. Diện tích đất sử dụng riêng là 43,7m2. Trên thực tế chủ sở hữu đã cơi nới thêm một phần diện tích khoảng 30m2. Diện tích sử dụng thực tế cả căn hộ khoảng 73,7m2. 4. Giấy tờ sở hữu tài sản. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà ở số 10101175018 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 21/02/2000. Hồ sơ gốc số 614.2000.QĐUB.1737.2000 đứng tên ông Nguyễn Văn Quang và vợ là Bà Bùi Thị Ngọc Lan. 5. Xác định tranh chấp. Hiện không có tranh chấp. 6. Hiện trạng sử dụng Hiện gia đình chủ sở hữu đang ở và sử dụng, gồm có 02 người. 7. Quyền sở hữu và sử dụng tài sản. Tài sản trên thuộc sở hữu và sử dụng hợp pháp của ông Nguyễn Văn Quang và vợ là bà Nguyễn Thị Ngọc Lan. 8. Quan hệ của chủ sở hữu và sử dụng tài sản với bên vay. Chủ sở hữu dùng tài sản của chính mình để thế chấp cho con rể mình là ông Nguyễn Trọng Hải vay vốn tại Ngân hàng VPBank chi nhánh Thăng Long. Với những số liệu trên các cán bộ thẩm định của Ngân hàng VPBank định giá như sau: 1. Căn cứ định giá: - Giá chuyển nhượng tài sản tại thời điểm hai bên định giá. - Trị giá căn hộ tham khảo trên thị trường tại thời điểm định giá khoảng: 15.000.000 NVĐ/m2 x 43,7m2 = 655.500.000 VNĐ Làm tròn: 655.000.000 VNĐ ( Bằng chữ: Sáu trăm năm mươi lăm triệu đồng chẵn) 3. Tổng giá trị ngôi nhà : Vậy tổng giá trị ngôi nhà là 655.000.000 VNĐ chẵn. 2.4. Đánh gía chung. Mục tiêu xuyên suốt của chuyên đề này là tìm hiểu về quy trình định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank .Trước tiên ta có thể nhận thấy rằng,so với các ngân hàng khác, VPBank đã có một dường lối đúng đắnkhi nhận ra vai trò quan trọng của phòng thẩm định nên đã tách phòng ra hoật động độc lập. Nhờ đó quy trình định giá bất động sản thế chấp tại VPBank rất chặt chẽ, bắt đầu từ khâu thẩm tra hồ sơ về tài sản thế chấp đến việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, phân tích chúng rồi từ đó đưa ra kết quả định giá bất động sản thế chấp. Nhìn chung giá trị mà các cán bộ tín dụng đưa ra cũng gần với giá chuyển nhượng tại thời điểm định giá trên thị trường, do đó phần nào đáp ứng được nhu cầu về vốn đề sản xuất kinh doanh của khách hàng. Điều này thể hiện ở dư nợ tín dụng ngày càng tăng qua các năm, nợ khó đòi giảm. Tuy nhiên khi xác định giá trị của bất động sản thế chấp nếu cán bộ tín dụng thường chỉ căn cứ vào giá thị trường hiện taị của những bất động sản thế chấp tương tự được mua bán, chuyển nhượng trên thị trường rồi suy ra giá trị thị trường hiện tại của bất động sản thế chấp, việc định giá như vậy thường chỉ phù hợp trong thời gian ngắn và thị trường bất động sản tương đối ổn định. Nhưng thực tế không phải như vậy, bởi vì giá cả thị trường của một bất động sản là một đại lượng biến đổi phụ thuộc vào sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế. Trong thời kỳ nền kinh tế đang tăng trưởng cao, ổn định thì sẽ có năng lực hấp thụ tín dụng cao, giá trị của bất động sản thế chấp trên thị trường được đánh giá cao, các bất động sản thế chấp cũng được định giá cao nhưng khi nền kinh tế rơi vào tình trạng trì trệ thì giá trị của bất động sản thế chấp sẽ giảm mạnh. Vì vậy khi định giá bất động sản thế chấp thì người định giá phải đề cập đến vấn đề tăng trưởng kinh tế, tức là thông qua quyết định vi mô có chú ý đến tình hình kinh tế vĩ mô. Hơn nữa,phương pháp thực hiện định giá ở VPBank không quá khó, phương pháp chủ yếu là so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Trong biên bản định giá và báo cáo định giá cũng đã quy định những vấn đề cần thiết về bất động sản mục tiêu cho việc ước tính gía trị như về hiện trạng sử dụng trước đây, bây giờ. Cũng đã đề cập đến yếu tố đạo đức của các cán bộ thẩm định Hiện nay, tài sản bảo đảm chiếm phần lớn trong các tài sản bảo đảm tại VPBank là đất đai và các tài sản gắn liền với đất, và phương pháp mà các cán bộ phòng thẩm định thường áp dụng là phương pháp so sánh trực tiếp. Đây là phương pháp được dùng phổ biến vì dễ áp dụng, đơn giản về mặt kỹ thuật, lại dựa vào những bằng chứng cụ thể trên thị trường nên có cơ sở vữn chắc và dễ được người dân chấp nhận. Những hạn chế của phương pháp này là cần phải có thông tin chính xác, phù hợp, kịp thời, có thể kiểm tra. Mặt khác khi xác định giá trị của đất đối với những lô nằm ngay trên một đường phố thì thường có giá tương tự nhau, điều này là chưa chính xác, bởi vì dù hai lô đất giống nhau về diện tích, thể tích, tình trạng pháp lý bề rộng mặt tiền nhưng cũng khác nhau về vị trí, mà đối với các lô đất trong thành phố thì vị trí của lô đất rất quan trọng. Còn việc xác định giá trị của nhà mặc dù tham khảo đơn giá xây dựng trên thị trường nhưng việc đánh giá thực trạng của nhà chỉ dựa trên trên sự quan sát, nhận định và theo những thông tin do người vay vốn cung cấp, trong một số trường hợp kết quả của công việc định giá sẽ không chính xác. Không những thế với một khung giá đất được ban hành từ năm 2003 thì cho đến này đã không còn phù hợp nữa bởi vì mức giá đất được quy định hiện này rất thấp so với thị trường,có thể nói bị người ta phủ nhận ngay cả trong những trường hợp nhà nước tính giá đất đến bù trong những công trình xây dựng thuộc quản lý của nhà nước. Tiếp theo những vấn đề trong quy trình định giá thì cũng nảy sinh những khó khăn, thách thức đối với ngân hàng trong quá trình xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ. Khó khăn này xuất hiện chủ yếu là cơ chế chính sách xử lý và từ phía người vay vốn. Sự phức tạp về thủ tục, chính sách kèm theo sự trì trệ trong cách làm việc của ngành tư pháp là nguyên nhân chính dẫn tơí việc xử lý bất động sản thế chấp gặp khó khăn, thời gian xử lý bị kéo dài, có thể là 6 tháng, 1 hoặc có khi là 2 năm mới xong, điều này gây ứ đọng vốn của ngân hàng và làm giá trị bất động sản thế chấp bị giảm sút. Cách thức dịnh giá một tài sản bảo đảm tín dụng của ngân hàng thiếu tính cạnh tranh : vì mỗi cán bộ thẩm định phải chịu trách nhiệm cá nhân về tài sản bảo đảm do mình thẩm định nên khi định gía cán bộ thẩm định luôn mang tâm lý hạ thấp giá trị của tài sản đến mức có thể cho an toàn. Như vậy giá trị tài sản bảo đảm sau định giá thấp hơn so với giá trị thực của tài sản , sau đó tỉ lệ cho vay tối đa chỉ 45% đến 55% so với giá trị bất động sản bảo đảm đã được định giá. Điều này làm khách hàng được vay với mức không cao, gây tâm lý khó chịu và thiệt thòi cho khách hàng, dẫn đến khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường sẽ bị sụt giảm, đôi khi làm ngân hàng để mất những khách hàng tốt thực sự. Trong biên bản định giá mà cán bộ thẩm định đưa ra không nói rõ cụ thể mức giá tham khảo từ thị trường là từ những nguồn thông tin nào, do đó là rất khó quản lý đối với các cấp có thẩm quyền trong ngân hàng. Nguyên nhân của những hạn chế trên thì có nhiều, nhưng có thể chỉ ra một số nguyên nhân chủ yếu sau: - Chưa có một đội ngũ cán bộ thực sự chuyên sâu về lĩnh vực thẩm định, chủ yếu cán bộ thẩm định là do chuyển từ các ngành khác sang. - Nếu thực hiện chi tiết như lý luận thì kinh phí cho hoạt động thẩm định là rất lớn, ví dụ mỗi bất động sản mục tiêu cần từ 3 đến 6 bất động sản chứng cớ là không thể thực hiện được . Vì hoạt động ngân hàng đâu chỉ cấp cho mỗi lĩnh vực thẩm định, vì thế giá trị bất động sản con mang yếu tố chủ quan. - Chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu thu thập một cách nhanh nhất những thông tin định giá đã được thực hiện, gây khó khăn trong công tác tìm kiếm bất động sản tương tự, mà có khi ngay trong ngân hàng đã được định giá. - Nhà nứơc chưa có hệ thống hóa cho thị trường bất động sản, việc quản lý thị trường bất động sản còn nhiều bất cập. Do đó việc dựa vào thông số thị trường còn nhiều hạn chế. - Phân cấp quản lý về hoạt động định giá trên thị trường và quản lý về hoạt động thị trường bất động sản còn chồng chéo lên nhau. Ví dụ, việc quản lý giá bất động sản là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài Chính, nhưng việc cấp phép hoạt động xây dựng là của Bộ xây dựng, còn cấp giấy chứng nhận quyền sỡ hữu đất là thuộc quyền của Bộ tài nguyên và môi trường. - Người dân trong xã hợi chưa thực sự hiểu về ngành thẩm định giá. Để hoàn thiện công tác định giá và xử lý bất động sản thế chấp hiện nay đối với ngành ngân hàng nói chung và Ngân hàng VPBank nói riêng thì về mặt cơ chế chính sách, nhà nước và cơ quan có thẩm quyền phải ban hành văn bản pháp luật quy định rõ trình tự, thủ tục phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thế chấp nói riêng, tiếp theo là phải ban hành một khung giá đất mới phù hợp tình hình hiện nay và xu hướng trong các năm tới, thứ ba là phải kiểm soát thị trường bất động sản, hướng nó phát triển theo sự phát triển của nền kinh tế, hạn chế tới mức tối đa thị trường bất động sản phi chính thức, và giải pháp cuối cùng mang tính chiến lược lâu dài là công tác đào tạo cán bộ định giá, nhìn chung ở nước ta hiện nay đội ngũ cán bộ định giá bất động sản vừa thiếu về số lượng, vừa yếu về chất lượng cho nên việc đào tạo một đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn, năng lực phẩm chất tốt là điều rất cấp bách. Những vấn đề này sẽ được trình bày cụ thể hơn ở chương 3 CHƯƠNG 3 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VPBANK TRONG THỜI GIAN TỚI 3.1. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank Vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank nói riêng và các ngân hàng thường mại nói chung hiện nay đều gặp những khó khăn, trở ngại đáng kể. Không phải cho đến bây giờ ngành ngân hàng mới đặt ra những vấn để về định giá bất động sản thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ, mà trong thời giân gần đây vấn đề này ngày càng trở nên bức xúc hơn, cần quan tâm của các ngành, cơ quan chức năng khi thị trường bất động sản hình thành và phát triển cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế. Ngân hàng VPBank đã có những thay đổi đáng kể trong vấn đề định giá bất động sản thế chấp và cũng đã đạt được kết quả rất khả quan, nhưng vẫn còn những khoảng cách khá lớn so với yêu cầu. Sở dĩ như vậy là do định giá bất động sản là vấn đề còn khá mới mẻ ở nước ta, cả về lý luận và thực tiển. Để hoàn thiện vấn đề này cần phải có sự đồng tâm, hiệp lực phối hợp giữa nhiều ngành, nhiều cơ quan chức năng, cũng như sự cố gắng của cán bộ tín dụng ngành ngân hàng. Trong thời gian thực tập tại VPBank em đã nghiên cứu tìm hiểu về những vấn đề trên, trong bài viết này em xin mạnh giạn đưa ra một số ý kiến. Các ý kiến có thể còn nhiều bất cập nhưng em mong rằng đó sẽ là những ý kiến mang tính xây dựng, góp phần tháo gỡ một phần nhỏ những khó khăn mà VPBank đang gặp phải. + Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp hiện nay ở Ngân hàng VPBank, bên cạnh việc đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ định giá; nhà nước ban hành một khung giá phù hợp với thị trường hiện nay và một văn bản quy định phương pháp trình tự định giá bất động sản, thì người định giá bất động sản thế chấp cũng cần phải lưu tâm đến mối quan hệ giữa giá cả bất động sản với chu kỳ tín dụng, để hạn chế đến mức tối đa rủi ro tín dụng đối với những trường hợp này. Giá cả bất động sản thế chấp Thời gian cho vay Chu kỳ phát triển tín dụng Xu hướng lạm phát Mối quan hệ giưa chu kỳ phát triển tín dụng và diễn biến giá cả bất động sản thế chấp Trên giác độ nghiệp vụ ngân hàng thì giữa tín dụng và bất động sản thế chấp tồn tại các mối quan hệ thuận và quan hệ nghịch. Bất động sản thế chấp có thể là quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, hoặc luồng thu nhập dự kiến trong tương lai. Cái khó khăn chủ yếu trong việc xác định giá trị thực của bất động sản thế chấp là ở chỗ, giá thị trường của nó là một đại lượng biến đổi và phụ thuộc vào các giai đoạn của chu kỳ phát triển kinh tế. Như vậy, một nền kinh tế mạnh có năng lực hấp thụ tín dụng cao, về nguyên tắc, các bất động sản thế chấp thường được định giá cao và đánh giá cao các luồng thu nhập dự kiến của người đi vay; đồng thời kỳ suy thoái kinh tế, giá trị của bất động sản thế chấp sẽ giảm mạnh. Do đó, để định giá bất động sản thế chấp một cách hợp lý, cần lưu tâm đến động thái của nền kinh tế quốc dân, tức là có chú ý đến tình hình kinh tế vĩ mô. Rõ ràng là với những khoản cho vay vào thời điểm “đỉnh” của chu kỳ tín dụng (nhìn chung cũng tương ứng của chu kỳ phát triển kinh tế) có đảm bảo bất động sản, bất động sản được định giá theo giá thời kỳ này thì khi phát mại để thu hồi nợ, ngân hàng sẽ bị thua lỗ.(xem hình vẽ) Vì vậy nảy sinh vấn đề khá phức tạp là xác định thời hạn cho vay tối ưu. Thời hạn cho vay cần được xác định sao cho giá cả bất động sản thế chấp vào thời điểm hoàn toàn không được thấp quá, trong trường hợp ngược lại rủi ro không trả được nợ sẽ tăng cao (được thể hiện trên hình vẽ). Vấn đề xác định cho vay tối ưu càng trở nên bức xúc trong điều kiện lạm phát cao, bởi vì tốc độ tăng giá mạnh không được dự kiến có thể hoàn toàn ăn vào vốn gốc và lãi vay, gây thiệt hại cho ngân hàng. Tóm lại, bên cạnh hàng loạt các yếu tố phải cân nhắc đến khi định giá bất động sản thế chấp để tránh rủi ro cho ngân hàng thì người định giá khi đưa ta quyết định cần phải quan tâm đến sự ảnh hưởng của chu kỳ tín dụng và thời hạn cho vay tới sự biến động của giá cả bất động sản thế chấp + Trong giá trị bất động sản thế chấp, giá trị của nhà thường chiếm tỷ lệ tương đối nhỏ so với giá trị của quyền sử dụng đất. Tuy vậy không vì thế mà coi nhẹ đánh giá hời hợt, qua loa giá trị của nhà, cũng như các tài sản khác gắn trên đất. Không như đất giá trị của nhà và tài sản gắn trên đất luôn bị hao mòn và giảm theo thời gian, khi định giá nhà ta phải đề cập đến vấn đề này. Giá trị nhà được tính = Tổng diện tích sử dụng * tỷ lệ còn lại * đơn giá Giá trị của nhà phụ thuộc chủ yếu vào việc xác định giá trị còn lại của nhà và đơn giá. Để đảm bảo an toàn khi định giá nhà, em đề nghị nên tính và trừ đi cả phần hao mòn của nhà trong thời gian thế chấp. Ví dụ như: Một căn nhà có tuổi thọ thiết kế là 50 năm đã sử dụng được 7 năm, được thế chấp trong thời hạn 3 năm. Lẽ ra tính phần hao mòn được tính là tức là giá trị còn lại của nhà là 86% Nhưng để an toàn em đề nghị nên tính lượng hao mòn là: và giá trị còn lại của nhà là 80% Ngoài việc xác định giá trị còn lại của nhà, thì việc xác định đơn giá nhà cũng đóng vai trò quan trọng không kém. Nếu người định giá sử dụng hoá đơn chứng từ mua nguyên vật liệu khi xây dựng để xác định giá nhà thì rõ ràng không hợp lý, bởi vì thị trường nguyên vật liệu, nhân công luôn biến động về giá cả... thông thường người ta sử dụng chi phí thay thể tức là chi phí ở hiện tại để tạo ra một công trình mới tương tự, cách này tỏ ra rất hợp lý khi định giá nhà với mục đích chuyển nhượng, cho thuê... nhưng đối với những bất động sản thế chấp thế chấp, giá trị của nó mang tính chất thời kỳ, tức là chịu sự tác động của lạm phát làm tăng giá cả nguyên vật liệu, nhân công, quản lý... làm tăng chi phí đề tạo ra một bất động sản thế chấp mới như vậy. Từ sự phân tích này em xin đề nghị, khi tính đơn giá của nhà và công trình gắn trên đất nên tính cả tỷ lệ lạm phát. Theo ví dụ trên ngôi nhà được thế chấp trong 3 năm, tỷ lệ lạm phát dự báo trong thời kỳ này là 10%, chi phí hiện tại cho một m2 sàn sử dụng là 1triệu đồng thì nên tính đơn giá nhà là 1,1triệu đồng và giả sử diện tích sử dụng của ngôi nhà là 100m2 thì giá trị ngôi nhà được xác định với mục đích thế chấp là: 100m2 x 1,1 tr x 80% = 88(tr) Kết quả trên cũng khác tương đối so với cách tính không đề cập đến lạm phát, theo ví dụ trên nếu không tính đến lạm phát thì giá trị của nhà là: 100m2 x 1tr x 86%=86(tr) Tuy nhiên cách trên cũng có hạn chế là gặp phải khó khăn trong việc dự báo tỷ lệ lạm phát. - Áp dụng thêm các phương pháp định giá khác: Mặc dù phương pháp so sánh trực tiếp có nhiều ưu điểm , nhưng trong điều kiện thị trường không ổn định thì VPBank nên áp dụng thêm các phương pháp khác nhằm làm giảm thiểu rủi ro tín dụng. Nên có sự phân loại áp dụng từng phương pháp định giá phù hợp cho từng tài sản cụ thể. Chẳng hạn: đối với bất động sản mang lại thu nhập như cửa hàng buôn bán, trung tâm thương mại.... nên áp dụng phương pháp đầu tư để xác định giá trị. Các tài sản đặc biệt như khách sạn, những tài sản khác mà gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc kảh năng sinh lời của tài sản thì nên áp dụng phương pháp lợi nhuận. - Thành lập một hệ thống thu thập, lưu trữ thông tin về định giá bất động sản của VPBank. 3.2. Một số kiến nghị 3.2.1. Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới. Trên thị trường bất động sản, cung - cầu vận động hình thành nên giá cả, đến lượt nó, giá cả lại tác động ngược trở lại cung - cầu và làm thay đổi cung-cầu về bất động sản. Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, cung bất động sản thường biến đổi chậm hơn sự biến đổi của cầu. Khi cầu về nhà ở, văn phòng, nhà xuởng sản xuất.. tăng lên thì không phải đã có ngay cung mà phải có một thời gian sau cung mới đáp ứng được cầu, vì vậy nếu cầu tăng mạnh thì sẽ giảm tăng giá bất động sản trên thị trường. Nhưng trong thị trường bất động sản, như ở nước ta hiện nay, chẳng hạn việc xác định cung, cầu bất động sản trên thị trường là một việc rất khó khăn và không thể làm được, vì chúng ở dạng đơn lẻ, manh mún và nhà nước chưa kiểm soát được, dẫn tới những khó khăn trong việc xác định giá trị của bất động sản một cách chính xác. Để phục vụ cho việc tính giá đất cho các mục đích khác nhau, chính phủ đã ban hành quyết định số 242/2006/ QĐ-UBND ngày 29/12/2006 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2007, nhưng cho đến nay cả hai bảng giá trên đều không phù hợp so với thực tế. Cho nên đối với những bất động sản thế chấp nếu ngân hàng căn cứ vào khung giá của nhà nước để xác định giá trị thì sẽ rất thấp, không đáp ứng được nhu cầu vốn vay của khách hàng, hiện nay điều này cả khách hàng và phía ngân hàng đều không muốn. Do vậy để cải thiện tình hình trên các ngân hàng thường xác định giá bất động sản thế chấp theo nhận định của mình, nhưng việc tồn tại một khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm cơ sở vẫn là mong mỏi của ngân hàng. Và khi đã có khung giá mới của chính phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đưa ra một biên độ giá giao động thích hợp đối với mỗi mức giá để áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp. Hiện này với một khung giá “cứng nhắc” và nếu áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp nhiều khi làm cho giá trị tài sản tại thời điểm định giá thế chấp khác xa so với giá trị của tài sản đó tại thời điểm phát mãi, đặc biệt đối với các tài sản có sự biến động lên xuống của thị trường. Biên độ giao động sẽ khác nhau đối với mỗi loại tài sản, biên độ giao động sẽ lớn nếu tài sản có sự nhạy cảm với sự biến động của thị trườngvà sẽ nhỏ hoặc không có biên độ giao động nếu tài sản đó ít biến động, để đảm bảo việc định giá sẽ sát với thực tiễn hơn. Một khung giá có biên độ giao động sẽ giúp cho giá trị của bất động sản thế chấp không quá chênh lệch so với gía thị trường tại thời điểm định giá và cũng không quá thấp khi phát mãi đề thu nợ. Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới cũng bộc lộ những bất cập trong trong thực tế hiện nay, bất cập chính là mức giá quy định rất thấp so với tình hình thị trường. Để xoá bỏ điều này, chính phủ các bộ cần phối hợp ban hành một khung giá khác phù hợp hơn. 3.2.2. Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản Sự đổi mới về đường lối và phát triển kinh tế đã dẫn tới sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý. Bộ máy tổ chức quản lý phải được xây dựng theo hướng gọn nhẹ, tinh giảm được biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ, trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng được nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý. Cải cách hành chính phải được thực hiện trên mọi mặt, mọi ngành. Những bộ phận cơ quan nào có thể sáp nhập thì sáp nhập, thiếu thì phải bổ sung... như vậy mới đáp ứng được đòi hỏi của thực tiển. Hiện nay chính phủ và các cơ quan chức năng đang nổ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản. Trong thị trường bất động sản thì giá cả bất động sản là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất với các mục đích khác nhau trong thị trường. Vậy sự tồn tại một cơ quan chuyên định giá bất động sản là điều rất cần thiết. Cơ quan này có thể làm tham mưu cho các cơ quan, tổ chức thường xuyên đụng chạm đến vấn đề định giá, và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết luận của mình. 3.2.3. Cần đưa ra chính sách về xử lý tài sản thế chấp để hạn chế xử lý bất động sản thế chấp 3.2.3.1.Đưa ra cơ chế xử lý bất động sản thế chấp - Quy định những hình thức xử lý bất động sản thế chấp mà các bên có thể thoả thuận, lựa chọn khi ký kết hợp đồng như: + Bên thuê chấp nhận bán tài sản. + Cả hai bên cùng bán tài sản. + Giao cho ngân hàng bán tài sản + Gán nợ bằng tài sản tài sản thế chấp + Thoả thuận bằng các phương pháp khác - Nâng cao quyền hạn của ngân hàng được quyền chủ động bán tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp không được xử lý theo hướng tích cực để thực hiện nghĩa vụ trả nợ như: - Sau một thời gian quy định kể từ ngày nợ đến hạn trả mà tài sản không được các bên xử lý theo các phương thức đã thoả thuận. - Quy định chi tiết trình tự, thủ tục các bước tiến hành của từng phương thức xử lý tài sản thế chấp. - Đề ra nhiều phương thức bán tài sản thế chấp để các bên vận dụng một cách linh hoạt phù hợp với điều kiện từng nơi và điều kiện của các bên như: + Bán trực tiếp cho người có nhu cầu mua tài sản + Bán đấu giá qua trung tâm hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật. + Tổ chức tín dụng được tổ chức bán đấu giá tài sản ở những nơi mà chưa có trung tâm hoặc xa trung tâm bán đấu giá tài sản để thu nợ một cách nhanh nhất. + Thu nợ bằng chính tài sản thế chấp nếu ngân hàng đồng ý và thấy cần thiết để dùng vào kinh doanh, khai thác cho thuê và để bán thu tiền về. 3.2.3.2. Phát mãi tài sản thế chấp thông quan hình thức đấu giá, đề nghị nhà nước nên: - Thành lập trung tâm bán đấu giá trên cả nước, đáp ứng yêu cầu xử lý bất động sản thế chấp nhất là đấu giá quyền sử dụng đất. - Quản lý lệ phí bán đấu giá tài sản phải nộp cho trung tâm hay doanh nghiệp án đấu giá với tài sản có giá trị cao. - Giao thêm chức năng, nghiệp vụ cho trung tâm bán đấu giá được quyền quyết định giá khởi điểm, lập hoạ đồ bất động sản, xác minh bất động sản không bị tranh chấp, giải toả. - Đơn giản hoá các thủ tục hành chính, pháp lý không cần thiết tạo điều kiện để tài sản được mua bán chuyển nhượng dễ dàng. 3.2.4. Kiến nghị với ngân hàng nhà nước. Ngân hành nhà nước cần sớm trình lên chính phủ và quốc hội về việc ban hành luật lệ thế chấp tài sản và những văn bản hướng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt là nhà cửa, các tài sản khác gắn trên đất, sớm hoàn tất các giấy tờ liên quan đến bất động sản thế chấp như: thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử hữu nhà tạo điều kiện cho các ngân hàng và khách hàngthuận tiện khi vay vốn. Đối với những tài sản dùng để thế chấp nhiều lần để vay vốn tại một bên cho vay, ngân hàng nhà nước quy định, mỗi lần thế chấp phải đóng dấu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các lần vay sau lập hợp đồng bổ sung phải có chứng thực của cơ quan công chứng nhà nước. Nhưng điều này trong thực tế rất phức tạp đối với các doanh nghiệp thế chấp để vay vốn ngắn hạn, trường hợp này doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng và khế ước vay vốn, nếu phải đưa ra công chứng sẽ rất phiền hà và tốn kém cho đơn vị, trên thực tế chưa ngân hàng nào thực hiện được điều này. Vậy đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét các điều khoản để có sự chấn chỉnh hoặc có văn bản để hướng dẫn để quá trình hướng dẫn được dễ dàng thuận lợi. Ngân hàng Nhà nước cũng sớm có quy định về việc lập quỹ bù đắp rủi ro tín dụng, việc trích dự phòng này có tác dụng bù đắp những phần vốn bị mất khi bán những tài sản thế chấp mà không thu hồi dư nợ. Quỹ bù đắp này có thể được thiết lập với những quy định : + Trích lập theo từng kỳ với mức tỷ lệ thích hợp khác nhau thay vì trích lập từ đầu năm. + Việc trích lập dựa vào số dư quý trước và bảng phân tích dư nợ qua hạn. + Cần xem xét lại tỷ lệ tư quy định về trích lập quỹ dự phòng. Trên cơ sở mối tương quan giữa tỷ lệ nợ quá hạn và số rủi ro có thể xảy ra cần phải xử lý đồng thời phân loại thích hợp cho từng loại tài sản theo tính chất của chúng. + Giá trị dự phòng nên trích lập theo từng nhóm tài sản có phân loại. Trước đât, Quyết định 217 của ngân hàng ngày 17/05/1996 của Ngân hàng Nhà nước và có điều 341, 359 của Bộ luật dân sự 2005, Thông tư liên bộ số 03/TTLB- BTP-BCH-TCD về xử lý tài sản đảm bảo, cho phép ngân hàng bán đấu giá bất động sản thế chấp nếu đáo hạn mà con nợ không thanh toán. Nhưng trên thực tế rất khó khăn khi áp dụng, vì bên bán tự phát mãi mà không được phòng trước bạ công nhận nên không chuyển được quyền sở hữu, quyền sử dụng cho người mua. Nếu yêu cầu trung tâm bán đấu giá tài sản thì phải ký hợp đồng uỷ quyền giữa ba bên: trung tâm bán đấu giá, ngân hàng, con nợ. Vì vậy khi con nợ bỏ trốn tránh không ký hợp đồng thì trung tâm bán đấu giá không dám nhận bán do con nợ không giao nhà cho người trúng đấu giá. Theo quy định để đảm bảo thu hồi nợ ngân hàng phải thực hiện theo thủ tục sau gồm 3 bước: + Khiếu kiện con nợ tại toà án để có phán quyết cho phát mãi tài sản; + Làm đơn xin thi hành án; + Đề nghị phòng thi hành án ký hợp đồng với trung tâm bán đấu giá. Thời gian 3 bước này kéo dài 6 tháng và có thể lâu hơn nữa, nếu con nợ cho người trả giá cao nhưng không mua, dù bị mất tiền ký quỹ. Vậy kiến nghị Ngân hàng Nhà nước, Bộ tư pháp, Tổng cục địa chính, Tòa án nhân dân tối cao... phối hợp nghiên cứu giải quyết vấn đề trên nhằm rút ngắn thời gian hạn chế thất thoát và ứ động vốn cho ngân hàng. KẾT LUẬN Nền kinh tế Việt Nam đang ngày càng phát triển với tốc độ vũ bão, đi cùng với sự phát triển đó của đất nước, lĩnh vực Ngân hàng- Tài chính cũng đang dần lớn mạnh, hòa nhập cùng thế giới. Và trứơc sự phát triển như vậy, các cá nhân, các doanh nghiệp không ngừng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh,đa dạng hóa ngành nghề hoạt động, tranh thủ thời cơ để lớn mạnh. Kéo theo đó là nhu cầu vay vốn của người dân cũng không ngừng tăng cao. Trên thực tế thế chấp bất động sản, trong một số trường hợp là không thể thiếu khi đi vay và cho vay, các hoạt động chính liên quan đến một bất động sản khi thế chấp gồm : Định giá, quản lý và xử lý, theo lôgic thì công việc trước được tiến hành cẩn thận chu đáo thì công việc sau sẽ thuận lợi hơn. Nhưng thực tế hiện nay nhiều bất động sản thế chấp đang gặp nhiều khó khăn trong xử lý để thu hồi nợ, nguyên nhân thì nhiều nhưng việc định giá khi thế chấp chưa được chính xác và quản lý trong thời gian thế chấp chưa chặt chẽ là một trong các nguyên nhân chính. Vì vậy theo tình hình chung ngân hàng phải đầu tư, nâng cao hiệu quả của từng hoạt động liên quan đến bất động sản thế chấp. Với việc tách phòng thẩm định ra hoạt động độc lập, công tác thẩm định tài sản bảo đảm của ngân hàng VPBank đã được chuyên môn hóa và nâng cao chất lượng thẩm định. Thực trạng công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank hiện nay đã có những bước tiến quan trọng, không phải ngân hàng nào cũng làm được, đó là :Giá trị của bất động sản thế chấp được xác định dựa trên cơ sở thị trường tại thời điểm định giá và có xu hướng tiến gần tới giá thị trường, đã đáp ứng được nhu cầu về vốn của người vay. Hồ sơ pháp lý được kiểm duyệt chặt chẽ cộng với sự quản lý nghiêm ngặt trong thời gian thế chấp cho nên hiện nay tại VPBank chi nhánh Nam Thăng Long hầu như không phải xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ. Tuy nhiên hoạt động định giá và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank hiện nay cũng còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, một phần do cơ chế, chính sách, một phần do bản thân ngân hàng. Muốn khắc phục được vấn đề này thì cần phải có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan, ban ngành chức năng, cùng sự nỗ lực từ phía ngân hàng. Với đề tài này em đã khái quát và đưa ra được hệ thống lý luận cơ bản về bảo đảm tiền vay và hoạt động Thẩm định tài sản bảo đảm của ngân hàng nói chung và của ngân hàng VPBank nói riêng. Chuyên đề cũng đã đánh giá khá toàn diện về các mặt của hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm, chỉ ra các ưu điểm và hạn chế cần khắc phục trong công tác thẩm định tại Ngân hàng VPBank cũng như đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế đó. Chuyên đề của em được hoàn thành với sự hướng dẫn của cô giáo Trần Thị Thanh Hà và sự chỉ bảo của anhTrần Quang Hưng, trưởng phòng thẩm định Ngân hàng VPBank. Qua đây em xin gửi tới tất cả thầy cô bộ môn định giá tài sản, Học viện Tài chính và các cán bộ, nhân viên phòng thẩm định Ngân hàng VPBank lời cảm ơn chân thành nhất. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. TS. Nguyễn Minh Hoàng, Nguyên lí chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, NXB Tài chính, 2007. 2. Đòan Văn Trường, Tuyển tập các phương pháp xác định giá trị bất động sản, NXB Khoa học kỹ thuật, 10/2006. 3. Quy trình tín dụng của Ngân hàng VPBank. 4. Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo của Ngân hàng VPBank 5. Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. 6. Luật đất đai 2003. 7. Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về giao dịch bảo đảm. 8. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai. 9. Thông tư liên bộ số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005, hướng dẫn việc đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 10. Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của chính phủ về sửa đổi bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999. 11.Trang web : www.http.vpb.com.vn 12. Báo cáo thường niên của VPBank các năm 2006, 2007. MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 3 1.1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản. 3 1.1.1. Khái niệm 3 1.1.2. Phân loại bất động sản thế chấp. 4 1.1.3. Các hình thức thế chấp bất động sản. 5 1.1.4. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp 5 1.2. Khái niệm, vai trò của định giá bất động sản thế chấp. 6 1.3. Quản lý và sử lý bất động sản thế chấp. 8 1.3.1. Quản lý bất động sản thế chấp. 8 1.3.1.1.Sự cần thiết phải quản lý bất động sản thế chấp. 8 1.3.1.2. Hình thức quản lý bất động sản thế chấp 8 1.3.1.2.1. Kiểm tra định kỳ: 10 1.3.1.2.2. Kiểm tra đột xuất. 11 1.3.2. Xử lý bất động sản thế chấp. 11 1.3.2.1. Sự cần thiết phải sử lý bất động sản thế chấp trong trường hợp người vay không trả được nợ. 11 1.3.2.2. Các hình thức xử lý tài sản thế chấp khi người vay không trả được nợ 12 CHƯƠNG 2: TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VPBANK 13 2.1. Một số nét khái quát về tình hình hoạt động của NH VPBank 13 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển 13 2.1.2. Lĩnh vực hoạt động của VPBank 15 2.1. 3. Mục tiêu, phương hướng hoạt động 16 2.1.4. Tầm nhìn chiến lược 17 2.1.5.Tổ chức hoạt động của Ngân hàng VPBank 17 2.2. Tình hình hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại VPBank 19 2.2.1. Quy định của Ngân hàng Nhà nước và Ngân hàng VPBank về thế chấp bất động sản 19 2.2.2. Trình tự, thủ tục vay vốn có tài sản bảo đảm 23 2.2.3. Tình hình công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank 27 2.2.3.1. Cơ cấu phòng thẩm định tài sản bảo đảm 27 2.2.3.2. Nhiệm vụ của phòng thẩm định 27 2.2.3.3. Cơ sở xác định giá trị tài sản bảo đảm tại VPBank. 28 2.2.3.4. Quy trình thẩm định bất động sản thế chấp tại NH VPBank 29 2.3. Thực tế việc sử dụng các phương pháp định giá BĐS tại Ngân hàng VPBank . 31 2.3.1. Về mặt lý thuyết 31 2.3.2. Về mặt thực tế. 34 2.4. Đánh gía chung. 38 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VPBANK TRONG THỜI GIAN TỚI 43 3.1. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank 43 3.2. Một số kiến nghị 47 3.2.1. Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới. 3.2.2. Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá BĐS 48 3.2.3. Cần đưa ra chính sách về xử lý tài sản thế chấp để hạn chế xử lý bất động sản thế chấp 49 3.2.3.1. Đưa ra cơ chế xử lý bất động sản thế chấp 49 3.2.3.2. Phát mãi tài sản thế chấp thông quan hình thức đấu giá 50 3.2.4. Kiến nghị với ngân hàng nhà nước. 50 KẾT LUẬN 53